UNIVERSIDAD ALBERT EINSTEIN

FACULTAD DE ARQUITECTURA E INGENIERÍA

CURSO DE TECNICAS DE INVESTIGACION CR-03

MANUAL DE MANTENIMIENTO DE CONJUNTOS HABITACIONALES VERTICALES

INTEGRANTES

DANIEL ISAAC CASTILLO RECINOS (CR-09001) ARQUITECTURA

JAIRO ULISES URQUIA PORTILLO (UP-15001) ARQUITECTURA

ASESORA INGENIERO

JENNY ALFARO
TEMA DEL TRABAJO DE
GRADUACION PROPUESTO

MANUAL DE MANTENIMIENTO DE CONJUNTOS HABITACIONALES

VERTICALES

INTRODUCCION
( aclarar que es para el
administrador del inmueble )

La experiencia de trabajo, nos ha llevado a la elaboración de este documento, ya que cuando se visitan
los conjuntos habitacionales para atender todos aquellos aspectos que competen al tema de los vicios
ocultos reportados por los beneficiarios, se observa que hay un desconocimiento de qué trabajos son
considerados vicios ocultos, el tiempo de vigencia para ser reportados y de quién es la responsabilidad
del mantenimiento. En varias ocasiones vemos las condiciones de severo deterioro físico y de
funcionamiento que presentan los conjuntos habitacionales al poco tiempo de haber sido entregados.

PROPUESTA CAPITULAR

1.0 Índice General

2.0 Índice de Cuadros

3.0 Índice de Gráficos e Ilustraciones

4.0 Introducción

------------Capítulo I-------- Planteamiento Metodológico-------

x.x Justificación de la Investigación

5.0 Objetivos
5.1 Objetivo General
5.2 Objetivo Especifico
6.0 Descripción de la realidad del Problema

6.0 Formulación del Problema

6.1 Problemática General

6.2 Problemática Especifica

7.0 Técnicas, Instrumentos y Fuentes de recolección de datos relevantes para la investigación.

9.0 Alcances y Limitaciones de la Investigación

9.1 Alcances Teóricos

9.2 Limitaciones

------------Capítulo Il-------- Marco Teórico Conceptual ( les gustan las fuentes y antecedentes históricos
de la construcción vertical en el salvador)
 10.0 Proyectos Arquitectónicos relacionados con nuestra Investigación

11.0 Marco Conceptual

11.1 Conceptos relacionados a nuestra investigación (glosario)

11.2 Definición de ‘Vicios Ocultos

11.3 Clasificación de ‘Vicios Ocultos’

11.2 Definición de ‘Mantenimiento’

11.3 Clasificación de ‘Mantenimientos’

------------Capítulo Ill-------- Marco ???????????????-------------------------

12.0 Localización y ubicación del inmueble a intervenir

13.0 Categorización y tabulación grafica de vicios ocultos y mantenimientos de los

inmuebles a intervenir

------------Capítulo IV-------- Marco ???????????????-------------------------

14.0 Especificaciones técnicas de cada caso particular

15.0 Determinación de soluciones

16.0 Análisis Financiero

------------Conclusiones ----------------------

17.0 Conclusiones
 ------------Capítulo I-------- Planteamiento Metodológico-------
JUSTIFICACION

En la actualidad se ha presenciado un rápido crecimiento de conjuntos habitacionales verticales,

éstos son grupos de viviendas agrupadas geográficamente en la dimensión vertical, los cuales
generalmente comparten infraestructura, así como redes de servicios (energía y agua) y espacios
comunales. Esto ha ocurrido como una respuesta a la gran demanda habitacional que existe en la
zona urbana del país, lo que conlleva a un plan de mantenimiento necesario para el correcto
funcionamiento del conjunto habitacional.

No existe en el país una guía de mantenimiento específicas para este tipo de edificaciones, y
adicionalmente se han identificado diferentes problemas que suelen aparecer cuando ya se
encuentran los condóminos en el inmueble. Es decir que se vuelve necesario el uso de un proceso
correctivo que conlleva a inconvenientes para con los condóminos, así como a un alto costo de
reparación, que podría ser evitado si se le da un mantenimiento preventivo, o en su defecto identificar
errores comunes que ocurren a nivel de diseño o construcción.

El presente trabajo pretende resolver estas necesidades utilizando información de 5 conjuntos

habitacionales verticales en la zona del redondel Luceiro para crear un manual de mantenimiento
práctico, así como generar recomendaciones que puedan evitar futuros problemas que ya ocurren
en estos inmuebles.

OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL:

 Realizar un manual de mantenimiento con el fin de prevenir el deterioro temprano de conjuntos

habitacionales ya construidos a través del estudio de casos particulares documentados.

OBJETIVOS ESPECIFICOS:
 Definir e identificar el concepto de vicios ocultos
 Determinar beneficios que conlleva el mantenimiento preventivo de inmuebles
 Componer una matriz de acciones preventivas para el mantenimiento de inmuebles.
 Categorizar acciones preventivas para el mantenimiento de las viviendas y del conjunto
habitacional.
-DESCRIPCION DEL PROBLEMA

No existe actualmente una normativa técnica que exija a los proveedores proporcionar soluciones
idóneas para el mantenimiento y prevención de daños dentro de los conjuntos habitacionales.

