“Año del Fortalecimiento de la Soberanía Nacional”

UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLLO

ESTUDIO CONTABLE DE LA
NORMATIVIDAD CIVIL

DOCENTE: C.P. MARIANO LARREA CHUCAS.

INTEGRANTES:

-GUZMAN TICONA CARLOS ALBERTO.

-HERNANDEZ ASTOCHADO MARIA NATALY.

-HERNANDEZ CALVAY CLEVER ENRRIQUE.

-IGNACIO RAMIREZ CHRISTOFER FABIAN.

LAMBAYEQUE, 2022.
 ÍNDICE

INTRODUCCIÓN .............................................................................................................4
I. LOS DERECHOS REALES ........................................................................................5
1. CATEGORÍA JURÍDICA DE LOS DERECHOS REALES ...........................5
2. DIFERENCIA ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS
OBLIGACIONALES .....................................................................................................5
3. LA CATEGORIA JURIDICA DE LOS DERECHOS REALES EN EL
CODIGO CIVIL ............................................................................................................6
II. FORMA DE ESTABLECER LOS DERECHOS REALES ......................................8
1. TIPOS DE DERECHOS REALES .....................................................................8
2. CONCURRENCIA DE DERECHOS REALES SOBRE EL MISMO BIEN .8
3. NUMERUS CLAUSUS, NUMERUS APERTUS ..............................................9
4. PACTOS PROHIBITIVOS DE DISPONER Y GRAVAR...............................9
5. PACTOS RESTRICTIVOS DEL EJERCICIO DEL DERECHO DE
PROPIEDAD ................................................................................................................10
III. EL OBJETIVO DE LOS DERECHOS REALES LOS BIENES.......................11
1. EL OBJETIVO DE LOS DERECHOS REALES ...........................................11
2. LOS BIENES.......................................................................................................12
3. QUE COMPRENDE EL TERRITORIO BIEN ..............................................13
4. EXCLUSIÓN DE LOS DERECHOS DEL ÁMBITO DE LOS BIENES .....14
5. BIENES Y COSAS .............................................................................................15
6. LOS BIENES INMUEBLES..............................................................................16
7. LOS BIENES MUEBLES ..................................................................................17
8. INDIVIDUALIZACIÓN DE LOS BIENES .....................................................17
9. DESMEMBRACIÓN O INCORPORACIÓN DE BIENES ...........................18
10. PARTES INTEGRANTES ................................................................................19
11. ACCESORIOS Y PERTENENCIAS................................................................19
12. FRUTOS Y PRODUCTOS ................................................................................20
13. BIENES PÚBLICOS Y PRIVADOS ................................................................21
IV. LA POSESION. ......................................................................................................23
1. VARIOS SENTIDOS DEL TÉRMINO. ...........................................................23
2. CONCEPTO DE POSESION EN EL CODIGO CIVIL. ................................23
3. NATURALEZA JURIDICA DE POSESION HECHO O DERECHO. ........23
4. TUTELA POSESORIA. .....................................................................................24
5. ELEMENTOS. ....................................................................................................24

1
 6. CLASIFICACION. .............................................................................................25
7. POSESION LEGITIMA E ILEGITIMA. ........................................................26
8. POSESION EXCLUSIVA Y COPOSESION. .................................................27
V. ADQUISICION, CONSERVACION Y PÉRDIDA DE LA POSESION. ..............28
1. LIQUIDACION DEL ESTADO POSESORIO. .......................................................28
2. ACCESION DE POSESIONES. ................................................................................28
3. PRESUNCIONES POSESORIAS. ............................................................................29
VI. LA PROPIEDAD....................................................................................................31
1. DEFINICIÓN DE PROPIEDAD ......................................................................31
2. CONTENIDO SOCIAL DE LA PROPIEDAD ...............................................33
3. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD ..................................................34
4. LÍMITES DE LA PROPIEDAD .......................................................................35
SON DE INTERÉS PUBLICO COMO DE INTERÉS PRIVADO ........................36
5. RESTRICCIONES VOLUNTARIAS DE LA PROPIEDAD .........................37
6. EXPROPIACIÓN. ..............................................................................................41
VII. MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD ......................................42
1. LA APROPIACIÓN. ..........................................................................................42
2. HALLAZGO DE OBJETOS PERDIDOS............................................................42
3. DESCUBRIMIENTO DE TESOROS ..................................................................42
4. LA ACCESIÓN. ...................................................................................................43
5. ADQUISICIÓN POR ESPECIFICACIÓN Y MEZCLA ...............................44
6. LA USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. ...............................45
7. LOS EFECTOS DE LA USUCAPIÓN .............................................................48
VIII. TRANSMISION DE LA PROPIEDAD. ...........................................................49
1. SISTEMAS CONTEMPORÁNEOS DE TRASFERENCIA DE
PROPIEDAD. ...............................................................................................................49
2. SISTEMAS CLASICOS DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD ...........51
3. TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE BIENES MUEBLES ...........54
4. ADQUISICIÓN A NON DOMINUS DE UN BIEN MUEBLE ......................54
5. TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES .......55
5.1 LA TEORÍA DEL TITULO Y MODO. ...........................................................55
IX. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD .....................................................................58
1. CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD .....................................58
2. OTRAS CAUSAS DE EXTINSIÓN DE LA PROPIEDAD............................59
X. COPROPIEDAD .........................................................................................................60

2
 1. DEFINICION ......................................................................................................60
2. NATURALEZA JURÍDICA ..............................................................................60
3. CONTENIDO DE LA SITUACIÓN DE LA COPROPIEDAD .....................63
Obligación de responder por las mejoras ...................................................................67
Obligación de concurrir a los gastos ..........................................................................67
Obligación de hacer partición.....................................................................................67
Características de la partición.....................................................................................68
Formas de partición ....................................................................................................68
4. EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD ...........................................................69
5. PACTO DE INDIVISIÓN..................................................................................70
6. MEDIANERÍA....................................................................................................70
XI. PROPIEDAD HORIZONTAL O RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Y COMÚN ...................................................................................................................72
1. CONCEPTO Y ELEMENTOS CONFIGURADORES ..................................72
2. RÉGIMEN OBLIGATORIO O FACULTATIVO DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL ............................................................................................................73
3. RÉGIMEN ALTERNATIVO DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD
73
4. TÉCNICA REGISTRAL .....................................................................................74
5. EL TÍTULO CONSTITUTIVO ...........................................................................74
6. BIENES DE PROPIEDAD COMÚN...................................................................75
7. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS .........................76
8. LA JUNTA DE PROPIETARIOS .......................................................................77
9. ADQUISICIÓN DE BIENES POR PARTE DE LA JUNTA ..............................77
XII. BIBLIOGRAFÍA. ...............................................................................................78

3
 INTRODUCCIÓN

El derecho, como bien sabemos, es la facultad, de poder de realización, que tiene cada ser
humano en la sociedad, viviendo bajo un conjunto de reglas determinadas. Estos derechos
nos ayudaran a una mejor convivencia bajos las leyes que el Estado no impone con el fin
que exista un orden social.

Los derechos Reales, por lo tanto, tienen un poder de adquisición la cual es fundamental
que cada ciudadano conozca y ponga en práctica debido a que existen muchos casos o
problemas cotidianos que a simple vista no representan de gran importancia pero que
muchas personas no saben qué hacer al respecto, sin embargo estos derechos se ejercen
con el fin de que se pueda ejercer un control ya sea parcial o total acerca de los bienes
que cada ciudadano posee, impartiendo justicia sobre aquello que ante la ley nos
pertenece.

4
 I. LOS DERECHOS REALES

El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre
su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en el código.

En tanto el derecho real es el derecho que tiene una persona sobre una cosa en virtud de
una determinada relación jurídica. Los derechos reales se caracterizan por dos notas
fundamentales: el carácter inmediato del poder que otorgan a su titular sobre la cosa, y la
oponibilidad erga omnes o facultad de ejercitarlo imite a todos. (Conceptos Jurídicos -
Diccionario Legal, s.f.)

1. CATEGORÍA JURÍDICA DE LOS DERECHOS REALES

Teorías que explican la naturaleza jurídica.

✓ Doctrina clásica. El derecho real supone una relación inmediata entre la persona
y la cosa.

✓ Teoría monista personalista. Sostiene que el derecho real tiene la misma

naturaleza que el personal.

✓ Tesis monista objetivita. Según este criterio todos los derechos patrimoniales
serian reales, pues mientras los así llamados, son derechos que recaen sobre una
cosa, los denominados personales, no recaerían sobre la persona del deudor sino
sobre su patrimonio. Es un derecho sobre bienes no sobre personas.

✓ Teoría ecléctica. El derecho real debe distinguir dos aspectos: uno interno y uno
externo. Interno lo constituye la facultad de realización del interés que tiene el
titular del derecho sobre la cosa. El Externo, es la relación del titular de ese
derecho con los terceros obligados a respetarlo. (A., 2017)

2. DIFERENCIA ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS

OBLIGACIONALES

En los derechos reales hay dos elementos: el titular y la cosa; en los obligacionaleshay tres:

5
sujeto activo, sujeto pasivo y prestación que consiste en dar, hacer o no hacer.

Los derechos reales se llaman absolutos en el sentido de que se tienen erga omnes; los
obligacionales son relativos, se tienen contra personas determinadas.

El titular de un derecho real goza del ius persecuendi o sea la facultad de hacerlo valer
contra cualquiera que se halle en posesión de la cosa; aunque el principio no es absoluto.
Los derechos obligacionales no gozan de este derecho.

Es inherente al derecho real el ius preferendi, en virtud del cual descarta a todos los
derechos crediticios y, además, determina su rango de acuerdo con su antigüedad o
excluye cualquier otro.

Los derechos obligacionales suponen una completa igualdad para sus diversos titulares,
salvo el caso de los privilegios.

Los derechos reales sólo pueden ser creados por ley y, por ello, su número es limitado.
Las partes tienen prohibida la creación de otros derechos reales de los enumerados por la
ley. En cambio, los derechos personales son ilimitados en su género; las partes pueden
crear tantos como convenga a sus intereses, formando el contrato una regla a la cual deben
sujetarse como a la ley misma.

3. LA CATEGORIA JURIDICA DE LOS DERECHOS REALES EN EL

CODIGO CIVIL

o TEORÍA CLÁSICA O DUALISTA: De acuerdo a esta teoría el titular de

un derecho real ostenta un poder inmediato sobre la cosa, hay por lo tanto
unarelación directa entre persona y cosa.

o TEORÍA OBLIGACIONISTA O PERSONALÍSTA: Denominado

también anti clásica Anti-clásica ( por su labor crítica a la anterior teoría)
del Sujeto Pasivamente Universal, parte de la afirmación de que sólo
caben relaciones jurídicas entre personas y no entre personas y cosas,
quedandodestruido el concepto clásico del derecho real, y en su lugar se
crea un vínculo personal entre el titular del derecho real y los demás

6
 hombres consistente en una obligación por parte de estos a abstenerse de
perturbarel derecho real, se caracteriza por tanto al derecho real como
una obligación pasiva universal razón por la cual recibe esta teoría en
nombrede personalista y obligacionista.

o TEORÍA UNITARIA: Corriente llamada también objetiva, es poco

asumida en la actualidad. identifica el derecho real con el obligacional,
sólo que con algunas diferencias. Los derechos reales recaen sobre cosas,
en tanto que los crediticios ya no recaerían sobre la persona del deudor,
son sobre su patrimonio.

o TEORÍA ECLÉCTICA: Denominada también integral, el vocablo el

ecléctico nos da ya una idea de su carácter conciliador. Pretende
armonizar y compatibilizar las teorías dualista y unitaria obligacionista.
Critica las inconsecuencias de ambas por contemplar sólo uno de los
aspectos o poderes del derecho real: la dualista sobre el lado interno (o
sea el poder directo e inmediato de la persona sobre el bien, olvidando el
externo): y launitaria obligacionista, únicamente el lado externo.

7
 II. FORMA DE ESTABLECER LOS DERECHOS REALES

1. TIPOS DE DERECHOS REALES

- Derecho real transitorio: posesión

La posesión no es otra cosa que la mera tenencia de una cosa con el deseo futurode adquirir
la propiedad (por el transcurso del tiempo: usucapión).

- Derecho real típico y permanente: propiedad

Es la propiedad, o lo que es lo mismo, junto a la posesión yo soy titular. La propiedad es

el derecho que tiene el sujeto a usar y gozar de una cosa, y que estedisfrute o goce no puede
ser limitado sin que expresamente lo declare una ley. Existe una corriente unánime que
viene a establecer que la cosa (el fundo, el bienobjeto de la propiedad) es pleno, es decir,
que la propiedad está libre.

- Derechos reales de goce

Hablamos de derecho real de goce o disfrute porque sería una limitación al derecho de la
propiedad plena, por la razón que esa limitación nos da una serie de facultades que
podemos ir degradando de la propiedad.

- Derechos reales de realización de valores

Lo único que otorga al acreedor es la facultad de obtener un valor pecuniario y poder así
satisfacer su crédito.

2. CONCURRENCIA DE DERECHOS REALES SOBRE EL MISMO BIEN

La propiedad es un derecho absoluto, que puede sufrir a veces algunas restricciones,

determinadas por la confluencia sobre una misma cosa de los derechos de otros titulares.
Así ocurre cuando la cosa está gravada por unusufructo, servidumbre u otros derechos de
uso. Pero también puede darse una concurrencia de varios propietarios (cada uno de ellos
titulares plenos) sobre una misma cosa; se trata entonces de copropiedad. Ejemplo:
Tenemos un bien inmueble productor de cultivo de uva, y sobre esa finca pueden existir
diferentestitulares de derechos reales sobre esa misma finca.

8
Sobre esa finca puede haber un propietario, un usufructuario, se ha podido crear una
servidumbre y otros derechos reales como el uso o habitación. A esto es lo que llamamos
la concurrencia de derechos reales. Esos derechos van a estar referidos a algunas de las
facultades de la propiedad que hemos hablado (disfrutar,usar, disponer, abusar)

3. NUMERUS CLAUSUS, NUMERUS APERTUS

Numerus clausus: Es una locución latina de uso actual, y frecuente, que podría traducirse
como "relación cerrada", o "número limitado".

Su significado actual es igual que el significado primitivo, y se usa para indicar que,
ante una determinada lista o relación, bien de derechos, o de obligaciones, o bien de
sujetos, etc., las normas que la regulan impiden que pueda alterarse dicha relación
añadiendo una nueva unidad más, si es distinta de las predeterminadas inicialmente
relacionadas. (Pilot, 2012)

Es sinónimo de "cupo", aplicado a carreras o instituciones educativas.

A sensu contrario, y para entender mejor su significado, remitimos a la expresión numerus

apertus, cuyo significado es antónimo al de numerus clausus, y puede esclarecer su
definición. (Pilot, 2012)

Numerus apertus: es una locución latina que puede traducirse como lista abierta. Se
emplea cuando se pretende expresar, con finalidad o valor jurídico, que una determinada
relación no se agota en su propia expresión, sino que se halla abierta y admite la
acumulación o inclusión de nuevas unidades o individualidades. (Pilot, 2012)

4. PACTOS PROHIBITIVOS DE DISPONER Y GRAVAR

El artículo 882 del Código Civil precisa que no se puede establecercontractualmente la

prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita. Estimando que están fuera
de toda consideración por mandato legal las restricciones a las facultades del titular para
enajenar o gravar un bien, se concluye que el inciso incide sobre restricciones de las
facultades del titular referidas solo a derechos reales limitados, tales como el usufructo,
el uso, etc. De allí laexplicación que en la Exposición de Motivos se haya hecho mención,

9
como ejemplo al pacto de no arrendamiento, en virtud del cual el propietario se vería
limitado en la facultad de transferir el uso del bien.

5. PACTOS RESTRICTIVOS DEL EJERCICIO DEL DERECHO DE

PROPIEDAD

Nos referimos como pactos restrictivos del ejercicio de la propiedad a los acuerdosen los
cuales un propietario decide restringir de forma unilateral o conjunta con otras personas
el ejercicio de una de las facultades que confiere el derecho de propiedad. No obstante,
lo relevante de dichos pactos son los efectos jurídicos que los pactos producen,
concretamente, las situaciones jurídicas nacidas de dichos pactos.

Al respecto, si bien nuestro Código Civil ha regulado los efectos frente a tercerosde este
tipo de pactos en el artículo 926, resulta menester determinar el ámbito deaplicación y
alcances de dicho artículo. En ese sentido, nos centraremos en analizar si es viable admitir
todo tipo de pacto o solo aquellos que tengan cierta incidencia sobre la propiedad; y, si la
admisión de este tipo de pactos debe entenderse con un carácter remisivo a los otros
pactos de nuestro Código Civil (pacto de retroventa, pacto de indivisión, pacto de reserva
de propiedad, etc.), enatención a una suerte de tipicidad de los pactos con “eficacia real”,
justificado enla salvaguarda del principio de tipicidad recogido en el artículo 881 del
Código Civil.

