INDICE DE CONTENIDO

1 INTRODUCCIÓN ..................................................................................................................... 4

1.1 Introducción .................................................................................................................. 4

1.2 Historia del Distrito ....................................................................................................... 5

1.3 Límites y Vías importantes ............................................................................................ 6

1.4 Hitos urbanos ................................................................................................................ 7

1.5 Servicios que ofrece el distrito ...................................................................................... 8

1.6 Situación Inmobiliaria.................................................................................................. 11

1.7 Análisis socio económico del distrito .......................................................................... 13

2 ESTUDIO DE MERCADO ....................................................................................................... 16

2.1 Análisis de la oferta de la tierra................................................................................... 16

2.2 Análisis de la competencia .......................................................................................... 18

2.2.1 Cuadro resumen de los proyectos estudiados .................................................... 18

2.2.2 Infografía de la Ubicación de los Proyectos de la competencia .......................... 19

2.2.3 Fichas de proyecto .............................................................................................. 20

3 ANEXOS ............................................................................................................................... 25

1
INDICE DE TABLAS

Tabla 1.Servicios que ofrece la Municipalidad de Magdalena del Mar ........................... 8

Tabla 2.Motivos para vivir en el distrito de Magdalena del Mar ................................... 10

Tabla 3.Posible competencia ubicada en el sector del terreno seleccionado.................. 18

INDICE DE FIGURAS
2
Figura 1.Mapas de ubicación a nivel nacional, regional, local y zonal. Adaptado de
"Patenta: Programa Nacional de Patentes de Indecopi", por INDECOPI, 2018. ............. 4
Figura 2. Mapas de ubicación del Distrito de Magdalena del Mar y su sectorización.
Adaptado de "Google maps" ............................................................................................ 4
Figura 3. Plano del Distrito de Magdalena, en el que se visualiza los límites. Adaptado
de "google maps" .............................................................................................................. 6
Figura 4.Plano del Distrito de Magdalena, en el que se visualiza las vías principales que
lo conectan con el resto de la ciudad. Adaptado de "Google maps" ................................ 6
Figura 5.Plano del Distrito de Magdalena, con las vías principales, la localización del
sector en el que se está trabajando y la ubicación de los hitos más importantes.
Adaptado de "google maps" ............................................................................................. 7
Figura 6.Imágenes de los Hitos más importantes en el Distrito de Magdalena. Adaptado
de "Lugares turísticos de Magdalena del Mar", por VyV inmobiliaria, 2019. ................. 8
Figura 7.Plano estratificado a nivel de manzana por ingreso per cápita del hogar.
Adaptado de “Empadronamiento Distrital de Población y vivienda”, por el Instituto
Nacional de Estadística e informática, 2016. ................................................................. 14
Figura 8.Cuadro en el que se indica la población y manzanas (unidades). Adaptado de
"Empadronamiento Distrital de Población y vivienda", por el Instituto Nacional de
Estadística e informática, 2013....................................................................................... 14
Figura 9.Cuadro en el que se indica la población y manzanas (unidades). Adaptado de
"Empadronamiento Distrital de Población y vivienda", por el Instituto Nacional de
Estadística e informática, 2013....................................................................................... 14
Figura 10. Plano con la ubicación de proyectos competencias ...................................... 19
Figura 11.Ficha resumen de Proyecto We Live. ............................................................ 20
Figura 12.Ficha resumen de Proyecto León de la Fuente 118 ....................................... 21
Figura 13.Ficha resumen de Proyecto Distrito 27 .......................................................... 22
Figura 14.Ficha resumen de Proyecto Residencial Justo Vigil. Información obtenida en
Urbania ........................................................................................................................... 23
Figura 15.Ficha resumen de Proyecto Malecón 120 ...................................................... 24
Figura 16.Plano de zonificación y alturas del distrito de Magdalena del Mar. Adaptado
de <<planos de zonificación de lima metropolitana y ordenanza de aprobación >>, por
el Instituto Metropolitano de Planificación, 2018 .......................................................... 25

3
1 INTRODUCCIÓN
1.1 Introducción

El distrito de Magdalena del Mar se encuentra ubicado en la parte norcentral

occidental del departamento de Lima.

Figura 1.Mapas de ubicación a nivel nacional, regional, local y zonal. Adaptado de "Patenta: Programa Nacional de
Patentes de Indecopi", por INDECOPI, 2018.

