Comparación y Validación Del Método Critic Con El Método Molanotorresdianamaritza2018

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COMPARACIÓN Y VALIDACIÓN DEL MÉTODO CRITIC CON EL MÉTODO

TRADICIONAL COMPARACIÓN O DE MERCADO PARA LA OBTENCIÓN DE VALORES
DE INMUEBLES CON USO RESIDENCIAL EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ.
DIANA MARTIZA MOLANO TORRES
JUAN CARLOS ALVARADO SÁNCHEZ
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS
ESPECIALIZACION EN AVALÚOS
Bogotá, Colombia
2018
* Ing. Edwin Robert Pérez Carvajal

2
Agradecimientos:
Nuestros más sinceros agradecimientos a

la especialización de avalúos por el aprendizaje
impartido y el apoyo incondicional en el
alcance de esta meta.
Nota:
Se prohíbe total o parcialmente para cualquier fin

la reproducción del presente documento y de
cualquier información en el contenida.
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TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................................ 8
I. OBJETIVOS ......................................................................................................................................... 9
I.1. OBJETIVO GENERAL ................................................................................................................ 9
I.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ........................................................................................................ 9
II. MARCO TEÓRICO............................................................................................................................ 10
II.1. MÉTODOS DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN ........................................................ 11
II.2. ESTADO DEL ARTE SOBRE INVESTIGACIONES QUE IMPLEMENTAN EL MÉTODO
CRITIC ................................................................................................................................................... 13
III. METODOLOGÍAS VALUATORIAS ........................................................................................... 15
III.1. MÉTODO TRADICIONAL ....................................................................................................... 15
III.2. MÉTODO CRITIC ..................................................................................................................... 16
III.3. REGRESIÓN LINEAL ............................................................................................................... 16
III.4. RUTA METODOLÓGICA......................................................................................................... 17
IV. IMPLEMENTACIÓN DE LA METODOLOGÍA (CASOS DE ESTUDIO) ................................. 18
V. ANÁLISIS DE RESULTADOS ......................................................................................................... 50
VI. BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................ 51
VII. ANEXOS ........................................................................................................................................ 52
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TABLA DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1 Fórmula Ponderación CRITIC ............................................................................................... 16

Ilustración 2 Localización de los casos de estudio...................................................................................... 18
Ilustración 3 Ubicación Caso No. 1 y fachada edificio ............................................................................... 19
Ilustración 4 Regresión lineal Caso No. 1................................................................................................... 21
Ilustración 5 Ubicación Caso No. 2 y fachada casa .................................................................................... 26
Ilustración 6 Estudio de mercado Caso No. 2 ............................................................................................. 26
Ilustración 7 Regresión lineal Caso No. 2................................................................................................... 28
Ilustración 8 Ubicación Caso No. 3 y fachada edificio ............................................................................... 32
Ilustración 9 Estudio de mercado Caso No. 3 ............................................................................................. 32
Ilustración 10 Regresión lineal Caso No. 3................................................................................................. 34
Ilustración 11 Ubicación Caso No. 4 y fachada casa .................................................................................. 38
Ilustración 12 Ubicación Caso No. 5 y fachada casa .................................................................................. 44
Ilustración 13 Estudio de mercado Caso No. 5 ........................................................................................... 44
Ilustración 14 Regresión lineal Caso No. 5................................................................................................. 46
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TABLA DE TABLAS
Tabla 1 Consolidado casos de estudio ........................................................................................................ 18

Tabla 2 Estudio de mercado Caso No. 1 ..................................................................................................... 20
Tabla 3 Análisis estadístico Caso No. 1 ...................................................................................................... 20
Tabla 4 Avaluó comercial por el método de comparación o de mercado Caso No. 1 ................................ 20
Tabla 5 Variables para la regresión lineal ................................................................................................... 21
Tabla 6 Datos del inmueble a valorar y de los comparables ....................................................................... 22
Tabla 7 Correlación entre variables ............................................................................................................ 22
Tabla 8 Variables correlacionadas con el Valor venta final........................................................................ 22
Tabla 9 Variables normalizadas .................................................................................................................. 23
Tabla 10 Desviación estándar ..................................................................................................................... 23
Tabla 11 Coeficientes de correlación .......................................................................................................... 23
Tabla 12 Normalización de la ponderación de las variables ....................................................................... 23
Tabla 13 Ponderación del inmueble a valorar y de los comparables .......................................................... 24
Tabla 14 Ratios de valoración..................................................................................................................... 24
Tabla 15 Cuadro resumen valores Caso No. 1 ............................................................................................ 24
Tabla 16 Análisis estadístico Caso No. 2 .................................................................................................... 27
Tabla 17 Avaluó comercial por el método de comparación o de mercado Caso No. 2 .............................. 27
Tabla 18 Variables para la regresión lineal ................................................................................................. 27
Tabla 19 Correlación entre variables .......................................................................................................... 28
Tabla 20 Variables correlacionadas con el Valor venta final...................................................................... 29
Tabla 21 Variables normalizadas ................................................................................................................ 29
Tabla 38 Estudio de mercado Caso No. 4 ................................................................................................... 38
Tabla 42 Regresión lineal Caso No. 4......................................................................................................... 40
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Tabla 64 Consolido de resultados. .............................................................................................................. 50
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TABLA DE ANEXOS
Anexo 1 Estudio de mercado Caso 1 .......................................................................................................... 53

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INTRODUCCIÓN
El presente proyecto tiene como propósito comparar y validar el método CRITIC con la metodología
valuatoria tradicional comparación o de mercado en inmuebles residenciales de Bogotá en diferentes
tipologías de vivienda, con el fin de brindar nuevas alternativas de valuación de inmuebles.
En Colombia la normatividad vigente para la valoración de bienes inmuebles se rige principalmente por la
Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) y las normas técnicas
establecidas por el ICONTEC y Fedelonjas dentro de las cuales se encuentran las bases para la valoración
del valor de mercado (NTS S 01), las bases para la determinación de valores distintos del valor de mercado
(NTS S 02), el contenido de informes de valuación de bienes inmuebles urbanos (NTS I 01), el contenido
de informes de valuación de bienes inmuebles rurales (NTS I 02) y el contenido de informes de valuación
(NTS S 03). Adicionalmente, se encuentran las Guías Técnicas Sectoriales pertinentes a la valuación de
bien inmuebles (GTS E 01 y GTS E 04) conceptos y principios generales de valuación (GTS G 02), dando
aplicabilidad al método comparación de mercado como método tradicional de valuación, sin embargo, por
las características y naturaleza de los inmuebles en muchos casos no existe oferta de inmuebles comparables
con el objeto de estudio.
Por tanto aparte de las metodologías valuatorias tradicionales para la valoración de bienes inmuebles se
quiere comparar y validad una nueva metodología con mayor dinamismo en la interrelación de las variables
representativas en la determinación del valor de los inmuebles residenciales, como el método CRITIC
(CRiteria Importance Through Intercriteria Correlation), el cual tiene en cuenta los pesos de los criterios;
el peso de un criterio es tanto mayor cuanta mayor sea su varianza (mayor desviación típica), y cuanta
mayor información diferente a la de los otros criterios aporte (menor coeficiente de correlación entre
columnas).
El método CRITIC es original de Diakoulaki et al (1995) y su nombre es el acrónimo de CRiteria

Importance Through Intercriteria Correlation. Se presentó en un artículo “Determining objective weights
in multiple criteria problems: The CRITIC method” publicado en la revista Computers Operational
Research en 1995, en el que se realiza la priorización de un grupo de empresas en función de tres criterios:
Rentabilidad, Penetración en el mercado y Productividad. Es un método de ponderación de criterios. En la
actualidad este método tiene múltiples ámbitos de aplicación como por ejemplo la valoración de empresas,
valoración de inmuebles, el valor de un jugador de futbol, entre otros.
El método CRITIC se ha utilizado en la valuación de inmuebles en conjunto con el método del Ratio de
valuación, CRITIC en valoración se clasifica dentro de los métodos comparativos ya que para su aplicación
se parte de una serie de comparables de los cuales, además de ser lo más parecidos al activo a valorar, se
debe tener el valor final de la transacción y de las variables explicativas del mismo.
De tal modo, el objeto principal del presente documento se enfoca en la comparación del método CRITIC
y del método comparación o de mercado en inmuebles residenciales de Bogotá en diferentes tipologías de
vivienda, y validar los resultados obtenidos en cada una de las metodologías; pretendiendo generar nuevas
herramientas en la aplicación del método para la valoración de diferentes inmuebles que presentan poca
homogeneidad en cuanto a las ofertas del mercado.
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I. OBJETIVOS
I.1. OBJETIVO GENERAL
Comparar y validar la metodología Decisión Multicriterio Universalmente conocida como el

método CRITIC, acrónimo de CRiteria Importance Through Intercriteria Correlation, con el
método tradicional, método de comparación o de mercado y la regresión lineal múltiple para la
obtención de valores de cinco (5) inmuebles con uso residencial en la ciudad de Bogotá.
I.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
- Identificar las cualidades de la metodología de Decisión Multicriterio Universalmente conocida

como el método CRITIC para para la valoración de inmuebles residenciales.
- Confrontar de manera teórica y práctica la aplicación del método CRITIC con la metodología
tradicional de valuación (comparación de mercado) en inmuebles residenciales de Bogotá en las
tres tipologías de vivienda.
- Desarrollar un análisis multicriterio de las variables representativas en la determinación del valor

de cinco (5) bienes inmuebles residenciales en diversas tipologías de vivienda en la ciudad de
Bogotá.
- Validar la metodología del modelo CRITIC a valoración de bienes inmuebles residenciales de

