Resumen de la sentencia SC3047-2018

Sentencia que declara incumplimiento de la promesa

HECHOS 1. Se celebra el negocio jurídico por unos lotes que

tienen el valor de ($7.300’000.000), se pacta pagar un
anticipo de ($2.500’000.000) y el valor restante
cuando se suscriba el contrato prometido.
2. Se acuerdan arras por ($2.500’000.000) como arras,
previendo que de presentarse «incumplimiento del
promitente comprador este perdería las arras, y en
caso que lo propio ocurriera con el promitente
vendedor, este las restituiría dobladas».
3. Se suscribe un OTROSÍ por el incumplimiento de la
parte compradora, y se modifica la promesa de
compraventa, cambia el comprador por Innovarq
Construcciones SA, Inversiones y Descuentos Ltda. y
Jorge Enrique Gómez Vargas» y se hacen
conocedores de las primeras estipulaciones.
4. Vuelve a haber un incumplimiento de la promesa por
parte de los compradores justificando su
incumplimiento por falta de liquidez.

PROBLEMA JURÍDICO ¿Existe el incumplimiento de la promesa de compraventa si

se pactan las arras retractarías?

¿Cuándo se incumple la promesa del contrato?

LOS CARGOS  Error de hecho por mal interpretación de la

cláusula de arras.

CONSIDERACIONES  La primera instancia culminó con la sentencia de 25

POR INSTANCIA de junio de 2015, proferida por el Juzgado Civil del
Circuito de Descongestión de Zipaquirá, en la que
denegó las pretensiones de la actora y la condenó al
pago de las costas procesales.
 La parte accionante interpone recurso de apelación y
el juzgador de segundo grado revocó la decisión
impugnada; en su lugar declaró, que los accionados
incumplieron el contrato de promesa de compraventa
y consecuentemente reconoció, que «la demandante
y prometiente vendedora tiene derecho a retener las
arras recibidas en cuantía de $2.500’000.000, la que
se tiene como cláusula penal y liquidación anticipada
de perjuicios causados».
Temas para estudiar si quieren profundizar
Arras
Arras de retracto que no se pueden confundir con la cláusula penal.
La cláusula penal se da por incumplimiento del contrato si es pactado, mientras que las
arras de retracto solo funcionan si las partes quieren terminar el contrato sin necesidad de
que haya un incumplimiento específico del contrato.

« [S]i se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o
ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá
retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas, y el que las ha recibido,
restituyéndolas dobladas».

«Arras confirmatorias», el precepto 1861 ibídem, prevé: «Si expresamente se

dieren arras como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los
contratantes, quedará perfecta la venta, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo
1857, inciso 2º - No constando alguna de estas expresiones por escrito, se
presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse
según los dos artículos precedentes».

«Cláusula penal» al acuerdo de las partes sobre la estimación de los perjuicios

compensatorios o moratorios, para el evento del incumplimiento del convenio o la
mora en la satisfacción de las obligaciones derivadas del mismo, recibiendo en el
primer caso el nombre de «cláusula penal compensatoria» y en el segundo,
«cláusula penal moratoria»; así mismo se reconoce, que cumple la función
complementaria de apremiar al deudor para el adecuado cumplimiento de la
prestación.