I.

LOS DERECHO REALES

1. DERECHO REAL Y DERECHO PERSONAL:

Interesa hacer la distinción entre estas clases de derechos, que en su conjunto,
por algunos autores, son las cosas del mundo exterior (derechos reales) y los
otros ciertos actos de los hombres (derechos personales). Se les denomina
derechos patrimoniales, en razón que representan o tienen un valor pecuniario.

En los derechos reales, el titular tiene una relación y poder jurídico

inmediatos sobre la cosa. En el derecho personal, la relación jurídica está referida
a otra persona. Así, por ejemplo, el derecho de propiedad sobre un bien inmueble,
se concibe directamente sobre el mismo. En cambio, si una persona adeuda a otra
una determinada cantidad de dinero, la relación jurídica que deviene derechos
reales se hace énfasis en la cosa, para resaltar el poder o facultad sobre la misma.
En los derechos personales se hace énfasis en la relación jurídica.

2. ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES:

Se distinguen, generalmente, dos elementos: un elemento interno, el más intenso,
que consiste en el poder inmediato que cierto derecho otorga a una o más
personas sobre la cosa; y un elemento externo, que consiste en lo absoluto de ese
derecho en relación a las demás personas. En el derecho de hipoteca, por
ejemplo, el acreedor tiene un poder de garantía sobre el bien inmueble objeto de
la hipoteca; y ese poder se refleja en lo absoluto del derecho, al tener el primer
acreedor hipotecario prioridad de garantía sobre las demás personas.

3. CONCEPTO DE DERECHO REAL:

Para precisar el concepto de derecho real, han surgido diversos criterios que los
tratadistas agrupan en tres teorías:

A) TEORÍA CLÁSICA: Espín Canovas resume con precisión los fundamentos

de esta teoría: “La concepción clásica del derecho real es aquella que lo
concibe como un señorío inmediato sobre una cosa que puede hacerse
valer erga omnes; el titular del derecho real ostenta un poder inmediato
sobre la cosa; hay, por tanto, una relación directa entre persona y cosa.
Dos sonlas características más esenciales del derecho real según esta
teoría: la inmediatividad del poder sobre la cosa, es decir, la relación directa
y sin intermediario entre persona y persona, y su eficacia erga omnes, por
la cual que la posea. Concebido de esta suerte el derecho real aparece
como figura contrapuesta al derecho de obligación o personal, ya que este
consiste en realizar una prestación (dar, hacer o no hacer), y la otra
(acreedor) puede exigir que se realice esta prestación.

Por referirse esta teoría a la distinción, ya expresada, entre derechos reales

y personales, en la actualidad a la misma se le resta o niega importancia,
en razón que todo derecho relaciona a personas entre si, no existiendo, en
 su esencia, como relación de persona a cosa. No obstante, la mayoría de
tratadistas se inclinan por mantener la distinción, no tanto por su basamento
jurídico sino por utilidad en la sistemática de la legislación civil, fuertemente
influenciada aún por el derecho romano.

B) TEORÍA PERSONALISTA O ANTICLÁSICA: Surgió en Europa como

resultado del estudio crítico de la teoría clásica. Por ello, más que de una
teoría, se trata de un conjunto de criterios doctrinarios. Fundamentalmente,
parten del siguiente punto de vista: las relaciones jurídicas sólo existen
persona a persona, no entre personas y cosas; apartándose así del criterio
clásico sobre el derecho real (señorío directo sobre la cosa), dando vida a
la idea de una relación personal entre el titular del derecho real y todas las
demás personas, que por razón de la existencia de ese vínculo están
obligados a aun no hacer, consistente en la abstención de perturbar al
titular del derecho en relación a la cosa objeto del mismo (obligación pasiva
universal).

Los distintos criterios en que se basa esta teoría coinciden en afirmar que
existen ciertas diferencias entre el derecho real y el derecho personal,
esencialmente en lo que concierne a la oponibilidad, contra todos en el
primero, contra una persona, generalmente, en el segundo.

