Patologias Elementales

Patologías
elementales
PATOLOGIAS ELEMENTALES
A RQ . A NA M ARÍA E LGUERO
nobuko
Diseño de tapa:
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Ana María Elguero
Fotografías:
Jesús José Ferrando
Ana María Elguero
“Casa Fernández” Arquitectura en la Argentina (Eudeba)
Acaro y esporas: revista “Temas & Fotos”
Hecho el depósito que marca la ley 11.723

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abril de 2004
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A mi Andru y a mi X’S,
Sin quienes nada sería posible.
A mi madre,
a mi hermana.
7. Prólogo
9. Introducción al tema de las patologías
39. Generación de patologías por errores humanos
53. Registro de la patología
59. Ejemplo de informe técnico a un particular
63. Ley 257 de Seguridad Edilicia
71. Texto de la Ley 257
77. Ejemplo de Informe Técnico para la Ley 257
87. Generalidades de patologías en viviendas según su tipología
Diagnosis de patologías:
103. Patologías en Solados
113. Patologías en Muros
127. Patologías en Carpinterías
133. Patologías en Cubiertas
149. Patologías en Cielorrasos
153. Patologías en Revoques
161. Patologías en Revestimientos
165. Patologías en Pinturas
169. Patologías en Instalaciones Sanitarias
177. Patologías en Instalación de Gas
179. Patologías en Instalación Eléctrica
181. Patologías en estructuras de Hormigón Armado
195. Bibliografía
E
l presente texto fue elaborado a partir de experiencias personales de obra, peritajes y
también con el valioso aporte de amigos colegas quienes me acercaron sus inquietudes y
resoluciones constructivas que remediaron patologías.
Pero quienes realmente configuraron la esencia de lo escrito fueron los brillantes y laboriosos
autores que conforman la bibliografía consultada.
Se trata, simplemente, de una recopilación elemental y sintética referida al tema, planteada en

un esquema panorámico. Tal vez el profesional experimentado no encuentre nada novedoso en
este “libelo”, porque no se manifestó absolutamente nada que ya no sea conocido en el campo
constructivo. Sin embargo, espero que las reflexiones esbozadas en algunos capítulos sobre el
quehacer edilicio, sirvan como disparadores para que nos replanteemos ciertas actitudes técnicas
que nos acercan peligrosamente a la génesis de patologías.
Finalmente, este libro fue redactado pensando en mis queridos “pichones de Maestro Mayor
de Obras” de mi entrañable Escuela “Libertad”, para quienes está dedicado muy especialmente.
ARQ. ANA MARÍA ELGUERO
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PATOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS MÁS FRECUENTES
INTRODUCCIÓN
P or lo general, cuando se piensa en una construcción complementaria, llámese

cielorraso, revestimiento, etc., generalmente se visualiza un elemento nuevo. Sin
embargo, el rótulo de “construcción nueva” es bastante escaso en el tiempo, comparado con los
años que esa edificación debe perdurar.
A lo largo de su vida útil, lo constructivo va sufriendo deterioros de distinta gravedad, ya sean
por el simple transcurrir del tiempo, como así también por otras causas.
Llamaremos Patología de la Construcción, al compendio de alteraciones más o menos

graves, que se manifiestan en la totalidad o en una o varias partes de un edificio.
Es decir, que se produce un desequilibrio entre la función deficiente que esa construcción está
desempeñando, y la instancia para la cual fue creada.
DEFINICIÓN DE PATOLOGÍA
estudio.
E l término PATOLOGÍA, tiene sus raíces en la ciencia médica. Es una palabra que
etimológicamente proviene del griego: Pathos = enfermedad, y Logos = tratado o
Si seguimos comparando con la Medicina, podemos decir que las patologías tienen diversas
causas: origen genético, funcional o accidental. En una licencia metafórica, podríamos indicar
que lo genético, estaría signado por el diseño de lo constructivo, lo funcional por el uso y
mantenimiento y lo accidental, serían las causas fortuitas que podrían producir alteraciones en el
material, muchas veces surgidas de la falta de desarrollo tecnológico de la época en que se
construyó el edificio.
La prestigiosa Arquitecta Olga E. Knaibl, en sus Apuntes del Curso “Patología de las
construcciones y mantenimiento integral de edificios”, señala que “el proceso patológico es una
secuencia temporal, que tiene un origen, una evolución, y presenta síntomas, lesiones y/ o
fallas”.
Se ha comprobado, que el 75% de los casos de patologías constructivas, son por errores en el
diseño y falta de control en la obra, es decir, que la mayoría de las patologías podrían ser
evitadas si se desarrollase una acción técnica preventiva.
Un 22% corresponde a la falta de mantenimiento e inadecuado uso, y el restante 3% a
fenómenos accidentales.
Causas de Patologías %
Fallas de diseño y falta de control de obra 75
Falta de mantenimiento 22
Fenómenos accidentales 3
La escala de importancia de las patologías puede ir, desde una alteración estética o una
molestia sensible leve (caldeamiento ocasional de un local), hasta colapso y derrumbe. Pero
cualquiera sea la intensidad del hecho, lo que aparece es la lesión, y por lo tanto corresponde
realizar una tarea exhaustiva de investigación para determinar el origen, y así proceder a la
solución adecuada.
Volviendo a citar a la Arq. Knaibl, las patologías se pueden clasificar en forma global en:
LEVES: El elemento constructivo causa molestias, no cumple su función, o presenta mal
aspecto estético.
GRAVES O RUINOSAS: La construcción queda fuera de servicio y puede causar lesiones por
su grado de peligrosidad.
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Un ejemplo de patología, pero considerando su
génesis en el uso, lo constituyen las tribunas de la
cancha de Boca, reparadas hace algún tiempo.
El diseño y cálculo del Ing. Del Pini, son impecables,
pero lo que no se previó es la explosión demográfica
dentro de los estadios, como tampoco el
comportamiento de esa masa humana.
El incremento poblacional junto con la vibración de los saltos de la hinchada, ocasionaron un

desprendimiento de los recubrimientos de las armaduras. Los hierros en contacto con la
intemperie, no sólo se oxidaron, sino que además se corroyeron por la micción que recibían de
los simpatizantes, con el “hábito” de orinar en su sitio, para “no perder su lugar”.
La agresión química fue de tal magnitud, que algunas secciones de armadura llegaron hasta la
desaparición, comprometiendo seriamente toda la estructura.
Para reflexionar:
Hemos apuntado en las líneas precedentes a las patologías que se generan en las pantallas
arquitectónicas, es decir que afectan a la cáscara edilicia, pero la Organización Mundial de la
Salud, nos advierte acerca de los efectos nocivos que se producen en los ambientes encerrados
por los planos constructivos.
Esta entidad señala que el 30 % de los edificios de oficinas presentan problemas de
habitabilidad, cuyos orígenes pueden ser físicos, químicos y/ o biológicos, debido a:
• La deficiente ventilación mecánica, donde el aire rápidamente se satura con el humo del
cigarrillo y las emanaciones de perfume.
• La numerosa presencia de ácaros en las grandes superficies alfombradas.
• Las radiaciones ultravioleta de tubos de luz fluorescentes.
• Las condiciones inadecuadas de temperatura y humedad.
• La contaminación sonora.
• El hacinamiento y la falta de confort general.
El Dr. Samuel Azar, especialista en alergia del Hospital Cosme Argerich del barrio de
La Boca, señala que estos factores pueden provocar rinitis o asma, causando irritación de
conjuntivas, nariz y laringe, tos, dolor de cabeza, decaimiento y dolores musculares.
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CAUSAS GENERADORAS DE PATOLOGÍAS
T odo el medio físico natural constituiría un agente agresor de las construcciones,

debido al hecho de que los edificios son elementos artificiales que se deben adecuar
a un entorno predeterminado.
El hábitat humano, -entendiéndose como tal no sólo a las viviendas, sino a cualquier
construcción que albergue actividad humana-, está básicamente sometido a parámetros
geográficos esenciales :
Latitud: Que influye en el arco solar

Longitud: Que determina la hora solar
Altitud: Que establece la latitud sobre el nivel del mar.
Según la zona donde se emplace el edificio, tal será la importancia de un agente agresor. Por
ejemplo, las construcciones marítimas tienen serias patologías de corrosión por salitre. Nuestro
litoral tiene una fortísima incidencia solar, generadora de caldeamiento, etc.
En esta ocasión, para acotar el tema, trataremos las patologías más frecuentes en la zona
urbana y suburbana de Buenos Aires.
Recordemos que por lo general, las condiciones de confort higrotérmico son 20° a 22°
Centígrados, y una Humedad Relativa Máxima del 60 a 65%, y si bien estos parámetros ideales
no se pueden lograr totalmente con pantallas arquitectónicas (pisos, paredes, techos), lo que se
pretende es un menor gasto de combustible para facilitar el confort.
Otros factores a tener en cuenta, son obviamente las orientaciones. Si una construcción fue
implantada, sin tener en cuenta los factores de asoleamiento, tendrá en su génesis una fuerte
carga de producción patológica.
Brevemente, haremos una reseña elemental de incidencia de las orientaciones, para el
hemisferio Sur:
El Norte, produce un sol rasante, agradable en invierno, pero algo sofocante en

verano, con lo cual se deberán prever dispositivos de sombras para la estación
estival, a fin de que no se produzca caldeamiento, en especial sobre ventanas.
El Este, con su incidencia solar sólo de mañana, es bastante tolerable en verano y

benéfico en invierno.
El Oeste, es el sol que produce mayor caldeamiento en el verano, no sólo

incidiendo en aberturas, sino también calentando todas las pantallas. En invierno,
genera locales fríos, por la incidencia distante del sol en pocas horas.
El Sur, sin presencia del sol, siempre es sospechoso

de agravamiento de humedades.
Además de estos factores básicos generales, debemos tener en cuenta que las construcciones
están afectadas por agresiones externas e internas.
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AGRESIONES EXTERIORES E INTERIORES
S umariamente, podemos decir que las agresiones directas, exteriores e interiores se

pueden clasificar de la siguiente manera:
*La humedad
*El calor
*Acciones químicas
*Corrosión
*Ataques de origen orgánico
*Ruidos
LA HUMEDAD
L a humedad puede tener su origen en fenómenos atmosféricos, o bien en condiciones

propias del edificio, ya sean constructivas, de uso o de falta de mantenimiento.
El fenómeno de ingreso de agua, en cualquiera de sus estados, no sólo es nocivo para las
personas, especialmente cuando se generan colonias de micro-organismos, sino que también
afecta a los materiales.
Para comprender los distintos orígenes de la humedad, debemos tener en cuenta los factores
intrínsecos que facilitan el ingreso del agua:
PERMEABILIDAD: “Un material será más permeable que otro, a igualdad de tiempo, presión
y superficie, si se deja atravesar por un fluido en mayor medida que el anterior”
Por lo tanto, diremos que permeabilidad es la propiedad que tienen los materiales de dejarse
atravesar por los fluidos.
HIGROSCOPICIDAD: “Propiedad de algunos cuerpos de absorber humedad.”
POROSIDAD: Cuando un cuerpo no tiene igual cantidad de materia que su volumen, sino que
es menor, está conformado por espacios vacíos, y por lo tanto diremos que es poroso. Si los
poros comunican con el exterior, la humedad tendrá acceso y podrá producir una patología.
ABSORCIÓN: Es la capacidad que tienen algunos materiales de retener líquido.
PRESIÓN: Es la fuerza con que un líquido quiere atravesar un cuerpo. La presión puede ser
simplemente la acción de la Ley de Gravedad, o incrementarse por otros efectos, como la
velocidad de caída (lluvia), o impulsión (viento).
TEMPERATURA: El aumento de temperatura de un fluido aumenta su movimiento molecular

y por consiguiente posibilita su pasaje , aumentando su permeabilidad. Es decir, entre dos muros
con aislamiento hidrófugo deficiente, el que esté expuesto a una orientación soleada, tendrá un
mayor ingreso de vapor de agua. Sin embargo, en los muros orientados al sur con patología de
humedad, el líquido, en un volumen menor, permanecerá en la superficie mayor cantidad de
tiempo.
CAPILARIDAD: Es el fenómeno de absorción de líquido, por capilares (símil cabello) debido a

la acción de la tensión superficial.
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TENSIÓN SUPERFICIAL: Es la fuerza de atracción que ejercen entre sí las moléculas de un
líquido, en su superficie. También podemos decir que “...es una película superficial
excepcionalmente resistente, que se forma a causa de la atracción fuerte y mutua de sus
moléculas en las capas superficiales”.
“La tensión superficial es tan grande que puede mantener objetos que, al parecer no deben flotar.
Cuando el agua es más pura, mayor es la tensión superficial, y disminuye la resistencia cuando se contamina
con gases y materia soluble. En agua pura la resistencia al impacto plano puede llegar a 900 kg/ 2,5 cm2 y si
teóricamente lográsemos agua súper pura se necesitaría una fuerza de 65 toneladas.
Si existiese en la tierra un lago con esa fuerza, se podría andar e incluso patinar por su superficie, igual que
por el hielo.”
Revista Ceprara Club
Este fenómeno también se puede dar entre el líquido y otro material. En este caso, el ángulo
de mojado será de atracción, y se toma como positivo.
Consideremos una gota en un gotero. Antes de caer, por aumento de peso del líquido, la gota
desarrolla en su superficie una “membrana elástica”, que permite la cohesión de sus moléculas,
por eso se genera la gota.
Además, el líquido se “aferra” al gotero, desarrollando una fuerza de atracción que impide su
caída, con un ángulo de mojado positivo.
Lo anteriormente mencionado podemos visualizarlo más claramente en un vaso lleno de agua,
hasta el tope, donde en el centro del mismo, el nivel del líquido supera el del vaso, debido a la
tensión superficial.
Cuando el agua encuentra un capilar, con ángulo de mojado positivo, penetra por él,
encadenando sus moléculas y “viajando” a través del tubo.
Cuanto más estrecho es el capilar, más lejos llegará el agua, y sólo aparecerá cuando su
volumen sea de tal magnitud que se rompa la tensión superficial.
Es frecuente en las patologías de humedad, encontrar la lesión alejada de la fuente de origen,

debido a que la relación entre la distancia que viaja el líquido y el capilar, es inversamente
proporcional a su diámetro.
Agentes de la humedad:
a)Precipitaciones
Las precipitaciones que pueden afectar a las pantallas arquitectónicas pueden ser de origen
atmosférico, u ocasional.
Dentro del primer grupo, tenemos: Lluvia, granizo, escarcha y nieve. En el segundo grupo,
encontramos el agua de baldeo o desagotes eventuales.
Todas las pantallas deben impedir el pasaje de humedad, oponiéndosele con materiales
compactos.
En general, en los materiales porosos, (como ser morteros, ladrillos), el ingreso del agua se
produce por capilaridad e infiltración, donde en esta última, se mantiene una relación directa
entre cantidad de agua y velocidad del viento.
Como a mayor altura de un edificio, incide más intensamente la carga de viento, la

posibilidad de entrada de agua por infiltración es mayor en los pisos superiores.
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Esquema básico de incidencia del viento sobre una pantalla
Carga de Viento
Nivel Terreno
Detección básica:
Por lo general, las manchas en muros o cielorrasos desaparecen cuando hay tiempo seco,
reapareciendo en cada tormenta, variando su dibujo de acuerdo a la intensidad de la lluvia.
Lineamientos para una solución elemental:

Cada patología debe ser exhaustivamente analizada, y tendrá una solución específica. Sin
embargo, daremos un esquema sencillo de algunas soluciones probables.
En el caso del rápido alejamiento del agua de lluvia sobre los muros, podemos recurrir a las
formas hidrófugas:
Las formas hidrófugas son elementos arquitectónicos que permiten canalizar rápidamente un
volumen de agua, y dentro de este grupo encontramos:
• ALEROS: Parte saliente de una cubierta,

que puede generar un espacio intermedio
o no. Cuando no lo genere tendrá como
mínimo un ancho de 0,50 m, para que su
acción sea efectiva..
• CANALETAS:
Es un canal
pequeño (0,100 m) que encauza un volumen determinado de
agua, generalmente proveniente de faldones. Su empleo evita
cortinas de agua, con lo cual se protegen muros y carpinterías.
También impide la generación de superficies fangosas sobre
terreno natural.
• GÁRGOLAS: Caño o canal por donde se vierte el agua de la cubierta, a libre

escurrimiento, generalmente con una forma escultórica.
• CORNISAS: Pequeño voladizo con o sin molduras,

que protege carpinterías.
• GOTERÓN: Canal hecho en la cara inferior de la

corona de la cornisa. Modernamente, es un dispositivo
premoldeado que forma parte de la cornisa.
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Además de las formas hidrófugas, recordemos que la defensa contra la humedad, se basa en
el empleo de materiales compactos (impermeables) y de materiales hidrófugos.
La compacidad podrá ser de masa (cara y pesada), como puede ser el empleo de metales, o
bien epidérmica, también denominadas membranas.
Los materiales hidrófugos, invierten el ángulo de mojado, reemplazando la fuerza de
atracción de la tensión superficial del agua con los capilares, en una fuerza de repulsión.
b)Agua estancada:
Donde no se encuentre una pendiente favorable a la evacuación de las aguas superficiales, es

decir, en aquellos huecos propicios a la acumulación del líquido, el agua ejercerá presión sobre la
pantalla, y en su trabajo de orodamiento, ingresará porque los materiales se han ido deteriorando,
y permitirán el efecto de la capilaridad. El volumen de agua estancada acelerará el proceso,
debido a la incidencia de la fuerza de la gravedad.
Detección básica:
Esta patología, es frecuente que se encuentre en cubiertas continuas, sectores de ducha, donde
la pendiente esté invertida o sea insuficiente, también donde haya una obstrucción en los
desagües pluviales.
Es de fácil visualización, porque se trata de un espejo de agua, no deseado, que puede generar
manchas en el plano inferior que desaparecen en tiempo seco. En los casos más graves, pueden
haber goteras.
También encontramos frecuentemente, agua estancada en los marcos de las aberturas, cuyo
desagote se encuentra obstruido. Si las carpinterías tienen buen contacto, el agua acumulada se
irá evaporando, pero si no existe un contacto eficiente, se producirá el ingreso del agua por venas
aéreas impulsadas por el viento, es decir, el ingreso será por infiltración.
.
Cuando se produce el fenómeno de agua estancada, si la causa que lo provoca, no es un caño
pluvial obstruido-el cual se procederá a destapar-, lo que puede suceder es que, además de la
rotura del aislamiento hidrófugo que causa la filtración, la pendiente puede estar ejecutada
defectuosamente, deteriorada o inversamente planteada.
La solución será la corrección o reconstrucción de la pendiente, como así también la
reparación del aislamiento hidrófugo, estableciendo su continuidad anteriormente perdida.
Una solución interesante para evitar goteras en una cubierta plana, es la planteada por el
Arq. brasileño Angelo Bucci en una vivienda de Aldeia da Serra (San Pablo), donde se ejecutó
un espejo de agua de 15 cm de profundidad, sobre el techo.
La función de esta “pileta” (incorporada al edificio como detalle paisajístico), según el autor,
es garantizar la ausencia de fisuras por los saltos térmicos que se producen en la zona. Para
ello, a las cuatro horas después de construida la losa, se llena de agua, de manera tal que el
hormigón se cura bajo el agua, evitando contracciones de fragüe.
El líquido se recircula a través de una bomba, ya que debe mantenerse limpio y obviamente,
en forma constante para garantizar permanentemente, las condiciones de impermeabilidad.
Es notable que este tratamiento, en Brasil, date desde los años ´40, y su empleo sea
frecuentemente aplicado en las casas paulistas.
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c)Humedad de cimientos:
Zona
húmeda
Picado del
revoque
deteriorado
Solado
Puede suceder que la capa aisladora de los muros se halle deteriorada, por descensos
diferenciales en el terreno, por envejecimiento de la misma, o por su ausencia (como en el caso
de la fotografía anterior).
En las construcciones antiguas, no era frecuente ejecutar el “cajón hidrófugo”, y por lo tanto
el aislamiento hidráulico se daba por oposición de masa.
Con el transcurso del tiempo, algunas napas freáticas han aumentado su volumen, entrando en
contacto con el cimiento del muro, y por lo tanto la humedad comienza a aflorar. En ciertas
zonas del Gran Buenos Aires, al conectarse las instalaciones de provisión de agua a la red de
agua corriente, se anularon las captaciones por pozos, sistema que mantenía a la napa deprimida,
y por consiguiente, las aguas subterráneas aumentaron su caudal permanente, subiendo su nivel
de pelo de agua.
Otras veces, puede suceder que las capas aisladoras fueron ejecutadas con impericia, o sin
continuidad con todo el conjunto de aislamiento hidrófugo.
Detección básica:
La humedad de cimientos es un ejemplo típico de patología cuya causa es el agua, sobre la
acción capilar de los materiales, ya que la fuente de origen se encuentra bajo el nivel de terreno,
pero la lesión es una mancha longitudinal, más o menos continua a 60 /70 cm del Nivel de Piso
Terminado, que presenta cierta salinidad en relieve, producto del arrastre de las sales minerales
de la tierra.
La resolución de la humedad ascendente de cimientos, tiene dos alternativas elementales:
• Reconstrucción de la capa aisladora

• Introducción de materiales hidrófobos dentro de los capilares.
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Reconstrucción de la capa aisladora:
Se trata del corte de pared en tramos alternados de 1,00m. Este trabajo sólo se podrá aplicar
en muros propios, o en medianeras, con el consentimiento del otro co-propietario. (Recordemos
que las medianeras son un condominio de indivisión forzosa, cuyo mantenimiento y reparación
debe estar a cargo de ambos condóminos. Art. 2722 del Código Civil))
Introducción de materiales hidrófobos:

Estos materiales pueden ser tapaporos, como los silicatos o hidrófugos, como las siliconas y
se pueden aplicar por difusión, transfusión o inyección.(Ver patología de muros)
d)Rotura de caños:
En la imagen podemos apreciar los signos de la

presencia de humedad por rotura de caños, ya que la
misma viene aflorando desde adentro hacia fuera, es
decir, que la causa no es por precipitaciones
pluviales.
También se observan diversos focos de deterioro en

prácticamente los mismos sectores.
Cuando un caño de agua (provisión, pluvial, cloacal, calefacción) se fisura o se “pincha”, el

agua comienza a deslizarse por capilaridad generando manchas y /o goteras.
Las causas por las cuales se producen frecuentemente los deterioros de las instalaciones
pueden ser:
Vetustez: En construcciones añosas es altamente probable que las instalaciones estén fuera de
servicio.
Materiales de mala calidad: Suele suceder, que para “abaratar costos”, se recurre a materiales
insuficientemente ensayados en fábrica, y que no toleran el maltrato de obra. Un ejemplo de esto,
son algunos caños de P.V.C. , con espesores insuficientes.
También se debe tener en cuenta como generador de patologías, el uso de hierro galvanizado
en estado de obsolencia.
Mala ejecución de la instalación: Puede pasar que el material empleado sea noble, (por ejemplo
cobre o latón), pero que las soldaduras estén mal hechas, y no se hayan hecho correctamente las
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pruebas hidráulicas. Un buen material, si bien es un factor importante de eficiencia en la
instalación, no puede garantizar por sí solo que no hayan errores operativos.
Otras veces, puede suceder que se generen en las reparaciones pares galvánicos que
produzcan corrosión.
También puede acontecer, que soldaduras que han resistido las pruebas a sección llena, se
fisuren por movimientos en la construcción (viento, suelo, cambio de estado de cargas), o por
reparaciones aledañas que implicaron golpes.
Detección básica:
Dentro de las instalaciones, algunas son más “sospechosas” que otras, y dentro de una
clasificación taxativa de oportunidad de avería tenemos:
Provisión de agua caliente: La temperatura con que viaja el fluido, genera un mayor
movimiento molecular y potencia la corrosión.
Calefacción: Por los mismos motivos que en el caso precedente, pero además se debe tener en
cuenta, en instalaciones antiguas, el empleo de hierro negro, factor que agrava la situación.
Provisión de agua fría: Es una instalación que generalmente presenta deterioro, debido a su
intensa frecuencia de uso.
Desagües secundarios: Debido a que frecuentemente se ejecutan en plomo, material blando,

susceptible de sufrir “pinchaduras”.
Desagües pluviales: Especialmente si se ejecutan en fibrocemento, pueden sufrir fisuras en los

tramos verticales. También se suele encontrar deterioro en las uniones entre caño y embudo.
Desagües cloacales: Son los menos “sospechosos”, debido a la nobleza de sus materiales,
especialmente el Hierro Fundido, no así el material vítreo o el hormigón comprimido, los cuales
son de naturaleza más frágil, especialmente si su estado es añoso.
Para detectar este tipo de patología, es conveniente recurrir a los Planos de Instalaciones, para
tener un menor margen de error en la ubicación de los caños.
Se debe observar el tipo de mancha, en cuanto a permanencia en el tiempo, para determinar si
la avería proviene de un caño que trabaja a sección llena en forma continua, como en el caso de
provisión de agua fría, caliente y /o calefacción, o si se trata de caños que se llenan
eventualmente, como en el caso de los pluviales.
Una forma sencilla de ubicar el origen de la pérdida, es dejando parte de la instalación en
servicio y parte fuera de él, para poder descubrir la fuente causante de humedad.

Reparación del tramo averiado, y en el caso de una construcción vetusta, el recambio total de
la instalación.
d) Condensación:
La condensación es el paso del vapor al estado líquido y puede ser :

1. superficial o
2. intersticial.
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Condensación Superficial:
Todos los volúmenes de aire tienen cierta cantidad de vapor de agua.

Si una masa de aire, a determinada temperatura, sufre un descenso de la misma, el vapor se
hace visible, ya que a menor temperatura, el aire tiene menor capacidad de albergar agua en
estado gaseoso.
El vapor de agua se deposita en las superficies de menor temperatura (menor calor específico
o más frías), como vidrios, espejos, azulejos, paredes o cielorrasos. A veces acontece que la
menor temperatura de las pantallas, tiene su origen en la humedad propia de la obra, cuando ésta
se termina y seguidamente se habita. Hay un cierto remanente de líquido que queda en las
construcciones complementarias, que favorecen el enfriado de las superficies.
Con la condensación del vapor sobre los planos, se produce el fenómeno de chorreado,
cuando éstos son lisos, pero si son rugosos o de textura discontinua (como en el caso de los
morteros de revoques), se generarán colonias de micro organismos (hongos negros).
Detección básica:
Por lo general, este fenómeno se evidencia a simple vista, principalmente en el fenómeno del
chorreado.
La presencia de hongos se torna constante, especialmente en encuentros de cielorraso y pared,
o en muros con orientación sur, que son los más fríos.
Condensación intersticial:
Es la condensación que se produce dentro de los espesores de las pantallas arquitectónicas, es

decir, en la masa de muros, entrepisos o cubiertas, y se desarrolla de la siguiente manera:
Como mencionamos anteriormente, el volumen de aire con vapor de agua en su interior,
condensará en un plano de menor temperatura, denominado Plano de Rocío.
Cuando el Plano de Rocío se halla en el interior de una pantalla arquitectónica (en los
intersticios), el agua condensará en su masa.
El fenómeno que se provocará es el de humectación, porque la pantalla se “mojará” con el
agua condensada, lo que podrá ocasionar un aumento de su volumen y consiguientes fisuras, si
el material no tiene la libertad suficiente para expandirse.
* * * * * exterior
* * * * 0° C
Plano de condensación
Cubierta
26° C interior
Detección básica:
La condensación superficial es un fenómeno de sencilla detección, porque tiene signos
visibles evidentes (chorreado y hongos). Además la presencia de vapor, ya sea por el uso del
local-cocinas y baños-, hace que se determine casi inmediatamente el origen de la patología.
En el caso de la condensación intersticial, se deberán ir descartando las otras fuentes
causantes de humedad, y luego se deberá chequear el uso del local. Puede suceder que un
ambiente caldeado por la presencia multitudinaria de personas, genere la humectación de
pantallas, que al aumentar las mismas su volumen, se le produzcan fisuras, o aglobamiento de
membranas, debido al vapor de agua que ingresa desde el interior del local.
19
Para el caso de la condensación superficial, lo adecuado es ventilar mejor el local y aumentar

el calor específico de las pantallas, por ejemplo con cámaras de aire (bajado de cielorraso con
paneles de roca de yeso, entre otras acciones posibles).
Cuando se trate de condensación intersticial, habrá que evitar que el vapor llegue al plano de
condensación, es decir, que no alcance la temperatura de Rocío.
El elemento constructivo que se emplea para evitar que el vapor de agua alcance su Punto de
Rocío, es la Barrera de Vapor.
La Barrera de Vapor se puede materializar por ejemplo con membrana de aluminio o pintura
asfáltica, y su función será impedir el pasaje del vapor hasta su Plano de Rocío.
e)Humedad de obra:
La humedad de obra, no constituye una patología en sí, pero muchas veces, debido a la
premura por efectuar el cumplimiento de los plazos de entrega del edificio, se procede a acelerar
las distintas etapas constructivas generando patologías, siendo una de las más frecuente el
aglobamiento de pinturas.
Detección básica:
Se producen “globos” en pinturas, especialmente impermeables, inmediatamente después de
la entrega de obra, debido a que se pintó sobre sustrato húmedo (revoque no fraguado totalmente
en su masa)
Solución elemental:
Repintado, dejando previamente que el sustrato seque adecuadamente, y una vez que se ha
preparado convenientemente la superficie.(Lijado, enduído, etc.)
Puede suceder, que las causas de la humedad, no se den linealmente, y encontremos en la

realidad, una combinación de dos o más de ellas. Por ejemplo humedad de cimientos con rotura
de caños, etc.
20
EL CALOR
E l calor se transmite de tres formas distintas: por conducción, por radiación y por
convección.
CONDUCCIÓN: El calor se transmite de molécula a molécula. Ejemplo: Mezcla de líquidos a

distinta temperatura.
RADIACIÓN: La transmisión se realiza a través del calentamiento de moléculas del aire.
Ejemplo: El calor del sol.
CONVECCIÓN: El calor se transmite por calentamiento de moléculas del aire, que se
desplazan en corrientes convectoras. Ejemplo: Estufas de tiro balanceado.
Patologías que produce el calor:
La incidencia indeseada del calor, produce caldeamiento de ambientes, dilataciones

diferenciales y degradación.
Caldeamiento: Este fenómeno se da cuando, dentro de un local, la temperatura interior es igual

o superior a la exterior. Esta circunstancia genera displacer, “golpe de calor”, algunas veces
inhabitabilidad, y mayor gasto de combustible para mejorar las condiciones internas de
temperatura.
Ejemplos de esta patología podemos encontrarlos en locales mal aislados, situados al oeste, el
“fenómeno del último piso” en edificios de departamentos; techos de chapa sin o con insuficiente
aislamiento térmico, techos de policarbonato (efecto invernadero), grandes superficies vidriadas.
Dilataciones diferenciales: Este fenómeno se detecta cuando un material, expuesto a una fuente
de calor, aumenta sus dimensiones, en un efecto no deseado.
Ejemplos de esto podemos encontrarlos en los muebles de melamina bajo mesada, pegados a
hornos de cocina.
Degradación: Es la circunstancia por la cual un material deja de estar “en servicio”, porque no
se registran sus cualidades primarias.
Los plásticos que no resistentes a los rayos U. V., constituirían un ejemplo de esto.
Además podemos detectar, también en los plásticos, una decoloración (V.G. en pisos
vinílicos), que desmejoran las cualidades estéticas del material.
Las explosiones e incendios, también son agentes propagadores de patologías, pero su estudio
excede el alcance del presente texto
.
Detección básica:
Los efectos de la incidencia indeseada del calor, son sencillos de detectar en forma sensible,
ya que el caldeamiento se registra con efectos de sofocación en las personas.
Las dilataciones implican deformación del material, y la degradación de elementos, a veces
tiene su primera etapa en la rigidización y fragilidad del mismo (plásticos) y en el resecamiento
(maderas).
21
Las ganancias o pérdidas de calor a través de las pantallas arquitectónicas, se pueden

controlar mediante las siguientes prescripciones:
*Adopción de materiales de baja conductibilidad térmica
*Adopción de materiales reflejantes
*Adopción de formas protectoras
Materiales de baja conductibilidad térmica
Estos son porosos, lo cual dificulta el pasaje de calor por conducción.

Los materiales porosos se pueden presentar pulverulentos, es decir disgregados, como en el
caso de las perlas de poliestireno, la perlita, la vermiculita.
También pueden ser volumétricos, como es el caso del poliestireno expandido, la lana de
vidrio, el amianto o la espuma rígida de poliuretano.
Materiales reflejantes
Los colores claros y las terminaciones brillantes son reflejantes, porque repelen la luz y el
calor, y por lo tanto rechazan en gran medida la posibilidad de conducción térmica a través de
sus moléculas. Este fenómeno es totalmente contrario a lo que sucede con los cuerpos negros.
Los materiales reflejantes se pueden usar en superficies expuestas a la incidencia de los rayos
solares y pueden ser pinturas claras o láminas de aluminio. Con la aplicación de éstos, se puede
reducir la incidencia de calor sobre una superficie.
También, en el caso de las cubiertas de tejas, se pueden usar películas de aluminio bajo teja,
que si bien no reciben la acción directa de la luz solar, sí captan el calor que se aloja
internamente, transmitido por radiación. La superficie reflexiva lo devuelve, aunque la cavidad
esté a oscuras, porque se trata de rechazar radiaciones calóricas, no lumínicas.
Formas protectoras
Estas constituyen una parte del diseño arquitectónico, la cual consiste en proyectar voladizos,
aleros, parasoles, tendidos o forestación que proyecten sombra sobre una superficie castigada por
la incidencia de rayos solares perjudiciales.
Voladizos y aleros: Constituyen generalmente la prolongación de una pantalla, que arroja

sombra sobre carpinterías y muros.
Parasoles: Son estructuras discontinuas, colocadas a partir del estudio del arco solar que incide
sobre la superficie a tratar, no obstaculizando la luz.
Tendidos de sombra: Generalmente son protecciones transitorias, como por ejemplo pérgolas o
“trilages” con plantas de hojas caducas, o cortinas de junco.
Forestación: Son pantallas verdes, las que pueden ser árboles, o arbustos como la ligustrina.
22
También se puede recurrir a pantallas con cámara de aire, como por ejemplo los muros de
ladrillo visto, o la colocación de panel de roca de yeso apareado a un muro caldeado.
Otra solución lo constituyen los techos con sombrilla en la cubiertas continuas.
1.-Baldosón
2.-Junta abierta de 1 a 2cm
3.-Pilar de mampostería
4.-Membrana
5.-Carpeta
6.-Contrapiso
7.-Barrera de vapor
8.-Estructura resistente
9.-Cielorraso
23
AGRESIONES QUÍMICAS
L as agresiones químicas se dan por la exposición de los materiales a sustancias

corrosivas. Esta circunstancia puede darse tanto en el exterior como en el interior.
En el exterior, se conoce con el nombre de temperización.
Temperización: Es la exposición de los materiales a la intemperie, por lo cual sufren la acción

de los fenómenos climáticos, la polución ambiental y el transcurso del tiempo.
Los agentes climáticos también le agregan un factor de agresión mecánica, como puede ser el
caso de la erosión, por acción del viento.
Los saltos térmicos, la alternancia de lluvia-sol, etc., irán afectando a todos los materiales,
pero más aún, a los que se encuentren deficientemente protegidos, o tengan menor nobleza.
La contaminación ambiental, conlleva sustancias químicas agresivas. Un ejemplo básico es la
lluvia ácida, la cual transforma en ácido carbónico, el anhídrido carbónico en contacto con el
agua.
El tiempo actuará como agente vehiculizante de la constancia de la agresión.
Un ejemplo de lo antedicho, lo constituyen los revoques símil piedra añosos, donde se

observa el “fenómeno esponja” en la superficie, ya que el resecamiento del mortero, el hollín y
la lluvia ácida favorecen la permeabilidad de la superficie, como así también el deterioro
estético.
Otros ataques, pueden ser fortuitos, por ejemplo el orín de animales domésticos sobre solados,
el ataque al cemento con sangre, la migración de cristales como en el caso del “yeso muerto”,
etc.
Detección básica:
Las lesiones por ataque químico, generalmente se detectan por el cambio de color en la
superficie; la aparición de otras tonalidades, porosidad y ennegrecimiento.

Se procederá a aislar la fuente agresora, se limpiará el material, y se tratará de protegerlo
según corresponda.
Eflorescencia Salitrosa
Una patología química a tener en cuenta es la eflorescencia salitrosa, fenómeno que se

desarrolla cuando hay presencia de sales en materiales o morteros. Como dijimos anteriormente,
puede aparecer en la humedad de cimientos, por las sales arrastradas desde el suelo. Sin
embargo, este fenómeno propiamente dicho tiene características más pronunciadas.
La eflorescencia salitrosa se genera por la presencia de sales solubles (sulfatos de calcio o

magnesio), que pueden provenir de arenas de mar mal lavadas, aguas de pozo con sales en
disolución, tierras salinas usadas en la elaboración de ladrillos o morteros, etc.
Al producirse la humectación, las sales viajan junto con el agua. Al evaporarse el líquido, se
cristalizan, dando lugar a la presencia de “barbas” o “espumas” de sustancia blanquecina.
24
Eflorescencia
Cuando el fenómeno se produce en la superficie, se denomina eflorescencia y no hay

deterioro sustancial, aunque presenta una desmejora en el aspecto estético.
Criptoflorescencia
Cuando se produce en el interior, se denomina criptoflorescencia, y conlleva un grado mayor

de destrucción porque las sales vienen trabajando en forma de cuñas interiores.
Tanto la eflorescencia (superficial), como la criptoflorescencia (interior), vienen

acompañadas de humectación.
Detección básica:
Lo primero que se visualiza es la “espuma”.
También pueden aparecer manchas circulares, con desgranamiento del material (por
criptoflorescencia), y círculos de barba (eflorescencia). Si hay variación en el volumen de agua
de arrastre, o cambios en las condiciones de evaporación, se van conformando anillos
concéntricos.
• No deben usarse materiales que contengan sales.

