INFORME DE Administradora Jockey Plaza Shopping

CLASIFICACIÓN Center S.A.

Sesión de Comité:
28 de mayo de 2021 Resumen
afirma la categoría AA-.pe a la Primera, Segunda y Tercera Emisión del Primer
Programa de Bonos Corporativos de Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. (en
Actualización adelante, la Compañía o Jockey Plaza)1. La perspectiva asignada es Negativa.

La clasificación asignada se sustenta en el posicionamiento de Jockey Plaza como mall líder a nivel
de ventas, con una escala de operaciones que le permite ofrecer un tenant mix diversificado y una
CLASIFICACIÓN* ubicación estratégica para las tiendas flagship en la apertura de las marcas internacionales más
Administradora Jockey Plaza Shopping grandes. A lo largo de los últimos ejercicios evaluados, la generación de la Compañía le ha permitido
Center S.A. mantener favorables indicadores de liquidez por la acumulación de recursos en caja, así como
Domicilio Perú [Sidebar Table Right]
Bonos Corporativos AA-.pe
también realizar ampliaciones y adquisiciones, no obstante, durante el 2020 se observó un ajuste
[Sidebar Table Right]
Perspectiva Negativa producto del impacto de las medidas decretadas por parte del Gobierno Peruano para hacer frente
a la propagación de la pandemia COVID-19. Cabe destacar que, a partir de la reapertura de sus
(*) e refleja riesgos solo
comparables en Perú. Para mayor detalle sobre la
actividades, la Compañía ha mostrado una recuperación gradual en sus ingresos mensuales. En este
definición de las clasificaciones e instrumentos evaluados, sentido, destaca que la reapertura de los locales comerciales ascendió a 85% del total del área
ver Anexo I. arrendable del centro comercial a diciembre de 2020. Asimismo, es importante señalar que el
porcentaje de ocupación máxima en función del aforo del centro comercial se ha recuperado de
manera importante, siendo que a abril 2021 se ubicó en 36% (35%-45% histórico pre-pandemia).
CONTACTOS Por otro lado, el análisis toma en consideración los mejoradores de la estructura, los cuales incluyen
Hernán Regis un Fideicomiso en Administración y Garantía al que se transfirió el derecho de superficie de la
VP Senior Analyst Parcela B (equivalente a más del 80% del total de terreno bajo operación) y todas las
hernan.regis@moodys.com construcciones edificadas sobre la superficie y sub-superficies de dicha parcela. Sobre este punto,
Linda Tapia es importante señalar que, mediante una adhesión al Contrato de Garantías, la Compañía incorporó
Analyst un préstamo sindicado US$40.6 millones como Obligación Garantizada, encontrándose cubierta a
linda.tapia@moodys.com la fecha por la misma garantía que respaldan las distintas Emisiones de Bonos Corporativos
clasificadas. Importante mencionar que dicho préstamo se utilizó para re-perfilar la deuda de la
Laura Curiñaupa
Associate Analyst compra de Inversiones Castelar. El Fideicomiso incluye, además, las pólizas de seguros contratadas
laura.curinaupa@moodys.com para los inmuebles previamente señalados. Luego de la incorporación a partir del 2019 de la norma
contable NIIF 16, la Compañía reconoció la depreciación por arrendamientos asociado al derecho
de uso del activo y el gasto financiero por derecho de superficie, lo cual afectó algunos de los
SERVICIO AL CLIENTE indicadores financieros de Jockey Plaza. Es de señalar que, al 31 de marzo de 2021, Jockey Plaza
Perú +51 1 616 0400
cumplió con los resguardos financieros establecidos en cada una de las Emisiones clasificadas. Cabe
mencionar que, Jockey Plaza mantiene, al 31 de marzo de 2021, US$12.9 millones en líneas de
crédito disponibles (19.30% respecto al saldo total de las líneas).

A pesar de lo señalado anteriormente, la clasificación se encuentra limitada y con perspectiva

negativa debido a la menor generación observada en el segmento de arrendamiento inmobiliario a
raíz de las medidas de emergencia adoptadas por parte del Gobierno a fin de contener la rápida
propagación de la pandemia COVID-19 en el país. En este escenario, cobra relevancia el incremento
en la vacancia del centro comercial a 12.70% para el primer trimestre de 2021, siendo que 6.89%
de la misma corresponde a la tienda por departamentos Paris y 2.89% de Divercity. De no
considerar a Paris y Divercity, la vacancia se habría incrementado a 2.93% para el primer trimestre
de 2021, desde 0.59% en el mismo periodo del año anterior. En este sentido es importante
mencionar que parte de estos espacios se mantienen arrendados de manera temporal para
campañas especiales, así como también son utilizados como Outlet del mall. Adicionalmente, la
Compañía ha inaugurado un nuevo centro de distribución, de la mano de un operador logístico, en
Firmado Digitalmente por: el sótano de Paris. En tanto, las medidas para contener la pandemia afectaron de manera
KATHERINE MILAGROS VASQUEZ
QUISPE
Fecha: 28/05/2021 08:13:25 p.m.
1 El detalle de los instrumentos clasificados se muestra en el Anexo II del presente informe.
 | PERÚ CORPORATIVO

importante el crecimiento de la economía peruana durante el 2020, lo que se tradujo en una contracción de 11.1% del PBI en el 2020,
según información publicada por el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), todo lo cual recoge el menor desempeño de diversos
sectores considerados no esenciales. Por otro lado, las perspectivas de crecimiento del país para el año 2021, reflejan un crecimiento
estimado del PBI de 10.5% bajo un escenario de distribución masiva de vacunas, que permitiría a su vez una recuperación tanto de
sectores primarios como no primarios, acompañados con un entorno de estabilidad política y social. En este sentido, es relevante señalar
que, debido a la segunda ola de contagios por la que atravesó el país, el Gobierno estableció nuevamente medidas de confinamiento
estrictas durante el mes de febrero de 2021, conllevando nuevamente al cierre de los Centros Comerciales (exceptuando los servicios
esenciales), siendo que, en el mes de marzo abrieran nuevamente pero con niveles de aforo máximo por debajo a los establecidos hacia
fines del 2020, lo que afectó la generación esperada por los Centros Comerciales para el presente ejercicio. Igualmente, la presente
evaluación considera que la coyuntura actual tendrá efectos negativos no solo en la generación de las empresas, sino también en los
ingresos de las familias, esto último en línea con un aumento importante en la tasa de desempleo (14.5% en el trimestre diciembre 2020
y enero-febrero 2021, en Lima Metropolitana) todo lo cual viene incidiendo en la capacidad de consumo, hecho que podría afectar al
centro comercial, principalmente en productos que no sean de primera necesidad y en el segmento de servicios, afectando de esta
manera los ingresos de Jockey Plaza. Bajo este escenario, la menor actividad económica se tradujo en la contracción de los ingresos por
arrendamiento de 40.92% para el cierre de 2020 frente al 2019 y 35.30% para el primer trimestre de 2021 respecto al mismo periodos
del año anterior, dada la restricción de operaciones del mes de febrero de 2021, afectando igualmente los resultados. En vista de ello,
Jockey Plaza se ha enfrentado a un ajuste en los flujos mensuales, asociado a las medidas decretadas por el Gobierno y a los acuerdos
logrados con locatarios a fin de reducir la morosidad en los arriendos, otorgando descuentos y diferimientos, lo que se ve reflejado
negativamente en el Flujo de Caja Operativo (FCO) de la Compañía (-42.32% frente al 31 de diciembre de 2019 y 43.35% frente a marzo
de 2020). No obstante, cabe indicar que, la facturación mensual de Jockey Plaza, así como las cobranzas han mostrado una mejora
paulatina en los últimos meses, aunque afectadas producto de la cuarentena de febrero. Por otro lado, el menor EBITDA registrado y la
mayor deuda financiera, asociada al préstamo de S/10.0 millones adquirido por el programa Reactiva Perú y a la fluctuación de los pasivos
por el tipo de cambio, implicaron un aumento de la Palanca Financiera, la cual a diciembre de 2020 se situó en 7.53 veces frente a 5.11
veces registrado al cierre de 2019. A marzo de 2021, se mantiene la tendencia al alza reflejando un apalancamiento de 8.01 veces,
asociados principalmente al menor EBITDA anualizado así como por incrementos en la deuda producto de la volatilidad del tipo de
cambio. En línea con lo comentado, los indicadores de cobertura, medidos por el EBITDA a servicio de deuda, se ajustan pero permiten
cubrir sus obligaciones; no obstante, la cobertura con el FCO si se ve afectada negativamente ubicándose por debajo de una vez. Resulta
importante igualmente señalar que, Jockey Plaza firmó un contrato de préstamo sindicado con el Banco de Crédito del Perú y el Banco
Santander del Perú por US$40.6 millones, el cual fue destinado principalmente al re-perfilamiento del préstamo puente adquirido en
octubre de 2019 con el Banco de Crédito del Perú por US$40 millones para financiar parte de la adquisición del Boulevard de Asia. Por
otro lado es importante destacar el impacto sobre el valor del activo que respalda las Emisiones de Bonos Corporativos clasificadas, el
mismo que se valoriza a flujos descontados, el cual se ha reducido en 13.15% a la fecha de corte evaluada con respecto al cierre de 2019.

