CLASE 1 (14-05-22)

Esta cátedra relacionada con los contratos típicos y los contactos atípicos , lo sabido
es que en el Perú no el 80% de inmuebles o no están saneados o tienen una patología
relacionada con su posesión o la propiedad y la mayoría de esta falta de saneamiento
es porque la formalización o la redacción de los contratos inmobiliarios.
Está a cargo, no por los profesionales del Derecho sino lo preparan los agentes
inmobiliarios, los ingenieros los contadores, pero las personas indicadas para redactar
lo a contratación de todo tipo son los abogados, entonces Nuestro objetivo en esta
asignatura de los contratos especiales o los contactos típicos y los atípicos es
desarrollar una asignatura o un curso de teoría y praxis

¿Los costos y gastos que generan la formalización de un contrato, quién la debe

asumir?
El administrador es quien asumen los gastos y los costos. Entonces eso es lo que
vamos a desarrollar en nuestra asignatura No si realmente el administrador porque
hay contratos administrativos también como dice nuestro compañero. Pero en una
compraventa quien asumen los gastos porque en una compraventa de bien inmueble
en el Perú la compraventa viene sin muebles en el Perú es consensual, se perfecciona
con el simple consentimiento de las partes la compraventa en el Perú es consensual
porque se perfecciona con el simple consentimiento de las partes entonces la sola
obligación del transferente convierte en propietario al cliente la sola obligación, pero
para que esta compraventa de un bien inmueble se pueda inscribir en registros
públicos y protegerse frente a terceros requiere cumplir cierto, hiper, contractual cierto
procedimiento contractual ciertos pasos para que esta. Este contrato de compraventa
puede acceder a los registros públicos.

¿Qué es la minuta?
Es el documento privado que redacta el abogado y la autoriza y que firman las partes
y que contienen un acto o un contrato y que de acuerdo a nuestra legislación para que
la compraventa de un inmueble que se perfecciona con el simple consentimiento en
las partes debe formalizarse a través de una minuta. Esta minuta es ingresada una
notaría el notario profesional del derecho que formaliza actos y contratos extienden la
escritura pública y luego que extiende la escritura pública y que es firmada por los
contratantes por la parte vendedora y la parte compradora en notario, previa
verificación de los requisitos que exige la ley notariado y la ley de tributación municipal
exige el no solamente.

La verificación : Es la facultad de poder transferir el dominio, la identificación de las

partes, sino también el pago de los impuestos impuesto a la renta y puestos prediales
árbitros impuestos de alcabala que se requiere para que en notario pueda extender
una escritura pública como instrumento público notarial que formaliza Y luego gira los
partes copia y reproducción de esta escritura pública a los registros públicos para su
fortuna inscripción, entonces la compraventa es consensual, nace en la celebración
del contrato mediante el cual en el en la minuta . El vendedor, se compromete a
transferir dominio del bien al comprador y el comprador a pagar el precio del bien.
Pero para que este contrato de compraventa esta minuta que contiene un contrato de
compraventa, pueda ese contacto, puede inscribirse en registros públicos tiene que
formalizarse tiene que convertirse tiene que elevarse por eso, que cuando las minuta
que es un documento privado que redacta y autorice el abogado colegiado en
cualquier colegio de abogados del Perú no prepara la minuta de compraventa ese
documento privado para que se convierta en un instrumento público tiene que cumplir
cierta formalidades la transcripción de esa minuta y la verificación del pago de los
impuestos, la verificación de la capacidad de las partes que hacen notario para que
este contrato contenido en la minuta se convierte en un instrumento público, eso se
llama eleva a escritura pública no es Elevar al registro públicos el leve escritura pública
lo eleva de valor.

La minuta de compraventa que es un documento privado el notario a través de su de

la transcripción de esa mente hacia su registro de escrituras públicas y con el poder
federante que le otorga el estado convierte eleva ese documento privado lo convierte
en un instrumento público y luego lo envía registros públicos para su ejecución
entonces esa minuta es la que debe redactar el abogado y para redactar
la minuta, el abogado hace un estudio técnico formal un estudio de títulos archivados,
un estudio de la documentación y hace una evaluación de los impuestos que van a
generar ese contrato de compraventa.

Y así vamos a tocar todos los contratos típicos que están regulados o tipificados en el
código civil o en normas especiales

¿Cuándo se puede ahorrar?

Cuando se formaliza un contrato de compraventa, es exigir el pago de los impuestos,

pero es exigirla que se pague los impuestos en forma correcta, pero a veces se le hace
pagar, por ejemplo la casa habitación, si yo vendo un inmueble que constituye casa
habitación para que un inmueble no pague impuesto a la renta debe constituir casa
habitación y para ellos se requiere tener la propiedad por lo menos de dos años, la
adquisición, y además, que sea mi única propiedad y si ese inmueble forma parte de
una edificación donde coexiste propiedad exclusiva y propiedad común donde existe
propiedad horizontal con la ley 27157 y tengo yo un departamento, un estacionamiento,
un depósito que forman parte de la misma edificación se consideran como una unidad
inmobiliaria. Entonces en ese caso la disposición en venta de un departamento, un
estacionamiento y un depósito, unidades inmobiliarias que forman parte de una de una
edificación donde coexista propiedad exclusiva y propiedad común donde exista
propiedad horizontal están exoneradas de impuesto a la renta y se le considera como
una sola unidad.

CONTRATOS TIPIFICADOS
Contratos que están regulados en el código civil

 el arrendamiento
 la compraventa
 La donación
 el contrato de locación de servicio
 el contrato de suministro

CONTRATOS ATÍPICOS
Aquellos contratos que no están legislados que no tienen reglamentación, pero que se
rigen por las reglas de la costumbre y por la aplicación práctica de los empresarios.
Muchos teóricos, establecen que ponerles reglas a los contratos, mal llamados, como
seres innominados, porque todos los contratos tienen un nomen iuris y los contratos se
denominan por el contenido. Entonces los contratos atípicos a veces no están
reglamentados en una norma y algunos autores consideran que ponerle reglas a un
contrato atípico es como ponerle una camisa de fuerza la actividad empresarial.
Entonces ponerle reglas o lineamientos regular a un contrato atípico implica cortarle el
desarrollo empresarial, la imaginación empresarial porque el empresario busca
alternativas de aplicación de los negocios para lograr utilidad. Entonces si uno le pone
una camisa le pone lineamientos o reglas o le pone una norma específica le coloca una
camisa de fuerza le corta la inspiración, la aplicación, el desarrollo empresarial de los
emprendedores.

FRANQUICIAS

En nuestro país aparecen las franquicias como contrato atípico y un contrato que va a
ser muy aplicado en nuestro país. La franquicia proviene del término francés que
significa autorización o licenciamiento, entonces alguien que conoce un procedimiento,
alguien que es titular de una marca, alguien que conoce una experiencia ya adquirida,
la puede transmitir al franquiciado a cambio del pago de un Canon inicial, que se le va
a conceder, exigir que usen su marca sus productos, sus logos, sus frases, sus lemas.
Entonces en el Perú la franquicia esta desarrollado por menos del 1%, pero en el futuro
se ve que ya el empresario emprendedor están apareciendo franquicias no solamente
internacionales, sino también nacionales, porque el empresario ya no quiere correr
riesgos de estas marcas o estas empresas que ya han desarrollado su procedimiento y
son exitosas, porque yo voy a cometer los mismos errores, mejor le compro la franquicia,
y yo le pago un Canon inicial y un pago permanente por los ingresos en porcentajes por
los ingresos netos que se tenga. Entonces aparecen los contratos atípicos que se rigen
por su propia naturaleza por la regla de costumbre.

Los protocolos contables.

Entonces en una franquicia se crean:
protocolos contables
protocolos tributarios
protocolos de industrialización
protocolos de signos distintivos
protocolos de lemas comerciales

Para que utilices, todos los símbolos si es una franquicia gastronómica vas a utilizar los
mismos elementos que utiliza la franquicia de la matriz.
Clase 2 – Parte II

Contratos innominados

- Contrato de concesión comercial

- Underwriting: contrato que sirve para obtener títulos valores, solo lo pueden hacer
entidades financieras o bancarias autorizadas.
- Contrato de sponsor
- Know how
- Contrato de edición

Los contratos innominados no tienen una disciplina jurídica especial en el Perú. La categoría de
contratos innominados es inagotable, son creados sin cesar para satisfacer los nuevos
intereses que surgen como consecuencia de las transformaciones sociales, de los avances de la
ciencia y de la técnica, de la globalización. No tiene tantos límites, contrario a otros como
leasing.

Se rigen por la autonomía contractual y su único límite es el ordenamiento jurídico, las nuevas
formas de actos que se pueden crear se reducen a los cuatro esquemas existentes en el
derecho romano:

Doy para que des (do ut des)

Doy para que hagas (do ut facies)

Hago para que hagas (Facio ut des)

Hago para que hagas (Facio ut facies)

Doy para ue des y hagas (Do ut des et facies)

Messineo sobre los contratos innominados: es el índice mas seguro de la vida jurídica, no se
fosiliza en forma inmutables, sino que, por el contrario, esta en perenne movimiento y en
contante evolución, también bajo el aspecto técnico, p.e.: de la venta se ha desprendido el
suministro, de la locación se ha destacado el arriendo de cosas productivas; del mutuo la
apertura del crédito, el anticipo y el descuento.

CONTRATOS TÍPICOS: Aquellos que están regulados de manera concreta, específicamente por
la Ley, con individualidad propia. Son los que tiene regulación legal (Código civil y otras leyes
especiales). P.e: Compra venta, arrendamiento, el depósito, leasing, etc.

CONTRATOS ATÍPICOS: no están regulados de manera específica, son creados por la libre
iniciativa de las partes en base al principio de autonomía privada del articulo 1354 (libertad
contractual). Se rigen por las reglas generales de los contratos.

Pueden establecerse por pactos, clausulas y condiciones que tengan por conveniente las
partes siempre que no vayan en contra de las leyes, la moral y el orden público. El CC
establece que “La Ley, por consideraciones de interés social, publico o ético puede imponer
reglas o establecer limitaciones al contenido de los contratos (Art. 1355)”.

Los contratos atípicos pueden ser puros o mixtos.

Mixtos (complejos): contiene elementos de dos o más esquemas contractuales típicos. Ejm:
Leasing como instrumento financiero, tiene su legislación peros i existe un vacío se aplican las
reglas del contrato de arrendamiento.
La autonomía de la voluntad permite a las partes decidir con quién y sobre qué contratar, no
debe tener límites a excepción de la moral, las buenas costumbres. Se aplica en todos los
contratos atípicos. No pueden transgredir el ordenamiento jurídico imperante. Lo pactado es
Ley entre las partes.

En caso de vacío, se aplican los principios generales del derecho y las reglas generales del
contrato.

Teoría de la absorción: Busca el elemento preponderante (entre el objetivo y el subjetivo) de

un contrato típico y se aplica su normativa. Por ejemplo, puede considerarse que en el
contrato de garaje se busca ante todo la custodia del vehículo, por lo que la prestación
principal es la de custodia que ha de prestar el garajista, lo que permite acudir a la normativa
del contrato de depósito.

En el Leasing inmobiliario el elemento subjetivo es quien arrienda, tiene que ser un empresario
propietario que desarrolla un proyecto inmobiliario, el elemento objetivo es que promueva el
arrendamiento y la promoción de vivienda. El elemento preponderante es el objetivo
(arrendamiento), por lo cual se usan las reglas del arrendamiento).

Teoría de la combinación (aplicación de las normas de dos tipos contractuales): Ejm: contrato
de arrendamiento y arrendamiento con opción de compra.
Teoría de la aplicación analógica: En caso haya vacíos, se aplican los principios generales del
derecho y demás normativa vigente.

CONTRATOS TIPICOS

- Compraventa
- Permuta
- Suministro
- Donación
- Mutuo
- Arrendamiento
- Hospedaje
- Comodato
- Contrato de prestación de servicios
- Renta vitalicia
 El profesor cuenta sobre un caso que tuvo ese día: Un cliente quiere vende un inmueble que ha
heredado. Su padre falleció en el 2001 y su madre en el 2010, pero la sucesión intestada, es decir, lo
que antes se llamaba declaratoria de herederos, recién la han formalizado este año. Siendo su única
propiedad, le consulta al profesor ¿pago impuesto a la renta?

Habiendo preguntado en otras notarias y a otros profesionales, ellos le respondieron que sí pagaba
un 5 % de la ganancia.

El profesor le plantea una alternativa al cliente, para que se acoja a un beneficio del no pago del
impuesto a la renta. Pero, su pago ya no sería por la redacción de la minuta, sino también por dejar de
pagar el 5 %, cobrándole así un 2,5% del precio de venta.

La alternativa era aplicar el derecho de sucesiones en los contratos.

 Si hay testamento, es sucesión testamentaria

 Si no hay, es sucesión intestada

Si bien, ellos se demoraron en hacer la sucesión intestada, la apertura de la sucesión nace con la
muerte del causante. Entonces, para acogerse al beneficio de casa - habitación se requiere que se
cumplan los 2 requisitos:

 Tener como única propiedad en venta. (Si se cumple)

 Ser propietario del inmueble por más de 2 años. El cliente es propietario desde que murieron
sus padres y no desde la fecha que termino la sucesión. (Si se cumple)

Y, por eso esta exonerado del pago al impuesto a la renta

Hay mucha demanda en el rubro de contratación.

Clase 2

CONTRATOS TÍPICOS Y ATÍPICOS (21-05-20220)

El conjunto jurídico imperante es el conjunto de normas que tiene un Estado.

El contrato de compraventa:
● Es un contrato típico y oneroso.
● Es un contrato sinalagmático porque se pagó un precio a cambio de la entrega deun bien.
● Es un contrato bilateral porque hay un comprador y hay un vendedor.
● Es un contrato conmutativo porque al momento de celebrar el contrato de compray venta
de bien mueble ya se sabía cuál iba a ser la ganancia y la pérdida (oferta y demanda).
● No es aleatorio porque no depende del azar(suerte), es decir, no está sujeto a lo que los
romanos llamaban esperanza.

La clasificación de los contratos en nominados e innominados que provienen de Roma no se hace

sobre la base que tengan o no un nombre, sino que tengan o no una regulación legal propia (Código
Civil o norma especial). En la doctrina moderna se habla de contratos típicos y atípicos.

Por ejemplo:

El contrato de arrendamiento está tipificado en el artículo 1666 del Código Civil, pero hay otros
tipos de contrato de arrendamiento que tiene norma especial por ejemplo el contratode arrendamiento
con intervención notarial (30933), es un contrato típico ya que está reglamentando y está definido
como la transferencia del uso a cambio del pago de una renta pero el legislador lo reglamentó en una
ley especial que corresponde al contrato que cubrirá cierta formalidad para poder ejecutar el desalojo
con intervención notarial.

Leasing inmobiliario (DL 1177)

El leasing es el contrato de arrendamiento, pero también puede consistir en un contrato de

arrendamiento con financiamiento y con opción de compra. Solo lo pueden realizar las empresas
promotoras inmobiliarias. Hay un elemento subjetivo que le hace participar como arrendador a la
empresa inmobiliaria.

CONTRATOS TÍPICOS

Los contratos típicos son los previstos y regulados por el ordenamiento jurídico. Por ejemplo, la
donación, compra venta, comodato, mutuo, depósito etc. Son los que más frecuentemente se celebran,
razón por la cual cuenta con una disciplina legal propia.

Los contratos que son atípicos se rigen por la regla de la costumbre, es decir, no se ciñen a las reglas
especiales del Código Civil, pero sí en lo que corresponda a las reglas generales de las obligaciones
y principios generales de la contratación.

Los contratos (nominados o innominados) deben cumplir todos los requisitos de validez del acto
jurídico, pero para resolver las contingencias o celebrar los contratos típicos se ciñen al instrumento
jurídico imperante y los contratos atípicos por la regla de los usos y las costumbres.

CONTRATOS ATIPICOS

No tienen regulación legal, se deben a la inventiva de las personas, quienes pueden realizarlos por
estar permitidos por el Derecho. Los contratos previstos, pero no disciplinados, técnicamente, son
innominados. Por más que tengan un nombre en el Derecho positivo, no por ello tienen la calidad de
nominados. El ordenamiento jurídico, aunque se menciona, no ha dispuesto para ellos un esquema
particular.

Por ejemplo, el contrato de franquicia es un contrato moderno donde el franquiciante le otorga un

licenciamiento al franquiciado para que use sus procedimientos, marca, sus secretos, su know how,
símbolos, colores y lema comercial.

También puede brindarle asesoría técnica, legal, contable e informática y debe exigirle al franquiciado
que cumpla con todos los derechos del franquiciante en el sentido de que no puede vender otro tipo de
productos y debe seguir los estándares de calidad y presentación de la marca del franquiciante.

El franquiciante cobra un canon inicial al franquiciado y un royal team (%) que se cobra porperiodos
mensuales y semestrales. El franquiciante tiene que autorizar, licenciar y darle toda esa experiencia
empresarial que él utilizó en su producto exitoso. Este tipo de contrato no se rige por el Código Civil,
en lo que respecta a los cumplimientos de los protocolos, sino por las reglas generales de la obligación
y se rigen acorde a lo que las partes contratantes hayan acordado.

El contrato es innominado no porque no tiene un nombre en el ordenamiento jurídico, sino porque

no tiene un disciplina jurídica propia, no basta que tenga un nombre en la ley pare que el contrato sea
nominado, porque es innominado todo contrato que, aunque mencionado en la ley, carece de una
disciplina particular en el ordenamiento jurídico, pero puede tener una tipicidad social cuando se trata
de contratos celebrados habitualmente en un determinado lugar (por ejemplo, el contrato de corretaje),
los mismos que se regulan por reglas consuetudinarias.
TIPICIDAD SOCIAL

Siempre todo contrato nace de una necesidad y la tipicidad puede ser reglamentada, pero nace primero
la tipicidad social, es decir, el empresario, socios y los que realizan ese negocio comienzan a darle
reglas de juego y una legitimación para que exista ese tipo de contratos. Por ejemplo, el leasing
inmobiliario apareció en Argentina como una necesidad de cubrir vivienda social y en el Perú aparece
con la necesidad de vivienda. Es por ello que el legislador aprueba el DL 1107 primero para incentivar
a los promotores inmobiliarios en la inversión de construcción de unidades inmobiliarias para
viviendas al exonerarlo de impuesto a la renta por 3 años. Asimismo, si se vende o arrienda con opción
de compra la unidad inmobiliaria para vivienda el inquilino será calificado por el sistema financiero
y
obtendrá un crédito para poder comprar la unidad inmobiliaria del cual es arrendatario. Este tipo de
contrato que antes fue innominado fracaso debido a que se le puso un marco legal (una camisa de
fuerza).

Por ejemplo, el leasing inmobiliario, que es un arrendamiento financiero, al tener una norma
fácilmente se puede aplicar las reglas del contrato de arrendamiento (art.1666 del CC). En cambio, el
contrato de franquicia no se parece a ningún contrato regulado en el CC. Ergo, el leasing inmobiliario
es un contrato atípico mixto y el contrato de franquicia es un contrato atípico puro.

