VALUACION DE

PREDIOS RUSTICOS
PREDIO RÚSTICO:
ES EL QUE ESTA FUERA DE LAS POBLACIONES, ESTA DEDICADO AGRICOLA,
PECUARIO O FORESTAL.
 CLASIFICACIÓN DE TIERRAS
1) RIEGO POR BOMBEO. 12) ALMACENAMIENTO.

2) RIEGO POR GRAVEDAD. 13) EXTRACCION.

3) HUMEDAD RESIDUAL. 14) ASENTAMIENTO HUMANO EJIDAL.

4) HUMEDAD INUNDABLE. 15) ASENTAMIENTO INDUSTRIAL.

5) HUMEDAD ANEGADA.

6) TEMPORAL MECANIZABLE.

7) TEMPORAL LABORABLE.

8) AGOSTADERO FORRAJE.

9) AGOSTADERO ARBUSTIVO.

10) CERRIL

11) FORESTAL.
 1) RIEGO POR BOMBEO
Son aquellos terrenos en los que el abastecimiento de agua se hace por medios
artificiales, ya sea de fuentes permanentes o intermitentes, tales como
depósitos superficiales o profundos, presas o vasos; su aplicación se realiza
utilizando fuerza motriz (bombeo).
 2) RIEGO POR GRAVEDAD

Son aquellos terrenos en los que el abastecimiento de agua se hace por medios
artificiales, ya sea de fuentes permanentes o intermitentes, normalmente
superficiales, tales como depósitos, presas o vasos; su aplicación se realiza
aprovechando la pendiente del terreno (gravedad).
 3) HUMEDAD RESIDUAL

Son aquellos terrenos que, por su ubicación, localización o desbordes con

respecto a cuerpos de agua, presentan una buena capacidad de retención de
humedad y, debido a su topografía, es factible utilizar maquinaria agrícola para
su aprovechamiento agrícola y/o pecuario.
 4) HUMEDAD INUNDABLE
Son aquellos terrenos que, debido a su topografía y tipo de suelo, se saturan de
agua en la época de lluvias y, por su deficiente drenaje, sólo pueden ser
utilizados unos cuantos meses al año; son suelos medianamente productivos.
 5) HUMEDAD ANEGADA
Son aquellos terrenos que, debido a su topografía, tipo de suelo y mal drenaje,
se mantienen saturados de agua casi todo el año; son poco productivos para la
actividad agrícola y/o pecuario.
 6) TEMPORAL MECANIZABLE
Son terrenos cuya fuente de abastecimiento de agua es pluvial y, debido a su
topografía, es factible utilizar maquinaria para su explotación agrícola y/o
pecuaria.
 7) TEMPORAL LABORABLE

Son aquellos terrenos cuya fuente de abastecimiento de agua es pluvial y,

debido a su topografía, no se puede utilizar maquinaria, pero si es posible su
explotación agrícola y/o pecuaria por otros medios.
 8) AGOSTADERO FORRAJE

Son los terrenos de topografía inclinada u ondulada en los que predominan

plantas forrajeras que se producen en forma artificial (inducidos), y que pueden
servir de alimento al ganado.
 9) AGOSTADERO ARBUSTIVO

Terrenos de topografía ondulada o accidentada en los que predomina la

vegetación arbustiva silvestre, que se produce en forma espontánea o natural,
cuyos retoños pueden servir de alimento al ganado.
 10) CERRIL

Terrenos que se encuentran poblados de vegetación silvestre, ya sea arbustiva

o arbórea, cuya reproducción y desarrollo se efectúan de manera natural o con
la intervención del hombre, con pendientes mayores de 30° y no son aptos para
cultivos agrícolas.
 11) FORESTAL

Son terrenos que se encuentran poblados de vegetación silvestre,

predominantemente arbórea, cuya producción y desarrollo se efectúan de
manera natural, o con la intervención del hombre cuando se persiguen fines de
conservación ecológica, fijación del suelo o explotación silvícola.
 12) ALMACENAMIENTO