10
 III. EL OBJETIVO DE LOS DERECHOS REALES LOS BIENES

1. EL OBJETIVO DE LOS DERECHOS REALES

El artículo 1816 del proyecto dispone que son objeto de los derechos reales, las cosasque
están en el comercio (se ejercen sobre la totalidad de ellas sobre una parte material o por
una alícuota) y los derechos en los casos previstos especialmente.

El artículo 1815 dice que los derechos reales se ejercen directamente sobre su objeto, es
decir que se ejercerían directamente sobre cosas y derechos.

Del juego de los dos artículos mencionados se desprende que, en la estructura interna del
derecho real, existe un sujeto titular del mismo que obtiene directamente de una cosa o
de un derecho el beneficio o ventaja que le otorga el derecho real, sin intervención de una
persona para conseguir la satisfacción de su interés. La doctrina en general cuando
describe la relación jurídica considera que esa satisfacción inmediata obtenida por el
titular de un derecho real se obtiene sobre una cosa.

En el sistema del Código Civil vigente parte de la doctrina se ha expedido diciendo que
sólo las cosas son objeto de los derechos reales, y que el usufructo de derechos (2838) y
la prenda de créditos (3209 y 3212) no constituyen una excepción, porque el codificador
exigió que para que puedan constituirse que los derechos y los créditos estén
instrumentados. Y como en el sistema del Código Civil estos instrumentos son cosas
muebles o inmuebles por su carácter representativo, los mismos constituyen la cosa sobre
la cual se asienta el derecho real, es decir su objeto. Otra parte de la doctrina como Alsina
Atienza, dice que la cosa objeto de los derechos reales no son las definidas en el art. 2311,
sino las cosas corporales e incorporales del derecho romano. Allende considera que
constituye una excepción al principio sentado en el Código el uso, al que lo califica como
un supuesto anómalo, arguyendo que el art. 2958 dispone que " si los frutos provienen
del trabajo del propietario o usufructuario, sólo tiene derecho a usar de los frutos, pagados
que sean todos los costos para producirlos", y que el art. 2967 en su segunda parte dice
que " su derecho se limita a exigir de los productos de la cosa lo que sea necesario para
sus necesidades personales y las de su familia".

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Entonces, el doctor Allende se pregunta ¿sobre qué recae su derecho?, Y responde: sobre
el fundo, el trigo, no; recae sobre la prestación que debe efectuar el usufructuario? Para
Gatti el uso es un derecho crediticio, cuando el usuario no tiene la posesión del fundo a
cuyos frutos tiene derechos y ni siquiera puede penetrar al inmueble para tomarlos. Para
Lafaille la regla de que el objeto de los derechos reales son las cosas, no es rigurosa, pero
se mantiene casi en su integridad.

2. LOS BIENES

El bien es el valor otorgado a una acción de un individuo, es una inclinación natural a

fomentar lo deseable, motivado por una comprensión del entorno, de las personas (por
ejemplo, a través de un profundo ejercicio de la empatía) y/o de uno mismo. Unconjunto
de buenas acciones (acciones bien ejecutadas) que propugnan lo bueno para el propio
individuo, o para terceros, o para una causa, o para la sociedad en general.

Algunas religiones, como la judía y la cristiana, contemplan la historia del mundo y la

historia de cada ser humano como una lucha histórica entre el Bien y el Mal. De ahí que
se promueva la virtud, como camino del Bien, y se combata al pecado, como camino del
Mal. Incluso las profecías bíblicas predicen, para el futuro, el triunfo definitivo del Bien
sobre el Mal. (Kiziryan, 2015)

El pensamiento humano ha seguido estos dos caminos divergentes: lo absoluto y lo

relativo. Entre los pensadores contemporáneos se mantienen aún ambos puntos de vista,
aunque tiene más adeptos el relativo. Para el hombre moderno, que mira a la ciencia y a
la razón con gran respeto, es difícil encontrar argumentos adecuados que justifiquen la
teoría absoluta del bien y del mal. (Kiziryan, 2015)

La postura relativista supone, incluso, que las actitudes básicas del hombre, tales como el
amor y el miedo, que se asocian casi siempre al bien y al mal, respectivamente, producirán
efectos distintos según las épocas y las sociedades en las cuales se produzcan, algo que
no resulta fácil aceptar. Si no existe actitud mejor que otra, tampoco uno debería sentirse
obligado a adoptarla. (Kiziryan, 2015)

Bien moral no es aquello que perfecciona a una realidad según su modo específico de ser

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y actuar, ya que para alcanzar tal perfección los modos concretos no están dados. Es la
libertad quien tiene que elegirlos y dado que no está asegurado que alcancemos los fines
naturales del hombre, la naturaleza humana tiene unas referencias orientativas para la
libertad.

3. QUE COMPRENDE EL TERRITORIO BIEN

Se denomina territorio a un área (incluyendo tierras, aguas y espacio aéreo) poseída por
una persona física o jurídica, sea una organización, una institución, o un Estado. Desde la
perspectiva de la geo semántica social se entiende por territorio la unión deun sentido (o
significado) con un lugar determinado, cuya definición es validada poruna comunidad.

El término territorio es muy usado en geografía, aunque pocas veces corresponde a su

contenido conceptual con lo que suele ser necesario establecer el significado quele da
cada autor con-textualmente. Algunos autores han llegado a afirmar que el territorio es el
objeto principal de la investigación geográfica frente a otros términos también muy usados
dentro de la geografía como paisaje, región, espacio geográficoo lugar y también esta
utilizado para nada.

Desde la tradición física, el término territorio puede entenderse como un sinónimo de

superficie terrestre, es decir, de relieve o en su sentido más amplio (como el que le
otorgaba F. von Richthofen) de la interface entre litosfera, atmósfera e hidrosfera

Desde la tradición ecológica, el término territorio puede entenderse como sinónimo de

medio natural, con lo que suele hablarse de relaciones entre sociedad y territorio.

Desde la tradición corológica – regional, el término territorio se refiere a un sistema o

complejo formado por todos los elementos físicos y humanos de un área o región

Desde la tradición espacial, el territorio se entiende como un sistema espacial, es decir,

como un conjunto de lugares interconectados por redes y flujos horizontales. También
puede usarse como sinónimo de espacio absoluto sobre el que los distintos objetos y
fenómenos se depositan

Desde la tradición paisajística, el territorio o bien se entiende como sinónimo de paisaje

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natural o bien como sinónimo de paisaje cultural, de conjunto de construcciones,
aprovechamientos y usos que una sociedad hace sobre el suelo.

Desde la tradición social, el territorio se entiende como el sistema socio ecológico que
reúne la sociedad y el medio que esta habita. El territorio se estudia tanto en sus relaciones
verticales (entre sociedad y medio físico), como en sus características (organización
económica, política, demográfica, espacio construido, medio físico encuanto condiciona
a la sociedad, etc.) como en sus relaciones horizontales (entre los diversos sub territorios
que lo conforman)

Una de las ramas de la Geografía que mayor uso ha hecho del término territorio ha sido
la Geografía política. En esta sub disciplina también pueden precisarse diversos
contenidos conceptuales. En ocasiones el territorio puede entenderse como el espaciofísico
dominado por un grupo social frente a otros. Otras veces se usa como sinónimode Estado
(especialmente en geopolítica). Finalmente suele emplearse la expresión organización
territorial, para referirse a la división administrativa y de competencia dentro de un
Estado.

Por último, hay que citar a la ordenación del territorio como disciplina técnica relacionada
con la geografía. En la ordenación del territorio este último término sueleconceptualizarse
de dos maneras diferentes. Primero y más comúnmente como sinónimo de suelo. Aquí
ordenar el territorio quiere decir regular los distintos aprovechamientos y usos que le dan
al suelo diferentes agentes. Pero en otros casos también puede entenderse como sinónimo
de sistema socio ecológico con lo que se estudian los diversos subterritorios que lo forman
(comarcas, municipios, sistema urbano) y las relaciones y flujos horizontales que los unen
con el fin de lograr un desarrollo socioeconómico equilibrado y equitativo entre estos.

4. EXCLUSIÓN DE LOS DERECHOS DEL ÁMBITO DE LOS BIENES

Es el derecho que tiene el fiador de oponerse a hacer efectiva la fianza en tanto el acreedor
no haya ejecutado todos los bienes del deudor. Mediante el uso de este derecho el fiador
le dice al acreedor que se dirija en primer término contra los bienesdel deudor principal
antes de dirigirse contra él.

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Este derecho se justifica por la razón de ser de la fianza, que consiste en proporcionaral
acreedor más firmes herramientas de satisfacción de su crédito contra el deudor principal,
pero sin desplazar definitivamente a este último de su obligación.

Hay que tener en cuenta que cuando nos referimos a este beneficio, la ley impone la
necesidad de que inicialmente el acreedor persiga los bienes del deudor, es decir, quese
señalen los bienes con los cuales el acreedor puede hacer valer su crédito. Y en elcaso de
que exista solidaridad y a su vez, haya uno que es fiador, podrá no solo excusar los bienes
del deudor, sino que también los de sus codeudores. Sin embargo,el fiador solo goza de
acción de reembolso en contra del deudor que ha afianzado. (Flórez)

5. BIENES Y COSAS

Esta distinción de bienes y cosas, fue tomada por nuestro codificador del Esbozo de
Freitas, el cual se aparta de la clasificación del Derecho Romano de cosas corporalese
incorporales. En el Derecho Romano eran cosas corporales un fundo, un cuarto, unvestido;
y cosas incorporales las cosas intangibles como las que constituyen un derecho, entre
estas se mencionaban la herencia, el usufructo, las obligaciones. El derecho de propiedad
se consideraba cosa material. Esta clasificación fue objeto de diversas críticas. El motivo
por el que el Derecho Romano, subsumía el derecho de propiedad entre las cosas
corporales, nos dice Allende, es que este derecho absorbe todas las facultades sobre la
cosa, identificándose el derecho con el objeto mismo, loque no ocurriría en los demás
derechos reales. (Flórez)

El proyecto establece como requisito de los bienes y cosas, que sean susceptibles de valor
económico. Vélez en los art. 2311 y 2312, sólo dijo que debían ser susceptiblesde valor,
no surgía claramente que el valor al que se refería era el económico. Sin embargo, la
doctrina estuvo de acuerdo, que estos artículos se referían al valor económico, porque la
fuente de los mismo fueron los artículos 317 y 318 del Esbozode Freitas, de donde surgía
claramente el requisito, y porque en la nota al art. 2312, el codificador definió el
patrimonio diciendo que estaba integrado de "derechos reales y personales, bajo la
relación de un valor pecuniario, es decir como bienes". En este punto la redacción del
proyecto ha superado la deficiencia del Código Civil.

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 6. LOS BIENES INMUEBLES

Los bienes inmuebles por su naturaleza son las cosas que se encuentran por si mismas
inmovilizadas; como el suelo, las partes sólidas o fluidas que forman la superficie y la
profundidad o subsuelo; cuando está incorporado de manera orgánica y todo lo que se
encuentra bajo el suelo sin hecho del hombre. Según G. Cabanellas en su Diccionario de
Derecho Usual, a página 280 del Tomo I, define a los bienes inmuebles por accesión como
las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al
suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad. Definiéndose como
perpetúo a lo que dura y permanece siempre. Son bienes inmuebles por su destino, cuando
se les unen cosas muebles, que favorecen o benefician al inmueble al que acceden o
sirven. (Flórez)

EL SUELO, BIEN INMUEBLE POR NATURALEZA, CLASIFICACIÓN

El suelo es la capa superficial de la corteza terrestre en la que viven numerosos

organismos y crece la vegetación. Es una estructura de vital importancia para el desarrollo
de la vida. El suelo sirve de soporte a las plantas y le proporciona los elementos nutritivos
necesarios para subdesarrollo. (Flórez)

El suelo se forma por la descomposición de rocas por cambios bruscos de temperaturay la

acción de la humedad, aire y seres vivos. El proceso mediante el cual los fragmentos de
roca se hacen cada vez más pequeños, se disuelven o van a formar nuevos compuestos,
se conoce como meteorización. (Flórez)

Los bienes inmuebles por su naturaleza son las cosas que se encuentran por si mismas
inmovilizadas; como el suelo, las partes sólidas o fluidas que forman la superficie y la
profundidad o subsuelo; cuando está incorporado de manera orgánica y todo lo que se
encuentra bajo el suelo sin hecho del hombre. Por su accesión, son las cosas muebles pero
que se hallan realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, cuando esa unión
tenga carácter de perpetuidad; como los materiales de construcciónde un edificio; también
pueden ser por su destino, ya que las cosas muebles pueden ser puestas intencionalmente
como accesorias a un inmueble, sin estarlo físicamente, como ejemplo: los aperos de
labranza para el cultivo de la tierra, puertas, ventanas, Por lo que se define como un bien

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accesorio como lo que depende de otros, o a ellosestán adheridos (Flórez).

Su clasificación:

• Por razón de la persona a quien pertenecen: De dominio público y de propiedad

privada.

• Por su naturaleza: En inmuebles y muebles; corporales e incorporales;

fungibles y no fungibles;

Consumibles y no consumibles;

• Por su importancia: Principales y accesorios

• Por su existencia: Presentes y futuros

• Por su divisibilidad: Divisibles e indivisibles

7. LOS BIENES MUEBLES

La Ley de Impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de Servicios,

en su artículo 5 define a los bienes muebles corporales como un bien tangible
transportable de un lugar a otro por sí mismo o por una fuerza o energía externa. También
los bienes muebles son definidos como los que, sin alteración alguna, pueden trasladarse
o ser trasladados de una parte a otra. Generalmente se definen por contraposición con los
bienes muebles, todos aquellos bienes que no estén considerados específicamente como
inmuebles. Todos aquellos bienes susceptibles de ser transportados de un sitio a otro sin
menoscabo de la cosa inmueblea la que estuviera unido.

8. INDIVIDUALIZACIÓN DE LOS BIENES

La individualización de los bienes que serán objeto de la expropiación sólo puede

efectuarse mediante la integración del expediente administrativo exigido por el artículo
3o. de la ley de la materia, en donde consten los estudios técnicos, proyectos, planos y
demás elementos que cada caso particular exija, lo cual adquiere especial relevancia
frente al gobernado, porque precisamente esos estudios, planos y proyectos serán los que

17
expliquen que se prive de su propiedad a una persona determinada.

9. DESMEMBRACIÓN O INCORPORACIÓN DE BIENES

El derecho de propiedad tiene como características el que es: limitado, exclusivo y

perpetuo. Es limitado porque el Poder Público puede reducirlo, expropiarlo, marcarle
modalidades que vayan a redundar en un mayor beneficio social. Es exclusivo, porque le
pertenece al propietario o propietaria, con exclusión de los demás. Sólo el que tiene el
derecho de propiedad sobre una cosa puede usarla, disfrutarla y disponer de ella. Le
pertenece en exclusiva y puede usarla, disfrutarla y disponer de ella. Le pertenece en
exclusiva y puede venderla, donarla o gravarla. Es perpetuo el derecho de propiedad
porque no es limitado en el tiempo, y por ello el dueño de una cosa puede tenerla consigo
hasta que muera, y disponer de ella mediante testamento para cuando muera.

De la propia definición, podemos ver que el derecho de propiedad tiene dos elementos
fundamentales; el usufructo o derecho de usar y disfrutar de la cosa. A este elemento
también se le puede identificar como dominio útil. El otro elemento esla disponibilidad
de la cosa, ósea, el derecho de vender o enajenarla, también se le conoce como nuda
propiedad o dominio directo.

Teniendo en consideración lo anterior cuando hablamos de la desmembración de la

propiedad que es cuando el propietario de una cosa, tiene los elementos antes enunciados,
o sea el dominio útil o usufructo, y el dominio directo o nuda propiedad, por tanto, el
dueño de una casa, puede usarla, habitarla o rentarla, y puede venderla.

Pero hay casos en que estos dos elementos o derechos que componen la propiedad,
pueden tener titulares diferentes, como en el caso de que un testamento, el autor del
mismo, declare que es su voluntad dejarle en herencia a su esposa, el usufructo y a sus
hijos la nuda propiedad de los bienes que formen la masa hereditaria.

En este ejemplo, la propiedad se desmembra; los elementos o miembros que la integran,

se dan a diferentes titulares o dueños, por tanto, siguiendo el ejemplo propuesto, la esposa
al ser sólo usufructuaria, únicamente puede usar y disfrutar del edificio que dejó su
marido fallecido y con base en ese usufructo puede ella habitar un departamento y rentar

18
el resto, percibiendo ella los frutos o sea lo que le paguen por renta los inquilinos, y los
hijos serán sólo dueños del edificio en sí, pero no de los frutos, es decir, ellos no podrían
rentar el edificio, sino su madre por ser la titulardel usufructo. Y sólo se consolidará el
derecho de propiedad de los hijos cuando le compraran a su madre el usufructo o cuando
muera ella.