¿Cómo se perfeccionan los contratos atípicos?

Los contratos atípicos se formalizan o perfeccionan en la autonomía contractual siempreque no violen

las normas imperativas, el orden público o las buenas costumbres (Art.V y 1354). En los contratos
típicos la legislación exige la formalidad del caso incluso puede convertirlo en un contrato ad
solemnitatem.

¿Cuál puede ser una norma imperativa en un caso de contrato innominado?

Por ejemplo, en el marco de un contrato de franquicia que las partes den en garantía un bien inmueble
a título gratuito el cual tendrá que realizarse por escritura pública porque es un mandato de la ley.
Clase 04 06 22 – Capacidad en el Contratos Tipicos - Oscar
Enrique Escate
• El contrato de Compraventa es un contrato típico porque esta regulado en nuestro CC, tiene
reglamentación, regulado en el artículo 1529 del CC
• Todos los contratos son actos jurídicos, negocios jurídicos, entonces deben cumplirse los
requisitos esenciales del acto jurídico.
• El contrato de compraventa al ser un contrato típico tiene elementos esenciales, (por qué
tengo que interponer una demanda de nulidad de acto jurídico, si se trata de la nulidad de
compraventa: Compraventa es una especie del acto jurídico, negocio jurídico), E
• El artículo 1351 define a los contratos y las características que deben tener; Acuerdo de las
pares para crear modificar o extinguir relaciones jurídicas de carácter patrimonial.
• 1529 CC: Se define esta clase de contrato: “Por la compraventa, el vendedor (parte
contratante que vende) se obliga a transferir la propiedad (dominio del bien) de un bien al
comprador (parte compradora que adquiere el bien) y éste a pagar su precio en dinero.
• ¿Se puede pagar el precio con otro bien?: Siempre que se señale su equivalencia en dinero.
• Este aspecto es importante porque en nuestro artículo 1529 CC se establece que el vendedor
se obliga a transferir la propiedad, debemos recordar que el derecho real de propiedad
confiere cuatro poderes jurídicos sobre el bien, los cuales van a nacer a partir de que el
vendedor se obligue a transferir la propiedad.
• La sola obligación convierte en propietario al adquirente.
• En la Compraventa no dice “transfiere el bien” sino que dice “se obliga”, porque es un contrato
consensual, con la sola obligación -> En caso de bienes inmuebles
• En caso de bienes muebles se exige la entrega física del bien, y ya no la sola obligación.
• Se hace énfasis en esa obligación, porque en otras legislaciones la compraventa no consiste
en la sola obligación; por ej. En Alemania se necesitan dos requisitos para configurarse la
compraventa: “La entrega del bien” (el que transfiere en venta se obliga a la traditio), en
Alemania en caso de bienes inmuebles, se es propietario de manera constitutiva, a partir de
“la inscripción del bien” (la traditio y además la inscripción).
• En el Perú (bienes inmuebles) la sola obligación del vendedor convierte en propietario al
comprador.
• Algunos críticos, refieren que para evitar problemas e incertidumbre la compraventa debe ser
constitutiva, como el Alemania, “a partir de la inscripción en registros públicos”. -> Para el
Profesor: Eso sería posible si todos los inmuebles de nuestro país estuvieran inscritos en
registros públicos.
• También se discute en algunas legislaciones, que el dominio, transferencia de la compraventa,
se transfiere el dominio del bien, el uso, usufructo o la propiedad del bien, disgregando los
derechos reales de la propiedad -> Se puede utilizar entonces el termino CEDER, sin
embargo, “Ceder” se refiere a uno de los derechos reales de propiedad, pero si hablamos de
la transferencia de propiedad, se entiende que se transfieren todos los derechos reales de
propiedad.
• Cuando redactemos los contratos, tenemos que hacer una diferenciación: la parte vendedora,
la parte donante, etc. conjunto de personas naturales que tienen un interés de carácter
patrimonial; y en el contrato de compraventa se tiene que ambas partes presentan un interés.
• Otras denominaciones fueron la de “compra y venta”: La parte transferente cobrará un precio
y la parte compradora va a pagar un precio y convertirse en propietario.
• Cuando se faculta para realizar “la compra, venta, etc.” se debe entender que son uno solo la
“compraventa”.
• El profesor considera que es imposible que en el Perú la compraventa sea constitutiva porque
en el país es una minoría la que tiene sus bienes inmuebles inscritos en registros públicos
(solo el 30% está inscrito).
• Se pueden utilizar los términos “compra y venta”, pero no de “compra” sola o “venta sola”, ya
que el contrato de compraventa al ser un contrato sinalagmático de prestaciones recíprocas
debe contener un comprador y vendedor a la vez.
• ¿Se puede realizar compraventa de posesión, de uso, usufructo? -> La doctrina establece que
cuando se habla de compraventa, al ser un acto de disposición, se debe transferir “la
propiedad” y la propiedad implica todos los atributos de derechos reales de propiedad. Sin
embargo, hay excepciones como “la compraventa con reserva de dominio”.
• Si la compraventa en consensual se perfecciona con el consentimiento de las partes, sin
exigirse la entrega física del bien, la sola obligación convierte en propietario al adquirente.
Ej. Tengo un departamento en surco que quiero vender a 150 mil dólares:
Tengo el precio total de 150 mil establecido en la minuta, se firma la minuta entonces ya
redacto el contrato donde deberán estar: la parte vendedora, compradora y el precio del bien.
Siendo así me pagas 75 mil a la firma de la minuta, y el saldo restante será pagado cuando la
minuta se ingrese en la notaria (el vendedor paga el impuesto a la renta 5% de 2da categoría,
por ganancia y el comprador además debe cumplir con el pago de los impuestos prediales
(D.L 776), aunque la ley no diga arbitrios, pago los arbitrios como vendedor) y el comprador
paga el impuesto de alcabala (3% del precio de venta que supera el autovaluo), firmamos y el
notario (que lo convertirá en un instrumento jurídico notarial), pide los datos de las partes para
determinar la capacidad legal de los mismos de celebrar el contrato de compraventa, y luego
de un mes extiende la escritura pública, sin embargo la parte vendedora no quiere firmar la
escritura pública ¿qué pasa si no quedamos en un plazo para terminar de pagar el saldo del
pago, solo pusimos “será pagado a la firma de la escritura pública”? -> Si se firma la minuta,
entonces el contrato es consensual, la minuta es el título de propiedad del comprador, pero
falta cancelar el precio total, entonces la parte compradora puede exigir la firme de la escritura
pública y yo exigir el pago. Tan importante es la minuta, que se debe prever en la minuta toda
situación que pueda presentarse, por ej. Constituyendo una garantía hipotecaria por el saldo
restante, letra de cambio, reserva del dominio del bien hasta la cancelación, etc.
En la práctica ¿cómo se vende un inmueble a plazos cuando el pago está estipulado de
manera diferida?: Cuando uno vende un bien inmueble generalmente lo hace con una garantía
hipotecaria, cabe precisar que en una minuta pueden haber varios actos jurídicos, como es
 una compraventa y el comprador solicitará un préstamo al banco (un mutuo), el banco
solicitará una tasación del bien (para ver si esta persona tiene los ingresos suficientes para
financiar el precio de venta), evaluación financiera donde otorgará la carta de pre aprobación
del crédito; la política del banco suele exigir el pago del 10%, entonces yo doy la cuota inicial
de 10% y la diferencia será financiada por el banco el cual establecerá un cronograma de
pagos.
En la minuta de compraventa debe estipularse el precio, como se financiará la deuda, el mutuo
que me está dando el banco y constituir la garantía hipotecaria.
Si yo celebro el contrato de compraventa y el vendedor no cumple con transferir el dominio
del bien, sin embargo con la firma de la minuta uno ya es propietario, y el vendedor no tomo
ninguna previsión para garantizar el cumplimiento del saldo restante, pero siendo propietaria
la parte compradora no puede inscribir su derecho real de propiedad en los registros públicos
(porque solamente se puede acceder cuando uno presenta el título autentico, instrumento
público de origen notarial, judicial o administrativo), entonces si yo ya vendí y me niego a firmar
la escritura pública -> El comprador puede interponer su demanda de otorgamiento de
escritura pública, para ello debe pagar el saldo restante del precio (75 mil en el caso), un
requisito de procedibilidad es que se consigne el saldo del precio, asimismo, cuando el
vendedor no quiere cobrar se puede recurrir al pago por consignación, es decir llevar el dinero
al banco de la nación y depositarlo a nombre de la parte vendedora, y con ese recibo lo
presento al juzgado como pago por consignación (pago indirecto). Cuando el juez emplace al
vendedor y en rebeldía de este, se otorga la escritura pública de manera judicial.
• Si el contrato se hace como compraventa con reserva de dominio, en el caso “reserva el
dominio hasta el pago del saldo restante” y se suspende la transferencia de propiedad hasta
que se cancele el precio, entonces sí procede la demanda de otorgamiento de escritura
pública aún cuando se trate de una compraventa con reserva de dominio.
• ¿Qué pasa si es una donación? -> La donación se perfecciona por escritura pública bajo
sanción de nulidad, entonces no procedería la demanda por otorgamiento de escritura pública.
• Ahora bien, sobre el caso de ejemplo, puede haber una solución de manera extrajudicial, a
través de los cheques de gerencia, cheque específico a nombre de los vendedores, entonces
este cheque sirve como carta de indicación, entonces lo llevo al notario, diciéndole al notario
que otorgará ese cheque al vendedor cuando firme la escritura de compraventa, etc.” pero no
es tan segura como la vía judicial.
• Si el caso fuera al revés, y es el comprador el que no me quiere pagar, allí el vendedor puede
enviar una carta de requerimiento a la parte vendedora para que cumpla con su obligación de
saldo de precio, de lo contrario se puede resolver el contrato. En este contrato de
compraventa, al ser sinalagmático cualquiera puede intimar a la otra parte para que cumpla
con su obligación.
• Cuando un abogado redacta el contrato de compraventa, y si este abogado es diligente
establecerá un contrato de compraventa con reserva de dominio o aún mejor puede establecer
una cláusula resolutoria expresa (bastando para ello el envío de la carta notarial) quedando
 ese 50% pagado a favor de la parte vendedora como penalidad, estableciendo la causal de
resolución.
• Los contratos de compraventa futuro con garantía hipotecaria son contradictorios en sí, no
puedes dar en garantía un bien que no existe, sin embargo, cuando compras un bien futuro,
el banco constituye una garantía hipotecaria sobre la matriz, sobre el inmueble donde se va a
construir ese proyecto inmobiliario (la descripción del bien, el precio, la entrega está en las
últimas cláusulas).
• Nuestro CC ha establecido que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la
propiedad, y la propiedad implica todos los atributos y derechos reales de propiedad y que
este se trasfiere por el simple consentimiento de las partes cuando se trata de inmuebles y
exige la traditio en caso de bienes muebles.
• En nuestra legislación Barandiarán exige el acto de disposición de la compraventa: se
incrementa el contenido patrimonial de un bien. -> “El contrato de compraventa importa un
acto de disposición en cuanto el objeto de aquel es una transferencia, en el sentido de que el
comprador venga a ser el nuevo dueño de la cosa, que deja de ser propiedad del anterior
dueño, por lo común el vendedor, o un tercero, desde que se admite la venta de cosa ajena”.
• Cuando un comprador desea ser representado, requiere que este poder conste de manera
específica e indubitable por escritura pública para realizar actos de disposición (vender,
comprar, etc.), asimismo, debe indicarse cuál es el acto de disposición que estoy facultando,
bajo sanción de nulidad (Art 156 del CC).
• Características del Contrato de Compraventa: Las partes deben tener capacidad legal.
- Onerosidad:
Tiene que haber un precio, un contenido patrimonial, el valor económico de la propiedad
debe ser cuantificado en un precio y el comprador puede pagarlo en dinero o cuantificado
en dinero (cheque, libras esterlinas, mercaderías, pero debe valorizarse el contenido
económico). Cuando se paga con un título valor, se debe dejar constancia que la sola
entrega genera efectos cancelatorios.
- Prestaciones Recíprocas:
Contrato sinalagmático de prestaciones recíprocas, donde existen dos operaciones, el
vendedor vende la cosa, el bien y el comprador compra el bien, en este contrato la doctrina
mayoritaria optó por denominarlo “compraventa”. El vendedor no solo se obliga a transferir
la propiedad del bien, sino que además se transfieren todos los derechos reales de
propiedad. El comprador se convierte en propietario con la sola obligación del vendedor
de transferir el bien. En el Perú se discute sobre la consensualidad del bien.
Se puede comprar bienes en litigio, pero es una obligación del comprador y del vendedor
manifestar la situación en la que se encuentra el bien, por el principio de buena fe.
 Las prestaciones recíprocas obligan al comprador no solo a pagar el precio sino a ser
diligente, no basta el simple consentimiento, sino también que ambas partes sean
diligentes.
- Conmutativo
Porque al momento de celebración del contrato, para tener mayor certeza y seguridad
jurídica de la compra, debe hacerse una tasación del bien objeto del contrato de
compraventa.
- Consensual
El comprador se convierte en propietario con la sola obligación de transferir la propiedad
por parte del vendedor.
- Típico
Regulado en el artículo 1529 del CC.
- Principal
La compraventa es un contrato simple y principal (sobre todo cuando se van muchos actos
jurídicos a la vez en la minuta, como la compraventa, el mutuo y la garantía hipotecaria).

• Si la persona que vende el bien no tiene separación de patrimonio, se requiere la concurrencia

ambos cónyuges al tratarse de una sociedad de gananciales. Por otro lado, si se trata de una
sucesión, al fallecimiento todos los bienes se trasladan a la sucesión y a los herederos. (a
diferencia de la vía judicial, en donde yo interpongo una demanda en representación de la
sucesión, cualquiera puede interponer la demanda).
• ¿Qué obligaciones tiene el vendedor?: Como el debe cumplir con otorgar la información
saneada lo importante es que cumpla con pagar todos los impuestos que graven dicha
propiedad.
• Si alguien es casado y tiene 4 hijos: Se divide el 50% a la cónyuge y el 50% se divide entre 5
(los hijos y la cónyuge), La madre sería propietaria del 60%, entonces para vender todas las
partes deben intervenir.
Ahora bien. si una de las partes quiere vender lo que le corresponde, debe darse el derecho
de preferencia, si ninguno de los copropietarios quiere comprar pasado los 30 días recién
puede venderlo a un tercero. Si no cumple con otorgar el derecho de preferencia alguno de
los copropietarios puede interponer el retracto.
• En caso de menores de edad, para efectos de actos de disposición, los padres requieren de
autorización judicial ante el juzgado de familia, donde se debe demostrar la necesidad y
utilidad de la venta.
Clase 04 [04.06.22]

Sección segunda: CONTRATOS NOMINADOS

Título I: COMPRAVENTA

Capítulo primero: Disposiciones generales

Artículo 1529.- Definición

Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir (acto de disposición) la propiedad de un bien

al comprador y éste a pagar su precio en dinero.

 A partir de la obligación de transferir el bien nacen cuatro poderes jurídicos. Para el caso
de los bienes muebles con la traditio [obligación - consenso]. La sola obligación hace
propietario al acreedor, LA MINUTA es el título de propiedad del acreedor.

 1 supuesto: ¿Qué sucede si el pago de la compra venta es diferida? ¿Qué sucede si ya se

vendió y el vendedor se niega a firmar la escritura pública?
El comprador tiene que acudir ante la autoridad jurisdiccional e interponer demanda (proceso
sumario) para OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA, debiendo de presentar el PAGO POR
CONSIGNACIÓN; en caso de rebeldía, el juez firma por parte del vendedor y otorga la escritura
pública. Y si el vendedor no quiere recibir el pago, se puede consignar [auto de consignación].

SALIDAD EXTRAJUDICIAL: enviar un cheque de gerencia a la notaría y enviar una carta notarial, para
que reciba dicho monto y firme la escritura pública.

 2 supuesto: ¿Qué sucede si el pago del saldo del precio es por financiamiento de un banco?
En ese caso, el dueño es el comprador con ese 10% que el banco toma para el
financiamiento.

 3 supuesto: ¿qué sucede con los menores de edad o personas con discapacidad? Se solicita
al juez una autorización legal.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:

1. Perfeccionar la transferencia de la propiedad (Art. 1549), no basta la transferencia en sí,

deben hacerse efectivos para el comprador los atributos de la propiedad: uso, goce y
disposición.

2. Sanear el bien, presentarlo sin patologías

3. Pagar los impuestos prediales durante el ejercicio: (Constancia de no adeudos)

4. Realizar la descarga ante la municipalidad: ya no debe de figurar como propietario. *en

caso de fallecimiento: Informar ante la autoridad local sobre el fallecimiento del (padre)
para que en el siguiente autovaluo aparezca a nombre de toda la sucesión. *

5. Transferir títulos de dominio: escrituras públicas de transferencias anteriores.

  4 supuesto: ¿se puede vender un bien arrendado? ¿se puede negociar con el arrendador?
Si se puede vender un bien arrendado, puesto que el arrendamiento es un acto
administrativo. Si el propietario decide vender y el arrendatario no tiene contrato
(ocupante precario), el vendedor puede optar (i) Según el IV Pleno Casatorio, tiene primero
que recurrir a un proceso, o (ii) …

 5 supuesto: qué sucede si se vende un bien arrendado y el inquilino ha realizado mejoras

útiles y necesarias, ¿se puede oponer el derecho de retención ante un eventual desalojo
del nuevo propietario? NO, ya que, de acuerdo al IV Pleno de acción en un proceso de
desalojo no se tocan las mejoras, pero si podría funcionar en un proceso sumario.

CARACTERÍSTICAS:

- CAPACIDAD LEGAL

- BIEN FÍSICA Y JURÍDICAMENTE POSIBLE

pero puede ser uno que aún no existe: proyecto

(compra sobre bien futuro [determinable])1 ACTO JURÍDICO

- FIN LICITO

Tiene que darse el fin (oficina, casa: hogar, etc.)

- FORMA

- ONEROSIDAD: tiene que existir un precio [carácter patrimonial],

- PRESTACIONES RECIPROCAS: tienen que existir dos operaciones (compra – venta), la

sola obligación de transferir otorga la propiedad al comprador.

- CONMUTATIVO: no depende de un incierto.

- CONSENSUAL: son ambas partes quienes se ponen de acuerdo con respecto a la

formación del contrato.

- TÍPICO:

- PRINCIPAL: es autónomo, no depende de otros contratos, es más, si

complementariamente se redactan contratos accesorios y estos se declaran nulos, el
contrato de compra venta sigue siendo válido.

