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GURFINKEL DE WENDY
Derechos Reales
Segunda edición actualizada de acuerdo al nuevo
Código Civil y Comercial de la Nación
Tomo I
Conforme lo señalamos supra, los derechos reales se ejercen sobre una cosa material que
constituye su objeto teniendo en cuenta que también puede consistir en un derecho como lo aclara
el art. 1883; los derechos personales comprenden los derechos a una prestación, es decir, a un
objeto que tiene necesidad de ser realizado por una acción.
2. Teorías unitarias
Conforme con las premisas con las que Kant sostiene sus
ideas iusfilosóficas, toda relación de derecho se establece
entre personas por lo cual a todo derecho corresponde un
deber(62); es un absurdo suponer la obligación de una persona
respecto de una cosa y recíprocamente que "la cosa exterior,
aun cuando haya salido de las manos de su primer poseedor,
le queda, sin embargo, siempre obligada, es decir, que resiste
Las doctrinas monistas antes expuestas surgen luego de una crítica fundada de la concepción
dualista que diferencia los derechos reales de los personales en varios aspectos a que nos
referimos supra.Ginossar comienza por desvirtuar tales diferencias aceptando únicamente el
aspecto que caracteriza al derecho real por su oponibilidad a terceros; tampoco comparte la tesis
unitaria personalista por lo cual introduce una nueva tipificación de los derechos reales.
X. DERECHOS DE NATURALEZA
CONTROVERTIDA
2. Los privilegios
3. El derecho de retención
5. Los sepulcros
6. La posesión
2. Requisitos
3. Daños resarcibles
1. Capacidad
2. Concurrencia y cotitularidad
3. Restricciones
4. Comunidades indígenas
1. Definición
real, no nos referimos únicamente a las cosas materiales sino que con
el término bien pretendemos abarcar el objeto de aquellos derechos
reales en los cuales no hay una relación directa e inmediata con la
cosa, como sucede, por ejemplo en la hipoteca y en el derecho real de
superficie.
2. Los bienes
El art. 1883 del CCyCN estipula: "El derecho real se ejerce sobre la
totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por
el todo o por una parte indivisa.
El segundo párrafo del artículo bajo análisis pone fin a una vieja
discusión doctrinal al decidir que los bienes también pueden ser objeto
de los derechos reales, con la limitación para esta categoría, que sean
especialmente nominados por la ley; es decir no hace más que
reconocer lo que ocurre en la realidad negocial.
Por ello en nuestra definición del objeto del derecho real no nos
referimos únicamente a las cosas materiales sino que con el
término bien pretendemos abarcar también el objeto de aquellos
derechos reales en los cuales no hay una relación directa e inmediata
con la cosa, como sucede, por ejemplo en la hipoteca(19)y en el
derecho real de superficie(20). Respecto del objeto, la posesión puede
identificarse únicamente con el derecho real de dominio y con el modo
adquisitivo de la usucapión, lo cual justifica una referencia que vincula
ambas nociones, pero no basta para formular un concepto unívoco
que abarque todos los derechos reales legislados.
Como sucede con todos los institutos jurídicos, no todos los hechos
y las cosas merecen ser tenidos en cuenta por el legislador para
proceder a su regulación, sino que son las necesidades de cada
época las que dictan la conveniencia de calificar jurídicamente una
conducta o un objeto material para atribuirle consecuencias legales.
Dice el art. 17: "Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes
no tienen un valor económico, sino afectivo, terapéutico, científico,
humanitario o social, y sólo pueden ser disponibles por su titular
cuando se configure alguno de esos valores y según lo dispongan
leyes especiales".
a) El cadáver
b) Los órganos
1º) Debe tratarse de un objeto que reúna los caracteres de los arts.
16 y 234 del CCyCN, es decir: estar en el comercio(38), que implica que
pueden ser materia de apropiación privada, objeto de derechos
patrimoniales y que pueden transmitirse libremente de un propietario
al otro por actos entre vivos(39).
8. La energía
En todo caso hay que tener en cuenta que para la energía y las
fuerzas naturales a que se refiere el segundo párrafo del art. 16
del CCiv. resulta de aplicación el aditamento de valor económico a que
nos referimos supra al tratar el objeto de los derechos reales.
9. Situaciones especiales
9.1. El software
Por otra parte, el acuerdo ADPIC del GATT, introducido por la ley
24.425 en su art. 10, párr. 1º dispone: "Los programas de ordenador,
sean programas de computación o programas fuente o programas
objeto serán protegidos como obras literarias en virtud del Convenio
de Berna (1971)".
Las cosas, con el alcance del concepto que emana del art. 16 del
CCyCN y las explicaciones vertidassupra, son clasificadas por el
legislador en el articulado comprendido entre el 225 y 240, es decir:
abarcan el capítulo 1 del título III del libro primero "Parte General".
inclusión en una parte general que reúne las normas referidas a las
personas, los bienes, las cosas, los hechos y actos jurídicos(73).
1. Consideradas en sí mismas
1.1.1. Inmuebles
1.1.2. Muebles
Dice el art. 227: "Son cosas muebles las que pueden desplazarse
por sí mismas o por una fuerza externa".