Bogotá en diversas tipologías de vivienda.
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II. MARCO TEÓRICO
En este ítem se presenta una recopilación breve y concisa de los conceptos, aspectos teóricos y
reglamentación que se relaciona directamente con el tema del proyecto, se presentan conceptos que
aclaran y dan a entender la temática que se está trabajando. Además de los conceptos teóricos se precisa
el estado del arte contemplado desde las revisiones bibliográficas destacadas por su contenido en
relación con la información que permite desarrollar el presente trabajo.
El inicio de la discusión académica sobre los procesos de valorización debe partir de una aproximación
de tipo conceptual que clarifique el lugar de enunciación, haciendo de tal manera referencia a la
metodología que se propone implementar al interior del actual trabajo, en tal medida se presentara de
manera sucinta algunos elementos que arroja la literatura sobre dicha definición.
Por lo tanto la Real Academia Española enuncia que la valorización hace referencia a la “acción y
efecto de valorizar”, esta definición está marcada por la ausencia de un sujeto u objeto que es
valorizado, además no distingue otra serie de dimensiones que pueden afectar el proceso de
valorización como son las condiciones espaciales, temporales, económicas, etc, careciendo de
operatividad argumentativa para responder a la pregunta conceptual, aunado a la falta de descripción
de un método que permita identificar los mecanismos necesarios para establecer la valorización (RAE,
2017).
En tal sentido se encuentra que para Llano Elcid la valorización inmobiliaria consiste en “determinar
el Valor de Mercado de un Bien Inmueble expresado en unidades monetarias, en un momento
determinado y con una finalidad concreta”, esta definición contiene a diferencia de la expuesta por la
Real Academia Española las dimensiones del objeto de valorización, el fin de la misma en relación a
su operatividad dentro de un mercado de transacciones monetarias y económicas, sumado a la
dimensión de tipo temporal, dado que dichos procesos son cambiantes en el tiempo lo cual materializa
la condición de practicidad del proceso de avalúos (Llano, 2007).
Aun así, el esfuerzo de tipo categórico no cumple las expectativas sobre como plasmar dicha
metodología, por lo tanto la siguiente definición se aproxima en su doble dimensión, ya que contiene
la función pragmática y se aproxima a proponer una caracterización de tipo procedimental,
determinado en tal sentido que los avalaos inmobiliarios se corresponden a “la ciencia aplicada que
tiene como objetivo la determinación del valor de un bien, teniendo en cuenta, los atributos o variables
explicativas que lo caracterizan, el entorno económico, social y temporal en que se encuentra, utilizando
un método contrastado de cálculo que permita al experto incorporar tanto las variables cuantitativas o
componentes objetivos, como las variables cualitativas o componentes subjetivos del valor entre los
que se encuentra el conocimiento y la experiencia del valorador ” (Aznar y Guijarro, 2005), siendo de
esta definición la más aproximada dado que abarca múltiples aristas de la dimensión de valorización
inmobiliaria.
Entonces dadas las definiciones de tipo categórico sobre los elementos que deben constituir dichas
metodologías de avaluó, es fundamental enunciar que para el caso Colombiano las entidades que más
las implementan son el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el Instituto de Desarrollo Urbano de
Bogotá y la Secretaria de Habitad de Bogotá, solo por enunciar algunas, donde para la capital se viene
utilizando el uso de datos abiertos en aplicaciones que facilitan a los ciudadanos ver la valorización, el
uso del suelo, las tendencias demográficas y otras estadísticas de interés sobre la realidad catastral de
la ciudad. Por lo tanto, un caso exitoso de manejo de big data es el portal IDECA, el cual zonifica la
espacialidad de la ciudad mediante mapas temáticos donde se visualiza las áreas de terreno promedio
de la ciudad, los lugares dispuestos para uso de oficinas, las diferentes zonas donde se concentra la
construcción en altura y los rangos de valores que tienen algunos lugares en la ciudad.
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Es así como de manera global las metodologías de valuación les permiten a los entes gubernamentales
tener certeza de dichos datos ya que inciden sobre los procesos de tributarios por parte de los
ciudadanos, el desarrollo de políticas públicas de tipo diferencial y los desarrollos urbanísticos según
las necesidades o exigencias de la ciudad, algunos datos arrojados por IDECA manifiestan lo siguiente
sobre la realidad de la ciudad:
- El valor catastral de Bogotá es de $479 billones.
- En los últimos 8 años se han incorporado 62'117.388 de metros cuadrados nuevos de área
construida.
- En total, en Bogotá hay 278 millones de metros cuadrados construidos.
- Bogotá pasó de 1.9 millones de predios en 2008 a 2.4 millones en 2016
FUENTE: www.idecabogota.maps.arcgis.com
En correspondencia a lo anteriormente dicho se expide la resolución 70 del 2011, la cual tiene la

intención de establecer de manera técnica la formación del catastro, su actualización y archivo, pero
como nos lo anuncian las pesquisas realizadas dicha resolución afecta las disposiciones sobre elementos
tributarios, jurídicos, económicos y físicos, que para el caso de la presente investigación se dispone al
interior del aspecto económico “la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición
de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él
comprendidos” esto registrado en el artículo 5 de la resolución (IGAC, 2011).
Por otra parte, allí mismo se ubica la forma en la cual el IGAC comprende el avaluó catastral en el
artículo 8 el cual consiste para dicha institución en “la determinación del valor de los predios, obtenido
mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada
predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los
terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las autoridades catastrales realizarán los avalúos
para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones
y para terrenos”, por lo tanto, se infiere que implementan metodologías de comparación de variables
semejantes a las propuestas para la presente investigación (IGAC, 2011).
Finalmente se encuentra prioritario para la presente investigación la ubicación y caracterización de la