 ¿qué es una partida registral? La partida registral es un documento expedido por los
Registros Públicos en el cual se detalla el historial de un determinado inmueble
(propietarios anteriores, propietarios actuales, área del inmueble, existencia de
gravámenes, entre otros). Por ello es importante que la persona interesada en adquirir un
determinado predio revise la partida registral del mismo antes de firmar el contrato de

1
Debe determinarse que día exacto se entregará dicho bien, áreas, dimensiones y los acabados.
 compraventa, ello con el objetivo de verificar quién es su verdadero dueño, conocer su
situación actual y evitar sorpresas y problemas futuros.

 ¿Qué es un título archivado? La copia y reproducción de la escritura pública en los

registros, en consecuencia, es la que genera el asiento registral.

 Copia literal: otorgada por registros públicos.

 Certificado registral inmobiliario:

CLASE 5: 11/06
ELEMENTOS QUE ENCONTRAMOS EN UNA MINUTA:

 Certificado de Nomenclatura:
Es un instrumento público que otorga la autoridad municipal para ponerle un nombre a una calle,
avenida, manzana, lote, etc.

 Certificado de Numeración:
Si el propietario no quiere seguir utilizando la asignación de su inmueble como lote o manzana puede
solicitar un certificado de numeración ante la autoridad municipal. Es importante para individualizar
el bien en un contrato de compraventa.

 Certificado de Jurisdicción:
Instrumento público que otorga la municipalidad y que indica que un inmueble pertenece a una
determinada municipalidad.

 Copia Literal:
Es el conjunto, el resumen de todos los asientos registrales que tienen inmueble

 Certificado Registral Inmobiliario (CRI)

Contiene el gravamen y la copia literal en uno solo

 Titulo archivado:
Instrumento público que puede ser notarial, registral o administrativo que ha generado el asiento
registral.

CONTRATO DE COMPRAVENTA:
En la compraventa se transmite la propiedad, el articulo 923 respecto a la propiedad establece que
va a transferir todos los atributos, usar, disfrutar, disponer del bien.
El vendedor debe tener la capacidad jurídica y las facultades para poder transmitir esos actos de
disposición.
 → Caso: En el caso de la herencia, en vida una persona vende un bien en plazos o armadas,
fallece en el transcurso del tiempo y todavía el precio no está cancelado.
¿Qué puede hacer el comprador en ese caso?
- Si el vendedor fallece y ya recibió el 50% de las armadas, el comprador ya es propietario.
Cuando uno fallece nace la sucesión y el patrimonio se transmite a los herederos, el cual
comprende derechos y obligaciones.
La parte compradora va a exigir a los herederos que cumplan con la obligación de
saneamiento, implica toda patología de sanidad con la posesión o la propiedad,
obligación de entregar físicamente el bien, obligación de firmar la escritura pública,
obligación de quitar cualquier patología relacionada con la posesión o la propiedad
porque la compraventa es consensual (se perfecciona con el simple consentimiento de las
partes), la ley establece que sea consensual para mayor seguridad jurídica.
Cuando fallece el propietario los herederos (todos los herederos tienen que intervenir
porque se requiere unanimidad) están obligados a sanear el bien para que el comprador
pueda inscribirlo en los registros públicos
- Si intervienen menores de edad se requiere autorización judicial para bienes, ante el
Juzgado de Familia.

→ Caso: Compro un departamento donde exista propiedad horizontal y se impide el uso de

mascotas.
- El TC varias veces se ha pronunciado a favor y en contra del reglamento interno, en el
sentido que la Junta de propietarios no puede restringir el paso de mascotas, siempre y
cuando la mascota este aseada y se obligue a un mantenimiento constante de limpieza.

→ Caso: Un estudio de contadores en una propiedad horizontal se había enojado con la junta de
propietarios porque le ponían muchas trabas a sus clientes que iban al estudio, por lo que se
atrasaron en el pago, entonces la Junta acordó por mayoría que las personas que no paguen
gastos de administración no suban por el ascensor.
El estudio interpone una acción de habeas corpus.
- El TC se pronuncia en el sentido que, si bien es cierto se esta restringiendo la libertad de
tránsito , también es cierto que tiene que pagar los gastos de administración, por
consiguiente, mientras no paguen los gastos de administración seguirán usando la
escalera.
En nuestra legislación, la transmisión de la propiedad confiere los 4 atributos de la compraventa que
establece el art. 923 del CC y que nos permite usar, disponer, reivindicar cuando uno transfiere por
compraventa un bien.
 CC establece que esa transmisión se debe ejercer en armonía con el bien común.
 La propiedad no es absoluta, porque ese poder jurídico se debe ejercer en armonía con el
interés social, la ley da restricciones; puedes ejercer los atributos de la propiedad, siempre y
cuando, lo hagas dentro del ordenamiento jurídico imperante.
 En la compraventa importa mucho la manifestación de voluntad, tiene que haber capacidad
jurídica.
- Si es persona natural o un apoderado, ese poder tienen que ser específico para actos de
disposición.
- Si es persona jurídica la manifestación se hace a través de sus representantes, a través de
la teoría de los órganos. La persona jurídica nace a partir de su inscripción y en registros
públicos van a aparecer cuales son los estatutos, que derechos y obligaciones, las
 facultades, el sistema de poderes que tiene cada persona jurídica para realizar un acto de
compraventa.
En dicha manifestación de voluntad no puede haber errores. Por ejemplo, en un terrero, tiene
que estar individualizado o determinado; Es decir, El bien tiene que ser determinado o
determinable. No puede existir dolo para la eficacia de la compraventa, tampoco puede haber
violencia, intimidación o amenaza para celebrar dicho contrato.

OBJETO DEL BIEN:

Puede ser un objeto existente (bien determinado), pero también puede ser un objeto inexistente, lo
que se llama compraventa de bien futuro.

COMPRA VENTA DE BIEN FUTURO:

El código de protección al consumidor tiene un capítulo especial para la compra inmobiliaria, y
específicamente para la compra de bienes futuros.
 Ese bien futuro es aquel que se vende sobre plano, por ej. Sobre ese proyecto se muestra una
maqueta, te vendo el departamento N° 9, con tales dimensiones y acabados.
El terreno solo está trasado, tenemos licencia de construcción otorgada por la municipal
correspondiente. Vendo ese departamento, pero ¿existe dicho departamento? NO, pero si va
a existir.
 Es un bien determinable porque voy a describir en la compraventa que sobre ese terreno voy
a construir una edificación con todas sus características.
 Por ello, el código de protección de defensa al consumidor establece que cuando se va a
celebrar un contrato de compraventa de bien futuro:
- En primer lugar, debe acreditarse la propiedad de terreno donde se va a construir ese bien
futuro, cuantos metros tiene, si está inscrito al nombre del vendedor o a nombre de la
empresa promotora o vendedora.
- En segundo lugar, se debe exhibir la licencia de construcción o licencia de obra.
- En tercer lugar, se debe establecer cuando se culminará ese proyecto inmobiliario, de
acuerdo al principio de asimetría de la información. Es decir, poner al comprador al nivel
de conocimientos de la otra parte. Ser consciente del bien que se le está ofreciendo.
Asimismo, se le debe mostrar todos los planos (de ubicación, distribución, electricidad,
gas, etc.)
- Además, se debe de establecer claramente la fecha exacta de entrega. Existen contratos
que dicen se entregará “aproximadamente” el mes de diciembre o a fin de año, esto es
una fecha incierta, se tiene que señalar que día exacto.
En caso de incumplimiento tiene que haber una penalidad, y la penalidad es una
indemnización anticipada para que el comprador pueda pagar el alquiler.
Tampoco agregar clausulas como: el bien tiene un área aproximada de 140 cuadrados,
eso es peligroso, no se puede colocar áreas aproximadas. Puesto que el bien tiene que ser
determinado o determinable.
- También se debe de indicar los acabados y que gastos de administración va a tener.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
- El vendedor esta obligado a dar todas las garantías necesarias para que el comprador cumpla
su objetivo o finalidad.
¿Se puede vender un bien litigioso?
Cuando uno está litigando sobre el dominio del bien, por ej. En el caso de una nulidad de acto jurídico
y el demandante está en el proceso y no quiere seguir litigando y ya está con sentencia para litigar el
acto jurídico, él puede ceder su calidad de demandante o demandado, pero para vender el inmueble
debe tener la titularidad.
¿Se puede vender la posesión de un bien?
El derecho de posesión es algo real, factico; para poder vender esta posesión tiene que estar calificada,
tiene que ser especial; hay algunos casos en que el poseedor no puede adquirir o convertirse en
propietario.
- Tiene que cumplir ciertos requisitos; 5 años si media justo título y buena fe, 10 años de lo
contrario.
- Tiene que ser continua, permanente, pacifica. Lo que se transmite son los plazos posesorios

CLASE 6 18.06.22

Comparación del Contrato de Compraventa vs otros contratos típicos (arrendamiento, suministro,

donación).

Las diversas modalidades de compraventa (contrato típico regulado en el CC) son de modalidad
consensual porque se perfeccionan con el simple consentimiento de las partes (bienes inmuebles)
o la traditio (bienes muebles). Si bien es cierto que se puede transferir el dominio o la propiedad de
un bien en cualquier documento, en registros públicos es necesario cumplir ciertas formalidades.

Caso: Un proyecto inmobiliario en Surquillo tiene como inquilinos a miembros del magisterio.
En 2001, una norma dispone que estos inquilinos se deben convertir en propietarios, que la
asociación adjudique los inmuebles a los profesores. En 2005 consultan con un abogado y
demandan otorgamiento de escritura pública [explicado en la clase pasada: ante la autoridad
jurisdiccional, pedir que se obligue al vendedor o transferente que cumpla su obligación de
perfeccionar la transferencia y firmar la escritura pública para que el contrato quede en
registros públicos; proceso sumarísimo]. El demandante tiene un contrato de alquiler-venta.

En todas las instancias pierde porque el instrumento público judicial (otorgamiento de

escritura pública) es para formalizar el contrato de compraventa. En principio, el alquiler-
venta no era una minuta, sino un documento privado. La demanda se declara improcedente
porque pedían la transferencia del dominio del bien: todavía no era propietario, sino un
inquilino hasta que termine de pagar el precio completo según el contrato de alquiler-venta.
 ¿Cómo se formaliza a título gratuito la transferencia de un bien inmueble? Escritura pública
otorgada a través de notario para la donación (art. 1625 CC). La asociación, para transferir a
sus asociados, debe utilizar la figura de la donación (o adjudicación) que tiene que ser por
escritura pública, indicarse el valor del bien (usualmente el valor consignado por las partes o
el autovaluo consignado por la municipalidad) y establecer si hay recargas o gravámenes. No
hay dominio porque es un inquilino y la demanda que debió hacer es el de una obligación de
hacer (que cumpla la transferencia del dominio al nombre del inquilino). Pero la acción para
demandar la obligación de hacer prescribe a los 10 años.

Entonces, se podría pedir por usucapión porque en 2001 dejó de ser inquilino debido a la
norma que se promulgó ese año. Constancia de posesión de la municipalidad, visado de los
planos y acreditar la posesión (autovaluos en los que se demuestra pago por parte del
demandante, por ejemplo).

La Compraventa tiene diferencias con el Arrendamiento, otro tipo de contrato típico.

El arrendamiento implica el uso del bien, el ejercicio de la posesión del bien. Lo que ocurre en la
práctica es que, cuando formaliza un contrato de arrendamiento, es el notario quién formaliza actos
y contratos; certifica firmas, y exige que se acredite la propiedad del bien, que adjunte la copia literal
de la partida registral, que adjunte autorales. El contrato de arrendamiento es un contrato de
administración.

Pregunta: ¿Solo el propietario puede arrendar?¿Dar en uso el bien?¿Por qué se le exige que
presente el título de propiedad si el arrendamiento es un acto de administración? A veces,
erróneamente, el registro exige que sea titular de la propiedad.

Art. 1666 CC (contrato de arrendamiento)

En el arrendamiento, tenemos la parte arrendadora que transfiere el uso del bien; y la parte
arrendataria, que va ejerce el uso de bien y pagar renta. No exige una formalidad: puede ser un
contrato verbal, formalizarse por firmas certificadas, formalizarse por escritura pública (minuta que
firman las partes, ingresa a Notaria y se extiende por escritura pública, inclusive su inscripción en
registros públicos). Por la autonomía de la voluntad, las partes pueden decidir con quien y qué forma
dale al contrato. Pero, si hay mandato imperativo, ¿cuándo lo hay? Cuando el contrato de
arrendamiento para acogerme a la causa de allanamiento voluntario, donde solo se discute el
vencimiento del contrato por la falta de pago, debe cumplirse con cierta formalidad. Si es para casa-
habitación o para local comercial; se requiere que el contrato se formalice con firmas certificadas.
Entonces el requisito es de forma... si es contrato verbal, ese contrato existe; pero, si me quiero
acoger al allanamiento voluntario, debo cumplir con dicha formalidad, mas no estoy obligado a
probar la propiedad.

En el caso de la compraventa, si se puede de forma verbal [nombra el caso de un video donde se

acredita- sentencia], pero si yo quiero inscribir la compraventa de esta forma en la partida del
inmueble debo cumplir con cierta formalidad. Las partes pueden establecer que sea así, pero se
perfecciona cuando "se inscriba en registros públicos..."
Ojo: Si deseas acogerte al allanamiento o la ley tiene mandato imperativo, debes cumplir con las
formalidades. En el caso de allanamiento, debes sujetarte a la formalidad de la escritura pública.

Recuerda: Si deseamos formalizar un contrato y que este sea elevado a escritura pública, el notario
ha de transcribirlo en su libro, y luego inscribirlo en registros públicos (siempre que sea un bien
inmatriculado, que tenga una partida registral).

¿Y si no tengo partida registral, también me podría acoger a la ley de intervención con desalojo
notarial? Sí porque la Ley dice que debe formalizarse por escritura pública. También se exige que el
bien este individualizado (a diferencia de independizado: cada sección inmobiliaria, ya sea de una
fábrica o una construcción, tiene su propia partida registral (partida independizada)). Esta
individualización es necesaria para que, cuando el notario notifique o el juez desaloje, ya este
identificado el bien. Por otro lado, si el inmueble esta independizado, no deben pedirse documentos
como planos o croquis, ya que con la partida no hay discusión; el plano sería necesario en caso este
alquilando unidades que no están independizadas antes de que quiera individualizar dichas
unidades.

Si vendo un inmueble, la compraventa es consensual. Pero si quiero inscribir ese inmueble y

protegerlo frente a terceros, ese contrato de compraventa (hecho en cualquier pedazo de papel) se
debe convertir en una minuta, ingresarlo a una notaría, pagar todos los impuestos de la
compraventa (impuesto predial, impuesto de alcabala, a la renta). El notario extiende en su registro
de escrituras públicas esa compraventa y envía los partes a Registros Públicos para su inscripción.

En el contrato de arrendamiento se transfiere el uso; en el contrato de compraventa, se transfiere

la propiedad (uso, disfrute, disposición, reivindicación). El vendedor se obliga a entregar el bien; en
el arrendamiento, el arrendador también debe entregar el bien para que el arrendatario lo use (de
lo contrario, no habría contrato de arrendamiento).

La compraventa puede pactarse a una entrega de fecha futura, puedo comprar un inmueble sin
conocerlo; pero en el contrato de arrendamiento, la transferencia es necesaria para el uso del bien
(transferencia de posesión, pero no dominio).

Con la permuta: El cambio de un bien por otro. en doctrina se discute, cuando hay. Algunos
consideran que, si el precio se paga con otro bien que es menor, es compraventa. pero si es el mismo
precio,

Es una figura rentable. Hay amigos que tienen terrenos, casas no pueden construir o eres abogado
y asesoras a constructor. Mientras el tiempo que construyo me transfiere la propiedad inmobiliaria,
tu terreno te lo pago, con dos estacionamientos y departamentos.

Me transfieres en terreno y te transfiero el departamento. ¿Se puede hacer permuta de un bien

futuro? que no existe obviamente aún. EL constructor hace un apalancamiento financiero, como en
la minuta ya es propietario, hace la construcción y en 6 meses le transfiere la propiedad. Si el bien
de transferencia es menor, no es permita.
Con la donación: Por su contenido, a veces hay adjudicación del bien (asociaciones de vivienda) POR
UN PRECIO X, si hay contratantes, un adquiriente. Las asociaciones de vivienda, o comprar un
inmueble sin habilitación urbana. Ya dijimos que la asociación lo puede formar como mínimo 2
personas, como mínimo un 3 para el voto dirimente. La pluralidad. Los asociados pueden pagar
cuotas. La habilitación es tener los servicios mínimos. aquí no hay precio, en la donación. ¿En qué
casos se dona? Con el trabajador. La donación cuando es de inmueble está sujeto a la alcabala del
3 % del valor del inmueble. Se normaliza por escritura pública sí o sí, paga solo ese impuesto. No
hay contraprestación.

¿Puedo pagar el precio con título valores o especies? No hay impuesto a la renta porque no hay
ganancia. En cambio, en una compraventa si, que es un 5% de la ganancia. Si hace 3 años vendió en
3000 dólares, se hará con el tipo de cambio.

Se exige que se adjunte la partida de patrimonio. Para exonerar el impuesto a la renta: el bien que
vendes más de dos años

Hay exoneraciones si es casa habitación y si es inmueble solo si lo adquirí hace más de dos años y
es mi única propiedad. SI compras un edifico donde tienes tu departamento, todos tiene que tener
estacionamiento y deposito.

A veces cuando se quiere transferir a favor de sus hijos, sus padres o su pareja y quieren transferir
la propiedad puedes utilizar la figura de donación por anticipo de herencia en el cual esta exonerado
del impuesto de alcabala lo acredito con la partida de nacimiento, ahí se exige que se acredite esa
vinculación. Asimismo, si en vida quiero transferir un anticipo de herencia, a uno solo de mis hijos
porque creo que esta desprotegido, y no quiero que se revierta a la materia hereditaria, se establece
una cláusula que esa dispensa de colación, no se revierte a la masa hereditaria. En inmuebles es
alcabala, si es mueble, sin no supera la cuarta parte de la UIT se puede donar verbalmente. Si
sobrepasa las firmas legalizadas.

Pide lectura de:

 Art 1623.- donación verbal (25 %) Uno puede donar de forma verbal.

Cuando tiene fecha cierta un contrato: cuando se legalizan las firmas,

 Art. 245 CPC (fecha cierta) Se otorga fecha cierta desde

Fecha cierta: En este artículo, los bienes deben valorizarse. ¿Cuándo un contrato tiene fecha cierta?
-cuando se legalizan las firmas, cuando fedatean las firmas
la muerte del otorgante: ocurre mucho en inmuebles.
Eje: El señor muere el 01 de enero y la constancia de posesión tiene el 20 de febrero, ahí seria nulo,
porque la muerte es anterior.
 Presentación del documento ante funcionario público.
¿Puedo presentar el documento ante la municipalidad?¿Puedo donar un inmueble por debajo del
25% de la UIT?¿Quién determina el valor de un inmueble? ¿De dónde saco el valor, quien lo coloca?