El art. 232 define sólo las cosas fungibles, en consecuencia, las que
no pueden subsumirse en esta categoría reciben la denominación
de no fungibles. Corresponden a la primera clasificación las cosas "en
que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma
especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual
cantidad", es decir aquellas que por ser intercambiables pueden
negociarse por peso o medida(108).
Hay que hacer notar que el legislador utiliza aquí el término bienes,
es decir que esta clasificación se refiere tanto a las cosas (materiales)
como a los derechos.
La sección 2ª del título III, del libro primero (Parte General) lleva por
encabezamiento Bienes con relación a las personas y enumera los
bienes, tanto públicos como privados, del Estado nacional y de los
Estados particulares, los bienes municipales, los particulares y los
susceptibles de apropiación privada.
Los bienes del Estado están conformados por las cosas inmuebles,
las cosas muebles, las universalidades(124)y los intangibles como los
derechos intelectuales, de allí que la denominación debienes resulte
correcta.
Entre los bienes del dominio público a su vez hay que distinguir
aquellos que corresponden al Estado nacional, provincial y municipal.
En todo caso dicha calificación deviene del acto legislativo que
incorporó determinados bienes al patrimonio del Estado.
2.1.1. Caracteres
Los bienes del dominio del Estado son inenajenables (art. 237)
puesto que integran su patrimonio, sin embargo en caso que alguno
de ellos fuera desafectado puede luego ser comercializado(126). Por
otra parte, en la esfera del derecho administrativo, existen también los
llamados derechos reales administrativos, que recaen sobre los bienes
del Estado.
El art. 235 del nuevo Código enumera en siete incisos los bienes
públicos:
Por otra parte, el agua reviste la calidad de cosa jurídica (art. 16)
susceptible de valor y por ende de aprovechamiento ya sea por el
Estado nacional, los Estados particulares o las personas del derecho
privado, constituyendo el objeto de un verdadero dominio(135).
Una vez incluido el objeto del derecho real en una u otra categoría,
su reglamentación corresponde a normas de derecho administrativo o
de derecho común y, en forma más reciente al derecho ambiental.
Respecto de los mares y los ríos, el derecho internacional público
también integra el plexo normativo, de allí la referencia que hace la
norma en análisis a los tratados internacionales.
En el tema que nos ocupa, salvo el caso de las aguas que procedan
de vertientes, la condición jurídica del río y del arroyo es la misma:
ambos pertenecen al dominio público. Nótese que el inciso que
comentamos expresa ríos y demás aguas, con la condición que corran
por cauces naturales.
El lecho o cauce de un río está formado por el piso o fondo y por las
riberas; el primero es la superficie por la cual corre el agua; las riberas
constituyen los costados del lecho(146).
iv) Aguas subterráneas: Son las napas o venas que no han salido al
exterior, en contraposición con las aguas surgentes como los
manantiales y las fuentes. La ley 17.711 la incorporó al inc. 3° del
art. 2340 del Código velezano y de allí pasó al art. 235 actual,
otorgándoles la calidad de bien del dominio público.
En este inciso no sólo se nominan las calles, caminos, etc. sino que
la expresión cualquier obra públicapermite incorporar a la categoría de
bienes del Estado otras cosas que se agregan en el mismo carácter
en tanto cumplan la condición de utilidad o comodidad común. Entran
en esta categoría toda clase de obras construidas o adquiridas por el
Estado que por su destino son pasibles del uso y goce de la
comunidad: edificios públicos, museos, monumentos, etc.
Este inciso fue incorporado al art. 2340 del Código de Vélez por
la ley 17.711, atento la importancia de estas reservas culturales que
conforman el patrimonio de la Nación.
Como señalamos supra los bienes públicos del Estado tienen como
carácter común su uso público, finalidad que queda expresada en el
art. 237: "Las personas tienen su uso y goce, sujeto a las
disposiciones generales y locales". "La Constitución Nacional, la
legislación federal y el derecho público local determinan el carácter
nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos
(2) artículos precedentes".
piedras preciosas del lecho de los ríos, y otras que son concedidas
preferentemente al dueño del suelo cuando éste contiene: boratos,
salitres, turberas y metales no comprendidos en la primera categoría.
3°) las regidas por el art. 1945. Como consecuencia del principio de
la extensión del dominio hacia el subsuelo, pertenecen al titular
dominical las producciones minerales y de naturaleza pétrea o terrosa,
canteras en general.
Hay que recordar que cuando el Código Civil se refiere a los bienes
del Estado incluye al Estado nacional, provincial y municipal. A este
último se refiere el artículo trascrito.
El art. 2345 del Código velezano disponía: "Los templos y las cosas
sagradas y religiosas corresponden a las respectivas iglesias o
parroquias, y están sujetas a las disposiciones de los arts. 33 y 41.
Esos bienes pueden ser enajenados en conformidad a las
disposiciones de la Iglesia Católica respecto de ellos, y a las leyes que
rigen el patronato nacional".
En ese sentido dispone el art. 238 del CCyCN: "Los bienes que no
son del Estado nacional, provincial o municipal, son bienes de los
particulares sin distinción de las personas que tengan derecho sobre
ellos".
"El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no
da a los dueños de éstos derecho alguno".
