Unidad Es

Derecho Agrario I
La Propiedad Inmobiliaria en el Período Colonial
Recurso compliado por la docente Julio César Matos
Fecha 2014
DOCUMENTO: LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN EL PERÍODO COLONIAL
ASIGNATURA DERECHO AGRARIO I
FECHA: FECHA ACTUALIZACIÓN PÁGINA: 2 DE 8
LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN EL PERÍODO COLONIAL
1. La propiedad inmobiliaria en la sociedad taína.- Antes de la llegada de

Cristóbal Colón a la isla la Hispaniola, todo el territorio estaba ocupado
por los taínos. Tenían una organización política que dividía la isla
completa en cinco cacicazgos, los cuales eran: el Cacicazgo de Higuey, el
de Maguá, el de Maguana, el de Marién y el de Jaragua. Los taínos no
tenían el concepto de la propiedad privada de la tierra en razón de que
toda la extensión territorial la usaban en comunidad, según las
necesidades de cada cacicazgo y de cada miembro de la comunidad.
Tampoco tuvo y la tierra valor comercial para esa sociedad primitiva.
2. Las Capitulaciones de Santa Fe.- Fueron contratos de corte medieval
suscritos entre la corona española y Colón, celebrados en fecha 17 y 30
de abril del año 1492, los cuales constituyen la génesis del derecho
indiano y en donde se estableció entre ellos el reparto de beneficios en
las empresas ultramarinas que se iban a realizar. En dichos contratos, la
Corona se reservaría las nueve décimas partes de todas las “mercaderías,
perlas, piedras preciosas, oro, plata, especierías y todas las otras cosas”
que resultaren de la expedición. A Cristóbal Colón se le reconoció
derecho sobre una décima parte de los beneficios; recibió los títulos de
Almirante, Virrey y Gobernador de las tierras que descubriera y
colonizara. Todos estos títulos tendrían un carácter vitalicio y hereditario.
También Colón tendría autoridad para impartir justicia, tanto en la mar
como en las islas y tierras firmes donde llegara. En definitiva, las
Capitulaciones de Santa Fe tienen mucha importancia histórica, porque
constituyen el primer documento jurídico que llega a la isla. También
sirvieron de fundamento jurídico para el gobierno que ejerció Colón en
el primer periodo de la conquista y colonización de la Hispaniola. 2.1 Los
repartimientos de tierras y de indios hechos por Cristóbal Colón.- Colón
se apoyó legalmente en las Capitulaciones de Santa Fe para ejercer su
autoridad en todo el territorio de nuestra isla. Gobernó sin limitaciones
y resolvió los conflictos surgidos entre españoles e indios y castigó los
actos delincuenciales que se produjeron. Valiéndose de esas
Capitulaciones se abrogó el derecho de entregar extensiones de tierras

a los españoles que estaban en la isla. Esto trajo como consecuencia que
al no tener los colonos españoles mano de obra para trabajar las tierras
cedida por Colón, éste también le entregó también indios en calidad de
esclavos. Ese importante resaltar que para la época, el derecho permitía
esclavizar a todo aquel enemigo que fuera capturado en “justa guerra”.
En tal sentido, para justificar esta causa, los españoles declaraban la
guerra al indígena con la intención de someterlos al trabajo forzado.
Desde ese momento la situación del indio se convirtió en un infierno.
Para aliviar un poco las condiciones del indio, la corona tuvo que
intervenir. En ese sentido, Wenceslao Vega, en su obra Historia del
derecho Dominicano, dice: “La situación jurídica del indio quisqueyano
varió según predominara en la Corte el criterio religioso de que los indios
eran seres humanos con alma al igual que los demás hombres, o el
criterio utilitarista de que eran en condición inferior al blanco y por ende,
debían estar siempre sometidos a vasallaje o al menos a un sistema de
perpetua tutela. Cierto es que casi todas sus disposiciones, los Reyes
señalaban que el interés primordial en la colonización era cristianizar y
civilizar a los aborígenes y existen abundantísimos legislaciones
protectoras de los indios, principalmente las célebres Leyes de Burgos
(1512) que fueron códigos de defensa y de reglamentación del trabajo y
vida indígena”. Colón inició la liquidación del régimen de la propiedad
colectiva de la tierra que poseían los indios, e instauró, a través de los
repartimientos de tierras a favor de los españoles, la propiedad privada
inmobiliaria. Es a partir del gobierno de Colón que se habla 3 del
nacimiento del derecho inmobiliario de carácter privado a costa del
despojo que los españoles hicieron de las tierras que por derecho de
ocupación tenían los taínos que encontró Colón en nuestra isla. La Bula
Inter Caetera.- Mediante la Bula Inter Caétera, dictada por el Papa
Alejandro VI el 3 de mayo de 1493, el Papa “daba, cedía y asignaba a los
Retes Católicos de España las tierras recién descubiertas y en vías de
conquista. A partir de esa Bula se consideraba que la corona quedaba
investida con el derecho de propiedad sobre todas las tierras
descubiertas o por descubrir en el Nuevo Mundo. La ideología de la

época consideraba que Dios era el creador y, por consiguiente, dueño de
todo el mundo, incluyendo las tierras. Y como el Papa era su
representante en la tierra, podía este último, decidir en nombre de Dios,
a quién se las cedía y a quién no. Es por esta razón que la Bula Inter
Caétera terminó teniendo fuerza de ley porque la Corona española la usó
para justificar en lo adelante todas las operaciones jurídicas que hiciera
con las tierras de América. Con esa Bula se inicia el primer período de la
historia de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana.
3. La Encomienda y las Reales Cédulas.- La Encomienda consistió en la
merced dada por la Corona a personas que la solicitaban el de tener bajo
su control a cierto número de indios con sus Caciques y Naborías. La
Encomienda constituye la primera institución jurídica del Nuevo Mundo,
creada por medio de la Real Cédula del 20 de diciembre de 1496, con la
finalidad de realizar repartimientos más racionales de tierras e indios a
los españoles que la solicitaran y que a criterio de la Corona las
merecieran. Los españoles encomenderos tendrían derecho a cobrar en
beneficio propio el tributo que cada indio mayor de edad debía pagar, y
emplear a cada indio encomendado en los trabajos de labranza y demás
servicios personales, siempre bajo la autoridad de sus Caciques y
Naborías correspondientes. Las mejores partes de estos repartimientos
lo recibían el Gobernador, los nobles y curas. En principio la Encomienda
se otorgaba por tiempo limitado y bajo la condición de que los indios
fueran bien tratados. El 1509 se emitió otra Real Cédula que establecía
que la Encomienda no debería durar más de tres años, y que los indios
encomendados tenían que ser tratados como los esclavizados en “justa
guerra”. Sin embargo, en la práctica la Encomienda intensificó la
explotación del indio, en vista de que cada español encomendero
procuró sacar mucho beneficio en los tres años que duraría su
Encomienda. Desde el punto de vista de los hispanos, la Encomienda fue
necesaria e importante, ya que premió a los conquistadores y sus huestes
que esperaban recompensa prometida de la Corona para enriquecerse
de forma rápida. También fue la forma más sumaria para que el gobierno
español cobrara su parte en la riqueza extraída del suelo quisqueyano,

puesto que la propia Corona se hizo encomendera y sus minas,
latifundios e ingenios fueron los mayores y más productivos de Santo
Domingo. Así, pues, en los primeros años de la 4 Colonia, se repartieron
tierras a los nuevos pobladores y con ellas la población indígena que la
habitaba. Tiempos después se dictaron varias disposiciones legales a los
fines de organizar ese sistema, como lo fue, por ejemplo, la Cédula de
1505 que hizo entrega de tierras e indios a nuevos pobladores,
estableciéndose, sin embargo, que no podían tener encomiendas
aquellas personas que no estuviesen asentadas realmente en la Isla.
4. El Repartimiento de Alburquerque de 1514.- Fue tan grande el desorden
que había en la isla, a pesar de la Encomienda, que los Reyes españoles
se vieron precisados a enviar al Juez Alburquerque, como un intento más
en la búsqueda de estabilidad y orden en su colonia ultramarina: fue
enviado a verificar la situación de los Repartimientos existentes en la
Española para realizar un censo de encomenderos y encomendados,
revocar los Repartimientos existentes y hacer nuevas reparticiones
según las instrucciones precisas que llevaba.
5. El Amparo Real y las Confirmaciones Inmobiliarias.- El Amparo Real fue
introducido en nuestro territorio por medio de la Real Cédula del 20 de
noviembre de 1578. Con esta nueva disposición legal la Corona buscaba
recuperar las tierras que muchos señores poseían con títulos falsos. Es
por ello que el Rey declaró que le restituyeran todas las tierras que
ilegalmente poseyeran los particulares. Esta situación nueva impuso que
se depuraran los títulos que acreditaban derechos sobre las tierras. El
Gobernador de la isla fue el encargado de verificar la autenticidad de los
títulos, y para reducir las porciones de terrenos que excedieran a la
posesión. Así como reconocer los derechos por prescripción que se
alegaran. Esta medida permitió que la Corona española recuperara
inmensas porciones de tierras, y que se realizara la primera gran
confirmación de títulos de propiedad inmobiliaria que conoce nuestra
historia. Sin dudas, la corona resolvió muchos problemas económicos
con el Amparo Real y la Confirmaciones. Incluso, en el año 1631 dictó
una nueva disposición legal que amplió el Amparo Real. Declaró que los
terratenientes que poseyeran tierras en exceso con relación a las
mercedes recibidas o a los justos títulos que tuvieran, podían
conservarlas si pagaban al Estado una moderada composición, que
consistía en una suma de dinero. Con esta nueva ley se introdujo el
procedimiento que se conoce como la Composición de Tierras. El
procedimiento de la Composición de Tierras llegó tan lejos que la Corona
terminó aceptando como buenas y válidas todas las ocupaciones de
tierras que se hayan realizado con posterioridad al año 1700, siempre y
cuando los poseedores tuvieran las tierras en producción. Esto re realizó
por medio de la Real Cédula del año 1754.
6. Los Ejidos.- Fueron creados a través de la Real Cédula del 15 de abril de
1541 y consistían en porciones de terrenos que se destinaban al uso
común de los habitantes de una comunidad; constituían predios de
pastos para animales, montes para cazar, aguas para uso 5 personal y
agrícola y otras necesidades de la población. Dicha Cédula también
estableció, para la ciudad de Santo Domingo en particular, un área de
terreno común de 10 leguas de circunferencia. En otras ciudades el área
común fue de una legua en circunferencia. Dentro de los terrenos
comunes, llamados Ejidos, nadie podía alegar derecho de propiedad. Los
Ejidos estaban bajo la administración del Ayuntamiento Municipal. Pero
solamente tenían facultad para velar por el buen uso de los predios. En
consecuencia, no podían arrendarlos ni venderlos, ya que los ejidos eran
de carácter comunitario. Los ejidos municipales tuvieron poca
importancia económica en el Santo Domingo colonial, ya que fue muy
reducido el grupo social de labradores pobres que podía tener beneficio
de esas tierras comunes, pues en este ámbito la población estuvo
compuesta principalmente de dos clases sociales: la de los hateros, que
eran los dueños de muchas porciones de tierras que no necesitaban de
los Ejidos; y las de los esclavos, imposibilitados por ley para poseer o
utilizar cualquier tipo de tierras.
7. Las Regalías.- Consistía en una cantidad de terrenos y bienes que los
Reyes Católicos se reservaron para ellos sin intenciones de donarlos a
particulares, pero permitiendo que estos la usaran sacándoles beneficios

personales como poseedores y no como propietarios. En las tierras que
encontraran minas de sal o yacimientos de piedras preciosas, los
particulares podían coger los tesoros encontrados, las sucesiones
vacantes, es decir, las que no eran reclamadas por ninguna persona, y los
esclavos negros sublevados, llamados cimarrones, que eran capturados,
sin que los dueños los reclamaran en un tiempo prudente.
8. Las Mercedes.- Estas fueron donaciones del Monarca de terrenos de su
propio patrimonio y del de la Corona, generalmente a miembros de la
alta nobleza o del clero en pago de algún servicio.
9. Las propiedades de los municipios.- Los ayuntamientos coloniales tenían
derecho a tener como propiedades ciertas porciones de terrenos que
generalmente recibían de la Corona al momento de su creación. Dichas
propiedades podían ser objeto de operaciones jurídicas tales como
ventas, donaciones, etc. En estos casos el Cabildo actuaba como un
verdadero propietario privado de las tierras y demás bienes que
entraban en su patrimonio.
10.Las propiedades de la comunidad indígena.- Dentro de los primeros años
del período colonial, las autoridades españolas en nuestra isla hicieron
una especie de segregación en perjuicio de los indígenas. A esta
segregación se le llamó comunidad indígena. Las autoridades coloniales
dispusieron que las comunidades indígenas vivieran en determinadas
cantidades de terrenos que se consideraban propiedad de la comunidad
india. Estas tierras, propiedad de los indios, eran las menos productivas.
El propósito básico que motivaba a los españoles a cederles esos
terrenos no era para que los indios vivieran 6 tranquilos, sino para evitar
las constantes rebeliones y tenerlos a mano fácil cuando los necesitaran.
De ese modo podía disponer con rapidez y facilidad de cierta cantidad de
indígenas, tomados por paquete, sin necesidad de salir a recolectarlos, si
estaban dispersos.
11.La propiedad realenga.- Esta propiedad pertenecía a la Corona española
en la isla. Lo de realenga le viene del Rey. El Rey era el soberano y gran
propietario de las tierras y de todos los bienes que existieran en la

colonia.
12. La propiedad Eclesiástica.- Estaban constituidas por todos los terrenos
que pertenecían a la Iglesia Católica. La Iglesia lo obtuvo por medio de
las mercedes de la Corona, por donaciones ocasionales que le hacían los
fieles y por compras que hacía, pero luego se prohibió a la Iglesia adquirir
tierras por compra. 13. La propiedad particular.- Esta propiedad estaba
bajo el dominio de los colonos españoles. La adquirían de la Corona, ya
sea de forma directa o por medio del gobernador y demás
representantes de la colonia. También por compras, por confirmación de
títulos en virtud del Real Amparo, por composición y por prescripción. El
eminente y gran jurista dominicano Manuel Ramón Ruiz y Tejada afirma
que la propiedad inmobiliaria en el período colonial estaba dividida en
cuatro grandes grupos: la propiedad realenga, la propiedad eclesiástica,
la propiedad particular y la propiedad de la comunidad india.
BIBLIOGRAFÍA
Referencias
1. El siguiente recurso de aprendizaje RA1: "La propiedad Inmobiliaria en el Período Colonial",
fue elaborado por el Prof. Julio César Matos, a partir de las fuentes siguientes: Ciprián, R.
(2010). Tratado de Derecho Inmobiliario (3ª. ed.). Santo Domingo, Rep. Dominicana: Editora
Centenario. Vega, W. (2011). Historia del Derecho Dominicano. (7ª ed.). República
Dominicana: Editora Amigo del Hogar. Este recurso contiene un ponderado estudio en
relación a la parte histórica del derecho inmobiliario dominicano, que comprende la
propiedad inmobiliaria durante la época colonial. Este documento te permitirá conocer la
situación jurídica de la propiedad inmobiliaria durante todo el período colonial de la Isla de
Santo Domingo.
Derecho Agrario I
La Legislación Inmobiliaria en la Vida Republicana
Fecha 2014
DOCUMENTO: LA LEGISLACIÓN INMOBILIARIA EN LA VIDA REPUBLICANA
LA LEGISLACIÓN INMOBILIARIA EN LA VIDA REPUBLICANA
1. La propiedad inmobiliaria en la Constitución del 1844.- El 6 de noviembre

