CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE

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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Secretario De Sala - Suprema:CACERES PRADO
ALVARO EFRAIN /Servicio Digital - Poder Judicial del
Perú
Fecha: 13/08/2021 12:31:43,Razón: RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL - CERTIFICACIÓN DEL
CONTENIDO

SALA CIVIL TRANSITORIA

CASACIÓN 2438-
2018
SAN MARTÍN
MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD

Sumilla: “No es oponible el derecho de propiedad del

demandante inscrito con posterioridad a la inscripción
de una garantía hipotecaria, en aplicación de lo
dispuesto en el artículo 1135 del Código Civil, puesto
que tratándose de derechos reales, debe prevalecer el
derecho previamente inscrito de buena fe, como es la
hipoteca”.

Lima, veinticuatro de noviembre

de dos mil veinte.-

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA

REPÚBLICA; vista la causa número dos mil cuatrocientos treinta y ocho -dos mil
dieciocho, en audiencia realizada en la fecha y producida la votación
correspondiente, emite la siguiente sentencia: -----------------------------------------------
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I. MATERIA DEL RECURSO: -------------------------------------------------------------------

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Que, viene a conocimiento de esta Suprema Sala el recurso de casación

interpuesto por los demandantes Reinerio Pérez Vílchez y María Dianira
Tenorio Arrovas, contra la sentencia de vista contenida en la resolución número
diecisiete, de fecha veintisiete de marzo de dos mil dieciocho, expedida por la
Sala Mixta y Penal Liquidadora de Moyobamba de la Corte Superior de Justicia
de San Martín, que confirmó la sentencia apelada contenida en la resolución
número cinco, de fecha veintisiete de enero de dos mil diecisiete, que declaró
infundada la demanda de mejor derecho de propiedad. -----------------------------------
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II. ANTECEDENTES: ------------------------------------------------------------------------------

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1. Demanda: ------------------------------------------------------------------------------------------
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- Por escrito obrante a fojas cuarenta y tres, Reinerio Pérez Vílchez y María
Dianira Tenorio Arrovas interponen demanda de mejor derecho de propiedad en
contra de BBVA Banco Continental Sucursal Moyobamba y otra, a efectos que se
les restituya el derecho de propiedad sobre el inmueble inscrito en la partida
número 11054542, identificado como lote número dos, manzana “B”, ubicado en
“Jr, 20 de abril S/N Moyobamba”, por haberlo adquirido antes de la suscripción de
la garantía hipotecaria.
- Para sustentar este petitorio, la parte accionante indica que adquirieron el
inmueble materia de litis, inscrito en la partida número 11054542 de Leonor Peña
Domínguez, el doce de octubre de dos mil trece, e inscribieron su derecho de
propiedad el siete de enero de dos mil catorce. Argumentan que a la fecha de
adquisición, el bien sub litis no contaba con gravámenes que limite su libre
disposición, y estaba previamente independizado de la partida matriz número
11000710 de los Registros Públicos de Moyobamba, mediante la Resolución
Gerencial N° 224-2013-MPM/GDUR. Por ello, la adquis ición se efectuó en base a
los principios de publicidad registral, legitimación y buena fe registral. ----------------
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- La parte actora precisa que con fecha veintitrés de octubre, en el rubro
gravámenes y cargas de la partida número 11054542, se ha inscrito la
rectificación del error material, en donde se traslada la hipoteca inscrita en el
asiento D00009 y su ampliación inscrita en el asiento D00011 de la partida matriz
N° 11000710. Asimismo, frente al no pago de la obli gación contraída mediante
garantía hipotecaria otorgada por la empresa deudora Café Ecológico del Perú
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Sociedad Anónima Cerrada, por parte de Leonor Peña Domínguez, el Banco

Continental inició el proceso judicial de ejecución de garantías, solicitando la
ejecución y remate de varios predios, entre ellos el predio matriz N° 11000710. ---
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2. Absolución: -------------------------------------------------------------------------------------
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- Por escrito obrante a fojas sesenta y siete, el Banco Continental-Moyobamba

contesta la demanda y argumenta que no es de aplicación a los demandantes el
principio de buena fe registral ya que al momento de la inscripción de la
transferencia por parte de Leonor Peña Domínguez, los accionantes conocían la
inexactitud del registro, pues existía una hipoteca inscrita con su ampliación
desde el año dos mil doce, en la partida número 11000710, y dicha inscripción
fue trasladada a la partida número 11054542, el veintitrés de octubre de dos mil
trece. -----------------
- Mediante escrito obrante a fojas setenta y seis, Leonor Peña Domínguez
contesta la demanda y argumenta que el órgano jurisdiccional se pronuncie
oportunamente considerando a quien corresponda el mejor derecho de
propiedad. ------------------------