Muchas veces nos hemos encontrado con condominios que parecen tener muchos años de construcción
por lo deteriorado que se ven, solo para luego enterarnos que son bastantes recientes. Es allí cuando
empezamos a preguntarnos cómo lucía el edificio recién construido o qué hizo que se viera de esa
manera.

El mantenimiento de un edificio o condominios suele ser, en muchas ocasiones, algo secundario, e

incluso se tienda a olvidar hasta que el mismo deterioro nos da un llamado de alerta y empezamos a
notar la diferencia entre las instalaciones con un buen mantenimiento y, las consecuencias en la falta de
conservación.

Asumir esta situación es más complicado de lo que parece, puesto que los costos extras para el reparo
de las instalaciones se excederán del presupuesto por mucho.
ALCANCES:

1. El manual incluye descripciones, dimensiones y pasos para la construcción, el

mejoramiento y el mantenimiento de una vivienda tipo apartamento vertical, usando
diferentes materiales de construcción y métodos de saneamiento.

2. El manual pretende ser de fácil acceso, sencillo de entender, puesto que pretende, no
solo ser una compilación de información, si no que una ayuda a todo aquel
administrador que necesite una lectura comprensible del cómo darle solución a los
diferentes problemas que puedan presentarse.

LIMITANTES: (agregar que no se verán temas de instalaciones hidráulicas )

1. El proyecto de investigación comprenderá en el estudio de la vivienda en altura desde

los años 2010 hasta el presente.

2. El proyecto de investigación comprenderá en el estudio de la vivienda en altura incluirá

únicamente los siguientes condominios dada su facilidad de ser objetos de estudio:
 Pje Bella Vista 426
 Torre Luceiro 2
 Condominio Mallorca
 Vista Tower
 Villa Mirador
 Apartamentos
Villa Romana
------------Capítulo Il-------- Marco Teórico Conceptual-------------------------
VICIOS OCULTOS DE UNA VIVIENDA

Los vicios ocultos son todos aquellos defectos o desperfectos que tiene una vivienda y que no se
detectan a simple vista, y que solo se descubren al vivir en ella. Por ejemplo, los expertos suelen
considerar como vicios ocultos la presencia de saneamiento , los daños estructurales, la ausencia de
agua corriente, filtraciones, etc. (Seguros, 2022)

1. TIPOS DE VICIOS OCULTOS EN VIVIENDAS:

La lista de vicios ocultos puede ser larga y variada. Por ello, en general se engloban en las siguientes
categorías:

a) VICIOS OCULTOS RELACIONADOS CON EL AGUA

Las humedades, las filtraciones y las goteras son algunos de los vicios ocultos más habituales. Suelen
deberse a una mala impermeabilización de la vivienda o a la existencia de tuberías deterioradas. La
gravedad de estos vicios puede variar en función de su origen, pero es importante resolverlos
rápidamente si no queremos que empeoren con el tiempo.

b) VICIOS OCULTOS DE CIMENTACIÓN

Ejemplos de ello son las grietas y fisuras. Se trata de desperfectos que suelen aparecer con el paso del
tiempo, muchas veces como resultado de reformas que no se hayan realizado de forma adecuada,
obras en edificios colindantes, etc. Sin embargo, otras veces se deben a una mala cimentación
durante la construcción inicial del edificio.

c) VICIOS OCULTOS DE LOS ACABADOS

Los desperfectos encontrados en suelos, en la pintura o en los acabados del interior de la vivienda
(como abombamientos, decoloraciones, desprendimientos) suelen deberse a una mala colocación de
los materiales o al uso de materiales de mala calidad. También pueden derivarse de otros vicios
ocultos, como de humedades, goteras o filtraciones.

d) VICIOS OCULTOS DE AISLAMIENTO

Los problemas relacionados con el ruido (vicios acústicos) o la temperatura (vicios térmicos) suelen
deberse a un aislamiento deficiente, ya sea por una falta de tratamiento de los puentes térmicos, por
el uso de materiales inadecuados, por una mala colocación de los mismos, etc.
 e) VICIOS ELÉCTRICOS
Pueden detectarse en interruptores, luces o enchufes, y pueden deberse a una mala instalación, al
uso de materiales inadecuados o a instalaciones eléctricas muy antiguas. Por suerte, estos vicios
ocultos suelen ser los más fáciles de solucionar. (Seguros, 2022)
Definición de Mantenimientos

El mantenimiento es uno de los aspectos más importantes en la administración de condominios, la

plusvalía de los inmuebles, va directamente proporcional al mantenimiento que se le dé al
inmueble, en muchas ocasiones los trabajos de mantenimiento no son percibidos por los
propietarios.

CONTENIDO
Capítulo 1: Paredes
Capítulo 2: Pintura
Capítulo 3: Pisos
Capítulo 4: Puertas
Capítulo 5: Sistemas mecánicos
Capítulo 6: Ventanas
Capítulo 7: Cielos
Capítulo 8: Loza
Capítulo 9: Prevención de Incendios
Capítulo 10: Sistema de Control de Acceso