REGLAMENTO de

CONSTRUCCIÓN y
PARQUIZACIÓN /
FORESTACIÓN

1
 REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y
PARQUIZACIÓN / FORESTACIÓN

1. Definición de las parcelas. Las Parcelas están definidas por la línea de frente, la línea de fondo y los ejes
divisorios. Estas se separan en dos “Grupos”, distinguiéndose por su tipo de suelo preponderante: a) sobre
estepa y b) sobre médanos. Tendrán un área de uso Constructivo y, según el caso, un área de uso Restringido.
Asimismo se definen tres “Tipos” de parcelas: 1) las destinadas a vivienda unifamiliar, 2) las de uso común y
3) las especiales (por ejemplo para fines comerciales, turísticos, recreativos, etc).

Tanto los “Grupos” como los “Tipos” de parcelas serán definidos por la Autoridad de Aplicación del presente
Reglamento.

1.1. Área de Uso Constructivo. Espacio definido entre la/s línea/s de frente, los ejes divisorios y, según sea
el caso, la línea de fondo o la línea que marque el límite de franja de Restricción, la cual estará definida en el
Plano de Mensura.

Esta área estará destinada exclusivamente a:

1.1.1. Sobre estepa. La implantación de las mejoras edilicias y complementarias. La parquización del tipo
“césped” y/o “cobertora de suelo” podrá ocupar el 100% del área.

1.1.2. Sobre médanos. La implantación de las mejoras edilicias y complementarias. La parquización del
tipo “césped” y/o “cobertora de suelo”, en la superficie ocupada por médanos, podrá como máximo exten-
derse un 30% más de la superficie adoptada como FOS del proyecto y dicha parquización deberá estar en el
entorno inmediato a la mejora edilicia.

1.1.3. Forestación de las parcelas. Solo se permitirán implantar vegetación del tipo arbustiva nativas,
del tipo y gramíneas.

Según el caso, las MAGNITUDES de cada una se definen de la siguiente manera:

De los arbustos:

• 1ra (entre 3 y 5 metros): Ej. gral.: Schinus sp., Prosopis sp.; ó para cercos: Budleja davidii (‘Ile de France,’
‘Pink Delight,’ ‘Royal Red’) Budleia, Eleagnus, Evonymus japonica ‘aureo marginatum,’ Ligustrina variegada,
Laurel de jardín, etc.

• 2da (entre 1 y 3 metros): Ej. gral.: Atriplex sp., Larrea sp., Lysium sp.; ó para cercos: Abelia, Zampa, Atri-
plex, etc.

• 3ra (hasta 1 metro): Ej. gral.: Hyalis sp., Nassela sp., Poa sp.; ó para cercos: Lavanda, Santolina, Hiedra, etc.

De los árboles:

• 1ra: Más de 25 metros. Ej.: Eucaliptus, Álamos, Sauces, Acacias, Pinos forestales, Cipreses, Olmos. Está
prohibido la plantación de especies de 1ra Magnitud en parcelas.

• 2da: Hasta 15 metros. Ej.: Aromo, Fresno, Hacer, Acacia, Visco, Olivillo, Tujas.

• 3ra: Hasta 10 metros. Ej.: Acacia de Constantinopla, Olivo, Fresno Dorado, Cina Cina, Chamaecyparis

2
híbridos, Juniperus, Tujas varietales.

1.2. Área de Uso Restringido. Espacio definido en Plano de Mensura como “Franja de Restricción”. Esta área
tendrá las siguientes restricciones:

1.2.1. Restricción de No Hacer. No podrán construirse ningún tipo de mejoras edilicias, ni complemen-
tarias sean estas piletas, quinchos, pérgolas, parrillas, etc. No se podrá sembrar césped (semilla o panes), y/o
modificar el suelo y vegetación autóctona de ninguna manera en el proceso de obra.

1.2.2. Restricción de Hacer. Será obligatorio la forestación y riego de esta área por parte del propietario,
debiendo realizar el correcto mantenimiento de toda la superficie.

Las especies arbóreas que se podrán plantar serán de 2da y 3ra MAGNITUD y será obligatorio colocar 1 ejem-
plar cada 60 m2 de área restringida. También se podrá utilizar cualquiera de las tres magnitudes de arbustos
sin restricción de densidad.

Ver MAGNITUDES de árboles y arbustos en punto “1.1.3. Forestación de las parcelas”.

1.3. Desmontes y preparación de las parcelas. Por razones Medio Ambientales se hace sumamente ne-
cesario controlar y preservar la erosión del suelo y vegetación natural; por esto, solo se permitirá el desmonte
y preparación del suelo en las superficies donde se ejecutarán mejoras edilicias (máximo lo permitido por
FOS) a ejecutarse de manera inmediata. Si existiera la intensión de parquizar o mejorar de alguna manera el
terreno antes de construir, y se justifique tanto la necesidad como la implementación, garantizando el cuida-
do del entorno; dicha propuesta podrá ser elevada a la Administración para su evaluación y, llegado el caso,
aprobación.

Para esto deberá presentar un plano o croquis donde se pueda observar claramente la propuesta paisajística
con ubicación y especies a plantar, cerco perimetral con su materialidad y especificaciones técnico construc-
tivo, tanque cisterna de agua para riego, bombeo, tablero, etc. (Ver punto 7.14.2. Red Eléctrica).

La documentación requerida para presentación de plano de parquizaciones está detallada en el ANEXO I

“Guía para presentación de proyecto de parquización” al final de esta sección.

2. Usos permitidos.

2.1. Parcelas Residenciales. Estas parcelas, serán destinadas exclusivamente a Vivienda Unifamiliar, no
permitiéndose uso alguno como vivienda multifamiliar, industrial, profesional, comercial o de otra naturale-
za que no sea el expresado.

Se podrá construir una única unidad habitacional por parcela, salvo en parcelas de costa que su cota de fon-
do mayor sea superior a 90mts, en donde se evaluará la posibilidad de generar dos unidades habitacionales,
donde una se vincule directamente con la calle y otra con la costa. Siempre en cualquier caso debe ser apro-
bado por la Autoridad de Aplicación del presente Reglamento.