C) TEORÍA ECLÉCTICA: Un civilista español sintetiza esta teoría en los

términos siguientes: “Frente a las posiciones extremas representadas por
las teorías clásica y personalista, algunos autores, observando que ambas
teorías incurren en exageraciones y defectos, llegan a soluciones
armónicas, que dichas teorías: a la clásica se le achaca su insuficiencia al
desconocer que todo derecho se da entre los hombres, y a la personalista
se le imputa el error de confundir el deber jurídico general con la obligación
patrimonial, al reducir el derecho real a una obligación pasiva. Sobre esta
base crítica se construye la teoría ecléctica, que por primera vez formula
Berker. El derecho real, se afirma, tiene un lado externo y otro interno,
constituido éste por el poder sobre la cosa y aquel por su oponibilidad erga
omnes. Así como la obligacionista, en cambio, desconoció el lado interno.
Estos dos aspectos son en realidad propios de todo derecho, si bien en
algunas se destaque más alguno de ellas. Así, la eficacia erga omnes,
característica del derecho real, existe también en la obligación que resalta
más en aquel. Por tanto, las diferencias entre los derechos reales y
personales existe, pero no deben ser exagerados, como hicieron algunos
partidarios de la teoría clásica. A nuestro juicio, esta posición armónica es
la más exacta: ni cabe desconocer el aspecto personal de toda relación
jurídica, ni cabe identificar el deber general de abstención de todas las
personas con la obligación patrimonial.

4. CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES:

En realidad, las clasificaciones que se han hecho de los derechos reales, son:
 A) CLASIFICACION ANTIGUA: Distinguió el derecho real sobre la cosa propia
(derecho de propiedad), y el derecho real sobre la cosa ajena (servidumbre,
usufructo, etc.). O bien, partiendo del derecho de propiedad, se distinguía
entre derechos reales similares al dominio (por ejemplo, la posesión) y
derecho reales limitativos del dominio (por ejemplo, las servidumbres).

B) CLASIFICACION MODERNA: En conjunción de la doctrina italiana y

alemana, se afirma que los derechos reales pueden clasificarse en
derechos de goce y disposición (propiedad), derechos de goce (por
ejemplo, usufructo), derechos de garantía (por ejemplo, hipoteca), y
derechos reales de adquisición (por ejemplo, opción y tanteo).

5. DERECHOS REALES EN EL CODIGO CIVIL:

El Código Civil trata la materia en el II, de los bienes, de la propiedad y además
derechos reales. No la desarrolla conforme a un esquema de clasificación,
concretándose a hacer y desarrollar una enumeración de los mismos. Así, como
base, trata de los bienes, en el titulo1, para ocuparse, en el título II, de la
propiedad en sus diversos aspectos; en el título III, del usufructo, uso y habitación;
en el título IV, de las servidumbres; y en el título V, de los derechos reales de
garantía, incluyendo como tales la hipoteca y la prenda en sus diversas
modalidades.

El actual Código Civil, en cuanto a los derechos reales, sigue

fundamentalmente el desarrollo del Código de 1933, aunque con variantes, como
lo hizo dicho Código.

6. ENUMERACION DE LOS DERECHOS REALES:

En apego al criterio seguido por el Código Civil, puede hacerse la siguiente
enumeración de los derechos reales:

a) Propiedad como el derecho real por excelencia, que otorga un poder amplio
e inmediato (de goce, disposición y persecución) sobre la cosa.

b) Posesión, que no implica la mera tenencia temporal de la cosa, sino el

ánimo de aprovecharse de esta, téngase o no título sobre la misma, por su
especial naturaleza, algunos autores tratan de la posesión antes que de la
propiedad.

c) Usucapión, entendida como la prescripción adquisitiva, que se basa

necesariamente en la previa posesión para que por el transcurso del tiempo
se transforme en propiedad.

