CASO PROYECTO

CAPÍTULO I: ANTECEDENTES DEL PROYECTO

1.1 LA EMPRESA

------- fue fundada en 1988 con el propósito de dedicarse al negocio inmobiliario. Inicialmente se dedica a
desarrollar proyectos propios. Desde 1992 la empresa amplía sus operaciones dando servicios a terceros,
construyendo residencias tanto en Lima como en balnearios del sur.

A partir del año 1998, la empresa amplía sus servicios y ejecuta diferentes proyectos para instituciones como
E.Wong S.A, Indura del Perú, Derrama Magisterial, Elektra del Perú entre otros.

A la fecha ------desarrolla proyectos propios y da servicios a terceros, en construcción y otras operaciones

especializadas en este rubro.

En resumen su know-how en el rubro de la construcción es muy grande abarcando la construcción de: Edificios
de viviendas, centros recreacionales, edificios de oficinas, locales comerciales y centros comerciales.
-------- cuenta con proveedores de primer nivel desde quienes les elaboran el proyecto, entre ellos tenemos:

Arquitectos. Trabajan con el estudio Pragma, con el -----, uno de los más reconocidos en el mercado
Empresa proyectista
Su promotor inmobiliario, ----, quienes forman parte del grupo
Empresa fiduciaria, -----
Empresa supervisora, ----
Otros: Bancos, proveedores de materiales de construcción y de acabados, siempre
empresas de primer nivel y reconocidas en el mercado.

La empresa cuenta con un sólido respaldo patrimonial. De otro lado aplican técnicas modernas en lo que se
refiere a métodos de construcción. Estas exitosas experiencias le han permitido ser reconocida como una
empresa destacada en el área de la construcción, pero no han posicionado su marca.

1.2 EL TERRENO

1.2.1 Descripción
Proyecto a ser desarrollado sobre un terreno con un área de 4,022 m2 de área.
Ubicación: San Isidro.

Terreno ubicado en zona límite de Distritos de San Isidro, Magdalena Y Jesús María.
El terreno se encuentra íntegramente cancelado a la fecha

ELECCIÓN DEL PROYECTO

Una de las principales razones por las que se eligió el proyecto descrito en el presente trabajo es la ubicación
estratégica del terreno, descrito en el punto anterior. Afirmamos que está estratégicamente ubicado por lo
siguiente:

Se encuentra en el límite del distrito de San Isidro. Este distrito es el que tiene mayor demanda de oficinas
Prime.
Si bien la ubicación es muy buena, el precio de venta por metro cuadrado está por debajo del precio por
metro cuadrado de las zonas de San Isidro de mayor demanda.

El proyecto objeto del presente trabajo contempla la construcción de una torre de siete (7) pisos que incluye
veintidós (22) oficinas con áreas entre 568 m2 y 1050 m2, tres (3) locales comerciales ubicados en el primer
piso, doscientos ochenta y ocho (288) estacionamientos y catorce (14) depósitos. La torre contará con un salón
para usos múltiples. Todas las unidades serán orientadas a la venta.

Se proyecta finalizar la totalidad de la obra en 16 meses. Se proyectan egresos por un total de S/.99,074,567,
de los cuales el 44% serán financiados con aportes de ---- y dos socios. Considerando un costo de oportunidad
de 12% se tiene una rentabilidad esperada de 26%. Además del elevado nivel de rentabilidad esperado, llevar
a cabo el proyecto supone los siguientes beneficios cualitativos:

a) Descongestionar el saturado centro financiero tradicional del distrito de San Isidro estableciendo una nueva
área para el desarrollo de actividades empresariales.
b) Incrementar la oferta de metros cuadrados disponibles de oficinas prime, la misma que se encuentra en
niveles deficitarios.
c) Darle plusvalía a los terrenos colindantes a la zona en la que se construirá el proyecto.
d) Acercaremos a los consumidores de estas oficinas a rutas más directas al aeropuerto.
e) Generación de puestos de trabajo.
f) La dimensión de este proyecto exigirá mayor seguridad en la zona.
g) Por las razones expuestas consideramos que el proyecto descrito en el presente documento será llevado a
cabo de manera exitosa en beneficio de socios, compradores de las unidades inmobiliarias y de la comunidad
en general.
CAPÍTULO II: ANÁLISIS DEL ENTORNO

2.2 SITUACIÓN EN EL PAÍS

a.1) Situación económica

En el primer trimestre del año 2018, el Producto Bruto Interno (PBI) registró un crecimiento de 3,2%, incidió en
este resultado la evolución favorable de la demanda interna dinamizada por el incremento del consumo y de la
inversión.

En el período 2008 - 2016 el PBI creció a una tasa promedio de 4.8%, alcanzando en el
último año un valor superior a US$ 190,000 millones. Asimismo, las estimaciones oficiales publicadas por el
Banco Central de Reserva estiman crecimientos de 4.2% para los años 2018 y 2019. De este modo, la economía
peruana acumulará 16 años de consecutivo crecimiento, a tasas superiores al promedio de la región
latinoamericana.
a.2) Situación de la inversión privada
En el 2016, la inversión privada alcanzó una cifra cercana a los US$ 35,000 millones y la inversión extranjera
representó aproximadamente el 19.72% (US$ 6,863 millones). El Banco Central de Reserva estima para el
2018 que la inversión privada alcance algo más de US$ 38,500 millones.

a.4) Evolución del crédito a nivel nacional

Hasta finales de marzo del 2018, el crédito al sector privado se aceleró por noveno mes, registrando una tasa de
crecimiento anual de 7.7%, la más alta desde abril del 2016 (8.1%), El préstamo al sector privado incluye los créditos
otorgados por bancos, cajas municipales, cajas rurales, cooperativas, así como las colocaciones de las sucursales en el
exterior de los bancos locales, indicó el BCR.