Entiéndase como “unidad habitacional” a la edificación principal más las anexas o complementarias, estén o
no en el mismo bloque constructivo, que formen una única e indivisible unidad funcional.

2.2. Mejoras Edilicias. Respecto de las edificaciones a construirse en cada parcela comprendida por el
presente reglamento, el propietario y el profesional firmante se comprometen a que todas las construcciones,
modificaciones y/o ampliaciones estarán de acuerdo a las disposiciones legales vigentes establecidas por la
Provincia del Neuquén, Ley Provincial N°2818 y su Decreto Reglamentario 193/15, y el presente Reglamento
de Construcción; así como cualquier otra norma nacional, provincial o municipal que sea de aplicación.

3. Indicadores Urbanísticos.

3.1. F.O.S. El Factor de Ocupación del Suelo máximo de cada Unidad Funcional será por todo concepto del
30%.

3
3.1.1. Sobre estepa. Solo podrán exceder este Factor de ocupación, superficies que solo tengan piso y que
no proyecten ningún tipo de sombra sobre el suelo, ejemplo: deck descubierto.

3.1.2. Sobre médanos. Podrán exceder en hasta un 30% más este Factor, superficies que de manera artifi-
cial proyecten sombras, como aleros y pérgolas.

3.2. F.O.T. Factor de Ocupación Total de cada unidad funcional será como máximo el 40%.

3.3. Forma de computar las superficies. La superficie total del terreno será igual a la definida por la
parcela, es decir la suma del área de uso constructivo y el área de uso restringido. Los sótanos y altillos que
tengan locales habitables deberán computarse al 100% de su superficie a los efectos del cálculo del FOT; con-
siderando en el caso de los altillos, como local habitable los espacios que superen los 1.90 metros de altura.
Las galerías cubiertas y aleros mayores a 0.60 metros se computarán al 100% de su superficie a los efectos
del cálculo de FOS y al 50% en el caso del FOT. Las construcciones anexas y complementarias se computarán
para ambos indicadores al 100%. Las pérgolas se computarán al 50% para ambos indicadores, entendiéndo-
se por pérgolas a la galería formada por columnas en la que se apoyan vigas que sostienen plantas a modo
de emparrado, solo se las podrá cubrir con cañas en forma provisoria, para dar sombra mientras crecen las
plantas, caso contrario se las considerará como galería.

3.4. Retiros.

3.4.1. Retiro de frente. El retiro de frente se establece en 5.00 metros.

Para parcelas en esquina, el retiro de 5 metros se establecerá, según la siguiente prioridad, en el frente a: 1ro)
Avenida Principal (Este-Oeste), 2do) Calles paralelas a Avenida Principal, 3ro) Calles perpendiculares a Ave-
nida Principal; sobre el resto de la/s calle/s el retiro será el definido en el punto 3.4.3.

Para aquellas parcelas que tengan acceso a calles por lados opuestos al lote, el acceso principal y por ende el
retiro de frente se tomara por el lado que se encuentra el pilar de energía.

El retiro de frente no podrá ser invadido por pérgolas ni ningún otro tipo de construcción.

En caso de querer cercar (natural o artificialmente) el frente del terreno, deberá hacerse sobre la línea de
retiro obligatoria de 5 metros.

3.4.2. Retiro de fondo. La edificación se ubicará a una distancia no menor de 5.00 metros de la línea de
fondo de la parcela. Si dicha proyección de retiro de fondo cayera dentro de la franja de restricción, el límite
constructivo será la línea divisoria entre el área de uso constructivo y el área de uso restringido.

3.4.3. Retiros laterales. Se consideran retiros laterales a los espacios libres que se ubiquen entre el para-
mento lateral más saliente de la construcción y el eje divisorio de predios. Dicha distancia será como mínimo
de 2.50 metros. El retiro lateral no podrá ser invadido por pérgolas ni ningún otro tipo de construcción.

En el caso de parcelas en esquina, ver punto 3.4.1. Retiro de frente.

3.5. Perfil del terreno y cota de construcción.

3.5.1. Cota de construcción. El terreno tendrá aproximadamente el mismo nivel sobre la línea de frente
que la rasante de la calle frentista del lote, salvo casos excepcionales donde el terreno natural o tipo de suelo
no lo permita. Se podrá elevar en la superficie a construir las mejoras hasta un máximo de 1 metro sobre el
nivel natural del terreno. Para ello, previo a realizar cualquier tipo de desmonte o modificación del relieve
natural, deberá tener el anteproyecto aprobado por la Comisión de Arquitectura, a partir de allí, podrá co-
menzar con los movimientos de suelos.

Criterios y condicionantes a tener en cuenta para el desarrollo del proyecto de rellenos:

a) La cota de relleno (aporte de material) no podrá ser mayor a 1 metro; es decir, medido desde el terreno
natural a la cota relleno, en su punto más desfavorable.

b) La cota de socave (retiro de material) no podrá ser mayor a 1 metro; es decir, medido desde el terreno na-

4
tural a la cota del socave, en su punto más desfavorable.

c) El ángulo de los talud de material que contengan el relleno o socave no podrá bajo ningún concepto ser
mayor a 40 grados. Para asegurar esto, el proyecto deberá contemplar, si hiciera falta, el o los mecanismos
artificiales o naturales para mantener este talud en el estado del proyecto.

d) El relleno, contemplando también el desarrollo del talud, no podrá bajo ningún concepto invadir parcelas
vecinas ni exceder ningún límite de la parcela, debiendo mantener el perfil original del terreno en una franja
de 1,50 metros en todo el perímetro de la parcela.

e) Se deja aclarado que la Comisión de Arquitectura solo dará la factibilidad de superficie y cotas de relleno
y/o socave, no teniendo incumbencia con lo referente a la calidad del suelo, materiales a aportar, niveles de
compactación, obras de arte necesarias, etc., siendo estos factores estudiados y proyectados por profesionales
idóneos a cargo del propietario y presentados en la etapa presentación de documentación y planos para la
obtención de la factibilidad de movimiento de suelos.