3. Sentencia de Primera Instancia: ----------------------------------------------------------

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Por sentencia emitida el veintisiete de enero de dos mil diecisiete, obrante a fojas
ciento seis, el Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia
de Moyobamba declaró infundada la demanda. ---------------------------------------------
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Como sustento de su decisión, el a quo estableció que el predio de litis, inscrito

en la partida número 11054542, fue independizado de un predio matriz inscrito en
la partida número 11000710, predio que había sido hipotecado, por la propietaria
Leonor Peña Domínguez, en toda su extensión por cuarenta mil dólares
americanos ($ 40,000.00) a favor del Banco Continental conforme a la escritura
pública del veintidós de julio de dos mil diez e inscrito el tres de agosto de dos mil
diez, conforme se desprende de la partida 11000710, hipoteca ampliada el quince
de junio de dos mil doce, pero que recién fue inscrita en la partida número
11054542, considerando razonable tal inscripción, porque el predio identificado
como el lote N° 02, manzana B, fue independizado de l predio matriz. De ello se
aprecia que cuando los demandantes adquieren el inmueble sub litis, este ya
tenía gravamen (hipoteca inscrita el año dos mil diez). Siendo así, la
independización del predio que efectuó la codemandada Leonor Peña
Domínguez llevó consigo la hipoteca dado a su carácter persecutorio; puesto que
se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado. -------------------------
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En consecuencia, concluye que el Banco Continental tuvo todo el derecho de ser
adjudicado con el predio matriz, y es a quien le asiste el principio de oponibilidad
previsto en el artículo 2022 del Código Civil, pudiendo oponer su derecho real de
propiedad contra los demandantes. Por tanto, es el banco quien ostenta mejor
derecho de propiedad. ------------------------------------------------------------------------------
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4. Fundamentos de la apelación: ------------------------------------------------------------

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Esta decisión es apelada por la parte demandante, mediante escrito obrante a

fojas ciento veinte, alegando, en esencia, que: 1. La sentencia apelada incurre en
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error al considerar que los demandantes al momento de adquirir la propiedad

materia de litis, esta ya se encontraba con gravamen, lo cual no es cierto toda vez
que con la partida registral 11054542 de fecha seis de agosto de dos mil trece, se
puede acreditar que se encontraba libre de gravamen, lo que los conllevó a
comprar dicha propiedad; 2. No es responsabilidad de los demandantes que al
momento de la compra, no se haya inscrito el gravamen que pesaba sobre la
propiedad, toda vez que ello no alcanza su obligación, sino solo a la parte
demandada. No habiéndose merituado básicamente la partida registral 11054542
y la escritura pública N° 1276, en los cuales se pu ede constatar que la propiedad
no se encontraba con gravamen; 3.El Banco Continental con doña Leonor Peña
Domínguez recién inscriben el título de ampliación de garantía hipotecaria, de
cuarenta mil dólares americanos ($ 40,000.00) a ciento cuarenta mil dólares
americanos ($ 140,000.00) el veintidós de octubre de dos mil trece; es decir, con
fecha posterior a la transferencia que efectuó Leonor Peña Domínguez. -------------
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5. Sentencia de Vista: ----------------------------------------------------------------------------

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A través de la sentencia de vista objeto de impugnación, la Sala Mixta y Penal

Liquidadora Sede Moyobamba de la Corte Superior de Justicia de San Martín
confirmó la sentencia contenida en la resolución número cinco, de fecha
veintisiete de enero de dos mil diecisiete, que declaró infundada la demanda, por
tres razones fundamentales: (i) El predio sub litis fue independizado de la partida
número 11000710 de mayor extensión para figurar en la partida número
11054542 de la Oficina Registral de Moyobamba a gestión de su entonces
propietaria Leonor Peña Domínguez, quien a pesar de tener la totalidad de su
inmueble hipotecado a favor del Banco Continental, lo vende a los accionantes
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mediante escritura de fecha doce de octubre de dos mil trece, inscrita en el

