INTEGRANTES:

- NINA JANAMPA NILDA JESSENIA

- GOMEZ IGLESIAS SUSI
- REYNOSO MONTALVO KATERIN CIRILA
- LOARTE SOTO SLEYTER RIDER
- LLERENA VILLACREZ DERIAN MANUEL

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 GERENCIA DEPROYECTO EN CONSTRUCCION
FORO SEMANA 6

1. Señalar la importancia de las simulaciones de Montecarlo en el modelamiento

de escenarios para la gestión de riesgos de un proyecto. 

MÉTODO DE SIMULACIÓN DE MONTECARLO

EL uso de los métodos de Monte Carlo como herramienta de investigación,

proviene del trabajo realizado en el desarrollo de la bomba atómica durante la
segunda guerra mundial en el Laboratorio Nacional de Los Álamos en EE.UU.
(https://www.master-finanzas-cuantitativas.com/metodos-de-montecarlo/)

En 1930 Enrico Fermi y Stanislaw Ulam desarrollaron las ideas básicas del
método.

A principios de 1947 John von Neumann envió una carta a Richtmyer a los Álamos
en la que expuso de modo exhaustivo tal vez el primer informe por escrito del
método de Monte Carlo.

Una de las primeras aplicaciones de este método a un problema determinista fue

llevada a cabo en 1948 por Enrico Fermi, Ulam y von Neumann cuando
consideraron los valores singulares de la ecuación de Schrödinger.

Comentario: SIMULACIÓN DE MONTECARLO

El análisis del riesgo forma parte de todas las decisiones que tomamos. Nos
enfrentamos continuamente a la incertidumbre, la ambigüedad y la variabilidad. Y
aunque tenemos un acceso a la información sin precedentes, no podemos predecir
con precisión el futuro. La simulación Monte Carlo permite ver todos los resultados
posibles de las decisiones que tomamos y evaluar el impacto del riesgo, lo cual
nos permite tomar mejores decisiones en condiciones de incertidumbre.

¿QUÉ ES LA SIMULACIÓN DE MONTECARLO?

La simulación Monte Carlo es una técnica matemática computarizada que permite

tener en cuenta el riesgo en análisis cuantitativos y tomas de decisiones. Esta
técnica es utilizada por profesionales de campos tan dispares como los de

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 finanzas, gestión de proyectos, energía, manufacturación, ingeniería, investigación
y desarrollo, seguros, petróleo y gas, transporte y medio ambiente.

(https://www.palisade-lta.com/risk/simulacion_monte_carlo.asp)

La simulación Monte Carlo ofrece a la persona responsable de tomar las

decisiones una serie de posibles resultados, así como la probabilidad de que se
produzcan según las medidas tomadas. Muestra las posibilidades extremas (los
resultados de tomar la medida más arriesgada y la más conservadora) así como
todas las posibles consecuencias de las decisiones intermedias.

Los científicos que trabajaron con la bomba atómica utilizaron esta técnica por
primera vez; y le dieron el nombre de Monte Carlo, la ciudad turística de Mónaco
conocida por sus casinos. Desde su introducción durante la Segunda Guerra
Mundial, la simulación Monte Carlo se ha utilizado para modelar diferentes
sistemas físicos y conceptuales.

CÓMO FUNCIONA LA SIMULACIÓN MONTE CARLO

La simulación Monte Carlo realiza el análisis de riesgo con la creación de modelos

de posibles resultados mediante la sustitución de un rango de valores —una
distribución de probabilidad— para cualquier factor con incertidumbre inherente.
Luego, calcula los resultados una y otra vez, cada vez usando un grupo diferente
de valores aleatorios de las funciones de probabilidad. Dependiendo del número de
incertidumbres y de los rangos especificados, para completar una simulación
Monte Carlo puede ser necesario realizar miles o decenas de miles de recálculos.
La simulación Monte Carlo produce distribuciones de valores de los resultados
posibles.

El análisis de riesgo se puede realizar cualitativa y cuantitativamente. El análisis de

riesgo cualitativo generalmente incluye la evaluación instintiva o “por corazonada”
de una situación, y se caracteriza por afirmaciones como “Eso parece muy
arriesgado” o “Probablemente obtendremos buenos resultados”. El análisis de
riesgo cuantitativo trata de asignar valores numéricos a los riesgos, utilizando
datos empíricos o cuantificando evaluaciones cualitativas. Vamos a concentrarnos
en el análisis de riesgo cuantitativo.