La desmembración de la propiedad no debe confundirse con la copropiedad, pues ésta

consiste en que una cosa tenga dos o más propietarios. Pero esa copropiedad seejerce
sobre los dos elementos, o sea que los copropietarios o condueños tienen derecho tanto
sobre el uso y goce y sobre la disposición de la cosa.

10. PARTES INTEGRANTES

Artículo 887º.- noción de parte integrante es parte integrante lo que no puede ser separado
sin destruir, deteriorar o alterar el bien. Las partes integrantes no pueden ser objeto de
derechos singulares.

Artículo 889º.- partes integrantes y accesorias las partes integrantes de un bien y sus
accesorios siguen la condición de este, salvo que la ley o el contrato permita su
diferenciación o separación.

11. ACCESORIOS Y PERTENENCIAS

Artículo 888º.- Noción de bienes accesorios Son accesorios los bienes que, sin perdersu
individualidad, están permanentemente afectados a un fin económico u ornamental con
respecto a otro bien. La afectación solo puede realizarla el propietariodel bien principal o
quien tenga derecho a disponer de él, respetándose los derechos adquiridos por terceros.
Los accesorios pueden ser materia de derechos singulares. El aprovechamiento pasajero
de un bien para la finalidad económica de otro no le otorga la calidad de accesorio. La
separación provisional del accesorio para servir a la finalidad económica de otro bien, no
le suprime su calidad.

Las pertenencias existen lo que se conoce como cosa principal y la cosa accesoria y
normalmente la cosa principal va a ser un bien inmueble frente a la cosa accesoria que se
refiere normalmente a un bien mueble. Lo que sí es importante, es el hecho deque la unión

19
entre ambos bienes tiene que ser duradera.

Un ejemplo de pertenencias sería la del edificio y la estatua que está situada dentro del
mismo. Aquí, debido a que existe independencia tanto física como económica de la
estatua (que sería el bien accesorio por ser el bien mueble) y el edificio (que sería el bien
principal por ser el inmueble) ésta podría ser embargada por el acreedor de forma aislada
al mismo.

Hay que considerar que la relación pertenencial se rompería desde el momento en que no
existe el destino de la cosa accesoria a la principal. Este sería el caso de que la estatua ya
no se encuentre en el portal del edificio, sino que la misma se retire al trastero porque se
va a ocupar el lugar donde se encontraba por un ascensor.

12. FRUTOS Y PRODUCTOS

Frutos son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se altere o
disminuya su sustancia. Frutos naturales son las producciones espontáneas de la
naturaleza.

Rivera Oré y Herrero Pons: Dentro de la Doctrina clásica, se estimaba que los frutoseran
además rendimientos periódicos. La periodicidad puede ser periódicos o eventuales, lo
importante es que se renueve el rendimiento y el propio bien fructífero, y por eso no
disminuye o alteres sustancia.

Clases de frutos “Los frutos son naturales, industriales y civiles. Son frutos naturales los
que provienen del bien, sin intervención humana. Son frutos industriales los que produce
el bien, por la intervención humana. Son frutos civiles los que el bien produce como
consecuencia de una relación jurídica.”

Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o
disminuyen su sustancia.

Rivera Oré y Herreo Pons “Productos son los rendimientos de los bienes no renovables,
que al ser obtenidos alteran al bien productivo.”

Artículo 890º.- noción de frutos son frutos los provechos renovables que produce un bien,

20
sin que se altere ni disminuya su sustancia.

Artículo 891º.- clases de frutos los frutos son naturales, industriales y civiles. Son frutos
naturales los que provienen del bien, sin intervención humana. Son frutos industriales los
que produce el bien, por la intervención humana. Son frutos civiles los que el bien
produce como consecuencia de una relación jurídica.

Artículo 892º.- concepto de frutos industriales y civiles los frutos naturales, industriales
y civiles pertenecen al propietario, productor y titular del derecho respectivamente, sin
perjuicio de los derechos adquiridos. Se perciben los frutos naturales cuando se recogen,
los industriales cuando se obtienen y los civiles cuando se recaudan.

Artículo 893º.- cómputo de frutos industriales o civiles para el cómputo de los frutos
industriales o civiles, se rebajarán los gastos y desembolsos realizados para obtenerlos.

Artículo 894º.- concepto de productos son productos los provechos no renovables que se
extraen de un bien.

Artículo 895º.- aplicación extensiva de las normas sobre frutos las disposiciones sobre
frutos comprenden los productos si ellas no los excluyen expresamente.

13. BIENES PÚBLICOS Y PRIVADOS

BIENES PRIVADOS – Aquel cuyo consumo implica rivalidad y del cual es posible
excluir a los consumidores. Es tanto rival como exclusivo

La mayoría de los bienes en nuestra economía son de naturaleza privada, dado que se
encuentran en el mercado y se guían por los precios, que son las señales que utilizan los
compradores y los vendedores para tomar sus decisiones.

La “tragedia de los bienes comunes” ha sido descrita como una situación en la que varias
personas, motivadas por el interés personal y actuando racionalmente, acaban utilizando
inadecuadamente un recurso compartido, aunque no les convenga que se deteriore y se
acabe destruyendo. Es el caso de la sobreexplotación de los bancos de pesca, que
beneficia a corto plazo a los depredadores, pero acaba perjudicando a todos en el largo
plazo.

21
BIENES PÚBLICOS – Aquel cuyo consumo no implica rivalidad y del cual es imposible
excluir al consumidor. Es tanto rival como no exclusivo

Los bienes públicos se producen para todos, porque una vez realizados no se puede
excluir a nadie de su consumo o utilización. Por tanto, producen efectos sobre terceros
que no han participado directamente en su producción (externalidades positivas)

El mercado es incapaz de suministrar un bien público (fallo de mercado), al no poder

contar con ingresos que compensen los costes incurridos. Es el Estado quien, mediante
impuestos, cobra el servicio a los beneficiarios de las externalidades.

Los bienes públicos (puros) cumplen las propiedades de no ser excluibles vía precios y
su utilización es del tipo “no rival”, Es el caso del espectáculo de una sesión de fuegos
artificiales. El hecho de que los disfrute una familia no impide que otras puedan hacerlo
(consumo no rival), y no existe un precio que excluya al que no pueda pagarlo.

Cuando un bien excluye, al tener que pagar un precio, pero es de tipo no rival, en cuanto
que el uso que haga una persona no impide que puedan disfrutarlo otras, estamos ante
bienes llamados monopolios naturales. Dado su alto nivel de inversión, el uso eficiente
exige generalmente la presencia de grandes entidades. Por ejemplo, la televisión por
cable.

Hay algunos bienes o servicios que cumplen la propiedad de “rivalidad”, en cuanto que,
si uno utiliza el bien, otro no puede disfrutarlo, pero no de exclusión, al poder ser
utilizados por todos. Reciben el nombre de “bienes o recursos comunes” y se sitúan entre
lo privado y lo público.

22
 IV. LA POSESION.

1. VARIOS SENTIDOS DEL TÉRMINO.

Posesión, en su primer entendimiento significa acto de poseer o tener una cosa corporal
con ánimo de conservarla para sí o para otro; por tal razón, poseer es tener una cosa en
su poder, para usarla, gozarla y aprovecharla.

Posesión, Es tener una cosa corporal (bienes muebles o inmuebles) con ánimo de
conservarla para sí o para otro; por tender algún derecho real sobre el mismo que debe
ser respetado por todos.

Posesión, es un hecho jurídico que produce consecuencia jurídica y consiste en que una
persona tenga en su poder una cosa corporal como señor y dueño (Lambea ,2018).

2. CONCEPTO DE POSESION EN EL CODIGO CIVIL.

La posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a lapropiedad.

3. NATURALEZA JURIDICA DE POSESION HECHO O DERECHO.

Existe un debate doctrinal sobre si la posesión es un hecho o un derecho. Aunque la

posesión no es un derecho en sí, es necesario que la norma lo proteja como tal, para que
un poseedor no se vea en la obligación de probar su título posesorio cada vez que alguien
intente interrumpir su posesión.

Existen tres corrientes principales que abordan el estudio de la posesión:

✓ Es un hecho simplemente porque se basa en circunstancias materiales y además

está protegida por la ley con independencia de sí verdaderamente existe o no el
derecho.

✓ Otra argumenta que es un derecho pues reúne todos los elementos esenciales del
derecho subjetivo, es decir, es un interés tutelado jurídicamente. Es una relación
que el ordenamiento jurídico poseeincluso contra el propietario de la cosa.

✓ La tercera teoría considera que la posesión originariamente es un hecho, pero a la

23
 vez es un derecho, pues el hecho nace de una determinada consecuencia jurídica.
Por otra parte, existen supuestos en los que se dan derechos que resultan de la
posesión aun faltando el hecho de la posesión y en otros casos dándose el hecho
de la posesión no se dan los derechosque corresponderían.

4. TUTELA POSESORIA.

Existen muchas teorías que intentan explicar los fundamentos de la tutela posesoria.
Adicionalmente, debe reconocerse que la posesión cumple también una función básica
de protección de la paz social respecto del control de los bienes.

En consecuencia, la posesión se tutela como valor patrimonial autónomo, que incentiva

la custodia adecuada de los bienes y la creación de riquezas; pero, adicionalmente, como
fórmula de compromiso para mantener la paz social, salvo que el órgano institucional de
justicia dictamine lo contrario.(Solis Mario,2020).

Defensa posesoria extrajudicial:

El articulo 920 autoriza la defensa extrajudicial en dos situaciones:

1. Para repeler la fuerza empleada contra el poseedor.

2. Para que el poseedor desposeído recupere el bien.

En ambos casos de defensa extrajudicial deben concurrir los siguientesrequisitos:

▪ La violencia empleada por un tercero contra el poseedor.

▪ Que el poseedor responda inmediatamente rechazando la perturbación o

recuperando el bien del que ha sido desposeído. Si no intenta recobrar la
posesión sin intervalo de tiempo solo lo podrá hacer por vía judicial.

▪ Que la reacción del poseedor no exceda los medios de la legitima defensa,

es decir, que se abstenga de las vías de hecho no justificadas por las
circunstancias.

5. ELEMENTOS.

24
Corpus: Es considerado como el elemento material y es aquel poder físico que se ejerce
sobre la cosa con voluntad jurídica relevante. Este elemento no solo existe cuando hay
contacto con la cosa sino también cuando ese contacto puede ser ejercido en cualquier
momento.

Animus: Este elemento es de carácter psicológico, consiste en ejercer los actos materiales
con la intención de conducirse como propietario a título de dominio de la cosa. Existen
dos teorías que explican este elemento.

➢ Teoría subjetiva. Para esta corriente el animus significa la intención de

comportarse como lo haría el propietario, pero sin embargo hay algunas figuras
en que se reconocen la posesión sin tener la intención de tener la cosa para sí
como el caso del acreedor pignoraticio.

➢ Teoría Objetiva. Es la voluntad consciente de estar en una relación de dominio

sobre la cosa y lo que separa la detentación y la posesión de la mera necesidad.

6. CLASIFICACION.

Posesión Inmediata y Mediata

Según el artículo 905 del Código Procesal Civil “poseedor inmediato es el poseedor
temporal en virtud un título”, corresponde la posesión mediata a quien confirió el título.

El poseedor mediato es aquel quien transmitió el derecho en favor del poseedor

inmediato. Poseedor mediato es el titular del derecho, por ejemplo, el propietario, es aquel
que cede la posesión quien confirió el título.

El poseedor inmediato es el poseedor temporal, posee en nombre de otro de quien le

cedió la posesión en virtud de un título y de buena fe, por ejemplo, el inquilino que posee
para el propietario.

Posesión de Buena fe

Prevista por el artículo 906º del Código Civil, “La posesión ilegítima es de buena fe
cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho

25
sobre el vicio que invalida su título”.

La buena fe es la convicción que tiene el poseedor de que su título es legítimo y eficiente,

esa creencia deriva de la ignorancia o error de hecho o derecho sobre el vicio que invalida
su título.

Posesión de Mala fe

Nuestro Código Civil expresamente no define la posesión de mala fe, la posesión de mala
fe es aquella que se ejercita cuando el poseedor tiene conocimiento que no tiene título o
el que tiene padece de nulidad. La mala fe es una posesión ilegitima y viciosa sin título o
con título inválido, empieza cuando termina la creencia de la legitimidad de la posesión
al descubrirse el error o vicio que invalida el título.

La Posesión Precaria

La posesión precaria está legislada en el artículo 911º de nuestro Código Civil; el cual
prescribe que: “La posesión precaria es la se ejerce sin título alguno o el que se tenía ha
fenecido”.

Como podemos apreciar es una posesión ilegítima, porque falta título posesorio, ya sea
porque no existió antes, o porque el título legítimo que dio nacimiento a la posesión
terminó, quedando el poseedor sin título alguno que ampare su posesión.

La posesión precaria por falta de título, es una posesión ilegítima ya que se carece
absolutamente de título, por ejemplo, tenemos las invasiones para fundar Pueblos
Jóvenes y los Asentamientos Humanos Marginales.

No se debe confundir la posesión ilegítima con la posesión precaria; ya que en la

posesión ilegítima existe un título, pero adolece de un defecto de forma o fondo, sin
embargo, en la posesión precaria se da por falta absoluta del título.

7. POSESION LEGITIMA E ILEGITIMA.

▪ POSESIÓN LEGÍTIMA: se presenta cuando existe correspondencia

inequívoca entre el poder ejercitado y el derecho alegado, la posesión

26
 legítima deriva o emana necesariamente de un título, entendiéndose por
título la causa legal.

Para poder determinar una posesión legítima será necesario verificar la

validez del título y del contenido del derecho transmitido.

▪ POSESIÓN ILEGÍTIMA: Se presenta cuando no existe una

correspondenciainequívoca entre poder ejercitado y el derecho alegado.
Se presenta en dos tipos: de mala y buena fe.

8. POSESION EXCLUSIVA Y COPOSESION.

Cuando se posee pro indiviso y posteriormente se divide, se entenderá que cada uno de
los propietarios ha poseído exclusivamente la parte que le correspondió en la división. La
coposesión está en el animus, pues es claro que, aunque el corpus lo tenga uno de los
coposesores, éste posee a nombre propio y a nombre de los demás.

27
 V. ADQUISICION, CONSERVACION Y PÉRDIDA DE LA POSESION.

1. LIQUIDACION DEL ESTADO POSESORIO.

Es el conjunto de actos que sirven para determinar, en el momento de extinguirse el hecho

posesorio, los derechos y obligaciones que afectan alpropietario y al poseedor en relación
con la cosa poseída.

Estos derechos y obligaciones tienen diverso contenido en función de si la posesión ha

sido de buena o de mala fe. Los derechos se refieren a los frutos y mejoras de la cosa
poseída; las obligaciones, a las cargas o gastos realizados en la misma cosa.

En todo caso, se trata de fijar unos ingresos y unos gastos producidos por y en la cosa
poseída durante el tiempo de la posesión por quien no era su dueño.

2. ACCESION DE POSESIONES.

La accesión de posesión es un instrumento que le permite a un poseedor, sumar a su

posesión el tiempo de posesión de él o sus antecesores. La existencia de esta figura se
justifica precisamente, porque la posesión es un hecho y como tal no se transfiere ni se
transmite.

Reglas que rigen la accesión de posesión.

▪ Es facultativa para el poseedor. Si quiere hace uso de ella o no, según

convenga a sus intereses.

▪ Mediante este instrumento es posible sumar o agregar el tiempo se posesión

del antecesor inmediato y del mediato también.

▪ En caso que el poseedor opte por utilizar el mecanismo de la accesión de

posesiones, se apodera o apropia de las posesiones anteriores con sus
calidades y vicios. Esto justifica que el estudio de títulos se haga desde 10
años hacía atrás.

▪ La serie que se adiciona en caso de sumarse el tiempo de 2 ó más

antecesores es ininterrumpida, es decir, el poseedor no puede elegir el

28
 tiempo de posesión de los poseedores que le convengan.

▪ Debe existir un vínculo jurídico entre el poseedor y sus antecesores.

Evidentemente la cadena se interrumpe cuando existe un usurpador.

▪ Que las posesiones que se suman, sean continuas y no interrumpidas.

▪ Que las posesiones o tiempo de posesión que se sumen sean útiles para
prescribir.

Requisitos para poder hacer uso de la accesión de posesiones.

▪ Debe existir un vínculo jurídico entre el poseedor y sus antecesores.

Evidentemente la cadena se interrumpe cuando existe un usurpador. Que las
posesiones que se suman, sean continuas y no interrumpidas. Que las posesiones
o tiempo de posesión que se sumen sean útiles para prescribir.

▪ Utilidad de la accesión de posesiones.

▪ Ella permite al poseedor completar el plazo, ya sea para adquirir por prescripción
adquisitiva o para ejercer una acción posesoria. De no existir esta figura el
poseedor estaría condenado a tener que cumplir él por si sólo los plazos exigidos
por las leyes, precisamente porque la posesión no se transfiere ni se transmite.

