LA EMPRESA CONSTRUCTORA empresa Es necesario implementar planes y programas de

promoción de la venta de los productos o servicios que la

La Empresa Constructora, Planificación del Proyecto, Cliente, compañía constructora suministra. Una labor fundamental es la
Planos y detalles constructivos, Financiamiento del proyecto de buscar clientes y sobre todo, conocer sus necesidades para
poder realizar los proyectos de construcción que las satisfagan.

1.1 LA EMPRESA CONSTRUCTORA

La rama de operaciones es la que se encarga de ejecutar los
Una empresa constructora no es solo una empresa con
camiones, máquinas y equipos, depósitos y gran cantidad de proyectos de construcción.
personal. Una constructora es una empresa que tiene por
objeto la construcción general de inmuebles y de
ingeniería civil, acabados de edificios, cambiando y/o
modificando con ello, el perfil urbano de la ciudad donde
opera.

Dentro de la administración de las empresas constructoras hay

tres funciones fundamentales que deben ser realizadas para
poder producir equilibradamente y subsistir, estas son:
1. finanzas,
2. operaciones y
3. mercadeo.
De acuerdo con el tamaño de la empresa, estas funciones
pueden concentrarse en una o pocas personas como es el caso
de las micro y pequeñas empresas, o pueden existir
departamentos formalmente creados para realizar cada una de
ellas como podría ser el caso de las macro y gigantes.

La función finanzas se encarga de asegurar a precios

favorables los recursos. También se encarga de la evaluación
de los proyectos que se pretenden ejecutar, analizando su
factibilidad económica antes de invertir.

Mediante el mercadeo se promueven los productos y servicios

de la empresa, así como su venta a los clientes del ramo. De
esta función depende en gran parte la subsistencia de la
 1.3 PLANOS Y DETALLES CONSTRUCTIVOS
1.2 PARTES Y  ESTRUCTURACIÓN
Organigrama de una empresa Constructora1 PLANOS ARQUITECTÓNICOS
Los planos en arquitectura son una herramienta fundamental
para llevar a cabo todo tipo de obras, ya que son la
representación gráfica y detalla a escala de un objeto real, son
necesarios para la ejecución de un proyecto, ayudan en la
estandarización de medidas, para el cálculo de materiales y
superficies, especificaciones técnicas y detalles constructivos
entre otros

TIPOS DE PLANOS
Plano de topografía.
Son aquellos que muestran las principales características
físicas del terreno (edificios, ríos, carreteras) así como las
diferencias de altura que existen entre los accidentes de la
tierra (montañas, valles), son muy útiles en el cálculo de áreas.

Plano de cimentación.
Este tipo es fundamental ya que refleja la cimentación de una
edificación, cuya finalidad es sustentar estructuras garantizando
la estabilidad y evitando daños a los materiales estructurales y
1
no estructurales, bien sea por zapatas aisladas continuas, losa
Fuente: página web: http://compucables.sharepoint.com/Pages/aboutus.aspx
de cimentación, etc, dentro de los planos de cimentación
encontramos los superficiales y profundos.
Planos de instalaciones.
a) Eléctrica.
El cual refleja la instalación eléctrica de la edificación, como:
 Acometidas, transformadores, circuitos, cuadros
eléctricos.
 Ubicación de puntos de luz, enchufes.
b) Sanitaria.
Dentro de la instalación sanitaria deben incluirse los planos de
fontanería y saneamiento de la edificación.
 Suministro y distribución de agua fría y caliente.
 Instalaciones interiores de aguas negras.
 Redes exteriores de aguas lluvias y residuales.
 Distribución, ubicación de aparatos sanitarios y cocinas.
 Plano de corte de secciones.
Representa la proyección de una vivienda o construcción
cortado en sentido vertical u horizontal. Sirve para explicar
c) Instalación de gas. aquellos aspectos que no quedan completamente claros a
través de las plantas y las fachadas.
 Sección longitudinal.
En su plano vendría reflejada la de instalación del gas de la  Sección Transversal.
edificación.
 Llaves de paso.
 Ventilaciones.
 Presión.
 Contadores.
 Acometidas.

Plano de Plantas.
Representa la distribución general del edificio, ubicación de los
diferentes espacios, amueblamiento de los mismos; en él se
marcan cuadros de áreas, acotamiento de espacios y las
diferentes carpinterías (de madera y metálicas).