Los bienes se rigen por las reglas de mercado, pero en el caso de donación, el que determina es las
partes. Existe en una tasación hay valor comercial (oferta y demanda) y oficial(reglamento de
tasaciones respecto al reglamento de construcciones), tributario (lo que establece la suma, ejemplo
los autovaluo). ¿En compraventa no puedo vender menor al valor del autovalor que consigna la
municipalidad? Por libertad contractual sí (un caso de emergencia). Ejemplo: En la práctica a veces
quieres donar un auto. Para formalizar un anticipo de herencia: como cuando se quiere transferir el
vehículo a mi hijo.

Esa transferencia por anticipo de herencia, la transferencia vehicular se necesita que tenga un acta
notarial, hace interferir a las partes y luego en registro que es de 280. Por otro lado, una
transferencia por escritura pública donde se transfiere (donación o anticipo) puede costar 900 hasta
1500.

Por lo tanto, mejor lo vendo y ponerlo al precio de 100 soles y se ahorra el otro tramite que resulte
más caro.

Compañero menciona que podría prestarse a un tema de simulación. El profesor indica que al
tratarse de una donación donde en realidad no debería existir ninguna prestación y en este caso al
contrario le asignas un precio, distinto fuera si realmente en una venta y simule una donación ahí si
se evadiría los impuestos.

Otro caso también es para divorciarse en vía notarial; se pide 3 requisitos, no tener un bien a nombre
de la sociedad conyugal, no tener un tema pendiente de carácter familiar y haber soportado el
matrimonio 2 años. A veces tienen vehículo. ¿Esos vehículos pueden transferirse dentro de la
sociedad conyugal?¿Yo puedo donarle un vehículo entre cónyuges? No. El único contrato con mi
cónyuge es el de mutuo, no puedo darle algo que sea parte de la sociedad conyugal, por eso para
vender un vehículo se pide que se haga una separación de patrimonios con una escritura pública.
¿Le puedo dar un vehículo en anticipo de herencia a mi cónyuge? No, salvo sea bien propio, inclusive
podría venderle. Para DIVORCIARSE se hace sustitución de bienes, pero cuando uno quiere ponerle
fin o cada quien quiere poner su negocio y no quiere pedir permiso , se sustituye ese régimen de
sociedad de gananciales, por el de separación de patrimonios con una escritura pública, En caso de
divorcio hacen una liquidación de bienes; se adjudican los bienes. Si es un bien propio, le puedes
donar etc. Si es bien propio y la cónyuge construye sobre ese terreno, ¿se convierte en conyugal?
solo es conyugal cuan cuando es una nueva construcción desde cero, no una que se restructura.

Otra condición de fecha cierta; inc. 3: La sola presentación de documento ante funcionario público.

A veces se celebran contratos y no quieren certificar las firmas, los contratantes, llevo la fotocopia
del contrato y en la notaría lo legalizo. La fotocopia se puede legalizar.

Para que se certifique la fecha es legalización, el notario lo certifica. Si tengo un contrato importante
y mi cliente no lo quiere hacer, voy y legalizó mi firma de ese contrato para constituir fecha cierta.
Inc. 4. Solo lo menciona

En caso de bienes inmuebles siempre se exigen medios de pagos. Nombra el caso de un sr que había
comprado una casa de playa en 2014, ya han paso más de 10 años y ya había prescito la alcabala
ello que él quería, en ese momento le costó 6000 dólares.

La prescripción significa que por el transcurso del tiempo se extingue la obligación. El código
tributario indica que si tienes que pagar un impuesto y han pasado 4 años se extingue la obligación
y si no te han requerido este se puede reducir a 2 años. La prescripción es un procedimiento
administrativo que dura de 4 a 6 meses en la SAT. El impuesto de alcabala se paga en la provincia
donde se ubica el inmueble, si compro en lima se paga en la SAT de lima. Si compro en el callao, en
la provincia constitucional del callao. En ese caso el trámite era de inafectación, no prescripción.
¿Por qué el precio era de 6000 solares, aunque se considera el tipo de cambio de esa fecha, el precio
no supera las 10 UIT, por lo tanto, no se paga ese impuesto, ese trámite es más rápido que la
prescripción, ahí como se comprobara la fecha cierta? Tenía su comprobante de pago de dicho
inmueble y con eso formalizado su escritura pública.

Clase 7 – 13/9

IMPUESTO DE ALCABALA o Impuesto a las transferencias

- Si quiero comprar un inmueble, ¿cuánto me va a costar la formalización?
- Pequeño recuento:
o El contrato de compraventa
o Contrato a título oneroso: contraprestación con contenido económico, patrimonial
o Es un contrato sinalagmático: prestaciones reciprocas: el vendedor se obliga a transferir la
propiedad del bien, y el comprador se obliga a pagar un precio
o Teórico: el precio puede ser aleatorio: ejemplo – te compro el inmueble si Perú clasifica al
mundial, es acuerdo de fantasía
o El bien por venderse puede ser bien presente o futuro
o Bien futuro: debe describir sus características que permitan individualizarse.
o La esperanza del bien incierto o su aleatoriedad donde el bien incierto tiene que ser
determinable o inesperado
o En la venta d e bien futuro se exige:
o Descripción del bien para poder identificarlo: plano. Objetivo: individualizar el bien y con eso
poder exigir su cumplimiento. Qué área tiene, qué divisiones, qué porcentaje de las áreas
comunes corresponde en la compra.
o Plazo determinado también es exigible en bien futuro incierto.
o La compraventa se perfecciona con el simple consentimiento de las partes. A partir del
consentimiento nace la base imponible, genera los efectos tributarios: impuesto a las
transferencias o alcabala.
o Compraventa se perfecciona con la traditio – entrega física del bien, pero como medio
probatorio, tener un contrato con firmas certificadas brinda seguridad jurídica
o ¿Quién asume los gastos de formalización en la compra de un bien mueble?
o Art. 1364 CC: Gastos y tributos del contrato - Los gastos y tributos que origine la celebración
de un contrato se dividen por igual entre las partes, salvo disposición legal o pacto distinto.
 o Por costumbre el comprador cubre los gastos sin conocer que este artículo dice que los gastos
de la formalización deben ser asumidos por ambas partes de forma equitativa

IMPUESTO DE ALCABALA
- TUO de la Ley de Tributación Municipal – Decreto Supremo N° 156-2004-EF
- Art. 21: El Impuesto de alcabala es de realización inmediata y grava las transferencias de
propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera
sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio, de acuerdo con los
que establezca el reglamento
- Impuesto asumido por el adquiriente
- Afecta cualquier tipo de bien inmueble, incluso las ventas con reserva de dominio
- Transferencia de dominio = Transferencia de propiedad; cualquiera de ellas, incluso las
sujetas a condiciones, van a pagar este impuesto
- Exoneraciones e inafectaciones:
o No paga la primera venta de empresa constructora
Art. 22: La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no
se encuentra afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del
terreno
o No paga la venta de persona natural que se dedica a la construcción
- ¿Cuánto cuesta?
o Art. 25: La tasa del impuesto es de 3%, siendo de cargo exclusivo del comprador, si
admitir pacto en contrario.
No está afecto al impuesto de Alcabala el tramo comprendido por las primeras 10
UIT del tasador del inmueble, calculando conforme a los dispuesto en el artículo
precedente.
o Tasa: 3% afectación – primeras 10 UIT
 El 3% del mayor valor entre:
 Precio de venta
 Autovaluo
 Tramo de inafectación: primeras 10 UITs
- Transferencias inafectas:
Art. 27: Están inafectas del impuesto las siguientes transferencias:
a) Los anticipos de legítima
o Dispensión de colección: va a volver a la masa hereditaria
b) Los que se produzcan por causa de muerte
c) La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación de
precio
d) Las transferencias de aeronaves y naves
e) Las de derechos sobre inmuebles que no conllevan la transmisión de propiedad
f) Las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de
condóminos originarios
g) Las de alícuotas entre herederos o de condóminos originarios
o Por jurisprudencia también incluye si A y B son propietarios y B le transfiere a C, y C
le transfiere a A, se mantiene la calidad de condóminos originales así no participen
en la primera adquisición
- ¿Cuándo pagar?
Artículo 26. Hasta el último día hábil del mes siguiente al del celebrado la compraventa.
Se paga ante la autoridad provincial.
 Ejemplo: Lima – Municipalidad Provincial de Lima – SAP Superintendencia de Autoridad
Provincial de Lima
o Pero si vas a formalizar la escritura pública de esa compraventa, debe pagarse por
adelantado
- NO PAGAN:
Art. 28: Se encuentran inafectos al pago del impuesto, la adquisición de propiedad
inmobiliaria que efectúe las siguientes entidades:
a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades
b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales
c) Entidades religiosas
d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú
e) Universidades y centros educativos, conforme a la Constitución

CLASE 7

EL IMPUESTO DE ALCABALA
Para la compra de un bien futuro se necesita:
La descripción del bien, no debe haber áreas aproximadas. Hay que definir los porcentajes de las
zonas comunes que le pertenecerán a esa área inmobiliaria. Hay que establecer un paso
determinado.

Para la compra de un bien mueble:

El contrato de compraventa de un bien mueble se perfecciona con la entrega física del bien. Por
costumbre, los gastos de la formalización del contrato son asumidos por el comprador. Sin embargo,
el Art. 1364 Código Civil, señala que los gastos de formalización deben ser asumidos por ambas
partes.

El impuesto de alcabala

El impuesto afecta todo tipo de transferencia de bienes inmuebles. Es asumido por el adquiriente.
Grava incluso las ventas con reserva de dominio (cuando se vende un inmueble en armadas y es
posible reservar el dominio hasta el pago de la última cuota, con esta última se perfecciona la
transferencia).

La tasa es de 3% sobre el mayor valor entre el precio de venta y el autovaluo (valor consignado por
la municipalidad de acuerdo al reglamento de construcciones). Para obtener la base imponible, al
mayor valor se le quita el valor de 10 UIT.

Inafectaciones:

Primera venta de bienes inmuebles realizados por la empresa constructora. Salvo en la parte
correspondiente al valor del terreno. Si no supera 10 UIT, no está sujeto al pago de alcabala.

No están afectas las transferencias cuando se trata de una transferencia entre copropietarios de un
inmueble.

Art. 27: Están inafectas del impuesto las siguientes transferencias:

 a) Los anticipos de legítima
- El anticipo de herencia puede darse con dispensa de colación o sin dispensa de colación. Si
no hay dispensa de colación, los bienes regresaran a la masa hereditaria para su posterior
repartición. Mediante el anticipo de herencia se transmite la propiedad del bien, sin
embargo, se puede incluir en las clausulas la constitución de un usufructo en favor de los
padres.
b) Las que se producen por causa de muerte
- La transferencia de los sucesores a los herederos no se encuentra afectada por este
impuesto.
c) La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del
precio
- Cuando hay una causal de rescisión y se produce la resolución del contrato por mutuo
disenso o cuando todavía no se ha pagado la totalidad del precio.
d) Las transferencias de aeronaves y naves
- Las naves y aeronaves son muebles.
e) Las de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad
f) Las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de ganancias o condóminos
originarios.
g) Las de alícuotas entre herederos o de condóminos originarios.

Art. 28: Se encuentran inafectas al pago del impuesto, la adquisición de propiedad inmobiliaria que
efectúe las siguientes entidades:

a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades.

b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.
c) Entidades religiosas.
d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.
e) Universidades y centros educativos conforme a la Constitución.

Pago:

Ultimo día del mes siguiente del mes que fue efectuada la transferencia. Se tiene que pagar ante la
autoridad provincial. Se tiene que pedir cita a la SAR enviando la minuta que genera la afectación,
el autovaluo y los datos de los contratantes.

CLASE 8 – 2 DE JULIO DE 2022

IMPUESTO A LA RENTA

Cuando uno formaliza el contrato de compraventa de inmueble, el vendedor cumple con los pagos
de los impuestos prediales, el cual comprende el pago de los arbitrios, son impuestos municipales
ello se verifica con la cartilla de autovalúo que otorga la municipalidad, el vendedor esta obligado a
pagar el impuesto predial de todo el ejercicio de la fecha de la minuta, ejemplo si la minuta tiene
fecha de 02 de julio el vendedor tiene que pagar el impuesto predial de todo el ejercicio del 2022 y
los arbitrios hasta la fecha de la entrega física del bien (traditio).

La compraventa es consensual, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes en el caso

de bienes inmuebles, en cambio en el caso de bienes muebles se perfecciona con la traditio; pero si
en la compraventa se acuerda no entregar la posesión del bien hasta que se cumpla determinada
condición, el vendedor esta obligado a pagar los arbitrios hasta la fecha de entrega.

El vendedor paga impuesto a la renta, que es la ganancia por realizar esta operación, se compra a
50 y vende 100, va a pagar impuesto a la renta como persona natural por la ganancia, por el 50%,
ese impuesto asciende al 5%. El comprador paga impuesto de alcabala, el mismo que asciende a
3% del mayor valor entre el precio de venta y el autovaluo; y el autovaluo es el valor que le asigna
la municipalidad a ese predio. En todos los casos de las transferencias de bienes inmuebles la 10
UIT, el monto o tramo de esos uit están en afectos actuados de alcabala, por eso si el inmueble
cuesta menos de 46 mil soles, la uit esta 4600; si el precio de venta y el autovaluo no superan ese
precio de venta, entonces la compraventa no pagaría alcabala, si supera esas 10 UIT se paga por el
mayor valor, si el precio de venta supera ese monto, se va a pagar por el 3% de ese precio, quitándole
la base impunible 10 uit.
El impuesto a la renta que lo paga el vendedor, que asciende a 5% de la ganancia, pero tiene las
afectaciones e inafectaciones, es asi que, si el inmueble constituye casa-habitación y para que
constituya eso, yo tendría que haber adquirido la propiedad hace dos años y además que esa sea
nuestra única propiedad y que no se dedique a otro rubro, que ese predio no sea destinado a otro
rubro. Entonces cuando el inmueble tiene propietario por 2 años y no tiene otro inmueble estaría
inafecto al pago de impuesto a la renta. Otra inafectación es cuando el inmueble ha sido adquirido
antes del 1 de enero del 2004, no se paga impuesto a la renta.

¿Como sacar el porcentaje de impuesto a la renta? Si yo compro un inmueble a 100 mil y lo vendo
a 200 mil, mi margen de ganancia es 100 mil, entonces debo sacarle a esa ganancia el 5% y eso seria
el pago de impuesto a la renta.

Ahora bien, cuando adquieres una propiedad a título oneroso es cuando pagamos un precio, si yo
compro a 100 mil y lo voy a vender a 150 mil, debo establecer cual va a ser mi costo computable,
porque es al tipo de cambio a la fecha que yo lo adquirí, entonces para actualizar dicho monto se
adecua acorde al índice de corrección monetaria que establece el MEF.

¿Qué pasa cual el costo computable, es a titulo gratuito?

-Se adquiere de forma originaria cuando yo no necesito de alguien que me transmita de ese derecho,
por ejemplo la prescripción adquisitiva de dominio es una forma de convertirse en propietario sin
que nadie te transmita ese derecho, ese dominio, esa propiedad.

- Cuando es de forma derivada, se adquiere cuando pago un precio la misma se presenta de a título
oneroso y también a titulo gratuito, en el caso de titulo gratuito, es en el caso de una donación, es
cuando de transfieren un bien a cambio de nada, el donante le va a transmitir la propiedad al
beneficiario o donatario y el mismo no va a pagar, solo debe aceptar la donación.

En cambio cuando es a titulo oneroso se calcula el tipo de cambio, se establece la ganancia y se

saca el 5%, depende de la fecha de adquisición, hay un tramo de fecha de adquisición para efectos
del calculo de la base imponible o costo computable, por ejemplo si uno le donan un inmueble,
hasta antes del 31 de julio del 2012, entonces le tiene que reducir el valor del autovaluo, es decir, si
yo voy a vender un inmueble a 100 mil, pero ese inmueble lo adquirí por donación y esa donación
se hizo hasta antes del 31 de julio de 2012, tengo que descontar el valor de autovaluo y ese valor se
a indexar acorde al índice que establece al MEF, si lo adquiere después, es decir, pasando el 31 de
julio, entonces ya no puedo descontar el valor de la adquisición.

Para una donación se debe de cumplir 3 requisitos (formalizarse por escritura pública, se debe de
valorizar el bien y se debe establecer si el bien tiene cargas y gravámenes). Esto es indispensable ad
solemnitatem. Si no se cumple algún requisito la donación sería nula. Entonces si alguien me dona
un bien y esta donación es hasta antes del 31 de julio del 2012 entonces o le tengo que quitar el
valor que se le consignó en la escritura de donación y sobre esa diferencia con el precio de venta
del contrato que estoy celebrando actualmente, pago el 5%, Pero si es después del 31 de julio del
2012.

Otra forma de adquirir a título gratuito es la sucesión. Cuando fallece la persona, nace la sucesión.
La sucesión con testamento se llama sucesión testamentaria y la sucesión sin testamento, sucesión
intestada.

Si fallece alguien, se debe comunicar a la municipalidad y luego nace la sucesión. La persona natural
puede escribir a mano su testamento o digitalmente, y firma cada hoja junto a 2 testigos. Cuando
fallece el testador recién se hace ampliatoria del testamento y los herederos llevan la partida
funcional al notario para que se de publicidad de todos los bienes, derechos y obligaciones que tenía
el testador. Cuando fallece el testador, el notario comunica a Registros Públicos el contenido del
testamento. Cuando se agota el testamento, se anota preventivamente y cuando ya fallece los
herederos se van a enterar que el causante ha presentado a sus herederos.

Para iniciar el proceso de sucesión intestada, el primer requisito indispensable para iniciar un
proceso de sucesión intestada vía judicial notarial es la obtención de un certificado negativo de
testamento, de sucesiones intestadas. Cuando solicitas el certificado, debes indicar el nombre
exacto, el número de DNI del causante y (en caso de las mujeres casadas) se debe constar con el
nombre completo con el apellido de su esposo.

Cuando se hace la búsqueda del certificado negativo del documento de sucesión intestada, el
registro público va a indicar si hay un testamento y en qué notaría está. Ya no se sigue con el proceso
judicial de sucesión intestada, sino se tiene comunicación con el notario para que facilite el
testamento.

La alcabala es el 3% del mayor valor de precio de venta y autovaluo. El impuesto a la renta es el 5%

de la ganancia. En la alcabala hay inafectación por ejemplo la compra y venta entre condóminos
originarios. Cuando el precio de los condóminos no supera los 10 UITs no se pagaría alcabala.
Cuando es primera venta de la empresa constructora y la empresa constructora puede ser natural
o jurídica pero eso se acredita con el RUC.

El valor de la adquisición se actualiza de acuerdo al índice de corrección monetaria. Si la adquisición

es a título gratuito, es hasta antes del 1 de agosto del 2012, se reduce el valor del autovalúo. Si es
una donación o el valor de la donación, si es una sucesión intestada, el valor del autovalúo. Pero si
esta adquisición a título gratuito es posterior al 31 de julio del 2012, entonces no existe reducción,
se paga el 5% de la diferencia.

