Está en la página 1de 33

SANTA LUCÍA

REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN PRELIMINAR


JUNIO 2018

EL PRESENTE REGLAMENTO ES PRELIMINAR.


ESTÁ SUJETO A MODIFICACIONES PERIÓDICAS EN VIRTUD DE CAMBIOS EN LA NORMATIVA PROVINCIAL,
MUNICIPAL O DEL BARRIO. LA APROBACIÓN DEFINITIVA SE REALIZARÁ CON LA ÚLTIMA VERSIÓN DISPONIBLE.
CONSULTE LAS MODIFICACIONES EN FORMA PERIÓDICA.

1
ÍNDICE
1. ALCANCE _ PÁGINA 4
1.A COMISIÓN DE ARQUITECTURA Y URBANISMO – FACULTADES.

2. PRESENTACIÓN DE LOS PROYECTOS PÁGINA 5


2.1. DOCUMENTACIÓN
2.1.2. REQUISITOS PARA PRESENTAR REVISIÓN ANTE EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
2.2. PROCESO PARA SOLICITAR LA REGISTRACIÓN DE LA OBRA EN LA
MUNICIPALIDAD DE PILAR
2.3. INICIO DE LAS OBRAS
2.4. FINAL DE OBRA

3 PROYECTOS DE OBRAS PÁGINA 7


3.1. DEL DESTINO DE LOS LOTES O PARCELAS.
3.2. UTILIZACIÓN DEL SUELO - PORCENTAJES DE OCUPACIÓN.
3.3. FORMA DE COMPUTAR LAS SUPERFICIES.
3.4 DE LOS PROYECTOS PARA LA CONSTRUCCIÓN EN 2 LOTES.
3.5 DE LAS LÍNEAS DE RETIRO OBLIGATORIO.
3.5.1 DEL RETIRO DE FRENTE.
3.5.2 DE LOS RETIROS LATERALES.
3.5.3 DEL RETIRO DE FONDO.
3.5.3A RETIRO DE FONDO PARA LOTES EN ESQUINA.
3.5.3B RETIRO DE FONDO EN SITUACIONES ESPECIALES.
3.5.3. OCUPACIÓN DEL RETIRO DE FONDO.
3.6. VEREDAS.
3.7. DE LOS PROYECTOS PARA PISCINAS, QUINCHOS Y OTROS.
3.8. DE LOS PROYECTOS PARA CONSTRUCCIÓN E ILUMINACIÓN DE CANCHAS.
3.9. DE LA ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN.
3.10. FUNDACIONES.
3.11.1. DE LA RESERVA DE AGUA.
3.11.2. DE LAS PERFORACIONES
3.12. DE GRUPOS ELECTRÓGENOS Y OTRAS INSTALACIONES.
3.13 LUGAR DE ESTACIONAMIENTO.
3.14. ÁRBOLES.
3.15. CERCOS.
3.16. MODIFICACIÓN PERFIL NATURAL DEL TERRENO.
3.17. DE LAS CONDICIONES AMBIENTALES.
3.18 DE LOS MATERIALES Y ESPECIFICACIONES.
3.19 REQUISITOS CONSTRUCCIONES INDUSTRIALIZADAS
3.20 COLORES PERMITIDOS
3.21 CONSTRUCCIONES PALAFÍTICAS

4. OBRAS EN CONSTRUCCIÓN. PAGINA 15


4.1. INICIACIÓN DE LA OBRA.
4.2.1. CANON DE OBRA
4.2.2. CANON OBRA AMPLIACION Y PILETA
4.3. OBLIGATORIEDAD DE CONTAR CON SEGURO DE PERSONAL.
4.4. PLAZO DE VALIDEZ DE AUTORIZACIÓN.
4.5. PLAZO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS.
4.5.1 FINAL DE OBRA
4.6. EJECUCIÓN DE LAS OBRAS – SUSPENSIÓN DE OBRAS.

2
4.7. CARTEL DE OBRA Y PUBLICIDAD
4.8. OBRADOR.
4.9. VERIFICACIÓN DE LOS RETIROS Y FACTORES DE OCUPACIÓN.
4.10. CARGA MÁXIMA PARA CAMIONES DE MATERIALES.
4.11. PLANO Y CERTIFICADO FINAL DE OBRA.

5. AMPLIACIONES Y MODIFICACIONES A LOS PROYECTOS AUTORIZADOS.


6. SERVIDUMBRES PÁGINA 16

7. LAS RESPONSABILIDADES. PAGINA 16

8. NORMAS DE APLICACIÓN SUPLETORIA. _ PAGINA 16

9. EJECUCIÓN MANTENIMIENTO, CUIDADO DE LA OBRA Y DE LOTES. PAGINA 16


a) PARA DAR INICIO DE OBRA
b) DURANTE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA
c) LOTES SIN CONSTRUCCIONES
d) INCUMPLIMIENTOS

ANEXOS
A) AGUA PAGINA 19
B) CLOACAS PAGINA 21

C) PARQUIZACIÓN PAGINA 23

3
1. ALCANCE
El presente Reglamento de Construcción rige para toda edificación, ya sea nueva o ampliación, refacción o
modificación de la existente, a realizarse dentro de los Lotes que constituyen el emprendimiento Pilar del Este, sito
en la localidad de Villa Rosa, Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires, y tiene por objeto permitir que el
Emprendimiento constituya un todo urbanístico armónico, coherente y estético. A dichos efectos este Reglamento
establece una serie de normas relativas a subdivisión, loteo, usos del suelo, edificación, mantenimiento y otras.

El Barrio se encuentra dentro de la jurisdicción municipal de Pilar, y por consiguiente toda obra de urbanización y
edificación deberá regirse por las disposiciones legales vigentes establecidas por el Código de Zonificación y Código
de Edificación de la Municipalidad de Pilar, correspondiéndole los indicadores urbanísticos de la zona UR4. No
obstante ello, el Consorcio de Copropietarios ponen en vigencia un conjunto de normas especiales que constituyen el
presente reglamento, las que regirán para toda obra de urbanización y edificación a realizarse dentro del ámbito del
barrio.

Quedan solidariamente obligados al cumplimiento del presente Reglamento de Construcción todas las personas que,
bajo cualquier figura o modalidad, encomienden la realización y/o realicen obras en Pilar del Este, como así también
los constructores, contratistas, subcontratistas y demás profesionales intervinientes en carácter de proyectistas,
directores de obra o cualquier otra condición o carácter.

El presente reglamento es de aplicación únicamente para los Lotes para Uso Residencial de vivienda unifamiliar. No
permitiéndose uso alguno como vivienda multifamiliar, industrial, profesional o de otra naturaleza que no sea el
expresado.

Los lotes para Uso Residencial para Vivienda Unifamiliar se clasifican a su vez en dos grupos:

● Tipo Residencial Unifamiliar sobre Espacio Verde: Lotes con fondo o laterales sobre espacios verdes.
● Tipo Residencial Unifamiliar: Lotes sin fondo o laterales sobre espacios verdes.

Respecto de las viviendas a construirse en cada lote, el propietario y profesional firmante se comprometen a que
todas las construcciones, modificaciones y/o ampliaciones deberán estar de acuerdo a las disposiciones legales
vigentes establecidas por el Código de Zonificación, Código de Edificación de la Municipalidad de Pilar, el
Reglamento de Copropiedad y Administración y el presente Reglamento de Construcción de la Urbanización “Pilar
del Este” así como cualquier otra norma nacional, provincial o municipal que sea de aplicación.

1. a COMISION DE ARQUITECTURA Y URBANISMO – FACULTADES.

Todas las construcciones que se realicen deberán asegurar el carácter de residencial de la zona. Por lo tanto los
planos de construcción, antes de su presentación ante la Municipalidad de Pilar, deberán ser aprobados por la
Comisión de Arquitectura y Urbanismo, la cual queda facultada para interpretar y hacer cumplir este reglamento y
verificar periódicamente la fidelidad de la obra con respecto al proyecto aprobado. Estas facultades le son delegadas
por el Consejo de Administración quien a su vez las detenta por decisión de la Asamblea de copropietarios.

Hasta tanto el Consorcio se encuentre perfeccionado mediante la inscripción del Estatuto de la Sociedad, y la
correspondiente asamblea designe un Consejo de Administración y un Administrador, es facultad del administrador
fiduciario la aplicación del presente reglamento, pudiendo éste delegar en otras personas las tareas referidas a la
aplicación del presente reglamento.

Se podrán disponer en cualquier momento cánones especiales para las obras en construcción como ser: Canon de
obra, Cobro de derecho de paso para camiones, entre otros.

4
2. DE LA PRESENTACIÓN DE LOS PROYECTOS
2.1. DOCUMENTACION.

La documentación requerida para gestionar la autorización de una edificación, firmada por el propietario y profesional
responsable, y presentada en una carpeta, será la que figura a continuación:

a) Plano de terreno con ubicación de la construcción y distancia a los límites. Escala 1:100
b) Planos de plantas y cortes suficientemente acotados, con niveles y la indicación de los destinos de los
diferentes locales, en escala 1:100
c) Plano de cubiertas. Escala 1:100
d) Plano de desagües pluviales acuerdo a lo que solicita la Dirección de Obras Particulares del Municipio de
Pilar.
e) Cuatro vistas exteriores con indicación de materiales, conductos, ventilaciones a la vista, etc. en escala
de 1:100, una de ellas en color definitivo.
f) Silueta y cómputo de superficies, detallando claramente superficie cubierta y semicubierta con cálculo del
F.O.S y F.O.T. Escala 1:100
g) Indicación de ubicación y características de terminación de: piletas de natación con sus veredas y casilla
de bombas; quinchos y parrillas; instalaciones deportivas y detalle de toda otra construcción e
instalación, en escala de 1:100
h) Detalle completo de cercos (frente, contrafrente y laterales; detalle y ubicación de cierre lateral). Escala
1:100
i) Plano de obrador y baño químico: este deberá tener la característica de ser provisorio.
j) La plancheta del lote correspondiente firmada por propietario y profesional a cargo.
k) Fotocopia del contrato de cesión y de documento.
l) Reglamento de Construcción, Pasos y Normas. Anexo Final - Nota de aceptación del reglamento vigente
e Inicio de obra firmados por el propietario y profesional.
m) Carta designación del responsable
n) Carta de compromiso con Eidico
o) Plano municipal completo, fotocopia de Contrato y aportes del Colegio Profesional CD con el plano en
autocad con extensión en DXF.
p) Firmar Libre Deuda y Manifiesto
q) Comprobantes de la presentación del expediente en Gestoría
r) Mandar por mail el archivo dwg del plano en formato municipal.

Para todas las construcciones del tipo premoldeadas o industrializadas, se deberá adjuntar una nota que especifique
el sistema constructivo y un folleto, fotos o cualquier material gráfico suficientemente claro para comprender la
calidad resultante de la construcción. Dichos elementos, la morfología y la apariencia de los sistemas constructivos
deberán ser aprobadas por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo.
La aprobación definitiva la debe dar el Municipio el cual puede exigir mayor documentación.

Toda la documentación (inclusive este reglamento) deberá presentarse con ubicación y número de lote según el
plano general y aclarando los nombres y firmas de el propietario y el profesional actuante doblada tamaño A-4 con
sobre o carpeta correspondiente. Datos al dorso (teléfono, e-mail, etc.) e indicar

La Comisión de Arquitectura y Urbanismo verificará el cumplimiento de las normas del presente reglamento en la
documentación presentada, concediendo, si así correspondiere, la aprobación de los referidos planos.
Para su aprobación serán atendibles las observaciones de carácter estético y/o estilístico que efectúe la comisión,
incluso las referidas al color y tono de las paredes externas.
El Consejo de Administración podrá establecer un derecho por la aprobación de los mismos. Dicho derecho de
aprobación no podrá superar el monto de una expensa mensual básica. Los proyectos no aprobados podrán ser
presentados ante el Consejo de Administración para su estudio y reconsideración, cumpliendo lo establecido en el
Anexo E. la presentación al Consejo de Administración para reconsideración del proyecto no conlleva el pago de un
derecho de aprobación adicional.