Terrenos utilizados de acuerdo a su topografía y al tipo de pendiente que

presenta el terreno: bajo. Lomerío suave, accidentado; están ubicados al
margen de fuentes hidrológicas. Como arroyos, ríos, etc., En los cuales se
hacen estudios de infraestructura para almacenamiento de agua (diques,
represas y presas) para consumo humano, irrigación, generación de energía
eléctrica, granjas piscícolas, camaronícolas, etc.
 13) EXTRACCIÓN

Terrenos que presentan depósitos de minerales o substancias que son

susceptibles de explotación o están siendo explotadas; cuya naturaleza sea
distinta de los componentes del suelo o forme un banco de materiales y
agregados, como bancos de arena, salinas, terrenos mineros, etc.
 14) ASENTAMIENTO HUMANO EJIDAL
Son aquellos terrenos que se encuentran ubicados en la zona de urbanización
ejidal, localizados preferentemente en las tierras que nos son de labor.
 15) ASENTAMIENTO INDUSTRIAL
Terrenos que cuentan con infraestructura propia para la actividad industrial, en
sus diferentes ramas, (agrícola, pecuaria, alimenticia, textil, pesquera,
maquiladoras, etc.); Exceptuando la industria de extracción.
 COEFICIENTES DE INCREMENTO Y
DEMERITO PARA TERRENOS DE BIENES
INMUEBLES RÚSTICOS
a) UBICACIÓN.

b) ACCESO.

c) TENENCIA.

d) FUENTE DE ABASTECIMIENTO.

e) HUMEDAD.

f) PEDREGOSIDAD.

g) EROSIÓN.

h) PROFUNDIDAD DEL SUELO.

i) TOPOGRAFIA.
 a) UBICACIÓN

Es la localización del predio, en el cual se toma como referencia la zona urbana

mas próxima, interviene el tipo de vialidad y distancia.

CONDICION. COEFICIENTE
EXCELENTE 1.15
FAVORABLE. 1.00
REGULAR. 0.90
DESFAVORABLE. 0.80
 b) ACCESO:

Es la manera de llegar o entrar al predio, es decir que tan bien se encuentra la penetrabilidad al predio.

CONDICION. COEFICIENTE
BUENO 1.15
REGULAR. 1.00
MALO. 0.85
 c) TENENCIA:

Es bajo que esquema jurídico se encuentra la posesión o propiedad de la tierra.

CONDICION. COEFICIENTE
PRIVADA. 1.00
EJIDAL. 0.75
 d) FUENTE DE
ABASTECIMIENTO:

Se refiere a la hidrología del predio, es decir la manera en la cual se suministra el agua.

CONDICION. COEFICIENTE
RIO PERMANENTE. 1.25
ARROYO PERMANENTE. 1.20
VERTIENTE O POZO. 1.15
JAGÜEY, CANAL O TUBERIA. 1.10
ARROYO TEMPORAL. 1.05
PLUVIAL. 1.00
 e) HUMEDAD:

Se considera a la capacidad de retención de agua que tiene el suelo.

CONDICION. COEFICIENTE
PERMANENTE. 1.15
MEDIANA. 1.00
ESCASA. 0.85
 f) PEDREGOSIDAD:

Se refiera a la dureza que presenta el suelo de acuerdo a la cantidad de rocas o material solido, el cual
puede interferir o no con la labranza.

CONDICION. COEFICIENTE
MINIMA 1.00
MODERADA. 0.90
ALTA 0.75
EXCESIVA. 0.65
 g) EROSION:

Se refiere al desgaste, deterioro o perdida del suelo por la acción del agua o viento.

CONDICION. COEFICIENTE
MINIMA 1.00
MODERADA. 0.90
SEVERA. 0.75
 h) PROFUNIDAD DEL SUELO:

Se refiere al espesor o grueso de la capa arable del suelo.

CONDICION. COEFICIENTE
PROFUNDA MAS DE 40 CMS. 1.15
MEDIANA DE 10 A 40 CMS. 1.00
SUPERFICIAL 0.00 A 10 CMS. 0.85

NOTA: NO APLICA PARA TERRENOS DE CLASIFICACION CERRIL.

 i) TOPOFRAFIA:
Se refiere al conjunto de particularidades que presenta la superficie de un terreno, esto determina de
manera directa los procesos naturales y los usos que el hombre puede hacer en distintas zonas.