condición teórica de algunos modelos de valorización inmobiliaria, ya que sus enfoques permiten ubicar
las procedencias de tipo epistemológico, metodológico y conceptual a la hora de llevar a cabo las
prácticas de valorización.
En tal sentido se pretende mostrar a grandes rasgos los elementos que configuran el modelo
“tradicional” de avalúos inmobiliarios y el modelo CRITIC que se corresponde con análisis mucho más
complejos a la hora de realizar dichos procedimientos, en tal medida se hará una breve exposición de
las características fundamentales de ambos enfoques y finalmente se justificará por qué se asume para
la presente investigación un modelo de mayor complejidad.
II.1. MÉTODOS DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN
Los métodos de valoración por comparación parte de dos procesos de simplificación de los
procedimientos de avaluó, los cuales tienen que tener como antesala un importante catastro actualizado
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que permita manejar de manera uniforme los procesos de higienización de los inmuebles a estudiar, por
otra parte un mercado importante de bienes inmuebles los cuales ingresen en las dinámicas del mercado
para ser valorizados, de tal manera que se cumplan las condiciones de homologación y homogenización,
la primera entendida como un proceso de contraste entre bienes inmobiliarios y la segunda como un
proceso de equiparación de los mismos, ya sea por su ubicación espacial, inventarios urbanos, procesos
sociales u otras dinámicas que interfieran, permitiendo de esta manera constituir conjuntos de bienes
inmuebles que a pesar de sus diferencias intrínsecas puedan ser aglomerados de manera uniforme,
haciendo de esta manera un corte transversal de estratificación o segmentación (Aznar, 2012).
A modo de ejemplo se encuentra que la metodología a emplear en campo seria de la siguiente manera
“De forma muy elemental en la fig. 1 podemos observar dos viviendas y de una de ellas se conoce su
precio y de la otra debemos estimar el valor. Con base en la comparación encontramos que la diferencia
principal está en la puerta de entrada y en el ventanal lateral. Una forma de estimar el valor final es
determinando el costo de construir el ventanal y la puerta, de esta forma ambos inmuebles estarían en
las mismas condiciones” (Aznar, 2012).
Sumado a los procesos de comparación, el sujeto que avalúa debe tener conciencia de su injerencia a
la hora de determinar dichos valores, por lo cual se hace necesario que identifique las variables que
implementara en tales procesos, ya que si bien cada realidad es especifica es necesario que construya
un marco de referencia metodológico para aproximar dichos valores al mayor grado de certeza, siendo
justo con sus opiniones ya que de él depende los frutos o resultados del avaluó (Aznar, 2012).
En tal sentido los procesos de avaluó inmobiliario mediante el método de comparación se divide a
grandes rasgos entre el método por corrección simple y el método de corrección múltiple, donde el
primero contempla las características y el precio final de un bien inmueble A frente a un bien inmueble
B, donde la determinación del valor de dicho activo estará dada solo por una comparación a partir de
las variables de homogeneidad. Por otra parte, se propone de manera un tanto más compleja el método
de corrección múltiple, el cual, si bien se vale del ejercicio de homogenización y comparación, utiliza
otra serie de variables de corrección que hacen que dicha valoración sea mucho más completa,
aproximándose de tal modo a un grado mayor de certeza, ya implementa al interior de sus índices la
sumatoria aritmética o ponderada de los precios corregidos (Martínez, 2003)
Aun así, es de resaltar que los métodos por comparación simple si bien son los más implementados, no
son tan rigurosos como los métodos de comparación múltiple, donde estos últimos emergen de la Teoría
de Decisiones Multicriterio la cual es definida como un “campo multidisciplinar que intenta aunar
conocimientos de diferentes disciplinas como la economía, la optimización, la investigación operativa
etc. Con el propósito de ayudar a los centros decisores públicos y privados tanto a entender los procesos
de toma de decisiones cómo a mejorar la decisión final” (Moreno-Jiménez, 2002).
Es así como la Teoría de Decisiones Multicriterio nace para dar respuesta a los sectores públicos o
privados a la hora de tomar decisiones de tipo crucial, de esta se desprende la Teoría de la Decisión
Multicriterio cuya premisa esencial es que “ los agentes económicos no optimizan sus decisiones en
base a un solo objetivo, sino que por el contrario pretenden buscar un equilibrio o compromiso entre
un conjunto de objetivos usualmente en conflicto o bien pretenden satisfacer en la medida de lo posible
una serie de metas asociadas a dichos objetivos” (Romero, 1992).
Estos elementos hacen parte de los desarrollos posteriores a la revolución marginalista que se generó
en la economía, y que para la actual revisión de tipo teórico cobra sentido en la medida en la cual
expone los criterios de asignación de importancia múltiple a diferentes centros de interés del
consumidor a la hora de valorar la multiplicidad de ofertas de bienes, que para nuestro caso son bienes
inmuebles.
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II.2. ESTADO DEL ARTE SOBRE INVESTIGACIONES QUE IMPLEMENTAN EL

MÉTODO CRITIC
El presente estado del arte busca de manera somera hacer una revisión documental de los procesos de
investigación que implementan el método CRITIC para los avalúos comerciales, en razón de esto se ha
utilizado fuentes primarias y secundarias, tanto de artículos de investigación como de textos publicados
en relación a dicho método, por otra parte bases documentales como son Dialnet, Scielo, Google
Académico y los repositorios de las universidades Nacional de Colombia y Francisco José de Caldas,
fuentes las cuales dialogan sobre las formas de concebir teóricamente los métodos de avaluó, como
también los casos que ejemplifican procedimentalmente dichos aspectos.
En razón a las pesquisas realizadas en las revistas indexadas tanto de Dialnet, Scielo y Google
Académico se cita de manera recurrente a los referentes teóricos Llano Elcid, Jernonimo Aznar y
Roberto Cervello, quienes dan las pautas conceptuarles o categóricas frente a la forma de asumir los
diferentes métodos de valorización inmobiliaria, estas son acotaciones dirigidas a los métodos clásico
y CRITIC entre otros, donde los autores exponen a su vez los componentes referentes a cómo
implementar dichos métodos en estudios de caso.
Por otra parte se encuentra en términos locales subsumidos a los repositorios institucionales de las
universidades Nacional de Colombia y Francisco José de Caldas, investigaciones la cuales son
emanadas de las carreras Catastral y Geodesia, como también de Arquitectura, tesis las cuales
implementan los métodos alternativos al clásico para la valorización inmobiliaria tanto de escenarios
urbanos como rurales, esto con el fin de proponer nuevos mecanismos o procedimientos con los cuales
las instituciones como el IDU o el IGAC ajusten sus procesos de valorización, llama la atención la
dependencia existente en términos teóricos de los referentes Llano Elcid, Jernonimo Aznar y Roberto
Cervello, ya que en el campo de estudio se esgrimen como los más citados en dicho rastreo.
Ahora bien, en términos concretos se encuentra que para la Universidad Distrital Francisco José de
Caldas se han formulado 10 investigaciones directas o indirectamente relacionadas con métodos de
valorización, están referidas al contexto nacional y hacen parte de tesis de grado o pasantías de
investigación, versan sobre estudios para la construcción de vías, generación de parques ambientales o
estudios de factibilidad, también llama la atención que las publicaciones son recientes datando su
creación del 2010 en adelante; mientras que en la Universidad Nacional de Colombia solo se
encontraron 13 resultados de los cuales solo 5 están relacionada directa o indirectamente con los
procesos de valorización, en este sentido se tiene que carecen de casos de estudio, ya que solo dos
investigaciones tocan de manera directa procesos de valorización para la ciudad de Medellín y
valorizaciones para fincas cafeteras del suroccidente Antioqueño.
Por lo tanto, salta a la vista que la producción académica de la Universidad Distrital Francisco José de
Caldas mantiene más relación con investigaciones de caso, mientras que la Universidad Nacional de
Colombia su producción académica está más ligada a discusiones de tipo epistemológico que practico,
por lo cual para la presente investigación se tendrá en cuenta las dos visiones tanto teóricas como
prácticas para la formulación del ejercicio de valorización mediante el método CRITIC.
Ahora bien en la base de datos de la plataforma Scielo se encuentran tres referencias sobre los procesos
de valorización, estas trabajan aspectos relacionados a problemas Urbanos de América Latina y
puntualmente de Brasil, utilizando los medos para justificar sus hipótesis sobre los fenómenos sociales
como la gentrificación y la especulación inmobiliaria, dado que la muestra es tan pequeña, sumado a
que solo hace referencia a ensayos de investigación su utilidad es reducida para el presente trabajo.
Finalmente, en la base de datos de Dialnet se encontró una profusa generación de documentos referidos
a la presente investigación, arrojando un total de 100 ensayos, tesis y documentos de interés, los cuales
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emplean los métodos de valorización para dialogar con casos de estudio, problemas de tipo
epistemológico y comparación de métodos frente a realidades internacionales que necesitan ajustar sus
procedimientos para ser más certeros con dichas apreciaciones.
Por lo tanto se encuentra en el presente estado del arte que los métodos de valorización cobran sentido
para la producción académica nacional y que su emergencia es reciente, que dichas elaboraciones están
ligadas a ciencias propias del urbanismo o el catastro, sumado a que los referentes teóricos son
internacionales estando encarnados en Llano Elcid, Jernonimo Aznar y Roberto Cervello, pero que
contrasta con la realidad nacional la alta producción e implementación de métodos de valorización a
nivel internacional, siendo España uno de los referentes más utilizados.
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III. METODOLOGÍAS VALUATORIAS
A continuación, se mencionan y se describen de manera general las metodologías valuatorias

establecidas y avaladas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) en la Resolución 620 de
2.008, así como la metodología del método CRITIC y la ruta metodológica utilizada para el presente
proyecto:
III.1. MÉTODO TRADICIONAL
Método de comparación o de Mercado

De acuerdo con la definición establecida en el Artículo 1° de la Resolución mencionada esta
metodología busca establecer el valor comercial de un bien, de acuerdo con el estudio de las ofertas o
transacciones recientes, teniendo como referentes bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo. Es de notar que las ofertas o transacciones representativas deberán ser clasificadas, analizadas
e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial; teniendo en cuenta variables
representativas y características físicas del bien objeto de valuación.
Las ofertas presentadas deben contener la información necesaria para su plena identificación, se deben
verificar las áreas de terreno y construcción reportadas, con el fin de dar una correcta interpretación de
la dinámica inmobiliaria del sector en donde se localice el bien a valorar.
De esta manera, se hace necesario dar aplicación a cálculos matemáticos estadísticos como promedio,
desviación estándar, coeficiente de variación y coeficiente de asimetría, los cuales buscan establecer
medidas de tendencia central e indicadores de dispersión que permitan avalar los resultados obtenidos
mediante la investigación de mercado; El indicador más representativo de acuerdo con la Resolución
620 de 2.008 es el coeficiente de variación, proponiendo este sea inferior a más (+) o menos (-) 7.5%
para dar aceptación a las medidas de tendencia central.
Método de Costo de Reposición (Construcciones)