Toda esta normativa está regulada en la Ley del Impuesto a la renta

-Impuesto predial de todo el año

-Pagar los arbitrios hasta la fecha de la entrega

-El vendedor paga el 5% del impuesto a la renta

¿Cuándo no se paga impuesto a la renta?

Si han adquirido el inmueble hasta antes del 2004→ No paga el impuesto a la renta

El inmueble fue adquirido hace dos años y lo utiliza como casa habitación

El comprador:

Está obligado a pagar el precio de la alcabala (se paga en función al mayor valor)

Están exoneradas las primeras 10 UIT

CONTRATO DE PERMUTA

Es el más antiguo, nuestros ancestros utilizaban el llamado trueque donde intercambiaban bienes,
es el contrato sinalagmático más antiguo que existe en la historia.
Importancia: Existían mercaderes que llevaban mercancías en la China y la India y lo intercambiaban
con dinero, pero a veces eran víctimas de robo, por ello, la mejor solución era intercambiar los
bienes o crear TV (títulos valores) cartulares, así llevaban sus listas entregan la mercadería y
aceptaban documentos, luego aparece la registración de estos bienes y sobre todo la formalización
del intercambio de estos.

En la actualidad este contrato es sinalagmático, oneroso porque los bienes tienen valor económico,
de prestación recíproca porque las dos partes se comprometen a transferir la propiedad del bien,
conmutativo porque ambas partes saben cuál será el ingreso o reducción de su patrimonio, es
formal porque se perfecciona con el consentimiento de las partes y estas pueden establecer la forma
de acuerdo a la naturaleza de los bienes.

Ambas partes transfieren bienes de forma recíproca.

¿Cómo se aplica la permuta en la actualidad?

Ej.: El propietario de un predio no construido desea darle utilidad a ese terreno, para ello hay
personas jurídicas que le ofrecen construir sobre ese terreno y realizar un proyecto inmobiliario, le
puede pagar el precio con bienes y dinero, por ejemplo, pago el precio con departamentos y
estacionamientos, la diferencia lo puede hacer con pago en efectivo. También se puede pagar con
TV.

No es una CV (compra-venta) porque se está pagando el precio con otro bien

¿Cuándo es permuta o una CV?

Cuando aparece el intercambio de bienes o mercancías el contrato se podría definir como permuta.

Ej: Puedo comprar un terreno y lo puedo pagar con un vehículo, pero si el bien materia del pago es
inferior al precio entonces se considera CV pero si el bien el equivalente al precio o el mayor
porcentaje se paga con dinero también es una CV, si el bien supera el porcentaje del dinero se
denomina permuta, en este caso, el constructor decide pagar con los bienes y otra parte con dinero.

En el ejemplo del constructor, el constructor recibe. Te dice te voy a pagar en dinero una parte para
que tú puedas alquilarte un bien o puedas comprarte un departamento pequeño, pero la mayor
cantidad te la voy a pagar con 2 departamentos y 2 estacionamientos. Celebran un contrato de
permuta, el propietario del terreno a transferir la totalidad del terreno. Como sabemos la compra
venta de bienes inmuebles es consensual el adquiriente se convierte en propietario, el que recibe
el terreno se convierte en propietario incluso puede financiar puede utilizarlo de apartamento
financiero, puede darlo en garantía mobiliaria y obtener más dinero y poder terminar la
construcción.

El que transfiere el dinero le va a decir a la contraparte y como te comprometes a transferirme los

dos departamentos y 2 estacionamientos, en el contrato de permuta se va a establecer que el precio
de venta será cancelado con una cantidad de dinero que es menor a los bienes materia de
transferencia. Ese precio se va a cancelar con una cantidad de dinero en efectivo y con la
transferencia de dos departamentos y 2 estacionamientos.

Se preguntan, pero si estos 2 departamentos y estacionamientos no existen. Yo les pregunto se

puede pagar el precio con bienes que no existen. ¿Cómo se puede tener certeza de la existencia de
esos bienes futuros?

Por ejemplo se trate de una construcción que ya está en etapa de ejecución. No obstante, para que
yo tenga una construcción en etapa de ejecución debo tener un documento importante que se llama
licencia de obra o licencia de construcción.

Un bien inmueble el terreno por ejemplo esté inscrito o no esté inscrito, pero ya existe, estos bienes
futuros como dice la compañera pueden ser determinados o determinables y un bien inmueble
futuro tiene que ser cierto y para que sea cierto debe haber verosimilitud en la existencia y para ello
necesitamos una licencia de construcción o licencia de obra y eso me da certeza de que ese bien va
a existir. Entonces en el contrato de permuta se va a establecer se debe individualizar el bien y se
debe establecer que se pagara con los departamentos y esos departamentos forman parte del bien
inmobiliario y que tienen una licencia de construcción, pero en la práctica si estamos celebrando
recién el contrato de permuta no va a tener todavía la licencia de construcción porque el inmueble,
el terreno que están pagando es del propietario transferente.

En el caso de licencia de construcción si se puede dar incluso y en la práctica se hace. El constructor

presenta un proyecto inmobiliario incluso de un bien que no le pertenece, puede presentar una
promesa de venta, puede presentar un proyecto inmobiliario sin ser el propietario y una vez que la
aprueban celebran el contrato de permuta. Cuando uno construye es la autoridad municipal la que
pone límites.

El código de protección y defensa del consumidor establece que cuando se compra un bien futuro
las partes contratantes, el adquiriente debe exigir que la empresa constructora en primer lugar se
identifique si es una persona jurídica que tiene como fin la construcción y tenga su documento de
identidad (RUC).
¿Cómo verificar si esta persona jurídica tiene facultades para construir para celebrar el contrato de
permuta? ¿cómo verifico que ese representante tiene facultades para actos de disposición? Qué le
voy a exigir si me contratan para yo redactar el contrato de permuta.

En el estatuto podría estar contenido ello, ya que, El estatuto social es el instrumento jurídico que
establece los derechos y obligaciones que tiene la persona jurídica y el sistema de poderes y en el
sistema de poderes se va a establecer quién de los representantes legales tienen facultades para
celebrar el contrato y comprometerse a la obligación de los actos de disposición.

Ya hemos dicho en clase que existen actos de administración y actos de disposición. Los actos de
disposición el compromiso de la reducción o incremento del patrimonio y el conjunto de derechos
y obligaciones que tiene la persona jurídica; los actos de administración implican actos que no
implican la reducción o incremento del patrimonio. Un acto de administración por ejemplo es el
arrendamiento, un acto de disposición es la venta y la permuta es un acto de disposición porque el
propietario de los bienes va a reducir o incrementar su patrimonio, en este caso como bien dice la
compañera tenemos que verificar los estatutos sociales de esas personas jurídicas y ver que tenga
facultades, ver que sea el gerente. Si bien es cierto la ley general de sociedades 26887 establece que
el gerente tiene facultades para actos de disposición, pero nosotros tenemos que exigir el
cumplimiento del artículo 156° del código civil que establece que para disponer de un bien se
requiere que el poder conste de manera indubitable, inequívoca por escritura pública bajo sanción
de nulidad, salvo ley especial.

¿Qué se hace en la práctica? En la práctica si el gerente no tiene facultades para celebrar el contrato
de permuta se puede insertar un acta de la junta de accionistas (poderes no escritos) en la cual se
faculta al gerente.

El título formal de publicidad que se exige cuando un celebra el contrato de permuta o cualquier
otro contrato en el que interviene la persona jurídica es la vigencia de poderes, esa vigencia de
poderes se obtiene incluso en línea.

¿Qué significa tener una vigencia de poderes?

Que un funcionario del Estado, un profesional del Estado, un empleador público del Estado va a dar
fe de que esta empresa tiene facultades inscritas en registros públicos y que sus representantes
están interviniendo y tiene esas facultades para actos de disposición. Esa certificación se obtiene en
línea con un código QR, te dan el certificado con un código QR, esto es respecto a la persona jurídica.

Dato: Indecopi: “Mira a quién le compras” es un portal web para identificar si una empresa tiene
denuncias o una buena trayectoria, a fin de compras más seguras.

Ahora bien, qué pasa si un edificio, por ejemplo, me permutan el departamento y el

estacionamiento y no me dicen nada de los aires, usted señor es propietario del terreno nosotros le
vamos a transferir el departamento 1, 2, 3 y 4. Entonces ¿quién es el dueño de los aires?, los aires
se definen de la siguiente manera:

Aires: Sinónimo de azotea (diferente al balcón: área visible externa). Refiere al área superficial del
último piso de una edificación. Por medio de una condición se puede vender un inmueble, pero el
propietario puede reservarse los aires (para futuras construcciones). Incluso puede reservarse los
“aires sobre aires” (jurisprudencia del Tribunal Registral), por el cual el propietario vende un
inmueble de dos pisos, destinado a tener cinco pisos, pero como la realidad es cambiante y las
necesidades de los propietarios pueden cambiar, el propietario al vender expresa que se reservará
la propiedad de los aires a partir del quinto piso, es decir, tendrá los aires una vez se hayan
construido los tres pisos faltantes. La independización de aires requiere la modificación del
Reglamento Interno

El uso de la reserva de aires debe realizarse con responsabilidad y de acuerdo al certificado de

parámetros y urbanísticos, así como al Reglamento Interno del inmueble, debido a que, incluso si el
propietario se reserva los aires, no puede construir indefinidamente pisos, pues es necesario
verificar si la construcción soportará los añadidos. Se requiere seguir el Reglamento de
Construcciones por un Ingeniero o Arquitecto. Jurídicamente, cuando se construyan más pisos
producto de la reserva e independización de los aires, se cambiará la estructura de la edificación, la
cual se denomina ampliación de fábrica. Si se requiere la independización de las nuevas
construcciones, también cambiará el porcentaje de las zonas comunes, por lo que debe cambiar el
Reglamento Interno, los porcentajes de los bienes comunes.

Caso: Una constructora vende dos departamentos (está en construcción), los cuales en su
certificado de parámetros y urbanísticos establece que se pueden construir 5 pisos en total, por
medio de un contrato donde se omite la reserva de los aires. Toda construcción cuenta con
propiedades exclusivas y propiedades comunes. Si un edificio cuenta con propiedad exclusiva y
común, nace la propiedad horizontal; si la constructora, al momento de transferir el departamento
y los estacionamientos, no se ha reservado los aires, estos pertenecen a los copropietarios o los
comuneros (todos los titulares de la edificación).

¿Cuándo se inscribe el inmueble, los estacionamientos y los aires? Cuando se culmine la

construcción. Para que una construcción exista jurídicamente se debe presentar la declaratoria de
fábrica, que consiste en la inscripción de la construcción en los Registros Públicos.

¿Cuándo culmina la individualización de cada unidad inmobiliaria? Cuando se independiza en

secciones inmobiliarias: los dos departamentos, los dos estacionamientos, y los aires, deben tener
partidas registrales independientes.

Etapa del contrato de construcción:

1. Se inscribe la construcción.

2. Se constituye un Reglamento Interno donde se independiza cada unidad inmobiliaria.

3. Se inscribe cada unidad inmobiliaria (2 departamentos, 2 estacionamientos y los aires).

El propio contrato es que primero debe formalizarse e inscribirse en Registros Públicos, pero no los
departamentos, debido a que en los Registros Públicos aparece solo el predio, sin la construcción.
Una vez la construcción termine, se realice su partida registral de cada unidad inmobiliaria, se puede
inscribir en Registros Públicos.

Mientas se avanza con la construcción (con licencia de construcción), cuando termina la obra se
presenta la conformidad de obra (aceptación de la construcción por el adquiriente); la inscripción
de la construcción en Registros Públicos se llama Declaratoria de Fábrica o de Construcción.
Luego viene la independización, la cual implica que se le asignará una partida registral a cada unidad
inmobiliaria (cada departamento, cada estacionamiento, cada depósito y los aires tendrán una
partida registral independiente).

Art. 151: El precio puede pagarse parte en bien y parte en dinero, de ser así el contrato se calificará
dependiendo de la voluntad manifiesta de las partes. Si no hay voluntad expresa será permuta si el
mayor porcentaje del pago se hizo con un bien; si la mayor parte se pagó con dinero será c/v.

El contrato vale por su contenido, más allá del nombre que se le ponga. El contenido se determina
a través de las disposiciones e intención manifiesta del contrato.

Aspecto tributario

La permuta de bienes inmuebles se encuentra afecta al pago de la alcabala porque los contratantes
se convierten en adquirientes de un bien. El transferente (el que transfiere el bien) paga el impuesto
a la renta (de existir ganancia), y el adquiriente (el que recibe el bien) paga el impuesto a la alcabala.

La alcabala sigue siendo el 3% del mayor valor entre el precio de venta y el autoavaluo menos 10
UIT. En la permuta de inmuebles (y de todo bien) se trata de que los bienes tengan un valor
equivalente. Como la permuta implica la adquisición de bienes para ambas partes, serán los dos
quienes paguen el impuesto de alcabala respecto al bien que están adquiriendo.
Nuevamente, la primera venta de empresa constructora queda inafecta al impuesto de alcabala, sin
embargo, en el caso de la permuta, incluso si el valor del bien es superior al efectivo para el pago,
igual se pagará alcabala; pero si el valor del bien es inferior al efectivo, podría estar inafecto al
impuesto de alcabala (REVISAR, al parecer el profesor se equivocó).

“Fórmula” de la alcabala que paga el adquiriente:

(Conversión en soles [El mayor valor entre el precio de venta y el autovaluo] – 46,000) x 3% = Monto
a pagar por concepto del impuesto de alcabala.

¿Dónde se paga el impuesto de alcabala? En la Provincia donde está ubicado el inmueble, ante la
autoridad provincial: Municipalidad de Lima Metropolitana, por ejemplo.

El Servicio de Administración Tributaria (SAT) es la entidad que se encarga de recaudar y administrar

la tributación de la Municipalidad Provincial.

Obligaciones del permutante transferente:

- Encargado de informar sobre la descarga de su patrimonio, es decir, debe asistir al municipio

y comunicar que él ya no es propietario del inmueble, a través de un documento fehaciente
(el contrato de permuta, modalidad recomendada/ideal: escritura pública, pues en un país
donde la transferencia de bienes inmuebles se perfecciona con el simple consentimiento de
las partes, a fin de brindar mayor seguridad ante un posible conflicto de intereses o litigio,
la escritura pública permite que, al tener presunción de conocimiento de todas las personas,
se pueda amparar el derecho de propiedad; aunque también es posible dejar constancia a
través de una minuta con o sin firmas certificadas).
 - Pagar el impuesto predial de todo el ejercicio (todo el año). El siguiente año saldrán los
autoavaluos a nombre del adquiriente.

- Pagar el impuesto a la renta en cuanto corresponda.

Obligaciones del permutante adquiriente:

- Encargado del informar sobre el incremento de su patrimonio, es decir, inscribir a su

nombre el bien, añadiéndolo a su código predial de ese distrito.

- También obligado al impuesto a la alcabala según corresponde.

- El adquiriente puede hacer la carga y descarga ante el municipio, no se requiere un poder,

simplemente presentarse como nuevo propietario certificado con documento fehaciente.

Existe la multa de 1 UIT por la falta en la comunicación sobre la carga o descarga del patrimonio.

Clase 9 Derecho de los Contratos Parte Especial

Contrato de donación: en nuestro código civil se establece en que consiste en la

transferencia de la propiedad de un bien. Intervienen: la parte donante, persona natural o
jurídica que transfiere el bien a favor de la parte donataria (beneficiaria) a título de gratuito
(liberalidad), sin ninguna contraprestación.
Es un contrato típico, regulado en el Código Civil en el artículo 1621°, el cual la define y
establece características y formalidades que debe poseer dicha donación.
Características:
1. Es un contrato traslativo de dominio, se transfiere sin reservas, la totalidad del
bien, pero el donatario puede establecer ciertos beneficios en favor del donante. El
bien que se adquiere a título gratuito constituye un bien propio, por lo que aun
cuando el donatario se casara. Asimismo, se pueden establecer condiciones por las
cuales revertir la donación y que el bien retorne a donante.
2. Es un contrato individual, se produce una concertación del consentimiento entre
las partes, respecto a la transferencia que pese a tener contenido patrimonial, no
posee contraprestación. (Consentimiento – Asentimiento.
3. Gratuito, el donante no espera recibir una contraprestación.
4. Conmutativo, las consecuencias están previstas en el contrato, el donante sabe
que va a reducir su patrimonio y en qué proporción, y a su vez, el donatario sabe
que va a incrementar su patrimonio y en qué proporción. Nada es incierto.
5. Limitativo, porque el donante no puede donar todo su patrimonio si tuviera
herederos forzosos, el artículo 1629° del CC establece que nadie puede dar, vía
donación, más de lo que puede disponer por testamento (limitación de carácter
sucesorio).
*Anticipo de herencia: transferencia a favor de un legítimo heredero.
 6.

Análisis de la Casación 614-2015:

¿Cómo se subsanaría que el otorgamiento de escritura publica no puede
contemplarse en tracto sucesivo?