3.5.2. Excepciones de cota de construcción. Cualquier otra modificación del perfil de terreno no con-
templada en el punto anterior, deberá ser presentada a la Comisión de Arquitectura como “proyecto espe-
cial”, aclarando que la situación particular esta fuera de los lineamientos generales, dando prueba y sustento
a lo mencionado con la correspondiente propuesta técnica de relleno/socave.

La Comisión de Arquitectura, resolverá el caso en comisión con la Autoridad de Aplicación del presente
reglamento y decidirán si se da o no la factibilidad de dicho proyecto. Hasta no poseer dicha resolución, el
propietario no podrá iniciar ningún tipo de movimiento de suelos.

3.5.3. Parcelas sobre médanos: Esta totalmente prohibido incorporar material de relleno alguno sobre
la superficie de médanos fuera de la superficie permitida en el punto 1.1.2.

Solo podrá aportar material en la zona de fundaciones acordes para esta situación según la obra a ejecutar
(platea, pilotes o mixto) y/o en el área que decidan parquizar. Así también no se podrá quitar la vegetación
autóctona hasta tanto no sea remplazada por otra natural o elemento artificial que auspicie de arraigue para
el médano.

3.6. Altura Máxima. Sólo se permitirán construcciones de planta baja y primer piso, y en los casos que el
proyecto lo requiera, altillo y sótano. Los altillos se permitirán únicamente en el caso que estén comprendidos
en el polígono formado por las líneas de pendiente del techo y el plano horizontal de arranque del mismo.

Los tanques de reserva de agua elevados no podrán quedar a la vista, debiendo ser resguardados visualmente
con material acorde al resto de la obra en sus cuatro vistas.

En ningún caso podrán superarse las alturas máximas que se especifican a continuación:

a) Para construcciones con cubierta plana, será de 7,00 metros tomados desde la cota de relleno adoptada;
sólo podrán sobresalir de este plano y hasta 8,50 metros, chimeneas, conductos de ventilación y tanque de
agua, tratados acorde con el resto de la obra.

b) Para construcciones con cubiertas inclinadas, la altura máxima de la cumbrera será de 8,00 metros toma-
dos desde la cota de relleno adoptada; sólo podrán sobresalir y hasta 8,50 metros tomados desde la cota de
construcción, chimeneas, conductos de ventilación y tanque de agua, tratados acorde con el resto de la obra.
La pendiente máxima de los techos será de 30º.

4. Normas arquitectónicas.

Los proyectos arquitectónicos y paisajísticos deberán obligatoriamente ser presentados con planos detallados
y perspectivas (renders) de las fachadas mostrando y especificando materiales y colores, según se especifica
en el ANEXO II – “Guía de Presentación de Proyectos” al final de esta sección.

Las pautas de diseño arquitectónico que imponen las disposiciones generales no implican condicionar las
edificaciones a un “estilo arquitectónico predominante”, pero si mantener un lenguaje general sistémico, que

5
garantice la armonía arquitectónica de los proyectos, y entre ellos.

Por consiguiente, la autoridad de aplicación del presente reglamento evaluará los proyectos y le informará al
profesional y/o propietario la decisión al respecto.

Por otro lado, la autoridad de aplicación del presente reglamento, a su sola consideración, estimará si se re-
quiere de una consulta externa, no vinculante, a organismos de referencia como el Colegio de Arquitectos y/o
la DPDUyE, para dar resolución; la cual se hará a exclusivo cargo del propietario.

4.1. Tipología. La única tipología aceptada es la de vivienda unifamiliar, salvo en parcelas de uso común o
especiales, cuya tipología lo definirá la Administración.

4.2. Construcciones anexas. Se consideran así, a los quinchos, vestuarios, depósitos, dependencias, y
cualquier otra construcción que no sea tratada en particular por este reglamento. Estas construcciones, con-
formen o no un volumen independiente del edificio principal, deben cumplir con los retiros de frente, fondo y
laterales enunciados en el punto 3.4. “Retiros”. En todos los casos, las construcciones anexas deberán incluir-
se en el cálculo del F.O.T. y del F.O.S. No se permitirá la construcción de estas instalaciones, hasta no comen-
zar y tener un avance mayor al 80% de la construcción principal, entendiendo como “construcción principal”
a la unidad mínima que contenga un estar-comedor, una cocina, un dormitorio y un baño. No podrán ser de
carácter temporario, y tendrán que formar un conjunto armónico con la construcción principal.

4.3. Construcciones No permitidas. Queda terminantemente prohibida la construcción de búngalos

tipo alpinos, vagones, o casillas de forma transitoria o permanente. Los contenedores o conteiner podrán ser
utilizados como sistema constructivo pero no como imagen arquitectónica.

4.4. Viviendas del tipo prefabricadas o con sistemas industrializados. Las mismas están permi-
tidas pero deberán ser presentadas con dicha aclaración, especificando claramente el sistema utilizado, su
memoria estructural y los detalles necesarios para visualizar los materiales de terminación exterior. Estas
viviendas deberán ser aprobadas por la autoridad de aplicación del presente reglamento, teniendo en cuenta
que no se permiten dos (2) viviendas iguales. Por este motivo se recomienda, previa a la compra de algún mó-
dulo de vivienda industrializado/prefabricado, informar a la Comisión de Arquitectura el módulo de vivienda
tentativo, para poder determinar si es permitido o no. Tener en cuenta el punto 4.17 del presente Reglamento.