de 1844 se proclamó la primera Constitución Dominicana. Con ella
declaramos que la República Dominicana estaba formada por el territorio
de la parte española de la isla, y que incluía las islas adyacentes.
Evidentemente, esta declaración constitucional consagraba el territorio
nacional, que es uno de los elementos constitutivos de todo Estado. La
Independencia Nacional es un acontecimiento de extraordinaria
importancia en la historia dominicana porque desde el punto de vista del
derecho, representa un pedido nuevo en la historia de la propiedad
inmobiliaria. En efecto, con la proclamación su Independencia, la República
Dominicana adquirió por derecho propio todas las tierras que pertenecían a
los Reyes Católicos. Estos pierden todo derecho inmobiliario en vista de que
la República los absorbe conforme a las normas del derecho internacional.
1.1 Ley sobre Bienes Nacionales.- El Estado Dominicano, en su formación y
desarrollo, necesitó apropiarse de todos los bienes mueble e inmuebles y
recursos económicos que le fuera posible, para permitirle a los fundadores
de la nación mantener viva su creación patriótica. Para lograr ese objetivo,
se dictó la Ley sobre Bienes Nacionales del 21 de julio de 1844, impulsada
por el Presidente Pedro Santana. Con esta ley quedó claramente establecida
la propiedad estatal, y ciertos principios dominantes del derecho catastral
dominicano: no existe la res nullius o cosa de nadie; que todo lo que no tiene
dueño es 2 propiedad del Estado; que el Estado es el dueño originario de
todas las tierras del país, y que, por consiguiente, es él a quien hay que
demostrarle los derechos e intereses que se pretenden valer. La
mencionada Ley de Bienes Nacionales, estableció, en su artículo primero
que “todas las propiedades sin dueño conocido, situadas en el territorio de
la República, son bienes nacionales”. Es oportuno resaltar que en este
período la propiedad inmobiliaria queda sujeta a las regulaciones del Código
Civil Napoleónico, que el país había adoptado con la formación del Estado
Dominicano.
2. Ley sobre terrenos comuneros.- Durante la primera República, la gran
mayoría de las tierras en uso estaban comprendidas en los llamados Sitios
Comuneros, originalmente propiedad de un individuo, quien lo había
obtenido por merced, amparo real, composición u otra forma de adquisición
de propiedad, de manos de la Corona Española. Con el paso de los años esos
terrenos se habían subdividido continuamente por sucesión, ventas,
donaciones u ocupaciones. Del título original, conservado en alguna
escribanía municipal o por los herederos, legatarios o adquirientes, se
sacaban las llamadas “hijuelas” que eran anotaciones de rebajas hechas en
el título original y que luego se consignaban en un documento por separado,
el cual era título que podía a su vez ser transferido íntegramente o ser
también desmembrado por ventas parciales hechas al predio, y así
sucesivamente. Como la mayor parte de los terrenos comuneros no estaban
ni deslindados ni mensurados, los litigios de límites eran frecuentes. La
confusión era grande, pues además no existían la mayoría de los archivos
oficiales de la época colonial; los de la Real Audiencia de Santo Domingo
habían pasado a Cuba cuado el Tratado de Basilea; los de las parroquias
eclesiásticas estaban en mal estado y con muchas lagunas y en igualdad de
condiciones estaban los protocolos notariales. Por igual, pocos archivos
lograron sobrevivir las guerras, saqueos, incendios, terremotos, ciclones y
cambios de soberanía padecidos por la parte española de la Isla de Santo
Domingo en si historia de tres siglos. Todo eso se agravó por el hecho de
que, si bien funcionó un Registro de Propiedad, ni bajo el régimen colonial
español ni bajo los otros gobiernos que tuvo el país en los primeros 44 años
del siglo XIX fue eficaz. En 1848 se dictó la primera Ley Dominicana de
Registro, que exigía en los actos de mutación de derechos de propiedad el
pago de un impuesto y la anotación en un registro a nivel municipal, pero
no se sancionaba el incumplimiento y el requisito no era a pena de nulidad
del acto, sino simplemente que sin estar registrado, el acto no podía
presentarse como prueba. Por lo tanto, si durante la Primera República se

realizaron registros de actos de traspaso de derechos sobre la propiedad,
más bien con una finalidad fiscal que catastral, no se era muy exigente en su
cumplimiento y no había una oficina nacional con archivo de las operaciones
inmobiliarias y mucho menos un censo de fincas rústicas o urbanas. El
sistema de los terrenos comuneros se mantuvo de forma caótica y
complicándose cada día más por sucesiones, testamentos, ventas y otros
desmembramientos, con los inevitables litigios que ello conllevaba, los
cuales tenían que resolverse ante jurisdicciones regidas por Códigos creados
por otros sistemas de propiedad con procedimientos costosos y
complicados. Ninguna legislación se dictó hasta 1911 sobre esta rama del
derecho. El 21 de abril del 1911 se promulga la Ley sobre División de
Terrenos Comuneros. Los Terrenos Comuneros son los predios que
pertenecen o se dicen pertenecer a dos o más personas cuyos derechos
están representados en acciones denominadas “pesos” u 3 otras unidades
que más bien guardan relación al valor o derechos proporcionales que al
área de terreno perteneciente a dichas personas o reclamados por ellas. El
principio general del artículo 815 del Código Civil, que establece que nadie
está obligado a permanecer en estrado de indivisión fue totalmente
inaplicable, pues los terrenos comuneros constituían una indivisión
perpetua, a la cual ingresaban y egresaban continuamente extraños a la
división original. El sistema de los terrenos comuneros también violaba el
principio de que los bienes de una sucesión debían o partirse en naturaleza
o venderse en pública subasta (Arts. 826 y 827 del Código Civil), puesto que
al abrirse una sucesión en esos terrenos, los herederos se repartían
alícuotamente la parte que les correspondía de las sabanas, pero dejando
los montes en común para el uso de todos los codueños. Un codueño podía
vender, ceder, donar y gravar su parte, sin necesitar el consentimiento de
los demás propietarios. Muchas otras reglas de la legislación civil no se
aplicaban a las ventas o sucesiones sobre terrenos comuneros que tenían
sus reglas propias, no escritas, consuetudinarias y divorciadas totalmente
del sistema inmobiliario instituido en el Código Civil. De ahí los grandes

problemas cuando surgía un litigio, pues los tribunales tenían que fallar
según la legislación vigente y con ello se desnaturalizaba gran parte el
mecanismo propio de los terrenos comunero. Así se mantuvo ese sistema,
complicándose cada vez más por sucesiones, testamentos, ventas y otros
desmembramientos, con los inevitables litigios que ello conllevaba, los
cuales tenían que resolverse ante jurisdicciones regidas por Códigos creados
por otros sistemas de propiedad con procedimientos largos, costosos y
complicados. Los terrenos comuneros son una forma de propiedad
inmobiliaria precapitalista que el legislador siempre ha querido eliminar. Sin
embargo, todavía persisten en nuestro país esa forma de propiedad
inmobiliaria en comunidad.
3. Orden Ejecutiva No. 511.- Esta normativa da inicio al quinto período de la
historia del derecho inmobiliario dominicano. La Orden Ejecutiva No. 511,
del primero de julio de 1920, dictada por el Gobierno Militar de ocupación
norteamericana que gobernó nuestro país durante los años del 1916 al
1924, echa las bases jurídicas e institucionales de lo que sería el régimen
legal de la tenencia de las tierras en la República Dominicana. Con esta
disposición legal se introduce en nuestro territorio el Sistema Torrens de
registro de la propiedad inmobiliaria. Indudablemente que la actuación
legislativa más trascendental y duradera dictada bajo la intervención militar
norteamericana fue esa norma jurídica que estableció el régimen de
Registro de Propiedad Inmobiliaria, y que eliminaría el sistema de los
terrenos comuneros y en su lugar implementaría en el país el sistema
Torrens. Existía unanimidad entre los dominicanos y los norteamericanos en
torno a que el sistema vigente de entonces era un obstáculo al desarrollo
del país y que se necesitaba una radical modificación de toda la estructura
jurídica que enmarcaba el régimen legal de la tierra, especialmente la rural.
Desde antes de iniciada la ocupación militar, las autoridades
norteamericanas habían presionado a las dominicanas a dictar la legislación
adecuada. En el 1919 el gobierno militar norteamericano solicitó al abogado
dominicano francisco J. Peynado preparar un anteproyecto de ley de

Registro de Tierras, basado en el sistema Torrens. Para las autoridades, la
implementación de estas modificaciones era vital, ya que con ello protegían
las tierras de los ingenios de propiedad norteamericana. Peynado estudió la
ley filipina y preparó un anteproyecto que estuvo listo en junio de 1920,
cuando fue sometida a las autoridades tanto en santo Domingo como en
Washington. Antes de su promulgación, se procedió a escoger a los
miembros del 4 Tribunal Superior de Tierras que empezaría a funcionar al
entrar en vigor, trayéndose dos jueces norteamericanos para esos fines, uno
de los cuales, el Presidente del Tribunal, fue el juez James Ostrand, quien
fungía como Magistrado de la Suprema Corte de Filipinas, entonces bajo
control norteamericano. El tercer juez fue el dominicano Manuel de Jesús
Troncoso de la Concha. El sistema de propiedad que hasta entonces existía
en el país no permitía el control estatal ni garantizaba la estabilidad del
derecho. Las pruebas de derechos de propiedad venían de los actos de venta
que los dueños conservaban de generación en generación, los que
fácilmente se deterioraban o destruían. Muchas operaciones se realizaban
de boca y no quedaban pruebas. Mucho menos había certeza sobre las
extensiones y linderos de las propiedades. El sistema Torrens, por el
contrario, daba una gran seguridad al derecho de propiedad, y eliminaba los
riesgos del sistema que iba implantar. Bajo este nuevo sistema, el Estado era
propietario originario de toda la tierra del país, y en tal virtud confería a los
particulares los derechos de propiedad sobre inmuebles. Este sistema
estableció que había que hacer una mensura en todo el país, o al menos
empezar a hacerlo, por cuenta y cargo del Estado a solicitud de los
particulares. A cada terreno, solar urbano o parcela rural, se le identificaba
claramente, se establecían sus linderos y su área en un plano realizado por
agrimensores bajo vigilancia del Estado y se fijaban bornes en el terreno.
Luego, mediante un proceso judicial contradictorio entre posibles
reclamantes se establecía quién era el dueño del predio y a nombre de éste
el Estado emitía un título oficial, que el mismo Estado garantizaba. Dicho
documento contenía todos los datos necesarios para identificar el inmueble

y tenía anexo el plano catastral. A cada titular de derechos sobre inmueble,
el Estado entrega un duplicado idéntico al título matriz que había emitido y
conservaba. De ahí en adelante, cada traspaso de derecho de propiedad o
el registro de cualquier alteración al mismo (hipoteca, embargo,
gravámenes, etc.) que realizaba el dueño, se registraba bajo el control del
Estado, para garantizar la continuidad del sistema y la facilidad para saber
en todo momento a quién pertenece un inmueble. El documento que
modificaba el derecho de propiedad se llevaba al Registro de Títulos
correspondiente, junto con el duplicado que amparaba ese inmueble, donde
la operación era anotada, se cancelaba el Registro anterior y se emitía un
nuevo certificado a favor del nuevo titular, dando igualmente un duplicado
a éste. Desde entonces, los litigios que pudieren surgir se conocían en un
tribunal especializado llamado Tribunal de Tierras, en forma rápida y sin
costos. Se establecieron tribunales de Jurisdicción Original (equivale a
tribunales de primera instancia) y un Tribunal Superior de Tierras, para las
apelaciones.
4. Ley de Registro de Tierras No. 1542.- Con la Ley 1542, del 7 de noviembre
de 1947, y sus modificaciones, los dominicanos manifestamos la decisión y
voluntad de darnos el régimen legal de la tenencia de la tierra que nos rige.
No importa que la Ley de Registro de Tierras nuestra haya recogido casi
fielmente la Orden Ejecutiva 511, lo importante es que el país decidió en el
1947, y no los norteamericanos. Esta Ley introduce por vez primera un
sistema científico de registro de las tierras, para que no hubiera confusión
ni discusión sobre los méritos que tiene para constituir un nuevo período en
la historia de la propiedad inmobiliaria de la República Dominicana. Por ello,
la puesta en vigencia de dicha Ley de Registro de Tierras representa un
hecho de extraordinaria importancia para la historia legislativa dominicana.
Esta ley quedó derogada por la actual Ley 108-05 de Registro Inmobiliario,
la cual pasamos a seguidas a estudiar.
5. Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, del 23 de marzo del 2005.- Esta
ley entró en vigencia plena el cuatro de abril de 2007. Esta Ley de Registro
Inmobiliario introduce aspectos jurídicos, legales y procesales del ámbito del
derecho común en la jurisdicción inmobiliaria, para normar el régimen legal
de la tenencia de las tierras y, en general, de los derechos inmobiliarios. Esta
Ley deroga la antigua Ley No.1542 del 1947. por tanto, en el aspecto legal y
formal, a la Ley 108-05 no se le debe ver como una continuidad de la Ley
1542, en vista de que se produce una ruptura legislativa. La Ley de Registro
Inmobiliario, por las características que les son propias, y aunque en muchos
aspectos reproduce la anterior normativa, viene a ser fundadora de un
nuevo acontecimiento legislativo sobre los inmuebles. La Ley 108-05
establece un nuevo modelo organizacional para la Jurisdicción Inmobiliaria,
que contribuye con la descentralización del sistema, con la separación de
funciones, y con una adecuada asignación de niveles de responsabilidad,
jerarquía y relaciones entre las unidades de la institución; nuevo modelo de
gestión, que simplifica y optimiza los procedimientos, desjudicializando e
incrementando la celeridad de los mismos, facilitando el acceso a la justicia,
acercando la jurisdicción a las necesidades de los usuarios y con la
posibilidad de incorporar nuevas tecnologías que transforman las prácticas
tradicionales aplicables a la mensura, el registro y la titulación. Entre las
novedades que introduce la actual Ley de Registro Inmobiliarios están: el
ministerio de alguacil de la Jurisdicción Inmobiliaria para garantizar el
derecho de defensa, las notificaciones y publicidad de las actuaciones y
sentencias; el recurso de revisión por causa de fraude, exclusivo del tribunal,
recibe cambios importantes; elimina la revisión de oficio de las decisiones
de los jueces de Jurisdicción Original; estos jueces quedan igualados a los
jueces de primer grado de la jurisdicción ordinaria, porque sus sentencias
serán ejecutorias y se harán definitivas cuando no sena atacadas por las vías
que establece el derecho; se penalizan las demandas temerarias; se
introduce el apoderamiento directo de los tribunales de jurisdicción original;
las litis sobre derechos registrados tienen una mayor reglamentación; se
limitan las audiencias que se realizan en cada proceso; se introduce el

referimiento de manera formal; establece una reglamentación para los
recursos contra las actuaciones administrativas; incorpora la perención y la
caducidad de instancia en la Jurisdicción Inmobiliaria; en lugar de llamarse
Jurisdicción de Tierras o catastral es Jurisdicción Inmobiliaria; especifica la
mora judicial; se crea la certificación con reserva de prioridad, que dará
seguridad a los posibles negocios inmobiliarios en curso; otorga facultad
reglamentaria a la Suprema Corte de Justicia; elimina la prioridad para la
mensura catastral; crea las direcciones nacionales de Registro de Títulos y
de Mensuras Catastrales; también las direcciones regionales de Mensuras
Catastrales; crea las tasas por servicios; por vía reglamentaria, incorpora
salas de consultas y sistemas computarizados con novedosas posibilidades
de usos tecnológicos, como la red geodésica, el GPS y los contactos
satelitales; permite que se introduzca a la Jurisdicción una diversidad de
aspectos jurídicos y de procedimientos que la Ley no contempla
expresamente, entre otros elementos. Pese a todos los avances que nos
presenta la vigente ley de Registro Inmobiliario, la misma contiene vicios, sin
embargo, mantiene los aspectos fundamentales del Sistema Torrens.
6. Períodos históricos del derecho inmobiliario dominicano.- A toda la parte
histórica del derecho inmobiliario dominicano, que ya hemos estudiado, la
doctrina dominicana la ha dividido en siete períodos, a saber: Primer
Período: La Bula Intercaétera del 3 de mayo de 1493. Segundo Período: La
Ley de Amparo Real del 20 de noviembre del 1578. Tercer Período: La
Independencia Nacional, 27 de febrero de 1844. Cuarto Período: Ley sobre
división de Terrenos Comuneros del 21 de abril del 1911. Quinto Período:
Orden Ejecutiva No. 511, del 1 de julio de 1920. Sexto Período: Ley sobre
Registro de Tierras No. 1542, del 7 de noviembre de 1947. Séptimo Período:
Ley de Registro Inmobiliario, No. 108-05, del 23 de marzo de 2005.
BIBLIOGRAFÍA
Referencias
1. El siguiente recurso de aprendizaje RA2: "La Legislación Inmobiliaria en la Vida Republicana",
fue elaborado por el Prof. Julio César Matos, a partir de las fuentes siguientes: Ciprián, R.
Centenario. Vega, W. (2011). Historia del Derecho Dominicano. (7ª ed.). República
Dominicana: Editora Amigo del Hogar. Este recurso contiene un ponderado estudio en
relación a la parte histórica del derecho inmobiliario dominicano, que comprende la
propiedad inmobiliaria durante la época republicana hasta la actualidad. Este documento te
permitirá conocer la situación jurídica de la propiedad inmobiliaria durante todo el período
republicano (Independencia Nacional hasta la Ley núm. 108-05) de la Isla de Santo Domingo.
Derecho Agrario I
Los Cuatro Grandes Sistemas de Registros
Inmobiliarios
Fecha 2014
DOCUMENTO: LOS CUATRO GRANDES SISTEMAS DE REGISTROS INMOBILIARIOS
CUATRO GRANDES SISTEMAS DE REGISTROS INMOBILIARIOS
1. Aspectos generales sobre los sistemas de registros.- Un sistema es un

conjunto de principios que, por sus afinidades, organización y objetivos, forman
un cuerpo doctrinal. Un sistema de registro de la propiedad inmobiliaria es,
pues, el conjunto de principios y reglas que sirven a un Estado para mantener
el control, supervisión y estabilidad de los derechos que recaen sobre las tierras
y sus accesorios, así como de las transferencias o gravámenes que tengan como
objeto esos derechos.
Todas las sociedades organizadas del mundo tienen su sistema jurídico. De una
forma u otra, ese derecho contempla la forma en que se hará el registro de los
derechos inmobiliarios, o se llevarán a cabo las transferencias de tales
derechos.
La tierra es una expresión de soberanía de todo Estado, y por tanto ellos se

preocupan por reglamentar la tenencia de las tierras.
Cada uno de los sistemas de registros de la propiedad inmobiliaria y sus

desmembraciones tiene sus características que les son propias. Ellas lo
distancian y diferencian de otros sistemas. Sin embargo, los tratadistas y
doctrinarios del derecho de registro de propiedad inmobiliaria está de acuerdo
en que lo ideal es que el sistema de registro cuente con lo cuatro principios
fundamentales, que son: la publicidad, legalidad, autenticidad o legitimidad y
la especialidad.
Cuando el sistema de registro inmobiliario carece de uno de esos principios,

entonces afirmamos que está incompleto. Y en muchos de los casos no ofrece
la seguridad que requieren los derechos que recaen sobre las tierras. Ahora
bien, de ninguna manera se desea afirmar que el sistema incompleto no
funcione. Lo que se quiere significar es que funciona con menos garantías que
las que pudiera operar.
Atendiendo a los principios fundamentales antes mencionados, decimos que