3. PRESUNCIONES POSESORIAS.

Presunción de propiedad: el artículo 912º prescribe que "el poseedor es reputado

propietario, mientras no se pruebe lo contrario". Esta presunción no opera frente a un
derecho de propiedad inscrito.

Presunción de buena fe: el artículo 954º prescribe que "se presume la buena fe, salvo
prueba en contrario". La buena fe es la creencia de la legitimidad del título la prueba en
contrario es la mala fe. Esta presunción no favorece al poseedor delinscrito a nombre de
otra persona. Es una consecuencia del principio de publicidad (artículo 2012º de Código
Civil), que significa que aquel que posee un bien a nombre de otra persona no puede
alegar buena fe; necesariamente es poseedor de mala fe, puesto que su título es ilegítimo.

29
Presunción de continuidad o de no interrupción: el artículo 915º prescribe que si "el
poseedor actual prueba haber poseído anteriormente, se presume que se poseyó en el
tiempo intermedio, salvo prueba en contrario". Significa probar que se poseyó al inicio
del plazo posesorio y de la posesión actual, por lo cual se presume que se poseyó en el
tiempo intermedio, lo cual no requiere necesariamente tener título de adquisición de la
posesión.

Presunción de la posesión de los accesorios y de los bienes muebles: el artículo913º

prescribe que "la posesión de un bien hace presumible la posesión de sus accesorios".

30
 VI. LA PROPIEDAD

1. DEFINICIÓN DE PROPIEDAD

Según la Enciclopedia Universal Ilustrada ESPASA, propiedad proviene de la voz latina

“propietas”, derivada de “proprium”, que significa lo que pertenece a una persona o es
propio de dicha persona y “propium”, a su vez procede de “prope”, cerca, unión o
adherencia, pero no física, sino moral de las cosas o de los bienes con las personas; esta
unión o adherencia conlleva a la exclusividad de algo a una persona y no a otra.

Entonces, propiedad etimológicamente significa, una relación en que se encuentran las

cosas o los bienes con las personas, unidas o adheridas moralmente entre ellas de modo
exclusivo o excluyente, para el servicio de los fines de las personas. Pero si tenemos en
cuenta, que de esta unión o adhesión entre los bienes con las personas en su aspecto moral
y filosófico, con una relación jurídica por la vigencia de las leyes, surge el derecho de
propiedad.

El artículo 923 del Código Civil trata de definir la propiedad, que es sin duda el más
importante de los derechos reales. La propiedad puede ser analizada desde muchos puntos
de vista: histórico, sociológico, económico, antropológico, político, etc. Nosotros nos
limitamos ahora a sus aspectos jurídicos.

La propiedad es, en primer lugar, un poder jurídico. El poder adopta muchas formas. Así,
hay el poder de la fuerza, el poder político, el poder bélico. En este caso es un poder que
nace del Derecho. Recae sobre un bien o sobre un conjunto de bienes, ya sean corporales
(cosas) o incorporales (derechos). Cuatro atributos o derechos confiere la propiedad a su
titular: usar, disfrutar, disponer y reivindicar. Usar es servirse del bien.

Usa el automóvil quien se traslada con él de un lugar a otro. Usa la casa quien vive en
ella. Usa un reloj quien lo lleva puesto y verifica la hora cuando desea.

Disfrutar es percibir los frutos del bien, es decir, aprovecharlo económicamente.

Disponer es prescindir del bien (mejor aún, del derecho), deshacerse de la cosa, ya sea
jurídica o físicamente. Un acto de disposición es la enajenación del bien; otro es

31
hipotecario; otro, finalmente, es abandonarlo o destruirlo.

Reivindicar es recuperar. Esto supone que el bien esté en poder de un tercero y no del
propietario. ¿A qué se debe esto? Muchas pueden ser las causas, desde un desalojo o
usurpación, hasta una sucesión en la que se dejó de lado al heredero legítimo y entró en
posesión un tercero que enajenó a un extraño, el cual ahora posee. En cualquier caso, el
propietario está facultado, mediante el ejercicio de la acción reivindicatoria, a recuperar el
bien de quien lo posee ilegítimamente. Por esto se dice que la reivindicación es la acción
del propietario no poseedor contra el poseedor no propietario (poseedor ilegítimo, habría
que precisar).

➢ (AVENDAÑO VALDEZ, 2006), al comentar el artículo 923 del Código Civil

refiere: “Esta norma define la propiedad, que es sin duda el más importante de los
derechos reales. La propiedad puede ser analizada desde muchos puntos de vista:
histórico, sociológico, económico, antropológico, político, etc. Nosotros nos
limitamos ahora a sus aspectos jurídicos. La propiedad es, en primer lugar, un
poder jurídico. El poder adopta muchas formas. Así, hay el poder de la fuerza, el
poder político, el poder bélico. En este caso es un poder que nace del Derecho.
Recae sobre un bien o sobre un conjunto de bienes, ya sean corporales (cosas) o
incorporales (derechos).

➢ (CASTAÑEDA, 1973) define la propiedad como un derecho esencialmente

relativo; sus limitaciones son numerosas y profundas. El propietario no es ya el
dominus. El estado interviene tanto en la propiedad que casi se puede asignar que
es un condómino. La propiedad es función social, o sea que ella no sólo concede
derechos sino que impone también obligaciones. No se permite el abuso de la
propiedad; la cosa deberá ser usada racionalmente.

➢ (PALACIO PIMENTEL, 1979)refiere que: “El derecho de propiedad es el

derecho real más amplio y completo, por lo mismo que encierra la suma de una
serie de facultades o atributos reconocidos por la ley a su titular, considerándose
a los demás derechos reales derivaciones de aquel; así mismo es uno de los
derechos reconocidos desde muy antiguo”.

32
 ➢ Según el Artículo 923º. La propiedad es el poder jurídico que permite usar,
disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés
social y dentro de los límites de la ley.

2. CONTENIDO SOCIAL DE LA PROPIEDAD

La consagración normativa de la función social de la propiedad aparece por primera vez

en la Constitución de Weimar de 1919, en su conocido artículo 153, que después de
garantizar expresamente el derecho de propiedad, añade: "La propiedad obliga. Su
ejercicio debe ser al mismo tiempo un servicio prestado al bien común". Esta primera
formulación constitucional de la función social de la propiedad será un hito importante en
la historia de la institución, e influirá de manera decisiva en las posteriores Constituciones
europeas, elaboradas tras la Segunda Guerra Mundial, que incorporarán fórmulas
similares. La tendencia general que inspira este desarrollo se puede reconducir al tránsito
del Estado liberal burgués al llamado Estado social de Derecho, que implica el desarrollo
de la responsabilidad colectiva para la existencia social, económica y moral de los
ciudadanos individuales, pero garantizando el respeto de los derechos privados.

La relativización de los derechos subjetivos en vista de la función social tendrá grandes

consecuencias en la dogmática jurídico-civil, con una mayor o menor repercusión en el
ámbito constitucional. En el ámbito estrictamente civil retorna con particular fuerza la
doctrina del abuso del derecho en lo que se ha llamado su manifestación objetiva. Así,
autores como el civilista francés Josserand afirmarán que los derechos subjetivos no son
absolutos, ya que tienen un fin que les trasciende: su función social, proponiendo como un
mecanismo de corrección para modular este derecho la idea de "abuso del derecho". Las
teorías objetivas del abuso del derecho pretendían salir de su configuración tradicional
ligada al elemento intencional del animus nocendi, propia de los "actos de emulación". De
esta forma, abusa del derecho no solo quien lo ejercita ocasionando un perjuicio a terceros,
sino quien no lo ejercita de acuerdo con su fin típico.

La propiedad privada comienza a distanciarse de la inicial formulación dogmática del

derecho subjetivo como un poder de la voluntad de libre disposición. Aparecen ahora
ciertos elementos que no resultan reconducibles a la concepción clásica subjetiva: el
dominio ya no se muestra como un poder ejercitable en plena libertad, su contenido se

33
halla constituido no sólo por facultades, sino también por deberes y obligaciones, y
finalmente su ejercicio ya no va dirigido exclusivamente a la satisfacción de los intereses
personales de su titular, sino que en el mismo ha de ponderarse igualmente la realización
del interés social de la comunidad en su conjunto.

Más que un derecho individual, es una obligación social; de allí que se diga, de forma
práctica, que la propiedad es un derecho, pero también es un deber (Lôbo, 2015, p. 105).
La función social de la propiedad es el “condicionamiento finalístico, cuya teleología es
dada por el orden económico y social, y por la tutela del medio ambiente y el patrimonio
histórico y artístico”. La propiedad “tiene” y “cumple” una función social: esto es, no es
un derecho que pueda construirse como si estuviera en juego solamente el interés de un
individuo propietario, como si la única “ley” que rige la utilización de los bienes fuera el
bienestar del propietario. En suma, no es —como acostumbra a decirse— un derecho
“egoísta”.

La "función social" de la propiedad, en la que todo individuo tiene que cumplir ciertas
obligaciones comunales. Consiste en que el propietario tiene el poder de emplear el bien
objeto del dominio en la satisfacción de sus propias necesidades, pero correspondiéndole
el deber de ponerla también al servicio de las necesidades sociales cuando tal
comportamiento sea imprescindible, esta pretende armonizar los interesesdel individuo
frente a los intereses de la colectividad, imponiéndole al propietario la obligación de
cumplir con la función social.

3. CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD

El derecho de propiedad tiene las siguientes características:

➢ Generalidad: Se trata de un derecho que recae, a diferencia de otros derechos

reales, sobre la generalidad o totalidad de usos, servicios, y utilidades de la cosa;
con las excepciones establecidas en las leyes o las limitaciones del derecho que
vengan derivadas de otros derechos reales existentes a favor de terceros.

➢ Abstracción: El derecho de propiedad no es referido a una o varias facultades

concretas del bien, pudiendo existir la propiedad, aunque carezca de algunas de

34
 las facultades; pero esta abstracción no puede ser total, es decir, no puede
significar el vaciamiento total de todas las facultades del propietario sobre el bien.

➢ El carácter exclusivo, en virtud de la exclusividad, no puede haber dos o más

derechos de propiedad sobre un bien inmueble al mismo tiempo. Sobre un mismo
bien no pueden haber dos derechos idénticos. Este carácter se diferencia de la
copropiedad, porque los copropietarios tienen derechos sobre un mismo bien
inmueble por partes alícuotas, que para identificarlos y ser dueños exclusivos de
su parte o cuota alícuota, tendrán que efectuar la división y partición extrajudicial
o judicial.

➢ Elasticidad: supone que el propietario adquiere para sí las facultades actuales y

las potenciales del bien.

➢ Carácter unitario del derecho de propiedad: El derecho de propiedad es siempre

uno e idéntico, con independencia de las características del objeto sobre el que
recae y la utilidad que tenga.

➢ Carácter perpetuo, la propiedad dura mientras la vida del titular, siempre y cuando
no lo enajene, porque si lo vende pasa a otro propietario y para este nuevo dueño
es perpetuo este derecho, quien a su fallecimiento deja para sus herederos en el
transcurrir de la vida de las personas naturales o jurídicas y en el tiempo.

4. LÍMITES DE LA PROPIEDAD

Límites

El reconocimiento de los derechos de segunda generación, da lugar al Estado Social de

Derecho, que se caracteriza por la regulación constitucional de la economía, lo que
incluye a la propiedad y libre iniciativa; pero que es materia de intervención por razones
de justicia, esto es, para la protección de intereses generales y con el fin de alcanzar un
bienestar material que se difumine entre todos los miembros del cuerpo social. Entre tales
exigencias se encuentran aquellas que buscan impedir que la economía actúe por su
cuenta, movida por el egoísmo, abandonada a sus propias reglas y lógica; con el
consiguiente perjuicio

35
 SON DE INTERÉS PUBLICO COMO DE INTERÉS PRIVADO

❖ INTERÉS PÚBLICO

✓ LÍMITES DE DEFENSA NACIONAL

✓ INTERÉS DE LA SEGURIDAD DE PERSONAS Y COSAS

Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legítimo interés puede pedir la reparación, la
demolición o la adopción de medidas preventivas.

El derecho que tiene toda persona que se vea afectada por la ruina o peligro de una obra.

✓ INTERÉS DE LA VIVIENDA Y EL URBANISMO

Establecida por leyes y ordenanzas municipales. La zonificación y el urbanismo

encargada a las municipalidades. Los límites de previsión en cuanto a seguridad estética
higiene y patrimonio histórico

✓ PARA SALVAGUARDAR LA INTEGIRDAD DE NUESTRO

TERRITORIO

Los extranjeros no pueden adquirir ni poseer, por título alguno, minas, tierras, aguas,
combustible, etc.

✓ LA ZONIFICACIÓN

El uso que se le asigna al bien, la utilización de un predio está condicionada a la

zonificación

✓ LA SUBDIVICIÓN

La tierra es susceptible de partición, adquiriendo cada uno un valor económico

✓ LA HABILITACIÓN

Orientado a calificar el uso de la tierra en función a los servicios que presta.

❖ INTERÉS PRIVADO

36
 ❖ LÍMITE A HUMOS, HOLLINES Y EMANACIONES

El propietario debe abstenerse de perjudicar la propiedades contiguas o vecinas.

• Respeto Reciproco.

• Tolerancia Normal.

❖ PROHIBICIÓN DE DESVIAR AGUAS A PREDIO VECINO.

El propietario no puede hacer que las aguas, correspondientes a predio discurran alos
predios vecinos.

❖ LÍMITE A LA FACULTAD DE EXCLUSIÓN.

Se limita al propietario la facultad de excluir a un extraño de su predio

❖ LÍMITE A LA LIBERTAD DE CONSTRUIR, PLANTAR Y MONTAR

INSTALACIÓN DE TERRENO PROPIO

Facultad del vecino en orden a las más y raíces ajenas que invaden su suelo.

5. RESTRICCIONES VOLUNTARIAS DE LA PROPIEDAD

El artículo 926 guarda estrecha vinculación con la norma que la precede (artículo 925) ya
que ambas se refieren a las restricciones al derecho de propiedad. Sin embargo, en este
último caso la restricción deber ser impuesta por ley y, además, debe ampararse en causas
de necesidad y utilidad públicas o de interés social. En cambio, en el artículo materia de
este comentario, la voluntad de las partes es la que da origen a la restricción y no se exigen
al menos explícitamente requisitos adicionales que justifiquen o sustenten la restricción.

Sin embargo, consideramos que deben existir algunos parámetros que permitan darle
legitimidad a la restricción de tal manera que esta no sea cuestionada. Los siguientes son
algunos de los aspectos involucrados en la norma que, en nuestra opinión, requieren
ser analizados:

1. El derecho de propiedad, sus atributos, la potestad del titular para

37
 ejercer los atributos.

El derecho de propiedad solo existe en la medida en que los atributos que le son inherentes
puedan ser ejercidos. Estos atributos, a saber, son fundamentalmente tres y se encuentran
contemplados en el artículo 923 del código: disponer, disfrutar y usar. No es posible
concebir el derecho de propiedad, si el titular está privado del ejercicio de alguno de estos
atributos.

2. La invalidez de los pactos que prohíban el ejercicio de los atributos del

derecho de propiedad.

Como una cuestión de principio, el artículo 882 del Código establece que no se puede
establecer contractual mente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo
permita. El sentido de esta norma es marcar una pauta de coherencia con los elementos
que caracterizan el derecho de propiedad; esto es, de ser un derecho perpetuo, absoluto y
exclusivo, con los límites legales que el propio sistema reconoce. Debe tenerse en cuenta
que bajo determinadas condiciones, un tercero interesado podría inducir o persuadir al
propietario a pactar cláusulas que signifiquen el impedimento absoluto del ejercicio de
alguno de los atributos del derecho de propiedad, con lo cual conculcaría su titularidad o
la reduciría a una situación de imposibilidad de ejercicio.

Uno de los pocos casos en que la ley permite que se pacte válidamente una prohibición
de esta naturaleza, está contemplado en el artículo 101 de la Ley N° 26887, Ley General
de Sociedades, a propósito de las acciones representativas del capital social de las
sociedades anónimas. En virtud de esta norma, es posible imponer convencionalmente
una prohibición temporal al ejercicio de los atributos del derecho de propiedad.

Conviene recordar que hasta hace algún tiempo, muchas entidades del sistema financiero
incluían en sus contratos de crédito con garantía real, cláusulas en virtud de las cuales el
titular del derecho de propiedad quedaba impedido de disponer del bien como si acaso
una garantía real no tuviese carácter persecutorioo de gravarlo con ulteriores prendas o
hipotecas. Este tipo de cláusulas motivó en su momento que los registradores denegasen
la inscripción de los actos o derechos vinculados a tales pactos, ya que los mismos
constituían una infracción a la prohibición establecida en el artículo 882.

38
 3. Prohibición y restricción

Mientras el artículo 882 del Código Civil de modo taxativo impide pactar
convencionalmente la prohibición al ejercicio de los atributos del derecho de propiedad,
el artículo 926 del mismo cuerpo legal sí permite establecer restricciones al ejercicio de
tales atributos. Siendo entonces que se trata de dos normas vinculadas entre sí, referidas
ambas al ejercicio de los atributos del derecho de propiedad, resulta indispensable
precisar la diferencia entre los vocablos "prohibición" y "restricción" a efectos de
establecer los alcances que tiene cada una de las precitadas disposiciones.