d) Accesión, que deviene en complemento de la propiedad en cuanto los

frutos naturales y civiles que la cosa produce, pertenecen al propietario.
 e) Usufructo, Uso y Habitación, que respectivamente, en razón del
aprovechamiento de los frutos y del goce de la cosa, producen respecto al
titular de esos derechos una relación inmediata y directa sobre aquella.

f) Servidumbres, que crean una relación directa de dependencia entre dos o

más bienes inmuebles, o parte de éstos, a favor y en beneficio de otro u
otros inmuebles.

g) Hipoteca y prenda, la primera que recae sobre bienes inmuebles y la

segunda sobre bienes muebles, para garantizar la obligación con
preferencia respecto a cualquier acreedor, anterior o posterior en el tiempo
que no hubiese inscrito similar derecho con antelación.

Ciertas legislaciones, como la española, reconocen la calidad de derecho real

a otros derechos, como el de tanteo (preferencia a una persona para adquirir la
cosa cuando el dueño decide enajenarla) y el de opción (facultad que se da a
una persona para adquirir determinado bien bajo las condiciones estipuladas).

Es materia de discusión doctrinaria determinar la conveniencia o

inconveniencia de que la legislación civil fije o no taxativamente el número de los
derechos que la misma reconoce como reales. Ciertas legislaciones, los menos,
además de los que enumeran como derechos reales, permiten a la voluntad de los
contratantes dar esa naturaleza a ciertos actos. Otras, por el contrario, dan la
calidad de derechos reales a los que con esa denominación enumeran. Este
criterio, seguido por el Código Civil de Guatemala, es el que ahora tiene mayor
aceptación, por evitar que la voluntad de las partes pueda erróneamente crear con
carácter de real un derecho que no lo sea.

II. DERECHO DE PROPIEDAD

CONCEPTO:
La doctrina de origen romanista fundamenta el concepto del derecho de
propiedad en el conjunto de facultades que lo integran. Este criterio ha hecho
sentir su influencia en los códigos civiles de países latinos. Así, el Código Civil lo
define como “el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los límites y
con la observancia de las obligaciones que estableces las leyes” (Art. 464).
 La doctrina moderna tiende a concebir el derecho de propiedad con
abstracción de las facultades que lo caracterizan, pero enmarcándolo en su
totalidad. Así, un autor conceptúa la propiedad como “el derecho por el que una
cosa pertenece a una persona y está sujeta a ésta de modo, al menos
virtualmente, universal”.

MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

ANTECEDENTE HISTORICO:
Con raíces en el Derecho Romano, los civilistas especialmente los Latinos,
denominan modos de adquirir la propiedad a aquellos actos juridicos, o en
oportunidades simplemente hechos, que tienen por objeto y dan como resultados
precisamente la adquisicion del derecho de propiedad sobre un bien.
En algunas casos, y para ciertos supuestos la palabra modo se emplea en
contraposcion a la palabra título, a efecto de resaltar, en la teoria del titulo y del
modo, uno de los dos elementos requeridos para la adquisiscion del dominio
(propiedad).

CLASIFICACION DE LOS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD:

Tiene relevancia en la legislación civil la clasificación que divide los modos de
adquirir la propiedad, en la siguiente forma:

MODOS ORIGINARIOS:
Cuando la adquisición de la propiedad se realiza sin existir una relación jurídica
con el anterior propietario o cuando no existe un anterior propietario. En el primer
caso, es ejemplo típico de la usucapión, también denominada prescripción
adquisitiva. En el segundo, puede ponerse como ejemplo la ocupación de un bien
que no ha pertenecido antes a nadie.

MODOS DERIVATIVOS:
Cuando, preexistiendo la propiedad, esto es el derecho de propiedad sobre un
bien, este es transmitido a otra persona en virtud de una relación jurídica. Por
ejemplo, cuando se realiza una compraventa, y por razón de ella un bien pasa a
ser propiedad de otra.

