Universidad de San Carlos de Guatemala

Facultad de Ciencias Económicas

Escuela de Estudios de Postgrado
Maestría de Administración Financiera
Curso: Marco Legal Tributario, Derecho Financiero Tributario, Sección E
Docente: Licda. M.A. Eckaterinne Morales Ortíz

Tema: Análisis de la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles –IUSI-

Decreto: 15-98

Integrantes Grupo No. 2

Nombre Carnet
Elvis Abimael López Cifuentes 201215442
Marvin David Aguilar Corleto 201215224
Gary Alberto Saquic García - Coordinador - 201215164
Walter Otoniel García Barrios 201316389
Gerson Esteban Arévalo Arauz 201316836
Eber Fernando Sicajá Morales 201317241

Guatemala, 03 de septiembre de 2022

 Índice
Introducción ......................................................................................................................................3
Análisis de la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles ...........................................................4
Sujeto Pasivo ...............................................................................................................................4
Sujeto Activo ................................................................................................................................5
Base Imponible ............................................................................................................................5
Tasa Impositiva ............................................................................................................................6
Hecho generador del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) ............................................8
Temporalidad ...............................................................................................................................9
Conclusiones..................................................................................................................................11
Recomendaciones.........................................................................................................................11
Bibliografía......................................................................................................................................13
 Introducción
El decreto Ley 15-98, según sus considerandos fue creado para darle vigencia
nuevamente al decreto Ley 62-87, dado que el que se modificó o creo de nuevo en
el año de 1,997, según decreto No. 122-97, genero un alto nivel de descontento a
la población, quienes se pronunciaron con la solicitud de que este último decreto
fuera derogado, por lo que las autoridades tomaron acciones en el asunto y lo
derogaron, para crear uno nuevo sobre la base principal del decreto inicial de 1,987
que como se menciono fue el decreto Ley 62-87.

Dicho decreto tiene como principal objetivo, asignar un impuesto único a cada
inmueble registrado en el registro de la propiedad, para con ello contribuir en cierta
medida al desarrollo del municipio, así como con el Estado de Guatemala, quien es
el encargado de proveer de los servicios más básicos que necesita una población
para su buen desarrollo, como lo es la educación, la salud, seguridad y justicia.

Dado lo anterior se hace necesario entender legalmente qué aspectos considera el

decreto ya mencionado y como se determina el impuesto que los propietarios deben
pagar de acuerdo a la propiedad que registren a su nombre, asimismo, cabe resaltar
que muchas organizaciones como, las universidades, iglesias, colegios y escuelas,
así como misiones diplomáticas, entre otros, están exentos de este impuesto por su
naturaleza y objetivo de existencia.

En tal sentido, en el presente trabajo se hace un análisis de dicha Ley respecto de

cuáles son los sujetos pasivos, sujetos activos, así como también la base imponible
sobre la que se guía esta Ley, para analizar también los rangos y tasas a las que
deben atender las entidades encargadas del cobro de este impuesto, así como cuál
es el hecho generador y por último, la temporalidad de las fechas y tiempos en que
se deben hacer efectivos los pagos, para finalizar el documento con las respectivas
conclusiones y recomendaciones.
Análisis de la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles
Para el desarrollo del análisis de la Ley, se tomaran de base los siguientes aspectos,
sujetos activo y sujeto pasivo, así también se analizaran, la base imponible y las
tasas a aplicar a cada rango de valor de los inmuebles, el hecho generador del
impuesto y por último la temporalidad del mismo.

Sujeto Pasivo
Previo a adentrar en el análisis de la ley del Impuesto Único sobre Inmuebles (IUSI)
se considera importante mencionar a que se refiere el sujeto pasivo en términos
tributarios: En relación con el pago de impuestos y las obligaciones fiscales, un
sujeto pasivo es la persona física o jurídica sobre la que recae la obligación de pagar
impuestos. Es decir, el sujeto pasivo es la persona que genera el hecho económico
para que surja la obligación del impuesto.

Así, en el ámbito tributario es importante diferenciar las figuras del sujeto pasivo y
la del contribuyente. Aunque en algunas ocasiones estas figuras coincidan en la
misma persona, en otras circunstancias serán personas distintas en función de si
se trata de un impuesto directo o indirecto.

En materia tal y como lo indica la ley del Impuesto Único sobre Inmuebles en su
artículo 8, los sujetos pasivos serán los propietarios de bienes inmuebles y los
usufructuarios de bienes del Estado por su parte la ley en mención también detalla
en su artículo 9 los sujetos pasivos solidarios para entender mejor este término se
menciona que éste es un obligado, puesto que adquiere en forma indirecta el deber
de atender el pago de la deuda tributaria, así mismo el responsable es aquel sujeto
que no obstante no ser titular del crédito fiscal, por mandato de la ley debe asumir
una posición deudora junto a otros sujetos.