los cuatro sistemas de registros de la propiedad inmobiliaria y sus
desmembraciones más importantes en el mundo son: el Sistema Informal, el
Judicial, el Ministerial y el Torrens.
2. El Sistema Informal.- Este el conjunto de principios y normas que rigió la

propiedad inmobiliaria y los actos traslativos de derechos que la afectan es
propio de Inglaterra. Este sistema se fundamenta en el derecho
consuetudinario inglés, y como tal adopta los principios y normas de este
sistema jurídico. El sistema informal carece de reglas escritas. Para los ingleses
conservadores, la mejor constitución o ley del mundo no es la que reposa en
un documento, sino en el corazón de los ciudadanos.
La característica principal del Sistema Informal es que no tiene ninguna

formalidad de registro, es decir, la carencia de registros oficiales que contengan
los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios, y que corresponden,
pertenecen o tienen como titulares a los particulares.
BIBLIOGRAFÍA
Referencias
1. El siguiente Recurso de Aprendizaje (RA1) sobre "Los cuatro grandes sistemas de registros
inmobiliarios", fue elaborado por el Profesor Julio César Matos, a partir de las fuentes
siguientes: Ciprián, R. (2010). Tratado de Derecho Inmobiliario (3ª. ed.). Santo Domingo, Rep.
Dominicana: Editora Centenario. Cedeño, V. (2006). Derecho Registral y Jurisprudencial. (1a
ed.). República Dominicana: Editora Ediciones Jurídicas Trajano Potentini. Gómez, W. (2007).
Derecho Inmobiliario Registral. (2ª ed.). República Dominicana: editora Gráficos Integrados.
Hernández Hernández, G. (2007). Registro de Inmueble la Ley de Registro Inmobiliar. (1ª ed.).
República Dominicana: Editora Soto Castillo. La importancia de este tema (los grandes
sistemas de registros inmobiliarios) radica en que los sistemas constituyen el conjunto de
principios que, por sus afinidades, organización y objetivos, forman el cuerpo doctrinal de la
legislación inmobiliaria de todo ordenamiento jurídico, y en particular, el dominicano. De una

forma u otra, los sistemas de registro inmobiliarios contemplan las diversas formas en que se
deben regir los derechos inmobiliarios.
Derecho Agrario I
Principios que Rigen el Sistema Registral
Dominicano
Fecha 2014
DOCUMENTO: PRINCIPIOS QUE RIGEN EL SISTEMA REGISTRAL DOMINICANO
FECHA: PÁGINA: 2 DE 10
PRINCIPIOS QUE RIGEN EL SISTEMA REGISTRAL DOMINICANO
1. Definición de los principios registrales. - Los principios registrales constituyen

las directrices orientas a interpretar, comprender y solucionar los casos que se
suscitan en torno a la materia registral. El tratadista colombiano, Caico Escobar,
ha dicho que los principios registrales “son las reglas o ideas fundamentales que
sirven de base al sistema inmobiliario registral de un país determinado”.
De su lado, La Carta de Buenos Aires, aprobada en el marco del Primer Congreso
Internacional de Derecho Registral, establece que los principios registrales “son
las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan pautas en
la solución de los problemas jurídicos planteados en derecho positivo”.
¿Cuál es la base del sistema registral? El artículo 20 del Reglamento de Registro

establece que “La base del sistema registral inmobiliario dominicano es el
inmueble, sobre el que se realizan todos los asientos de inscripciones,
anotaciones y cancelaciones de derechos reales, cargas y gravámenes”.
2. Aplicación de los principios registrales.- La aplicación de los principios

registrales son útiles como criterio ordenador y medio para facilitar el estudio
y comprensión de la disciplina registral.
La Ley de Registro Inmobiliario, en su exposición de motivos, asume como base

del sistema inmobiliario a los principios registrales.
No existe una clasificación única, ni siquiera clasificaciones referenciales como

grandes bloques. Cada país conserva su propia fisonomía registral y asimismo
aparecen los principios con matices clasificatorios particulares.
Mientras en ciertos países se entiende que los principios fundamentales son el

de la especialidad y el de publicidad, en otros consideran los principios de
publicidad, inscripción, consentimiento, especialidad y prioridad. En cuanto a

los dominicanos respecta, se juzgan como principios cardinales: especialidad,
legalidad, legitimidad o autenticidad y publicidad.
En el artículo 17, literal b, del Reglamento General de Registros de Títulos, se

trata como función del Registrador “cumplir los principios registrales y ejercer
la función calificadora de los documentos que le son presentados como base
de una actuación registral”. En los artículos 56 y 61 del mismo Reglamento se
establece como vicio sustancial y deficiencia documental insubsanable,
respectivamente, la inobservancia al principio de especialidad. No obstante, es
necesario admitir que, aun cuando en nuestro sistema inmobiliario registral se
retienen los principios esenciales antes enunciados, todos los demás principios
tienen eficaz aplicación en el mismo, por tanto tiene que ser estudiado,
comprendido y aplicado.
En el caso nuestro, resultan aplicables los principios de inscripción, prioridad o

rango, rogación, tracto sucesivo, especialidad, legalidad, legitimidad o
autenticidad, fe pública registral y publicidad.
2.1 Principio de inscripción.- Este principio es el que le otorga la razón de ser al

registro inmobiliario, es decir, lo que explica su universalidad, es común a todos
los sistemas registrales. Un asiento o anotación producirá efectos cuando sea
inscrito. En la República Dominicana, el Registro de Títulos produce, desde el
punto de vista de la inscripción, efectos constitutivos y sustantivos, pues
produce el nacimiento, transmisión, modificación o extinción de los derechos
reales inmobiliarios.
2.2 Principio de especialidad.- Este principio busca la determinación exacta de

los derechos reales inscribibles, por ello exige la identificación del titular del
derecho y del que ha pactado con éste, la descripción del inmueble, y se
aprecien de forma clara los derechos inscribibles y las informaciones que hagan
posible establecer su naturaleza, contenido y sus alcances.
En nuestro sistema se abre un folio para cada inmueble. La constitución del

régimen de condominio y la subdivisión de una parcela son ejemplos típicos del
principio de especialidad. En cada caso es menester abrir un folio para los
inmuebles que surjan, ya sean apartamentos o nuevas parcelas, como también
habrá que precisar la designación catastral de cada uno y las características
particulares.
La especialidad permite librar de las confusiones que pueden [reducirse sobre

el titular de los derechos, el inmueble sobre los cuales recaen esos derechos y
la razón legal y jurídica que los generó. A eso es que se le llama sujeto, objeto y
causa.
2.3 Principio de legitimidad o autenticidad.- En la exposición de motivos de la

Ley 108-05 aparece enunciado este principio como aquel “que consiste en la
correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del
derecho a registrar”.
3. Cualquier persona que alegue ser titular de un inmueble debe probarlo ante
una instancia especial creada.
El abogado del Estado es el funcionario que representa al Estado en la

Jurisdicción Inmobiliaria, y tiene la misión exclusiva de intervenir en su nombre
en el proceso de saneamiento y en la adjudicación de derechos en el proceso
la propiedad de esta naturaleza en los que tenga o aparenta tener algún interés.
La legitimidad tiene un componente moral y legal de la existencia del derecho
real inmobiliario y su propietario. Ninguna persona puede ignorar la validez y
eficacia de ese derecho y tampoco privar a su titular del mismo, excepto los
medios establecidos por el ordenamiento jurídico (ver artículo 51 de la

Constitución).
2.4 Principio de trato sucesivo.- Este principio registral tiene como propósito el
ordenamiento de los asientos o inscripciones, de manera tal que se pueda
establecer sin ninguna dificultad una secuencia entre las adquisiciones y las
transmisiones de los derechos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria, sin
que sea interrumpida la continuidad.
Esta situación queda fijada cuando se realiza en el Registro de Títulos el llamado

historial, que consiste en la investigación que permite establecer la cadena
registral, se plasma con claridad quienes han sido los sucesivos titulares del
inmueble desde su primer registro hasta el momento mismo en que es
investigada la propiedad.
En el artículo 31 del Reglamento General de Registros de Títulos se incorpora el

principio del trato sucesivo, el cual establece: “Con posterioridad al primer
registro, para ejecutar actos por los cuales se constituyan, transmitan, declaren,
modifiquen o extingan derechos reales, cargas o gravámenes sobre inmuebles,
se requiere que previamente conste registrado el derecho de la persona que
otorga, o en cuyo nombre se otorgan los mismos”.
El artículo 35 del referido Reglamento establece que “el derecho del disponente
debe estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el
Registro de Títulos”.
2.5 Principio de trato breve.- Este se enmarca en el propio ámbito del principio
de trato sucesivo y tiene lugar cuando en el asiento registral se anotan distintas
transmisiones y sólo se inscribe la última.
Con este principio se procura evitar inscripciones innecesarias e inútiles que
cuanto hará será encarecer y retrasar el procedimiento registral. También
busca preservar el vínculo concatenado entre el propietario que antecede y el

que prosigue, tiene que mantenerse la continuidad del tracto, tal cosa
constatará de manera clara e inequívoca, solo que todo se enlazará a partir del
titular registrado hasta el último adquiriente, haciéndose constar sujeto, objeto
y causa de la relación registral.
2.6 Principio de prioridad.- Este encuentra su fundamento en la máxima latina

prior in tempore, potior in iure, que significa “el primero en el tiempo es el más
poderoso en el derecho”. En efecto, el primer expediente o documento que
ingresa al Registro de Títulos tiene rango preferente, no importa la fecha en
que haya sido redactado o firmado. El principio de prioridad hace posible que
se establezca un nuestro sistema el momento en el cual se origina o nace el
derecho.
En el artículo 32 del referido Reglamento señala que “la prioridad para

inscripciones o anotaciones se rige por la fecha y hora de ingreso del expediente
al Registro de Títulos”. La inscripción produce dos consecuencias: a) elige en el
Registro el derecho de inscripción mismo; y b) permite la determinación del
rango.
4. 2.7 Principio de publicidad: formal, material y el tercero registral.-

El principio de publicidad permite la instauración de un sistema que hace
posible que las personas conozcan la historia jurídica-registral y la situación
actualizada de un inmueble determinado.
El establecimiento del Registro de Títulos tiene como propósito fundamental la

obtención de seguridad jurídica para la actividad inmobiliaria y viabilizar la
publicidad de todas sus incidencias, de manera que los terceros tomen pleno
conocimiento del estado de la propiedad.
Con el principio de publicidad se impide que alguien pueda ocultar la existencia

de cargas, gravámenes, litis, etc., que pueda producirse más de una
transferencia con respecto a un mismo inmueble. En tal sentido, el artículo 134
del Reglamento General de Registro de Títulos instituye que “la información
contenida en los Registros de Títulos es de acceso público para todo el que
tenga interés en conocer el estado jurídico de una inmueble”.
Este principio se subdivide en tres: 1) publicidad formal, que consiste en el

establecimiento de una estructura dispuesta por el Registro en interés de que
todas las personas que tengan algún interés legítimo puedan conocer la
situación de los inmuebles en él inscritos. En efecto, esta publicidad procura
informar sobre el inmueble, sus titulares, las cargas y gravámenes que le
afectan, o sobre la inexistencia de estas.
Gracias a este tipo de publicidad es que se puede obtener las certificaciones

sobre el status registral, historiales y copias auténticas, copias certificadas de
documentos inscritos y el acceso a la Sala de Consulta o al Libro-Registro, según
sea el caso.
En sentido general, las certificaciones atienden a diversos motivos, a saber:

a) De existencia de gravámenes.
b) De no existencia de gravámenes.
c) De inscripción.
d) De no inscripción.
e) De no Propiedad.
f) Copias certificadas o literales.
g) Historiales o reflejo del tracto.
De acuerdo al artículo 141 del Reglamento General de Registros de Títulos, las
certificaciones que puede emitir Registro de Títulos san las siguientes:
a) Del estado jurídico del inmueble.
b) De inscripción de inmueble.
c) De registro de derechos reales accesorios.

d) con reserva de prioridad.
e) De registro de acreedores.
f) otras certificaciones.
2) La publicidad material, que son los derechos que otorga la inscripción: a) la

presunción de la existencia de los derechos y son propiedad de la persona que
figura como titular en el asiento registral; y b) la oponibilidad frente a un tercero
no inscrito. Ahora bien, los actos registrables que no sean inscritos no producen
efecto con respecto a los terceros. El sistema de publicidad material se apoya
en la presunción de exactitud de depara la fe pública registral. La persona cree
en lo que le dice el Registro, confía y hace sus operaciones comerciales bajo su
presunción de exactitud, de ahí la protección que brinda esa fe pública registral
al tercero adquiriente de buena fe y a título oneroso.
5. 3) Tercero registral, que se entiende por tercero a la persona titular de un

derecho adquirido de buena fe y a título oneroso, habiéndolo inscrito en el
Registro. El tercero registral o tercero protegido es aquel que, no siendo parte
de la operación inmobiliaria, ha adquirido, en las condiciones antes
establecidas, de manos de la persona que aparece en el Registro con el derecho
inscrito a su favor.
Para que el tercero tenga el beneficio de la protección es menester que cumpla

con los requisitos siguientes:
a) Que haya inscrito su derecho en el Registro.
b) Que el derecho lo haya adquirido de su legítimo propietario.
c) Que la adquisición haya sido a título oneroso.
d) Que haya estado presente la buena fe.
¿Cómo se manifiesta la buena fe? Se manifiesta en base a tres criterios
generales: 1) Que el tercero haya ignorado el vicio de su enajenante al celebrar
el contrato y subsistir hasta la inscripción; 2) Haber comprobado la existencia
de continuidad en los títulos de los individuos que figuran en el Registro; y 3)

Que no se advierta apariencia de contubernio en el enajenante.
2.8 Principio de legalidad.- Con este principio se persigue que el derecho a

inscribirse en el registro sea examinado y, en cada caso, establecer que los
requisitos de ley se cumplan estrictamente. El Registrador de Títulos hace que
el principio de legalidad se cumpla cabalmente, al ejercer la función
calificadora, mediante la cual escruta los documentos de todo el expediente, y
sólo si en estos están presentes los elementos requeridos por las leyes,
reglamentos y normas complementarias, entonces procederá a inscribir. De ese
modo constituirá el derecho y éste surtirá todos sus efectos.
2.9 Principio de rogación.- Es cuando una parte con interés legítimo y que
cumple con las exigencias establecidas, tiene la potestad de solicitar una
inscripción o la cancelación de un derecho real inmobiliario. La inscripción
también puede ser formulada por aquellos que se subroguen en los derechos
del titular a través de orden judicial.
Según el artículo 26 del Reglamento General de Registro de Títulos, el principio

de rogación implica que “los derechos reales, cargas, gravámenes y medidas
provisionales sobre inmuebles registrados se inscriben, anotan o cancelan a
solicitud expresa de parte interesada o por disposición de un juez o tribunal
competente”. Dicha solicitud se hace a pedimento del propietario, por sí mismo
o por intermedio de su representante, si lo hubiere. También lo puede hacer
los beneficiarios de ciertos derechos reales, carga o gravamen que se quiera
inscribir, anotar o cancelar, por sí mismo o mediante se representante.
Asimismo, el juez, en caso de inscripciones, anotaciones y cancelaciones
ordenadas judicialmente, puede solicitar dichas inscripciones.
2.10 Principio de Fe pública registral.- Este principio garantiza de que exista un

clima de confianza en el tráfico jurídico inmobiliario.
La fe pública registral es una expresión elevada de la llamada presunción de

exactitud del registro.
El Registrador de Títulos es el depositario de la fe pública registral. Es por ello

que los documentos bajo su cuidado son de naturaleza pública. De ahí que los
certificados de títulos, las certificaciones, historiales, etc., hacen fe pública.
6. La fe pública registral hace suponer que todo adquiriente de un derecho

inscrito en el Registro de Títulos, transmitido por persona con calidad para
hacerlo, será dueño de un derecho inatacable y debe mantener su adquisición.
BIBLIOGRAFÍA
Referencias
1. El siguiente Recurso de Aprendizaje (RA2) sobre "Principios que Rigen el Sistema el Sistema
Registral Dominicano", fue elaborado por el Profesor Julio César Matos, a partir de las fuentes
República Dominicana: Editora Soto Castillo. La importancia de los principios del sistema
registral dominicano radica en que permiten al estudioso de la legislación inmobiliaria
hacerse una idea clara y precisa de las orientaciones esenciales de la norma. Por consiguiente,
para comprender cabalmente el objeto y la finalidad de la Ley de Registro Inmobiliario es
menester estudiar muy bien sus principios.
Derecho Agrario I
El Marco Institucional de la Jurisdicción
Inmobiliaria
Fecha 2014
DOCUMENTO: EL MARCO INSTITUCIONAL DE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA
EL MARCO INSTITUCIONAL DE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA
1. Base legal del Marco Institucional de la Jurisdicción Inmobiliaria.- El marco

legal comprende los artículos que van del 2 al 10 y del 13 al 19 de la Ley de
Registro Inmobiliario. Asimismo los reglamentos de los tribunales, de
mensura y de registro contemplan y estatuyen sobre los órganos.
2. Los órganos de la jurisdicción inmobiliaria.- El marco institucional de la

Jurisdicción Inmobiliaria está constituido por los órganos que la conforman.
Los órganos de la jurisdicción inmobiliaria son los siguientes: a) El Tribunal
Superior de Tierras y los Tribunales de Jurisdicción Original; b) la Dirección
Nacional de Registro de Títulos; y c) Loa Dirección Nacional de Mensuras
Catastrales. Todo conforme a lo dispuesto por el artículo 2 de la ley de
Registro Inmobiliario, modificada por le Ley núm. 51-07, del 23 de abril de
2007. En lo que sigue en esta Unidad III serán desarrollados cada uno de
estos órganos.
3. Organización de la jurisdicción inmobiliaria.- Los integrantes de la