Prohibir, conforme al diccionario de la Real Academia Española de la Lengua Española,

significa vedar o impedir el uso o ejecución de algo. Restringir, en cambio, significa
circunscribir, reducir a menores límites. Se trata pues de dos vocablos diferentes, con
alcances y significado distintos. Mientras en el primer caso prohibir el impedimento es
absoluto, en la restricción, el impedimento es relativo; no podrá significar la prohibición
de ejercer el atributo.

Así, resultará entonces que no podremos impedir (limitación absoluta), sin apartamos del
orden establecido, el ejercicio de los atributos del derecho de propiedad, salvo, por
supuesto, autorización legal expresa en sentido distinto. Situación distinta ocurrirá con
las restricciones convencionales ya que las mismas sí están permitidas por el artículo 926,
lo que significa que es jurídicamente posible circunscribir o reducir los límites (limitación
relativa) del ejercicio de los atributos y mencionados. Por lo tanto, si bien no podemos
prohibir, sí es posible restringir el ejercicio de los atributos del derecho de propiedad.

4. El contenido de la restricción

El tema central en cuanto al contenido de la restricción radica en que esta no debe

ser contraria a ley, ni generar efectos que esta no permite.

Respecto de esto último, debe tenerse en cuenta que la restricción no puede suponer una
prohibición de ejercer los atributos del derecho de propiedad, ni directa ni indirectamente.
La restricción, para ser válida, solo puede significar el establecimiento de límites (como,
por ejemplo, la aplicación de un ómnibus entregado en usufructo al transporte de

39
escolares y no a transporte público) o del cumplimiento de determinadas
condiciones como requisito previo al ejercicio del derecho de propiedad. Esto supone que
la restricción no puede consistir en ningún caso en hechos cuya ejecución dependa de la
exclusiva voluntad de una de las partes o de un tercero, ya que si así fuera, estaríamos
expuestos a la negativa y, por ende, se estaría en una situación que importe la prohibición
(limitación absoluta) del ejercicio de los atributos del derecho de propiedad, la cual está
absolutamente vedada.

En la opinión de (GARCÍA CARETA, 2014), son tres los parámetros que deben
respetarse al pactar una restricción al derecho de propiedad: (i) que no constituya un
impedimento (limitación absoluta) al ejercicio de los atributos del derecho de propiedad,
(ii) que no atente contra las normas imperativas de la ley, y (iii) que el pacto no constituya
un caso de abuso del derecho.

5. La eficacia del pacto ante terceros

La eficacia material de esta norma se resuelve fundamentalmente por el tema de la

oponibilidad frente a terceros de aquellas restricciones al ejercicio de los atributos del
derecho de propiedad que se hubiesen pactado. La razón estriba en que al permitirse a las
partes imponer restricciones al ejercicio del derecho de propiedad, será necesario exigir
la inscripción de las mismas en el Registro respectivo a fin de informar a terceros ante
quienes podrán oponerse dichas restricciones. De otra manera, la oponibilidad no surtiría
efecto y el acuerdo restrictivo quedaría limitado a las partes que han convenido.

La información que se brinda al tercero mediante la publicidad registral implica también

una protección para las partes, ya que estando inscrita la restricción, un tercero no podrá
alegar que no tenía conocimiento de las restricciones impuestas al ejercicio del derecho
de propiedad, toda vez que aquello que se encuentra inscrito en el Registro se presume
conocido por todos (principio de cognoscibilidad, artículo 2012 del C.C.), sin admitirse
prueba en contrario.

En suma, la inscripción de la restricción convencional en el registro fortalece el acuerdo

de las partes en la medida en que no solo ellas, sino principalmente los terceros, estarán
obligados a respetarla

40
 6. EXPROPIACIÓN.

En una economía social de mercado, como se supone debe ser la nuestra, es preciso
conciliar el interés particular, que es el motor de toda economía de mercado, con el interés
común, que legitima todo derecho particular. Hasta dónde puede el Estado limitar o
restringir los derechos es una pregunta esencial que toda sociedad y ordenamiento legal
debe formularse, y cuya respuesta define el tipo de Estado y economía que queremos. De
ahí que deba protegerse lo mismo la propiedad como el derecho al trabajo, y del mismo
modo que no es posible admitir derechos absolutos en materia laboral, tampoco es posible
reconocer un absolutismo en materia de propiedad u otros derechos patrimoniales.

La expropiación es un derecho del Estado con base constitucional y una limitación

conocida por todo propietario. Ahora bien, si se admiten restricciones en el derecho de
propiedad, es preciso que la ley defina los límites de tales restricciones. Los requisitos
para la expropiación señalados en la Constitución y la dación de una ley de expropiación
apuntan en ese sentido.

No hay duda que la expropiación es la expresión más radical de las limitaciones al

derecho de propiedad, ya que elimina la "perpetuidad" de este derecho. Expropiar es
sustraer un bien de la esfera patrimonial de su titular, para trasladarlo a la esfera
patrimonial del Estado. Para nuestro ordenamiento la expropiación es la transferencia
forzosa del derecho de propiedad privada, autorizada por ley expresa del Congreso a
favor del Estado, previo pago del justiprecio y del eventual perjuicio.

41
 VII. MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD

1. LA APROPIACIÓN.

Existen dos formas de apropiación:

❖ Por aprehensión y Por ocupación.

La aprehensión recae únicamente sobre bienes muebles y la ocupación sobre inmuebles

abandonados o que no pertenece a nadie. En nuestra legislación únicamente se establece
la adquisición de la propiedad por aprensión, más no por ocupación, puesto que los
inmuebles si no son de los particulares son del Estado.

❖ Apropiación aprehensiva

Wolff: Define la apropiación aprehensiva “como la toma de posesión de una cosa mueble
de nadie, por medio de un acto propio unilateral”. Elementos:

a) Bienes muebles sin dueño en los que se comprende a los semovientes en

estadode libertad natural, el hallazgo de tesoros.

b) Posesión efectiva (aprehensión) No comprende el hallazgo de cosas perdidas.

2. HALLAZGO DE OBJETOS PERDIDOS

No constituye un modo de apropiación, aún en el caso de que no aparezca el dueño

conforme lo dispuesto en el Art. 932° y 933° del Código Civil. El dueño que recobrael
bien perdido está obligado al pago de los gastos y de abonar una recompensa.

3. DESCUBRIMIENTO DE TESOROS

Definición de tesoro. El tesoro está constituido por el objeto u objetos cuyo dueño no es
conocido y no puede ser conocido y están enterrados u ocultos en un bien inmueble o
mueble. El tesoro es de naturaleza mueble, de valor económico y que haya sido ocultado.
Elementos.

• Cosas muebles ocultos.

42
 • Desconocimiento del propietario.

No constituyen tesoro los bienes muebles considerados por el régimen legal especialdel
patrimonio cultural de la nación.

4. LA ACCESIÓN.

Etimología, accedere: acogerse una cosa a otra Código Civil vigente

Art. 938° “El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere
materialmente a él”

• ELEMENTOS.

• Existencia de la propiedad sobre un bien (mueble o inmueble).

• Unión, adherencia o incorporación de otro bien ajeno.

• TIPOS DE ACCESIÓN.

Accesión Inmobiliaria Natural

A) Aluvión. - “Es el acrecentamiento paulatino de tierras que se opera en los

fundos ribereños por el acarreo que hacen las aguas de sustancias que se
sedimentan.

B) Avulsión. - Art. 940°. - “Cuando la fuerza del río arranca una porción
considerable y reconocible en un campo ribereño y lo lleva al de otro propietario
ribereño, el primer propietario puede reclamar su propiedad, debiendo hacerlo
dentrode dos años del acaecimiento. Vencido este plazo perderá su derecho de
propiedad, salvo que el propietario del campo al que se unió la porción arrancada
no haya tomado aún posesión de ella”

C) Accesión inmobiliaria industria. Es la unión o adherencia efectuada por el

hombre sobre bien inmueble propio o ajeno.Sobre inmueble ajeno, se presentan los
casos de edificación de buena fe y de mala fe, o cuando con una edificación se
invade parcialmente, de buena o mala fe, el suelode la propiedad vecina. Sobre

43
 predio propio, cuando se edifica con materiales ajenoso se siembra con plantas o
semillas ajenas

a) Edificación en terreno ajeno. Se trata de un típico caso de accesión

industrial.Se presentan dos hipótesis: edificación de buena fe y de mala fe.
Art. 941° edificación en terreno ajeno de buena fe. Este dispositivo legal
concede al dueño la alternativa de decidir entre hacer suyo lo edificado
pagando el valor promedio de la obra que resulte del costo y el valor actual
de la misma; o en caso contrario, obligar al invasorque le pague el valor
comercial del terreno. En ambas hipótesis la ley no concede la
indemnización por daños.

EL art. 943° Edificación en terreno ajeno de mala fe. El propietario del suelo
tiene la opción de exigir la demolición de lo edificado por cuenta y cargo
del invasor y demandar la indemnización por daños y perjuicios o en su
defecto hacer suyo lo edificados sin obligación a pagar su valor.

b) Art. 944° invasión de suelo colindante. Por esta figura jurídica se adquiere
la propiedad del suelo ocupado o “invadido”, pagando su valor cuando con
una edificación se ha invadido parcialmente de buena fe el suelo de la
propiedad vecina sin que el dueño se haya opuesto.

5. ADQUISICIÓN POR ESPECIFICACIÓN Y MEZCLA

Artículo 937º. El objeto que se hace de buena fe con materia ajena pertenece al artífice,
pagando el valor de la cosa empleada.

La especie que resulta de la unión o mezcla de otras de diferentes dueños, pertenece a

éstos en proporción a sus valores respectivos.

El texto legal bajo comentario contiene dos normas jurídicas distintas. La primera de ellas
regula la especificación y la segunda el supuesto de mezcla, también conocido como
confusión. Sobre la definición de especificación cabe decir que, en efecto, la
especificación se produce cuando a partir del trabajo de una persona, la materia de
propiedad de una persona distinta se transforma en una nueva. Luis Díez Picazo

44
y Antonio Gullón afirman que “la especificación tiene lugar cuando una persona que no
es propietaria de la cosa, ni actúa de acuerdo con su dueño, pone en ella su trabajo y la
convierte en cosa distinta” (DIEZ PICAZO & GULLON, 2001).

Por especificación, en la definición recogida por nuestro Código Civil solo se refiere al
supuesto de especificación de buena fe, cuando la dogmática de la institución prevé
también el supuesto de especificación de mala fe. En efecto, la doctrina destaca que
cuando la especificación se efectúa a sabiendas o en circunstancias en que se debería
conocer que la materia empleada es ajena, el propietario puede optar por apropiarse de la
nueva especie sin pagar nada por ella o exigir al especificante que le pague el valor de la
materia y le indemnice por los daños y perjuicios que pudiera haberle ocasionado.

En el caso de la mezcla, la determinación de la realidad prefigurada por la norma es

menos clara. La norma permite colegir, no obstante, que el objeto de su regulación estriba
en el hecho de que materias de diferentes dueños se unan y resulte de ellas una distinta.

La comprensión de la unión de dos materias no ofrece mayores problemas. Sin embargo,

debemos recurrir a la función explicativa de la doctrina como fuente del derecho para
entender que al mencionar que surge una "nueva especie", nuestro Código pretende
hacer referencia al hecho de la denominada inseparabilidad.

La posibilidad de separar los bienes sin detrimento es el criterio que ha permitido a la

doctrina distinguir entre casos de unión de bienes muebles que ameritan la modificación
de los regímenes de propiedad preexistentes y los casos que no. El detrimento, así,
constituye el criterio definitorio de la atribución normativa que conduce la generación de
una ordenación específica en esta norma jurídica. No existe una única pauta para
establecer cuándo con una separación se produce detrimento. Las dos posiciones
principales al respecto indican, por un lado, que se produce detrimento cuando con la
separación se pierde valor económico y, de otro, que el detrimento debe restringirse al
menoscabo físico.

6. LA USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.

La primera función de la prescripción adquisitiva o usucapión (que etimológicamente

45
significa la adquisición por el uso), se desprende de la propia definición que desde el
Derecho romano se le ha dado a esta institución. Para los romanos "la usucapión era la
agregación del dominio (a su patrimonio) mediante la continuación de la posesión por
todo el tiempo determinado en la ley".

En doctrina, coinciden mayoritariamente los autores respecto a la definición de la

institución en comentario; por ejemplo, Albaladejo señala que la prescripción adquisitiva
"es la adquisición de dominio u otro derecho real poseíble, por la posesión continuada del
mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley como un modo de adquirir
propiedad" (ALBALADEJO, p. 166). Por su lado, Peña Bernaldo de Quirós menciona
que la prescripción adquisitiva "es la adquisición del dominio (o de un derecho real),
mediante la posesión en un concepto de dueño (o titular) continuada por el tiempo
determinado por la ley" (PEÑA BERNALDO DE QUIROS, pp. 121122).

Clases de prescripción adquisitiva y sus requisitos.

Existe unanimidad en la doctrina respecto de que los elementos de la prescripción

adquisitiva son: el tiempo y la posesión, siendo esta última "el contenido esencial de la
usucapión... para que la usucapión se produzca es preciso que la posesión reúna
determinados requisitos con los que se construye una verdadera categoría de
posesión" (HERNÁNDEZ GIL, p. 407).

Los artículos 950 y 951 del C.C. distinguen dos clases de prescripción, la ordinaria
(corta) y la extraordinaria (larga), necesitando en ambas clases lo siguiente: (i) la
posesión, que debe ser continua, pacífica, pública y como propietario; y, (ii) el tiempo,
pero este no es igual para ambas clases ya que para la prescripción extraordinaria de
bienes inmuebles se necesitan 10 años y para bienes muebles, 4 años. En cambio, para la
prescripción ordinaria de bienes inmuebles se necesitan 5 años y para bienes muebles, 2
años. Los plazos son menores para los bienes muebles debido a la celeridad de su tráfico
y a la idea de que suelen ser menos valiosos.

La prescripción ordinaria sea de bienes muebles o inmuebles, necesita además de los

requisitos de que la posesión sea continua, pacífica, pública y como propietario, dos
requisitos especiales que son el justo título y la buena fe. La prescripción extraordinaria

46
en cambio no necesita estos dos últimos requisitos, ya que por ilegítima que sea la
posesión (útil) vale para prescribir, siempre que se cumplan los plazos previstos en los
artículos en comentario. A continuación, paso a comentar cada uno de estos requisitos:

i) Posesión continua. Para que se cumpla este requisito no es necesario que el

poseedor tenga un ejercicio permanente de posesión sobre el bien, basta que
se comporte como cualquier propietario lo haría. Para determinar si una
persona tiene la posesión de un bien, debemos preguntarnos ¿cómo
usualmente se posee ese bien?, por ejemplo, si una persona que vive sola en
un departamento, lo usual es que cuando salga a trabajar, a estudiar,
hacer deporte o se vaya de viaje, cierre la puerta con llave, y cuando llegue
volverá a realizar los diversos actos de goce sobre ese bien. Ese
comportamiento demuestra cuidado, diligencia, como lo tendría cualquier
dueño de un departamento, y expresa que este bien se encuentra dentro de su
esfera jurídica, por lo que conserva la posesión del inmueble a pesar de no
tener un contacto permanente sobre él.

ii) Posesión pacífica. La posesión debe ser exenta de violencia física y moral.
"Ser pacífica significa que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por
la fuerza. Por tanto, aun obtenida violentamente, pasa a haber posesión
pacífica una vez que cesa la violencia que instauró el nuevo estado de cosas"
(ALBALADEJO, p. 184). La doctrina coincide con lo señalado por
Albaladejo, en el sentido de que una vez que hayan terminado los actos de
violencia, recién en ese momento se puede considerar que existe posesión
pacífica que vale para prescribir.

iii) Posesión pública. Es decir, que exista una exteriorización de los

actos posesorios, que actúe conforme lo hace el titular de un derecho. "El
usucapiente es un contradictor del propietario o del poseedor anterior.
Por eso, es necesario que la posesión sea ejercida de manera que pueda
ser conocida por estos, para que puedan oponerse a ella si esa es su voluntad.
Si ellos pudieron conocer esa posesión durante todo el tiempo que duró, y no
lo hicieron, la ley presume en ellos el abandono, y la posesión del usucapiente

47
 se consolida" (PAPAÑO, KIPER, DILLON y CAUSSE, pp. 4344).

iv) Como propietario. Se entiende que el poseedor debe actuar con

animus domini sobre el bien, pero no se trata creerse propietario, sino
comportarse como tal. El poseedor pleno y el mediato pueden prescribir un
bien. Sin embargo, el poseedor inmediato (artículo 905 del C.C.), y el servidor
de la posesión (artículo 897 del C.C.), no lo pueden hacer. "No cabe usucapir,
por mucho que sea el tiempo que transcurra, si posee en concepto distinto del
de dueño..." (PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, p. 127).