Por su parte el título III del Libro IV del Código Civil y Comercial se
refiere a las aguas pluviales, a las provenientes de vertientes y de
fuentes y están contenidas dentro de las restricciones y límites al
dominio y es allí donde estudiaremos este tema(171).
El primer párrafo del art. 239 (antes transcripto) califica como aguas
privadas las que surgen en los terrenos de los particulares. La primera
aclaración que merece este artículo se relaciona con el concepto de
aguas surgentes, que bien pueden ser fuentes, vertientes, ojos de
agua, manantiales, que desde el punto de vista hidrológico tienen
diferencias de las que no se hace eco el derecho, ya que la norma, en
principio, abarca a todas esas formas en que el agua, que procede de
una capa subterránea, brota a la superficie(172). Sin embargo, el alto
Tribunal, llamado a decidir en una causa en la que se invocaba la
aplicación del art. 2637 (del Código velezano) entendió que "es
necesario distinguir "fuente o manantial" de otro curso de agua como
es la "vertiente". Así, en el art. 2350 el codificador habla de "vertiente"
mientras que en el art. 2637, el mismo codificador se abstiene de
calificar el curso de las aguas "que brotan" en terrenos privados. Por
ello entiendo que vertiente y manantial no pueden ser entendidas
como expresiones sinónimas, de suerte que el art. 2350 y el 2637 se
refieren a distintos cursos de aguas. Si no fuera así, y se entendiera
que ambos vocablos son equivalentes, no podría evitarse la
contradicción entre los artículos citados; tal contradicción consistiría en
lo siguiente: el art. 2350 exige como requisito para considerar que
"una vertiente" sea privada, la circunstancia de que nazca y muera
dentro de los límites de una misma heredad; mientras el art. 2637
declara que por el solo hecho de que las aguas "broten" en el terreno
de un particular, le pertenecen aunque invadan predios o fundos de
terceros"(173).
En este sentido el art. 239, in fine, dispone: "El hecho de correr los
cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueños de éstos
derecho alguno".
1. Cuestiones metodológicas
2. Formas de adquisición
3. Situaciones controvertidas
3.1. Usucapión
3.2. Sucesión
ii) Del título y modo: mientras para el derecho personal basta una
sola causa fuente (el contrato), para el derecho real se requiere una
causa mediata y otra inmediata, el contrato o título y la inscripción o la
tradición (según las distintas legislaciones), que se denomina modo.
El título, así concebido, debe emanar del titular del derecho real que
se transmite, que a su vez tenga la capacidad suficiente para ello,
según surge del art. 1892, 6º párrafo.
Inicio de Capítulo III - Principios que rigen los derechos reales y formas de adquisición y
I. ESTRUCTURA
1. Orden público
2. Creación
III. CONVALIDACIÓN
2. Principales y accesorios
En la nota al capítulo VIII del título XIV del libro III Vélez, al
tratar "De la chancelación de las hipotecas" se manifiesta
contrario a la extensión del sistema de registro para todos los
1.2.1.4. Exclusiones
1.3.1. Automotores
1.3.2. Semovientes
VIII. PRESCRIPCIÓN
1. Extinción absoluta
2. Extinción relativa
3.2. Requisitos
3.3. Arrepentimiento
3.6. Enajenación
3.8. Transformación
1. Simples declaraciones
2. Actos materiales
3. Posesión vacua
I. RELACIONES REALES
Esa relación de hecho con las cosas de las que nos servimos
es independiente del derecho que tengamos o no sobre ellas.
Así podría suceder que a pesar de sentarnos a diario ante el
mismo escritorio y utilizar la computadora allí instalada, ni uno
ni otra es de nuestra propiedad, no tenemos derecho real
alguno sobre dichos muebles por cuanto pertenecen a la
empresa para la cual trabajamos. La casa en que vivimos
podría ser alquilada, es decir que no somos tampoco dueños
de ella, en cambio es de nuestra pertenencia la heladera y los
demás enseres domésticos.
Por otra parte el art. 1908 del CCyCN sólo enumera como
relaciones reales, o relaciones de poder en la nueva
terminología, la posesión y la tenencia, ya que, según se
explica en los Fundamentos: "Se pondera que la mera
yuxtaposición local para modificar o ampliar la noción a
relaciones reales no merece la pena, pues como simple
relación de lugar constituye un contacto físico que carece de
toda voluntariedad y en consecuencia, tampoco produce
efectos jurídicos. El que está dormido o encadenado no tiene la
II. POSESIÓN
1. Cuestiones terminológicas
2. Concepto
3. Elementos
3.1. Corpus
Las cosas a que se refieren los arts. 1908 y ss. del CCyCN
son aquellas definidas como tales en el art. 16, es decir:
aquellos objetos materiales susceptibles de tener valor
económico, quedando excluidos los bienes(22).
3.2. Animus
4. Función
5. Causa
6. Naturaleza jurídica
En la nota al art. 2351 (según DJA art. 2325) del CCiv. Vélez
cita como antecedente la ley de Partidas y marca sus
diferencias con el código francés al explicar: "Nosotros
seguimos el orden inverso: definimos la posesión por la que
tiene mayor importancia jurídica, la que presenta todos los
caracteres indispensables para los derechos posesorios, la
posesión que sirve para la prescripción, y la que da acciones
posesoriasadversus omnes; dejando para otro lugar tratar de la
posesión que sólo sirve para los interdictos o acciones
posesorias".