Figura 2. Mapas de ubicación del Distrito de Magdalena del Mar y su sectorización. Adaptado de
"Google maps"

4
1.2 Historia del Distrito
La historia del distrito de Magdalena del Mar se remonta a los tiempos del cacique

Taulichusco, por ser parte de su señorío. Más tarde, en la época virreinal, fue

asiento de las haciendas «Zavala» y «Oyague».

1535_ se funda la Ciudad de Lima, después la Iglesia Católica inicia la labor de

evangelización de la población indígena.

1557_ se crea la Doctrina de Santa María Magdalena, dando origen así al nombre

de Magdalena a esta zona del valle bajo del Rímac.

1857 (2 de enero) _ el presidente Ramón Castilla promulga un Decreto

nombrando Juntas de Notables en los pueblos aislados de Lima, entre los

que se encontraba Magdalena en la Provincia de Lima.

1872 (1 de Julio) _ Ricardo Rey y Basadre, Rodolfo de Rutte y Félix Dibós,

emprenden la creación de una nueva ciudad y la fundan con el nombre de

Marbella.

1920 (10 de mayo) _ el Congreso accedió a la petición de vecinos notables y por

Ley No. 4101 crea oficialmente el distrito de Magdalena del Mar, con

capital el pueblo del mismo nombre. Con el presidente Manuel Prado

Ugarteche se eleva a la categoría de ciudad.

En el desarrollo urbano de Lima, el distrito de Magdalena del Mar jugó un

importantísimo papel ya que fue el primer poblado y al mismo tiempo balneario,

que se convirtió en un polo de desarrollo, originándose luego y a partir del mismo,

una serie de nuevas urbanizaciones.

5
 1.3 Límites y Vías importantes
El distrito está localizado dentro del área consolidada de la ciudad. Limita al norte

con los distritos de Pueblo Libre y Jesús María, al este con San Isidro al sur con

el Océano Pacífico y al oeste con San Miguel.

Figura 3. Plano del Distrito de Magdalena, en el que se visualiza los límites. Adaptado de "google maps"

Para sectorizar el distrito de Magdalena del Mar se tomó en cuenta el valor de los terrenos,

donde se agruparon a los terrenos de similar precio por metro cuadrado dentro de un

sector .

Figura 4.Plano del Distrito de Magdalena, en el que se visualiza las vías principales que lo conectan con el
resto de la ciudad. Adaptado de "Google maps"

6
1.4 Hitos urbanos
Cada rincón de la ciudad de Lima se encuentra lleno de lugares con tradiciones

pintorescas y atractivas. Y. Magdalena siendo un distrito históricamente rico,

cuenta con espacios culturales y con muchos espacios para el disfrute al aire libre.

Figura 5.Plano del Distrito de Magdalena, con las vías principales, la localización del sector en el
que se está trabajando y la ubicación de los hitos más importantes. Adaptado de "google maps"

7
 Figura 6.Imágenes de los Hitos más importantes en el Distrito de Magdalena. Adaptado de "Lugares turísticos de
Magdalena del Mar", por VyV inmobiliaria, 2019.

1.5 Servicios que ofrece el distrito

La Municipalidad del distrito de Magdalena ofrece una serie de servicios y

actividades que propicia una convivencia armónica y en comunidad.

Tabla 1.Servicios que ofrece la Municipalidad de Magdalena del Mar

SERVICIOS
BOLSA DE
TRABAJO Brinda facilidades de la búsqueda
laboral, haciendo un poco más sencillo
el proceso de encontrar empleo.

GESTIÓN  Limpieza pública

AMBIENTAL  Áreas verde
 Ornato
 Programa de segregación

DEMUNA
La Defensoría Municipal del Niño y
del Adolescente – DEMUNA, es un
servicio gratuito del Sistema de
Atención Integral en los Gobiernos
Locales, encargado de proteger,
promover, atender y vigilar el
cumplimiento estricto de los derechos
humanos de los niños, niñas y
adolescentes.

8
SANIDAD
La actual gestión municipal trabaja
arduamente en programar, promover,
dirigir, coordinar campañas y
actividades en defensa de la salud,
enfatizando la atención materna
infantil y los sectores más vulnerables
de la comunidad
 Sanidad animal.
 Campañas de salud.
 Campañas caninas.
 Proyecto tu médico en casa.
 Campañas odontológicas y de
fluorización en colegios.