La ley enmarca a los sujetos pasivos solidarios como responsables del pago del
impuesto a los albaceas, representantes de un mortual, herederos o legatarios de
los bienes inmuebles; 2. Los fiduciarios por los bienes inmuebles administrados en
fideicomiso; 3. Los usufructuarios de bienes inmuebles inscritos como tales en la
matrícula fiscal; y, 4. Las personas individuales o jurídicas por el impuesto y multas
que se adeuden a la fecha de la adquisición de bienes inmuebles a cualquier título.
Sujeto Activo
Todo lo que este afecto a este impuesto en materia de inmuebles será sujeto pasivo
y deberá responsar siempre que se requiera por la obligación legal. En este sentido
cualquier inmueble situado en la república de Guatemala estará ligado al
cumplimiento de esta ley.

Asimismo, de lo recaudado por los entes encargados de velar por el cumplimiento

de las obligaciones, si es 2 por millar todas quedaran con las municipalidades y si
es el 6 y 9 por millas un 25% quedara en el Estado y un 75% quedara en las
municipalidades. Finalmente serán estas entidades las que velen por el
cumplimiento del pago y los encargados del destino de los fondos.

Base Imponible
El articulo 3 el objeto del impuesto, la ley explica que los inmuebles a quienes les
recae el impuesto son los bienes inmuebles rústicos o rurales y urbanos, donde se
le debe integrar el terreno, las estructuras incorporadas, instalaciones adheridas al
inmueble y sus mejoras, y cultivos permanentes que tengas una producción superior
a tres años. Los bienes mencionados son la base imponible a quienes se les aplica
la tasa impositiva del IUSI. Cabe mencionar que existen excepciones de bienes a
quienes no integran la base imponible: 1) la maquinaria y equipo; y 2) propiedades
rusticas o rurales, escuelas, puestos de salud, dispensarios y centros de beneficio
social. Es importante separar los bienes inmuebles rurales de las propiedades
rusticas, ya que ambos bienes son similares y el articulo parece que contradice la
base imponible de estos dos bienes porque dice que es afecto y en las excepciones
menciona el mismo tipo de inmueble. Los bienes inmuebles rústicos o rurales son
bienes que se encuentran en el área rural de los municipios, pero poseen matricula
fiscal y forman parte del catastro; en cambio las propiedades rusticas son terrenos
o suelo rustico ubicados en el área rural aptos para explotación agrícola o ganadera.

El artículo 4, trata de la determinación de la base impositiva, que es el valor de los

distintos inmuebles afectos a pago del IUSI. El artículo aclara que La base del
impuesto estará constituida por los valores de los distintos inmuebles que
pertenezcan a un mismo contribuyente en calidad de sujeto pasivo del impuesto. La
base del impuesto es el valor de los inmuebles que determinan los propietarios por
autoevalúo, por avalúo de un experto y precio de venta en caso de ser condominio
o propiedad horizontal determinado por el Registro de la Propiedad. Para el efecto
de la base del impuesto se consideran los siguientes inmuebles: el valor de terreno;
estructuras, construcciones, instalaciones adheridas de forma permanente y
mejoras de los terrenos; valor de cultivos permanentes; incremento o decremento
determinado por factores hidrológicos, topográficos, geográficos y ambientales; y
construcciones y paisajismo urbano.

La actualización del valor fiscal del inmueble se determinar por medio de un

autoevalúo presentado por los contribuyentes. Las condiciones para presentar los
auto-avalúos, los contribuyentes lo deben presentar a la dirección de catastro de la
municipalidad y podrán hacer las inspecciones de campo correspondientes para
que el valor sea estimado conforme a las tarifas. Otro método que menciona la ley
es por medio de avalúo directo de cada inmueble, que practique o apruebe la
Dirección o en su caso la municipalidad cuando ya esté administrando el impuesto,
conforme el manual de avalúos elaborado por el Ministerio de Finanzas Públicas y
mediante los procedimientos previamente aprobados por el Concejo Municipal.
También se puede determinar el valor fiscal por medio de avalúo técnico practicado
por un evaluador técnico que esté autorizado. Cuando se transfiere o se enajena
título de bienes inmuebles, la base del impuesto será el consignado en el aviso
notarial de las escrituras.

Tasa Impositiva
El artículo 11 establece los rangos de las escalas que se tomaran para determinar
con base en estas, las tasas que aplicaran para el efecto del pago del Impuesto
Único Sobre Inmuebles, IUSI.