Mediante el uso de distribuciones de probabilidad, las variables pueden generar

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 diferentes probabilidades de que se produzcan diferentes resultados. Las
distribuciones de probabilidad son una forma mucho más realista de describir la
incertidumbre en las variables de un análisis de riesgo. Las distribuciones de
probabilidad más comunes son:

Normal – O “curva de campana”. El usuario simplemente define la media o valor

esperado y una desviación estándar para describir la variación con respecto a la
media. Los valores intermedios cercanos a la media tienen mayor probabilidad de
producirse. Es una distribución simétrica y describe muchos fenómenos naturales,
como puede ser la estatura de una población. Ejemplos de variables que se
pueden describir con distribuciones normales son los índices de inflación y los
precios de la energía.

Lognormal – Los valores muestran una clara desviación; no son simétricos como
en la distribución normal. Se utiliza para representar valores que no bajan por
debajo del cero, pero tienen un potencial positivo ilimitado. Ejemplos de variables
descritas por la distribución lognormal son los valores de las propiedades
inmobiliarias y bienes raíces, los precios de las acciones de bolsa y las reservas de
petróleo.

Uniform – Todos los valores tienen las mismas probabilidades de producirse; el

usuario sólo tiene que definir el mínimo y el máximo. Ejemplos de variables que se
distribuyen de forma uniforme son los costos de manufacturación o los ingresos
por las ventas futuras de un nuevo producto.

Triangular – El usuario define los valores mínimo, más probable y máximo. Los
valores situados alrededor del valor más probable tienen más probabilidades de
producirse. Las variables que se pueden describir con una distribución triangular
son el historial de ventas pasadas por unidad de tiempo y los niveles de inventario.

PERT – El usuario define los valores mínimo, más probable y máximo, como en la
distribución triangular. Los valores situados alrededor del más probable tienen
más probabilidades de producirse. Sin embargo, los valores situados entre el más
probable y los extremos tienen más probabilidades de producirse que en la
distribución triangular; es decir, los extremos no tienen tanto peso. Un ejemplo de
uso de la distribución PERT es la descripción de la duración de una tarea en un
modelo de gestión de un proyecto.

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 Discrete – El usuario define los valores específicos que pueden ocurrir y la
probabilidad de cada uno. Un ejemplo podría ser los resultados de una demanda
legal: 20% de posibilidades de obtener un veredicto positivo, 30% de posibilidades
de obtener un veredicto negativo, 40% de posibilidades de llegar a un acuerdo, y
10% de posibilidades de que se repita el juicio.

La simulación Monte Carlo proporciona una serie de ventajas sobre el análisis

determinista o “estimación de un solo punto”:

 Resultados probabilísticos. Los resultados muestran no sólo lo que

puede suceder, sino lo probable que es un resultado.

 Resultados gráficos. Gracias a los datos que genera una simulación

Monte Carlo, es fácil crear gráficos de diferentes resultados y las
posibilidades de que sucedan. Esto es importante para comunicar
los resultados a otras personas interesadas.

Análisis de sensibilidad. Con sólo unos pocos resultados, en los análisis

deterministas es más difícil ver las variables que más afectan el resultado. En la
simulación Monte Carlo, resulta más fácil ver qué variables introducidas tienen
mayor influencia sobre los resultados finales.

 Análisis de escenario. En los modelos deterministas resulta muy

difícil modelar diferentes combinaciones de valores de diferentes
valores de entrada, con el fin de ver los efectos de situaciones
verdaderamente diferentes. Usando la simulación Monte Carlo, los
analistas pueden ver exactamente los valores que tienen cada
variable cuando se producen ciertos resultados. Esto resulta muy
valioso para profundizar en los análisis.

 Correlación de variables de entrada. En la simulación Monte Carlo

es posible modelar relaciones interdependientes entre diferentes
variables de entrada. Esto es importante para averiguar con precisión
la razón real por la que, cuando algunos factores suben, otros suben
o bajan paralelamente.