7. Efectos de la posesión
8. Objeto de la posesión
V. VICIOS DE LA POSESIÓN
2.1. Hurto
2.2. Estafa
3.1. Violencia
3.2. Clandestinidad
VI. COPOSESIÓN
1. Cosas indivisibles
Hay que recordar que el art. 1922 de dicho cuerpo legal fija
la capacidad para adquirir la relación de poder en diez (10)
años, es decir: se mantiene la regla del art. 2392 del Código
Inicio de Capítulo V - Adquisición, conservación y pérdida de las relaciones reales. por Lilian N.
Gurfinkel de Wendy
I. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN
1. Adquisición originaria
2. Adquisición derivada
2.1. Tradición
Por otra parte hay que tener en cuenta que los actos que el
art. 1928 indica a título enunciativo son equívocos y pueden ser
realizados tanto por el poseedor como por el detentador y no
i) Primer supuesto
2. Constituto posesorio
V. CONSERVACIÓN DE LA POSESIÓN
3.1. Despojo
3.2. Clandestinidad
El título II del libro III del Código de Vélez, que legisla sobre
las relaciones reales, contiene un capítulo dedicado a las
La última parte del art. 2419 (según DJA art. 2393) del
Código de Vélez se refiere a "las cargas de dar, hacer o no
hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo
poseedor".
En el apartado anterior pasamos revista a las disposiciones del CCiv. referentes a los derechos y obligaciones
inherentes a la posesión, es decir, aquellos que no tienen en cuenta la persona del poseedor sino la cosa poseída.
Corresponde ahora analizar las obligaciones y derechos del poseedor discriminando según éste sea de buena o de
mala fe.
2. Poseedor de buena fe
El art. 2422 (según DJA art. 2396) del Código de Vélez regla
el supuesto en el cual la cosa es reivindicada: si el poseedor
hubiera pagado por ella una suma de dinero no puede efectuar
reclamo alguno contra el reivindicante; este último es el
verdadero propietario de la cosa, ha hecho ejercicio de su ius
persequendi y ha obtenido la orden de restitución, en tales
condiciones no sería lógico que deba pagar un precio por
obtener su propiedad. Por otra parte, si el poseedor es de
buena fe y en tal carácter adquirió la cosa de otra persona con
la cual estableció una relación jurídica, en base a esta misma
relación —generalmente contractual— podrá accionar contra
su cocontratante.
2.4. Compensaciones
La segunda parte del art. 2429 (según DJA art. 2403) plantea
distintas situaciones en las que la compensación es posible: a)
cuando en caso de destrucción de la cosa el poseedor ha
obtenido algún provecho, por ejemplo, de la venta de
materiales de demolición(93); b) cuando el propietario ha pagado
los impuestos que estaban a cargo del poseedor según lo
dispuesto en el art. 2427 (según DJA art. 2401) puede
reclamárselos y/o compensarlos con las sumas que este último
reclame en calidad de gastos necesarios.
3. Derecho de retención
X. POSEEDOR DE MALA FE
2. Frutos y productos
3. Gastos y mejoras
La primera parte del art. 2440 (según DJA art. 2414) confiere
al poseedor de mala fe el "derecho a ser indemnizado de los
gastos necesarios hechos en la cosa..." y el art. 2441 (según
DJA art. 2415) agrega: "El poseedor de mala fe puede repetir
las mejoras útiles que hayan aumentado el valor de la cosa
hasta la concurrencia de mayor valor existente...".
4. Acrecentamientos
5. Derecho de retención
XI. TENENCIA
1. En el Código de Vélez
Define el art. 2352 (según DJA art. 2326): "El que tiene
efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la
propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la
posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa
repose sobre un derecho".
1.1. Concepto
1.1.1. Clasificación
3. Efectos de la tenencia
5.1. Adquisición
6. Co-tenencia
XII. YUXTAPOSICIÓN
XIII. CUASIPOSESIÓN
2. Relaciones incluidas
I. METODOLOGÍA
II. CONCEPTO
III. FUNDAMENTO
V. NATURALEZA JURÍDICA
VI. OBJETO
VII. SUJETOS
1. Requisitos comunes
1.1. Posesión
1.1.2. Pacífica
Los arts. 3939 y 4015 (según DJA arts. 3960 y 3973) del
Código de Vélez, referidos a la prescripción breve y a la
usucapión respectivamente, que hemos transcripto al comienzo
de este capítulo, mencionan la posesión continua. En el mismo
sentido, el art. 2481 (según DJA art. 2455), al calificar la
posesión que sirve para las acciones posesorias, agrega que
ella "debe ser continua y no interrumpida", para luego aclarar
estos conceptos en la nota pertinente en los siguientes
términos: "Es preciso no confundir la discontinuidad de la
posesión con la interrupción de la posesión. Sin duda que una
posesión es discontinua, cuando ha sido interrumpida, pero
una posesión puede ser discontinua, sin haber sido
interrumpida. La discontinuidad tiene por causa la omisión del
que posee, mientras que la interrupción supone un hecho
positivo, sea el hecho del poseedor, por ejemplo, el
reconocimiento que hiciese del derecho del propietario, sea el
hecho de un tercero, como una desposesión o una citación a
juicio".