La anterior clasificación, es admitida por la mayoría de civilistas dada su

concreción y simplicidad, nuestro Código Civil no adopta ninguna clasificación de
los modos de adquirir la propiedad. Simplemente, se limita a enumerarlos, sin
orden previamente establecido. A continuación trataremos de explicar cada uno de
los modos de adquirir la propiedad que están plasmados en el Código antes
citado.

1. OCUPACIÓN:
Hay ocupación cuando alguien toma una cosa para sí, que no pertenece a nadie o
pertenece a dueño ignorado o este la abandonado. A continuación trataremos de
analizar los requisitos generalmente necesarios para que jurídicamente pueda
hablarse de ocupación, los que se estudian en relación al sujeto y en relación al
objeto.
En relación al sujeto, se requiere la capacidad para adquirir y propósito o intención
de apropiarse de la cosa. En relación al objeto, se requiere que la cosa no
pertenezca a nadie o que pertenezca a dueño ignorado o a dueño que la haya
abandonado.
Originalmente, la ocupación se entendió en relación a las cosas que no tenían
dueño. En la actualidad, se ha reducido ese supuesto porque es muy difícil
encontrar cosas sin dueño y porque las legislaciones, en especial a cuanto a
bienes inmuebles tienden a conocer al Estado la propiedad en tal situación.
Nuestro Código Civil tipifica los siguientes casos en los que se admite la
ocupación:

1.1 OCUPACIÓN DE BIENES MUEBLES:

Dispone que pueden adquirirse por ocupación, las cosas muebles o semovientes
(ganado de cualquier especie) que no pertenece a ninguno, observándose lo
dispuesto en leyes especiales.
Especifica el Código que son bienes muebles que pueden ser objeto de
ocupación, las piedras, conchas y otras sustancias que se encuentren en la rivera
del mar, de los ríos y arroyos de uso público y que no presentan señales de
dominio anterior; y que pueden también ser objeto de ocupación la cosas cuya
propiedad abandona voluntariamente su dueño.
Respecto a los bienes inmuebles, dispone el Código que no pueden adquirirse por
ocupación; los que no están reducidos a propiedad particular, pertenecen a la
Nación.

1.2 OCUPACIÓN DE TESORO:

El tesoro encontrado en terreno propio, pertenece al descubridor (o sea al mismo
dueño del terreno). Si el tesoro es encontrado en terreno ajeno, fortuitamente o
con permiso del dueño del terreno, el tesoro se dividirá por partes iguales entre el
propietario del terreno y la persona que haya hecho el descubrimiento.

Existe cierta discrepancia de criterios en cuanto al concepto de tesoro. Para el

Jurista Valverde, son depósitos ocultos o ignorados de dinero, objetos de valor o
alhajas. Algunos Códigos exigen que se trate de cosas preciosas, otros no.
Algunos creen que cierta antigüedad de los objetos es necesaria. Pero se coincide
en afirmar que deben de tener valor en el comercio de los hombres.
Es necesario tener presente que el descubrimiento de un tesoro es considerado
como una forma específica de ocupación en vista que el dueño no existe o es
ignorado.

1.3 OCUPACION DE BIENES MOSTRENCOS:

Según el Código Civil, es un bien mostrenco todo bien mueble o semoviente
(ganado de cualquier especie), al parecer extraviado y cuyo dueño se ignore (Art.
596).

El Código regula esta clase de ocupación obligando a informar a la

autoridad municipal más cercana sobre el encuentro de uno de esos bienes, para
que haga pública esa circunstancia, fije un término a fin que se presente el dueño,
y si no apareciere proceda a la venta en pública subasta de lo encontrado, A la
persona que hubiere encontrado el bien, corresponde el diez por ciento del valor
de la venta, más el pago de los gastos (Cfr. Arts. 596 a 599).
Leyes especiales de carácter administrativo regulan la ocupación de animales sin
dueño, tales, por ejemplo, las relativas a la caza y pesca, enjambres de abejas,
etcétera.

