¿Cómo puedo hacer

mi inmueble
incremente su valor
sin invertir?

Verónica Martín Tolosa

Ingresos pasivos para inversores inteligentes Verónica Martín Tolosa

Genere una buena gestión

documental e información
fiable
¿Hay información de la cual no disponga que podría impactar en el precio
del activo?
La falta de información es uno de los riesgos más importantes de las transacciones
inmobiliarias. Por ello, resulta imprescindible solicitar todo tipo de datos no solo desde
el punto de vista legal sino también técnico. Si no los podemos obtener directamente
del vendedor en el momento de la adquisición seguramente nos cueste mucho tiempo
y dinero encontrarlos.

La información más importante desde el punto de vista técnico es, en general, la que
tiene que ver con el proyecto, las licencias y, en el caso de edificios existentes, las
garantías. En los procesos de operaciones de compra nos encontramos en reiteradas
ocasiones con las siguientes situaciones:
● Desorden documental: es difícil acceder al dato que buscamos.
● Falta de coherencia entre documentos: los datos y los documentos se
contradicen.
● Falta de precisión: el dato que buscamos no está disponible.
● No disponibilidad de información de proyectos, licencias y obras realizadas (en
caso de edificio existente).
● Información de OPEX no disponible: no es fiable ni es agregable.

Muchos vendedores no son conscientes de que el descontrol en la gestión de la

documentación genera desconfianza y pérdida de tiempo y oportunidades. Los
inmuebles que no cuentan con información fiable ven disminuido su valor de venta
entre un 1 y un 5%.

Según mi opinión, los edificios pueden entenderse como un conjunto de datos. Estos
sirven a diferentes propósitos tanto externos (en proyectos y obras) como internos (en
control y planificación), pero lo más importante es que estos datos permiten tomar
decisiones más precisas y realistas. Por esta razón, recientemente hemos concentrado
esfuerzos en remediar estas situaciones iniciando varios procesos de digitalización y
orden de documentación para clientes. Así hemos podido, por ejemplo, detectar
diferencias importantes entre los datos de las superficies o identificar elementos

2
Ingresos pasivos para inversores inteligentes Verónica Martín Tolosa

susceptibles de ser industrializados. En todo caso, la digitalización de los datos nos

permite tener:

✓ Información organizada y fiable conectada entre sí.

✓ Conocimiento detallado del edificio y aquellos elementos disponibles de mejora
con sus costes asociados.
✓ Control de gestión en el caso de realizar obras.
✓ Información organizada, de tal modo que, en el caso de vender la propiedad, solo
tendremos que dar acceso a los potenciales compradores para analizarla.
✓ Posibilidad de extraer la información en tiempo real para la toma de decisiones.

A continuación, incluyo la información básica que normalmente solicitamos a los

vendedores para realizar un TDD de un edificio existente:
1. Información del proyecto y parcela:
a) Descripción del proyecto
b) Plano de ubicación
c) Área del terreno
d) Áreas construidas
e) Mapa catastral y registro
f) Plan de instalaciones exteriores
g) SBA
h) Informe topográfico
i) Informe geotécnico
j) Informe de contaminación ambiental del suelo / Informe de
contaminación medioambiental
k) Inventarios de asbesto-Certificado libre de asbesto / Informe de
repercusión de asbesto
l) Servidumbres
2. Proyectos técnicos:
a) Proyectos técnicos visados (diseño conceptual, proyecto de ejecución y
proyecto de licencia)
b) Proyectos de arquitectura
c) Proyectos de instalaciones
d) Informe final del organismo de control técnico
e) Libro del edificio (en caso de existir)
f) Informe final del organismo de control técnico
g) Documentación técnica que refleje los cambios o renovaciones que se
han realizado durante la vida útil del edificio.
3. Planos
a) Planos de planta
b) Secciones
c) Fachadas
d) Cubierta

3
Ingresos pasivos para inversores inteligentes Verónica Martín Tolosa

e) Sistemas de calefacción
f) Sistema de ventilación
g) Instalaciones sanitarias
h) Sistemas de aire acondicionado
i) Instalaciones eléctricas
j) Sistemas de transporte vertical
k) Sistemas de protección contra incendios
4. Licencias
a) Licencia de cambio de uso
b) Licencia de Obras Mayores
c) ICIO Inicio de Obra
d) Certificado Final de Obra
e) Licencia de funcionamiento
f) Implantación: licencia de apertura
5. Otros
a) Contrato con el operador
b) Contrato de constructora
c) Contrato de arquitectos
d) Contrato de consultores
e) Cualquier otro contrato con terceras partes

En caso de proyectos en desarrollo, obviamente, el análisis se basará en la información

disponible de proyecto.

En definitiva, una información organizada y digitalizada tiene una gran potencialidad

para incrementar el valor patrimonial. Este proceso, asociado a una auditoría del
edificio, cuesta aproximadamente de 3 a 5 € el m 2. Pero, la penalización por la falta de
documentación puede representar una rebaja del 1 al 5% del precio de venta. Las
ventajas de realizar un esfuerzo en este sentido son, pues, evidentes.

Las claves
➢ Tener información actualizada y fiable para tomar mejores decisiones en
tiempo real.
➢ Realizar estos procedimientos un par de años antes de vender los activos, ya
que permiten identificar varias formas para incrementar su valor como, por
ejemplo, obtener sellos de sostenibilidad, mejorar su eficiencia, legalizar
partes del edificio que no lo están, etc.
➢ Solicitar toda la información de que debemos disponer en el momento de la
compra para evitar gastos en el futuro y organizarla adecuadamente.