El método de costo de reposición busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir
de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo,
y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente
al terreno. Esta metodología da una plena representación de costos directos, indirectos, financieros y
de gerencia que se incurre en la realización de una obra con la respectiva depreciación de los materiales
que componen la construcción.
Teniendo en cuenta el método comparación o de mercado, se debe mencionar la estrechez de un

coeficiente de variación de 7.5% el cual conlleva a que pueda darse una indebida manipulación de los
datos del mercado para ajustarse a tan escaso coeficiente. Es preciso mencionar, que estadísticamente
es posible el manejo de dichos datos a través de los llamados factores de homogenización, los que
suelen estar estigmatizados por algunos peritos literales de la norma que al no hallar de manera explícita
su autorización en la Resolución 620 de 2.008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi cuestionan su
aplicación, sin embargo, se debe exaltar la pertinencia del artículo 1.
De la misma resolución en cuanto a: “Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas,
analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.” De esta manera, y aunque
no es explicita la aprobación de la homogenización por factores si debe interpretar que, la misma no es
más que una clasificación y análisis de las ofertas por cuanto puede debería ser aceptado ampliamente
entre las metodologías valuatorias, de la misma manera que el método CRITIC.
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III.2. MÉTODO CRITIC
Se desprende de la Teoría de Decisiones Multicriterio el método CRITIC creado por los teóricos
Papayannakis, Mavrotas y Diakoulaki, quienes al interior de la revista Computers Operation Research
dan los elementos generales para la formulación de las variables para tener en cuenta a la hora de
realizar los procesos de avaluó, dicha fórmula es contenida de la siguiente manera:
Ilustración 1 Fórmula Ponderación CRITIC
Fuente: AZNAR, J. y GUIJARRO, F. “Nuevos métodos de valoración. Modelos multicriterio”,

Valencia: UPV, 2005.
En resumen, una forma de traducción de la implementación de dicha fórmula está interpretada de la

siguiente manera “El Método CRITIC (Criteria Importance Through Intercriteria Correlation) fue
desarrollado por los autores citados en 1992, pensando en dos bases importantes para la estadística: la
desviación estándar y el coeficiente de correlación. Según sus autores el peso de un criterio es tanto
mayor cuanta mayor sea su varianza (mayor desviación típica) y cuanta mayor información diferente a
la de los otros criterios aporte (menor coeficiente de correlación entre columnas)” (MURILLO, 2010)
Finalmente se encuentra que para la presente investigación se tomara como enfoque de investigación
el método CRITIC, en relación con el ejercicio de avalúos inmobiliarios de algunos bienes de la ciudad
de Bogotá, de los cuales se espera corroborar la pertinencia de dicho método multicriterio.
III.3. REGRESIÓN LINEAL
Uno de los aspectos más notables de la Estadística es el análisis de la relación o dependencia entre
variables. Frecuentemente resulta de interés conocer el efecto que una o varias variables pueden causar
sobre otra, e incluso predecir en mayor o menor grado valores en una variable a partir de otra. Los
métodos de regresión estudian la construcción de modelos para explicar o representar la dependencia
entre una variable respuesta o dependiente (Y) y la(s) variable(s) explicativa(s) o dependiente(s), X. En
este Tema abordaremos el modelo de regresión lineal, que tiene lugar cuando la dependencia es de tipo
lineal, y daremos respuesta a dos cuestiones básicas:
• ¿Es significativo el efecto que una variable X causa sobre otra Y? ¿Es significativa la dependencia
lineal entre esas dos variables?
• De ser así, utilizaremos el modelo de regresión lineal simple para explicar y predecir la variable
dependiente (Y) a partir de valores observados en la independiente (X).
Existen diversas clases de regresiones, para el presente proyecto se utiliza la represión lineal múltiple:
Predicción de una variable de respuesta cuantitativa a partir de dos o más variables predictoras
cuantitativas.
17
III.4. RUTA METODOLÓGICA
La ruta metodología se establece en base a los objetivos, ya que es allí donde se constituyen las
determinantes para lograr el planteamiento y desarrollo adecuado del proyecto.
La presente ruta metodológica busca realizar el proceso de avaluó a partir del enfoque del método
CRITIC manteniendo sus rasgos multicriterio, ya que como se vio dentro del marco teórico
anteriormente expuesto, este enfoque comprende de manera compleja una serie de variables las cuales
hacen que el proceso sea más riguroso en sus apreciaciones, aun así, se contrastara con el método clásico
para identificar los niveles de aproximación que ambos generan.
Primer Paso:
Selección de comparables y geolocalización de inmuebles residenciales, tanto apartamentos como casas
al interior de las tipologías baja, media y alta en la ciudad de Bogotá, para esto se dispondrá de unos
predios obtenidos dentro de la base de datos de nuestro trabajo profesional, a su vez se utilizará la
plataforma SINUPOT Y MAPAS BOGOTÁ para adquirir algunos elementos relevantes para dicha
geolocalización.
Segundo Paso:
Selección de los criterios explicativos del valor en relación con las variables que se consideren fuerza,
dentro de ellas están los niveles de estratificación, la ubicación, los inventarios urbanos asociados y las
características intrínsecas de los bienes inmuebles como son el área construida, las plantas con las
cuales cuenta, el número de baños, número de habitaciones, numero de parqueaderos, áreas entre otros.
Tercer Paso:
Avalúo para todos los predios muestra en las tres tipologías de vivienda en la ciudad de Bogotá,
mediante el método comparación o de mercado teniendo en cuenta los paramentos establecidos en la
resolución 620 de 2008, para poder comparar el método tradicional con el método CRITIC, además de
realizar una regresión lineal múltiple con los datos del mercado.
Cuarto Paso:
Ponderación de los criterios mediante el método CRITIC de tal manera que se establezca una asignación
de valor a las variables, esto tanto para el método Clásico como para el método CRITIC según las
estipulaciones de cada uno.
Quinto Paso:
Ejecución de las formulaciones según el método correspondiente y análisis de las mismas.
Sexto paso:
Comparación de los resultados arrojados por cada uno de los métodos, posteriormente la construcción
de conclusiones en relación con dichos elementos obtenidos y configuración de resultados parciales o
totales según lo arrojado.
18
IV. IMPLEMENTACIÓN DE LA METODOLOGÍA (CASOS DE ESTUDIO)
Una vez, se conoce detalladamente la forma de aplicación del método CRITIC, método de comparación
o de mercado y de la regresión lineal múltiple, se procede a la implementación en cada caso de estudio,
tal como se describe a continuación.
En total para el estudio se escogieron 5 inmuebles residenciales, distribuidos en tipología baja media y
alta de la ciudad de Bogotá; para analizar los diferentes resultados entre el método de comparación o
de mercado, la regresión lineal múltiple y el método CRITIC.
A continuación, se presenta un consolidado de los casos de estudio con sus principales características.
CONSOLIDADO CASOS DE ESTUDIO

Area Area Privada
No. Caso de Nombre Area Area privada
Direccion Tipo Sector Localidad Estrato Construida Construida Vetustez Dependencias
estudio Edificio/conjunto Terreno M2 Libre M2
M2 M2
Garaje interior, sala-comedor con
Calle 62 # 26-20 chimenea, baño social, alcoba con baño,
1 Apartamento/PH Trifamiliar Howard Campin Teusaquillo 4 NA 109,47 NA 29,29 33
Apartamento 101 hall, dos alcobas, estudio, cocina, zona
de ropas y patio interior.
Primer Nivel: Bodega con baño, patio.

