AEC 2.4 2015-2016 Enunciado.

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Josb

Valoraciones y Tasaciones. Peritaciones Judiciales

4º Grado en Edificación

Escuela Técnica Superior de Edificación

Universidad Politécnica de Madrid

Reservados todos los derechos.

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
 No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
unitario (€/m2) equivalente al 25% del valor de venta de la vivienda a la que pertenece. El valor de la parte
cubierta de las terrazas se considera incluido dentro del valor total de la vivienda ático.
UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID. ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE EDIFICACIÓN
2. Datos para el cálculo de los valores técnicos:
Departamento de CONSTRUCCIONES ARQUITECTÓNICAS Y SU CONTROL.
Unidad docente de MEDICIONES, PRESUPUESTOS Y VALORACIONES.
Disciplina 545000042. VALORACIONES Y TASACIONES. PERITACIONES JUDICIALES. 2.1. Presupuesto de ejecución material [PEM]:
CURSO 2015/2016. GRADO EN EDIFICACIÓN El obtenido de la AEC 23.
ACTIVIDAD DE EVALUACIÓN CONTINUA 24 (AEC 24)
GRUPO: INICIAL 1º APELLIDO: APELLIDOS: PUNTUACIÓN. 2.2. Gastos derivados de la demolición [Gd]:
PEMd ............................................................................................................................40 €/m3
NOMBRE:
Gastos directos (PSS, GG+BI, Honorarios DF, ICIO, etc.)..........................................20% s/PEMd
FIRMA:
2.3. Gastos derivados de la construcción[Gc]:
N.I.F.:
Se aplicarán los que correspondan según criterios del estudio de viabilidad inmobiliaria. A efectos del pago
de impuestos que afecten al valor del suelo se adoptará su valor catastral, el cual asciende a la cantidad de
En relación con los datos obtenidos de la AEC 23 referente a una promoción de viviendas, local comercial, trasteros y 500.000 €.
garajes en el municipio de Alcorcón (Madrid), se pretende estudiar la viabilidad para la compra del solar.

Reservados todos los derechos.

2.4. Gastos de la promoción [Gp]:
Sobre el solar se encuentra una edificación en ruinas que se desarrolla en tres alturas sobre rasante (altura de cada piso Se planifica la ejecución de las obras en 16 meses. Se estima que los gastos de la
=3,50 m), ocupando el 60% de su superficie. promoción ascenderán a un 0,6% mensual s/ Vv.