registro el nueve de enero de dos mil catorce, sin conocimiento de la entidad
financiera; (ii) Con fecha veintitrés de octubre de dos mil trece, se inscribió en la
partida número 11054542 la ampliación de hipoteca a favor del Banco
Continental hasta por la suma de ciento cuarenta mil dólares americanos (US$
140,000.00), anotándose que se trata de una rectificación de error material, se
procede a trasladar la hipoteca inscrita en el asiento número D00009 y su
ampliación inscrita en el D00011 de la partida matriz número 11000710. Con
fecha quince de junio de dos mil doce Leonor Peña Domínguez otorgó a favor del
Banco Continental, nueva ampliación de garantía hipotecaria hasta por
cuatrocientos mil dólares americanos (US$ 400,000.00), la que fue inscrita en la
partida matriz número 11000710 el dieciocho de junio de dos mil doce; (iii) No
favorece a Reinerio Pérez Vílchez y María Dianira Tenorio Arrovas el derecho de
oponibilidad de derechos reales sobre inmuebles, puesto que la compra del bien
materia de litis que realizaron los precitados a doña Leonor Peña Domínguez,
recién lo inscribieron con fecha nueve de enero de dos mil catorce en la partida
número 11054542; es decir con posterioridad a las inscripciones antes glosadas
realizadas a favor del Banco Continental del Perú-Sucursal Moyobamba, de tal
manera que la referida entidad bancaria ostenta el mejor derecho de propiedad
sobre el bien materia de litigio. -------------------------------------------------------------------
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III. RECURSO DE CASACIÓN: ------------------------------------------------------------------

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Los demandantes Reinerio Pérez Vílchez y María Dianira Tenorio Arrovas

interponen recurso de casación, el cual ha sido declarado procedente por esta

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Suprema Sala, mediante resolución dictada el dieciséis de octubre de dos mil

dieciocho, por las siguientes causales:
a. Infracción normativa material del artículo 2014 del Código Civil; alegando
que la sentencia impugnada incurre en error al considerar que al momento de
adquirir el inmueble sub litis por parte de los demandantes, este ya se encontraba
con gravamen (hipoteca), lo cual no es real; pues, con la partida 11054542 de
fecha seis de agosto de dos mil trece, se acredita que el predio sub materia se
encontraba libre de gravamen, lo cual determinó que sea adquirido por los
recurrentes. Por lo tanto, no han merituado la mencionada partida registral, así
como el Testimonio de Escritura Pública número 1276, en la cual se señaló que el
predio sub litis no se encontraba afecto a gravamen alguno que limite su
disposición. Asimismo, tampoco han tenido en cuenta que conforme al artículo
1135 del Código Civil, cuando el bien es inmueble y concurren diversos
acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al
acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior. -----------------------------------
------------------------------------------------------------------
a. Infracción normativa del artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política
del Perú; aduciendo que la sentencia cuestionada adolece de motivación
aparente e insuficiente, en la medida que no da cuenta de las razones tanto de
hecho como de derecho que sustentan la decisión adoptada, y solo se han
analizado los hechos controvertidos a partir de los títulos de propiedad que
ostentan ambas partes, así como la hipoteca otorgada a favor de BBVA Banco
Continental, omitiéndose analizar los gravámenes que afectaban o no al predio
adquirido por los demandantes, inscrito en la partida 11054542 al momento de
adquisición. --------------------------------------------

IV. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA: ----------------------------------------

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1. Según se ha expuesto precedentemente, el recurso de casación objeto de

pronunciamiento ha sido declarado procedente en razón a la denuncia de
infracciones normativas de carácter in procedendo e in iudicando. En ese sentido,
dada la naturaleza y efectos del error in procedendo, este Colegiado emitirá
pronunciamiento, en primer término, sobre las primeras denuncias, pues resulta
evidente que de ser estimada alguna de ellas, carecería de objeto pronunciarse
sobre la causal restante, al encontrarse perjudicada la validez de los actos
procesales. ---------------------------------------------------------------------------------------------
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A. Denuncia de carácter procesal: ----------------------------------------------------------