La última parte del art. 3986 (según DJA art. 3947) se refiere
a la ausencia de capacidad legal del actor para presentarse en
juicio. Al respecto se ha hecho notar que la norma habla de
falta de capacidad y no de falta de personería; si el actor
careciera de poder suficiente no se daría el efecto interruptivo
El art. 3983 (según DJA art. 3944) del CCiv. explica con total
claridad los efectos de la suspensión de la prescripción
adquisitiva: inutiliza el tiempo el tiempo que ha durado pero
aprovecha para la prescripción tanto el tiempo anterior como el
posterior a la cesación de la suspensión; si la posesión ha
durado por ejemplo siete años y luego aparece alguna de las
causales de suspensión que, a su vez, dura diez años, la
prescripción adquisitiva veinteñal se completará con el
transcurso de trece años posteriores a la desaparición de la
causal suspensiva.
la primera parte del art. 3969 (según DJA art. 3929) dispone
que: "La prescripción no corre entre marido y mujer, aunque
estén separados de bienes, y aunque estén divorciados por
autoridad competente". La jurisprudencia ha interpretado que la
suspensión de la prescripción subsiste mientras dura la
convivencia y el vínculo matrimonial, pero la norma del
art. 3969 no es aplicable cuando hay separación de hecho y
juicio de divorcio(60), con la aclaración de que el cese del efecto
suspensivo recién opera cuando la sentencia queda firme
teniendo en cuenta que "la sentencia de divorcio es de
naturaleza constitutiva, en el sentido de que extingue el estado
de familia existente, efecto que no puede operar mientras está
sometida a un recurso"(61).
1. Prescripción breve
1.2. Buena fe
De allí el acierto del último párrafo del art. 1902, que significa
un avance respecto de la legislación anterior, al establecer que
"la buena fe requiere el examen previo de la documentación y
constancias registrales", delimitando con toda claridad los
parámetros para evaluar la buena fe necesaria para usucapir.
2. Usucapión
2.1. Procedimiento
2.1.1. Competencia
2.1.2. Legitimación
2.1.5. Prueba
1. En el Código de Vélez
1. Automotores
1.2. Buena fe
2.1. Buques
2.2. Aeronaves
2.3. Equinos
2.4. Semovientes
XII. IRRENUNCIABILIDAD
I. CONCEPTO
1. Legislación argentina
1. Límites legales
1. Aspectos constitucionales
IV. CARACTERES
1. Carácter absoluto
2. Carácter exclusivo
3. Carácter perpetuo
1.1. Tesoros
1.1.1. Concepto
i) Descubrimiento y búsqueda
ii) Tercero
1.2. Minas
Del juego armónico de los arts. 235, inc. c) y 239 resulta que
cuando se trata de aguas subterráneas, al ser del dominio
público del Estado, el propietario del terreno podrá extraerlas
en su beneficio con las limitaciones que establezca la
reglamentación respectiva; las aguas que no corren por cauces
naturales pertenecen al titular dominial quien puede usarlas y
también cambiar su dirección(72)en la medida que no causan
perjuicio a los inmuebles que las reciben (art. 1976).
2. El principio de accesión
2.2. Accesorios
3. Frutos
1. Facultades materiales
2. Facultades jurídicas
3. Exclusión de terceros
CAPÍTULO VIII –
ADQUISICIÓN DEL DOMINIO. POR LILIAN N.
GURFINKEL DE W ENDY
En el capítulo III, apartado VI, hemos estudiado los modos
generales de adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad
de los derechos reales, conforme la metodología utilizada en el
CCyCN (capítulo 2 del título I del libro cuarto) que, por otra
parte, es la que seguimos en la primera edición de esta obra.
I. APROPIACIÓN
En ese sentido el art. 2525 (según DJA art. 2499) del Código
velezano dispone: "La aprehensión de las cosas muebles sin
dueño, o abandonadas por el dueño, hecha por persona capaz
de adquirir con el ánimo de apropiárselas, es un título para
adquirir el dominio de ellas". En la nota al citado artículo Vélez
aclara que es preciso "no confundir la ocupación con la
posesión. La ocupación, y por ella la aprehensión, no tiene
lugar sino en las cosas sin dueño. La posesión, al contrario,
puede tener lugar en cosas sin dueño y en las que tienen
dueño; pero está subordinada a las condiciones determinadas
en el título "De la posesión".
1. Requisitos
Por su parte, el art. 2526 (según DJA art. 2500) del CCiv.
define las cosas abandonadas por el dueño como "aquellas de
cuya posesión se desprende materialmente, con la mira de no
continuar en el dominio de ellas".
El art. 2542 (según DJA art. 2516) del Código velezano limita
la caza a: 1) terrenos propios; 2) terrenos ajenos que no estén
sembrados, plantados o cultivados; 3) reglamentariamente
aptos para esa actividad. Cuando una persona caza en terreno
ajeno sin contar con la autorización de su dueño, a él le
pertenece la pieza capturada y "el cazador está obligado a
pagar el daño que hubiere causado" según lo manda el
art. 2543 (según DJA art. 2517); se hace aplicación del
principio de exclusión que faculta al titular de dominio a impedir
el acceso a su predio de terceras personas (art. 2516)(18).
La segunda parte del art. 2548 (según DJA art. 2522) ha sido
motivo de interpretaciones dispares. En ella se lee: "Cada uno
de los ribereños tiene el derecho de pescar por su lado hasta el
medio del río o del arroyo". Hay que recordar que el art. 2340
enumera entre los bienes públicos "...3º. Los ríos, sus cauces,
las demás aguas que corren por cauces naturales..." por lo cual
todo el art. 2548 (según DJA art. 2522) se refiere a la pesca en
aguas de uso público. ¿A qué se debe la discordancia entre la
primera parte y la segunda?
a) Reglamentación local
b) Requisitos
Los arts. 2592 y 2593 (según DJA arts. 2566 y 2567) del
Código de Vélez se refieren a la adquisición del dominio de
animales domesticados pero no por apropiación sino por
accesión, en los siguientes términos: "Cuando los animales
domesticados que gozan de su libertad, emigrares y
contrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueño de
éste adquiere el dominio de ellos, con tal que no se haya valido
de algún artificio para atraerlos. El antiguo dueño no tendrá
acción alguna para reivindicarlos, ni para exigir ninguna
indemnización" y "Si hubo artificio para atraerlos, su dueño
tendrá derecho para reivindicarlos, si puede conocer la
identidad de ellos. En caso contrario, tendrá derecho a ser
indemnizado de su pérdida".
En todo caso hay que tener presente que las cosas perdidas
tienen dueño, de allí que "comete hurto el que se apropiare de
las cosas que hallare" sin haber obrado de conformidad con las
normas del CCiv. en la materia(45).
El art. 1955 del CCyCN estipula: "El que encuentra una cosa
perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las
obligaciones del depositario a título oneroso...", en el mismo
sentido que lo hacía el art. 2531 del Código velezano encuadra
la situación en un deposito oneroso, a pesar que claramente no
existe aquí contrato alguno(46).
en los términos del segundo párrafo del art. 1956, que luego
veremos.
4. Venta en subasta
III. TRANSFORMACIÓN
ii) el dueño del oro paga con él una deuda y el que lo recibe
lo transforma en una pulsera: en esta situación el titular anterior
ha perdido el dominio pero no por transformación sino por
enajenación puesto que se ha desprendido voluntariamente del
objeto que ha sido adquirido por tradición por el actual
detentador;
1. Transformación de buena fe
2. Transformación de mala fe
IV. ACCESIÓN
El art. 2571 (según DJA art. 2545) del CCiv. introduce otro de
los modos de adquirir el dominio: "Se adquiere el dominio por
accesión, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a
otra por adherencia natural o artificial".
i) En el Código velezano
1.1. Adjunción
1.1. Adjunción
1.1.4. Indemnización
La parte final del art. 2594 (según DJA art. 2568) prescribe
que quien adquiera la cosa por adjunción debe al dueño de la
accesoria "lo que ella valiere"; se aplica al caso del principio de
enriquecimiento sin causa. El valor debido es el que la cosa
tenía al momento de producirse la unión.
El art. 2597 (según DJA art. 2571) del CCiv. nada aclara
respecto de esta diferencia terminológica ya que se refiere a
ambas indistintamente: "Cuando cosas secas o fluidas de
diversos dueños se hubiesen confundido o mezclado,
resultando una transformación, si una fuese la principal, el
dueño de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el
valor de la materia accesoria".
2.1. Aluvión
art. 2574 (según DJA art. 2548) aclara: "...no corresponde a los
ribereños de un río canalizado y cuyas márgenes son formadas
por diques artificiales", ello por cuanto en los hechos las
márgenes de los ríos canalizados forman parte de la obra de
canalización y si existiera algún tipo de sedimentación no sería
el resultado del movimiento de las aguas que es el factor
natural que el codificador ha tenido en cuenta al regular este
instituto.
El art. 2579 (según DJA art. 2553) del CCiv. dispone: "El
aumento de tierra no se reputará efecto espontáneo de las
aguas, cuando fuere a consecuencia de obras hechas por los
ribereños en perjuicio de otros ribereños. Estos tiene derecho a
pedir el restablecimiento de las aguas en su lecho; y si no fuere
posible conseguirlo, pueden demandar la destrucción de esas
obras".
En cuanto a los límites del cauce del río, quedan fijados por
la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas
ordinarias.
2.2. Avulsión
2.3.1.1. Buena fe
2.3.1.2. Mala fe
Nótese que las reglas del art. 1962 difieren en este punto de
las del art. 2589 (según DJA art. 2563) del Código de Vélez; en
éste, si el dueño del inmueble quiere conservar lo hecho, debe
"el mayor valor adquirido por el inmueble", en tanto que según
lo dispone el CCyCN, en iguales circunstancias el propietario
debe "el valor de los materiales y el trabajo".
El capítulo 4 del título III del libro cuarto del Código Civil se
denomina Límites al dominio y regula en los arts. 1970 a 1982
distintas situaciones que, por motivos de vecindad, pueden dar
origen a controversias entre titulares de derechos reales de
dominio o poseedores de los fundos colindantes.
I. EN EL DERECHO ADMINISTRATIVO
1. Restricciones
2. Servidumbres
Hay que tener presente que el art. 1971 otorga al titular del
dominio perfecto la facultad de disponer jurídicamente de la
cosa sobre la que recae su derecho, con el agregado "dentro
de los límites previstos por la ley". El art. 1972 contiene, en
este aspecto, un límite específico: no sólo prohíbe establecer
cláusulas de no transmitir el dominio sino que tal prohibición se
extiende a la de no constituir otros derechos reales.
2.2.4.2. Vistas
2.2.4.3. Luces
c) Privación de luces
d) Legitimación
1. Aguas pluviales
1.1. Propiedad
2. Aguas surgentes
3. Aguas subterráneas
Del juego armónico de los arts. 235 y 239 resulta que cuando
se trata de aguas subterráneas, al ser del dominio público del
Estado, el propietario del terreno podrá extraerlas en su
beneficio con las limitaciones que establezca la reglamentación
respectiva; las aguas que no corren por cauces naturales
pertenecen al titular dominial quien puede usarlas y también
cambiar su dirección, siempre dentro de los límites que fije la
reglamentación local y respetando el principio de no perjudicar
a terceros.
4. Aguas públicas
4.3.1. Aguas
El art. 1973, párr. 2°, entre las pautas a tener en cuenta por
el juez que interviene en las situaciones de hecho en él
4.1. Sanciones
4.2. Indemnización
5. Prescripción
I. DOMINIO IMPERFECTO
El art. 1965 caracteriza el dominio revocable como aquel "sometido a condición o plazo
resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. La
condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley"(5). Hay
que hacer notar que en la nueva legislación, a diferencia de la anterior, se establece un plazo
máximo para la condición resolutoria, según se estudiará más adelante.
2. Efectos de la revocación
3. Formas de revocación
Los arts. 2665 y 2668 (según DJA arts. 2638 y 2641) del
Código velezano se refieren a la forma en que se produce la
revocación del dominio imperfecto en tanto que las
excepciones están insertas en los arts. 2666 y 2667 (según
DJA arts. 2639 y 2640). En ese sentido establece el art. 2665:
"La revocación del dominio transmitido por medio de un título
revocable a voluntad del que lo ha concedido se efectúa por la
manifestación misma de la voluntad". La norma se refiere a las
cláusulas expresas admitidas en el contrato de compraventa
inmobiliaria a las que antes nos referimos, en las que se
requiere la expresión de voluntad del vendedor o del cumplidor
en el pacto comisorio quien, haciendo uso de su facultad
resolutoria, comunica a la otra parte esta decisión.
4.1. Registración
1. En el Código de Vélez
2. En la ley 24.441
3.1. Definición
fiduciario (el del CCiv. y el creado por la ley citada) o si ella sólo
se limita a reglamentar el dominio fiduciario del art. 2662
(según DJA art. 2635), llenando el aspecto que Vélez había
descuidado.
3.3. Objeto
3.6. Duración
3.7. Extinción
porque está privada del dominio útil que desempeña otro titular
distinto al que ostenta la nuda propiedad(115).
I. CONCEPTO
III. OBJETO
V. DISPOSICIONES COMUNES
1. Formas de constitución
1.1.4. Partición
2.1.2.1. Destino
2.2.1.5. Embargo
1.1. Abandono
El art. 2690 (según DJA art. 2663) arbitra que "su parte en la
cosa debe repartirse entre los otros en proporción al interés
que tengan en ella, y según el cual hubiesen contribuido a
satisfacer la parte del crédito que correspondía al insolvente".
Pero este artículo no puede ser interpretado literalmente sino
en relación con el art. 694 (según DJA art. 665) del Código
1. Citación y concurrencia
2. Toma de decisiones
3. Frutos de la cosa
4. Designación de administrador
El art. 2701 (según DJA art. 2674) del CCiv. dispone: "El
condómino que ejerciere la administración será reputado
mandatario de los otros, aplicándosele las disposiciones sobre
el mandato, y no las disposiciones sobre el socio
5. Percepción de frutos
1. Modos generales
3. Cláusulas de indivisión
3.1. Convencionales
3.2. Testamentarias
El art. 2694 (según DJA art. 2667) del CCiv. agrega que
"Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por
donación o por testamento, el testador o donante puede poner
la condición de que la cosa dada o legada quede indivisa por el
mismo espacio de tiempo".
IX. PARTICIÓN
1. División en especie
mismo sentido el art. 2038 del CCyCN dispone que "A los fines
de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los
condóminos deben redactar, por escritura pública, el
reglamente de propiedad y administración...." (el destacado nos
pertenece).
2. División en dinero
3. División mixta
4. Partición provisional
Por ello, la última parte del art. 2370 deja a salvo el derecho
de los condóminos para pedir la división definitiva de la cosa
común.
