UNIVERSIDAD ALBERT EINSTEIN

FACULTAD DE ARQUITECTURA E INGENIERÍA

TRABAJO DE GRADUACIÓN
(CURSO DE TECNICAS DE INVESTIGACION CR-03)

MANUAL DE MANTENIMIENTO DE CONJUNTOS HABITACIONALES VERTICALES

INTEGRANTES

DANIEL ISAAC CASTILLO RECINOS (CR-09001) ARQUITECTURA

JAIRO ULISES URQUIA PORTILLO (UP-15001) ARQUITECTURA

ASESORA INGENIERO

JENNY ALFARO
Tema de Trabajo de Graduación

MANUAL DE MANTENIMIENTO DE CONJUNTOS HABITACIONALES VERTICALES

Integrantes

-Daniel Castillo (CR-09001) Arquitectura

-Jairo Urquia (UP-15001) Arquitectura

Descripción del trabajo de graduación

INTRODUCCION

La experiencia de trabajo, nos ha llevado a la elaboración de este documento, ya que cuando se visitan
los conjuntos habitacionales para atender todos aquellos aspectos que competen al tema de los vicios
ocultos reportados por los beneficiarios, se observa que hay un desconocimiento de qué trabajos son
considerados vicios ocultos, el tiempo de vigencia para ser reportados y de quién es la responsabilidad
del mantenimiento. En varias ocasiones vemos las condiciones de severo deterioro físico y de
funcionamiento que presentan los conjuntos habitacionales al poco tiempo de haber sido entregados.

-Problemas estadísticamente encontrados en la práctica laboral

-Identificación de problemas existentes (métodos de evaluación de la obra

civil)

-Evaluación de vulnerabilidad y deterioro

-Riesgos a futuro

-Solución

Mantenimiento preventivo

Procedimiento correctivo

-Recomendaciones a tomar en cuenta en conjuntos habitacionales verticales

 PROPUESTA
CAPITULAR

1.0 Índice General

2.0 Índice de Cuadros
3.0 Índice de Gráficos e Ilustraciones
4.0 Introducción
------------Capítulo I-------- Planteamiento Metodológico-------
5.0 Descripción de la realidad del Problema
6.0 Formulación del Problema
6.1 Problemática General
6.2 Problemática Especifica
7.0 Técnicas, Instrumentos y Fuentes de recolección de datos relevantes
para la investigación.
8.0 Justificación de la Investigación
9.0 Alcances y Limitaciones de la Investigación
9.1 Alcances Teóricos
9.2 Limitaciones
------------Capítulo Il-------- Marco Teórico
Conceptual--------------------------
10.0 Proyectos Arquitectónicos relacionados con nuestra Investigación
11.0 Marco Conceptual
11.1 Conceptos relacionados a nuestra investigación (glosario)
11.2 Definición de ‘Vicios Ocultos’
 11.3 Clasificación de ‘Vicios Ocultos’
11.2 Definición de ‘Mantenimiento’
11.3 Clasificación de ‘Mantenimientos’
------------Capítulo Ill-------- Marco
???????????????-------------------------
12.0 Localización y ubicación del inmueble a intervenir
13.0 Categorización y tabulación grafica de vicios ocultos
y mantenimientos de los inmuebles a intervenir
------------Capítulo IV-------- Marco
???????????????-------------------------
14.0 Especificaciones técnicas de cada caso particular
15.0 Determinación de soluciones
16.0 Análisis Financiero
------------Conclusiones V-------- Marco
???????????????----------------------
17.0 Conclusiones
 OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL:

Realizar un manual de mantenimiento para conjuntos habitacionales y viviendas, que permita identificar
los daños por deterioro temprano que sufren estos cuando no son atendidos de forma correcta e
inmediata una vez son habitados por los condomines.

OBJETIVOS ESPECIFICOS:

- Instruir al usuario residente sobre los aspectos técnicos que debe revisar cuando
le es entregada la vivienda.
- Hacer énfasis sobre los veneficios que existen con el sistema de mantenimiento
preventivo en oposición al proceso correctivo.
- Definir que son los vicios ocultos y su periodo de vigencia.
- Proponer acciones preventivas para el mantenimiento de viviendas y de conjuntos
habitacionales verticales.
CAMBIAR VERBOS MEDIBLES, REVISAR TAXONOMIA DE BLOOM
MARCO TEORICO

En la actualidad se ha presenciado un rápido crecimiento de conjuntos habitacionales verticales,

éstos son grupos de viviendas agrupadas geográficamente en la dimensión vertical, los cuales
generalmente comparten infraestructura, así como redes de servicios (energía y agua) y espacios
comunales. Esto ha ocurrido como una respuesta a la gran demanda habitacional que existe en la
zona urbana del país, lo que conlleva a un plan de mantenimiento necesario para el correcto
funcionamiento del conjunto habitacional.