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2. El artículo 139, inciso 3, de nuestra Constitución Política del Perú consagra

como principio rector de la función jurisdiccional, dentro de nuestro ordenamiento
jurídico, la observancia del debido proceso; el cual, conforme a la interpretación
que reiteradamente ha sostenido la Corte Interamericana de Derechos Humanos,
exige fundamentalmente que todo proceso o procedimiento sea desarrollado de
tal forma que su tramitación garantice a las personas involucradas en él las
condiciones necesarias para defender adecuadamente y dentro de un plazo
razonable los derechos u obligaciones sujetos a consideración1. -----------------------
-----------------------
3. Uno de los principales componentes del derecho al debido proceso se
encuentra constituido por el denominado derecho a la motivación, consagrado por
el artículo 139, inciso 5, de la Carta Política, por el cual se garantiza a las partes
involucradas en la controversia el acceso a una respuesta del juzgador que se
1 Corte IDH. OC-9/87 “Garantías Judiciales en Estados de Emergencia”, párr. 28.
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encuentre adecuadamente sustentada en argumentos que justifiquen lógica y

razonablemente, en base a los hechos acreditados en el proceso y al derecho
aplicable al caso, la decisión adoptada, y que, además, resulten congruentes con
las pretensiones y alegaciones esgrimidas por aquellas dentro de la controversia.
-----------------------------
4. Este derecho no solo tiene relevancia en el ámbito del interés particular
correspondiente a las partes involucradas en la litis, sino que también juega un
papel esencial en la idoneidad del sistema de justicia en su conjunto, pues no
debe olvidarse que una razonable motivación de las resoluciones constituye una
de las garantías del proceso judicial, directamente vinculada con la vigilancia
pública de la función jurisdiccional, por la cual se hace posible conocer y controlar
las razones por las cuales el juez ha decidido una controversia en un sentido
determinado; implicando, en ese sentido, un elemento limitativo de los supuestos
de arbitrariedad. Razón por la cual, su vigencia específica en los distintos tipos de
procesos ha sido desarrollada por diversas normas de carácter legal, como el
artículo 50, inciso 6, del Código Procesal Civil, que impone al juez el deber de
fundamentar los autos y las sentencias, bajo sanción de nulidad. ----------------------
------------------------------------------
5. Ahora bien, a fin de determinar si un pronunciamiento específico ha cumplido
con el deber de motivación, en los términos antes reseñados, conviene recordar
que, según lo ha sostenido esta Suprema Corte, “el cumplimiento de este deber
no se satisface con la sola expresión escrita de las razones internas o sicológicas
que han inclinado al juzgador a decidir la controversia de un modo determinado,
sin importar cuáles sean éstas; sino que, por el contrario, exige necesariamente
la existencia de una exposición clara y coherente en la sentencia que no solo
explique, sino que justifique lógicamente la decisión adoptada, en base a las

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pruebas y demás hechos acontecidos en el proceso, y en atención a las normas