Una ventaja de la simulación Monte Carlo es el uso del muestreo Latino

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 Hipercúbico, que muestrea con mayor precisión a partir de un rango completo de
funciones de distribución.

MODELO BINOMIAL Y EL MODELO BLACK SCHOLES

Este modelo es propuesto por Cox, Ross y Rubinstein en 1974. Es un modelo

discreto que considera que la evolución del precio del activo subyacente varía
según el proceso binomial multiplicativo; es decir, sólo puede tomar dos valores
posibles, uno al alza y otro a la baja, con probabilidades asociadas p y 1– p. De
esta forma, al extender esta distribución de probabilidades a lo largo de un número
determinado de períodos se consigue determinar el valor teórico de una opción
(Cox, Ross y Rubinstein, 1979).

2. Presentar una aplicación práctica concreta sobre el particular.

USO DEL MODELO

Las opciones binomiales son tan ampliamente utilizadas que pueden manejar una
variedad de condiciones las cuales otros modelos no puedan hacer fácilmente.
Esto se presenta por que el modelo binomial modela activos subyacentes en un
cierto plazo en comparación con en un punto particular. Por ejemplo, el modelo se
utiliza para valorar opciones americanas las cuáles se puede ejercer en cualquier
momento y Opciones de tipo Bermuda las cuales se pueden ejercer en diferentes
puntos. El modelo es relativamente simple, se puede poner en ejecución fácilmente
en un software o en una hoja de cálculo.

El modelo binomial nos brinda una gran información acerca de los determinantes
del valor de una opción. Nos muestra que el valor de una opción no está
determinado por el valor esperado del activo sino por su valor actual, que por
supuesto, refleja las expectativas sobre el futuro. Esto es una consecuencia directa
del concepto de arbitraje. Si el valor de la opción se desvía del valor del portfolio
réplica, los inversores pueden crear una posición de arbitraje, es decir, una
posición que no requiere inversión y que no tiene riesgo, y que en definitiva
produce una ganancia. El valor de la opción se incrementa a medida que se

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 extiende el tiempo de expiración, a medida que se hace más grande la diferencia
entre el upside (precio mayor) y el downside (precio menor) de la acción, y a
medida que crece la tasa libre de riesgo.

El problema que se encuentra en la práctica al trabajar con el método binomial, es

la gran cantidad de inputs necesarios en términos de los precios futuros esperados
en cada nodo. La solución que ofrece el método de Black y Scholes es justamente
limitar sustancialmente los requerimientos de información.

El modelo binomial es un modelo discreto de movimientos de precios, que emplea

un intervalo de tiempo t entre cada movimiento de precio. A medida que se acorta
t, la función límite cuando t tiende a cero puede tomar dos formas:

 Si cuando t tiende a cero los cambios de precios se hacen

más pequeños, la función límite es la distribución normal, y el
proceso de precios es continuo.

 Si cuando t tiende a cero los cambios de precios siguen

siendo grandes, la función límite es la distribución de Poisson,
que permite “saltos” de precios.

El modelo de Black y Scholes es aplicable solo cuando la función límite es la

distribución normal, y asume explícitamente que el proceso de precios es continuo
y que no hay saltos en el precio de las acciones.

Los precios de las acciones no pueden ser menores que cero, debido a las
responsabilidades de los accionistas de las empresas que cotizan en las bolsas de
valores. Esto implica que los precios de las acciones, por sí mismos, no pueden
asimilarse a una distribución normal, ya que esta exige que existan probabilidades
para infinitos valores negativos. Este problema se soluciona en el modelo de Black
y Scholes considerando la distribución de los logaritmos naturales de los precios
de las acciones.

Por esta razón, la varianza utilizada en el modelo de Black y Scholes es la varianza

en los logaritmos de los precios de las acciones.

La versión del modelo presentado por Black y Scholes fue diseñado para valuar
opciones europeas protegidas de dividendos. De esta forma, ni la posibilidad de
ejercicio temprano (antes del tiempo de expiración) ni los pagos de dividendos

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 afectan el valor de las opciones calculadas con este modelo.

