Estudios sobre el contrato de compraventa

En otras palabras, agrega, si TIZIO conviene que pagará por diez años a
CAYO, propietario del departamento "A", el canon mensual de un millón de
liras por el uso del departamento y las partes establecen, al mismo tiempo, que
en
al décimo año, si TIZIO cumple con el pago, devengará, automáticamente
propietario, el contrato, aunque configurado impropiamente como locación, será,
en la realidad jurídica y en la consiguiente disciplina, una venta con reserva de
propiedad: La citada norma no ha, de este modo, querido extender la disciplina
de la compraventa con reserva de propiedad a un contrato con contenido di-
verso, sino ha querido reconocer que la llamada locación con fines de venta
tiene sustancialmente la naturaleza de compraventa y como tal es calificada y E ptr DEA
Rios er

regulada. t ACTO'DERETROVE
ULA Á vo

Cabe destacar, por último, que tal como dice ARIAS-SCHREIBER? no

debe confundirse esta figura con el arrendamiento financiero o leasing, con-
El artículo-1586 del Código Civil establece lo siguiente:
templado por el artículo 1677 del Código Civil y por el Decreto Legislativo N*
e el de-
299, pues su naturaleza y alcances son diferentes. Artículo 1586.- Por la retroventa, el vendedor adquier
o, sin necesi dad de
recho de resolver unilateralmente el contrat
decisión judicial.

nta, debe tenerse

Si bien este artículo omite indicar que es en sí la retrove
del Capítulo Décimo, que tiene
presente que está ubicado en el Subcapítulo 11l
pueden integra r la compra venta", por lo cual hace bien
por título "Pactos que
enta es un pacto accesorio
su Exposición de Motivos! al precisar que la retrov
070

al contrato de compraventa.
de propiedad" se
En el Estudio denominado "Compraventa con reserva
a lo que ahí se dice.
desarrolla la noción de pacto accesorio, porlo cual me remito

CONCEPTO.-
s, el Código Civil
Tal como se expresa en la misma Exposición de Motivo
descri pción de los efectos
vigente se separa del Código de 1936 en cuanto a la impor-
este Código y na parte
de la retroventa, pues no se dice, como lo hace
a el vendedor la facultad
tante de la doctrina, que por la retroventa se reserv
_ _ —n—_—— de
os”, Tomo VI, Compiladora: Delia REVOREDO
Á_
¡yx_—_n
(1) “Código Civil: Exposición de Motivos y Comentari
1985, pág. 236.
DEBAKEY, Okura Editores S.A., Lima, . »
(2) Loc. cil. X, Volumen 1, Reus
MANRESA y NAVARRO, José María, "Comentarios al Código Civil español”, Torno
(3)
“Contrato de compraventa, negocio jurídico ve e
S.A., Mudrid, 1967, pág. 429; PIANTONÍ, Mario A.. de vivienda”,
La Loy S.A.. Buenos Alrts, 1982, pág. 75: GARCÍA GIL, P. Javier, “La compruventa
y GULLON, Antonio, “Sistema de Derecho Civil”.
son, Madrid, 1994. pág. 189; DIEZ-PICAZO, Luis contra-
pág. 245; BORDA, Guillermo A,, "Manual de
Volumen 11, Editorial Tecnos S.A.. Mudrid, 1976, Guido, "Dei singoli contratti”, Giuffre
246; CAPOZZI,
tus", Editorial Purrot, Buenos Aires, 1973, pig.
Editore, S.p.A., Milano, 1988. pág. 145.

(60) ARLAS-SCHREIBER PEZET, Max, op. cít., Tomo M, pág. 121. 233
 Pacto de retroventa
Estudios sobre el contrato de compraventa

la razón DENOMINACIÓN.-
de recobrar la cosa vendida devolviendo el precio, sino que mira hacia
r adquiere el dere- Civil peruano, es denomi-
de la facultad, señalando que por la retroventa el vendedo El pacto de retroventa, como lo llama el Código
unilateralmente el contrato , por lo cual la facultad de recobrar a réméré " (pacto de recompra) y también
cho de resolver nado en el Derecho francés "pacte
sino de la resolución del o se le llama
el bien no proviene directamente de la retroventa
resulta consecuen- “pacte de rachaf" (pacto de rescate). En el Código Civil italian
o Civil de España
contrato de compraventa. La obligación de pagar el precio “riscalto convenzionale" (rescate convencional)
y en el Códig
resoluci ón, pero habría sido preferib le consignarla expre- na de este país le llama también "ven-
cía inherente a esta "retracto convencional”, aunque la doctri
denominan
samente, para evilar cualquier duda. ta a carta de gracia". Los Códigos Civiles de Argentina y Chile le
"pacto de retroventa”.
BREVE RESEÑA HISTÓRICA.- "pacto de
RUBIO REZZONICO" considera que la denominación apropiada £5
Siguiendo los estudios efectuados por BADENESM), DEGNYI y retroventa” porque se ajusta mejor a su
naluraleza jurídica por denotar bien la
se remonta a las pala- volver la cosa vendida al vendedor,
TORRANO%! puede decirse que el pacto de retroventa idea de "venta hacia atrás”, es decir, de
bras de Dios a Moisés en la cumbre del Sinaí!" el mismo sentid o RODRIGUEZ FONNEGRAS
devolver la cosa vendida. En
está bien formada y, sin prestarse
pactum de opina que la expresión "pacto de retroventa”
En el Derecho romano dicho pacto, conocido con el nombre de a equívocos, denota el deshacerse el contra
to de venta, y no el comprarse lo
por conside rarse que era un medio
retrovendendo, recibió una vasta acogida que se ha vendido. En cambio, COLIN y CAPIT ANT piensan que la expresión
sin tener que recu- hace creer en la existencia
idóneo para satisfacer necesidades inmediatas de dinero,
o bien por no poderlo. romana retroventa es inexacta en sí misma, pues
rrir al crédito, bien sea por no quererlo contractus novis, lo cual no COMES-
de una nueva transmisión de la cosa, de un
que los derechos del comprador son
iento en ponde a lo que sucede en ta realidad, sino
Se señala que el pacto de retroventa conoció un singular florecim ente.
los bienes en las simplemente anulados retroactivam
el Derecho intermedio, y fue muy utilizado para conservar
interés. Esta última razón
familias y sobre todo para enmascarar préstamos a BADENES?"), ARIAS-SCHREIBER''9 y RUBIO TORR
ANOÚ! sostienen que
era enérgicamente.
fue la que motivó que el Derecho canónico lo combati de
que significa volver a traer, traer
la denominación adecuada es "retracto",
amos el vendedor vuelve a
admitió este pacto, no sin sería resistencia de los
nuevo, no cabiendo duda que en el pacto que estudi
El Código NAPOLEON cual propo nen que se le llame
traer hacia sí una cosa que fue suya, por lo
129

s. Algo similar
que lo impugnaban como propicio a las especulaciones usuraria uirlo del "retrac to legal" que, en realidad,
Civil italiano de 1865, donde se reprodu jeron los "retracto convencional", para disting
ocurrió al discutirse el Código no vuelve a traer nada hacia sí,
los partidar ios de la retroven ta. no es un retracto, pues el tercero que lo insta
mismos debates , triunfando al fin poder.
desde que la cosa retraída nunca estuvo en su
de la Lengua Española (Real
(4) BADENES GASSET, Ramón, “El conrrato de compraventa”, Tomo IE.
Librería Bosch, Barcelona, 1979,
Tomando en consideración que el Diccionario el
como la acción de volver
Academia Española, 1992) define la "retroventa"
pág. 908. -
Privado, Madrid, 1957, pág. 207.
($) DEGNY, Francisco, "La compraventa”, Editorial Revista de Derecho la compr ó, devolviéndole éste el pre-
RUBIO.TORRANO, Enrique, “El pacto de rermventa”, Editorial Tecnos
S.A., Madrid, 1990, pág. 97. comprador una cosa al mismo de quien
(6)
la tierra es mía, ya que vosotros sois opédic o de Derec ho Usual de Guillermo CABANE-
(2) Enel Levítico se dice: ...El suelo no se venderá a perpetuidad porque cio, y el Diccionario Encicl
inmigrantes y alojados míos. En Lodo el territorio de vuestea propicdad
concudertis derecho a rescatar la como la estipulación de poder el
más próximo vendrá y retracrá la LLAS define la venta con pacto de retroventa
tierra. Si tu hermano empobreciere y vendiere su propiedad, su pariente gada al comprador, restituyendo el
venta hecho por su familiar. Si alguno no tuviere resentador, mas llegase
a encontrar medios suficientes vendedor recuperar la cosa vendida y entre
su venta e indemnizará el valor restante al de que la retrov enta sea entendida como la
. para su retracto, tendrá en cuenta los años transcurridos desde
Pero si halla medios bastantes
precio recibido, no existe peligro
individuo a quien la había vendido, tomando así aquella a su propiedad.
año jubilar, y en el jubileo saldrá
para indemnizarlo, lo vendido quedará en poder del comprador hasta el .
una casa habitable en ciudad amurallada, cabrá
libre y volverá a posesión del vendedor. Si un hombre vende AASSnÁ£>—s , Buenos Aires, 1967,
su retracto hasta complirse el año de su venta, un año durará
su derecho de rescale, Mas si no se retrajere los contratos”, Tomo 1, Ediciones Depalma
(1) REZZONICO, Luis María, “Estudio de
en la ciudad dotada de murallas quedará a
antes de cumplirse un año entero, entonces la casa que se halla pág. 71. es Ler-
en el jubileo. Las casas de de compraventa y materias aledañas”, Edicion
perpetuidad para el comprador en la serie de sus generaciones; no será liberada (8) RODRIGUEZ FONNESRA, Jaime, "Del contrato
campo; gozarán de derecho de
los aldeas desguarnecidas de muros en torno se reputarán como sitas enel de nes, Bogotá, 1960, pág. 1032, .
:
de los levitas, las casos du las ciudades BADENES GASSET. Ramón, op.cit, Tomo
11. pág. 907.
retracto, y en el año jubilar saldrán libres. Respecto a las ciudades no retrac (9) de 1984", Tomo 1, Gaceta Jurídi-
de los levitas. Si alguno de los levitas s del Código Civil pernano
su propiedad gozarán de derecho perpetuo de rescate a favor (10) ARIAS-SCHREISBER PEZET, Max, "Exégesi
pues las casas de las ciudades
la casa vendida en ciudad de su posesión, ella quedará libre en el jubileo, en a las ciuda- ea Editores, Lima, 1996, pág. 130.
levíticas constituyensu propiedad en medio de los hijos de Israel. Los ejidos que correspond (11) RUBIO TORRANO, Enrique, ep.cil,
pág. 191.
propiedad perpetua de los mismos,
des de aquéllos no podrán ser vendidos, porque constituyen