Jurisdicción Inmobiliaria son: los jueces de los Tribunales Superiores de
Tierras y Jurisdicción Original, directores nacionales de Registro de Títulos y
Mensuras Catastrales, registradores de títulos, abogados ayudantes,
agrimensores, secretarias, personal auxiliar y los alguaciles, todos están
sujetos a las disposiciones establecidas en la Constitución de la República,
Ley de Carrera Judicial y su Reglamento, Ley de Organización Judicial y su
Reglamento, Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos, para sus
respectivas funciones, con la única excepción de aquellos aspectos
especializados de la Ley de Registro Inmobiliario.
4. Competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria.- En el marco del lenguaje

técnico-jurídico la palabra competencia significa, en sentido amplio, la
aptitud legal que tiene una autoridad pública para otorgar actos jurídicos.
En un sentido restringido, la competencia se define como el poder
jurisdiccional que tienen los jueces o los tribunales para poder instruir y
juzgar un proceso.
Por ser una Jurisdicción de excepción o especializada, la Jurisdicción

Inmobiliaria tiene una competencia limitada a las cuestiones que de manera
expresa la ley le atribuye. Por eso no le corresponde conocer ni decidir
asuntos que el legislador de forma específica no le haya señalado, ni puede
dejar de instruir y fallar aquellos casos que la ley pone a su cargo.
Efectivamente, en ese marco legal es que opera la competencia de la
Jurisdicción Inmobiliaria, es decir, que no puede atribuirse competencia que
de manera expresa la ley no le haya asignado, porque entonces incurre en
lo que se llama vicio de incompetencia o usurpación de jurisdicción.
La competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria está contemplada en la Ley

de Registro Inmobiliario. En efecto, el artículo 3 de la Ley de Registro
Inmobiliario establece que: “La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia
exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su
registro en la República Dominicana, desde que solicita la autorización para
la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble, salvo en los casos
expresamente señalados en la presente ley”.
De acuerdo al párrafo I del referido artículo 3, quedan excluidos de la

Jurisdicción Inmobiliaria los embargos inmobiliarios y los mandamientos de
pagos tendentes a esos fines, ya que son competencia exclusiva de los
tribunales ordinarios, aun cuando la demanda se relaciones con la
propiedad del inmueble cuya expropiación se persiga, o con cualquier
derecho susceptible de registrar y aun cuando dicho inmueble esté en
proceso de saneamiento. En ese sentido se ha pronunciado la
jurisprudencia al establecer que la Jurisdicción Inmobiliaria tiene
competencia exclusiva para dirigir cualquier acción tendente a extinguir o
modificar el registro de derechos inmobiliarios, pero de ninguna manera
esa competencia se extiende a las acciones de carácter puramente
personal, como lo es la demanda en cobro de una suma de dinero intentada
en virtud de una carta de intención de compra de unas mejoras.11 SCJ, 3ª

Cám., 27 de mayo de 2009, en líanea, www.suprema,gov.do, consulta 11 de
agosto de 2014.
Existen unas variadas gamas de leyes que atribuyen al Tribunal de Tierras
facultades para decidir procedimientos o conflictos relacionados, ya sea de
manera directa o indirectamente, con derechos inmobiliarios en curso de
saneamiento catastral o que estén registrados de conformidad con el
Sistema Torrens. Así, por ejemplo, la Ley núm. 5038, del 21 de noviembre
de 1958, sobre Condominios y la Ley sobre Venta Condicional de Inmuebles.
5.
6. Instancia de coordinación.- Los órganos que conforman la jurisdicción
inmobiliaria son coordinados por la Suprema Corte de Justicia o por la
instancia que ésta designe para tales fines y para el manejo integral de la
Jurisdicción.
7. Administración de la jurisdicción.- Para el manejo integral de la Jurisdicción

Inmobiliaria los servicios comunes y administrativos serán prestados por la
administración general cuyo titular será designado por la Suprema Corte de
Justicia.
Los jueces y funcionarios de la jurisdicción inmobiliaria son designados por

la Suprema Corte de Justicia de acuerdo a los procedimientos establecidos
para tales fines. Los jueces de los Tribunales Superiores de Tierras y los de
los Tribunales de Jurisdicción Original deben reunir las condiciones
requeridas por la Ley, cumplir con los deberes y gozar de los derechos
establecidos por la Constitución de la República Dominicana, la Ley de
Organización Judicial, la Ley de Carrera Judicial, la presente Ley y sus
reglamentos
.
BIBLIOGRAFÍA
Referencias
1. El siguiente recurso de aprendizaje RA1: "El Marco Institucional de la Jurisdicción
Inmobiliaria", fue elaborado por el Profesor Julio César Matos, a partir de las fuentes
República Dominicana: Editora Soto Castillo. Este recurso contiene un ponderado estudio en
torno al Marco Institucional de la Jurisdicción Inmobiliaria. Este tema resulta muy relevante,
en vista que sin el conocimiento del mismo no es posible incursionar con éxito a las diligencias
administrativas o jurisdiccionales frente a los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria.
Derecho Agrario I
Los Órganos de Mensura y de Registro
Fecha 2014
DOCUMENTO: LOS ÓRGANOS DE MENSURA Y DE REGISTRO
LOS ÓRGANOS DE MENSURA Y DE REGISTRO
1. La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales.- Es el órgano que ofrece el

soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria, respecto a todas las operaciones
técnicas de mensuras catastrales. Este órgano está regulado `por los artículos
15, 16 y 17 de la Ley de Registro Inmobiliario. Asimismo por su Reglamento
General de Mensuras Catastrales. El artículo 15 de la referida ley, que fue
modificado por el artículo 3 de la Ley 51-07, del 23 de abril de 2007, define el
órgano de mensura de la siguiente manera: “La Dirección Nacional de Mensuras
Catastrales es el órgano de carácter nacional, dentro de la Jurisdicción
Inmobiliaria, encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de
las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales, velar por el cumplimiento
de esta ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del
Reglamento General de Mensuras Catastrales”.
La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales tiene su sede en la ciudad de
Santo Domingo de Guzmán, Distrito Nacional, y se encuentra a cargo de un
Director Nacional de Mensuras Catastrales, que es nombrado por la Suprema
Corte de Justicia.
1.1 Funciones.- Las funciones de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales
están estipuladas en el artículo 7 del Reglamento, que son:
a) Coordinar, dirigir y regular el funcionamiento de las Direcciones Regionales
de Mensuras Catastrales.
b) Velar por el cumplimiento de la Ley de Registro Inmobiliario y sus
reglamentos, así como de otras leyes en el ámbito de su competencia.
c) Velar por el mantenimiento adecuado del registro de firmas y sellos de los
funcionarios de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales habilitados
para emitir documentos oficiales.
2
d) Llevar en coordinación con el Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos
y Agrimensores (CODIA) el registro de firmas de los profesionales habilitados.
e) Proporcionar, cuando sea necesario, asistencia técnica en materia de
Mensuras Catastrales a las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.
f) Estandarizar los formularios, sellos y demás documentos de las Direcciones

Regionales de Mensuras Catastrales.
g) Proponer a la Suprema Corte de Justicia aquellas modificaciones que estime
convenientes para mejorar y mantener permanentemente actualizados la
reglamentación y/o legislación aplicables al registro de los levantamientos
parcelarios.
h) Unificar los procedimientos y las técnicas registrales en las Direcciones
Regionales de Mensuras Catastrales, relaciona-das con la aplicación de la Ley
de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos en cuestiones de su competencia.
i) Inspeccionar los actos de levantamiento parcelario en ejecución o ejecutados,
ya sea de oficio cuando lo estime conveniente o a solicitud de los Tribunales de
Tierras y del Abogado del Estado.
j) Administrar, gestionar, conservar y actualizar la base de datos del sistema de
información cartográfico y parcelario.
k) Administrar, gestionar, conservar y densificar la Red Geodésica que servirá
de soporte a las mensuras y modificaciones parcelarias, y proceder por sí o por
terceros a su monumentación, medición y georreferenciación.
l) Velar por la oportuna recolección y publicación de los da-tos estadísticos de
las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.
m) Establecer indicadores de gestión que permitan controlar y calificar el
servicio que prestan las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.
n) Promover la capacitación y desarrollo del personal de la Dirección Nacional
de Mensuras Catastrales y de las Direcciones Regionales de Mensuras
Catastrales, a los efectos de optimizar el funcionamiento del organismo.
o) Proponer a la Suprema Corte de Justicia la celebración de convenios
interinstitucionales con entes oficiales o privados, nacionales e internacionales,
con arreglo a las disposiciones vigentes.
1.2 Requisitos para ser Director Nacional de Mensuras Catastrales.- Este
funcionario lo contempla el artículo 15, párrafo II de la Ley de Registro
Inmobiliario y los artículos 9, 10 y 11 del Reglamento General de Mensuras
Catastrales. El Director Nacional de Mensuras Catastrales es designado y
removido por la Suprema Corte de Justicia. Los requisitos que debe cumplir este
funcionario son los que a continuación se expresan:
a) Ser dominicano, mayor de edad y estar en pleno ejercicio de los derechos

civiles y políticos.
b) Poseer título universitario de Agrimensor y estar matriculado en el Colegio
Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA).
c) No haber sido condenado a pena aflictiva o infamante, ni haber sido
sancionado disciplinariamente de manera definitiva por el Colegio Dominicano
de Ingenieros Arquitectos y Agrimensores (CODIA), salvo la amonestación.
d) Haber ejercido la profesión de agrimensor con un mínimo de cinco (5) años.
e) Aprobar las pruebas generales de ingreso para ser emplea-do del Poder
Judicial.
f) Aprobar las pruebas específicas de capacidad para el des-empeño del cargo
previstas por el Poder Judicial.
Y sus funciones son:
3
a) Coordinar, dirigir, supervisar y regular el funcionamiento de las Direcciones
Regionales de Mensuras Catastrales.
b) Establecer criterios tendentes a ofrecer una efectiva y rápida prestación de
los servicios de la Dirección Nacional y de las Direcciones Regionales de
Mensuras Catastrales.
c) Procurar la uniformidad de criterios en la interpretación y aplicación de las
normas legales y técnicas aplicables en materia catastral.
d) Elaborar y proponer a la Suprema Corte de Justicia políticas y normativas que
tengan por objeto mejorar el servicio ofrecido por la Dirección Nacional y las
Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.
e) Aprobar los formularios, formatos y procedimientos que se utilicen en la
Dirección Nacional y en las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales,
siendo responsable de su estandarización e implementación.
f) Velar por la integridad, conservación y actualización de los archivos físicos y/o
digitales de la Dirección Nacional y de las Direcciones Regionales de Mensuras
Catastrales, cuando proceda.
g) Mantener actualizados los datos estadísticos de la Dirección Nacional y de
las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.
h) Establecer indicadores de gestión que permitan controlar y calificar la

gestión del servicio que prestan las Direcciones Regionales de Mensuras
Catastrales.
1.3 Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.- Son órganos
subordinados a la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, que cumplen
con la función de controlar los trabajos técnicos (mensuras, modificaciones
parcelarias, deslindes, división para la constitución de condominios, etc.),
aprobando, rechazando u observando los mismos. De igual modo, se encargan
de otorgar la designación catastral de las parcelas, dando con ello cumplimiento
al principio de especialidad del Sistema Torrens, en relación al objeto. Las
Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales tienen su base legal en los
artículos del 12 al 18 del Reglamento de Mensuras y están a cargo de un
Director Regional de Mensuras Catastrales, el cual es designado y removido por
la Suprema Corte de Justicia.
Cada Dirección Regional de Mensuras Catastral representa una entrada para
los trabajos técnicos de mensuras catastrales. Es por ante este órgano que se
solicitan y se inician los trabajos técnicos.
En virtud de lo establecido en el artículo 13 del referido Reglamento de
Mensuras, existen tres Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales:
1.- Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Central, con
sede en el Distrito Nacional, y competencia sobre el Distrito Nacional y las de
Santo Domingo, Monte Plata, San Cristóbal, El Seybo, Hato Mayor, San Pedro
de Macorís, La Romana, La Altagracia, Peravia, Azua, San Juan de la Maguana,
Barahona, Bahoruco, Independencia, San José de Ocoa, Pedernales y Elías Piña.
2. Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Norte, con
sede en la ciudad de Santiago de los Caballeros ,y competencia sobre las
provincias de Santiago, La Vega, Monseñor Nouel, Santiago Rodríguez, Espaillat,
Valverde, Puerto Plata, Montecristi y Dajabón.
4
3. Dirección Regional de Mensuras Catastrales del Departamento Noreste, con
sede en la ciudad de San Francisco de Macorís, y competencia sobre las
provincias de Samaná, María Trinidad Sánchez, Duarte, Sánchez Ramírez y
Salcedo.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 14 del Reglamento de Mensuras, las

funciones de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales son las
siguientes:
a) Velar por el cumplimiento de la Ley de Registro Inmobiliario y sus
reglamentos, así como de otras leyes en el ámbito de su competencia.
b) Otorgar las designaciones catastrales de las parcelas y unidades de
condominio.
c) Aprobar o rechazar las solicitudes de autorización de los trabajos de
mensuras y modificaciones parcelarias.
d) Aprobar o rechazar los trabajos de mensura, modificaciones parcelarias y
divisiones para constitución de condominio presentados.
e) Apoderar, dentro de los quince (15) días de aprobada la mensura, al Tribunal
de Jurisdicción Original territorial-mente competente para el inicio del proceso
judicial de saneamiento.
Cada Dirección Regional de Mensuras Catastrales se encuentra vinculada a un
solo Departamento del Tribunal Superior de Tierras y a los Tribunales de
Jurisdicción Original que correspondan a su jurisdicción. Este asunto tiene
mucha importancia porque permite determinar la competencia al momento de
incoar el Recurso Jurisdiccional.
1.4 Requisitos para ser Director Regional de Mensuras Catastral.- Estos
funcionarios están contemplados en los artículos 16, 17 y 18 del Reglamento
General de Mensuras y son designados y removidos por la Suprema Corte de
Justicia. Los requisitos que deben reunir para ser designado en ese cargo,
conforme al artículo 17 del referido reglamento, son los mismos que para ser
designado Director Nacional de Mensuras Catastrales. Y sus funciones están
contenidas en el artículo 18 del mismo Reglamento, que son:
a) Coordinar, dirigir y regular el correcto funcionamiento de la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales a su cargo y el personal bajo su dependencia.
b) Aprobar o rechazar con su firma las solicitudes de autorización de los trabajos
de mensuras y modificaciones parcelarias.
c) Dirigir y controlar el examen, verificación y calificación de los trabajos de
mensura, modificaciones parcelarias y divisiones para constitución de
condominio presentados.
d) Aprobar, observar o rechazar con su firma los trabajos de mensura,

modificaciones parcelarias y divisiones para constitución de condominio
presentados.
e) Apoderar al Tribunal de Jurisdicción Original territorial-mente competente
para el inicio del proceso judicial de saneamiento.
f) Remitir al Registro de Títulos correspondiente los planos de los actos de
levantamiento parcelario aprobados para el registro de los inmuebles
correspondientes, a excepción de las mensuras para saneamiento y los
deslindes.
g) Cumplir y hacer cumplir los plazos establecidos en la Ley de Registro
Inmobiliario y en el presente Reglamento para la realización, tramitación,
revisión y aprobación o rechazo de los trabajos de mensuras, modificaciones
parcelarias y divisiones para la constitución de condominios.
5
h)Velar por la integridad, conservación y actualización de los archivos físicos y/o
digitales a su cargo, debiendo informar al Director Nacional de Mensuras
Catastrales cuando considere que los mismos se encuentran en peligro o
desprotegidos, a fin de que se tomen las medidas correspondientes.
i) Cumplir y hacer cumplir todas las directivas dictadas por el Director Nacional
de Mensuras Catastrales.
j) Elaborar y remitir periódicamente al Director Nacional los datos estadísticos
de la Dirección Regional a su cargo de conformidad con las directivas dictadas
a tal fin.
k) Resolver las solicitudes de reconsideración formuladas contra actos
administrativos de la Dirección Regional a su cargo.
1.5 Modificaciones parcelarias.- Estas tienen por objeto crear nuevas parcelas
a partir de las que están ya registradas. No se consideran modificaciones
parcelarias los cambios de las colindancias o designación catastral, ni de las
dimensiones de una parcela como resultado de un ajuste de las medidas
originarias.
Todas las parcelas resultantes de las modificaciones parcelarias deben tener
acceso desde la vía pública, ya sea en forma directa, por un paso o pasaje
común o por servidumbre de paso. En este último caso deben identificarse las
parcelas afectadas y las beneficiadas, posicionando y dimensionando las