Segundo Nivel: Sala-comedor, tres
Calle 41 SUR # Casa/NPH-3 Los
2 NA Kennedy 2 54 NA 133,2 NA 19 habitaciones, cocina y baño. Tercer
97B-10 pisos Almendros
Nivel: Terraza frontal, dos habitaciones,
sala-comedor, cocina y baño.
Primer nivel: Sala-comedor, cocina, zona

Carrera 75 # 25F- de ropas, baño y una alcoba.
Apartamento/PH- Edificio mutifamiliar
3 39 apartamento Santa Cecilia Fontibon 4 NA 66,5 NA NA 15 Segundo nivel: Alcoba, baño, alcoba con
Duplex “LUZ” PH
402 baño y un estudio.
Primer piso: sala-comedor, cocina,

deposito bajo escalera, baño y dos
Casa/NPH-3
4 KR 128 # 22G-15 NA Las Brisas Fontibon 2 50,43 NA 100,86 NA 20 habitaciones. Segundo piso: cocina,
pisos
comedor, hall, estudio, alcoba con baño
y alcoba. Tercer piso: terraza cubierta.
Primer piso: Antejardin, Garajes, sala-
comedor, cocina, baño, patio, cuarto y
Calle 116 A # 71 Casa/NPH-2
5 NA Pontevedra Suba 5 367,34 225 NA NA 44 baño de servicio. Segundo piso: Tres
F - 34 pisos
alcobas, dos baños, hall, estudio, sala
de estar.
Tabla 1 Consolidado casos de estudio
Ilustración 2 Localización de los casos de estudio

19
Teniendo en cuenta las características más relevantes de los predios, así como su localización en la
ciudad de Bogotá, se aplicaron los métodos de valuación y la regresión lineal múltiple a cada uno de
los casos:
Caso 1.
Dirección: Calle 62 # 26-20 Apartamento 101-Trifamiliar Howard
Ilustración 3 Ubicación Caso No. 1 y fachada edificio
Método comparativo de mercado.

De acuerdo a la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi artículo 1 este
método:
“Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales
ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación
del valor comercial”.
Se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble objeto de avalúo en la cual se encontraron
diez (10) predios en venta localizados en el sector el Campin y barrios aledaños.
De dichas ofertas se tienen en cuenta variables como la ubicación específica, edad-vetustez, número de
pisos, dependencias (número de baños, habitaciones, garajes), áreas y valor pedido. Las ofertas fueron
depuradas con un factor de negociación teniendo en cuenta que en la dinámica inmobiliaria la decisión
de compra depende del rango de negociación.
A continuación, se presenta el cuadro de mercado con las ofertas encontradas en la zona:

20
Telefono Edad- Area Valor Venta Valor M2 (Sin Gj, Dp, Valor M2 (Con Gj, Dp,
No. Dirección No. De Piso No. Habitaciones No. Baños Gj Dp Terraza M2 Valor Pedido $ % Negociación
Fuente Vetustez privada M2 Final $ Ter) Ter)
3144323151
1 AK 24 57 30 4 3 3 1 0 0,00 133,20 $ 390.000.000 3,00% $ 378.300.000 $ 2.689.940 $ 2.840.090
CRA 27 A BIS CON

2 3102854334 30 3 4 2 1 0 0,00 90,00 $ 280.000.000 3,00% $ 271.600.000 $ 2.795.556 $ 3.017.778
61
3 TV 22A 61B 7466693 28 5 4 3 2 0 85,00 153,00 $ 520.000.000 3,00% $ 504.400.000 $ 3.035.294 $ 3.296.732
4 KR 24 53B 3016258091 29 3 3 3 1 0 0,00 101,70 $ 345.000.000 4,00% $ 331.200.000 $ 3.059.980 $ 3.256.637
5 KR 24 CLL 57 3112830237 30 3 2 1 1 0 0,00 81,00 $ 280.000.000 4,00% $ 268.800.000 $ 3.071.605 $ 3.318.519
AV CLL 26 AV
6 CIUDAD DE 3152990491 31 1 3 1 1 0 0,00 100,80 $ 320.000.000 4,00% $ 307.200.000 $ 2.849.206 $ 3.047.619
QUITO
7 AV CLL 34 KR 20 3212569485 20 4 4 4 1 0 0,00 117,90 $ 380.000.000 4,00% $ 364.800.000 $ 2.924.512 $ 3.094.148
8 CLL 52A KR 28A 3002169510 31 3 3 2 1 0 0,00 103,00 $ 385.000.000 3,00% $ 373.450.000 $ 3.431.553 $ 3.625.728
3123958586-
9 KR 27 BIS DG 61C 30 3 3 2 0 0 0,00 93,00 $ 310.000.000 4,00% $ 297.600.000 $ 3.200.000 $ 3.200.000
3102041503
10 KR 27 61F 3176411746 30 3 1 1 1 0 0,00 89,10 $ 290.000.000 3,00% $ 281.300.000 $ 2.932.660 $ 3.157.127
Tabla 2 Estudio de mercado Caso No. 1
De acuerdo a la información presentada previamente, se obtienen las siguientes estadísticas, las cuales
se han calculado con todas las ofertas, dado que son comparables con el inmueble objeto de estudio:
VALOR INTEGRAL SOBRE

ESTADISTICA AREA PRIVADA M2 (Con Gj, Dp,
Ter)
PROMEDIO $ 3.185.438
DESVIACION $ 154.085
COEFICIENTE DE VARIACION 4,84%
LIMITE SUPERIOR $ 3.339.523
LIMITE INFERIOR $ 3.031.352
Tabla 3 NUMERO
Análisis DE estadístico
DATOS Caso No. 1 10
En las anteriores estadísticas se evidencia un coeficiente de variación inferior a 7.5, el cual se encuentra
dentro de los estándares de calidad dados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC. En este
sentido, el valor adoptado se toma cercano al límite inferior, ya que en la muestra los predios con un
área mayor como nuestro predio objeto de avaluó tienen un menor valor por m², el predio objeto del
avalúo se asemeja a estos, el valor adoptado es de $ 3’032.000, y el avalúo para el apartamento es el
presentado en el siguiente cuadro:
AVALUO
VALOR UNITARIO
ITEM AREA (M2) SUBTOTAL $
($/M2)
AREA PRIVADA RESUMEN AVALUO

109,470 $ 3.032.000 $ 331.913.040
CONSTRUIDA ITEM AREA (M2) SUBTOTAL $
AREA PRIVADA AREA PRIVADA
29,290 $ 909.600 $ 26.642.184 119,52 $ 358.555.224
LIBRE CONSTRUIDA Y LIBRE
AVALUO COMERCIAL $ 358.555.224 AVALUO COMERCIAL $ 358.555.224
Tabla 4 Avaluó comercial por el método de comparación o de mercado Caso No. 1
Regresión Lineal.
Antes de realizar el avalúo por medio del método CRITIC, se corrió una regresión lineal múltiple con
las variables cuantitativas de las 10 ofertas de mercado:
21
Valor Venta Final No. De Area Privada

No. Dirección Edad-Vetustez No. Habitaciones No. Baños Gj
$ Piso M2
1 AK 24 57 $ 378.300.000 30 4 3 3 1 133,20
2 CRA 27 A BIS CON 61 $ 271.600.000 30 3 4 2 1 90,00
3 TV 22A 61B $ 504.400.000 28 5 4 3 2 153,00
4 KR 24 53B $ 331.200.000 29 3 3 3 1 101,70
5 KR 24 CLL 57 $ 268.800.000 30 3 2 1 1 81,00
AV CLL 26 AV CIUDAD DE
6 $ 307.200.000 31 1 3 1 1 100,80
QUITO
7 AV CLL 34 KR 20 $ 364.800.000 20 4 4 4 1 117,90
8 CLL 52A KR 28A $ 373.450.000 31 3 3 2 1 103,00
9 KR 27 BIS DG 61C $ 297.600.000 30 3 3 2 0 93,00
10 KR 27 61F $ 281.300.000 30 3 1 1 1 89,10
Tabla 5 Variables para la regresión lineal
Esto con el fin de poder comparar el método CRITIC, dado que el método de comparación o de mercado
tan solo cuenta con un análisis estadístico básico, en cambio la regresión lineal múltiple trata de ajustar
modelos lineales o linealizables entre una variable dependiente y más de unas variables independientes.
A continuación, se presentan los resultados de la regresión:
Estadísticas de la regresión
Coeficiente de correlación
0,952661049
múltiple
Coeficiente de
0,907563073
determinación R^2
R^2 ajustado 0,72268922
Error típico 37781639,94
Observaciones 10
ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de Suma de Promedio de Valor crítico
F
libertad cuadrados los cuadrados de F
Regresión 6 4,2045E+16 7,0075E+15 4,90909373 0,109766586
Residuos 3 4,28236E+15 1,42745E+15
Total 9 4,63273E+16
Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95% Inferior 95,0% Superior 95,0% Datos Avalúo
Intercepción - 19.723.719,55 194592781 -0,101358948 0,925660096 -639004796,5 599557357 -639004796,5 599557357,4
Edad-Vetustez 1.205.165,02 6143459,163 0,196170429 0,857013245 -18346063,9 20756393,9 -18346063,9 20756393,93 33
No. De Piso 7.648.303,06 20248660,12 0,377718971 0,730779599 -56791970,54 72088576,7 -56791970,54 72088576,66 1
No. Habitaciones 3.889.098,20 19913542,01 0,195299169 0,857637663 -59484679,98 67262876,4 -59484679,98 67262876,38 3
No. Baños - 1.366.670,63 32247601,61 -0,042380536 0,968858276 -103992931,2 101259590 -103992931,2 101259590 2
Gj 19.415.873,68 39482104,92 0,491763894 0,656619781 -106233805,2 145065553 -106233805,2 145065552,6 1
Area Privada M2 2.542.659,15 1149162,627 2,212619077 0,113823248 -1114489,205 6199807,5 -1114489,205 6199807,505 119,52
Valor Avalúo $ 359.939.429,79
Ilustración 4 Regresión lineal Caso No. 1
De acuerdo a lo anterior se tiene que el coeficiente de determinación 𝑅 2 ajustado es de 0.72268922, lo