235
234
 Estudios sobre el contrato de compraventa Pacto de retroventa

tía real a UN mutuo, estaremos

acción de vender lo que anteriormente se compró, o sea una doble venta. El pacto de retracto es proporcionar garan
es el de negocio fiducia-
verdadero sentido del pacta de retroventa es la estipulación que permite al ia juridico válido, cuyo carácter
frente a un negoc
vendedor resolver la compraventa para obtener la restitución del bien. rio. :

venta implica conferir al vende-

La denominación de "pacto de retroventa" empleada en el Código Civil de g)- En opinión de GORLA"*, el pacto de retro
1984 es adecuada, pues, a la esencia de esta pacto. de poner fin a la propi edad ajena mediante la sola
dor el poder jurídico
tido de poder. Se entiende que el
declaración de voluntad del sujeto inves
, de potestad jurídica suficiente
NATURALEZA JURÍDICA DEL PACTO DE RETROVENTA.- vendedor está dotado, en virtud del pacto
del comprador; basta la
para recuperar la cosa aun contrá la voluntad
Se han expuesto varias teorías para explicar la naturaleza juridica del teral del vendedor para privar al comprador de la propie-
declaración unila
monio del primero.
pacto del rubro: dad de la cosa vendida, que retorna al patri
revocación de la compraventa, y el
a).- ENDEMANNY2 ve en la reserva de retracto una oferta de retroventa del e).- Según RUBINO(9, el rescate es una
iza tal revocación.
comprador al vendedor, que se acepta por la declaración de retracto. Pero pacto de rescate es una cláusula que autor
este punto de vista se destruye, según ENNECCERUS, con sólo tener en
pacto de rescate no es Un negocio
cuenta que, según el $ 497, prop. 2, del 8.G.B., la declaración de retracto f).- CAPOZZI"” piensa que la venta con
no requiere la forma estatuida para la compraventa. Además, parece ex- condicionado sino uno puro, el cual, al mismo tiempo opera la transferen-
derecho potestativo denomina-
traña una oferta que vincute durante 30 años. cia al compradory atribuye al vendedor un
ha adoptado BIANCA”,
do poder de revocación. Igual posición
b). SCHOLLMEYER*? dice que el derecho de retracto es el derecho del ven-
consi-
dedor (creado por la reserva) a dar vida, en virtud de la declaración de nde que el retracto convencional debe
g).- RUBIO TORRANO%S entie ho de opción. La situación en que se en-
899

retracto, a una relación obligatoria recíproca, pero no convencional, que derarse como verdadero derec
-el vendedor retrayente- tiene una
no es un contrato de compraventa y que, sin embargo, es tratada como cuentra el titular del derecho de opción
ión de ejercitar el derecho como
tal. Pero la ley califica a la relación directamente de compraventa y a las significación jurídica clara: tanto su decis
cancias jurídicas; la abstención
personas que intervienen las llama retrocompradory retrovendedor. ¿Por la contraria, de no hacerlo, tienen impli
cia, lo que significará una consoli-
qué, pues, se pregunta ENNECCERUS, la construcción que resulta auto- debe ser considerada como una renun
del comp rador inicial. La opción impone
máticamente de esto es sustituida por la hipótesis absolutamente artificio- dación definitiva de la posición
ad, no va a consistir en hacer o no
sa de un derecho (derecho de formación) a la creación unilateral de una también una alternativa, que, €n realid
car una elección entre dos actos.
relación obligatoría recíproca? Y ¿por qué darle un trato igual a la compra- hacer un acto jurídico, sino que va a impli
jurídicos posibles; se trata, por tan-
venta sí no es una compraventa? Finalmente, ¿qué sentido tendría la ley Optar supone elegir entre varios actos
declarando no sujeta a forma la creación unilateral de una relación jurídica to, de una actitud activa.
que surte el mismo efecto que la compraventa de una finca, cuando la
ce en el retracto convencional es
creación convencional de la misma relación está sujeta a forma? h).- SAPENACD afirma que lo que se produ
pero no resolución del contrato ni del
una readquisición de la propiedad,
c). BADENES( considera que nos encontramos frente a una compraventa a dominio.
la que se le añade un pacto excepcional que permite durante cierto tiempo
de retracto ha de concebirse como
y en determinadas condiciones la readquisición de la cosa por el vende- j).- ENNECCERUS*” opina que la reserva
ción suspensiva. Las partes con-
dor, lo que ocurre es que la transmisión de la propiedad no persigue otra conclusión de una retroventa bajo condi
cosa que garantizar la devolución del precio, pasándose así al campo de
la garantía real. Esto conduce a que si el fin perseguido por la venta con — Buenos Aires, 1984, pág. 465.
aventa y permuta”, Editorial Astrea,
(15) Cita de WAYAR, Emesto C.. "Compr , Milano, 1971, pág. 1028.
O. Domeni co, “La compra vendita”. Dot, A. Guiffrá, Editore
(16) RUBIN
146.
an CAPOZZAI, Guido, ap:cit. pig , Torino, 1972, pág. 570.
a2) Cita de ENNECCERUS, Ludwig,y KIPP, Theodor, "Tratado de Derecho Civil”, Tomo 11, Volumen segun- e la permuta”, UT.ET.
(18) BIANCA, C, Massimo, “La vendita 119.
do, Primera parte, Bosch, Cosa Editorial, Barcelona, 1954, pág. 157. op.cis, pig.
(19) RUBIO TORRANO, Enrique.
(3) Cita de lec. cit. a : op.cit.Tomo 11, pág.937.
(20) Cita de BADENES GASSET. Ramón, , Primera parte, pág.157.
(14) BADENES GASSET, Ramón. 0p.cit, Tomo IM, pág. 917. 1 . 011,cit., Tomo II, Volumen segundo
en ENNECCERUS. Ludwig y KIPP. Theodor

236 237
ERIN
a PI ADA Dra

b
 Pacto de retroventa
to
de comprav
"mamdios sobr8dl contra enta
a con
Sin embargo, los MAZEAUDE! argumentan que esta opinión choc
una
vienen que la cosa sea retrovendida al vendedor cuando éste emita condición, por no ser sino una modali-
de una doble objeción. De una parte, una
declaración dirigida a ese efecto. Por tanto, la reserva (en concepto sobre un elemento esencial del contr
ato,
enta, dad del contrato, no puede recaer
retroventa condicional) requiere la forma prescrita para la comprav del vendedor o del comprador; ahora
de retracto, ya que er realidad es el singularmente sobre el consentimiento
pero no la requiere la declaración
* bien, utilizar la facultad de retractación es retirar el propio consentimiento. Por
cumplimiento de una condición. ción sería pura mente potes tativ a, lo cual acarrearía la nuli-
otra parte, tal condi
voluntad del deudor que,
j).-. De acuerdo con VALENCIA ZEAPA, el pacto de retroventa significa la con- dad del contrato; porque se entrega a la exclusiva ctación.
la facultad de retra
clusión de una venta sometida a una condición resolutoria para el compra- para no cumplir con su obligación, ejerce
dor y potestativa para el vendedor del dominio de la cosa vendida. La se presente que, tal como lo
condición consiste en que el vendedor declare, antes de vencerse el plazo
Respecto a la primera objeción debe tener
es esencial respecto al tipo espe-
estipulado o el legal, que resuelva readquirir el dominio que transfirió, ofre- indica CARPINO%A, el rescate, aun cuando
la compraventa y a este respecto no
ciendo devolver el precio de la compra o el estipulado, cífico, es "extraño" al contenido normal de ; por lo que
l del pacto que lo prevé
puede dudarse de la naturaleza condiciona
te const ituid o al momento de la compraventa
Gran parte de los autores, entre quienes pueden citarse a MANRESAC?, no parece discutible que el resca
k).- Se entiende, además, que la condición
CASTAN?, GARCIA CANTERO*, REZZONICOP9, BIANCARN, CARPI- es un acontecimiento futuro e incierto. te
explicar la eficacia del pacto de resca
NO*%s), CASTAÑEDAP” y ARIAS-SCHREIBER*” opinan que el pacto de sea el único esquema idóneo para del resca te, la mism a que
la retro activ idad
retroventa está sujeto a una condición resolutoria potestativa, basando su respecto a terceros y, sobre todo, la
ley, se explicaría necesariamente de
opinión en que dicho pacto es un requisito accidental de la compraventa, por no establecerla expresamente la
esto es, de aquellos que ni son esenciales, ni se presumen, sino que es singular solución normativa.
menester que los contratantes expresamente los creen para que tengan de los MAZEAUD, hay que tomar en
En cuanto a la segunda objeción
vida legal. De igual modo, analizando la naturaleza del pacto debe tenerse ción resolutoria, con relación a la cual
consideración que se trata de una condi
presente que implica una condición de las llamadas resolutorias, pues el de resolución, siendo el comprador el
el vendedor es. el acreedor del derecho
EP?

hecho de cumplir el vendedor las obligaciones requeridas, resuelve la com- no es de aplicación el artículo 172 del Código
respectivo deudor, por lo cual
praventa. Es, además, una condición expresa, porque del pacto recibe ad el acto jurídico CUYOS efectos es-
Civil peruano que sólo sanciona con nulid
únicamente su fuerza; potestativa, porque depende de la voluntad del ven- de que dependa de la exclusiva vo-
dedor; y que consiste en hacer, porque actos positivos son los que liene tán subordinados a condición suspensiva
caso se tíata de una condición resolutoria
que realizar el que enajenó si ha de readquirir el bien. luntad del deudor. En el presente mina-
dor. El pacto de retroventa no deter
que depende de la voluntad del acree
de compraventa.
Analizando todas estas teorías puede opinarse que la que mejor explica la ría, pues, la nulidad del contrato
naturaleza jurídica del pacto de retroventa es la que lo considera como una ce acoger la tesis de la condición
El artículo 1586 del Código Civil pare
condición resolutoria potestativa adherida al contrato de compraventa. que por la retroventa el vendedor adqu
iere
resolutoria potestativa al establecer Sin emba rgo, se choca con
mente el contr ato.
el derecho de resolver unilateral la condi-
el obst ácul o que de acue rdo con el artículo 177 del mismo Código,
salvo pacto en contr ario.
ción no opera retroactivamente,
(22) VALENCIA ZEA, Arturo, “Derecho Civil”, Tomo 1Y, Editorial Temis, Bogotá, 1974, pág. 120.
de
MANRESA y NAVARRO, José María, op.cit; Tomo X, Volumen I, pág, 429. para el funcionamiento del pacto
Como la retroactividad es esencial
(23)
IV, Insúítuto Editorial Reus,
CASTAN TOBEÑAS, José, “Dereclm Civil español, comiin y foral”, Tomo sario que
ia validez de dicho pacto serta nece
(24)
Madrid, 1954, púg. 152.- retroventa respecto a terceros, para la retro activ idad del mismo.
GARCIA CANTERO, Gabriel, Artículos 1445 a 1541 del Código Civil español, en
“Comentarios al Códdi-
lecieran, en cada caso,
(25)
go Civil y compilaciones forales”, Tomo XIX,
al estipulario las partes estab
' se-
1980, pág. 513,
r expresamente la retroactividad,
(26) REZZONICO, Luis Marta, np.cír, Tomo 1, pág. 373, A fin de evitar la necesidad de pacta
(27) BIANCA, C. Massimo, op.cit, pág. 569. :
CARPINO, Brunetto, "La vendita con patto di riscatto” en Pietro RESCIGNO "Obligazioni e contractí”,
(28)
. __ o 424+<44 ra, Volumen 1, Ediciones
U.T.E.T., Torino, pág. 260. de Derecho Civil”. Pare Terce
(29) CASTAÑEDA, Jorge Eugenio, “El Derecho de los contratos”, Departamento (31) MAZEAUD Henri, Léony Jean, “Leccinnes pág. 72.
Bueno s Aires. 1960,
U.N.M.S.M., Lima, 1966, pág. 295. Jurídicas Europa-América,
pág. 260.
PEZET, Max, op.cit, pág. 132. 1 (32) CARPINO, Brunetlo, up, cil.
(30) ARIAS-SCHREIBER