5
Luego de que el propietario presente documentación requerida, la Comisión tendrá un plazo de 10 días hábiles para
expedirse al respecto. Recién cuando el proyecto se encuentre aprobado por la comisión de arquitectura del barrio
(habiendo realizado las debidas correcciones, en caso de que las hubiere) se deberá dar inicio a la registración del
plano en la dirección de obras particulares de la Municipalidad de Pilar. Para ello se deberán seguir los siguientes
pasos:

2.1.2. REQUISITOS PARA PRESENTAR REVISIÓN ANTE EL CONSEJO DE ADMINISTRACION

En caso de rechazo del proyecto, el Propietario del lote podrá apelar lo resuelto, dirigiéndose por escrito al Consejo
de Administración adjuntando nuevos antecedentes.

Dicha Autoridad responderá por escrito en un plazo no mayor a 15 (quince) días corridos. Esta resolución no será
apelable.

En aquellos casos en que, previo a la elaboración de proyecto, surjan dudas de interpretación del reglamento y se
quisiera consultar, se deberá hacer por escrito presentando la siguiente documentación:

a) Una carta explicativa del problema, indicando las restricciones del reglamento que motivan la
consulta, especificando las cláusulas involucradas.
b) Anteproyecto esquemático que incluya:
● Implantación de la vivienda en el terreno
● Planta por cada nivel a construir.
● Vistas que ayuden a la comprensión del problema.
c) Las condiciones y plazos de respuesta serán los mismos que los de aprobación del proyecto.

2.2. PROCESO PARA SOLICITAR LA REGISTRACION DE LA OBRA EN LA MUNICIPALIDAD DE PILAR:

A continuación se detallan los pasos a seguir para solicitar la aprobación del proyecto ante la municipalidad de Pilar:

a. Presentación del proyecto en el Municipio: La comisión de arquitectura del barrio presentará el proyecto en la
dirección de obras particulares del Municipio de Pilar (resulta importante aclarar que esta gestión correrá por cuenta
de la comisión hasta tanto y en cuanto el municipio no realice la apertura de las partidas municipales de cada lote). El
propietario deberá abonar los honorarios correspondientes a la gestión municipal.

ACLARACION: En caso de que la municipalidad realice la apertura de las partidas municipales para cada uno
de los lotes, será responsabilidad de cada propietario realizar todas las gestiones anteriormente descriptas.

2.3. INICIO DE LAS OBRAS:

Recién una vez que se obtenga el plano aprobado por la Municipalidad de Pilar se podrá dar inicio a la obra en
cuestión. Para anticipar éste paso es que se recomienda firmar la Carta Compromiso ante Eidico.

La obra deberá iniciarse dentro de un plazo de 90 días corridos a partir de la aprobación otorgada por el Municipio.
Transcurrido dicho plazo y no habiendo dado comienzo a los trabajos se deberá pedir una nueva revisión de los
planos al Municipio debiendo abonar los costos asociados que genere esta nueva gestión municipal.

2.4. FINAL DE OBRA:

Una vez finalizada la obra se deberá solicitar ante la Comisión de Arquitectura y Urbanismo el final de obra. Para la
misma deberá entregarse la siguiente documentación:
a) Planos Conforme a Obra, si hubiera alguna modificación de lo aprobado inicialmente (original y 4 copias).
c) Un CD con el plano en CAD y con extensión DXF
d) Copia de planos con el permiso de construcción.
e) Nº de expediente
f) Formulario 903 correspondiente al Revalúo Fiscal.
g) En caso de cambio de profesional, carta documento que desligue el profesional actuante anterior.
6
h) Solicitar inspección en la cual se firmará el certificado interno de final de obra
i) Presentar certificado de libre deuda municipal.
j) Contar con los servicios esenciales ej. (LUZ, GAS, AGUA.)

Sin ésta no se dará de baja el canon de obra y demás gastos en el caso de existir. Y no se dará la autorización para
la mudanza.

Todo gasto adicional que se genere en el futuro por la existencia de esa obra será solventado por cada
particular.

3 DE LOS PROYECTOS DE OBRAS


3.1. DEL DESTINO DE LOS LOTES O PARCELAS.
Los lotes o parcelas, objeto del presente reglamento, tendrán como único destino el de vivienda unifamiliar de uso
permanente o transitorio, quedando expresamente prohibido cualquier otro destino.
La construcción de boxes, caballerizas, criaderos de animales o gallineros, está prohibida.

3.2. UTILIZACION DEL SUELO - PORCENTAJES DE OCUPACIÓN.


F.O.S.- Factor de ocupación del suelo.
Es la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie del lote o parcela; se obtiene
por la proyección del perímetro máximo del edificio, excluyéndose únicamente los balcones de vuelo igual o menor a
0,80 mts.

F.O.T.- Factor de ocupación total.


Es el coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total de cada lote o parcela para obtener la superficie
cubierta máxima edificable en ella.

L.C.V.- Línea de Cierre a Vialidades.


Es la línea que deslinda cada Lote o parcela con las Vialidades Principales o Secundarias que conformen espacios
circulatorios incluyendo las calzadas y veredas, definida en los planos respectivos.

L.C.G.- Línea de Cierre a Áreas Verdes.


Es la línea que deslinda cada Lote con las Áreas Verdes Comunes, definidas en los planos respectivos.

S.C.- Superficie Cubierta.


Es la suma de todas las áreas cubiertas en cada planta, ubicadas por encima del nivel de vereda, nivel de referencia
o su equivalente, incluyendo espesores de tabiques y muros interiores y exteriores.

S.SC.- Superficie Semi-Cubierta.


Es la suma de todas las áreas con cerramiento en la cubierta superior y que en su contorno falten una o varias
paredes, o si las tienen, ellas no producen un cierre total por ser su altura menor o igual a 1,00 m.

Valores máximos:
F.O.S. = 0,40
F.O.T. = 0,60

No existen incrementos o premios por sobre los valores arriba indicados.

Valores mínimos:
En ningún caso la superficie cubierta del edificio principal podrá ser inferior a 100 (cien) metros cuadrados cubiertos.

ESPACIO VERDE: Como mínimo el 50% de la superficie del lote deberá ser espacio verde.
FOS verde = 0.50
Los espejos de agua se computarán como superficie verde.

7
3.3. FORMA DE COMPUTAR LAS SUPERFICIES.

Para él cálculo del F.O.S.: Galerías-----100 %


Pérgolas----- 0 %
Para él cálculo del F.O.T.: Galerías ----100 %
Pérgolas---- 0 %

Las salientes de aleros hasta 0,80 metros (inclusive) no se tomarán en cuenta para el F.O.S. Y F.O.T.
Toda la superficie cubierta encerrada en sus bordes con paredes y otros elementos divisorios se computará al 100 %
de su área.
Toda superficie cubierta, limitada en dos de sus bordes por elementos constructivos de cerramientos, se computará
al 100 %.

3.4 DE LOS PROYECTOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN 2 LOTES.


En caso que el Copropietario desee construir una vivienda unifamiliar sobre dos o más lotes unificados, deberá
solicitar formalmente la unificación de ambos lotes en un solo lote. En ese caso los indicadores urbanísticos serán los
que correspondan al lote unificado resultante.
La unificación de los lotes deberá realizarse en un todo de acuerdo a lo que fije el Estatuto de la Sociedad y a las
normas municipales y provinciales. En el caso que la unificación de los lotes no esté aprobada al momento de la
presentación de los planos por parte del Copropietario, la presentación y aprobación de los mismos por parte del
Administrador de la urbanización se realizará Ad Referéndum de la aprobación de la unificación y a exclusiva cuenta
y riesgo del Copropietario.
En caso de que la obra de infraestructura se haya finalizado, correrá por cuenta del propietario el costo del
corrimiento de los pilares, servicios, etc., como su correspondiente gestión ante las empresas prestadoras de los
servicios.

3.5 DE LAS LINEAS DE RETIRO OBLIGATORIO.

3.5.1 Del Retiro De FRENTE.

Línea de frente: Línea que deslinda la parcela o lote de las vías de circulación.

Línea de retiro de frente: La línea de retiro de frente es la traza del plano vertical paralelo al de la línea de frente del
lote. Dicho plano delimita el volumen edificable.

Retiro mínimo de frente: 3 metros

Retiro de frente para lotes en esquina: Para lotes en esquina se considera como frente todo límite del lote con
veredas y/o espacio de circulación. Es decir que en caso de un lote en esquina con un frente mayor y un frente
menor el retiro mínimo de frente será de 3 metros para ambos frentes.
Los lotes en esquina podrán tomar el frente sobre el lado más largo siempre y cuando lo autorice la comisión
de arquitectura del barrio. En ese caso deberá respetar un retiro de 3m en ambos lados en todo el sector
construido solo el cerco podrá colocarse manteniendo el retiro lateral estipulado en la plancheta.

Nota 1: no podrá compensarse el retiro de frente.

3.5.2 De Los Retiros LATERALES.

Línea de retiro lateral: Es paralela en toda su longitud a los límites laterales del lote. Para cada zona se especifica
la distancia entre la línea de retiro lateral y los límites laterales del lote.

Los retiros laterales serán de 3,00 metros sobre un lateral y de 1,15 metros sobre el otro según se indica en la
plancheta correspondiente. En los lotes con frente mayor a 18 metros, los retiros serán de 3 metros de cada lado.

Nota 1: No podrán compensarse los retiros bilaterales por un solo retiro lateral

Nota 2: No podrán compensarse áreas en los retiros laterales.

8
Nota 3: Los retiros laterales podrán ser invadidos con pulmón y conducto de humos de chimenea, ancho del pulmón
2 metros y 0.50 metros del conducto con respecto del filo exterior del muro de la vivienda siempre que dicho pulmón
y conducto se encuentren integrados a la construcción principal. Dichas invasiones deberán estar separadas como
mínimo 3 mts libres entre sí en el caso de estar en el mismo lateral.

Nota 4: A los efectos de los retiros, tanto de frente como de fondo o laterales, no se consideran los siguientes
elementos, siempre que no excedan los 0.80 metros: cornisas, frisos, molduras, antepechos, balcones sin
cerramientos laterales y que no se encuentren sobre los retiros laterales y otros elementos de carácter ornamental
que resulten admisibles a criterios de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo.

Nota 5: No se admitirán construcciones sobre las medianeras.

Nota 6: Los solados que existan como extensión de galerías, canchas de tenis, etc., que no conformen espacios
cubiertos o semicubiertos, deberán respetar un retiro de 1,5 metro desde los límites laterales y de fondo del lote.
Salvo el caso del retiro del lateral de 1.15 que podrá llegar la vereda perimetral de la casa a 0.50m del lateral.

Nota 7: Los solados que existan como prolongación de los accesos para vehículos podrán invadir el retiro lateral
hasta 0.50 metros del eje medianero, esta invasión es unilateral. Se asegurará siempre el libre escurrimiento de las
aguas hacia el frente del lote.

El nivel de dicha edificación no podrá superar los 0.20 metros sobre el nivel del terreno natural.

3.5.3 Del Retiro de FONDO.

Línea de retiro de fondo: Es paralela en toda su longitud al límite del fondo del lote. Es la traza del plano vertical
que limita el volumen edificable.

La línea de Retiro de Fondo queda establecida por la siguiente fórmula: R.F.= (L – 18)/2, donde L es el largo, en
metros, del lote considerado, no debiendo ser nunca el RF menor a 6 mts.
Cuando las líneas L no sean del mismo largo, el retiro de fondo se determinará por la semisuma de ambos lados.
El Retiro de Fondo, cuando por fórmula se determine más de 12 metros, (lotes de 48 m de largo) se podrá tomar un
Retiro de Fondo igual a 12 metros.

3.5.3A Retiro de Fondo para parcelas o lotes en ESQUINA.

Se define como parcela o lote en esquina aquel que tiene por lo menos dos lados adyacentes sobre dos vías de
circulación vehicular (calzadas) distintas o bien que desarrolla su línea de frente sobre dos o más calzadas distintas.
En parcelas o lotes en esquina, el espacio resultante para la determinación del retiro surge de la determinación de
los retiros de fondo según la fórmula o el mínimo para ambos lados y la intersección de ambas zonas de acuerdo al
siguiente esquema:

Notas: En los lotes en que la línea de frente fuese curva o no fuera perpendicular a las laterales, la medida de frente
se tomará paralela a la línea demarcatoria del lote.

9
Se incluyen en esta norma los lotes que tienen un lateral lindero con espacios verdes de uso común.

3.5.3.B RETIRO DE FONDO en situaciones Especiales

Línea de retiro de fondo: Es paralela en toda su longitud a la línea de fondo del lote, límite del volumen edificable.

Retiro de fondo: (L-20)/2 siendo L el largo del lote.

Cuando las líneas L no sean del mismo largo, el retiro de fondo se determinará por la semisuma de ambos lados.

3.6. VEREDAS:

El espacio comprendido entre la línea de frente de cada lote y el borde de la calzada es parte de la calle y en
consecuencia propiedad común. Por ello, antes de efectuar alcantarillas, entubamientos o badenes para accesos
peatones o vehiculares deberá requerirse la autorización expresa por nota acompañado por un croquis explicativo.
Se deberá tener precaución que una vez finalizada la obra el escurrimiento del agua en el sentido longitudinal del
cordón cuneta no haya sido afectado por el tránsito durante la obra. En caso que así haya sucedido, se deberá
reconstruir el cordón cuneta para garantizar el escurrimiento superficial. Se prohíbe el uso en veredas comunes
(cordón hasta la línea municipal) de materiales sueltos como piedra, arena o similar.

Se podrá utilizar para accesos vehiculares y/o peatonales hasta un máximo del 50% de la superficie de la vereda.

3.7. DE LOS PROYECTOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE PISCINAS, QUINCHOS Y OTROS.

Las construcciones auxiliares tanto como vestuarios, complementos de sanitarios, quinchos, parrillas, depósitos,
viviendas para huéspedes, personal de servicio, etc. deberán observar los retiros previstos en el próximo inciso.
Asimismo serán computables a los efectos de determinar el F.O.S. y F.O.T. La comisión de Arquitectura podrá
rechazar aquellos proyectos que a su juicio configuran más de una unidad de vivienda.
Así mismo, ninguna construcción complementaria o auxiliar puede estar desprendida del volumen principal de la
vivienda.
No se pueden construir volúmenes cubiertos sueltos en el terreno.

Las piletas de natación deberán respetar un retiro de 3 metros, de fondo y frente y 2.00m en laterales al espejo de
agua. De tener mucho desnivel en el terreno deberá ubicarla de manera tal que el talud de tierra hasta el alambrado
tenga una pendiente suave hasta la zanja perimetral de escurrimiento.
Tanto la pileta como los bordes de piletas y solariums no podrán tener una altura mayor a 20cm respecto del nivel del
terreno natural. Deberán llevar filtros y la evacuación de agua deberá hacerse mediante el desagote a cuneta o
mediante riego (recomendado). Está prohibido desagotar las piletas a unidades vecinas (aunque no se hallen
habitadas) o en lugares de propiedad común. No es obligatorio que tengan cerco de protección, dado que las
parcelas o lotes deberán tener cerrado su acceso a la calle o sectores comunes con cerco o portones.
Los equipos de la pileta y sistemas de riego deberán estar debidamente protegidos visualmente y acústicamente
respetando la norma IRAM 4062, titulada “Ruidos Molestos” sin sobrepasar los 30 decibeles como máximo.
Su construcción, así como las de nuevas instalaciones en predios con edificios ya existentes, deberán ser
autorizadas en la misma forma que el resto de las construcciones.
Las piscinas y canchas deportivas, salvo que sean cubiertas, no se computarán a los efectos de F.O.S. y F.O.T.
Las Piletas de fibra deberán tener una superficie mínima de 21 m2 y contar con vereda perimetral de deck o borde
antitérmico y estar enterrado.

Toda pileta a construirse posteriormente al expediente inicial deberá contar con un nuevo expediente de
permiso de obra.

Quinchos y parrillas deberán respetar los retiros establecidos para cada caso y ser incluidos en los planos de obra
a presentarse.
La columna de humo debe tener una altura mínima de 2 metros para evitar el retorno de los gases .

10
Lavaderos deberán tener cerco en sus cuatro costados que impidan su visualización desde el frente o unidades
vecinas.

Equipos complementarios
Los equipos complementarios que completen las instalaciones, como unidades exteriores de equipos de
refrigeración, gabinetes para bombas de agua o filtros de natatorios, podrán ubicarse dentro de la zona de retiro
lateral o fondo siempre que no se eleven más de 0.60 metros sobre el terreno y se ubiquen a más de 0.50 metros de
los ejes divisorios. Dichos elementos deberán recibir tratamiento arquitectónico adecuado, armonizando con la
construcción principal y no deberán exceder el nivel de ruidos establecido en la norma argentina Iram 4062, titulada
“RUIDOS MOLESTOS”. Si la ubicación supera la altura de 0.60m deberán ocultarse en el techo impidiendo su
visualización. Se podrán colocar termotanques y paneles solares.

Maceteros, canteros, asientos de mampostería, muros de contención de taludes artificiales, solariums,


decks, y otros elementos similares complementarios de la construcción podrán ubicarse en cualquier lugar del
predio, a mas de 1 metro de sus ejes divisorios o de la línea de frente siempre que no sobrepasen los 0.60 metros de
altura respecto del nivel proyectado del terreno.

Sectores de Servicio:
Se consideran así a los tenders y depósitos de jardinería. Su solado deberá respetar una distancia mínima de 0,50
metros al eje divisorio de predios permitiendo el escurrimiento del agua de lluvia hacia el frente y contrafrente del
lote, su nivel de piso terminado no podrá exceder los 0.25 metros con respecto al terreno natural. Estos deberán
ocultarse de las visuales externas mediante grupos de arbustos, cerco vivo, hasta una altura máxima de 2.00 metros.

Tender :
Se deberá proyectar una zona de tender para que la ropa no quede a la vista de los vecinos, espacios comunes o
calles linderas.
Cerrado visualmente en sus 4 caras, con una altura NO mayor a 1,80 mts
El tender podrá estar en Planta Baja o Alta de acuerdo al diseño de la vivienda pero siempre respetando las altura y
el cierre visual en sus 4 laterales.
Nunca podrá estar en la fachada de la vivienda o en el retiro de frente. Puede realizarse en mampostería respetando
la altura de 1.80m.
Siempre debe respetar el retiro lateral de 0.50m.
Para otro tipo de cerramientos de sectores de servicio se deberá solicitar autorización a la Comisión de Arquitectura
y Urbanismo.
EL USO Y CONSTRUCCIÓN DEL TENDER ES OBLIGATORIO.

Pérgolas:
Podrán construirse pérgolas en uno de los retiros laterales, hasta una distancia de 0.50 m del eje divisorio. Deberán
ser construidas con estructura de madera y/o hierro. Pudiendo techarse únicamente con cubiertas del tipo traslúcidas
(transparente-cristal) y con cenefa perimetral para evitar su visualización siempre y cuando quede un retiro lateral de
3.00m libres
No están permitidas columnas ni otros elementos estructurales de mampostería y hormigón.
La superficie máxima permitida será de 15 m2 en el sector que invade el retiro. No podrá ser cerrada verticalmente.
La altura máxima será de 2.50 metros.
Se podrá realizar pérgolas o glorietas en el fondo en el sector de pileta sin techo y respetando el retiro de las piletas
3.00m al fondo y 2.00m al lateral. De tener techo deben respetar retiros laterales de lote y del fondo estar a más de
4.00m. Nunca podrá ser cerrada.
Toda pérgola presentada sin cubierta deberá presentar un nuevo trámite municipal como permiso de obra si
se desea techar. Recomendamos ya declararla como semicubierto en el expediente inicial a fin de facilitar en
el futuro esta modificación.

11
3.8. DE LOS PROYECTOS PARA CONSTRUCCION E ILUMINACION DE CANCHAS DEPORTIVAS.

Se podrán construir canchas de tenis. Deberán respetar los retiros laterales y fondo y 3,00 mts de frente y su
aprobación quedará sujeta a la Comisión de Arquitectura y Urbanismo. No se podrán construir canchas de tenis de
polvo de ladrillos o similares. Se podrá colocar iluminación artificial en las canchas deportivas siempre y cuando su
utilización, a fin de no molestar a los vecinos sea hasta las 22 horas.

3.9. DE LA ALTURA MAXIMA DE EDIFICACION.

Cota de parcela o lote: Cota del nivel del terreno en el sector correspondiente a la zona edificable. Corresponde al
nivel del cordón más los suplementos que resultan de los desniveles necesarios correspondientes a la acera y al
retiro de frente.

Nivel de terreno natural.


Nivel de referencia a ser fijado por cada obra en particular. El mismo será fijado por el proyectista y acordado con la
comisión de arquitectura.
El nivel indicado por el agrimensor será el nivel interior máximo a elevar. El nivel de piso terminado (NPT) máximo
será de 40 cm a partir del nivel de terreno natural (promedio) fijado en el inicio de la obra.. El nivel de piso exterior
(galería y cochera) no podrá superar el 0.20m del terreno natural en ese sector y se consensuará con el nivel de las
casas vecinas.

Altura máxima Edificable:


Altura del edificio: Medida vertical del edificio tomada desde el nivel de referencia del proyecto.
La altura máxima permitida será:
a) Para construcciones con cubierta plana: podrán construirse hasta 2 plantas con una altura máxima de 9
metros, tomada desde el nivel de referencia; sólo podrán sobresalir de éste plano y hasta 1.50 metros,
chimeneas, conductos de ventilación y tanque de agua, tratados acorde con el resto de la obra.

b) Para construcciones con cubiertas inclinadas: podrán construirse hasta 2 plantas con una altura máxima de 9
metros, tomados desde el nivel de terreno natural. Solo podrán sobresalir de éste plano y hasta 1.50 metros,
chimeneas, conductos de ventilación y tanque de agua, tratados acorde con el resto de la obra.
Se podrá plantear dentro de la altura máxima permitida la construcción de altillos no habitables.

Situaciones de Niveles en Planta Baja:


Los niveles de planta baja se pueden quebrar, generando desniveles internos.
Los niveles de PB pueden quebrarse de forma que el contrafrente acompañe el nivel de terreno natural existente.
El desnivel hacia abajo no será mayor de 1.00 m de profundidad.
Podrán plantearse sótano siempre y cuando se presente en el plano ingresado al municipio, respete los retiros
reglamentarios y cumpla con el F.O.T.

Desagües pluviales
Los techos se admiten con caída libre solo en el frente o lateral de 3.00m de lo contrario deberá conducir todos los
pluviales, mediante canaletas y caños de bajada a la calle. Las aguas de lluvia se escurrirán o conducirán hacia el
frente o contrafrente de acuerdo a la pendiente del terreno. En los retiros laterales se canalizarán las aguas que
recibe del fondo y del predio vecino de nivel superior, considerándolo en el "Plano de Escurrimiento superficial y
desagües pluviales". Es obligatorio la colocación de bajadas pluviales en los laterales de 1.15m o menores.

3.10. FUNDACIONES.

En la ejecución de cualquier obra que requiera fundación, el propietario se compromete efectuar fundaciones cuyas
especificaciones y cálculos SEAN REALIZADOS POR UN PROFESIONAL IDÓNEO EN LA MATERIA. Dicho cálculo
y la correcta ejecución son absoluta responsabilidad del profesional firmante del Proyecto y del Director de obra.

12
3.11.1. DE LA RESERVA DE AGUA.

El o los tanques de reserva de agua para consumo, deberán sumar una capacidad total mínima de 2000 litros (dos
mil). Es obligatoria la instalación de una cisterna enterrada de bombeo no menor de 2000 litros en caso de ser el
único reservorio. En ningún caso los tanques de reserva elevados, pueden quedar vistos, estos serán tratados e
integrados al resto del edificio y tapados en sus cuatro vistas.
No podrán construirse torres y tampoco molinos. En caso de tener Tanque de reserva elevado de 1.000lts la cisterna
podrá ser de 1.000lts.

3.11.2. INSTRUCTIVO PARA INSTALACIÓN DE BOMBAS DE RIEGO Y PILETAS

Se permiten perforaciones para riego y llenado de pileta con estas condiciones.

1- Se realiza una perforación piloto para obtener el perfil geológico del acuífero a utilizar.

2- Se realiza la perforación de acuerdo al diámetro del caño de camisa y hasta la capa impermeable arriba del
acuífero a utilizar.

3- Se coloca el caño de camisa y se clava en la capa impermeable arriba del acuífero a explotar

La profundidad de la perforación se calcula en 22 metros más menos 10%


MATERIALES A UTILIZAR
Caño de camisa 115 mm reforzado
Caño filtro 115 mm ranurado
Material sicilio, granulometría a determinar (grava)

EQUIPO DE BOMBEO (TIPO SUMERGIBLE)

3.12. DE GRUPOS ELECTRÓGENOS Y OTRAS INSTALACIONES.

Los grupos electrógenos u otras instalaciones deberán cumplir con los retiros establecidos del edificio y contarán con
pozo de absorción de ruidos y gabinete acústico de manera tal que se asegure la tranquilidad de los vecinos,
respetando la norma Iram 4062 titulada “RUIDOS MOLESTOS”. Sin superar los 30 decibeles.

3.13 LUGAR DE ESTACIONAMIENTO.

No se deberá estacionar en las vías de circulación. Por lo tanto, se deberá prever un espacio para el estacionamiento
de los vehículos. En viviendas unifamiliares este espacio será (para dos autos) de 25 m2. como mínimo cubiertos y/o
descubiertos. De ser cubiertos deberán respetar las normas de los retiros.

3.14. ÁRBOLES. Ver Anexo “C” (Reglamento de parquización).

Los Proyectos de Vivienda deberán considerar los árboles existentes en el predio, como un beneficio especial y
también como una limitación y un desafío a la creatividad. Bajo ningún concepto se podrán talar ejemplares ni dentro
ni fuera del lote, sin un estudio que lo justifique y la expresa autorización de La Comisión de Arquitectura.
Es obligatorio colocar una protección en los árboles existentes, durante el transcurso de la obra y no se debe atentar
en general contra la flora y la fauna. En caso de resultar dañados o destruidos los árboles de la vereda (de reciente
plantación), el propietario se deberá hacer cargo de los gastos de reposición de 2 ejemplares similares directamente
imputado a la cuenta corriente del lote.

3.15. CERCOS.
Los cercos en los límites de las parcelas o lotes deberán inicialmente construirse con alambre tejido romboidal de 2”
con postes de madera u hormigón, cuya altura será de 1.50 metros de altura.

13
Mientras se esté ejecutando la obra, es OBLIGATORIO la colocación de cerco de obra de altura mínima de 1,50
metros, con materiales nuevos, (Rafia color verde oscuro sobre cerco definitivo) también puede colocarse placa de
madera de fenólico en el frente. (Opacidad 100%, madera, etc. Según detalle en anexo) y estar ubicado dentro del
predio preservando la vegetación existente, debiendo ser desmantelado en su totalidad al finalizar la obra, así como
también colocar el cerco definitivo de alambre tejido romboidal de 2” 1,50 mts. de altura en los laterales y fondo.

Asimismo se deberá colocar portón de ingreso con cadena y candado para cerrar el frente todos los días al finalizar
la jornada de trabajo.

Es obligación del Propietario y del Constructor conservar los mojones (metálicos) y estacas (madera) hasta la
inspección de obra o hasta la colocación del cerco (el cerco sólo se podrá realizar una vez que comience la obra) y
aprobado el proyecto. Los costos por la reposición de dichos mojones correrán por cuenta del propietario.

3.16. MODIFICACIÓN PERFIL NATURAL DEL TERRENO.


Cuando el proyecto de construcción involucre la modificación natural del terreno, solo se lo autorizará como caso
especial, siempre que asegure el escurrimiento normal de las aguas pluviales y se preserven las características de la
zona, de modo tal que la construcción sobre elevada no ocasione perjuicios a los linderos debiendo alcanzarse el
nivel del terreno natural existente a un mínimo de 1 m de los límites de la parcela. Si el propietario del lote decide no
rellenarlo será de su responsabilidad el futuro escurrimiento del terreno una vez que los lotes vecinos nivelen con
esta reglamentación.
Es obligatorio la materialización de las franjas laterales de 1 m de ancho a nivel de terreno natural para evacuar el
agua fuera del lote o parcela sin afectar los terrenos vecinos.

3.17. DE LAS CONDICIONES AMBIENTALES.


Se deberá cumplir todo lo indicado por la Municipalidad de Pilar. A título indicativo y no limitativo se mencionan las
siguientes condiciones: Polución: polvo 4 gr./m2/10 días. Humo: 0-0 escala Ringelmann. Radiación: Albedo 20 %.
Ruido: 30 decibeles.

3.18. DE LOS MATERIALES Y ESPECIFICACIONES.


Todos los materiales de la obra deben ser nuevos, de no ser así se deberá especificar (cuando se presenta el
proyecto) de que material se trata, donde se encuentra (fachadas, interior, etc.) y serán estudiados por la Comisión
de Arquitectura y Urbanismo. Están expresamente prohibida las cubiertas de paja tipo quincho y las cubiertas de
fibrocemento trapezoidal, de cartón prensado o similar, carpinterías al natural, cubiertas de chapa natural .

3.19. REQUISITOS PARA LA APROBACIÓN DE VIVIENDAS INDUSTRIALIZADAS Y PREMOLDEADAS


Toda construcción industrializada deberá ser aprobada por la comisión de arquitectura. Dejando especificado que no
se autorizarán construcciones prefabricadas, ni containers marítimos, vagones, etc
El desarrollador ni la comisión de arquitectura y administración serán responsables del control en la ejecución de las
obras función de la que son responsables los profesionales contratados para la dirección en forma particular por el
propietario correspondiente.

1. Certificado de aptitud técnica general (CAT) que deberá estar vigente durante todo el desarrollo de la
obra.
2. Detalles constructivos (documentación estructural, hidráulica y de terminaciones)
3. Se deberá presentar la memoria de cálculo correspondiente al sistema constructivo. En caso de obras en
steel framing se deberá ser de acuerdo a normas CIRSOC 303.
4. Agregar según ley 13059, determinar el valor K de los muros exteriores y cubiertas de modo que los
mismos cumplan con el nivel B de la IRAM 11.605 (mínimo de 0,9 W/m2.h.ºC) para garantizar la
ausencia de patologías de condensación y adecuado aislamiento térmico.
5. Instrucciones de montaje
6. Render ilustrativo junto con imágenes de terminaciones de obras construidas.
7. Contar con un prototipo para su visita en un radio de hasta 30 km del Barrio.
8. Contar con la aprobación municipal del sistema constructivo
9. Declaración jurada firmada por el profesional a cargo: “Soy responsable técnicamente por la correcta
utilización del sistema, de acuerdo con los croquis, detalles constructivos e instrucciones de montaje de la
empresa proveedora del sistema. También me responsabilizo por las consecuencias que pudieran derivarse
14
de la obra o la vivienda terminada por el hecho de haber utilizado dicho sistema constructivo”.

3.20 DE LOS COLORES


Deberán respetar, colores suaves o pastel, aplicando tonalidades de gamas ladrillo, beige, ocres, gris verde, blanco
atenuado, excluyéndose los colores violentos y los ácidos primarios o puros.
Se deberá solicitar la autorización correspondiente a la comisión de arquitectura del color a pintar exteriormente en
toda obra nueva y en caso de repintar casas ya habitadas.

3.21 CONSTRUCCIONES PALAFÍTICAS Y DEPÓSITO DE AGUAS PLUVIALES


En busca colaborar con las problemáticas históricas de la Provincia de Buenos Aires, y aplicando una gestión
integrada y participativa basada en la colaboración, la Comisión de Arquitectura del Barrio podrá fomentar la
construcción de este tipo de viviendas. Esto podrá hacerlo considerando una quita o disminución en el cánon de
Obra a aquellos proyectos de vivienda que permitan disminuir el impacto de impermeabilización del suelo, y
faciliten la infiltración, captación y reutilización de aguas de lluvia.

4. DE LAS OBRAS EN CONSTRUCCIÓN.


4.1. INICIACIÓN DE LA OBRA.

El propietario tomará a su cargo todos los gastos relacionados con la aprobación del plano correspondiente ante la
Municipalidad del Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires.
Con la entrega por parte del propietario del plano visado o aprobado (registrado) por la Dirección de Obras
Particulares de la Municipalidad de Pilar y el cumplimiento de las normas que fije la Administración del barrio a tal
efecto, se autorizará el inicio de los trabajos.
Se informa a los Sres. Propietarios que para dar comienzo a las obras será indispensable:
- Haber cancelado la totalidad de cuotas del plan de pagos del Consorcio, incluyendo los mayores costos y
gastos administrativos y todo otro gasto puesto al cobro por el Administrador del Consorcio.
- Contar con el pago de las expensas al día.
- Haber solicitado la conexión de agua a la prestataria. Traer el comprobante.
- Presentar el comprobante de la solicitud de medidor de Edenor.

NO se permitirá la iniciación de obras, acopio de materiales o instalación de obradores sin la previa


autorización Municipal o de la Comisión de Arquitectura

4.2.1. CANON DE OBRA.


A partir de la autorización para la ejecución de la obra, el Copropietario deberá abonar mensualmente un Canon de
Obra en concepto de Derecho de Obra. El mismo será fijado por el Consejo de Administración del Consorcio y se
abonará mientras dure la obra. Dicho canon será puesto al cobro y abonado vía expensas. Se abonará un canon por
aprobación de proyecto por el valor de media expensa.
Para poder obtener el final de obra se deberá cumplir con el total de los puntos requeridos en la ficha de final de obra
y también deberá entregarse el formulario 903.
Sólo podrán solicitar permiso de mudanza aquellas viviendas que tengan el final de obra otorgado. De mudarse sin el
final de obra otorgado se aplicará la multa de una expensa en forma mensual consecutiva hasta que obtenga dicho
final de obra.
El cálculo del canon de obra surge de la siguiente fórmula según la superficie a construir (0.0025x M2
cubierta a construir + 0.00125 x m2 semicubierto a construir) x valor de expensas ordinarias.
Se abonará mientras dure la obra. Dicho canon será puesto al cobro y abonado via expensas.
El fin del canon de obra es generar una previsión para mantenimiento de caminos principalmente, y de toda obra que
se pudiera tener que realizar a raíz del desgaste y las posibles roturas que pudieran producirse en el barrio, producto
del ingreso de camiones, suciedad y demás acciones que naturalmente toda obra genera.
El inicio del cobro de dicho canon será efectivo al momento de alambrarse el terreno.
Por su parte, el mismo se dejará de poner al cobro una vez que se obtenga el final de obra por el Departamento de
Arquitectura. Es importante destacar que el solo hecho de presentar la documentación solicitando el final de obra, no
desactiva el devengamiento del canon hasta que dicha aprobación no se haga efectiva por el depto de obras
particulares.
Para obtener el final de obra se deberán cumplimentar todas las acciones solicitadas por el depto de obras.

15
La Administración se reserva el derecho de dar de baja canon si hay deuda de expensas.

4.2.2. Canon Ampliación y piletas


A partir de la autorización para la ejecución de la obra, el Copropietario deberá abonar mensualmente un Canon de
Obra en concepto de ampliación, pileta o refacción equivalente a un canon mínimo (100m2 cubiertos).

4.3 OBLIGATORIEDAD DE CONTAR CON SEGURO DE PERSONAL.


No se permitirá el comienzo de la obra hasta tanto se hayan presentado la constancia de cobertura del personal
estable de la misma. Deberá entregarse al Responsable de Control e Inspección de Obras una copia de la póliza de
cobertura y presentarse su original según valor vigente al inicio de la obra.
La cobertura podrá ser a través de una Aseguradora de Riesgos del Trabajo o mediante seguros personales de
accidentes de Compañía de Seguros. En éste último caso el monto mínimo exigido será el que fije la ley un valor
vigente al inicio de la obra.

4.4. PLAZO DE VALIDEZ DE AUTORIZACIÓN.


La autorización otorgada al proyecto por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo tendrá un año de validez,
caducando automáticamente si durante dicho lapso no se hubieran iniciado los trabajos de construcción.
El reglamento será solicitado en la administración y tendrá una vigencia de 6 meses. Vencido dicho plazo deberá
retirar y firmar el último reglamento con sus modificaciones.

4.5.1 PLAZO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS.


El plazo máximo de ejecución de la obra será de 9 meses más un trimestre (12 meses totales) a partir del inicio de
obra otorgado por el Dpto. de Arquitectura.
Vencido este plazo se aplicará una infracción mensual y consecutiva por el valor de un canon de obra más hasta la
obtención del final de obra.
Si por razones de fuerza mayor, y dentro de dicho plazo, el propietario tuviese que parar la obra, deberá comunicarlo
por escrito a la comisión, mencionando las causas y la probable fecha de reinicio. En tal caso deberá retirar el
obrador y todos los materiales que se encuentren en el terreno y mantenerlo con césped cortado permanentemente.
Si no se hiciera lo efectuará la administración con cargo al propietario.
Para dar por finalizada la obra se deberá solicitar una inspección final de la misma.

4.5.2. CONSTRUCCIÓN EN ETAPAS:


Se permitirá la construcción en etapas. La primera etapa de construcción de la obra deberá cubrir un mínimo de 100
metros cuadrados cubiertos. El proyecto a presentarse para ser aprobado por la comisión deberá ser el proyecto
definitivo que respete lo indicado en el punto 3.2.

4.5.3 FINAL DE OBRA.


El arquitecto o propietario deberán solicitar formalmente el final de obra, cumpliendo entre otros los siguientes
requisitos:
_ Vivienda habitable.
_ Todos los servicios instalados
_ Cierre de frente o laterales del terreno
_ Estacionamiento mínimo 25m2.
_ Pintura exterior completa
_ Cuneta perimetral para desagüe superficial
_ Vereda exteriores terminada.
_ Retiro de materiales.
_ Tanques cisternas.
_ Tender cerrado.
_ Jardín conformado
_Desagües pluviales techo
_ Retiro de cartel de obra.
_ Plano municipal y soporte magnético con modificaciones si las hubiere.
_ Formulario 903 correspondiente al Revalúo Fiscal.

16
Las inspecciones para otorgar el final de obra se
realizan una vez por mes. Si al pasar faltan requisitos se procederá a dar un
plazo de 30 días para volver a inspeccionar, tiempo durante el cual seguirá corriendo el canon de obra.
Se recomienda prever terminar estos ítems antes de solicitar el final de obra.

4.6. EJECUCIÓN DE LAS OBRAS – SUSPENSIÓN DE OBRAS.


La comisión de Arquitectura y Urbanismo ordenará la suspensión de toda obra que se construya sin la autorización
correspondiente, se ejecute sin la documentación autorizada o que incumpla los reglamentos vigentes.

17
Cuando la orden de suspensión no sea acatada, la Comisión formulará la correspondiente denuncia ante la
Municipalidad de Pilar. Sin Perjuicio de ello, la misma impedirá el acceso al ejido del personal afectado y aplicará las
penalidades que al respecto determine este Reglamento.
Dichas penalidades serán fijadas por el Consejo de Administración y serán cargadas en el resumen de expensas. En
el caso de detectar una falta al reglamento en vigencia, la administración queda facultada para intimar al propietario a
su retiro o demolición corriendo dichos gastos por cuenta del propietario.
Toda modificación que debiera realizarse para cumplimentar dicho reglamento corre por cuenta exclusiva del
propietario del terreno.

Atento que el incumplimiento de estas normas dispuestas en beneficio común conspira contra el interés general de
los propietarios, se han dispuesto las siguientes consecuencias y sanciones
a) La mora del propietario se producirá de pleno derecho por el solo hecho del incumplimiento.
b) El Consejo de Administración intimará al propietario el incumplimiento de la norma transgredida, dentro del plazo
que en cada caso dicho Consejo fije.
c) Transcurrido el plazo sin haberse cumplido la norma, el Consejo de Administración podrá realizar por sí y por
cuenta y cargo del propietario, los actos necesarios para asegurar el cumplimiento de la norma violada.
d) Producida la mora y sin perjuicio del ejercicio de la facultad prevista en el inciso c) precedente el propietario se
hará pasible de una multa diaria cuyo importe fijará anualmente el Consejo de Administración, la que se aplicará
desde la fecha de la mora y hasta que esta cese.
e) Sin perjuicio de lo anterior, el consejo podrá formular la correspondiente denuncia y solicitar intervención de los
organismos Municipales, así como también prohibir la continuación de la obra en la urbanización y cualquier otra
medida que tienda directamente a hacer respetar las disposiciones transgredidas.

Trascripción en los Títulos: El texto de este Reglamento de Construcción deberá ser ratificado e incorporado
expresamente en todas las escrituras traslativas de dominio de las parcelas o lotes de este Consorcio, debiendo las
adquirentes manifestar expresamente que se someten a sus términos y que aceptan que su cumplimiento es
condición esencial para el goce de sus derechos como titulares de dominio.

Modificaciones a estas disposiciones: Además de las disposiciones que la Asamblea de Copropietarios puede
decidir por sí misma, la Comisión de Arquitectura y Urbanismo podrá proponer a esta, modificaciones al presente
debidamente fundadas. Dichas modificaciones tendrán vigencia desde la aprobación del consejo de administración
siendo estas ratificadas en la primera asamblea.

4.7. CARTEL DE OBRA Y PUBLICIDAD


En toda obra deberá colocarse a la vista un cartel de obra según lo establecido por la Municipalidad de Pilar. Ver
modelo adjunto en el Anexo D.
No podrán colocarse carteles de publicidad comercial de ninguna especie.

18
4.8. OBRADOR.
- El obrador deberá construirse respetando los retiros reglamentarios y estará constituido por una casilla y
baños químicos para los obreros.
- Se ejecutará con materiales en buen estado de uso y sus cerramientos exteriores serán pintados de color
verde oscuro, deberá contar con iluminación exterior y será mantenido en buenas condiciones hasta la
finalización de la obra.
- Está terminantemente prohibido la utilización de los espacios comunes y/o terrenos vecinos para la guarda o
depósito de materiales de construcción. Deberá procurarse el mayor orden y limpieza posible en el
transcurso de las obras.
- No se permitirá la permanencia y/o residencia de serenos en las obras.
- El obrador deberá estar en buenas condiciones hasta la finalización de la obra. El mismo deberá contar con
cerradura y serán responsables el propietario, el director de la obra y el constructor sobre el cerramiento del
mismo fuera de horario de trabajo en obra.
- Previo a la finalización de la obra deberá desmontarse el mismo y removerse todo vestigio del mismo.

4.9. VERIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS RETIROS Y FACTORES DE OCUPACIÓN.


Se deberá solicitar el control de los retiros al Control de Obras, una vez que se hayan realizado el replanteo de la
platea.

4.10. CARGA MÁXIMA PARA CAMIONES DE MATERIALES.


Los camiones que transporten materiales de construcción y otros, deberán respetar una carga máxima según lo
establecido en “Pasos y Normas”.

Los camiones que transporten hormigón elaborado, deberán ingresar hasta las 10:00HS con la carga máxima
señalada, caso contrario deberá solicitar autorización e/ informar al Departamento de Control De Obras, cantidad de
transportes programados y horario aproximado de llegada.

19
Programa de Hormigonado

LOTE . Fecha de entrega de planilla .

Por medio de la presente solicito permiso de hormigonado, según el


siguiente detalle:

DATOS DE INGRESO

• Fecha de hormigonado:_/ /
• Cantidad de Hº: M3
• Empresa de proveedora de H": _
• Cantidad de Mixer previstos: (con uno o dos ejes traseros con ruedas duales)
• Ingresa bomba de impulsión: SI - NO (marcar lo que corresponda)
• Llenado de: Platea !=:llosa c::Acceso vehicular C:::Otros:

CONDICIONAMIENTOS
l. Los trebejos con bomba de impulsión indefectiblemente comenzarón a las 8hs y
concluirón a las 16:00hs. requiriendo que el Camión Bomba y l O Mixer se encuentren situados
en la obra a mós tardar a las 8:30hs.
2. Para los trabajos en los cuales no se utilice bomba de impulsión. se permitiró como
horario móximo de ingreso las l Shs. pudiendo ingresar en ese horario lfmite. un solo I mixer.
3. Para los trabajos en los cuales no se utilice bomba de impulsión, se permitiró como
horario móximo de ingreso del l O mixer hasta las I l hs. pudiendo ingresar un total de 3 mixer.
4. Mixer admitidos hasta tres ejes móximo de ruedas. Carga Móxima 4m3
S. Carga Móxima 4m3; Para el ingreso y circulación dentro del barrio,
indefectiblemente no se permitiró camiones que superen dicho carga móxima.
6. El programa de hormigonado se deberó entregar con un tiempo de 48hs previos a la
fecha de ejecocrón de los trabajos. para su recepción y evaluación.
7. Este programa solo tendró validez de su única fecha para el cual fue entregado y
aprobado. para la solicitud de ejecución del trabajo. Debiéndose entregar un nuevo
programa para una fecha nueva de trabajo.
8. Es responsabilidad de la obra la limpieza final de la calle y cuneta luego del trabajo
de hormigonado. Estó terminantemente prohibido la limpieza de los camiones fuera de los
límites de la obra.
9. Dentro de las 48hs post lluvia estó vedado el ingreso de camiones al Barrio.

IMPORTENTE: Finalizado el trabajo se verificará la cantidad de mixer ingresados, en


caso de disminuir la cantidad de camiones respecto del número declarado en esta
planilla se solicitara un descargo por parte del profesional autorizado o propietario

Firma de profesional autorizado o propietario:

Aclaración:

20
(DE LO CONTRARIO SE PROHIBIRÁ EL INGRESO).
Los camiones que transporten materiales de construcción y otros, deberán respetar una carga máxima según lo
establecido en la tabla de equivalencias.

VEHÍCULO CARACTERÍSTICAS CARGA MÁXIMA

DOS EJES
TRASEROS 4-METROS CUBICOS DE HORMIGON

CON RUEDAS
CAMION DUALES ELABORADO

MIXER UN EJE TRASERO 4- METROS CUBICOS DE HORMIGON

CON RUEDAS
DUALES ELABORADO

4-METROS CÚBICOS DE ARENA

CAMION UN EJE TRASERO 4-METROS CÚBICOS DE TOSCA

CON RUEDAS
VOLCADOR DUALES O TIERRA

4-METROS CÚBICOS DE PIEDRA

O CASCOTES

4-PALLETS DE CEMENTO / CAL

PLASTICOR

CAMION UN EJE TRASERO 4-PALETS DE BLOQUE DE HORMIGÓN

CON RUEDAS
CON DUALES 4-PALETS DE BLOQUES DE CERÁMICOS,

PLUMA LADRILLOS CERÁMICOS HUECOS Y/O

LADRILLOS COMUNES

4- PALLETS DE PANES DE PASTOS

No está permitido el ingreso de camiones semi-remolques o camiones con acoplados.


La circulación peatonal y vehículos, deberá realizarse en todos los casos por las calles internas del Barrio, quedando
prohibido la circulación o tránsito por sobre los lotes particulares o espacios comunes.
No está permitido por cuestiones de seguridad, transportar obreros en la parte trasera de camionetas o camiones.
Deberán respetar la velocidad máxima de 30 km/h y las señales de ordenamiento vial.

Seguro de vehículos:
Para ingresar al barrio lo vehículos deberán contar con seguro responsabilidad civil.
Además cumplirán con las verificaciones y demás normas en vigencia, para circular por la vía pública.

21
No se permitirá el ingreso al barrio de los vehículos que no cumplan dicha norma

INGRESO DE CAMIONES EN DÍAS DE LLUVIA:


No está permitido el ingreso de camiones con materiales durante los días de lluvia y hasta 48 hs.
Posteriores a la caída de la última lluvia. Cualquier cambio en la aplicación de esta norma está supeditado a la
decisión de la intendencia y según el caso será comunicado fehacientemente a la guardia y/o a quien corresponda.

4.11. PLANO Y CERTIFICADO FINAL DE OBRA. UNA VEZ ABIERTAS LAS CUENTAS MUNICIPALES.
El propietario deberá presentar dentro de los 45 días de finalizada la obra el certificado final de obra expedido por la
Municipalidad del Partido de Pilar. Hasta tanto no sea cumplimentado este requisito la obra, a todos los efectos, será
considerada como en ejecución y pendiente de finalización.
El departamento de arquitectura y la gerencia operativa fijará las penalizaciones a aplicar a quienes no finalicen las
obras en los plazos preestablecidos.

5. AMPLIACIONES Y MODIFICACIONES A LOS PROYECTOS AUTORIZADOS.


Todo proyecto de ampliación a construcciones existente, deberá ser autorizado conforme a lo estipulado
precedentemente para obras nuevas.
Toda modificación del proyecto autorizado deberá someterse al mismo trámite de aprobación original. Se debe
solicitar una copia del reglamento vigente al momento de la presentación de la modificación, entregándose la
documentación de la modificación con dicho reglamento vigente firmado por el proyectista y el propietario.

6. SERVIDUMBRES.
Se establece una servidumbre permanente, perpetua y gratuita, para el paso de cañerías, cables, conductos y otros
elementos destinados a la instalación de servicios generales tales como agua corriente, cloacas, desagües pluviales,
teléfonos, CATV, red eléctrica y gas, plantación de especies, sin ningún motivo de indemnización ni compensación.
Las planchetas indican si el terreno debe respetar alguna de ellas. También es obligatorio la colocación de 2 caños
de pvc de 4” bajo el acceso vehicular y /o peatonal a 1 m de retiro del cordón cuneta y a 0.70 de profundidad.

7. LAS RESPONSABILIDADES.
El copropietario es único y exclusivo responsable del cumplimiento de las obligaciones inherentes a la obra que se
realiza en el predio de su propiedad; en particular, obligaciones sociales, fiscales y los seguros de riesgos del trabajo,
responsabilidad a terceros y seguro de Responsabilidad Civil. En relación con cualquier incumplimiento a su
respecto, el copropietario fórmula expresa liberación de responsabilidad a favor del condominio y/o consorcio y de los
restantes copropietarios y se compromete a mantenerlos indemnes de cualquier daño que su incumplimiento pudiera
causarles.

8. NORMAS DE APLICACIÓN SUPLETORIA.


En caso de silencio de las presentes normas es de aplicación supletoria todo aquello que esté incluido en el código
de Planeamiento de la Municipalidad de Pilar, y la ley de Higiene y Seguridad.

9. EJECUCIÓN MANTENIMIENTO Y CUIDADO DE LA OBRA Y DE LAS PARCELAS.


El propietario, el director de obra y el constructor serán responsables solidariamente del cumplimiento de las
siguientes normas:

A) Pasos a seguir para el inicio a la obra


Se deberá respetar cada ítem y su orden.
- Colocar cerco definitivo de alambre romboidal de 1.50 mts de altura.
- Rafia en el frente, laterales y fondo de color verde oscuros
- Portón de ingreso con cadena y candado y puerta peatonal si la tuviere.
22
- Cesto de residuos provisorio en buen estado pintado de color verde oscuro (en el transcurso de la ejecución de la
obra se deberá solicitar el cesto definitivo).
- Obrador pintado verde oscuro realizado con materiales en buen estado con iluminación exterior.
- Baño químico.
- Entrada de vehículos, ya sean éstas provisorias o definitivas, como mínimo un contra-piso, ejecutada de acuerdo a
las cotas de nivel correspondientes y a las disposiciones establecidas en el presente reglamento. No se admitirá el
ingreso de materiales para la obra hasta que las entradas particulares estén aprobadas y terminadas, bajo las
mismas se deberán colocar 2 caños de pvc de 4” con un retiro de 1 m del cordón cuneta y a 0.70 de profundidad.
- Iluminación de obra exterior (planta baja y planta alta si la tuviera).
- Protección de árboles pintada Verde oscuro.
- Seguro de Responsabilidad Civil
- Todo personal de obra deberá ingresar y retirarse del Barrio con chaleco refractario de color naranja
- Todo personal deberá presentar certificado de antecedentes penales.
- Se deberá realizar la conexión de agua interna provisoria.
- Cuando por la índole de la construcción o refacción no sea posible disponer de locales sanitarios para uso del
personal de la obra, deberán proveerse baños conectados reglamentariamente a la red cloacal, mediante cámara de
inspección o portátiles de los denominados baños químicos o similares en cantidad suficiente. Estos baños
deberán ser mantenidos limpios y fuera de la vista desde la vía pública.
Toda obra a realizarse dentro de los barrios deberá cumplimentar con todas las normas laborales, previsionales, de
seguridad social, de higiene y seguridad en el trabajo e impositivas, ya sean de carácter nacional, provincial y/o
municipal, y con la contratación de los seguros de responsabilidad civil correspondientes.
Se deberá respetar los pasos a seguir del acta de inicio de obra, que deberá ser solicitada por Propietario y
Arquitecto al Responsable del Control de Obra.
- En toda obra deberá colocarse a la vista un cartel cuyas medidas serán 1 x 0.70 m, conteniendo nombre y apellido
del director de obra, domicilio real, número de matrícula provincial, matrícula municipal, uso, retiros obligatorios,
nomenclatura catastral, altura permitida, superficie del terreno, superficie proyectada, número de expediente por el
que la Municipalidad de Pilar otorgó la correspondiente aprobación, de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza
Municipal 43/99.

B) Durante la ejecución de la obra.


1- Horarios y permanencia del personal de obra.

El horario de trabajo es de lunes a viernes, de 8 a 17.00 hs


No está permitida la permanencia del personal de obra fuera de los horarios indicados.
No está permitido que el personal de obra haga uso de las instalación del barrio.
No se permite al personal de obra permanecer, transitar o trabajar con el torso descubierto.
No se permite escuchar música con un volumen que traspase el límite del lote.
No está permitida la quema de basura en la obra.
No se permite el traslado de materiales de manera ambulante.

2- Ingreso y egreso de materiales.


Solo se podrán ingresar materiales de obra en el horario de obra y deberá haber gente en obra para recibirlo.
Siempre cumpliendo con las cargas máximas establecidas.

3- Las herramientas de trabajo deberán ser declaradas al ingresar al predio. Solo se podrá retirar aquellas que hayan
sido declaradas al ingresar. Es del personal la responsabilidad de su declaración.

4- Mantener la limpieza de las calles y predios linderos durante la ejecución de la obra, se deberá proveer por parte
del Responsable de obra, bolsas, mangueras, cepillos, cesto de residuos.

5- No ejecutar trabajos ni preparar mezcla fuera de los límites propios del terreno. la realización de esto incurriría
multa directa.
También es obligatorio para preservar las calles de la mejor manera posible, la colocación de plásticos bajo
camiones hormigoneros, bombas y de todo vehículo con pérdida de lubricantes.

6- Está prohibida la descarga de materiales y el estacionamiento de los vehículos de carga y volquetes sobre las

23
calles, veredas o lotes baldíos del barrio.

7 - Los vehículos del personal, contratistas y proveedores deben estacionar dentro de los límites del terreno, no
pudiendo hacerlo en la calle y/ o banquina (la manera correcta sería dos ruedas en la calle y dos en la banquina)

8- Se prohíbe la permanencia del personal de obra fuera de los horarios de trabajo establecidos dentro del ejido del
complejo residencial. No se podrá disponer de serenos.

9 - Se prohíbe la permanencia del personal de obra fuera de los límites del predio en cuya obra intervenga.

10 - No arrojar tierra, materiales de construcción o desperdicios en las cunetas estando a su cargo la limpieza de las
mismas en forma inmediata. La obstaculización de los desagües pluviales con escombros, tierra, materiales de
construcción o desperdicios originará la inmediata paralización de la obra hasta que se subsane la obstrucción, sin
perjuicio de las sanciones que la Comisión de Administración aplique al propietario, a los directores y a la empresa o
empresas constructoras de la obra.
Se deberá mantener la calle limpia.

11 - No mantener perros en la obra.

12 - No atentar en general contra la flora y la fauna.

13 - No podar los árboles ubicados fuera de los límites del predio del propietario sin autorización expresa de la
Comisión.

14 -Mantener limpio el terreno de malezas y basura sea estando baldío, en construcción o con la obra parada. De lo
contrario la Comisión dispondrá que se realice la limpieza del lote y los gastos serán debitados por expensas.

