Dirección Técnico Normativa

Opinión

T.D:13386973
OPINIÓN Nº 158-2018/DTN

Entidad: Jurado Nacional de Elecciones – JNE

Asunto: Prórroga de contrato de arrendamiento de bien inmueble

perteneciente a una Entidad Pública

Referencia: Comunicación S/N recibida el 28.AGO.2018

1. ANTECEDENTES

Mediante el documento de la referencia, el Director Central de Gestión Institucional (e)

del Jurado Nacional de Elecciones - JNE, formula una consulta respecto a la prórroga de
contrato de arrendamiento de bien inmueble perteneciente a una Entidad Pública.

Antes de iniciar el desarrollo del presente análisis, es necesario precisar que las consultas
que absuelve este Organismo Técnico Especializado son aquellas referidas al sentido y
alcance de la normativa de contrataciones del Estado, planteadas sobre temas genéricos y
vinculados entre sí, sin hacer alusión a asuntos concretos o específicos, de conformidad
con lo dispuesto por el literal o) del artículo 52 de la Ley de Contrataciones del Estado,
Ley N° 30225 (en adelante, la "Ley"), y la Tercera Disposición Complementaria Final de
su reglamento, aprobado mediante Decreto Supremo Nº 350-2015-EF (en adelante, el
"Reglamento").

En ese sentido, las conclusiones de la presente opinión no se encuentran vinculadas

necesariamente a situación particular alguna.

2. CONSULTA Y ANÁLISIS

De manera previa, corresponde señalar que con fecha 3 de abril de 2017, entraron en
vigencia el Decreto Legislativo N° 1341 -Decreto Legislativo que modifica la Ley-, y el
Decreto Supremo N° 056-2017-EF -Decreto Supremo que modifica el Reglamento-,
cuyas disposiciones rigen a partir de esa fecha; salvo para aquellos procedimientos de
selección iniciados antes de la entrada en vigencia del Decreto Legislativo N° 1341, los
cuales se rigen por las normas vigentes al momento de su convocatoria1.

En esa medida, considerando que vuestra consulta hace alusión al procedimiento de

selección "Contratación Directa", término que recoge la actual normativa de
contrataciones del Estado, el análisis de la presente opinión se desarrollará bajo los
alcances de la normativa de contrataciones del Estado actualmente vigente.

La consulta formulada es la siguiente:

"¿Es viable prorrogar el plazo de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble
urbano arrendado que pertenece a una Entidad Pública (JNE) derivado de una
1
De acuerdo a lo establecido en la Disposición Complementaria Transitoria Única del Decreto
Legislativo N° 1341.
 2

Contratación Directa (proveedor único) por más de 6 años (artículo 1688º de Código
Civil) ó correspondería efectuar una nueva Contratación Directa, a fin de iniciar un
nuevo computó de plazo?" (Sic).

2.1 En primer lugar, conforme se ha señalado en los antecedentes de la presente

Opinión, las consultas que absuelve este Organismo Técnico Especializado son
aquellas referidas al sentido y alcance de la normativa de contrataciones del Estado
planteadas en términos genéricos, sin hacer alusión a asuntos concretos o
específicos; por lo que no resulta posible, en vía de consulta, determinar qué
acciones corresponderá a una Entidad efectuar en una situación concreta, toda vez que
ello excedería la habilitación legal conferida a través de lo establecido en el literal
o) del artículo 52 de la Ley.

Sin perjuicio de lo expuesto, tomando en consideración el tenor de la consulta

planteada, a continuación se efectuarán precisiones de alcance general respecto al plazo
de ejecución contractual cuando se trate de arrendamiento de bienes inmuebles
pertenecientes a una Entidad Pública .

2.2 Al respecto, resulta importante señalar previamente que la normativa de

contrataciones del Estado establece supuestos en los que carece de objeto realizar
una fase competitiva, toda vez que, por razones coyunturales, económicas o de
mercado, la Entidad requiere contratar directamente con un determinado proveedor
para satisfacer su necesidad. Dichos supuestos se encuentran establecidos en el
artículo 27 de la Ley, y constituyen las causales de contratación directa2.

Entre estas causales, se encuentra la del literal j), según la cual, excepcionalmente,
una Entidad puede contratar directamente con un determinado proveedor "Para el
arrendamiento de bienes inmuebles y la adquisición de bienes inmuebles
existentes". (El subrayado es agregado).

Como puede advertirse, la normativa vigente considera el arrendamiento y

adquisición de bienes inmuebles existentes como un supuesto de contratación
directa, esto atendiendo a que su gestión a través de un procedimiento de selección
es inviable, por tratarse de contrataciones que una Entidad requiere efectuar con
determinado proveedor, debido a que el bien que éste posee cuenta con
determinadas características particulares que la Entidad requiere para satisfacer su
necesidad.

En efecto, cuando una Entidad requiere la contratación de un arrendamiento o

adquisición de un bien inmueble existente, esta obedece a la necesidad de
localizarse en un determinado espacio geográfico, requiriendo incluso que el
inmueble posea determinadas características específicas para que la Entidad pueda
cumplir con sus funciones institucionales.