1. Datos del estudio de mercado: 2.5. Beneficio del promotor [Bp]:

Se pretende obtener un beneficio de la promoción de un 18% sobre los ingresos por ventas.
1.1. Viviendas
Se ha realizado un estudio de mercado en la localidad, obteniendo los siguientes testigos y características de Se pide:
los mismos:
Calcular la oferta máxima que podemos realizar al vendedor (sin intermediarios) por la compra del solar,
Año de
Aire
Certificación
considerando que los gastos derivados de su formalización e impuestos por la transmisión del suelo [Gfs],
Nº Dirección Fuente Superf. Reforma Planta Acondicio Piscina Situación Calidad Precio
const.
nado
energética suponen un 10% del valor de compraventa y son de cuenta del comprador.
1 VIZCAYA, 11 API 245,00 SI 1990 1º NO SI M MM MB 518.441,07
2 GUIPUZCOA, 2 API 260,00 SI 2005 Bajo NO SI I MM B 513.832,41 NOTA: Para la homogeneización de los testigos y exposición de los datos se utilizarán los estadillos adjuntos, los cuales se entregarán
3 GUADALAJARA, 6 Particular 220,00 NO 2010 1º NO NO P B MB 404.162,00 conjuntamente con el presente enunciado y la resolución del ejercicio.
4 AVILA, 31 Particular 270,00 NO 1995 Atico NO SI M MM B 515.613,60
5 INFANTES, 5 API 300,00 SI 1987 2º SI NO I B R 559.323,45 Siglas y acrónimos utilizados:
6 ARGENTINA, 2 API 210,00 SI 2004 Atico NO NO P B R 396.569,25 AJD: Actos jurídicos documentados M: Mejor.
7 HUERTA, 12 API 200,00 NO 2013 Bajo NO NO M MM MB 426.442,80 API: Agente de la propiedad inmobiliaria. MB: Muy buena
8 BURGOS, 13 Particular 250,00 SI 1996 4º SI NO P B R 449.122,50 B: Buena. MM: Mala
Bp: Beneficio del promotor ON: Obra nueva.
DF: Dirección Facultativa. P: Peor.
Se obtendrá por el método de comparación, el valor unitario de una vivienda tipo, considerando como año de DH: División horizontal. PCC: Plan de Control de Calidad.
terminación de la promoción el 2015. EG: Estudio Geotécnico. PEM: Presupuesto de ejecución material.
La homogeneización se realizará utilizando únicamente las características indicadas y siguiendo el orden de GG+BI: Gastos generales + Beneficio industrial. PEMd: Presupuesto de ejecución material de la demolición.
prelación marcado en el cuadro anterior. Los coeficientes de homogeneización se redondearan sin decimales Gc: Gastos de construcción PSS: Plan de Seguridad y Salud.
porcentuales. En la homogeneización se utilizaran todos los testigos, no desechándose ninguno. Gd: Gastos de demolición R: Regular
Gp: Gastos de promoción Scc: Superficie construida con p.p. de zonas comunes.
I: Igual. Vc: Valor de la construcción.
1.2. Plazas de garaje y trasteros ICIO: Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Vcs: Valor compraventa del suelo
Se considerará que el valor de venta total de una plaza de garaje asciende a 10 veces el valor/m2 obtenido LOE: Ley de Ordenación de la Edificación. Vs: Valor del suelo
por el método de comparación para la vivienda tipo. El valor de venta/m2 de los de los trasteros en la zona es LPO: Licencia de primera ocupación. Vv: Valor de venta
de 200 €/m2.

1.3. Local comercial

El valor de venta/m2 del local comercial en la zona, es el triple del valor/m2 obtenido para la vivienda tipo.

1.4. Superficie descubierta del patio de planta baja

La superficie descubierta del patio de uso privativo del local situado en la planta baja, se venderá a un
precio unitario (€/m2) equivalente al 20% del valor de venta del local al que pertenece. La parte cubierta se
valora conjuntamente con el local.

1.5. Terrazas de planta ático

De todas las terrazas de las viviendas que componen la promoción, solo se valorará la superficie descubierta
de las terrazas de uso privativo de la vivienda situada en la planta ático (planta sexta). Se venderá a un precio

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 Corrección por Fuente Corrección por antigüedad
Nº Dirección Precio Superficies Precio / m2
Año de Año Precio
Fuente Corrección Precio corregido Reforma Corrección
construc. corregido corregido

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
1 VIZCAYA, 11 518.441,07 API -5,00% 493.753,40 245,00 2.015,32 SI 1990 2000 15% 2.317,62
2 GUIPUZCOA, 2 513.832,41 API -5,00% 489.364,20 260,00 1.882,17 SI 2005 2015 1.882,17
3 GUADALAJARA, 6 404.162,00 Particular 0 404.162,00 220,00 1.837,10 NO 2010 2010 5% 1.928,96
4 AVILA, 31 515.613,60 Particular 0 515.613,60 270,00 1.909,68 NO 1995 1995 20% 2.291,62
5 INFANTES, 5 559.323,45 API -5,00% 532.689,00 300,00 1.775,63 SI 1987 1997 18% 2.095,24
6 ARGENTINA, 2 396.569,25 API -5,00% 377.685,00 210,00 1.798,50 SI 2004 2014 1% 1.816,49
7 HUERTA, 12 426.442,80 API -5,00% 406.136,00 200,00 2.030,68 NO 2013 2013 2% 2.071,29
8 BURGOS, 13 449.122,50 Particular 0 449.122,50 250,00 1.796,49 SI 1996 2006 9% 1.958,17
--- 2015 2015

Planta Aire Acondicionado Piscina Situación Certificación energética Calidad

Reservados todos los derechos.