cual indica que el 72.26 % de la variabilidad de Y (Valor final o valor depurado) es explicada por la
variabilidad de las X (Edad-vetustez, No. De pisos, No. De habitaciones, No. Baños, No. Garajes y área
privada, respectivamente).
Método CRITIC.
Ahora utilizaremos el Método CRITIC, explicando paso a paso el tratamiento que se le debe dar a los
datos:
Primero se deben identificar las variables del mercado pertinentes para el método CRITIC, a
continuación, se presenta la tabla con las variables y datos a trabajar:
22
No. Habitaciones No. Baños Area Privada Valor Venta

No. Ubicación piso Edad (años) Gj (Und)
(Und) (Und) (m2) Final ($)
1 4 30 3 3 1 133,20 $ 378.300.000
2 3 30 4 2 1 90,00 $ 271.600.000
3 5 28 4 3 2 153,00 $ 504.400.000
4 3 29 3 3 1 101,70 $ 331.200.000
5 3 30 2 1 1 81,00 $ 268.800.000
6 1 31 3 1 1 100,80 $ 307.200.000
7 4 20 4 4 1 117,90 $ 364.800.000
8 3 31 3 2 1 103,00 $ 373.450.000
9 3 30 3 2 0 93,00 $ 297.600.000
10 3 30 1 1 1 89,10 $ 281.300.000
OBJETO DE AVALÚO 1 33 3 2 1 119,52 ?
Tabla 6 Datos del inmueble a valorar y de los comparables
Las variables explicativas seleccionadas son las que en principio consideramos importantes, por ser las
que en la zona normalmente influyen en el valor venta final, pero para un caso determinado y con la
información de ese caso, puede suceder que alguna de ellas no sea significativa, por lo que lo primero
a realizar es comprobar si todas las variables seleccionadas están correlacionadas con el valor venta
final y para ello utilizamos el coeficiente de correlación entre cada variable y el valor venta final. Para
este caso tomamos como criterio de elección aquellas variables con un coeficiente de correlación
superior al 65%. (Tabla 7).
No. Habitaciones No. Baños Area Privada Valor Venta

No. Ubicación piso Edad (años) Gj (Und)
(Und) (Und) (m2) Final ($)
1 4 30 3 3 1 133,20 $ 378.300.000
2 3 30 4 2 1 90,00 $ 271.600.000
3 5 28 4 3 2 153,00 $ 504.400.000
4 3 29 3 3 1 101,70 $ 331.200.000
5 3 30 2 1 1 81,00 $ 268.800.000
6 1 31 3 1 1 100,80 $ 307.200.000
7 4 20 4 4 1 117,90 $ 364.800.000
8 3 31 3 2 1 103,00 $ 373.450.000
9 3 30 3 2 0 93,00 $ 297.600.000
10 3 30 1 1 1 89,10 $ 281.300.000
OBJETO DE AVALÚO 1 33 3 2 1 119,52
Coef.corr 0,692422887 -0,28178276 0,508225711 0,615498673 0,679386406 0,943696265
Tabla 7 Correlación entre variables
Se observa que las variables que cumplen con la condición establecida son: ubicación piso (69.24%),
garajes (67.93%) y área privada m² (94.36%); la correlación con el resto de variables es muy baja.
Area Privada Valor Venta

No. Ubicación piso Gj (Und)
(m2) Final ($)
1 4 1,00 133,20 $ 378.300.000
2 3 1,00 90,00 $ 271.600.000
3 5 2,00 153,00 $ 504.400.000
4 3 1,00 101,70 $ 331.200.000
5 3 1,00 81,00 $ 268.800.000
6 1 1,00 100,80 $ 307.200.000
7 4 1,00 117,90 $ 364.800.000
8 3 1,00 103,00 $ 373.450.000
9 3 0,00 93,00 $ 297.600.000
10 3 1,00 89,10 $ 281.300.000
OBJETO DE AVALÚO 1 1,00 119,52
Suma 33 11 1182,218408
Tabla 8 Variables correlacionadas con el Valor venta final
23
Normalizamos las variables por la suma.

No. Ubicación piso Gj (Und)
(m2) Final ($)
1 0,121212121 0,090909091 0,112669536 $ 378.300.000
2 0,090909091 0,090909091 0,076128065 $ 271.600.000
3 0,151515152 0,181818182 0,129417711 $ 504.400.000
4 0,090909091 0,090909091 0,086024714 $ 331.200.000
5 0,090909091 0,090909091 0,068515259 $ 268.800.000
6 0,03030303 0,090909091 0,085263433 $ 307.200.000
7 0,121212121 0,090909091 0,099727765 $ 364.800.000
8 0,090909091 0,090909091 0,087124341 $ 373.450.000
9 0,090909091 0 0,078665667 $ 297.600.000
10 0,090909091 0,090909091 0,075366785 $ 281.300.000
OBJETO DE AVALÚO 0,03030303 0,090909091 0,101096724
Suma 1 1 1
Tabla 9 Variables normalizadas
Para aplicar CRITIC, calculamos la desviación estándar y el coeficiente de correlación entre variables.
Desviación estándar
Ubicación piso Gj (Und) Area Privada (m2)
Desv 0,035855029 0,040655781 0,018219412
Tabla 10 Desviación estándar
Ubicación piso Gj (Und) Area Privada (m2)
Ubicación piso 1 0,377964473 0,456975131
Gj (Und) 0,377964473 1 0,622879700
Area Privada (m2) 0,456975131 0,622879700 1
Tabla 11 Coeficientes de correlación
Conocidos la desviación estándar y los coeficientes de correlación se calcula la ponderación de las

variables.
Ponderacion Normalizacion
Ponder Ubicación piso 0,041773274 0,421274655
Pond Gj (Und) 0,040621461 0,40965886
Pond Area Privada (m2) 0,016764504 0,169066485
Suma 0,099159239 1
Tabla 12 Normalización de la ponderación de las variables
Conocida la ponderación normalizada de las variables, ponderamos los comparables y el inmueble a

valorar.
24

No. Ubicación piso Gj (Und) Ponderacion
(m2) Final ($)
1 0,121212121 0,090909091 0,112669536 $ 378.300.000 0,107353952
2 0,090909091 0,090909091 0,076128065 $ 271.600.000 0,088410115
3 0,151515152 0,181818182 0,129417711 $ 504.400.000 0,16019312
4 0,090909091 0,090909091 0,086024714 $ 331.200.000 0,090083306
5 0,090909091 0,090909091 0,068515259 $ 268.800.000 0,087123044
6 0,03030303 0,090909091 0,085263433 $ 307.200.000 0,064422802
7 0,121212121 0,090909091 0,099727765 $ 364.800.000 0,105165932
8 0,090909091 0,090909091 0,087124341 $ 373.450.000 0,090269217
9 0,090909091 0 0,078665667 $ 297.600.000 0,051597424
10 0,090909091 0,090909091 0,075366785 $ 281.300.000 0,088281408
OBJETO DE AVALÚO 0,03030303 0,090909091 0,101096724 0,067099681
Normalización Ponderación 0,4213 0,4097 0,1691 1
Tabla 13 Ponderación del inmueble a valorar y de los comparables
Conocida la ponderación de los comparables es importante comprobar la correlación entre los valores
finales y dicha ponderación, ya que ello es un segundo indicador de que las variables escogidas son
significativas. En este caso la correlación es del 83,41% lo que nos confirma en la significación de las
variables. El paso siguiente es calcular las ratios precio/ponderación de cada comparable y el ratio de
valoración medio.