4.5. Piletas de natación. Retiros: Frente: 5.00 metros. Lateral: 1.50 metros. Fondo: 3.50 metros y/o límite
Área Uso Restringido. El máximo permitido para elevar la pileta sobre el terreno (natural o sobre elevado)
será de 1.00 metro, debiéndose respetar una pendiente máxima del 20% en los taludes. Las superficies de
piletas no serán computables a los efectos de la ocupación del suelo. El desagote de piletas deberá hacerse a
un pozo de infiltración o a un lecho de infiltración, de capacidad necesaria que asegure la renovación del agua
en etapas sucesivas. El líquido proveniente del vaciado de piletas no podrá ser derivado a las cunetas o al lago.
La ubicación del pozo o lecho de infiltración deberá respetar los retiros mínimos exigidos para piletas. Los
filtros de pileta que provoquen ruidos serán colocados en lugares que no molesten a los vecinos y se deberá
evitar la propagación de los mismos con pantallas acústicas. Los mismos deberán respetar los retiros míni-
mos exigidos para piletas. Como medida de seguridad, todas las piletas de natación deberán poseer un cerco
perimetral de 0.80 m de altura como mínimo, con puerta de acceso provista de cierre para que no pueda ser
operada por niños pequeños. Si se optara por cercar toda la propiedad con alambre tejido y un mínimo de
0.80 m, no es obligatorio cumplir con esta norma. Para la aprobación de proyectos de construcción de piletas,
será necesario que los mismos tengan proyectado el cerco protector.

4.6. Galerías, Pérgolas y parrillas. Estas instalaciones deberán cumplir con todos los retiros enunciados
en el punto 3.4. “Retiros”, del Reglamento de Construcción y Parquización en Espacios Individuales. Debe
entenderse por pérgola a la estructura formada por columnas en la que se apoyan vigas que sostienen plan-
tas a modo de emparrado, solo se las podrá cubrir con cañas en forma provisoria, para dar sombra mientras
crecen las plantas, caso contrario se las considerará como galería.

4.7. Construcciones auxiliares menores al metro de altura (casetas de bombas, etc.). Deberán
cumplir con un retiro mínimo general de 1.50 metros y estar disimulados con plantas o flores. Cámaras de
inspección, biodigestores deben respetar la distancia de 1.50 m. desde limite terreno al eje de estos.

6
4.8. Salientes en fachadas. No está permitido dentro de los retiros mínimos exigidos sobresalir con bal-
cones o voladizos que constituyan o no cuerpos cerrados. Podrán estar dentro de los retiros obligatorios um-
brales, antepechos, molduras, cornisas, hogares y aleros hasta una distancia máxima de 0.30 metros.

4.9. Equipos de aire acondicionado. No está permitida la colocación de los mismos dentro de los retiros
laterales obligatorios debiendo estar ocultos de las visuales externas, mediante grupo de arbustos o cerco vivo
adecuadamente tratados. Las partes de estos equipos que provoquen ruidos molestos deberán estar conve-
nientemente aisladas. Está permitida la colocación de equipos individuales siempre y cuando se integren a la
composición de la fachada y no sobresalgan más de 0.30 metros del plomo del paramento.

4.10. Sectores de servicio. Se consideran así a los lavaderos, tendederos, gabinetes de gas, bomba de agua,
etc. Estos deberán ocultarse de las visuales externas mediante grupos de arbustos, cercos vivos o muros de
mampostería, hasta una altura máxima de 2.00 metros.

4.11. Reserva de agua. Cada unidad funcional será provista por una línea de agua corriente. Esta línea
no podrá ser utilizada directamente para la distribución de consumo, sino que deberá contar con reserva de
agua enterrada bajo nivel del suelo (cisterna), lo suficiente para abastecer los servicios proyectados, siendo
la reserva mínima de 1000 (mil) litros. Si el nivel piezométrico de la parcela fuera apto, el Propietario podrá,
bajo su responsabilidad, abastecer directamente un tanque elevado con la línea de agua potable para la dis-
tribución interna de la vivienda.

Queda terminantemente prohibido el uso directo y/o re-bombeo directo de cualquiera de las líneas.

4.12. Consumo de energía eléctrica y generación de energía eléctrica auxiliar. Si bien existe red
eléctrica trifásica en todas las parcelas, con gran capacidad de suministro individual, el costo energético que
puede generarse a partir de grandes consumos en la vivienda es alto, inclusive el cargo fijo por potencia ins-
talada sin consumo puede terminar siendo una variable que suele no tenerse en cuenta. Por este motivo, se
propone la consideración de diseños arquitectónicos sustentables, eficientes, con la incorporación del uso de
energías renovables (paneles solares, termotanques solares, etc.) o la utilización de sistemas mixtos como por
ejemplo agua sanitaria a gas envasado y calefacción con Split eléctrico.

Si decidiera el propietario, incorporar grupos electrógenos u otras instalaciones de generación de energía

eléctrica auxiliar, deberán cumplir con los retiros establecidos y contarán con pozo de absorción de ruidos y/o
gabinete acústico de manera tal que se asegure la tranquilidad de los vecinos.

4.13. Gas. Como no existe en la actualidad factibilidad de red de gas natural, el propietario, podrá contem-
plar el uso de gas envasado (garrafas/tanque tipo zepelín). Los mismos no pueden invadir retiros obligatorios
y deberán ocultarse de las visuales externas mediante grupos de arbustos, cercos vivos o muros de mampos-
tería, hasta una altura máxima de 2.00 metros. También podrán ser enterrados. En todos los casos deberán
respetar las normas de seguridad de los proveedores del servicio y solicitar a la Administradora las posibles
interferencias.

4.14. Estacionamientos. Se preverá dentro de cada unidad funcional, lugar de estacionamiento perma-
nente para (1) un automóvil como mínimo, ya sea cubierto (garaje), semicubierto (galería) o descubierto.
Este último (descubierto) no computara para el cálculo del FOS. Por otro lado, se deberá prever lugar de
estacionamiento temporario para (2) dos automóviles como mínimo dentro de la parcela, pudiendo para este
fin utilizar el espacio de retiro de frente obligatorio. Estos estacionamientos temporarios deberán ser descu-
biertos sin excepción.

4.15. Solados. En la franja que va desde la línea de edificación a la línea de frente no se permitirá una su-
perficie de solado mayor al 30% de la superficie total de dicha franja. Los solados que existan como extensión
de galerías, parrillas, quinchos, solárium, bordes de piletas de natación, etc., que no conformen espacios
cubiertos o semicubiertos, podrán invadir hasta 0.60 metros de los retiros laterales y hasta 3.00 metros del
retiro de fondo.