superficies sujetas a servidumbres.
Los pasos o pasajes comunes quedan vinculados jurídicamente a las parcelas a
las que sirven, y no podrán ser objeto de tráfico jurídico independiente, ni de
ningún acto unilateral que suprima o reduzca las mismas.
Para que se pueda autorizar la modificación parcelaria, si el inmueble está
afectado por derechos de garantía, a la solicitud de autorización de los trabajos,
se debe acompañar la conformidad de los acreedores.
No se autorizará ninguna modificación parcelaria de inmuebles afectados por
derechos de garantía sin el consentimiento expreso de los acreedores.
Tampoco se autorizará ninguna modificación parcelaria de inmuebles
afectados por embargos o hipotecas judiciales si no se acompaña de la
correspondiente autorización judicial. El agrimensor actuante es responsable
de verificar la existencia de estas cargas antes de someter la solicitud de
autorización.
En las refundiciones y otras modificaciones parcelarias que involucren
inmuebles de distintos propietarios, se debe adjuntar una declaración de los
mismos, legalizada por notario, donde conste clara y expresamente a nombre
de quienes y en que porcentajes se registran las parcelas resultantes.
1.6 Deslinde.- El deslinde es un proceso contradictorio que necesariamente
debe conocer el Tribunal de Jurisdicción Original.
El deslinde consta de tres etapas:
a) Técnica, donde a través de un acto de levantamiento parcelario se
individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se consolidará el
derecho de propiedad. Esta etapa finaliza
6
con la aprobación técnica de las operaciones por la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales territorialmente competente.
b) Judicial, donde a través de un proceso judicial se dan las garantías necesarias
para que todos los titulares de Constancias Anotadas sobre la misma parcela y
los titulares de cargas y gravámenes sobre la misma puedan hacer los reclamos
que consideren pertinentes respecto del deslinde en general y de la ubicación
dada al terreno en particular. Esta etapa finaliza con la sentencia de aprobación

del deslinde.
c) Registral, donde a través del registro de los derechos que recaen sobre el
inmueble, se acredita la existencia del derecho y de la parcela. Esta etapa
finaliza con la expedición del Certificado de Título y la habilitación del registro
complementario.
1.7 Subdivisión.- Se denomina subdivisión al acto de levantamiento parcelario
por el cual se crean nuevas parcelas por división de una parcela registrada. Los
documentos a presentar son :
a) Acta de hitos y mensura.
b) Carta de conformidad.
c) Informe técnico.
d) Coordenadas de cada parcela resultante.
e) Plano general.
f) Plano individual por parcela.
1.8 Refundición.- Se denomina refundición al acto de levantamiento parcelario
que tiene por fin la creación de una nueva parcela por integración de dos o más
parcelas registradas. Para que proceda la refundición, las parcelas a unir deben
ser colindantes entre sí. Los documentos a presentar son:
a) Acta de hitos y mensura.
b) Carta de conformidad.
c) Informe técnico.
d) Coordenadas de cada parcela resultante.
e) Plano general.
f) Plano individual por parcela.
1.9 Sobre la Mensura y los Agrimensores.- Para que un inmueble pueda ser
Registrado debe estar correctamente determinado, ubicado e individualizado,
es decir, debe tenerse plena certeza de que el inmueble existe, de cómo es y
donde está. La mensura catastral es el procedimiento por el cual se prueba la
existencia del inmueble, se determinan sus límites, su forma y su ubicación;
todo ello se documenta en el plano de mensura, y una vez aprobada la
mensura, el plano pasa a ser el documento de identidad de la parcela.
Lo mismo ocurre cuando un propietario quiere subdividir, refundir o lotificar

sus inmuebles; las nuevas parcelas deben estar correctamente determinadas,
ubicadas e
7
individualizadas. Todas las modificaciones parcelarias deben ser hechas por
mensura, y todas las nuevas parcelas deben tener su correspondiente
documento de identidad.
Las mensuras y las modificaciones parcelarias deben ser ejecutadas por
profesionales capacitados específicamente para ello: los agrimensores. Los
agrimensores, cuando ejecutan una mensura o una modificación parcelaria,
actúan como auxiliares de la Justicia, pasan a ser, durante la tarea, oficiales
públicos.
2. La Dirección Nacional de Registro de Títulos.- El artículo 13 de la Ley No.108-
05, sobre Registro Inmobiliario, trata brevemente lo concerniente a esta
Dirección Nacional y pone a cargo de la Suprema Corte de Justicia la facultad
de establecer su sede y sus funciones por la vía reglamentaria. En los artículos
13 y 14 de la Ley de Registro Inmobiliario y los artículos del 5 al 10 del
Reglamento General de Registros de Títulos, se aborda lo relativo a la Dirección
Nacional de Registro de Títulos. Para cumplir con su rol y las atribuciones que
se le asignan, la Dirección Nacional de Registro de Títulos cuenta con una
estructura organizacional que la integra el Director Nacional, Abogados
Ayudantes y técnicos integrados a divisiones o unidades establecidas para su
eficiente funcionamiento.
2.1 Definición.- La Dirección Nacional de Registro de Títulos es un órgano de
carácter nacional de la Jurisdicción Inmobiliaria dependiente de la Suprema
Corte de Justicia que tiene el encargo de coordinar, dirigir y regular las oficinas
de Registro de Títulos. Este órgano procura el cumplimiento de las
disposiciones legales, reglamentarias y normativas, por parte del personal de la
propia Dirección Nacional de Registro de Títulos y de las oficinas de Registros
de Títulos.
2.2 Funciones de la Dirección Nacional de Registros de Títulos.- Entre sus
funciones cardinales está la de coordinar, dirigir y regular la operatividad y
desenvolvimiento propios y de los Registros de Títulos. Es también inherente a
su función velar por el mantenimiento adecuado del registro de las firmas de

los registradores y funcionarios de los Registros de Títulos habilitados para
emitir y firmar documentos oficiales. Corresponde a este órgano la
administración y control de los sellos institucionales.
La Dirección Nacional asistirá técnicamente a los registros, procurará la
uniformidad de las formas, procedimientos y técnicas registrales, y adoptará las
medidas de seguridad para el acceso a la documentación en aquellas oficinas
cuyos expedientes no estén digitalizados.
Este órgano de la jurisdicción inmobiliaria tendrá a su cargo la oportuna
recolección y publicación de los datos estadísticos de los registros.
8
Tomando en cuenta estos, podrá establecer indicadores de gestión que
posibiliten evaluar el servicio que se presta a los usuarios internos y externos.
Es función importante de la Dirección Nacional promover la capacitación y el
desarrollo de su personal y el de los Registros de Títulos, a los efectos de
alcanzar resultados óptimos en la gestión del órgano. También se le confiere
facultad a la Dirección Nacional para proponer la Suprema Corte de Justicia
modificaciones que tiendan a la actualización de las normativas aplicables a los
derechos inmobiliarios, así como la firma de convenios institucionales con
entidades nacionales e internacionales, en consonancia con las leyes.
En el artículo 6, ordinales de la “a” hasta la “l”, del Reglamento General de
Registros de Títulos se trata lo que se refiere a las funciones de la Dirección
Nacional de Registro de Títulos.
2.3 Del Director Nacional de Registro de Títulos.- Es designado por la Suprema
Corte de Justicia, la cual tiene la facultad de removerlo a discreción. Este tiene
el carácter de servidor judicial. En el artículo 9 del Reglamento General de
Registros de Títulos se establecen como exigencias para ocupar esta posición
ser dominicano, mayor de edad, estar en el pleno goce de los derechos civiles
y políticos, ser profesional de la abogacía y haberla ejercido por un mínimo de
cinco años, se prefiere ser o haber sido Registrador de Títulos; y no haber sido
condenado a pena aflictiva o infamante, ni sancionado disciplinariamente de
manera definitiva, salvo la amonestación. Además se requiere que el candidato
a esta posición se presente a las pruebas de ingreso establecidas para
pertenecer al Poder Judicial, así como a las pruebas de capacidad reservadas

para el cargo.
Las atribuciones del Director Nacional de Registro de Títulos, además de
coordinar, dirigir, supervisar y regular el funcionamiento de los Registros de
Títulos, debe establecer criterios orientados al imperio de los principios que
gobiernan el Derecho Inmobiliario Registral, siempre en interés de que haya un
rápido despacho de los servicios en el marco de la mayor seguridad jurídica.
Le está reservada al Director Nacional de Registro de Título la facultad de
procurar el criterio uniforme en la interpretación de las normas legales,
reglamentarias y técnicas aplicables a la materia registral. También tiene la
calidad de aprobar los formularios, formatos que se utilizan en la Dirección
Nacional y en los Registros de Títulos, así como de su estandarización. Es de la
competencia exclusiva de este funcionario conocer y decidir los recursos
jerárquicos interpuestos contra los actos administrativos de los Registros de
Títulos.
También compete a este contribuir con la Suprema Corte de Justicia en el
reemplazo definitivo del personal de la Dirección Nacional y de los Registros de
Títulos. Cubre provisionalmente las vacantes del personal de la Dirección
Nacional y de los Registros de Títulos, cuando sea necesario.
9
2.4 De los Registros de Títulos.- En el Reglamento General de los Registros de
Títulos se le define como “dependencias de la Dirección Nacional de Registro
de Títulos y se encuentran a cargo de un Registrador”. Otra definición es
aportada por Bernardo Pérez Fernández Del Castillo, un notable representante
de la doctrina registral latinoamericana: “Es una institución administrativa,
encargada de prestar un servicio público, el cual consiste en dar publicidad
oficial sobre el estado jurídico de la propiedad inmobiliaria, limitaciones y
gravámenes”.
Una versión interesante es la que establece que el Registro “es un centro de
información organizada y sistemática relativa a una especialidad o género, cuya
misión básica consiste en constituir o reconocer los derechos que posee una
persona respecto de una propiedad inmobiliaria”.
En el I Congreso Internacional de Derecho Registral se definió al Registro

como…”instituciones específicas organizadas por el Estado, puestas a su
servicio y al de los particulares, para consolidar la seguridad, facilitar el tráfico,
garantizar el crédito, y el cumplimiento de la función social que tiene la
propiedad, compatible con la libertad, el progreso y el desarrollo de los
pueblos”.
En nuestro caso se podría definir el Registro de Títulos como una oficina de
carácter judicial-administrativo que tiene como función esencial registrar los
actos que constituyen, transmiten, modifican y extinguen derechos que recaen
sobre la propiedad inmobiliaria, dar publicidad sobre los mismos de
conformidad con las leyes y reglamentos y ofrecérselos a la ciudadanía.
La estructura organizacional de los Registros de Títulos funciona en la República
Dominicana sobre la base de una unidad directiva que está a cargo del
Registrador de Títulos y otras unidades tales como de recepción, investigación,
inscripción, ejecución, entrega, archivo, etc. En nuestro país funcionan 22
Registros de Títulos y cada uno está sometido a su propia competencia
territorial. En algunos casos un Registro comprende una provincia, en tanto que
en otros casos alcanzan hasta cuatro provincias. Las oficinas de Registro de
Títulos están supeditadas jerárquicamente a la Dirección Nacional de Registro
de Títulos. La composición y competencia territorial de estos órganos y sus
funciones son las que establezca la Suprema Corte de Justicia por vía
reglamentaria.
En el artículo 12 del Reglamento General de Registros se desarrolla todo el
ámbito de competencia territorial de los Registros de Títulos.
Con base al artículo 13 del Reglamento General corresponde al Registro de
Títulos velar por el cumplimiento de la Ley de Registro Inmobiliario, sus
Reglamentos y normas complementarias, así como otras disposiciones lega-les
enmarcadas en el ámbito de su competencia.
10
Entre las funciones básicas está la de registrar los derechos, cargas y
gravámenes sobre inmuebles, de conformidad con las leyes que regulan la
materia inmobiliaria. Estas oficinas deben llevar y mantener actualizados los
libros y registros que sustenten la publicidad inmobiliaria y establecer
mecanismos de control para una eficiente custodia y conservación, salvo que

estos hayan sido entregados de manera definitiva al Archivo Central de la
Jurisdicción Inmobiliaria.
Cada Registro de Títulos está vinculado a un único Tribunal Superior de Tierras,
a una Dirección Regional de Mensuras y a los Tribunales de Tierras de
Jurisdicción Original conforme a la competencia que le está asignada a cada
uno.
2.5 De los Registradores de Títulos.- En el artículo 15 del Reglamento General
de los Registros de Títulos sólo se dice que “Los Registradores de Títulos son
designados, trasladados y removidos por la Suprema Corte de Justicia”. Con
respecto a este funcionario de la Jurisdicción Inmobiliaria, que tienen la grave
responsabilidad de ejercer la coordinación técnica y administrativa de las
oficinas registrales.
El Registrador de Títulos está a la cabeza de la estructura organizacional del
Registro, es un funcionario público del orden judicial-administrativo y el
desempeño de su función está sometido al régimen de impedimentos,
incompatibilidades, deberes, prohibiciones y vigilancia de los Jueces.
El artículo 16 del Reglamento General señala que es preciso de la condición de
dominicano, abogado con un ejercicio de por lo menos tres años, no haber sido
condenado a pena aflictiva o infamante, ni sancionado disciplinariamente de
manera definitiva, salvo amonestación, superar las pruebas generales de
ingreso al Poder Judicial y las pruebas específicas de capacidad para el
desempeño del cargo, prefiriéndose que haya sido empleado del Registro de
Títulos.
De acuerdo a lo estipulado el artículo 17 del Reglamento General de los
Registros de Títulos, los Registradores son responsables del funcionamiento
técnico y administrativo de sus oficinas. Están llamados a coordinar, dirigir y
regular el correcto funcionamiento de la entidad registral y del personal bajo
su dependencia. Debe velar porque los principios registrales se cumplan
estrictamente y ejercer con rectitud de conciencia y con el mayor sentido de
responsabilidad la función calificadora, que es la base fundamental de su
actuación ante cada documento o expediente que le es sometido.
El Registrador de Títulos debe pronunciarse dentro de un plazo no mayor de 45

días hábiles, contados a partir de la fecha de recepción del expediente o
solicitud. Este es un plazo máximo, lo que quiere decir que es extremo, por
tanto el interés de la dinámica registral clama porque en el menor plazo posible
se produzca el pronunciamiento.
11
Corresponde a este funcionario revisar y firmar los certificados de títulos y sus
duplicados o extractos, revisar y firmar los asientos registrales que realizan en
los registros complementarios, así como las certificaciones y los oficios de
rechazo de las actuaciones.
El Registrador debe cumplir con los requisitos de forma y fondo establecidos en
la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, los Reglamentos y normas
complementarias, para la emisión, conservación y secuencia cronológica de la
ejecución de los Certificados de Títulos y sus duplicados. Es necesario que el
Registrador se pronuncie en un plazo no mayor de quince días sobre las
acciones de reconsideración que se les sometan.
Corresponde a este servidor judicial solicitar, en los casos que lo ameritan,
diagnóstico catastral, así como rectificar errores puramente materiales
detectados en los Certificados de Títulos y en los registros complementarios,
con arreglo a la Ley, los Reglamentos y las normas complementarias. El
Registrador debe informar a la Dirección Nacional de Registro de Títulos
cualquier situación irregular, así como con respecto a todo intento de cometer
actos ilícitos, o de cualquier acto que se presuma que tiene ese carácter,
también con relación al hecho de que esté en peligro o desprotegida la
documentación del registro.
Este funcionario debe preservar la información y estructura de los tractos que
contiene la base de datos registral, en el caso de que utilice el sistema
automatizado, y es responsable de las modificaciones que se introduzcan en las
mismas, y debe remitir a la Dirección Nacional las informaciones estadísticas
que se generen en su dependencia.
BIBLIOGRAFÍA
Referencias
1. El siguiente recurso de aprendizaje RA3: "Los órganos de Mesura y de Registro", fue elaborado
por el Profesor Julio César Matos, a partir de las fuentes siguientes: Ciprián, R. (2010). Tratado
de Derecho Inmobiliario (3ª. ed.). Santo Domingo, Rep. Dominicana: Editora Centenario.
Cedeño, V. (2006). Derecho Registral y Jurisprudencial. (1a ed.). República Dominicana: Editora
Ediciones Jurídicas Trajano Potentini. Gómez, W. (2007). Derecho Inmobiliario Registral. (2ª
ed.). República Dominicana: editora Gráficos Integrados. Hernández Hernández, G. (2007).
Registro de Inmueble la Ley de Registro Inmobiliar. (1ª ed.). República Dominicana: Editora
Soto Castillo. Este recurso contiene un ponderado estudio en torno al órgano de mensuras y
de registro, ambos forman parte del marco institucional de la Jurisdicción Inmobiliaria.
Derecho Agrario I
Nociones Generales del Saneamiento Catastral
Fecha 2014
DOCUMENTO: NOCIONES GENERALES DEL SANEAMIENTO CATASTRAL
NOCIONES GENERALES DEL SANEAMIENTO CATASTRAL
1. Definición del saneamiento.- El artículo 20 de la Ley 108-05 define el

saneamiento como “el proceso de orden público por medio del cual se
determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen
sobre él y estos quedan registrados por primera vez”. También el
saneamiento puede definirse como el proceso por medio del cual se
depuran los derechos, se registra por primera vez el inmueble, así como
los derechos reales accesorios que puedan afectarlo, obteniéndose la
adjudicación. Como consecuencia de la sentencia de adjudicación se
envía al Registrador de Títulos correspondiente para que se opere el
primer registro y sea expedido el Certificado de Título.
2. El Proceso d saneamiento Catastral. Es el proceso técnico-judicial de
orden público mediante el cual se ubica y se individualiza un terreno con
la finalidad de depurar los derechos que recaen sobre el mismo, para
adjudicarlos a quien pertenecen y ordenar el registro de rigor, con lo que
expide el Certificado de Título correspondiente. Con la terminación del
proceso de saneamiento catastral es que se logra el primer registro de
los derechos inmobiliarios. El primer Certificado de Título del inmueble
surge como consecuencia del saneamiento.
La sentencia final del saneamiento catastral, con la cual de adjudican los

derechos inmobiliarios, permite que, junto a los planos técnicos
correspondiente, se realicen los registro los registro correspondiente en
el libro que lleva al efecto el Registro de Titulo de la demarcación
territorial en que se encuentre ubicada el inmueble objeto del proceso
de saneamiento. Ese funcionario entrega finalmente el duplicado del
Certificado de Titulo a favor del o de los adjudicatarios, que será idéntico
al original que reposa en la bóveda del Registro.
El saneamiento tiene un carácter in rem. Todo el proceso es realizado