Las variables intervinientes en el modelo de Black y Scholes son las siguientes:

S = valor actual del activo

subyacente k = precio de ejercicio
de la opción
t = tiempo de expiración de la opción

r = tasa libre de riesgo correspondiente al período de expiración de la

opción

σ² = varianza en el logaritmo natural del valor del activo subyacente.

GRÁFICA 3 - Modelo de Black y Scholes 11

El modelo de Black y Scholes se escribe con la siguiente fórmula:

Valor de la opción = SN (d1) - ke - rt N(d2)

Donde d1 =
ln+
(Sk) (r + σ²
2 )t
σ t

y d2 = d1 – σt

Siendo N (x) el área correspondiente a la distribución normal standard.

Los determinantes del valor de la opción en el modelo de Black y Scholes son los
mismos que los del modelo binomial; el valor actual del precio de la acción, la
variación en los precios de la acción, el tiempo de expiración de la opción, el precio
de ejercicio y la tasa de interés libre de riesgo. El principio del portfolio réplica que
usábamos en el modelo binomial, también se utiliza en el modelo de Black y
Scholes.

ANÁLISIS DEL EJERCICIO

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 Al analizar el ejemplo de un proyecto de construcción y explotación de un hotel,
denominado Hotel del Río, tomado del libro Opciones Reales y Valoración de
Activos se observa que los autores Francisco López Lubián y Walter Luna
proponen el cierre temporal del hotel con el fin de incrementar el valor del proyecto
de 23,367 millones de euros a 23,729 lo cual representa un aumento del 1,5% y en
valores absolutos de 0,362 millones.

DESARROLLO

Dentro de esta evaluación no se consideró los costos asociados al cierre ni los

asociados a la reapertura.

En el cálculo del modelo binomial para estimar el valor del proyecto sin la opción
de cierre temporal se efectuó de la manera indicada más adelante, considerando
que el precio del activo subyacente evoluciona según el proceso binomial
multiplicativo.

Si el precio del activo subyacente S en el momento presente es de 23,3678, u que

representa el movimiento multiplicativo al alza del precio del subyacente es de 1,73
con una probabilidad p, d equivale a 0,58 y representa el movimiento multiplicativo
a la baja del precio del activo subyacente con una probabilidad (1- p), la evolución
del precio evoluciona de la siguiente manera:

Su

Sd

Adicional a lo anterior, el ejemplo supone lo siguiente:

Año 1 2
Ingresos 6,745
Gastos y costos fijos 1,8665 1,9178
Gastos y costos variables 3,9575 3,9575

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 Gastos y costos variables mínimos 3,5618 3,5618
Volatilidad 55%
S valor del Hotel 23,3678
Rf 5%

Con los datos anteriores se obtiene el árbol binomial de la siguiente forma:

Su1 = S X u = 23,3678 X 1,73 = 40,50

Sd1 = S X d = 23,3678 X 0,58 = 13,48

De igual manera:

Rendimiento promedio X Valor Sup – costos fijos – MAX [(Costos

Variables/Ingresos) X Rendimiento promedio X Valor S; Costos Variables mínimos)
= 29,06% X 40,5 – 1,8665 - MAX [(3,9575/6,745) X 29,06%

X 40,5; 3,5618)] = 2,98

Rendimiento promedio X Valor Inf – costos fijos – MAX [(Costos

Variables/Ingresos) X Rendimiento promedio X Valor I; Costos Variables mínimos)
= 29,06% X 13,48 – 1,8665 - MAX [(3,9575/6,745) X 29,06%

X 13,48; 3,5618)] = -1,53

Para el segundo año:

Su2 = (40,5 – 2,98) X 1,73 = 40,50

Sd2 = (40,5 – 2,98) X 0,58 = 21,65

Su2 = (13,48 – (-1,539)) X 1,73 = 26,02

Su2 = (13,48 – (-1,539)) X 0,58 = 8,66

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 GRÁFICA 4

En este primer modelo sin opción de cierre temporal, los ingresos se calculan
considerando el rendimiento bruto obtenido en el cálculo inicial del VAN,
adicionalmente no existe la posibilidad de no incluir los costos variables, ya que no
se considera la posibilidad del cierre temporal.