A veces cuando se hace una calificación de la demanda se debe verificar si los actos
jurídicos son válidos, si viene s cierto que se establece que el proceso de otorgamiento de
escritura pública es un proceso sumarísimo (no se puede evaluar muy bien respecto a al
validez de los actos, tanto así que en algunas oportunidades había hasta utilización de
documentos fraudulentos para el otorgamiento de escritura pública); otra corriente
considera que el juez si debe pronunciarse sobre la validez del contenido de los contratos,
tanto así que aquí aparece que se compra acciones, en la practica se presentan
operaciones o negocios inmobiliarios en la cual se utiliza términos que por costumbre los
comerciantes venden en acciones (en la casación se señala que el comerciante adquirió
acciones para adquirir el inmueble, por lo que desde el principio no había una adecuada
descripción de los bienes), en cuanto a los contratos, si son varios, el profesor piensa que
si se puede interponer una demanda de otorgamiento de escritura púbica contra todos los
contratantes, siempre y cuando tome en conocimiento los contratantes.
Otra discusión es si dentro de la asociación solo la pueden integrar personas naturales y
no una persona jurídica. Una asociación adopto ese acuerdo interno, pero la constitución
establece que las personas pueden asociarse como crean conveniente, pero ellos
decidieron que la persona jurídica no puede ser asociada.
Otro tema es la factibilidad de que dicho inmueble este individualizado, inscrito en registros
públicos, porque si es un puesto que formar parte de una unidad inmobiliaria donde coexiste
propiedad exclusiva y propiedad común, donde existe propiedad horizontal, es imposible
que se inscriba, y una de las pretensiones accesorias era la inscripción, y a veces ocurre
que, por ejemplo, el juez si bien es cierto tiene que verificar la validez de los negocios
jurídicos preexistentes, a veces no hace un estudio del título correspondiente y
dispone/ordena al registro que inscriba el otorgamiento de escritura publica de un inmueble
que cuando vas a la partida matriz no hay declaratoria de fábrica, y le señala al registro que
lo inscriban bajo apercibimiento, y el registrador viendo que en la partida matriz solo hay un
terreno, anota la demanda y dice bajo apercibimiento del juez, entonces no hay un
verdadero estudio de títulos para disponer la inscripción del otorgamiento de escritura
publica en la partida registral del inmueble.
¿El magistrado tiene que manifestarse sobre la validez de los actos jurídicos si hay
tracto sucesivo, esto es, si hay varias operaciones de compra venta?
La compraventa es consensual, pero eso no significa que se debe exigir que se cumpla con
la mayor seguridad jurídica. Cuando se asesora sobre el cumplimiento de una compraventa
futura (que no existe ahora) Lo primero que se tiene que hacer es exigir el cumplimiento del
código de protección de defensa del consumidor tiene todo un articulado (art 77 y ss) que
establece cuales son las obligaciones que tiene el promotor vendedor de un bien futuro,
exigiendo así que tenga su DNI a la persona jurídica o ruc, que muestre los estatutos
sociales y el sistema de poderes de la representante legal de los vendedores, que entregue
por el principio de idoneidad y de asimetría de la información, primero la licencia de obra o
licencia de construcción, y de ahí la partida registral del bien, el proyecto de la minuta, la
factibilidad de la entrega, los planos, la distribución, existe una serie de documentos, la
fecha de entrega y la descripción del inmueble. Bloquear la partida registral implica que el
bien esta independizado y que por 60 días nadie puede tocar esa partida registral y ese
bloqueo lo solicita las partes y oficiando a registros públicos por notario: Eje, si lo vas a
comprar sacan la publicidad de ese bien. También exige el código de protección y defensa
del consumidor sobre la compraventa de bien futuro que se señale fecha exacta de entrega
del bien.
¿Qué pasa si se termina de construir el bien futuro y lo quiere vender? De acuerdo al
CC si se puede porque el contrato es consensual, y así seguir con las compraventas, siendo
que el ultimo comprad puede emplazar a todos los vendedores previos; por todo ello la
compraventa puede ampararse en otorgamiento de escritura pública (opinión del profesor,
en contraposición al caso que explica). Asimismo, los bienes deben ser individualizados
(código de protección del consumidor establece que por principio de idoneidad se debe
cumplir con el servicio y con la prestación que se esa obligando, y por principio de asimetría
de la información, se de dar toda la información completa (que es un inmueble que no existe
ahora pero que existiría, pero que haya verosimilitud en la entrega, que haya licencia de
construcción, y no se puede confundir al cliente señalando que “el área de un inmueble
posee xxx m2 aproximadamente”.
¿Si el juez se percata que hay una minuta que es falsa, como se puede dar cuenta
que es falsa? Por ejemplo, que la minuta tenga una fecha en la que una de las partes haya
muerto, pero el juez moderno no puede ser un convidado de piedra, el juez debe impulsar
el proceso si hay un tracto sucesivo y debe hacer un buen estudio de la calificación de la
demanda en el sentido que a veces se le obliga al registrador a registrar inmuebles que no
estén independizados y que se le ordena bajo apercibimiento. El juez tiene potestad de
saneamiento del proceso, si hay una demanda y hay varias compraventas se emplaza a
todas; y respecto al tema si la asociación no puede tener asociados a las personas jurídicas,
esos son temas internos, así como las facultades que se designan en la asociación, todos
ellos son temas internos que no trascienden a la validez del acto jurídico.
CLASE 10: 23/07

Compraventa
La compraventa se perfecciona con la traditio o la entrega física del bien (en el caso de
inmuebles)

En nuestro país, el 70% de inmuebles no se encuentran inscritos en Registros Públicos,

esto crea muchísimos problemas cuando se habla de los contratos de compraventa de
inmuebles (debido a la mala redacción de contratos y la falta de intervención de los
abogados en la elaboración de los contratos).

El vendedor tiene obligaciones de carácter legal y tributario. Muchos de los vendedores

no tienen idea de las obligaciones que tiene cuando desean vender el inmueble.

El vendedor está obligado a pagar el impuesto predial de todo el ejercicio. A partir del
pacto de voluntad entre el vendedor y comprador, el primero está obligado a pagar todos
los impuestos prediales. Asimismo, el vendedor es quien comunica al municipio que ha
dejado ser el propietario del bien solicitando la baja del código predial.

También se encuentra obligado a pagar el impuesto a la renta (segunda categoría), éste

asciende al 5% de todas las ganancias. La ley (Ley de Tributación Municipal) obliga al
notario a exigir el pago de los impuestos prediales antes de extender la escritura pública.

Si el vendedor vende un bien hipotecado, al ser transferido al comprador, existen muchos

caminos, pero el más fácil de ser demostrado es que el vendedor actuó de mala fe. Sin
embargo, también recae responsabilidad en el profesional que desarrolló el contrato,
puesto que éste debía realizar un estudio de títulos.

¿Qué es el estudio de títulos?

Es el estudio físico legal que realiza un abogado especialista, para determinar si una
propiedad está realmente saneada y, si no lo está, determinar de qué vicios adolece, qué
documentación necesita regularizar, qué inconsistencias debe subsanar para que la
propiedad pueda ser transferida sin darle ninguna preocupación al siguiente propietario.

También se deben analizar los asientos registrales. Son los documentos que acrediten
cómo se consiguió la propiedad. Aparecen en Registros Públicos por la publicidad
material jurídica, esto con el fin de que todos los ciudadanos accedan públicamente a la
información.

¿De qué manera se pueden conocer los asientos registrales?

Se presentan con documentos que acrediten cómo consiguió la propiedad. Pueden ser
judiciales, administrativos y notariales. El conjunto de los asientos registrales se llama
Copia Literal, este instrumento sirve para que acrediten la formalidad, en éste se resumen
todos los asientos registrales.

El Título archivado es el documento que genera el asiento registral que genera el

registrador. De origen judicial, administrativo o judicial. Puede ser una sentencia
(producto de un divorcio), producto de un acto administrativo (debido a la posesión de un
terreno, esto normalmente ocurre en las regiones del Perú)

La minuta es el documento privado, que redacta y autoriza el abogado, esto luego de hacer
el estudio de títulos.

La escritura pública es un instrumento publico notarial, esto es un título autentico.

La copia de este documento se envía a los Registros Públicos con el fin de registrar la
propiedad después de todo el proceso.

Para que un cliente acredite la propiedad puede ofrecer la minuta, puesto que en ésta se
encuentra el contrato de compraventa (ya que incluye un negocio jurídico); sin embargo,
para vender y formalizar la escritura pública, se exige que adjunte el pago de los
impuestos prediales. Aunque lo más óptimo serían los títulos archivados y la escritura
pública (o una copia de ésta)

La copia de la escritura pública, conocida también como testimonio, es un

instrumento público, contiene el resumen de todos los asientos registrales desde que el
inmueble ingresa a los Registros Públicos.

El Certificado Registral Inmobiliario o CRI, es un documento que contiene dos

títulos públicos formales: el certificado de gravamen y la copia literal. Este garantiza
todos los asientos registrales que tenga el bien inmueble

“Si en el caso, habiendo hecho el estudio de títulos, la compra se realiza, la

responsabilidad también recae en la persona que realizó el estudio de títulos y no
comunicó al comprador. “
“Debido a la gran cantidad de estafas en el Perú, el profesor recomienda que siempre se
debe pedir el CRI, en caso no se tenga, buscar los documentos adecuados para que no se
caiga en la estafa.”

“Un proyecto inmobiliario debe adjuntar 7 planos (de distribución, arquitectónico, etc.),
asimismo, el área del bien inmueble debe ser exacta, no un aproximado.”

Contratos de donación

Uno de los contratos en donde usualmente se cometen errores es el contrato de donación.

Este tipo de contrato es una trasferencia a titulo gratuito por parte del donante a favor del
donatario respecto a un bien mueble o inmueble y requiere ciertas formalidades para que
pueda tener validez.

¿Cómo se dona bienes inmuebles?

La donación es un contrato relativo de dominio, algunos consideran que la donación es

un acto unilateral, en realidad en la donación tiene que intervenir necesariamente ambas
partes:

El titular del bien, tramite dicho bien al beneficiario. La ley otorga cierta exigencia de
forma para que la donación exista.

Si se trata de bienes inmuebles, la donación tiene que formalizarse por escritura pública,
además debe indicarse su valor y si ese bien materia de donación tiene cargas y
gravámenes (bajo sanción de nulidad).

Ya no es como en la compraventa, en donde basta el simple consentimiento de las partes

para que se perfeccione. En la donación, es necesario la formalidad: escritura publica en
caso de bienes inmuebles. Hay traslación de dominio.

Por ejemplo: Una madre quiere donarle a su hijo único todos sus inmuebles, pero
con la condición que no pueda venderlos. La donación a alguien que va a ser tu
heredero se llama anticipo de herencia.

Entonces, siendo la donación un contrato traslativo de dominio, ¿se le puede poner una
cláusula en la cual el donatario no pueda vender el inmueble?
Sí es posible colocar condiciones tales como modos o cargas, pero no se puede prohibir
que este disponga de su propiedad, pues el sería el nuevo propietario y la propiedad
implica ejercer todos los atributos que confiere el derecho real de propiedad.

Por lo tanto, respecto al contrato de donación, podemos señalar las siguientes

características:

▪ Deben intervenir ambas partes: donante y donatario. A pesar que uno de ellos
reduce su patrimonio.

▪ Es un contrato individual. Se debe tener presente que no siempre la donación

implica un incremento de patrimonio par al parte donatario. Tal es el caso donde
se dona un bien gravado o un bien de mala procedencia. Por ello, es que el
legislador ha establecido que si existe donación de bienes inmuebles se debe
establecer si este tiene cargas o gravámenes.

▪ Es a título gratuito.

Las asociaciones suelen comprar un terreno incorporar asociados y luego les adjudican
un sub lote en documento privado. Esa adjudicación en documento privado, ¿tiene
validez?

En el caso de la asociación deben de transferir a título gratuito, no pueden vender porque

son sus asociados y la asociación de vivienda se ha creado para promover la vivienda,
entonces deben celebrar un contrato de donación a favor de sus asociados. Asimismo, el
artículo 1625 del C.C señala que se debe realizar la individualización del bien mueble.

Artículo 1625 – Donación de bienes inmuebles

“La donación de bienes inmuebles, debe hacerse por escritura pública, con indicación
individual del inmueble o inmuebles donados, de su valor real y el de las cargas que ha
de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad.”

▪ Es un contrato conmutativo, las partes al momento de celebrar el contrato ya saben

cuál va a ser el resultado del mismo, cuál va a ser la reducción del donante y el
donatario va a aceptar ese incremento en su patrimonio. No es nada incierto.
 ▪ Es un contrato limitativo; ya que, si se tiene herederos forzosos no se puede donar
todo el patrimonio a particulares, los herederos forzosos tienen preferencia. Si uno
es casado no puede donar todo el inmueble, tiene que respetar los porcentajes que
le asigna la ley al momento de heredar.

▪ Para que exista donación, el bien tiene que existir se debe de individualizar y
señalar si tiene cargas y gravámenes.

▪ Es un contrato principal, y puede tener cargas, en las que se podría establecer que
el donatario cumpla con sus obligaciones tributarias o tenga cierta conducta con
el donante, porque el contrato de donación se puede revertir. Entonces, se puede
poner cargas y modalidades del cumplimiento de la donación.

▪ Algunos señalan que es un contrato unilateral porque el donante nomas esta

reduciendo su patrimonio. Pero, para el profesor es bilateral porque el donatario
tiene que aceptar y además no toda donación implica un incremento en el
patrimonio por parte del donatario

▪ Puede ser un contrato instantáneo, la compra venta si es al contado es un contrato

instantáneo, pero puede ponerle condiciones.

¿Cómo se formaliza la donación de bienes muebles?

Si el inmueble materia de donación, no supera la cuarta parte de la UIT puede ser verbal.

En caso supere la cuarta parte de la UIT, tiene que formalizarse con fecha cierta, es decir,
debe intervenir un tercero, puede ser con un notario, legalizar la firmas, pagarlo con
transferencia o con un cheque de gerencia. Un documento otorgue certeza de que existió
el bien. Si se quiere constituir fecha cierta respecto a una donación, se puede utilizar
también medios bancarios (depósitos).

Por ejemplo: si el profesor asesora un caso gratuitamente, le gira al cliente un

comprobante, con el monto de lo que hubiera pagado en otras circunstancias.

Si la donación es de inmuebles debe hacerse por escrita publica con individualización de

los bienes donados
¿La donación de bienes inmuebles estaría afecta a alcabala?

Sí, el donatario está afecto al pago de alcabala. Este impuesto equivale al 3 %. del mayor
valor entre el autovaluo y el valor indicado en el contrato. En el caso de la compraventa,
la alcabala sería el 3 % del mayor valor entre el precio de venta y el autovalúo.

Si uno dona un vehículo, se debe a hacer una minuta y al otorgarlo debe extenderse una
escrita publica. Esta ultima no baja de S/.600. En cambio, si la trasferencia del vehículo
es por compraventa, puede costar entre s/. 200 a s/ .280. Por ello, en casos como ese, el
profesor suele recomendar vender el bien a un precio simbólico en lugar de donarlo.

¿Una donación paga impuesto a la renta?

No, porque al donarse no hay utilidades, ya que se esta regalando.

CLASE 11

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
- Segundo contrato típico más usado. Las controversias se presentan al momento de redactar
(elaborar) el contrato de arrendamiento. No es solo redactar tratando de tener predictibilidad
respecto de las contingencias, sino también de analizar la naturaleza del bien (si es para casa-
habitación, local-comercial, fábrica, industria, etc.), usualmente no se verifica la factibilidad del
uso del bien.

EJEMPLO:
A) Un empresario español quiere realizar una actividad empresarial en Perú dedicado a
ferretería para el hogar (no para la industria de construcción); entonces, se acerca a un aviso y
le dicen que están dando en alquiler el almacén: debes dar uno cuota inicial que comprende 2
meses de adelanto y 1 de garantía; se gira un cheque y al día siguiente cuando va a la
autoridad municipal, le dicen que la zona no permite el uso ni para industria ni para almacén
en esa área geográfica ¿cómo el arrendador puede cumplir con su obligación de mantener en
el uso útil del bien? Previamente no se hizo el estudio de la factibilidad del uso sobre el bien,
no se permitía almacenes / es importante el CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS

B) Se llena un contrato que descargaron de internet, lo llenan, van al notario y cuando acuden
a la Municipalidad, se dan con la sorpresa que en esa zonificación solo se permitía hospedades
de 3 estrellas; pero no servicios educativos de posgrado (es decir, desarrollo de actividad
empresarial de capacitación para el público)
Entonces, es importante, además de las cláusulas que se inserten al contrato de
arrendamiento, que el bien cumpla con los fines que necesita y/o requiere el arrendatario
(porque es obligación del arrendador mantenerlo en el uso útil del bien)

- El arrendamiento genera una base imponible, es decir, el arrendador paga una renta. Si el
contrato se formaliza (firmas legalizadas o escritura pública o inscripción), el Estado (el fisco)
va a imputar el pago del impuesto a la renta… ¿entonces, no sería mejor no formalizarlo para
que no me cobren? Las personas piensan que si no hay un documento que sustente el
arrendamiento, en cualquier momento se puede desalojar al inquilino y tampoco debo pagar
el impuesto; ES TODO LO CONTRARIO, puesto que cuando no hay un documento que sustente
el contrato, el arrendatario se convierte en un PRECARIO (y, como tal, si se le demanda por
desalojo tardaría muchos años) / elementos a tener en cuenta para el contrato de
arrendamiento: buena redacción del contrato, estudio de la factibilidad del bien, el arrendador
mantenga en el uso útil del bien

- El arrendador se obliga a ceder el uso temporalmente al arrendatario. El arrendatario a pagar

la renta (dinero u otros bienes) / LA PARTE ARRENDADORA, al no transferir la propiedad, NO
NECESITA SER PROPIETARIO / Además, una diferencia del arrendamiento con en el comodato
es que en este se transfiere el bien de manera gratuita, es decir, sin contraprestación (por el
contrario, en el arrendamiento sí existe esta contraprestación, denominada renta), por
consiguiente, el arrendador, como tiene ganancias, tiene que pagar IMPUESTO A AL RENTA
que asciende al 5% de esa ganancia.
EJEMPLO: Un grupo de abogados tienen su estudio, quienes brindan movilidad a los socios
(vehículos a nombre de dichas personas, mas no de la persona jurídica), estas personas
necesitan justificar los gastos como combustible, mantenimiento, seguro, etc.… cuando van a
pagar les otorgan un COMPROBANTE DE PAGO. Si celebro un comodato puedo establecer
como carga que se paguen los servicios (lo celebran entre las personas naturales titulares del
vehículo y la persona jurídica para la cual se está brindando el servicio). También se puede
celebrar un ARRENDAMIENTO, pero este contrato está afecto al pago del IMPUESTO A LA
RENTA

- El bien puede ser: MUEBLE o INMUEBLE. El artículo 1666 no establece ninguna formalidad del
arrendamiento; no obstante, para poder utilizar el 1) desalojo con intervención notarial, 2)
allanamiento voluntario o futuro o 3) de leasing inmobiliario a través de formatos, debo
cumplir con las formalidades que establecen dichas normas (certificar las firmas, por ejemplo)

- CARACTERÍSTICAS:
A) TÍPICO (está regulado en el Código Civil)

B) CONSENSUAL (basta el consentimiento, pero si quiero acogerme a una ley especial como el
allanamiento voluntario o futuro, LEY N° 30201, que exige que el arrendador se cree una
CUENTA DE ABONOS, en el cual solo se discute VENCIMIENTO DEL PLAZO O FALTA DE PAGO (2
meses y 15 días), donde además la apelación es sin efecto suspensivo; en ese caso se
convertirá en un contrato formal)

C) CONMUTATIVO (ambas partes saben, de antemano, qué ventajas y sacrificios tendrán cada
uno de ellos, es decir, no es aleatorio)

D) ONEROSO (lo cual lo diferencia del COMODATO, por cuando este es gratuito… a pesar que
sea gratuito, se recomienda hacerlo mediante contrato, para que no prescriba)

E) TRACTO SUCESIVO (el contrato se extiende en el tiempo; asimismo, se puede pactar el pago
de la renta de manera mensual, bimensual, por temporadas; no es instantáneo como la
compraventa, en donde pagas el precio y te transfieren el dominio en un solo acto)

F) TEMPORAL (se transfiere la posesión por un periodo de tiempo DETERMINADO O

DETERMINABLE; si no hay un plazo específico, cualquiera de las partes puede ponerle fin; si se
celebra por un plazo mayor al legalmente establecido, por ejemplo, por 15 años, se entiende
reducido a 10 años: si pertenece a una entidad pública a o a una persona con discapacidad, no
mayor de 6 años)