CONDICION. COEFICIENTE
SEMIPLANA. 1.00
INCLINADA MEDIANA. 0.95
INCLINADA FUERTE 0.80
ONDULADA MEDIANA. 0.90
ONDULADA FUERTE. 0.85
ACCIDENTADA. 0.75

NOTA: NO APLICA PARA TERRENOS DE CLASIFICACION CERRIL.

 EJEMPLO DE FACTOR PRODUCTO:
01. Clasificacion Del Terreno: EL TERRENO SE CONSIDERA RIEGO POR BOMBEO EN BUENAS CONDICIONES.

02. Ubicación: FAVORABLE. ( 1.00 )

03. Acceso: BUENO ( 1.15 )

04. Tenencia: EJIDAL. ( 0.75 )

05. Fuente de abastecimiento: POZO ( 1.15 )

06. Humedad: MEDIANA. ( 1.00 )

07. Pedregosidad: MINIMA ( 1.00 )

08. Erosion: MINIMA. ( 1.00 )

09. Profundidad del suelo: MEDIANA. ( 1.00 )

10. Topografia: SEMIPLANA. ( 1.00 )

FACTOR RESULTANTE: 0.99

 EJEMPLO DE
VALUACION RUSTICA
 VALUACIÓN RUSTICA CATASTRAL
AVALÚO INDIVIDUAL:

UN AVALÚO INDIVIDUAL REQUIERE DE LAS SIGUIENTES ACTIVIDADES FUNDAMENTALES:

a) DEFINIR EL PROBLEMA VALUATORIO.

b) EFECTUAR UN ESTUDIO PRELIMINAR.
c) RECOPILACIÓN DE DATOS.
d) CLASIFICACIÓN DE LOS DATOS:
e) APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS DE VALUACIÓN ( DE MERCADO, DE CAPITALIZACIÓN, Y FÍSICO O
DIRECTO ) PARA EL CASO DEL ESTADO DE CHIAPAS, SE UTILIZA ÚNICAMENTE EL MÉTODO FÍSICO
O DIRECTO).
f) ESTABLECER LA CORRELACIÓN DE LAS INDICACIONES DE VALOR PARA OBTENER EL VALOR
FINAL.

PARA LA REALIZACION DE AVALUO CATASTRAL SE REQUIERE:

a) COPIA DE LA ESCRITURA DEL INMUEBLE ANTE EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD.

b) COPIA DE LA BOLETA PREDIAL DEL AÑO VIGENTE.

c) COPIA DE CREDENCIAL DE ELECTOR DEL COMPRADOR O COMPRADORES.

d) COPIA DE CREDENCIAL DE ELECTOR DEL VENDEDOR O VENDEDORES.

e) VERIFICACION FISICA AL INMUEBLE MOTIVO DE LA VALUACIÓN.

 VALUACIÓN RÚSTICA CATASTRAL
ESCRITURA DEL INMUEBLE:

CARATULA. MEDIDAS Y COLINDANCIAS.

ESCRITURA DEL INMUEBLE:
SELLO DEL R.P.P.
BOLETA PREDIAL PREDIO RUSTICO:
NUMERO DE RECIBO OFICIAL
DATOS DEL CONTRIBUYENTE.

NOMBRE DEL PREDIO

VALOR FISCAL SUPERFICIE

TIPO DE PREDIO. CLAVE CATASTRAL

ZONA. AREA DEL PREDIO POBLACIÓN

CLASIFICACION DE
LAS TIERRAS.

FECHA DE PAGO
VERIFICACION FISICA DEL INMUEBLE:

VISITA A PREDIOS.

VISITA A CONSTRUCCIONES.
FORMATO DE AVALUO PARA PREDIOS RUSTICOS CON CONSTRUCCIONES

DATOS QUE DEBE CONTENER UN AVALUO CATASTRAL RUSTICO CON CONSTRUCCIONES:

1. GENERALIDADES.

2. DATOS GENERALES DE LA ZONA.

3. DATOS ESPECIFICOS DEL PREDIO.

4. USO DEL SUELO.

5. CARACTERISTICAS AGROLOGICAS.

6. MEJORAS DEL TERRENO.

7. VALOR FISICO O DIRECTO.

8. RESUMEN

9. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.