Nº
Precio Precio Precio Precio Precio Precio
Corrección Corrección Corrección Corrección Corrección Corrección
corregido corregido corregido corregido corregido corregido

1 1º 2,0% 2.363,97 NO 10,0% 2.600,37 SI -8% 2.392,34 M -12% 2.105,26 MM 10% 2.315,79 MB -5% 2.200,00
2 Bajo 5,0% 1.976,28 NO 10,0% 2.173,91 SI -8% 2.000,00 I 2.000,00 MM 10% 2.200,00 B 2.200,00
3 1º 2,0% 1.967,54 NO 10,0% 2.164,29 NO 2.164,29 P 7% 2.315,79 B 2.315,79 MB -5% 2.200,00
4 Atico -2,0% 2.245,79 NO 10,0% 2.470,37 SI -8% 2.272,74 M -12% 2.000,01 MM 10% 2.200,01 B 2.200,01
5 2º 2.095,24 SI 2.095,24 NO 2.095,24 I 2.095,24 B 2.095,24 R 5% 2.200,00
6 Atico -2,0% 1.780,16 NO 10,0% 1.958,18 NO 1.958,18 P 7% 2.095,25 B 2.095,25 R 5% 2.200,01
7 Bajo 5,0% 2.174,85 NO 10,0% 2.392,34 NO 2.392,34 M -12% 2.105,26 MM 10% 2.315,79 MB -5% 2.200,00
8 4º 1.958,17 SI 1.958,17 NO 1.958,17 P 7% 2.095,24 B 2.095,24 R 5% 2.200,00
Tipo SI NO B B 2.200,00

Hoja de cálculo en AEC24 2015-2016.docx

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Reservados todos los derechos.

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
 No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
CUADRO DE VENTAS DE LA EDIFICACIÓN SOBRE RASANTE
SUPERFICIE INTERIOR Y TERRAZAS CUBIERTAS TERRAZAS DESCUBIERTAS
PRECIO VENTA
PLANTA Unidad SUPERF. CONST. PRECIO VENTA VIV. COEF. POR USO PRECIO VENTA PRECIO VENTA SUPERF. PRECIO VENTA PRECIO VENTA UNIDAD DE VIVIENDA
CON P.P. COMUN. TIPO (€/m2) O PLANTA (€/m2) UNIDAD CONST. UNIDAD [VUV] UNIDAD
Scci [A] [B] [C] [D = B x C] [E = A x D] [F] [G] [H = F x G] [I = E + H]

BAJA LOCAL 126,94 3,00 6.600,00 837.804,00 33,52 1.320,00 44.246,40 882.050,40
1º A 154,28 332.627,68 332.627,68
P. 1ª 0,98 2.156,00
1º B 154,28 332.627,68 332.627,68
2º A 154,28 339.416,00 339.416,00
P. 2ª 1,00 2.200,00
2º B 154,28 339.416,00 339.416,00

Reservados todos los derechos.

3º A 154,28 339.416,00 339.416,00
P. 3ª 2.200,00 1,00 2.200,00
3º B 154,28 339.416,00 339.416,00
4º A 154,28 339.416,00 339.416,00
P. 4ª 1,00 2.200,00
4º B 154,28 339.416,00 339.416,00
5º A 146,03 321.266,00 321.266,00
P. 5ª 1,00 2.200,00
5º B 146,03 321.266,00 321.266,00
P. 6ª 6º A 196,93 1,02 2.244,00 441.910,92 70,99 561,00 39.825,39 481.736,31

