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DOCENTE : ING. HENRRY FLORES G.

INTEGRANTES: JULIO CESAR GAVINCHA


EFRAIN PACO HUACANI
JHONNY CORI MAMANI
DEFINICION
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor
comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se
puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y
comparables por sus características físicas, de uso y ubicación,
trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o
rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de
avalúo, con una tasa de capitalización o interés
Cuando los capitales tienen carácter temporal, o sea, están situadas en distintos tiempos, es necesaria su
actualización pues no es lo mismo un capital en el momento actual que dentro de unos años. Una capital C a
percibir dentro de n años, su valor actual viene afectado por un factor de descuento 1/(1+r)n siendo r la tasa de
actualización. concepto de Capital financiero que se representa {C, t}. El capital actualizado decimos que es el
equivalente financiero del primitivo, ya que para un agente económico son indiferentes entre sí. Cuando se
introduce el tiempo en un capital aparece el
Para calcular los equivalentes financieros de un capital financiero utilizamos leyes financieras, que en nuestro caso
se van a reducir a dos, la ley financiera de Capitalización compuesta y la ley financiera de Descuento compuesto.
Sus expresiones son:

Capitalización Actualización ó Descuento

SIENDO
V=Capital final
C= Capital inicial
r=Tasa de descuento
N=número de períodos.
Ejemplos:

1) Cual es valor actual de 7.000 euros que nos pagarán dentro de 2 años a
una tasa de 5.5%

2) Una imposición a 3 años de 5.000 euros al 4% ¿en qué capital se habrá


Convertido al final de dicho plazo?
Una Renta es un conjunto de capitales financieros. El alquiler de una vivienda es una renta ya que
todos los meses durante el período del contrato se paga la cantidad pactada. El salario de un
trabajador es una renta ya que todos los meses recibe el salario correspondiente. El valor de una renta
en un momento determinado es la suma de sus componentes actualizados a ese momento. Para dicha
actualización utilizaremos las leyes financieras ya conocidas de capitalización y/o descuento en función
del momento en que deseemos conocer el valor de la renta, Figuras 11.1, 11.2 y 11.3.
FUNDAMENTOS DEL MÉTODO DE
ACTUALIZACIÓN DE RENTAS
El método de actualización de rentas las NIV lo definen como “enfoque comparativo
del valor basado en información de los ingresos y gastos del bien objeto de
valoración y por el que se estima el valor a través de un proceso de capitalización” y
las Normas Europeas de Valoración como “una forma de análisis de inversiones.
Está basado en la capacidad del inmueble para generar beneficios y en la conversión
de estos beneficios al valor actual”. Podemos decir por lo tanto que el fundamento
del método es que el valor de un bien económico es igual a la suma del valor actual
de los flujos de caja futuros que el bien pueda generar para su propietario. Su cálculo
se realiza con la siguiente fórmula:

Siendo.
VA = Valor actual.
FCi = Flujos de Caja en el momento i.
i = Período de tiempo en el que se produce el Flujo de Caja.
r = Tipo de actualización elegido.
n = Número de períodos de tiempo desde la tasación hasta el final del
período de estimación de los Flujos de Caja esperados.
PARA LA UTILIZACIÓN DEL MÉTODO DE
ACTUALIZACIÓN, SERÁ NECESARIO QUE SE CUMPLA
AL MENOS UNODE LOS SIGUIENTES REQUISITOS:

a) La existencia de un mercado de comparables en


alquiler.
b) La existencia de un contrato de arrendamiento
sobre el inmueble objeto de valoración
c) Si el inmueble a valorar esté produciendo o pueda
producir ingresos por estar ligado a una actividad
económica, que existan suficientes datos contables
de la explotación o bien suficiente información
sobre el sector de actividad correspondiente.
PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO

• a) Se estiman los flujos de caja.


• b) Se estima el valor de reversión.
• c) Se elige el tipo de actualización.
• d) Se aplica la fórmula de cálculo vista en el
punto anterior.
Cálculo del valor de una vivienda utilizando la información del
EJEMPLO 1 mercado de alquileres.

Los flujos de caja se consideran por toda la vida útil del inmueble y el valor de
Reversión será el valor previsto del terreno sobre el que está edificado para esa fecha.
Consideramos el cálculo del valor de un inmueble urbano de 90 m2 construido hace
10 años.
En el mercado de alquiler de la zona, viviendas de ese tipo se alquilan por 750
u.m./mes y tienen unos gastos mensuales de 110 u.m./mes por lo que la renta neta es
de 640 u.m./mes.
Si consideramos un 10% por riesgo de impagados y desocupación, queda la renta
neta en 576 u.m./mes (6.912 u.m./año).
La vida útil que le queda a la vivienda es de 100 años menos los 10 que lleva edificada
o sea 90 años.
La tasa de actualización se calcula a partir de la siguiente información:
- Rentabilidad media anual de las Obligaciones del estado con vencimiento
30 años:4,37%.
- Inflación esperada: 3%
- Tasa o prima de riesgo: 3,50%
- Incremento del mercado inmobiliario: 4%
Tasa real:
El valor obtenido de la vivienda es:
VALOR = 263.683 u.m.
EJEMPLO 2 Cálculo del valor de un inmueble arrendado(alquilado, traspasado)
)
-Los flujos de caja se consideran por los años que le quedan de alquiler y el valor de
reversión será el valor previsible del inmueble al final del contrato.

-Consideramos el cálculo del valor de un inmueble urbano de 90 m2 con un contrato de


alquiler de 20 años con 2 años ya de vigencia.

-El alquiler es de 800 €/mes y los gastos de 100 €/mes siendo el riesgo de impago del 5%,
luego consideramos una renta neta de 665 €/mes (7.980 €/año).

-Tasa de actualización inmobiliaria: 3,87%.


-Tasa revalorización del suelo: 1,1%

-Valor de reversión: Será el valor previsible del inmueble libre de inquilinos dentro de 18
años. Su cálculo se realiza de la siguiente forma.
-Se considera el valor de mercado de la vivienda por el método de comparación de 1550
€/m2.

-Por el método residual se determina el valor actual del suelo: 700 €/m2
-Valor de la construcción = 1550 – 700 = 850 €/m2

-Se considera que al final del contrato la vivienda sufrirá tanto depreciación física que se
determinará por el método lineal como depreciación funcional. Ambas afectarán al valor de la
construcción y no al valor del suelo.
-La depreciación física se calcula por el método de depreciación lineal (El cálculo de las
depreciaciones se verá con detalle en el capítulo del método del costo).
JEMPLO 3. Cálculo del valor de una finca agraria
con cultivo anual(VALORACIÓN AGRARIA.)

Ingresos = 2100 €/Ha


Gastos = 1350 €/Ha
Flujo de Caja = 2100 – 1350 = 750 €/Ha
Tasa de actualización: 4,48%
• EJEMPLO 4 Cálculo del valor de una finca agraria
con cultivo perenne(Que dura siempre o mucho tiempo).
Se tiene información sobre una finca de mandarinas, situada en el
término de Burriana (Castellón, España) de 1,5 Has de superficie, con 8
años de edad y cuyas FC vienen expresados en la Tabla 11.11 para todo
su ciclo de vida.
Se pide:
a) Calcular su valor teniendo en cuenta solo los FC hasta el final del
ciclo de la plantación actual.
b) Calcular el valor como vida infinita
Los datos a tener en cuenta para la valoración además de los dichos
anteriormente son.
Años de la plantación: 8 años
Tasa de actualización : 2,76%