contra la cosa que son los terrenos, las mejoras y demás derechos
inmobiliarios. Todo el que se considere con derecho o interés sobre una

determina porción de terreno o con cualquier otro tipo de prerrogativa
que afecte el inmueble, tiene derecho a reclamarlo y a participar en el
proceso de saneamiento.
En el proceso de Saneamiento Catastral se reconoce al Estado como

propietario originario de todos los terrenos. En ese sentido, el Principio
III de la Ley de Registro Inmobiliario establece: El Estado Dominicano es
el propietario originario de todos los terrenos que conforman el
territorio de la República Dominicano. Se registran a nombre del Estado
Dominicana todos los terrenos sobre los que nadie pueda probar
derecho de propiedad alguno. Ese principio es reiterado por el párrafo V
del Art. 26 de dicha Ley de Registro Inmobiliario, al establecer: En caso
de que ningún particular pueda probar su derecho de propiedad sobre el
inmueble, el mismo debe ser adjudicado al Estado Dominicano. La
presunción deberá ser demostrada por todo particular que reclame la
propiedad o algún derecho sobre los terrenos.
El proceso de saneamiento puede iniciarse y concluirse por diligencia de

los interesados, sin que necesariamente estén representados por
ministerio de abogado. Pero si se torna litigioso, entonces si se requiere
el ministerio de abogad, conforme el párrafo II del Art. 20 de la Ley de
Registro Inmobiliario. Toda contradicción o inconformidad en la
ejecución de la mensura catastral o durante el proceso judicial da lugar
a que el saneamiento se torne litigioso. En fin, cualquier contestación
que se lleve al proceso hace el saneamiento litigioso.
3. Base Constitucional, Legal y Reglamentaria del Proceso de Saneamiento.-
El proceso de saneamiento tiene su base jurídica fundamental en el Art.
51 de la Constitución de la República Dominicana, proclamada el 26 de
enero de 2010. En efecto, en este texto sustantivo se consigna la
propiedad privada, la cual en virtud y en virtud de dicho artículo, nadie
puede ser privado de su propiedad, salvo por causa de utilidad pública o
interés social. En esos casos el Estado tiene que pagar una justa y previa
indemnización, por acuerdo entre las partes o sentencia de un tribunal

competente. Si es por causa de calamidad pública, entonces la justa
indemnización podrá ser posterior a la expropiación. Ese texto se impone
a cualquier otra norma del ordenamiento jurídico dominicano, en virtud
del principio del supremacía de la constitución. También el derecho de
propiedad está reiterado en otras normas que integran el bloque
constitucional. Así, por ejemplo, el Art. 17 de Declaración Universal de
los Derechos Humanos. Asimismo existen abundantes jurisprudencias
que confirman ese derecho.
La base legal del proceso de saneamiento la establece la Ley 108-05, de

Registro Inmobiliario: los artículos del 20 al 27 se refieren al proceso de
saneamiento. Por la vía reglamentaria están los artículos 115 al 131 del
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción
Original. De su parte, los artículos 544 y 545 del Código Civil contempla
el derecho de propiedad.
4. Competencia Judicial para Conocer el Saneamiento.- El proceso de

saneamiento, que tiene un carácter de orden público puede ser conocido
y fallado puede ser conocido y fallado exclusiva por los tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria. Así lo establecen los artículos 3, 10, 23 y 26
(párrafo IV) de la Ley de Registro Inmobiliario. Los reglamentos registran
esas disposiciones legales. En efecto, el artículo 23 de la referida ley
establece ‘sólo los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria son
competentes para conocer del proceso de saneamiento’.
El saneamiento comienza con la etapa de mensura y por tanto se debe

precisar el momento en que legalmente se inicia la competencia de la
Jurisdicción Inmobiliaria.
De acuerdo con el artículo 3 de la Ley desde que se solicita la autorización

para la mensura es que se comienza la competencia. Sin embargo, el
párrafo 8 del artículo 25 de la mencionada Ley de Registro Inmobiliario
dice que la competencia empieza desde el momento que se fije la fecha

para la mensura catastral. Y el párrafo 9 del mismo artículo 25 establece
que los tribunales ordinarios dejan de ser competente para conocer de
las cuestiones judiciales de que están apoderadas o en estado de ser
fallada por efecto del comienzo de una mensura catastral. Así las cosas,
tenemos una de dos posibilidades legales: la primera con la solicitud de
la autorización para la mensura, y la segunda, con la fijación de la fecha
de la mensura. Como se puede observar, el legislador dejó un problema
con el inicio de la competencia de los Tribunales de Tierras que debe
resolverlo la Jurisprudencia.
Entendemos que la competencia empieza desde que se fija la fecha para

la mensura catastral, todas las cuestiones que vinculan con el título o
posesión del terreno o parte de él y que sea objeto de los tribunales
técnicos, serán competencias de los Tribunales de Tierras, las
excepciones establecidas por la Ley.
La competencia que tienen los tribunales para instruir y fallar el proceso

de saneamiento catastral es en razón de la materia. Por ello es de
atribución y de orden público.
Los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria están conformados por el

Tribunal Superior de Tierras, que está dividido en cinco departamentos y
conoce, en segundo grado, de las apelaciones que se interpongan, y los
Tribunales de la Jurisdicción Original. Estos son los que conocen y
deciden el saneamiento y los demás asuntos de su competencia en el
primer grado de la Jurisdicción.
Cualquier tribunal de la República que se atribuya la faculta de conocer

y decidir sobre el proceso de saneamiento, que no sean los
anteriormente señalados invade atribuciones ajenas, provocando que su
sentencia sea nula de pleno derecho, conforme lo consagra el artículo 73
de la Constitución.
El Juez del saneamiento tiene un rol activo durante todo el proceso. Por
eso puede el mismo buscar pruebas; puede adjudicarle el derecho de
propiedad u otro derecho, a quienes no reclaman por ignorancia de la
existencia real, porque se presume que todo el mundo está citado, del
proceso o por falta de instrucción formal o desconocimiento de la
pertinencia o importancia de su reclamación, siempre que legal y
legítimamente les corresponden esos derechos.
BIBLIOGRAFÍA
Referencias
1. El siguiente recurso de aprendizaje RA1: "Nociones Generales del Saneamiento Catastral", fue
elaborado por el Profesor Julio César Matos, a partir de las fuentes siguientes: Ciprián, R.
Centenario. Cedeño, V. (2006). Derecho Registral y Jurisprudencial. (1a ed.). República
Dominicana: Editora Ediciones Jurídicas Trajano Potentini. Gómez, W. (2007). Derecho
Inmobiliario Registral. (2ª ed.). República Dominicana: editora Gráficos Integrados. Hernández
Hernández, G. (2007). Registro de Inmueble la Ley de Registro Inmobiliar. (1ª ed.). República
Dominicana: Editora Soto Castillo. Este recurso contiene un ponderado estudio en torno al
proceso de saneamiento catastral. En esta parte se contempla la definición del concepto
saneamiento, su base legal y la competencia de los tribunales para conocer de este proceso.
Derecho Agrario I
Nociones Generales del Saneamiento Catastral
Fecha 2014
1. La etapa de la mensura catastral.- La mensura catastral es imprescindible

para el proceso de saneamiento, ya que sin ella no se puede conocer el proceso
judicial, que es la segunda etapa. El artículo 25 de la Ley de Registro Inmobiliario
define la mensura de la siguiente manera: “Es el procedimiento técnico por el
cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el
derecho de propiedad a registrar”. El Magistrado Rafael Ciprian que “mensurar
un terreno es medirlo, determinar sus colindancias y determinar el perímetro
de un terreno y calcular el área que le corresponde1”. Con la mensura se logra
una especie de fotografía del terreno mensurado, en vista de que los planos
que se elaboran reflejan la configuración que le corresponde. Sin embargo, esto
no significa que con la mensura se busque atribuir o reconocer derechos. Solo
se da constancia de las situaciones de hecho que encuentra el agrimensor, el
cual es el único profesional, que por ley, puede realizarla, en razón de que él
tiene los conocimientos técnicos y científicos para llevar a cabo semejante
operación.
1 Rafael Ciprian: Tratado de Derecho Inmobiliario, pág. 326.
1.1 Momento en que se inicia la mensura.- El momento en que se inicia la
mensura resulta de mucha importancia, ya que con ella comienza el proceso de
saneamiento. De acuerdo a lo estatuido en el artículo 25 de la Ley de la materia,
“La mensura se inicia con la autorización para la realización de la misma
otorgada por la Dirección de Mensuras Catastrales territorialmente
competente, la cual debe estar precedida por la solicitud de autorización hecha
por el reclamante”.
1.2 La solicitud de autorización de la mensura.- De acuerdo al párrafo 2 del
artículo 25 de la Ley de la materia, la solicitud de autorización le compete al
reclamante hacerla a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
correspondiente, la cual debe pronunciarse dentro de un plazo de 20 días. En
la solicitud para la realización de la mensura, el reclamante solicita que se
autorice al agrimensor a realizar los trabajos de mensura, la cual debe
pronunciarse dentro de un plazo de veinte días. La solicitud lleva implícita la
petición de que la Dirección Regional de Mensuras Catastrales apodere al

Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original territorialmente competente. En
virtud de lo dispuesto en el artículo 35 del Reglamento General de Mensuras
Catastrales, la solicitud de autorización se realizará con un formato que tendrá
todos los datos necesarios del solicitante y de los terrenos que serán objeto de
los trabajos que permitan identificar con claridad a cada uno, además de la
indicación de la fecha del contrato de mensura entre el solicitante y el
agrimensor, los datos del agrimensor que realizará los trabajos, entre otros
aspectos más.
La Dirección Regional de Mensuras Catastrales tiene un plazo de cuarenta y
cinco días para pronunciarse con relación a los trabajos presentados. La
negativa a dichos trabajos debe estar técnica y jurídicamente fundamentada.
Cuando se produce el rechazo de la solicitud, el interesado puede o tiene el
derecho de solicitar la reconsideración a la solicitud de rechazo, conforme lo
dispone el artículo 219 y siguientes del Reglamento de Mensuras Catastrales.
1.3 El Contrato de mensura.- El contrato de mensura constituye uno de los
requisitos indispensables para formar el expediente de la solicitud de
autorización para la realización de la mensura. Es el acto jurídico concluido
entre el solicitante de la autorización de la mensura, que también es reclamante
de los terrenos que se someterán al saneamiento, y el agrimensor designado
que se compromete a realizar los trabajos técnicos de la mensura catastral. Por
su naturaleza jurídica, el contrato de mensura es consensual y sinalagmática o
bilateral, y engendra obligaciones y derechos recíprocos entre las partes. El
incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de mensura
puede generar demanda en reparación de daños y perjuicios, como en
cualquier otro contrato. El agrimensor está sometido también al régimen de la
Ley de Registro Inmobiliario y del Reglamento General de Mensuras Catastrales
y al régimen disciplinario correspondiente.
El contrato de mensura también tiene un carácter intuito persona, ya que tanto
el agrimensor como el solicitante de la mensura tienen muy en cuenta las
condiciones personales de su contraparte en el contrato, es decir, que el
peticionario valora la profesionalidad, seriedad y capacidad del agrimensor, y
éste tiene en cuenta la capacidad de pago del que lo contrata.
En caso de que el agrimensor no cumpla con su obligación de ejecutar la

mensura y presentar los documentos y elementos justificativos en el tiempo
que establece la autorización, que es de 60 días, a la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales para su revisión y aprobación, entonces se le podrá
otorgar una plazo suplementario de 30 días más. De manera, pues, que la
autorización para la autorización de la mensura tiene un vigencia máxima de 90
días.
1.4 Carácter de oficial público del agrimensor.- Cuando debidamente
autorizado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, el agrimensor
realiza sus trabajos técnicos de mensuras, actúa como profesional que cumple
una función con calidad de oficial público. En tal sentido, el agrimensor se
equipara al notario, respecto a la fe pública que da en los informes técnicos que
rinde a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondientes. Sus
afirmaciones son verdades jurídicas que sólo pueden ser atacadas por medios
de la ley previamente ha establecido. Por ello, toda autorización para realizar
los trabajos técnicos de mensuras inviste al agrimensor que los realizará con el
carácter de “oficial público y auxiliar de la justicia”. Estará sujeto a las
disposiciones legales y reglamentarias. Así lo establece el párrafo 4 del artículo
25 de la susodicha ley de Registro Inmobiliario. El agrimensor, aunque es
contratado por la parte interesada, no se debe a quien lo contrató con una
dependencia o subordinación de empleado, sino como un verdadero oficial
público. Recibe el pago de sus honorarios de parte del contratante, pero se
debe a la verdad que arrojen los trabajos técnicos, a la Ley de Registro
Inmobiliario, los Reglamentos y a los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria.
1.5 Régimen de publicidad de la mensura.- El propósito que persigue la
publicidad de la mensura es que la mayor cantidad de personas se entere de
que los trabajos de la misma se van a realizar, para todo aquel que tenga algún
interés o derechos en los terrenos pueda manifestarse o dar constancia de ese
interés, tanto frente al agrimensor designado como ante la Dirección Regional
de Mensuras Catastrales. El agrimensor, en su carácter de oficial público de la
Jurisdicción Inmobiliaria, está obligado a informar por escrito, previo los
trabajos de campo, a todos los colindantes, ocupantes, reclamantes e
interesados del inmueble que será mensurado. Se cuidará de conservar acuse
de recibo o prueba de la comunicación entregada. Dicha comunicación deberá

contener todos los datos
relativos al lugar, parcela o solar, fecha y hora en que se dará inicio a los trabajos
de campo. El agrimensor puede emplear todos los medios de comunicación que
estén a su alcance. Tendrá también que hacerle llegar al domicilio, si es
conocido, del reclamante, del colindante o del ocupante o en el lugar de los
terrenos y en la comunidad el aviso y seguro del domicilio citado, si no lo
encuentra, para que lo vea tan pronto regrese a ese domicilio. Debe mediar por
lo menos 5 días entre la comunicación o aviso y el inicio de los trabajos de
mensura. La inasistencia de los citados no invalida ni impide la realización de
los trabajos de campo, ya que los mismos tendrán la oportunidad de
presentarse ante el Tribunal de Jurisdicción Original en el momento oportuno.
En caso de que los terrenos a mensurar colindan con terrenos que son de
dominio privado del Estado, el agrimensor deberá citar entonces a la entidad u
órgano que tenga el control de esa propiedad. Si la colindancia se establece con
terrenos del Estado de dominio público, se citará al organismo que tenga bajo
su control y responsabilidad los terrenos.
Diez días antes del inicio de los trabajos de campo, el agrimensor hará una
publicación en un periódico nacional y otro en uno de la localidad donde están
radicados los terrenos. El agrimensor depositará copia de ese aviso en la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales y en el Tribunal de Jurisdicción
Original competente. Estos dos órganos le darán difusión, según los medios de
que dispongan. El sistema de publicidad de la mensura está pautado en los
artículos 68 y 69 de la Ley de Registro Inmobiliario y el artículo 137 del
Reglamento General de Mensuras Catastrales. De acurdo al párrafo VI del
artículo 137 del Reglamento general de Mensuras Catastrales, en el acta de
hitos y mensura, el agrimensor debe informar los recursos empleados para la
publicidad e indicar a quienes ha citado, cómo lo ha hecho y quién recibió la
citación; debe dejar constancia si los citados han asistido personalmente o por
apoderado, en caso de negativa a firmar el acuse de recibo se hará constar en
el acta indicando la razón de no hacerlo. Dicha acta, con las referencias
indicadas, firmadas por el agrimensor y por los comparecientes, da fe de que
se han realizado las comunicaciones.
1.6 División de los trabajos de mensuras.- De conformidad con las disposiciones

contenidas en el artículo 138 del Reglamento General de Mensura, los trabajos
de la mensura catastral se dividen en dos partes, a saber:
a) Trabajos de campo. Estos son los que tiene que realizar el agrimensor
designado en los terrenos que son objeto de la mensura catastral y consisten
en la obtención de todos los datos o informaciones, especialmente los ángulos
y distancias del terreno. Estos datos son imprescindibles para la elaboración del
plano de mensura. También el agrimensor deberá colocar los hitos de cemento
en los lugares correspondientes y llevar el registro de los datos en la libreta de
campo. Para la realización de estos trabajos, el agrimensor se presenta a los
terrenos que serán objetos de la mensura catastral, conforme a la autorización
recibida, a la hora y día que se establecieron en el aviso de la mensura. En ese
momento
tiene que hacer presencia en el campo, acompañado de sus instrumentos y el
equipo de personas que lo auxiliará en la tarea. Ninguna persona puede impedir
que el agrimensor designado entre en los terrenos objeto de mensura todas las
veces que sea necesario. Ahora bien, en caso de que alguien se oponga a las
incursiones que deberá hacer el agrimensor en los terrenos, o se amenace con
violencia o resistencia ilegal para impedir la mensura, el agrimensor deberá
dirigirle un informe escrito de esa circunstancias al Director Regional de
Mensuras Catastrales para que tome las medidas de lugar. En caso de ser
necesario, el Director Regional de Mensuras Catastrales solicitará al Abogado
del Estado, como Fiscal de la Jurisdicción Inmobiliaria, el concurso de la fuerza
pública para proteger al agrimensor designado durante el tiempo que duren los
trabajos de campo.
b) Trabajos de gabinete. Son los trabajos que realiza el agrimensor designado
en su oficina. En eta parte, el agirmensor organiza las informaciones, realiza los
cálculos, registra los ángulos tomados y dibuja el plano de la mensura del
terreno. Con los trabajos de gabinete o de computación como también se le
denomina, el agrimensor hace la comprobación de todos los datos e
informaciones obtenidos con los trabajos de campo. Asimismo para las
distancias aplica el cierre de las proyecciones de los lados del polígono de la
mensura. Además realiza el cálculo del área superficial del terreno. Luego de
que el agrimensor ha confeccionado el plano del terreno, procederá a