10. CONCLUSION

11. FOTOGRAFIAS.
 1.- GENERALIDADES:

1 GENERALIDADES

01. Nombre del Predio: EJIDO SUCHIAPA PARCELA N.30 EXP. 02.RUS.08

02. Tipo de predio: RUSTICO. 03. Fecha Del Avaluo: 90/10/2007

04. Clave Catastral: 0800001 176

05. Ubicacion del predio: CAMINO DE TERRACERIA A SAN CRISTOBALITO KM 5, DEL EJIDO SUCHIAPA, EN EL MUNICIPIO DE
SUCHIAPA, CHIAPAS.

06. Nombre Del Propietario: SR. JUAN LEON DE ACERO.

07. Regimen De Propiedad: EJIDAL./CERTIFICADO PARCELARIO.

08. Solicitante Del Avaluo:

CATASTRO URBANO Y RURAL DE GOBIERNO DEL ESTADO DE CHIAPAS.

09. Proposito Del Avaluo: TRASLADO DE DOMINIO.

 2.- DATOS GENERALES DE LA ZONA:

2 DATOS GENERALES DE LA ZONA

01. Clasificación De La Zona:

Agricola: 100% Ganadera: 0% Forestal: 0%

02. Clima: CALIDO SUB'HUMEDO CON LLUVIAS EN VERANO

03. Temperatura Media Anual: 33.00º GRADOS.

04. Precipitacion Media Anual: 900.0 mm.

05. Altitud: 150.00 M.S.N.M.

06. Vegetacion: PAZTIZALES, ARBUSTOS Y ARBOLES.

07. Pastizales: PASTOS NATURALES.

08. Cultivos Anuales Ciclicos: MAIZ.

09.Cultivos Perennes: CITRICOS (LIMON, MANDARINA), MANGO, PLATANO Y CHICOZAPOTE.

 3.- DATOS ESPECIFICOS DEL PREDIO:

3 DATOS ESPECIFICOS DEL PREDIO

01. Configuracion Del Predio: POLIGONO REGULAR CON TOPOGRAFIA PLANA CON CERCO PERIMETRAL, CON ACCESO POR
CAMINO DE TERRAERIA A SAN CRISTOBALITO, CULTIVOS ANUALES Y PERENNES CON FUENTE
DE ABASTECIMIENTO DE AGUA POR MEDIO DE POZO DE 1.50 M DE DIAMETRO Y 10.00 M
PROFUNDIDAD. CON COLINDANCIA A RIO SUCHIAPA POR LA PARTE SUR DEL PREDIO.
02. Descripcion De La Localizacion Del EL PREDIO SE ENCUENTRA LOCALIZADO AL LADO ORIENTE DE LA CABECERA MUNICIPAL DE
Predio: SUCHIAPA CHIAPAS, EN EL CAMINO DE TERRACERIA A SAN CRISTOBALITO 5 KM.

CAMINO A SAN CRISTOBALITO.

03. Croquis De Localizacion Del Predio:
A TUXTLA.
100.00 PREDIO

SUPERFICIE: 06-00-00 HAS. CAMINO A SAN CRISTOBALITO.

SUCHIAPA.
SERAFIN LEON DE ACERO.

A TUXTLA.
PREDIO
PEDRO LEON DE ACERO.

SUCHIAPA.
A VILLAFLORES.
600.00
600.00

A AEROPUERTO

A VILLAFLORES.

A AEROPUERTO
100.00
RIO SUCHIAPA
 3.- DATOS ESPECIFICOS DEL PREDIO:

04.Sup.TOTAL Según Escrituras: 8399-22-77 ha 04.b Sup.TOTAL Según levantamiento: 06-00-00.00 ha

05. Medidas y Colindancias: LA ESCRITURA O CERTIFICADO PARCELARIO Y LAS MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL EJIDO
SUCHIAPA NO FUE PRESENTADO POR PARTE DEL SOLICITANTE, UNICAMENTE LA SUPERFICIE
FUE PROPORCIONADA.

06. Medidas y Colindancias SEGÚN ESCRITURAS:

Norte:
Sur:
Oriente:
Poniente:

Superficie Según Escrituras: 8399-22-77.00 Has.

