ASPECTOS DE COINCIDENCIAS EN EL MÉTODO INDIRECTO​ (capitalización de la renta)

La presente aplicación la he rescatado de los autores Ventolo&Williams quienes determinan

que la tasa global de rendimiento que recibe el inversionista en bienes raíces se llama
porcentaje de capitalización -designación coincidente a lo antes expuesto- y la manera de
obtenerlo es considerando el ingreso anual que percibe el propietario en concepto de rentas,
dividido por el monto que representa el capital inmobiliario:

Se puede inferir que en la búsqueda del porcentaje de capitalización, se procede en primera

medida al análisis del mercado/plaza de precios de venta de “propiedades comparables” como
así también evaluando las cifras que representan sus ingresos (renta/alquiler), con la finalidad
de obtener un promedio en porcentaje.

Visualizamos su aplicación:
1º parte​:
A) Informe de ingreso mensual de una propiedad comparable (con similares
características) con la que se debe tasar: $ 2500 (monto anual: $ 30.000). B) Se
verifica que el valor del capital inmobiliario en plaza de la propiedad comparable es de
$ 900.000 por lo que el porcentaje será: $30.000 divido $900.000 igual a 0,0333 es
decir el 3,33% (conforme expresa la fórmula de ut supra)
Esta propiedad comparable a modo de ejemplo otorga un porcentaje 3,33% por lo
que se puede promediar con porcentajes resultantes de otras comparables en el
mercado para lograr un porcentaje más ajustado y posible de aplicación a la propiedad
que se está tasando en base a su rendimiento rentístico.
2º parte​:
Entonces tenemos que la propiedad que debo valuar otorga una renta anual de $
27.000 monto que capitalizo con el “porcentaje promedio” obtenido, ejemplo para este
caso: 3,33%, el resultante será: $ 27.000 dividido 3,33%= $ 810.810,81.

Por el contrario, si lo que se quiere saber es la renta ideal, y se cuenta con el valor
total del capital inmobiliario, con más la información del promedio del porcentaje de
capitalización de comparables, la operación o cálculo es a la inversa. Entonces para
obtener el valor de la renta probable del inmueble en cuestión (suponiendo que primero
determino el valor actual) será: $ 810.810,81 multiplicado por 3,33% = $ 26.999,99
(ingreso de renta anual).

La aplicación ​indirecta o de capitalización tiene coincidencias globales al indicar que el

capital inmobiliario vale por la renta que produce, pero en este ámbito muchas veces se aborda
la temática desde la “rentabilidad en general de los bienes raíces” y no se especifica en la
mayoría de los casos si se está analizando la rentabilidad ​bruta, neta o ajustada a riesgo de
dicha inversión, es lo que nos expresan los especialistas españoles del Grupo BBVA Anida, ya
que ello es un matiz clave para poder conocer el rendimiento real de inversión.

Asimismo, conforme los antecedentes en Argentina ciertamente tenemos la expresión del Ing.
Guerrero al auto-determinarse “un poco escéptico” en la aplicación de este método indirecto o
de la rentabilidad, ya que “hay muchos factores perturbadores de esos valores rentísticos” y
una “imprecisión radica en la tan discutida tasa de capitalización”, no obstante, se considera
oportuno que el profesional en valuaciones avance sobre este contexto para alcanzar un
conocimiento general y considerar la oportunidad del empleo o no, de esta técnica. (del
contexto de Valuación inmobiliaria urbana)
Estimados alumnos rescaten las coincidencias con el material de estudio del módulo y
realicemos una aplicación a modo de ejemplo. Éxitos!!