4.16. Materialización de los límites. No se permitirán muros de mampostería u elementos constructivos

opacos. En el caso de la materialización de los ejes divisorios, los mismos deberán ejecutarse desde el plano
de piso (terreno natural) a una altura no mayor a 1,80 metros mediante cerco vivo. Solo se podrá cerrar de
forma provisoria con material traslúcido (reja, alambrado, etc.) con una altura no mayor a 1,50 metros, el cual
será soporte para la vegetación. Deberá respetarse los 5 metros de retiro obligatorio de frente LIBRES, por lo

7
tanto el cerco vivo podrá llegar hasta este límite.

Las especies para su materialización han sido seleccionadas específicamente por su capacidad de adaptación
al medio y las condiciones climáticas, así como también por su tendencia a una buena proliferación en la
zona. Cada propietario deberá seleccionar del listado provisto, la especie que más se adecue a sus necesidades
y a las condiciones del suelo de su lote.

En lotes cuyos perímetros estén sobre médanos, dichos límites no podrán materializarse de manera continua,
debiendo presentar a la Administración una propuesta alternativa, la cual deberá estar aprobada por la mis-
ma antes de su ejecución.

Cuando exista una gran diferencia de niveles entre un lote y otro, se permitirá la materialización del cerco
hasta 40/60 cm con hormigón o material movible entendiéndose como permitidos la madera (postes, dur-
mientes, cañas, esterillas, trilage, entablonados), metal (mallas metálicas soldadas, tejidos, alambres), mate-
riales cementicios (postes, viguetas de hormigón, placas tipo siding) o cercos de piedra, siempre y cuando sea
por contención. No está permitido bajo ningún punto de vista el uso de material plástico. Cuando el desnivel
sea mayor a la altura máxima permitida la materialización se resolverá según el proyecto y con la previa au-
torización de la autoridad de aplicación.

En el caso de querer materializar el cerco que delimite el frente del terreno, deberá hacerse sobre la línea de
retiro obligatorio correspondiente a 5 metros.

En los arbustos elegidos para materialización de cerco la altura máxima permitida de 1.80mts se definirá por
la poda y el mantenimiento y no por la elección de la magnitud. Para ejemplos ver “ANEXO III-Especies
para cerco” al final de esta sección.

4.17. Calidad de la edificación. Se establecen las siguientes disposiciones generales referentes a la calidad
de edificación:

a) Se deberán emplear materiales y sistemas constructivos que garanticen adecuada durabilidad y aislación
hidrotérmica, en función del uso y las condiciones climáticas.

b) Los muros y/o revestimientos de fachadas se realizarán utilizando preferentemente materiales de uso tra-
dicional en la zona.

c) Para el caso de sistemas constructivos no tradicionales de construcción en serie se exigirá el certificado de

aptitud técnica de la autoridad técnica competente y presentación de la documentación referente al sistema
en cuestión.

5. Construcción en etapas. Se permitirá la construcción en etapas con los siguientes condicionantes:

a) Se deberá presentar para su aprobación el proyecto completo definitivo, indicando las etapas previstas de
construcción.

b) La primera etapa de construcción de la obra deberá cubrir un mínimo de 70 (setenta) metros cuadrados
(los semicubiertos se computan al 50%), incluyendo en ella como mínimo un estar-comedor, una cocina, un
dormitorio y un baño completo.

c) Luego de terminada la primera etapa se deberá desmontar el obrador, retirar los materiales acopiados y
dejar el predio en condiciones.

d) No podrán quedar elementos estructurales a la vista (armaduras, columnas, vigas, etc.), ni tampoco se
podrán dejar excavaciones abiertas.

e) Antes de iniciar la segunda etapa, el Propietario deberá presentar la documentación correspondiente y

solicitar el permiso de obra.

8
6. Proceso de visado y aprobación de los planos.

6.1. Comisión de Arquitectura y Urbanismo. Todos los planos de construcción y/o movimiento de
suelos, como así también los informes de las inspecciones de obra, deberán ser aprobados por la Comisión de
Arquitectura y Urbanismo, antes de su presentación provincial. La misma tendrá facultades para: interpretar
el reglamento, en caso de dudas y/o divergencias, y resolver sobre aspectos no previstos. Las interpretaciones
deberán ser fundadas y explicadas, atendiendo a razones de interés general y bien común, sin configurar pri-
vilegios para quienes las solicita ni molestias ni inconvenientes para sus vecinos o terceros, manteniéndose
siempre dentro del espíritu del reglamento.

Para este fin la Comisión realizará reuniones donde considerará los casos presentados. Las decisiones de la
Comisión sobre estos temas serán inapelables, asistiendo al recurrente el derecho de participar de la reunión
donde se trate el caso para exponer ante la misma personalmente.

6.2. Profesional. La presentación de los proyectos debe ser realizada por profesionales habilitados, matri-
culados en la Provincia de Neuquén o autorizados por sus respectivos colegios a ejercer dentro de la misma.
No se visarán planos que no cumplan esta condición. A la presentación se le deberá adjuntar una nota de
designación del profesional firmada por el propietario de la parcela.

6.3. Procedimiento para el Visado de Proyectos Arquitectónicos.

6.3.1. Solicitud de Información. Cuando el Propietario decida iniciar el proyecto en su parcela, podrá
solicitar, en persona o a través de su profesional, los datos básicos a la Comisión de Arquitectura al mail
proyectos@choconmedio.com; ellos responderán por el mismo medio con la información básica solicitada.

6.3.2. Entrega de información. La Comisión de Arquitectura se compromete a entregar en formato digi-

tal, vía correo electrónico, la siguiente información:

Anexo I-Guía para presentación de Proyecto de Parquización; Anexo II-Guía para presentación de proyectos;
último Reglamento de Construcción y Parquización o adendas vigentes; Reglamentación Ley 2818; Planilla
modelo de evaluación de Anteproyecto y Proyecto; Carátula reglamentaria de planos; Aranceles de visado
vigentes; Nota de recepción de Reglamento digital; Plancheta de la parcela con datos de medidas, ubicación,
superficies, orientaciones, altimetría, puntos de conexión, entre otros.

6.3.3. Presentación del proyecto. El Propietario o Profesional deberá presentar a la Comisión de Ar-
quitectura el proyecto para ser corregido y visado a los efectos de su futura presentación a la autoridad de
aplicación provincial.