jurídicas aplicables al caso”2.
6. En este contexto, tanto la doctrina como la práctica jurisdiccional han
desarrollado diversas clasificaciones para hacer referencia a los distintos modos
en que los parámetros de la debida motivación a los cuales se ha hecho
referencia precedentemente pueden verse afectados –viciados– en una
resolución judicial. Entre ellas, se encuentra comprendida la denominada
motivación aparente de la sentencia, la cual se presenta en aquellos casos en los
que si bien la resolución judicial contiene una exposición argumentativa que da la
impresión (tiene el aspecto) de constituir una justificación razonada de lo
decidido, en realidad se encuentra compuesta por razones que al ser
adecuadamente evaluadas resultan inapropiadas para arribar a la conclusión
adoptada por el juzgador, por ser artificiales o impropias para el caso concreto. ---
--------------------------------------------------------------------------------
7. En el presente caso, al dar lectura a la sentencia de vista objeto de
impugnación, puede advertirse que para desestimar la pretensión impugnatoria
contenida en la demanda, la Sala Superior esencialmente en el considerando
tercero de la sentencia de vista, expuso las siguientes ideas: ---------------------------
------------------------------------
- El predio sub litis signado como lote N° 02, manzana B, ubicado en el jirón 20 de
abril, distrito de Moyobamba, fue independizado de la Partida N° 11000710 de
mayor extensión, por gestión de su anterior propietaria, Leonor Peña Domínguez,
quien pese de tener la totalidad de su inmueble hipotecado a favor del Banco
Continental, lo vende a los accionantes. -------------------------------------------------------
----
- Si bien es cierto, los accionantes inscriben el bien materia de litis en la Partida
Registral N° 11054542, con fecha nueve de enero de dos mil catorce; empero,
2 Casación Nº 6910-2015, del 18 de agosto de 2015.
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con fecha veintitrés de octubre de dos mil trece, se inscribió en dicha partida la
ampliación de hipoteca a favor del Banco Continental hasta por la suma ciento
cuarenta mil dólares americanos (US$ 140,000.00), anotando la Oficina Registral
de Moyobamba que se trata de una rectificación de error material, trasladándose
la hipoteca inscrita en el asiento D00009 y su ampliación inscrita en el D00011 de
la partida matriz N° 11000710 a la partida N°11054 542. ---------------------------------
--------
- Razones por las cuales la independización efectuada del bien materia de litis
llevó consigo la hipoteca, dado su carácter persecutorio el cual se extiende a
todas las partes del bien hipotecado, puesto que los accionantes recién
inscribieron el bien sub litis el nueve de enero de dos mil catorce. Por lo que de
conformidad con el artículo 2022 del Código Civil, es al Banco Continental a quien
le asiste el principio de oponibilidad, y el que ostenta el mejor derecho de
propiedad. ---------------------------
- A partir de lo anterior, puede observarse que los cuestionamientos expresados
por la ahora parte recurrente, en cuanto a que no se han dado cuenta de las
razones de hecho como de derecho, así como los gravámenes que afectaban o
no al predio adquirido, inscrito en la partida N°11 054542, sí han merecido un
análisis adecuado por parte de la Sala Superior, quien ha resuelto estos
cuestionamientos sobre la base de los medios probatorios existentes en los
autos, explicando con claridad las razones por las cuales considera que al Banco
Continental es a quien le asiste el principio de oponibilidad, y el que ostenta el
mejor derecho de propiedad; por lo que puede concluirse que la fundamentación
expresada en este extremo de la decisión –cuestionado en el recurso– justifica
lógicamente la decisión adoptada por el ad quem; cumpliendo con ello el estándar
de motivación exigido por el artículo 139, incisos 3 y 5, de la Constitución Política
del Perú. -----------------------------------------------

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- B. Denuncia de carácter material:------------------------------------------------------------

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8. Habiéndose desvirtuado la infracción normativa procesal denunciada
corresponden evaluarse las infracciones normativas de carácter material; así
observamos que la parte recurrente alega la infracción del artículo 2014 del
Código Civil, disposición que en su texto primigenio –cuyo contenido es invocado
en el recurso de casación3 – y vigente a la fecha en que el demandante adquirió
su derecho de propiedad (por escritura pública del doce de octubre de dos mil
trece) e inscribió registralmente dicho derecho (nueve de enero de dos mil
catorce), establecía que: ---------------------------------------------------------------------------
-----------------
«Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,
rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro». -------------------------------------------------------------
-------------------
9. A tenor de lo dispuesto en la norma en comento se exige el cumplimiento de
los siguientes requisitos para que el tercero obtenga una posición jurídicamente
protegida, conforme se ha desarrollado en forma analítica en la Casación 4615-
2008-Moquegua, de fecha veintiséis de marzo de dos mil nueve. En esa
perspectiva, se tiene que, para estar amparado por el principio de buena fe
pública registral recogido en el artículo 2014 del Código Civil es necesario que se

3 El análisis se realiza respecto al originario artículo 2014 del Código Civil, a pesar de que
actualmente ha sido modificado, toda vez que el contenido normativo que se describe en el
recurso de casación se observa que esa es la norma cuya infracción ha sido denunciada.
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presenten los siguientes requisitos recurrentes “a) Que, el adquirente lo haga

título oneroso; b) Que, el adquirente actúe de buena fe, tanto al momento de la
celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la
inscripción del mismo; buena fe que se presumirá mientras no se acredite que
tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una
presunción iuris tantum; c) Que, el otorgante aparezca registralmente con
capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) Que, el adquirente
inscriba su derecho; e) Que, ni de los asientos registrales, ni de los títulos
inscritos, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del
otorgante; este principio busca proteger al tercero que ha adquirido de
buena fe un derecho de quien finalmente carecía de capacidad para
otorgarlo, lo que implica la búsqueda de seguridad en el tráfico inmobiliario”
(énfasis nuestro). -----------------------------------------------------------------
10. El principio contemplado en el artículo 2014 del Código Civil, permite que
nuestro ordenamiento jurídico proteja a quien adquiere alguna titularidad sobre
estos bienes confiando en la información publicitada por el Registro y cumpliendo
con los demás requisitos y parámetros dispuestos por la ley. Es así que conforme
al texto primigenio del artículo antes citado, el tercero mantendría la adquisición,
en razón de que el derecho de quien adquirió –el vendedor en este caso– hubiera
sido anulado, rescindido o resuelto por causas que no constaban en el registro.
Sobre el particular, Gunther Gonzales Barrón4 sostiene que: “La protección del
tercero se encuentra subordinada a la no constancia en el registro de causales de
nulidad o ineficacia del negocio antecedente, lo que en buena cuenta significa
determinar si alguno de estos motivos de claudicación del negocio previo consta
efectivamente, o no, en el ámbito de la publicidad (…)”. ----------------------------------
--------------------------------------------------