No existe en el país una guía de mantenimiento específicas para este tipo de edificaciones, y
adicionalmente se han identificado diferentes problemas que suelen aparecer cuando ya se
encuentran los condomines en el inmueble. Es decir que se vuelve necesario el uso de un proceso
correctivo que conlleva a inconvenientes para con los condomines así como a un alto costo de
reparación, que podría ser evitado si se le da un mantenimiento preventivo, o en su defecto identificar
errores comunes que ocurren a nivel de diseño o construcción.

El presente trabajo pretende resolver estas necesidades utilizando información de 5 conjuntos

habitacionales verticales en la zona del redondel Luceiro para crear un manual de mantenimiento
práctico, así como generar recomendaciones que puedan evitar futuros problemas que ya ocurren
en estos inmuebles.
11.2 VICIOS OCULTOS DE UNA VIVIENDA

Los vicios ocultos son todos aquellos defectos o desperfectos que tiene una vivienda y que no se
detectan a simple vista, y que solo se descubren al vivir en ella. Por ejemplo, los expertos suelen
considerar como vicios ocultos la presencia de amianto, los daños estructurales, la ausencia de agua
corriente, filtraciones, etc. (Seguros, 2022)

11.3 TIPOS DE VICIOS OCULTOS EN VIVIENDAS:

La lista de vicios ocultos puede ser larga y variada. Por ello, en general se engloban en las siguientes
categorías:

a) VICIOS OCULTOS RELACIONADOS CON EL AGUA

Las humedades, las filtraciones y las goteras son algunos de los vicios ocultos más habituales. Suelen
deberse a una mala impermeabilización de la vivienda o a la existencia de tuberías deterioradas. La
gravedad de estos vicios puede variar en función de su origen, pero es importante resolverlos
rápidamente si no queremos que empeoren con el tiempo.

Dado a que los edificios se encuentran expuestos a la acción del agua por diversos factores, no es
raro que presenten daños estructurales por humedades. No solo la seguridad se ve afectada en estos
casos, también la estética y la habitabilidad pueden verse seriamente dañadas por acción del agua.
Desde las lluvias torrenciales hasta los cambios en los niveles freáticos del suelo, pueden afectar la
estabilidad de los edificios.

Daños estructurales más comunes por humedades

Los daños estructurales provocados por las humedades dan como resultado graves problemas que
afectan a los muros de carga. El proceso sigue habitualmente los siguientes pasos que acaban en el
deterioro final si no se interviene a tiempo.
1. El agua que se acumula en el concreto se absorbe llegando hasta las armaduras produciéndose
un proceso de oxidación.
2. El acero se va descomponiendo paulatinamente.
3. Se produce un aumento de volumen del mismo que presiona al hormigón.
4. El concreto acaba cediendo a la presión partiéndose de forma que aparecen las grietas o
fisuras.

Ejemplos por daños:

 imagen 1 imagen
2

imagen1: se observa como hierro comienza el proceso de oxidación debido a la exposición por
agua y a la humedad de la intemperie
imagen2: se observa una pared con problemas de filtración de agua internar que ha dañado su
estructura y la pintura por la parte exterior, probablemente ocasionado por una fuga de agua del
sistema de abastecimiento de agua potable.

b) VICIOS OCULTOS DE CIMENTACIÓN

Ejemplos de ello son las grietas y fisuras. Se trata de desperfectos que suelen aparecer con el paso del
tiempo, muchas veces como resultado de reformas que no se hayan realizado de forma adecuada,
obras en edificios colindantes, etc. Sin embargo, otras veces se deben a una mala cimentación
durante la construcción inicial del edificio.
Ejemplos:
Imagen 3: se
observa como el
daño en las
cimentaciones
hace que los
edificios pierdan
su resistencia
estructural
debido a no
cumplimiento de
las
especificaciones
y normativas
técnicas de los
materiales.
Imagen 3
 c) VICIOS OCULTOS DE LOS ACABADOS
Los desperfectos encontrados en suelos, en la pintura o en los acabados del interior de la vivienda
(como abombamientos, decoloraciones, desprendimientos) suelen deberse a una mala colocación de
los materiales o al uso de materiales de mala calidad. También pueden derivarse de otros vicios
ocultos, como de humedades, goteras o filtraciones.
Imagen 4 imagen5 imagen 6