La documentación requerida para presentación de proyectos esta detallada en el ANEXO II “Guía para pre-
sentación de proyectos” al final de esta sección.

6.4. Trámite Provincial y Documentación a presentar. Una vez aprobado el proyecto por la Comisión
de Arquitectura, se deberá tramitar la aprobación definitiva y permiso de obra en la Dirección Provincial de
Desarrollo Urbano y Equipamiento. Para lo cual se deberán cumplimentar los requisitos de presentación de
dicho Organismo.

7. Obras privadas.

7.1. Permisos de obras. El Propietario deberá solicitar permiso para construir, refaccionar, demoler, re-
emplazar materiales de frentes o techos, realizar movimientos de tierra, forestar y cualquier otra construcción
no especificada anteriormente. La Administradora resolverá si el permiso necesario deberá ser presentado en
Provincia, en la Comisión de Arquitectura o lo emitirá ella misma.

No se permitirá el ingreso de personal o materiales al predio no habiéndose solicitado permiso de obra.

La tala de árboles deberá ser expresamente autorizada por la Administración ya sean los plantados en espa-
cios comunes, como así también los de las parcelas propias.

9
7.2. Documentación a presentar en obra.

7.2.1. Documentación a presentar previo comienzo de las obras. Listado de personal afectado a la
obra. Certificado de buena conducta expedido por la Policía de Neuquén. Toda persona que trabaje debe lle-
var una identificación con foto, nombre, DNI, grupo sanguíneo y empresa o propietario para el cual trabaja.
Para el caso de encuadrar al personal en UOCRA, constancia de Libreta de Fondo de Desempleo e inscripción
en el registro (IERIC). Constancia de Seguro de Riesgo del Trabajo con certificado de vigencia, listado del
personal con alta temprana del personal afectado a la obra.

En cualquier caso, deberá quedar registrado el seguro de vida obligatorio y/o constancia de póliza con nómi-
na del personal asegurado que incluya al personal afectado a la obra integrante del listado citado en primer
término.

Datos de vehículos de la constructora o particular que ingresen por cualquier circunstancia propia de la obra.
Constancia de certificado de cobertura de seguro de accidente contra terceros y personas transportadas de
dicho vehículo con extensión de subrogación a favor de quien corresponda.

7.2.2. Documentación a presentar en forma mensual. Toda información y certificación solicitada en

el punto precedente, debe ser rectificada o ratificada los primeros 10 días de cada mes hasta tanto duren los
trabajos de obra.

7.3. Inicio de obra. Con la entrega por parte del Propietario o Profesional del plano aprobado (registrado)
más el correspondiente permiso de obra por autoridad de aplicación provincial competente, la presentación
de la documentación y el cumplimiento de las normas que fije el Administrador del Complejo a tal efecto, se
autorizará el inicio de los trabajos. Para dar comienzo a las obras será indispensable contar con el Libre Deu-
da Inmobiliario, Gastos Comunes y la solicitud del servicio de Electricidad (ver punto 7.14.2.).

7.4. Ejecución de la obra. Una vez obtenido el Permiso de Obra erogado por la Dirección Provincial de
Desarrollo Urbano y Equipamiento o el ente provincial que en un futuro lo remplace, el Propietario podrá
comenzar la obra (ver punto 7.12 “Plazo de ejecución de obras”).

En el caso que se encuentren obras paralizadas por más de 90 días la Autoridad de Aplicación del presente
Reglamento podrá exigir un informe sobre el plan de avance de obra al Propietario, firmado por el profesional
actuante. Si la obra fuera discontinuada, la Autoridad de Aplicación del presente Reglamento podrá aplicar
las sanciones correspondientes. En toda circunstancia el Propietario deberá mantener la obra limpia y el te-
rreno en condiciones. Si se hiciera efectiva la paralización de la obra con causa justificada, se deberá demoler
el obrador, retirar todos los materiales que se encuentren en el terreno y mantener la parcela en perfecto
estado de conservación. No obstante estos lineamientos, en ningún caso podrán quedar en el lote materiales
y/o elementos que representen un peligro para terceros (ejemplo: pelos de columnas sin protección, pozos,
instalaciones eléctricas, etc.).

La Autoridad de Aplicación del presente reglamento se reserva el derecho de aplicar las penalidades indica-
das en este reglamento y recurrir a las acciones legales correspondientes.

7.5. Responsabilidades del propietario y del profesional actuante.

a) Replanteo del terreno, acorde con la hoja de amojonamiento entregada por la administración.

b) Movimientos de suelos, rellenos, modificación de cotas de nivel, replanteo de taludes.

c) La realización del cerco de obra.

d) Verificar el replanteo de los cimientos antes de comenzar el llenado con hormigón y antes de comenzar con
la mampostería de elevación a fin de cerciorar no invadir los retiros.

e) Las protecciones necesarias en el tablero eléctrico.

f) Replanteo de pileta de natación.

g) Cañerías para Electricidad, TV, alarmas, datos y teléfonos, desde la vivienda hasta el pilar, antes de su
tapado.

10
h) Supervisión de conexión a la red de agua y tratamiento de efluentes cloacales.

i) Inspección final de obra.