Sin embargo antes de entrar en materia para el análisis del presente artículo se
debe entender que es una tasa aplicable a un valor. (Inmuebles, 1998)

Tasa: La tasa es un tributo que debe pagar un consumidor o usuario por el uso
privado de un bien o servicio de dominio público.
Atendiendo a esta definición, se puede entender que los propietarios de bienes
inmuebles, están obligados a pagar una tasa respecto del valor del bien o bienes
inmuebles que estos posean y como ya se mencionó, este impuesto tiene como
objetivo según se establece en el decreto 15-98 al cual pertenece este artículo en
su artículo 1, que corresponde a las municipalidades del país, para el desarrollo
local, y al Estado, para el desarrollo municipal.

A continuación se presenta la tabla que detalla las escalas y las tasas aplicables a
cada una:

Cuadro No. 2

Valor Inscrito Impuesto

Hasta Q. 2,000.00 Exento
De Q. 2,000.01 a Q. 20,000.00 2 por millar
De Q. 20,000.01 a Q. 70,000.00 6 por millar
De Q. 70,000.01 En adelante 9 por millar
Fuente: Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles Decreto No. 15-98

Como puede observarse en el cuadro No. 2, la tasa imponible a aplicar no es una

única tasa aplicable a todos los valores de los inmuebles, sino, que varía de acuerdo
al valor que este tenga registrado en el Registro de la Propiedad, por lo que se
puede entender como una buena medida para que los inmuebles de mayor valor
paguen más impuestos respecto de los que tienen un menor valor.

No obstante lo anterior, es necesario mencionar que muchas viviendas registras

desde hace mucho tiempo, mantienen el valor al que se adquirieron originalmente,
lo que hace que aunque en la actualidad tengan un valor mucho más alto, la tasa
impositiva que se les aplica es baja en comparación a inmuebles registrados y
actualizados que tengan un valor más alto y que en la realidad física y de ubicación
tengan un valor menor al que cuentan las registradas desde hace mucho tiempo.

Por otro lado el artículo 12 del Decreto, establece las exenciones que se pueden
aplicar a ciertos inmuebles que de acuerdo al uso que se les da, tienen ese
beneficio.
En tal sentido los inmuebles que la Ley exonera son los que a continuación se
detallan:

Todas las entidades del Estado, centralizadas y descentralizadas y autónomas, así

también las misiones diplomáticas y consulares, con las que Guatemala mantenga
relaciones, los organismos internacionales de los que Guatemala, forme parte,
todas las universidades legalmente autorizadas, las entidades religiosas
debidamente autorizadas siempre y cuando los inmuebles se destinen al culto que
profesan, los centros educativos destinados a la enseñanza, los colegios
profesionales, la Confederación Deportiva Autónoma de Guatemala y el Comité
Olímpico Guatemalteco y los inmuebles de las cooperativas legalmente constituidas
en el país.

Este artículo No. 12, se puede entender que fue creado para contribuir al desarrollo
del país, desde todos los ámbitos que permiten ese desarrollo, lo que se hace
necesario para que tengan esa ventajas y beneficios que les permita seguir
funcionando con total libertad y en la búsqueda del bien para el país, dadas las
condiciones en las que se encuentran.

Hecho generador del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI)

Al referirse hecho generador generalmente se entiende el nacimiento de una
obligación que una persona individual o jurídica puede llegar a contraer por diversas
razones y que debe llevar a cabo la solvencia de la obligación que pueda tener con
otra persona jurídica o individual, así como con el estado, u otras instituciones
públicas. El hecho generador también puede conocerse como hecho imponible que
como ya se mencionó anteriormente se refiere a una obligación contraída.

En el decreto 15-98 Ley del IUSI y en su artículo No. 1 refiere sobre que se hará
pago del impuesto, que en su caso se refiere a todos los bienes inmuebles que se
encuentren en el territorio de Guatemala. Asimismo, el artículo 3 en su objeto
también dispone sobre la clasificación de los bienes inmuebles afectos al pago del
impuesto. Por lo tanto, el hecho generador del impuesto en este caso el IUSI es el
propietario del bien inmueble el cual automáticamente contrae la obligación de
pagar el impuesto según lo establece esta ley considerando las tasas impositivas
en las fechas que se encuentran establecidas para cumplir con su obligación. Por
ello, en los artículos 8 y 9 del decreto 15-98 refiere quienes son los sujetos del
impuesto y por lo tanto son los que originan el hecho generador del IUSI, entre los
sujetos del impuesto, se encuentran mencionados los propietarios o poseedores de
bienes inmuebles y los usufructuarios de bienes del estado. Es decir, aquellos que
tienen derecho del uso del bien sin ser dueños del mismo. Entre otros sujetos se
mencionan los albaceas y a los fiduciarios. Asimismo es importante mencionar que,
en algunos casos se puede considerar que se origina el hecho generador como por
ejemplo los bienes inmuebles que posee la Universidad de San Carlos de
Guatemala, sin embargo, el artículo 12 de esta ley refiere sobre aquellas entidades
que se encuentran exentas de pago de este impuesto y aunque es probable que se
cumpla lo que dice el artículo 8 y 9 de la ley del IUSI, estas entidades no se
encuentran obligadas de realizar el pago de este impuesto.