239
238
 Estudios sobre el contrato de compraventa
ría conveniente modificar el artículo 1586 del Código Civil para que quedara
con el siguiente texto: : que los elementos se presentan en orden cronológico inverso: el que toma
Artículo 1586.- La retroventa es el pacto integrante del contra-
to de compraventa en virtud del cual el vendedor adquiere el
derecho de resolver unilateral y retroactivamente el contrato,
sin necesidad de decisión judicial.
CRÍTICA DE LA INSTITUCIÓN.-
El pacto de retroventa ha suscitado largas y encendidas polémicas, invo-
cándose argumentos favorables y desfavorables, cuya síntesis se hace a con-
tinuación.
Entre los argumentos favorables se encuentran los siguientes:
1). Según BORRELL y SOLERF3, si el dueño de una cosa la utiliza con el fin
laudable de desprenderse temporalmente de ella por apremios de mo-
mento, que juzga transitorios, y con la esperanza de recobrarla pasada la
crisis que la obliga a venderla, nada tiene de reprobable el contrato de!
venta con pacto de retro, antes bien responde al legítimo deseo de no
perder para siempre alguna finca u otro bien que forma parte de su patri-
monio.
d97
2). Considera SALVAT" que el pacto de retroventa ha tenido frecuente apli-
cación como operación de crédito. Una persona necesita de hacerse de
fondos a cualquier precio, en lugar de realizar una operación de hipoteca,
vende el inmueble con pacto de retroventa, con la esperanza de poder
recuperarlo en el plazo estipulado o, en su defecto, en el legal; el presta-
mista, a su vez, especula con la imposibilidad del vendedor para hacerlo,
lo cual le permite quedar propietario irrevocable. Esta clase de operacio-
nes recibe en doctrina el nombre de “contrato pignoraticio" y tiene con
relación a la hipoteca las siguientes ventajas: 1” la escritura pública no es
indispensable, pero en la práctica se otorga siempre, pues ningún presta-
mista acepta los inconvenientes de una operación por instrumento priva-
do, por más que ha habido ejemplos de ella; 2? si el préstamo no se paga
en el plazo estipulado, el comprador se convierte automáticamente en
propietario del inmueble, en tanto que en la hipoteca se ve obligado a
iniciar la correspondiente ejecución, con todos los gastos y demoras que
ella puede acarrear.
63) BORRELL y SOLER, Antoniu M., "El contrata de compraventa según el Código Civil español”, Bosch,
Casa Editorial, Barcelona. 1952, pág. 247.
(34) SALVAT, Raymundo, “Fuentes de las ubligaciones”, Tomo 1, Tipográfica Editora Argentina, Buenos Aires,
1954, pág. 373. t (37 )
240
Pacto de retroventa
3).- Es una operación análoga al préstamo hipotecario, con la diferencia de
prestado hipotecando su inmueble retiene provisionalmente su propiedad
y sólo la perderá si no está en condiciones de reembolsar el préstamo al
vencimiento; el que vende con pacto de retroventa comienza por enajenar
y sólo recobrará su propiedad si está en condiciones de reembolsar al
vencimiento los fondos que le fueron entregados**,
4).- Cierto es que en ocasiones el interés de las ventas con pacto de retroven-
ta ha sido usurario,. pero ello no puede servir de argumento de censura
para la institución porque también ocurre lo mismo en las hipotecas y en
los préstamos personales, sin que por'ello se haya pensado en borrar el
préstamo como figura contractual*S,
Como argumentos desfavorables al pacto de retroventa pueden citarse
los siguientes:
1).- Generalmente encubre un préstamo usurario. El propietario inicial del bien
necesita dinero y el prestamista se lo proporciona en la forma de precio
por la compra del bien, pactándose que el vendedor podrá recuperar la
propiedad del bien pagando al comprador una suma de dinero superior al
precio de venta del bien. La diferencia entre el precio de venta y el monto
a pagar por la recuperación del bien representaria los intereses de la ope-
ración, que podían ser usurarios. E
2). REZZONICOS? cita como segundo inconveniente el de dificultar la libre
circulación de los bienes sometidos al pacto, pues por una parte, durante
el plazo fijado para la retroventa será difícil encontrar interesado en adqui-
rir un bien que está en tal situación, de dominio imperfecto y revocable; y
por otra parte, el comprador difícilmente hará ningún trabajo o mejora en
un bien que probablemente tendrá que devolver al vendedor.
3). El artículo 1067 del Código Civil dispone que aunque no se pague la'deu-
da, el acreedor no puede apropiarse del bien prendado por la cantidad
prestada, siendo nulo el pacto en contrario. Igualmente el artículo 1111 del
mismo Código establece que aunque no se cumpla la obligación, el acree-
dor no adquiere la propiedad del inmueble por el valor de la hipoteca,
siendo también nulo el pacto en contrario. Es lo que se llama la nulidad del
pacto comisorio.
Buenos Aires,
(35) RIPERT, Georges y BOULANGER, Jean, "Tratado de Derecho Civil”, Tomo VIIL La Ley,
1958, pág: 70.
(56 ) BADENES GASSET, Ramón, np.cit, Tomo li, pág. 915.
REZZONICO, Luis María, op.cit, Tomo 1, pág. 375.
241
 ps aLGrial
Estudi05 SODTE €1 CULLIALO UE CU Pacto de retroventa

comprador hace el retracto

Mediante la compraventa con pacto de retroventa el el Código Civil español ha obrado muy cuerdamente al reglamentar
por el precio pagado si es que el vended or no restituye dicho convenci onal (retroven ta).
suyo el bien
1
la prohibición del pacto
y
) precio dentro del plazo señalado, buriándose así
las críticas adversas
: Entre nosotros, el codificador de 1984, conociendo
:
1 comisorio. conservar la
tales críticas,
formuladas al pacto de retroventa, decidió, pese a
¿

finalidad de evitar
4).- Los terceros que contratan con el comprador se
encuentran desprotegi- institución, sujetándola a una regulación muy precisa, con la
uso de su derech o de resolución, desde del principio de la autonom ía privada, o sea la libertad que
* “dos si es que el vended or hace que, por aplicación
que este derecho funciona con efecto retroactivo a la fecha del pacto. tienen los contratantes de determinar entre sí el contenido
del contrato, pueda
a través de ella los abusos que
pactarse libremente la retroventa y cometerse
análisis
En la nota al pie de página”? MANRESACY efectúa un excelente un adecuado tratamiento legislativo puede evitar.
a la conclusión que*
_ de los pros y los contras del pacto de retroventa, llegando
se verá en
Quizá la medida más importante en este sentido es, como
er la nulidad de la estipula ción que impone al
detalle más adelante, establec
contrapartida de la resoluci ón del contrato , la obligaci ón de
vendedor, como
éste.
€) "Dícese que la institución del retracto convencional (así es
conocida la retroventa en el Derecho español)
verdaderamente angustiosa negándole
pagar al comprador una cantidad de dinero u otra ventaja para
fomenta el desarrollo de la usura, que coloca al deudor en situación
istas de oficio, y, más todavía, qu perjudicial
todo medio de def. contra las asechanzas de los pre:
de retro se cuidará de esquilmar la cosa
para la propiedad misma, puesto que el comprador con pacto OPORTUNIDAD DEL PACTO.-
ordenada y económica con arreglo a
sacándole todos los productos posibles, que de dirigir una explotación
pactarse la
la naturaleza del objeto de propiedad.
Estos argumentos son muy conocidos, aún más, han llegado a ser vulgares, están en todos los labios,
se Se ha discutido vivamente sobre el momento en que debe
de compraventa
dicen en todos los tonos y casi han logrado la categoría de axjomáticos
¡Concluiremos en vista de ello que retroventa, esto es si el pacto debe ser integrante del contrato
mal en dedicarle una sección, y que la
el retracto convencional debe suprimirse, que el Código ha hecho
o si puede estipularse separadamente.
medida más prudente sería la de su supresión?
que la venta con pacto de retro se
Reflexionemos un momento. Cieno, cienísimo, ya lo hemos dicho antes, citarse a
emplea como forma del préstamo; ciento asimismo que la práctrica nos presenta muchos casos en que la Una parte muy importante de los autores, entre quienes puede
consolidación de una retroventa significa el último momento de la ruina
económica de una persona; indu- y CAPIT ANT, LOPEZ de ZAVALIA '%, JOSSE-
juristas de la talla de COLÍN
$92

pocas veces muy crecidos intereses en la I'5, JULLIOT de la

dable también que en las ventos a carta due gracia intervienen no , MANRE SA, WAYARÚ S, CAPOZZ
y de la cosa vendida. que se estipula como pacto agregado, Pero RAND, BORDA
forma corriente de precio del arrend ICO(4A opi-
examinando atentamente todos estos argumentos y lodos estos
hechos, parécenos observar que más se MORANDIERE"*!, BARBERO'N, GARCIA CANTERO y REZZON
que se puede prestar, que por su bondad o maldad intrínseca. y uste condición resolutoria
combate la institución por los abusos a nan que para que el pacto de retroventa funcione como
de criterio de crítica jurídica. de compraven-
criterio no creemos, en verdad, que se pueda citar como modelo
Para nosotros es indudable que el tanto por ciento del interés depende exclusivam
ente de las condiciones es indispensable que se haya estipulado en el propio contrato
a la celebración.
del mercado, del valor que el dinero como mercancia llegue a tener, el cual
oscila a consecuencia de distin- ta. No es suficiente que el pacto de retroventa sea simultáneo
importante, es su vínculo de accesor iedad entre la compra-
del contrato sino que debe haber un
sin disputa, la más
tas causas que no es del caso examinar ahora, pero una de las cuales,
El que la ley reconozca y reglamente el r primero decidió
abundancia, o lo que es lo mismo, la ley de la oferta y la demanda.
lerés del dinero, venta y el pacto de retroven ta; no se trata de que el vendedo
por ciento de
retracto convencional no hace subir. a nuestro juicio, un céntimo el tanto
se presta sobre determinada
antes por £l contrario, nuestra práctica nos ha enseñado que si un cierto capital
vendida a pacto de retro sólo
finca con hipoteca al 10 por 100. el misino capital sobre la misma finca
casos (cada vez más mros) en
devenzgaría, por ejemplo. un 3 por 100. Ya sabemos, repetimos, que se dan (39) COLIN, Ambrosio y CAPITANT, H., "Curso elemental
de Derecho civil"; Tomo 1V, Instituto Editorial
no ha ocurrido y ocurre lo misino
que el interés en las ventas con-pacto de retro ha sido enorme, pera, ¿acaso Reus, Madrid, 1955, pág. 237.
dio cuenta de un préstamo
en lás hipotecas,y más todavía un los próstamos personales? La crónica jurídica (40) LOPEZ de ZAVALIA, Fernando, "Teoría de los contratos”,
Parte Especial, Tomo 1, Víctor P. de Zavalía,
se convinió, con los intereses deven-
de 9,000 pesetas hecho y un eminente actor, que en no muchos años Buenos Aires, 1976, pág. 227.
de nuestros contra-
gados, en un millón de reales, próximamente. ¿Es que tendremos que borrar cl préstamo (41) JOSSERAND, Louis, “Derecho civil”, Tomo Il, Volumen fl,
Bosch y Cía. Editores. Buenos Aires, 1950,
tos, en todas sus formas, por existir estos huchos vergonzosos? pág. 107.
puesto de modo clamar contra (32) BORDA, Guillermo A., ap.cit. pág. 250,
Realmente se ha puesto de moda clamar contra el pacto de retro, coma se ha MANRESA y NAVARRO, José María. op.cit, Tomo X,
Volumen 1, pág.433.
de los que (43)
los expedientes posesorios, y, en rigor, tanto el uno coma el otro, no son más que instrumentos (44) WAYAR, Emesto C., “Compraventa y permitia = Editorial Astrea, Buenos
Aires, 1984, pág. 469.
lo menos en los conceptos más
tienen necesidad de ellos hacen uso, imperfectos sí, pero quizá no tanto (por
(45) CAPOZZI, Guido, op.cit. pág.149.
importantes) como los que la ley suministra, Tomo M, Librairic Dalloz, Paris, 1928,
todas las cosas, sirve para malas y (46) JULLIOT de la MORANDIERE. Léon, "Précis de Drvit civil”,
El retracto convencional es como el arsénico y, después de todo, como pág.61.
sana, € impedir aquellos otras
para sanar: lo que hay que hacer es reglamentar las condiciones en las cuales (47) BARBERO, Domenico, "Sistema del Derecho privado”, Ediciones Jurídicas
Europa-América, Buenos AL
de esta institución; Es
en las que mata, A más no se puede llegar. La posibilidad de abusa no es peculiar res, 1967, pág. 59.
1 .
común a todas”. (43) GARCIA CANTERO, Gabriel, op.cit, Tomo XIX, pág. 310.
(58) MANRESA y NAVARRO, José Masía, op.cit, Tomo X, Volumen 1, pág.430, (49) REZZONICO, Luis María, op.cit Tomo 1, pág. 381.