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Gunther Gonzales Barrón. Derecho Registral y Notarial. Lima: Cuarta Edición 2015, P.631.
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11. En ese mismo sentido, conforme a la doctrina citada en la Casación 1988-

2018 de esta Sala Suprema, los catedráticos Jorge Avendaño Valdez y Luis
Felipe del Risco Sotil5, se han pronunciado al comentar la aplicación del principio
de fe pública registral del artículo 2014 del Código Civil, estableciendo como uno
de los requisitos para su aplicación, que el título del transferente debe presentar
un defecto que determine que no es el propietario del bien; así sostienen: « […]
un presupuesto para la aplicación de la institución comentada es que el otorgante
no sea el dueño del bien por defectos en su título adquisitivo. Si el título no
presenta anomalías de ningún tipo y el otorgante fuera propietario, no habría
necesidad de recurrir al artículo 2014 del Código Civil, pues el tercero sería titular
por vía convencional. Entonces, como primer presupuesto, deben existir causas
que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. Estas causas
pueden ser de distinta índole: el contrato por el que adquirió la propiedad el
otorgante puede estar afectado por alguna causal de nulidad o anulabilidad del
acto jurídico (artículo 219 y 221 del Código Civil, respectivamente), el derecho del
otorgante podría estar sujeto a una condición resolutoria que se haya verificado el
contrato podría haber sido resuelto por incumplimiento, entre otros. Las
circunstancias pueden ser múltiples y variadas, lo importante es identificar que
existe un defecto en el título (originario o sobreviniente, estructural o funcional)
que determina que el otorgante no sea dueño del bien, a pesar que en Registros
Públicos se publicite una situación contraria». -----
12. En ese sentido, se aprecia que nuestro sistema privilegia al adquirente
registral, lo que implica la búsqueda de seguridad en el tráfico inmobiliario, en
ese sentido, deben entenderse los pronunciamientos jurisprudenciales que
siguiendo lo legalmente estipulado, exigen como uno de los requisitos para la

5AVENDAÑO, Jorge y otro. “Pautas para la aplicación del Principio de Fe Pública Registral”. Ius et
Veritas. Lima, diciembre .2012, N°45, p. 193.