2 ACCESION:

La accesión, en su concepto global, es todo lo que produce un bien y pertenece a

éste (por ejemplo, en una plantación frutícola las naranjas pertenecen al dueño de
los naranjales), y todo lo que se une e incorpora a un bien, por acción de la
naturaleza o del hombre (por ejemplo, cuando un terreno aumenta de extensión en
el curso de los años, por la acción de la corriente de las aguas de un río).

Desde el derecho romano, la accesión fue considerada como un modo de adquirir

la propiedad. Modernamente, ese criterio ha sido objeto de críticas. Amplio sector
de la doctrina, y varios Códigos civiles, se inclinan a considerar la accesión como
una extensión del derecho de propiedad, no como un modo de adquirir ese
derecho.

La tendencia ecléctica tiende a distinguir los casos de:

2.1 ACCESIÓN DISCRETA:

Propiedad de los frutos que las cosas producen.

2.2 ACCESIÓN CONTINUA:

El propietario hace suyas las incorporaciones a su propiedad de un bien, parte del
mismo o varios bienes.
Y concluyen los partidarios de la teoría ecléctica, que la accesión discreta no es un
modo de adquirir la propiedad, sino un simple efecto del derecho de propiedad; y
que, en cambio, la accesión continua si constituye un modo de adquirir la
propiedad.

El Código civil, como adelante se verá, admite la distinción entre accesión discreta
y accesión continua, pero sin distinguir si la accesión es un modo de adquirir la
propiedad o un efecto de extensión de la misma.
Trata en primer lugar, el Código civil, de la accesión discreta, al disponer que los
frutos naturales y civiles pertenecen al propietario de la cosa que los produce (Art.
655). Y especifica que son frutos naturales las producciones espontáneas de la
tierra, las crías de los animales y demás productos que se obtengan con o sin la
industria del hombre (Art. 656); entendiéndose que no se conceptúan frutos
naturales sino los que están manifiestos, producidos o nacidos (Art. 657); y
respecto a los animales, bastan que estén en el vientre de la madre,
perteneciendo la cría exclusivamente al dueño de la hembra, salvo estipulación
contraría (Art. 656).

Al tratar de la accesión continua, distingue el Código civil:

a) ACCESIÓN POR INCORPORACIÓN A BIENES INMUEBLES:

Como principio general, lo que se une o incorpora a una cosa pertenece al
propietario de esta (Art. 658). Así, toda construcción, siembra, plantación u obra
verificada sobre o debajo del suelo, se presume hecha por el propietario a sus
expensas y que le pertenece (Art. 659).

b) ACCIÓN DE MALA FE:

El propietario del suelo que ha que ha hecho construcciones, plantaciones u obras
con materiales ajenos, debe pagar al dueño el valor de estos, y quedara también
obligado, en caso de mala fe, al pago de los daños y perjuicios, pero el propietario
de los materiales no tiene de llevárselos, a menos que pueda hacerlo sin destruir
la obra construida o sin que perezcan las plantaciones (Art. 660).
El que mala fe edifica, planta o siembra en terreno ajeno, pierde lo edificado,
plantado o sembrado, sin que tenga derecho a reclamar indemnización alguna del
dueño del suelo, ni de retener la cosa (Art. 662).
Si existe mala fe entre ambas partes (edificador y dueño del terreno), se entenderá
compensada esta circunstancia y se arreglaran los derechos de uno y otro,
conforme lo resuelto para el caso de haberse procedido de buena fe (Art. 664). Se
entiende que hay mala fe de parte del edificador, plantador o sembrador, cuando
nace la plantación, edificación o siembra en terreno que es ajeno, no pidiendo
previamente al dueño su consentimiento por escrito (Art. 665).

c) ACCESIÓN DE BUENA FE:

Dispone el código que el dueño del terreno en que se edificare, sembrare o
plantare de buena fe, tendrá derecho hacer suya la obra, siembra o plantación,
previa la indemnización correspondiente o de obligar al que edifico o planto a
pagarle el precio del terreno, y al que sembró solamente su renta (Art. 661)
Si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que no a procedido
de mala fe, el dueño del terreno es responsable subsidiariamente del valor de
aquellos objetos, siempre que: quien de mala fe empleo los materiales, plantas o
semillas no tengan bienes con que responder de su valor, y que lo edifico plantado
o sembrado aproveche al dueño del terreno (Art. 667).
 d) ACCESIÓN OCASIONADA POR LAS AGUAS:
Dos casos distingue el código en el artículo 669: a) que son de dominio público
(ver Art. 457), los terrenos que se unen a la zona marítimo-terrestre por las
accesiones y aterramientos que ocasione al mar; y, b) que, cuando por
consecuencia de estas accesiones y por efecto de retirarse el mar, la línea anterior
que limita la expresada zona avance hacia aquel, los terrenos sobrantes de lo que
era antigua zona marítimo-terrestre, pasaran a ser propiedad de la nación.

e) CASOS ESPECIALES DE ACCESIÓN:

Formación de islas: son propiedad de la nación la isla ya formadas o que se
formen en la zona marítimo-terrestre y en los ríos y desembocaduras; pero si
estas islas se formaren en terrenos de propiedad particular, continuaran
perteneciendo a los dueños de la finca o fincas desmembradas (Art. 670).
Las islas que, por sucesiva acumulación de arrastres superiores, se van formando
en los ríos, pertenecen a los dueños de las márgenes si la isla se hallase en medio
rio, dividiéndose entonces longitudinalmente por la mitad. Si una sola isla así
formada, distare de una margen más que de otra, será únicamente y por completo
dueño suyo el de la margen más cercana (Art. 678).

Causes de los ríos: dos casos distingue el código civil:

a) Si se trata de ríos no navegables, los causes abandonados por variar

naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueños de los predios
ribereños en toda la longitud respectiva. Si el cauce abandonado separaba
heredades de distintos dueños, la nueva línea divisora correrá equidistante de
unas y otras (Art. 673).
b) Si se trate de ríos navegables o flotables, y variando naturalmente la
dirección, se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrara en el
dominio público.

El dueño de la heredad lo recobrara siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en

seco, ya naturalmente o bien por trabajos legalmente autorizados al efecto (Art.
674).

AVULSIÓN Y ALUVIÓN:
Ocurre la avulsión cuando la corriente de un arroyo, torrente o rio segrega de su
ribera una porción conocida de terreno, y la transportada a las heredades fronteras
o a las inferiores. En estos casos, el dueño de la finca que orillaba la ribera
segregada conserva la propiedad de la porción del terreno incorporado pero si
dentro del término de seis meses no ejercitare su derecho, lo perderá en favor del
dueño del terreno a que se hubiere agregado la porción arrancada (Art. 676).
Ocurre el aluvión: por acrecentamiento que reciban paulatinamente por accesión o
sedimentación de las aguas, los terrenos confinantes con los arroyos, torrentes,
ríos y lagos que provocan el acrecentamiento, el cual pertenece a los dueños de
tales terrenos (Art. 679).
 3. POSESIÓN

GENERALIDADES:
La posesión es una de las figuras más complejas del derecho privado. Está
relacionada con el derecho de propiedad, con otros derechos y con la mera
tenencia. Su proyección es múltiple en la vida jurídica, y sus circunstancias y
efectos muy variados. Relacionada con el derecho de propiedad, porque poseer
un bien es inherente al propietario. Con otros derechos, porque se puede poseer
algo legalmente sin ser propietario (por ejemplo, el usufructuario, la cosa dada en
usufructo). Con la mera tenencia, porque quien eventualmente tiene en su poder
una cosa, puede llegar a tener posesión sobre la misma.

CONCEPTO DE POSESIÓN:
Para algunos autores la posesión es un estado o un poder de hecho, pero
fundamentalmente la exteriorización de la propiedad, del derecho de propiedad; o,
en cierto sentido y en ciertas oportunidades, que la posesión es el inicio de la
propiedad. Ahora, en su sentido intrínseco, no se admite que la posesión sea la
exteriorización de la propiedad. Tiende a afirmarse que la posesión es una
presunción legal de propiedad.

En el estudio del concepto de la posesión, Valverde estudia dos elementos

fundamentales: el corpus (elemento material), o sea el poder físico sobre la cosa,
su tenencia; en suma, la relación directa entre el poseedor y el bien poseído; y el
animus ( elemento intencional) o sea la voluntad de conservar la cosa, de actuar
como propietario (315).

CLASES DE POSESIÓN:
A diferencia de otros derechos, en que su unidad es manifiesta, material y
formalmente, las distintas posibilidades de posesión dan origen a distintas formas
de ella.
Señalase, como las más importantes aquellas que se expresan a continuación:

a) POSESIÓN NATURAL Y POSESIÓN CIVIL:

La primera, o sea la posesión natural, es la tenencia de una cosa o el disfrute de
un derecho, por una persona (C. ESPAÑOL). La segunda, o sea la posesión civil,
es la misma tenencia o disfrute unidas a la intención de haber la cosa como propia
(C. español)

b) POSESIÓN PERSONAL Y POSESIÓN POR OTRO:

La posesión personal es la que se ejerce por quien tiene en su poder el bien o el
derecho. La posesión por otro es aquella que se ejerce en nombre de otro sin ser
poseedor. El código civil no se refiere expresamente a esa distinción, aunque en la
práctica es de por si corriente.
 c) POSESIÓN DE BUENA FE Y POSESIÓN DE MALA FE:
La posesión de buena fe existe cuando se tiene se tiene la creencia de que la
persona de quien se recibió la cosa era dueña de ella y podía transmitir su dominio
(Art. 622). Y dura mientras las circunstancias permiten al poseedor presumir que
posee legítimamente, o hasta que es citado en juicio (Art. 623).
La posesión de mala fe existe cuando la persona entra a la posesión sin título
alguno para poseer; y también cuando se conocen los vicios de un título que
impiden poseer con derecho (Art. 628).

d) POSESIÓN INMEDIATA Y POSESIÓN MEDIATA:

Es una distinción que tiene su origen en el derecho alemán, ocurre, según el
código civil, art. 613, cuando el poseedor temporal en virtud de un derecho (por
ejemplo, el arrendatario) deviene poseedor inmediato, correspondiendo la
posesión mediata a quien le confirió tal derecho (en el mismo ejemplo, al
propietario).

III. DERECHOS REALES DE GOCE

INTRODUCCIÓN.

Se denominan también derechos Reales limitados, junto al derecho de propiedad,

forman un género que es el de los derechos Reales. Tienen las mismas
características:

Son derechos subjetivos. El poder que está recogido en la ley para proteger sus
intereses.

Son absolutos. Ejercitables “erga omnes”.

Presentan diferencias frente al derecho de Propiedad, ésta otorga amplias

posibilidades de actuación y ejercicio. Los derechos reales limitados, se
denominan así porque sólo otorgan algunas facultades. El CC se refiere a ellos
como “otros derechos Reales.

También conocidos como DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA, y entre

estos la componen: Son el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres
reales.
Desde el punto de vista doctrinal y atendiendo a la función económica que
cumplen se diferencian dos categorías:
DE GOCE Y DISFRUTE: Otorgan a su titular un beneficio extraído
inmediatamente de la cosa (explotan la cosa y obtienen frutos) o también pueden
otorgar a su titular una utilidad parcial. (Pasar por una finca ajena).