No. Ubicación piso Gj (Und) Ponderacion RATIOS
(m2) Final ($)
1 0,121212121 0,090909091 0,112669536 $ 378.300.000 0,107353952 3.523.857.244,54
2 0,090909091 0,090909091 0,076128065 $ 271.600.000 0,088410115 3.072.046.682,40
3 0,151515152 0,181818182 0,129417711 $ 504.400.000 0,16019312 3.148.699.524,73
4 0,090909091 0,090909091 0,086024714 $ 331.200.000 0,090083306 3.676.596.843,39
5 0,090909091 0,090909091 0,068515259 $ 268.800.000 0,087123044 3.085.291.633,53
6 0,03030303 0,090909091 0,085263433 $ 307.200.000 0,064422802 4.768.497.954,25
7 0,121212121 0,090909091 0,099727765 $ 364.800.000 0,105165932 3.468.803.952,30
8 0,090909091 0,090909091 0,087124341 $ 373.450.000 0,090269217 4.137.069.248,18
9 0,090909091 0 0,078665667 $ 297.600.000 0,051597424 5.767.729.826,98
10 0,090909091 0,090909091 0,075366785 $ 281.300.000 0,088281408 3.186.401.384,00
OBJETO DE AVALÚO 0,03030303 0,090909091 0,101096724 0,067099681
Tabla 14 Ratios de valoración.
Al calcular el promedio de los ratios obtenemos el valor del ratio medio (3.783.499.429,43). Luego se
calcula el producto entre este ratio medio y la ponderación (0,0670) del inmueble a valorar obtenemos
el valor buscado.
Valor Final $ $ 253.871.604,54
CUADRO RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS POR CADA MÉTODO:
Valor por
Valor por Valor por
Comparación de
Regresión CRITIC
Mercado
$ 358.555.224,00 $ 359.939.429,79 $ 253.871.604,54
Tabla 15 Cuadro resumen valores Caso No. 1
25
Análisis.
Como podemos observar para este caso, el valor obtenido por el método de comparación o de mercado
y el valor obtenido por la regresión de los datos de la muestra, son similares, teniendo una diferencia
aproximada de 0.38%, en contraste con el valor obtenido tras aplicar el método CRITIC el cual es
menor en un 29.20% lo cual es una diferencia considerable, así mismo la diferencia con entre este y el
valor de la regresión que es de un 29.47% menos.
Si analizamos las variables que tiene en cuenta el método CRITIC y los valores que presentan la muestra
comparados con el predio objeto del avalúo, podemos observar que:
• Ubicación Piso: Los valores de la muestra tienen un promedio de 3.2, la mayoría de ofertas es
ubican en un piso 3, solo hay una oferta ubicada en el piso 1 como el predio en estudio, luego
es un predio atípico.
• Garajes: Ocho de las diez ofertas tienen un 1 garaje al igual que el predio en estudio, una oferta
tiene 2 y otra oferta no tiene, luego podemos concluir que nuestro predio es un dato típico en
la muestra.
• Área Privada: Las ofertas tienen en promedio un área de 106.27 m², hay dos ofertas con áreas
mayores al predio en estudio, siete ofertas con áreas menores y solo una oferta con un área
similar, la oferta tiene 117.90 m² y el predio en promedio (Área privada libre y área privada
construida) estudio tiene 119.52 m².
Comparando las variables que tienen mayor participación en la regresión con las variables que tienen
mayor peso el método CRITIC, podemos observar que en ambos casos Ubicación Piso y Garajes, tienen
relevancia sobre las demás, la tercera variable en la regresión es el Número de Habitaciones, mientras
que para el CRITIC es Área Privada m².
26
Caso 2.
Dirección: Calle 41 Sur # 97 B – 10
Ilustración 5 Ubicación Caso No. 2 y fachada casa
Método de Comparación de Mercado.
Cuadro de Mercado:
No. De Area Terreno Area Construida Valor Asignado Valor resultado

No. Dirección Telefono Fuente Edad-Vetustez No. Habitaciones No. Baños Valor Pedido $ % Negociación Valor Venta Final $
Pisos M2 M2 Construccion Terreno M2
1 KR 93D 41 SUR 3124485384 13 3 5 3 72,00 234,00 $ 300.000.000 9,00% $ 273.000.000 $ 700.000,00 $ 1.516.666,67
2 CL 42F SUR 96 3193673130 7 3 10 5 75,00 225,00 $ 320.000.000 10,00% $ 288.000.000 $ 750.000,00 $ 1.590.000,00
3 KR 91C 42 39S 5380280 20 3 6 3 72,00 198,00 $ 299.000.000 10,00% $ 269.100.000 $ 800.000,00 $ 1.537.500,00
CL 42G SUR 94B

4 3138364738 10 2 4 4 72,00 138,00 $ 210.000.000 5,00% $ 199.500.000 $ 650.000,00 $ 1.525.000,00
21
KR 97B 41 43
5 8834438 8 3 8 3 54,00 171,00 $ 240.000.000 10,00% $ 216.000.000 $ 750.000,00 $ 1.625.000,00
SUR
CLL 42C S KR
6 7019731 28 3 3 2 72,00 138,00 $ 190.000.000 4,00% $ 182.400.000 $ 650.000,00 $ 1.287.500,00
89 C
KR79 CLL 42F

7 3188726212 38 3 10 3 75,00 108,00 $ 180.000.000 4,00% $ 172.800.000 $ 620.000,00 $ 1.411.200,00
SUR
8 KR 57A 2A 97 4141256 35 3 11 5 164,00 426,00 $ 600.000.000 10,00% $ 540.000.000 $ 670.000,00 $ 1.552.317,07
9 KR56 AC3 3186962883 38 3 6 3 95,00 314,00 $ 390.000.000 9,00% $ 354.900.000 $ 650.000,00 $ 1.587.368,42
Ilustración 6 Estudio de mercado Caso No. 2
Se tomó una muestra de nueve ofertas de predios en el mismo sector y sectores vecinos, en caso como se
trata de un predio NPH, el método comparativo o de mercado se utiliza para determinar el valor por m² de
terreno, ya que el valor de la construcción se obtiene mediante el método de costo de reposición, así para
este caso nos fijaremos únicamente en este valor.
27
Tratamiento de los datos.
VALOR TERRENO
ESTADISTICA
M2
PROMEDIO $ 1.514.728,02
DESVIACION $ 104.578,80
COEFICIENTE DE VARIACION 6,90%
LIMITE SUPERIOR $ 1.619.306,82
LIMITE INFERIOR $ 1.410.149,22
VALOR ADOPTADO $ 1.515.000,00
Tabla 16 Análisis estadístico Caso No. 2
Como se puede observar se cumple con la condición de tener un coeficiente de variación entre los datos
menor al 7.50%, en este caso tenemos 6.90%, el valor adoptado se toma cercano al promedio $ 1’515.000.
Resultado del avalúo por este método.

AVALUO
VALOR UNITARIO
($/M2)
AREA TERRENO 54,000 $ 1.515.000 $ 81.810.000
AREA CONSTRUIDA 133,200 $ 700.000 $ 93.240.000
AVALUO COMERCIAL $ 175.050.000
Asignando un valor por m² de construcción de $ 700.000, obtenemos finalmente un valor total de $