De esta manera, resulta inviable realizar un procedimiento de selección

competitivo, donde concurran distintas ofertas de inmuebles con diferentes

2
Cabe señalar que en la anterior Ley de Contrataciones del Estado, aprobada mediante el Decreto
Legislativo N° 1017, se consideraba contrataciones exoneradas a aquellas contrataciones que no
contaban con una fase competitiva y que correspondían a las causales de exoneración reguladas en su
artículo 20.
 3

características que buscan igualmente suplir la necesidad de la Entidad, toda vez

que como ya se ha indicado, en el arrendamiento o la adquisición de un bien
inmueble, es fundamental que el bien cumpla con determinadas características
particulares que la Entidad ya ha identificado y que le permitirán cumplir con sus
funciones institucionales.

2.3 Efectuadas las precisiones anteriores, atendiendo al tenor de la presente consulta,

debe señalarse que la contratación directa se circunscribe a la omisión de realizar
una fase competitiva; por lo que las actuaciones preparatorias y la ejecución
contractual deben cumplir con los respectivos requisitos, condiciones, formalidades,
exigencias y garantías que –de conformidad con la normativa de contrataciones del
Estado- se aplicarían de haberse llevado a cabo un procedimiento de selección con
fase competitiva, salvo determinadas excepciones establecidas en el Reglamento,
como es ante una situación de emergencia.

En tal sentido, en la contratación directa con un determinado proveedor para el

arrendamiento de bienes inmuebles resultan aplicables las disposiciones y figuras
jurídicas previstas durante la ejecución contractual.

Así, debe tenerse en cuenta que la normativa de contrataciones del Estado prevé
casos especiales de vigencia en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles.
Al respecto, el numeral 120.6 del artículo 120 del Reglamento dispone que:
"Cuando se trate del arrendamiento de bienes inmuebles, el plazo puede ser hasta
por un máximo de tres (3) años prorrogables en forma sucesiva por igual o
menor plazo; reservándose la Entidad el derecho de resolver unilateralmente el
contrato antes del vencimiento previsto, sin reconocimiento de lucro cesante ni
daño emergente, sujetándose los reajustes que pudieran acordarse al Índice de
Precios al Consumidor que establece el Instituto Nacional de Estadística e
Informática - INEI." (El resaltado es agregado)

Como puede apreciarse, en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, la

Entidad puede prever un plazo de ejecución contractual de hasta tres (3) años,
considerando también la posibilidad de prorrogarlo de forma sucesiva por igual o
menor plazo.

Cabe mencionar que, por "prórroga"3 debe entenderse la "Continuación de algo por
un tiempo determinado". Por su parte, Messineo4 expresa que la prórroga “se da
cuando en un contrato próximo a vencerse, por acuerdo de las partes, se conviene
en extender su duración, siendo el contrato el mismo de antes.” (El subrayado es
agregado); en este sentido, en el ámbito de la Contratación Pública, la prórroga
debe ser entendida como la extensión acordada o pactada del plazo de
ejecución de un contrato celebrado entre una Entidad y un contratista, por un
determinado periodo.

3
Según la primera acepción del término "prórroga" consignada en la vigésima segunda edición del
Diccionario de la Lengua Española.
4
MESSINEO, Francesco. Doctrina General del Contrato. Tomo II. Buenos Aires: Ediciones Jurídicas
Europa – América, 1952. Pág. 205.
 4

De esta manera, en un contrato de arrendamiento de bien inmueble celebrado bajo

el ámbito de la normativa de contrataciones del Estado, la prórroga se limita a
extender el plazo de ejecución contractual original, por un periodo determinado.

2.4 Asimismo, es importante resaltar que el Reglamento no ha previsto limitación en

cuanto a las veces o al tiempo máximo en que puede ser prorrogado el plazo de este
tipo de contrato; sin perjuicio de lo cual, la Entidad se encuentra facultada para
resolver unilateralmente el contrato antes de su vencimiento, y sin que deba
reconocer lucro cesante ni daño emergente alguno.

Ahora bien, en este punto, debe señalarse que en Opiniones previas 5 este
Organismo Técnico Especializado ha reconocido la aplicación supletoria de las
disposiciones del artículo 1688 del Código Civil en el marco de la normativa de
contrataciones del Estado.

Así, corresponde señalar que el artículo 1688 del Código Civil establece que, "El
plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años.
Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo
no puede ser mayor de seis años. Todo plazo o prórroga que exceda de los
términos señalados se entiende reducido a dichos plazos". (El resaltado es
agregado).

Teniendo en consideración lo anterior, los contratos de arrendamiento de bienes

inmuebles pertenecientes a Entidades Públicas pueden considerar un plazo de hasta
tres (3) años, prorrogables por igual o menor plazo, de manera sucesiva, hasta
alcanzar el plazo máximo de seis (6) años.

En consecuencia, una vez transcurrido el plazo máximo de seis (6) años, según lo
establecido en el artículo 1688 del Código Civil, corresponderá a la Entidad realizar
un nuevo procedimiento de selección para efectuar la contratación de
arrendamiento del inmueble requerido.

3. CONCLUSIÓN

Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles pertenecientes a Entidades

Públicas pueden considerar un plazo de hasta tres (3) años, prorrogables por igual o
menor plazo, de manera sucesiva, hasta alcanzar el plazo máximo de seis (6) años.

Jesús María, 24 de septiembre de 2018

PATRICIA SEMINARIO ZAVALA

Directora Técnico Normativa
TAM/AMN

5
Puede revisarse las Opiniones Nº 013-2009/DOP, Nº 072-2013/DTN, Nº 038-2014/DTN, Nº 058-
2017/DTN.