TOTAL PRECIO VENTA [VV1] 4.708.070,07 [1]

CUADRO DE VENTAS DE LA EDIFICACIÓN BAJO RASANTE

PRECIO VENTA PRECIO
SUPERF.
Nº Unidades VIV. TIPO COEF. UNITARIO DE PRECIO VENTA [VV2]
PLANTA Uso m2
€/m2 VENTA

[A] [B] [C] [D] [E = B x C] [F = A x D x E]

Garajes 12 2.200,00 10 22.000,00 264.000,00

SOTANO 4 16,89 13.512,00
Trasteros 200,00
8 15,06 24.096,00

TOTAL PRECIO VENTA [VV2] 301.608,00 [2]

TOTAL [Vv] 5.009.678,07 [1 + 2]

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 ESTUDIO DE VIABILIDAD INMOBILIARIA

Estimación de
Coefic. Parcial Total
costos

3.- Valor de la construcción (Vc).

D) GASTOS DIRECTOS DE LA CONSTRUCCION .

D.1) Presupuesto de Ejecución

CV-1 1.432.658,67 €
Material (PEM).

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
D.2) Presupuesto de
implantación del Plan de
2 a 5 % s/ D.1 3,00% 42.979,76 €
Seguridad y Salud en el Trabajo.

D.3) Gastos generales y 15 a 30 %

20,00% 295.127,69 €
Beneficio Industrial (GG+BI) s/ D.1+D.2

D.4) Presupuesto de Ejecución

por Contrata de las obras de D.1 + D.2 + D.3 1.770.766,12 €
edificación (PEC).

D.5) Honorarios de Arquitecto por

Proyecto y Dirección de Obra de
Edificación.

Reservados todos los derechos.

D.6) Honorarios de Arquitecto
Técnico por Dirección de Obra de Según tarifas
Edificación. orientativas 8 a 8,50% 125.429,27 €
11% s/ D.1+D.2
D.7) Honorarios por redacción de
Estudio de Seguridad y Salud,
Aprobación del Plan y
Coordinación en la Fase de
Ejecución.

D.8) Presupuesto por

contratación de un control de 1% s/ D.4 1,00% 17.707,66 €
calidad.

D.9) Encargo y elaboración de

Estudio Geotécnico del Terreno. Variable s/ D.4 0,50% 8.853,83 €

D.10) Acometidas: agua, luz,

gas, telefono, saneamiento.

TOTAL D) 1.922.756,88 €

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 ESTUDIO DE VIABILIDAD INMOBILIARIA

Estimación de
Coefic. Parcial Total
costos

3.- Valor de la construcción (Vc).

E) GASTOS POR AUTORIZACIONES PARA LA CONSTRUCCION.

E.1) Autoliquidación de la Tasa y

el Impuesto sobre
3 a 5 % s/ D.1 4,00% 57.306,35 €
Construcciones, Instalaciones y

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
Obras (ICIO).

E.2) Licencia de Primera

0,6 a 1 % s/ D.1 0,80% 11.461,27 €
Ocupación (LPO).

E.3) Aseguramiento de la
Construcción y Edificación LOE.
1 a 4 % s/ D.1 2,50% 35.816,47 €
Contratación del seguro trienal y
decenal.

TOTAL E) 104.584,09 €

F) GASTOS DE NOTARIA Y REGISTRO.

Reservados todos los derechos.

F.1) Pago de aranceles de
notaría por la escritura de obra % s/ D.1 1.050,96 €
nueva (ON).

F.2) Pago de aranceles de

notaría por la escritura de % s/ D.1+A.1 1.245,96 €
división horizontal (DH).

F.3) Pago de aranceles de

registro por la escritura de obra 35 % s/ F.1 35,00% 367,84 €
nueva (ON).

F.4) Pago de aranceles de

registro por la escritura de 35 % s/ F.2 35,00% 436,09 €
división horizontal (DH).