• Si ya se han usado, impedir la penetración de humedad.
• En general, hay que tratar de eliminar las sales con cepillos secos, para no reactivarlas.
• A veces el tratamiento requiere efectuarse a base de un lavado con ácido clorhídrico al
10%.(Por ejemplo, el tratamiento de muros nuevos de ladrillo a la vista, a los
veintiocho días de haber sido ejecutados)
• También se puede recurrir a la protección con láminas y/ o aplicación de sustancias
químicas.
25
Corrosión
P ara comprender la importancia de este tema, mencionaremos que el P.B.I. de

nuestro país sufre una pérdida del 4% anual por corrosión, debido a la falta de
mantenimiento edilicio.(Fuente: CEPRARA)
Definiremos como corrosión, a la reacción indeseada y destructiva entre un material y su

entorno
En una definición amplia, se denomina como corrosión a cualquier alteración de un

material.
En general, podemos considerar básicamente los siguientes tipos :
Corrosión química: Es la reacción de los metales con gases.
Corrosión electroquímica: Corrosión de metales en un medio electrolítico
Corrosión metálica: Corrosión de metales en contacto con el agua.
Corrosión general: Deterioro o destrucción de materiales por la acción del medio ambiente.
A veces, se suelen confundir los conceptos de corrosión y oxidación como expresiones

sinónimas, pero diremos que una oxidación indeseada constituye un proceso de corrosión.
Por otro lado recordemos que, en general, en los metales no ferrosos, la oxidación puede ser
una condición requerida para su protección (también se la denomina oxidación directa) . Es el
caso del aluminio donde se provoca intencionalmente la anodización, empleando métodos
químicos o electroquímicos.
Otro ejemplo lo constituye el cobre, cuya oxidación le

confiere a la superficie una tonalidad verdosa, apreciada
estéticamente. Un ejemplo de esto lo constituye el
coronamiento del Edificio de la Casa Matriz del Banco de
la Nación ubicado en la esquina de Avda. Rivadavia y
Reconquista (obra del Arq. Alejandro Bustillo), donde se
emplearon láminas de cobre en su terminación superficial.
De acuerdo al tipo de lesión, podemos tener una tipificación de corrosiones de la siguiente

manera:
Corrosión uniforme: Constituye la pérdida de espesor en mm/ año, en una capa uniforme. Puede
ser el caso de algunos aceros y aluminios sin tratar.
Cuando se lo usa como técnica de preservación, no constituye una patología, porque se trata
de una capa uniforme de oxidación que llegado a cierto límite, inhibe al material para que se siga
deteriorando. Es el caso del anodizado de los aluminios.
Solución elemental: Pintado de la superficie o recurrir a la protección catódica.
Corrosión Galvánica o Bimetálica: Es la corrosión electrolítica, la cual consiste en un flujo

eléctrico entre dos metales en contacto, o a través de un electrolito. Un electrolito es una
solución capaz de conducir una corriente eléctrica.
26
Dos metales distintos (ánodo y cátodo), inmersos en un medio electrolítico, producen un
intercambio de iones.(Átomos con carga eléctrica por pérdida o adquisición de electrones)
A veces, no es posible distinguir fácilmente una corrosión química (que es la reacción directa
entre el metal y su entorno, generalmente producida a altas temperaturas), de una electroquímica,
pero diremos que en ésta última, es imprescindible la presencia de humedad o de un electrolito.
Los electrolitos, reiteramos, son compuestos químicos que, fundidos o disueltos en los
correspondientes solventes, son capaces de conducir corriente eléctrica. Los que interesan en la
corrosión están representados, casi exclusivamente, por disoluciones especialmente acuosas.
La corrosión galvánica es un proceso cerrado que se agota cuando se corta el flujo de

electrones o el flujo de iones destruye al ánodo.
electrones
La energía se pierde porque está en
cortocircuito
intercambio
Cátodo de iones Ánodo
Toma los electrones De sacrificio

electrolito
(+) Cationes (-) Aiones
Las causas por las cuales se forman áreas catódicas y anódicas son:
• Impurezas en el metal
• Falta de homogeneidad en su masa
• Imperfecciones en la superficie
• Contacto de metales diferentes
• Presencia de corrientes vagabundas
Un ejemplo de esto serían las cañerías de hierro galvanizado con válvulas de bronce. El hierro,
por ser de menor nobleza, se corroe, en cambio el bronce prevalece. El agua es la que genera la
corrosión.
Como otro ejemplo de corrosión, podemos mencionar la degradación de la cubierta del Teatro
Colón, cuyo material original son chapas de zinc, las cuales fueron reparadas con parches de
chapa galvanizada con fijación de remaches de hierro, lo que originó con el tiempo un deterioro
mayor debido a la generación del par galvánico.
Solución elemental: Reemplazar el metal más débil, por uno más noble, para evitar el par
galvánico. También se los pueden aislar o pasivar con pinturas u otro tipo de inhibidores.
Si no se pueden reemplazar los metales, se podrá sobredimensionar el ánodo de sacrificio
(metal menos noble).
27
La mayor o menor capacidad de los metales de ceder o tomar electrones generando corrosión,
se ha clasificado en una escala, la cual recibe distintos nombres a saber:
• Escala de Electronegatividad,
• Serie Electromotriz Standard o
• Escala de Nernst, en honor al físico-químico Gualterio Nernst (1864-1941), autor de
trabajos sobre electrólisis y galvanización y cuyos estudios de termoquímica le valieron
en 1920 el Premio Nóbel de Química :
Metal Símbolo químico F.E.M. (Volts)

Potasio K -2,92
Calcio Ca -2,87
Manganeso Mn -1,65
Magnesio Mg -1,49/ -2,34
(Usado como ánodo de
sacrificio)
Aluminio Al -1,28/ -1,67
Zinc Zn -0,77
Cromo Cr -0,71
Cadmio Cd -0,40
Hierro Fe -0,44/ -0,34
Cobalto Co -0,28
Níquel Ni -0,25
Estaño St -0,19/ -0,13
Plomo Pb -0,15/ -0,12
HIDRÓGENO H 0
(Electrodo de Platino
recubierto de hidrógeno)
Antimonio Sb +0,10
Bismuto Bi +0,23
Cobre Cu +0,33
Mercurio Hg +0,75/ +0,85
Plata Ag +0,77/ 0,80
Platino Pt +0,86
Oro Au +1,08/ +1,42
La corrosión ataca a los metales en un amplio espectro:
• Perjudica su aspecto generando una apariencia no deseada, destruye el pulido, altera los
colores, genera manchas.
• Afecta la sección del metal, hasta incluso eliminarla, generando orificios.
• Destruye la estanqueidad, por ejemplo en caños y tanques.
• Disminuye la resistencia, V.G. en perfiles y armaduras del hormigón armado.
• Genera sustancias contaminantes en el agua o en los elementos que están en contacto.
El ataque en superficies metálicas puede darse en forma global de dos maneras:

1. Afectando áreas más o menos grandes, pero focalizadas, progresando de manera
pareja y continua con el transcurso del tiempo.
2. Por efecto de poceado o “pitting”, con ataques puntualizados en distintas áreas.
Como se trata de una corrosión en mayor profundidad, es mucho más nociva y
difícil de combatir.
28
En una enumeración con mayor alcance taxativo, tendremos los siguientes tipos de
corrosiones:
Corrosión por rendijas: Es intensa y local, y se presenta en solapas y pequeños agujeros. Muy
común en superficies atacadas por cloruros. (Agua de mar, sal de cocina), como por ejemplo
bachas de acero inoxidable.
Solución elemental: Limpieza y llenado de oquedades para evitar la acumulación de sustancias

agresivas.
Corrosión filiforme: Se genera en metales pintados, (tales como carpinterías). Por debajo del
recubrimiento se dibujan filamentos con apariencia similar a una malla. Este fenómeno se da por
la composición intrínseca del metal y la presencia de agua.
Solución elemental: Evitar la humedad en la zona y recubrirla con una capa impermeable al
oxígeno y al agua.
Corrosión por picaduras: Son puntos aislados, que pueden fracturar la pieza por su acción
molecular interna. Aparece en piezas expuestas a la acción de cloruros (agua de mar, sal de
cocina), bromuros y percloratos usados en la industria de la refrigeración y el aire
acondicionado, o los gases de la industria electrónica, como así también en aquellos lugares
donde se use el molibdeno.
Solución elemental: Proteger la zona afectada con inhibidores. Reemplazar la pieza.
Corrosión intergranular: Se manifiesta por cambios en la composición del grano que compone
al metal, desintegrándose la aleación. Por lo general se genera en aceros mal tratados (por
ejemplo mesadas de mala calidad)
Solución elemental: Limpieza periódica de la superficie para evitar las reacciones químicas
indeseadas. Proteger con un recubrimiento. Aplicación de tratamientos térmicos.
Corrosión por erosión: Se produce cuando hay una aceleración en la velocidad de un fluido,
dentro de las paredes de un metal. Se produce un desgaste (Cavitación), y se debilita el espesor
del metal. Se puede dar en cañerías que se hayan conectado a bombas de impulsión muy
potentes.
Solución elemental: Disminuir el movimiento del fluido. Cambiar el tramo de cañería por otro
de mayor espesor.
Incrustación: Es la deposición de barros, o sarro proveniente de sustancias en suspensión

incorporadas en el agua, generalmente partículas de sales de calcio y/ o magnesio que precipitan
al aumentar la temperatura, como es el caso de tanques intermediarios o termotanques.
Esta acción produce un deterioro de las chapas metálicas, alterando sus propiedades físicas.
Solución elemental: Efectuar una limpieza periódica de los dispositivos empleados en las
instalaciones de provisión de agua caliente o calefacción, para evitar que se produzcan las
deposiciones de partículas que generan las incrustaciones.
29
ATAQUE ORGÁNICO
E l ataque orgánico o biológico sobre la cáscara arquitectónica, lo producen

mayormente insectos y hongos.
En general, estas patologías suelen tener mayor desarrollo en materiales orgánicos, (como la
madera), aunque también se puede observar, por ejemplo, la degradación de morteros por el
ataque de hormigas.
Si efectuamos una mirada panorámica respecto del ataque orgánico biológico, (también
denominado biótico), sobre el hábitat humano, podemos indicar que los agentes agresores
pueden actuar por:
• Ataque: Insectos (Hormiga colorada, Hormiga negra, Hormiga carpintera, Termes,

Polilla, Taladro y Carcoma de la humedad).
Ácaros (de la ropa, de la madera, de la humedad)
• Infestación: Insectos (Hormigas, Carcoma, Taladros, Termes, Gata Peluda, Vinchuca)

Parásitos (Pulgas, Chinches, Hongos)
• Ambiente propicio: Roedores (Ratas, ratones)

Parásitos (Hongos, Algas, Teredo Navalis, Pulgas, chinches)
Ácaros
Insectos (Cucarachas, Vinchuca)
Además, se podrían enlistar sumariamente los elementos constructivos susceptibles de ser

agredidos, de la siguiente manera:
Ataque por insectos Ataque por parásitos Ataque por infestación

Estructuras de madera Pinturas En uniones, oquedades y
juntas
Revestimientos de madera Revoques permeables Pisos de madera,
especialmente enlistonado a
la inglesa
Marcos y puertas de madera Morteros Cielorrasos
Compuestos de celulosa Maderas Revestimientos adheridos al
sustrato
Entelados de pared Mampuestos Revestimientos colocados
con cámara de aire
Textiles: Cortinados y ropa Revestimientos porosos Tabiques premoldeados
huecos
Alfombras Cañerías de provisión Estructuras de madera
Tapizados Depósitos de agua de
consumo
Ruberoid Depósitos de agua de servicio
Aislaciones sintéticas Alfombras
Protecciones eléctricas Textiles
Morteros calcáreos
Hormigones pobres
Terciados
Laminados
Hardboard
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De lo expuesto anteriormente, sólo trataremos los agentes bióticos agresores que incidan
sobre lo constructivo.
Insectos
Hormigas:
• Hormiga ladrona y hormiga de campo: Suelen localizarse en las cercanías de los
cimientos de muros desde los cuales, a través de capilares buscan una vía hacia el
interior, en procura de alimento.
Detección básica: Durante el día, suelen verse algunos ejemplares, generalmente hormigas
pequeñas y coloradas, siendo que se detecta una mayor cantidad en horas tempranas de la
mañana.
• Hormiga carpintera: Son de color negro, con el abdomen más claro y afelpado. No se
alimentan de madera, pero anidan en ella, especialmente si la misma se encuentra en
contacto con la humedad, incrementando el deterioro.
Solución elemental: Localizar el hormiguero y tratarlo con insecticida específico.

Sellar las oquedades que pudieran dar cabida a una nueva colonización.
Tratar periódicamente las áreas afectadas en el exterior, con hormiguicidas.
Polillas y taladros: Estos insectos atacan maderas tanto de árboles en pie como aserradas, ya que
son xilófagos.
El ataque de las polillas se da cuando está en estado de larva, porque la voladora es
inofensiva, sólo que si deposita huevos, completará el ciclo de infestación (huevo, larva,
crisálida, mariposa).
El taladro presenta características de ataque similar al de la polilla, es decir de adentro hacia
afuera, pero se diferencia en que los orificios de lesión son de diámetro mayor.
Existen diversos tipos de taladros, de los cuales los que emigran de la celulosa viva, a la
madera aserrada son:
• El taladro de los muebles o “escarabajo reloj de la muerte”, porque emite un sonido
característico que lo identifica.
• El taladro largo o pardo
• El taladro grande de la casa
Detección básica:
En maderas nuevas que no han sido tratadas correctamente, la infestación se comienza a
visualizar entre el año y los dos años, que es el tiempo en el cual se cumple el ciclo de estos
insectos, aunque su vida, con períodos de hibernación, pueda alcanzar los cinco años, y
prolongarse sin hibernar, cuando se aloja en madera aserrada.
La madera comienza a presentar orificios a intervalos regulares. Cuando estas perforaciones
no superan los 4mm, estamos en presencia de polillas, cuando es mayor, el ataque es por
taladros.
Como a veces el alma de la pieza se encuentra totalmente corroída, se corre el riesgo de que
colapse, y por lo tanto hay que cambiarla, asegurándose que la madera nueva de reposición esté
convenientemente curada por autoclave. También se debe realizar la unión con piezas existentes,
lo más solidariamente posible (por ejemplo con corte a rayo de Júpiter).
En caso de piezas que estando afectadas, aún puedan prestar servicio, curarlas con
pentaclorofenol (PENTA), por aspersión o inyección, según las circunstancias.
31
Termitas: También llamadas en algunos sitios hormigas carpinteras, termes, o comején.
En la actualidad comenzaron a colonizar ciertas zonas de la provincia de Buenos Aires, donde
se procedió a usar madera sin curar, en cubiertas de fuerte pendiente en algunos barrios privados.
Antiguamente, sólo eran una amenaza en el litoral y Formosa. En Europa son un problema
severo, y en Estados Unidos constituyen plaga, encontrándose edificios totalmente derruidos por
la acción de estos insectos, que los vinieron socavando desde el sótano. Este país tiene
legislación respecto de las medidas mínimas de prevención.
Estos insectos proliferan en climas cálidos y húmedos. Pueden hacer su nido dentro de la
madera o en forma de montículo elevado sobre el suelo. Viven en colonias compuestas por
machos, hembras fecundas, obreros y soldados. Son muy voraces, y además de alimentarse con
madera, también suelen ingerir papel, cuero y elementos textiles.
Detección básica:
Perforaciones semejantes al caso anterior.
Similar al caso precedente, también recordando que la protección debe ser periódica, ya que
la acción del pentaclorofenol no supera los diez años.
Las maderas deben estar protegidas con barnices o pinturas, para impedir el acceso de los
insectos.
También, en maderas sumergidas como en el caso de los muelles, podemos encontrar el

ataque del “teredo navalis”(especie de organismo unicelular), cuyo tratamiento es muy
específico.
Vinchuca: Es un insecto alado, de aproximadamente 2cm de largo, que se aloja en los techos de
viviendas rurales precarias. Ataca de noche, transmitiendo enfermedades epidémicas.
Prevención elemental:
Para prevenir la infestación de la vinchuca, hay que proceder a eliminar las posibilidades de
anidación, rellenando oquedades, intersticios y generando superficies suficientemente lisas.
En un interesante Artículo titulado “Mejoras en viviendas rurales”, Pablo Guchea,
(corresponsal de Tucumán de la Revista “Vivienda”), señala algunos requisitos básicos para
evitar la presencia de la vinchuca:
• Mejorar la terminación de los techos con la aplicación de tortas de suelo cemento con
dosificación 9:1 y 11:1, terminándolas de cubrir con lechada cementicia.
• Alisar los cielorrasos
• Emplear muros ladrillos macizos. (No usar bloques o ladrillos huecos, a menos que se
llenen con mezcla rápida de albañilería, para evitar que aniden los insectos)
• Los revoques pueden ser de suelo-cemento o suelo-cal, pero la terminación debe ser lo
más lisa posible.
• Los solados interiores también se podrán ejecutar con suelo-cemento, evitando pisos
interiores de tierra o ladrillos asentados sobre cama de tierra o arena.
• Pintar las superficies a la cal, para tener un tratamiento desinfectante.
• Proceder al mantenimiento periódico de todas las superficies, pero especialmente de los
muros revestidos de barro que estén orientados hacia el sur, ya que la lluvia los degrada
permanentemente, generándoles fisuras que permiten el alojamiento de los insectos. Para
evitar esta situación, recurrir a la impermeabilización mediante lechada cementicia
32
Ácaros: Son
arácnidos traqueales,
parásitos, de pequeño
tamaño (400
micrones de
diámetro), con
mandíbulas en forma
de pinzas y sin ojos.
Constituyen un vector
patógeno que se aloja
preferentemente en
alfombras y textiles.
Su hábitat por lo
general es húmedo y
oscuro.
Se alimentan de
caspa, piel humana
que se desprende y
hongos producidos
por la fibra textil en
contacto con grasitud
orgánica.
• Airear los ambientes, permitiendo que los
elementos textiles puedan recibir la incidencia
directa del sol.
• Empleo de “filtros hepa”
• Empleo de acaricidas en aerosol.
• Efectuar aspiración periódica de alfombras y
textiles.
Es conveniente, para tratar en forma efectiva a las
plagas anteriormente mencionadas, consultar con los
especialistas en el tema, quienes indicarán con certeza el
tratamiento ecológicamente más adecuado.
Parásitos
Hongos:
Una de las especies de hongos más comunes, que se
alojan en el polvo y la tierra, es la Aspergillus niger,
cuya imagen de sus esporas se encuentra a la izquierda.
Para que los hongos puedan desarrollarse, se deben
cumplir ciertas condiciones:
• Suministro de aire
• Provisión de alimentos: Albura de maderas mal
estacionadas y no tratadas, sales, azúcares, grasas
(pueden ser del jabón y/ o del cuerpo humano,
arrastradas por el vapor de la ducha)
• Temperatura adecuada: Entre 10 y 30°C, siendo la más favorable a su desarrollo entre
15 y 25°C.
33
• Humedad suficiente: 20%. Las maderas bien estacionadas y tratadas, tienen una
humedad del 6 a 8%, siendo lo usual hasta 12%. Cuando este tenor es mayor, y se dan las
otras condiciones, se favorece la colonización de hongos.
Detección básica:
Puntos negros, manchas verdes y ocres.
Para evitar la infestación con estos parásitos, sólo basta con eliminar una de las condiciones
que favorecen su crecimiento. Cuando esto no fuera posible, limpiar el área con lavandina (los
tiñe), y luego proceder al rociado periódico con sustancias antihongos. (Soluciones fungicidas y
pintura antimicótica)
En el caso de maderas atacadas por hongos, curarlas con pentaclorofenol. (Antiguamente se
empleaba la carbonización, que libera sustancias fenólicas antisépticas, con buenos resultados.)
Aumentar el calor específico de las superficies, para evitar la condensación superficial.
Algas: Estos vegetales primarios, en su conformación unicelular, proliferan en medios acuosos,

interior de caños plásticos muy finos (por ejemplo en las mini mangueras de los filtros de agua
domiciliarios a base de carbón activado, mini mangueras de salivaderas de dentista), también en
piscinas con mezcla de agua de lluvia; o sitios muy húmedos y oscuros (en interiores de placard,
sobre superficies de cuero).
Detección básica:
Sustancia mucosa de color verde sobre las superficies, o moco blanco filiforme en suspensión
en el interior de tubos.
• Evitar la proliferación de humedad, permitir la acción germicida del sol.

• Uso de alguicidas locales.
• En el caso de las algas en el interior de tubos, renovar periódicamente las mangueras
(según el uso, dos o más veces al año), y mantener en lo posible al fluido en movimiento.
Usar tubos transparentes para tener un mejor registro de la calidad del agua.
34
RUIDOS
U na de las formas más sutiles de contaminación ambiental, es la contaminación

sonora, que incide desfavorablemente sobre la salud humana.
Los perjuicios más notorios son los siguientes:
1. En el plano profesional:
• Fatiga auditiva
• Encubrimiento de sorderas profesionales (a partir de los 90 dB)
• Traumatismos acústicos (a partir de los 140 dB)
• Alteraciones del ritmo cardíaco y la presión arterial
• Menor rendimiento laboral
2. En el plano doméstico:
• Alteración de la calidad del sueño

• Dolor de cabeza
• Pérdida del apetito
• Alteraciones del ritmo cardíaco y la presión arterial
• Sensación de displacer
Estudios europeos sobre el tema, han determinado que el ruido es responsable del 50% de los
errores hallados en tareas que requieren cierto grado de concentración, y del 20% de los
accidentes de trabajo.
Los ecologistas, con muy buen criterio, apuntan a que se deberían eliminar las fuentes
generadoras de ruido, aplicando un abanico de medidas:
• Reducción del parque automotor de los centros urbanos

• Reemplazo de colectivos por tranvías eléctricos
• Eliminación del uso urbano y suburbano de motocicletas con escape libre
• Uso seguro de bicicletas, como transporte urbano
• Concientización acerca de que la música no puede salir del ámbito de la vivienda ni del
automóvil de cada uno
• Es decir se debería, entre otras cosas, educar y legislar para evitar que la lucha contra el
ruido, “no sea más que aplicar una serie de medidas correctivas que respetan el mal,
como la insonorización de las viviendas, cuyo elevado costo las hace inaplicables en la
mayoría de las ocasiones”
Juan Senent (escritor investigador de Ecología)
Como profesionales de la construcción, que debemos velar por la calidad del hábitat humano,
lejos está de nuestras manos la eliminación de los focos emisores de ruido pero, (como diría
Vinicius de Moráes): “Y mientras tanto, mientras se espera..., qué más” podemos hacer que,
justamente, tratar de insonorizar la cáscara arquitectónica.
35
Aislamiento acústico
Para ingresar en el estudio del ruido como agente agresor del espacio arquitectónico,
estableceremos algunos conceptos básicos de acústica:
Sonidos: son vibraciones en tonos armónicos, definidos y ordenados según una frecuencia.
Ruidos: Son vibraciones sin orden y con mucha variación de frecuencia.
Voz humana: Está compuesta de sonidos (vocales) y ruidos (consonantes)
Los sonidos se propagan por el aire y pueden originarse por vibración de moléculas de aire
(sonidos aéreos) o moléculas de materia sólida (sonidos de choque). En ambos casos, se pueden
transmitir por el aire, o por su retransmisión por diafragmas o pantallas, como en el caso de
ventanas y muros.
Es decir, que la problemática del aislamiento acústico, se debe considerar entendiendo que los
ruidos tienen dos formas principales de propagación:
• A través de vía aérea ( parlantes, voces)

• A través de vía estructural (pasos sobre el entrepiso superior, portazos, trepidaciones de
cañerías)
Las fuentes sonoras que generan ruido de impacto, también generan sonidos aéreos.
Para el confort humano, se ha establecido que la intensidad sonora se encuentre en un rango

de hasta 65 decibeles. A partir de los 120dB, comienza el umbral doloroso.
De cualquier forma, lo que se pretende es que las pantallas arquitectónicas protejan a las
personas de los ruidos indeseables, de acuerdo a la actividad que realicen.
Para tener una noción de las distintas intensidades, consideremos la siguiente escala:
Taller de prueba de motor de avión 140dB

Martillo neumático 130dB
Motor de avión a 6 m 125dB
Bocina de auto 120dB
Viaje en tren subterráneo 100dB
Tránsito pesado en la calle 90dB
Autopista 85dB
Paso de un auto 70dB
Conversación normal 60dB
Heladera familiar 30dB
Murmullo a 2m 25dB
Hojas movidas por el viento 10dB
El sonido se propaga según las mismas leyes que rigen la transmisión, reflexión y propagación
de la luz.
La velocidad de propagación del sonido tiene diferentes valores, de acuerdo a la naturaleza
del material:
36
Hierro, aluminio 5000 m/ seg
Vidrio 4000 m/ seg
Albañilería 3500 m/ seg
Agua 1400 m/ seg
Maderas blandas 800 m/ seg
Corcho 100 m/ seg
Aire Seco 300 m/ seg
Goma 5 m/ seg
Un fenómeno muy frecuente dentro de las patologías por ruido, lo constituye la

reverberación, que es la prolongación del sonido, la cual se manifiesta en locales profundos,
poco equipados y con pantallas duras, es decir sin elementos absorbentes.
• Cierre suficiente en aberturas.

• Evitar vibraciones aumentando el espesor del diafragma (mayor espesor del vidrio en el
caso de las ventanas o mayor espesor del muro)
• Emplear materiales absorbentes (vidrios dobles con cámara de aire, burletes)
• Uso de pisos flotantes, para reducir los sonidos de choque
• Bajar la velocidad del agua en los caños
• Reducir el número de codos y aumentar el diámetro en las curvas
• Alejar las cañerías de las pantallas.
• Revestir las cañerías con materiales absorbentes.
Ejemplo lamentable:
La fotografía de la izquierda, nos muestra la
colocación de un tanque hidroneumático sobre una
azotea intransitable, sin la interposición de ningún
dispositivo aislante que evite el puente sonoro entre
el motor y la cubierta, por lo cual los sufridos
habitantes del piso inmediato inferior, están
condenados a escuchar permanentemente los ruidos
producidos por la puesta en servicio del tanque.
Las causas
• Cuando se instaló el tanque, en ningún
momento se consideró la posibilidad de
aislarlo de la estructura.
• Las quejas de los propietarios que
escuchan permanentemente “rugir” a esta
“bestia”, no son atendidas porque:
1. Se supone que la gente se
“acostumbra” con el tiempo a
convivir con el tanque (No se dijo
nada acerca de las visitas)
2. Siempre hay cosas “más
importantes” que subsanar en el
edificio antes que esta “pequeñez”
37
GENERACIÓN DE PATOLOGÍAS POR ERRORES HUMANOS
E s evidente que tanto el medio físico exterior como el ambiente interior de un

hecho arquitectónico (edificio, local), son elementos agresores de las pantallas.
Sin embargo, como se ha dicho, el 75% de las patologías son generadas por factores de diseño, y
cabría agregar también por otros errores humanos.
Parece oportuno que echemos una mirada acerca de ciertas circunstancia generadoras de
patologías, las cuales podrían fácilmente evitarse.
Dentro de este contexto, para una mejor exposición del tema, podemos plantear la siguiente
clasificación:
Generación de patologías según los siguientes errores humanos :
• Carencia de Credenciales: Se contrata apelando a “La

confianza”, no a la idoneidad técnica.
• Falta de respeto a normas: Se trata de normas establecidas,
como por ejemplo, el Código de la Edificación de la Ciudad
de Buenos Aires
• Falta de control de calidad: Falta de seguimiento permanente
en la ejecución de los trabajos y/ o en los materiales
• Falta de mantenimiento: Un arquitecto, catedrático de la
Univ. Nac. de Buenos Aires, cierta vez definió esta
problemática en una metáfora muy acertada:
“Mantenimiento en la Argentina es mala palabra”
Carencia de credenciales
Una de las causas más importantes por las cuales el parque edilicio de la Ciudad de Buenos
Aires, (podríamos incluir también el conurbano bonaerense), se encuentra plagado de patologías
es por la impericia con que se ejecutan los trabajos.
En este drama que se desarrolla con el deterioro de las construcciones, encontramos varios
personajes interactuando en forma conjunta o por separado: el propietario, el administrador, el
“albañil” y el profesional de la construcción.
El Propietario y la confianza:
Es frecuente encontrar en obras nuevas, pero especialmente en refecciones, la elección por

parte del propietario, de “un muchacho que es muy prolijo y te hace cualquier trabajo que
vos le pidas”.
El concepto anterior esconde un metamensaje que se traduce en:
• Pretendido ahorro (Por la influencia del mito: “Si contrato un técnico me sale muy
caro”)
• La soberbia del ignorante (“No necesito un técnico”)
• La Confianza: Es interesante desarrollar esta idea, porque no se basa en la confianza por
la idoneidad técnica, sino que se considera que la persona que efectuará el trabajo “no se
robará la computadora, ni dirá groserías, ni violará a la abuela”.”¡Hasta le puedo dejar
a los chicos!” (Sic de una propietaria). 39
Cuando aparecen las patologías, es muy difícil que el propietario relacione el problema con la
impericia del operario, o su propia ignorancia en el tema, y sólo piensa que “la obra es un gran
dolor de cabeza, porque siempre aparecen problemas nuevos”.
Es decir, se contrata mano de obra sin capacidad profesional, pensando que el sólo trabajo
manual es garantía de éxito. (“Este muchacho ya hizo otros trabajos” y nadie analiza cómo los
hizo.)
El Administrador “plenipotenciario”
Algunos edificios afectados por la Ley de Propiedad Horizontal, están condenados a los
designios constructivos que imponga el Administrador, que resuelve problemas técnicos, según
un criterio muy personal, ya que en ciertos casos son peritos mercantiles, abogados, maestros
pasteleros de confitería, amas de casa, raramente técnicos de la construcción.
De ninguna manera está mal que una persona, cualquiera sea su oficio, administre un edificio;
mejor aún si se capacitó, por ejemplo en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal, con
algún curso acorde al tema. Lo que es inadmisible es que se determinen trabajos sin capacidad
técnica de resolución.
Muchas veces, es el Administrador quien cuenta con el “muchacho de confianza”
anteriormente descrito, que es quien desempeña los múltiples roles de plomero, albañil, pintor,
electricista, cerrajero, diariero. Es frecuente que este personaje multifacético sea el mismo
Encargado del edificio “que no es muy preparado, pero se da maña”.
En este caso, la confianza depositada en el “muchacho mañoso y prolijo” es tanto por parte
del Administrador como de los Propietarios.
El “Albañil”
Si bien es cierto que los verdaderos albañiles, aquellos fogueados en obra, con años de
experiencia adquiridos junto a un profesional de la construcción, son irreemplazables,
desgraciadamente encontramos mano de obra sin calificar que se denomina también albañil, y
cuyo desempeño es pésimo.
Lo que prima en la ejecución de los trabajos es la buena voluntad, pero no la idoneidad
técnica. Mucha gente, necesitada de trabajar, se anima a desempeñar distintos tipos de tareas,
con el simple sostén, (en el mejor de los casos), de haberlas visto realizar por otros, (como los
aprendices de la Edad Media), y con el apoyo del corralón que les ayuda a resolver situaciones
constructivas con determinados productos.
Se suelen contratar los servicios de aquellas personas que “tienen cara de albañil”, y
difícilmente se les solicita que acrediten su experiencia en el rubro.
El Profesional de la Construcción
Desafortunadamente algunos profesionales no se hacen cargo de la obra, es decir que no

controlan convenientemente la ejecución de algunos rubros, ya sea por incapacidad técnica o por
(otra vez) “la Confianza” que depositan en el Capataz. Reitero, un buen oficial o medio oficial es
un sólido soporte técnico, pero obviamente no puede resolver todas las instancias constructivas,
porque ese rol lo debe cumplir el Director de Obra.
La ejecución de obra debe ser la combinación de tareas de un equipo de trabajo entre
diferentes agentes: Director de Obra, Capataz, Operario.
Otros profesionales, no sólo no controlan suficientemente el avance de tareas, sino que
además contratan mano de obra sin capacitación, lo cual es una mezcla explosiva que, a la larga,
detona en patología.
40
En fin, la industria de la construcción muchas veces recae en manos bastardas, que provocan
serios problemas constructivos. Podríamos decir que existe un “ejercicio ilegal de la
arquitectura”, situación que los profesionales de la construcción, debemos tratar de revertir.
De lo expuesto anteriormente, se deduce que la “Falta de Credenciales”, es un factor capital a
la hora de originar patologías. Sería deseable que algunos organismos (Consejos Profesionales,
Municipios) exijan con más severidad la acreditación correspondiente de aquellas personas que
desempeñen actividades ligadas al ámbito edilicio. Habría que devolver la construcción a los
profesionales de la construcción.
El Arq. Rodolfo Livingston, brillante profesional argentino, argumenta que “trabajo en la
construcción hay de sobra. Sólo basta mirar el movimiento de gente que se despliega en los
Hipermercados del rubro los fines de semana”.
Livingston se pregunta:”¿Quién asesora a esa gente?”. Nadie, a lo sumo miraron alguna
revista de decoración, o vieron de cerca un ladrillo. Sería bueno y sano, que estas personas
tuvieran su obra a cargo de un técnico.
Cabe aclarar que, afortunadamente, cada vez se ve con mayor frecuencia a administradores e
incluso operarios, que solicitan los servicios de un profesional de la construcción para resolver
distintos temas del orbe.
Quizás, se esté tomando conciencia de que la tarea de un profesional no encarece la obra, sino
que es el factor irreemplazable que la puede hacer económica, inclusive con una amortización en
años ya que, si se trabajó con idoneidad, los riesgos de malos diseños, carencia de confort, alto
grado de mantenimiento, derroche de combustible y prevención de patologías, se verán
minimizados, lo que redundará en una mayor capitalización del inmueble.
Falta de respeto a normas
Los argentinos tenemos muchísimas buenas costumbres: el mate, el asado, el fútbol, la

amistad. Pero también (me tomo la libertad de generalizar), tenemos costumbres abominables.
Una de ellas es la impunidad. De ahí para abajo, se puede deducir que nos es altamente grato y
sencillo no cumplir con las Normas.
Las normativas, son un conjunto de REGLAS MÍNIMAS que se deben seguir para que
determinado proceso tenga cierto grado de aptitud.
Esto que parece una verdad de Perogrullo, muchas veces se soslaya olímpicamente.
Se entiende que las Normas también contemplan el interés general, es decir que son parte de
los criterios que imperan en una sociedad civilizada. Considerado en un sentido muy amplio, es
lo que pretende establecer, por ejemplo el Código de la Edificación de la Ciudad de Buenos
Aires, el cual fue tomado como base de legislación urbana en distintas ciudades.
Analizando el tema desde un punto de vista más pedestre, tenemos varios ejemplos de falta de
respeto a Normas:
• Pendientes de cubiertas por debajo de la mínima.

• Insuficiente tiempo de fraguado.
• Prolongado tiempo de amasado del hormigón.
• Etc.
Lo que se quiere dejar en claro, es que no se puede construir por debajo de lo que dictan las
Normas porque, subrayo, los criterios normativos son mínimos. Cuando no se cumple con lo
reglado, es altamente probable que estemos generando un “monstruo llamado patología”.
No podemos dejar de mencionar que hoy en día también se maneja el concepto de

“aseguramiento de la calidad”, apoyado en normas tales como las I.S.O. 9000, las cuales
“tienden a asegurar que el proveedor cumpla con las normas de calidad que promete”. Es decir,
se puede observar el interés de cierta gente por trabajar correctamente.
41
Actualmente hay 180.000 empresas constructoras en el mundo, con certificación I.S.O. 9000,
de las cuales 250 son argentinas.
Estas Normas se basan en “el análisis de riesgo y los puntos críticos de control”, en una
secuencia de producción, a saber:
*Identificación de riesgos en la producción y el transporte.

*Identificación de puntos críticos, para acotar riesgos
*Límites críticos
*Monitoreo de control de puntos críticos
*Corrección de puntos críticos
*Verificación de todo el sistema
*Registro escrito de procedimientos y resultados.
Si bien la secuencia de seguimiento anterior, fue pensada para una cadena de montaje, también
se puede aplicar a la industria de la construcción.
Algunas Pymes se muestran interesadas en obtener una certificación de calidad, para tener un
reconocimiento formal, anual, de sus competencias técnicas, otorgado por el “Sistema de
Calificación de Empresas Constructoras”, organismo similar al Qualibat de Francia, o el Bureau
Veritas Qualit de Inglaterra.
NORMAS I.R.A.M.
Algunos productos, poseen certificaciones de Normas I.R.A.M. para ciertas condiciones de
calidad que deben cumplir.
I.R.A.M es una Asociación Civil, no gubernamental, sin fines de lucro, creada en 1935 y cuya
actividad consiste en brindar servicio de normalización, certificación de productos procesos y
sistemas de gestión, capacitación y documentación.
Este organismo es reconocido por ISO (International Organization for Standardization),
COPANT (Comisión Panamericana de Normas Técnicas) Y AMN (Asociación MERCOSUR de
Normalización), entre otras treinta entidades internacionales.
Falta de Control de Calidad
La obra es muy compleja porque, entre otras cosas, es la sumatoria de distintas tareas que se
van concatenando en tiempo y forma para configurar un todo edilicio.
Cada una de esas partes integrantes deben ser controladas para obtener un resultado de
calidad. Por lo general este tema no se tiene en cuenta con merecida consideración a lo largo de
todo el proceso constructivo, generando desajustes entre lo proyectado y lo real.
De modo tal, que para obtener un “producto constructivo eficiente”es sumamente importante
apuntar hacia la CALIDAD TOTAL:
“La calidad total de una obra se habrá conseguido cuando su conjunto y cada una de
las partes que la conforman haya superado o iguale a lo previsto en el proyecto”.
De “Patologías de la construcción”
Oghievski – Elguero (Investigación Arq. Oghievski)
42
La calidad en una obra, se puede obtener por dos métodos:
• Evaluación y corrección
• Prevención
Evaluación y corrección:
Es el viejo concepto de prueba y error, en el cual el trabajo se inspecciona una vez ejecutado,
lo que resulta costoso en la corrección y trae aparejado roces en las relaciones humanas.
Prevención:
Es un enfoque moderno, que parte del concepto de anticipación, lo cual incrementa la
productividad y baja los costos. Para aplicar este método se deben efectuar, previamente análisis
exhaustivos de los puntos críticos, y una documentación sumamente completa (ingeniería de
detalle), para prever anticipadamente situaciones constructivas conflictivas.
Para obtener una obra con calidad, se debe partir de la premisa de que una mayor inversión
inicial, reducirá el costo a través del tiempo, porque mantendrá su calidad, entendiéndose como
tal “a la capacidad integral que tiene un bien para satisfacer un determinado propósito”.
En general las calidades se pueden medir objetiva y subjetivamente. Al primer grupo
pertenecen aspectos mensurables como ser la resistencia, el nivel sonoro. En el segundo grupo
encuadramos la valoración estética.
Análisis Valorativo:
Un planteo moderno a tener en cuenta en obra nueva, es la “Técnica del Análisis

Valorativo”, el cual, si bien apunta a eliminar costos innecesarios, trae como beneficio
secundario una mejora en la calidad de la obra, a través de su aplicación en la etapa de
proyecto, ya que partiendo de un procedimiento sistematizado, se analiza la interacción
conjunta de todos los rubros implementando las siguientes etapas:
• Integración del equipo de trabajo ( Proyectista, comitente, representantes de los rubros

que intervienen).
• Información: El equipo de trabajo recibe toda la información de la obra y procede al
análisis de toda la documentación, aportando sus puntos de vista
• Análisis funcional: Se definen las partes que cada integrante tendrá a su cargo, teniendo
en cuenta los parámetros de bajo costo inicial, bajo costo de mantenimiento y operación,
afectación en plazos, confort, estética, etc.
• “Brain-storming”: Ante los conflictos entre rubros, se desarrolla una “tormenta de
ideas”, para arribar a soluciones satisfactorias. Esta instancia también recibe el nombre de
etapa creativa.
• Informe preliminar: Se elabora un informe dimanado de las conclusiones halladas en las
etapas anteriores, y se da a conocer a todos los miembros del equipo, a fin de dar su
conformidad, o bien ultimar ajustes.
• Informe final: Será el documento general que incidirá tanto en la ingeniería de detalles
como en la confección de contratos, presupuestos, etc.
El Ing. Rodolfo C. Seminario, estudioso del tema, afirma que la aplicación de este método
permite ahorrar hasta un 10% sobre los costos de construcción. Cabe agregar, que con la
integración de todos los rubros, según plantea el método, se evitarán patologías surgidas de la
resolución de imprevistos.
43
La prestigiosa Revista “Vivienda”, en su número 332, publicó un artículo muy interesante
cuya autora es la Arq. Beatriz C. Amarilla, donde aparece el siguiente gráfico, fruto de la
investigación del Instituto Torroja de Madrid, con el concepto de “Garantía de Calidad”, en
donde se visualiza la interacción de diferentes factores que intervienen en la optimización
constructiva, y en una reducción de fallas tanto de diseño como de ejecución:
En el gráfico precedente advertimos un elemento importante en el mapa de la calidad: la

Seguridad.
Muchas tareas no se realizan de manera adecuada, porque el operario no emplea las

herramientas específicas, no se encuentra seguro (mal armado de andamios, mal estado de los
sistemas de izado de balancines y silletas) o no se halla cómodo (carece de protección visual
durante un lijado de cielorraso, por ejemplo).
Es decir, no se cumple con lo dispuesto por la Ley de seguridad e Higiene.
44
Los planes de seguridad que establece la Ley de Seguridad e Higiene, deben ser cumplidos
por:
• El empleador de la construcción (Contratista o Subcontratista)

• Empleador de las industrias (Actividades subsidiarias de la constructora)
• El trabajador
• Si bien los trabajadores autónomos no tienen obligación de contar con Servicio de
Seguridad e Higiene, deben cumplir con lo que disponga el Contratista Principal,
y lo que lo que la A.R.T. apruebe.
Pablo Raimondi
Según la Resolución 231 de 1996, toda obra debe tener un Legajo Técnico, en el cual debe
constar:
• Memoria descriptiva del Proyecto

• Programa de prevención de accidentes y enfermedades profesionales
• Programa de capacitación al personal en materia de Seguridad e Higiene
• Constancias de las evaluaciones de la A.R.T.
Además, la Resolución 35/98 requiere un Programa de Seguridad Único que abarque los
riesgos de obra y la Coordinación de Seguridad, a cargo del comitente o contratista principal.
Si bien las normativas de Seguridad e Higiene, deben ser aplicadas a toda la obra, es en los
trabajos en altura donde deben tener mayor observancia.
Sólo para atisbar en esta asignatura pendiente, que es el tema de Seguridad e Higiene, diremos
que en el caso del rubro de trabajos en altura, los controles por lo general son deficientes, ya que
se trabaja con equipos tradicionales (silleta de madera), donde los cuatro tiros de cuerda textil no
se han reemplazado ni por sogas de nylon o polipropileno, o bien, por cables de acero.
Frecuentemente, son los sistemas de izado, los que sufren mayores deterioros (en especial los
orgánicos), pero en el caso de los de acero, también deben someterse a una inspección periódica
observando lo siguiente:
• Existencia de alambres cortados.