ATENCIÓN Cuenta con Centros Integrales de

AL ADULTO Atención al Adulto Mayor (CIAM) que
MAYOR tiene la finalidad de brindar atención
integral a las personas adultas mayores,
y con ello mejorar su calidad de vida e
integrarlos plenamente al desarrollo
social, económico, político y cultural
de nuestra comunidad.

OMAPED En beneficio de las personas en

(OFICINA situación de discapacidad; por lo tanto,
MUNICIPAL DE deben facilitar y promover las
ATENCIÓN A LAS
PERSONAS CON
necesidades de los vecinos con
DISCAPACIDAD) Discapacidad, promoviendo así su
integración.

PROTECCIÓ Prevenir, erradicar y sancionar toda

N A LA forma de violencia familiar y sexual
MUJER contra las mujeres y los integrantes del
grupo familiar por su condición, en
especial cuando se encuentren en
situación de vulnerabilidad por la edad.

CONSULTORI Asistencia técnica jurídica de los

O JURÍDICO vecinos de escasos recursos
GRATUITO económicos, a través de Consultorios
Jurídicos Gratuito instalado en la
Municipalidad.

DEPORTE Ofrece talleres de: fútbol, capoeira,

básquet, kunf fu, tae wkon do, karate,
esgrima, psicomotricidad y vóley.

DESARROLL Ofrece talleres de: Taller de tejido,

O SOCIAL Y taller de fiestas infantiles, taller de
ECONÓMICO cajas y bolsas; y taller de comida
oriental.

9
 FORMACIÓN Ofreciendo a este sector vulnerable de
INTEGRAL A la población una alternativa de
TRABAJADO formación integral que las capacite
RAS DEL para lograr condiciones y relaciones
laborales dignas y justas.
HOGAR
BIBLIOTECA Biblioteca Municipal Carlos Tinning
MUNICIPAL
Espacio desde el que se accede a la
información, se favorece la integración
social y cultural, fomenta la creación y
el conocimiento y promueve la lectura
y la investigación de la historia local.

Nota: El cuadro presentado muestra los servicios que ofrece la municipalidad a los usuarios que residen en el distrito
de Magdalena. Adaptado de "Página web de la Municipalidad de Magdalena", por la Municipalidad de Magdalena.

De acuerdo con este cuadro, se evidencia que el distrito de Magdalena del Mar

brinda buenos servicios y equipamiento en favor del desarrollo, ya sea físico como

emocional, de la comunidad; involucrándolos de manera activa en la sociedad.

Motivos para vivir en el distrito de Magdalena del Mar:

Tabla 2.Motivos para vivir en el distrito de Magdalena del Mar

1 POR SU UBICACIÓN: CÉNTRICO Y DE FÁCIL ACCESO

Colinda con: Pueblo Libre, San Miguel y San Isidro.

Vías principales de acceso: Av. La Marina, Av. Brasil y Av. Javier Prado; y

cuenta con acceso directo al circuito de la Costa Verde.

2 INCREÍBLE OFERTA EDUCATIVA, ENTRETENIMIENTO Y SALUD

3 ES UN DISTRITO SOSTENIBLE

World Wildlife Fund (WWF)

4 DISTRITO TADICIONAL Y MODERNO

Con ese toque de distrito con lugares icónicos y con zonas modernas que

demuestran el crecimiento de la capital.

10
 5 CERCA DE CENTROS COMERCIALES

La Rambla Av Brasil, Plaza San Miguel Av La Marina y Real Plaza Av

Salaverry.

6 PARQUES Y ZONAS TURÍSTICAS

El Parque Grau, el Parque del Malecón, el Parque Leoncio Prado, el Parque

Jacarandá y la plaza central.

Nota: 1El cuadro presentado muestra por qué el distrito es atractivo para que las personas se animen a residir allí.
Adaptado de "Ventajas de vivir en Magdalena del Mar", por REMAX PERU.

1.6 Situación Inmobiliaria

El distrito De Magdalena en el ranking de rentabilidad por distrito se encuentra en 6to

lugar con un 5.2 % de rentabilidad.