Plano de acabados y detalles.
Con este tipo de planos se especifica el acabado de cada
componente de la edificación, y la manera de realizar algo
detalladamente, se analizarían los materiales utilizado en los
suelos, techos, puertas, ventanas, muebles, escaleras,
exteriores, etc, tales como, aislantes térmicos, pinturas,
pavimentos, chapados, etc y sus medidas correspondientes.
Escalas de los Planos: 
La representación de objetos a su tamaño natural no es posible
cuando éstos son muy grandes o cuando son muy pequeños.
En el primer caso, porque requerirían formatos de dimensiones
poco manejables y en el segundo, porque faltaría claridad en la
definición de los mismos.
          Esta problemática la resuelve la ESCALA, aplicando la
ampliación o reducción necesarias en cada caso para que los
objetos queden claramente representados en el plano del
dibujo.
          Se define la ESCALA como la relación entre la
dimensión dibujada respecto de su dimensión real, esto es:
E = dibujo / realidad
          Si el numerador de esta fracción es mayor que el
denominador, se trata de una escala de ampliación, y será de
reducción en caso contrario. La escala 1:1 corresponde a un
objeto dibujado a su tamaño real (escala natural).
1.     Planta de situación, levantamiento topográfico, movimiento
de tierra, jardinería, Escala 1:500, 1:250, 1:200, 1:100.
2.    Plantas, fachadas y cortes. Escalas: 1:100, 1:50.
3.    Muebles y equipos especiales. Escalas:1:50, 1:20, 1:2, 1:1
4.    Cortes típicos en fachadas, paredes interiores, claraboyas,
detalles constructivos, escaleras y barandas, plantas y
fachadas interiores, detalles de impermeabilización, detalles
de cielo raso. Escalas: 1:50, 1:20, 1:10, 1:2, 1:1.
5.    Detalles de puertas, ventanas, luces de ventilación y closets.
Escalas:1:20, 1:2, 1:1.
Planos de Detalles de Arquitectura:
a) Planos de cortes típicos de las fachadas.
b) Plano de cortes típicos de las paredes interiores con
indicación de los acabados.
c) Plano de las claraboyas.
d) Plano de los detalles constructivos.
e) Detalles de las escaleras, con las barandas.
f) Detalles de estanques elevado o subterráneo.
g) Planta y fachadas interiores.
h) Planta y fachadas interiores de los sanitarios y vestuarios.
i) Detalles de la impermeabilización y desagüe de los techos.
j) Detalles de los cielos rasos (plafones).
k) Detalles de revestimientos especiales.
l) Detalles de los quitasoles.
m) Lista y tablas de todas las puertas, ventanas, luces y
closets.
n) Lista detallada de herrajes por ambiente.
o) Detalles de las puertas, ventanas, luces y closets.
p) Detalles exteriores (brocales, muros, pavimentos, etc.) 
No obstante el constructor no actúa solo. Sus actividades
condicionan, y a la vez son condicionadas por las actividades
de otros agentes que intervienen en el proceso: el promotor,
equipo redactor del proyecto, equipo de dirección de las obras,
subcontratista e industriales, proveedores de materiales y
elementos, la administración, compañías de servicio, etc.
Por lo tanto, el programar la ejecución de una obra, no significa
planificar y programar exclusivamente las actividades de uno
solo de estos participantes. El programa ha de asumir una
función de síntesis, integrando la intervención de los
participantes y ha de ser el instrumentos que asegure la
coordinación de las actividades a realizar por todos ellos,
de acuerdo con unos objetivos generales predefinidos.
4.- Productividad - La productividad y el dominio sobre las
operaciones de las actividades aumentan a lo largo del tiempo;
5.- Recursos humanos - Deben ser clasificados como
renovables; su cantidad es limitada, mas están nuevamente
disponibles en el período siguiente.

PLANIFICACIÓN DEL PROYECTO

PLANIFICACIÓN DE LA EJECUCIÓN DE OBRAS

ETAPAS Y AGENTES PARTICIPANTES EN EL PRCOCESO
DE EDIFICACIÓN
En la planificación y programación de la ejecución de una obra,
se trata de definir el calendario de ejecución de un conjunto
de actividades.
Al hacerlo es lógico que pensemos en primer lugar en todas
aquellas actividades de obra productivas, que afectan
directamente a la empresa responsable de la ejecución, es
decir el constructor.
Cuadro 1: condiciones:
ACTIVIDADES PRINCIPALES DE LAS DIVERAS ETAPAS
DEL PROCESO DE EDIFICACIÓN Y AGENTES QUE - urbanísticas
INTERVIENEN
- topográficas
Promoción Promotor
- geotécnicas
Estudios previos: Estudios de suelo
- ambientales
De necesidades financieras
- de uso y mantenimiento
Agentes de la propiedad
inmobiliaria, Registro de la - de coste
De mercado propiedad
Anteproyecto
Situación jurídico-urbanística Entidades de crédito, Uso de
de solar a edificar suelo Proyecto de Ejecución

Situación jurídico-civil APROBACION DEL

registrada Hipotecas PROYECTO

Compra del solar: Aprobacion en el

Transferencia de Titulo
Definición de niveles
calidad de la edificación
Contratación del proyecto
CONCEPCIÓN Y DISEÑO
Información previa sobre
Ayuntamiento Uso de suelo, linderos, altura, etc
Parqueos, accesos, circulación,
de Aprobacion Transito etc
Ministerio de Obras Publicas Estructura
Demoliciones, excavaciones, tala
Medio Ambiente
de arboles,
Autorización zonas turísticas
CONTRATACIÓN DE LA OBRA Y DE LA DIRECCIÓN
Definición de condiciones de - conexión albañales
contratación Promotor
- acometidas provisionales
Solicitud de ofertas Facultativos
EJECUCIÓN DE LA OBRA
Adjudicación y contratación de
la obra Contratistas Ocupación del terreno Constructor

