Retención en la fuente sobre la venta de inmuebles

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La complejidad de nuestro sistema tributario no deviene de su extensión ni mucho menos de la

sofisticación del mismo, sino principalmente de la falta de técnica legislativa (pocas definiciones,
errores de redacción, omisión de hipótesis básicas, normas contradictorias, emisión constante de
reglas carentes de análisis, etc.). Un ejemplo de esta carencia de rigurosidad es el de la retención en
la fuente por venta de inmuebles, sencilla desde la perspectiva económica y jurídica, pero que dada
la multiplicidad de normas tributarias discordantes su comprensión se convierte en un verdadero
reto interpretativo.

En EE.UU. por ejemplo, el código de rentas federal (Internal Revenue Code) es en extensión varias
veces nuestro estatuto tributario (“E.T.”) y las regulaciones sustancialmente más largas que nuestra
reglamentación, sin embargo, hay claridad sobre las reglas de juego, lo que evita grandes esfuerzos
interpretativos y discusiones en casos sencillos del día a día.

A continuación, resumimos las disposiciones relacionadas con la retención por venta de

inmuebles:

1. Pese a la cantidad de normas contradictorias (art. 398 E.T. y art. 5° Dec. 1512 de 1985 modificado
por 2 decretos posteriores y hoy en día compilado), gracias a la doctrina de la DIAN se puede decir
que por regla general (salvo las excepciones mencionadas abajo) los individuos que enajenen
inmuebles que sean activos fijos, están sometidos a una retención del 1% sobre el valor pactado de
venta. Esta retención deberá efectuarse por el notario respectivo.

2. En la venta de vivienda por parte de individuos, no deberá practicarse retención sobre las
primeras 7.500 UVT ($238.943.000 en 2017), siempre que la vivienda haya sido poseída por dos o
más años, tenga un auto/avalúo que no supere las 15.000 UVT ($477.885.000 en 2017) y el dinero
de la venta se destine a cuentas AFC o para la compra de otra vivienda. Para viviendas adquiridas
antes de 1987 también existen ciertos porcentajes exentos.

3. Las enajenaciones de vivienda de interés social, no están sometidas a retención por renta.

4. Si el vendedor o enajenante es una persona natural para la cual el inmueble no es activo fijo, la
retención procedente será la mencionada en el punto siguiente para personas jurídicas.

5. Cuando el vendedor es una persona jurídica (DIAN oficio 026246 de 2016) la retención general
es del 2.5%. Para que proceda esta retención el pagador o comprador debe ser un agente retenedor
(ergo: otra persona jurídica o una persona natural catalogada como agente de retención); la
autorretención procedería si el vendedor tuviera esta calidad. El notario no podrá practicar la
retención en este caso. Ahora bien, si lo que enajena la persona jurídica es un inmueble destinado
a vivienda, la retención será del 1% sobre las primeras 20.000 UVT ($637.180.000 en 2017) y del
2.5% sobre el excedente de acuerdo con la regla general.

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6. Si quien enajena no fuera declarante de renta, la retención en la fuente sería del 3.5%, siempre
y cuando quien paga o compra sea un agente retenedor. Aun cuando esta norma (art. 4° Dec. 260
de 2001, modificado varias veces y hoy en día compilado) resulta aparentemente contradictoria con
otras disposiciones, por la presunción de legalidad de los actos administrativos la consideramos
obligatoria mientras no decaiga.

7. Si quien vende es un no residente en el país, la retención sería del 10% para ganancia ocasional
y de lo contrario 15% (arts. 406 y 415 E.T.).