DISTRITOS RENTABILIDAD

San Miguel 5.9%

Cercado De Lima 5.8%

Pueblo Libre 5.8%

Lince 5.6%

Jesús María 5.5%

MAGDALENA DEL MAR 5.2%

Surquillo 5.2%

Los Olivos 5.2%

Ate 5.2%

Chorrillos 5.1%

11
 Barranco 4.8%

Miraflores 4.6%

La Molina 4.5%

San Borja 4.3%

San Isidro 4.3%

Surco 4.2%

Breña 4.2%

La Victoria 4.1%

Tabla 3. Cuadro de Ranking de rentabilidad por distrito. Adaptado de << Mercado de viviendas nuevas y oficinas
prime en Lima Metropolitana>>, por BBVA research. 2018.

Figura 7. Gráfico en el que se indica venta de departamentos nuevos según distrito (en unidades). Adaptado de <<

Mercado de viviendas nuevas y oficinas prime en Lima Metropolitana>>, por BBVA research, 2019.

12
Figura 8. Gráfico en el que se indica la oferta de departamentos nuevos según precio (en unidades). Adaptado de <<

Mercado de viviendas nuevas y oficinas prime en Lima Metropolitana>>, por BBVA research, 2019.

El distrito De Magdalena, presentó una pequeña baja en la venta de departamentos

nuevos, pero aún así se posiciona en el 7to lugar en el top de ventas de los departamentos

nuevos. (figura 7). Sin embargo, en la oferta de departamentos nuevos según precio,

presenta un crecimiento de ofertas inmobiliarias.

1.7 Análisis socio económico del distrito

El Distrito de Magdalena se encuentra sectorizado por estratos de acuerdo con el

ingreso per cápita al hogar. Estos son: estrato alto, estrato medio alto, estrato

medio, estrato medio bajo y el estrato bajo. En el siguiente mapa se identifica

como se encuentra dicha estratificación en la zona.

13
 Figura 7.Plano estratificado a nivel de manzana por ingreso per cápita del hogar. Adaptado de “Empadronamiento
Distrital de Población y vivienda”, por el Instituto Nacional de Estadística e informática, 2016.

Figura 8.Cuadro en el que se indica la población y manzanas Figura 9.Cuadro en el que se indica la población y manzanas
(unidades). Adaptado de "Empadronamiento Distrital de (unidades). Adaptado de "Empadronamiento Distrital de
Población y vivienda", por el Instituto Nacional de Estadística e Población y vivienda", por el Instituto Nacional de Estadística e
informática, 2013. informática, 2013

14
Según los datos obtenidos de plano estratificado a nivel de manzana por ingreso per cápita

del hogar se puede decir que existe un predominio del nivel socio económico alto con

33.6 % y le sigue el medio alto con un 60.0 %. Estos datos son indicadores de que las

personas que habitan en el distrito de Magdalena del Mar cuentan con una posibilidad

económica de adquisición alta, por lo que si sería viable un proyecto inmobiliario

residencial.

15
2 ESTUDIO DE MERCADO
2.1 Análisis de la oferta de la tierra
A partir del trabajo de campo en el distrito de Magdalena del Mar, se encontraron los 10

terrenos solicitados, tal como se muestra en la figura 10. Estos terrenos en venta se

encuentran en 3 de los 6 sectores del distrito, desde los ubicados en el sector 1 cerca al

límite con el distrito de San Miguel, en el sector 2, hasta los que se ubican en el límite

con el distrito de San Isidro en el sector 6, en zonas residenciales y comerciales

respectivamente. En cuanto a las alturas máximas permitidas oscilan entre 2 hasta 10

pisos.

Figura 10.Cuadro resumen de los 10 terrenos

En este análisis, se realizó el cálculo de rentabilidad del terreno N| 9, para determinar que

el valor del terreno no debe sobrepasar los costos de ventas brutas, aplicando la siguiente

formula.

16
 Área del terreno – 40% -10 % = representa el área vendible (Av)

(Av + y) x 1.10 = X, donde el valor del terreno debe ser menor igual al 25 % X

Terreno N° 9

Av = 880-352-88= 440 m2
440(8) x 0.3= 1 056
(880 + 1056) x 1.10 = 2 129.6
X = 2 129.6
125%X= 2 662

Precio por metro cuadrado del terreno es de $ 2 650. Por lo tanto, se concluye que el

precio del terreno es rentable y además se encuentra al frente de una de las avenidas más

importantes de Lima, la Av. Salaverry, en el límite con San Isidro. De ahí, la elección por

parte del grupo como la mejor opción del mercado, tal como se muestra en la siguiente

infografía.