06. Medidas y Colindancias SEGÚN LEVANTAMIENTO:

Norte: 100.00 M. CON CAMINO DE TERRACERIA A SAN CRISTOBALITO.
Sur: 100.00 M. CON RIO SUCHIAPA.
Oriente: 600.00 M. CON PROPIEDAD DEL SR. PEDRO LEON DE ACERO.
Poniente: 600.00 M. CON PROPIEDAD DEL SR. SERAFIN LEON DE ACERO.

Superficie Según Levantamiento: 06-00-00.00 Has.

 4.- USO DEL SUELO:

4 USO DEL SUELO

01. Uso Actual Del Suelo: RIEGO POR BOMBEO.

02. Uso Potencial Del Suelo: LO MÁS RENTABLE DADAS LAS CARACTERISTICAS DEL TERRENO ES LA AGRICULTURA EN EL
CULTIVO DE ARBOLES FRUTALES . ESTO DEBIDO A QUE CUENTA CON UN POZO DE 1.50 M DE
DIAMETRO Y 10.00 M DE PROFUNDIDAD CON BOMBA.
 5.- CARACTERISTICAS AGROLOGICAS:

5 CARACTERISTICAS AGROLOGICAS

01. Clasificacion Del Terreno: EL TERRENO SE CONSIDERA RIEGO POR BOMBEO EN BUENAS CONDICIONES.

02. Ubicación: FAVORABLE. ( 1.00 )

03. Acceso: REGULAR ( 1.00 )

04. Tenencia: EJIDAL. ( 0.75 )

05. Fuente de abastecimiento: POZO ( 1.15 )

06. Humedad: MEDIANA. ( 1.00 )

07. Pedregosidad: MINIMA ( 1.00 )

08. Erosion: MINIMA. ( 1.00 )

09. Profundidad del suelo: MEDIANA. ( 1.00 )

10. Topografia: SEMIPLANA. ( 1.00 )

FACTOR RESULTANTE: 0.86

 6.- MEJORAS DEL TERRENO:

6 MEJORAS DEL TERRENO

(BIENES DISTINTOS A LA TIERRA)

NO TIENE BIEN DISTINTO A LA TIERRA, CUENTA CON SUMINISTRO DE ENERGIA ELECTRIA.

 7.- VALOR FISICO DIRECTO:

7 VALOR FISICO O DIRECTO

01. Del terreno: RIEGO POR BOMBEO.

Clasif. De Incremento/Deme Valor Neto

Valor $/Ha. Sup. Has. Valor parcial
Tierras rito Reposic.
RB $ 22,300.00 0.86 19,233.750 06-00-00.00 $ 115,402.50
SUMA: $ 115,402.50
Totales: $ 115,402.50 Sub-total: $ 115,402.50

02. Valor De Los Bienes Distintos A La Tierra:

Incremento/ Area o
Concepto Valor parcial
Valor Unit. Nuevo. Demerito Unidad.
MER $ -
 8.- RESUMEN:

8 RESUMEN
Valor TOTAL: $ 115,402.50
Area: (06-00-00 ha)

Valor Fiscal del año Vigente: NO SE PROPORCIONO.

Area: (8399-22-77 ha)
9.-CONSIDERACIONES PREVIAS A LA
CONCLUSION:

9 CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

EL PRESENTE AVALUO ES EL VALOR DE LA PARCELA N.30 DEL TOTAL DEL EJIDO SUCHIAPA.
 10.-CONCLUSION:

10 CONCLUSION

Valor Fisico o Directo TOTAL: $ 115,402.50 CIEN QUINCE MIL CUATROCIENTOS DOS PESOS 50/100 M.N.

FECHA DE ELABORACION DEL AVALUO: 90/10/2007

ATENTAMENTE

ARQ. JOSE ALBERTO GOMEZ CONDE.

 11.-FOTOGRAFIAS:
FOTOGRAFIAS.

CAMINO DE TERRACERIA. ACCESO.

ABASTECIMIENTO DE AGUA. POZO DE 1.50 M, DE DIAM. Y 10.00 M

DE PROFUNDIDAD.

ARBOLES FRUTALES (CITRICO). ARBOLES DE MANGO.

DETERMINAR VALOR DE TERRENO Y
CONSTRUCCION: