Tasación integral

Deconstruyendo las tablas.

En los métodos comparativos utilizamos coeficientes correctores para subsanar

las diferencias entre los antecedentes y el consecuente, en todos aquellos
aspectos que inciden en el valor económico, en forma reiterada y significativa.

Lo cierto es que solemos decir: en este momento los métodos comparativos no

son útiles porque no reflejan la realidad. Acuerdo que en algunos lugares las
tablas no reflejan el comportamiento del mercado, pero eso no significa que los
métodos no sirvan. Simplemente debemos volver a la fuente, reflexionar,
observar y traducir los comportamientos en tablas. Claro está que si la
metodología está basada en comparables del mercado, y esos comparables
están mal tasados por nosotros mismos y circunstancias que vimos en
Videoconferencia 1, no solo debemos actualizar las tablas sino también es
necesario el compromiso de lanzar al mercado solo valores lógicos y justificados.

Vamos a recorrer la deconstrucción y construcción de nuevas tablas de los

departamentos para uso residencial.

[Fecha] 1
Comencemos con el coeficiente de piso.

La primera pregunta que nos debemos hacer es; ¿qué estamos corrigiendo al
momento de decidir utilizar el coeficiente de piso? Algunos me podrán decir: la
ubicación en altura del edificio…. Bien… pero que es lo que estamos intentando
reflejar del comportamiento del mercado? Esta tabla tuvo su origen para reflejar
un comportamiento particular de la demanda, que estaba dispuesta a pagar
más por los pisos altos que por los bajos en edificios con ascensor. Nos toca
detectar el porqué, y es simple, los pisos superiores tienen mejor iluminación
natural, mejores vistas, menos ruidos provenientes de la calle, mientras que los
inferiores no tienen estos privilegios. La tabla solo refleja este comportamiento,
que estaba dado para edificios que en ese momento no superaban los13 pisos
de altura.

Supongamos que hoy nos toca tasar en una zona de edificios muy altos,
entonces necesitamos repensar la tabla con la lógica mencionada si es que
sigue vigente esta deseabilidad por parte de la demanda. Para esto lo primero
que tenemos que establecer es en que piso está el coeficiente 1. Este estará
justo donde percibimos que hay menos ruidos y más luz, Una vez que
establecimos este punto, sabemos que los departamentos superiores valen más
por este aspecto, y los inferiores menos, salvo situaciones particulares. Como
sabemos los coeficientes de corrección no deberían corregir más de un 25 por
ciento arriba o abajo, caso contrario estaríamos diciendo que no son

[Fecha] 2
comparables, entonces agrupamos los pisos cada cuatro o cinco pisos para el
cambio de coeficiente. Si lo pensamos de otra manera, un piso 20, 21, 22 o 23
no tiene diferencias de vistas/iluminación natural por la diferencia de altura. En
el gráfico siguiente se puede ver este razonamiento y armado de tabla.

Asimismo, para el caso de oficinas, si bien las tablas siguen la misma lógica, los
coeficientes son diferentes. La situación de mas luz y menos ruidos, están
establecidas en el 5°/6° piso, en vez del 3°/4°, y esto tiene su lógica: en oficina
tiene mayor incidencia la iluminación natural, debido a que tenemos jornadas
laborales de por lo menos 8 horas, donde la iluminación natural no solo significa
un consumo eléctrico mensual menor, sino que la actividad laboral con luz
natural se torna de mejor calidad.

[Fecha] 3
Coeficiente de planta.

Así como el coeficiente de piso corrige la ubicación del departamento según

su altura, el coeficiente de planta corrige la situación de ubicación en el plano
horizontal: frente, contrafrente, lateral e interno. En líneas generales, en el orden
mencionado está establecido el privilegio que le otorga la demanda. Ahora
llega el momento de cuestionar, ¿siempre es así?, ¿hoy es así? Supongamos que
estamos en un complejo habitacional, donde los departamentos que dan al
contrafrente dan a un pulmón de manzana parquizado, con un diseño de
iluminación, cascada y una ambientación relajada y tranquila, mientras que los
que dan al frente dan a Avenidas muy ruidosas y transitadas. En este caso el
contrafrente sería el más deseado, en consecuencia, deberíamos rediseñar
nuestra tabla.