- ELEMENTOS:
A) BIEN (que se entrega de manera inmediata o diferida; puede ser corporal o incorporal;
también cabe que sea un bien presente o futuro; igualmente cuando es consumible, pero si se
usa como propaganda / si el arrendatario con el bien arrendado atropella a una persona, el
arrendador responde como TERCERO CIVILMENTE RESPONSABLE)

B) RENTA (que es una obligación esencial de arrendatario)

Uno de los requisitos para obtener la LICENCIA DE FUNCIONAMINETO es el CONTRATO
ESCRITO (documento privado con firmas certificadas es un documento privado con fecha
cierta) / Dentro del allanamiento futuro o voluntario, la falta de pago se acredita con el reporte
de depósitos bancarios / quiero celebrar un arrendamiento por un plazo de 10 años, pero
tengo miedo que durante ese plazo el arrendador lo venda (ya está establecidas las
penalidades, indemnización anticipada ante el incumplimiento, en caso se resuelva el contrato
antes del vencimiento); la solución es INSCRIBIR EL CONTRATO (pero si solo está con firmas
legalizadas o certificadas… se eleva a escritura pública y se inscribe ante los registros en la
PARTIDA REGISTRAL DEL PREDIO, en caso sea un inmueble el bien materia de arrendamiento) /
En la práctica el abogado redacta una minuta (documento privado redactado y autorizado por
un abogado colegiado en cualquier Colegio de Abogados del Perú; es decir, la minuta contiene
el contrato de arrendamiento) que comienza con una solicitud al notario “SEÑOR NOTARIO,
SÍRVASE EXTENDER EN SUS REGISTROS DE ESCRITURAS PÚBLICAS (esos registros son
comprados por los notarios ante el Colegio de Notario al que pertenecen, ellos lo sellan y
autorizan… en otras palabras, EXISTEN LA ESCRITURA PÚBLIACA EN MÉRITO DE LA MINUTA
QUE PRESENTA EL ABOGADO); el abogado hace un estudio técnico, primero revisa si el
arrendador tiene la facultad de transmitir el uso (es decir, puede ser un administrador,
poseedor, etc.), si es una persona jurídica revisa los ESTATUTOS SOCIALES (y busca quién es el
gerente y si a su sola firma puede celebrar esos contratos)

CASO: Cliente del profe debía vender acciones de CEMENTO LIMA, y el funcionario del banco
dice ¿y qué tipos de acciones? Pero en el contrato decía TODO TIPO DE ACCIONES / En el
poder decía “para que pueda arrendar” pero no se mencionaba que podía cobrar la renta (es
igual a que dijera, cómo puedo vender, pero sin cobrar), ello se sobreentiende. El art. 156 del
C.C. establece que para disponer el PODER DEBE SER ESPECIAL (vender, hipotecar, donar) / El
máximo órgano societario es la junta de accionista o la asamblea, en caso sea una persona
jurídica sin fines de lucro; también está el gerente o el director

¿El arrendador puede indicar que cobre otra persona o que depositen en la cuenta de un
tercero? SÍ ES FACTIBLE… por ejemplo, existen varias personas que, viviendo en el extranjero,
otorgan poder para actos de disposición y/o administración; entonces, pueden autorizar que
su apoderado APERTURE UNA CUENTA DE ABONO

- Quiero comprar un DEPARTAMENTO y ESTACIONAMIENTO, yo como abogado, primero pacto

mis honorarios, y luego hago mi ESTUDIO DE TÍTULOS, noto algunas cosas: 1) la sociedad
conyugal propietaria radicaba en USA; 2) los vendedores estaban representados por una
persona con PODER ESPECIAL; 3) ambos bienes estaban hipotecados (es decir, un gravamen)
por INTERBANK y 4) el SECTORISTA DEL BANCO y el AGENTE INMOBILIARIO habían sacado del
Registro la COPIA LITERAL (instrumento público que otorgan los registradores que RESUMEN
LOS ASIENTOS REGISTRALES DE LA PARTIDA DE UN INMUEBLE, desde que se inmatriculó hasta
la fecha) pero del año pasado… pero el profe solicita el CRI, que se diferencia de la copia literal
(presentado por las partes), que contiene 2 instrumentos públicos: COPIA LITERAL (resumen) +
CERTIFICADO DE GRAVAMEN

- Cuando se financia una compraventa inmobiliaria, los bancos exige, de acuerdo al récord
crediticio, la CUOTA INICIAL que asciende usualmente al 10 o 20 % (por costumbre) y la
diferencia será financiada por la actividad bancaria financiera (mediante el BCP). Una pareja
busca al profesor para que lo asesoren en una compra, entonces, se realiza un ESTUDIO DE
TÍTULOS. Se da cuenta que en las copias literales no aparecían las hipotecas porque no tienen
por qué aparecer, uno lo saca de los asientos que quiere; en cambio, EN EL CRI SE VERIFICA SI
EL INMUEBLE TIENE CARGAS (AFECTACIÓN QUE TIENE EL INMUEBLE: USUFRUCTO) O
GRAVÁMENES (TAMBIÉN ES UNA AFECTACIÓN, PERO EN CASO DE INCUMPLIMIENTO, SE
EJECUTA EL BIEN: HIPOTECA, EMBARGO, ETC.)

- Los AGENTES INMOBILIARIOS intermedian las operaciones inmobiliarias, consiguen el

inmueble, y recién el 5 % del precio (ellos aceleran las ventas), pero tienen que asesorarse de
un abogado; igual con el SECTORISTA… ambos ya estaban diciendo que giren el cheque por el
20 %. Entonces, los posibles adquirentes se comunican con el AGENTE INMOBILIARIO
manifestándole que tiene hipotecas; ellos le dicen que se soluciona girando 2 cheques: uno a
nombre del banco, y la diferencia directamente a los vendedores (EN LA TEORÍA ES SENCILLO,
PERO EN LA PRÁCTICA NO)
solución del profe: ir al banco INTERBANK y que haga una LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA y que
nos dé una minuta de LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA CONDICIONADA AL PAGO (porque a
veces dice que debe tal cantidad, pero cuando giras el cheque, sacan otra liquidación: de
cuentas corrientes, de ahorro, de crédito, etc.). Entonces, es mejor que en una minuta
SEÑALEN CUÁNTO SE TIENE QUE PAGAR PARA QUE SE LEVANTE LA HIPOTECA / Una cosa son
los gastos notariales registrales de la compraventa, y otro para levantar la hipoteca (estos
últimos los asume el propietario, por cuanto debe entregarlo saneado: ES DECIR, QUITARLE
CUALQUIER PATOLOGÍA QUE AFECTE LA PROPIEDAD O POSESIÓN DEL BIEN) / Si somos
arrendatarios, y existe una hipoteca vencida, debemos preocuparnos e inscribir el
arrendamiento para que no nos boten

- Antes de contratar, verificar si el arrendador: 1) tiene facultades para arrendar; 2) Si es

Persona jurídica: revisar estatutos sociales / Si es Persona natural: si está casado, deben
intervenir ambos; o si es un condómino o copropietario… en ambos casos se requieren el
consentimiento de todos… si solo lo arrienda uno de ellos LOS DEMÁS DEBEN RATIFICARLO O,
SIMPLEMENTE, NO OPONERSE

- El bien debe estar INDIVIDUALIZADO, que es diferente a la INDEPENDIZACIÓN (sobre el

terreno construimos una edificación… lo que construyamos sobre el bien es una OBRA o
FÁBRICA, igual calificación jurídica recibe si construimos debajo del suelo; cuando inscribimos
esa obra se llama DECLARATORIA DE FÁBRICA… si SECCIONAMOS un BIEN, por ejemplo, en
estacionamiento, departamentos, depósitos, piscinas, locales comerciales, áreas comunes,
ESAS UNIDADES INMOBILIARIAS SE PUEDEN INDEPENDIZAR, es decir, cada uno tener su
PARTIDAD REGISTRAL, por consiguiente, debe existir un REGLAMENTO INTERNO, que
establezca cuál es el ÁREA COMÚN y EXCLUSIVA, qué pocertanjes corresponden a las unidades
inmobiliarias para los gastos de administración y cuáles son los derechos y obligaciones de
cada uno de los comuneros). SIEMPRE LOS GASTOS DE ADMINISTRACIÓN SE PAGA DE
ACUERDO AL ÁREA CONSTRUIDA (en la ley de desalojo con intervención notarial, LEY N° 30933,
se establece que los inmuebles pueden ser individualizados… individualizar es distinguirlo de
los demás, se puede hacer mediante un PLANO O CROQUIS, se puede guiar del AUTOVALUO.
Asimismo, es importante recordar que dicha ley exige que el ARRENDADOR TENGA
TITULARIDAD INSCRITA)

- La sucesión puede calificar como justo título de cara a consumar una prescripción adquisitiva
corta (5 años); antes se pensaba que el propietario no puede interponer su demanda de
prescripción adquisitiva, ahora sí es normal o común hacerlo para FORMALIZAR E INSCRIBIR MI
TÍTULO / Uno puede solicitar la sucesión SIN SELAÑAR BIENES ESPECÍFICAMENTE, sino bajo la
fórmula: “solicito se declare heredero de todos los bienes que puedan existir a su nombre”
- ¿la usucapión debe beneficiar al cónyuge del poseedor? Para el profe no, porque teniendo en
cuenta que el cónyuge estaba preso (por una lesión a la esposa y sus familiares) y la posesión
es un concepto fáctico, poner los pies sobre el bien.

- Para realizar una prescripción en predio rústico sobre un inmueble de una sociedad conyugal
donde se per perdió el acta de matrimonio, se necesita: Trámite de reposición de partida ante
RENIEC o constancia de posesión + planos hechos por ingeniero o arquitecto visado ante la
Municipalidad / 3 testigos mayores de 25 años / datos de los colindantes / otros documentos
que acrediten la posesión, por ejemplo, los servicios de luz, agua, etc.

CLASE 12 - 03 DE SETIEMBRE
INTRODUCCIÓN
los documentos valen por su contenido
la donación se formaliza por escritura pública
¿Cómo se hace la adjudicación a herederos?
Mediante el proceso de división, partición y adjudicación, lo cual incluye una distribución
gratuita de los bienes, debe cumplir con los tres siguientes:
1. EXISTENCIA DE TERRENO
2. EXISTENCA DE CONSTRUCCION SOBRE EL TERRENO O EDIFICACIÓN
3. INDIVIDUALIZACIÓN O INDEPENDIZACIÓN EN REGISTROS
EN LA REALIDAD NO OCURRE NI DECLARATORIA DE FÁBRICA NI INSCRIPCIÓN DE
INDEPENDIZACIÓN EN REGISTROS PÚBLICOS. ASÍ QUE EXISTEN DOS FORMAS DE REGULARIZAR
EDIFICACIONES:
1. DE ACUERDO AL REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES, ANTE LA MUNICIPALIDAD:
REQUISITOS: 7 PLANOS Y LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
2. SI NO CUENTA CON LICENCIA Y LA PROPIEDAD HA SIDO CONSTRUIDA HASTA EL 2016, SE
APLICA LA LEY 27157 QUE TIENE UN SISTEMA SIMPLIFICADO DE REGULARIZACIÓN
3 requisitos:
- ingeniero o arquitecto inscrito como verificador, en el índice de verificadores en el registro
público, quien elabora el plano de edificaciones y de independización
- Reglamento interno elaborado por un abogado
- Formulario con firmas certificadas del verificador y los herederos
ADJUDICACION
¿Cómo se pone fin al condominio?
Mediante la adjudicación, el cual contiene un contrato tupido de donación de cuotas ideales
de bienes inmuebles
 Si los propietarios no están de acuerdo pueden demandar la división, participan y adjudicación,
sino se ponen de acuerdo pueden rematar el bien y dividir el dinero entre los copropietarios
La importancia de la inscripción es la búsqueda de publicidad
COMPRA DE AIRES: Los aires son sinónimos de azotea
La autoridad municipal es quien pone límites a los aires con el certificado de parámetros
urbanísticos. Los aires si se pueden independizar

CONTRATO DE HOSPEDAJE

 DEFINICIÓN:
Artículo 1713 CC
"El hospedante se obliga a prestar al huésped albergue, alimentación y otros servicios que
contemplan la ley y los usos, a cambio de una retribución.
Esta podrá ser fijada en forma de tarifa por la autoridad competente si se trata de hoteles,
posadas u otros establecimientos similares."
 PARTES
A. HOSPEDANTE el que presta el servicio
B. HUÉSPED, quien está obligado a pagar una retribución
 CARACTERÍSTICAS:
 Es un contrato temporal
 Se recomienda que sean escritos, pero por lo general se encuentran estipulados en el
comprobante
 DERECHOS Y DEBERES DEL HUÉSPED
Artículo 1715 CC
Derechos: Condiciones de aseo, funcionamiento de servicios normales y otros de la misma
naturaleza
Deberes: pago de la retribución del hospedaje y en caso se hubiese causado algún daño al
establecimiento, deberá resarcir ello (1717 CC).
El huésped puede declarar los objetos de valor que tiene para registrarlos
 DERECHOS Y DEBERES DEL HOSPEDANTE
Artículo 1719 CC
el hospedante responderá por los objetos de uso corriente introducidos al establecimiento
por el huésped, siempre y cuando este cumpla las prescripciones del aviso que estará fijado en
lugar visible de las habitaciones
Artículo 1724 CC
 El hospedante no asumirá responsabilidad si prueba que la sustracción, pérdida o deterioro
de los bienes introducidos se debe a la culpa exclusiva del huésped o de quienes le visiten,
acompañen o sean dependientes suyos o si tiene como causa la naturaleza o vicio de ellos
 EXTENSIÓN NORMATIVA DE NORMAS DE HOSPEDAJE
Artículo 1727 CC
Comprende a los hospitales, clínicas y casas de salud o de reposo, establecimientos comerciales
o de espectáculos públicos, balnearios, restaurantes, clubes, naves, aeronaves, coches - cama y
similares.
CONTRATO DE COMODATO
DEFINICIÓN
Artículo 1728 CC
“el comodante se obliga a entregar gratuitamente al comodatario un bien no consumible, para
que lo use por cierto tiempo o para cierto fin y luego lo devuelva
contrato por el cual el comodante se obliga a entregar gratuitamente a el comodatario un bien
(mueble o inmueble), generalmente no consumible, para que este lo use por cierto tiempo o
para cumplir determinada finalidad, obligándose a devolver el mismo bien una vez vencido el
plazo estipulado o alcanzada la finalidad para cuyo cumplimiento el bien fue prestado.
 FINALIDAD
Evitar que la persona que va que recibe el bien prestado se convierte en propietario de repente
por transcurso del tiempo a través de la precisión adquisitivo de dominio o para no pagar el
impuesto a la renta
 PARTES
A. COMODANTE se obliga a entregar al comodatario (beneficiado) un bien no consumible
gratuitamente
B. COMODATARIO, quien está obligado a pagar una retribución
 CARACTERÍSTICAS
 Es un contrato típico por encontrarse regulado en nuestro Código Civil.
 Es bilateral, pues existen dos partes necesariamente,
 Es un contrato a título gratuito
 Es temporal o también podrá ser otorgado para cierto fin, es decir, el bien dado en uso
deberá ser devuelto necesariamente al comodante.
 Se puede pactar que el comodatario puede pagar los servicios o gastos que
 FORMALIDAD
Basta el consentimiento de las partes para que este contrato se perfeccione, no requerirá de
alguna formalidad especial (escritura pública, inscripción en el Registro Público, etc.) para que
se concretice.
recomendamos que el contrato tenga firmas certificadas para que constituya fecha cierta.
En el caso que se de en uso un bien inmueble como comodato, necesariamente deberá constar
por escrito (recomendación); caso contrario, el beneficiario (comodatario) puede iniciar un
proceso de prescripción adquisitiva logrando apropiarse de dicho inmueble a costa de la
generosidad y buena fe del comodante
Artículo 1730 CC
a fin de acreditar la existencia y contenido del comodato, se regirá por lo dispuesto en la primera
parte del artículo 1605, referida al contrato de suministro y que nos dice: La existencia y
contenido del suministro pueden probarse por cualesquiera de los medios que permite Ia ley,
pero si se hubiera celebrado por escrito, el mérito del instrumento respectivo prevalecer sobre
todos los otros medios probatorios.

 OBLIGACIONES DEL COMODANTE

Artículo 1735 CC
Entregar el bien en el plazo convenido
Comunicar oportunamente si el bien adolece de algún vicio
No solicitar la devolución del bien antes del plazo, de necesitarlo con urgencia imprevista debe
acreditarlo
 OBLIGACIONES DEL COMODATARIO
Nota:

el comodante no podrá ceder el uso del bien a un tercero sin que previamente exista una
autorización escrita del comodante, bajo sanción de nulidad. Es decir, no está prohibido que
cede el uso, sino que esta deberá constar por autorización escrita del comodante (artículo 1734).
Situación similar es la que se presenta cuando analizamos el contrato de arrendamiento.

 RESPONSABILIDAD DEL COMODATARIO

Artículo 1739 CC
no responde si el bien se deteriora o modifica por efecto del uso para el que ha sido entregado
Artículo 1742 CC
debe pagar el valor del bien dado en comodato si perece por causa que no le es imputable,
cuando hubiese podido evitarla sustituyéndolo con uno de su propiedad
Artículo 1743 CC
-Si el bien fue tasado al tiempo de celebrarse el contrato, su pérdida o deterioro es de cuenta
del comodatario, aun cuando hubiera ocurrido por causa que no le sea imputable
El subarrendamiento es una cláusula muy delicada, a mí me arriendan, pero yo no tengo facultad
para subarrendar, puedo cobrar más, más caro de lo que yo estoy pagando - sí, pero no puedo
arrendar por el plazo mayor al contrato principal. El subarrendamiento debe ser autorizado en
forma escrita en el contrato.

c13

CONTRATO DE HOSPEDAJE

En la antigüedad el hospedaje era visto como una cortesía para los viajeros sin embargo en el
tiempo esto involucra mas que la posada, implica otros servicios como alimentos, luz, ….

Por ello actualmente lo vemos como un contrato que involucra varios servicios,por ello aunque
puede ser verbal se recomienda hacerlo por escrito para saber las reglas de juego,
(horas,comida,wifi, …)

DEFINICIÓN: En el artículo 1713 del Código Civil se establece que , por el contrato de
hospedaje , " el hospedante se obliga a prestar al huésped albergue y , adicionalmente ,
alimentación y otros servicios que contemplan la ley y los usos , a cambio de una retribución
Esta podrá ser fijada en forma de tarifa por la autoridad competente si se trata de hoteles ,
posadas u otros establecimientos similares " .

Entonces , existen dos partes en este contrato , el hospedante y el huésped , el primero

ofrecerá al segundo albergue y lugar donde este permanecerá temporalmente , quedando este
último obligado a pagar al primero una retribución . También puede brindarle alimentación y
otros servicios al huésped mientras lo que dure su estadía , si así lo pactan .