DERECHOS REALES DE GARANTÍA O DE REALIZACIÓN DEL VALOR:

Desempeñan una función de garantía, su titular es acreedor de la prestación y se
le permite realizar el valor de la cosa para con el producto producido por esa
venta, cobrarse. Por ejemplo, la hipoteca.

DERECHO REAL DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: No hay unanimidad en la

doctrina en cuanto a su inserción a Derechos Reales. Dan a su titular la posibilidad
de adquirir una cosa de forma preferente a otros, incluso sobre la voluntad del
propietario.
A. EL USUFRUCTO. Derecho real vitalicio de usar y gozar de una cosa mueble o
inmueble cuya propiedad pertenece a otra persona, con tal que no se altere su
sustancia.

B. EL USO. Derecho real vitalicio a lo máximo por el cual el usuario usa y goza
limitadamente de los frutos que produce la cosa que pertenece a otro sujeto
llamado nudo propietario.

C. LA HABITACIÓN. Desmembración del derecho de propiedad por el cual un

sujeto habitador usa el bien inmueble que pertenece a otro.

D. LAS SERVIDUMBRES REALES. En materia de Derechos Reales la

servidumbre es un derecho real que permite al titular de un fundo llamado
dominante realizar en predio ajeno actos materiales de limitación sobre el fundo de
otra persona llamado sirviente gravándolo activa o pasivamente.

IV. DERECHOS REALES DE GARANTIA

INTRODUCCIÓN:

El patrimonio es la prenda común de los acreedores, esta garantía colectiva por sí

misma es insuficiente para asegurar el cobro de sus créditos.

El deudor tanto puede contraer nuevas obligaciones como enajenar o gravar los
bienes, convirtiendo con ello ilusorio los derechos del acreedor.

En virtud del principio de pars conditio creditorum, todos concurren en un pie de

igualdad para hacer efectivos sus créditos, salvo que la ley, excepcionalmente, los
haya munido de privilegio. Para evitar tales riesgos el legislador ha ideado
seguridades o garantías, las que pueden ser de dos clases: personales o reales.
En las personales el deudor se suma a otro deudor, a la par del originario o en
subsidio. Ejemplo: fianza y el aval.

Dicha seguridad no es absoluta, porque el peligro de caer en insolvencia se

extiende al otro deudor.

En las garantías reales, una o varias cosas de propiedad del deudor quedan
afectadas en forma especial para asegurar el cumplimiento de la obligación así
garantizada. Esas cosas son gravadas con derechos reales a favor del acreedor.
Ejemplo: hipoteca, la prenda, la anticresis.

Con esto se disminuye notoriamente el riesgo que el que dejan subsistente las
garantías personales.

Son la hipoteca, la prenda y la anticresis.

A. LA HIPOTECA: Es un derecho real en virtud del cual el propietario de un bien

inmueble o mueble sujeto a registro afecta el valor económico de dicho bien al
cumplimiento de una obligación principal asumida por el deudor o por un tercero.

El derecho real se constituye sobre bienes inmuebles, para responder con ellos la
efectividad de un crédito en dinero a favor de otra persona.

Ordinariamente el inmueble hipotecado es propiedad del deudor, pero también

una persona que no es la deudora puede constituir hipoteca sobre un inmueble
suyo para responder de la deuda de otra persona.

A efectos hipotecarios, los buques y las aeronaves son considerados como bienes
inmuebles.

B. LA PRENDA: Es un derecho real por el cual el deudor de una obligación, cierta

o condicional, presente o futura, entrega al acreedor una cosa mueble o un crédito
en seguridad de que la obligación ha de ser cumplida.

Para el caso de incumplimiento se llama prenda pignoraticia.

C. LA ANTICRESIS: La anticresis es un contrato de garantía real inmobiliaria en

virtud del cual el propietario de un bien inmueble recibe una cantidad de dinero o
bienes fungibles como capital o bien capital, y para garantizar la devolución de los
mismos entrega al acreedor anticresista un bien inmueble para que use y goce y
se pague los intereses y/o el capital.