La tabla tradicional es la siguiente:

En el caso mencionado el 1 se lo llevaría el contrafrente claramente.

En la tabla de coeficiente por planta para el caso de oficinas, este criterio sigue
en pie, solo que se acentúan los porcentajes de corrección. Esto significa que
en el momento que se establecieron las tablas, quien buscaba oficinas era mas
exigente con este aspecto con relación a los que buscaban departamentos de
uso residencial. Nos queda chequear si hoy ocurre lo mismo.

Puede verse que mientras en departamentos de uso residencial el salto de un

frente a un contrafrente baja un 5 %, en el caso de oficinas este salto sube a un
10 % en la baja.

Asimismo, para el uso oficinas cabe reflexionar que ocurrirá con estas en
consecuencia con el gran cambio que nos dejo la pandemia, y me refiero al
home office, que aparentemente se vino a quedar o quedar de una manera
mixta con presencial. Este aspecto mas que una tratativa para la actualización

[Fecha] 4
de tablas, creo que principalmente merece un análisis de los posibles usos y una
nueva forma de pensar el negocio de oficinas.

Coeficiente por superficie.

En todo juego comercial, cuando compramos por unidad pagamos distinto que
si compramos por cantidad. Esto también sucede con los metros cuadrados de
superficie. Para esto siempre debemos tener en cuenta la superficie
homogeneizada, que sería al equivalente total de metros cuadrados cubiertos.
Entonces para departamentos tenemos la siguiente tabla:

Donde a mayor superficie, la incidencia del valor por metro cuadrado es menor.
Esto rige en general para todos los usos. Particularmente para locales
comerciales encontramos dos tablas, una para pequeñas superficies y otras
para grandes superficies. La diferencia sustancial está en aquellos usos que para
su funcionamiento necesitan superficies libres de columnas, como las
concesionarias de autos o supermercados, donde tener una columna cada tres
metros sería una contra. En particular de la tabla de superficie que usamos
habitualmente, me cabe reflexionar si no falto un escalón en departamentos de
50 a 75 y de 75 a 100.

Además de tener dos tablas, podemos ver que las correcciones de este aspecto
en locales comerciales son sustancialmente más fuertes, dado el
comportamiento de los demandantes.

[Fecha] 5
Coeficiente por categoría.

La tabla original propone:

Categorías
Económica 0,90
Buena económica 1,00
Buena sin calefacción central 1,05/1,10
Buena con calefacción central 1,15/1,20
Muy Buena 1,25/1,30

Entendemos que se contempla la categoría de los departamentos, sus

materiales de construcción, instalaciones centrales con las que cuenta y
distribución adoptada.

La categoría económica refiere en general a departamentos construidos con

interés social, para proveer de viviendas a las clases sociales menos favorecidas.
Y las categorías que refieren a un tipo de calefacción central, refería en su
momento a la calefacción central por losa radiante o radiador, ya que en ese
momento la demanda estaba dispuesta a pagar mas ya que era un rasgo de
confort y jerarquía. Por diversas cuestiones, tanto de gasto mensual como de
mantenimiento, estas instalaciones fueron anuladas y en las nuevas
construcciones las encontramos con caldera individual, propiciando la
independencia en el uso de cada unidad funcional.

Si entendemos que esa realidad, no es la que se vive desde hace varios años,
necesitamos corregir esta tabla ya que además, propone coeficientes tan
fuertes que hacen temblar la tasación. Les comparto la corrección que hice
para mis trabajos ya hace unos cuantos años y lo mas importante, la respectiva
reflexión:

[Fecha] 6
Decidí establecer el 1 en un “standard”, entendiendo que cada barrio tiene un
standard particular marcado por la demanda en cuanto al tipo de
construcción. Respetando este standard, siempre puede haber una categoría
más económica y otras mejores que si bien pueden tener que ver con sistemas
centralizados, en este caso nos referimos a los sistemas de calefacción/agua
caliente, con caldera individual.
Pensemos un ejemplo: un departamento categoría standard en Palermo ¿será
similar al standard del barrio Soldati? Entendemos que no, por eso siempre
debemos identificar, aunque sea mentalmente, el standard de la zona para
poder corregir el a tasar y los comparables elegidos con relación a este.