7. LOS EFECTOS DE LA USUCAPIÓN

Los efectos de la usucapión se producen tan pronto concurran los requisitos necesarios
para ello, pero queda a la autonomía de la voluntad del usucapiente oponerlos frente a
quien le discute la propiedad o derecho real adquirido. El juez no puede acoger de oficio
la usucapión.

Por el mismo motivo, la usucapión puede ser renunciada por el usucapiente.

Ahora bien, si normalmente la usucapión es operante por vía de excepción (como defensa
del demandado frente a la acción que ejercita el demandante), ello no es algo
absolutamente necesario. Puesto que la usucapión provoca la adquisición del derecho, se
sigue de ello que el usucapiente queda investido de todos los poderes quecorresponden al
legítimo titular y que puede hacerlos valer por todos los medios concedidos por el
ordenamiento jurídico y ello tanto por vía de acción como por vía de excepción. Así, puede
el usucapiente deducir una demanda de reivindicación, confundamento en la propiedad
que ha adquirido.

La usucapión, según la común doctrina, opera retroactivamente, desde el día en que

comenzó.

48
 VIII. TRANSMISION DE LA PROPIEDAD.

1. SISTEMAS CONTEMPORÁNEOS DE TRASFERENCIA DE PROPIEDAD.

En el derecho occidental contemporáneo existen dos grandes sistemas de

transferencia de propiedad, a saber: el sistema de la unidad del contrato y el sistema de la
separación del contrato. El primer sistema se caracteriza por exigir la celebración de un
solo negocio jurídico en el cual reposan las voluntades deltransferente y del adquirente
dirigidas a provocar la transferencia de la propiedad. Elsegundo sistema, en cambio, se
caracteriza por exigir dos negocios jurídicos, uno obligacional y otro dispositivo, en los
que, con distintas características y consecuencias, reposan las voluntades del transferente
y del adquiriente dirigidas a provocar la transferencia de la propiedad.

1.1) Sistema de Unidad del Contrato

1. 1.1.) Sistema Transmisivo de la causa única.- Que establece que el contrato es la fuente
directa del efecto traslativo de la propiedad por lo cual no requiere del modo que haga pública
la adquisición de la propiedad; es decir el solo consentimiento (simple acuerdos de
voluntades) es la causa del nacimiento del derecho del nuevo propietario; en efecto en los
denominados sistemas de causa única, al reputarse a la voluntad suficiente para -producir
la mutación jurídico-real, puede afirmarse que el contrato adicionalmente a que pueda
producir efectos obligatorios- está en la capacidad de producir efectos reales. Dentro de
este sistema encontramos el siguientesub. Sistema.

1.1.2.) Sistema consensual o espiritualista.- Virtud del cual solo el consentimiento delas
partes hace propietario al comprador; es decir se expresa en su más alto grado la
autonomía de la voluntad (hoy autonomía privada) es aquella posibilidad que tiene la
persona como poder de autorregulación o autor reglamentación, de creación de preceptos
privados de conducta para ejercer facultades y conformar relacionesjurídicas por la sola
decisión del individuo, para ejercer derechos subjetivos o actuara través de la idea del
negocio jurídico.

Inspirados en este sistema ubicamos: al sistema italiano (artículo 1376 de su Código

Civil), el sistema francés (artículo 1138 de su C.C.), el sistema portugués (artículo 408

49
de su C.C.), el sistema mexicano (artículo 2014 de su C.C.), el sistema venezolano
(artículo 1161 de su C.C.).

2.2.) Sistema Transmisivo de doble causa.

Nos indica que el contrato no es suficiente para generar la transferencia de propiedad y

que necesariamente requiere un signo o modo de recognoscibilidad social cuya finalidad
consista en publicitar a la colectividad de la adquisición del derecho de propiedad. Los
denominados sistemas transmisivos de doble causa, consideran a la voluntad insuficiente
para producir efectos reales, estos solo pueden producirse a través de “actos de
disposición”. En la teoría de la doble causa, el acto que crea la relación obligatoria se
denomina “acto de obligación”, “titulo” o “causa remota” (ej. El contrato de
compraventa). El acto que produce el efecto real es el “acto de disposición”, “modo”o
“causa próxima”, por medio de este la situación subjetiva sale del patrimonio del
transmitente e ingresa al del adquiriente (ej. La tradición, la inscripción, etc.

Dentro del presente sistema tenemos los siguientes subsistemas.

Sistema Real o de Tradición o Sistema de la unión del título y el modo.-, Reconocido

en nuestro sistema jurídico para la transferencia de bienes muebles; los países que se
acogen a este sistema son: el sistema español (Arts. 609 y 1095 del su C.C.), el sistema
argentino (Arts. 577, 2524, 2601 y 2609 de su C.C.), el sistema cubano (art. 178 de su C.
C.) y solo para la transmisión de que bienes recoden este sistema, el sistema chileno Arts.
670 y 684 de su C.C.), el sistema ecuatoriano (Arts.740 y 754 de su C.C.) y el sistema
peruano (Art. 947 de nuestro código civil valido para muebles).

Sistema Registral Constitutivo no Convalidante. - En este sistema el registro no es

convalidante puesto que de operar un defecto en la validez del acto o contrato (causal) el
acto del registro también resultaría ineficaz estructural o invalido. Este sistema es
adoptado solo para inmuebles por el sistema brasileño (art. 676 de su C.C.).

El Sistema de Separación del Contrato. - El sistema de separación tuvo su origen en la

revisión crítica a la que fue sometida en Alemania del siglo XIX22 la teoría del título y
el modo, este sistema postula de la separación de los contratos, es decir existen dos

50
contratos o actos jurídicos, uno que produce los efectos obligatoriosy otro que genera la
transferencia de la propiedad. De acuerdo al sistema recogido enel BGB, los negocios
obligacionales quedan absolutamente separados de los negocios de disposición. Los
primeros crean los vínculos de obligación que sirven de fundamento o base para la
transferencia de propiedad. Los segundos por su parte, acompañados de la inscripción
registral (cuando se trata de inmuebles) o de la entrega(cuando se trata de muebles), son
los que producen la referida transferencia, el sistema de separación del contrato supone,
entonces, la concurrencia de dos negociosjurídicos y de un acto ejecutivo real.

2. SISTEMAS CLASICOS DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

EL SISTEMA ROMANO.

El Ilustre y recordado Maestro MAX ARIAS-SCHREIBER PEZET, nos menciona que

en Roma, primitivamente existían tres modos de transmisión de la propiedad: (i) la
mancipatio y (ii) la in jure cessio para las res mancipi y la (iii) traditio para las res nec
mancipi.

Según Cayo, eran res mancipi las cosas mas preciosas: “los fundos y cosas situadas en
Italia, los esclavos y animales que es costumbre domar por el cuello o por el lomo, por
ejemplo , los vacunos, los caballos, las mulas y los asnos; también las servidumbres
rusticas26.

Eran res nec namcipi, en cambio, las otras cosas: sumas de dinero, animales salvajes, la
mancipatio, que se empleaba para la enajenación de las res mancipi, era un acto formal
celebrado en presencia de cuando menos cinco testigos “en una balanza, las librepens,
que deberían llevar los contratantes, se pesaba un objeto representativo del objeto del
contrato y del otro plato se colocaba un pedazo de cobre, por ejemplo, que simbolizaba
el pago, además debían pronunciarse formas sacramentales a fin de que se entendiese
materializada la adquisición.

La in jure cessio utilizada también para la transferencia de las res mancipi, era
igualmente un acto formal, pero se celebraba delante del Pretor. Este modo implica una
reivindicación simulada. En efecto, el adquiriente alegaba la propiedad del bien ante el

51
pretor y el enajenante se allanada a ello. La tradittio (tradición) era empleada para alinear
las res nec mancipi. Suponía la entrega física del bien, de común acuerdo entre el trasdens
(el que entrega la cosa) y el accipiens (el que la recibe).

En Roma la voluntad ni la obligación podían transmitir por si sola la propiedad, para que
esto ocurriera, era necesaria la presencia de un acto exterior, sea formal (como la
mancipatio o la iure cessio) o material (como la traditio) con el transcurso del tiempo, los
actos formales entraron en crisis, de modo que en cierto momento la transferencia de
propiedad únicamente opero a través de la traditio.

EL SISTEMA FRANCES

Según el código francés de 1804, Código Napoleónico trascendental en las legislaciones

civiles hispanoamericanas, nos índica que la propiedad de los inmuebles se transfiere
como efecto de la estipulación, del consenso (consensus); la obligación de entregar se
reputa idealmente ejecutada; La tradición que resulta luego del pacto es un
acontecimiento que no transfiere el dominio, sino solo de poner al adquiriente en aptitud
de servirse del bien. La obligación nace y muere sin solución de continuidad; hay por
expresarlo un modo, una tradición de derecho implícita, la convención pone los riesgos
del bien a cargo del acreedor convertido en propietario por el solo consentimiento.

El sistema consensual parte de la base de que el derecho real nace directamente del mero
consentimiento de las partes que contratan. Así podemos mencionar que para el
transmisor de los derechos reales, basta el solo contrato (convención), sin necesidad de
la tradición (entrega); las transferencias de bienes tienen lugar por el simple
consentimiento.

El consentimiento viene a reemplazar la tradición, pues las partes entienden que se realiza
la tradición cuando así se obligaron. De esta manera, el sistema francés considera que
vender es enajenar, y PLANIOL, dice que ambas nociones eran muy distintas en la
antigüedad, y que hoy se confunden 33 , el comprador pasa a ser propietario y acreedor
al mismo tiempo, acreedor dentro de la relación obligatoria y propietario por la misma
razón, sin mas, no es necesario otro requisito mas que la voluntad de las partes
contratantes.

52
Los hermanos MASEAUD, sostienen diversas disposiciones del Código Civil
afirman el principio de la transmisión “solo cosensus” (por el simple
consentimiento), la voluntad, toda poderosa para crear obligaciones, es todo
poderosa igualmente para producir, sin ninguna formalidad ni tradición, transmisión
de derechos reales, el contrato además de su efecto obligatorio, posee un efecto real;
la compraventa, por ejemplo, no solo crea obligaciones entre las partes, sino que el
transmite al comprador la propiedad de la cosa vendida.

El Código Civil Francés tomando como base el principio de la voluntad, considera

que el simple acuerdo entre las partes es suficiente para que se realice la transmisión
de la propiedad.

La voluntad del individuo es considerada como instrumento todo poderoso al punto

que en ella se hace reposar la justificación y razón de ser el contrato37. El código
de Napoleón marco el triunfo de la voluntad sobre el formalismo jurídico; en
consecuencia, protegió fundamentalmente a los adquirentes convertidos de manera
inmediata en propietarios, mientras el transmitente solo podía ejercer las acciones
personales o de impugnación del contrato.

Según el código francés, la propiedad de los inmuebles se transmite como efecto de

la estipulación, conforme a este sistema la obligación de entregar se reputa
mentalmente ejecutada. La tradición que viene después del pacto, es un hecho que
no tiene la virtud de transferir el dominio, sino únicamente de poner al adquiriente
en aptitud de servirse de la cosa, “la obligación nace y muere sin solución de
continuidad”

El Sistema francés se estableció sobre la base de los siguientes principios: i) la

inscripción que contendría por objeto hacer oponibles los actos frente a terceros, ii)
el registro seria personal, iii) los actos celebrados intervivos necesariamente
deberían ser inscritos, iv) la inscripción no convalidaría los vicios de los títulos, ni
impediría las acciones reivindicatorias, v) los registros serian accesibles a todos los
interesados en el inmuebles, vi) de un lado, se llevaría un registro de hipoteca y, del
otro, uno de la propiedad y sus desmembraciones.

53
 EL SISTEMA ALEMAN.

La transferencia de los inmuebles se realizaba en dos fases: el negocio jurídico y el

acto traslativo del dominio. En Alemania prima el criterio de la “Ausflassung” que
es un acuerdo abstracto de transmisión entre el adquiriente y el enajenante. Según
el código alemán y su doctrina comparada casi siempre existe un deber de emitir
declaración de “auflassung” emanado de la relación causal básica, es por eso que el
vendedor debe hacer todo lo posible y todo lo que este al alcance de sus manos para
conseguir la transmisión de propiedad, si se niega a emitir por su parte la declaración
requerida, puede ser demandado en tal sentido. El “Auflassung” también puede ser
judicial y extrajudicial; será judicial cuando al igual que la “in iure cessio” era un
juicio simulado; el adquiriente demandada al enajenante la entrega de la cosa, este
de allanaba a la demanda y el juez resolvía a favor del acciónate entregándoles
judicialmente la posesión; será extrajudicialmente cuando el contrato se perfecciona
con la inscripción de la transmisión de la propiedad en el libro territorial. A este
sistema se le conoce con el nombre del registro. El que compra una cosa quiere
adquirirla no solo para aprovecharse de ella temporalmente, sino con carácter
definitivo y excluyente y para disponer de ella; por lo tanto, con la sola entrega de
la cosa el vendedor no ha cumplido su obligación totalmente: esta obligado a
proporcionar la propiedad sobre ella. La transmisión de la propiedad esta regulada
en el derecho de cosas. Esta transmisión, cuando se refiere a cosas muebles, exige
la entrega y el acuerdo de ambas partes de “transmitir la propiedad” no se contiene
en el contrato de compraventa, sino que es necesario un especial contrato “real”
diferente, cuyo único contenido es que la “propiedad sea transmitida”, este contrato
real es independiente del contrato de compraventa que le sirve de base, es decir, es
un contrato “abstracto”.

3. TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE BIENES MUEBLES

Artículo 947. La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa

con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente.

4. ADQUISICIÓN A NON DOMINUS DE UN BIEN MUEBLE

54
Artículo 948º.- Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de una
cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de
facultad para hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con
infracción de la ley penal.

5. TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES

Artículo 949º.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor

propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada, se efectúa con la tradición

a su acreedor y se acredita el perfeccionamiento del acto traslativo de dominio mediante
documento privado, el que produce eficacia jurídica desde la presentación del mismo ante
el notario público para que certifique la fecha o legalicelas firmas

Así, por ejemplo, en el caso del propietario de un bien mueble que lo vende y se queda
como arrendatario del mismo, su comportamiento como poseedor inmediato atítulo de
arrendatario quedará acreditado mediante el contrato de compraventacelebrado y con el
pago de la merced conductiva al propietario. Habrá pues, un reconocimiento de la
propiedad de otro, lo cual será prueba de la tradición ficta realizada y por consiguiente de
la transferencia de la propiedad del bien.

5.1 LA TEORÍA DEL TITULO Y MODO.

No se puede dejar de hablar de derechos reales ni mucho menos de Transmisión de

propiedad Inmueble en nuestra legislación sin dejar de mencionar y explicar la
importancia de la teoría del título y el modo motivo por lo cual es necesario conocerla
definición de título y modo, los cuales son legados del derecho romano y son numerosos
sistemas jurídicos y legislaciones que adoptaron la mencionada teoría. Recalcamos que
estos conceptos serán mencionados desde diversas concepciones deautores doctrinales
nacionales y extranjeros durante la extensión del presente trabajo.

Titulo (palabra utilizada aquí, no en el sentido de documento, sino en el de fundamento

jurídico) es el acto (por ejemplo, compraventa) por el que se establece la voluntad de
enajenación (adquisición para la otra parte) del derecho; y el Modo, es el acto

55
(consistente, como he dicho, en la entrega, con ánimo de transmitirlo, de laposesión del
derecho cuya enajenación se estableció) por el que se realiza efectivamente la
enajenación por el transmitente, que es adquisición para el adquiriente.

Sin modo subsiguiente, el título es insuficiente para producir la adquisición del derecho
real y sin título previo, la entrega (el modo) no transfiere (hacer adquirir al que la recibe)
el derecho real. Por ejemplo, si no hubo anteriormente contrato de compraventa, pero se
entrega la cosa, el que la recibe adquiere su posesión (ya que esta es la tenencia efectiva
de la misma, y esa la ha recibido), pero no se convierte endueño (no adquiere la propiedad:
derecho real).

DÍEZ PICAZO, sostiene que la tradición por sí sola no sirve para transmitir el dominio,
pues la entrega o la transferencia de la posesión es en sí misma un acto incoloro y
ambiguo, al que solo dota de sentido el negocio jurídico antecedente celebrado por las
partes, que justifica la transmisión.

El título es el acto del cual fluye la obligación de enajenar un inmueble determinado y el

modo de transferencia, para nosotros el título es la fuente, la causa jurídica del contrato
del cual deriva una determinada obligación y el modo la consecuencia que sería la
transferencia de propiedad.

El proceso adquisitivo se produce, pues en dos etapas. En la primera, como consecuencia

del Título, el futuro adquiriente recibe ya un derecho de crédito a que el futuro
transmitente le transfiera el derecho real de que se trate. Se está entonces enel campo del
derecho de obligaciones. Uno puede exigir y el otro debe realizar una prestación: la
conducta que consiste en transmitir el derecho real. En la segunda etapa, el enajenante
cumple su obligación, que consiste en realizar el modo o acto transmitido del repetido
derecho15.

