FIBRAS:

Invirtiendo en
bienes raíces
Índice

¿Por qué son diferentes de las acciones? 04

Historia 04

Clasificación de las FIBRAS 04

¿Cuál es la diferencia entre una FIBRA y una 04

SIBRA?

FIBRAS listadas en México 04

¿Cómo funcionan las FIBRAS? 05

¿Cuáles son los beneficios para el 06

inversionista?

La tradición de los bienes raíces en un nuevo 06

formato

Bienes raíces físicas vs. FIBRAS 06

¿Y quién se hace cargo de las propiedades? 06

Variables importantes para analizar el sector 07

de FIBRAS

¿Por qué no se usa la utilidad neta en las 09

FIBRAS?

¿Las FIBRAS son un vehículo de inversión 11

que se adepta a tus necesidades como
inversionista?
FIBRAS:
Es un término financiero que en muchas ocasiones
has escuchado y seguramente te preguntarás a qué
se debe su nombre y cuáles son las diferencias entre

Invirtiendo en una Fibra y una acción, ya que tienen diferentes

características e incluso hay una regulación diferente

bienes raíces
para ellas, a pesar de que están listadas dentro del
mercado de capitales.

Fibra significa Fideicomiso de Inversión y Bienes

Raíces, los cuales funcionan como vehículos,

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destinados a facilitar la adquisición y/o construcción o desarrollo de inmuebles, que
tienen como fin el ser arrendados y a su vez, los propietarios de los títulos, sean
acreedores de los ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes.

¿Por qué son diferentes de las acciones?

Las Fibras se enfocan en bienes raíces e infraestructura, inclusive tienen un tratamiento

fiscal diferente al de las acciones, en el cual deberán de estar invertidos por lo menos en
un 70 por ciento y están obligadas a distribuir un 95 por ciento de su ingreso fiscal.

Historia

En el mercado bursátil mexicano son instrumentos recientes, la primera colocación se

llevó a cabo en 2011 siendo Fibra Uno la pionera, con clave de pizarra FUNO11. Mientras
que en EUA son un vehículo de inversión establecido desde hace más de 50 años.

Clasificación de las FIBRAS

Las Fibras están clasificadas principalmente por el tipo de inmueble que administran, por
eso es importante mencionar que existen:

• Fibras especializadas en sector comercial (Centros comerciales).

• Fibras especializadas en oficinas (típicamente oficinas AAA) y uso mixto.
• Fibras especializadas en hotelería.
• Fibras especializadas en naves industriales y espacios para manufactura,
exportación.

¿Cuál es la diferencia entre una FIBRA y una SIBRA?

A diferencia de las Fibras, que funcionan por medio de un fideicomiso y títulos que
amparan el mismo, las Sibras funcionan como una Sociedad Anónima, la cual puede ser
incluso dueña de Fibras y a diferencia de las Fibras, estas sociedades no están obligadas
a repartir el 95 por ciento de la utilidad fiscal. Cabe mencionar que en el caso de las
Sibras, pueden optar a la reinversión por medio de desarrollar nuevas propiedades. En
tanto al rubro fiscal, no gozan de las mismas bondades respecto a los gravámenes del
impuesto sobre la renta que tienen las Fibras.

Al día de hoy las FIBRAS listadas en México son:

DFUNO11 - Fibra Uno (Uso mixto y una de las 10 más grandes del mundo).
FibraMQ - Fibra Macquarie (Uso mixto, primordialmente manufactura - SIBRA).
FibraPL - Fibra Prologis (Industrial - SIBRA).
Terra13 - Fibra Terrafina (Industrial).
FIHO12 - Fibra Hotel (Hotelería).
FINN13 - Fibra Inn (Hotelería).
FSHOP13 - Fibra SHOP (Comercial).
DANHOS13 - Fibra Danhos (Comercial + Oficinas).
FMTY14 - Fibra Monterrey.
FIBRHD15 - Fibra HD.

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¿Cómo funcionan las FIBRAS?

Las empresas aportan los inmuebles y los agrupan dentro de un fideicomiso, el cual
tiene una entidad administradora, luego de eso, los certificados se colocan en la Bolsa
Mexicana de Valores (BMV) para que los inversionistas mexicanos (institucionales o
privados) puedan ser participantes dentro de la oferta pública inicial, o en su caso, de
una oferta subsecuente.

Los recursos obtenidos se destinan al fideicomiso y estos van después para la empresa.
En todo momento el fideicomiso mantiene la propiedad de los inmuebles asociados
a la Fibra.

1. Empresa aporta el 2. El fideicomiso recibe

(los) inmuebles el (los) inmuebles (s)

Identidad
administradora

3. El fideicomiso coloca los

certificados en la BMV

7. La empresa recibe el dinero 4. Entrega de

y/o los derechos fiduciarios certificados

4.1 Inversionista 4.2 Público

6. El fideicomiso mantiene
Institucional Inversionista
la propiedad

5. Los recursos, producto de la emisión,

son destinados al fideicomiso

Fuente: BMV.

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¿Cuáles son los beneficios para el
inversionista?
Hay dos tipos de beneficios, uno de ellos es el poder
recibir el pago de una renta, la cual se ve reflejada al
tenedor de los títulos, por medio de un distribución
que se decreta y paga de manera constante.
Por otra parte, el inversionista puede obtener
ganancias de capital, es decir, las que obtienen del
diferencial entre el precio de compra y el precio en
el que las puede vender. Cabe mencionar que esta
plusvalía no está sujeta a impuestos por ganancias de
capital, sin embargo, los dividendos sí, y la Fibra los
tendrá que retener para mayor practicidad tributaria.
La tradición de los bienes raíces en
un nuevo formato
Las Fibras se posicionaron como un novedoso
instrumento, debido a que la participación en
proyectos de infraestructura, requiere que las
personas adquieran propiedades como tal. A
diferencia de lo que se acostumbraba en el pasado,
con las Fibras se logra participar dentro de un
fideicomiso, el cual lleva a cabo adquisiciones o
desarrollo de propiedades por medio de un fondeo
colectivo, principalmente por el levantamiento de
capital mediante una oferta pública. La retribución
a los tenedores está basada en la tenencia de los
inversionistas, es decir, es proporcional.
Si hace unos años una persona deseaba construir un
edificio con el cual pudiera vivir de las rentas, habría
tenido que ahorrar una cantidad considerable de
dinero para: Comprar un terreno, construir el edificio,
conseguir clientes/huéspedes y administrar el bien
inmueble para poder de esa manera recuperar su
inversión por medio de un cobro de renta. En caso de
que el inversionista quisiera construir propiedades,
requeriría de financiamiento y al tratarse de una
persona física y no una empresa, el financiamiento
tenía un mayor costo.
En la actualidad, podría comprar el equivalente en
títulos de Fibras y encargarse de recibir los dividendos
asociados con la renta de los inmuebles que la fibra
administra, a la par de tener la posibilidad de obtener
rendimientos por ganancias de capital, en el caso de
que el precio del activo se vaya incrementando con el
paso del tiempo.
Bienes raíces físicas vs FIBRAS
En el caso de querer vender o liquidar un bien raíz,
habrá que hacer un avalúo para poder conocer el
precio o valor de mercado justo y con base en esto,
tratar de lograr realizar la venta por todo el inmueble,
esperando que el mercado pueda liquidar el inmueble
con un precio que ambas partes acuerden.
En el caso de las Fibras, la liquidez no es un
problema importante, ya que al momento de querer
deshacerse de una posición, es decir de vender los
títulos, únicamente tendrá que poner su postura en
el mercado de valores y los tiempos en los cuales se
llega a ejecutar esto son mucho menores a los que
requiere vender una bien raíz física, ya que incluso
podría tomar segundos, en contraste con un bien
inmueble que podría tomar días o años.
Además de altos costos de transferencia de dominio
y escrituración de dichos bienes. De igual forma a
través de las fibras un inversionista puede acceder
a mayor diversificación. También reducir riesgos de
desocupación.
¿Y quién se hace cargo de las
propiedades?
Los bienes raíces que forman parte de las Fibras son
activos que a su vez requieren ser administrados por
un comité para dos diferentes propósitos:
• Administración de activos:
Esto involucra manejar el portafolio de
las propiedades, el desarrollo de nuevas
propiedades, venta de las mismas, así como el
manejo del capital, ya sea para las distribuciones
que se requieran hacer, así como también el
pago de dividendos, levantamiento de capital en
caso de ser necesario, así como financiamiento
en caso de ser necesario. No cualquier persona
puede administrar los inmuebles de una Fibra,
de hecho sólo los grupos especializados con
más de 3 años de experiencia podrán ser parte
del grupo administrador, el cuál será acreedor
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 a una parte de los ingresos por hacerse cargo
de los inmuebles, conocido como la cuota por
administración o management fee.

• Mantenimiento de propiedades:

Así como se requiere de la experiencia de

administradores, hay que tomar en cuenta que
los bienes raíces requieren de un constante
mantenimiento, así que como parte de los
gastos operativos de una fibra se incluyen los del
mantenimiento. Es importante tener en cuenta
qué porcentaje de los ingresos representa, en el
caso de que se esté evaluando una opción viable
para invertir.

Variables importantes para analizar

el sector de FIBRAS

Bien dicen que lo que no se mide, no se controla, así

que en el sector de las Fibras es vital dominar como
mínimo las siguientes variables, ya que las mismas
nos arrojan datos acerca del sector y principalmente
pueden ser la clave para elegir la emisora con mejores
fundamentales.

• Metros cuadrados:

Esta es la métrica clave que habla de las

propiedades administradas por el fideicomiso, ya
que de esta forma se evalúa la dimensión de las
propiedades y qué tanto ingreso se captura por
cada unidad, para evaluar el desempeño.

• Tasa de ocupación:

Cuando una Fibra adquiere algún tipo de

inmueble, es importante conocer la tasa de
ocupación y si la misma presenta algún tipo de
ciclicidad. Para tasa de ocupación se usa un
porcentaje que va del 0 al 100% y manifiesta
qué porcentaje de su capacidad está generando
ingresos.

• Ingresos:

Si bien es importante saber si los ingresos

son estacionales o no, en el caso de las Fibras
hay que conocer de dónde provienen, es decir,
de cuántas propiedades, si sus ingresos son

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 diversificados y saber si recibe ingresos en dólares o pesos, ya que por lo general
las empresas que alquilan propiedades para propósitos de exportación, así como las
oficinas AAA suelen pagar sus rentas en dólares y, dependiendo del comportamiento
del tipo de cambio, esto podría jugar a su favor o en contra. Será importante leer en
los estados financieros siempre de dónde provienen los ingresos de las Fibras.

Cabe mencionar que estos contrastes en monedas empleadas es por su fuente de

ingresos y la moneda funcional que se designa para pago por el arrendamiento.
En términos generales, las oficinas suelen pagar una renta fija mensual, los ingresos de
los hoteles están acotados a la ocupación de los cuartos en el periodo, los comercios
relacionados a las ventas de los mismos y en el caso de las naves industriales, se trata
de un pago fijo de renta.

• Gastos operativos:

Estos son el tipo de gastos relacionados con la operación y el mantenimiento de la

propiedad, es decir que los gastos de electricidad, predial, mantenimiento tendrán
que ser incluidos en esta cuenta al momento de interpretar el estado de resultados.

• NOI o Ingreso Neto Operativo:

En este caso hablamos de la simple resta de los ingresos menos los gastos
operativos.

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 Ejemplo: FIBRA15 reportó ingresos en el 1T15 por MX$14,500 millones, a su vez,
reportó gastos operativos por un monto de MX$3,800 millones. Para calcular el
NOI tenemos que hacer una simple resta de MX$3,800 a MX$14,500, por ende
concluimos que el NOI es de MX$10,700 es equivalente a un 73.79% de ingresos.

En este caso será muy prudente, que como inversionista, analices si el NOI es
constante, si es estacional y llegar a ver si hay algún tipo de eventos que provocan
caídas en esta variable.

• Capitalization rate o tasa de capitalización:

Esta es una tasa de retorno que comúnmente se le conoce como “cap rate” y
está basada en el NOI y el precio o valor de mercado del fideicomiso. Es una de
las variables que más tienden a observar los inversionistas, ya que pueden haber
Fibras que tiendan a elevar su valor en el mercado, pero si el NOI no crece en la
misma dirección o se queda estancado, valdrá la pena evaluar en qué Fibra conviene
invertir.

En el caso que quieras calcular el cap rate de algunas Fibras, para ver cuál ofrece
un retorno más atractivo te convendrá siempre ver su NOI y el valor de mercado del
fideicomiso, hacer una sencilla división del NOI entre el valor de mercado y ver cuál
de las Fibras obtiene la tasa más alta. Cabe destacar que a medida que el valor de
mercado suba, el cap rate tiende a disminuir, por otra parte, si el NOI disminuye
o se mantiene, no ayudará mucho a que el cap rate se mantenga atractivo para el
inversionista.

¿Por qué no se usa la utilidad neta en las FIBRAS?

En este caso, la depreciación es un cargo que no impacta el efectivo del fideicomiso,

pero que a su vez impacta el resultado del periodo observado. Como en el caso de los
bienes la depreciación no juega un rol importante, ya que las bienes raíces a diferencia
de los activos fijos, no se llegan a depreciar, es por esto, que usamos FFO, término que
descubriremos adelante.

• FFO o Flujos de operaciones:

Una vez que se obtiene el NOI del estado de resultados, habrá que restarle los
gastos por intereses, es decir, el cargo que tiene que asumir el fideicomiso en el
caso de haberse fondeado por medio de deuda con costo. A esta cantidad habremos
de añadirle los ingresos por intereses, en el caso de que el fideicomiso cuente con
caja y esté recibiendo algún tipo de ingreso. Esta es una métrica clave para evaluar
por múltiplos, ya que en las Fibras no se usa el múltiplo P/E o P/U, sino que se
suele usar el Precio/FFO.

• Apalancamiento:

En las Fibras es una métrica importante, ya que muchas de ellas optan por el
financiamiento con costo y es por esto que la regulación las limita a que no excedan
un 50% de sus activos totales en pasivos con costo.

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• DividendYield o rendimiento por dividendos:

Es el rendimiento que los accionistas obtienen por medio del pago de dividendos
que la Fibra está obligada a distribuir frecuentemente. Este rendimiento se obtiene
por medio de la división del monto otorgado por título como dividendo o retribución
de capital que se divide entre el valor de mercado de los títulos de la Fibra. Es
importante que para tomar decisiones con esta variable, se evalúe qué Fibra es la
que cuenta con el mayor rendimiento por dividendos y conocer si este rendimiento
es constante o se debe a algún tipo de evento no recurrente.

• Tasas de interés:

Conocer las tasas de interés en el mercado son vitales, ya que al ser las Fibras un
instrumento que hace distribuciones, funciona de una manera análoga a un bono.
Los escenarios de tasas bajas en los instrumentos gubernamentales, tienden a
favorecer un apetito más alto por los instrumentos como las Fibras, esto porque
suelen tener un mayor diferencial que los instrumentos con menor riesgo, como el

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 caso de los previamente mencionados y por ende
el apetito inversionista podría comportarse en
sintonía con el spread o brecha que tienen las
tasas de los instrumentos gubernamentales con
las de las Fibras.

A diferencia de las tasas bajas en los

instrumentos gubernamentales, una alza
implica que estos instrumentos podrían tener
una pérdida de interés, ya que cuando los
instrumentos con menor nivel de riesgo ofrezcan
una mayor tasa, el diferencial que una Fibra le
puede otorgar a un inversionista, será mucho
más bajo y esto podría repercutir en el apetito
por la comunidad de inversionistas.

Esto funciona bajo el racional de que cuando

la tasa de los instrumentos de renta fija
suben, habrá un spread mucho menor entre el
rendimiento por dividendos que paga una Fibra,
versus el rendimiento por dividendo que otorga
un instrumento de renta fija que posee menor
riesgo.

• Fibras sectoriales:

Quizá sea una de las preguntas más importantes

para el inversionista, ya que siempre habrá de
cuestionarse cuál es el sector adecuado, esto
puede depender si la Fibra genera ingresos en
dólares y me favorece el tipo de cambio, otra
razón, es el desempeño de la industria en la
cual se apalancan los ingresos de la Fibra, por
ejemplo, si el país está teniendo un boom en
el sector de manufactura, habrá que evaluar si
conviene estar en Fibras que alojen a este tipo
de negocios en sus inmuebles, inclusive si el
turismo es una industria pujante, convendrá ver
si las Fibras hoteleras son una pieza importante
en mi portafolio.

¿Las FIBRAS son un vehículo de

inversión que se adapta a tus
necesidades como inversionista?

En el caso de que lo sean, recuerda que están

disponibles en nuestra plataforma y luego de tomar en
cuenta todo lo que te hemos descrito, podrás hacer la
mejor decisión para tu estrategia.

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