Si bien esa norma señala que la tarifa será fijada por la autoridad competente , ello no es
aplicable en la práctica , pues siempre es fijada por el hospedante conforme a la oferta y la
demanda del mercado . Obviamente , alguna autoridad podría regular , por ejemplo , en caso
de que haya una concertación de precios ( tarifas ) de las personas que

brindan ese servicio .

El contrato de hospedaje se sujeta además a las normas reglamentarias y a las cláusulas

generales de contratación aprobadas por la autoridad competente ( artículo 1714 ) . c

Es cierto , los hospedajes normalmente deben cumplir con las normas y clausulas generales de
contratación exigidas por las autoridades . A razón de ello , muchas veces cuando
pretendemos hospedarnos en un hotel , por ejemplo , normalmente no hay una negociación
previa , únicamente aceptamos las condiciones y términos que nos ofrecen .
Si no estamos conforme con ello , buscamos otros hoteles que nos brinden otros servicios
adicionales o uno que tenga precios mas cómodos . Es importante , que las autoridades
puedan fiscalizar esos centros a fin de asegurar que cumplen con la normatividad exigida ,
asegurando de esta manera que vienen brindando un buen servicio , en calidad y precios , así
habrá confianza en los potenciales huéspedes en aceptar los términos y condiciones de los
contratos de hospedaje al cual se adherirán .

DERECHOS Y DEBERES DEL HUÉSPED

Según el artículo 1715 del Código Civil , el huésped tiene derecho a exigir del

hospedante que la habitación presente las condiciones de aseo y funcionamiento de

servicios normales y que los alimentos , en su caso , respondan a los requisitos de calidad e
higiene adecuados .

Asimismo , deberá cumplir con el pago de la retribución del hospedaje y , en caso se hubiese
causado algún daño al establecimiento, deberá resarcir ello ( artículo 1717 del Código Civil).

Además, estará obligado a comunicar al hospedante la sustracción, pérdida o deterioro de los

bienes introducidos en el establecimiento tan pronto tenga conocimiento de ello . De no
hacerlo , quedará excluida la responsabilidad del hospedante , salvo cuando tales hechos se
produzcan por dolo o culpa inexcusable de este último ( artículo 1723 ) El huésped puede
declarar los objetos de valor que tiene para registrarlos

RESPONSABILIDAD DEL HOSPEDANTE

Normalmente , un huésped introduce sus objetos de uso corriente en la habitación asignada

sin mayor reparo . Puede dejar su vestimenta , algunos utensilios de aseo , calzado en la
habitación asignada sin mayor preocupación , ya que entiende que el lugar es seguro .
Obviamente , deberá cumplir con el reglamento (horarios derechos y deberes), fijado en ese
establecimiento , pues habrá situaciones antes las cuales el hospedante no se hará
responsable por la pérdida de aquellos objetos si es que el huésped no ha tenido una conducta
ceñida a ese reglamento .

Se entiende entonces que el hospedante responderá por los objetos de uso corriente
introducidos al establecimiento por el huésped , siempre y cuando este cumpla las
prescripciones del aviso que estará fijado en lugar visible de las habitaciones ( artículo 1719) .
Normalmente , un huésped introduce sus objetos de uso corriente en la habitación asignada
sin mayor reparo . Puede dejar su vestimenta , algunos utensilios de aseo , calzado en la
habitación asignada sin mayor preocupación , ya que entiende que el lugar es seguro
Obviamente , deberá cumplir con el reglamento fijado en ese establecimiento , pues habrá
situaciones antes las cuales el hospedante no se hará responsable por la perdida de aquellos
objetos si es que el huésped no ha tenido una conducta ceñida a ese reglamento . Se entiende
entonces que el hospedante responderá por los objetos de uso corriente introducidos al
establecimiento por el huésped , siempre y cuando este cumpla las prescripciones del aviso
que estará fijado en lugar visible de las habitaciones ( artículo 1719) .

El hospedante no asumirá responsabilidad alguna si prueba que la sustracción , perdida o

deterioro de los bienes introducidos por el huésped se debe a su culpa exclusiva o de quienes
le visiten , acompañen o sean dependientes suyos o si tiene como causa la naturaleza o vicio
de ellos ( artículo 1724 ) .

Gracias a la tecnología , varios establecimientos de hospedaje y similares han introducido

mecanismos de vigilancia a través de cámaras colocadas en zonas estratégicas con el fin de
monitorear su establecimiento . Ante algún inconveniente ocurrido dentro del establecimiento
, por ejemplo , la sustracción, pérdida o deterioro de un bien introducido por el huésped ,
puede haber sido registrado por dichas cámaras , lo cual ayudará a determinar mejor si la
responsabilidad recae en el hospedante o quizás de alguna visita que recibió el huésped .

En todo caso , es el hospedante quien deberá acreditar que la pérdida , sustracción o deterioro
de esos bienes es responsabilidad del huésped o de personas que tengan relación alguna con
él .

EXTENSIÓN NORMATIVA DE NORMAS DE HOSPEDAJE

La normativa antes desarrollada también comprende a los hospitales , clínicas y casas de salud
o de reposo , establecimientos comerciales o de espectáculos públicos , balnearios ,
restaurantes , clubes , naves , aeronaves , coches - cama y similares , en lo que les sean
aplicables ( artículo 1727 ) . Por ejemplo cuando se roba en un centro comercial pero este
tiene aviso de que no asumirá responsabilidad

CONTRATO DE COMODATO

DEFINICIÓN
 Nace por fines altruistas , de amistad o de liberalidad , las personas deciden o aceptan prestar
un bien para que un tercero lo use gratuita y temporalmente, debiendo dicho beneficiado
devolver el bien dado en préstamo una vez concluido el mismo . Ello es considerado como un
contrato de comodato .

Y por qué? para evitar Pues este que la persona que va que recibe el bien prestado se
convierte en propietario de repente por transcurso del tiempo a través de la precisión
adquisitivo de dominio. O para no pagar el impuesto a la renta, porque si yo lo doy en
alquiler tengo que pagar impuesto a la renta, pero si yo lo doy y no voy a tener
rentabilidad, no tengo que pagar el impuesto a la renta

El artículo 1728 del Código Civil señala que , por el comodato , el comodante se obliga a
entregar gratuitamente al comodatario un bien no consumible ,para que lo use por
cierto tiempo o para cierto fin y luego lo devuelva . Existen dos partes , el comodante y el
comodatario. El primero se obliga a entregar al comodatario ( beneficiado ) un bien no
consumible a cambio de nada , o sea , gratuitamente . Este contrato será temporal o
también podrá ser otorgado para cierto fin , es decir , el bien dado en uso deberá ser
devuelto necesariamente al comodante .

El profesor Soto Coaguila define el comodato como aquel contrato por el cual una
persona ( el comodante ) se obliga a entregar gratuitamente a otra ( el comodatario ) un
bien ( mueble o inmueble ) , generalmente no consumible ( excepcionalmente
consumible ) , para que este lo use por cierto tiempo o para cumplir determinada
finalidad , obligándose a devolver el mismo bien una vez vencido el plazo estipulado o
alcanzada la finalidad para cuyo cumplimiento el bien fue prestado .
CARACTERÍSTICAS
● Es un contrato típico por encontrarse regulado en nuestro Código Civil .
● Es bilateral , pues existen dos partes necesariamente , el comodante y el
comodatario
● Y es un contrato a título gratuito, es una característica esencial . Si no fuese así
, se confundiría con el arrendamiento , donde también se da en uso un bien ,
pero en este necesariamente habrá una contraprestación, que es la renta .
● Es un contrato consensual, pues para que se concretice bastará el
consentimiento de ambas partes.
● contrato principal (no depende o es accesorio de otro)
● temporal

Creemos que su carácter temporal y gratuito es imprescindible para que se configure

necesariamente un contrato de comodato.
 FORMALIDAD
Basta el consentimiento de las partes para que este contrato se perfeccione, no
requerirá de alguna formalidad especial (escritura pública, inscripción en el Registro
Público, etc.) para que se concretice.
Siempre se recomienda que todo contrato conste por escrito y con firmas legalizadas
ante notario, ya que ello servirá para que ambas partes puedan asumir sus
responsabilidades emanadas de ese contrato.

Para efecto de de probanza y para efectos tributarios recomendamos que el contrario

se recomienda, no por jurisprudencia dentro de una fiscal que el contrato tenga firmas
certificadas para que constituya fecha cierta.

En el caso que se de en uso un bien inmueble como comodato, necesariamente deberá

constar por escrito (recomendacion); caso contrario, el beneficiario (comodatario)
puede iniciar un proceso de prescripción adquisitiva logrando apropiarse de dicho
inmueble a costa de la generosidad y buena fe del comodante

El artículo 1730 del Código Civil señala que, a fin de acreditar la existencia y contenido
del comodato, se regirá por lo dispuesto en la primera parte del articulo 1605, norma
referida al contrato de suministro y que nos dice: La existencia y contenido del
suministro pueden probarse por cualesquiera de los medios que permite Ia ley, pero si
se hubiera celebrado por escrito, el mérito del instrumento respectivo prevalecer
sobre todos los otros medios probatorios.

Esta norma reafirma el carácter consensual del contrato de comodato; sin embargo,
establece que este contrato puede ser acreditado mediante cualquier medio permitido
legalmente. No obstante, de haber sido celebrado por escrito,, este prevalecerá como
medio probatorio frente a otros.

OBLIGACIONES DEL COMODANTE

OBLIGACIONES DEL COMODATARIO
Por otro lado, y como en el arrendamiento, las partes deberán establecer en el contrato de
comodato las características y el estado del bien que se hace entrega, pues, caso contrario, se
asumirá que dicho bien es recibido en buen estado (artículo 1731). Si el bien, al momento que
fue entregado, tenía diversas fallas o estaba en mal estado, y ello no fue precisado en el
contrato, al momento de la devolución es posible que el comodante exija un resarcimiento por
el supuesto deterioro de ese bien.

Asimismo, tampoco el comodante no podrá ceder el uso del bien a un tercero sin que
previamente exista una autorización escrita del comodante, bajo sanción de nulidad. Es decir,
no está prohibido que cede el uso, sino que esta deberá constar por autorización escrita del
comodante (artículo 1734). Situación similar es la que se presenta cuando analizamos el
contrato de arrendamiento.

Por otro lado, y como en el arrendamiento, las partes deberan establecer en el contrato de
comodato las características y el estado del bien que se hace entrega, pues, caso contrario, se
asumirá que dicho bien es recibido en buen estado (artículo 1731). Si el bien, al momento que
fue entregado, tenia diversas fallas o estaba en mal estado, y ello no fue precisado en el
contrato, al momento de la devolución es posible que el comodante exija un resarcimiento por
el supuesto deterioro de ese bien.

Finalmente, respecto a la responsabilidad que deberá asumir

el comodatario frente al bien entregado en uso, tenemos:

- El comodatario no responde si el bien se deteriora o modifica por efecto del uso para el que
ha sido entregado (articulo 1739).

- El comodatario debe pagar el valor del bien dado en comodato si perece por causa que no le
es imputable, cuando hubiese podido evitarla sustituyéndolo con uno de su propiedad
(artículo 1742)

-Si el bien fue tasado al tiempo de celebrarse el contrato, su pérdida o deterioro es de cuenta
del comodatario, aun cuando hubiera ocurrido por causa que no le sea imputable (artículo
1743).

---- resumen:

CLASE 04 DE SETIEMBRE

INTRODUCCIÓN

los documentos valen por su contenido

la donación se formaliza por escritura pública

¿Cómo se hace la adjudicación a herederos?

Mediante el proceso de división, partición y adjudicación, lo cual incluye

una distribución gratuita de los bienes, debe cumplir con los tres siguientes:

1. EXISTENCIA DE TERRENO

2. EXISTENCA DE CONSTRUCCION SOBRE EL TERRENO O EDIFICACIÓN

3. INDIVIDUALIZACIÓN O INDEPENDIZACIÓN EN REGISTROS

EN LA REALIDAD NO OCURRE NI DECLARATORIA DE FÁBRICA NI

INSCRIPCIÓN DE INDEPENDIZACIÓN EN REGISTROS PÚBLICOS. ASÍ QUE
EXISTEN DOS FORMAS DE REGULARIZAR EDIFICACIONES:

1. DE ACUERDO AL REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES, ANTE LA

MUNICIPALIDAD: REQUISITOS: 7 PLANOS Y LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN

2. SI NO CUENTA CON LICENCIA Y LA PROPIEDAD HA SIDO CONSTRUIDA HASTA

EL 2016, SE APLICA LA LEY 27157 QUE TIENE UN SISTEMA SIMPLIFICADO DE
REGULARIZACIÓN

3 requisitos:

- ingeniero o arquitecto inscrito como verificador, en el índice de verificadores

en el registro público, quien elabora el plano de edificaciones y de
independización

- Reglamento interno elaborado por un abogado

- Formulario con firmas certificadas del verificador y los herederos

ADJUDICACION

¿Cómo se pone fin al condominio?

Mediante la adjudicación, el cual contiene un contrato tupido de donación

de cuotas ideales de bienes inmuebles

Si los propietarios no están de acuerdo pueden demandar la división,

participan y adjudicación, sino se ponen de acuerdo pueden rematar el bien y
dividir el dinero entre los copropietarios

La importancia de la inscripción es la búsqueda de publicidad

COMPRA DE AIRES: Los aires son sinónimos de azotea

La autoridad municipal es quien pone límites a los aires con el certificado de

parámetros urbanísticos. Los aires si se pueden independizar
 CONTRATO DE HOSPEDAJE

● DEFINICIÓN:

Artículo 1713 CC
"El hospedante se obliga a prestar al huésped albergue, alimentación y otros servicios
que contemplan la ley y los usos, a cambio de una retribución.

Esta podrá ser fijada en forma de tarifa por la autoridad competente si se trata de
hoteles, posadas u otros establecimientos similares."

● PARTES

A. HOSPEDANTE el que presta el servicio

B. HUÉSPED, quien está obligado a pagar una retribución

● CARACTERÍSTICAS:

o Es un contrato temporal

o Se recomienda que sean escritos, pero por lo general se encuentran

estipulados en el comprobante

● DERECHOS Y DEBERES DEL HUÉSPED

Artículo 1715 CC

Derechos: Condiciones de aseo, funcionamiento de servicios normales y otros

de la misma naturaleza

Deberes: pago de la retribución del hospedaje y en caso se hubiese causado

algún daño al establecimiento, deberá resarcir ello (1717 CC).

El huésped puede declarar los objetos de valor que tiene para registrarlos

● DERECHOS Y DEBERES DEL HOSPEDANTE

Artículo 1719 CC

el hospedante responderá por los objetos de uso corriente introducidos al

establecimiento por el huésped, siempre y cuando este cumpla las
prescripciones del aviso que estará fijado en lugar visible de las habitaciones

Artículo 1724 CC

El hospedante no asumirá responsabilidad si prueba que la sustracción,

pérdida o deterioro de los bienes introducidos se debe a la culpa exclusiva
del huésped o de quienes le visiten, acompañen o sean dependientes suyos
o si tiene como causa la naturaleza o vicio de ellos

● EXTENSIÓN NORMATIVA DE NORMAS DE HOSPEDAJE

Artículo 1727 CC
 Comprende a los hospitales, clínicas y casas de salud o de reposo,
establecimientos comerciales o de espectáculos públicos, balnearios,
restaurantes, clubes, naves, aeronaves, coches - cama y similares

CONTRATO DE COMODATO

DEFINICIÓN

Artículo 1728 CC
“el comodante se obliga a entregar gratuitamente al comodatario un bien no consumible,
para que lo use por cierto tiempo o para cierto fin y luego lo devuelva
contrato por el cual el comodante se obliga a entregar gratuitamente a el
comodatario un bien (mueble o inmueble), generalmente no consumible, para
que este lo use por cierto tiempo o para cumplir determinada finalidad,
obligándose a devolver el mismo bien una vez vencido el plazo estipulado o
alcanzada la finalidad para cuyo cumplimiento el bien fue prestado.
● FINALIDAD

Evitar que la persona que va que recibe el bien prestado se convierte en

propietario de repente por transcurso del tiempo a través de la precisión
adquisitivo de dominio o para no pagar el impuesto a la renta

● PARTES

A. COMODANTE se obliga a entregar al comodatario (beneficiado) un bien no

consumible gratuitamente

B. COMODATARIO, quien está obligado a pagar una retribución

● CARACTERÍSTICAS
o Es un contrato típico por encontrarse regulado en nuestro Código Civil.

o Es bilateral, pues existen dos partes necesariamente,

o Es un contrato a título gratuito

o Es temporal o también podrá ser otorgado para cierto fin, es decir, el bien
dado en uso deberá ser devuelto necesariamente al comodante.
o Se puede pactar que el comodatario puede pagar los servicios o gastos que
● FORMALIDAD
Basta el consentimiento de las partes para que este contrato se perfeccione, no
requerirá de alguna formalidad especial (escritura pública, inscripción en el
Registro Público, etc.) para que se concretice.
recomendamos que el contrato tenga firmas certificadas para que constituya
fecha cierta.
En el caso que se de en uso un bien inmueble como comodato, necesariamente
deberá constar por escrito (recomendación); caso contrario, el beneficiario
(comodatario) puede iniciar un proceso de prescripción adquisitiva logrando
apropiarse de dicho inmueble a costa de la generosidad y buena fe del
comodante
Artículo 1730 CC
a fin de acreditar la existencia y contenido del comodato, se regirá por lo
dispuesto en la primera parte del artículo 1605, referida al contrato de suministro
y que nos dice: La existencia y contenido del suministro pueden probarse por
cualesquiera de los medios que permite Ia ley, pero si se hubiera celebrado por escrito,
el mérito del instrumento respectivo prevalecer sobre todos los otros medios probatorios.

● OBLIGACIONES DEL COMODANTE

Artículo 1735 CC
Entregar el bien en el plazo convenido
Comunicar oportunamente si el bien adolece de algún vicio
No solicitar la devolución del bien antes del plazo, de necesitarlo con urgencia
imprevista debe acreditarlo
● OBLIGACIONES DEL COMODATARIO
Nota:

el comodante no podrá ceder el uso del bien a un tercero sin que previamente
exista una autorización escrita del comodante, bajo sanción de nulidad. Es
decir, no está prohibido que cede el uso, sino que esta deberá constar por
autorización escrita del comodante (artículo 1734). Situación similar es la que se
presenta cuando analizamos el contrato de arrendamiento.

● RESPONSABILIDAD DEL COMODATARIO

Artículo 1739 CC
no responde si el bien se deteriora o modifica por efecto del uso para el que ha
sido entregado

Artículo 1742 CC
debe pagar el valor del bien dado en comodato si perece por causa que no le
es imputable, cuando hubiese podido evitarla sustituyéndolo con uno de su
propiedad

Artículo 1743 CC
-Si el bien fue tasado al tiempo de celebrarse el contrato, su pérdida o deterioro
es de cuenta del comodatario, aun cuando hubiera ocurrido por causa que no
le sea imputable