s Local continuará monitoreando los principales indicadores financieros de Jockey Plaza, toda vez que todavía no es posible
determinar el efecto final y el periodo de recuperación en la generación de la Compañía, la misma que a la fecha se encuentra afectada
por las medidas decretadas por el Gobierno a raíz de la rápida propagación de la pandemia COVID-19 en la economía. Esto último
conlleva a que, a la fecha, la clasificación de riesgo se encuentre bajo presión.

Factores críticos que podrían llevar a un aumento en la clasificación

» Mejora sostenida en la generación de la Compañía, para lo cual será fundamental que se levanten las medidas decretadas por el
Gobierno para hacer frente al COVID-19 y se normalicen las operaciones.
» Diversificación de las fuentes de ingresos de la Compañía en más de un centro comercial con estabilidad anual de flujos.

Factores críticos que podrían llevar a una disminución en la clasificación

» Ajuste significativo en el Flujo de Caja Operativo de la Compañía.
» Aumento en la Palanca Financiera producto de un ajuste pronunciado en el EBITDA o toma de mayor financiamiento bancario.
» Disminución en el porcentaje de líneas de crédito disponibles con el sistema financiero.
» Incumplimiento de los resguardos financieros establecidos en el marco del Primer Programa de Bonos Corporativos y/o con terceros.
» Modificación de la estructura de garantías y resguardos de los instrumentos clasificados.
» Disminución del área arrendable sumada a un incremento en la tasa de vacancia que impacte significativamente en los flujos
necesarios para el cumplimiento de las obligaciones financieras.

2 Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

 | PERÚ CORPORATIVO

Limitantes encontradas durante el proceso de evaluación:

» Ninguna

Indicadores Clave
Tabla 1
Indicadores Marz-21 LTM Dic-20 Dic-19 Dic-18 Dic-17
Activos (S/MM) 2,068 2,034 2,201 1,790 1,749
Ingresos (S/MM) 177 202 343 332 318
EBITDA (S/MM) 129 133 181 183 172
Deuda Financiera* / EBITDA 8.01x 7.53x 5.11x 2.69x 2.69x
EBITDA / Gastos Financieros 1.76x 1.86x 2.84x 4.64x 4.69x
(FCO + Int. Pagados) / (PCDLP** + Int. Pagados) 0.81x 1.03x 2.18x 2.80x 3.09x
* Deuda financiera considera el pasivo por arrendamiento operativo (NIIF 16) para el periodo diciembre 2019 y setiembre 2020
**Parte corriente de la deuda de largo plazo.
Fuente: AJPSC / Elaboración:

Tabla 2
Resguardos de la Emisión1 Mar-21 Dic-20 Dic-19 Dic-18 Dic-17
Deuda Financiera / Patrimonio (<1.6x) 1.04x 1.02x 0.79x 0.57x 0.55x
EBITDA / Servicio de Deuda (>1.5x) 3.07x 3.20x 5.18x 5.28x 5.22x
Cobertura de obligaciones garantizadas (>1.2x) 1.58x 1.64x 2.57x 2.51x 2.83x
Fuente: AJPSC / Elaboración:

Perfil
Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. fue constituida en mayo de 1996 iniciando operaciones el 17 de abril de 1997. Los
servicios que presta pueden ser categorizados en: i) administración de centros comerciales, destinados a la distribución y venta de toda
clase de productos y demás actividades de explotación de centros comerciales y ii) servicios inmobiliarios, mediante la propiedad,
administración, explotación y/o desarrollo de negocios de esa naturaleza. Jockey Plaza mantiene un área arrendable superior a los
170,000 m2, ocupada por cuatro tiendas departamentales, dos hipermercados, un home store, más de 600 locales comerciales, un patio
de comida, 12 salas de cine, un centro médico y más de cinco mil estacionamientos. El enfoque principal de la Compañía se encuentra
en los sectores A, B y C1 de la población, a quienes atienden con marcas exclusivas. La Compañía ha sido históricamente la primera
opción de ingreso al país de las tiendas más exclusivas, lo cual le permite tener una favorable facturación promedio por visitante. Jockey
Plaza está enfocado en tres estrategias de negocio: (i) el mix óptimo de marcas y productos que abarquen cada estilo de vida y gusto de
los visitantes, (ii) foco en tiendas menores y su diferenciación por marca al presentar estos una mayor rentabilidad por metro cuadrado
arrendado, y (iii) la experiencia de compra de sus visitantes. Jockey Plaza cuenta con una plataforma multicanal única en la industria
peruana que busca fortalecer la marca propia y de los locatarios. De este modo, además de la publicidad dentro del centro comercial
(mall media), despliega publicidad y entretenimiento a través del Canal J, redes sociales y su página web. Todo lo anterior ha permitido
que, a lo largo de los últimos ejercicios, los ingresos de arrendamiento de la Compañía cuenten con un alto componente de renta mínima.

Desarrollos Recientes
El 30 de marzo de 2021, la Junta General de Accionistas aprobó la política de dividendos, siendo los criterios para la distribución de
utilidades: (i) Se efectuará previa constitución de la reserva legal y siempre que la situación de la empresa lo permita y (ii) el reparto será
como mínimo el equivalente al treinta por ciento (30%) de la utilidad neta del ejercicio o US$10.5 millones, el que resulte mayor.