Figura 11.Infografía del estudio de mercado

17
 2.2 Análisis de la competencia
Con respecto a las competencias del sector 6 en el distrito de Magdalena del Mar, se

encontraron los 5 proyectos requeridos, tal como se muestra en la tabla 3. En su mayoría,

estos proyectos se encuentran cerca a la Av. Del Ejército, a excepción del proyecto We

Live, el cual se ubica en la Av. Javier Prado. Los proyectos cuentan con departamentos

en venta de 1 a 3 dormitorios. Los precios de los departamentos de un dormitorio oscilan

entre $77.600 y $149.500, los de tres dormitorios, entre $177.200 y $405.600, todo

depende de la zona donde están ubicados, y la cercanía que tienen con locales comerciales

o avenidas principales. El proyecto con los precios más elevados es Distrito27, ubicado

en la Av. Salaverry. Además, todos los proyectos cuentan con varios servicios

adicionales, aspecto a tener en cuenta en el diseño del proyecto que haremos a futuro.

2.2.1 Cuadro resumen de los proyectos estudiados

Tabla 3.Posible competencia ubicada en el sector del terreno seleccionado

18
2.2.2 Infografía de la Ubicación de los Proyectos de la competencia

Figura 12. Plano con la ubicación de proyectos competencias

19
2.2.3 Fichas de proyecto

Figura 13.Ficha resumen de Proyecto We Live.

20
Figura 14.Ficha resumen de Proyecto León de la Fuente 118

21
Figura 15.Ficha resumen de Proyecto Distrito 27

22
Figura 16.Ficha resumen de Proyecto Residencial Justo Vigil. Información obtenida en Urbania

23
Figura 17.Ficha resumen de Proyecto Malecón 120

24
3 ANEXOS
Plano de zonificación y alturas del Distrito de Magdalena del Mar

Figura 18.Plano de zonificación y alturas del distrito de Magdalena del Mar. Adaptado de <<planos
de zonificación de lima metropolitana y ordenanza de aprobación >>, por el Instituto Metropolitano
de Planificación, 2018

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 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

 Google Inc. (2017). Google Earth (Version 7.0) [Software]. Recuperado de

https://www.google.com.pe/maps/place/Magdalena+del+Mar/@-12.0955432,-

77.0759562,15z/data=!3m1!4b1!4m5!3m4!1s0x9105c9a0b6bdb31d:0xee688db6

57b9e102!8m2!3d-12.0898387!4d-77.0658688?hl=es-419 [Consulta: 30 de

agosto del 2019]

 Municipalidad Distrital de Magdalena del Mar. Recuperado de

http://www.munimagdalena.gob.pe/ [Consulta: 10 de septiembre del 2019]

 Instituto Nacional de Estadística e Informática. (2016) Planos estratificados de

Lima Metropolitana a nivel manzana, según ingreso per cápita del hogar según

grupos de pobreza monetaria. Recuperado de

https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib1

403/libro.pdf [Consulta: 15 de septiembre del 2019]

 Palomino, G. (20 de Mayo del 2013). Ruta: Magdalena del Mar. Todo por

Magdalena. Recuperado de

https://todopormagdalena.wordpress.com/2013/05/20/ruta-magdalena-del-mar/

[Consulta: 15 de septiembre del 2019]

 INDECOPI (2018) Patenta: Programa Nacional de Patentes de INDECOPI.

Recuperado de https://www.patenta.pe/patenta-en-el-exterior [Consulta: 30 de

septiembre del 2019]

 VyV inmobiliaria (2019) Lugares turísticos de Magdalena del Mar. Recuperado

de https://vyv.pe/departamentos-en-magdalena/lugares-turisticos-magdalena-del-

mar/ [Consulta: 10 de septiembre del 2019]

26
 REMAX PERU (2015) Ventajas de vivir en Magdalena del Mar. Recuperado de

https://blog.remax.pe/ventajas-de-vivir-en-magdalena-del-mar/ [Consulta: 15 de

septiembre del 2019]

 Instituto Metropolitano de Planificación (2018) Planos de zonificación de lima

metropolitana y ordenanza de aprobación. Recuperado de

https://www.ipdu.pe/ordenanzasyplanos/sanisidro/sanisidro-planoII.pdf

[Consulta: 15 de septiembre del 2019]

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