242 243

Estudios sobre el contrato de compraventa
vender pura y simplemente y luego el comprador le ofreció una opción de com-
pra sobre el mismo bien. Sólo en la contextualidad se hace posible y se garan-
tiza la contemporaneidad misma, pues no se escapa a este dilema: o la estipu-
láción del pacto, cuando no sea contextual, es anterior al contrato o posterior a
él. En ninguno de los dos casos puede tener la vintud de un pacto típico de
retroventa.
Por otro lado, los terceros que van a contratar con el comprador deben
estar advertidos, por el examen del título de adquisición, de la eventualidad de
los derechos del citado comprador. No se olvide que para que el pacto de
retroventa sea oponible a los terceros es indispensable que la retroventa tenga
efecto retroactivo al momento de celebrarse el contrato de compraventa.
RUBINO(% considera que como cualquier otra cláusula del contrato, el
pacto de rescate puede ser consignado en un documento distinto de aquél que
contiene las otras cláusulas, por cuanto ello no excluye la unidicidad del con-
trato. Es necesario, sí, que sea estipulado contemporáneamente al resto del
contrato. En igual sentido opinan MESSINEOS” y RUBIO TORRANO4 LEON
BARANDIARANC, en cambio, opina que el pacto de retracto puede ser esti-
pulado después del contrato mismo.
- Pienso, siguiendo el parecer de la mayoría de la doctrina, que el pacto de
retroventa debe ser contextual al contrato de compraventa pues es la única
manera como los terceros pueden conocer oportunamente su existencia. Para
999
que este pacto pueda tener realmente efectos retroactivos frente a terceros
debe formar parte del contrato mediante el cual el comprador se convierte en
propietario del bien. Por lo demás, obsérvese que en el Código Civil peruano el
subcapítulo referente al pacto de retroventa forma parte del Capitulo décimo
que versa sobre los "pactos que pueden integrar la compraventa”, siendo el
significado de la palabra "integrar" formar parte de un todo.
Nada impide, desde luego, que las partes convengan con posterioridad
que el vendedor podrá recuperar el bien, pero esa convención no convertirá a
la venta efectuada en venta con pacto de retroventa, pues las partes no podrán
pretender una eventual retroacción que se remontara a Un tiempo pasado a
aquél en que la pactaran, salvo que limitaran tales efectos a SUS relaciones
internas sin afectación de terceros, pero eso, claro está, no sería un pacto de
retro de aquella venta'*!. El convenio posterior de retroventa de lo comprado
sería únicamente constitutivo de una promesa de nueva venta.
(50) RUBINO, Domenico, op.cit, pág. 1032.
(51) MESSINEO, Francesco, "Manual de Derecho Civil y Comercial”, Ediciones Jurídicas Europa-América,
Buenos Aires, 1971, pág. 68. o .
(52) RUBIO TORRANO, Enrique, op.cit, pág. 194, :
Administra-
(53) LEON'BARANDIARAN, José, “Contratos en el Derecho Civil peruano”, Tomo 1, Comisión
dora del Fondo Editorial de la U.N.M.S.M., Lima, 1965, pág. 90. ! (55)
(34) LOPEZ de ZAVALIA, Fernando, op.cit, Parte especial, Tao l, pág. 227.
2QAJs
Pacto de retroventa
PRECIO DEL RETRACTO.-
El artículo 1587 del Código Civil establece lo siguiente:
Artículo 1587.- Es nula la estipulación que impone al vende-
dor, como contrapartida de la resolución del contrato, la obliga-
ción de pagar al comprador una cantidad de dinero u otra ven-
taja para éste. :
También es nula, en cuanto al exceso, la estipulación que obli-
ga al vendedor, en cáso de resolución del contrato, Una suma
adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisi-
tivo del precio.
De acuerdo con la Exposición de Motivos de este artículo($9, con la finali-
lícito que
dad de impedir que la retroventa -que constituye en sí un medio
permite al dueño de un bien desprenderse temporalmente de él por razones de
apremio, que juzga transitorio, y Con la esperanza de recobrarlo pasada la
crisis que le obliga a venderlo- se convierta en un telón que oculta un contrato
r
usurario, el Código sanciona con nulidad todo pacto que permita al comprado
obtener una ventaja como contrapart ida por el ejercicio por el vendedor de la
acción de resolución del contrato u obligue al vendedor a devolver al compra-
dor un precio mayor al que recibió al celebrarse el contrato de compraventa.
Sabemos que por el pacto de retroventa el vendedor adquiere el derecho
de resolver unilateralmente el contrato de compraventa al cual está adherido.
la
Sabemos también que, según el artículo 1372 del Código Civil, por razón de
deben restituirse las prestacio nes en el estado en que se
tesolución las partes
encontraran al momento de producirse la causal que la motiva. Por ello, la
resolución del contrato de compraventa impone al vendedor la obligación de
restituir al comprador el precio recibido por aquél.
El artículo 1587 del Código Civil se coloca en dos situaciones cronológica-
mente distintas.
La primera situación se produce al momento de celebrarse el contrato de
compraventa y la consiguiente estipulación del pacto de retroventa. El primer
párrafo de dicho artículo sanciona con nulidad el que se imponga al vendedor
dine-
la obligación de pagar en esta oportunidad al comprador una cantidad de
estipular el pacto de retroventa , Se impide así
ro u otra ventaja para éste por
que so pretexto del pago de una contrapre tación por la estipulación del pacto,
se cobren disimuladamente intereses.
"
A
VI, pág. 237.
“Código Civil: Exposición de Motivos y Comensarios”, ap.cir, Tomo
245
 Estudios sobre el contrato de compraventa
La segunda situación se presenta al momento de ejercitarse por el vende-
dor el derecho de resolución de la compraventa y restituirse el precio recibido.
La manera más conocida de cobrar disimuladamente intereses usurarios a
través del pacto de retroventa es estiputar que el vendedor deba pagar al com-
prador un precio mayor que el que recibió.
. Para evitar este abuso, el segundo párrafo del artículo 1587 declara nula,
en cuanto al exceso, la estipulación que obliga al vendedor a pagar al com-
prador una suma adicional al precio recibido que no sea la destinada a conser-
var el valor adquisitivo de dicho precio.
Esta solución se inspira en el Código Civil italiano, cuyo artículo 1500 es-
tablece que el vendedor puede reservarse el derecho de obtener de nuevo la
propiedad de la cosa vendida mediante la restitución del precio y los reembol-
sos establecidos por las disposiciones que siguen (los gastos y cualquier otro
pago legítimamente hecho para la venta, los gastos para las reparaciones ne-
cesarias y, dentro de los límites del aumento, los que hayan aumentado el
valor de la cosa). El pacto de restituir un precio superior al estipulado para la
venta es nulo en cuanto al excedente,
La doctrina italilanaés, si bien reconoce que el pacto de rescate no puede
prever a cargo del vendedor la restitución de un precio superior a aquél recibi-
do, admite que se establezca uno menor, si bien no parece que en la práctica
S
«E tenga aplicación.
_ — Obsérvese que el Código Civil peruano, a diferencia del Código Civil italia-
no, no contempla el pago al comprador de los gastos y cualquier otro pago
legítimamente hecho para la venta, los gastos para las reparaciones necesa-
rias y, dentro de los límites del aumento, los que hayan aumentado el valor de
la cosa. a .
En cambio, el tercer párrafo del artículo 1588 del Código Civil peruano
establece que el comprador tiene el derecho a retener el bien hasta que el
vendedor le reembolse las mejoras necesarias y útiles. De acuerdo con el
artículo 916 del mismo Código, las mejoras son necesarias cuando tienen por
objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien, y son útiles las que sin
pertenecer a la categoría de necesarias aumentan el valor y la renta del bien.
Debe entenderse que el vendedor no está obligado a reembolsar al comprador
las mejoras de recreo, que son aquellas que sin ser necesarias ni útiles, sirven
para ornato, lucimiento o mayor comodidad.
Además, el segundo párrafo del artículo 1587 prevé la obligación del ven-
dedor de pagar una suma adicional (debe entenderse que es adicional al pre-
(56) BIANCA, C. Massimo, op.cit, pág. 584, RUBINO, Domenico, op.cit, pág. 1051.
246
Pacto de retroventa
cio de la compraventa) destinada a conservar el valor adquisitivo del precio.
Comentando este artícuio dice AMIAS-S5CHREIBER” que esta previsión no
signífica la burla de la disposición del segundo párrafo del artículo 1587, según
el cual es nula toda estipulación que obligue al vendedor a devolver, en caso
de resolución del contrato, una suma adicional, pues el mismo párrafo estable-
ce a renglón seguido la excepción y ésta es plenamente justificable en épocas
de intlación y devaluación del valor de la moneda. La regla alude, pues, a lo
dispuesio en el artículo 1235 del Código Civil, que contempla el valorismo.
CLASE DE BIENES SOBRE LOS QUÉ RECAE EL PACTO.-
La doctrina se encuentra dividida respecto a la clase de bienes que pue-
den ser materia de una compraventa con pacto de retroventa.
La doctrina argentina*?, tomando en consideración que el artículo 1830
de! Código Civil argentino dispone que "las cosas muebles no pueden vender-
se con pacto de retroventa", opina unánimemente que el pacto de retroventa
sólo puede recaer sobre bienes inmuebles".
La doctrina española”, pese a que el Código Civil español no se pronun-
cia sobre el particular, considera que el pacto de retroventa puede aplicarse a
bienes muebles e inmuebles!”,
(57) ARJAS-SCHREIBER PEZET. Max, op.cis, Tomo 1. pág, 135.
(58) BORDA, Guillermo A., op. cit, pág. 294: ARIAS, José, "Contratos civiles”, Tomo L Compañía Argentina
de Editores, Buenos Aires, 1939, pág. 351; LAGOMARSINO, Carlos A., en “Código Civil y leyes comple-
mentarias”, Tomo VI, Director, Augusto C. Beltuscio, Editorial Astrca de Alfredo y Ricardo Depalma,
Bucnos Aires, 1992, pág. 494; PÍANTONE, Mario A.. "Contrato de compraventa negocio jurídico venta”,
La Ley S.A., Buenos Aires, 1982, pág. 75, REZZONICO, Luis María, op.cit, Tomo 1, pág. 376; SALVAT.
Raymundo. op.cit, Tomo 1, pág. 374. y
(*) — WAYAR explica que la razón que luvo el codificador. para limitar el pacto a Jos inmuebles, es clara y
contundente: la protección de los terceros que adquiereo derechos reales sobre el objeto vendido, Puesto
que los terceros deben verificar en el Registro de la Propiedad Inmurble los edentes del título, es obvio
que detectarán si quien quiere vender un inmucble tiene o no título perfecto; si existe un pacto de retroven-
ta, los terceros deben saber que, si se cumple la condición, el derecho de propiedad debe volver al anterior
propietario a cuyo favor se ha establecido la condición. Por igual razón, PLANTONI considera que el pacto
puede aplicarse a las cosas muebles registrables. LAGOMARSINO entiende que la razón específica por la
cual se prohíbe el pacto respecto de las cosas mucbles, es que si se permitiera, se violaría el principio del
artículo 2412 del Código Civil, que establece que la posesión de buena fe de una cosa mueble crea la
presunción de propiedad a favor del poseedor y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación.
(59) BORRELL y SOLER, Antonio M. «p.cit pág. 246; RUBIO TORRANO, Enrique, op.cit, pág. 195; NAVA-
RRO PEREZ. José Luis, "La compraventa civil”, Editoñal Comares, Granada, 1993, pág. 691; MANRESA
y NAVARRO, José María, ep. cir, Tomo X, Volumes l, pág. 434
(+2) MANRESA dice sobre el particular que la primera impresión que produce el Código que estudiamos es que
sólo los bienes inmuebles pueden ser sometidos 2 la condición de retro, impresión que se fortífica al obser-
var que todo lo que se ha escrito contra esta institución parece que parte dul tácito supuesto de que el
retracto convencional siempre recae sobre inmuebles,
Hemos, sin embargo, examinado detenidamente todos los artículos del Código que hacen relación a la