• Reducciones de diámetro.
• Corrosión.
• Deformaciones.
• Se deben dejar fuera de servicio los cables cuyo desgaste no sea compatible con su
sección operativa.
Todo el tema de la Seguridad en Obra sería objeto de otro texto, pero no se puede dejar de
mencionar, como parte integrante de la calidad total, y de las actividades de control a cargo del
Director de Obra.
45
CONTROLES:
Para obtener un producto constructivo de calidad, se deben ejercer ciertos controles:
• Durante el Proyecto
• Con los materiales
• Durante el proceso de ejecución.
Control de calidad del Proyecto:
Para que el Proyecto se geste correctamente y sea viable, debe tratar de aspirar a ser “la obra
hecha en papel” (Proyecto de Ejecución – S/ Dr. Butlow).
Por eso, debe constar de una documentación lo más completa posible, con la mayor cantidad
de detalles constructivos (con “esos cortes que más nos duelen hacer”).
Además, se debe indagar sobre la viabilidad de la aplicación de ciertos materiales y técnicas
constructivas propuestas, para tratar de resolver la menor cantidad de situaciones imprevistas en
la obra, y fundamentalmente, luego en el uso.
Por ejemplo, un Balance Térmico nos podrá indicar desde el Proyecto, si la cámara de aire
que estamos dejando en ese muro que da al oeste es suficiente. A veces, con la corrección de
1cm, se pueden lograr resultados altamente satisfactorios. Lo mismo sucedería con un cálculo
luminotécnico.
Recordemos que jurídicamente el Proyecto es el conjunto de planos, planillas y memorias

descriptivas que documentan una obra y que está compuesta por:
*Croquis preliminares
*Croquis definitivo
*Anteproyecto &
*Proyecto: Planos en Planta, Corte, Vista, Detalles Constructivos, Planillas de Cálculo,
Pliego de Condiciones y Cómputos y Presupuestos.
Cualquiera sea el elemento que faltare en una obra que así lo requiera, determinará la
calificación de la documentación como incompleta.
Control de calidad de los materiales
Dentro de los materiales, podemos tener, los SIMPLES, que generalmente son a granel,
(cemento, arena) y los ELABORADOS (revestimientos, carpinterías).
Los primeros, son los que mayor atención nos demandarán, especialmente cuando se elijan o
se reciban en obra.
Es importante controlar colores, uniformidad dimensional, cantidades. El cómputo es una
herramienta muy valiosa para establecer un control eficiente al pie de obra.
Algo que es sumamente obvio a controlar, es por ejemplo la calidad de agua de amasado,
para evitar eflorescencias salitrosas, entre otras cosas.
Los materiales ELABORADOS, por lo general ya han sido controlados en fábrica. Los
buenos productos, fueron ensayados en cámaras de envejecimiento por ejemplo y a veces
también cuentan con la Certificación de alguna Norma I.R.A.M. que cumplimentan, lo cual
acredita cierto aspecto de eficacia del producto.
Si se desconocen algunas características acerca del material, es muy conveniente consultar en
la Empresa, donde generalmente se cuenta con personal técnico específico para la atención de
profesionales.
46
Es muy importante controlar los materiales con el Pliego de Condiciones y herramientas de
medición en mano, cuando sea necesario, en el momento de su arribo a la obra.
El Pliego es un instrumento muy valioso, si está redactado convenientemente, ya que no
dejará lugar a errores que puedan diferenciar la obra contratada de la obra ejecutada.
Control de calidad de la ejecución de los trabajos
Éste es uno de los puntos más álgidos, y por lo cual el Director de Obra, no sólo debe estar
capacitado técnicamente, sino que además debe estar en la obra en los momentos más
significativos, controlando el desarrollo de las tareas.
A veces se confunde el “estar en la obra”, con “controlar la obra”.
Entiéndase que el profesional no es una suerte de “exorcista” que con su sola presencia
ahuyentará cualquier futura patología, porque no somos una vacuna, sino que la tarea será
SABER OBSERVAR cómo se realizan los trabajos, para poder evaluar su desarrollo efectuando
las correcciones a tiempo, aplicando un concepto preventivo.
Un recurso inestimable, consiste en enviar muestras al I.N.T.I., a fin de determinar calidades

y características de determinado material .
Esta entidad, cuenta con Centros de Investigación
y Desarrollo, dedicados al ensayo de materiales, y al
aporte de soluciones constructivas relacionadas con
distintos temas, como por ejemplo acústica, ahorro
energético, resistencia, etc
Algunos profesionales y
empresas proveedoras de
Hormigón Elaborado,
tienen el sano hábito de
ensayar probetas, para
determinar la resistencia
efectiva de la estructura.
También se debe aplicar el “Sistema de Análisis de

riesgo y Puntos críticos de control”, el cual
compromete al máximo la dirección de obra, cuya
tarea se completará con la conservación, calibración y
medición de todos los elementos que intervienen,
conformando el Plan de Calidad como compromiso
total de todos los actores de la obra.
FALTA DE MANTENIMIENTO
Suele suceder que una obra parta de un buen proyecto, se ejecute con materiales nobles, y se
aplique una esmerada técnica constructiva, con mano de obra calificada, pero que no se haga
mantenimiento en el transcurso del tiempo.
Éste es un factor importantísimo en la generación de patologías constructivas.
El psiquiatra Dr. Rolando Benenson, alerta sobre el “Síndrome de Aislamiento” en los

habitantes de las grandes ciudades, quienes se aíslan en sus propiedades privadas, y no se
sienten partícipes de los espacios comunes, ya sean de su edificio, como de la ciudad. Por lo
tanto, es muy difícil incorporar la cultura del mantenimiento preventivo, especialmente en las
áreas comunes, porque no son consideradas como lugares propios.
47
Es común encontrar obras nuevas, donde aparecen vicios ocultos de los cuales nadie se hace
cargo, y es el propietario quien termina pagando por los errores de obra. Suele haber una “falta
de mantenimiento del constructor” para con el edificio construido, muchas veces hasta dentro del
plazo de garantía o de recepción provisoria de obra.
Se debería tomar por regla atender todos los reclamos que efectúe el comitente, porque un
cliente disconforme no sólo se va de nuestra cartera de clientes, sino que ahuyenta a los nuevos
comitentes potenciales.
Dicen que un propietario satisfecho, es el mejor agente de promoción de cualquier
profesional. Además, debemos incorporar a nuestro quehacer ciertos conceptos inherentes al
“Marketing” como el de Servicio Post – Venta.
A veces, se suele pensar que la falta de mantenimiento afecta lo constructivo, primero en

un plano estético, y a largo plazo
en una patología de deterioro
continuo.
Cabría reflexionar acerca de la
falta de mantenimiento de las
instalaciones eléctricas o de gas,
cuya omisión podría generar un
horroroso siniestro como son los
incendios.
Para reflexionar:
¿Estaban instalados y
aptos los dispositivos de
prevención contra
incendio?
48
CONSECUENCIAS DE LOS ERRORES HUMANOS
Los errores humanos que generan patologías son del orden de Mala Praxis, (de proyecto,
dirección de obra, ejecución, etc.)
Mala praxis: (Código Civil: Artículos 902 y 1109)
La palabra praxis proviene del griego, y significa práctica.

Su aplicación primigenia fue referida al ámbito médico, pero luego se extendió a todas las
profesiones.
En nuestro ámbito se refiere a la práctica básica o elemental en el campo proyectual-
constructivo.
Por ejemplo un lote, que en un Plano figura con determinada longitud, y que en otros Planos
la sumatoria de las cotas parciales no coincide con ese total, es un caso de mala praxis de
Proyecto.
Un caso de hormigón amasado con agua de mar, corresponde a mala praxis de ejecución y de
dirección de obra.
Otra mala praxis muy frecuente es la de ejecutar la obra con el Plano Municipal solamente, lo
cual deja detalles constructivos sin el análisis de resolución.
Es decir, no se deben perder de vista los lineamientos básicos de la profesión, de los cuales
confeccionar una documentación completa, como ya señalamos, es parte fundamental.
Reglas del Arte:
En general la práctica básica tiene encuadrada las “Reglas del Arte”, que frecuentemente se
mencionan en los Pliegos de Condiciones.
Estas Reglas, que se nombran con un criterio absolutista, no están registradas detalladamente
en ningún texto o manual.
Una velada referencia a dichas Reglas, se encuentra en el artículo 1632 del Código Civil, el
cual indica:
“La mejor Regla del Arte equivale a la costumbre del lugar y significa que el trabajo y
material empleados deben ser de la calidad allí corriente para que la obra se considere
bien ejecutada de manera que resulte apta para su destino”
En sí, este artículo apunta a que lo edificado sea ejecutado con total idoneidad desde lo
proyectual, lo material y lo construido, que resulte apto como hábitat humano, ya sea permanente
o temporal.
Las Reglas apuntan a una tradición artesanal, que cohabita aún en la industria de la
construcción junto con la industrialización y su interpretación más moderna sería:
“la tradición técnica que aspira a la excelencia”
A falta de una normativa conjunta y detallada, lo que se pretende es el trabajo a conciencia,

ya sea por su comprobación de eficiencia a través del tiempo (técnicas antiguas) o por la
investigación permanente (técnicas modernas).
Si bien se señaló que las Reglas del Arte no se hallan conjuntamente escritas, es loable
destacar el material que aporta el “Manual del Ejercicio Profesional del Arquitecto
2003”(C.P.A.U.), donde encontramos un capítulo especial denominado “Primeros pasos en la
profesión”, en el cual se aclaran muchos conceptos básicos.
49
Además, en otros párrafos, se señalan algunas condiciones básicas relacionadas con la praxis:
• Que la obra se construya en concordancia con los planos...

• Concordancia entre los trabajos ejecutados y su documentación contractual
• Enlistado de fallas y/ o defectos en inspecciones de rutina
• Medición de los trabajos antes de su liquidación
• Realización de pruebas y ensayos de obra (Por ejemplo pruebas hidráulicas)
• Verificación en obra de la marca de materiales estipulada por Proyecto
La mala praxis puede tener como consecuencia:
• VICIOS OCULTOS
• VICIOS APARENTES.
• RUINA
Vicios Ocultos
Los vicios ocultos son patologías surgidas por una mala praxis de obra, como por ejemplo una
soldadura mal hecha, que genera pérdida cuando el caño trabaja a sección llena. Durante la
recepción de obra, la patología no se puede advertir, justamente por estar oculta, y sale a la luz
cuando el edificio se pone en funcionamiento.
Se denomina “vicio”, porque emergió del incorrecto empleo de materiales, o de una mala
ejecución de los trabajos. Ambos aspectos dimanados de una deficiente dirección de obra, por
impericia u omisión de control.
Vicios aparentes
Los vicios aparentes son aquellas anomalías que “están a la vista”, pero que no se detectan
fácilmente, visualizándose con el uso. Por ejemplo: Falta de boca de luz en cochera, puerta del
baño golpeando el lavatorio, batido de puertas encimadas (Puerta de la cocina con la puerta de la
heladera), zócalos revirados.
Son inconvenientes que se detectan con la simple observación en el funcionamiento edilicio;
que tienen apariencia, se pueden observar, de ahí su nombre.
Ruina
Se considera ruina, a aquella patología o vicio que afecta la estabilidad, solidez y/ o duración
de una obra.
Las fuentes generadoras de ruina pueden ser algunas de estas causas, separadas o conjuntas:
• un vicio de construcción,
• vicio de suelo,
• mala o equivocada calidad de los materiales,
• error de proyecto, especialmente estructural.

50
La Ley indica que tanto el Proyectista, como el Constructor y especialmente el Director de
Obra, son responsables por la ruina de obra, por espacio de 10 (diez) años luego de recibida la
obra por el Comitente. (Art. 1646 del Código Civil).
Un caso de ruina:
En la fotografía siguiente, tenemos la ruina de una cubierta, debido a que, sobre cabios de
madera, se ejecutó un contrapiso (?), o losa de hormigón sin armadura, a modo de techo.
El sostén inferior del plano, se materializó con placas de hardboard, como encofrado perdido.
Sobre esta pretendida “losa” (así denominada por los propietarios), se colocó primeramente
brea y luego membrana como aislamiento hidrófugo.
El colapso de todo el plano, seguramente se debió a:
• Error de proyecto, ya que es una pésima elección “de estructura” ejecutar un hormigón
sin armadura como cubierta, aunque sea intransitable.
• Mala praxis, porque es un error de concepto técnico garrafal, considerar lo anterior.
• Falta de control: Lo notable es que esta construcción corresponde a una ampliación en una
propiedad horizontal, y tiene su correspondiente plano firmado en la municipalidad, por un
profesional que obviamente jamás pisó la obra.
• Falta de credenciales: La obra se ejecutó con un “albañil de confianza”, quien fue el

verdadero gestor “de la elección estructural”. Se puede inferir que los propietarios
“dibujaron” la ampliación constructiva que querían efectuar, (como diría el Arq. Livingston
con birome en una hojita cuadriculada, y lo llamaron “Proyecto”). Luego consultaron a un
profesional para que gestionara lo pertinente al aspecto legal y finalmente dejaron la obra
en manos del albañil para que resultase más barata.
• Falta de mantenimiento: Se puede observar la falta de impermeabilización de la

superficie, hecho que aceleró el colapso, debido a la humectación de la pantalla.
Desgaste del aislamiento hidrófugo Sector colapsado (agujero)
51
REGISTRO DE LA PATOLOGÍA
E l problema de las patologías edilicias, es sumamente álgido y complejo, debido a

que sus causas suelen ser difíciles de detectar, y a veces las soluciones pueden ser
técnicamente correctas pero impracticables debido a que, entre otras consideraciones, lo
afectado pertenece a un edificio en funcionamiento, o resultan altamente onerosas.
Afortunadamente, son muchas las entidades del ámbito que se preocupan por este tema,
capacitando a profesionales para que podamos enfrentarlo. Algunos de estos organismos son la
Universidad Nacional de Buenos Aires, C.E.P.R.A.RA. (donde cabe mencionar las conferencias
del Dr. Felipe Monk, entre otras destacadas personalidades), el I.N.T.I., etc. Justamente, en una
las Jornadas de Capacitación Técnica, que organiza este instituto, la Ing. Alejandra Oroz, además
de disertar acerca de la humedad en albañilería y revestimientos, mencionó un consejo para tener
en cuenta: El registro documental de la patología.
La ingeniera indicó que para encarar la resolución de una patología edilicia, es
necesario”saber verla”.
Como mencionamos anteriormente, no hay una causa- efecto relacionados en forma directa en
este tema, sino que la lesión constructiva, tiene por detrás un amplio andamiaje de orígenes,
muchas veces difíciles de visualizar, por lo cual es conveniente:
• Encarar el análisis de la patología sin precipitación por la búsqueda de la solución,

con paciencia.
• Observarla “in situ” muy detenidamente
• Efectuar un relevamiento fotográfico, para tener una mejor detección del problema
• Confeccionar un registro de la descripción de la patología en la obra.
Este último punto se puede desarrollar volcando los datos en planillas, por ejemplo, donde se
detalle la naturaleza del fenómeno patológico; cuándo se manifiesta, con qué intensidad y
frecuencia, qué zonas afecta, y todo dato relevante que pueda ayudar al análisis cuando se
evalúen los datos.
Cuando se efectúen relevamientos edilicios generales, sería conveniente realizarlos, por
ejemplo, con un registro de local por local, o de rubro por rubro, con detalles descriptivos de las
patologías que aparecen.
Como dato interesante, referido a la recuperación del Edificio Mihanovich, para su

refuncionalización como hotel de categoría, el Estudio Day-Scagliotti-Uriol Demarchi,
que estuvo a cargo del diagnóstico y tratamiento de las fachadas, elaboró una grilla
tridimensional de las mismas, para estudiar palmo a palmo los sectores afectados, y de
esa manera , tratarlos adecuadamente.
También se puede estudiar la documentación técnica del edificio, indagar sobre los cambios
de destino, y la edad del mismo, a fin de examinar la incidencia de la vida útil de los elementos.
A veces es conveniente efectuar ensayos no destructivos o destructivos, a fin de recabar mayor
cantidad de datos acerca del tema.
53
A modo ilustrativo, mencionaremos algunos valores empíricos de duración técnica de
componentes edilicios:
Duración Elemento edilicio

80 a 100 años Hormigón Armado, Estructuras de Acero, Revestimientos de
piedra
50 a 70/ 80 años Madera dura, pisos de mármol, o granito, tanques de Hormigón
Armado
30 a 60/ 70 años Cubierta de hierro galvanizado, carpinterías metálicas, escaleras
de hierro, desagües y artefactos sanitarios
30 a 40 años Tejas, pisos cementicios, cerámicos, graníticos, revoques gruesos,
azulejos, maderas
20 a 50 años Instalaciones de gas y electricidad
20 a 30/ 40 años Fibrocemento, carpinterías de madera, ascensores
10 a 20 años Provisión de agua fría y caliente
5 a 10 años Membranas, pinturas
Recordemos que la solución de una patología está íntimamente relacionada con el

descubrimiento de la/ s causa/ s que la provoca/ n.
En caso de una patología grave, la cual involucra el peligro de lesiones y fuera de servicio
del elemento edilicio, la Arq. Olga Knaibl, indica una secuencia de pasos a implementar:
1. Prevención inmediata: Desalojo, apuntalamiento, inhabilitación. (Se puede recurrir a

la Guardia de Auxilio del G.C.B.A.)
2. Determinación de causas
3. Observar las lesiones secundarias
4. Interrupción de causas desencadenantes
5. Evaluación de daños
6. Toma de decisiones: Reparación, reemplazo, demolición
7. Proyecto y ejecución de acciones apropiadas
8. Puesta en servicio
54
INFORMACIÓN DE LA PATOLOGÍA
P uede suceder que se solicite al técnico en construcción que informe acerca de una
determinada patología. Esto dará origen a un Informe Técnico, el cual podrá ser:
• Informe Técnico Oral

• Informe Técnico Escrito
INFORME TÉCNICO ORAL
Este tipo de informe, es un diagnóstico que se emite verbalmente ante una patología con
causas evidentes. Tiene carácter informal.
Es conveniente asegurarse acerca de la certeza del diagnóstico, para evitar tomar
responsabilidades que no correspondan.
Un consejo que brinda el Arq. Livingston cuando toma trabajos de reformas es recorrer el
edificio, luego de haber charlado previamente con el propietario. Es decir que, primero se
escucha y/ o se toma nota de toda la información, y luego se examina concentradamente el
espacio.
Este criterio del arquitecto se inspira en la medicina, donde el médico escucha los síntomas
del paciente, interroga, y luego lo examina en silencio.
Para el caso de las patologías se podría aplicar el mismo procedimiento:
• *Escuchar los datos que aporta el comitente: Desde cuándo se produjo el hecho, bajo qué
circunstancias aparece, cómo se manifiesta, etc.
• *Inspeccionar: Observar detenidamente el fenómeno, tratando de que el cliente no nos
distraiga con reiteraciones sobre el tema.
• *Solicitar mayor cantidad de datos: Se pueden pedir planos, ensayos, colocar “testigos”,
etc.
• *Diagnosticar: Si con la información recabada, se puede estar seguro del diagnóstico,
emitirlo, de lo contrario, (a la usanza médica), solicitar “nuevos análisis”, (más datos) y
emitir una conclusión a posteriori.
Es decir, se deben tener en cuenta todas las consideraciones enunciadas anteriormente.
INFORME ESCRITO
Como todo elemento escrito, este tipo de Informe constituye en sí un documento.

Los diferentes grados de profundidad están referidos al destino final del Informe, ya que
puede ser redactado para satisfacer el pedido de un particular o formar cuerpo de un Expediente
de Juicio.
Un tratamiento especial requiere el Informe Técnico presentado para cumplimentar los
lineamientos de la Ley 257 de Seguridad Edilicia, el cual merece un capítulo aparte.
Los Informes Técnicos deben ser elaborados por peritos en construcción. Para el caso de los
Informes Orales, cualquier técnico/ profesional (Maestro Mayor de Obras, Arquitecto,
Ingeniero), aunque no esté matriculado, puede emitirlo, porque la pericia se refiere a los
conocimientos inherentes a la especialidad del tema.
Hay Informes escritos que tampoco exigen la matriculación del profesional, aunque puedan
ser presentados ante la justicia.
55
En el caso de que un técnico sea “Perito de Parte”, en una demanda judicial, es conveniente
que acredite cierta experiencia y se encuentre matriculado, aunque este último requisito el
sistema judicial, generalmente no lo exige.
Los Peritos Oficiales son aquellos profesionales (Maestro Mayor de Obras, Arquitecto,
Ingeniero) que se encuentran a disposición de los jueces, para dirimir litigios de conflictos
técnicos.
Estos Peritos suelen confeccionar Informes con determinada característica morfológica, según
lo que disponga el fuero que lo solicite, y además, obviamente deben estar matriculados y
anotados en la nómina de profesionales a disposición. A veces constituye un requisito excluyente
el acreditar, a través de la matrícula, 5 (cinco) años de experiencia.
De todas formas, siempre que se confeccione un Informe Técnico se deberá presuponer que
puede ser presentado ante un Juzgado, y por lo tanto se lo elaborará con la mayor claridad
posible, porque la mayoría de las veces, es leído e interpretado por personas que no pertenecen al
ámbito de la construcción. (Particulares, abogados, fiscales, jueces)
ESQUEMA DE INFORME TÉCNICO
Cuando el esquema del Informe no esté consignado expresamente, todo el escrito se

desarrollará de acuerdo a los datos recabados y al diagnóstico al que arribe el profesional.
Se trata de esbozar todo un planteo de razonamiento en el cual se van infiriendo las causas
que originan la patología pero demostrando, con distintos instrumentos, la certeza de la
conclusión.
Muchos han calificado ésta tarea como “detectivesca”, y en realidad, sí, se trata de hallar la
“verdad “ de una situación técnica y demostrarla.
Para organizar el trabajo, se plantea aquí un encuadre básico, alternativo para elaborar un
Informe Técnico, pero teniendo en cuenta que cada patología y cada situación deberá ser
convenientemente estudiada para adecuar la redacción a los fines más operativos.
Los grandes ejes que podrán encuadrar un Informe Técnico son:
• *Acercamiento al tema
• *Descripción de la patología
• *Causa/ s probable/ s (Hipótesis)
• *Cómo se produce (Tesis y demostración)
• *Solución Técnica (Corolario)
• *Presupuesto estimativo de la reparación
Acercamiento al tema
En esta etapa se consignan todos los datos, es decir:
#Quién lo solicita: Puede pasar que la persona que pide un Informe, no es el titular del
inmueble, o no le corresponde solicitarlo, porque lo debería hacer el Consorcio, etc.
56
#Ubicación: Para detallar si se está evaluando una parte común o privativa, por ejemplo.
#Tipo de construcción: Para datar la edad del inmueble y su situación jurídica. Si está sometido
bajo el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, etc.
Es conveniente aportar planos o partes de Planos, primeras partes de Escrituras o
Reglamentos de Co-Propiedad, para contextualizar la construcción.
Es muy frecuente que los propietarios de los “departamentos tipo casa”, desconozcan que
están bajo el régimen de la Ley 13.512, error del que salen cuando se revisa a conciencia la
Escritura y aparece este dato. Es importante consignarlo, porque puede pasar que esta
circunstancia resuelva un conflicto acerca de quién paga las costas de una reparación.
#Diligencias técnicas actuadas: Si se visitó el lugar, y se realizó una inspección ocular. Si se

realizaron ensayos destructivos o no, si se recabaron testimonios orales, etc.
Descripción de la patología
Esta etapa constituye una detallada descripción del deterioro, por ejemplo: Mortero aglobado,
descascarado de pintura, presencia de humedad, hongos, etc.
Se indicará además cómo se efectuó la constatación: Mediante inspección ocular, ensayo,
análisis radiográfico, etc.
Se acompañará lo enunciado con fotografías. También pueden haber cotejos con planos.
CAUSA/ S PROBABLE/ S:
Esta parte constituye la verdadera diagnosis, ya que el técnico debe dar su veredicto acerca de
por qué se produjo la patología.
Como los orígenes de un deterioro pueden ser múltiples, se deberá enunciar claramente e ir
demostrando con distintos instrumentos (fotos, planos, testimonios) cada una de las hipótesis
señaladas.
No se trata de esbozar simplemente una conclusión, sino de ir planteando todos los signos
significativos del fenómeno, para apuntalar la premisa técnica.
Volviendo a la metáfora del detective, es la parte en que se señala “quién es el asesino”.
CÓMO SE PRODUCE
En este párrafo se debe indicar el funcionamiento de los agentes perjudiciales, estableciendo

un correlato con los datos que se analizaron previamente.
Se puede recurrir a ciencias auxiliares, a principios básicos de química, física, etc. para
apoyar la tesis.
Ésta es la parte cuando en la novela policial, el detective estrella dice “cómo el asesino
cometió el crimen”.
También se pueden enumerar los perjuicios que causó la patología, enfocándolos desde
diferentes aspectos, como por ejemplo: estético, económico, seguridad, etc.
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SOLUCIÓN TÉCNICA
En esta etapa se detalla la solución técnica, para subsanar la patología.

Esta descripción debe contener conceptos tales como: acreditación técnica fehaciente de
quien realice la reparación, control de calidad, observar normas de seguridad, cumplimentar los
requisitos de la Legislación de la Construcción, etc.
Se trata de la confección de un mini-Pliego de Condiciones, que será el paso inicial con el
cual el comitente se podrá asegurar que la patología no volverá a surgir, por lo menos en el área
evaluada, e incluso se podrá indicar un tratamiento preventivo para el resto del sistema no
averiado.
PRESUPUESTO ESTIMATIVO DE LA REPARACIÓN
En todos los Informes Técnicos solicitados por la justicia, se requiere que se detalle un
presupuesto estimativo de la reparación.
Como dijimos anteriormente, que cualquier escrito técnico puede formar parte de un
expediente legal, es conveniente tomar por norma incluir un presupuesto.
Es más transparente incorporar varios de diferentes empresas o contratistas.
También se puede elaborar con los datos aportados por Revistas o publicaciones del rubro.
Este abanico presupuestario dará una idea más acabada de los precios del mercado.
Suele suceder que en algunos litigios, quien debe hacerse cargo de una reparación no lo hace
por suponer que el gasto será excesivo. El Presupuesto, la mayoría de las veces, da por tierra con
mitos de este tipo.
Finalmente, resulta una obviedad decir que el autor del Informe Técnico, no será quien asuma
la ejecución de los trabajos, por una razón ética.
A continuación, y a modo de simple y humilde ejemplo orientador o ilustrativo, se transcribe
un Informe Técnico elaborado para un particular y presentado a la Justicia, con resolución
favorable.
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Buenos Aires, 2 de Julio de xxxx
Sra. Elena Xxxxxx

Avda. Juan B. Justo N° xxx Pta. X Depto. X U.F. X
CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES
Asunto: INFORME TÉCNICO ACERCA DE PATOLOGÍA POR HUMEDAD EN LA FINCA

DE REFERENCIA
1.-Acercamiento al tema:
A pedido de la Sra. Elena Xxx, se realiza inspección ocular del sitio, el cual se trata de
un edificio en propiedad horizontal, con una antigüedad aproximada de 40 (cuarenta) años.
Se trata de un departamento de 2 (dos) ambientes, designado como Unidad Funcional X,

según consta en la fotocopia de la Escritura, del X de marzo del año XXXX, cuya partida del
Impuesto Inmobiliario lleva el N° XXXXX, estando registrada en la Dirección Nacional de
Catastro, bajo la Circunscripción X, Sección XX, Manzana X, Parcela X.
La U. F. X tiene afectados dos locales contiguos con patología de humedad. Los locales son:
Baño y dormitorio, cuyas dimensiones y descripción en planta, se adjuntan a continuación:
Esquema en planta
2.-La patología:
Tanto en el cielorraso y paredes del baño, como en el sector de pared medianera se observa:
• Deterioro de pintura al látex

• Desprendimiento pulverulento y laminar de pintura, y de la capa superficial del enlucido
• Tenor de humedad en las superficies afectadas
• Presencia de “cladiosporum cladosporiode”.(Moho negro, perteneciente al género de
los hongos mucosos).
Se adjuntan fotografías de lo antedicho, donde se puede evaluar el avance constante del

deterioro, en un lapso aproximado de 2 (dos) meses.
En este tipo de patologías, el fenómeno perjudicial de la misma incide en los siguientes

aspectos:
• Salud
• Seguridad
• Edilicio
• Económico
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• Incidencia sobre la salud:
Si bien este aspecto no es de mi incumbencia, mencionaré que la presencia de “hongo negro”

es perjudicial para la salud, especialmente para aquellas personas con problemas alérgicos, ya
que crean un ambiente malsano, con el característico “olor a humedad”, el cual proviene de
estos organismos.
Por otro lado, la presencia del “manto negro” nos indica humedad constante en cielorraso y
muros; el cual ya es un factor insalubre “per sé” especialmente en invierno, donde se produce
una mayor inercia térmica de pérdida calórica a través de superficies humectadas.
• Seguridad:
La humedad infiltrada por capilaridad, va disociando las argamasas de modo tal, que al
humectarse los cristales del aglomerante (yeso), se producen desprendimientos entre la
superficie inferior de la estructura del entrepiso, con lo cual, pueden caer (afectados por la
fuerza de gravedad y peso propio), segmentos de cielorraso o revoque de pared, los que tendrán
categoría de objeto contundente, lo que indica altas posibilidades de accidente.
Para establecer lo anterior, efectuaremos la siguiente comprobación:
Sea un segmento a desprenderse de 0,05 m2 (0,22m x 0,22m)

Considerando 1cm de espesor, y un Peso específico de 1000 kg/ m3, el peso propio del sector
será igual a =5 kg de material a desprenderse
La fuerza de caída será:
Fuerza = masa x aceleración de la Gravedad
F = 0,5 kg x 9,8 m/ seg2
F = 5 Newtons
Peso de caída = 5 N x 1,02 kg/ N = 0,51 kg
Energía de caída = Peso x altura
E = 0,51 kg x 2m = 1,02 kg
• Aspecto edilicio:
La patología por humedad es un fenómeno constante, que aún tiene efectos perniciosos en un
tiempo prolongado, aunque se haya suspendido la fuente emisora de agua.
Por capilaridad, y a expensas de la tensión superficial del líquido, la humedad se propaga
destruyendo todas las construcciones complementarias que encuentra, revoques, cielorrasos,
revestimientos. Esta corrosión a la vista, genera disminución del valor edilicio, especialmente
para obtener un justo precio inmobiliario.
• Aspecto económico:
El reparar en forma transitoria un revoque, sin suprimir el origen del efecto pernicioso
causante del problema, genera gastos continuos, sin solución radical. Además el avance de la
humedad va destruyendo en progresión geométrica las superficies vecinas a la avería,
provocando mayores costos de reparación.
60
3.-Causa probable de la patología:
La presencia creciente de los hongos negros, indican una fuente constante de emisión de
agua, ya que estos organismos se alimentan fundamentalmente de humedad y materia orgánica
pre-elaborada presente en el polvo y grasa en suspensión. Como el área invasora es cada vez
mayor, debemos descartar humedad proveniente de lluvias porque:
• De abril a Mayo el registro de lluvias fue escaso

• La zona más afectada es el cielorraso y no una pared exterior
• La zona afectada que sigue en deterioro es una medianera que no da al exterior, sino que
linda con un edificio alto, el cual no tiene locales sanitarios ni cañerías cercanas que
pudieran estar averiadas.
Tampoco se trata de humedad de cimientos, debido a la altura donde aparecen las manchas.
La humedad proviene de caños averiados de un local sanitario del piso superior, ya que
según consta en la copia heliográfica del Plano de Obras Sanitarias, los baños se hallan
encolumnados.
4.-De cómo se produce la filtración:
a)La cañería propiamente dicha:
Dada la edad de la edificación podemos afirmar que la cañería de provisión de agua fría
y caliente se habría ejecutado en Hierro Galvanizado o Plomo.
En el caso del H° G° en menos de 40 años se produce la disminución del espesor del caño
por corrosión, y también se manifiestan perforaciones.
En el caso del Pb el envejecimiento y movimientos edilicios, también le provocan
pinchaduras.
En cuanto a los desagües secundarios, seguramente también fueron ejecutados con
plomo, cuyo deterioro es idéntico al descrito anteriormente.
Es poco probable que la pérdida sea del desagüe cloacal, debido al tipo de hongo que
aparece y además porque seguramente está ejecutado en hierro fundido.
Otro sí digo, aunque el baño superior(al que no se me permitió el acceso) hubiere sido
refaccionado (cambio de revestimientos, artefactos y solados), es altamente probable que no
se hayan cambiado las cañerías y aún permanezcan las originales, ya que estas
modificaciones que efectúan los propietarios se ejecutan sin supervisión técnica,
cometiéndose frecuentemente el error de no efectuar el cambio. Y aún más, si se hubiera
efectuado el reemplazo de la instalación, por no ejecutarse con responsabilidad profesional
seguramente también estaremos en presencia de mala praxis.
b)La Humedad:
Establecido que la instalación sanitaria del baño del piso superior es el foco productor de
la humedad, diremos que el agua se propaga por capilaridad a través de todo el entrepiso y
paramentos de muros interiores.
61
5.-Solución técnica:
1. Remoción urgente de cañerías del baño superior

2. Picado total de cielorrasos afectados
3. Picado total de revoques en paredes afectadas (Baño y Dormitorio)
4. Reacondicionar los hierros estructurales que hayan quedado a la vista y reconstituir el
recubrimiento
5. Re ejecutar los revoques y cielorrasos
6. Al mes de ejecutados los revoques, enduir y pintar
Algunas consideraciones a tener en cuenta:
• Efectuar prueba hidráulica antes de tapar cañerías

• No aplicar azotado hidrófugo en el cielorraso, para evitar condensaciones
• Realizar todos los trabajos bajo la supervisión de un Profesional de la Construcción
debidamente matriculado
Presupuesto estimativo:
Listado de tareas (sin computar matemáticamente)

• Picado de cielorrasos: Baño y dormitorio
• Picado de tres paredes del baño y una del dormitorio
• Ejecución de cielorrasos
• Ejecución de revoques
• Aplicación de sellador y enduido en las superficies tratadas
• Rociar con solución funguicida antes de pintar el baño
• Aplicación de 3 manos de pintura antihongo en el baño
• Aplicación de 3manos de pintura al látex en el dormitorio
• Retiro de escombros y limpieza permanente de obra
COSTO APROXIMADO = XXXXX$ ( Pesos xxxxxxx)

Fuente: Publicación especializada .....
Firma y sello del profesional
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LEY 257 DE SEGURIDAD EDILICIA. DECRETO 1233. Aplicación
E n la Ciudad de Buenos Aires, está en vigencia la Ley 257 de Seguridad Edilicia, la

cual permite un análisis constante de distintos tipos de patologías.
Los antecedentes de esta Ley, se remontan al Código de la Edificación de la Ciudad de
Buenos Aires, que en su Artículo 6.3.1.1., establece “la obligación del propietario de conservar
las obras”.
Por lo antedicho, se puede inferir que la Ciudad siempre tuvo un marco jurídico de
mantenimiento edilicio que no se cumplió, pero la caída de balcones en la calle Melián y Pampa,
ocasionó la preocupación del Gobierno de la Ciudad y de los Consejos Profesionales, de manera
tal que se sancionó la Ley 257, la cual establece un parámetro preventivo.
El espíritu de esta legislación es que se acredite el buen estado de:
• *Frentes
• *Contrafrentes
• *Medianeras
• *Azoteas
• *Estructura
Es decir, se debe evaluar la caja envolvente del edificio, sus límites perimetrales y la
estructura, a los fines de detectar patologías que puedan atentar contra propios (en el interior) y/
o ajenos (en la vía pública, lotes linderos). A veces se interpreta que lo que se debe evaluar es
solamente la fachada, pero como el hecho constructivo es un sistema complejo que involucra un
todo, es conveniente efectuar un análisis de todos los puntos enumerados previamente.
DE LOS PROFESIONALES EVALUADORES
Los profesionales que pueden trabajar con los requerimientos que prescribe la Ley, pueden
ser Maestros Mayores de Obra, Arquitectos, Ingenieros, Agrimensores, de acuerdo a la
incumbencia del título, pero todos deben estar matriculados en su respectivo Consejo
Profesional, y tener la matrícula anual al día.
GUÍA DE PROCEDIMIENTOS
El organismo que se dedica al área de la Ley 257 es la D.G.F.O.C., (Dirección General de

Fiscalización de Obras y Catastro) y es quien se encarga de recibir y fiscalizar las presentaciones
correspondientes.
La D.G.F.O.C., para esclarecer el trámite, ha elaborado una Guía de Procedimientos que
indica cómo efectuar las diligencias, según el estado del inmueble, encuadrada en cuatro casos a
saber, los cuales pasamos a transcribir:
Caso 1: INFORME TÉCNICO Y CERTIFICADO DE CONSERVACIÓN: Cuando el

mantenimiento está realizado o no se detectan observaciones que revistan riesgo.
Caso 2: INFORME TÉCNICO EXCLUSIVAMENTE: Cuando se requieran tareas de

mantenimiento y no se realicen antes de 90 (noventa) días desde la confección del Informe
Técnico.
63
Caso 3: CERTIFICADO DE CONSERVACIÓN EXCLUSIVAMENTE:
Cuando se haya presentado el Informe Técnico con anterioridad.
Caso 4: DECLARACIÓN JURADA: Cuando se esté realizando el mantenimiento con Permiso

de Obra.
La D.G.F.O.C., copia en diskete, o envía la información mediante correo electrónico,

indicando todos los requisitos que involucran al tema.
INFORME TÉCNICO
La Ley establece requisitos mínimos a cumplimentar en la presentación del Informe.