15- Se deberá presentar el Certificado de Reincidencia de todos los trabajadores, constructores, albañiles,
arquitectos, electricista, gasista, pintor, etc. para poder ingresar a trabajar. Este certificado deberá ser renovado
cada año
6- Los trabajadores en relación de dependencia deberán estar debidamente Asegurados por una aseguradora de
Riesgos de Trabajo y los trabajadores independientes poseer una póliza de seguro contra Accidentes Personales
hasta la suma de $500.000 el cual en forma semestral podrá ser actualizado por la Administración.

17- Seguro de Responsabilidad Civil de obra por $1.000.000

18- Todo personal de obra deberá contar con chaleco refractario color naranja para ingresar y permanecer en el
barrio, está prohibido que el personal de obra deambule por las áreas comunes del barrio.

19- Los vehículos de los contratistas deberán estar en condiciones, debidamente asegurados y patentados y respetar
las normas de tránsito estacionamiento y convivencia sabiendo el Propietario que toda multa le será aplicada al
mismo.

20- Por razones de seguridad no se permite encender fuego en la obra salvo autorización de control de obra o
intendencia.

21- Para mantener activa la obra deberá contar con la expensas al día.

24
.�
PI Li\R.DcLESTE
¡/...,.�
FECHA:

BARRIO:
ACTA N!!: 1

� LOTE:

PRELIMINARES DE OBRA
COLOCACION DE CERCO DEFINITIVO ROMBOIDAL DE 1,50 DE ALTURA
RAFIA FRENTE, LATERALES, FONDO ( VERDE OSCURO 100%
opaca) PORTON DE OBRA CON CADENA Y CANDADO
CESTO DE RESIDUOS (COLOR VERDE OSCURO)
OBRADOR PINTADO VERDE OSCURO CON CADENA Y CANDADO

BAÑO QUIMICO
RAMPA DE ACCESO CON 2 CAÑOS DE PVC 4" ( 1 mt del cardan cuneta y 0,70 de profundidad terreno natural)

CARTEL DE OBRA 1 X 0,70 SIN PUBLICIDAD


ILUMINACION DE OBRA ( tramite y numero exp. Edenor)

OBRADOR (pintado verde oscuro con cadena y candado)


CERCADO DE ARBOLES (COLOR VERDE OSCURO )
RESPONSABILIDAD CIVIL / PERSONAL CON CHALECO/ ANTECEDENTES

CONEXIÓN DE AGUA INTERNA (PROVISORIA)

li! ETAPA
MOVIMIENTO DE SUELO
ENCADENADO

DAR AVISO A CONTROL DE OBRAS PARA LA AUTORIZACION DE INGRESO DE HORMIGON

2i! ETAPA
LLENADO DE PLATEA
CONEXIONADO DE AGUA Y CLOACA: Empresa sudamericana de agua te:- 0800-222-9707 y 0230-4439998/9

ARQUITECTURA: arquitectura@bppilardeleste.com.ar

CONTROL DE OBRAS: controldeobras@bppilardeleste.com.ar

INTENDENCIA: intendencia@bppilardeleste.com.ar

DATOS DIRECTOR DE OBRA: 1

MAIL:

TELEFONO:

ID:

RECIBI:
CONTROL DE OBRAS FIRMA Y ACLARACION

25
C) Lotes sin construcciones
1. Hasta tanto se realice la construcción en el lote, el propietario deberá mantenerlo libre de basura y en perfecto
estado de limpieza, no pudiendo hacer acopio de materiales en el mismo ni de estacionamiento de vehículos y
depósito de enseres.

2. Los lotes serán mantenidos desmalezados y con el césped cortado, resultando el costo del mantenimiento
adicionado a las expensas del propietario.

3. Para poder construir cualquier obra complementaria o auxiliar y/o piscina, es necesario previamente haber
terminado la vivienda principal. En caso de que dichas obras se construyeran en lotes linderos de un mismo
propietario estos deben ser unificados formalmente y en forma previa, con la parcela que ocupa la vivienda principal;
presentando previamente a la Comisión de Arquitectura y Urbanismo y al Consejo de Administración para su
aprobación los planos de unificación aprobados por los organismos competentes.

4. Una vez alambrado el lote el mantenimiento corre por cuenta del propietario.

D) Incumplimientos
1. En caso de incumplimiento por parte del propietario de las obligaciones resultantes del presente reglamento, el
barrio tendrá derecho a exigir su cumplimiento por vía judicial o extrajudicial, sin perjuicio de la imposición de las
multas y/u otras sanciones que pudieran corresponder por el accionar del propietario.

2. El propietario acepta que a través de una decisión fundada de su Consejo de Administración podrá proceder a la
demolición parcial o total de lo construido, remoción de lo plantado o realizado en contravención.

3. La Comisión de Arquitectura y Urbanismo a través del personal del barrio, suspenderá toda obra que se construya
sin tener concedido el permiso, o las que teniéndolo, no se ejecuten de acuerdo con los planos aprobados.

4. Cuando no se acate la orden de paralización, la Comisión hará la denuncia formal ante la entidad oficial
correspondiente.

5. En caso de transgresiones al presente Reglamento por parte del propietario, personal de la obra, proveedores,
etc., se aplicará en forma individual o acumulativamente las siguientes sanciones:
● Multa diaria equivalente según tabla de infracciones.
● Paralización de la obra con impedimento de acceso a proveedores, contratistas, arquitectos, personal de
obra, etc.
● Denuncia a la Municipalidad, a la Dirección de Obras Particulares y/o a la Secretaría de Obras Públicas, según
corresponda.
● Prohibición de acceso a personal o contratistas que cometan infracciones al presente reglamento.
● Suspensión de los servicios que presta el barrio hasta tanto no se solucionen las infracciones cometidas

6. El titular de dominio no podrá alegar desconocimiento de lo actuado por el personal que ha sido contratado por él,
por su profesional o empresa constructora, siendo el único y total responsable ante el barrio del accionar de
dichas personas o entidades dentro del complejo residencial.
Se informará verbalmente a cada responsable de obra y se enviará acta vía mail al Propietario y Arquitecto.

26
Listado de Infracciones, Plazos y Multas - Obras Particulares

CERCO DE OBRA FRENTE RAFIA (COLOR VERDE OSCURO 1,50 MTS 100 24HS 1/2
% OPACA)

CERCO DE OBRA FONDO RAFIA (COLOR VERDE OSCURO 1,50 MTS 100 24HS 1/2
% OPACA)

CERCO DE OBRA LATERALES RAFIA (COLOR VERDE OSCURO 1,50 MTS 24HS 1/2
100 % OPACA)

CERCO DEFINITIVO (alambrado romboidal de 2" de altura 1,5 mts.) 72HS 1 EXP.
FALTA PORTÓN DE ACCESO (metálico o madera 1,50 de altura) 24HS 1/4
FALTA CADENA Y CANDADO (PORTÓN DE INGRESO OBRA / PUERTA 24HS 1/4
OBRADOR)

CARTEL DE OBRA 1 X 0,70 SIN PUBLICIDAD 48HS 1/4


CORTE DE PASTO 48 HS 1/4
ILUMINACIÓN DE OBRA ( OBRADOR EXTERIOR Y OBRA PLANTA BAJA) 24HS 1/4
OBRADOR:(CERRAMIENTO EN MAL ESTADO / FALTA PINTAR VERDE 24HS 1/2
OSCURO)

BAÑO QUIMICO 24HS 1/2


CONEXIÓN ELÉCTRICA EN MAL ESTADO / CLANDESTINO SIN DIRECTA 1 EXP.
AUTORIZACIÓN

VEHÍCULO O CAMIÓN FUERA DE RAMPA O EN LOTE VECINO DIRECTA 1/2


LIMPIEZA DE OBRA / VOLQUETE EN VEREDA 24HS 1/4
ACOPIOS DE MATERIALES FUERA DEL LOTE 24HS 1/2
LIMPIEZA/CALLE/VEREDA/ACCESO VEHICULAR 48HS 1/4

COLOCACIÓN DE 2 CAÑOS DE PVC 4" (1 m de retiro cordón 0,70 24HS 1/4


profundidad)

CERCADO DE ÁRBOLES / CESTO DE RESIDUOS/ CONEXIÓN INTERNA 24HS 1/4


DE AGUA

QUEMA DE BASURA / TORSO DESNUDO / CHALECO DIRECTA 1/4


27
RESPONSABILIDAD CIVIL 72HS 1 EXP.

PILETAS / PERGOLAS / AMPLIACIONES/ NIVELACIÓN 1 EXP.

PERSONAL FUERA DE HORARIO DIRECTA 1 EXP.

OTROS; 24 HS 1/2 EXP

ANEXO A

RED DE AGUA POTABLE – RECOMENDACIONES TÉCNICAS


1 Conexión Domiciliaria:

Las parcelas cuentan con las conexiones domiciliarias ya realizadas. Sin embargo el instalador sanitario de la obra
particular deberá completar la instalación incluyendo el niple distanciador correspondiente apto para ser reemplazado
por el medidor y procederá a amurar la caja plástica en hormigón de acuerdo al croquis siguiente. De ésta forma en
el caso en que la Administración comience a colocar medidores simplemente se reemplazará el niple con sus
acoples roscados por el medidor correspondiente.

2 Recomendaciones generales:

- El servicio de suministro de agua al barrio y por consiguiente el suministro del barrio al propietario, no contempla
ni garantiza el suministro de “agua a presión”. Es por ello que los propietarios deberán instalar un Tanque de
Bombeo (Cisterna enterrada) cercano a la línea de frente del lote.

- Entre los sistemas que se recomiendan para la distribución de agua dentro de la casa pueden mencionarse,
entre otros, el de tanque elevado con bomba elevadora, tanque hidroneumático con bomba, etc. Cabe mencionar
que éste último tiene como desventaja que ante un corte en el suministro de electricidad, la vivienda puede
quedarse sin agua aún estando llena la cisterna.

- No está permitido el uso de bombas succionando directamente de la red de agua del barrio (chupadoras).

- Se recomienda realizar un control periódico de las instalaciones internas de cada vivienda y de la red del barrio,
minimizando la posibilidad de fugas visibles o semi-visibles. Es conveniente reparar éstas pérdidas antes que
pagar por agua no usada.

Cómo detectar fugas

1. Asegúrese de que todas las canillas estén cerradas.


2. Fíjese si, luego de un tiempo prudencial, se enciende automáticamente el sistema de bombeo que posea la
vivienda (bomba elevadora a tanque elevado o bomba con hidroneumático):
28
• Si se enciende significa que está entrando agua a la casa y, por lo tanto, es posible que haya alguna pérdida
visible (canillas o inodoros goteando) o no visible. Si la pérdida no es visible, haga revisar las cañerías de su
domicilio para detectarla.
• Si los equipos de bombeo se mantienen apagados significa que no ingresa agua al inmueble, lo cual indica pocas
posibilidades de existencia de fugas.

- Se recomienda controlar las situaciones de derroche. Tenga en cuenta los siguientes datos:

Consumos domésticos:

Canilla goteando 46 litros/día


Depósito de inodoro con deficiencia en
4.500 litros/día
flotante
Tanque de reserva con deficiencia en
2.600 litros/día
flotante
Lavarropas 100 litros /ciclo
Baño de inmersión 150 litros
Lavado de auto mediano 500 litros
Una ducha 80 litros
Cada descarga de inodoro 20 litros/vez

Consumos familiares: (estimados según cantidad de personas)

Consumo por grupo


familiar:
Promedio (litros por
Personas Mínimo (litros por día)
día)
Una 480 720
Dos 730 1.100
Tres 900 1.350
Cuatro 1.000 1.500
Cinco 1.200 1.800
Seis 1.350 2.000

3 Reserva de agua:

Las normas vigentes exigen al usuario una reserva de capacidad suficiente para 24 hs. de consumo.