7.6. Seguridad en obra. Cuando por la naturaleza de los trabajos se efectúen excavaciones con profundi-
dades mayores que para cimentación tipo zapata corrida, el responsable deberá tomar medidas de seguridad
para evitar accidentes. Al finalizar cada jornada laboral se procederá a cubrir con tablones, maderas, chapas,
etc., la excavación que se estuviera realizando y dejar convenientemente señalizada la misma. El personal de
obra no podrá permanecer en ningún caso de noche, ni días sábados fuera de horario de trabajo, ni domingos
o feriados. La Autoridad de Aplicación del presente Reglamento, a su solo juicio, podrá autorizar la perma-
nencia en horario extendido de operarios calificados (pintores, electricistas, etc.), durante los trabajos de ter-
minación en el interior de las viviendas, siempre y cuando no generen ruidos molestos. El Propietario elevará
la nómina del personal empleado en su obra indicando sus datos personales, a fin de proceder al control de
acceso. No se podrá acceder a las obras con vehículos a través de lotes vecinos o linderos, ni tampoco por el
alambrado perimetral, salvo expresa autorización de la Autoridad de Aplicación del presente Reglamento.
Serán responsables solidariamente el propietario, el Director de la obra y el Constructor por el cumplimiento
de las siguientes normas durante la ejecución de las obras:

a) Mantener la limpieza de la calle, predios linderos y de la obra.

b) Impedir que el personal de obra se introduzca en las dependencias comunes.

c) Impedir que se descarguen materiales o se preparen mezclas fuera de los límites propios del terreno en el
que se construye.

d) No dejar restos de comida ni desperdicios de obra, se deberá tener un recipiente basurero en un lugar ac-
cesible para su recolección (toda la basura debe ser embolsada) o en su defecto se efectuará una escombrera
dentro del predio, que será limpiada una vez finalizada la obra.

e) Se deberá mantener el césped cortado, o se realizará el corte por Administración con cargo al Propietario.

f) Queda terminantemente prohibido hacer fuego, cualquiera sea el motivo, no solo en instancia de obra,
debido a la gran preponderancia de los fuertes vientos en la zona. Sólo se permitirá una vez que la obra esté
finalizada y cuente con la respectiva parrilla o asador.

7.7. Obrador. El obrador deberá construirse íntegramente dentro del lote y estará constituido por una ca-
silla y baños químicos para los obreros con sus puertas ocultas. Se ejecutará con materiales en buen estado
de uso; será mantenido en buenas condiciones hasta la finalización de la obra. Se permitirá la utilización de
contenedores o tráiler siempre y cuando la obra se encuentre activa, debiendo ser retirado del predio en un
plazo máximo de 30 días corridos luego de que la obra fue paralizada o finalizada. El incumplimiento del pla-
zo precedentemente establecido será considerado como una falta grave al presente reglamento y por lo tanto
pasible de sanciones. Está terminantemente prohibido la utilización de los espacios comunes y/o terrenos
vecinos para la guarda o depósito de materiales de construcción. Deberá procurarse el mayor orden y limpie-
za en el transcurso de las obras. Está prohibido tener perros o cualquier otro animal en las parcelas sin cerco
perimetral debidamente ejecutado en su totalidad.

7.8. Días y Horarios de construcción. El horario de construcción es de lunes a viernes de 8:00 a 18:00
horas, respetando el horario de silencio de 13:00 a 15:00 horas. Los días sábados, el horario de construcción
es de 8:00 a 13:00 horas solo con la presencia de un responsable de obra designado por el propietario y co-
municado formalmente a la Administradora. El personal de obra deberá permanecer dentro de los límites de
la parcela fuera del horario de trabajo. Los días sábados desde las 13hs, domingos y feriados está prohibida la
permanencia en el barrio. La Autoridad de Aplicación del presente Reglamento, a su solo juicio, podrá auto-
rizar la permanencia en horario extendido de operarios calificados (pintores, electricistas, etc.), durante los
trabajos de terminación en el interior de las viviendas, siempre y cuando no generen ruidos molestos. Queda
prohibido el pernocte de personal dentro del predio, con excepción de las constructoras que se hayan radica-
do en Chocón Medio y cuenten con un obrador en el lote cedido por la desarrolladora.

7.9. Cerco de obra. Efectuado el amojonamiento previo a la iniciación de la obra, el constructor deberá
realizar un cerco perimetral a la parcela consistente en alambrado o malla tipo SIMA revestida con red media
sombra color verde oscuro, sin espacios libres intermedios y con una altura no inferior a los 1.80 metros,

11
como cerramiento de obra obligatorio. Dicho cerco se deberá mantener en buenas condiciones mientras dure
la obra, una vez terminada la misma, el propietario tendrá un plazo de 30 días (igual que el obrador) para
retirarlos y materializar el límite de la parcela con cercos vivos.

7.10. Carteles de Obra. Será obligatorio y sólo podrá estar mientras dure la obra, siendo su tamaño máxi-
mo de 2.00 metros por 1.20 metros. El mismo deberá contener:

a) Nombre y apellido del responsable del proyecto, de la dirección y de la construcción de la obra, indicando
domicilio real, número de matrícula y teléfono de ambos.

b) Fecha y número de autorización otorgada por el Administrador.

c) Número de expediente de los planos de autoridad provincial competente.

d) Número de obra.

Queda prohibida la fijación de cualquier otro tipo de cartelería, tanto dentro del terreno como en los lugares
públicos, en las calles y veredas, salvo expresa autorización de la Administración.

7.11. Acopio de materiales. El ingreso de materiales no podrá hacerse en camiones de más de 5000 kg
por eje. El ingreso se suspenderá los días de lluvia y hasta 36 horas posteriores a la finalización de la misma.
Se prohíbe el acceso y salida de materiales los días sábados, domingos y feriados. Toda salida de materiales
deberá estar autorizada por el propietario. Se prohíbe depositar materiales, etc. fuera de los límites del lote;
todo material depositado sobre la calle, vereda o cuneta, deberá ser retirado de inmediato por su propieta-
rio, caso contrario será sancionado por una multa a determinar por la Autoridad de Aplicación del presente
Reglamento. Sin excepción, deberá haber un responsable designado por el propietario para recibir los mate-
riales, controlar y firmar el correspondiente remito; de lo contrario no se permitirá el ingreso y/o la descarga
de materiales.

7.12. Plazo de ejecución de las obras. El plazo máximo de ejecución de la obra será de 450 días corridos
a partir del inicio de ejecución de la obra. Para darla por finalizada se deberá solicitar una inspección final de
la misma.