depositarlo en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales para su revisión y
aprobación.
El plano puede ser particular, cuando sólo comprende un inmueble, ya sea un
solar o una parcela. El plano particular también se llama plano individual, y se
exige cuando un solar o una sola parcela ha sido objeto de la mensura catastral;
es plano general al que comprende dos o más solares o dos o más parcelas que
son colindantes. Este se requiere cuando en la mensura catastral se han
abarcado varios solares o parcelas que necesariamente deben ser colindantes.
Generalmente, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales requiere el plano
general.
Los documentos justificativos que el agrimensor debe presentar en la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales son: Estos documentos son:
a) Actas de hitos y mensura;
b) Carta de conformidad;
c) Informe técnico;
d) Coordenadas;
e) Plano individual;
f) Plano general, aun cuando se trate de una sola parcela.
El párrafo II del artículo 145 del Reglamento de Mensuras faculta a la Dirección
Nacional de Mensuras Catastrales a establecer el número de copias exigibles y
otros documentos aclaratorios, según las necesidades y particularidades de
cada caso.
Los trabajos de mensuras se consideran ejecutados cuando ya la Dirección
Regional de Mensuras catastrales ha revisado y aprobado los planos
provisionales que le presenta el agrimensor. A partir de esa aprobación, el
contrato de mensura también se considera ejecutado. Sin embargo, si surge la
necesidad de hacer una modificación a los planos, producto de una omisión o
falta del agrimensor, éste tiene que realizarla.
1.7 El Informe del agrimensor.- El agrimensor designado deberá rendir un
informe detallado de cada una de sus diligencias, donde dé constancia de que
cumplió con todos los requisitos legales para publicar la mensura, la publicación
del aviso de mensura y de las formalidades de fijación y notificación de las
comunicaciones, ya sea que la mensura se ejecute en terrenos rurales o

urbanos.
1.8 Revisión y aprobación de los trabajos de mensura.- La Dirección Regional de
Mensuras Catastrales tiene un plazo de 45 días para pronunciarse sobre la
revisión de los trabajos técnicos, contados a partir de la fecha de su depósito.
Eso lo establece el artículo 25, párrafo 3, de la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario. En caso de que todo esté correcto, la dirección Regional de
Mensuras Catastrales aprobará dichos trabajos del agrimensor en el plazo
anteriormente indicado.
Dentro de los 15 días posteriores a la aprobación, la dirección Regional de
Mensuras Catastrales apoderará al Tribunal de Jurisdicción Original
territorialmente competente para que inicie la segunda etapa del proceso de
saneamiento, que es la judicial (artículo 25, párrafo 7 de la ley de la materia).
2. La etapa judicial.- Esta comienza con el apoderamiento del Tribunal de
Tierras de la Jurisdicción Original territorialmente competente. Ya hemos dicho
que ese apoderamiento lo hace la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
correspondiente. Con el apoderamiento del Tribunal de Tierras comienza la
oportunidad para que los reclamantes hagan valer jurídicamente sus
pretensiones. En efecto, es en el tribunal apoderado donde se conocerán todos
los alegatos de todos los interesados en el inmueble sometido al proceso de
saneamiento, y se adjudicarán los derechos a quienes correspondan.
Durante los primeros 15 días siguientes al apoderamiento, el Tribunal de
Jurisdicción Original notificará a los reclamantes de los terrenos sometidos al
proceso de saneamiento y al Abogado del Estado para que sepan que han
comenzado la etapa judicial.
El Abogado del Estado tiene derecho a oponerse al proceso de saneamiento o
a dar su aquiescencia. Su dictamen u opinión debe ser expresado con 5 días de
antelación a la celebración de la primera audiencia. En caso de que el abogado
del Estado, por la razón que fuera, no emita su opinión, entonces se considera
que no tiene interés en el proceso de saneamiento. Por tanto, el saneamiento
sigue su curso.
El Tribunal apoderado tiene competencia para conocer de todos los asuntos
legales y judiciales que se relacionan con los terrenos sometidos al proceso de
saneamiento. Esa es la atribución en razón de la materia de esta Jurisdicción

Inmobiliario.
2.1 Celebración de las Audiencias de saneamiento.- La audiencia que fije el
Tribunal de la Jurisdicción Original apoderado del proceso de saneamiento
deberá comparecer todas las personas que tengan o pretendan tener derecho
sobre los terrenos. Formularán en ella sus reclamaciones, y presentarán las
pruebas y alegatos correspondientes.
El tribunal de Jurisdicción Original apoderado está obligado a fijar la primera
audiencia en un plazo no mayor de 60 días, contado a partir de recibido el
expediente que le envía la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.
En virtud de que el saneamiento es un proceso de orden público, todo el mundo
tiene derecho a ser reclamante del inmueble sometido al proceso y por tanto
puede estar presente en la audiencia, para hacer valer sus pretensiones. No
existe lugar específico donde el juez del saneamiento tenga obligatoriamente
que celebrar la audiencia. La podrá realizar en el saló de audiencia del tribunal,
o en el lugar de los terrenos o en otro sitio dentro de la provincia donde estén
ubicados los terrenos objeto del saneamiento. A esto se le llama descenso del
juez.
A dicha audiencia pueden comparecer todos los que tengan o pretenden tener
algún derecho o interés en los terrenos, sin importar que hayan sido
emplazados por sus nombres, obtenidos durante la mensura catastral o
después de ella, o que por primera vez hacen presencia con interés en los
terrenos. Comparecerán personalmente o por medio de representante,
provisto éste del poder especial que lo autorice a esa representación.
Todos los interesados harán por escrito sus reclamaciones. Cuando algún
reclamante no haya podido comparecer a la audiencia, el juez del saneamiento
podrá otorgarle plazo para que formalice su reclamación. Y si lo entiende
pertinente, también puede fijar nueva audiencia para que presente sus
alegatos que fundamentan sus pretensiones.
El proceso puede ser litigioso o no. En caso de no serlo, las partes no necesitan
abogados que las representen, pero en caso contrario, es decir, que se torne
litigioso, entonces las partes necesitan ser representadas por ministerio de
abogado. En efecto, conforme a lo dispuesto por el artículo 122 del Reglamento

de los Tribunales de Tierras
establece que el proceso de saneamiento se torna litigioso desde el momento
en que la operación técnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier
otro derecho real accesorio, susceptible de registro relativo al inmueble objeto
del saneamiento, se encuentra en discusión entre dos o más personas. En tal
virtud, en su tramitación, se hace menester el ministerio de abogado.
En el proceso de saneamiento no existe condenación en costa. Esto no significa
que el abogado actuante quedará sin recibir sus honorarios, el recibirá su pago
de la persona que lo apoderó.
En la audiencia, el juez del saneamiento otorgará todas las oportunidades a los
reclamantes o sus representantes para que presenten las pruebas y los
argumentos en que avalan sus pretensiones. Asimismo les otorgará plazos para
que produzcan sus escritos, en caso de ser solicitado.
Cuando el juez entienda que una audiencia no es suficiente para instruir
suficientemente el caso, entonces fijará otra u otras, según la necesidad, hasta
que sobre los aspectos que deben ser aclarados y establecidos no quede
confusión o duda.
Por igual, el juez del saneamiento del Tribunal de Jurisdicción Original que está
conociendo el caso puede fallar o decidir el asunto sin que estén presentes los
que han manifestado interés en los terrenos, siempre y cuando hayan sido bien
citados. Solo es suficiente que en el expediente existan los elementos de
convicción necesarios para que se pueda decidir el mismo.
2.2 La sentencia del juez de Jurisdicción Original.- Luego que el juez del
saneamiento ha celebrado la o las audiencias que sean necesarias para la
debida y completa instrucción del caso, y se hayan agotado los plazos
otorgados, entonces el expediente quedará en estado de recibir fallo.
Una vez que el expediente queda en estado de recibir fallo, el juez está obligado
a fallarlo en los próximos 60 días. Sin embargo, el magistrado puede solicitar
una prórroga de 30 días más, justificando alguna causa. Es el Juez Presidente
del Departamento del Tribunal Superior de Tierras correspondiente, el que le
otorgará dicha prorroga. En caso de que el juez no fallare el expediente en el
plazo indicado, entonces estaría en mora judicial, tal y como lo prevé el artículo
67 de la Ley de Registro Inmobiliario.
La sentencia que decide sobre el fondo de un procedimiento de saneamiento
consignará en su dispositivo que su ejecución ante el Registrador de Títulos
correspondiente dependerá del pago de la contribución especial establecida
por el Fondo de Garantía. Incluso prohíbe que se remita la sentencia al
Registrador de Títulos y que se expida copia hasta tanto se pruebe el pago de
la contribución señalada.
Cuando ninguno de los reclamantes pueda probar su alegado derecho de
propiedad, el Tribunal le adjudicará el derecho de propiedad al Estado
Dominicano, de acuerdo al párrafo 5 del artículo 25 de la Ley de Registro
Inmobiliario.
Un aspecto importante a ser resaltado lo es que el artículo 131 del Reglamento
de los Tribunales de Tierras establece que: “En toda sentencia producto de un
proceso de saneamiento, el Juez o Tribunal, ordenará en su parte dispositiva
que el Registro de Título haga consignar en el Certificado de Título y sus
correspondientes Duplicados, lo siguiente: “La sentencia en que se fundan los
derechos garantizados por el presente Certificado de Título pueden ser
impugnados mediante el Recurso de Revisión por Causa de Fraude durante un
año a partir de la emisión del mismo”. Y en el párrafo de ese mismo artículo se
estatuye que no se considerará tercer adquiriente a título oneroso y de buena
fe a quien adquiera derechos sobre inmueble saneado, si lo hace dentro del
plazo del año en que se puede interponer el recurso de revisión por causa de
fraude.
Las sentencias del Tribunal de Jurisdicción Original tienen que ser notificadas
por acto de alguacil de la Jurisdicción Inmobiliaria y son atacadas por los
recursos que establece la ley. En efecto, la sentencia de saneamiento puede ser
impugnada por medio del recurso de apelación, dentro del plazo de 30 días a
partir de la notificación de la misma. Si no se interpone el recurso de apelación
en el plazo señalado, queda pendiente todavía el recurso de revisión por causa
de fraude, que es de un año, contado a partir de la expedición del Certificado
de Título. Y si tampoco se incoa este recurso extraordinario, entonces la
sentencia adquiere la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada.
Una vez que la sentencia haya adquirido la autoridad de la cosa irrevocable, la

misma se remitirá al Registro de Títulos correspondiente, acompañada de los
planos del inmueble y los demás documentos de rigor. Este envío se hará en los
siguientes 15 días después de que se recibieron los planos aprobados por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales. Si se demanda la suspensión de la
ejecución de la sentencia, en virtud del artículo 12 de la Ley sobre
Procedimiento de Casación y con motivo de la interposición del recurso de
casación, entonces es necesario esperar la sentencia de la Suprema Corte de
Justicia y que la misma se haga ejecutoria.
Cuando el Registrador de Títulos reciba la sentencia y los demás documentos
de rigor, hará los asientos o inscripciones o registros correspondientes y
expedirá el Certificado de Título a favor del adjudicatario que acredita el
derecho de propiedad sobre los terrenos saneados y de las mejoras, según sea
el caso. De esa manera, los terrenos nacen a la vida jurídica como inmueble
registrado.
3. La etapa del registro.- De acuerdo al artículo 27 de la Ley de la materia, el
registro es el acto mediante el cual se expide el Certificado de Título que
acredita la existencia del derecho, junto a sus elementos esenciales, se habilitan
los asientos de registro
complementarios y con ello se le da publicidad. Con dicho registro se expide
con todas las garantías y respaldo del Estado el primer Certificado de Título del
inmueble. En ese Certificado se incorporarán los datos esenciales del derecho
de propiedad que fue decidido por la sentencia que puso fin al proceso de
saneamiento. Los demás derechos que recaen sobre el inmueble constarán en
el registro complementario que lleva al efecto el Registrador de Títulos
correspondiente. Todo ello en virtud de las disposiciones consignadas en los
párrafos 1 y 2 del citado artículo 27 de la Ley 108-05, sobre Registro
Inmobiliario.
4. Régimen de publicidad y notificación.- La Ley de Registro Inmobiliario, por su
carácter especial, impone que todas las actuaciones de la Jurisdicción
Inmobiliaria, sobre todo, las que se relacionen con los procesos, tienen que ser
de conocimiento público. El régimen de publicidad y notificación en la
Jurisdicción Inmobiliaria está establecida en los artículos que van del 68 al 73
de la Ley de la materia. En la Jurisdicción Inmobiliaria es el mismo tribunal que

conoció del saneamiento que está obligado en práctica algunos mecanismos
para que las partes tomen conocimiento de ciertos procesos y en algunos casos
reciban las notificaciones. En esta jurisdicción también existe la notificación por
alguacil, pero estos ministeriales tienen una especialidad, que son de la
Jurisdicción Inmobiliaria. En efecto, es el Tribunal de Jurisdicción Original
apoderado del saneamiento el que tiene que notificarles a los reclamantes que
se ha iniciado el proceso judicial, con la finalidad de que estos puedan cumplir
los requisitos de publicidad que establece la Ley de Registro Inmobiliario y los
Reglamentos. Dicha notificación la hará el Tribunal en un plazo no mayor de 15
días después que reciba el apoderamiento que hará la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales correspondiente. También está la formalidad de
publicidad del proceso a cargo de los reclamantes que debe cumplirse antes de
la celebración de la primera audiencia.
Asimismo el Tribunal de Jurisdicción Original apoderado del saneamiento tiene
a su cargo la obligación de informar al Abogado del Estado que se inició el
proceso judicial y la fecha que se fije para la primera audiencia.
BIBLIOGRAFÍA
Referencias
1. El siguiente recurso de aprendizaje RA3: "Etapas del Proceso de Saneamiento Catastral", fue
elaborado por el Profesor Julio César Matos, a partir de las fuentes siguientes: Ciprián, R.
Centenario. Cedeño, V. (2006). Derecho Registral y Jurisprudencial. (1a ed.). República
Dominicana: Editora Soto Castillo. Este recurso contiene un ponderado estudio en torno a las
tres etapas del proceso de saneamiento catastral, que son: la etapa de mensura, la etapa
judicial y la etapa del registro.
Derecho Agrario I
Funciones del Abogado del Estado ante la
Jurisdicción Inmobiliaria
Fecha 2014
1. Definición del Abogado del Estado.- Es el funcionario público que

representa al Estado y a la sociedad en todos los procedimientos que se
realicen por ante el Tribunal de Tierras, y que conforman a la Ley 108-05
se requiera su presencia y dictamen. La Ley No. 108-05, de Registro
Inmobiliario dedica los Art 11 y 12 al Abogado del Estado. Estos texto
legales fueron modificado por el Art. 2 de la Ley No 51-07, del 23 de abril
del año 2007.
Este funcionario actúa en todos aquellos casos en donde los intereses del
Estado o la sociedad lo requieran o que se trate de un procedimiento de
orden público y de interés social. Actúa como abogado cuando
representa los intereses del Estado, ya sea como propietario original o
como garante del Certificado del Estado. Y se convierte en Fiscal cuando
representa a la sociedad en procedimiento de orden público, que
regularmente consiste en una impugnación a un saneamiento catastral,
un recurso de revisión por causa de fraude o un proceso en materia
penal.
En cada departamento del Tribunal Superior de Tierras habrá un

abogado del Estado. De acuerdo a la Ley de la materia existen cinco
Departamento del Tribunal de Superior de Tierras, pero en la práctica
actual no están funcionando todos.
2. Condiciones Exigida para ser Abogado del Estado.- Las condiciones para
ser Abogado del Estado son las misma que se requieren para ser
Ministerio Público por ante la Corte de Apelación en la Jurisdicción
Ordinaria. Así lo establece el Art. 11.1 de la Ley de Registro Inmobiliario.
Conforme a las disposiciones de los Art. 157 y 188 de la Constitución, que
son recogidos por el Estatuto del Ministerio Público son lossiguientes, a

saber:
1.- Ser dominicano o dominicana.
2.- Hallarse en pleno ejercicio de los derechos civiles y políticos.
3.- Ser licenciado o doctor en derecho.
4.- Pertenecer a la carrera judicial y haberse desempeñado como juez de
Primera Instancia durante el tiempo que determina la ley. El Abogado del
Estado titular se hará representar, cuando lo considere necesario, por
sus Abogados del Estado Adjunto. Estos deberán con las condiciones
establecidas anteriormente, porque son las mimas que se requieren para
el titular.
El Abogado del Estado y Fiscal ante la Jurisdicción Inmobiliaria es
designado por medio de decreto del Poder Judicial.
El Abogado del Estado es parte del Ministerio Público, y se debe a la
Constitución, a la Ley de Registro Inmobiliario y al estatuto que rige ese
ministerio, el cual no forma parte de la Jurisdicción Inmobiliaria.
3. Importancia del Abogado del Estado.- Este funcionario del Ministerio
Público aparece en la Jurisdicción Inmobiliario en vista de que el Sistema
Torrens parte del principio de que el Estado es el propietario originario
del todas las tierras que conforman el territorio nacional. Es por ello que
cada persona que se crea con los derechos adquiridos sobre los terrenos
no registrados, tiene que aniquilar la presunción de que el Estado sigue
siendo el dueño de estos terrenos. Y para representar al Estado en todo
el proceso de saneamiento surge el Abogado del Estado. Este funcionario
vigilará que los procedimientos de gran interés social que conforman el
saneamiento sean cumplidos como establece la ley, y que los derechos
inmobiliarios se atribuyan a quienes corresponden. Basta con que los
reclamantes en un proceso de saneamiento hayan podido probar los
justo títulos a la prescripción correspondiente en que se basan sus
reclamaciones para que el Abogado del Estado no se opongan a las
adjudicaciones de terrenos. Pero si existe alguna porción de terrenos en
una parcela sometida al proceso de saneamiento que no es reclamado
por ninguna persona, entonces el Abogado del Estado solicitará que se