Ya que elegimos Palermo, barrio que en las ultimas décadas se ha puesto muy
de moda, podemos ver que hay edificios construidos con anterioridad a este
suceso, que tienen una construcción que a simple vista se ve, es muy inferior a
lo que se empezó a requerir cuando el entorno cambio y comenzó a ser
demandado por sectores más adinerados.

En cuanto a la tabla de categoría de oficinas, también subimos el 1 a un edificio

de oficinas “con calefacción central”, ya que la climatización es un aspecto de
suma importancia, tanto como la iluminación natural, pensando en jornadas
laborales mayores a 8 horas.

Coeficiente de fondo/frente

Es un coeficiente que solo se aplica al uso local comercial y es un aspecto que

tiene fuerte incidencia en el valor económico de un local, en tiempos normales.
Esta fuerte incidencia se puede ver en la amplitud de los coeficientes que van
desde 1.45 a 0.70, algo que en líneas generales juzgamos inadmisibles al
momento de tasar.

Para que se entienda la magnitud de incidencia doy un ejemplo, en un local de

3 m de frente por 9 m de fondo, donde el frente es todo vidriera el coeficiente
de frente y fondo resultaría del siguiente cálculo.

Fondo relativo= 3 m x 9 m = 27 m2 = 3 con este número voy a la tabla

(3 m) 2 9 m2

El coeficiente para el Fondo relativo 3 es 0.95

[Fecha] 7
Veamos que ocurre si ese mismo local estuviera en esquina

Fondo relativo= 3 m x 9 m = 27 m2 = 0.19 con este número voy a la tabla

(3 + 9 m) 2 144 m2
El coeficiente para el Fondo relativo 3 es 1.45

Si comparan ambos resultados, el hecho de que este en esquina y por ende

tener doble vidriera significa que vale un 50 por ciento más.

Reflexionemos juntos sobre este aspecto particular en los momentos que hemos
vivido de confinamiento obligatorio. En esos momentos, donde la gran vidriera
fueron las plataformas de venta y los portales en internet, este aspecto que
mostraba la preferencia de la demanda por más metros lineales de vidriera
¿siguió siendo relevante al momento de tasar locales comerciales? Claramente
no. En ese tiempo los locales se transformaron en lugares de despacho, en un
principio con el acceso principal bloqueado y con mostrador improvisado para
realizar las entregas de compras realizadas por internet.

[Fecha] 8
¿Hacia dónde elegimos ir?

Espero que en el recorrido de razonamientos que hicimos, les haya podido

mostrar que las tablas no son más o no deberían ser más, que fieles reflejos del
comportamiento de la demanda en relación de la deseabilidad de ciertos
aspectos que terminan incidiendo en el valor económico del bien en un
momento dado. Estas tablas nos permiten de alguna manera hacer una
tasación justa con un procedimiento demostrable. Asimismo, creo que daría un
marco de cierto orden al mercado, no dando lugar a especulaciones de
comerciantes, y no profesionales, que solo crean juntamente con otros
aspectos, una gran paralización.

La pregunta que sigue es ¿cómo obtenemos la información para armar las

tablas? En principio son los inmobiliarios quienes tienen acceso y pueden
escuchar a ambos clientes (comprador y vendedor), creo que preguntar,
escuchar, indagar y tomar nota sobre los aspectos por los que el comprador
está dispuesto a pagar más, son hábitos fácilmente aplicables.

Si bien la tecnología nos facilitaría este banco de información, también creo

que siempre es necesario el sentido común del tasador, su interpretación para
corroborar que estamos ante casos comunes o ante un caso particular que no
sigue la regla general.
La interpretación del experto valuador y su sentido común son esenciales al
momento de tasar. En mi apreciación personal creo que los tasadores no hemos
tomado este poder de saber y hacer saber, que somos los expertos, que hemos
estudiado, hemos dedicado tiempo y dinero, y muchos hemos tenido
experiencia.
Es momento de liderar y poner las metodologías a nuestro servicio, y no a la
inversa, esta es la gran invitación.

Arq. Gisela López

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