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aplicación del principio de buena fe registral del artículo 2014 del Código Civil,
que de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los registros públicos
deben resultar causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del
otorgante, puesto que busca brindar tutela al tercero que ha adquirido de buena
fe un derecho de quien finalmente carecía de capacidad para otorgarlo. -------------
------------------------------------
13. Conforme a los actuados en el presente proceso tenemos que la demandada
Leonor Peña Domínguez, en su condición de propietaria con derecho
registralmente inscrito, transfirió su derecho de propiedad a favor de los
accionantes Reinerio Pérez Vílchez y María Dianira Tenorio Arrovas, quienes lo
inscribieron posteriormente; no apreciándose de la situación fáctica determinada
por las instancias de mérito, que el acto jurídico a mérito del cual Leonor Peña
Domínguez adquirió la propiedad e inscribió registralmente su titularidad, haya
sido anulado, rescindido o resuelto, por lo que no nos encontramos ante alguno
de los supuestos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil, conforme al
cual, en aplicación de la buena fe pública registral se mantiene el derecho
adquirido por un tercero de buena fe y a título oneroso, cuando el derecho de
quien le transfirió después se anule, rescinda o cancele. En consecuencia, dicho
artículo no puede ser aplicado para hacer prevalecer el derecho de propiedad del
demandante. -----------------------------------------------------------------------
14. La parte accionante en su recurso de casación también ha invocado la
infracción normativa del artículo 1135 del Código Civil. Al respecto tenemos que
el citado artículo establece:
«Artículo 1135.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a
quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de
buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al
acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el
título que conste de documento de fecha cierta más antigua».
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15. “El artículo 1135 del Código Civil regula el caso en que un mismo deudor,
mediante contrato, acto unilateral o por disposición de la ley, contrae la obligación
de entregar un mismo inmueble (en propiedad, uso, posesión, etc.) a diversos
acreedores. Estos pueden tener títulos similares, por ejemplo, cuando un mismo
bien ha sido vendido más de una vez por el mismo propietario, o pueden tener
títulos distintos, v.gr. un acreedor a celebrado un contrato de arrendamiento. La
obligación de entregar el bien puede ser para constituir o no un derecho real (…).
(…) Por regla general, para todos los casos de concurrencia de acreedores sobre
un mismo bien inmueble el artículo 1135 establece el siguiente orden de
preferencia: 1. El acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito.
En defecto de inscripción, el acreedor cuyo título conste de documento de fecha
cierta más antigua; y 3. A falta de título inscrito y de documento de fecha cierta, el
acreedor cuyo título conste de documento privado más antiguo. La misma regla
se aplicará si todos los acreedores han celebrado el acto o contrato verbalmente
(…)6”.
16. En consecuencia, lo dispuesto en el artículo 1135 del Código Civil se
encuentra dirigido a establecer quién tiene un mejor derecho a la entrega de un
bien (sea en propiedad, uso o posesión), esto es, a determinar el orden de
preferencia en el caso de concurrencia de acreedores sobre un bien y el ejercicio
del derecho preferente y exclusivo de uno de ellos con exclusión de los demás;
en tal sentido, el artículo 1135 del Código Civil está orientado a regular los actos
jurídicos que contienen obligaciones de dar. -------------------------------------------------
------------------------------------
17. Para determinar la preferencia, el artículo 1135 del Código Civil prevé una
serie de reglas en razón de tres supuestos concretos: 1) si hay derecho inscrito

6 6 Aníbal Torres Vásquez; “Código Civil”. Lima: Séptima Edición 2011, P.35.

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sobre el inmueble, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido

primeramente inscrito; 2) en defecto de inscripción se prefiere al acreedor que
tenga documento fecha cierta más antigua; y, 3) en defecto de inscripción y de
documento de fecha cierta, se prefiere a quien tenga el título de fecha más
antigua. Conforme a lo determinado el artículo en referencia no debe
interpretarse en el sentido de que primero debe preferirse al acreedor de buena fe
cuyo título sea de fecha anterior, como lo sostiene la parte accionante en su
recurso de casación, sino que, en principio, ante la existencia de inscripción
registral de algún derecho sobre el inmueble, se prefiere a quien de buena fe
inscribió primero su derecho; en defecto de inscripción corresponderá preferirse
al que ostenta documento de fecha cierta más antigua, y solo en última instancia
corresponderá optarse por el que tenga documento de fecha anterior. ---------------
----------------------------------------------------------
18. En el caso concreto, tenemos que las instancias de mérito ha dado por
acreditado que: 1) la propietaria originaria Leonor Peña Domínguez constituyó
hipoteca y ampliación de hipoteca sobre todo su inmueble, las cuales se
inscribieron en la partida matriz (partida número 11000710); 2) de dicha partida
matriz se independizó el inmueble materia de demanda, el cual fue inscrito en su
propia partida registral (partida número 11054542 del Registro de Predios de la
Oficina Registral de Moyobamba); 3) que independizado el inmueble, fue
adquirido por los accionantes Reinerio Pérez Vílchez y María Dianira Tenorio
Arrovas, cuando aún no constaba algún gravamen inscrito en la partida registral
independizada; 4) con posterioridad a la adquisición de los citados accionantes,
se efectuó el traslado de la inscripción de la hipoteca y su ampliación a la partida
independizada; 5) los accionantes inscribieron su derecho de propiedad cuando
ya estaba inscrita en la misma la hipoteca y su ampliación; y, 6) el referido
inmueble ha sido adjudicado a favor del demandado BBVA Banco Continental –
Sucursal de Moyobamba, en un proceso de ejecución de garantías en el cual se
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ha ejecutado la referida hipoteca y su ampliación, no habiéndose inscrito dicho