inateñía, y nada encontramos en ellos que confirme esa impresión primera. :
247
 Estudios sobre el contrato de compraventa
La doctrina italiana*%, tomando en consideración que el artículo 1501 del
Código Civil italiano señala plazos distintos para el retracto de bienes muebles
y de bienes inmuebles, se pronuncia en el sentido de que el pacto de retroven-
ta es aplicable a la compraventa de ambas clases de bienes.
En el caso peruano la situación es igual a la del caso italiano, pues el
artículo 1588 establece que el plazo para ejercitar el derecho de resolución es
de dos años para inmuebles y de un año para muebles, por lo cual cabe opinar
que el pacto de retracto procede tanto en la compraventa de bienes muebles
como en la de inmuebles.
Sin embargo, debe tenerse presente que, como lo advierte ARIAS-SCHREl-
BER, de conformidad con el artículo 948 del Código Civil, quien de buena fe
y como propietario recibe de otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el
dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de facultad para hacer-
lo. Resulta, pues, que el pacto de retroventa no sería aplicable al tercero que
adquirió un bien mueble de fa manera indicada en este artículo.
PLAZO DEL PACTO DE RETROVENTA.-
El artículo 1588 del Código Civil establece lo siguiente:
Artículo 1588.- El plazo para ejercitar el derecho de resolución
es de dos años tratándose de inmuebles y de un año en el caso
IPD
de muebles, salvo que las partes estipulen un plazo menor.
El plazo se computa a partir de la celebración de la compra-
venta. Si las partes convienen un plazo mayor que el indicado
en el primer párrafo de este artículo o prorrogan el plazo para
que sea mayor de dos años o de un año, según
plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazo Jegal.
El vendedor tiene derecho a retener el bien hasta que el vende-
dor le reembolse las mejoras necesarias y útiles.
Surge duda respecto a qué debe entenderse por celebración de la com-
praventa, dado que, como se sabe, en el Derecho peruano el contrato de com-
Hay preceptos, ciertamente, que se refieren tan sólo a fos inmuebles (artículos 1.513, 1.514, 1.515, 1.516,
1.519 y aun el 1,520); pero tan hay otros que aluden en general a la cosa vendida (artículos 1.509,
1.517 y 1.518), y. sobre todo, tenemos el artículos 1.507 destinado a fijar el concepto legal que emplea el
mismo tecnicismo de "cosa vendida" sin hacer distinción alguna.
No distingue, pues, el Código, y como, por ua parte, no hay motivo alguno que impida aplicar los precep-
tos que establece a los muebles y a los inmuebles, estimamos que mnbas clases de cosas pueden ser objeto
del retracto convencional.
(60) BIANCA, C. Massimo, op.cír, pág.572: RUBINO, Domenico, op.cit, pág. 1025.
(61) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max, 0p.cit, Tomo ll, pág, 132.
248
Ss
O
Pacto de retroventa
praventa es obligacional, o sea que sólo crea la obligación de transferir la pro-
piedad del bien. Para la transferencia efectiva de la propiedad se requiere,
tratándose de bienes muebles, la tradición del bien, tal como lo dispone el
artículo 947 del Código Civil, y en el caso de bienes inmuebles la concurrencia
del artículo 949 del mismo Código.
En opinión de algunos autores!“ la fecha del contrato es aquella a partir
de la cual empieza la compraventa a producir su efecto traslativo. Pese a que
el artículo 1588 del Código Civil habla de la fecha de celebración del contrato,
que ocurre, según el artículo'1373 del mismo Código, en el momento en que la
aceptación es conocida por el oferente, pienso que tal opinión es fundada por
cuanto el presupuesto indefectible del pacto de retroventa es la adquisición de
la propiedad por párte del comprador, lo cual ocurre en las oportunidades indi-
cadas en el párrafo anterior.
Parece indudable que los plazos establecidos en el artículo 1588 del Códi-
go Civil son máximos, pues de otra manera habría que ejercitar el derecho de
retracto únicamente el día de vencimiento del plazo. Según RUBINOS3, el pla-
zo de la retroventa se presume que sea a favor del retrayente, lo que implica la
posibilidad de su ejercicio por éste en cualquier momento antes del vencimien-
to del plazo, a no ser pacto distinto.
Dice MANRESA que la cuestión del plazo durante el cual puede ejerci-
tarse el derecho de retracto, está unánimemente considerada como Una cues-
tión de interés público, por lo cual el sentido del Código es restrictivo, debiendo
resolverse con este criterio las dudas que puedan ocurrir, pues tal criterio es,
sin duda, el que mejor concuerda con el espíritu de la ley.
el caso, el
Se pregunta REZZONICOS3 ¿qué ocurre si las partes estipulan un plazo
mayor que el fijado por la ley: se anularía totalmente el pacto, o éste sería
válido por el límite legal máximo, y nulo en cuanto al excedente? Se responde
diciendo que todos los civilistas argentinos coinciden en opinar que en tal caso
el pacto de retroventa sería válido por el plazo legal y nulo en cuanto al exce-
dente, pues la disposición del artículo 1381 del Código Civil argentino (que
establece que el mayor plazo para la retroventa no puede exceder de tres
años) es de orden público, agregando que existe también consenso de los
tratadistas en el sentido que si las partes prorrogan el plazo de la retroventa
después de vencido, esa prórroga vale en cuanto a las partes mismas, en
cuanto al comprador y el vendedor, pero no puede ser opuesta a terceros que
pág. 150; RUBINO, Domeni-
(62) NAVARRO PEREZ, Antonio M.. op.cit, pág. 699; CAPOZZI, Guido, op.cit,
Tomo X, Volumun 1, pág. 435; RUBIO
co, op.cit, pág. 265; MANRESA y NAYARRO, José María, op.cit,
TORRANO, Enrique, «p.cif, pág. 198.
(63) Loc. cif...
(64) MANRESA y NAVARRO, José María, op.cit, Tomo X, Volumen 1, NN 435.
(63) REZZONICO. Luis María, op.ci1, Tomo!, pág. 378.
ls BAN. EAS “e
 Estudios sobre el contrato de compraventa
hubiesen contratado o adquirido. derechos respecto de la cosa con anteriori-
dad a la prórroga.
CARÁCTER DEL PLAZO.-
Existe unanimidad en los tratadistas consultados que tratan el tema!*%
respecto a que el plazo del pacto de retroventa es de caducidad y no de pres-
cripción, con todas las consecuencias previstas en el Título Jl del Libro VIII del
Código Civil.
CARÁCTER DELLA ACCIÓN.-
Existe una viva discusión en la doctrina respecto al carácter de la acción
de retroventa.
La doctrina española*” reconoce que, en principio, el Tribunal Supremo
entendió que la acción de retracto convencional era de caráctér personal y, por
consiguiente, sólo daba al vendedor acción contra el comprador y sus herede-
ros, no contra terceros, pero que podía convertirse en mixta si se anotaba en el
Registro de Propiedad.
Posteriormente, con motivo de haber entrado en vigencia el Código Civil
L£97
español, cuyo artículo 1.510 dispone que el vendedor podrá ejercitar su acción
contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el se-
gundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional, salvo lo
dispuesto en la ley hipotecaria respecto de terceros, la posición de los autores
cambió radicalmente pues admitieron sin ambages el carácter real de la ac-
ción, cuyo mecanismo de actuación se instrumenta a través de una condición
resolutoria inserta en el contrato normal de compraventa.
MANRESA(? considera que el artículo 1.510 del Código español, limitán-
dose en apariencia al hablar de que el vendedor podrá ejercitar su acción con-
(66) MAZEAUD, Henri, Léon y Jean, op.cit, Parte Tercera, Volumen 1Il, pág. 216; BORDA, Guillermo A.,
op.cit, pág. 250; RUBINO, Domenico, op.cit, pág. 1044; BIANCA, C. Massimo, op.cit, pág. 578; NAVA-
RRO PEREZ, José Luis, np.cit, pág. 698, GARCIA CANTERO, Gabnñel, op.cit, pág. 524; RUBIO TO-
RRANO, Enrique, op.cit, pág. 206; BADENES GASSET, Ramón, op.cit, Tomo 11, pág. 927; DIEZ-PICA-
ZO, Luis y GUYON, Antonio, ap.cit, Volumen 5H, pág. 247; DEGNY, Francisco, op.cit, pág. 212; CASTA-
ÑEDA, Jorge Engenio, op.cit, pág. 294 y ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. op.cit. Tomo 11. pág. 136.
(67) GARCIA GIL, P. Javier, ap.ctt. pág. 191: NAVARRO PEREZ, José Luis, ap.cit, pág. 705: BUEN. Demófila
de, Notas sobre el Derecho civil español a la obra de COLIN, Ambrosio y CAPITANT, H., mp.cit, Tomo (Y,
pág. 274; RUIZ SERRAMALERA, Ricardo, "Derecho civil”, Tomo Il, Universidad Complutense, Facultad
de Derecho, Servicio de Publicaciones, Madrid, 1982, pág. 143: MANRESA y NAVARRO, José María,
mp.cit, Tomo X, Volumen L, pág. 455; CASTAN TOBEÑAS, José, op.cis, Tomo IV, pág. 153, GARCIA
CANTERO, Gabriel, np.cit, Tomo XIX, pág. 556; RUBIO TORRANO, Enrique, op.cit, pág. 96.
(68) MANRESA y NAVARRO, José María, p.cit, Tomo X, VolumenI, pág. 455.
250
Pacto de retroventa
tra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, dice más, mucho más,
de lo que a primera vista parece que expresa, porque si una de las circunstan-
cias que caracterizan, distinguen y clasifican a los derechos, es la naturaleza
de la acción que de ellos surge, es indudable que, al decir que la acción de
retracto es eficaz contra terceros, se afirma de modo terminante que el dere-
cho de retracto convencional es de carácter real, y de esta clase y no como
personal deberá considerarse de aquí en adelante.
En la doctrina italiana GRECO y COTTINO%2 sostienen que el pacto de
rescate tiene eficacia real y es oponible a terceros, con las siguientes condicio-
nes: a) si se trata de inmuebles o de muebles registrados, cuando el pacto está
inscrito; y b) si se trata de otros bienes muebles, cuando no se haya adquirido
su propiedad por terceros, a los cuales el pacto es obviamente inoponible.
En cambio, CAPOZZIP afirma que prevalece en la doctrina y en la juris-
de la Casación la tesis según la cual la posición jurídica de la cual es
prudencia
titular el vendedor no puede ser un derecho real, en cuanto una de las caracte-
rísticas fundamentales de estos derechos es precisamente la "realidad”, vale
decir la relación directa e inmediata entre el titular y la cosa, carácter que falta
en la situación jurídica del vendedor con pacto de rescate. No queda, pues,
sino considerarlo derecho de naturaleza personal y esto responde a la propia
lógica del instituto, el cual ha querido conceder el beneficio del rescate sola-
mente al vendedor constreñido a vender, mientras que la naturaleza de dere-
cho rea) lo rendería autónomo y completamente desvinculado de la persona
del vendedor, Se trata, más específicamente, como se ha indicado, de un de-
recho potestativo, en cuanto el ejercicio del poder de revocación produce auto-
máticamente el cambio de una determinada situación jurídica (la adquisición
del bien por parte del vendedor) sin que sea necesario algún comportamiento
(ni positivo, ni negativo) por parte del sujeto pasivo (en nuestro caso el com-
prador), el cual se encuentra en un estado de mera sujeción,
En la doctrina francesa, PLANIOL y RIPERT*” comentando la posición de
ciertos tratadistas que sostienen que el vendedor, en caso que haya perdido la
propiedad actual de la cosa vendida, conserva sobre esa cosa un derecho real
que entraña una propiedad bajo condición suspensiva; es propietario eventual
bajo la condición de que llegue a ejercitar el réméré, dicen que esta teoría
parece actualmente desechada por cuanto el vendedor, mientras no haya ejer-
cido el réméré, es un simple acreedor, cuyo crédito consiste en el derecho de
exigir la restitución de la cosa, cuya propiedad ha quedado con anterioridad
íntegramente trasmitida al comprador por el contrato celebrado.
(69) GRECO, Paolo y COTTINO, Gastone, “Della vendita”, Nicola Zanichelli Editores, Bologna, 1981, pá.
351.
(70) CAPOZZI, Guido, op.cit, pág. 148.
(71) PLANIOL, Marcelo y RIPERT. Jorge, "Tratado práctico de Derecho Civil francés”, Tomo X, Cultural S.A.,
Habana, 1946, pág. 207.
251
 Estudios sobre el contrato de compraventa Pacto de retroventa