Temporalidad
En el caso del decreto 15-98 Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles refiere sobre
a la temporalidad primero que la liquidación sucede ante el ente administrador
matriculado fiscalmente para realizar la recepción del impuesto y que es un requisito
indispensable contar con matrícula para que se asienten correctamente
modificaciones y avalúos a los inmuebles.

La Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles estipula que el impuesto se puede
fraccionar hasta en un máximo de 4 cuotas trimestrales iguales y que se tiene hacer
efectiva la liquidación en las cajas receptoras que para el efecto se han autorizado
como las de las Tesorerías Municipales; y para el efecto se estructura el siguiente
cuadro sobre el desglose del pago:
 Cuadro No. 2

Cuota Mes
Primer Cuota En el mes de Abril
Segunda Cuota En el mes de julio
Tercer Cuota En el mes de octubre
Cuarta Cuota En el mes de enero
Fuente: Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles.

A su vez los contribuyentes tienen la opción de anticiparse al pago del impuesto no

excediendo hasta el máximo de 4 trimestres por cualquier modificación al valor del
inmueble registrado en la matricula que surtirá efecto en el trimestre posterior
inmediato de cuando se realizó la liquidación del mismo.

Para todos aquellos contribuyentes que incurran en mora y adeuden por más de 4
trimestres el impuesto y multas se pone a disposición la facilidad de pago de un
máximo de 12 meses y para el efecto tiene que celebrarse un convenio con las
formalidades de monto del impuesto incluyendo la multa respectiva desglosada en
cuotas iguales.
Conclusiones
Se concluye que la ley del IUSI expresa concretamente sus sujetos pasivos para la
aplicación de pago de impuesto.

Se concluye también que la aplicación de las tasas imponibles basada en escalas

de acuerdo al valor de los inmuebles, tiene un muy buen impacto dado que no es
una sola tasa imponible que pueda perjudicar a algunos propietarios y beneficiar a
otros.

Toda persona que tenga un inmueble en cualquier parte del territorio nacional
deberá cumplir con el pago del IUSI, partiendo de esta premisa el sujeto activo serán
las entidades encargadas de velar por el cumplimiento y destino de los fondos
recaudados.

El objeto del impuesto determina que los bienes inmuebles a quienes recae el
impuesto son los bienes rústicos o rurales y urbanos, los terrenos, las estructuras,
construcciones e instalaciones adheridas, cultivos permanentes y la naturaleza
urbana. El valor de estos inmuebles se convierte en la base impositiva en donde los
bienes que pertenezcan a un mismo contribuyente en calidad de sujeto pasivo del
impuesto deberán pagar el impuesto a la municipalidad correspondiente. La ley
menciona que se exceptúa del impuesto las propiedades rústicas o rurales, las
viviendas, escuelas, puestos de salud, dispensarios u otros centros de beneficio
social para los trabajadores de dichas propiedades. El valor de los inmuebles se
determina por medio de autoevalúo, avalúo por evaluador técnico autorizado, avalúo
directo practicado y aprobado por la Dirección de Catastro o municipalidad local por
precio de venta y valores consignados en el aviso notarial a que dé lugar la
enajenación o transferencia por cualquier título de bienes inmuebles.

Recomendaciones
Se recomienda a todos los (sujetos pasivos) propietarios de bienes inmuebles y
denominaciones descritas en la ley se apeguen a sus disposiciones para realizar el
pago de sus impuestos en tiempo y forma.
No obstante la aplicación de diferentes tasas a cada escala del valor registrado del
inmueble, se recomienda que se pueda hacer una revisión y actualización general
que permita registrar los valores actualizados y en consecuencia la aplicación de la
tasa correspondiente al valor real del inmueble en la actualidad.

Se debe analizar de mejor manera la situación en el interior de la republica ya que

muchos sectores omiten este arbitrio. Asimismo, que la fiscalización sea más eficaz
pues los fondos muchas veces ni se usan para lo que deben usarse. Se considera
que todo el ingreso independiente del porcentaje por millar debería ingresar el 100%
a la municipalidad.
 Bibliografía
Ley del Impuesto Unico Sobre Inmuebles, Decerto 15-98, 13 de Marzo de 1998.
(Guatemala)