El cálculo del modelo con cierre temporal se efectúa del a siguiente manera, para
el año 3:

(102,51 X 0,41 + 34,12 X 0,59) / (1 + 5%) + MAX (5,89, - 1,9178) =65,04

(36,34 X 0,41 + 12,09 X 0,59) / (1 + 5%) + MAX (0,69, - 1,9178) =21,65

(43 X 0,41 + 14,31 X 0,59) / (1 + 5%) + MAX (1,21, - 1,9178) =26,02

(20,31 X 0,41 + 6,76 X 0,59) / (1 + 5%) + MAX (-3,06, - 1,9178) =9,08

(40,5 X 0,41 + 13,48 X 0,59) / (1 + 5%) + MAX (1,467, - 1,9178) =23,729

ANÁLISIS DETALLADO DEL EJERCICIO

Los autores analizaron la inversión considerando lo siguiente:

1. Aplicación de un proceso de valoración tradicional, a través de descuentos

de flujos de caja sin considerar la posibilidad de cerrar.

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 2. Con el valor del hotel sin cierre temporal, los autores a través de una opción
tipo Bermuda analizaron el cierre temporal.

Pasos para realizar el análisis

Para lograr el entendimiento del ejemplo del Hotel del Río, se realizará lo siguiente:

 Se recalcularán los flujos de caja libre sin la opción de cierre

temporal, con el objetivo de identificar las variables
consideradas por los autores para determinar dicho flujo y sus
indicadores de rentabilidad, al igual que el valor residual.

 Recalcular los flujos de caja de los accionistas y las variables

para construir la estructura de financiación del proyecto.

 Recalcular el valor actual neto de los flujos de caja libre y de los

accionistas.

 Analizar el efecto entre el flujo de caja libre con deuda y sin

deuda.

 Reconstrucción del árbol binomial

 Analizar y concluir sobre los resultados en la aplicación de la

opción de cierre temporal.

Flujo de Caja Libre sin la opción de cierre temporal

El flujo de caja libre es construido considerando las siguientes variables:

Ingresos
Valores en
Euros
Desayunos 12
Bar 5
Lavandería 2
Restaurante 7
Aparcamiento 6

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 Costos de alojamiento por habitación
Estimado sobre el precio promedio de la habitación
Lencería y 3,5%
limpieza
Mantenimiento 4%
Comerciales 3%
Suministros 7%
Administración 5%
Total costos 23%

Gastos de los servicios

Estimado sobre cada tipo de ingresos
Desayunos 50%
Bar 35%
Lavandería 15%
Restaurante 35%
Aparcamiento 10%

Gastos de personal
Empleados 67
Costo promedio por 45.000 Euros x
empleado año

Otros gastos
Tax y seguros 340.000 Euros x
año
Tasa impuesto 35%

Inversiones y Financiación
Financiación 7,5 Millones de euros
Periodo 20 años

pág. 13
 Tasa 5,50%
Anualidad 628.000 Euros x año
Abono capital 14.533 Millones de euros
Mantenimiento 261.000 Euros x año

Inflación: 2,75%

Adjuntamos los cálculos para el primer año de cada uno de los conceptos incluidos
en el texto (las cifras del ejercicio están reflejadas en millones de Euros):

Total ingresos: Resulta de sumar los ingresos por habitación, desayunos, bar,
lavandería, restaurante y aparcamiento X número de habitaciones X 365 días y
70% de ocupación. ((100*12*5*2*7*6)*200*365)*70%= 6,745.

Para el segundo año y subsiguientes se multiplica el primer año más el factor de

inflación del 2,75%.

Costos de alojamiento: Los costos de alojamiento corresponden al 23% de los

ingresos de alojamiento y resultan de obtener el precio promedio de alojamiento
por el factor de los costos. Para el ejemplo los datos son los siguientes:
(100*70%*200*365)*23%= 1,150.

Para el segundo año y subsiguientes se multiplica el primer año más el factor de

inflación del 2,75%.

Gastos de servicio: Se obtiene para cada concepto de obtener el porcentaje

correspondiente frente al valor de los otros ingresos (Desayunos, bar, lavandería,
restaurante y aparcamiento). Para el ejemplo los datos son los siguientes:

((((12*50%)+(5*35%)+(2*15%)+(7*35%)+(6*10%))*200)*70%)*365= 0,567.