En la doctrina argentina SALVATO2 considera que en cuanto al vendedor, dispuesto por el artículo 947 del mismo Código. Sin embargo, esta propie-
se ha discutido cuál era la naturaleza de su derecho durante el plazo de la dad es resoluble durante la vigencia del plazo respectivo.
retroventa. La doctrina más aceptable y compatible con los principiós de nues-
tro derecho, dice, nos parece ser la que sostiene que el derecho del vendedor 2).- Puede realizar todos los actos de disposición (venta, hipoteca, constitu-
es un simple derecho personal; él tiene derecho a la recuperación de la cosa ción de usufructos y servidumbres, etc.). Todos estos actos sufren la in-
vendida y a que el comprador se la restituya, en virtud de la obligación que este fluencia de la condición resolutoria. :
último ha contraído pór el contrato, pero hasta tanto ejerza este derecho, el
vendedor se ha desprendido de la propiedad y no puede ser considerado como 3).- Puede realizar todos los actos de administración, sujetos también a la
propietario de la cosa bajo condición suspensiva. condición resolutoria. En algunas legislaciones extranjeras, como la ar-
gentina y la española, se establece que la resolución no atecta los contra-
Pienso que las opiniones de CAPOZZI, de PLANIOL y RIPERT y de SAL- tos de arrendamiento celebrados por el comprador.
VAT tienen mayor peso desde que el pacto de retroventa concede al vendedor
el derecho de resolver la venta, esto es, dejar sin efecto una relación obligacio- 4).- El riesgo de la pérdida del bien recae sobre el comprador, por aplicación
nal. El vendedor no tiene una vinculación directa con el bien, tan es así que el de la regla res perit domino.
comprador adquiere la propiedad de éste en virtud del contrato de compraven-
ta, sino solamente el derecho de deshacer esta venta mediante la devolución . Con relación al vendedor:
del precio, que es un derecho personal.
1).- Según se ha visto en el rubro "Carácter de la acción" que antecede, quien
Es verdad que el artículo 1591 del Código Civil peruano dice que el pacto ha vendido con pacto de retroventa no tiene sobre el bien ningún derecho
de retroventa es oponible a terceros cuando aparece inscrito en el correspon- real sino sólo uno de carácter personal: el de readquirir la propiedad.
diente registro y que el artículo 2019 del mismo Código dispone que son inscri-
bibles en el Registro de la propiedad inmueble los pactos de reserva de propie- 2).- Puede realizar actos conservatorios, por aplicación del segundo párrafo
dad y de retroventa, pero no es menos cierto que, tal como se indica en la del artículo 173 del Código Civil. “o,
$
Exposición de Motivos del artículo 2023 del Código Civil*2, un derecho perso-
nal no adquiere por la inscripción la condición de derecho real, Efectos después de ejercitarse la retroventa.

Con relación al comprador:

EFECTOS DEL PACTO DE RETROVENTA.-

Es generalmente admitido que el pacto de retroventa produce efectos antes
de ejercitarse la retroventa y después de ello.
Efectos antes de ejercitarse la retroventa.-
Con relación al comprador:
1).- Adquiere la propiedad del bien materia de la compraventa desde el mo-
mento en que ésta se celebra tratándose de bienes inmuebles, por aplica-
ción concordada de los artículos 949 y 1529 del Código Civil; y desde el
momento en que se produce la tradición del bien mueble, en atención a lo
1).- Debe devolver al vendedor el bien con todos sus accesorios. Entre estos
accesorios se encuentran los siguientes: a) las mejoras, sean necesarias,
útiles o de recreo; las dos primeras deben serle pagadas por el vendedor;
en cuanto a las de recreo, el vendedor no está obligado a pagarlas y, en tal
caso, el comprador puede retirarlas si al hacerlo no causa perjuicio al
bien; b) los aumentos que hubiera experimentado el inmueble, sea por
accesión o aluvión y; c) los tesoros que se hubieran descubierto, en la
parte que ellos corresponden al dueño del suelo.
2).- Debe recibir el precio pactado, más una cantidad adicional destinada a
conservar el valor adquisitivo del precio.

Con relación al vendedor:

1.- Readquiere la propiedad absoluta del bien, con efecto retroactivo al mo-
(12) SALVAT, Raymundo, op.cit, Tomo 1, pág. 385. mento de perfeccionarse el contrato de compraventa.
(3) “Exposición de Motivos Oficial del Código Civil”, Registros Públicos, Separata Especial del diario oficial
“El Peruano”, de 19 de noviembre de 1990, pág. 22.

S Bl 0
 Pacto de retroventa
Estudios sobre el contrato de compraventa

(destrucción). En otros
Según CAPOZZI"%, una reciente y meditada doctrina
ha precisado (deterioro) o, directamente, hagan imposible el rescate
restabl ecimien to de la del derech o potest ativo no puede comportarse de
que, por efecto del acto de rescate , se verifica un términos, el sujeto pasivo
o a la ción del derecho.
posición del derecho en el cual se encont raba el vended or respect manera tal que obstaculice o impida la útil realiza
verificaba, esto es, una
cosa al momento de la conclusión del contrato, Se el comprador es pro-
recuperación (de parte del rescatante) del derecho vendido
; recuperación Mientras la condición resolutoria esté en suspenso,
ar sobre él todas las faculta-
que no consiste, sin embargo, en una retrans ferenci a, sino en un "regre- pietario del bien y puede, como se ha visto, ejercit
todos los actos jurídic os que realice
- so" del derecho al mismo título de adquisición inicial y dentro de los
límites des que corresponden al propietario, pero
amena zados del mismo peligro de resolución
de tal título. sobre el bien comprado están
que lo está el derecho del propietario”,
l destinada a
2).- Debe restituir el precio recibido más una cantidad adiciona
del precio. .-
conservar el valor adquisit ivo MANERA DE EJERCITAR EL DERECHO DE RESOLUCIÓN
y útiles introduci- como el vendedor debe
3).- Debe reembolsar al comprador las mejoras necesarias La doctrina está dividida respecto a la manera
lo dice el artículo 1586
das por él, no así las de recreo. ejercitar su derecho de retroventa, que importa, como -
eralmente el contrato de compra
del Código Civil, la facultad de resolver unilat
venta.
CONSECUENCIAS DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO.-
citar, sólo a título de
Si el vendedor no ejercita la retroventa dentro del plazo legal
o convencio- Un grupo importante de autores, entre quienes cabe
BOULANGER?”, GHESTIN
nal se extingue el derecho del vendedor para resolver
la compraventa y el ejemplo, a SALVATW?, REZZONICO”, RIPERT y
PEREZ"” y RUBINOW? opi-
comprador queda propietario irrevocable!”. La sola expiraci
ón del plazo deter- y DESCHE"9, GARCIA CANTERO), NAVARRO volun-
ia la previa declaración unilateral de
mina la pérdida del derecho de resoluci ón, sin que sea necesar nan que la retroventa se actúa mediante una
hacerse, incluso, oral-
constitución en mora, desde que se trata, como se ha visto, de un plazo de tad, recepticia y no sujeta a forma, por lo cual puede
testigos. Esta declaración no debe neces ariamente ser acom-
caducidad cuyos efectos operan jpso jure. mente por ante
las mejora s necesanas y útiles,
pañada de la restitución del precio y el pago de
(49