F.5) Liquidación del Impuesto de

Actos Jurídicos Documentados,
por la escritura de declaración de 0,5 % s/ D.1 0,50% 7.163,29 €
obra nueva (AJD ON).

F.6) Liquidación del Impuesto de

Actos Jurídicos Documentados,
0,5 % s/ D.1+A.1 0,50% 9.663,29 €
por la escritura de división
horizontal (AJD DH).

TOTAL F) 19.927,43 €

Total Vc. 2.047.268,40 € [Vc]

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 ARANCELES DE NOTARIO para documentos con cuantía (RD 1426/1989). Arancel 2.
(A) (B) (A x B)

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
Tramo Acumulado
Hasta 6.010,12 € 90,15 € 90,15 €
De 6.010,13 a 30.050,61,- € 0,45% 24.040,48 € 108,18 € 90,15 €
De 30.050,62 a 60.101,21,- € 0,15% 30.050,61 € 45,08 € 198,33 €
De 60.121,22 a 150.253,03,- € 0,10% 90.151,82 € 90,15 € 243,41 €
De 150.253,04 a 601.012,10,- € 0,05% 450.759,08 € 225,38 € 333,56 €
Por lo que excede de 601.012,10,- € 0,03% 558,94 €

Fórmula práctica
Hasta 6.010,12 € 1,30 x 90,15 €
De 6.010,13 a 30.050,61,- € 1,30 x (0,0045 x (Vescriturado - 6.010,12) + 90,15),- €
De 30.050,62 a 60.101,21,- € 1,30 x (0,0015 x (Vescriturado - 30.050,61) + 198,33),- €
De 60.121,22 a 150.253,03,- € 1,30 x (0,0010 x (Vescriturado - 60.101,21) + 243,41),- €
De 150.253,04 a 601.012,10,- € 1,30 x (0,0005 x (Vescriturado - 150.253,03) + 333,56),- €
Por lo que excede de 601.012,10,- € 1,30 x (0,0003 x (Vescriturado - 601.012,10) + 558,94),- €

Reservados todos los derechos.

Resto de Aranceles.

Escritura matríz.
A partir del 4º folio.........................................3 € por cara escrita

Copia autorizada.
Hasta 11º folio............................................ 3 € por folio
A partir de 12º folio........................................ 1,50 € por folio

Copia simple.
Desde el primero......................................... 0,60 € por folio

Arancel por compra terreno

Valor de escrituración: ................................ 500.000,00 €

Aranceles de notario:....... 660,96 €

Arancel por obra nueva

Valor de escrituración: ................................ 1.432.658,67 € Valor de la construcción= D1

Aranceles de notario:....... 1.050,96 €

Arancel por división horizontal

Valor de escrituración: ................................ 1.932.658,67 € Valor suelo+Valor construccion =

Aranceles de notario:....... 1.245,96 €

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 PRESUPUESTO EJECUCIÓN MATERIAL 1.432.658,67 [PEM]

No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 2.047.268,40 [Vc] 40,87%

GASTOS DE LA PROMOCIÓN 480.929,09 [Gp] 9,60%

Gp = 16 meses x 0,60 % x 5.009.678,07 =

BENEFICIO DEL PROMOTOR 901.742,05 [Bp] 18,00%

VALOR DEL SUELO 1.579.738,53 [Vs] 31,53%

Vs = Vv - Vc - Gp - Bp = 5.009.678,07 - 2.047.268,40 - 480.929,09 - 901.742,05 =

GASTOS DEMOLICIÓN 143.138,02 [Gd]

Reservados todos los derechos.

Gd = 473,34 m2 x 0,60 x 3 plantas x 3,50 m. x 40 €/m3 x 1,20 = 143.138,02

GASTOS FORMAL. Y TRANSMISIÓN SUELO 130.600,05 [Gfs]

VALOR COMPRAVENTA DEL SUELO 1.306.000,46 [Vcs]

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