Imagen 4: se observa como la cubierta del Cielo falso esta dañada por algún tipo de humedad o mala instalación.
Imagen 5: se observa el daño en la puerta por diversos motivos desde su instalación incorrecta hasta la mala
calidad de materiales utilizados
Imagen 6: daños el piso por mala aplicación de pegamento o instalación inapropiada del material cerámico o
porcelanato.

d) VICIOS OCULTOS DE AISLAMIENTO

Los problemas relacionados con el ruido (vicios acústicos) o la temperatura (vicios térmicos) suelen
deberse a un aislamiento deficiente, ya sea por una falta de tratamiento de los puentes térmicos, por
el uso de materiales inadecuados, por una mala colocación de los mismos, etc.

e) VICIOS ELÉCTRICOS
Pueden detectarse en interruptores, luces o enchufes, y pueden deberse a una mala instalación, al
uso de materiales inadecuados o a instalaciones eléctricas muy antiguas. Por suerte, estos vicios
ocultos suelen ser los más fáciles de solucionar. (Seguros, 2022)

11.4 DEFINICION DE MANTENIMIENTO

El mantenimiento es el proceso que se lleva a cabo para que un elemento, o unidad de producción,
pueda continuar funcionando a un rendimiento óptimo.
El mantenimiento, en otras palabras, consiste en la realización de una serie de actividades, como
reparaciones y actualizaciones, que permiten que el paso del tiempo no afecte al rendimiento de
un bien de capital, propiedad de la empresa. (Westreicher, 2020)

11.5 TIPOS DE MANTENIMIENTO

Mantenimiento de conservación: Consiste en reponer el desgaste sufrido por el transcurso del

tiempo. A su vez, este se puede dividir en los siguientes tipos:
 Correctivo: Consiste en arreglar un desperfecto y tenemos dos variaciones:
 Inmediato: Es aquel que se realiza en el mismo momento en el que se identifica el daño.
 Diferido: Cuando se detiene la actividad del elemento afectado, pudiendo luego efectuarse la
reparación correspondiente.
 Preventivo: Su objetivo es anticiparse a futuros desperfectos del equipo en cuestión.
Podemos encontrar, dentro de esta categoría, dos tipos:
 Programado: Cuando el mantenimiento se efectúa automáticamente, en función del tiempo
de vida transcurrido.
 Predictivo: Es aquel que se realiza cuando se ha ido revisando periódicamente el equipo, de
manera que se puede anticipar cuando va a ocurrir un fallo, haciendo en ese momento la
respectiva reparación. (Westreicher, 2020)
 PROBLEMAS EXISTENTES

DESCRIBIR MÁS

PROBLEMAS HIDRAULICOS

-Filtraciones

-Material Inadecuado

-Alta Presión

-Baja Presión
ALCANCES:

Desarrollar un manual práctico que le permita al usuario poder identificar problemas

estructurales y de funcionamiento los cuales afectan a las viviendas y conjuntos
habitacionales en general, para poder llevar acciones preventivas.
CAMBIAR LA REDACCION NO DEJARLO COMO OBJETIVO

Que el propietario de un conjunto habitacional o vivienda, sepa detectar a tiempo los daños
o problemas a los que podrían estar en presencia en sus inmuebles para tomar acciones
preventivas eficaces.
ESTE ALCANCE NO ES REALISTA YA QUE NO SE PUEDE ASEGURAR ALGUNA
ACCION POR PARTE DE TERCERAS PERSONAS, SE PUEDE ORIENTAR O
CAPACITAR

Incentivar a las empresas constructoras de inmuebles, a que presenten un manual de

mantenimiento preventivo y correctivo a los propietarios de los conjuntos habitacionales

CAMBIAR LA REDACCION NO DEJARLO COMO OBJETIVO

LOS ALCANCES SON EN SI LA FINALIDAD DE TODO EL PROYECTO,

LIMITANTES:

No existe una normativa técnica que exija a los proveedores proporcionar soluciones
idóneas para el mantenimiento y prevención de daños dentro de los conjuntos
habitacionales
PORQUE ES LIMITANTE, MAS BIEN JUSTIFICA EL PROYECTO Y LE DA VALOR PARA
RALIZAR. MAS BIEN ES UNA JUSTIFICACIÓN DONDE SE PUEDE AMPLIAR PARA
ABONAR A LA JUSTIFICACION DEL PROYECTO

UNIFICAR TIPO DE LETRA Y TAMAÑOS EN TODO EL DOCUMENTO

1. Bibliography
Seguros, G. (2022, ABRIL 1). Generali.es. Retrieved from
https://www.generali.es/blog/generalimasqueseguros/vicios-ocultos-alquier-compraventa-vivienda/
Westreicher, G. (2020, abril 14). economipedia. Retrieved from
https://economipedia.com/definiciones/mantenimiento.html