5.3. Prescripción
6. Efectos de la división
7. Retroactividad
X. DIVISIÓN PARCIAL
Inicio de Capítulo XII - Condominio con indivisión forzosa. Por Lilian N. Gurfinkel de Wendy
1. Partición nociva
1. Requisitos
IV. SEPULCROS
1. Muros separativos
1. Localización de la pared
2.1. Contigüidad
El art. 2736 (según DJA art. 2709) del CCiv. establece: "Todo
propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o
muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería
en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance
a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes
divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como
esté construida, o de la porción de que adquiera medianería,
como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha
asentado...".
2.2. Extensión
Debemos recordar que el art. 2736 (según DJA art. 2709) del
CCiv. confiere al propietario lindero la facultad de adquirir la
medianería "en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte
que alcance a tener la finca de su propiedad".
5.1. Presunciones
5.2. Exclusiones
6. Cobro de la medianería
8. Medida de la obligación
9. Prescripción liberatoria
a) Muro de cerramiento
1. Imprescriptibilidad
En este mismo sentido el art. 2731 (según DJA art. 2704) del
CCiv. también autoriza a los condóminos para instalar caños de
chimenea en la pared medianera, siempre que no cause
perjuicio al vecino. La misma norma acepta que cada uno de
los condóminos puede abrir armarios o nichos, aun pasando el
medio de la pared, con tal de que no cause perjuicio al vecino o
a ésta.
1. Derecho a reembolso
Inicio de Capítulo XIII - Propiedad horizontal. Constitución y extinción del sistema. Por Lilian N.
Gurfinkel de Wendy
1. Consideraciones generales
1. El derecho francés
2. Legislación comparada
1. El Código de Vélez
3. La ley 13.512
Para los autores que estudian con sentido crítico las teorías
dualistas, la noción de la unidad del edificio constituye el punto
de partida de su esquema. Sostienen que el edificio en su
1. En el Código de Vélez
1.3.1. Balcón
Del art. 6°, inc. a) de la ley 13.512 surge que los propietarios
de los pisos y departamentos deberán respetar
el destino previsto para esas unidades en el reglamento de
copropiedad y administración. Por su parte, el art. 3°
del decreto 18.734/1949, reglamentario de la Ley de Propiedad
Horizontal, enumera entre los puntos a resolver por el citado
reglamente de copropiedad el de especificar el destino de las
diferentes partes del inmueble.
1. El terreno
Los patios y los jardines —si los hubiera— forman parte del
terreno común pero, a diferencia de la superficie edificada,
constituyen partes comunes que no hacen a la estructura o
solidez del edificio, sino que cumplen distintas funciones: dar
aire y luz a los departamentos(99)de los pisos superiores,
facilitar la elevación de los muebles en el caso de las
mudanzas, dejar espacios para recreación de la comunidad,
etc., lo cual posibilita que estos espacios, sin dejar de ser
comunes, sean asignados en uso exclusivo a determinadas
unidades funcionales.
2. Pasillos
Los cimientos son las partes del edificio que están debajo de
la línea del terreno y que le sirven de sustentación; son
indispensables para el sostén del edificio y hacen a su
estabilidad y a su seguridad.
4. Techos
4.2. Sótanos
5. Balcones
6. Ascensores
7. Servicios centrales
1. Desafectación
1. Naturaleza jurídica
2. Fuerza obligatoria
3. Imposibilidad de rescisión
1. Cláusulas obligatorias
1.2. Destino
1.5. Administrador
2. Cláusulas facultativas
3. Cláusulas estatutarias
4. Cláusulas reglamentarias
5. Cláusulas abusivas
1. Legitimación activa
2. Legitimación pasiva
3. Procedimiento
4. Sanciones
6. Prescripción
1. Quórum y mayorías
2. Forma
V. REGLAMENTO INTERNO
3. Posturas intermedias
VIII. CAPACIDAD
IX. PATRIMONIO
XI. REPRESENTACIÓN
1.2. Mora
1.3. Prescripción
Inicio de Capítulo XV - Propiedad horizontal. Órganos del consorcio. Por Lilian N. Gurfinkel de
Wendy
I. EL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN Y
REPRESENTACIÓN DEL CONSORCIO
1. Carácter de la representación
2. Designaciones posteriores
3. Designación judicial
1. Profesionalidad
2. Inscripción
3. Funciones
2. Renuncia
3. Remoción(59)
1. Acciones de responsabilidad
1. Liquidaciones mensuales
2. Balances
4. Legitimación activa
6. Prescripción
1. Funciones de la asamblea
1. Primera asamblea
2. Asamblea judicial
2.1. Procedencia
2.3. Procedimiento
X. CONVOCATORIA A ASAMBLEA
2. Notificación
5. Deliberación
6.3. Unanimidad
7. Acta de asamblea
1. Legitimación
2. Plazo
1. Designación
2. Funciones
Inicio de Capítulo XVI - Propiedad horizontal. Facultades y obligaciones de los propietarios. por
4. Expensas ordinarias
5. Expensas extraordinarias
2. El derecho de abandono
4. Prescripción
V. EJECUCIÓN DE EXPENSAS
1. Título ejecutivo
2. Legitimación activa
3. Legitimación pasiva
5. Privilegios
2. Modificaciones estructurales
VII. SUBCONSORCIOS
VIII. PREHORIZONTALIDAD
1. La ley 19.724
2.1. Incumplimiento
2.2. Exclusiones
"b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del
Estado;