La doctrina peruana se encuentra dividida en dos sectores: uno de ellos opina que el
sistema peruano de adquisición de la propiedad esta articulado en la aplicación de la teoría
del título y el modo para el caso de los bienes muebles y la aplicación del principio de la
transmisión solo consensus para el caso de los bienes inmuebles; el otro sector sostiene
que tanto para el caso de los bienes muebles como para el de los bienes inmuebles debe

56
aplicarse la teoría del título y el modo.

En los bienes muebles se establecen que, si es posible la celebración de dicho tipo de

contrato, en tanto la transferencia de propiedad inmueble opera en dos momentos: uno
que refiere al título (que genera el efecto obligatorio) y otro que se produce con el modo
(que transfiere la propiedad), es así que no resultará necesario que en el momento de la
suscripción del título el vendedor sea propietario, lo que si será indispensable al momento
de la tradición.

57
 IX. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD

1. CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD

Artículo 968º.- La propiedad se extingue por:

1.- Adquisición del bien por otra persona.

Aquella forma de adquisición que se traduce en la entrega física de un bien para el caso
de los muebles, o en la celebración de un contrato con la obligación de transferir de un
bien (por ejemplo, de compraventa) para el caso de los inmuebles. Esta obligación de
transferir la propiedad, se realiza por una parte denominada enajenante o transferente, en
favor de otra persona denominada adquiriente.

2.- Destrucción o pérdida total o consumo del bien.

Puesto que la destrucción del bien es total, cuando este deja de existir, desvaneciéndose
con ello enteramente el derecho de propiedad; es parcial, cuando parte del bien subsiste
y sigue siendo valioso para su propietario y consumible cuando luego de su utilización
perece completamente asemejándose a una destrucción total.

3.- Expropiación.

Es aquella forma de extinción de la propiedad privada que opera por ministerio de la ley
por razones de:
a) seguridad nacional
b) necesidad pública, por ejemplo, cuando el Estado decide construir una autopista
y debe demoler viviendas para su trazado: en ese caso, necesita adquirir dichas
casas sin que sus propietarios puedan negarse (de hacerlo, impedirían la
construcción del camino).
c) previa indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual
perjuicio.

58
2. OTRAS CAUSAS DE EXTINSIÓN DE LA PROPIEDAD.

1. Abandono.

Consiste en la dejación física de la cosa por su titular, unida a la voluntad de

renunciar a todo derecho sobre la misma. La cosa abandonada, si es mueble pasará
a ser res nullius, y por tanto su propiedad corresponderá al primer ocupante
(Un modo de adquirir la propiedad de las cosas que carecen de dueño, y consiste en
su aprehensión material unida al ánimo de adquirir el dominio es decir pasan a ser
de otro por el solo hecho de ocuparla), mientras que si es inmueble, pasará a formar
parte del patrimonio del Estado (art. 17 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del
Patrimonio de las Administraciones Públicas).

2. Enajenación.

Es un negocio jurídico en virtud del cual, el titular de una cosa o derecho, trasmite
su dominio o algún derecho sobre ellos a otra persona, ya sea a título gratuito (sin
contraprestación) u oneroso (a cambio de una cantidad de dinero u otra prestación
que le sirve de equivalente).

3. Revocación.

Que tiene lugar cuando el anterior propietario declara su voluntad de dejar sin
efecto el acto en virtud del cual trasmitió el dominio al actual titular.

59
 X. COPROPIEDAD

1. DEFINICION

Artículo 969º.- Definición.

Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.

La copropiedad es un derecho exclusivo porque es oponible a todos y porque no es posible

que existan dos propietarios sobre un mismo bien. Puede ocurrir, sin embargo, que dos o
más personas ostenten en conjunto la calidad de propietario. Cuando ello ocurre estamos
frente a la copropiedad.

2. NATURALEZA JURÍDICA

Si bien es posible afirmar que tanto en la doctrina como en la legislación comparada

existe una suerte de coincidencia temática y de orientación general respecto de la
regulación del fenómeno de la copropiedad bajo los cánones de un modelo romano, en lo
que no existe coincidencia a nivel doctrinal es en la determinación de la naturaleza
jurídica de la misma, discusión que va desde averiguar si realmente existe un derecho
subjetivo hasta explorar si existen múltiples derechos como copropietarios haya de la
cosa común; pasando por aquellas que, considerando la existencia de un solo derecho,
estiman que la participación atribuida a cada copropietario refleja una división de la cosa
o del derecho.

Teoría de la interinidad. Postulan los expositores de esta teoría (PEROZZI,

BONELLI) que "durante la indivisión no existe un verdadero derecho subjetivo y en
particular no hay un verdadero derecho de propiedad" (DÍEZ PICAZO, 1978), toda
vez que al concurrir varios titulares a ninguno de ellos correspondería un "dominio total,
pleno y excluyente sobre la cosa".

Esta teoría se encuentra actualmente abandonada, aunque sobreviva en varios Códigos

que al tratar de la partición configuran a esta como un acto declarativo, en el
sobreentendido de que durante la indivisión no ha existido un verdadero derecho. En
efecto, si bien puede entenderse que se sostenga que el contenido de la copropiedad sea

60
distinto al de la propiedad individual, eso no autoriza a sostener que no nos encontremos
ante poderes, facultades, atributos, etc., asignados, individual o colectivamente, a los
copropietarios para la consecución de sus intereses y que ello no dé lugar al
reconocimiento de la existencia de un verdadero derecho subjetivo.

Teoría de la unificación. Los exponentes de esta teoría afirman la existencia de "un

único derecho de propiedad o derecho que se presenta y actúa como un todo unificado".
(DÍEZ PICAZO, 1978).

Siguiendo dicho postulado, para un sector de la doctrina italiana (SCIALOJA) y alemana

(WINDSHEID), en la copropiedad existiría un solo derecho del que participan varias
personas constituyendo la cuota atribuida a cada una de ellas “la medida en que las
utilidades de la cosa, la contribución a los gastos, y en su caso el resultado de la
liquidación, corresponden a ese concreto comunero”.

Señala Díez Picazo que dentro de las teorías de la unificación se encontrarán aquellas que
sostienen que lo que se verifica en la copropiedad no es un fenómeno de titularidad
conjunta respecto de un derecho único sino, un supuesto de titularidad atribuido a una
“colectividad o grupo de personas”, y otras que atribuyen personalidad jurídica a ese
colectivo de personas al que corresponde la titularidad del derecho.

Teoría de la división. Dentro de este rubro se agrupan aquellas teorías que ven en la
copropiedad no la existencia de un único derecho sino la verificación de “'tantas
titularidades y por consiguiente tantos derechos como individuos o miembros están en
comunidad”. (DÍEZ PICAZO, 1978)

En ese sentido, Lacruz citando a Beltrán de Heredia destaca que para la doctrina española
antigua, lo que se verifica en la copropiedad es "un concurso de varios derechos de
propiedad, autónomos e independientes, con varios titulares" (LACRUZ BARDEJO,
1991) que se materializarían respecto de una cuota ideal en que resultaría dividida la cosa
común, de lo que se seguiría a favor de cada condómino “un derecho de propiedad pleno
y exclusivo, cuyo objeto no es la cosa entera sino una parte ideal de esta”
(ALBALADEJO, 1994).

61
Para un sector de la doctrina italiana (FERRARA), lo que se verifica en la copropiedad
es la existencia de un derecho de propiedad tan igual que el derecho de propiedad
individual en lo que respecta al uso, disfrute, disposición y tutela del derecho pero que, a
diferencia de este, se encontraría dividido en cuotas ideales de modo tal que a cada
comunero correspondería la titularidad de "una fracción o parte ideal del derecho total"
(LACRUZ BARDEJO, 1991). Para esta teoría la suma de las cuotas ideales en que se
divide el derecho configura la propiedad única, siguiéndose de ello un doble orden de
relaciones: un derecho exclusivo sobre la cuota que le permite a cada copropietario usar,
disfrutar y disponer de aquella, con la única limitación de no afectar el interés de los
demás comuneros; y un derecho colectivo sobre la cosa común respecto de la cual cada
comunero podrá servirse en proporción a la cuota que se le atribuye.

Teoría de la propiedad plúrima total. Esta teoría explica que la copropiedad se

manifiesta como la concurrencia de varios derechos de propiedad sobre la totalidad de la
cosa, diferenciándose así del concurso de derechos con delimitación del objeto en
partes concretas o materiales. Para esta teoría "el derecho de propiedad no está dividido
en partes ideales o materiales, sino que cada copropietario tiene un derecho de propiedad
pleno en cuanto a su extensión, cualitativamente igual al derecho de propiedad
exclusivo" (LACRUZ BARDEJO, 1991), pero limitado en cuanto concurren con él otros
derechos iguales. La cuota para esta teoría "es, simplemente, la proporción, medida o
razón, en virtud de la cual se limitan y armonizan recíprocamente los distintos derechos
de propiedad; es decir, el índice de la proporción en el uso y el disfrute, percepción de
las utilidades, de las cargas, y, en definitiva, el valor representado por la cosa común,
cuando la copropiedad cesa".

Quienes sostienen esta teoría, a diferencia de las teorías de la división, afirman que “no
es que existan, pues, dos poderes distintos, uno sobre la cosa, directo e inmediato, y otro
sobre la cuota, representado en la facultad de disposición (...). Existe un solo poder sobre
toda la cosa, pero dentro del límite que indica la cuota”.

Consideramos que no existe inconveniente teórico alguno que impida admitir que bajo la
denominación "derecho de copropiedad" se pueda entender que se está ante la presencia
de un derecho real autónomo en el que coexisten armónicamente tanto una división de

62
poderes con tantos titulares como copropietarios existan (derechos individuales plenos
no necesariamente idénticos a los poderes de un propietario exclusivo y, en
muchos casos, limitados por la concurrencia de los derechos de los demás sobre la base
de la cuota ideal reconocida a cada copropietario) como una unidad de poder atribuida al
conjunto de los copropietarios (derecho colectivo que para su ejercicio requiere el
concurso unánime o, por lo menos, mayoritario de los copropietarios, el cual se encuentra
organizado bajo los patrones que se derivan de la existencia de cuotas de participación
asignadas a cada quien dentro del derecho colectivo).

3. CONTENIDO DE LA SITUACIÓN DE LA COPROPIEDAD

DERECHOS DE LOS CORPOPIETARIOS

Nos referimos a los principales derechos de los copropietarios

Derechos de uso

El código civil de 1984 regula el derecho de uso de los copropietarios, en los artículos974
y 975. El artículo 974 establece que cada copropietario tiene derecho a servirse del bien
común, siempre que no se altere su destino ni se altere el interés de los demás. El derecho
de usar corresponde a todos los copropietarios. En caso de desavenencias, el juez regula
el uso, para lo cual se observan las reglas procesales sobre administración judicial de
bienes.

El artículo 975, por su parte, señala que el copropietario que usa el bien parcial p
totalmente con exclusión de los demás, debe indemnizarles en las proporciones que les
corresponda.

El derecho de uso corresponde a todos los copropietarios. Por tanto, dicho derecho debe
ser ejercido de forma tal que no se perjudique el derecho que tienen los demás
copropietarios.

Derecho a los provechos

Este derecho, al igual que el de uso, está referido al bien. Si el bien produce frutos, ellos
corresponden proporcionalmente a todos los copropietarios

63
Es indiferente quien hace producir los frutos, pues el derecho de disfrutar corresponde a
todos los copropietarios, como señala el artículo 976 del Código Civil.

Derecho de disposición de la cuota ideal y de los frutos

Cada propietario puede disponer de su cuota como le parezca. Puede venderla, darla en
usufructo o gravarla, sin limitación alguna y sin necesidad de consentimiento de los
demás copropietarios. Un copropietario que desee vender su cuota no está obligado a
ofrecérsela previamente a sus copropietarios, pues los demás copropietarios no tienen
derecho de preferencia para adquirir la cuota.

El copropietario también tiene derecho a disponer de los frutos de su cuota.Estos derechos

están consagrados en el artículo 977 del Código Civil.

Derechos de reivindicación

Según el artículo 979 del Código Civil, cualquier copropietario puede reivindicar el bien
común. Asimismo, puede promover acciones posesorias, interdictos, acciones de
desahucio (hoy desalojo) y las demás que determine la ley.

Derecho de tanteo o preferencia

La copropiedad termina mediante la división y la partición del bien, cuando un

copropietario le compra sus cuotas a los demás copropietarios o cuando el bien es vendido
a un tercero. Puede ocurrir, sin embargo, que el bien no sea indivisible y que no haya
acuerdo entre los copropietarios en la adjudicación del bien o en la venta deun tercero. En
tal eventualidad, es usual que algún copropietario demande a los demáspara que se parta el
bien. Durante el proceso los copropietarios pueden ponerse de acuerdo en la adjudicación
del bien. Si no lo hacen, el juez ordena el remate del bien,a fin de que el producto del
remate sea distribuido entre los copropietarios.

Para evitar el remate del bien, cualquier copropietario tiene un derecho de preferencia,
llamado tanteo, en virtud del cual puede adquirir todo el bien pagando en dinero la parte
que corresponda a los demás

Si dos o más copropietarios hacen uso de su derecho de preferencia, el juez convocaa una

64
suerte de remate entre ellos y adjudica el bien al que haga la mejor oferta. Si hay empate,
se adjudica por suerte

El derecho de tanteo o preferencia está regulado en los artículos 988 y 989 del CódigoCivil.
Este derecho es sobre le bien y no sobre la cuota, se ejercita antes de las ventasdel bien y
procede únicamente antes del remate del público a que se refiere el artículo989 del Código
Civil.

Derecho de retracto

El derecho de retracto se hace vale mediante un proceso judicial en el que el demandante

es el copropietario-retrayente y los demandados el copropietario- vendedor y el
comprador. Debe interponerse dentro del plazo de treinta días de conocida la
transferencia. El proceso está regulado en los artículos 495 a 503 del Código Procesal
Civil.

El retracto es un derecho que nace de la ley y no del contrato. La ley establece quienestienen
derecho de retracto. No pueden pactarse, por tanto, que determinada persona tenga
derecho de retracto, si este no está contemplado en la ley.

El derecho de retracto es irrenunciable (artículo 1595 del Código Civil) y también

procede en la dación en pago (artículo 1593 del Código Civil).

De acuerdo con el artículo 1599, inciso 2 del Código Civil, tiene derecho de retractoel
copropietario en la venta a tercero de las porciones indivisas (cuotas). No hay retracto en
la venta entre copropietarios.

El derecho de retracto es sobre la cuota y no sobre le bien, se ejercita luego de la venta de

la cuota y no procede en las ventas hechas por remate público (artículo 1592del Código
Civil).

Derecho de administración

Hay tres clases de administración: la convencional, la judicial y la de facto.

La administración convencional supone un acuerdo entre los copropietarios sobre la

65
administración del bien. Los copropietarios se ponen de acuerdo acerca de la personaque
administro el bien y sobre sus facultades.

La administración judicial se rige por los artículos 769 y siguientes de del Código
Procesal Civil. Cualquier copropietario puede solicitar la administración judicial del bien.
El juez convoca a una audiencia. Si concurren quienes representan más de la mitad de las
cuotas en el valor de los bienes y existe acuerdo unánime de la persona que debe
administrarlos, el nombramiento se sujeta a lo acordado. Si no hay acuerdo,el juez nombra
al administrador en la forma establecida en el artículo 772 del CódigoProcesal Civil.

La administración de facto, por último, está establecida en el artículo 973 del CódigoCivil.
Si no está establecida la administración convencional o judicial, cualquiera de los
copropietarios puede asumir la administración y emprender los trabajos para la
explotación normal del bien. El derecho de administración de facto corresponde a todos
los copropietarios. Las facultades del administrador de facto son las del administrador
judicial. Sus servicios son retribuidos con una parte de la utilidad

OBLIGACIONES DE COPROPIETARIOS

Nos referimos a las principales obligaciones de los copropietarios.

Obligación de no practicar acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva

De acuerdo con el artículo 978 del Código Civil, si un copropietario practica sobre todo
o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto será
válido desde el momento en que se adjudica el bien a la parte a quien se practicó el acto.
Este artículo contiene una condición suspensiva legal, que impone la ley.

El acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificaro

extinguir relaciones jurídicas. Los elementos de la estructura del acto jurídico son
esenciales, naturales o accidentales.

✓ Los elementos esenciales son los indispensables para la validez de todo acto
jurídico: la manifestación de voluntad, la capacidad, el objeto, la finalidad y
la forma.

66
 ✓ Los elementos naturales son los que corresponden a la naturaleza de un
determinado acto jurídico mas no a su esencia, por lo que las partes pueden
prescindir de ellos sin que se afecte la validez del acto. Es el caso de la
obligación de saneamiento en un contrato de compraventa.