las reglas con-

Para el cómputo del vencimiento del plazo deben aplicarse necesario distinguir dos
tenidas en el artículo 183 del Código Civil, excepto la conteni da en el numeral WAYARÉ3 justifica esta posición diciendo que es
resolut oria; y b) el cumplimiento
5 de dicho artículo, pues de conformidad con el artículo
2007 del mismo Códi- cuestiones: a) el cumplimiento de la condición
plazo, aunque éste
go, la caducidad se produce transcurrido el último día del
sea inhábil.
(*) MANRESA dice lo siguiente: de
ido el dominio, queda dicho que ticne la plenitud
"En cuanto al comprador. con decir que se le ha transmit
- r por acto inter vivas O mortis causa, hipotecar,
CONTINGENCIA DE LOS ACTOS DEL COMPRADOR. las facultade s dominicales: podrá, pues, enajenar, transmiti
impone a
por lo tanto, más limitaciones que las que la ley
gravar en todas las formas conocidas; no tiene, todos sus
dor es titular de sentido de la palabra, hállanse en cambio
todo dueño. Pero si no tiene limitaciones en el genuino
Durante la pendencia del pacto de retroventa el compra a la naturalez a de su dominio, y siendo éste revocable, por virtud del título de su constitución,
CORPIN OWS%, por qué el compra- actos sujetos
Al resolverse su desecho sobre la cosa se resuelve
una propiedad limitada. Esto explica, según revocables han de ser también todos los actos que realice.
sobre la cosa actividades que importe n prejuicio pues el vendedor, al hacer uso del derecho
de
dor debe abstenerse ejecutar «que con el corácter de dueño hiciera,
asimismo todo lo
la cosa libre de toda carga O hipoteca impuesta por el comprador, con la sola excepción
retracto, debe recibir
y según costumbre del lugar. No podrán llamarse
de tener que pasar por los amiendos hechos con buena fe la condición de su
i ados un los derechos constituidos por el que compró, porque
acnguño los
conocida, y ya sabían que la resolución cra legalmente posible”.
(14) CAPOZZI, Guido, mp.cit, pág. 153. dominio era perfecta mente
la retroventa dentro del plazo:
(') GARCIA CANTERO describe así los efectos de no ejercitar (76) SALVAT, Raymundo, pp.cis, Tomo Í, pág. 373.
la prórroga en su caso) sin ejercitar su
"Si el vendedor deja transcurrir el tiempo pactado o el legal (ade: o 18 (del Código (17) REZZONICO, Luis María, op.cit, Tomo 1, pág-
381.
derecho; si no lo ejercita en forma porque omite algunos de los requisitos del artículo!.5 (78) RIPERT, Gcorges y BOULANGER. Jean,
op.cit. Tomo VII, pág. 75,
dence,
contrato se obligó, el comprador consolida su vente”, Librairic Générale de Droit et de Jurispru
Civil español) o si no cumple aquello a que por el mismo (19) GHESTIN, Jacques y DESCHE. Bemard, “La
posible se aleja para siempre; la venta precaria se toma definitiva
dominio de la cosa vendida; la resolución Paris. 1990, pág. 643.
-digámoslo así- una superconsumación en pág. 556.
y plena; el dominio revocable se convierte en irrevocable: surge
(80) GARCIA CANTERO, Gabriel, op.cit, Tomo XIX,
retenido por el transmitente se agrega de pleno derccho 719.
cuya virtud el elemento incorporal de la perpetuidad
(81) NAVARRO PEREZ, José Luis, op.cit, pág.
e indiscutible señor de la cosa que adquirió”,
e ipso facto al dominio del comprador, quedando éste absoluta ' (82) RUBINO, Domenico, op.cit, pág. 1048.
(75) CARPINO, Brunet, ap.cis, pág. 270. (83) WAYAR, Emesto C., pp.cit, pág. 476.

254 255
 Estudios sobre el contrato de compraventa
de las prestaciones derivadas de esa resolución. La condición resolutoria se
cumple con la sola declaración de voluntad del vendedor; nada más hace falta
para qué Ja condición se cumpla. Y el cumplimiento de la condición resuelve el
contrato. Pero a partir de ahí se inicia una nueva etapa en las relaciones inter-
partes: éstas se deben restituir reciprocamente las prestaciones, no a conse-
cuencia del contrato, sino de la resolución. Por ello, para que el dominio sobre
la cosa sea reauquirido por el vendedor, es necesario que el comprador le
haga la tradición de la cosa. Y es en esa oportunidad, en el momento de la
tradición de la cosa, cuando el comprador podrá exigir la restitución simuttá-
nea del precio.
Otro sector de la doctrina, entre quienes cabe citar a BADENES4%, BUENA,
COLIN y CAPITANTES, CARPINOS, CAPOZZI%%, GRECO y COTTINO%%, con-
sidera que la declaración del vendedor, si bien es necesaria, no es suficiente
para la readquisición del bien. Ella debe ir acompañada de la correspondiente
suma líquida debida por la restitución del precio, de la suma adicional destina-
da a conservar el valor adquisitivo del precio y del reembolso de las mejoras
necesarias y útiles introducidas en el bien.
COLIN y CAPITANT opinan que no basta que el vendedor haya manifes-
tado su voluntad por un acto que tenga fecha cierta, sino que, además, es
necesario que haya, efectivamente, desembolsado el capita! de la retroventa
con los gastos accesorios, o, por lo menos, que en caso de negación del com-
€17
prador, haya hecho a éste ofertas reales seguidas de consignación. En abono
de esta opinión puede aducirse el artículo 1.659 (del Código NAPOLEON), en
el cual se lee que la retroventa se lleva a cabo mediante la restitución del
precio. A mayor abundamiento, ¿a qué viene permitir a un vendedor, que tal
vez ha confiado demasiado en sus fuerzas, inquietar a los terceros o a los
causahabientes del comprador, e incluso a éste mismo, antes de haber satis-
fecho la suma estipulada?
Comparando ambas tesis puede observarse que la primera, o sea aquélla
que considera que para la resolución del contrato de compraventa es suficien-
te la declaración del vendedor, está más de acuerdo con el carácter voluntaris-
ta del derecho contractual. En efecto, si en el Derecho peruano el contrato de
compraventa es consensual, o sea se celebra con el mero acuerdo de volunta-
des, no se ve la razón por la cual para su resolución. por acto unilateral, como
la ley lo permite, este acto tenga que ser real, o sea ir acompañado con la
entrega del precio y el reembolso de las mejoras.
(84) BADENES GASSER, Ramón, op.cit, Tomo 11, pág. 963.
(85) BUEN, Deméfilo de, ep.cót Tomo IV, pág. 273.
(36) COLIN, Ambrosio y CAPITANT H., op.cit, Tomo TV, pág. 239
(87) CARPINO, Brunetto, op.cit, pág. 267.
(88) CAPOZZI, Guido, op.cit, pág. 151, ¿ (90)
(89) GRECO, Paolo y COTTINO, Gastone, op.cit, pág.I47
tr
Pacto de retroventa
De acuerdo con la Exposición de Motivos del artículo 1586 del Código
Civil*9), aste artículo tiene su fuente en el artículo 927 del Código Civil portu-
gués, o sea se reconoce al vendedor la facultad de resolver el contrato de
compraventa. Pues bien, este último artículo dispone que en silencio del con-
trato, la resolución queda sin efecto si, dentro del plazo de quince días, el
vendedor no hace al comprador oferta real de los importes que haya de pagar
a título de reembolso del precio y el pago de los gastos del contrato u otros
accesorios. Puede observarse que el Código Civil portugués, en el que se
inspira el nuestro, admite tácitamente que la retroventa opere mediante una
simple declaración.
Según se ha visto, el tercer párrafo del artículo 1588 del Código Civil dis-
pone que el comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor
le reembolse las mejoras necesarias y útiles. Obsérvese que no se deja sin
efecto la resolución del contrato, como sería según la teoría que exige el pago
coetáneo de las mejoras corno requisito para el ejercicio de la resolución, sino
únicamente la retención del bien.
Lo que sí sería conveniente en una futura reforma del Código Civil es
consignar una disposición similar a la del artículo 927 del Código Civil portu-
gués.
SITUACIÓN DE LOS TERCEROS.-
Teóricamente la resolución del contrato de compraventa, portener efecto
retroactivo al momento de la celebración de éste, afecta los derechos que
sobre el bien pudieran tener los terceros subadquirentes. Como dice CAPO-
ZZ161, la retroactividad del rescate comporta la extinción retroactiva de los
derechos y de los otros vínculos constituidos por el comprador.
De acuerdo con el artículo 1.142 del Código Civil brasileño, en la retroven-
fa, el vendedor conserva su acción contra los terceros adquirentes de la cosa
retrovendida, aunque no conociesen la cláusula de retracto.
El Código Civil argentino establece que /a obligación de sufrir la retroventa
pasa también a los terceros adquirentes de la cosa, aunque en la venta que se
les hubiese hecho, no se hubiere expresado que la cosa vendida estaba sujeta
a un pacto de retroventa.
El vendedor puede ejercer su derecho directamente contra el tercer ad-
quirente, pero sólo en tanto éste conserve en su poder el bien vendido. Si el
"Código Civil: Exposición de Motivos y Comentario”, op.cit, Tomo Vl, pág. 236.
(91) CAPOZZI, Guido, op.cit, pág. 154,
207
y A e a E id Rs
 5 > — A
A

Pacto de retroventa
Estudios sobre el contrato de compraventa
da que puedan haber
ignorantes de la existencia del pacto pese a la búsque
or se ejerce contra el ción del bien",
tercer adquirente lo ha enajenado, el derecho del vended hecho en los registros donde es susceptible la inscrip
retroventa pesa sobre los
nuevo adquirente, porque la obligación de sufrir la
inmueble. Pero el e o no se hace
adquirentes sucesivos en su carácter de poseedores del Dice MANRESA? que si la venta a retro no se. inscrib
comprador originario, con enajen aciones que
vendedor conserva siempre una acción contra el constar la condición esencial del derecho de retracto, las cabo el
en el segundo lleve a
quien está ligado por el contrato de compra venta. realiza en el primer caso el vendedor, o las que
ican a tercero,
artículo comprador sin hacer mención del retro, una vez inscritas, perjud
. El Código Civil peruano no llega a estos extrermnos, pues en su y, oel primer comprador perderá el derecho que
or
se le transfirió, o el vended
el pacto de retrovent a es oponíble a terceros cuando apare- artículo 4.510 del Código Civil,
1591 dispone que no podrá retraer, porque sobre el precep to del
eficacia y seguridad de
ce inscrito en el correspo ndiente registro. está la doctrina general de la ley hipotecaria sobre la
los títulos inscritos.
que son inscribi-
El inciso 3 del artículo 2019 del mismo Código dispone
ubicado cada in-
bles en el registro del departamento o provincia donde esté
ad y de retroven ta. CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL.-
mueble, los pactos de reserva de propied
n contrac-
bien el tercero de Es mayoritariamente!" admitido que puede cederse la posició
La Exposición de Motivos del artículo 1591 82) dice que si tual en el pacto de retroventa por versar sobre un derech
o patrimonial. Para
nta que desconoce, la
buena fe no puede ser afectado por un pacto de retrove que opere la cesión de posición contractual será
preciso que intervenga el
tratándose de
buena fe debe ir acompañada de la diligencia. En este sentido, comprador para prestar su conformidad de acuerdo con
lo dispuesto por el
fe si el pacto de retro-
bienes registrados, el tercero no puede invocar buena artículo 1435 del Código Civil y que el contratante
cesionario, o sea el tercero,
podido conocerlo
venta está inscrito en el correspondiente registro, pues ha asuma la obligación de restituir el precio y reembo lsar las mejoras.
utilizando una diligencia normal.
Sin embargo, RUBINO**! piensa que no procede la cesión de posición
ta, pues
Si bien este sistema resta mucha efectividad al pacto de retroven contractual por tratarse de un derecho potestativo que no
puede ser transferi-
de hacer valer dicho pacto contra cualqui era que
priva al vendedor del derecho refuta esta opinión
seguridad a los terceros do independientemente de la situación jurídica. BIANCA
tenga el bien por cualquier título, otorga, en cambio, argumentando que quien adquiere el derecho de rescate
subentra en la origi-
naria posición contractual del vendedor,

VI, pág. 238.