le adjudique al Estado.
En caso de que ese funcionario no esté presente en la audiencia que para

tales fines celebre el tribunal de tierras, o simplemente no solicite la
adjudicación por inobservancia, el tribunal hará la adjudicación al Estado
Dominicano, por propia iniciativa, es decir, de oficio, y por mandato de
la Ley, también puede hacerlo a favor de cualquier persona que a juicio
del Tribunal tenga derechos adquiridos conforme a la Ley. Con eso el juez
hace valer su papel activo en el saneamiento, que no se limita sólo a
buscar las personas o indicios que le permitan formar su convicción, sino
a tomar todos los medios que considere necesario para el proceso.
La oficina del Abogado del Estado y Fiscal ante la Jurisdicción Inmobiliaria

cumple una función muy importante, ya que a través de ella se
representa al Estado en el proceso de saneamiento catastral, que busca
cumplir con el objeto de la Ley de Registro Inmobiliario: sanear, adjudicar
e individualizar todos los derechos inmobiliarios.
4. Doble Función del Abogado del Estado.- El Abogado del Estado cumple
dos funciones ante la Jurisdicción Inmobiliario, a saber:
a) Función de Abogado del Estado.- En esta función representa al Estado
de forma exclusiva en todos los procesos que se llevan a cabo ante el
Tribunal de Tierras en que el Estado tenga, aparente o pudiera tener
algún interés. El Abogado del Estado se convierte, si es menester, en un
verdadero litigante judicial para salvaguardar los intereses inmobiliarios
del Estado. Pero regularmente sólo vigila que los derechos sobre los
inmuebles sean legalmente adjudicados a quienes verdaderamente
pertenezcan.
b) Función de Fiscal o Ministerio Público. El Abogado del Estado es
también Fiscal o Ministerio Público ante el Tribunal de Tierras cuando
representa a la sociedad en los procedimientos penales o represivos que
se ventilan ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Toda violación a la Ley 108-
05, de Registro Inmobiliario que conlleve sanciones penales, requerirá
que se lleve el procedimiento que determinará con la sentencia

condenatoria. Toda audiencia penal en la Jurisdicción Inmobiliaria debe
tiene que celebrarse con la presencia del Abogado del Estado, porque de
no ser así, el tribunal no estará legal ni regularmente constituido.
Además, el expediente penal regularmente se canaliza por ante la oficina
del Abogado del Estado.
Los delitos que dan lugar a expedientes penales ante la Jurisdicción
Inmobiliaria están contemplados en los artículos 113 y 114 de la referida
Ley de Registro Inmobiliario, los cuales son los siguientes: 1) el delito de
audiencia; 2) el perjurio; 3) la obstaculización de los trabajos de mensura;
4) la obstaculización de medidas de publicidad y todas las demás que
están establecidas en el derecho común.
También el Abogado del Estado, en su rol o función de Fiscal o Ministerio
Público, cumplirá la misión de brazo ejecutor del Tribunal de Tierras. En
efecto, a él le corresponde ejecutar todas las sentencias que requieran
su concurso, debido a que sea necesaria la fuerza pública y la coacción,
que se dicten en la Jurisdicción Inmobiliaria. Esta obligación está
estipulada en el artículo 10.3 de la ley antes mencionada.
Para sustanciar o instruir correctamente los procesos, el Abogado del
Estado tendrá que solicitar todos los mandamientos de conducencia,
arresto o prisión que sean procedentes de acuerdo con la ley de la
materia. Este funcionario también deberá dictaminar sobre el
expediente penal. Sin dicho dictamen el tribunal de tierras no puede
fallar su sentencia. Asimismo, el Abogado del Estado tiene una
participación activa en el procedimiento de desalojo de lugares. Esta
última función la contemplamos en el recurso de aprendizajes número
dos.
c) El Abogado del Estado como guardián del Certificado de Título. El
Abogado del Estado está en la obligación, de acuerdo a la Ley de Registro
Inmobiliario, de asistir al Estado en la obligación que éste tiene de
garantizar el respeto y la fuerza ejecutoria del Certificado de Título. En
consecuencia, cualquier violación, desconocimiento, alteración o
falsificación de un Certificado de Título deberá ser perseguido por el
Abogado del Estado, y sometido a la acción de la justicia de la Jurisdicción

Inmobiliaria, para que se le aplica al sujeto infractor las sanciones penales
correspondientes. Esto es así, en virtud de que el Certificado de Título es
expedido por el Estado a través del Registrador de Títulos
correspondiente, como consecuencia de la sentencia que ordena su
expedición.
En ese sentido las sentencias del tribunal de tierras dictadas a favor de la

persona que tenga derecho al registro del terreno o parte del mismo,
sanearán el título relativo a dichos terrenos. Serán oponibles a toda
persona, incluyendo al propio Estado.
BIBLIOGRAFÍA
Referencias
1. El siguiente recurso de aprendizaje RA1: "Funciones del Abogado del Estado ante la
Jurisdicción Inmobiliaria", fue elaborado por el Profesor Julio César Matos, a partir de las
fuentes siguientes: Ciprián, R. (2010). Tratado de Derecho Inmobiliario (3ª. ed.). Santo
Domingo, Rep. Dominicana: Editora Centenario. Cedeño, V. (2006). Derecho Registral y
Jurisprudencial. (1a ed.). República Dominicana: Editora Ediciones Jurídicas Trajano Potentini.
Gómez, W. (2007). Derecho Inmobiliario Registral. (2ª ed.). República Dominicana: editora
Gráficos Integrados. Hernández Hernández, G. (2007). Registro de Inmueble la Ley de Registro
Inmobiliar. (1ª ed.). República Dominicana: Editora Soto Castillo. Este recurso versa sobre el
rol o función del Abogado del Estado en el marco de la Jurisdicción Inmobiliaria, además de
hacer un esbozo de las condiciones y requisitos para ser designado en esta función pública y
su importancia.
Derecho Agrario I
Procedimiento en Desalojo por ante el Abogado
del Estado
Fecha 2014
DOCUMENTO: PROCEDIMIENTO EN DESALOJO POR ANTE EL ABOGADO DEL ESTADO
PROCEDIMIENTO EN DESALOJO POR ANTE EL ABOGADO DEL ESTADO
1. Base legal del desalojo por ante el Abogado del Estado.- El procedimiento en
desalojo por ante el Abogado del Estado del departamento correspondiente
está previsto por los artículos 48 de la Ley de Registro Inmobiliario, el cual no
quedó expresamente modificado por la Ley No. 51-07, pero se infiere como
modificado toda vez que la Comisión Inmobiliaria fue sustituida por la figura del
Abogado del Estado; en este sentido dicho texto legal dispone que el
propietario de un inmueble registrado, amparado en su certificado de título o
constancia anotada puede requerir al Abogado del Estado el auxilio de la fuerza
pública para proceder al desalojo del ocupante o intruso.
2. Procedimiento a seguir.- El procedimiento es el que a continuación se explica:
el propietario se proveerá de una autorización emitida por el Abogado del
Estado que será notificada al intruso u ocupante ilegal por un acto de alguacil,
notificado por un alguacil de la Jurisdicción Inmobiliaria, intimándola para que
en un plazo de 15 días a partir de la fecha de la notificación, a los fines de que
abandone voluntariamente el inmueble. En dicho acto se hará mención de bajo
qué título, quién es el titular. Es preferible que conjuntamente con el acto de
alguacil se le anexe copia del certificado de título duplicado del dueño, o copia
de la constancia anotada. Vencido este plazo, el Abogado del Estado mediante
oficio que será notificado mediante acto de alguacil concederá un último plazo
de 15 días para que abandone el inmueble o deposite sus alegatos por ante
dicha institución.
Es importante destacar que en la antigua Ley 1542 sólo le correspondía al

Abogado del Estado por ante el Tribunal de Tierras conocer de la solicitud de
desalojo contra un ocupante ilegal o intruso, y que los Tribunales de Tierras,
por vía principal no conocían de esta demanda, sino de forma accesoria a una
litis sobre derechos registrado.
En ese sentido la Suprema Corte de Justicia ha establecido que “las
disposiciones del artículo 258 de la Ley de Registro de Tierras que se refieren al
desalojo de terrenos saneados, no dejan dudas de que para realizar este
procedimiento es indispensable que, al Abogado del Estado, a quien
corresponde ejecutarlo, se le provea del certificado de título del terreno objeto
del procedimiento en desalojo”1.
1 Cas. 14 de noviembre de 1984, B. J. 886, pág. 2381.
2 Cas. 14 de septiembre de 1984, B. J. 886, págs. 2381-2382.
Una vez vencido el plazo de los 15 días, es una costumbre del Abogado del
Estado citar a las partes a los fines de que comparezcan, ya sea personalmente
o mediante representación de abogados; se examinan los documentos
presentados por las partes y se procede a determinar si la persona contra la
cual se persigue el desalojo es intrusa pura y simplemente, o si está en posesión
de ese inmueble en virtud de algún derecho adquirido o que ha sido otorgado
por el per siguiente, u otro copropietario. En el caso que comprueba que la
persona es un ocupante ilegal o intruso, el Abogado del Estado ordenará el
desalojo, que deberá ser realizado por acto de alguacil mediante proceso verbal
de desalojo en un plazo no mayor de 30 días, según el párrafo II del artículo 48
de la Ley de Registro Inmobiliario.
3. La solicitud de desalojo contra un copropietario de un inmueble.- Los

copropietarios son las personas titulares de un inmueble o de algún bien real
inmobiliario, el cual se encuentra registrado en comunidad, es decir, a nombre
de dos o más personas. El propietario de la constancia anotada en el certificado
de título que quiere hacer valer por ante el Abogado del Estado del
departamento correspondiente, en sus atribuciones de guardián del certificado
de título. Éste al examinar los documentos y comprobar que el inmueble que
está siendo ocupado por el presunto intruso está en copropiedad, no puede
otorgar la fuerza pública hasta que se realice el deslinde correspondiente de la
porción de que alega ser propietario. Con esto no se quiere decir que la
constancia anotada depositada por ante el Abogado del Estado no tiene valor,
ya que la misma tiene el mismo valor y fuerza probatoria que el certificado de
título. Ahora bien, frente a un copropietario no es posible otorgar fuerza
pública, ya que el mismo tiene derechos registrados dentro del inmueble, la
Suprema Corte de Justicia sostiene el criterio siguiente: “Es indispensable que
el Abogado del Estado, a quien corresponde ejecutar el desalojo de terrenos
saneados, se le prevea del certificado de título. Además, si el título es de
copropiedad, antes de ordenar el desalojo, el tribunal debe disponer la
subdivisión del terreno para determinar las posesiones de cada copropietario
de esa parcela, a fin de poner al Abogado del Estado en condiciones de ejecutar
el desalojo de que fue encargado por la sentencia impugnada”2. En tal situación
el Abogado del Estado debe sobreseer el asunto hasta tanto se produzca el
deslinde o subdivisión de la parcela, ya que existe una cuestión prejudicial, esto
es, cuando un punto de derecho de la cuestión debe ser juzgado por otra
jurisdicción que aquella que conoce del asunto principal, es decir, el Abogado
del Estado debe desestimar la solicitud de desalojo, en virtud de las
disposiciones del artículo 47 párrafo I de la Ley de Registro Inmobiliario que
dispone: “no procede el desalojo de un copropietario del mismo inmueble
contra otro en virtud de una constancia anotada”. Sin embargo, frente a un
intruso sin título o sin derecho para actuar, el Abogado del Estado debe
proceder a ordenar el desalojo con el mero hecho de presentarle ante él una
constancia anotada en el certificado de título, ya que la misma tiene fuerza
ejecutoria por aplicación del artículo 91 de la referida Ley de Registro
Inmobiliario, y bajo el criterio de que el intruso sin calidad no puede
obstaculizar el libre ejercicio de uso y disfrute al tenor del derecho registrado.
4. Medidas provisionales que puede tomar el Abogado del Estado en el curso
de un desalojo.- El Abogado del Estado puede ordenar una inspección para
determinar si la persona que se dice ocupante ilegal del inmueble registrado
está realmente ocupando el mismo, y para ello necesitará de los servicios de
agrimensores privados pagados por una de las partes, y con ello se comprobará
los elementos esenciales de que el ocupante ilegal está dentro de la parcela o
solar que pretende desalojar el titular del derecho.
Dicho proceso de comprobación se realiza con una solicitud formulada por
Abogado del Estado, de oficio o a petición de una de las partes, a la Dirección
Regional de Mensuras Catastrales, a los fines de que esa dirección comisione
un inspector, quien deberá trasladarse al terreno en conflicto, previa
verificación de los planos correspondientes al mismo, determinar
topográficamente, comprobando con los linderos de la parcela, si el
demandado ocupa o no la parcela en cuestión. Una vez concluidos los trabajos

de campo el inspector procederá a rendir un informe a la Dirección Regional de
Mensuras Catastrales, quien lo remitirá al Abogado del Estado, el cual estudiará
el resultado y decidirá en base a ese informe el conflicto.
Si con el informe presentado por el inspector se comprueba la ocupación, el
Abogado del Estado ordenará mediante resolución conceder un plazo de 15
días a los fines de que voluntariamente desocupe el inmueble que ocupa
ilegalmente. Dicha resolución deberá ser notificada por acto de alguacil a la
parte a desalojar. Vencido este plazo, se ordenará el auxilio de la fuerza pública
para la ejecución del desalojo del intruso. Ese resolución que emite el Abogado
del Estado otorgándole un plazo de 15 días al ocupante, antiguamente era una
práctica establecida por la costumbre, ya que el único plazo que establece la
derogada Ley de Registro de Tierras, era el plazo previo de 15 días, establecido
en el artículo 260 de la ley que decía: “antes de proceder al desalojo el per
siguiente intimará al ocupante, por acto de alguacil, para que haga abandono
de los lugares en el plazo no menor de 15 días, que se contarán a partir de la
notificación del referido acto a persona o a domicilio. Pasado este plazo, sin que
el ocupante haya hecho abandono de los lugares, procederá el interesado al
desalojo inmediato a sus expensas”. En la actualidad está legalmente
establecido en los párrafos I y II del artículo 48 de la Ley 108-05.
Dentro de los inconvenientes que podrían surgir al iniciar el procedimiento de
desalojo de lugares en la Oficina del Abogado del Estado, se destacan varias
situaciones que hace necesaria la toma de decisiones, que aunque de manera
expresa no lo faculte la ley, de forma general, las pueden ordenar, tales como
orden de conducencia en los casos en que una persona sea citada y se resista a
comparecer ante el Abogado del Estado, orden de protección de los derechos
avalados por certificado de título. Esto último ocurre cuando existen amenazas
de invadir terrenos registrados provistos con su correspondiente certificado de
título. En tal caso el Abogado del Estado emite una orden a la Policía Nacional
a los fines de que ofrezca protección a los terrenos amparados en el certificado
de título del peticionario. Asimismo, puede ordenar suspensión de labores,
generalmente, ya invadidos los terrenos y al querer los invasores tomar
ventajas de las demoras propias del proceso de desalojo, inician construcciones
en el terreno invadido, a los fines de hacer más difícil la ejecución, con el
propósito de convertir el proceso de desalojo en un problema de connotación
de carácter social, y poder persuadir el débil sistema jurídico que tenemos y
evitar así la expulsión de la propiedad indebidamente ocupada. También la
protección policial viene bien a los fines de que los titulares del derecho de
propiedad puedan edificar en su propio terreno, esto ocurre cuando existe
alguna oposición, que no está basada en sustentación legal; protección legal, a
los fines de que los agrimensores puedan realizar los trabajos ordenados por
los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria; ordenanza de fuerza pública para
ejecutar desalojos de intrusos.
La comprobación de la ejecución del desalojo por parte del Abogado del Estado
está supeditada a que el alguacil actuante en el mismo proceda a depositar en
la Secretaría de la Oficina del Abogado del Estado, la copia del acto de
ejecución, de conformidad con lo que dispone el párrafo II del artículo 48 de la
Ley de Registro Inmobiliario, con lo cual oficialmente, y al tenor del referido
texto legal, finaliza el procedimiento de desalojo por ante la oficina del Abogado
del Estado.
BIBLIOGRAFÍA
Referencias
1. El siguiente recurso de aprendizaje RA2: "Procedimiento en Desalojo por ante el Abogado del
Estado", fue elaborado por el Profesor Julio César Matos, a partir de las fuentes siguientes:
Ciprián, R. (2010). Tratado de Derecho Inmobiliario (3ª. ed.). Santo Domingo, Rep. Dominicana:
Editora Centenario. Cedeño, V. (2006). Derecho Registral y Jurisprudencial. (1a ed.). República
Dominicana: Editora Soto Castillo. Este recurso contiene un ponderado estudio en torno el
procedimiento que debe seguirse para el desalojo por ante el Abogado del Estado cuando el
peticionario está provisto de su certificado de título.

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