2.3 CONDICIONES DE LA COMPETENCIA

En el mercado de oficinas Prime si bien existen varias empresas que compiten, la rivalidad no es fuerte pues
existe demanda insatisfecha. En los siguientes párrafos explicaremos las razones de lo afirmado.
Para entenderlo presentamos los factores que Michael Porter señala como los que determinan el grado de
rivalidad entre las empresas que compiten en un mercado:

a.1) Barreras de entrada a nuevos competidores

El mercado de oficinas Prime presenta una fuerte competencia incrementada en los últimos dos años por el
ingreso de nuevos actores, algunos de ellos extranjeros atraídos por la demanda de oficinas en nuestro país.
Si bien tenemos que las barreras de entrada a este sector son relativamente altas, entre otras:

o Contar con un alto nivel de capital o capacidad de financiamiento

o Gozar de muy buena reputación y elevado know-how en este sector
o Contar o tener la capacidad para adquirir terrenos muy amplios en las zonas más demandadas

Observamos que hay varias empresas tanto nacionales como extranjeras que superan dichas barreras.
Actualmente hay varias empresas con participación muy activa en el negocio inmobiliario de oficinas Prime.
Muchas de las empresas extranjeras han sido atraídas por las mejores condiciones y regulaciones existentes
en nuestro país y dada la difícil situación por la que atraviesan sus países de origen.

a.2) Poder de negociación de los proveedores

Podemos distinguir diferentes proveedores en este mercado:

o Proveedores de insumos (cemento, fierro, arena, materiales para acabados, entre
otros). Se tiene con ellos un débil poder de negociación. Estos proveedores, ante la
demanda de sus productos pueden incrementar sus precios periódicamente.
o Proveedores de mano de obra para la construcción, entendiéndose por ello desde
arquitectos, ingenieros, obreros de construcción. Igualmente se tiene un débil poder
de negociación con ellos.

a.3) Poder de negociación de los compradores

Los compradores de oficinas Prime tienen un débil poder de negociación. Si bien hay una oferta amplia de
oficinas, la demanda excede significativamente a la oferta. Esto, unido a la escasez de terrenos aptos para
construcción de edificios adecuados permite que las empresas que compiten en este mercado puedan
manejar precios que le generen una rentabilidad significativa.

a.4) Barreras de entrada a nuevos productos sustitutos

Como productos sustitutos para el producto “Venta Oficina Prime” podemos mencionar: Alquiler de oficinas
también Prime, compra de oficinas en edificios con cierta antigüedad y por tanto ya no considerados como
oficinas Prime. En general son pocos los productos sustitutos con que cuenta este producto.

Luego de la revisión de los factores que determinan el grado de rivalidad de los competidores en el
mercado de venta de oficinas Prime llegamos a la conclusión de que si bien existe gran cantidad de
competidores en este segmento, los otros factores permiten que este mercado siga teniendo mucho potencial
y no haya una mayor rivalidad entre los competidores de este mercado.

El panorama del mercado prime de oficinas de Lima, hacia los siguientes años contempla el ingreso de
nuevos edificios tales como:
Onyx, Link Tower (desarrollado por NR)
San Borja Plaza, Torre Begonias, Torre Víctor A. Belaunde, Torre Salaverry, Torre
Pardo y Aliaga, Torre Paso 28 de Julio, Alto Caral II (desarrollados por Cúbica-
Grupo Brescia)
Torre Fibra W/B (desarrollado por el fondo de inversiones FIBRA)
Real Ocho (desarrollado por Inversiones Centenario)
Pacific Tower, Capital El Derby, Lima Central Tower, Capital Golf (desarrollados por
Inmobiliari)
CE Reducto (desarrollado por Gerpal)
Park Office (desarrollado por Penta Realty Group)
Panorama Plaza de Negocios (desarrollado por Grupo Lander)
Torre Orquídeas (desarrollado por Palo Verde)
Swiss Tower (desarrollado por Inmobiliaria La Fundadora, miembro de Swiss Capitals
Group)
Torre Invita, entre otros proyectos.

CAPITULO IX: FINANCIAMIENTO

9.1 MODALIDAD

La modalidad que se usará para el financiamiento bancario del proyecto será a través del Crédito
Inmobiliario Interbank los cuales nos brindaran la más completa asesoría, ya que cuentan con un equipo
experimentado los cuales nos ayudaran en la implementación de nuestro proyecto.

Ventajas de financiar el proyecto con el banco Interbank:

Soporte de la división Hipotecaria del Banco
Atención personalizada en cada etapa y a lo largo del proyecto
 Bajo Costo Financiero
De acuerdo a las políticas de crédito del Banco Interbank consideraremos los siguientes porcentajes para
nuestro proyecto, los cuales serán detallados en el ítem 9.2 Estructura del Financiamiento