En diciembre de 2020, la compañía firmó un contrato de préstamo sindicado con el Banco de Crédito del Perú y el Banco Santander del
Perú por US$40.6 millones, el cual fue destinado principalmente a la cancelación del préstamo puente adquirido en octubre de 2019 con
el Banco de Crédito del Perú por US$40 millones para financiar parte de la adquisición del Boulevard de Asia. Esta deuda se estructuró a
6 años, con un año de gracia y pago de cuotas trimestrales. Es importante mencionar que en octubre de 2019, la Compañía anunció la
adquisición de la totalidad de las acciones de Inversiones Castelar S.A.C., propietaria del establecimiento comercial Boulevard de Asia,
situado en el km. 97.5 de la Panamericana Sur, que cuenta con más de 200 locales comerciales. Adicionalmente, en abril de 2020, la
compañía firmó un contrato de préstamo del Programa Reactiva Perú con el Banco de Crédito del Perú por S/ 10,0 millones.

1 Para revisar la definición y cálculo de los resguardos financieros remitirse al Contrato Marco del Primer Programa de Bonos Corporativos Jockey Plaza.

3 Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

 | PERÚ CORPORATIVO

El 14 de julio de 2020, en la Asamblea General de Obligacionistas del Primer Programa de Bonos Corporativos de la Compañía, se acordó
los siguiente: (i) la 2
; (ii) Jockey
Plaza asume el compromiso de realizar asambleas trimestrales hasta 6 meses después de recuperada la clasificación de riesgo original y
a realizar sus mejores esfuerzos para revertir la baja en la clasificación; e, (iii) Incluir los acuerdos adoptados mediante una Primera Adenda
al Contrato Marco. Por otra parte, el 23 de julio de 2020, la Junta General de Accionistas, aprobó política de distribución de dividendos,
la cual contempla lo siguiente: (i) se efectuará siempre que no se encuentre vigente el crédito otorgado por el Banco de Crédito del Perú
en el marco del Programa Reactiva Perú; (ii) previa constitución de la reserva legal y siempre que la situación de la empresa lo permita;
y, (iii) el reparto será como mínimo el treinta por ciento (30%) de la utilidad neta del ejercicio o US$10.5 millones de Dólares, el que
resulte mayor.

Resulta importante señalar que, en el presente ejercicio la economía global viene siendo fuertemente afectada por la propagación de la
pandemia COVID-19, estimándose una recesión en el mundo. Lo anterior, sumado a las medidas de emergencia tomadas por el Ejecutivo
para contener la rápida propagación del COVID-19 en el país, afectó el crecimiento de la economía peruana en el 2020, al registrar una
contracción del PBI de 11.1%, de acuerdo con la información publicada por el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), producto de la
menor actividad económica de diversos sectores, entre ellos el relacionado a la administración y manejo de Centros Comerciales.
Producto de la declaratoria del Estado de Emergencia Nacional y el Aislamiento Social Obligatorio, los Centros Comerciales fueron
afectados significativamente en términos de superficie arrendable, dado que operaron a menor escala puesto que sólo estuvieron abiertos
los supermercados, farmacias y bancos, los que además funcionaron con horarios restringidos, situación que ajustó de forma importante
su generación. Al respecto, Jockey Plaza se mantuvo cerrado desde el 16 de marzo hasta el 21 de junio de 2020, salvo por las operaciones
permitidas a actividades esenciales (supermercados, farmacias, entidades financieras y mejoramiento del hogar). Cabe indicar que, al 31
de marzo de 2021, el Centro Comercial registra una vacancia de 12.71%, en términos de superficie arrendable. Al respecto, cabe indicar
que, de dicha vacancia, el 6.89% corresponde tiendas Paris, y 2.89% a Divercity. Pese a lo anterior, los ingresos y la facturación mensual
de Jockey Plaza han mostrado una mejora paulatina en los últimos meses, registrando en diciembre ingresos y facturación que
representaron 68% y 78%, respectivamente, frente a los niveles exhibidos entre enero marzo de 2020. Asimismo, se debe señalar que,
durante el periodo en el que estuvieron cerrados los Centros Comerciales, la Compañía decidió otorgar exoneraciones y descuentos
puntuales sobre las tarifas cobradas por arrendamiento. Así también, las perspectivas de crecimiento del país para el año 2021, reflejan
un crecimiento estimado del PBI de 10.5% bajo un escenario de distribución masiva de vacunas durante el año 2021, una tendencia
decreciente en el ritmo de contagios del país, que permitiría a su vez una recuperación tanto de sectores primarios como no primarios,
acompañados con un entorno de estabilidad política y social. Así también, es relevante señalar que, debido a la segunda ola de contagios
por la que atravesó el país, el Gobierno estableció nuevamente medidas de confinamiento estrictas durante febrero de 2021, conllevando
nuevamente al cierre de los Centros Comerciales (exceptuando los servicios esenciales. En el mes de marzo de 2021 se abrieron los
centros comerciales pero con niveles de aforo máximo permitido por debajo a los establecidos hacia fines del 2020, lo que afectó la
generación esperada por los Centros Comerciales para el presente ejercicio. Por todo lo antes señalado, no es posible determinar la fecha
estimada de recuperación del negocio en vista que la propagación del COVID-19 se trata de un evento que está en curso.

Análisis Financiero de Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.3

Activos y Liquidez
ACTIVOS INFLUENCIADOS POR CAMBIOS EN LA VALORIZACION DE LAS PROPIEDADES DE INVERSIÓN
Al 31 de diciembre de 2020, los activos de Jockey Plaza totalizaron S/2,034.2 millones, nivel inferior en 7.58% al exhibido al cierre 2019,
afectado principalmente por la disminución en las propiedades de inversión4, principal activo de la Compañía (82.95% del balance). Las
propiedades de inversión se reducen 7.80% (S/141.7 millones) producto del ajuste en el valor razonable de la propiedad de inversión
debido a los menores flujos de ingresos proyectados dada la coyuntura económica actual. Del mismo modo, durante el 2020 se registró
una importante reducción en el saldo de efectivo y equivalentes (-97.33%), explicado por la utilización de dichos recursos para hacer
frente al pago de compromisos financieros y obligaciones comerciales. En este sentido, Jockey Plaza cuenta con inversiones clasificadas
a valor razonable por S/38.3 millones, constituyéndose en una fuente de liquidez ante escenarios de estrés, y la cual a la fecha no ha
tenido que ser utilizada. En este sentido se hace importante mencionar que desde marzo de 2020, la Compañía realiza un Comité de
Caja, el cual controla la liquidez y gestión de pagos diarios, permitiendo de esta manera a la fecha cumplir con sus obligaciones financieras
y pagos a proveedores. Además, el rubro de otras cuentas por cobrar incrementa producto del saldo de S/8.3 millones por impuesto a la
Renta producto de la pérdida del periodo generando un saldo a favor. A pesar del ajuste en los activos corrientes asociados a los menores
niveles de efectivo y equivalentes, la liquidez corriente alcanza 1.25x, superando el nivel reportado en el 2019, asociado principalmente

2 El 21 d -.pe, desde AA+.pe la clasificación de la Primera, Segunda y Tercera Emisión Primer Programa de Bonos Corporativos.
3
La información utilizada en este informe comprende los Estados Financieros Auditados al 31 de diciembre de 2017, 2018. 2019 y 2020, así como Estados financieros no Auditados al 31 de
marzo de 2020 y 2021 de Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.
4
El valor de la parcela B cayó en S/ 145 MM.

4 Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

 | PERÚ CORPORATIVO

al ajuste de sus pasivos corrientes ante menores cuentas por pagar asociadas a dividendos. Por último es importante mencionar que,
desde el 2019, los activos incluyen inversión en subsidiaria (8.69% del balance), la cual corresponde a la adquisición del 100% de las
acciones de Inversiones Castelar S.A.C. (Centro Comercial Boulevard de Asia).

Respecto a 31 de marzo de 2021, los activos muestran un leve crecimiento de 1.68% frente a lo registrado a diciembre 2020, el mismo
que se explica por el efecto de la valorización de propiedades de inversión (+1.06%), así como por el incremento en el saldo en efectivo
y equivalentes de S/6.5 millones (+507.95%) dada la recuperación gradual de la actividad de la Compañía. Para el primer trimestre de
2021, los activos corrientes consideran deuda con parte relacionadas, la cual durante el mes de mayo fue consolidada en inversiones con
subsidiarias en el activo corriente, por lo que los indicadores de liquidez del primer trimestre de 2021 se ven favorecidos por dicho registro.

Gráfico 1 Gráfico 2
Evolución de la Estructura de Activos (S/MM) Indicadores de Liquidez
Propiedades Inversión en subsidiaria Cuentas por Cobrar Capital de Trabajo (S/ millones) Liquidez Corriente (der)
Inversiones Efectivo Otros 450 3.23 3.50
3.15
100%
5.41% 6.22% 6.36% 400
3.00
90% 2.81% 3.37% 7.80% 8.69% 8.54%
350
80%
2.50
70% 300

60% 250
1.79 2.00

50% 1.68
200
87.55% 85.47% 83.19% 82.95% 1.25 1.50
40% 82.42% 1.34 1.04
150
30% 1.00
20% 100

0.50
10% 50 0.44

0% 0.11
0 0.02 0.00
Dic.17 Dic.18 Dic.19 Dic.20 Mar.21 Dic.17 Dic.18 Dic.19 Dic.20 Mar.21
Fuente: AJPSC Fuente: AJPSC /

Estructura Financiera y Solvencia

AUMENTO EN INDICADORES DE ENDEUDAMIENTO AFECTADOS POR TIPO DE CAMBIO
Al 31 de diciembre de 2020, la deuda financiera representa el 33.39% de la estructura de fondeo de la Compañía, en la cual se destaca
la participación de los Bonos Corporativos por S/484.8 millones, fondos que fueron utilizados para cancelar obligaciones financieras y
financiar el plan de expansión del mall. Dichos instrumentos cuentan con un perfil de amortizaciones trimestrales a partir del año 2026
(10 años de gracia), por lo que, a la fecha de análisis, se registran en el pasivo no corriente y solo se incluye el gasto financiero en el
Servicio de Deuda. En abril 2020, la compañía firmo un contrato de préstamo en el marco del Programa Reactiva Perú con el Banco de
Créditos del Perú por S/10.0 millones (capital de trabajo), cumpliendo con ciertas condiciones. Por último, a fines de 2020 la compañía
adquirió un préstamo sindicado con el Banco de Crédito del Perú y el Banco Santander del Perú por US$40.6 millones, destinado
principalmente a la cancelación del préstamo adquirido en octubre de 2019 con el Banco de Crédito del Perú por US$40.0 millones.
Adicionalmente, al cierre del ejercicio 2020 y de 2019, la compañía cuenta con un préstamo con el locatario Hipermercados Tottus S.A.
por S/5.5 millones, con vencimiento en 2023 y una tasa de interés de 7%. Los pasivos de la compañía presentaron a diciembre de 2020
un decrecimiento de 2.55%, explicado principalmente de la disminución de los pasivos por impuesto a la ganancia diferido (-15.15%) por
la pérdida tributaria y el menor valor de propiedades de inversión, y otros pasivos corrientes (-86.93%), ya que en el 2019 incluía
dividendos por pagar por S/33.2 millones. Esta reducción en los pasivos fue contrarrestada por el mayor saldo de obligaciones financieras,
el cual es explicado por las fluctuaciones en el tipo de cambio, así deuda adquirida en el periodo. Lo anterior junto a la menor generación
de EBITDA resultó en la tendencia creciente de la Palanca Financiera (Deuda Financiera/EBITDA), la cual se situó en 7.53x, desde 5.11x en
el 2019. Con referencia a la Palanca Contable (Pasivo/Patrimonio), la misma se incrementó al cierre de 2020 ubicándose en 2.05x, desde
1.76x del ejercicio previo, aunque todavía se mantiene dentro de un rango adecuado.

Por su lado, al 31 de diciembre de 2020, el patrimonio desciende a S/667.4 millones explicado principalmente por las pérdidas obtenidas,
los cuales presionaron los resultados acumulados (S/419.5 millones a diciembre 2020) en dicho periodo, reduciéndose en 23.81% frente
al 2019, producto a los menores ingresos percibidos en línea con los cierres de locales como medidas para contener la propagación del
COVID 19, aunado con los dividendos distribuidos por S/18.8 millones durante el 2020 correspondientes a los ejercicios 2014 y 2015.

5 Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

 | PERÚ CORPORATIVO

Al 31 de marzo de 2021, los pasivos presentaron un incremento de 2.30%, explicado por el aumento en el pasivo por arrendamiento en
4.69% o S/14.4 millones y por fluctuaciones en el tipo de cambio. Lo anterior, aunado con la disminución del EBITDA resulto en el
aumento en la Palanca Financiera, la misma se incrementó interanualmente a 8.01x, respecto a diciembre 2019. Por su lado, la Palanca
Contable se mantuvo relativamente frente al cierre del 2020, a pesar del ligero incremento del Patrimonio (+0.43%) impulsado por las
utilidades generadas durante este primer trimestre del 2021 y a la no distribución de dividendos durante este periodo.
Gráfico 3
Evolución de la Estructura de Fondeo Gráfico 4

Deuda Financiera Patrimonio Pasivo por Arrendamiento Otros

Evolución de los Indicadores de Palanca
100% Pasivo / Patrimonio Deuda Financiera* / EBITDA
7.53
8
90% 21.75% 17.94% 17.55%
25.37% 24.61% 7
80%
13.44% 15.86% 16.34% 6 5.11
70%
5
60%
50% 48.06% 48.01% 32.81% 32.40% 4
36.28% 2.69
40% 3 2.69

30% 2
20% 2.05
28.53% 33.39% 33.71% 1 1.76
26.58% 27.38% 1.08
10% 1.08
0
0% Dic.17 Dic.18 Dic.19 Dic.20
Dic.17 Dic.18 Dic.19 Dic.20 Mar.21
*Incorpora el pasivo por arrendamiento operativo desde 2019
Fuente: AJPSC Fuente: AJPSC

Rentabilidad y Eficiencia
PERDIDAS PARA EL CIERRE DE 2020 ASOCIADAS PRINCIPALMENTE CON EL CAMBIO EN EL VALOR RAZONABLE DE INVERSIONES
INMOBILIARIAS, NO OBSTANTE, PARA EL PRIMER TRIMESTRE LOGRAN RESULTADO POSITIVO POR NIIF 16
Al 31 de diciembre de 2020 los ingresos se ajustan en 40.92%, frente al mismo periodo de 2019, asociado principalmente a menores
ingresos por arrendamiento producto de las medidas implementadas por el Gobierno para hacer frente a la crisis sanitaria por COVID-
19 que resultaron el cierre de actividades del mall por cerca de 100 días. No obstante lo anterior, se debe indicar que luego de la reapertura
a fines de junio de 2020, los ingresos han mostrado una tendencia creciente, reportando para el cuarto trimestre de 2020 un incremento
de 33.34% frente a lo registrado en el tercer trimestre de 2020. En tanto, los gastos del servicio inmobiliario se reducen anualmente en
61.70% al cierre del del ejercicio 2020, explicado principalmente por las medidas adoptadas por la Compañía para contener los gastos
operativos del Centro Comercial, favorecidos por la ganancia del valor razonable de los activos por derecho de uso (NIIF 16) por S/16.7
millones. Por otro lado, los gastos operativos se reducen 16.79% principalmente por menores gastos de personal y gastos por servicios
prestados por terceros, ésta contención de gastos resultó en la mejora del margen operativo, no obstante, en términos nominales la
utilidad operativa se reduce 26.93% y, consecuentemente, el EBITDA (-26.39%). Por otro lado, el ajuste del Valor Razonable de las
propiedades de inversión, reconoce una pérdida de S/ 177.4 millones, lo cual implica un ajuste en el valor de las propiedades de 10.83%.
De igual manera, se observa un mayor gasto financiero (+12.19%) asociado a los intereses de obligaciones financieras. Asimismo, se
reconoce una pérdida por tipo de cambio de S/66.9 millones. Como consecuencia de lo anterior, al 31 de diciembre de 2020, la Compañía
registró una pérdida neta de S/112.3 millones.

Al 31 de marzo de 2021, los ingresos de la Compañía se ajustaron en 35.30% respecto al mismo periodo del ejercicio 2020 producto de
la menor actividad del periodo producto de los efectos de la pandemia así como de las nuevas restricciones en el mes de febrero de 2021;
no obstante, la evolución sigue siendo favorable con respecto a los trimestres anteriores. Con respecto al costo de servicio inmobiliario
se observó un resultado positivo al incorporar la ganancia del valor razonable de activos por derecho de uso NIIF 16 (S/17.7 millones)
que fue mayor a los costos del servicio inmobiliario, incrementando el resultado bruto; no obstante, el mismo retrocede 25.74%. Lo
antes indicado, junto a menores gastos operación (-34.88%) producto del fuerte control de gastos, permitió reportar un resultado
operativo de S/44.8 millones, el cual si bien es menor al exhibido en marzo de 2021 (S/48.3 millones), resultó en importantes mejoras
en el margen operacional. Este resultado así como el menor ajuste en el valor razonable por derecho de uso, permitió absorber los gastos
financieros (S/18.7 millones) así como la pérdida por fluctuaciones en el tipo cambio (S/26.9 millones), reportando una utilidad neta de
S/2.8 millones.

6 Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

 | PERÚ CORPORATIVO

Gráfico 5 Gráfico 6
Ingresos por Rubro (S/ MM) Evolución de Márgenes
Arrendamiento de locales Gastos Comunes Publicidad Margen bruto Margen operativo Margen neto
Estacionamiento Otros 120.0% 104.54%
400
100.0%
72.64%
350 80.0%
96.43%
59.65% 57.79%
59.05%
300 60.0% 63.08%
53.64% 54.06% 51.01%
250 60 61 40.0%
60
20.0%
200 27.95% 27.65% 6.11%
0.0% 18.71%
150 43
-20.0%
100 209 218 223
-40.0%
133 15
50
10 -60.0%
48 31 -55.48%
0 -80.0%
Dic.17 Dic.18 Dic.19 Dic.20 Mar.20 Mar.21 Dic.17 Dic.18 Dic.19 Dic.20 Mar.21
Fuente: AJPSC Fuente: AJPSC

Generación y Capacidad de Pago

CAIDA EN EL EBITDA Y MENOR FCO AJUSTAN LOS INDICADORES DE COBERTURA
Al cierre de 2020, el Flujo de Caja Operativo (FCO) de la Compañía reflejó un importante retroceso de 42.32% respecto al ejercicio fiscal
anterior, dado principalmente a la menor cobranza a clientes. Lo anterior junto al aumento de la deuda financiera comentada con
anterioridad, resultó en un ajuste considerable en los niveles de cobertura del FCO sobre Servicio de Deuda, el cual se ubicó en 1.03x con
respecto al periodo de 2019 (2.18x). Por su lado, la generación de EBITDA también muestra una reducción (-26.39%) para fines del 2020,
lo que se ve reflejado en los ratios de cobertura, no obstante, permiten hacer frente a sus obligaciones.

Al 31 de marzo de 2021, el EBITDA LTM se reduce en 30.88% frente a marzo de 2020, asociado a la menor generación durante el periodo,
junto a mayores gastos financieros por deuda, resulté en que se ajusten los indicadores de cobertura con respecto al mismo periodo de
2020. En tanto, el FCO dada las menores cobranzas del periodo ajusta la cobertura, llevándola a 0.81x producto principalmente del
aumento en los gastos de intereses durante el periodo.

Gráfico 7 Gráfico 8
Evolución del EBITDA y Margen EBITDA Evolución de los Indicadores de Cobertura
EBITDA / Gastos financieros
EBITDA (S/ millones) Margen EBITDA (der) EBITDA / Servicio de deuda
400 120% FCO + Int. Pagados / PC Deuda LP + Int. Pagados
99.1% 6.00
350
100% 5.19
300 5.00 4.69
69.3% 80% 4.00
250 65.7% 4.00 3.52
54.2% 54.9% 52.7% 2.84
200 60%
3.00
3.09
150 2.13 1.86 1.76
40% 2.00 2.80
100 2.18 1.28 1.11
20% 1.00
50
172 183 181 133 50 46 1.03
0.00 0.81
0 0%
Dic.17 Dic.18 Dic.19 Dic.20 Mar.20 Mar.21 Dic.17 Dic.18 Dic.19 Dic.20 Mar.21

Fuente: AJPSC Fuente: AJPSC

7 Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

 | PERÚ CORPORATIVO

ADMINISTRADORA JOCKEY PLAZA SHOPPING CENTER S.A.

Principales Partidas del Estado de Situación Financiera

(Miles de Soles) Mar-21 Dic-20 Mar-20 Dic-19 Dic-18 Dic-17
TOTAL ACTIVO 2,068,487 2,34,233 2,210,074 2,201,170 1,790,301 1,748,601
Efectivo y equivalentes de efectivo 7,800 1,283 33,445 47,985 115,842 85,873
Inversiones a valor razonable con cambios en resultados 38,326 37,036 37,091 18,257 39,309 57,571
Cuentas por cobrar comerciales, neto 22,176 24,059 32,255 39,915 35,159 32,789
Activo Corriente 130,182 78,747 115,158 114,190 223,346 202,083
Inversiones a valor razonable con cambios en resultados 0 0 0 5,828 13,232 0
Propiedad, mobiliario y equipos diversos, neto 13,333 13,747 15,537 15,778 16,194 9,241
Propiedades de inversión 1,825,303 1,673,723 1,825,303 1,815,415 1,513,939 1,521,703
Activos intangibles, neto 1,961 1,878 2,164 1,957 1,551 1,305
Activo No Corriente 1,955,486 1,938,305 2,094,916 2,086,980 1,566,955 1,546,518
TOTAL PASIVO 1,398,265 1,366,852 1,425,898 1,402,686 930,730 908,252
Parte corriente de la deuda de largo plazo 27,453 17,741 13,405 8,405 16,668 6,415
Cuentas por pagar comerciales 10,844 20,367 19,419 28,922 29,164 28,177
Total Pasivo Corriente 72,798 63,039 125,749 109,982 69,089 64,121
Obligaciones financieras 669,753 661,575 632,274 619,661 473,471 458,276
Cuentas por pagar comerciales 3,457 4,722 7,789 9,324 17,173 21,156
Pasivo por impuesto a la ganancia diferido 310,299 308,485 368,177 363,577 353,664 344,382
Total Pasivo No Corriente 1,325,467 1,303,813 1,300,149 1,292,704 861,641 844,131
TOTAL PATRIMONIO 670,222 667,381 784,176 798,484 859,571 840,349
Capital emitido 206,526 206,526 206,526 206,526 206,526 206,526
Resultados acumulados 422,391 419,550 536,345 550,653 611,740 592,518

Principales Partidas del Estado de Resultados

(Miles de Soles) Mar-21 Dic-20 Mar-20 Dic-19 Dic-18 Dic-17
Total ingresos 46,463 202,453 71,812 342,667 332,364 318,376
Costo del servicio inmobiliario (2,111) (55,391) (17,706) (144,628) (134,104) (130,382)
Utilidad Bruta 48,574 147,062 54,106 198,039 198,260 187,994
Gastos Operativos (3,772) (19,349) (5,792) (23,254) (18,595) (17,225)
Utilidad Operativa 44,802 127,713 48,314 174,785 179,665 170,769
Otros ingresos, netos (2,389) 14,254 839 6,248 6,512 11,354
Cambio en el valor razonable de inversiones inmobiliarias 1,183 (177,444) 1,916 (36,307) (21,130) (28,107)
Ingresos financieros 1,914 6,384 663 10,015 4,311 3,877
Gastos financieros (18,700) (71,439) (16,891) (63,679) (35,195) (36,733)
Diferencia en cambio (26,933) (66,875) (25,762) 12,426 (6,521) 5,130
Utilidad Neta (2,841) (112,315) 4,479 64,120 91,888 88,991

8 Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

 | PERÚ CORPORATIVO

ADMINISTRADORA JOCKEY PLAZA SHOPPING CENTER S.A.

INDICADORES FINANCIEROS Mar-21 Dic-20 Mar-20 Dic-19 Dic-18 Dic-17
SOLVENCIA
Pasivo / Patrimonio 2.09x 2.05x 1.82x 1.76x 1.08x 1.08x
Deuda Financiera* / Pasivo 0.74x 0.73x 0.67x 0.66x 0.53x 0.51x
Deuda Financiera* / Patrimonio 1.54x 1.50x 1.22x 1.16x 0.57x 0.55x
Pasivo / Activo 0.68x 0.67x 0.65x 0.64x 0.52x 0.52x
Pasivo Corriente / Pasivo Total 0.05x 0.05x 0.09x 0.08x 0.07x 0.07x
Pasivo No Corriente / Pasivo Total 0.95x 0.95x 0.91x 0.92x 0.93x 0.93x
Deuda Financiera* / EBITDA LTM 8.01x 7.53x 5.20x 5.11x 2.69x 2.69x
LIQUIDEZ
Liquidez Corriente (Activo Cte / Pasivo Cte.) 1.79x 1.25x 0.92x 1.04x 3.23x 3.15x
Prueba Ácida (Act Cte. - Inven. - Gtos Pgdos por Ant. / Pas Cte.) 0.94x 0.99x 0.82x 0.97x 2.75x 2.75x
Liquidez Absoluta (Efectivo / Pasivo Cte.) 0.11x 0.02x 0.27x 0.44x 1.68x 1.34x
Capital de Trabajo (Activo Cte. - Pasivo Cte.) 57,384 15,708 -10,592 4,208 154,257 137,962
GESTIÓN
Gastos operativos / Ingresos 8.12% 9.56% 8.07% 6.79% 5.59% 5.41%
Gastos financieros / Ingresos 40.25% 35.29% 23.52% 18.58% 10.59% 11.54%
RENTABILIDAD
Margen bruto 104.54% 72.64% 75.34% 57.79% 59.65% 59.05%
Margen operativo 96.43% 63.08% 67.28% 51.01% 54.06% 53.64%
Margen neto 6.11% -55.48% 6.24% 18.71% 27.65% 27.95%
ROAA LTM -5.33% -5.30% 1.76% 3.21% 5.19% 4.90%
ROAE LTM -15.67% -15.32% 4.72% 7.73% 10.81% 9.77%
GENERACIÓN
Flujo de Caja Operativo (FCO) S/ Miles 9,748 35,637 24,017 117,970 108,547 89,346
FCO LTM (S/ Miles) 21,368 35,637 104,946 117,970 108,547 89,346
EBITDA (S/ Miles) 46,047 132,993 49,770 180,668 182,502 172,428
EBITDA LTM (S/ Miles) 129,270 132,993 183,811 180,668 182,502 172,428
Margen EBITDA 99.10% 65.69% 69.31% 52.72% 54.91% 54.16%
COBERTURAS
EBITDA LTM / Gastos Financieros LTM 1.76x 1.86x 2.57x 2.84x 5.19x 4.69x
EBITDA LTM / Servicio de Deuda LTM 1.11x 1.28x 1.52x 2.13x 3.52x 4.00x
FCO LTM / Gastos Financieros LTM 1.29x 1.53x 2.70x 2.94x 4.17x 3.69x
FCO LTM / Servicio de Deuda LTM 0.81x 1.03x 1.50x 2.18x 2.80x 3.09x
*Incorpora el efecto NIIF16 a setiembre de 2020 y diciembre de 2019 sobre los pasivos financieros. No se realizaron ajustes sobre el EBITDA

9 Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

 | PERÚ CORPORATIVO

Anexo I
Historia de Clasificación*
Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

Clasificación
Clasificación
Anterior Perspectiva Perspectiva
Instrumento Actual Definición de la Categoría Actual
(al 30.09.20) Anterior Actual
(al 31.03.21)
**
Primer Programa de Bonos
Corporativos Jockey Plaza Los emisores o emisiones clasificados en
AA.pe cuentan con una calidad crediticia
AA-.pe - AA-.pe Negativa
Primera Emisión muy fuerte en comparación con otros
(hasta por US$120.0 emisores y transacciones locales.
millones)
Primer Programa de Bonos
Corporativos Jockey Plaza Los emisores o emisiones clasificados en
AA.pe cuentan con una calidad crediticia
AA-.pe - AA-.pe Negativa
muy fuerte en comparación con otros
Segunda Emisión
emisores y transacciones locales.
(hasta por S/150.0 millones)
Primer Programa de Bonos
Corporativos Jockey Plaza Los emisores o emisiones clasificados en
AA.pe cuentan con una calidad crediticia
AA-.pe - AA-.pe Negativa
muy fuerte en comparación con otros
Tercera Emisión
emisores y transacciones locales.
(hasta por S/150.0 millones)
* El historial de las clasificaciones otorgadas en las últimas cinco evaluaciones se encuentra disponible en la página web de M
**Sesión de Comité del 27 de noviembre de 2020.

Anexo II

Detalle de los Instrumentos Clasificados

Primer Programa de Bonos Corporativos

En agosto de 2015, en Junta General de Accionistas se aprobó la emisión de instrumentos representativos de deuda hasta por un monto
de US$150.0 millones o su equivalente en moneda nacional, la cual se colocó a través de tres emisiones tal y como se presenta en el
siguiente cuadro. La estructura de emisión contempla un Fideicomiso en Administración y Garantía suscrito por La Fiduciaria S.A. el cual
incorpora el derecho de superficie de la Parcela B, todas las construcciones edificadas sobre la Parcela B y las pólizas de seguro sobre los
inmuebles señalados. Adicionalmente, se establecen los siguientes resguardos, los mismos que se cumplen a la fecha de análisis: i) Deuda
Financiera / Patrimonio <1.6x, ii) EBITDA Ajustado / Servicio de Deuda >1.5x y iii) Cobertura de Obligaciones Garantizadas >1.2x.

Primera Emisión Segunda Emisión Tercera Emisión

Monto máximo por emisión US$120 MM S/150 MM S/150 MM
Monto colocado US$97.36 MM S/32 MM S/100 MM
Plazo 15 años 15 años 15 años
Tasa 7.09375% 9.15625% 7.75000%
Fecha de Colocación 17 de diciembre 2015 17 de diciembre 2015 21 de julio 2016
Fecha de Vencimiento 22 de diciembre de 2030 22 de diciembre de 2030 22 de julio de 2031
Período de gracia 40 trimestres 40 trimestres 40 trimestres
Trimestral, a partir del 41° Trimestral, a partir del 41° Trimestral, a partir del 41°
Amortización
trimestre trimestre trimestre
Fuente: AJPSC

10 Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

 | PERÚ CORPORATIVO

Declaración de Importancia
La clasificación de riesgo del valor constituye únicamente una opinión profesional sobre la calidad crediticia del valor y/o de su emisor
respecto al pago de la obligación representada por dicho valor. La clasificación otorgada o emitida no constituye una recomendación
para comprar, vender o mantener el valor y puede estar sujeta a actualización en cualquier momento. Asimismo, la presente Clasificación
de riesgo es independiente y no ha sido influenciada por otras actividades de la clasificadora. El presente informe se encuentra publicado
en la página web de la empresa (www.moodyslocal.com) donde se puede consultar adicionalmente documentos como el código de
conducta, la metodología de clasificación respectiva y las clasificaciones vigentes. La información utilizada en este informe comprende
los Estados Financieros Auditados al 31 de diciembre de 2017, 2018, 2019 y 2020, así como Estados Financieros no Auditados al 31 de
marzo de 2020 y 2021 de Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. Moody´s Local comunica al mercado que la información ha
sido obtenida principalmente de la Entidad clasificada y de fuentes que se conocen confiables, por lo que no se han realizado actividades
de auditoría sobre la misma. Moody´s Local no garantiza su exactitud o integridad y no asume responsabilidad por cualquier error u
omisión en ella. Las actualizaciones del informe de clasificación se realizan según la regulación vigente. Adicionalmente, la opinión
contenida en el informe resulta de la aplicación rigurosa de la Metodología de Clasificación de Empresas no Financieras vigente aprobada
en Sesión de Directorio de fecha 13/5/21.

11 Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

 | PERÚ CORPORATIVO

© 2021 Moody's Corporation, Moody's Investors Service, Inc., Moody's Analytics, Inc. y/o sus licenciadores y filiales

ACTUALES DE MOODY'S RESPECTO AL

RIESGO CREDITICIO FUTURO DE ENTIDADES, COMPROMISOS CREDITICIOS, O INSTRUMENTOS DE DEUDA O SIMILARES, PUDIENDO LAS PUBLICACIONES DE MOODY'S INCLUIR
OPINIONES ACTUALES DE MOODY'S RESPECTO DEL RIESGO CREDITICIO FUTURO DE ENTIDADES, COMPROMISOS CREDITICIOS, O INSTRUMENTOS DE DEUDA O SIMILARES. MOODY'S
DEFINE EL RIESGO CREDITICIO COMO EL RIESGO DERIVADO DE LA IMPOSIBILIDAD POR PARTE DE UNA ENTIDAD DE CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES FINANCIERAS CONTRACTUALES
A SU VENCIMIENTO Y LAS PÉRDIDAS ECONÓMICAS ESTIMADAS EN CASO DE INCUMPLIMIENTO O INCAPACIDAD. CONSULTE LOS SIMBOLOS DE CALIFICACIÓN Y DEFINICIONES DE
CALIFICACIONES DE
MOODY'S. LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS NO HACEN REFERENCIA A NINGÚN OTRO RIESGO, INCLUIDOS A MODO ENUNCIATIVO PERO NO LIMITATIVO: RIESGO DE LIQUIDEZ,
RIESGO RELATIVO AL VALOR DE MERCADO O VOLATILIDAD DE PRECIOS. LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS Y LAS OPINIONES DE MOODY'S INCLUIDAS EN LAS PUBLICACIONES DE
MOODY'S NO SON DECLARACIONES DE HECHOS ACTUALES O HISTÓRICOS. LAS PUBLICACIONES DE MOODY'S PODRÁN INCLUIR ASIMISMO PREVISIONES BASADAS EN UN MODELO
CUANTITATIVO DE RIESGO CREDITICIO Y OPINIONES O COMENTARIOS RELACIONADOS PUBLICADOS POR MOODY'S ANALYTICS, INC. LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS Y
PUBLICACIONES DE MOODY'S NO CONSTITUYEN NI PROPORCIONAN ASESORAMIENTO FINANCIERO O DE INVERSIÓN, NI SUPONEN RECOMENDACIÓN ALGUNA PARA LA COMPRA,
VENTA O MANTENIMIENTO DE VALORES CONCRETOS. TAMPOCO CONSTITUYEN COMENTARIO ALGUNO SOBRE LA IDONEIDAD DE UNA INVERSIÓN PARA UN INVERSOR CONCRETO.
MOODY'S EMITE SUS CALIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICA SUS INFORMES EN LA CONFIANZA Y EN EL ENTENDIMIENTO DE QUE CADA INVERSOR LLEVARÁ A CABO, CON LA DEBIDA
DILIGENCIA, SU PROPIO ESTUDIO Y EVALUACIÓN DEL INSTRUMENTO QUE ESTÉ CONSIDERANDO COMPRAR, CONSERVAR O VENDER.

LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE MOODY'S Y LAS PUBLICACIONES DE MOODY'S NO ESTÁN DESTINADAS PARA SU USO POR INVERSORES MINORISTAS Y SERÍA IRRESPONSABLE E
INAPROPIADO POR PARTE DE LOS INVERSORES MINORISTAS TENER EN CUENTA LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE MOODY'S O LAS PUBLICACIONES DE MOODY'S AL TOMAR CUALQUIER
DECISIÓN EN MATERIA DE INVERSIÓN. EN CASO DE DUDA, DEBERÍA PONERSE EN CONTACTO CON SU ASESOR FINANCIERO U OTRO ASESOR PROFESIONAL.
TODA LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN EL PRESENTE DOCUMENTO ESTÁ PROTEGIDA POR LEY, INCLUIDA A MODO DE EJEMPLO LA LEY DE DERECHOS DE AUTOR (COPYRIGHT) NO PUDIENDO
PARTE ALGUNA DE DICHA INFORMACIÓN SER COPIADA O EN MODO ALGUNO REPRODUCIDA, RECOPILADA, TRANSMITIDA, TRANSFERIDA, DIFUNDIDA, REDISTRIBUIDA O REVENDIDA, NI
ARCHIVADA PARA SU USO POSTERIOR CON ALGUNO DE DICHOS FINES, EN TODO O EN PARTE, EN FORMATO, MANERA O MEDIO ALGUNO POR NINGUNA PERSONA SIN EL PREVIO
CONSENTIMIENTO ESCRITO DE MOODY'S.
LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE MOODY'S Y LAS PUBLICACIONES DE MOODY'S NO ESTÁN DESTINADAS PARA SU USO POR PERSONA ALGUNA COMO PARÁMETRO, SEGÚN SE DEFINE DICHO
TÉRMINO A EFECTOS REGULATORIOS, Y NO DEBERÁN UTILIZARSE EN MODO ALGUNO QUE PUDIERA DAR LUGAR A CONSIDERARLAS COMO UN PARÁMETRO.

Toda la información incluida en el presente documento ha sido obtenida por MOODY'S a partir de fuentes que estima correctas y fiables. No obstante, debido a la posibilidad de error humano o mecánico,
así como de otros
MOODY'S adopta todas las medidas necesarias para que la información que utiliza al asignar una calificación crediticia sea de suficiente calidad y de fuentes que Moody's considera fiables, incluidos, en
su caso, terceros independientes. Sin embargo, Moody's no es una firma de auditoría y no puede en todos los casos verificar o validar de manera independiente la información recibida en el proceso de
calificación o en la elaboración de las publicaciones de Moody's.
En la medida en que las leyes así lo permitan, MOODY's y sus consejeros, directivos, empleados, agentes, representantes, licenciadores y proveedores declinan toda responsabilidad frente a cualesquiera
personas o entidades con relación a pérdidas o daños indirectos, especiales, derivados o accidentales de cualquier naturaleza, derivados de o relacionados con la información aquí contenida o el uso o
imposibilidad de uso de dicha información, incluso cuando MOODY's o cualquiera de sus consejeros, directivos, empleados, agentes, representantes, licenciadores o proveedores fuera avisado previamente
de la posibilidad de dichas pérdidas o daños, incluidos a titulo enunciativo pero no limitativo: (a) lucro cesante presente o futuro o (b) pérdida o daño surgido en el caso de que el instrumento financiero
en cuestión no sea objeto de calificación crediticia concreta otorgada por MOODY'S.
En la medida en que las leyes así lo permitan, MOODY's y sus consejeros, directivos, empleados, agentes, representantes, licenciadores y proveedores declinan toda responsabilidad con respecto a pérdidas
o daños directos o indemnizatorios causados a cualquier persona o entidad, incluido a modo enunciativo pero no limitativo, negligencia (excluido, no obstante, el fraude, la conducta dolosa o cualquier
otro tipo de responsabilidad que, en aras de la claridad, no pueda ser excluida por ley), por parte de MOODY's o cualquiera de sus consejeros, directivos, empleados, agentes, representantes, licenciadores
o proveedores, o con respecto a toda contingencia dentro o fuera del control de cualquiera de los anteriores, derivada de o relacionada con la información aquí contenida o el uso o imposibilidad de uso
de tal información.
MOODY'S NO OTORGA NI OFRECE GARANTÍA ALGUNA, EXPRESA O IMPLÍCITA, CON RESPECTO A LA PRECISIÓN, OPORTUNIDAD, EXHAUSTIVIDAD, COMERCIABILIDAD O IDONEIDAD PARA UN
FIN DETERMINADO SOBRE CALIFICACIONES CREDITICIAS Y DEMÁS OPINIONES O INFORMACIÓN.

Moody's Invest que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos

bonos corporativos y municipales, obligaciones, notas y pagarés) y acciones preferentes calificados por Moody's Investors Service, Inc. han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier
calificación, abonar a Moody's Investors Service, Inc. por sus servicios de opinión y calificación por unos honorarios que oscilan entre los $1.000 dólares y aproximadamente a los 2.700.000 dólares. MCO
y MIS mantienen asimismo políticas y procedimientos para garantizar la independencia de las calificaciones y los procesos de asignación de calificaciones de MIS. La información relativa a ciertas relaciones
que pudieran existir entre consejeros de MCO y entidades calificadas, y entre entidades que tienen asignadas calificaciones de MIS y asimismo han notificado públicamente a la SEC que poseen una
participación en MCO superior al 5%, se publica anualmente en www.moodys.com Corporate Governance
["Relaciones del Accionariado - Gestión Corporativa - Política sob
Únicamente aplicable a Australia: La publicación en Australia de este documento es conforme a la Licencia de Servicios Financieros en Australia de la filial de MOODY's, Moody's Investors Service Pty
Limited ABN 61 003 399 657AFSL 336969 y/o Moody's Analytics Australia Pty Ltd ABN 94 105 136 972 AFSL 383569 (según corresponda). Est
e 2001. Al acceder a este documento desde cualquier lugar dentro de Australia, usted declara ante MOODY'S ser un "cliente
mayorista" o estar accediendo al mismo como un representante de aquél, así como que ni usted ni la entidad a la que representa divulgarán, directa o indirectamente, este documento ni su contenido a
MOODY'S son opiniones sobre la calidad crediticia de un compromiso de
crédito del emisor y no sobre los valores de capital del emisor ni ninguna otra forma de instrumento a disposición de clientes minoristas.
ody's
iedad en su totalidad de MJKK. MSFJ no es una Organización de Calificación
Estadística Reconocida Nacionalmente (en inglés, "NRSRO"). Por tanto, las calificaciones crediticias asignadas por MSFJ son no-NRSRO. Las calificaciones crediticias son asignadas por una entidad que
no es una NRSRO y, consecuentemente, la obligación calificada no será apta para ciertos tipos de tratamiento en virtud de las leyes de EE.UU. MJKK y MSFJ son agencias de calificación crediticia registradas
con la Agencia de Servicios Financieros de Japón y sus números de registro son los números 2 y 3 del Comisionado FSA (Calificaciones), respectivamente.
Mediante el presente instrumento, MJKK o MSFJ (según corresponda) comunica que la mayoría de los emisores de títulos de deuda (incluidos bonos corporativos y municipales, obligaciones, pagarés y
títulos) y acciones preferentes calificados por MJKK o MSFJ (según sea el caso) han acordado, con anterioridad a la asignación de cualquier calificación, abonar a MJKK o MSFJ (según corresponda) por sus
servicios de opinión y calificación por unos honorarios que oscilan entre los JPY125.000 y los JPY250.000.000, aproximadamente.
Asimismo, MJKK y MSFJ disponen de políticas y procedimientos para garantizar los requisitos regulatorios japoneses.

En la preparación de este material, Moody´s Local PE Clasificadora de Riesgo S.A. ha cumplido con sus obligaciones bajo la Ley del Mercado de Valores de Perú, Texto Unificado aprobado mediante
Decreto Supremo No. 093-2002-EF, el Reglamento para Agencias de Calificación de Riesgos, aprobado por Resolución SMV No. 032-2015-SMV / 01, y cualquier otra regulación aplicable emitida por la
Superintendencia del Mercado de Valores de Perú, cuyas disposiciones prevalecerían sobre cualquier disposición incluida en este documento en caso de incompatibilidad entre las mismas.

La clasificación otorgada o emitida no constituye una recomendación para comprar, vender o mantener el valor y puede estar sujeta a actualización en cualquier momento. Asimismo, la presente
Clasificación de riesgo es independiente y no ha sido influenciada por otras actividades de la Clasificadora.

El presente informe se encuentra publicado en la página web de la empresa www.moodyslocal.com, donde se puede consultar adicionalmente documentos como el código de conducta, la metodología

12 Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.