✓ Los elementos accidentales, por último, son los que las partes incorporan al
acto jurídico. Estos elementos accidentales son las llamadas modalidades: la
condición, elplazo y el cargo o modo.

La condición, que es lo que nos interesa, es el hecho futuro e incierto del cual las partes
hacen depender la eficacia del acto jurídico. La condición puede suspensiva o resolutoria.
Es suspensiva cuando verificado el hecho, el acto produce efectos; es resolutoria cuando
verificado el hecho; los efectos del acto cesan.

Obligación de responder por las mejoras

Este artículo 980 del Código Civil regula esta obligación de los copropietarios. La
mejoras necesarias y útiles pertenecen a todos los copropietarios, con la obligación de
responder proporcionalmente por los gastos.

Las mejoras pueden ser definidas como las modificaciones que realiza un poseedor en un
bien, que hacen que aumente el valor del bien. Según el artículo 916 del CódigoCivil, las
mejoras son necesarias cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del
bien. Son útiles las que sin pertenecer a la categoría de las necesariasaumentan el valor y
la renta del bien. Son de recreo, finalmente, cuando sin ser necesaria ni útiles, sirven para
ornato, lucimiento y mayor comodidad.

Obligación de concurrir a los gastos

Todos los copropietarios están obligados a concurrir, en proporción a su parte, a los gastos
de conservación y al pago de los tributos, cargas y gravámenes que afectan albien común.
Así lo dispone el artículo 981 del Código Civil.

Obligación de hacer partición

Según el artículo 981, los copropietarios están obligados a hacer partición cuando uno de

67
ellos lo pida o el acreedor de cualquiera de ellos lo pida, salvo los casos de indivisión
forzada, hay acto jurídico o de ley que fije plazo para la partición.

La partición consiste en convertir la cuota ideal en una parte localizada del bien.
Jurídicamente, la partición es una permuta por la que cada copropietario cede el derecho
que tiene sobre los bienes que no se le adjudican, a cambio del derecho que le ceden los
demás copropietarios en los bienes que se le adjudican (artículo 983 del Código Civil).

Características de la partición

La partición es un acto traslativo. Hay un intercambio de bienes (las cuotas) entre

copropietarios, una permuta. La copropiedad es una situación efectiva en la que cada
copropietario tiene un derecho sobre el bien, que luego permuta con sus copropietarios.
Una consecuencia de este efecto traslativo es que las cuotas se transfieren con su
gravamen. Durante la copropiedad cualquiera de los copropietarios puede hipotecar su
cuota. Luego la partición, la hipoteca se traslada a todo el inmueble.

La partición es obligatoria. Así como todos los copropietarios tienen derecho a pedirla
partición, todos los copropietarios están obligados a hacerla. Esta obligación tiene
excepciones: la indivisión forzosa, cuando los copropietarios han celebrado un pacto para
no partir el bien durante un plazo determinado o cuando la ley le fija un plazo para ella.

La partición es imprescriptible. Dice el artículo 985 que la acción de partición es

imprescriptible y que ninguno de los copropietarios ni sus sucesores puede adquirir por
prescripción lo bienes comunes. La acción de partición no se extingue porque lo que se
quiere es que la copropiedad sobre los bienes termine. La copropiedad es unamodalidad
de la propiedad eminentemente transitoria. Está destinada a terminar porque es fuente de
dificultades para el uso y la explotación de los bienes. La copropiedad además dificulta
la circulación de los bienes ya que para la enajenaciónse requiere el consentimiento de
todos los copropietarios. Conviene entonces que termine y para ello la acción para darle
fin, la partición, debe poder ejercitarse siempre

Formas de partición

La partición puede ser convencional o judicial

68
La partición convencional supone el acuerdo de todos los copropietarios. Si alguno de
los copropietarios es incapaz o ha sido declarado ausente, la partición convencional se
somete a aprobación judicial. La solicitud de aprobación se sujeta altrámite del proceso
no contencioso (artículo 987 del Código Civil).

La partición judicial se presenta cuando no hay acuerdo entre los copropietarios en la

partición, en la adjudicación del bien. La partición judicial se tramita como proceso
abreviado.

4. EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD

Artículo 992.- La copropiedad se extingue por:

1.- División y partición del bien común.

2.- Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario.

3.- Destrucción total o pérdida del bien.

4.- Enajenación del bien a un tercero.

5.- Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios.

69
 5. PACTO DE INDIVISIÓN

Como señalábamos anteriormente, la partición es obligatoria salvo los casos de indivisión

forzosa, de acto jurídico o de ley que fije un plazo para la partición. El actojurídico es el
pacto de la indivisión a que se refiere el artículo 993 del Código Civil

El código civil permite que los copropietarios celebren un acuerdo,

llamado pacto de indivisión, por el que conviene en no partir el bien.

Diversas razones podrían tener los copropietarios para celebrar un pacto de indivisión.
Un mal momento, por ejemplo, podría resultar perjudicial a los intereses de los
copropietarios, por lo que podría resultar aconsejable que no se parta el bien.

6. MEDIANERÍA

El código civil contempla también la copropiedad con la indivisión forzosa, la denomina

medianería y regula en los artículos 994 a 998.

La medianería es un caso de copropiedad con indivisión forzosa. Hay, sin embargo,

diferencias entre la medianería y la copropiedad normal. La medianería la impone la ley
y es una situación forzosa y permanente salvo que se renuncie a ella. Como consecuencia
de este último en la medianería no hay partición. La copropiedad normal, en cambio, nace
por voluntad de las partes, salvo el caso de herencia y es una situación temporal, por lo
que concluye por voluntad de cualquiera de los copropietarios, mediante la partición.

Las paredes, cercas o zanjas que separan dos predios pueden pertenecer a cada uno de los
dueños de los predios colindantes o a los dos dueños de los predios colindantes. Serán
propias si están construidas en el terreno de cada colindante; serán comunes si están
construidas ocupando terreno de los dos colindantes, y con dinero de los dos colindantes.
En este último caso estamos en presencia de la medianería.

La norma contiene una presunción juris tantum, es decir, que admite prueba en contrario.
El propietario que ha levantado la pared que lo separa de otro predio, debe hacerla
constar en la declaración de fábrica del bien. De tal manera que si este inscribiera su
derecho, deviene en inconmovible frente a terceros porque está sustentado en la fe

70
registral.

La prueba también podría girar en torno a "signos físicos acreditados mediante

inspección ocular, que permitan verificar que el elemento demarcatorio se encuentra
dentro del terreno de quien afirma ser su propietario exclusivo". Si no estuviéramos frente
a la hipótesis desarrollada en el acápite anterior, la pared, cerco o zanja, situados entre
dos predios sería común a ambos propietarios, pero con una particularidad especial de
naturaleza jurídica indivisible. O lo que es lo mismo, impedidos o suspendidos de
impetrar la partición por la seguridad y material del bien.

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XI. PROPIEDAD HORIZONTAL O RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Y COMÚN

1. CONCEPTO Y ELEMENTOS CONFIGURADORES

CONCEPTO

La propiedad horizontal constituye un derecho real especial, en el cual se complementa

la existencia de un derecho de propiedad absoluto, con plena facultad de goce
y enajenación, el cual se ejerce respecto de unidades inmobiliarias debidamente
definidas; con un derecho de copropiedad que se ejerce respecto de bienes comunes de la
edificación; al respecto J. Álvarez C., citando a Santos Briz, define a la propiedad
horizontal, como una propiedad especial o sui géneris, de carácter complejo,
caracterizada por la yuxtaposición de dos clases de propiedad: una propiedad privada
sobre el piso o local y una comunidad indivisible sobre los elementos comunes.

La propiedad horizontal es el derecho real que confiere a su titular las facultades de uso,
goce y disposición sobre secciones de propiedad exclusiva (departamentos,
estacionamientos, tiendas, etc.) y sobre partes comunes (terreno, pasillos, escaleras, etc.),
en que se divide una edificación o conjunto de edificaciones, denominada unidad
inmobiliaria. Las diversas secciones de la unidad inmobiliaria, así como las facultades
que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo indivisible. Cuenta
con un reglamento interno y una junta de propietarios.

El régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común

conocido como propiedad horizontal es aquel en el que coexisten bienes de dominio
exclusivo y bienes de dominio común. Se trata del régimen al que están sujetos los
edificios, quintas, galerías comerciales y además unidades inmobiliarias con secciones
exclusivas y bines comunes

Los elementos configuradores son:

✓ La unidad inmobiliaria o edificación matriz

✓ La unidad inmobiliaria debe estar divida en varias secciones inmobiliarias.

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 ✓ La pertinencia de las secciones inmobiliarias a propietarios distintos

✓ El Reglamento Interno

✓ La junta de propietarios

DENOMINACIÓN

A la propiedad horizontal se le denomina también: propiedad por pisos, propiedad por

departamentos, condominio, condominio de edificios2, condominio edilicio3, conjuntos
inmobiliarios4, propiedad cúbica. El Código civil (art. 958) lo denomina propiedad
horizontal. Sin embargo, la vigente Ley N.º 27157, en adelante la Ley, y su reglamento,
T.U.O aprobado por D.S. N.º 035-2006-VIVIENDA, en adelante el Reglamento, lo
llama: Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva yde propiedad común.
La expresión propiedad horizontal tiene las ventajas de la concisión, su consagración en
el lenguaje común, y señala de manera categórica unaconcepción de la propiedad distinta
de la romana, según la cual el derecho de propiedad del suelo se extiende hasta el cielo y
hasta el infierno.

2. RÉGIMEN OBLIGATORIO O FACULTATIVO DE LA PROPIEDAD

HORIZONTAL

Este régimen supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones

integradas por secciones exclusivas, pertenecientes a diferentes propietarios, bienes
comunes y servicios comunes, que cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de
Propietarios.

3. RÉGIMEN ALTERNATIVO DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD

Este régimen supone la existencia de unidades inmobiliarias exclusivas susceptibles de

ser independizadas y bienes de dominio común, sujetos al régimen de copropiedad
regulado en el Código Civil. Los propietarios de los bienes de propiedad exclusiva pueden
optar por este régimen cuando se trata de quintas, casas de propiedad, centrosy galerías
comerciales o campos feriales u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes,
siempre que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más

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de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten
verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección. Nose puede optar por
este régimen en el caso de edificios de departamentos.

4. TÉCNICA REGISTRAL

La inscripción registral de la acumulación o subdivisión de los bienes de dominio

exclusivo se puede realizar mediante formulario registral o por escritura pública, casoen el
que se presentará como parte notarial únicamente el formulario registraldebidamente
llenado. La inscripción registral de la acumulación está regulada por el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios (RIRP). La independización jurídica de una sección
de propiedad exclusiva consiste en abrir una partida registral para cada sección
inmobiliaria resultante de la desmembración de aquella. Cuando elpropietario de un bien
de propiedad exclusiva ha realizado subdivisiones sin la licencia respectiva, conformidad
de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica,independización o reglamento interno,
podrá sanear su situación, presentando, para la inscripción en el Registro Predial, el
formulario registral o escritura pública acompañada de los siguientes documentos:

a) Plano de independización en el que conste el área, linderos y medidas

perimétricastanto de la porción a independizar como del área remanente

b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.

5. EL TÍTULO CONSTITUTIVO

El Reglamento Interno es el título constitutivo del régimen, siendo su naturaleza el de ser

“un negocio dispositivo (por lo que la capacidad requerida debe ser la necesaria para
disponer), en virtud del cual se somete un edificio al régimen de propiedad horizontal,
con sus consiguientes divisiones por pisos y locales y fijación de los elementos comunes
de unos y otros. No se trata, pues, de una pura y simple división del edificio por pisos y
locales, sino del sometimiento del bien (dividido ya) al régimen de propiedad horizontal”.

Los edificios de departamentos, quintas, centros y galerías comerciales o campos feriales,

y otras unidades inmobiliarias con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes,
se constituyen en propiedad horizontal con el otorgamiento del reglamento interno, el

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cual debe inscribirse en el registro predial, en la partida matriz de la unidad inmobiliaria.

El sujeto constituyente puede ser:

1. El propietario o los copropietarios de la unidad inmobiliaria, quienes pueden ser

también los promotores de la construcción de dicha unidad. Para la plena
efectividad de la propiedad horizontal se requiere la enajenación posterior de
alguna o algunas de las secciones inmobiliarias.

2. Los propietarios que han adquirido las secciones inmobiliarias sin que
previamente el propietario o copropietarios de la unidad inmobiliaria hayan
otorgado el reglamento interno.

El estado de propiedad horizontal nace cuando se otorga el reglamento interno de

propiedad horizontal, el cual debe inscribirse en el Registro Predial, aunque una sola
persona natural o jurídica sea propietaria de todas las secciones en que se divide la unidad
inmobiliaria (TORRES VÁSQUEZ, 2016).

La inscripción del reglamento interno tiene por finalidad dar publicidad al régimen de
propiedad horizontal a efectos de permitir su conocimiento por los poseedores de las
secciones inmobiliarias y por los terceros a los efectos de cualquier contrato que puedan
celebrar sobre dichas secciones.

No se puede constituir propiedad horizontal si no se cuenta con el reglamento interno

elaborado o aprobado por el propietario o propietarios de la unidad inmobiliaria (quienes
pueden ser los promotores o constructores) o, en su caso, por los propietarios de las
secciones inmobiliarias con el voto favorable de más del 50% de los porcentajes de
participación (art. 39 de la Ley).

6. BIENES DE PROPIEDAD COMÚN

En toda edificación o conjunto de edificaciones hay bienes de dominio común ya sea

porque están destinadas al uso y disfrute de todos los propietarios de las secciones
exclusivas o porque de ellos depende la existencia de la edificación. En un edificio, por
ejemplo, son bienes comunes los pasadizos y escaleras de acceso al edificio, así como los

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cimientos y otros elementos estructurales del mismo.

7. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Derechos de los propietarios en la propiedad horizontal

▪ El uso y disfrute de las propiedades divididas, las cuales serán compartidas con
elresto de los copropietarios.

▪ Ejercer los cargos de representación de la Comunidad, en base al sistema que

haya quedado establecido.

▪ Participar en las Juntas de Comunidad de Propietarios en persona o mediante un

representante y votar, si fuere necesario por alguna decisión tomada por los
propietarios

▪ Ser informado con respecto al desarrollo de la Junta y acuerdos adoptados.

▪ Solicitar la inclusión de puntos en el orden del día sobre cualquier tema que sea
de interés para la comunidad e, incluso, impugnar los acuerdos que sean
contrarios a la Ley o a los Estatutos de la comunidad.

▪ Ser compensado por los daños o perjuicios que le haya podido ocasionar una
obra comunitaria.

▪ Llevar a cabo las obras que considere conveniente dentro de la propiedad,

siempre y cuando no produzca alteraciones en la estructura del objeto dividido,
ni perjudique al resto de los copropietarios.

Obligaciones de los propietarios en la propiedad horizontal

▪ Respetar las instalaciones y elementos comunes o que afecten directa o

indirectamente a otros propietarios, evitando causar daños o desperfectos.

▪ Ver por la conservación de la propiedad, con la finalidad de no perjudicar a los

demás propietarios, reparando los daños que se ocasionen por su culpa o por
descuido de las personas que sean de su responsabilidad.

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 ▪ Utilizar correctamente la propiedad dividida y responder por las
irresponsabilidades cometidas por él mismo o por quien esté ocupando su piso o
local.

▪ En caso de venta, debe comunicar a los demás propietarios, pues de no hacerlo,

seguirá respondiendo ante los demás propietarios en caso de deudas futuras.

▪ Designar un domicilio para recibir las notificaciones de todo tipo relacionadas

con la Comunidad y notificar de los posibles cambios posteriores en el mismo.

▪ Aceptar y respetar los acuerdos válidamente adoptados por los demás

propietarios, incluido el asumir durante el plazo convenido los posibles cargos
de representación que le correspondan.

8. LA JUNTA DE PROPIETARIOS

El dueño de una sección inmobiliaria, por el solo hecho de serlo deviene en miembrode
una comunidad de propietarios en régimen de horizontalidad, que el ordenamientojurídico
denomina: junta de propietarios. El elemento esencial de la comunidad de propietarios es
la existencia de bienes y servicios comunes, para cuya administración,mantenimiento y
conservación deben ponerse de acuerdo los propietarios de las diversas secciones
inmobiliarias. La Junta de Propietarios carece de personería jurídica, pero cuenta con una
subjetividad limitada para realizar los actos jurídicos necesarios para la conservación y
mantenimiento de los bienes y servicios comunes; sin embargo, en algunas legislaciones
la comunidad entre propietarios constituye unapersona jurídica distinta de los propietarios
que la integran.

9. ADQUISICIÓN DE BIENES POR PARTE DE LA JUNTA

Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes muebles e

inmuebles. El asiento de inscripción expresará como titular a la junta de propietarios,
debiendo consignar el detalle de la edificación o conjunto inmobiliario al que se refiere.

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XII. BIBLIOGRAFÍA.

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