Según Normas para Instalaciones Sanitarias Domésticas e Industriales de Obras Sanitarias de la Nación (1987)
o Volumen de reserva básico (total): 600 litros para la unidad de vivienda básica (baño principal, baño
de servicio, pileta de cocina, pileta de lavar y pileta lavacopas).
o Agregado por baño adicional: 250 litros.
o Agregado por lavatorio, pileta de cocina o de lavar adicional: 100 litros.

Según las recomendaciones de AySA S.A.:


o 250 litros por persona (no incluye riego ni piletas de natación).

De acuerdo a las normas de Obras Sanitarias de la Nación, en el caso que la instalación sea del tipo: Tanque de
bombeo (cisterna bajo nivel) + bomba elevadora + tanque elevado, la reserva puede repartirse entre ambos tanques
con ciertos mínimos. Sin embargo es siempre recomendable que toda la reserva se garantice con la capacidad del
tanque de bombeo (cisterna bajo nivel).
29
En el caso que la instalación sea con tanque hidroneumático u otro sistema de bombeo directo, el tanque de bombeo
(cisterna bajo nivel) deberá tener por sí sola la capacidad equivalente a la reserva total.

Un tanque limpio le asegura la calidad del agua que llega a su casa. Tenga en cuenta que
cada seis meses es la frecuencia ideal para la limpieza de su tanque de agua.

En caso de falta de agua en la vivienda:

1.- Constate que haya agua en la cisterna de reserva. En caso que la misma tenga agua, el problema puede estar
en sus instalaciones de bombeo al tanque elevado o en el sistema hidroneumático de su vivienda.
2.- En caso que la cisterna esté vacía, verifique que no haya quedado trabado el flotante que habilita el ingreso de
agua a la cisterna.
3.- En caso que el flotante funcione correctamente y no ingrese agua, verifique que se encuentre abierta la válvula
de bronce ubicada en la caja frente a su lote.

PARA EL CASO QUE NINGUNO DE ESTOS PUNTOS HAYA SUBSANADO EL PROBLEMA REALICE EL
CORRESPONDIENTE RECLAMO A LA ADMINISTRACIÓN DEL BARRIO.

ANEXO B

RED DE CLOACA – RECOMENDACIONES TÉCNICAS


Conexión Domiciliaria:

La parcela cuenta con la conexión domiciliaria ya realizada en cañería de P.V.C. Diámetro 110 mm. Para su
ubicación se deberá contactar a la Administración quien indicará al instalador particular el lugar donde realizar el
sondeo para ubicar la conexión.

El instalador sanitarista o plomero de la obra particular NO DEBERÁ BAJO NINGÚN CONCEPTO, realizar pozos en
la vereda sin autorización previa de la Administración. Es importante recordar que existen en la vereda otros
servicios que conllevan riesgo en caso de rotura (electricidad, gas natural, agua, agua de riego, alumbrado, etc.)

Al realizarse la conexión al servicio se DEBERÁ INCLUIR la construcción en lugar accesible, de un Ramal con Boca
de Acceso (o Cámara de Inspección reglamentaria) para limpieza, del tipo del indicado en el croquis adjunto o

30
similar. La función de ésta boca de acceso es contar con un punto de acometida a la conexión domiciliaria para
limpieza en el caso de notar el propietario algún inconveniente con el funcionamiento de la cloaca.
Por otra parte se recomienda que la instalación interna de cloacas cumpla con lo establecido en las Normas de
Obras Sanitarias de la Nación respecto a Instalaciones Sanitarias Domiciliarias del año 1987, en particular respecto a
cámaras o bocas de inspección.

Notas generales:

1.- LA RESPONSABILIDAD POR LAS INSTALACIONES INTERNAS (DESDE LA LINEA DE FRENTE HACIA EL
INTERIOR DEL LOTE) ES EXCLUSIVA DEL PROPIETARIO DEL LOTE. La responsabilidad del barrio alcanza a las
cañerías colectoras y a las conexiones domiciliarias HASTA LA LÍNEA DE FRENTE.
2.- No está permitido el vuelco de aguas de lluvia a la red cloacal. El vuelco de las aguas pluviales del terreno natural
y de los techos, debe ser realizado al cordón cuneta.
Tampoco está permitido el vuelco a la red cloacal de aguas de vaciado de pileta.
3.- Se recomienda realizar un control periódico de las instalaciones internas de cada vivienda y de la conexión
domiciliaria.

Para evitar taponamientos cloacales

• Es indispensable no arrojar al sistema elementos sólidos que provoquen taponamientos en las instalaciones, dado
que las conexiones están diseñadas y construidas para permitir sólo el paso de líquidos o materias degradables.

No deben ser arrojados a los conductos cloacales:

• Trapos, medias de mujer, pañales, algodones, vasos y envases plásticos o


de cartón.
• Materiales granulados: piedra, arena, plásticos.
• Productos solidificados como grasas y aceites comestibles, aceites
lubricantes y pinturas.
• Materiales no degradables a corto plazo como maderas y cartones.
El sistema sólo admite líquidos provenientes de sanitarios, del lavado de ropa, de limpieza.

Ante un problema de taponamiento:

31
1.- Vierta agua en el ramal de limpieza cercano a la línea de frente. En caso que el agua corra sin inconvenientes
ello indica que el posible taponamiento se encuentra en las instalaciones internas de la casa.
2.- En caso que al volcar agua en la boca de acceso o cámara de inspección el agua no corra libremente, realice el
correspondiente reclamo a la Administración del Barrio.

ANEXO C

REGLAMENTO DE PARQUIZACIÓN
1. OBJETIVO

El presente tiene como objetivo principal regular el desarrollo paisajístico de los barrios de Pilar del Este, evitando la
tala de árboles existentes, el uso indiscriminado de especies o plantas y/o su ubicación inapropiada. De esta manera
se conseguirá preservar una armonía natural y estética en todo el emprendimiento.

Del mismo modo, se pretende por este intermedio, asegurar, tanto como sea posible, las vistas, los espacios de
asoleamiento y las proyecciones de sombra de todos y cada uno de los propietarios; evitando que la acción unilateral
de uno de ellos afecte al/los vecino/s respectivo/s y compatibilizar las nuevas parquizaciones con la forestación
existente en el terreno. Para esto se deberá solicitar verificación de los trabajos a realizar al Control de Obras.

2. ALCANCE

El presente afecta la parquización y diseño de todos los jardines particulares, quedando las áreas comunes bajo la
entera responsabilidad de la administración del barrio.

3. ESPECIES PLANTADAS EN LAS ÁREAS COMUNES

Tanto los cuidados, como la remoción, reemplazo o trasplante de una o varias de estas especies (en áreas comunes)
es exclusiva responsabilidad de la administración del barrio. Quedando los propietarios particulares, obligados a
preservar las mismas, obviando todo tipo de acción que pudiera poner en riesgo su bienestar.

4. JARDINES PARTICULARES

A continuación se detallan las pautas que deberán respetarse concernientes a los tipos y distribución de las plantas a
incorporarse en el jardín, habiéndose tenido en cuenta para la redacción de éste reglamento, las características de
desarrollo propias de cada especie; pretendiéndose como fin último el resultado de un paisaje equilibrado, natural y
armonioso.

CÉSPED

Se recomienda la utilización preferente del ‘’Bermuda’’ (tipo Cynodon). De esta manera se podrá mantener una
tonalidad unificada y una única textura básica en todo el barrio.

Corte
➢ El corte del césped es entera responsabilidad de los propietarios particulares, el mismo se extiende
incluyendo la vereda hasta el cordón, en todo el frente del lote.

➢ La altura del césped no podrá sobrepasar aproximadamente 5 cm durante todo el año, debiéndose cortar
periódicamente según fuera necesario.

PLANTAS

➢ No existen restricciones en lo que respecta a las especies herbáceas, florales y pequeños arbustos.

➢ Las especies de la forestación existente pueden servir de referencia en cuanto a la fácil adaptación en el
terreno. Se desarrollaron sin problemas: Eucaliptos (no recomendado) Casuarinas, fresno Americano y

32
Fresno Europeo, Álamo híbrido, Álamo negro, Sauce criollo, Ceibo, Roble de los Pantanos. Pino insigne y de
Monterrey y Liquidámbar.

➢ Los arbustos de primera magnitud (especies cuyo desarrollo adulto supera los dos metros de diámetro)
deberán plantarse a más de 1 metro del límite con el lote vecino y 3 metros de la línea municipal del frente del
lote.
ÁRBOLES

Se pide se tengan en cuenta la magnitud y la cantidad de especies a plantar de manera tal que la densidad de los
mismos resulte acorde al entorno, la forma y la superficie de cada lote.

Los Árboles PREEXISTENTES en el Lote, quedarán a cargo del propietario del mismo, que tendrá el uso y goce y
el deber de Conservación y Mantenimiento en general, prohibiéndose la Tala y Poda masiva.
Solamente se talará los ejemplares que imposibiliten la implantación de la vivienda.

De todas formas la autorización para la tala de dichos árboles obliga al propietario a plantar tantos ejemplares en su
lote como se talaron.

En caso de talar o maltratar algún árbol sin autorización expresa de la administración, se deberá replantar tantos
árboles como los que se extrajeron de la misma magnitud y se deberá aportar un mínimo de 1 EXPENSA por árbol
retirado (de edad superior a 4 años), de ser un árbol que la administración considere de gran magnitud podrá
aumentar la multa a lo que considere necesario para reponer el ejemplar.
Esto será debitado automáticamente del resumen de cuenta del lote con el objeto de poder generar un fondo que
permita mantener la cantidad de árboles en el emprendimiento. Dicho fondo formará parte del fondo de expensas, y
será administrado por el consejo de administración, quien decidirá su utilización.

Ello no implicará que dicho fondo se utilice exclusivamente para la adquisición de árboles nuevos ni que, de
adquirirse, sean colocados en los lotes penalizados o su área de influencia.

Distancias de Plantado Mínimas Obligatorias:


➢ 3 m de lotes contiguos, excepto árboles de desarrollo piramidal (a más de 1 metro)
➢ 5 m de árboles existentes en la línea municipal

CERCOS VIVOS

De plantarse especies arbustivas a modo de cerco vivo, se recomienda dejar una distancia mínima de 0,50 m al
alambrado, de modo tal de no invadir al vecino y propiciar el buen desarrollo de los arbustos para que puedan formar
una pared compacta.
Asimismo, deberá existir previo acuerdo con el vecino para el plantado de especies trepadoras o apoyantes.

El cerco vivo deberá colocarse en todo el largo de los laterales y fondo del lote no podrá superar la altura de 1,80 m,
debiendo ser mantenido a dicha altura, por medio de la poda. El plazo para la colocación del mismo es de 3 meses
una vez terminada la obra.

PLANTAS INVASORAS

Las plantas con desarrollo de carácter invasor como aquellas con rizomas, estolones o raíces gomíferas deberán ser
contenidas con algún tipo de material o barrera física dentro de las áreas de plantado, para evitar se extiendan a
lugares no deseados como los lotes vecinos o áreas comunes.
Se recomienda limitar la utilización de estas especies tanto como sea posible.

INSPECCIÓN TÉCNICA Y SANCIONES

La Comisión de Arquitectura y Urbanismo podrá disponer la debida inspección del proyecto una vez que el mismo
esté finalizado para verificar que se hayan respetado los instructivos aquí descriptos.
De mediar diferencias entre lo establecido en el reglamento y lo efectivamente realizado, se podrá instruir la
remoción o trasplante inmediato de las especies en discordia, pudiendo esta acción afectar los trabajos realizados en
parte o en su totalidad.

33