Gastos de personal: Se obtiene de multiplicar el costo promedio anual de los

gastos de personal por el número de personal empleadas. (67*45,000)= 3,000.

Para el segundo año y subsiguientes se multiplica el primer año más el factor de

inflación del 2,75%.

Otros gastos: Corresponde al valor de los seguros estimados en 340 euros al

año.

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 Para el segundo año y subsiguientes se multiplica el primer año más el factor de
inflación del 2,75%.

BAAIT (Margen Operacional): Es el resultado de la resta entre los ingresos y los

diferentes gastos, para el primer año el resultado es de 1,688.

Gastos de amortización: Corresponde a la amortización de la inversión de

mantenimiento por 261.000 euros al año.

BAIT (Utilidad antes de intereses e impuestos): Producto de la resta entre el

BAAIT y los gastos de amortización. (1,688-0,261)= 1,427.

Gastos Financieros: Corresponde a los intereses pagados durante el primer año

de acuerdo con la siguiente tabla de amortización, en donde se observa que el
valor es de 0,413.

Tabla de amortización del crédito:

AÑ SA LD O IN IC A B ON O A ABONO
O IA L
CA PIT A L IN T ER
CRÉD IT O ESES

1 7. 500. 00 0 2 15. 0 9 5 4 12 . 50 0

2 7. 28 4 . 9 05 226.925 4 0 0 . 6 70

3 7.0 57.9 8 0 23 9. 4 0 6 3 8 8 . 18 9

4 6 .8 18 .574 2 52 . 573 3 75. 0 2 2

5 6 . 566. 00 0 266.465 3 6 1. 13 0

6 6 . 2 9 9 . 53 5 2 8 1. 12 1 3 4 6 . 4 74

7 6 .0 18 .4 15 2 9 6 . 58 2 3 3 1. 0 13

8 5. 72 1. 8 33 3 12. 8 9 4 3 14 . 70 1

9 5. 4 0 8. 93 8 3 3 0 . 10 3 2 9 7. 4 9 2

10 5. 0 78. 83 5 3 4 8 . 2 59 2 79 . 3 3 6

11 4 . 73 0 . 576 3 6 7. 4 13 2 6 0 . 18 2

12 4 . 36 3. 16 3 3 8 7. 6 2 1 2 3 9 . 9 74

pág. 15
 13 3 . 9 75. 54 2 40 8. 9 4 0 2 18 . 6 55

14 3. 566. 60 2 43 1. 4 3 2 19 6 . 16 3

15 3 . 13 5. 170 4 55. 16 1 172 . 4 3 4

16 2 . 6 8 0. 00 9 48 0. 19 4 14 7. 4 0 0

17 2. 19 9. 8 15 50 6 . 6 0 5 12 0 . 9 9 0

18 1. 6 9 3. 20 9 53 4 . 4 6 8 9 3 . 12 7

19 1. 158 . 74 1 56 3 . 8 6 4 6 3 .73 1

20 59 4. 8 77 59 4 . 8 77 3 2 .718

BAT (Utilidad antes de impuestos): Producto de la resta entre el BAIT y los

gastos de impuestos (1,015-0,355)= 0,660.

Gastos de impuestos: Con el valor de los impuestos incluidos en el estado de

resultados utilizados para el cálculo del FCL, se estimó que la tasa de impuestos
es del 35% (0,355/1,015)= 35%.

BN (Utilidad neta): Se obtiene de restar el BAT de 1,015 menos los impuestos de

0,355.

Inversiones necesarias: Para el primer año es de 0,120 y para el segundo año y

subsiguientes se multiplica el primer año más el factor de inflación del 2,75%.

FCL: En la estimación del FCL se debe tener en cuenta lo siguiente:

- Cálculo de los intereses con el ahorro de los impuestos: Se obtiene

de restarle al valor de los intereses de la deuda, el valor del ahorro
en impuestos. El valor del ahorro de los intereses es igual a:
0,413*35%= 0,144. El valor de los intereses con ahorro es igual a:
0,413 – 0,144 = 0,268.

- A BN (Utilidad Neta) se le suman los gastos de amortización, se le

restan los gastos financieros con ahorro de deuda, se le restan las
inversiones necesarias y se le suman los gastos financieros con
ahorro (0,660+0,261-0,120+0,268)= 1,069.

pág. 16
 Valor residual (VR)= El valor residual se obtiene aplicando la
siguiente fórmula:

VR= FCn*(1+g)
k- g
En donde:

FC: Flujo del último año proyectado.

K: Tasa de descuento aplicada para el periodo de referencia. (7,48%) g:

Crecimiento del flujo a partir del año n. (2,75%)
La tasa de descuento se obtuvo aplicando la siguiente fórmula:
K= rf+PR* βeta u
En donde

rf= Corresponde a la tasa libre de riesgo

PR= Riesgo de mercado
βeta u= Beta desapalancada (activo sin deuda)

rf= 5%
PR= 2,75%

βeta u=0,9

K= 5%+2,75%*0,9= 7,48%

En la aplicación del ejercicio VR es igual a:

VR= 1,757*(1+2,75%)
7,48%-2,75%

Gastos financieros

Para el establecer el saldo del crédito de cada periodo, se debe tener en cuenta:

Año 1 Comentarios

pág. 17
 Corresponde al valor de las cuotas pagadas
Anualidad 0,628 en el año
Corresponde, de acuerdo con la tabla de
amortización del préstamo, a los intereses del
Intereses 0,413 primer año
Resulta de la diferencia entre la Anualidad y
Crédito 0,216 los intereses (es
amortizable el mismo abono a capital)
Resulta de la diferencia entre el valor del
Crédito 7,285 préstamo (7,5) y el
restante crédito amortizable

Flujo de caja de los accionistas

Los flujos de caja de los accionistas se obtienen de la siguiente manera: Para el

año 0 es el valor de los recursos aportados por los accionistas.

Para el año 1 corresponde a la suma del FCL más el valor del ahorro en impuestos
por los intereses menos la anualidad del periodo (1,069 + 0,144 – 0,628 = 0,585.

En la aplicación del ejercicio VR del FCL de los accionistas es igual a:

VR= 1,757*(1+2,75%) = 37,201

7,48%-2,75%

CONCLUSIONES:

pág. 18
 La solución del modelo general para la valoración de un proyecto de construcción
y explotación del Hotel del Rio se hace a través de un conjunto de ecuaciones que
relaciona los costos fijos y variables, que determinan que con un cierre temporal
durante los tres primeros años del proyecto, el costo del activo subyacente
aumenta y también demuestra que este proyecto es muy sensible, no solo el nivel
de ocupación, sino también a la proporción que existen entre los diferentes tipos
de costos.

 El ejemplo ha sido expuesto utilizando métodos tradicionales de descuento,

puesto que se trata de un activo cuyos flujos de caja son volátiles, y que dependen
del nivel de ocupación del Hotel en donde los inversores pueden reaccionar ante
condiciones adversas que puedan producirse al hacer un cierre temporal.

 Para el caso el hotel del Rio se observa que los costos variables mínimos
corresponden al 90%, lo cual significa que al cerrar el hotel estos costos no se
asumen y permiten que una vez los niveles de ingresos del Hotel sean inferiores a
los costos variables, se pueda tomar la decisión de un cierre temporal en cualquier
momento, en donde sólo se incurra en los costos fijos.

 En el ejemplo también se observa que el valor del activo sin deuda es de 21,923
millones de euros, esto significa que el activo disminuye considerablemente en un
6,58%, ya que el escudo fiscal aporta un 6,17% al valor del activo, esta situación
depende de las tasas impositivas y de la seguridad que pueda tener un
inversionista sobre las medidas tributarias que adopta determinado país y los
lineamientos que tenga dicho país para proteger la inversión extranjera desde
este punto de vista, ya que en el ejemplo expuesto la tasa impositiva es del 35% y
una disminución o incremento afectaría el escudo fiscal de la deuda.

 Del análisis de la tasa interna de retorno (TIR) se observa del proyecto 7,23% y el
WACC durante todo el proyecto oscila entre el 6,64% y el 7,48%; lo cual significa
que el indicador se encuentra muy cercano al costo de capital. De acuerdo con lo
manifestado por los autores, la opción de cierre temporal debe ser considerada
cuando el valor del activo subyacente (s) es alto, o se den estructuras de costos
especiales, como es el caso de los Hoteles.

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