Contratación de la dirección de Instalaciones provisionales Subcontratistas

obras Colegios
Replanteo Facultativos
PROGRAMACIÓN Y PREPARACIÓN DE LA EJECUCIÓN
Ejecución, Control y Dirección Facultativos
Programa de ejecución Constructor
Recepción Promotor
Plan de implementación e
instalaciones provisionales de Certificado final de obra Ministerio de Obras Publicas
obra Subcontratistas e Industriales

Plan de seguridad Facultativos

Plan de control de calidad Cías. de servicios

Seguros de obra de la LA FUNCIÓN DE LA COORDINACIÓN

construcción Cías. de seguros
La coordinación entre los participantes en la ejecución de la
obra y entre las actividades que cada uno de ellos desarrolla,
Licencias y permisos diversos: Ayuntamiento y Ministerios hay que establecerla tanto en la etapa de planificación de la
obra, como en la etapa de seguimiento y control de su
- grúas ejecución.

- vallas Ha y que establecer quien es el responsable de ejercer esta

función, el cual ha de disponer de autoridad reconocida por
todos los participantes. Es conveniente que entre los contratos
- derribos
que ligan las relaciones entre los agentes figuren clausulas
relativas a:
- movimiento de tierras
- Determinar quien es el coordinador.
- Establecer el sistema a seguir para definir el programa de
ejecución de la obra.
- Definición del sistema de seguimiento y control de la marcha
de la obra, de las ordenes de trabajo y de las acciones
correctoras a tomar en caso de presentarse desviaciones.
En la etapa de Planificación y Programación de la ejecución de
la obra, la misión del coordinador será:
- Hacer el programa de ejecución de la obra, de acuerdo con
unos objetivos predefinidos (planning contractual) y teniendo en
cuenta los intereses de todos los participantes.
- Asumir por parte de todos los participantes, en la forma
adecuada en cada caso, la programación definitiva y detallada
(instrumento para el seguimiento de la marcha de la obra).
- Definición y aceptación por los participantes de los
documentos y sistemas de seguimiento de la obra.
El impreso que se adjunta en el cuadro número 3, es un
ejemplo de impreso que puede ser de utilidad, para obtener los
datos necesarios de cada participante, para que el coordinador
pueda definir el programa de ejecución.
PLANIFICACIÓN Y COORDINACIÓN DE
CONTRATACIÓN
El proceso de gestión de la contratación, requiere normalmente,
el desarrollo de las siguientes actividades:
- Preparar lista de ofertantes a los que se pedirá la oferta.
- Preparación y entrega de la documentación a entregar a cada
ofertante con la petición de oferta (proyecto y condiciones que
ha de reunir las ofertas).
- Preparación de ofertas por parte de ofertantes.
- Presentación de ofertas por parte de los ofertantes.
- Elaboración de cuadro comparativos y análisis de las ofertas.
- Negociaciones, decisión de adjudicación.
- Redacción del contrato.
- Firma del contrato.
La realización de este proceso supone un periodo de tiempo
determinado, al que hay que añadirle el tiempo necesario entre
la firma del contrato y la fecha de comienzo de la intervención
del contratista a la obra.. Esta lista de actividades es propia de
contratación de obras privadas. La administración tiene sus
propios procedimientos de contratación, que regula la ley y
reglamento de contratos de obra del estado, si bien el objetivo y
la finalidad es igualmente llegar a la adjudicación y contrato de
la obra a realizar.
1.4 FINANCIAMIENTO DEL PROYECTO
“La solvencia y táctica económica es fundamental para que a la
hora de construir el proyectista no tenga que preocuparse o
detener la obra por la falta de liquidez.
El primer factor que debe evaluar la empresa constructora es la
cuantificación de los proyectos va a desarrollar a un mismo
tiempo, cuánto dinero necesita para construir cada uno, con
LA qué capital cuenta para ello y hasta dónde llega su poder de
endeudamiento.
Una vez usted tenga esa información ya puede estudiar las
opciones de crédito que existen en el mercado, para lo que
debe tener en cuenta que el financiamiento de la construcción
depende del tipo de proyecto y del esquema de pago ofrecido a
los compradores. Por lo tanto el mejor esquema es aquel donde
se combinan las fuentes de recursos como las cuotas iniciales
con el crédito constructor del banco, del cual solo se cancelan
los intereses, trimestre vencido durante la construcción, y el
capital se amortiza una vez inician las subrogaciones.
 
Otro de los aspectos que la empresa constructora debe analizar
con es la tasa de interés que le ofrezca la entidad bancaria y los
costos asociados al crédito constructor, como el valor de los
seguros requeridos, visitas de obra, costos de transferencia e
hipoteca del lote, y comisiones fiduciarias. En consecuencia y
una vez se incluyan todos esos gastos, de acuerdo con la
estructura de costos de un proyecto, un rango bueno de tasas
es aquel que permita mantener entre un tres y cuatro por ciento
el costo financiero del proyecto.”2

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Fuente: página web: http://www.en-obra.com.co/saber-financiar-un-proyecto-
definitivo-para-su-rentabilidad.htm