MATEMATICA FINANCIERA PARA ECONOMISTAS (EN-13)

EXAMEN FINAL
Ciclo 2020-02

Profesor(es) : Danitza Jimenez Rimarachin / Roy Asencios Bao

(es) : EN13 EX34 / EX37 / EF32 / EF35 / EF36
Duración : 170 minutos (3 horas)

Indicaciones:
o Se considerarán como válidas las respuestas colocadas en el archivo en Excel guardado correctamente en la
ruta indicada.
o Incluya los cálculos en el archivo en Excel. No se calificarán las respuestas expresadas en valores.
o No está permitido modificar los datos del examen.
o No está permitido utilizar “Buscar Objetivo” en Excel.
o No está permitido el uso de materiales de clase, ni libros, ni apuntes, ni similares. Estos deberán estar
guardados durante la evaluación.
o No está permitido el uso de celulares, dispositivos electrónicos portátiles, ni de Internet. Estos deberán estar
apagados y guardados durante la evaluación. Sólo se permite uso de calculadora simple o científica no
programable.
o El archivo en Excel debe guardarse como “código_nombre_apellido.xlsx” en la ruta indicada.

Como parte de mi estrategia dentro del FIRE 1 Movement, he decidido hacer una inversión en el sector
inmobiliario ya que muestra una evolución bastante interesante a nivel de rentabilidad con flujos
estables. Me interesa adquirir una oficina ubicada en el distrito de Barranco, en la misma Avenida Grau, el
tamaño es de 100m2 y el precio es de USD105,818.

1
Finance Independence, Retire Early
Página 1 de 4
Solicité al BCP un préstamo hipotecario a 10 años en soles (TC 3.61) donde el banco me pide el 15% de
inicial mientras que ellos solo financiarán el 85%; la TEA ofrecida es de 15%, los portes son de S/. 5.50 y el
seguro de desgravamen de S/. 65. Debo decidir, por TCEA y por liquidez, entre las alternativas de
evaluación del crédito que son: cuotas mensuales iguales o cuotas dobles (julio y diciembre). En caso el
banco apruebe el crédito, desembolsaría en el mes de diciembre.

Dos años después de haber tomado el préstamo, el Scotiabank me propone comprar la deuda con una
TEA de 11.75% y un cronograma de cuotas dobles (julio y diciembre); sin embargo, debido al tiempo que
toma hacer los trámites de transferencia de deuda, el Scotiabank me ofrece dos períodos de gracia total.
El Scotiabank cobra portes por S/. 7 y seguro de desgravamen de S/. 75.

Al final del año 6, hago una amortización extraordinaria de S/. 30,000, proveniente de un bono por
rendimiento que recibí en mi trabajo. Para lo que resta de cronograma (después de la amortización), he
solicitado al Scotiabank que me cambie el cronograma a cuotas iguales mensuales con una cuota final de
S/. 30,000. Esto debido a que necesito un poco más de liquidez para poder hacer otras inversiones.

Para poder juntar lo suficiente para pagar la cuota inicial que me pidió el banco, planeo ahorrar en dólares
durante 2 años. No cuento con ningún ahorro a la fecha, así que empezaré desde cero, he abierto una
cuenta en la casa de bolsa del BCP donde pienso hacer depósitos por USD 175 los meses pares que van
creciendo cada bimestre a razón de 0.72% y depósitos por USD 210 los meses impares que van
decreciendo cada bimestre a razón de 0.23%. En caso, el saldo de esta cuenta al final de los 2 años no
fuera suficiente para la cuota inicial tengo un plan b que es un depósito a plazo por 2 años que paga una
tasa sintética dólares, el depósito tiene una TNA PEN real de 2.20%, la inflación está en 1.72% y el tipo de
cambio se muestra en la siguiente tabla:

bid offer
Hoy 3.6150 3.6250
30d 3.6200 3.6300
90d 3.6350 3.6450
180d 3.6500 3.6600
360d 3.6800 3.6900
720d 3.7100 3.7200

Página 2 de 4
La cuenta de bolsa del BCP invierte en la bolsa de Nueva York, donde se ha seleccionado 5 acciones y
preparado 4 portafolios para evaluar, los rendimientos mensuales y la distribución de portafolio son los
siguientes:

YUM BRK-B NVAX TSLA GE

-0.07% 0.08% 3.59% -3.72% 2.09%
-3.79% -3.35% 7.43% -3.18% -12.74%
4.61% -3.73% -3.23% -22.42% -4.46%
2.31% -2.88% -25.71% 10.43% 4.38%
-6.62% -1.14% 4.49% -3.12% 0.07%
-3.82% -2.55% -17.79% 20.45% -3.34%
1.37% 6.01% -5.22% -13.07% 0.15%
9.59% 5.48% 22.83% 1.18% -5.06%
4.63% 2.58% 20.51% -12.23% -12.75%
-0.55% -4.12% -6.38% 27.40% -10.54%
2.00% 6.31% 17.61% 3.90% -25.74%
-0.33% -6.44% -11.11% -5.04% 0.93%
2.24% 0.67% 27.17% -7.75% 34.21%
0.55% -2.06% -69.66% 4.19% 6.35%
5.62% -0.20% -22.54% -12.51% -3.85%
4.59% 7.87% -3.64% -14.71% 1.80%
-1.95% -8.90% -46.42% -22.43% -7.18%
8.13% 7.98% 3.17% 20.68% 11.23%
1.67% -3.63% -26.45% 8.12% -0.48%
3.79% -0.98% 38.52% -6.62% -21.05%
-2.87% 2.27% -15.91% 6.76% 8.36%
-10.33% 2.19% -16.93% 30.74% 11.63%
-1.02% 3.63% 16.31% 4.77% 12.93%
0.06% 2.81% -17.94% 26.79% -0.98%
5.00% -0.91% 91.46% 55.52% 11.56%
-15.62% -8.06% 109.97% 2.68% -12.61%
-23.22% -11.39% -15.13% -21.56% -27.02%
26.12% 2.48% 33.51% 49.21% -14.36%
3.82% -0.95% 153.94% 6.79% -3.38%
-3.14% -3.81% 81.04% 29.32% 3.96%
4.76% 9.67% 71.69% 32.50% -11.13%
5.27% 11.37% -22.89% 74.15% 4.45%
-4.75% -2.34% -1.80% -13.91% -1.74%
2.22% -5.18% -25.51% -9.55% 19.10%
14.84% 14.69% 55.73% 50.95% 40.16%

YUM BRK-B NVAX TSLA GE

PF1 9% 13% 55% 5% 18%
PF2 31% 21% 15% 25% 8%
PF3 19% 20% 28% 28% 5%
PF4 11% 17% 14% 50% 8%

Página 3 de 4
Para evaluar el proyecto de la compra de la oficina, consideraré que los flujos son anuales y en moneda
dólares, y un costo de oportunidad anual de 18%. Debo tener en cuenta que la oficina es entregada con
todos los servicios, pero sin aire acondicionado ni acabados, por lo que deberé hacer una inversión
adicional para implementar los acabados por USD 15,0000. He estimado los ingresos por alquiler a razón
de USD 20 por metro cuadrado (m2), teniendo la oficina 100m2 por lo que se cobrará de forma mensual,
este monto se reajustará anualmente incrementado el valor del alquiler a una tasa de 4%. Es usual que se
pida una garantía equivalente a 3 meses de alquiler (dinero que queda en mi poder mientras dure el
contrato). Estimo que la oficina estará alquilada desde el primer mes y que el contrato de alquiler tendrá
un plazo de 5 años y se renovará automáticamente.

Los impuestos se pagarán sobre el alquiler anual a través de una tasa de 5%. Asumo un costo de
mantenimiento de servicios como gasfitería, mantenimiento del aire acondicionado, entre otros, de USD
3,000 cada 3 años y se incrementará en ese período de tiempo a razón de 3% anual. Anualmente por el
préstamo pagaré USD 16,796.18. Los predios y arbitrios se pagarán de la siguiente forma: Predios por el
monto del 1% de 60 UIT (unidad impositiva tributaria = S/. 4,300) de forma anual, el cual se incrementará
anualmente por una tasa de 5%. Arbitrios se define por un monto fijo, el primer año de S/. 150 y se
incrementará a razón de 5%. Como las estimaciones se realizarán en dólares, se deberá usar el tipo de
cambio de S/ 3.61 por dólar.

Se plantean las siguientes alternativas:

Opción 1: Evaluar el proyecto asumiendo que se vende la oficina en el año 10 con una apreciación en el
valor original de un 40%. Para ello deberá devolver los tres meses de garantía en el año 10.

Opción 2: Evaluar el proyecto asumiendo que se mantiene el alquiler de forma indefinida (perpetua). Para
ello se debe analizar cada una de las fuentes de ingresos y egresos que permanecerán en el tiempo, así
como sus respectivos incrementos para estimar los flujos.

Se le solicita lo siguiente:
1. Evaluar rentabilidad y riesgo de cada portafolio. Indicar el más conveniente ¿Por qué? (5 puntos)
2. Con la tasa del portafolio seleccionado, calcular el saldo de la cuenta de bolsa BCP al final de los 2
años ¿el saldo es suficiente para la cuota inicial requerida? (3 puntos)
3. El monto que debo depositar hoy en el depósito a plazo con tasa sintética para poder completar el
monto de la cuota inicial dentro de 2 años (2 puntos)
4. Elaborar los cronogramas correspondientes a la propuesta del BCP y luego los cronogramas
después de aceptar la propuesta de compra de deuda del Scotiabank (5 puntos)
5. Calcular los cuatro indicadores para evaluar el proyecto de inversión ¿Es rentable el proyecto? ¿Me
conviene vender la oficina o alquilarla indefinidamente? (5 puntos)

Pregunta Bonus (2 puntos):

6. He realizado 9 depósitos trimestrales de 325 soles que crecen a razón de 50 soles trimestrales,
luego de haber terminado mis depósitos deseo hacer retiros exactos de 515 soles al inicio de cada
semestre. Si la cuenta tiene una TEM de 0.25%, hallar el saldo de la cuenta después del último
retiro.

Lima, Jueves 03 de Diciembre de 2020

Página 4 de 4