7.13. Penalidades por transgresiones a las normas en la fase de construcción. En caso de trans-
gresiones al presente reglamento por parte propietario, contratista, personal de obras, proveedores, etc., la
Autoridad de Aplicación del presente Reglamento podrá definir, establecer y aplicar penalidades, como por
ejemplo:

a) Multa x veces los gastos comunes que correspondan abonar mensualmente por la parcela en infracción.

b) Paralización de la obra.

c) Retiro de materiales depositados fuera de los límites del terreno (transcurrido el plazo de intimación) y
cargo de los gastos directos y/o indirectos necesarios para despejar las zonas invadidas, así sean vías de cir-
culación, terrenos vacíos, o sectores de uso común.

d) Prohibición de acceso al personal que cometa la infracción.

e) Corte de los servicios eléctricos y agua, hasta tanto no se solucionen las infracciones cometidas.

f) Fijarse una expensa adicional por obra paralizada.

g) Demolición de lo ya construido.

La Autoridad de Aplicación del presente Reglamento a través del órgano o comisión que se forme a tal fin,
suspenderá toda obra que se construya sin tener concedido el permiso correspondiente, o las que teniéndolo
no se ejecuten de acuerdo a los documentos aprobados. Cuando no se acate la orden de suspensión, la Autori-
dad de Aplicación hará una denuncia formal con los fundamentos del caso, ante la entidad oficial correspon-
diente, la que procederá por la fuerza pública.

La Autoridad de Aplicación del presente Reglamento se reserva el derecho de aplicar las penalidades indica-
das anteriormente.

12
7.14. Suministro de servicios. Los servicios a abastecer, en un todo de acuerdo a lo aprobado por cada
uno de los responsables e intervinientes, son: I) Red de Agua, II) Red Eléctrica y III) Red de Cloacas.

7.14.1. Red de Agua. Este servicio será por gravedad desde tanques de reserva y asegurara el abastecimien-
to por nivel piezómetro por debajo de la cota de rasante de calle de frente a la parcela. El sistema preverá
equipos de filtrado y clorado. Cada parcela deberá colocar al menos un tanque cisterna de 1000lts para el
almacenamiento de agua de consumo humano y un tanque cisterna para el riego de los espacios verdes de la
superficie privada.

7.14.2. Red Eléctrica. El servicio será trifásico, y será entregado sobre pilar, según proyecto de acometidas.
El propietario deberá solicitar la conexión a la administración del barrio, o al organismo que dicha adminis-
tración designe, y abonar los aranceles correspondientes.

Tenga especial atención con lo planteado en el punto 4.12. respecto a consumo eléctrico y potencia instalada.

La solicitud OBLIGATORIAMENTE deberá ser tramitada cuando:

a) Se tenga la intensión de forestar la parcela sin construcción (como referencia puede ver puntos 1.1.3. y
1.2.2.).

b) Previo al inicio de la obra de construcción.

7.14.3. Red de Cloacas. La red cloacal será del tipo tradicional por gravedad con planta de tratamiento
unificada a cielo abierto ubicada alejada de la zona urbana. Las redes tendrán la traza general por eje de calle
a cota según diseño y eventualmente según donde lo requiera irán inter-lotes por las zonas de uso restringido
o por franjas de servidumbre. Según disposiciones técnicas de los profesionales y organismos competentes de
aprobación de redes de este tipo (Recursos Hídricos y EPAS) se dispuso que la puesta en marcha del sistema,
por cuestiones técnicas y biológicas, se hará una vez que la red posea un 25% de demanda estable.

Por lo expuesto, hasta tanto no esté ejecutada la red, los proyectos y obras se realizarán como en cualquier
asentamiento en desarrollo sin red actual, debiendo prever la conexión futura a la red, y resolviendo el mismo
de manera provisoria previo tratamiento (Biodigestor o similar) y volcado in-situ (pozo, lecho o similar según
terreno).

8. Aranceles.

La autoridad de aplicación del presente reglamento confeccionará y mantendrá actualizado un cuadro tarifa-
rio para el cobro de aranceles por:

a) derechos de construcción y/o visado de planos,

b) inspecciones de obra,

c) servicios generales, acceso y circulación durante la ejecución de obras,

d) multas e infracciones relacionadas al cumplimiento del presente reglamento.

9. Servidumbre.

Se establece una servidumbre permanente, perpetua y gratuita, para el paso de cañerías, cables, conductos y
otros elementos destinados a la instalación de servicios generales tales como agua corriente, cloacas, telefo-
nía y red eléctrica, sin ningún tipo de indemnización o compensación.

La servidumbre afecta: los primeros 3 metros del retiro de frente, toda la franja de los retiros laterales de 2,5
metros y el área de uso restringido.

13
10. Modificaciones al reglamento.

La autoridad de aplicación del presente reglamento podrá realizar modificaciones al mismo, siempre y cuan-
do no incurra en contradicciones ni incumplimientos en todo lo inherente a la responsabilidad de la Autori-
dad de Aplicación, debiendo arbitrar los medios necesarios para la correcta comunicación y aprobación del
mismo. Las adendas que surjan de dichas modificaciones deberán ser aceptadas y firmadas antes de iniciar
las obras.

11. Casos Especiales.

La Autoridad de Aplicación del presente Reglamento tiene la facultad exclusiva y unilateral de resolver casos
especiales que se presenten dentro del entorno del desarrollo en cuanto a los siguientes casos: resolución de
cercos sobre líneas divisorias sobre superficies afectadas a médanos; tipo y cotas de rellenos y movimientos
de suelos a realizar en las parcelas, sea por tipo de suelo o por condiciones especiales altimétricos; cantidad
de unidades funcionales por parcela, donde en ningún caso podrá ser mayor a dos; y destino de la unidad.
Cualquier resolución al respecto deberá estar debidamente justificada, poseer la viabilidad técnica necesaria
en los organismos provinciales correspondientes, sin generar perjuicios para sus vecinos o terceros, mante-
niéndose siempre dentro del espíritu del reglamento.

12. Autoridad de Aplicación:

La autoridad de aplicación del presente reglamento será la Asociación Civil Administradora Chocon Medio
S.A. quien a los efectos de un correcto manejo de los temas dentro del emprendimiento podrá designar una
Comisión de Construcción y Parquización, integrada por un mínimo de un (1) miembro y un máximo de tres
(3), pudiendo elegirse igual o menor número de suplentes.

13. Administrador.

Se designa Administrador a Asociación Civil Administradora Chocon Medio S.A.

14