EJERCICIO DEL DERECHO DE RETROVENTA
(92) "Código Civil: Exposición de Motivos y Comentarios”, op.cit, Tomo
o que concede el
(*) WAYAR expone sobre el particular lo siguiente:
bien, a causa del informalismo es probable que Conviene estudiar quiénes pueden ejercitar el derech
“Dijimos que la declaración del vendedores no formal; pues ejercit arse tal derecho .
los terceros no tomen conocimiento de su existencia y contraten
con el comprador, Esto da lugar a situacio- pacto de retroventa y contra quiénes puede
:
nes delicadas. Veamos.
nte la existencia del retracto y antes de
Siuntercero adquiere la cosa del comprador, conaciendo registralme
vencido el plazo de caducidad del derecho de rescate, no podrá alegar buena fe y, por csa razón,
no podrá Quiénes pueden ejercitar el derecho.-
contrata después de vencido el plazo de caducidad,
oponerse al rescate del vendedor. Pero si el tercero del
aunque en el registro figure inscrito el pacto de retroventa, será de
de
buena fe, pues obrará en la creencia Según REZZONICOP, se reconoce sin disidencias que el derecho
del vencimiento del plazo el vendedor ha nta, es de carácter
que el derecho de rescate ha caducado. Pero ¿qué ocurre si antes
obstante lo cual el comprador procedió igualmente vendedor a recuperar el bien vendido con pacto de retrove
comunicado al comprador que quiere rescatar la cosa, no persona.
a enajenarha al tercero y Éste la adquiere: ignorando aquella
comunicación? esencialmente patrimonial, no inherente a la
como el derecho del tercero que actuó de buena fe
Adviértase que tanto el derecho de rescate del vendedor protec-
el orden jurídico debe acordar
merecen protección ¿A quien se habrá de preferir? Nos parece que
soluciones: «) antes del vea-
ción, eo primer lugar, al tercero. En consecuencia, proponemos las siguientes
(€pI-——__m—m—
X, Volumen 1, pág. 456,
podrá ignorar
protegido, pues ningún tercero (93) MANRESA y NAVARRO. José María, op.cit, Tomo
cimiento del plazo de caducidad, el vendedor está plenamente L, Marcelo y RI PERT, Jorge,
(94) RIPERT, Georges y BOULANGER, Jean, ap.cit, Tomo VII, pág. 71; PLANIO
la existencia del retracto, la declaración de voluntad de aquél por
la que hace saber al comprador que quiere Bernard, op.cit, pág. 641; LOPEZ de ZAVALIA,
después de vencido el op.cit, Tomo X, pig. 203; GHESTIN, Jacques y DESCHE,
rescatar la cosa, puede ser informal y es indiferente que se la inscriba o no; b) pero Fernando, op.cit, Parñe Especial, Tomo 1, pág- 232,
SALVAT, Raymundo, op.cit., Tomo 1, pág. 380: VA-
la voluntad del vendedor, aunque haya sido CARPINO,
plazo de caducidad, el tercero será el protegido. Por ende, Bogotá. 1974, pág. 122;
si no la sido inscripta en el registro; £) LENCIA ZEA. Arturo, "Derecho Civil”, Tomo IV, Editorial Temis.
emitida ante del vencimiento del plazo. no será oponible al tercero 593; CAPOZZA, Guido, op.cit, pág. 148.
del vendedor, es aconsejable proceder a formu- Brunetto. op.cit, pág, 273; BIANCA, C, Massimo, op.cit. pág.
por razones de seguridad en el tráfico, especialmente a favor RUBINO, Domenico, np.cit, pág. 1041,
pública, que posibilite la inscripción regis- (95)
lar la comunicación de resolver el contrato, mediante escritura REZZONICO. Luis María, ap.cit, Tomo 1, pág. 383.
(96)
tral”,

259
258
 Estudios sobre el contrato de compraventa
Es por ello que el pacto de retroventa puede ser ejercitado por:
1).- Elvendedor,
2).- Sus herederos u otros sucesores;
3).- Los acreedores del vendedor,
4).- Los cesionarios de la posición contractual del vendedor.
Contra quiénes puede ejercitarse el derecho.-
El derecho concedido por el pacto de retroventa puede ejercitarse contra:
1).- El comprador;
2).- Los herederos del comprador;
3).- Los sucesores a título singular del comprador, o sea los terceros adquí-
rentes del bien que él compró bajo el pacto de retroventa.
PLURALIDAD DE VENDEDORES Y DE HEREDEROS.-
El artículo 1589 del Código Civil establece lo siguiente:
Artículo 1589.- Los que han vendido conjuntamente un bien
indiviso con pacto de retroventa, y los herederos del que ha
AED
vendido con el mismo pacto, no pueden usar su derecho sepa-
radamente, sino conjuntamente.
este dispositivo plantea dos
Si bien, como dice ARIAS SCHREIBERÉ”,
situaciones distintas para el ejercicio del derecho de retroventa pactado en un
contrato de compraventa: 1) que varios condóminos hubieran vendido conjun-
tamente un bien indiviso; y 2) que el vendedor deje varios herederos, ambas
situaciones tienen un denominador común, o sea el ejercicio del derecho de
retroventa por los condóminos de un bien.
Según RUIZ SERRAMALERAS, la cuestión surge cuando existe plurali-
dad de retrayentes que puede tener dos manifestaciones: por resultancia ma-
teríal (linca indivisa) o por resultancia personal (herederos del vendedor). Para
ambos casos el artículo 1589 del Código Civil exige que tanto los condóminos
que hubieran vendido conjuntamente el bien y los herederos de quien vendió el
bien deberán usar su derecho de retroventa conjuntamente.
An€An
ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max, op.cit, Tomo ll, pág. 136. 2
(97)
(98) RUIZ SERRAMALERA, Ricardo, op.cit, Tomo U, pág. 159,
260
Pacto de retroventa
RETROVENTA EN LAS CUOTAS DE LA COPROPIEDAD.-
El texto del artículo 1590 dal Código Civil es el siguiente:
Artículo 1590.- Cuando los copropietarios de un bien indiviso
hayan vendido separadamente sus cuotas en la copropiedad
con pacto de retroventa, cada uno de ellos puede ejercitar, con
la misma separación, el derecho de resolver el contrato por su
respectiva participación.
Hemos visto que para que sea de aplicación el artículo 1589 se requiere
que los vendedores hayan vendido conjuntamente un bien indiviso con pacto
de retroventa. El artículo 1590 contempla una situación inversa, o sea que los
copropietarios de un bien indiviso hayan vendido separadamente sus cuotas
en la copropiedad con pacto de retroventa. Como dice la Exposición de Moti-
vos de este artículo!*%, en este caso como el comprador ha adquirido separa-
damente los derechos de condominio sobre el bien, pactándose la retroventa
en cada contrato separado, no existe la indivisibilidad del derecho de retroven-
ta, por lo cual ya no tiene justificación la regla contenida en el artículo anterior.
PACTO DE REVENTA.-
El artículo 1367 del Código Civil argentino, ubicado en el Capítulo referen-
te a las cláusulas especiales que pueden ser agregadas al contrato de com-
praventa, establece lo siguiente:
Art. 1367.- "Pacto de reventa", es la estipulación de poder el
comprador restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo
de él el precio que hubiese pagado, con exceso o disminución.
Se trata, como se ve, de una cláusula que, a semejanza del pacto de
retroventa, permite. dejar sin efecto el contrato de compraventa, sólo que en
este caso la facultad es concedida al comprador y no al vendedor. Es el com-
prador quien tiene derecho a disolver el contrato, devolviendo el bien al vende-
dor, exigiéndole, corno contraprestación, la restitución del precio y accesorios
o descuentos convenidos.
Según el artículo 1391 del mismo Código, las disposiciones establecidas
respecto al vendedor, son en todo aplicables a la retroventa cuando fuere esti-
pulada a favor del comprador. .
Es un pacto muy poco usado, por lo cual sólo es regulado por pocos Códi-
gos Civiles, entre ellos el argentino.
(99) “Código Civil: Exposición de Metivos y Comentarios”, ap.clt, Tomo VI, pág. 238.
Aa A
 Estudios sobre el contrato de compraventa

De acuerdo con BORDA!'%0, existen diferencias entre el pacto de retro-

venta y el pacto de reventa, por lo cual el artículo 1391 de este Último Código
debe aplicarse con surno cuidado. Ante todo, dice, el principio de la resolución
del contrato, esencial para apreciar los cfectos de la retroventa, no juega aquí
el menor papel con relación a terceros. En el pacto de reventa, es el adquirente
libre
de la cosa el que toma la iniciativa; por tanto, él deberá devolver la cosa
de gravámenes, en el estado en que la compró. La declaració n de rescate,
él
hecha por el comprador, no tiene ningún efecto sobre los derechos que
mismo haya transmitido a terceros sobre la cosa. Si el comprador quiere exigir
del vendedor la devolución del precio, tendrá que acordar con esos terceros la
- extinción de los derechos por ellos adquiridos. No se trata, pues, de la resolu-
ción de estos derechos, sino de un acuerdo entre el comprador y los terceros
que permita al primero devolver la cosa en el estado que la recibió.

Como el pacto de reventa es lícito, puede integrar la compraventa de con-

formidad con el artículo 1582 del Código Civil peruano. El artículo 1592 del Código Civil establece lo siguiente:

Artículo 1592.- El derecho de retracto es el que la ley otorga a

determinadas personas para subrogarse en el lugar del com-
prador y en todas las estipulaciones del contrato de compra-
venta.

El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tribu-

559

tos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pac-

tados.

Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate

público.

La definición contenida en este artículo es bastante completa pues desta-

ca las siguientes características del derecho de retracto:

1).- Es un derecho otorgado por la ley; no puede crearse convencionalmente.

2).- Sólo gozan del derecho determinadas personas, señaladas taxativamen-

te por la ley.

3).- El derecho consiste en la subrogación de estas personas en el lugar del

comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.

4).- Quien ejerce el retracto debe reembolsar al comprador los conceptos indi-
cados en el segundo párrafo del artículo.

(La OÓCEK<A>
(100) BORDA, Guillermo Á.. op.cit, pág. 256.

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