Podríamos resumir la instancia en las siguientes partes en que debe constar este escrito:
• Memoria descriptiva
• Estado de los elementos inspeccionados (Tanto en buen estado como los que requieran
algún grado de intervención)
• Comportamiento estructural
• Tareas a ejecutar
Memoria descriptiva
La primera parte del Informe, debe caracterizar el edificio: Tipo, cantidad de plantas, cantidad
de Unidades Funcionales, altura. Se pueden adjuntar planos completos o algunas de sus partes
relevantes, encabezados de Escrituras, encabezados de Reglamentos de Co-Propiedad.
ESTADO DE LOS ELEMENTOS INSPECCIONADOS
Como se mencionó anteriormente, se deberán evaluar las salientes ornamentales, (crestería,

modillones, etc.),salientes removibles (toldos, antenas, marquesinas, etc.), balcones, revoques y
revestimientos de: fachada, contrafachada, huecos de Aire y Luz y Azoteas.
En este detalle se registrará tanto la condición de buen estado, como el grado de deterioro. Es
conveniente presentar registros fotográficos, de ambas instancias.
COMPORTAMIENTO ESTRUCTURAL
Se cotejarán los planos de estructura o se inferirá el esquema estructural, comparando los

datos documentados con la sobrecarga real (Incidencia de macetones, cambio de destinos, etc.)
Dentro del comportamiento estructural, se deberán evaluar las instalaciones de agua
averiadas, y que puedan estar corroyendo partes metálicas dentro de la estructura.
Se podrán solicitar ensayos no destructivos (o destructivos en los casos que así lo ameriten),
para cotejar la morfología interna de las estructuras, y establecer fehacientemente su
comportamiento en servicio.
TAREAS A EJECUTAR
En caso de que el inmueble no esté en condiciones de obtener el Certificado de Conservación,

se deberán indicar las tareas a ejecutarse, las cuales podrán tener carácter técnico o carácter
administrativo.
64
Tareas Técnicas:
Se detallarán convenientemente las tareas técnicas a realizarse, como por ejemplo tipo de
limpieza, trabajos de albañilería, tratamientos superficiales (pinturas como elemento preventivo),
etc.
Es importante considerar que esta parte del Informe puede obrar como Pliego de Condiciones
para que el Propietario pueda contratar los servicios para efectuar las reparaciones, teniendo en
cuenta los requisitos necesarios, de manera tal que este ítem debe estar suficientemente
detallado.
También se pueden pedir ensayos destructivos o no, radiografías de armaduras, etc. para
efectuar verificaciones o constataciones.
Tareas administrativas:
Se podrán requerir Planos de Estructura, Arquitectura, Obras Sanitarias y/ o Subdivisión, para

establecer parámetros claros de evaluación morfológica, datación fehaciente de la edad del
edificio, etc.
LA INSPECCIÓN OCULAR
La aproximación que hace el profesional al evaluar un inmueble, es la inspección ocular, y en

ella deberá tomar registro de los signos que indiquen deterioro, especialmente de gravedad.
Como se indicó más arriba, se podrán solicitar otras instancias de inspección como ensayos
destructivos, cateos, etc.
DETECCIÓN DE PROBLEMAS
Si bien, como se señaló reiteradamente, cada patología necesita de un análisis específico, a

modo de apretada síntesis, se ha elaborado el presente cuadro donde se señalan los puntos
elementales a tener en cuenta, en la inspección ocular de los elementos requeridos por la Ley
257:
Descripción de la patología Causa probable Solución elemental

Desprendimiento de Infiltración de agua por Eliminación del espejo de
revoques en cielorrasos de deterioro de aislamiento agua indeseable
balcones hidrófugo, obstrucción de Recomposición
desagües. Envejecimiento de del aislamiento hidrófugo
aristas de encuentros
Barandas oxidadas Falta de mantenimiento Pasivar los

Falta de sellado en la elementos metálicos
interfase del anclaje Sellado del encuentro del
anclaje
Grietas en juntas de Dilatación del piso por Generar nuevas juntas de
baldosas en solados de influencia del calor, el aire y dilatación
balcones el agua
Fisuras perpendiculares a Dilataciones del hormigón Testeo de armaduras
la L.O. en balcones por insuficiente armadura Refuerzo de estructura
65
Fisuras paralelas a la L.O. Armadura en malas Inhabilitación y apuntalamiento
(ex Línea Municipal) en condiciones (corroídas) Testeo de armaduras
balcones Aplicación de convertidor de
(Fisuras peligrosas) óxido y anticorrosivo cementicio
Fisuras horizontales en los Diferente dilatación entre Retirar partes flojas y rehacer el
frentines losa y contrapiso revoque
Fisuras verticales en los Erosión del agua de lluvia Retirar partes flojas, rehacer el re-
frentines especialmente en balcones a voque colocando metal desplegado
libre escurrimiento para evitar la reaparición de la
patología
Cambios en la pendiente de Errores de construcción, y/ o Análisis estructural profundo
balcones sobrecargas Descargado de cargas accidentales
incompatibles(macetones, pesadas
piletas, cambios de destino) Eventual refuerzo
Envejecimiento de juntas Falta de mantenimiento Retiro del material envejecido y
de dilatación sustitución
Obstrucción de desagües Falta de mantenimiento y/ o Desobstrucción
pluviales desagües pequeños
Perfiles o armaduras a la Deterioro del recubrimiento Cateo del estado de los hierros en
vista de los hierros. Ingreso de relación a su capacidad portante
humedad
Vegetación invasiva en Dilataciones y contracciones Extracción de vegetales
pantallas Falta de mantenimiento Limpieza y sellado
Germinación entre los intersticios de
micro o macro fisuras
Aglobamiento de revesti- Presencia de humedad Eliminar la fuente emisora, rehacer
mientos y/ o revoques el revoque y/ o recolocar el
Manchas de humedad revestimiento
Deformaciones o pérdida Sobre-esfuerzo estructural Inhabilitación, apuntalamiento,
de líneas originales de inspección estructural y refuerzos
salientes (peligroso)
Manchas de verdín Presencia constante de Eliminar la fuente emisora de
humedad agua, retirar el verdín y efectuar
tratamiento preventivo
Compromiso en los Presencia de humedad, Limpieza, ajuste o reanclaje
sistemas de fijación de dilataciones y contracciones, Retiro de antenas en desuso
anclajes de carteles, falta de mantenimiento, mala
postigos, antenas ejecución del anclaje
Microfisuras capilares Envejecimiento del revoque Lechada cementicia
Contracciones de fragüe Revestimiento elástico
Dilataciones impermeabilizante
Fisuras en revoques y /o Dilataciones y contracciones Selladores elásticos
muros por influencia de la
temperatura
Grietas en muros (analizar Movimientos de suelo Bandas de fibras de carbono
el dibujo de la grieta) ocasionales (excavaciones Adhesivo epoxi universal para
linderas) o constante (tránsito rellenar grietas
vehicular, trenes,
subterráneos)
66
Frentines demolidos por la
Guardia de Auxilio, por
presentar peligro de
desprendimiento, debido a su
alto grado de deterioro.
Se previno la caída de
materiales a la vía pública, pero
no la patología ya que deterioro
continúa debido al ingreso de
humedad.
ACERCA DE LA INSPECCIÓN OCULAR
El Arq. Fernando J. Caporale en una publicación técnica indica:
“La inspección ocular sólo en algunos casos constituye una orientación, pero la ausencia de
defectos visibles no implica el buen estado del material a investigar.”
Por lo tanto, cuando se detecten desprendimientos de mampostería, hormigón delaminado,

fisuras, elementos estructurales con manchas de óxido y/ o humedad, el arquitecto indica que se
deben efectuar las siguientes comprobaciones:
• Detección de armaduras, ubicación y cantidad. (Rayos x o gamma). (Normativa

A.R. 7.9.1.)
• Estado de las armaduras mediante la medición de potenciales electroquímicos.
(Normas I.R.A.M. 738 y S.T.M. C 876)
• Evaluación de la agresividad del hormigón mediante la medición de la resistividad
eléctrica. (Norma A.S.T.M. G 57 para hormigón)
67
Descascaramiento de pintura Fisura Grieta
REFLEXIONES ACERCA DE LA LEY 257
El hecho de vivir en un país en democracia, nos permite no sólo el que se sancionen leyes a
través de los organismos legislativos correspondientes, sino también la libre expresión, como
ejercicio de la libertad. Esto que parece una obviedad, para aquellos que hemos padecido “otras
épocas”, lo vivimos y disfrutamos como un verdadero milagro. Por eso, celebro que la Ley 257,
de Seguridad Edilicia, genere en sí misma un foro de debate, con opiniones profesionales
encontradas, porque significa que hay una preocupación genuina por el tema de la seguridad. A
partir de estas reflexiones, podremos encontrar puntos de encuentro y efectuar mejoras en el
tratamiento del problema.
En este sentido, mencionaremos la opinión de dos profesionales con puntos de vista
divergentes respecto de la Ley.
La Arq. María Teresa Egozcue (Presidente del Consejo Profesional de Arquitectura y
Urbanismo de la Ciudad de Buenos Aires), expresó:
“La Ley 257 fue concebida para resguardar la seguridad física de las personas. Sin
embargo, está implícita en su espíritu, la salvaguarda de los bienes patrimoniales de la
ciudad... Protege así, un cuantioso acervo de la arquitectura porteña y contribuye a
hacer que los propietarios tomen conciencia de la necesidad no sólo por una cuestión
estética, sino para evitar que el estado de deterioro cause daño a terceros”.
Opinión registrada en la Revista Color & Textura
68
Por otro lado, el Arq. Marcelo L. Magadán, manifiesta, entre varios conceptos vertidos que:
“...muchos aspectos fueron ignorados y el texto de ley estuvo plagado de errores, advertidos
a los legisladores por algunos de los asistentes a la Audiencia Pública de julio de 1999, los
que desestimaron las críticas....
La Ley permite que cualquier profesional o técnico, sin conocimiento alguno de
estructuras, patología, patrimonio y conservación pueda actuar en edificios de cualquier
tipo, relevancia y antigüedad. Los informes técnicos no están encaminados inequívocamente
a la conservación, como era de esperar, ya que admite la demolición (“planchado”) de
cualquier elemento decorativo que forme parte de fachadas externas e internas. La
profundidad de los informes exigidos por la Ley no está especificada...”
Opinión registrada en el Suplemento m2 del Diario Página 12
Evidentemente ambos profesionales tienen razón en algunos aspectos, porque, (y según mi

experiencia personal), es muy alentador descubrir la toma de conciencia que se genera en
algunos vecinos, respecto de la conservación de sus inmuebles, pero por otro lado, es muy cierto
que algunos informes son altamente deficientes, y desgraciadamente ciertos profesionales lo
toman como un requisito burocrático, efectuando inspecciones superficiales y/ o incompletas.
Pero más allá de aciertos y errores, es importante que se pueda trabajar en base a una Ley de
Seguridad Edilicia, la cual (coincidiendo con la Arq. Egozcue), es indudable que nació para
salvaguardar la integridad física de las personas y sus bienes patrimoniales.
Para que el lector saque sus propias conclusiones, a continuación se adjunta el texto de la Ley,
y a modo de ejemplo un Informe Técnico pertinente.
69
OBLIGACIONES A LAS QUE DEBERAN AJUSTARSE LOS PROPIETARIOS DE EDIFICIOS
RELATIVAS A LA CONSERVACION DE LAS OBRAS
Buenos Aires, 28 de julio de 2000.

Visto el Exp. N° 12.978-2000, por el cual tramita el proyecto de decreto reglamentario de la Ley N° 257,
promulgada por Decreto N° 2.158-GCBA-99 (B.O.C.B.A. N° 826), y
CONSIDERANDO:
Que mediante dicha norma se incorporan nuevas obligaciones de los propietarios de inmuebles a las ya
contempladas en el artículo 6.3.1.1 "Obligaciones del propietario relativas a la conservación de las obras"
del Código de la Edificación (AD 630.75); se definen con precisión los componentes de las obras que
deben preservarse en buen estado, concurriendo de tal modo a que se prevea con anticipación el riesgo
por falla, ruina o colapso de los elementos constructivos que no estén correctamente mantenidos; y se
especifica la periodicidad con que deberán inspeccionarse dichos componentes, dependiendo de su
antigüedad y estado de conservación;
Que para determinar el universo de edificios a inspeccionar es menester crear un registro, y establecer
los mecanismos administrativos que permitan realizar el seguimiento de su cumplimiento en tiempo y
forma;
Que para poder instrumentar los mecanismos previstos, se torna imprescindible el dictado de una norma
que determine la oportunidad y el modo en que, el organismo con competencia en el tema, llevará
adelante el seguimiento y el control de su cumplimiento;
Que se hallan establecidas las excepciones directas y las pasibles de ser solicitadas a la Dirección
General de Fiscalización de Obras y Catastro;
Que se debe definir la forma en que se computará la antigüedad de cada edificio, para determinar la
periodicidad de sus inspecciones;
Que para realizar las inspecciones, deben intervenir profesionales habilitados por sus respectivos
Consejos, de acuerdo con los alcances que para cada caso establece el Código de la Edificación;
Que para la materialización por parte de los profesionales intervinientes de las respectivas inspecciones,
y en función de la magnitud de los edificios a inspeccionar, es imprescindible estandarizar la forma de
presentación de sus informes y la gestión resultante;
Que se deberán prever los términos de los plazos de vencimiento de las obligaciones, como así también
el momento y la forma en la que el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tomará a su cargo
la inspección, el mantenimiento y/o la restauración de los edificios pertenecientes a propietarios que no
hayan dado cumplimiento a sus obligaciones;
Por ello, en ejercicio de las atribuciones conferidas por los artículos 102 y 104 de la Constitución de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
EL JEFE DE GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES

DECRETA:
Artículo 1° — Los propietarios de los edificios existentes en la Jurisdicción, deberán acreditar ante la
Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, mediante la presentación de un Certificado de
71
Conservación y un Informe Técnico, que han dado intervención a un profesional, quien dará cuenta con
su firma del buen estado de los elementos de los mismos que a continuación se detallan:
- Balcones, terrazas y azoteas;
- Barandas, balaustres y barandales;
- Ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería,
artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo;
- Soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos;
- Antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas;
- Carteles, letreros y maceteros;
- Jaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicos,
maderas y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimiento existente, utilizado en la construcción;
- Cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de
seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.
En todos los casos, las tareas de prevención se realizarán con el objeto de evitar accidentes,
conservando la integridad de los elementos ornamentales de la fachada. En el caso de tener que
proceder a la demolición de algún elemento, se solicitará previamente una autorización fundada
técnicamente para realizarla, ante la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.
Las verificaciones deberán incluir el estado de sus fijaciones, niveles, escuadra y estado de carga de los
mismos. En los casos en que corresponda efectuar tareas, deberán realizarse las tramitaciones
correspondientes, y solicitar previamente en base al Informe Técnico la autorización correspondiente
ante los organismos competentes.
Art. 2° — Los propietarios de edificios deberán presentar el Certificado de Conservación referido en el

artículo precedente, de acuerdo con el modelo establecido en el ANEXO I que forma parte del presente
decreto, con la periodicidad que se indica en el cuadro siguiente:
ANTIGÜEDAD DEL EDIFICIO PERIODICIDAD DE LA PRESENTACION DEL

CERTIFICADO DE CONSERVACION
Desde 10 años hasta 21 años inclusive Cada 10 años
Más de 21 años hasta 34 años inclusive Cada 8 años
De 72 años en adelante Cada 2 años
Art. 3° — La primera presentación del Certificado de Conservación deberá ser realizada en la Dirección
General de Fiscalización de Obras y Catastro dentro del plazo máximo que corresponda, conforme al
siguiente detalle:
a) Doce (12) meses, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los
inmuebles de 72 años de antigüedad en adelante, o aquéllos que presenten deterioros manifiestos;
72
b) Dos (2) años, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles de
más de 50 años de antigüedad, hasta 71 años de antigüedad inclusive;
c) Tres (3) años, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles
de más de 34 años de antigüedad, hasta 50 años de antigüedad inclusive;
d) Cuatro (4) años, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles
de más de 21 años de antigüedad, hasta 34 años de antigüedad inclusive;
e) Cinco (5) años, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley N° 257, para los inmuebles
de 10 años de antigüedad, hasta 21 años de antigüedad inclusive.
Art. 4° — La antigüedad de los edificios, a la que se refieren los artículos 2° y 3° del presente decreto, se
computará desde la fecha del Certificado Final de Obra o, en el supuesto de no existir éste, desde la
fecha de expedición del Certificado de Mensura en Propiedad Horizontal cuando corresponda, o desde
su alta para el pago de las contribuciones que los gravan.
Art. 5° — El propietario deberá encomendar a un profesional la realización de una Inspección Técnica de

aquellos elementos a los que hace referencia el artículo 1 ° del presente decreto. El profesional
designado deberá confeccionar un Informe Técnico detallado, en el que se especificará el estado de los
mismos, fundamentado de acuerdo con los lineamientos establecidos en el ANEXO II, que forma parte
del presente. En caso de comprobarse una deficiencia edilicia, se especificarán los criterios a seguir para
subsanarla y, al mismo tiempo, consolidar la seguridad estructural comprometida. Dicho Informe deberá
contener una categorización de los daños, del tipo de acciones a tomar, los plazos para concretarlas y la
tecnología a aplicar para resolverlos, que deberán ser tenidas en cuenta al momento de las obras. Previo
al comienzo de éstas, cuando eventualmente corresponda, se deberán cumplimentar las presentaciones
y realizar los procedimientos establecidos en el Código de la Edificación y las demás normas vigentes.
Art. 6° — El Informe Técnico deberá ser presentado al propietario por el profesional interviniente en tres
(3) ejemplares, los cuales deberán ser suscriptos por ambos, quedando uno en poder del propietario y
los restantes en poder del profesional. Dicho informe deberá ser presentado a su vez en la Dirección
General de Fiscalización de Obras y Catastro dentro del término de noventa (90) días corridos contados
a partir de la fecha de su suscripción, perdiendo en su defecto toda validez. Para el caso que el
propietario no realice las obras en los plazos recomendados, el profesional deberá presentar la tercera
copia al vencimiento de éstos en la precitada repartición técnica.
Art. 7° — El profesional podrá, luego de cumplida la primera presentación determinada en el artículo 3°

del presente decreto, modificar el plazo de presentación del siguiente Certificado de Conservación fijado
en el artículo 2° del mismo, reduciéndolo conforme a la verificación que Ilevare a cabo en el lugar, y/o de
la documentación que haya tenido a la vista probatoria de la realización de obras de mantenimiento y
conservación preventivos, que le permitan respaldar tal determinación.
Art. 8° — El simple vencimiento del plazo previsto para la presentación del Certificado de Conservación,
de conformidad con lo establecido en los artículos 2°, 3° y 6° del presente decreto, hará incurrir al
73
propietario en incumplimiento en forma automática, dando lugar a la aplicación de las sanciones
previstas tanto en el Régimen de Penalidades, como en, el Código de la Edificación, sin perjuicio de lo
establecido en el artículo 6.4.1.5 del mismo.
Art. 9° — Las fachadas a considerar en cada edificio de perímetro libre, serán: la del frente, la del
contrafrente y las laterales. En los casos de perímetro semilibre serán: la del frente, la del contrafrente y
la lateral. En los edificios construidos entre predios, deberá considerarse: la fachada del frente, la del
contrafrente y los tratamientos existentes en los muros divisorios.
Art. 10 — Las inspecciones, el Certificado de Conservación y el Informe Técnico serán efectuados por
los profesionales mencionados en el Capítulo 2.5 "De los Profesionales y Empresas" del Código de la
Edificación (AD 630.17), en la medida de los alcances allí adjudicados, debidamente registrados por el
respectivo Consejo Profesional para esa tarea, de acuerdo a las normas que rijan sobre el particular.
Deberán certificarse las firmas del Certificado de Conservación y del Informe Técnico, ante el Consejo
Profesional respectivo.
Art. 11 — La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro confeccionará un padrón de todos

los inmuebles existentes en jurisdicción de la Ciudad de Buenos Aires, en el cual constarán sus
ubicaciones, sus tipologías, sus fechas de construcción, y/o su antigüedad, conforme se establezca a
partir de lo determinado en el artículo 4° del presente decreto.
Art. 12 — En base a los datos del padrón referido en el artículo precedente se confeccionará un archivo
de seguimiento, en el que constará: la fecha de presentación de los Certificados de Conservación; las
fechas de los vencimientos de las sucesivas presentaciones de los mismos; los datos identificatorios de
los profesionales actuantes en cada caso; y los datos identificatorios del propietario y/o su representante
legal, si así correspondiera.
Art. 13 — La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro confeccionará un listado de

propietarios en mora, para la tramitación de la aplicación de las penalidades que corresponda imponer
según el régimen vigente.
Art. 14 — El presente decreto será refrendado por los señores secretarios de Planeamiento Urbano y de
Hacienda y Finanzas.
Art. 15 — Dése al Registro, publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires, dése a la
prensa, comuníquese al Banco de la Ciudad de Buenos Aires, y para su conocimiento y demás efectos
pase a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.
OLIVERA
Enrique García Espil
Eduardo Alfredo Delle Ville
DECRETO N° 1.233
74
ANEXO II
Reglamentación de la Ley N° 257 (B.O.C.B.A. N° 826)
CONTENIDOS MINIMOS DEL INFORME TÉCNICO
Para evaluar el estado de conservación de los elementos de las fachadas
a) PARA TODOS LOS ELEMENTOS DE LAS FACHADAS
1. Relevamiento visual, debidamente documentado, de la totalidad de los elementos.
2. Constatación, debidamente documentada, de la ausencia de daños aparentes.
b) PARA LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES (Art. 1°, incisos a), d) y f), Ley N° 257):
1. Comprobación, de la concordancia entre los planos de la obra y las estructuras existentes.
2. Comprobación, debidamente documentada, del correcto uso de las estructuras.
3. En caso de no contarse con los planos acordes con la obra ejecutada, o constatar la existencia
de dados aparentes, o comprobarse el incorrecto uso de las estructuras, el profesional deberá
evaluar la seguridad de los elementos estructurales comprometidos, arbitrando los medios
necesarios para obtener datos fehacientes de los mismos, que le permitan realizar dicha
evaluación.
Documentación provista por la D.G.F.O.C.
75
Por razones de secreto profesional, no se adjuntan las
fotografías, ni las fotocopias de documentación del edificio
Buenos Aires, xx de Xxxx de 2003.-
INFORME TÉCNICO
EDIFICIO: Calle Xxxxxxxx N° 40xx
En cumplimiento a lo estipulado por la Ley 257, de Seguridad

Edilicia, se elabora el presente Informe Técnico, dimanado de
visita, registro fotográfico e inspección ocular del edificio de
referencia, conforme al Art. 10 del Decreto Reglamentario.
1)MEMORIA DESCRIPTIVA:
Se trata de un edificio de vivienda multifamiliar, cuyos

datos catastrales, según el “Plano de Mensura Particular y
División por el Régimen de Propiedad Horizontal” (Ley 13512),
fechado el x de Octubre de 1963, (Fig. 1)son los siguientes:
Circ.: xx Secc.: xx Manz.: xx Parcela: x,
Y consta de las siguientes plantas (Fig. 2,3 y 4):
Planta Sótano: Bauleras y Sala de Máquinas.

Planta Baja: Hall de acceso, Vivienda de la Encargada y x cocheras
con capacidad para un auto cada una.
1º a x Piso: Un departamento por piso, con balcón corrido hacia el
frente.
Último. Piso: Azotea común y Tanque de agua. (Foto 1)
2)ESTADO DE TODOS LOS ELEMENTOS INSPECCIONADOS

(TANTO EN BUEN ESTADO COMO LOS QUE REQUIERAN ALGÚN GRADO DE
INTERVENCIÓN)
A.-FACHADA:
A.1.Salientes:
a)Ornamentales:
Como se trata de un edificio del tipo “moderno” o

“racionalista”, no presenta ornamentación clásica sobrepuesta.
(Foto 1)
b)Balcones:
Con un total de X balcones, se inspeccionaron en su

totalidad, encontrando las siguientes características:
• Tres fisuras perpendiculares a la Línea Obligatoria,

dibujadas con diferentes intensidades, repetidas a intervalos
regulares, de las cuales, las del cielorraso del balcón sobre
77
Planta Baja, se encuentran claramente delineadas por la
colocación del sellador en la zona. (Foto 1)
• Similares características presenta el alero sobre balcón del

último Piso, donde se puede apreciar que la fisura bordea
todo el plano de la saliente. (Fotos 2 y 3)
Fisura recorriendo todo el plano del voladizo
En general, los cielorrasos de los balcones presentan un buen

aspecto a excepción del cielorraso sobre Planta Baja, el cual
tiene descascarado de pintura, por supuesta humedad pretérita,
(Foto 4) y las características mencionadas en el cielorraso del
balcón sobre el X Piso, donde se registra descascarado de pintura
nueva, y aureola de humedad en distintos sectores del mismo. (Foto
5)
Los frentines de los balcones se hallan en buen estado. (Foto
1)
A.2.Revoques:
El revoque de fachada es un enlucido a la cal y se encuentra

en buen estado. (Foto 1)
A.3.Revestimientos:
Sobre el plano de Planta Baja, se hallan piezas de mármol

blanco, las cuales se encuentran en estado bueno. (Foto 6). Pero
en la placa colocada bajo el No. 40xx, se visualiza una fisura,
sobre el plano firme. (Foto 7)
Sobre el acceso, el cielorraso está revestido también con
placas de mármol, y se detecta una fisura incipiente en el
encuentro de la placa y la pared. (Foto 8)
En general, el estado del frente puede ser evaluado como muy
bueno.
B.-CONTRAFRENTES:
El Contrafrente está conformado por el perímetro de 2 (dos)

patios (Fig. 3)
a)Revoques:
Los paramentos de Contrafrente presentan en general un estado

bueno, con algunas fisuras superficiales suaves, producto de
contracciones de fragüe y falta de mantenimiento.
También se registran algunos tubos de ventilación sin
sombreretes, por los cuales se produce el ingreso de agua de
lluvia.
En el patio correspondiente a la vivienda de la Encargada,
aparecen huecos que muestran el ladrillo desnudo, practicados para
colocar un cable de video que, son una fuente generadora de
patología por humedad. (Foto 9)
78
b)Salientes:
En el último Piso, se halla un equipo de frío (Aire

acondicionado), con severo deterioro por corrosión. (Foto 10)
No hay balcones hacia los Contrafrentes, pero cotejando los

Planos de Estructura (Fig.6) y Arquitectura(Fig. 3), se infiere
que el área de los balcones fue englobada a los dormitorios.
También se sospecha de que dichas modificaciones fueron realizadas
“a posteriori” de la entrega de obra, ya que todas las ventanas de
ese paramento son distintas (Foto 10).
C.-MEDIANERAS:
Las medianeras se hallan en buen estado, sin embargo los

muros privativos de las fincas linderas, que dan hacia la calle
Xxxxx deben ser revisados, porque uno de estos se halla cubierto
con una planta trepadora tupida, que limita su inspección.
En general, los revoques se encuentran firmes, y en algunos
sectores se aprecia descascarado de pintura, provocado por la mala
ejecución del trabajo de pintado. (Insuficiente preparación de
anclado) (Foto 11)
D)AZOTEAS:
Las azoteas presentan patologías por humedad, (Fotos 12 y 13)

que se manifiestan en los cielorrasos interiores, además, es
notorio el deterioro en las carpinterías de hierro, donde se
visualiza la corrosión tanto del lado interior como del exterior,
incluso con la aparición de musgo, lo que denota la presencia
constante del agua. (Fotos 14 y 15)
En todo el perímetro de la azotea que da al frente, se
visualiza un “despegue” de la membrana, sitio por el cual la
humedad hace su ingreso por capilaridad. (Fotos 16, 17 y 18)
Se observa envejecimiento en los parapetos de terraza, con
patología de craquelado incipiente. (Fotos 19 y 20)
También se destaca una grieta profunda a 45° del dintel de
acceso a terraza del frente. (Foto 21)
Asimismo el cornisamiento que rodea el acceso hacia azoteas,
presenta numerosas fisuras. (Foto 22)
Los volúmenes de las ventilaciones generales están
descubiertos, permitiendo el ingreso irrestricto de agua, y sus
paramentos están muy deteriorados, en estado peligroso. (Foto 23)
El fondo de tanque de Reserva de Agua, presenta algunos
hierros a la vista, y su viga de apoyo ha perdido gran parte de su
recubrimiento en una de sus caras. (Fotos 24 y 25)
c)Instalaciones:
En los toilettes de servicio, los cielorrasos aplicados

fueron demolidos, porque se había producido una avería y la
instalación de agua, la cual fue subsanada.
79
3)COMPORTAMIENTO ESTRUCTURAL
Este edificio cuenta con una documentación técnica bastante

completa, la cual comprende también los Planos de Estructura,
(Fig.5 y 6), los que fueron consultados para corroborar la
morfología estructural.
De inspección ocular, resulta:
• En general, no se aprecian sobrecargas comprometedoras

en ninguna de las azoteas, ni en los balcones.
• Las fisuras señaladas más arriba, podrían estar

generadas por contracciones de fragüe, producidas en el
momento del curado del hormigón. Además tendrían
coincidencia con las Vigas 40 y 47, en losas sobre
Planta baja hasta último Piso, y Vigas 19 y 26 (Figs.
6, 7 y 8) en losa sobre último Piso.
• Su grado de visualización, según el piso, se podría
deber a contracciones y dilataciones producto de la
incidencia térmica, y a que no fueron tratadas con
selladores elásticos en el momento en que se procedió al
pintado. Debido a que la demarcación de las mismas,
tiene aspecto capilar, no denotan que la estructura
estuviese sobre-exigida o corriera algún tipo de
peligro. Sin embargo, sería conveniente efectuar un
análisis del hormigón armado, a fin de determinar la
correspondencia entre documentación técnica y realidad
estructural, como así también, el origen fehaciente de
las fisuras.
• Lo que sí se debe estudiar en profundidad, es el origen

de la humedad en los cielorrasos tanto del balcón como
en el dormitorio infantil del x Piso (Fotos 5 y 26), ya
que si bien en este momento no se compromete la
armadura, con el correr del tiempo, no sólo seguirá
afectando el acabado de la pintura, sino que también
generará corrosión estructural interna.
• Se sugiere una pericia técnica escrita, efectuada por

profesional de la construcción, para señalar o
descartar las causas de la patología, ya que la
investigación puntual de este tema, excede los alcances
del presente Informe Técnico. Se debe tener en cuenta
que la/ s causa/ s que provoca/ n estos hechos no suelen
ser directas, además se debe efectuar un análisis
verificando el comportamiento en el tiempo, y
demostrando (tal vez mediante ensayos y otras
consideraciones), el origen concreto del fenómeno.
80
• Las causas probables de la humedad pudieran ser alguna
de las que seguidamente se listan o cualquier tipo de
combinación de las mismas:
Rotura de plano hidrófugo en el solado superior, causado por

sobrecargas importantes, vibraciones por carga de viento, descenso
diferencial del conjunto edilicio por movimiento del terreno, etc.
Pérdida de estanqueidad hidrófuga por golpes o picoteado del

plano de solado por colocación de nuevo piso.
Filtración por avería de desagüe pluvial.
Falta de continuidad hidrófuga en el plano de encuentro del

muro – carpintería, con el entrepiso, por envejecimiento.
Otras causas no evaluadas que podrían surgir de una

investigación específica de la patología.
• Debido a la pérdida en la instalación de agua

anteriormente enunciada, las losas bajas de los
toilettes, se encuentran desnudas, con visualización de
pequeños tramos de hierros a la vista.
• Se deja constancia del cambio de destino de los balcones

de Contrafrente, englobados a dormitorios, sobre Losas
25 y 26, de las cuales la 26 no es ménsula, sino que se
trata de dos losas armadas en una sola dirección, con lo
cual no se afectaría el estado de servicio de la
estructura, ya que las losas son independientes, por un
aumento pequeño de la luz de la losa 26.
• Además, tienen luces similares (3,10m y 3,40m), y cargas

análogas (450 kg/ m y 520 kg/ m),
respectivamente).(Figs. 6 y 8)
• De todas formas, habría que evaluar específicamente el

comportamiento de las losas mencionadas, de acuerdo a
cambio de destino, para descartar cualquier situación de
sobre exigencia estructural.
81
4)TAREAS A EJECUTAR:
De todo lo expuesto anteriormente, surge la necesidad de

reparación y puesta en condiciones de todas las superficies
mencionadas, de las cuales se efectúa una lista sumaria de rubros:
Ubicación Tarea Foto/ s

Sótano Limpieza, sellado de fisuras
Frente Sellado de fisura en revestimiento. 7
Revisión de mancha en cielorraso de
balcón s/ Planta Baja.
Cielorraso de acceso Sellado de fisura 8
Patios Colocación de sombreretes. Sellado
de T.V. con paramento.
Patio de Encargada Sellado de hueco 9
Aire Acondicionado de Acondicionamiento. Verificar grado 10
6° Piso de corrosión
Medianera Retiro de enredadera del vecino y
verificación de estado del
paramento. Sellado de grietas
Terraza Reparación del aislamiento 16, 17
hidrófugo y 18
Terraza Reparación de grieta en el dintel 21
exterior
Parapetos de terraza Emparchado de partes flojas 19 y 20
Carpinterías en Limpieza, inhibición de corrosión y 14 y 15
terraza sellado de encuentros
Cornisamiento de Sellado de fisuras 22
acceso a terraza
Volúmenes de Colocación de tapas, protección de 23
Ventilaciones hierros a la vista, emparchado de
revoques. (Eventualmente
demolición)
Azotea Retiro de antenas en desuso
Fondo Tanque de Protección de armadura y emparchado 24
Reserva
Viga Tanque de Verificación del deterioro dela 25
Reserva armadura, protección y emparchado
Cielorraso y pared Reparación 12,13 y
sobre caja de 27
escalera
Humedad en cielorraso Investigar su origen con pericia 5
de balcón de X Piso técnica
Humedad incipiente en Investigar su origen con pericia 26
dormitorio del X Piso técnica
A.-Descripción de tareas de Obra:
A.1.-Limpieza:
-Limpieza de todo vestigio de polvo, verdín, suciedad y grasitud,

con elementos manuales: rasqueteado, viruteado y cepillado en los
sectores que así lo requieran.
82
La limpieza correcta de la superficie permitirá la adherencia
de la pintura y posibilitará además la visualización amplia de
microfisuras y fisuras.
Limpieza, lijado y masillado de perfilería metálica corroída.
A.2.-Albañilería:
-Picado de partes flojas, aglobadas, agrietadas, craqueladas o

desgranadas, en todos los sectores.
-Limpieza a cepillo metálico de las superficies expuestas, a fin

de extraer hollín y eventualmente materia orgánica que se
encontrase presente.
-Profundización de grietas y fisuras con canto de espátula y /o

máquina amoladora.
-Sellado de grietas y fisuras con sellador poliuretánico en base

a caucho siliconado, con la última capa de sellador acrílico
estireno, para permitir el anclaje de la pintura y evitar las
marcas de aplicación del sellador. También se puede recurrir a la
aplicación de selladores elastoacrílicos con refuerzo de manto de
velo de vidrio en grietas importantes, saturado con pintura
acrílica impermeable. Se recomienda que los selladores sean de
lento envejecimiento.
-Aplicación de puente de adherencia para morteros, para facilitar

el anclaje entre los revoques nuevos y el antiguo.
-Ejecución de azotado hidrófugo. M.C.I. 1 :3 + hidrófugo, en los

sectores deteriorados de revoques y ejecución de jaharro y
enlucido.
-Considerar la posibilidad de que las ventilaciones del

Incinerador, puedan ser demolidas y cubierto el vano resultante a
nivel terraza.
A.3.-Pintura de muros:
A los fines de la seguridad edilicia, este rubro no necesita

ser cumplimentado estrictamente, pero, luego de que se hayan
secado perfectamente las áreas reparadas con mezcla, (revoques),
es conveniente pintar la superficie para favorecer la protección
del muro.
-Espatulado en las zonas de pintura descascarada.
-Desbaste mecánico con cepillo fino de acero en todas las

superficies, y aún más en aquellas que presenten verdín. Para
eliminar el polvo se recurrirá a la limpieza con cepillos de
cerdas plásticas.
-Imprimación fijadora al látex, con sellador al agua
-2 manos de pintura / revestimiento acrílico según corresponda.

83
A.4.-Pintura de elementos metálicos
-Limpieza de los elementos metálicos (cepillado/ espatulado/

viruteado). Eventual reposición de las piezas corroídas.
-Lijado general / aplicación de convertidor de óxido.
-2 (dos) manos de esmalte sintético.
-Protección de armaduras, previo lijado
-Volquetes, acarreos y limpieza permanente de obra.
A.5.-Reparación de azoteas
En caso de rehacerse las azoteas en su totalidad, tener en

cuenta lo siguiente:
• Evitar las épocas de lluvia (otoño-primavera) para encarar
reparaciones que dejen a la cubierta sin aislamiento
hidrófugo.
• Si se comprobase que la azotea está tratada con el sistema de

“contrapiso ventilado”, efectuar la reparación sin
anularlo.(Foto 19)
• Ejecutar barrera de vapor, para evitar condensación

intersticial en el último piso.
• Ejecutar babetas, embutiendo la membrana dentro de las cargas

perimetrales.
• Respetar las juntas de dilatación y verificar que se

continúen en el contrapiso. De lo contrario,
practicarlas.(Fotos 16, 17 y 19)
• Verificar las pendientes de escurrimiento de aguas

superficiales, para evitar espejos de agua indeseados.
• Si se coloca un nuevo contrapiso, deberá ejecutarse con

agregado grueso liviano.(Arcilla expandida, perlita, etc.)
B.-Descripción de tareas verificadoras:
Sería conveniente, cuando ya se hayan comenzado las tareas de

reparación, realizar ensayos no destructivos y /o destructivos (en
los casos que así lo ameriten), para determinar con certeza los
puntos críticos de seguridad, en especial del área estructural.
También, como se señaló anteriormente, se plantea la
necesidad de indagar el origen de la humedad detectada en
cielorrasos del X Piso, para solucionarla desde su fuente
generadora, y prevenir cualquier compromiso estructural futuro.
Dichos ensayos podrán ser efectuados por el I.N.T.I.
84
C.-Descripción de tareas administrativas:
• Gestión ante co-propietarios de inmuebles colindantes, en la

reparación de muros privativos en mal estado, sobre
medianeras.
D.-La Seguridad:
La Empresa que se encargase de los trabajos, deberá

comprometerse a ejecutar y terminar las obras, en tiempo y forma,
y según los instrumentos que acompañen el Contrato. Además, es
responsable del trabajo realizado por las personas que ocupe en la
misma.(Art. 1647 del Código Civil)
Por otro lado, también, será responsable por los daños y

perjuicios que pudieran efectuarse a terceros, como así también al
personal a su cargo, por problemas derivados de la ejecución de
las obras.
Todas las tareas realizadas (especialmente los trabajos en

altura), estarán encuadradas dentro de la Ley 19587 de Seguridad e
Higiene, y según las disposiciones emergentes de las A.R.T. y las
consideraciones que señale la U.O.C.R.A. en cuanto a la Seguridad
en obra.
E.-Supervisión de trabajos:
Para que los trabajos se ejecuten correctamente, sería

conveniente que la obra contase con un Director de Obra,
habilitado a tal efecto, ajeno a la Empresa Constructora, cuya
tarea comprenderá no sólo supervisar los trabajos, sino que además
fiscalizará la aplicación de las Reglas del Arte para asegurar el
cumplimiento de la Ley 257, posibilitando que el inmueble pueda
acceder al Certificado de Conservación correspondiente.
F.-Plazos de ejecución:
Se indica un máximo de 90 (noventa) días a partir de la

fecha, para encarar los trabajos.
Profesional
N° de matrícula
Sr. XXXXXX XXXXXXXXX

Administrador
D.N.I.: XXXXXXXXX
85
GENERALIDADES DE PATOLOGÍAS DE VIVIENDAS
SEGÚN SU TIPOLOGÍA
El Curso de pos grado de “PATOLOGÍA DE LA CONSTRUCCIÓN”, que se cursa en la

Universidad Nacional de Buenos Aires, dictado por el Arq. Eduardo Gordín, plantea una
mirada panorámica de las patologías que adolecen las viviendas según su tipo.
Son tantas y tan complejas las anomalías edilicias, que me pareció sumamente
interesante y esclarecedora la propuesta. Por tal motivo, me tomo el atrevimiento de
compartirla con el lector.
P ara poder abordar el tema, clasificaremos las viviendas urbanas y suburbanas de

Buenos Aires de la siguiente forma:
• Palafítica
• Casa Chorizo
• Chalet y Casa Cajón
• Casa Cerámica
• Casa de Bóveda
• De Departamentos
Aclaración:
Las patologías que se describirán seguidamente, se pueden presentar en cualquier
tipología, pero se connotan a la clasificación antedicha, para caracterizar mejor a cada de
ellas, y porque además, estas anomalías constructivas o de grado de habitabilidad
indudablemente les son propias.
Viviendas palafíticas:
Se denominan así, aquellas viviendas primitivas edificadas dentro de terrenos anegados,

incluso de lagos o ríos, sobre estacas o pies derechos. (En Suiza se descubrieron palafitos
datados del Período Neolítico).
En nuestro país encontramos dos zonas caracterizadas con este tipo de edificación: La
Boca y Tigre.
Patología en viviendas de La Boca:
El Barrio de La Boca, catastralmente comprende sus

límites entre las Avenidas: Patricios, Martín García, Paseo
Colón, Brasil y Pedro de Mendoza. Situada a la vera de
la desembocadura del Riachuelo, su terreno es sumamente
fangoso y anegadizo, por lo cual, las viviendas están
fundadas sobre un esquema palafítico.
Entre 1830 y 1852, se dieron las primeras
inmigraciones de familias genovesas (xeneizes), quienes
se asentaron en la zona e instalaron almacenes y talleres
navales, dándole al barrio la conformación característica
de las construcciones de chapa y madera, denominadas localmente como “Conventillos”.
87
La zona de Barracas, Isla Maciel y Dock Sud, especialmente, también tienen edificaciones
de este tipo.
Las patologías más sobresalientes

de este género de vivienda son las
siguientes:
• De diseño
• Térmica
• Acústica
• De revestimiento
• Por alimañas
• Estructural
+Patologías de diseño:
• Local sanitario al exterior

• Malos circuitos de circulación.
El esquema general de estas viviendas, consiste en

un zaguán de acceso, con un gran patio de recepción,
donde se encuentran los sanitarios: el W.C. o retretes,
el “baño de bañarse” y los piletones.
Las Unidades Funcionales, se disponen alrededor
del patio, en uno o dos niveles, con acceso mediante escaleras de madera. Las viviendas en
los pisos superiores, cuentan con su “barandilla”, especie de balcón que da al patio.
Barandilla La disposición interna, consiste en una

cocina mínima, y generalmente dos
habitaciones, “piezas corridas de 4m x 4m”,
de las cuales una ventila mejor que la otra. En
algunos casos, las Unidades en altura, pueden
disponer de alguna pileta de lavar exterior a
compartir con el vecino de piso.
Con este planteo, especialmente en lo que
concierne a los locales sanitarios, no es difícil
imaginar lo dificultoso que es el uso del baño,
principalmente en invierno. Esta situación da origen al uso de “escupideras”, “bacinillas” o
“el servicio” dentro de las habitaciones, creando un ambiente sumamente malsano.
Ni qué decir de la ausencia de servicio de agua caliente, que prácticamente clausura el
“baño de bañarse”, durante el invierno (La higiene diaria se realiza a base del “baño de
olla”).
Nos enorgullecemos de “Caminito”, pero ¿nos preguntamos, seriamente, en qué

condiciones vive esa gente?. ¿Disponen de las comodidades mínimas de este siglo?. Se han
llevado a cabo intentos de mejorar la situación socio-ambiental de estas edificaciones. Sería
importante que se concreten.
88
+Patología térmica:
La estructura de estas construcciones, consiste en un armazón de madera (Tirantes y

vigas), que sostienen un machihembrado interior de tablones, generalmente de pino tea. Del
lado exterior, se encuentra la carcasa chapera.
Si bien entre la chapa de zinc y el machimbre, encontramos una cámara de aire entre las
ondas, ésta no es suficiente para lograr un buen aislamiento térmico, y peor aún en las
viviendas de último piso, donde la incidencia del sol en verano es incrementada por la
posición del techo. En estos locales se produce un fuerte caldeamiento.
Cabe destacar que algunos conventillos muy precarios, tienen como revestimiento
exterior tablones de madera, pero estos ejemplos no son los que caracterizan a este tipo de
viviendas, y sólo nos remitiremos a las tipologías de chapa y madera.
Posible solución:
Luego de estudiar el gradiente térmico de cada pantalla:

• Colocación de lana de vidrio o espuma de poliuretano entre la chapa y la estructura
de madera.
• Colocación de paneles de roca de yeso directamente sobrepuestos; con cámara de
aire o con lana de vidrio, apareados al perímetro de las paredes exteriores,
especialmente las ubicadas al Oeste y al Norte.
• En el último piso, colocar cielorraso armado de madera o de paneles de roca de yeso,
con cama de lana de vidrio o placas de poliestireno expandido.
+Patología acústica:
Debido al tipo de construcción maderera, sin aislar, los problemas acústicos son serios.
Los entrepisos están conformados con tirantes sobre los cuales se clavan los listones de
pino tea, con lo cual, los sonidos de impacto (pisadas) se transmiten en forma directa. Lo
mismo sucede con los sonidos aéreos producidos por conversaciones o por la música.
Posible solución:
Tanto para el aislamiento acústico como para el térmico, modernamente se emplea el
concepto de MASA-RESORTE-MASA, el cual consiste en aplicar dos capas de materiales
compactos con una de material poroso en el centro, para que tanto la energía calórica como
el sonido, puedan ser controlados.
Masa Masa
Resorte
Estos lineamientos se podrán aplicar en el caso acústico de las siguientes formas:
• Colocación de piso flotante y/ o alfombra o alfombra con bajo alfombra.
• En las paredes colocar lana de vidrio y paneles dobles de roca de yeso.
• Colocación de cielorraso armado, de madera o roca de yeso con manta de lana de
vidrio.
En general, el problema acústico es de difícil solución, porque toda la masa construida es
un colosal puente sonoro, sin embargo, el empleo de algunas de estas medidas, o mejor aún
la combinación de varias, paliarán bastante el problema de transmisión indeseada de sonido.
89
+Patología de revestimiento:
La falta de mantenimiento de estas edificaciones, provocan un acortamiento de la vida

útil de la chapa. Además, la lluvia ácida de la zona fluvial y especialmente fabril son
agentes agresores muy severos, que aceleran el proceso de corrosión, el cual no es
reversible. Las cubiertas son los elementos más agredidos, con pérdida de sección, lo que
ocasiona las típicas “goteras”.
Posible solución:
• Recambio de las chapas deterioradas.

• Mantenimiento preventivo a base de pinturas, por ejemplo.
+Patología por alimañas:
Es frecuente encontrar nido de ratas entre las ondas de la

chapa y la madera.
Posible solución:
• Aplicar cebos raticidas en base a “Bromadiolone” y

“Brodifacoum”
• Consultar con especialistas en el tema de exterminio
de plagas, para que accionen sobre el problema con
sustancias químicas ecológicas.
Cebo para ratas: Bromadiolone (uno de los más usados)
Patologías en viviendas de Tigre:
Podemos decir, a grandes rasgos, que en la zona de Tigre encontramos dos tipologías de
viviendas: las edificadas en la parte continental, con su imagen de arquitectura
pintoresquista (también denominada “country inglés” remozado con influencias nórdico-
alemanas y germanas) y las viviendas erigidas en las islas. Nos referiremos específicamente
a estas últimas.
La vivienda isleña del Tigre, es la típica vivienda palafítica, porque además de estar
asentada sobre estacas, están sobre nivel terreno por las crecidas, (en realidad considerando
el nivel del pelo de agua), con lo cual, el entramado estructural de base, tiene por lo general
refuerzos de “Cruces de San Andrés”.
Las patologías de estas viviendas, son similares a las de la Boca, en cuanto a lo térmico y
lo acústico, pero en este último caso, la invasión sonora es privada, ya que por lo general, a
diferencia del caso anterior, se trata de viviendas unifamiliares.
La patología que mayormente las caracteriza es la estructural, por su mayor proporción
maderera en lo constructivo.
90
+Patología estructural:
Las estacas de fundación, se encuentran permanentemente en medios distintos. Pasan de
un medio acuoso (barro), a líquido (agua), a seco (aire), cuando baja la creciente.
Esta alternancia favorece la putrefacción de la madera, la cual algunas veces se
encuentran en “estado crudo” (con poco o ningún estacionamiento).
Si bien es cierto que las maderas empleadas, principalmente son duras y resinosas,
teniendo un buen comportamiento a la intemperie, pero la contaminación ambiental acelera
su envejecimiento y eventual putrefacción.
En general, los agentes destructores de las maderas pueden ser abióticos (no vivos: sol,
temperatura, humedad) y bióticos (vivos: hongos, larvas e insectos xilófagos). Si las
maderas empleadas no fueron debidamente tratadas, los agentes bióticos podrán atacarlas de
tal manera, que es posible que lleguen a su destrucción total.
Posible solución:
• Recambio de la pieza dañada, con acoplamiento adecuado. Es frecuente encontrar en

“postes”, el acoplamiento a tope, el cual se une con pernos, el de llaves, el cual tiene
cuñas de madera dura superpuestas y en direcciones contrarias metidas en agujeros
pasantes, reforzado con pernos. También se puede emplear el empalme acuñado.
• Las maderas a emplear, deben ser previamente tratadas en autoclave doble vacío,
con aplicación de impregnante por pulverización (6 a 40 kg de impregnante por m3
de madera).
Casa Chorizo:
La construcción de las “Casas

Chorizo”, se sitúa entre 1880 y
1915, como vivienda unifamiliar
urbana. Su diseño es propio de la
mitad de las casas coloniales,
porque se divide el patio con un
muro longitudinal. Dichas casas
coloniales, tomaron a su vez,
como modelo, las viviendas de la
Antigua Roma.
La disposición interna es de
una secuencia de habitaciones
(como ristra de chorizos),
enhebradas con una galería,
dando hacia el medio patio
anteriormente mencionado. Por
supuesto que el baño se
encontraba al fondo de la
vivienda, con lo cual volvemos a
encontrar el uso de la “taza de
noche” o “bacinilla”, generadora de ambiente insalubre en las habitaciones.
Estas viviendas, situadas alrededor del casco urbano primitivo y ocupadas por familias
patricias, fueron abandonadas por éstas, durante las epidemias de fiebre amarilla, con lo cual
cada habitación fue alquilada a distintas familias menos pudientes, quienes las ocuparon en
su totalidad, creando un espacio con importante hacinamiento.
91
Otra edificación “chorizo”, lo constituyen las primitivas “casas de renta” o conventillos,
construidos para albergar la gran cantidad de inmigrantes que llegó al país, pero que en
realidad fueron la inversión de algunos empresarios, que generaron nuevas condiciones de
promiscuidad por hacinamiento.
Andando el tiempo, muchas de estas viviendas fueron vendidas a un solo propietario, o
bien, sometidas al régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13512), y compradas por
diferentes comitentes, quienes ocupan las distintas Unidades Funcionales. Son los típicos
“Departamentos tipo casa” o , como se dice actualmente: “los P.H.”
“Anecdotario”:
“...Adán Buenosayres no prosiguió su avance temerario, sino que, inmóvil todo él y

deseoso de captar algunos detalles de la guarida, ordenó que sus cinco sentidos se le
adelantaran en la oscuridad. Y el primero en resentirse fue su olfato, pues notó enseguida
el hedor espeso de un ambiente que se ha corrompido en sus relaciones con el ser animal,
ya fuese por el intercambio de gases que realiza el animal con su atmósfera, ya por la
fermentación de sudores rancios, ya por la descomposición de micciones imperfectamente
controladas o retenidas más de la cuenta en esos receptáculos que la dignidad humana,
siempre celosa de sus fueros, ha dado en llamar “vasos de noche” o “tazas de noche”...”
Fragmento de “Adán Buenosayres”, de Leopoldo Marechal

El texto narra la visita del protagonista a la “Pieza N°5”, del conventillo de la calle
Monte Egmont N° 330, de Villa Crespo. Dicha habitación estaba ocupada por su amigo “el
filósofo Samuel Tesler”, quien se hallaba dormido.
En esta descripción se pueden comprender las condiciones de “salubridad e higiene”
reinante en estos ambientes.
Patologías de las Casas Chorizo:
Como vemos, el origen remoto de estas viviendas y su refuncionalización, generan

patologías de diversas índoles:
• De diseño
• De mantenimiento
• De uso
• De “cognición legal” del inmueble
+Patologías de diseño:
El esquema en planta, por lo general se plantea con la comunicación alternada de

espacios abiertos y cerrados, lo que hace un funcionamiento incómodo de las zonas
privadas. Además, el baño no se relaciona correctamente con las demás áreas porque está en
sitio retirado.
El esquema circulatorio por lo general está “empastado” con mezcla de áreas que quitan
privacidad a los locales privados (dormitorios con varias puertas que comunican con
diversas áreas).
Posible solución:
• Clarificar las distintas zonas: Pública, Privada y de Servicio

• Generar nexos funcionales con el baño
• ”Abrigar” la vivienda, creando circulaciones internas
• ”Reinventar el patio” (concepto original del Arq. Rodolfo Livingston), sacando
cerramientos y toldos metálicos. Recuperar el aire y el sol.
92
+Patología por vetustez y falta de mantenimiento:
Como se trata de viviendas que variaron su destino a través del tiempo, que por lo
general cada sector estuvo alquilado; la falta de mantenimiento es notoria, y debido a la
edad de los inmuebles, la vetustez edilicia requiere de tratamientos a fondo.
Como son varias las patologías, a modo de esquema ilustrativo, se consigna el siguiente
cuadro sumario:
Rubro Descripción Patología Posible solución
Estructura Entrepiso de Compromiso del perfil *Inhibición de la corrosión
bovedilla y muro en la bovedilla por *Eventual recambio del perfil
portante de 0,30 corrosión debido a
filtración
Muros Ladrillos macizos Humedad de cimientos *Tratamiento de la humedad
con mezcla de por ausencia de capas de cimientos:
polvo de ladrillo y/ aisladoras • Corte de pared
o barro • Siliconas/ silicatos
Cubiertas Bovedilla con Picado o ausencia de *Recambio de chapas
sobrecubierta de chapas. deterioradas.
chapa acanalada. Filtración *Restitución de la continuidad
Eventualmente de hidrófuga.
baldosas coloradas.
Revoques Generalmente a la Desgranamiento por *Emparchado con revoque
cal, de importante presencia de humedad. nuevo, o picado total y
espesor pintados a reconstrucción
la “tiza y cola”.
Cielorrasos Generalmente de Desgranamiento. *Emparchado.
yeso Fenómeno de “yeso *Picado total
muerto”
Pisos Enlistonado a la Putrefacción interior de *Reposición de la pieza.
inglesa y baldosa los listones y/ o tirantes *Posibilidad de usar la cámara
calcárea o mosaico de apoyo. para aumentar la altura de
granítico eventual entrepiso
Carpinterías De madera a Corrosión en las *Recambio de carpinterías
tablero y de carpinterías de hierro metálicas para tener mayor
perfilería de hierro superficie vidriada.
*Si están en buen estado,
respetar las carpinterías
originales
Instalación Cables de tela Cables a masa *Recambio total de la
eléctrica Pérdida de aislamiento instalación colocando cables
eléctrico antillama
Electrificación de áreas
Instalación Hierro galvanizado, Corrosión, disminución *Recambio de toda la
sanitaria plomo, hierro de la sección, rotura. provisión de agua fría y
fundido, material caliente por caños de
vítreo. materiales de mayor nobleza.
*Recambio de los desagües
averiados.
Instalación Hierro galvanizado Corrosión, vitrifiación, *Recambio total por Hierro
de gas picaduras galvanizado revestido con
epoxi.
*Ampliación de la instalación
93
+Patología térmica por estratificación del aire en invierno:
Usualmente en la época en que fueron edificadas estas construcciones, el módulo de

hábitat se circunscribía a un cubo de 4m de lado. Esta dimensión en altura, provoca pérdida
de carga térmica por estratificación.
La estratificación es el fenómeno por el cual el aire se enfría rápidamente, generando
corrientes convectoras, y se da a partir de los 3m.
Por tal circunstancia, estos ambientes resultan fríos, difíciles de mantener
calefaccionados y con gran inercia térmica por la humedad alojada en los muros.
Posible solución:
Además de solucionar el problema hidrófugo, para evitar la estratificación, se puede

recurrir al empleo de cielorrasos armados, eventualmente con destino de baulera, o bien a la
colocación de entrepisos o medios entrepisos que duplican el espacio y disminuyen la altura.
+Patología de “cognición legal” del inmueble

En realidad, por un criterio
de libre albedrío, adopté este
nombre para definir la
circunstancia desafortunada
de que estos edificios son
publicitados por las inmobiliarias como “sin expensas”, lo cual es una información
engañosa. De hecho, la gente se confía con el rótulo de “departamento tipo casa”, e imagina
que ha comprado una vivienda unifamiliar, en la cual puede ejercer todos sus derechos
como propietario, y no tiene ninguna obligación a compartir.
En realidad los “PH”, son condominios regidos bajo la Ley 13512 de Propiedad
Horizontal, como todo departamento, y por lo tanto, para realizar cualquier ampliación de
superficie, se debe tener la conformidad ante Escribano Público de todos los co-
propietarios, porque se varían los porcentuales propios y comunes, que dimanan de la
superficie cubierta, siendo que los mismos están registrados en el Reglamento de Co-
Propiedad del inmueble, el cual en caso de ampliación, habría que rehacer.
Como esta disposición se desconoce, aparecen servidumbres de vista indeseadas,
invasiones con sombras por volúmenes edificados, conflictos en cuanto a reparaciones
comunes y el peligro de juicios de trabajo por personal doméstico contratado “en negro”.
En general esta tipología de vivienda es víctima de propietarios soberbios en su
ignorancia, que arremeten con “el muchacho de confianza”, contra todo lo noble que portan
estas edificaciones, transformándolas en una suerte de híbrido que no resulta, muchas veces,
lo confortable que habitablemente se espera.
Posible solución:
• Instituir realmente el Consorcio, con Administrador ad hoc, Asambleas, Expensas

comunes y documentación en regla, para dejar de ser un “marginal de la Ley
13512”, con todos los riesgos que implica estar fuera o ignorar el sistema
jurídico.
• Siempre, y en todos los casos, antes de encarar cualquier tipo de obra, consultar
al profesional de la construcción (Maestro Mayor de Obras, Arquitecto o
Ingeniero)
94
Chalet y Casa Cajón:
Originadas por un contexto político, social económico e ideológico muy particular,

durante la primera presidencia de Perón (1946-1952), nacieron los chalets y las “casas
cajón”. En realidad, ambas son “cajón”, debido a que se trata de un volumen compacto, con
un diseño mínimo de locales habitables, que no tenían en cuenta en sí objetivos de
orientaciones, ni de adecuación espacial al sitio, y dejaban librados estos parámetros al
criterio del usuario. Se trata de “proyectos” copiados o cedidos por sus autores, como es el
caso del Arq. Moia, quien publicó un libro de distintos planteos edilicios, cediendo los
derechos de autor de los mismos.
Cuando la cubierta de estos
cuadriláteros en planta es de
teja, recibe el nombre de
“chalet”, e imita en una
diminuta copia los modelos de
Hollywood difundidos en el
cine. Cuando tiene techo plano,
se denomina “cajón”, pero el
esquema de ambas no difiere
sustancialmente.
Los chalets surgen como
“sueño burgués”, ante la
invasión de pobladores rurales a
la ciudad. La clase media recién
ascendida, busca despegarse de
la ruralidad, por lo cual estas
edificaciones tienen poco verde,
muy controlado.
En el caso de las casa cajón,
son los inmigrantes quienes comienzan por
edificar una habitación, el comedor, baño y
cocina. Hasta que se pudiese ampliar la
vivienda con más dormitorios, se plantaba una
palmera para “llenar y decorar” el espacio que
se destinaba a tal fin (De ahí el dicho de
“todavía está en la palmera”, cuando alguien
no concreta determinada tarea).
En ambos casos, se denota poca o ninguna
presencia profesional.(La excepción a la regla
es el Barrio “Los Troncos” en Mar del Plata,
donde se observa una clara intervención
profesional en lo edificado, dentro del fuerte
academicismo imperante).
Las patologías que se pueden observar en

ambas son las siguientes:
• De diseño.
• Estructurales.
• De muros.
• Térmicas.
95
+Patologías de Diseño:
Como se señaló anteriormente, el plantear sobre cualquier terreno, y con cualquier
orientación un esquema prefijado, acarrea serios problemas de funcionamiento, generando
disconfort. Por ejemplo una cocina orientada al oeste, o un dormitorio orientado al sur.
Además, debido a su esquema básico compacto, a veces resultan oscuras.
Posible solución:
• Refuncionalizar el interior, replanteando zonificaciones y aprovechando
orientaciones.
• Ampliar las superficies vidriadas.
+Patologías estructurales:
Cuando no se planteaba un crecimiento en altura, la estructura muraria se asentaba sobre
tabiques de ladrillo común de 0,15. Esto provoca fisuraciones importantes en distintos
sectores, según los descensos diferenciales.
Posible solución:
• Apuntalamiento permanente. Muros apareados.
+Patologías de muros:
Además de las fisuras anteriormente mencionadas encontramos grietas por descensos
diferenciales en el terreno, debido a la falta de estudio de suelos, con fundaciones a 0,50/
0,80/ 1,00m, indicadas por “referencias del vecino”, en terrenos sumamente absorbentes.
También se detecta humedad de cimientos.
Posible solución:
• Estudio del origen de las fisuras y sellado conveniente de las mismas.
• Tratamiento de la humedad de cimientos.
+Patologías térmicas:
• Ausencia de aislamiento térmico, con un gradiente bastante alto en paredes y
cubiertas.
Posible solución:
• Generación de cámaras de aire en paredes, apareando tabiques de roca de yeso,
con lana de vidrio o espuma de poliuretano en el núcleo.
Patologías propias del chalet:

+Efecto de olas
La patología más destacada
de los chalets, es el empleo de
madera sin tratar o mal
estacionada, con una humedad
mayor al 12%, con lo cual, al
producirse un desecamiento
en el uso, se producen
alabeos.
También, la poca sección
de las clavadoras, facilitan
con el tiempo la entrada de
agua, generando el “efecto de
olas” sobre el tejado, lo que
fue generado porque las
secciones no son parejas.
96
Además, muchas cubiertas tienen la “teja estirada”, es decir una separación mayor entre
las mismas, para no colocar media teja.
El impedimento del ingreso de agua se lo deja al ruberoid (cartón embreado en una de
sus caras), el cual tiene una eficiencia limitada, cada vez menor en proporción a su
envejecimiento.
Posible solución:
• Reemplazo de clavaderas y cabios de secciones adecuadas. Recalcular
estáticamente todo el techo.
• Reemplazar el ruberoid por membrana bajo teja.
• Recolocar las tejas, aumentando su número, o con la aplicación de media teja en
los faldones que sean necesarias.
+Caldeamiento por “ falsa cubierta de tejas”:

Otra patología notable
de esta tipología, es el
caldeamiento en verano,
debido a que su cubierta
está construida con una
losa de hormigón armado
inclinada, sobre la que se
colocó una carpeta
hidrófuga, luego brea y
finalmente se asentaron
tejas con mortero de cal.
Todo el conjunto
funciona como una “gran
piedra candente”.
Posible solución:
• Calcular el gradiente térmico y colocar un cielorraso armado, acorde al
aislamiento requerido.
+Patología propia de la casa cajón:
Una fisura característica de la casa cajón, se da en coincidencia con el muro de carga

perimetral, debido a la humectación del contrapiso por ausencia de barrera de vapor.
Esta patología, muchas veces se enmascara con un alero de tejas que la cubre. La única
ventaja de esta precaria solución es que por lo menos, con una pantalla superpuesta no
penetra humedad masiva en la grieta, y el deterioro a través de la misma, se dilata en el
tiempo.
Fisura Fisura perimetal
Enmascaramiento
97
Obsérvese en la imagen, la estructura de madera que “arma” el alero de tejas.
Posible solución:
• Colocación de barrera de vapor del lado interior: Pintura asfáltica sobre cielorraso
y placa de roca de yeso, por ejemplo.
• Tratamiento de fisura con sellador elastoplástico, en caso de que el frente no se
halle enmascarado.
Casa Cerámica:
La bovedilla empleada en las casas chorizo, evolucionó hacia las “losas nervuradas”,
antecesoras de las viguetas pretensadas. Se trata de una losa aliviana con “ladrillos sapo”
entre las nervaduras.
El entrepiso funciona como

la yuxtaposición de vigas T
Carpeta de Compresión
Ladrillo sapo
Nervios
Las patologías más frecuentes en este tipo de casas es la estructural:

• Desajuste de interfase de la carpeta de compresión y el contrapiso.
• Solicitaciones distintas por esquema en planta.
+Patología en carpeta de compresión y contrapiso:
Por lo general, los contrapisos de estas viviendas se ejecutaron fuertemente empastados,

con lo cual, al tener distintos Módulos de Elasticidad, se producen dilataciones diferentes,
con un fuerte empuje del contrapiso, lo que origina grietas.
Recordemos que el Módulo de Elasticidad (E) de un material es la relación entre las

tensiones y las deformaciones correspondientes hasta el límite elástico.
Posible solución:
• Colocar otro contrapiso alivianado, que evite la incidencia directa de los rayos
solares sobre la superficie de la cubierta.
98
+Patología por solicitaciones distintas por esquema en planta:
Estas losas trabajan en una sola dirección, y por lo tanto, necesitan un diseño standard en
planta, para evitar solicitaciones indeseadas. El problema más común que se presenta, es la
discontinuidad estructural por luces diferentes, por ejemplo, cuando se cubren locales más
pequeños.
Rajaduras por distintos largos en las

solicitaciones
Posible solución:
• Como es una discontinuidad de origen, lo más adecuado es permitir el libre juego
de la fisura, sellándola con vendas y sellador.
Casa de bóveda: (Foto: “Arquitectura en la Argentina” – Eudeba)

Este tipo de viviendas
nació como punto de
partida de una
reconstrucción, luego de la
“Revolución Libertadora”
de 1955. Es el movimiento
denominado por el Arq.
Miguel Asencio, como de
“casas blancas”, el cual
cuestionaba la provisión
de modelos del
racionalismo, y abogaba
por una identidad
arquitectónica propia, la
cual empleaba la bóveda
de ladrillo a la vista, el
hormigón , la madera y la
mampostería blanqueada.
La piedra fundamental
de este movimiento, se inauguró en 1957 con la Iglesia de Fátima en Martínez, obra de los
Arqs. Claudio Caveri & Eduardo Ellis, como contraofensiva del “estilo americano” o “estilo
Riky”, que imponía “bares y cocinas funcionales” , con mucho vidrio y hormigón, en un
claro rechazo a las costumbres ancestrales.
Lo valioso de esta vanguardia arquitectónica, fue el deseo de replantear una arquitectura
vernácula, donde su mayor desarrollo se vio en San Isidro, y en algunas casas de veraneo en
la costa.
+Patología de la casa de bóveda:

Las patologías más sobresalientes de este tipo de construcción son:
• Estructurales
• Térmicas
99
La bóveda ladrillera que se empleó como cubierta, tiene su diagrama como bóveda de
cañón corrido, de medio o de cuarto de punto. El diámetro de la circunferencia inscripta va
de 3 a 4 metros.
La fuerza de empuje que llega al plano de arranque de la bóveda, se descompone en una
horizontal y una vertical. La vertical es tomada por el muro, y la horizontal debe ser tomada
por un tensor.
Bóveda
Tensor
Flecha
Muro
Cuando la bóveda carece de tensor, que es en la mayoría de los casos, al no haber un

elemento que absorba el esfuerzo horizontal, baja la flecha y se produce un quiebre
longitudinal, que hace perder estanqueidad hidrófuga a toda la cubierta, provocando además
el craquelado del ladrillo.
Posible solución:
• Colocación de sellador de superficie

• Colocación de tensor.
• Debido a que la cubierta tiene un revoque que le da el aspecto de “casa

blanca”, con fuerte contenido de arena, se produce un gran almacenamiento de
calor sobre la superficie exterior. Por ejemplo, si la temperatura en el medio
ambiente es de 35° C, la cáscara alcanza 68° C, los cuales por conducción y
radiación se transmiten al interior.
• Cuando se producen las tormentas de verano, y la masa del techo se enfría

bruscamente, se genera un salto térmico tan importante, que las contracciones
se manifiestan inequívocamente. (“La casa cruje como un barco”. Arq.
Gordín).
Posible solución:
• Recubrir la bóveda con un hormigón pobre liviano y colocar carpeta con

dosaje que tenga la menor cantidad de arena, especialmente cuarzosa.
100
Vivienda de Departamentos:
En 1950 se puso en rigor la Ley 13512 de Propiedad Horizontal, con lo cual, el modo de
vivir de la ciudad tomó otro rumbo.
Antes de esta fecha, se alquilaban los departamentos en los llamados “Edificios de
Renta”, de los cuales, encontramos diversas
categorías: desde el Kavanagh, inaugurado en
1935, con sus 28.000m2, sobre un terreno de
2400 m2, sus 30 pisos y un mirador en el piso
31; hasta los mezquinos conventillos que más
que a personas, albergaban el hacinamiento y
la promiscuidad.
En general los Edificios de Renta que
fueron subdivididos al ser afectados por la Ley
13512 , adolecen de algunas patologías
intrínsecas de las “casas antiguas”, por
aplicación de tecnología de la época o vetustez,
pero afortunadamente en la mayoría, se tiene
una nobleza técnica original, difícil de igualar.
En los años ´70, se dio el auge de la
propiedad horizontal, con el criterio de venta de
Unidades Funcionales.
En esta época, se dio también un descuido
masivo en la Dirección de Obra, y el empleo de
mano de obra inexperta, lo que originó severas
patologías propias de la típica arquitectura de
“departamentos modernos”, de las cuales las
más significativas son:
• Estructural
• Térmica
• Acústica
+Patología estructural:
El descuido de obra, produjo que no se colocaran la cantidad de hierros calculados,

que no se ubicaran los caballetes en el sitio correspondiente al Momento Flector
Negativo, o que colocados correctamente fueron pisados y deformados, con lo cual, el
esfuerzo no se toma correctamente.
Posible solución:
Para determinar la configuración de la armadura, es necesario comparar las planillas

de cálculo con la realidad, es decir, por ejemplo realizar previamente una “Tomografía
de Hormigón Armado”, para :
• Determinara la posición y diámetro de las armaduras y estribos.

• Detectar homegeneidad del Hormigón.
• Identificar hierros corroídos.
• Medir la adherencia entre hierro-cemento (interfase)
De acuerdo a los resultados arrojados, apuntalar en forma permanente y/ o aplicar las
soluciones técnicas que indique el ingeniero estructuralista.
101
En general, estos
edificios, están
construidos con una
estructura maciza de
hormigón armado y
ladrillos huecos
como cierre lateral,
y medianeras de
0,30 de ladrillo
común. Los más
modernos, a partir
de los 15 m de
altura, tienen
tabiques de
hormigón contra
viento.
Según la
orientación, el calentamiento del muro se da por conducción e ingresa a los locales por
radiación. Además la pantalla va sufriendo un sobrecalentamiento diario, que no puede
disminuir sustancialmente durante la noche.
Este fenómeno también se produce en las cubiertas, generalmente planas que, alguna
vez pudieron haber tenido sobrecubierta de baldosones, pero que por falta de
mantenimiento e ignorancia de los beneficios que aporta, se han sacado de circulación,
dejando la superficie del techo, expuesta a la intemperie.
Posible solución:
• Efectuar el Balance Térmico
• Generación de pared “sándwich”, con lana de vidrio y panel de roca de yeso.
• En la azotea colocar sobrecubierta y del lado interior un cielorraso armado
con cama de lana de vidrio.
• Colocación de carpinterías con doble vidriado hermético. (D.V.H.)
• Colocar tendidos de sombra sobre las carpinterías
+Patología acústica:
• Debido a la conformación anteriormente descripta, hay invasión sonora desde
el exterior (tránsito vehicular), como del interior (trepidaciones de
instalaciones, pasos, sonidos de impacto, sonidos aéreos, voces, aparatos de
radio y T.V.)
Posible solución:
En general, las soluciones adquiridas para producir el aislamiento térmico, son
coincidentes con el acústico, por lo tanto las técnicas aplicadas son similares:
• Evaluación del nivel sonoro

• Ejecución de Pared “sándwich”, de acuerdo a los requerimientos de aislamiento
acústico.
• Cielorraso con cama de lana de vidrio
• Carpinterías con D.V.H.
• Separación de las instalaciones y /o maquinaria de ascensores, de paredes y
entrepisos, para evitar puentes sonoros.
102
DIAGNOSIS DE PATOLOGÍAS
H asta ahora, hemos abordado el tema de las patologías desde un enfoque general. A
continuación, trataremos de encuadrarlo de manera sectorizada, señalando algunas
patologías por rubros.
Como hemos venido mencionando, cada problema patológico debe ser analizado específicamente. No
hay “recetas” para encarar soluciones ni, (insistimos), lesión con una causa directa y/ o inmediata. Sin
embargo, las descripciones siguientes pretenden ser una introducción a cada problemática, de acuerdo a
las características más sobresalientes. También, a modo ilustrativo, se encontrará la documentación
fotográfica y testimonial, de algunos casos de patologías.
ALGUNAS PATOLOGÍAS NOTABLES EN SOLADOS
Pieza cerámica rajada al medio:
Causas generadoras Probables:
• Desnivel del sustrato por mala ejecución

• Grieta en el sustrato por descensos diferenciales
• El edificio fue ejecutado en distintas etapas constructivas y se produjeron desplazamientos fuera
del plano.
Posible solución:
• Verificar la homegeneidad del plano del sustrato.

• Reacondicionarlo, sacando rebabas y salientes.
• Ejecutar una carpeta bien pareja.
• Colocar un nuevo cerámico
Piezas de baldosas calcáreas rajadas y/ o partidas
La imagen de la izquierda corresponde al

solado de la nave de un templo religioso que ha
sufrido un deterioro global del solado,
presentando las siguientes lesiones:
• Fisuras generalizadas
• Quiebre de piezas: Obsérvese el descenso
de la placa, en un quiebre bastante
definido
Como se trata de una construcción nueva,

estamos en presencia de un vicio oculto.
103
Causas generadoras probables:
La pieza fotografiada, fue

extraída manualmente, lo cual
indica que no se hallaba fijada
convenientemente.
Debajo de la baldosa, se observa
un hueco terroso y húmedo, lo que
implica una mala ejecución del
contrapiso.
La humedad, que también afecta
a las piezas correspondientes a la
alzada del desnivel, proviene del
desagüe para el baldeo, que se
encuentra próximo.
No se observan juntas de
dilatación
Posible solución:
Lamentablemente, todo el solado está rajado y quebrado. Se trata de un caso de ruina, por lo tanto,
habría que :
• Retirar las piezas rajadas o rotas

• Tratar de rescatar las piezas sanas, verificando que las que se repongan coincidan en su color con
las existentes
• Verificar el plano del contrapiso. Nivelar
• Rehacer la carpeta hidrófuga
• Asegurar la estanqueidad hidrófuga del desagüe de baldeo
• Ejecutar juntas de dilatación
• Colocar el solado, mezclando (si hay coincidencia de color) las piezas nuevas con las existentes,
y/ o ubicar las baldosas primitivas en lugares menos visibles
Pieza cerámica alabeada
• Mala calidad del material, por falta de control en fábrica (cerámica de 2da.)
• Dilatación por absorción de agua del sustrato, ya sea secuestrada del adhesivo, como de una fuente
generadora de patología desde el plano inferior de la pieza.
Posible solución:
• Reclamo en fábrica
• Investigar la causa de la fuente emisora de humedad. Repararla, colocar la nueva cerámica.
• Controlar mejor la ejecución de los trabajos, en el momento de la reparación, para evitar el exceso
de agua en la mezcla de asiento o en el adhesivo cementicio.
104
Rotura de labio de junta:
• Colocación despareja del mortero de asiento o el adhesivo cementicio, por lo general por desgaste
de la llana
• Patología por mala praxis tanto del colocador como del Director de Obra que no controló.
Es frecuente que no se respete el tamaño requerido de la llana, según los requerimientos de la pieza a
colocar, y se fijen todas las cerámicas, cualquiera sean sus dimensiones, con la misma herramienta.
Otras veces, la llana es la adecuada, pero se encuentra tan gastada que la dimensión de los dientes
disminuyó, alterando la proporción entre separaciones de los mismos y su longitud.
Es bastante corriente que el colocador no incorpore el concepto de mantenimiento para con sus
instrumentos de trabajo, y trabaje con llanas tan deterioradas por el uso que resultan inadecuadas.
Posible solución:
• Retiro de las piezas dañadas.

• Demolición del mortero de asiento.
• Recolocación del cerámico:
a)Con mortero de asiento M.A.R. 1:1/8:4
b)Con adhesivo cementicio:
1. Sobre fondo limpio, libre de polvo y partes flojas

2. Empastar con la adición de 24 a 28% de agua, en peso del material (2,4 a 2,8 litros cada 10 kg)
3. Trabajar con el preparado durante las 3 horas posteriores, como máximo.
4. Colocar con llana dentada, en forma inclinada a 45° y en un solo sentido (no llanear en abanico)
Llana Solado/ Revestimiento Consumo

4 mm Azulejos 2 kg/ m2
6 mm Cerámicas hasta 6mm de espesor 3 kg/ m2
8 mm Cerámicas con espesor hasta 8 mm 4 kg/ m2
12 mm Cerámicas, mosaicos y pétreos de espesor > a 6 kg/ m2
8mm hasta 40 x 40
5. Colocar la pieza presionando.
Rotura de esquinas en piezas cerámicas:
Causas generadoras probables

• Mala colocación del cerámico. Generalmente esta patología se origina
por “falta de credenciales” del colocador y obra “a cargo” del
propietario.
• El mortero de asiento se coloca como “una tortita” en el medio de la
pieza.
Posible solución:
-Idem anterior
105
Junta de dilatación deteriorada:
• El fondo de junta se desplazó hacia la superficie y el material de relleno se pierde.
• Labios de la junta de dilatación sucios al momento de la colocación del sellador.(Falta de

credenciales)
• Mal dimensionado de la junta, lo que genera la imposibilidad de absorber ciertos
movimientos.(Mala praxis)
• Envejecimiento del sellador, cuya duración a la intemperie es de 2 años como máximo.(Falta de
mantenimiento)
• Uso de sellador inadecuado. (Mala praxis)
Posibles soluciones:
• Rediseño de juntas de dilatación.
Uso de selladores
La función general de los selladores es la de asegurar la continuidad superficial de la pantalla

arquitectónica, entre elementos distintos o con el mismo elemento. Debe tener ciertas propiedades a
saber: Adherencia con materiales de base, deformación sin perder elasticidad, es decir, por su bajo
módulo de elasticidad desarrollar tensiones internas bajas.
En general los selladores, según su comportamiento mecánico, se clasifican en:
Plásticos: Con deformaciones mayores a las tensiones internas y se deforman continuamente. Retienen el
esfuerzo de deformación
Plastoelásticos: Tienen un primer período elástico y luego gran plasticidad.
Elastoplásticos: Tienen un primer período elástico y luego deviene un segundo período donde la
elasticidad decrece bruscamente.
Elásticos: Las deformaciones son proporcionales a las cargas. Se cumple la Ley de Hooke. Devuelve los
esfuerzos
En el caso de solados, se pueden emplear selladores plastoelásticos a base de bitumen- caucho (o bien
sellador de poliuretano o a base de siliconas).
Las juntas de dilatación pueden ser ejecutadas con:
• Asfalto plástico: Se calienta y se vierte con cuidado. (Requiere de una operatoria muy precisa)
• Junta premoldeada en rollo (“Chorizo de 2cm y 1,5 de espesor”): De asfalto plástico o espuma de
uretano
• Sellador de poliuretano, pintable, en cartuchos
• Junta plástica colable
• Poliestireno expandido
• Cámara de aire: No es conveniente porque se pueden generar hormigueros o germinar vegetales
vagabundos
106
Diseño de las juntas:
Las juntas están solicitadas por movimientos que pueden generar fisuras, y son provocados por:
• Variaciones térmicas
• Asentamientos
• Acción del viento
• Estados de carga
• Variación de humedad.
Para que la junta esté correctamente diseñada, se debe tener en cuenta el factor de junta.
El Factor de Junta es la relación entre el ancho y el espesor del sellador, y es muy importante para que
no se afecte el Módulo de Elasticidad, y el rendimiento en servicio sea el esperado.
El Factor de Junta para solados es 1:1. En caso de que esta relación no se pueda cumplir, se puede
trabajar con Sistemas de Sellados.
Sistema de Sellados:
Imprimación Sellador
Consiste en un sistema de elementos que conformarán la junta, los cuales son:
• Material de respaldo o fondo de junta (puede ser poliestireno expandido)

• Imprimación, para mejorar la adherencia al sustrato-Selladores y
adhesivar los labios Fondo de Junta
Despegue generalizado de baldosas en azoteas:
• Sustrato húmedo: No se respetaron los tiempos para la colocación, ya que a los 28 días el sustrato
contrae y se producen movimientos.(mala ejecución)
• No hay adhesivo suficiente.(Mala ejecución)
• La junta de dilatación del solado no llega hasta el aislante térmico, con lo cual el contrapiso no
tiene junta elástica.(Mala ejecución)-(Mala praxis)
Soluciones probables:
De acuerdo al tipo de deterioro, se debe cambiar todo el solado, teniendo en cuenta lo siguiente:
• Aplicar el adhesivo cementicio sobre sustrato firme, plano, seco, libre de polvo (aspirarlo) y de
grasas (saponizarlas con detergentes)
• Respetar las juntas que indique el fabricante.
• Emplear adhesivo flexible mono-componente, para que pueda absorber las distintas dilataciones y
contracciones del solado y del contrapiso. Este último tendría que contar con juntas de dilatación
cada 16 m2.
• Empastinar con pastina a consistencia de pasta dental con secador de goma dura, a 45° de la junta.
Previamente pasar un trapo húmedo. Si se genera el fenómeno de “rechupe”, volver a empastinar.
• En pisos industriales, con resistencia a ataques químicos, emplear pastinas especiales para
industria, con resinas epoxídicas, para tener continuidad de superficie resistente.
107
Despegue generalizado en solado de Planta Baja
• Reacción de las arcillas expansivas del terreno.(Ausencia de estudio de suelos)

• Contrapiso pobre.(Mala ejecución)
• Ausencia de carpeta(Mala ejecución)
Posible solución:
• Re-ejecución del solado
Englobado y ruina de pisos de gres cerámico:
CASO DE LAS TORRES DE UNA LOCALIDAD DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES
Se trata de un conjunto habitacional de viviendas en torre, donde una tarde (años ´80), en una de las
unidades funcionales se escuchó una terrible explosión, y comenzaron a saltar las baldosas de todo un
departamento. De forma espontánea se armaron montones de escombros, según el área de “reviente” de
las cerámicas. Por supuesto, que además del susto, quedaron las puertas clausuradas, por las montañas de
cerámicas detrás de ellas.
Causa de la patología:
Los 75 m2 del departamento, tenían baldosas de gres cerámico de 10 x 20 cm, es decir en todos los
ambientes: Cocina, estar comedor, balcón, baño y los tres dormitorios, con el mismo solado, pero sin
ninguna junta de dilatación.
El piso era original de la Unidad Funcional a estrenar, y al no poder dilatarse, con el calor interior de la
vivienda habitada, “reventó” como una reacción en cadena.
Como todos los departamentos tenían el mismo piso, luego de la explosión del primero, el resto de los
vecinos, esperó su turno en la catástrofe para cambiar su piso, sin pagar costo de demolición, ya que “el
solado se demolía solo”. Este es un claro ejemplo de mala praxis.
Solución:
• Por tratarse de ruina total, se procedió al recambio de la totalidad del solado.
Manchas en solados de porcellanato:
A continuación, se transcribe una tabla esclarecedora del tema, elaborada por una firma comercial.
Tipos de manchas Agentes de limpieza

Depósitos calcáreos, restos de mortero, de hormigón, • Detergente de base ácida
manchas de óxido
Colorantes, tintas • Hipoclorito de sodio
Rastros metálicos y/ o de soldaduras • Detergente a base de ácido fosfórico
o clorhídrico
Cerveza, vino, helado, café, grasa animal • Detergente a base alcalina
Pintura, barnices aceite, lubricantes, huella de neumáticos • Solvente
Cera • Removedor de cera
Limpieza de juntas • Chorro de vapor de agua
108
Fisuras en solados de cemento

• Contrapiso mal nivelado
• Ausencia de carpeta cementicia o ejecutada con cal
• Ausencia de juntas de dilatación
• Ausencia de puente de adherencia entre la carpeta
cementicia y el solado de cemento
• Curado deficiente
• Ausencia o deficiente armadura, para absorber cargas
rodantes
Posible solución:
• Sellado de fisuras leves, estableciendo la continuidad
superficial
• En caso de deterioro generalizado, re ejecución del
solado
Disgregado de la capa superficial del solado de cemento
Causa probable:
• Ataque de sustancias orgánicas (azúcares, etc.)
Posible solución:
• Eliminar la incidencia de la sustancia agresiva
• Reconstruir la capa superficial
Estallido de pisos de madera
• Exceso de calor por mal funcionamiento del piso o losa radiante

• Humedad generado por avería en las instalaciones
• Agua de lluvia o baldeo, que ingresa por aberturas deficientes, o por obstrucción de desagües de
balcones
Posible solución:
Según el grado de la lesión, una vez eliminado el agente agresor, se deberá recambiar el sector
afectado, o bien se procederá a su reparación. En este último caso:
• Retirar las piezas dañadas que puedan ser recuperadas

• Rasquetear o lijar
• Limpiar con limpiadores con vehículo solvente
• Efectuar la recolocación
109
Humectación de pisos de madera

Cuando la humectación del solado de madera,
Solado de madera tenga su origen desde el plano inferior, las causas
Ruptura de carpeta hidrófuga probables podrán ser por rotura de la carpeta
Ingreso de humedad del terreno hidrófuga, o por avería de algún caño.
Contrapiso
Posible solución:
*En caso de parquet, recomponer la carpeta hidrófuga

y recolocar las hijuelas con cemento de contacto o
cola bicomponente (acetato de polivinilo)
*En caso de entarugado o piso flotante, recomponer

Terreno natural la carpeta hidrófuga, colocar sobre la misma una
mano de bitumen (en frío al solvente) y luego una
película de polietileno.
Puede colocarse, previamente al solado, un multilaminado fenólico, fijado al contrapisos con “tacos”
(tarugos). Las perforaciones en la carpeta y el contrapiso, deberán estar selladas con sellador a base de
siliconas, para evitar el pasaje de la humedad, ya que los tornillos se encastran en la silicona generando
una unión estanca.
Parquet alabeado y/ o desencolado
• Hijuelas con humedad superior al 8% al momento de su colocación

• Solera de fijación sin estacionar
Posible solución:
• Según el estado de deterioro, reemplazo total o de las partes defectuosas
Grietas generalizadas
Causa generadora probable:
• Generalmente estas grietas están en coincidencia con la serpentina de calefacción, alcanzan entre
2 y 3 mm de profundidad, y se presentan debido la proximidad de los tubos.
Posible solución:
• Si el fenómeno es estable, sellar la fisuras

• Si la lesión es notoria y dinámica efectuar la recolocación del solado, previamente disponiendo
una manta de polietileno para aislarlo de la fuente intensa de calor
• También se puede sobreponer otro piso de madera, previa la colocación de la manta, o con nueva
solera que genere cámara de aire para evitar la incidencia calórica
• En este último caso, estudiar el desnivel producido y la incidencia de altura de puertas
110
Ataques xilófagos:
• Los solados de madera pueden ser atacados, entre otros, por coleópteros (lyctus linearis Goez),
gorgojos e himenópteros, especialmente en los parquet de roble de albura.
Posible solución:
• Recambio de piezas atacadas

• Lijar el resto
• Tratar toda la superficie con dos manos de insecticida con disolvente orgánico (no hidrosoluble),
con un intervalo de 24 horas
• Plastificar
Ataque por hongos
• Madera con un alto contenido de humedad al momento de la colocación

• Solado en contacto con una fuente emisora de agua
Las manchas de la madera, presentan tonos azulados y amarillentos. En la parte inferior de las piezas,
se halla una masa densa filamentosa con rizomorfos, de color marrón y textura afieltrada,
correspondiente a la parte vegetativa de los hongos de pudrición (Merulius lacrymans, en el caso de bajo
tenor de humedad, o el Coniophora cerebella, con un tenor mayor)
Solución probable:
• Eliminar la fuente emisora de agua. Dejar secar

• Tratar las piezas a recuperar con solución funguicida
• Pulir, rasquetear o lijar
• Tratar la superficie con cera o plastificado
Patologías de solados plastificados
Lesión Causa probable

Película fisurada en sentido Exceso de humedad de la madera y posterior secado
longitudinal
Película fisurada en sentido Excesivo endurecedor que hace cristalizar la película, provocando
transversal una retracción elevada por evaporación rápida de la parte volátil
Descamación Incompatibilidad entre el tipo de madera (soporte) y el barniz.
(Reacciones químicas adversas)
Defectos visuales en la película • Elevada humedad de la madera
• Elevada humedad relativa del aire
• Elevada temperatura ambiente
• Escaso tiempo transcurrido entre la aplicación de capas
• Exceso de catalizador
Manchas oscuras Presencia de hongos antes del plastificado
Manchas claras Madera húmeda al momento de plastificarla
Burbujas de 2mm de diámetro Presencia de suciedad en el momento de barnizar
Rayas oscuras Defecto del pulido, lijado o rasqueteado, realzado por una mayor
absorción de producto en la zona
111
Posible solución:
• En todos los caso anteriores, lamentablemente la solución es re plastificar. Se bebe tener en cuenta
que ante la presencia de hongos, previamente se debe tratar la madera con una solución
funguicida, como así también plastificar cuando las condiciones ambientales sean favorables.
• También se deberá tener en cuenta la calidad del producto a aplicar, para evitar reacciones
químicas indeseables.
• Esperar los tiempos indicados entre mano y mano.
• Demás está decir que la superficie debe estar limpia y seca.
Manchas en solados de madera
Tipo de mancha Posible solución

Plastificado amarillento (Envejecimiento) • Pulido y re plastificado
Rincones ennegrecidos (Varias capas superpuestas, • Rasqueteado o pulido
de cera oscura) • Limpieza con productos al solvente
• Curado con cera en pasta y aguarrás
• Encerado final
Marcas negras de agua de macetas • Evitar el pasaje del agua de riego a la
madera
• Idem anterior
Manchas de orín de animales domésticos • Evitar que el animal ensucie el solado o
limpiarlo inmediatamente
• Idem anterior
Manchas claras en pisos encerados (Agua seca) • Limpieza con productos al solvente
• Encerado
Manchas de brea en las juntas de parquet • En solados añosos los sucesivos pulidos han
disminuido la sección de la pieza hasta el
encastre, por lo tanto no resiste otro
tratamiento mecánico. Seguramente el
solado prácticamente está fuera de servicio.
Ataques posibles a la madera
Exposición de la madera Riesgo biológico

Madera seca. Humedad inferior al 20% Insectos
Madera seca con humedad temporal Insectos, hongos
Madera sometida alternativamente a humedad/ Insectos, hongos de la humedad, hongos de
sequedad pudrición
Madera humedecida permanentemente Pudrición, hongos e insectos
Madera en contacto con agua de mar Pudrición, hongos y larvas marinas
112
ALGUNAS PATOLOGÍAS NOTABLES EN MUROS
En general, las causas más frecuentes de generación de patologías, pueden reunirse en la siguiente lista
sumaria, pero incompleta (según el autor):
1. Evaluación deficiente de las solicitaciones

2. Baja resistencia mecánica del mampuesto
3. Mortero muy deformable
4. Mortero con excesiva retracción
5. Excesiva esbeltez del muro
6. Excentricidad de cargas, fuera de los límites admisibles
7. Falta de arriostramiento transversal
8. Exceso de concentración de cargas
9. Falta de encadenados
10. Falta de enlace o trabazón entre muros o en el mismo muro
11. Deformabilidad de la estructura de soporte
12. Deformabilidad de los coronamientos o movilidad térmica de los mismos
13. Asentamientos de cimientos
14. Diferencias de solicitación en tramos del mismo muro o en toda la caja muraria
15. Tensiones generadas por vanos
16. Expansión por hidratación o retracción por secado
17. Dilatación térmica
Arq. Celso Oscar Pizzi
FISURAS:
Las fisuras y grietas que se producen en los muros pueden tener distintas causas, pero en general los
factores más relevantes que las generan son:
• Descensos diferenciales: “Asientos parcializados de un sistema de fundación”, generados por

heterogeneidad del suelo y/ o diferencia de solicitaciones, por error en la concepción o ejecución
de los cimientos
• Sobrecargas no calculadas o empujes
Fisuras triangulares, en el centro del muro:
Causas Probables:
• Muro sometido a flexión

• Cargas no compatibles con la sección del muro
• Hundimiento del cimiento en muros largos
113
• También se puede manifestar con una fisura en arco
• Pueden quedar los extremos apoyados
Fisuras diagonales concentradas principalmente en el plano inferior:
• Muro sometido al corte por hundimiento
Causas generadoras probables :
• Movimiento del suelo por cimentar en terreno no firme. (Ausencia de estudio de suelos. “Le
pregunté al vecino a cuánto fundó”). Desconocimiento geológico y situacional del suelo. El dato
geológico lo aporta el Estudio de Suelos, pero el conocimiento situacional del mismo, lo brinda la
investigación ”in situ”, indagando si el terreno es anegadizo, si hubo pozos ciegos, basurales, si
los sótanos se inundan, etc.
• Falta de preparación del suelo. (Terreno no consolidado, con deslizamiento de capas)
• Mal dimensionado del cimiento: No se tuvieron en cuenta los ángulos de descarga
• Fundaciones a distintos planos
• Equivocada elección de fundación
• Inadecuada concepción de la viga de encadenado
El Arq. Pizzi, señala que fundar los muros, como a veces tradicionalmente se ejecutan en obra, con
agregado grueso seco y disgregado, para luego verter un mortero de cal, poco reforzado, en sucesivas
capas alternadas, significa haber ejecutado un cimiento ineficaz por ser heterogéneo, es decir que no se
conforma un sistema de sustentación apto y confiable.
Para que las fundaciones sean técnicamente correctas, el hormigón que se empleará en las mismas,
deberá empastarse fuera de la zanja, en hormigonera, y con agregado grueso que no supere 1/5 del ancho
de la fundación.
Además, se debe tener en cuenta que el terreno adecuado para la fundación de zapata corrida, es el que
presenta suelo firme entre los 50 cm y 1 metro de profundidad, sobre el nivel de terreno.
• Capa superficial con tierra vegetal, de color negro, blanda y

esponjosa, de un espesor aproximado entre 30 y 50 cm.
No apta para fundar
• Capa apta para fundar, de color más claro
114
En los esquemas gráficos que se adjuntan a continuación, se señala que las últimas conformaciones de
cimientos, son las que mejores están resueltas.
• Es conveniente colocar previamente en la zanja, un film de polietileno de 150 micrones (Plástico

negro), y luego volcar el hormigón. La fundación debe calcularse de acuerdo a la carga que deberá
soportar, y a la resistencia del terreno, pero la armadura mínima no será inferior a 4 hierros del 8
y los estribos del 6 cada 15 cm.
Otras causas:
• Crecimiento de napas y engrosamiento

de “ojos de agua”
Capas de arcillas, limos y arenas
Bolsas de agua
115
• Fundación sobre suelos colapsables, que son aquellos que pierden en forma brusca la capacidad de
sustentación del cimiento. Por lo general son terrenos de Loës, con arcillas sueltas y sales
solubles, con alta saturación de agua, donde se formaron cavernas o nidos, por arrastre de los
componentes geológicos a través de rumbos de agua.
• Fundaciones continuas sobre suelos expansibles, con presencia de piorrita o arcillas expansivas
(Se debería haber fundado sobre platea continua)
Algunas estadísticas de patología de muros por movimientos de suelo, arrojaron los siguientes resultados:
Excavaciones de poca profundidad (hasta 3m)
Muchos problemas constructivos generados por el terreno se producen por:
• 5% = Excavaciones linderas
• 5% = Causas fortuitas
• 10% = Suelo mal compactado
• 15% = Suelos no aptos
• 15% = Suelos no aptos (Sin ensayo de suelos)
• 25 % = Saturación por suelos reactivos (Arcillas Expansivas)
• 25% = Suelo heterogéneo
Excavaciones a gran profundidad (> 3m)
• 10% = Causas fortuitas

• 15% = Movimientos importantes del suelo
• 25% = Falla en el ensayo de suelos
• 50% = Falla en la ejecución de la fundación
El Arq. Celso Oscar Pizzi, nos acerca una estadística de algunos vicios constructivos que pueden
generar siniestros en fundaciones del tipo superficial:
1. Fugas o rumbos de agua = 30%

2. Heterogeneidad del manto utilizado = 20%
3. Tratamientos de compactado incompletos = 15%
4. Excavaciones o trabajos linderos = 15%
5. Errores de concepción estructural = 10%
6. En función de varias anteriores simultáneas o no determinadas
El arquitecto, hace notar que “ el 45% de los casos, provienen de desconocimiento o desatención del
proyecto y la ejecución de la obra”.
• Verificar si la fisura tiene “movimiento”, es decir, si el suelo sigue “trabajando”, mediante la

aplicación de testigos de yeso, sobre el ladrillo, previa remoción del revoque en la zona.
• Efectuar una axonométrica del local, dibujando las fisuras y/ o grietas, para determinar, entre otros
datos, el sentido de movimiento de la masa muraria afectada.
• Si el testigo se despega, evidentemente hay movimientos, y por lo tanto la fisura debe tratarse con
elementos elásticos: selladores asfálticos.
116
• Si la fisura es estática, y su apertura es muy visible (grieta), se podrá consolidar con llaves, aunque
actualmente este método está cayendo en desuso, debido a los nuevos productos selladores a base
de componentes sintéticos.
• Se pueden emplear cintas y membranas elaboradas con poliester y recubiertas con poliamida,
colocadas como una banda adhesiva mediante una capa de enduido especial, para luego ser
niveladas con rodillo.
• En muros largos, generar juntas de dilatación cada 30 o 40 m
Fisuras verticales:
• Retracción del mortero de asiento

• Caldeamiento del local interior
Posible solución:
• Mejorar la condición térmica del local
• Sellado con sellador de poliuretano
• Velos de celulosa
• Cintas de aluminio reforzado con polietileno
Fisuras diagonales en la parte superior del muro
• Calentamiento y dilatación de la losa

• Ausencia o insuficiencia de junta de dilatación en el hormigón
Posible solución:
• Tratar de proveer al hormigón de junta de dilatación
• Colocación de “techo con sombrilla”
• Ejecución de nuevo contrapiso liviano con arcilla expandida
(L.E.C.A. = Light Expandex Clay Agregate)
• Si la grieta es profunda, emplear cinta reforzada
Fisura horizontal en el plano superior:

Generalmente, fondo de viga

• Desecamiento y retracción de juntas por izado de grandes
superficies de muro por jornal
• Ejecución de revoque prematuro
• Mala proporción en el dosaje del mortero de asiento
Posible solución:
• Determinar con testigos de yeso el estado dinámico de la fisura

• Sellar con sellador a base de polímeros o vendas
117
Grietas/ fisuras con forma de “sobre”:

Empujes o compresiones perpendiculares, por lo general
en muros de sótano, debido a:
• Submuraciones linderas
• Sección de muro insuficiente para soportar la
incidencia de la carga de tierra
• Incremento de la carga de tierra por humectación
Posible solución:
• Verificar los esfuerzos de empuje
• Reparación de fisuras y/ o grietas. Refuerzo del muro
• Recomponer y proteger el aislamiento hidrófugo
Grietas diagonales en tabiques de ladrillos huecos
• Deformación de la estructura de soporte

• Descenso en la viga y/ o en la losa
Posible solución:
• Sellado de fisuras con material elástico

• Eventual reemplazo del tabique por tabiquería en seco
Fisuras cerca de ladrillos de vidrio
Causas
probables:
• Ausencia
de junta
de
dilatación
entre los
ladrillos y
el muro
• Ausencia
de hierros
en los
bordes
del hueco
Posible solución:
• Generación de junta de dilatación en los bordes

• Sellado de fisura
118
Disgregación y pérdida de masa muraria
Causas generadoras
probables:
• Falta de
mantenimiento
• Acción del aire y
el agua
(humedad
ascendente y
descendente)
• Vegetación
invasora
Posible solución:
• Retiro de vegetales invasores
• Eliminación de la fuente emisora de agua
• Completado de la masa muraria, empleando, en los casos que se requieran, consolidantes del tipo
epoxi
Patología Térmica
• No todos los muros de mampostería cumplen con la Norma I.R.A.M. 11605, la cual establece
los niveles de confort térmico. Por lo tanto cuando se genera inercia térmica, estamos en
presencia de una patología, y los parámetros a tener en cuenta son los siguientes:
Nivel K K K K Muro de bloque cerámico

Verano Invierno Muro 0,30 portante de 0,20
A 0,6 0,38 1,97 1,371
B 1,5 1 Verano: Cumple en el nivel C Verano: Cumple en el Nivel B
C 2,4 1,85 Invierno: No cumple Invierno: Cumple en el nivel C
119
PATOLOGÍAS FRECUENTES EN MURO DE LADRILLO A LA VISTA
Humectación, verdín sobre el paramento, humedad interior.

Inercia térmica por efecto de “muro mojado”
Los paramentos de ladrillo a la vista no permiten la colocación del aislamiento hidrófugo del lado
exterior. Para solucionar este tema, por lo general erróneamente, se resuelve de las siguientes maneras:
• Ladrillo a la vista-Revoque interior: Se trata la superficie de los ladrillos con

siliconas que invierten el ángulo de mojado. Esta es una solución temporaria que
requiere de mucho mantenimiento, y algunas veces por el transcurso del tiempo, por
mala aplicación del producto, resulta ineficaz.
• Ladrillo a la vista-Azotado hidrófugo interior-Revoque interior: Esta solución es

viable para locales no habitables (Sala de Máquinas), debido a que el azotado hidrófugo
puede sufrir roturas (se cuelga la foto del gato), condensa superficialmente, y además
presenta una alta inercia térmica, debido a que el núcleo de la pared permanece
totalmente húmedo.
• Combinación de ambas soluciones: No hay mejoras sustantivas.
Tratamiento exterior con siliconas Azotado hidrófugo interior Combinación de ambas soluciones
La solución correcta consiste en hacer una pared doble, con cámara de aire, es decir, que la pared de
ladrillo a la vista se ejecute con ladrillos de 1ª. (ladrillos de vista), y el descarnado de las juntas, como
mínimo de 15 mm, para luego llenarlas con M.C.I. 1:3, colocado fuertemente comprimido.
La cámara de aire tendrá de 2 a 5 cm (según lo que arroje el balance térmico) y en la misma se ejecuta
el azotado hidrófugo, y luego se puede aparear:
• Un tabique de ladrillo hueco.
• Otro muro de ladrillo a la vista
• Un panel de roca de yeso.
120
Por lo general, ambas paredes de
mampostería con grapas metálicas, en forma de
“V”, (cada 6 o 7 hiladas, distanciadas a 0,90/ 1
m) para facilitar el escurrimiento de la
humedad, que puede provenir de la misma
pared, por condensación intersticial.
Cuando un muro de ladrillo visto,

constituye un cerramiento exterior, (como en el
caso del paredón del Cementerio de la
Recoleta), no requiere ningún tipo de
aislamiento hidrófugo porque ambos
paramentos están a la intemperie.
PATOLOGÍAS EN MUROS CON CÁMARA DE AIRE
Humectación del muro
• Por obstrucción del caño de desagote del interior de la cámara:

Gráfico Arq. Norberto Cussi Causa probable de la
patología:
Paramento de ladrillo a la vista
*Falta de cuidado en la ejecución
Cámara de aire
En invierno, se produce un
Apoyo sin adherir e ingreso salto térmico:
de agua pluvial *Temp. ext. = 7° C
*Temp. Int. = 24° C
Como el aire caliente tiende a
Encuentros puntiformes de subir, se producen corrientes
material de asiento convectoras que favorecen la
condensación.
Si el desagote está obstruido
o ausente, se produce la
Azotado hidrófugo humectación del muro.
Recordemos que también se desagote

debe dar pendiente al piso de la cámara.
Planta
Posible solución:
• Colocación de caño de desagote.
• Desobstrucción del mismo, si fuese existente.
121
Humectación por mala conformación de las grapas
• Colocación de grapas invertidas
Exterior Muro Tabique Interior
Cámara
• Colocación de grapas “Z” invertidas
Cámara
• Colocación de varilla redonda
Cámara
De todas las formas de generación de patología, la peor es la última, porque además del puente
térmico, la varilla actúa como “mecha” en la penetración de humedad.
A excepción del tercer esquema, que podría presentar una patología más o menos seria, con puntos
húmedos, las otras posibilidades prácticamente no afectan el paramento interior, y sólo disminuyen la
eficacia de la cámara.
El primer esquema, es el menos problemático, porque se acerca bastante a la colocación correcta.
Exterior Interior
Agua de condensación
Humedad de cimientos:
La humedad de cimiento puede producirse por:
• Vetustez de la capa aisladora.

• Descensos diferenciales del terreno.
• Mala ejecución del cajón hidrófugo.
• Ausencia de capa aisladora. (en muros añosos)
Cuando se rompe la aislamiento hidrófugo, y el cimiento entra en
contacto con la humedad del suelo, se equilibra el sistema de ósmosis
entre muro y suelo.
El terreno, se carga eléctricamente en forma negativa, por la disolución
de sus sales naturales. La pared tiene una carga positiva, pero al no haber
aislamiento, el sistema tenderá a equilibrarse, subiendo la línea de
potencial (0,60 m a 1,50 m en casos graves),la cual primariamente se
encontraba en 0 a nivel de los cimientos, permitiendo así el ingreso de
humedad por ósmosis y también por capilaridad.
122
El fenómeno de ósmosis es el determinado por la “difusión mutua entre dos líquidos miscibles a
través de un tabique semipermeable: P = Membrana semipermeable, L1 y L2 son soluciones de
diferente concentración.”
La patología generalmente se presenta como una mancha lineal a 50/ 0,60m sobre el Nivel de Piso
terminado, con eflorescencia salitrosa, producida por el arrastre de las sales de la tierra, que va
destruyendo las capas de revoque
Soluciones posibles:
• Corte de pared
• Aplicación de siliconas o silicatos
• Método electrocinético y método magnético
• Método por electro-ósmosis
Corte de pared:
Este método, prácticamente ha caído en desuso, por lo engorrosa que resulta su aplicación y porque, a
pesar de que las medianeras son un bien en condominio, la oposición de uno de los vecinos a que se
efectúe la reparación impide totalmente que se subsane la patología por este medio. Sin embargo, hay
profesionales que sostienen que esta metodología es más eficaz respecto de las de aplicación de sustancias
químicas. De cualquier forma, cada caso deberá ser evaluado en forma particular, determinando la
conveniencia o no de la reconstitución de la capa aisladora, mediante el corte de pared.
Para llevarlo a cabo, se demuelen tramos alternativos del muro, de 1 m de ancho, y se reconstruye la
capa aisladora.
123
Aplicación de silicatos y siliconas (Métodos más usados por ser prácticos y económicos):
Los silicatos y las siliconas, son sustancias químicas hidrófobas.
1. Los silicatos son tapaporos, cortan la continuidad capilar.

2. Las siliconas son hidrófugos, forman barrera impermeable a la humedad ascendente.
Para una correcta aplicación de ambos, se debe realizar previamente un estudio químico del agua del
suelo, o bien, aplicar en la zona húmeda cintas de papel para medir PH.
Ácido :
Muriático Soda caústica
Sulfúrico Cal
Nítrico Neutro Cemento
Agua
Escala de PH 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Los silicatos están indicados para los terrenos con humedad alcalina (PH 8 a 14 y las siliconas para
los que tengan humedad ácida (PH 1 a 6)
Ambas sustancias pueden aplicarse por:
• Difusión
• Transfusión
• Inyección
• Difusión: Las partículas hidrófobas se

concentran en las zonas húmedas (zonas
frías).Se aprovecha la acción de la gravedad. Se
efectúan perforaciones de 3 a 4 mm de diámetro,
separadas a 20 cm con una profundidad de 2/3 a
¾ el espesor del muro. En muros de 0,60m de
espesor, el tratamiento se realiza en ambas
caras. La eficacia es regular porque no se puede
asegurar la saturación
• Transfusión: Pasaje del líquido hidrófobo a los capilares. También se aprovecha la acción de la
gravedad, con perforaciones de 1,5 cm, distantes a 20cm unas de otras y con la misma
profundidad que en el caso anterior. Requiere mucho tiempo, porque las reacciones del producto
son lentas
124
• Inyección: Introducción del hidrófobo mediante presión, la cual es de 10 a 20 kg/ cm2. El
diámetro de los orificios, y la separación entre sí es igual al caso anterior, pero las perforaciones
deben efectuarse a 15 cm del Nivel de Piso Terminado, se efectúan a tres bolillo.
En el caso de la silicona, la resina se deposita sobre el ladrillo y la mezcla, actuando sobre la red
capilar produciendo una rápida polimerización y generando una barrera hidrófuga.
La evaporación del diluyente concluye entre los 90 a los 120 días de la aplicación. El rendimiento
general del producto es de 6litros/ metro lineal, para asegurarse un tratamiento efectivo.
Cuando la patología es incipiente, no es necesario picar el revoque del muro, pero si la lesión es seria,
se debe dejar el ladrillo desnudo, pudiéndose revocar a los treinta días aproximadamente.
Para finalizar la reparación, se obturan los orificios con un mortero de concreto, con aditivo
acrílico para mejorar la adherencia, y luego se aplica un revoque impermeable.
125
Método electrocinético:
El sistema trabaja invirtiendo la carga

eléctrica del agua y la pared, evitando
que el líquido ascienda por diferencia de
potencial. Es decir, que este método
como los siguientes, se basa en el
principio de bajar la línea de potencial
cero, que es hasta donde sube el agua.
Se coloca un alambre de cobre
continuo, conectado a una o varias
jabalinas con descarga a tierra.
Método electromagnético:
Este método, permite solucionar la
humedad de cimientos mediante la
colocación de un dispositivo que emite
ondas electromagnéticas. El aparato se
ubica generalmente en los muros
exteriores, secando aproximadamente
setenta metros lineales en quince días.
Por su elevado costo, esta tecnología
se está aplicando en construcciones
añosas de valor patrimonial. Es el caso
de la Iglesia de San Telmo, la cual data de 1790, y en la actualidad presenta, entre otras patologías,
humedad de cimientos.
Método de electrósmosis:
Igual que en los sistemas anteriores, la electro-
ósmosis provoca el cambio de sentido de circulación
de agua, y su descenso.
Este fenómeno se logra con la introducción de
una antena dentro del muro, con una perforación de
aproximadamente 3 cm de diámetro, conectada a un
pequeño equipo transmisor, con conexión a una
jabalina a tierra.
El equipo recibe una alimentación de 220V, y
puede permanecer apagado por seis meses, sin que el
agua suba, una vez que se ha producido el descenso.
Su alcance es de 2000 m2, pero debe colocarse en el
centro del edificio, ya que las ondas emitidas son
concéntricas.
Para completar la reparación en las zonas
afectadas, se deben quitar las partes flojas de
revoques, hongos y/ o eflorescencias, para luego
terminar con cualquier revoque que no sea
impermeable, ya que la pared necesita “respirar”,
para que se efectúe correctamente el proceso de
electro-ósmosis.
Este método, por resultar caro como el anterior, por lo general se aplica en construcciones muy
añosas, de muros gruesos (0,60), o en edificios públicos.
126
PATOLOLOGÍAS BÁSICAS GENERALES EN CARPINTERÍAS
VENTANAS/ PUERTAS BALCÓN
Partiendo de que las carpinterías deben cumplimentar ciertas condiciones básicas, cuando alguna o
algunas de ellas no se cumplen, estamos en presencia de algún tipo de patología.
Recordemos que las condiciones generales requeridas para una ventana son:
• Permitir el paso de la luz natural: Según el C.E.C.B.A. (Código de la Edificación de la Ciudad de

Buenos Aires) el área vidriada será como mínimo 1/5 de la superficie del local.
• Permitir la visión: La falta de mantenimiento, ocasiona una disminución de la misma.
Pérdida del flujo lumínico por suciedad:

Tiempo de suciedad Índice de transparencia
VENTANAS VERTICALES
Vidrio limpio 95%
A 1 semana de limpieza 80%
A 2 meses 70%
A 4 meses 60%
A 6 meses 50%
VENTANA CENITAL
A 1 semana 80%
A 1 mes 40%
A 2 meses 25%
Vidrios en altura:
Para los edificios en torre, se recomienda la tarea de limpieza, por lo menos dos veces al mes,
con organización de equipos de trabajo, distribuido en cuadrillas que se van alternando en la
operación.
“Los remates de los edificios deben contar como mínimo con chavetas o anclajes metálicos
dentro de las estructuras de hormigón y separados entre dos y tres metros que es la distancia que
recorre el balanceo del operario”. (Vidriotecnia)
• Permitir una ventilación adecuada: Se puede recurrir al coeficiente del C.E.C.B.A = 1/20 el
área del local, o a la siguiente expresión:
A = V. C. S v (m3/seg)
A= Cantidad de aire que entra; C = 0,5 (Constante de superficie perpendicular al viento); V =
Velocidad del viento; Sv = Superficie de la ventana.
• Permitir la renovación del aire: No ser hermética.
• Conservar la energía: No generar pérdidas o ganancias indeseadas de calor.
127
• No tener resquicios: Que generen pérdidas de calor, ingreso de aire frío, golpeteo o vibración
de las hojas.
• Que sea impermeable: Al agua y al viento (que no se deforme por la presión y la succión).
• Que aísle acústica y térmicamente: Tanto en el vidrio como en el marco
• Que tenga resistencia estructural propia: Al peso del vidrio, al viento y al uso
• Que pueda soportar el maltrato: De almacenamiento, de transporte, de obra y de uso. Que

resista esfuerzos de flexión y torsión sin que se produzcan alabeos o deformaciones
diagonales.
Deformación de la tercer hoja:
*Ventana de abrir hacia adentro de 3 hojas.

• La hoja sin vinculación al marco,
se vence y arrastra a la hoja con la cual se vincula.
• Ausencia de poste central, porque obstruye la visión
Posible solución:
• Colocación de poste
• Recambio de ventana
Representación de ventanas: Norma I.R.A.M. 11505-2
GENERACIÓN DE PATOLOGÍAS POR MALA ELECCIÓN DE LA CARPINTERÍA
Patologías de ventanas de abrir a la inglesa (apertura hacia fuera)
Patología Posible solución

*Se cierra con el viento +Colocación de retenes
*No admite rejas
*Dificultad en la limpieza +Limpieza desde el exterior
*No se puede colocar en
planta baja
Patologías de las ventanas pivotantes:

*No admite mosquitero
*No admite rejas
*Permite el acceso de +Colocación de aleros de
lluvia protección
*Ocupa espacio internos
128
Patologías de ventanas de rotación horizontal (Ventiluces)

*No admite mosquitero +Colocación de mosquitero
exterior en el lado interior
*No admite rejas
*Aireación parcial +Complementar con Tubo
de ventilación
Patologías de banderolas:

*No es estanca +Colocación de burletes
*No permite el 100% de +Complementar con otras
renovación del aire carpinterías
*Dificultad en la limpieza +Limpieza en altura
*No permite asomarse +Complementar con otras
carpinterías
Patología de ventana basculante:

*No admite cortinados
internos
*No admite rejas
*Costosa +Uso de otras carpinterías
*Complicada
Patología de puerta balcón corrediza:

*50% de apertura +Complementar con otra
carpintería
*No permite la rápida +Idem
ventilación
*Poca hermeticidad +Uso de burletes
*Deterioro de la guía +Protección de la guía
inferior
Patología de ventana a guillotina:

*50% de superficie útil +Complementar
*Herrajes de precisión +Mantenimiento constante
129
Patología de ventana oscilo-batiente:
Son ventanas de movimientos combinados, muy usadas en hoteles, escuelas,

hospitales, edificios públicos y/ o en altura, , porque no permiten asomarse.

*Mecanismos +Mantenimiento periódico
complicados
*No permite asomarse
*Cara
Patología acústica y/ o térmica en las ventanas
Por lo general las ventanas con vidriado simple, tienen un bajo coeficiente de aislamiento térmico y
acústico.
Posible solución:
• Colocación de carpintería con doble vidriado hermético (D.V.H.), el cual podrá disminuir entre 41
y 51 decibeles, según el tipo.
• Los espesores de vidrio a colocar dependerán de la intensidad sonora y las frecuencias del sonido
(6+12+6; 6+20+6; 6+20+4)
• Se puede montar la nueva ventana sobre la existente, oficiando esta última de pre- marco.
• Emplear marcos de P.V.C., debido a la nobleza del material, pero teniendo en cuenta la perfilería
tipo europea, porque resiste mejor al maltrato de uso, debido a su mayor espesor.
• Aislar el taparrollo
Falta de estanqueidad en marcos de aluminio, hierro o madera
• Envejecimiento de selladores en las interfases

• Uso de sellador de siliconas acéticas, el cual no reacciona con propiedades de adherencia sobre
superficies alcalinas
Posible solución:
• Retirar los restos de sellador envejecidos o inapropiados
Sellar con :
• Silicona de base neutra (sin olor)

• Silicona alcalina (olor a amoníaco)
• Selladores acrílicos base agua
• Sellador de poliuretano, cuando se trate de aberturas sometidas a situaciones climáticas
adversas (Son pintables)
130
Corrosión de anclajes en carpintería metálica
Casas probables:
• Falta de estanqueidad en la interfase del anclaje

• Falta de mantenimiento
• Envejecimiento de los materiales
Posible solución:
• Evaluar el estado
del anclaje
• Reemplazar o
reparar el anclaje
• Sellar la interfase
• Verificar el estado
de los hierros de
armaduras,
afectados por la
corrosión. Reparar
• En este caso, reparar
los deterioros de
cielorraso
Corrosión en carpinterías de perfilería de hierro o chapa doblada

• Falta de estanqueidad en las interfases
• Ataque exterior de la lluvia
• Ataque interior de la condensación intersticial
• Envejecimiento
• Empleo de selladores inapropiados
Posible solución:
• Retiro de elementos dañados y/ o corroídos
• Se pueden reemplazar las carpinterías de hierro por
aluminio
• Montaje de premarcos
• Montaje de nuevas carpinterías
• Colocación de protecciones de carpinterías: cupertinas
de coronamiento, bota aguas, etc.
En la imagen de la derecha, obsérvese la deformación que ha

producido la corrosión:
• Deterioro de secciones del marco
• Flexión de las planchuelas de hierro
131
Accidentes en puerta balcón
Causa probable:
• Empleo de vidrios comunes de 4mm
Posible solución:
• Colocación de vidrios de seguridad, templado o laminado, del espesor correspondiente
Suciedad en carpinterías de P.V.C.
A pesar de que las carpinterías de P.V.C. se emplean en Europa desde hace 30 años, en nuestro país su
aplicación es bastante reciente. Por lo tanto, a veces se desconoce su mantenimiento.
A modo orientador sobre el tema, se detalla la siguiente tabla:
Limpieza
Mecanismos de giro y deslizamiento Con un pequeño pincel rígido
Engrasar anualmente
Manchas de distintas intensidades en los marcos Con agua/ bencina blanca/ detergente/ soluciones
jabonosas o de amoníaco/ productos de limpieza sin
disolventes. Evitar el uso de abrasivos
Rayaduras o golpes Emplear lija de grano regresivo y pulir con paño de
lana
Juntas Con agua tibia jabonosa
132
ALGUNAS PATOLOGÍAS NOTABLES EN CUBIERTAS
Para poder evaluar las

patologías básicas de cubiertas,
tendremos que partir de la
disposición de las mismas
porque, en el caso de los
techos inclinados, un error
frecuente consiste en la
ejecución de faldones por
debajo de la pendiente mínima.
El Ingeniero Civil Mario E.
Chandías, en su libro
“Cómputos & Presupuestos”
indica las pendientes en la
tabla que se transcribe a la
izquierda:
El Arq. Horacio Chamorro, establece, además la clasificación de las mismas de acuerdo al

grado de continuidad superficial en:
• Cubiertas continuas: Ejecutadas con elementos
que presentan continuidad superficial.(Azoteas
transitables e intransitables)
• Cubiertas discontinuas: Ejecutadas con

pequeños elementos que establecen la
continuidad por superposición. (Cubiertas de
chapa, de tejas)
“El costo de un techo debe calcularse en función de:

costo inicial + el costo de mantenimiento = durabilidad esperable”
1er. Congreso de Tecnología de Techos
Planteado el criterio general de enfoque, pasaremos a enunciar algunas patologías frecuentes.

133
PATOLOGÍA DE CUBIERTAS CONTINUAS
L as cubiertas continuas, más conocidas como planas, son las más usadas en la ciudad
de Buenos Aires y, (según una reflexión muy acertada de la Arq. Olga Knaibl),
presentan una patología desde su concepción, porque no son los techos más apropiados para
cumplir su función de cerramiento en un clima como el de nuestra localidad (templado de
estuario, con precipitaciones pluviales frecuentes). Sería conveniente replantearse su elección en
los proyectos de obra nueva, o bien, ser muy cuidadosos en su ejecución.
En las construcciones existentes, donde no se han tenido en cuenta ciertos conceptos, las
cubiertas continuas presentan algunas de las patologías siguientes:
Patología térmica
Causas probables:
• Ausencia de aislamiento térmico

• Espesor insuficiente del aislamiento térmico
• Ausencia de barrera de vapor
• Mal armado del techo (aislamiento térmico sobre el hidrófugo o inadecuada ubicación de
la barrera de vapor)
• Colocación del aislamiento térmico entre la estructura y el contrapiso
• Absorción de radiación solar directa y difusa por color de la cubierta (Baldosas
coloradas)
Cuando la cubierta tiene sus capas exteriores no aislantes térmicas expuestas a las
variaciones climáticas, además del caldeamiento interior, se pueden producir fisuras,
agrietamientos, infiltración de humedad, deterioro de revoques.
Solado
Armado correcto: Mortero de asiento
Aislamiento hidrófugo
Carpeta de soporte
Aislamiento Hidrófugo Contrapiso de hormigón liviano

Aislamiento Térmico Barrera de vapor
Estructura
Posible solución:
• Colocación de sobrecubierta exterior
• Colocación de barrera de vapor del lado interior, y cielorraso armado, como

complemento de la sobrecubierta, no como única solución, porque si la energía lumínica
no puede ser eliminada hacia el interior, seguirá acumulándose en el sistema.
134
Sobrecubierta
1. Baldosón 0,50 x 0,50

a 1,00 m x 1,00 m
2. Junta abierta de 1 cm a
2 cm
3. Pilar de mampostería
4. Membrana
5. Carpeta “de soporte
pobre en ligante para
evitar retracciones de
fragüe”
6. Contrapiso. (Sobre el
mismo, en obra nueva,
iría colocado el
aislamiento térmico)
7. Barrera de vapor
8. Estructura
9. Cielorraso
• Reconstrucción de la cubierta aplicando el concepto de “Techo invertido”, es decir con

aislamiento térmico superior, empleando los siguientes elementos:
• Aislamiento hidrófugo (membrana)sobre el contrapiso con pendiente

• Placas de poliestireno expandido texturado
• Membrana geotextil de 80 a 120 g/ m2
• Babeta de chapa galvanizada (para anclar la membrana geotextil) atornillada y sellada
con sellador de siliconas o poliuretánico.
• Terminación con capa de 6 a 8 cm de canto rodado o losetas de hormigón colocadas con
separadores de P.V.C.
135
Patología hidrófuga: Filtraciones y goteras
Causas probables:
• Armado de la cubierta con

tecnología antigua: Estructura, tierra,
cama de ladrillo y brea.
En la imagen de la izquierda, vemos una

cubierta revestida con capa final de ladrillos
(armada a la usanza antigua), y podemos
apreciar:
• Ausencia de aislamiento hidrófugo
superficial ( ladrillos desnudos)
• Ausencia de babeta
• Parapeto humectado (Presencia de
hongos)
En el interior de la vivienda se han
producido fisuras en los muros cercanos al
embudo y deterioro de cielorraso
• Incorrecta elección de la membrana: Suele suceder que se seleccionen membranas

debido al costo y no a la calidad. Algunas membranas presentan fallas debido a una
mala fabricación, de las cuales podemos mencionar:
1. La superficie no tolera el tránsito ocasional de operarios encargados de
reparaciones en las instalaciones alojadas en los techos.
2. Falta de elasticidad para soportar saltos térmicos (rígidas en invierno y
plásticas en verano)
3. Diferencia entre el espesor nominal y el real: El mismo no es uniforme en
toda la membrana, lo que a la larga originará “arrugas”, que devendrán en
quiebres. Se puede aceptar en membranas de espesor nominal de 4mm, hasta
1 mm de diferencia medido con calibre.
4. Falta de precisión en la descripción de la membrana. Se detalla por su peso y/
o espesor del foil de aluminio
• Mala colocación de la membrana: Dentro de este tema, encontramos varios errores:
• Malas condiciones del sustrato: Húmedo (insuficiente tiempo de secado del contrapiso,
lluvia previa a la puesta en obra de la membrana), sucio, desnivelado y/ o con oquedades
• Superposiciones entre paños, insuficientes
• Exceso de cortes y empalmes “Para aprovechar el material”
• Soldado de membrana humedecida

136
• Soldado de membrana sobre foil de aluminio, sin vinculación asfalto-asfalto
• Incorrecta resolución de la babeta
En la fotografía de
la izquierda, se
observa un
abanico de errores
en la colocación de
la membrana:
-Mala calidad del

sustrato, el cual
presenta
hondonadas
indeseables
-Remiendos
-Paño entero en la
babeta
-Babeta hueca
-Pliegues
-Cable de video-cable cautivo
Respecto del cable señalado, es interesante ver

en forma directa la producción de patología de
filtración con membrana nueva, es decir:
Video cable y membrana
• El sitio por donde se colocó la

membrana sobre el cable, tiene un
orificio que permite el ingreso de agua
de lluvia
• El agua que entra se desliza por debajo

de la membrana, deteriorando
lentamente el sustrato y generando la
filtración
• Membrana adherida al parapeto, sin otra terminación
• Falta de imprimación en el parapeto
• Mal estado del revoque, que no permite adherencia
137
• Reejecución de la cubierta
• Recolocación de membrana, babeteando, y teniendo en cuenta que se deben ejecutar

medias cañas de mortero en las babetas, para brindar sustentación a la membrana:
Cuando se procede a la colocación, se debe tener cuidado en que se efectúe

correctamente la colocación sobre puntos críticos: embudos y juntas de
dilatación.
Otras causas de filtraciones
• Agresiones
a la
membrana
con
elementos
punzantes
En la fotografía de
la izquierda, vemos
el daño intencional
de la membrana
• Ausencia o insuficientes juntas de dilatación

• Mal diseño de las juntas de dilatación
• Ausencia de sombreretes en tubos de ventilación
• Continuidad de armaduras en tubos de ventilación
Posible solución:
• Ejecución de juntas de dilatación, perimetrales
• Ejecución de juntas de dilatación en paños menores a 20 m2
• Colocación de sombreretes
• Corte de hierros en los tubos de ventilación
Junta de dilatación
Solado cerámico
Adhesivo cementicio
Membrana e imprimación Carpeta de nivelación
Aislamiento térmico
Junta de dilatación Contrapiso
Barrera de vapor Estructura
138
Empuje del contrapiso humectado
Fisura horizontal, desplazamiento de la carga
Causa probable: Carga desplazada = Fisura
• Humectación del contrapiso por ausencia de barrera de vapor

Vapor de agua interior
Posible solución:
• Ejecución de barrera de vapor sobre el plano inferior del cielorraso interior
• Ejecución de cielorraso armado, obviamente, por debajo de este plano

Membrana aglobada
Causas probables:

• Incorrecta colocación de la membrana
• Colocación de membrana sobre sustrato húmedo (agua de construcción)
Posible solución:
• Idem anterior
• Emparchado de globos con membrana autoadhesiva
• Recambio general de membrana con babeteado perimetral
Cráteres en el recubrimiento de aluminio de la membrana
Causa probable:
• Ataque de materiales alcalinos (polvo de obra) y presencia de agua estancada
Posible solución:
• Pintar la zona atacada con pintura de aluminio

• Parches de membrana autoadhesiva
• Si el daño es importante, reimpermeabilizar
ELEMENTOS QUE DAÑAN EL FOIL DE ALUMINIO (Mínimo 40 micrones)
• Elementos punzantes
• Granizo intenso
• Desprendimiento por colocación de la membrana como flotante en zona ventosa
• Ataque químico de sustancias nocivas al aluminio
• Par galvánico generado por elementos de hierro húmedos
• Acción de proyectiles encendidos
De acuerdo al grado de la lesión, se evaluará el reemplazo del sector de membrana, o

simplemente la limpieza y emparchado o pintado de la zona.
139
Caso de la membrana “olvidada”
El presente caso, es conveniente de analizar, debido a que se dieron todos los factores
correspondientes a los errores por falta de profesional a cargo.
Se trata de un edificio de planta baja y dos pisos, donde la propietaria de la planta baja,
lindante con un local comercial, se quejaba de una mancha de humedad creciente en su
dormitorio, cuya pared corresponde a la medianera.
La propietaria, habló con la inquilina del local, para explicarle el problema pero ésta, además
de negarse a creerle y no querer entrar a ver el daño en la habitación, le negó el teléfono del
titular del inmueble.
Luego de varias pesquisas detectivescas, la damnificada logra comunicarse con el dueño del
local, quien le dice que es imposible que el dormitorio tenga humedad, porque hacía poco tiempo
que él había hecho colocar membrana sobre el techo del comercio. Entonces nuestra heroína, le
muestra una fotografía del techo en cuestión, (la que se adjunta), tomada desde el tanque de
reserva de su edificio, y en donde claramente se ve que la membrana no cubre toda la superficie,
siendo el área faltante coincidente con el dormitorio.
El dueño del local no salía de su asombro al comprobar que el trabajo que él pagó no estaba
completo.
De lo anterior caben varios interrogantes de los cuales aventuraré algunas respuestas:
1. ¿Por qué la inquilina no quería hacerse cargo del problema? Son pocos los inquilinos
que realmente cuidan el inmueble, y pocas las personas que saben comprometerse con
problemáticas ajenas que les competen. Tal vez haya tenido miedo de la reacción del
dueño, quien extrañamente demostró ser una persona sumamente comprensiva, que al
enterarse de la situación, mandó inmediatamente completar con membrana la superficie
faltante.
2. ¿Acaso no tenía humedad también la inquilina en su cielorraso?. Si, tenía humedad,
pero como el local es un lavadero de ropa la atribuía a la condensación del vapor de las
secadoras.
3. ¿Por qué se tardó tanto en solucionar el problema?. Mas allá de la actitud de la
inquilina de no querer molestar al propietario, (pensando que tal vez cualquier arreglo le
incrementaría el costo del alquiler), siempre que se consultó por el problema, “los
muchachos que saben”, miraron dentro del local. Nadie se aventuró mirar sobre el local,
y por lo tanto los diagnósticos fueron “humedad de las máquinas lavadoras y
condensación”
4. ¿Por qué no se completó el tramo de techo?. Porque se contrató a personas
irresponsables e inescrupulosas. A veces sucede que ciertas terminaciones van quedando
porque el gremio ya está en otra obra y es muy difícil hacer que vuelvan a completar lo
que falta. Éste quizás sea el caso; tal vez empezaron otro trabajo más conveniente, y
luego se olvidaron de volver, entonces la lluvia hizo su obra.
5. Si el dueño del local sigue contratando “mano de obra “berreta” (no barata).
¿Qué posibilidades
hay de que se
generen
patologías?.
Seguramente altas
probabilidades.
Sector sin membrana
Sector con membrana

Fisuras en cubiertas de vidrio
Causa probable:
• Ausencia de junta de dilatación
Posible solución:
• Canaletear perimetralmente, con sumo cuidado, de ambos lados y generar la junta.
Patologías generadas por mala ejecución del sustrato
Causas probables:
1. En cubiertas con cama de tierra como aislante térmico
• Cuando se utiliza tierra del lugar sin seleccionar, pueden aparecer sustancias
orgánicas tales como raíces, insectos, heces de animales, basura, que
generarán tensiones internas por aumento de volumen. Recordemos que este
tipo de solución térmica es bastante ineficiente, porque para que su valor de
aislante coincida con el aportado por 5 cm de lana de vidrio, se necesitarían 75
cm de espesor de tierra.
2. En contrapisos ejecutados con cascotes
•Cuando se incorporan cascotes de demolición, pueden aparecer restos de

revoques de yeso
3. En contrapisos ejecutados con agregados livianos:
• Los agregados de tipo volcánico pueden tener sales solubles, con agua
ocluida en los poros, que reaccionan provocando fisuras. Luego se
transmiten al aislamiento hidrófugo rasgándolo y contaminando las
armaduras de las estructuras. Para evitar incorporar a los hormigones pobres
agregados con sustancias reactivas, es conveniente emplear inertes
embolsados, con la identificación de su origen y el certificado químico de
ausencia de sales contaminantes.
Posible solución:
• En general cuando se presentan cualquiera de los factores mencionados, se

produce la ruina de la cubierta, por lo cual hay que re-ejecutarla
141
PATOLOGÍA DE CUBIERTAS DISCONTINUAS
L as patologías seguidamente enunciadas, generan ingreso de humedad y agua porque,

como se compromete la estabilidad del plano del conjunto, se desajustan todos los
dispositivos secundarios. (Canaletas, embudos)
Falta de coincidencia entre cabios y apoyos
Causa probable:
• Error en el pedido de cepillado de las 4 caras
Posible solución:
• Reacondicionado de la cara del cabio en el apoyo
“Olas” en los faldones
Causas probables:
• Falta de nivelación de los cabios
• Escuadría de cabios menores a las requeridas
• Mayor distancia entre cabios que la admitida estáticamente
Posible solución:
• Sujeción y renivelación de los cabios

• Colocación de cabios intermedios
• Eventual colocación de correas
Curvatura del faldón
Causas probables:
• Sección insuficiente de cabio
• Madera mal estacionada, con un tenor de humedad mayor al 12%.
Posible solución:
• Colocación de correa intermedia
Curvatura de cumbrera
Causa probable:
• Sección
insuficiente
para la luz de
servicio.
(Ausencia de
cálculo
estático)
142
Posible solución:
Perfil amurado (apoyo)
• Refuerzo bajo la
cumbrera con apoyo
trabajando como
apuntalamiento
permanente. Esta nueva
cumbrera, lógicamente,
presta servicio
estructural como viga, y
puede ser un P.N.I.,
calculado al efecto. No
se recomienda el
empleo de madera,
porque al producirse la
patología por tener la
pieza una longitud
importante, este material, con sus limitaciones dimensionales, podría causar el mismo
efecto, si no se emplea una sección grande, la cual resulta antieconómica.
Desplazamientos verticales de los cabios por carga de viento
Causa probable: Pelos disponibles Viga de H° A°
• Ausencia de pelos de sujeción o pelos aplastados
Pelos aplastados
Posible solución
• Sujeción de los cabios con planchuela fijada a la madera y a la viga/ o al muro.
Incorrecto encuentro de piezas estructurales

Cumbrera
Causa probable:
Cabio Cabio
• Trabajo de la cumbrera por mal dimensionado
• Movimientos verticales de los cabios, por viento
Posible solución:
• Redimensionar la cumbrera y apuntalar

• Ajustar los cabios
• Reasegurar el conjunto
Filtración de humedad por la correa
Causa probable:
• Ausencia de aislamiento hidrófugo en el apoyo de la correa
Posible solución:
• Calado de mampostería alrededor de la solera y efectuar el aislamiento hidrófugo. 143

Filtración por mala elección o envejecimiento del aislante hidrófugo
Causa probable:
• Envejecimiento del ruberoid
Posible solución:
• Recambio por membrana bajo teja
Filtración por deficiente colocación de membrana bajo teja
Causa probable:
• No se respetó el solape mínimo de 10 cm

• Se formaron mantos de agua bajo el solape
Posible solución:
• Retiro del agua y secado de la membrana

• Eventual reemplazo de la membrana
Tejas coloradas rajadas
Causa probable:
• Fijación de la teja con clavo de hierro galvanizado, el que al humedecerse, se corroe

aumentando su volumen y raja el cerámico
Posible solución:
• Reemplazo por clavos de cobre.
Patologías térmicas: Pérdidas y ganancias indeseadas de calor, condensación que provoca

humectación y revire del machimbre
Causas probables:
• Aislamiento térmico sobre el hidrófugo (“Es como ponerse el suéter arriba del piloto”
Arq. Gordín)
Posible solución:
• Colocar membrana bajo teja sobre el aislamiento térmico seco.

• Ejecutar barrera de vapor
144
Cabio atacado por el “taladro de pino”
Insecto que en etapa de gusano se alimenta de la
conífera.El ataque es desde el interior.El exterior
Permanece intacto. Dentro hay polvillo
Causa probable:
• Madera mal curada o sin curar.

• Madera con tenor de humedad mayor al 12%
• Falta de mantenimiento de curado
Posible solución:
• Rociado de Pentaclorofenol diluido al 30 ó 40%, con solvente, con compresor, con

renovación periódica cada 3 años. El espacio debe ser desalojado de personas,
(especialmente niños), mascotas y plantas.
• Inyección de Penta en el eje neutro, a tres bolillo con separación de 15 cm, cada 2m.
• Renovar el tratamiento cada 10 años
• Controlar la posible infestación, ya que el insecto tiene un ciclo de 1 año para provocar el
deterioro.
Manchas azules en los cabios de pino (Vetas grises azuladas, de contorno irregular luego de la
aplicación de barnices. Afecta el aspecto estético, pero
no el estructural)
Causas probables:
• Acción de hongos cromógenos por falta de tratamiento antimicótico“de acción preventiva

(hasta 10 meses) temporaria”. (Falta de pasaje de baño instantáneo de 15 a 20 segundos
en el aserradero, en una solución hidrosoluble o emulsión funguicida.
• Falta de tratamiento en obra.
• Alto tenor de humedad de la madera y del ambiente.
Posible solución:
• Tratamiento con preservador de control de hongos, con trimofenato de sodio como

principio activo (Tribromo 40 Industrial, de Consultora Forestal S.R.L.)
Tratamiento preventivo general en obra nueva:

• Trabajar con maderas estacionadas, con un tenor de humedad inferior al 12 %, con lo
cual se puede asegurar que casi no tiene albura, la cual es el alimento de la plaga.
145
Maderas Impregnadas
Dado que no se puede asegurar a simple vista con eficiencia el tenor de humedad de la madera,
es conveniente trabajar con maderas impregnadas, cuyas características son las siguientes:
• Se trata a la madera de pino Taeda, Elliotti y de Araucaria con preservante CCA
(ambientalmente seguro), conformado por:
Sales de Cromo + Cobre + Arsénico (en estado pentavalente)
• La impregnación se realiza dentro de un cilindro, en el cual se inyecta el preservante a

presión (5 a 10 Kg/ cm2)
• Se produce la reacción química que provoca la fijación de la sustancia a la estructura
molecular de la madera formando un compuesto indisoluble, que “elimina” la albura
como alimento para los insectos.
Maderas Laminadas
En nuestro país, la investigación sobre vigas de madera laminada, tuvo su origen en Mendoza,
(con apoyatura del ITEM: Instituto de Investigaciones Técnicas y Ensayo de Materiales de la
Provincia de Mendoza), donde debido a los problemas sísmicos y a los requerimientos de
cubiertas con estructura liviana, se pudo desarrollar con eficacia.
Este tipo de elemento es recomendable para cabriadas, cumbreras, correas o vigas en grandes
faldones, y sus características son las siguientes:
• Elección de madera misionera con 12% de humedad, libre de defectos: pino Taedea y
Elliottis. Por pedido Pino Paraná o Álamo de Mendoza, para tirantería poco exigida.
• Las láminas se cepillan llegando como máximo a 30mm de espesor, usándose para el
conjunto una misma especie forestal, (preferentemente de una misma partida).
• Previamente se las impregna con sales del tipo CAC, por el sistema de vacío-compresión,
para evitar el ataque de plagas.
• La adhesión se puede realizar en frío o en caliente (90° C) en las caras superior y lateral
obteniéndose un mejor resultado con este último procedimiento. Además, con el uso de
colas fenólicas estas maderas pueden resistir la temperización.
Ruina en cubiertas de chapas de zinc
Causa probable:
• Masa de zinc puro, corroída por generación de par galvánico por sulfatación
• Insuficiente espesor de la chapa (< a B.W.G.24 = 0,56 mm)
Posible solución:
• Reposición de la pieza y eventualmente pintado de la misma.
Condensación en invierno en cubiertas de chapas de Acero zincado : Goteo
Causas probables:
• El plano de rocío se encuentra en la cara interior de la chapa

• Alto coeficiente de transmisión térmica: K = 7,5 kcal/ m2. °C . hora
146
Caldeamiento de la misma cubierta en verano
Causa probable:
• Aumento de la temperatura de la chapa por incidencia directa del sol
INVIERNO: El calor asciende y se condensa al VERANO: Caldeamiento

tocar la chapa
Posible solución:
• Para ambos casos, si no se previó aislante térmico debajo de la chapa, o éste no es

suficiente, entonces complementar o crear el aislamiento, luego de estudiado el gradiente
térmico, con un cielorraso armado, con cama superior de lana de vidrio.
• En caso necesario, colocar el aislante térmico apareado al plano interior del faldón
• Colocar barrera de vapor
Cubierta de chapas Aislamiento térmico

Barrera de vapor
Cielorraso armado
• Eventual reemplazo de la cubierta por “paneles sandwich”, de chapa prepintada con capa
intermedia de espuma de poliuretano inyectada.
Corrosión de chapa galvanizada por reparación defectuosa:
Causas probables:
• Colocación de membrana
hidrófuga sobre la chapa
• El metal no puede “respirar” y
condensa, produciendo la
corrosión
Posible solución:
• Retirar la membrana
• Reemplazar la chapa deteriorada
147
Corrosión de cubiertas de chapa galvanizada
Causas probables:
• Obstrucción de canaletas y caños pluviales

• Vetustez del material
Posible solución:
• Desobstruir las canaletas y/ o caños

• En caso de que las canaletas estén deterioradas, efectuar el recambio.
• En caso de tratarse de canaletas de zinc, inspeccionar las bridas de sujeción, e incorporar
en el desagote un filtro que evite la entrada de hojas al caño de lluvia
• Si la canaleta de zinc es recuperable, retirar los vestigios de corrosión mediante cepillado
profundo con cepillo de alambre, luego fosfatizar y recubrir con pintura epoxídica
especial.
• Se puede reemplazar la canaleta de zinguería, por las de P.V.C., que requieren menos
mantenimiento, ya que no necesitan pintura.
• Cuando no sea posible efectuar un mantenimiento periódico (limpieza cada 6 meses), se
podrá colocar sobre la canaleta una malla que retenga hojas y/ o basura
Pérdida de rugosidad en chapas de fibrocemento
Causa probable:
• Envejecimiento y temperización
Posible solución:
• Limpieza a presión, con sustancias funguicidas y bactericidas.

• Pintado posterior con pintura especial para fibrocemento.
Putrefacción del soporte de madera en cubiertas de pizarras
Causa probable:
• Humedad proveniente de condensación interior
Posible solución:
• Desarmar el sector y reponer las maderas inservibles

• Volver a clavar las pizarras con clavos de cobre
• Limpiar las piezas a cepillo con pintura asfáltica diluida en agua ras en proporción 1:3,
aplicada a pincel.
• Efectuar esta aplicación en forma periódica para el mantenimiento preventivo de las
pizarras naturales.
148
ALGUNAS PATOLOGÍAS NOTORIAS EN CIELORRASOS
Desprendimiento en cielorrasos nuevos
Causa probable:
• Desprendimiento por superposición de capas no fraguadas (“La entrega de obra”)

• Capas mayores a 1cm de espesor, donde la película superficial reacciona químicamente
formando cristales a los 40 minutos, pero a las capas internas el aire que necesita la cal
aérea para reaccionar, no llega
Reacción exotérmica y exógena de la cal que provoca el desprendimiento
• “Ninguna losa horizontal, es verdaderamente horizontal” Arq. Gordín
Estructura
Cielorraso aplicado
No puede formar cristales No tiene tiempo de formar cristales
Posible solución:
• Si el cielorraso está en ruina, terminar de demolerlo y rehacerlo, teniendo la

precaución de incorporar al nuevo mortero aditivos catalíticos
Yeso Muerto
Causas probables:
• Presencia de humedad en el sustrato (Filtración por instalaciones averiadas o por falta

de estanqueidad en la cubierta)
• “Yeso tentado”: Contaminación con cemento. (Por ejemplo en balde sucio): se forma
la “sal maldita”= Sulfoaluminato de calcio. Las estructuras de hormigón liberan
indefinidamente aluminato tricálcico, el cual colabora con el fenómeno
• Mortero de yeso en período de fragüe
Posible solución:
• Eliminar la fuente emisora de agua

• Si la aureola amarilla de “yeso muerto” es incipiente, lijarla, cubrir con “base madera” y
luego volver a pintar
• Si la mancha es significativa, rehacer el cielorraso mediante la técnica de armado
independiente, con placas de yeso
A continuación se muestra la secuencia de solución de un cielorraso aplicado que tenía el

fenómeno de yeso muerto, provocado por un caño de calefacción central, el cual al averiarse
generó la pérdida.
A pesar de que el tramo se anuló, y de que el cielorraso se rehizo, la mancha volvió a
aparecer, por lo tanto se colocó por debajo un cielorraso de panel de roca de yeso y molduras de
poliuretano, para obtener una terminación semejante a la original.
149
150
Reviente lineal de cielorraso a intervalos regulares
Causa probable:
• Serpentina de calefacción central, colocada en el tercio medio inferior de la losa, y

calentando el mortero de yeso de tal forma que provoca la pérdida de cohesión
Fisuras
Posible solución:
• Idem anterior Serpentina Losa

Cielorraso de yeso
Labio de fisura
Dificultad para adherir mortero de yeso
Causa probable:
• Partículas de carbón y grasa adheridas al sustrato (“El asadito de la obra”)
Posible solución:
• Tratamiento químico Sector con negro de humo
Parrilla
Demarcación de viguetas
Causa probable:
• Ausencia o insuficiente aislamiento térmico de la cubierta

Posible solución:
• Colocación de Sobrecubierta
• Cielorraso armado
Ennegrecimiento de algunas esquinas
Causa probable:
• Por lo general son sectores en cono de sombra, orientados al sur donde se produce,
debido a la condensación superficial, colonia de hongos.
Posible solución:
• Ventilar, lavar y aplicar emulsión antimicótica

• Colocar sobrecubierta en el plano superior
151
Fisuras en cielorrasos armados suspendidos de cabriadas
Causa probable:
• Deformación de la cabriada por viento u otros tipos de solicitaciones
Posible solución:
• Independizar el cielorraso de la estructura
Cielorraso armado flexionado
Causa probable: 0,70
• Maestras situadas a mayor distancia de las estáticamente admitidas Área cubierta
Posible solución:
0,50
• Refuerzo de las estructuras primaria y secundaria
Manchas de óxido en la superficie del cielorraso Área descubierta
Causa probable:
• Empleo de alambre recocido para atar el metal desplegado

• Metal desplegado con poco proceso de pasivado
Posible solución:
• Reemplazar por alambre galvanizado

• Reemplazar el metal desplegado y castigar con M.H.R. (Cal hidrúlica y cemento)
Flexión en la estructura de madera de cielorraso independiente
Causa probable:
• Humectación de la madera, por falta de colocación de cabezal en el encuentro con el

muro
Posible solución:
• Solucionar la causa de la humedad

• Proteger la madera
Humectación en cielorrasos de roca de yeso
Causa probable:
• Condensación en los retornos del Aire Acondicionado
Posible solución:
• Ventilarlos
• Aislar con tyveck
152
ALGUNAS PATOLOGÍAS NOTABLES EN REVOQUES
A ctualmente el campo de la construcción comienza a contar con nueva tecnología no

destructiva para determinar el análisis de patologías. Dentro de este ámbito
podemos contar con:
• Termografía infrarroja: Permite detectar patologías de humedad, (entre otras), a través de
la diferencia de energía infrarroja de los materiales.
• Gammagrafía: Permite detectar fenómenos de corrosión, deterioro, oquedades y en el
caso de piezas ornamentales, permite detectar la continuidad de armaduras y anclajes.
Fisuras por encaje de cubierta de tejas
Causa probable:
• Dilataciones y contracciones de las tejas dentro de la mampostería
Posible solución:
• Despegar las tejas del borde y colocar una canaleta lateral
Fisura de revoques alrededor de cabios
Causa probable:
• Distinto coeficiente de dilatación entre la madera y el mortero
Posible solución:
• Generar una buña en el encuentro, la cual puede quedar libre o rellena con material
elástico
Mapeado, aglobamiento, desgranado y fisuras:
Mapeado o craquelado
Causas probables:
• Mal dosificado el mortero

• Presencia de humedad en el sustrato inferior
• Resecamiento
Aglobamiento
Causas probables:
• Fuente emisora de agua (posible rotura de caños)

• Corrosión de elemento metálico en el interior del muro
• Por lo general, luego del aglobamiento, acontece el desgranamiento 153
Desgranamiento
Causa probable:
• Presencia de humedad (de cimientos, caños averiados)

• Eflorescencia salitrosa
Posible solución de la eflorescencia salitrosa:
Si la eflorescencia proviniera de la arena del mortero

del revoque, tratar de la siguiente manera:
• Limpiar con cepillo de acero

• Lavar la superficie con detergente y agua
• Aplicar ácido clorhídrico (muriático) al 10%
• Lavar la superficie con abundante agua
Si la eflorescencia proviniese del suelo, al bloquear la

humedad de cimiento, se inhibe.
Si fuera del mortero de asiento de los ladrillos y

revoque, tratar con sustancia química que provea el
mercado.
Desprendimientos
Causas probables:
• Incompatibilidad
del revoque y el
sustrato.
En la imagen de la
izquierda, el
desprendimiento se
produjo por ser
incompatibles el
revoque a la cal
empleado y el muro de
adobe.
154
• Jaharro a la cal y enlucido de cemento: Al generarse
contracciones distintas, se produce el desprendimiento.
• Malas condiciones del sustrato (con polvillo)
• Sustrato seco, con secuestro de agua de amase (quemado
del revoque)
• Preparación del mortero con dosificaciones erradas
Posible solución:
• Demolición del revoque deteriorado

• Preparación adecuada del sustrato
• Reemplazo del revoque por otro compatible con el
sustrato
• Si se necesita resistencia en la superficie, rehacer todo el
revoque, con jaharro de cemento.
• Si no es necesaria la resistencia mecánica, sólo rehacer el
enlucido.
Deterioro o faltantes de piezas ornamentales
155
Causas probables:
• Corrosión de anclajes
• Desgranamiento de interfases por acción del agua
Posible solución:
• Reparación de las partes dañadas, con aplicación de técnicas específicas
• Reemplazo de la pieza con nuevo elemento similar al original, confeccionado en

hormigón o material sintético, previa preparación en moldes de caucho siliconado y
mezcla granítica y marmolina impalpable al 80%, cemento y aditivos encolantes.
• El criterio es devolverle al frente su aspecto original, empleando los recursos que brindan
las empresas dedicadas a restauraciones.
Las imágenes precedentes corresponden a magníficas fachadas, que cuentan con todos sus
aditamentos ornamentales en muy buen estado, lo cual demuestra que, con mantenimiento
preventivo, la nobleza de estas piezas puede ser preservada a través del tiempo.
156
Efecto esponja
Causas probables:
• Falta de mantenimiento (Limpieza)

Este fenómeno es muy frecuente en los revoques
símil piedra, que son aquellos que antiguamente se
preparaban con un jaharro de cemento y un enlucido del
mismo aglomerante, con arenas artificiales, el agregado
de colorantes y mica, porque se pretendía y se lograba
que la superficie quedase atractiva a la vista imitando
un pétreo natural.
Finalmente, y luego del pulido, se procedía a
demarcar líneas horizontales y verticales con el fin de
imitar bloques de piedra.
Estos revoques, por la gran incorporación de
cemento en su masa, presentan con el tiempo, un
aspecto de “esponja”, debido al resecamiento.
Posible solución:
• Si las capas del revoque están firmes, proceder
al hidrolavado: Con agua fría a presión
regulable a 100/ 150 bar (10 a 15 litros/
minuto), presión máxima = 200 kg/ cm2; o a
vapor con agua caliente a presión regulable.
(Temperatura máxima del agua = 90°C.
• Es conveniente que en el hidrolavado se
incorpore la eyección de productos
desincrustantes y bactericidas disueltos en el
agua.
• En caso de que las superficies sean muy añosas o sean proclives al desgranamiento, o
tenga craquelado con fisuras tipo cabello, emplear “remolino de micro-partículas”.
• Efectuar el sellado de grietas como en el caso anterior.
• Los parches se ejecutarán con morteros
premezclados para el tipo “símil piedra”
Revoques sucios
Causa probables:
• Acción de la lluvia ácida y el hollín
Posible solución:
• Rasqueteado o hidrolavado, según las condiciones del
sustrato
• Empleo de gel químico para las manchas rebeldes
157
Fisuras
Previamente se debe determinar si las fallas son sólo de revoque, o también comprometen al
muro.
Causas probables:
• Descensos diferenciales del muro, que el revoque acompaña (grietas)

• Contracciones de fragüe
• Dilataciones y contracciones por cambios climáticos (fisuras)
• Envejecimiento del mortero, debido a su conformación con mucho agua y/ o mucha arena
• Filtración de agua de lluvia ( craquelé)
Todas estas patologías se tratarán en forma conjunta.
Posible solución:
Limpieza:
• Picado de partes flojas, aglobadas, craqueladas o desgranadas.

• Limpieza de todo vestigio de polvo, verdín, suciedad y grasitud, con elementos manuales:
Rasqueteado, viruteado y cepillado. La limpieza correcta, posibilitará la visualización de
micro y macro-fisuras.
• Profundización de fisuras y grietas que interesen también al muro, con canto de espátula
y/ o amoladora, manteniendo el Factor de Junta 2:1. Limpiar los restos de polvo con
pincel limpio y seco o aire.
• Las fisuras con figura de cabello o milimétricas, se pueden sellar con lechada de cemento
densa, previa humectación del sustrato. Luego de 2 horas al aire, cubrir con nylon durante
5 días, descubriendo el sector para humedecerlo. También se puede emplear sellador
acrílico, el cual se aplica con espátula.
• Sellado de grietas y fisuras (que interesan también al muro y son de carácter estructural),
con sellador poliuretánico en base a caucho siliconado. Previamente abrir la grieta con
máquina amoladora angular de discos de carburo de silicio. Con la última capa de
sellador acrílico estireno para permitir luego el anclaje de la pintura y evitar marcas de
aplicación del sellador. Repasar con trozo de papa húmeda.
• Se debe tener en cuenta que:

1. Si la fisura no tiene movimiento (fisura muerta), se debe sellar con sellador
plástico a base de polímeros
2. Si tiene movimiento (fisura activa), aplicar un sellador elástico de carácter
asfáltico, con posibilidad de ensancharse hasta un 25%, sin perder propiedades.
3. Para microfisuras, (o fisuras de enlucido) también se pueden emplear membranas
de hilado
4. En grietas que atraviesan todo el espesor del muro, colocar cintas de poliéster,
velos de celulosa o cintas de aluminio reforzado y polietileno
5. Colocación de sellador en la fisura y red de fibra de vidrio en la zona circundante
a la misma
6. Para la terminación superficial, seguir las indicaciones del fabricante
• Aplicación de puente de adherencia para morteros, para facilitar el anclaje entre revoques
158 nuevos y antiguos.
• Ejecución de revoques, según la dosificación que le corresponda, empleando morteros
hechos en obra o preparados.
• En revoques añosos, efectuar un análisis de laboratorio del revoque existente, para
determinar la compatibilidad y apariencia de ambos morteros
A veces los revoques “nacen” con una patología de origen, debido a que :
• No se respetan los dosajes

• No se miden correctamente las proporciones
• Las mezclas se amasan sobre superficies contaminadas (por ejemplo sobre tierra)
• No se respeta la proporción de agua
• No la prepara personal idóneo (Generalmente la prepara el peón de obra)
Por todo lo expuesto anteriormente, y a modo de “refrescar la memoria”, se adjunta la
planilla de morteros que el Arq. Horacio Chamorro confeccionó en su momento:
La industria provee de morteros premezclados de: azotado hidrófugo, jaharro, enlucido y sus
combinaciones, presentando, frente a los morteros elaborados “in situ”, las siguientes ventajas:
• Granulometría calibrada, con lo cual se obtiene una masa homogénea y en el caso de los
azotados hidrófugos, muy compacta.
• Contienen aditivos que mejoran su plasticidad y adherencia.
• Mantienen estable la relación agua-cemento, ya que viene pautada desde fábrica. (Entre
4,5 y 5,5 litros de agua por bolsa de 30 kg)
• Se establece el control de mezclado (En mezcladoras no exceder de los 4 minutos)
• Dosificación en peso, lo que les confiere buena trabajabilidad, con un rendimiento
aproximado de 15 kg/ m2 en espesores de 1 cm, según el preparado.
159
Humedad en revoque (y en muro), por falta de continuidad hidrófuga
Causas probables:
• Discontinuidad de la aislación hidrófuga
Posible solución:
• Demoler el revoque húmedo hasta encontrar la capa aisladora.
• Establecer la continuidad hidrófuga entre capas aisladoras y carpeta hidrófuga del
contrapiso.
• Volver a revocar
Continuidad hidrófuga
Humedad en el revoque cerca del zócalo
Causas probables:
• Falta de empalme de la carpeta hidrófuga del contrapiso con la capas aisladoras

• El jaharro llega hasta el contrapiso formando un puente entre el cajón hidrófugo y la
carpeta hidrófuga, impidiendo su continuidad
Posible solución:
• Picar hasta el ladrillo y generar continuidad hidrófuga con la carpeta hidráulica, con
un M.C.I. 1:3
• Sobre el azotado todavía fresco, se vierte un mortero de cal muy fluido para que se
pueda producir “mordiente” con el revoque interior.
Vegetales vagabundos en el revoque
Causa probable:
• Oquedad en el revoque
Posible solución:
• Arrancar la especie
• Sellar
• Eventualmente emparchar con revoque, previa colocación de puente de adherencia.
160
ALGUNAS PATOLOGÍAS NOTABLES EN REVESTIMIENTOS
Desprendimiento de placas calcáreas y areniscas
Causa probable:
• Falta de imprimación en la cara apoyada sobre el mortero de asiento
Posible solución:
• Limpieza de la pieza desprendida

• Imprimación de la cara inferior de la laja con lechada de cemento
• Recolocación de la pieza con mortero de asiento
Desprendimiento de placas de mármoles y/ o granitos
Causa probable:
• Ausencia de anclajes mecánicos

• Deslizamientos entre la placa y el sustrato
• Ingreso de agua en la interfase sustrato-placa
Posible solución:
• Colocación de “tetones” de bronce
Helacidad
Causa probable:
• Mármoles porosos expuestos al exterior en clima con baja temperatura

• Las oquedades se llenan de agua, que al congelarse dilata y rompe los poros
Posible solución:
• Evitar que el agua ingrese Empleo de aleros
Fisuras generalizadas
Causa probable:
• Tensiones internas de la placa por “corte al agua” Vetas
Corte según cantera
montaña Figuras
Corte al agua
161
Manchas en mármoles y granitos
Causas probables:
Según el color de la mancha, es la sustancia que lo está atacando:
Color Sustancia
Rojo Sales de hierro
Blanco Calcio/ Bicarbonato
Azul Cobalto
Verde Cobre
Amarillo Lluvia ácida
Negro Hollín
Posible solución:
• Extracción del elemento

causante de la
degradación
• Limpieza
• Tratamiento químico
superficial
• Mantenimiento con cera o
preservador químico
Superficie de mármol porosa y blanquecina
Causa probable:
• Ataque por
emanación de
gas
Posible solución:
• Eliminación del
foco emisor de
gas
• Limpieza y
curado de la
superficie
162
Rajado notorio y desprendimiento de placas cerámicas
Causas probables:
• Colocación con mortero inadecuado

• Movimiento del sustrato por viento o por trepidaciones en el terreno
Posible solución:
• En caso de edificios de valor patrimonial, luego de la inspección ocular y de percusión, es

conveniente efectuar un diagnóstico mediante termovisión infrarroja y termografía
• En caso de que el sustrato sufra movimientos continuos (viento, tránsito en avenida,
vibraciones por paso de tren o subte), separar el revestimiento del soporte original y
aparear un panel de roca de yeso.
• Recolocar los cerámicos
Fisuras y desprendimientos en piezas cerámicas
Causas probables:
• Absorción calórica por efecto de radiación solar, lo cual produce dilataciones importantes
• Paños grandes sin juntas de dilatación
• Fuerzas de compresión ejercidas por marcos de metales ferrosos corroídos
• Acción expansiva de morteros altamente arcillosos, con contenido de yeso o gránulos de
cal viva
• Contaminación de mortero con sustancias orgánicas o grasas
• Acción compresiva de pastinas duras sobre las cerámicas
• Condensación intersticial bajo la pieza y posterior congelamiento
• Reacciones exotérmicas de aditivos de cemento agregados al mortero de asiento
• Contaminación por sales en el agua de amasado del mortero de asiento
• Colocación de la cerámica con jaharro no fraguado. La lluvia activa el proceso
disolviendo el anclaje
• Fatiga por frío – calor
• Arrastre por asentamiento edilicio
• Incendio en locales vecinos
• Germinación de especies errabundas
• Disociación electroquímica por corrientes erráticas en sustrato húmedo
Posible solución:
• Eliminar la fuente agresora:

1. Verificar o generar juntas de dilatación y/ o juntas elásticas que eviten fisuras
provocadas por movimientos del sustrato o del suelo.
2. Eliminar corrosiones en elementos metálicos
3. Análisis de la composición de morteros
4. Eliminar morteros reactivos
5. Rehacer el jaharro que no haya estado fraguado al momento de la colocación de la
pieza
6. Colocación de aleros para evitar fatigas frío-calor
7. Extracción de vegetales, sellado y reposición de las piezas dañadas
8. Análisis del suelo, para determinar la existencia de corrientes erráticas que
afecten el revestimiento
163
Espesor de cerámica en canto vivo
Causa probable:
• Imprevisión en el diseño del encuentro
• Falta de conocimiento en la ejecución de la resolución constructiva
Posible solución:
• Recubrimiento del diedro saliente con cantonera de bronce, plástico o madera
Incorrecto Correcto
cantonera Vista del bizcocho Chanfle
164
ALGUNAS PATOLOGÍAS FRECUENTES EN PINTURAS
A
que cualquiera pinta).
ntes de plantear algunas patologías de pinturas, me gustaría hacer
pequeñas reflexiones acerca de este rubro tan bastardeado (Pareciera
El verdadero artesano pintor se distingue por sobre el conjunto porque, entre otras cosas:
• Dispone y utiliza las herramientas adecuadas, limpias y en buen estado
• Posee escaleras con sus patas protegidas para evitar el rayado involuntario de pisos
• Dispone de telas, lonas cartones y/ o plásticos suficientes para cubrir muebles y solados
• Retira macetas y jaulas de mascotas
• Protege adecuadamente carpinterías
• Retira tapas de luz y artefactos
• Emplea la cinta de papel para demarcar
Obsérvese que en el incompleto listado precedente, no se mencionó la idoneidad específica
(de enduir, lijar, pintar, etc). Es decir, lo enumerado anteriormente sólo es la aplicación del
sentido común y normas básicas de idoneidad.
Entiendo que la Cámara de Empresarios Pintores y de Revestimientos Afines de la República
Argentina (CEPRARA), preocupada por las patologías generadas por manos inexpertas ha
instituido una Certificación de Calidad para Empresarios y Profesionales, a la que se puede
acceder cumplimentando ciertos requisitos, de los cuales se transcriben algunos:
• Cumplir con las normas de Seguridad e Higiene

• Utilizar andamiaje conforme al Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires:
“...deberá haber una lona o media sombra cubriendo toda la superficie del frente y el
andamio es la estructura que sostiene la lona de protección”
• Cumplir con las normas vigentes en cuanto a accidentes de trabajo
• Utilizar marcas confiables respetando lo presupuestado
• Respetar especificaciones del fabricante
• Garantizar los trabajos
• Contar con personal idóneo
Recibimos con alborozo estas medidas, que van sentando precedentes de una cultura
respetuosa de la calidad.
Finalmente, por considerarla un fiel reflejo de algunas realidades de obra, se transcribe una
síntesis de la reflexión que hace el Artesano Pintor Gregorio Gálvez, acerca del mito:
“De saber pintar, nuestro héroe tuvo que aprender albañilería, yesería, obra seca, etc.
• Que se modificaron las cajas y bajadas de luz: PIQUE
• Que los revoques de medianeras quedaron ondulados: ARRÉGLELOS UN POQUITO
• Que se formen puentes térmicos en las zonas de desagües: QUÉ CONDENSACIÓN NI
OCHO CUARTOS, APURE
• Que entró a obra con varias escaleras y le están usando la mitad: ES POR UN
MOMENTO
• Que los fondos no se secaron: PINTE QUE ME ATRASA LA OBRA
• Que hay 100% de humedad: PINTE, ÉSTA ES UNA OBRA, NO EL SERVICIO
METEREOLÓGICO
• Que recién llovió: QUÉ ESPERA. ¿QUÉ SE PINTE SOLA?
Paciencia, aun cuando descubras que la espátula que te pidieron prestada, la están usando
para sacar tornillos”
165
E n general las patologías de pinturas acontecen por:
Mal estado del Sustrato Mala mano de obra Aplicación del producto equivocado
También podemos tener:
Decoloración de ciertos pigmentos
Causa probable:
• Sales solubles en los revoques no fraguados, producen una reacción alcalina que se
visualiza como mancha
Posible solución:
• Lavado de la superficie con ácido clorhídrico al 10%, o con solución de bicarbonato
Tratamiento preventivo en obra nueva:
Para poder pintar sobre base poco alcalina, efectuar el trabajo de la siguiente manera:
• Exterior: No pintar antes de los 3 meses

• Interior: No pintar antes de los 6 meses
• Testear con cinta de papel ad hoc el PH del sustrato.
• PH = 8, entonces está apto para pintar
Resistencia de pigmentos a la alcalinidad:
Pigmentos resistentes Pigmentos poco resistentes

Ferrite ocre Rojo
Marrones Amarillo
Siena Azul
Negro Verde
Blanco Violeta
Magenta
Saponificación (Las pinturas hacen espuma)
Causa probable:
• Alcalinidad del sustrato, que ataca a los esmaltes sintéticos
Posible solución:
• Lavado con ácido muriático
• Repintado
166
Presencia de hongos
Causas probables:
• Presencia de humedad
• Falta de ventilación
Posible solución:
• Solucionar el tema de la humedad
• Lavar la superficie
• Rasquetear
• Humedecer con solución fungicida
• Repintar (Se puede emplear pintura antihongo)
Descascarado de pintura
Causas probables:
• Incompatibilidad del sustrato y la pintura

• Falta de preparación del sustrato
(Ausencia o lijado insuficiente)
• Falta de aplicación de sellador
Posible solución:
• Remoción de toda la película de pintura

• Lijado profundo, preparación de la
superficie
• Repintado
Apariencia de “piel de lagarto”
Causa probable:
• Aplicación de manos sin que se haya secado suficientemente la anterior
Posible solución:
• Lijar la película en forma manual o mecánica

• Cepillar para retirar el polvillo y partículas de pintura sueltas
• Imprimar
• Aplicar dos o tres manos de pintura, dejando el tiempo de secado correspondiente entre
mano y mano, en consonancia con el clima (temperatura, humedad relativa)
167
Aglobamiento (ampollas)
Causas probables:
• Incompatibilidad del mortero y la pintura
• Aplicación de pintura fuerte sobre fondo débil
• Sobre superficies de madera, puede suceder que el elemento se encuentre húmedo
Posible solución:
• Eliminación de la pintura en forma manual o con elementos mecánicos
• Eventual lavado de la superficie con agua y jabón neutro (no detergente)
• Aplicación de una o dos manos de sellador
• Aplicación de pintura que permita “respirar” al sustrato.
• En el caso de la madera, indagar el origen de la humedad y eliminarla. Dejar secar,
preparar la superficie y luego pintar
Variaciones del color
Causa probable:
• Incorrecta aplicación del producto
Posible solución:
• Re aplicación, teniendo en cuenta las condiciones específicas:
Tipo de pintura Aplicación correcta Patología

A la cal • Superficies revocadas • Aplicada sobre
nuevas superficies
• Superficies tratadas tratadas con
previamente con pintura a la pintura a base de
cal esmaltes
Látex acrílico • Para colores intensos, • Ausencia de la mano
previamente dar una mano de base blanca
fondo mano
• 2 ó 3 manos de color
Cristales con manchas de esmalte sintético:
Causa probable:
• Falta de protección de los cristales al pintar
Posible solución:
• Raspar con hoja de afeitar y pulir con lana de acero
• Recordar que cuando se encaren los trabajos de pintado de carpinterías, se debe preparar
la superficie vidriada de la siguiente manera:
1. Colocar cinta de papel en los bordes para contornear cómoda, rápida y

eficientemente
2. Embeber hojas de papel de diario, para proteger las hojas de vidrio. Luego se
retiran muy fácilmente
168
ALGUNAS PATOLOGÍAS EN INSTALACIONES
INSTALACIÓN SANITARIA
M ás allá de cualquier patología, siempre que se contrate personal no capacitado,

estaremos en presencia de instalaciones defectuosas.
Para ilustrar lo antedicho, basta observar la siguiente fotografía donde, seguramente, la poca
presión de agua por deterioro de la bajada, hizo que un “genio de las instalaciones” resolviera el
problema de la siguiente manera:
Un trozo de hormigón sujeta al caño Bajada conectada a Válvula de Limpieza

Puente colector V.L.
Detalle de la “sujeción” del caño
•
Conectó la bajada a la
válvula de limpieza
• “Aseguró” el caño de
polipropileno como
“Pedro Picapiedras”
• Dejó el caño de
polipropileno “volando
por sobre la terraza” y
expuesto a los rayos
ultravioletas
• Por supuesto, que ni el
“sanitarista” ni el
propietario de la
Unidad Funcional en
cuestión, informaron
del problema, ni de la “brillante” solución que encontraron, al resto de los consorcistas,
co-propietarios de este ya bastante deteriorado Tanque de Reserva.
169
Filtraciones múltiples
Causa probable:
• Mixtura de materiales, pensando en abaratar el costo de la instalación
Posible solución:
• Reparación tratando de uniformar materiales Inodoro
“Descogotado” de caño C.D.V. de P.V.C.

corte inminente
Causas probables:
• El P.V.C. no resiste esfuerzos estructurales Ausencia de junta de dilatación

• Ausencia de junta de dilatación Distancia < 0,25
• Caño vertical apareado al muro
Posible solución:
• Reemplazar la cañería por polipropileno

• Colocar dilatadores verticales
Deformación de tramos de cañería suspendida de polipropileno
• Material blando y maleable, que al estar suspendido se deforma
Posible solución:
• Rigidizar las uniones

• Colocar soportes más cercanos entre sí
170
Dificultad de escurrimiento de aguas servidas
Causa probable:
• Pendientes insuficientes
Posible solución:
• Redimensionamiento de las pendientes teniendo en cuenta el tipo de instalación y el

material del caño:
• Pendiente mínima para plásticos: 1,6 cm/ m
• Pendiente mínima para F.F. y H.C. : 2,3 cm/ m
Desifonaje: Contaminación de la instalación
Causas probables:
• Ausencia del Ruptor de Vacío (“No hace falta”. “Ya no se usa más”)
• Obstrucción o anulación del Ruptor de Vacío
Posible solución:
• Colocación de Ruptor de Vacío: En toda bajada de agua que alimente más de un piso o
alimente bidet.
• El diámetro del R. V. será igual al diámetro de bajada menos dos diámetros, siendo el
mínimo = 13mm (1/2”)
• Debe estar situado a los cuatro vientos
• No se pueden unificar los Ruptores de Vacío.
2 codos
R.V. sobre el nivel del pelo de agua
Tanque de Reserva
Alimentación
I°
0,70
Impacto de sólidos en cañería de Plata Baja
Causa probable:
Corte de velocidad con accesorios
• Ausencia de curvas que disminuyen la 2 curvas a 90° I°
velocidad de los sólidos Y 2 a 45°
171
Posible solución:
• Efectuar desvíos de los caños verticales de descarga

• Desplazamiento del ducto
Baño
Planta
Baño
Vicio oculto de pérdida de agua
Causa probable:
• Mala ejecución de la instalación

• Mala calidad de los materiales
• Incompatibilidad de materiales
• Mal hecha la prueba hidráulica
Condiciones para efectuar la prueba hidráulica:
• Tanque de Reserva cargado al máximo

• Puenteo de calefones
• Se sacan los volantes de las Llaves de Paso y se coloca el tapón
• Se deja la instalación cargada durante 3 ó 4 días
• En el último tapón se verifica la presión con manómetro
Posible solución:
• De acuerdo al tipo de lesión, se procederá al reemplazo de los tramos o a la re-ejecución

de la instalación
Pérdida de estanqueidad del sistema, instalaciones de gran altura
Causa probable:
• Importante velocidad del agua en las bajadas
Posible solución:
• Colocación de Válvulas Ruptoras de Presión, una por bajada
172
Corrosión por generación de par galvánico
Causa probable:
• Incompatibilidad de uniones de metales

de distinta nobleza
• Se cambia el colector de Hierro

Galvanizado por Cobre, dejando tramos
cautivos en Hierro Galvanizado
Posible solución:
• Efectuar la unión con algún elemento

aislante
Cobre Elemento aislante Hierro
10
Ataques a caños de cobre: Corrosiones
Caso 1
Causa probable:
• Caño pintado con pintura asfáltica y/ o revestido con papel crep con asfalto
Posible solución:
• Recambio del tramo

• Prevención limpiando con lana de acero la pintura asfáltica de la superficie del caño
Caso 2
Causa probable:
• Agresión de acelerantes de fragüe
Posible solución:
• Idem anterior
• No limpiar con estearina 173
Caso 3
Causa probable:
• Usado en desagüe de mingitorios (El orín lo corroe)
• Usado en bañeras (“Hacen pis en la bañera”)
Posible solución:
• Reemplazo por otro material
Elementos agresivos de algunos materiales
Material Agente agresor

Cobre Asfalto, estearina, aditivos de morteros, orina
Plomo Cales, algunos cementos y yesos
Hierro galvanizado Cales, cementos, yesos, arenas y agua por oxidación interior
P.V.C. Rayos U.V.
Fisura por impedimento de dilataciones debido al transporte de agua caliente
Causa probable:
• No se conectaron piezas dilatadoras
Dilataciones según el material:

Material Dilatación
Cobre 1 mm/ m
Plásticos 16 mm/ m
Hierro 20 mm/ m
Posible solución:
• Colocar piezas dilatadoras
“Velas” bajo la losa del Tanque de Reserva
Causa probable:
• Pérdida de estanqueidad, fisuras
Posible solución:
• Reparación de la fisura, tratando los hierros estructurales que se hallasen corroídos
• Restablecer la continuidad hidrófuga del revoque impermeable interior
174
Corrosión en tapas de inspección
Causas probables:
• Pérdida de estanqueidad en la
interfase tapa-losa de frente
Posible solución:
• Tratamiento de la fisura,
restableciendo la estanqueidad
• Inhibición de la corrosión o
reemplazo de la tapa
Peligro de contaminación del agua
Causas Probables:
• Falta de limpieza del tanque

• Falta de filtro en las ventilaciones del tanque
(Ingreso de insectos)
• Deterioro del revoque impermeable del tanque
• Cañerías de alimentación de hierro galvanizado,
obstruidas o de sección disminuidas
• Ausencia de tapa superior del tanque (Pueden caer
insectos, aves, roedores o murciélagos dentro del
tanque)
Posible solución:
• Limpiar periódicamente el tanque

• Colocar tejido tipo mosquitero en las bocas de las
ventilaciones del tanque
• Rehacer el revoque interior impermeable
• Reemplazo de cañerías de alimentación de hierro galvanizado por otro material de mayor
nobleza.
• Colocación de tapas superiores del Tanque de Reserva
175
INSTALACIÓN DE GAS
Corrosión interna
Causas probables:
• Humedad por condensación del gas, dentro de una cañería sin la pendiente adecuada
hacia el Medidor
• Pendientes que convergen hacia los artefactos
Posible solución:
• Re ejecución del trazado con pendiente mínima del 1%
• Colocación de sifones para efectuar la “purga”
Corrosión desde el exterior Caño de Agua

Caño de gas
Causas probables:
• Ubicación de la cañería por debajo de caños que llevan agua

• Ubicación cerca de una canilla
Posible solución:
• Nuevo trazado de la instalación
Ruptura de cañería bajo tierra
Causa probable:
• Cañerías apoyadas sobre terreno no apto
Posible solución:
• Re ubicarlas sobre lecho de ladrillos comunes o pilares distantes a 1,50 m como máximo
• Si es posible, ubicarlas dentro del contrapiso
Disminución del caudal

Causa probable:
• Mal calculada la instalación
Posible solución:
• Recalcular teniendo en cuenta el incremento de longitud producido por accesorios:
Accesorio Cantidad de diámetros
Codo a 45° 14
Codo a 90° 30
Curva 20
Te flujo o través 20
Te flujo a 90° 60
Válvula globo 333
Válvula esclusa 7
Válvula macho 100
177
INSTALACIÓN ELÉCTRICA
Caída de tensión
• Sobrecarga de la instalación existente
Evolución del consumo eléctrico anual en viviendas:
Década Consumo
´40 5000 W
´60 9000 W
´2000 130000 W
Actualmente se incorporaron:
• Computadoras
• Micro-ondas
• T.V. de mayor potencia
• Secarropas
• Lavarropas automáticos
• Aire acondicionado
• Cocinas eléctricas
Posible solución:
• Redimensionar y re-ejecutar la instalación
Dificultad del tendido de los nuevos cables por cañerías existentes
Causa probable:
• Caños de 5/ 8”
• Caños de plomo aplastados
Posible solución:
• Nuevo trazado de cañerías, dejando cautivas las existentes
Circuitos a “masa”
Causa probable:
• Los cables entran directamente a la caja sin conectores, y se degüella el cable

• Cables de tela, que perdieron aislación y se encuentran en contacto con la chapa de la
caja
• Uso de caños metálicos de poco espesor, que pueden sufrir deterioros por maltrato de
obra
Posible solución:
• Colocación de conectores
• Reemplazo de los cables de tela por cable antillama de P.V.C.
• Re estructuración de la instalación
179
Tipos de caños de acuerdo al espesor de sus paredes:
Tipo Espesor de paredes

Liviano 0,9 mm
Semi-pesado 1,2 mm
Pesado 2 mm
Cañería caliente
Causa probable:
• Se exceden los 10 A y las 21 bocas por circuito

• Mal dimensionada la sección del cable
Posible solución:
• Rediseño de los circuitos, no excediendo el límite

• Redimensionado de la instalación
Instalación peligrosa
Causas probables:
• Ausencia de interruptor termo magnético

• Ausencia de disyuntor diferencial
• Descarga a tierra del lavarropas, heladera, por medio de la cañería de agua
• Ausencia de jabalina
Posible solución:
• Incorporación de los dispositivos protectores a la instalación
180
ALGUNAS PATOLOGÍAS DEL HORMIGÓN ARMADO
NOTA:
A continuación, se enunciarán algunos tipos de patologías los cuales, para ser
subsanados, es aconsejable que cuenten con el aporte específico de un Ingeniero
Estructuralista.
Causa de daños en estructuras (Arq. Celso O. Pizzi)
• “No perdamos de vista nunca el comportamiento global de la estructura, aunque nos

ocupemos de sus partes.
• No apliquemos conclusiones para modelos distintos de los analizados sin un estudio
riguroso previo que lo avale”
Ing. Héctor E. Clalman
E l análisis de las patologías de hormigón armado, se puede efectuar mediante

inspección ocular, ensayos no destructivos (por ejemplo empleando detector
magnético para detención de armaduras; ultrasonido para evaluar la calidad y resistencia del
hormigón) y ensayos destructivos (destrucción de partes del hormigón para visualizar las
armaduras).
En las descripciones siguientes, se han considerado estas tres instancias mencionadas más
arriba, y cuando se menciona como patología por ejemplo, “hierros separados a menos de 2cm
de distancia”, obviamente es el resultado arrojado mediante la aplicación de instrumental de alta
tecnología, el cual deberá ser interpretado.
Como todo lo expresado en las generalidades del texto, las observaciones están planteadas
como condición orientadora, ya que cada patología, como se mencionó reiteradamente, es el
resultado de la combinación de causas específicas que deben ser estudiadas en forma particular.
En el caso concreto de las lesiones que pueden aparecer en el Hormigón Armado, además
deben ser analizadas bajo la luz del conocimiento de especialistas y/ o ingenieros estructurales.
181
Hormigón de resistencia menor a la calculada
Causas probables:
• Dosificación por volumen y no por peso

• Dosificación empírica: Variaciones en el nivel de llenado de los volúmenes, distinto
grado de esponjamiento de la arena empleada, con contenido de agua variable
• Dosificación por peso, sin inclusión del agua
• Amasado en recipientes contaminados con sustancias no deseadas
• Uso de arena de mar mal lavada
• Menor calidad del Hormigón en subsuelo y Planta Baja. (“Para salir cuánto antes de la
excavación”)
• Hormigón muy poroso
• Hormigón pobre en cemento
• Ausencia de aditivos químicos básicos (incorporador de aire, fluidificante, retardador o
acelerador de fraguado y sus combinaciones )
• Bajo dosaje de cemento
• Alto tenor de agua: La relación agua-cemento está fuera de los parámetros aconsejables
(0,26 a 0,40), con lo cual el hormigón resulta más permeable y con continuidad de poros
Relación agua-cemento 0,40 0,55 0,70
• Ausencia o escaso vibrado
Hormigón vibrado: Hormigón sin vibrar:

Masa homogénea Masa con áridos estratificados
“Los ingredientes de un mal hormigón, son exactamente los mismos que los de un buen
hormigón. La diferencia está en el “saber hacer”
Dr. Alfonso Huber
182
En general, los hormigones elaborados en obra, adolecen de alguna o varias de las
fallas anteriormente enunciadas, por lo cual, es aconsejable trabajar con hormigones
elaborados en planta, debido a que:
• Están dosificados por peso

• Se emplean componentes seleccionados en
cuanto a calidad y granulometría
• Se pueden lograr hormigones de buenas
resistencias (entre 40 y 120 Mpa . 1Mpa = 10
kg/ cm2)
• Cumplen con el tiempo de amasado adecuado,
etc.
También puede suceder que el hormigón no resista porque:
• Se le exijan solicitaciones superiores o distintas a

las previstas
• Se usaron hierros de diámetro menores a los
mínimos (Por ejemplo estribos del 4,2)
• Se ejecutaron las bases directamente sobre el
terreno, o con un recubrimiento inferior a 7 cm. (Sin
contrapiso de limpieza o pre solera (Hormigón 1:3:3
ó 2:5:5), para apoyar la armadura.
• Vigas con armadura principal ubicada en más de
dos capas
• Separaciones entre hierros menores a 2 cm de distancia
• Los estribos de las vigas se encuentran distanciados a más de 25 cm
• Los elementos estructurales con apoyo tipo ménsula, no cuentan con caballetes que
ingresan como mínimo 90 cm dentro del sector de estructura entre apoyos
• Incorporación de agregados gruesos con formas alargadas o angulosas
• Agregado fino de forma angulosa
• Inertes con mala granulometría. No se respeta que el tamaño máximo debe ser menor que
el 20% de la menor dimensión estructural:
Elemento estructural Granulometría máxima

Vigas y Losas 0,75 de la mínima separación horizontal o vertical libre, entre
barras o grupos de barras paralelas en contacto directo, o del
mínimo recubrimiento libre de las armaduras
Columnas 0,67 idem anterior
• Encofrados sucios o muy secos

• Hormigonada en tiempo caluroso donde se presenta una mayor demanda de agua y un
aumento de la velocidad de fraguado
• Atacado biológicamente por: Bacterias anaeróbiacas, hongos, raíces, detritus.
• Fatiga: Por cargas y descargas reiteradas
• En hormigones elaborados: Exceso de tiempo de amasado por demora en el transporte o

en la recepción. No se respetaron los tiempos máximos de descarga, de acuerdo a la
temperatura ambiente. (Hormigón pre-fraguado)
183
Errores de cálculo, diseño y/ o ejecución
Los colapsos en estructuras, (roturas con aviso y las roturas frágiles o peligrosas), a veces
parten de un cálculo inexacto o un diseño inadecuado, que no tiene en cuenta los factores
elementales que debe cumplir una estructura: Rigidez, resistencia y ductilidad.
*Rigidez: “Capacidad de una pieza a oponerse a una deformación”

*Resistencia: “Capacidad de una estructura para soportar esfuerzos”
*Ductilidad: “Es la capacidad de un elemento de absorber esfuerzos a través de la
disipación de las deformaciones adecuadas”
Entre las condiciones que suelen generar una estructura sobre-exigida podemos enumerar:
• Esquema estructural subordinado al trazado arquitectónico, generando un reparto

arbitrario de piezas estructurales.(Falta de resolución proyectual a cargo de parejas
profesionales Arquitecto-Ingeniero)
• Barras con más de un empalme
• Coincidencia de empalmes de barras distintas
• Longitudes de empalmes menores a 50 cm
• La totalidad de barras empalmadas supera al 25% de las armaduras
• Curado defectuoso: Discontinuo o breve (Se interrumpe antes de los siete días el curado
húmedo)
“El curado no busca por sí proveer un rendimiento adicional al hormigón, sino que impone
las condiciones para alcanzar las propiedades de resistencia y durabilidad proyectadas del
mismo”
Ing. Civil Oscar Cabrera
Ciclo de Conferencias de la Asociación Argentina de Tecnología del Hormigón
• Falta de continuidad entre las vigas: La estructura no funciona totalmente como un

sistema, redistribuyendo mal las tensiones e incrementando las flechas tanto en los bordes
como en el tramo central.
• Esbelteces inadecuadas: La esbeltez es la relación entre la luz y la altura de la viga:
d l/ d
Anchos no compatibles: Cuando las vigas presenten dimensiones sensiblemente distintas a

las comprendidas en el siguiente cuadro:
Posición/ apoyo d Ancho Esbeltez
Viga de borde B0 (cm) = l / d 8< l/ d < 12
Viga interior B0 (cm) =1,5 x l/ d 8< l/ d < 12
Viga continua L/ 10
Viga simplemente apoyada L/ 8
• Diferencia notoria ente luces de vigas continuas: La relación aconsejable es:
Luz mínima / Luz máxima > 0,70

184
• Cambios bruscos de altura y/ o anchos de vigas continuas: Pueden haber armaduras a
la compresión no deseadas, concentración de tensiones y dobleces de armaduras
requeridas por Proyecto, que fueron incorrectamente ejecutadas en obra.
• Apeos de vigas y/ o columnas: Las cargas concentradas aumentan las solicitaciones a
flexión, haciendo desfavorable la situación del conjunto estructural ante eventuales
cambios de condiciones estáticas.
Hormigón permeable
Causas probables:
Presencia de:
Cloruros Presentes en distintos suelos y en el agua de amase

Sodio Usado en los años 50 como acelerante de fragüe
Sulfatos Suelos de la Patagonia, algunas zonas de la Capital y la costa
atlántica
Compuestos expansivos Por presencia en algunos componentes de yeso, hidróxido de
magnesio y sulfoaluminato
• El agua de amasado no tiene un PH comprendido en el rango >5 ; < 8, siendo el agua

con PH < 5 muy agresiva
• Rápida carbonatación del hormigón por empleo de áridos de mala granulometría o con
una alta relación agua-cemento.
• Presencia de micro fisuras
Deterioro generalizado por reacciones químicas
• Reacción de la piedra silícea. Cierta variedad de silicatos, con áreas reactivas

• Presencia de Sodio y Potasio
• Reacción química entre sales disueltas en el agua y algunos componentes del cemento
• Presencia de sulfato de magnesio
• Modificación del PH del Hormigón
PH 13 Hormigón óptimo
PH 10 Hormigón muy bueno
PH 7 PH de la armadura (ácido)
Influencia de las filtraciones de locales sanitarios, sobre el Hormigón Armado
• Desprendimiento del recubrimiento

• Corrosión de armaduras
• Aumento de diámetro de las armaduras (exfoliación por corrosión)
• Disgregado del Hormigón
185
Consideraciones acerca de las losas de viguetas pretensadas
Las losas ejecutadas con viguetas pretensadas, suelen presentar algunas fisuras, que luego se
transmiten a la cubierta continua, (generando filtraciones), las cuales no son provocadas por el
material, sino debido a otros factores:
• Falta de cálculo estático: Especialmente en obras pequeñas, donde no se cuenta con la

presencia del profesional, el albañil compra las viguetas de acuerdo a la luz, y no a las
cargas. Por otro lado, el corralón dispone generalmente de un solo tipo de vigueta y
ladrillón, y “aconseja” a los propietarios cuál llevar (de acuerdo a un misterioso criterio).
Por otro lado, el cálculo es sencillo, ya que, siendo estas losas simplemente apoyadas, se
entra en la tabla que provee el fabricante, con la luz, la carga y el momento flector
máximo admisible (q x l2/ 8), para obtener las dimensiones de las viguetas y los
ladrillones.
• Tampoco se analizan los apoyos, ya que muchas veces se descarga en muros no aptos
para recibir las reacciones de vínculo.
• No se contrata a personal idóneo
Obsérvese la imagen de la izquierda, justo en el

sector donde las viguetas apareadas no apoyan
en ningún sitio. En la imagen inferior, se pueden
visualizar ladrillones “colgados” de la capa de
compresión, debido a un insuficiente
apuntalamiento.
La nobleza de las viguetas, en general soporta estas impericias de obra y es difícil que
estas estructuras colapsen. Sin embargo, al no trabajar en forma correcta, se producen
tensiones indeseadas que terminan generando patologías, (como se mencionó anteriormente)
por ejemplo de filtraciones.
186
Fisuras de losas en voladizo
1
Luz voladizo
1.-Paralelas a la luz estática del voladizo
Causa probable:
• Dilataciones del hormigón por inadecuada colaboración de la armadura
2.-Perpendiculares a la luz estática del voladizo:
Causa probable:
• Armadura corroída
Fisuras en forma de “viboritas” en las losas
Causa probable:
• Contracciones de fragüe por la acción del sol y/ o viento, lo cual produce desecación
superficial
Fisuras largas en losas
Causa probable:
• Elevada retracción y débil resistencia del hormigón a la tracción, debidos al exceso de

agua de amasado
Fisura en la parte superior de las vigas, siguiendo la línea de los estribos
Causa probable:
• Calentamiento de los hierros al sol
Fisuras verticales en el medio de la viga
Causa probable:
• Viga sometida a un esfuerzo de flexión que la armadura no puede absorber (puede

terminar en grieta) 187
Fisuras horizontales o a 45° en vigas
Causas probables:
• Esfuerzos de corte que la sección de hormigón en los apoyos no puede absorber

• Secciones insuficientes de armadura al corte
• Secciones insuficientes de armaduras de estribos
• Insuficiente cantidad de caballetes o fuera del alcance de la solicitación
• Pueden evolucionar hacia la conformación de grietas y finalmente colapso
Fisuras paralelas al esfuerzo de las columnas
Causa probable:
• Columna sometida a un esfuerzo de compresión superior al calculado

• Generalmente, el período de fisura es muy breve, el cual termina en grieta e
inmediatamente colapso. Este fenómeno también se conoce como “Columna corta” o
“grieta que no avisa”, y es una patología sumamente peligrosa
Aumento de volumen del hormigón
Causas probables:
• Reacción de materiales expansivos en la masa

• Reacción álcali- sílice, álcali-cemento
• Ataque por sulfatos
• Oxidación de armadura o de anclajes férricos
Corrosión de las armaduras
• Recubrimiento insuficiente (En general el recubrimiento real no debe ser menor al

recubrimiento nominal menos 5 mm, siendo el valor mínimo nominal de recubrimiento
para árido denso igual a 15 mm, pudiendo llegar hasta 50 mm en condiciones ambientales
severas)
• Desplazamiento de las armaduras al hormigonar, reduciendo el espesor del recubrimiento
• Estribos de vigas apoyados directamente sobre el encofrado o con un recubrimiento
exiguo, por debajo del mínimo
• Recubrimiento de mala calidad
• Desmoldante en contacto con la armadura, por aplicación con una anticipación menor a
24 horas previas a la hormigonada
• Agrietamiento por contracción del hormigón de árido ligero
• Presencia de cloruros (en áridos procedentes de zonas costeras que no estén lavados) o
sulfuros en el ambiente
• Alcalinidad del mortero reducida
• Hormigón altamente heterogéneo y poroso
• Hormigón pobre en cemento
• Presencia de humedad o aire húmedo
• Hormigón elaborado con arena de mar mal lavada o sucia
188 • Elementos estructurales sometidos a vibraciones que “cuartean” el recubrimiento
“El colapso de las estructuras de hormigón se atribuye principalmente a la oxidación del
acero... Una estructura no colapsará mientras la armadura permanezca intacta”
M. Carbonell de Masy (Especialista en química aplicada a la construcción)
Posible solución:
Las patologías anteriormente mencionadas, comprenden un amplio espectro, en cuanto a

lesión y gravedad, pero en todos los casos, ante la aparición de una falla se deberá proceder con
premura y cautela teniendo en cuenta las siguientes consideraciones
• Investigar la gravedad y el origen de la lesión lo antes posible(Por ejemplo, no

enmascarar hierros a la vista, sin determinar previamente el origen de la causa)
• Si es necesario, apuntalar y/ o inhabilitar la construcción
• Efectuar los ensayos que correspondan (Picado para hallazgo de armaduras, ultrasonido,
gammagrafía, etc.)
• Proceder a la reparación y/ o refuerzo estructural.
Tanto en el caso de HORMIGÓN CON MENOR RESISTENCIA A LA CALCULADA y

en estructuras con ERRORES DE CÁLCULO, DISEÑO Y/ O EJECUCIÓN, que estarán
manifestando signos visibles de lesiones tales como fisuras, desprendimiento de recubrimiento
de los hierros, se procederá a examinar toda la estructura evaluando:
• Estado de servicio y sobrecargas actuantes. Muchas veces, se encuentran cargas

accidentales en balcones, tales como macetas, las cuales pueden ser eliminadas. Otras
veces, se dan cambios de destino no reglamentarios, por ejemplo en los balcones cuando
se los provee de cerramiento de aluminio.
• Recálculo estructural y refuerzos
Cuando encontremos HORMIGONES IMPERMEABLES se procederá, luego de

efectuadas las verificaciones anteriormente mencionadas, a impermeabilizarlos con
revestimientos elásticos, o hidro-repelentes incoloros, en caso del hormigón a la vista.
Desafortunadamente las patologías por REACCIONES QUÍMICAS, pueden ser

solucionadas sólo si las sustancias nocivas son exteriores a la composición de la masa del
hormigón, y pueden ser controladas, pero en el caso de que se produzcan en el interior del
mismo, estas reacciones por lo general terminan en ruina y colapso.
Un rasgo de deterioro lento del hormigón a tener en cuenta son las FILTRACIONES
PROVENIENTES DE LOCALES SANITARIOS, donde generalmente no se considera el
daño que la humedad produce en las armaduras. Por lo cual, en caso de pérdida habría que:
• Reparar inmediatamente la avería, porque si el agua se ha hecho visible, probablemente

la patología tiene una evolución de tiempo mayor, en el cual se mantuvo oculta o
incipiente.
• Limpiar y pasivar las armaduras
• Restablecer la continuidad del recubrimiento
Cuando en una construcción con LOSAS CERÁMICAS, aparezcan fisuras o micro fisuras,
sin mediar incremento de la carga, habría que revisar el cálculo estructural para las solicitaciones
reales, y sondear la ejecución de la estructura porque, como ya señalamos antes, son sufridos
elementos estructurales que generalmente corresponden a (la licencia poética me los permitirá
calificar ) “arquitecturas ágrafas”, porque no cuentan con presencia profesional. 189
Para el caso de las FISURAS, una vez determinado el origen:
• Determinar si las fisuras se hallan estabilizadas o en movimiento

• Sellar con polímeros (tipo poliuretano, poliacetato de vinilo, acrílicos especiales, epoxis)
o refuerzos de fibras de carbono si son estáticas, y con resinas elásticas de caucho
siliconado o compuestos poliuretánicos si están en movimiento
• En el caso de micro fisuras, aplicar revestimientos impermeabilizantes elásticos, que
absorberán movimientos, pero no permitirán el ingreso de agua y/ o aire a la estructura.
Si se produce un AUMENTO DE VOLUMEN EN EL HORMIGÓN, y las causas son

reacciones químicas en el interior de la masa, difícilmente se podrá hallar una solución
satisfactoriamente económica. Sin embargo, es conveniente determinar, mediante análisis
químico, la sustancia expansiva que está reaccionando, para efectivizar una solución posible.
Cuando las armaduras se estén corroyendo, por ejemplo por acción del agua proveniente de
una “pinchadura” en la instalación sanitaria, aumentarán su volumen, deteriorando el
recubrimiento, por lo cual:
Cuando se presente la CORROSIÓN DE ARMADURAS, además de determinar su origen

y evaluar el estado general de la estructura :
• Verificar el estado de servicio de toda la armadura

• En caso de pérdida sustancial de sección de hierro, recalcular y reforzar las piezas
comprometidas
• Si hay barras que puedan ser aprovechadas, sacar el recubrimiento de las armaduras y
limpiarlas de todo vestigio de óxido
• Aplicar protección anticorrosiva activa alcalina
• Reconstruir el recubrimiento
• En caso de compromiso serio de la pieza estructural, se puede reemplazar por otra
metálica o mayorar su sección y armadura
Si la armadura se encontrase inutilizada, habrá que sustituirla por una nueva, previo cálculo
estático
Grietas
Las grietas son patologías similares a las fisuras, pero revisten mayor gravedad, ya que la
lesión es de mayor dimensión y más profunda.
Podemos encontrar grietas en la superficie, en el interior de la pieza o bien, con labios en la
superficie y desarrollo interior. Las primeras son de inmediata visualización a ojo desnudo. Las
segundas, deben detectarse a través de dispositivos de ultrasonido, etc.
Grieta en la superficie Grieta interna Grieta con labio exterior y

desarrollo interior
190
Causas probables:
• Hormigón de resistencia menor a la calculada

• Exceso de sobrecarga no considerada
• Movimientos del terreno o de cargas dinámicas (automóviles)
• Mala calidad del hormigón por mala ejecución
• Y todas las otras consideraciones ya evaluadas para fisuras
Posible solución:
• Evaluar el rendimiento de la estructura, considerando que se puede despreciar y re

ejecutar un nuevo sistema estructural, de acuerdo al estado real de cargas
• Reforzar la estructura primitiva en los puntos críticos
• Demolición parcial de sectores incompetentes, con cinceles neumáticos de alta
frecuencia, para evitar vibraciones nocivas al resto de la estructura
• Medir la capacidad volumétrica de la grieta, a fin de establecer el insumo de sellador
• Sellar las grietas estabilizadas con resinas rígidas de gran adherencia (epoxis)
1. Sellado de grietas a la vista o en la superficie: Colocar el sellador sobre la

grieta
2. Sellado de grietas internas
• Colocar chimeneas ruptoras para el desalojo del aire confinado

• Inyección (manual o mecánica) del sellador epoxi en estado fluido
• Una vez sellada totalmente la fisura, cortar las chimeneas y sellar los orificios
Chimeneas para escape de aire

y sucesivas entradas de resina
Entrada de resina
3. Sellado de grietas con labio exterior y desarrollo interno
• Confinar la fisura y colocar, mediante trepanación la boquilla de inyección

• Colocar las chimeneas ruptoras para el desalojo del aire confinado y efectuar las
operaciones detalladas en el caso anterior
Una vez confinada la grieta,

proceder como en el caso
anterior
191
Nidos de abeja y coqueras
Causa probable:
• Compactación insuficiente que formará oquedades ocupadas por burbujas de aire o

bolsones de agua segregados de la mezcla, que al desaparecer forman los nidos cuya
resistencia estructural en el sector es 0 (cero)
• Cuando el nido es interior, recibe el nombre de “coquera” o “bolsa de aire”
pudiéndose detectar por aplicación de ultrasonido
Posible solución:
1. Nido de abejas
• Limpieza del nido con aire o agua a presión, o cepillado manual

• Aplicación a pincel de puente de adherencia
• Aplicación de capas sucesivas de mortero de mezclas polimerizadas
• En el caso de nidos horizontales, sellar con morteros tixotrópicos de
mayor adherencia
Puente de adherencia (imprimación)
Sucesivas capas de mortero
2. Coqueras
• Medición del volumen de la oquedad

• Implementar un canal de colada para ingreso del material
• Canal para evacuar el aire (chimenea)
• Colar “grouting” autonivelante y expansivo dentro del canal de colada
• Sellar ambas trepanaciones y orificios
Salida de aire Entrada de “grouting” (en inglés,

mezcla de cemento para rellenar juntas)
192
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edilicias más frecuentes-GCBA-UTE)
• M.M.O. Geofredo Renison. “Reglas del Arte” (Publicación Errepar)
• Mariana Montini.”¡Qué asco!” (Revista Gente)
• Miguel Jurado y Paula Baldo. “Técnicas para salvar balcones en peligro” . Diario de
Arquitectura Clarín. 3/2/03
• Miguel Jurado. “Una piel restaurada”.
• Pablo Guchea.”Mejora en viviendas rurales” (Revista Vivienda 1999)
• Pablo Raimondi.”La obra segura”. Diario de Arquitectura Clarín. 9/12/02
• Paula Baldo. “Técnicas para salvar balcones en peligro” Diario de Arquitectura Clarín
3/2/03
• Pecom. “Maderas impregnadas”
• Prof. Horacio S. Ramos. “Datos ilustrativos”
• Revista Color y Textura. “Búsqueda de una solución integral para el mantenimiento de
fachadas. Ley 257 de Seguridad Edilicia”
• Revista Vivienda. “Derrumbe de un mito”
• Ricardo Gevert Detto.”Sellos en ventanas”. Ventana. 4/ 03
• Roberts. “Intimidades de un gigante”
• Salvat.”Enciclopedia de la ciencia y la mecánica” (Editorial Salvat)
• Seminario de aberturas. 30 de Abril de 2003
• Sergio Kiernan. »Preparando el Cumpleaños”. Suplemento m2 del Diario Página 12
20/9/2003
• Silvia Gomez.”La pileta es el techo” (Suplemento de Arquitetura del Diario “Clarín”)
• Tomografía del Hormigón.
• Transmix. “Características del Hormigón Elaborado”
• Tritec. “Corrosión e incrustaciones “. (Revista Gestión de Consorcios)
• Universidad Nacional de Buenos Aires. “Introducción a la Construcción”. El
Politécnico
• Víctor Raúl Ortiz.”La seguridad en los trabajos en altura” (Revista Vivienda 339 –
10/90)
• Víctor Raúl Ortiz.”Trabajos en altura” (Revista Vivienda 343 –2/91)
• Vidriotecnia. “El desafío de trabajar en las alturas”. “Revalorización de edificios”
• Vivienda 326. “Calidad III”
198

Patologias Elementales

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Patologías

Hecho el depósito que marca la ley 11.723

En Argentina venta en:

♦ FADU - Ciudad Universitaria

En México venta en:

Se trata, simplemente, de una recopilación elemental y sintética referida al tema, planteada en

ARQ. ANA MARÍA ELGUERO

P or lo general, cuando se piensa en una construcción complementaria, llámese

Llamaremos Patología de la Construcción, al compendio de alteraciones más o menos

El incremento poblacional junto con la vibración de los saltos de la hinchada, ocasionaron un

T odo el medio físico natural constituiría un agente agresor de las construcciones,

Latitud: Que influye en el arco solar

El Norte, produce un sol rasante, agradable en invierno, pero algo sofocante en

El Este, con su incidencia solar sólo de mañana, es bastante tolerable en verano y

El Oeste, es el sol que produce mayor caldeamiento en el verano, no sólo

El Sur, sin presencia del sol, siempre es sospechoso

S umariamente, podemos decir que las agresiones directas, exteriores e interiores se

L a humedad puede tener su origen en fenómenos atmosféricos, o bien en condiciones

HIGROSCOPICIDAD: “Propiedad de algunos cuerpos de absorber humedad.”

ABSORCIÓN: Es la capacidad que tienen algunos materiales de retener líquido.

TEMPERATURA: El aumento de temperatura de un fluido aumenta su movimiento molecular

CAPILARIDAD: Es el fenómeno de absorción de líquido, por capilares (símil cabello) debido a

Revista Ceprara Club

Es frecuente en las patologías de humedad, encontrar la lesión alejada de la fuente de origen,

Como a mayor altura de un edificio, incide más intensamente la carga de viento, la

Lineamientos para una solución elemental:

• ALEROS: Parte saliente de una cubierta,

• GÁRGOLAS: Caño o canal por donde se vierte el agua de la cubierta, a libre

• CORNISAS: Pequeño voladizo con o sin molduras,

• GOTERÓN: Canal hecho en la cara inferior de la

Donde no se encuentre una pendiente favorable a la evacuación de las aguas superficiales, es

Lineamientos para una solución elemental:

La resolución de la humedad ascendente de cimientos, tiene dos alternativas elementales:

• Reconstrucción de la capa aisladora

Introducción de materiales hidrófobos:

En la imagen podemos apreciar los signos de la

También se observan diversos focos de deterioro en

Cuando un caño de agua (provisión, pluvial, cloacal, calefacción) se fisura o se “pincha”, el

Desagües secundarios: Debido a que frecuentemente se ejecutan en plomo, material blando,

Desagües pluviales: Especialmente si se ejecutan en fibrocemento, pueden sufrir fisuras en los

Lineamientos para una solución elemental:

La condensación es el paso del vapor al estado líquido y puede ser :

Todos los volúmenes de aire tienen cierta cantidad de vapor de agua.

Es la condensación que se produce dentro de los espesores de las pantallas arquitectónicas, es

Para el caso de la condensación superficial, lo adecuado es ventilar mejor el local y aumentar

Puede suceder, que las causas de la humedad, no se den linealmente, y encontremos en la

CONDUCCIÓN: El calor se transmite de molécula a molécula. Ejemplo: Mezcla de líquidos a

Patologías que produce el calor:

La incidencia indeseada del calor, produce caldeamiento de ambientes, dilataciones

Caldeamiento: Este fenómeno se da cuando, dentro de un local, la temperatura interior es igual

Las ganancias o pérdidas de calor a través de las pantallas arquitectónicas, se pueden

*Adopción de materiales de baja conductibilidad térmica

*Adopción de materiales reflejantes

*Adopción de formas protectoras

Materiales de baja conductibilidad térmica

Estos son porosos, lo cual dificulta el pasaje de calor por conducción.

Voladizos y aleros: Constituyen generalmente la prolongación de una pantalla, que arroja

Otra solución lo constituyen los techos con sombrilla en la cubiertas continuas.

L as agresiones químicas se dan por la exposición de los materiales a sustancias

Temperización: Es la exposición de los materiales a la intemperie, por lo cual sufren la acción

Un ejemplo de lo antedicho, lo constituyen los revoques símil piedra añosos, donde se

Lineamientos para una solución elemental:

Una patología química a tener en cuenta es la eflorescencia salitrosa, fenómeno que se