derecho de propiedad. -----------------------
19. Conforme a lo expuesto, puede verse que las instancias de mérito
consideraron que primero se inscribió la hipoteca y su ampliación en la partida
matriz, y que posteriormente, dichas inscripciones fueron trasladadas a la partida
independizada el veintitrés de octubre de dos mil trece; es decir, todo ello antes
de que el demandante inscriba registralmente su derecho de propiedad el nueve
de enero de dos mil catorce. Asimismo, determinaron que la independización
efectuada por la primigenia propietaria llevó consigo la hipoteca, debido a su
carácter persecutorio, teniendo en cuenta que se extiende a todas las partes
integrantes del bien hipotecado. -------------
20. Que, entrando a resolver el fondo del asunto, corresponde elucidar la
repercusión de la inscripción registral del gravamen (de la hipoteca y su
ampliación), cuya ejecución ha derivado en la adjudicación a favor del banco
demandado, y consecuentemente su calidad de propietario. Al respecto es
menester indicar que la hipoteca es definida por el artículo 1097 del Código Civil
como la afectación de un inmueble dado en garantía por el cumplimiento de una
obligación, lo que otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y
venta judicial del bien hipotecado, teniendo en cuenta que por el derecho de
persecución, si el inmueble hipotecado es enajenado a tercero, el acreedor tiene
derecho de perseguirlo, cualquiera sea su adquirente, para hacerse pago.
Asimismo, constituyen caracteres jurídicos de la hipoteca: a) Es un derecho real
sobre un bien determinado; b) Es un derecho accesorio; c) Es indivisible, de tal
manera que recae sobre el todo y cada una de las partes del bien. --------------------
---------------------------------------------------------
21. En tal contexto, siendo objeto de discusión la preferencia entre derechos
reales tenemos que en primer lugar se inscribió la hipoteca y su ampliación, cuya
ejecución ha dado lugar –conforme al derecho de persecución y de venta– al
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derecho de propiedad del demandado BBVA Banco Continental – Sucursal de

Moyobamba, ello se deriva de la hipoteca ya inscrita, antes de la inscripción del
derecho de propiedad de los accionantes, por lo que, no puede ampararse la
demanda de mejor derecho de propiedad interpuesta por la parte actora, dado
que en aplicación del artículo 1135 del Código Civil, en concordancia con lo
dispuesto en el primer párrafo de su artículo 2022, prevalece el derecho que fue
inscrito primero de buena fe, esto es la hipoteca y su ampliación, de la cual derivó
el derecho de propiedad del banco demandado. --------------------------------------------
---------------------------------------------------
22. En consecuencia, lo pretendido por la parte recurrente, en relación a que es
un acreedor de buena fe cuyo título es de fecha anterior, al del banco
demandado, por lo que su derecho de propiedad deber ser protegido conforme a
lo dispuesto en el artículo 1135 del Código Civil, no resulta atendible; puesto que
está orientado a regular obligaciones de dar; cuestión distinta a la debatida en el
presente proceso, el cual se encuentra dirigido a buscar la preferencia entre
derechos reales. No habiéndose por lo tanto, vulnerado el derecho de propiedad
de la parte accionante, consagrado en el artículo 70 de nuestra Carta Magna, al
encontrarnos frente a derechos que gozan de la misma garantía constitucional. ---
---------------------------------
23. En consecuencia, habiéndose desvirtuado que la sentencia recurrida haya
incurrido en alguna de las infracciones normativas denunciadas, deberá
declararse infundado el recurso de casación planteado en aplicación del artículo
397 del Código Procesal Civil. --------------------------------------------------------------------
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Fundamentos por los cuales declararon: INFUNDADO el recurso de casación

interpuesto por Reinerio Pérez Vílchez y María Dianira Tenorio Arrovas, en
consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista contenida en la resolución
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número diecisiete, de fecha veintisiete de marzo de dos mil dieciocho, obrante a

fojas ciento noventa y dos, expedida por la Sala Mixta y Penal Liquidadora de
Moyobamba de la Corte Superior de Justicia de San Martín; DISPUSIERON la
publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo
responsabilidad; en los seguidos por Reinerio Pérez Vílchez y otra contra el
BBVA Banco Continental y otro, sobre mejor derecho de propiedad; y los
devolvieron. Ponente señora Cabello Matamala, Juez Supremo.-
S.S.
ROMERO DÍAZ

CABELLO MATAMALA

AMPUDIA HERRERA

LÉVANO VERGARA

RUIDÍAS FARFÁN

CCT/JMT/EEV

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