175.050.000, este valor es consecuente con lo observado en la muestra, toda vez que el predio en estudio
tiene menor área de terreno que todas las ofertas a excepción de una que tiene el mismo valor, y menor área
construida que todas las ofertas salvo por una.
Regresión Lineal.
Datos utilizados.
Edad- No. De Area Terreno Area Construida
No. Dirección Valor Venta Final $ No. Habitaciones No. Baños
Vetustez Pisos M2 M2
1 KR 93D 41 SUR $ 273.000.000,00 13 3 5 3 72,00 234,00
2 CL 42F SUR 96 $ 288.000.000,00 7 3 10 5 75,00 225,00
3 KR 91C 42 39S $ 269.100.000,00 20 3 6 3 72,00 198,00
CL 42G SUR 94B
4 $ 199.500.000,00 10 2 4 4 72,00 138,00
21
KR 97B 41 43
5 $ 216.000.000,00 8 3 8 3 54,00 171,00
SUR
CLL 42C S KR
6 $ 182.400.000,00 28 3 3 2 72,00 138,00
89 C
KR79 CLL 42F
7 $ 172.800.000,00 38 3 10 3 75,00 108,00
SUR
8 KR 57A 2A 97 $ 540.000.000,00 35 3 11 5 164,00 426,00
9 KR56 AC3 $ 354.900.000,00 38 3 6 3 95,00 314,00
28
Resultados Regresión
múltiple 0,997455604
Coeficiente de
determinación R^2 0,994917682
R^2 ajustado 0,979670729
Observaciones 9
F
Regresión 6 1,04437E+17 1,74061E+16 65,25354148 0,015169594
Residuos 2 5,33491E+14 2,66746E+14
Total 8 1,0497E+17
Intercepción 1.000.557,21 115069592,9 0,008695236 0,993851656 -494103940,6 496105055 -494103940,6 496105055
Edad-Vetustez - 668.825,59 976802,1911 -0,684709349 0,564226378 -4871666,206 3534015,022 -4871666,206 3534015,022 20
No. Pisos 1.437.337,04 35267992,29 0,040754717 0,971194022 -150308586,3 153183260,4 -150308586,3 153183260,4 3
No. Habitaciones 2.239.883,21 5030848,711 0,44522969 0,699705344 -19406111,73 23885878,15 -19406111,73 23885878,15 5
No. Baños - 307.107,62 19194135,12 -0,016000076 0,988686962 -82892805,48 82278590,24 -82892805,48 82278590,24 3
Area Terreno M2 1.132.450,42 609263,3028 1,858720881 0,204164995 -1488997,99 3753898,836 -1488997,99 3753898,836 54
Area Construida M2 819.170,23 157354,8428 5,205878739 0,034974483 142126,9867 1496213,474 142126,9867 1496213,474 133,2
Valor Avalúo $ 172.479.947,23
La regresión nos muestra que el R² ajustado es de 0.9796 lo cual nos dice el valor final del avalúo se describe
en un 97.96% por las variables elegidas, lo cual indica que el modelo es muy bueno, así mismo podemos
ver que las variables que tienen mayor participación son No. Habitaciones, No. Pisos y Área Terreno m2,
en ese orden.
Finalmente, el valor final del avalúo para el predio en estudio es de $ 172’479.947,23, el cual es muy similar
al valor obtenido anteriormente por el método de comparación de mercado.
Método CRITIC.
Datos y Coeficiente de Correlación entre las variables y el valor venta final.
No. Area Terreno Area Construida.

No. No. Pisos (Und) Edad (años) No. Baños (Und) Valor Venta Final $
Habitaciones M2 M2
1 3 13 5 3 72,00 234,00 $ 273.000.000
2 3 7 10 5 75,00 225,00 $ 288.000.000
3 3 20 6 3 72,00 198,00 $ 269.100.000
4 2 10 4 4 72,00 138,00 $ 199.500.000
5 3 8 8 3 54,00 171,00 $ 216.000.000
6 3 28 3 2 72,00 138,00 $ 182.400.000
7 3 38 10 3 75,00 108,00 $ 172.800.000
8 3 35 11 5 164,00 426,00 $ 540.000.000
9 3 38 6 3 95,00 314,00 $ 354.900.000
OBJETO DE AVALUÓ 3 20 5 3 54,00 133,20
Coef.corr 0,254696593 0,34242429 0,478816652 0,606980539 0,915072441 0,985327667
Como podemos observar las variables con mayor coeficiente de correlación son Área de Terreno m² con
91.50% y Área Construida m² con 98.53%, las demás variables no cumplen con el criterio de selección
establecido en un mínimo de 65%.
29
Variables elegidas para analizar.

Area Valor Venta Final
No. Area Terreno M2
Construida. M2 $
1 72,00 234,00 $ 273.000.000
2 75,00 225,00 $ 288.000.000
3 72,00 198,00 $ 269.100.000
4 72,00 138,00 $ 199.500.000
5 54,00 171,00 $ 216.000.000
6 72,00 138,00 $ 182.400.000
7 75,00 108,00 $ 172.800.000
8 164,00 426,00 $ 540.000.000
9 95,00 314,00 $ 354.900.000
OBJETO DE AVALUÓ 54,00 133,20
Suma 805,00 2085,20
Variables Normalizadas.
No. Area Terreno M2
Construida. M2 $
1 0,0894 0,1122 $ 273.000.000
2 0,0932 0,1079 $ 288.000.000
3 0,0894 0,0950 $ 269.100.000
4 0,0894 0,0662 $ 199.500.000
5 0,0671 0,0820 $ 216.000.000
6 0,0894 0,0662 $ 182.400.000
7 0,0932 0,0518 $ 172.800.000
8 0,2037 0,2043 $ 540.000.000
9 0,1180 0,1506 $ 354.900.000
Suma 1 1
Para aplicar CRITIC, calculamos la desviación estándar y el coeficiente de correlación entre variables.
Desviación Estándar.
Area
Area Terreno M2
Construida. M2
Desv 0,03914 0,04704
Coeficiente de Correlación.
Area
Area Terreno M2
Construida. M2
Area Terreno M2 1 0,8704
Area Construida. M2 0,8704 1
Ponderación de las variables y normalización de la misma.

Ponderación Normalización
Pond. Area Terreno M2 0,0051 0,4542

Pond. Area Construida M2 0,0061 0,5458
Suma 0,0112 1
30
Ponderación del inmueble objeto del avalúo y de las ofertas.

Area Valor Venta
No. Area Terreno M2 Ponderación
Construida. M2 Final $
1 0,0894 0,1122 $ 273.000.000 0,1019
2 0,0932 0,1079 $ 288.000.000 0,1012
3 0,0894 0,0950 $ 269.100.000 0,0925
4 0,0894 0,0662 $ 199.500.000 0,0767
5 0,0671 0,0820 $ 216.000.000 0,0752
6 0,0894 0,0662 $ 182.400.000 0,0767
7 0,0932 0,0518 $ 172.800.000 0,0706
8 0,2037 0,2043 $ 540.000.000 0,2040
9 0,1180 0,1506 $ 354.900.000 0,1358
OBJETO DE AVALUÓ 0,0671 0,0639 0,0653
Normalización Ponderación 0,4542 0,5458 1
El coeficiente de correlación entre el Valor Final y la Ponderación es de un 99.08%, lo cual nos demuestra
la relevancia de las variables elegidas, ya que su correlación es muy cercana al 100%.
Ratios de Valoración.
No. Area Terreno M2 Ponderacion RATIOS
Construida. M2 $
1 0,0894 0,1122 $ 273.000.000 0,1019 2.679.793.763,02
2 0,0932 0,1079 $ 288.000.000 0,1012 2.845.556.689,76
3 0,0894 0,0950 $ 269.100.000 0,0925 2.910.746.722,82
4 0,0894 0,0662 $ 199.500.000 0,0767 2.599.501.268,18
5 0,0671 0,0820 $ 216.000.000 0,0752 2.871.299.676,77
6 0,0894 0,0662 $ 182.400.000 0,0767 2.376.686.873,76
7 0,0932 0,0518 $ 172.800.000 0,0706 2.448.089.691,91
8 0,2037 0,2043 $ 540.000.000 0,2040 2.646.566.523,70
9 0,1180 0,1506 $ 354.900.000 0,1358 2.613.582.451,90
OBJETO DE AVALUÓ 0,0671 0,0639 0,0653
calcula el producto entre este ratio medio y la ponderación (0,0653) del inmueble a valorar, así obtenemos
el valor final de este.
Valor Final $ $ 174.162.244,21
Valor por
Valor por Valor por
Comparación
Regresión CRITIC
de Mercado
$ 175.050.000 $ 172.479.947,23 $ 174.162.244,21
Análisis.
Como podemos observar para este caso, los tres valores obtenidos son similares, teniendo una diferencia
entre el valor obtenido por el método de mercado y el de la regresión de 1.47% menos, el valor obtenido
mediante el método CRITIC es menor en un 0.51% lo cual lo acerca aún más, la diferencia entre los valores
obtenidos por la regresión y el CRITIC es que el primero es menor un 0.97%.
31
Si analizamos las variables que tiene en cuenta el método CRITIC son exactamente las mismas que tiene
en cuenta el método de mercado, el Área de Terreno y el Área Construida, lo cual para un predio en NPH
es natural, y como ya lo destacamos el predio objeto del avalúo tiene un área de terreno menor que ocho de
las nueve ofertas, lo cual se repite con el área construida. En contraste con lo anterior, recordemos que las
variables que tuvieron mayor participación en la regresión fueron No. Habitaciones, No. Pisos y el Área
Terreno.
Podemos concluir que para este caso el Método CRITIC, fue aplicado obteniendo valores similares a los
obtenidos por los otros medios, por ende, genera confianza y aceptación en su aplicación.
32
Caso 3.
Dirección: Carrera 75 # 25 F – 39 AP 402
Ilustración 8 Ubicación Caso No. 3 y fachada edificio
Cuadro de Mercado:
Telefono Edad- No. De No. No. Area Privada Area Const. % Valor Venta Final Valor M2 (Sin Valor M2 (Con
No. Dirección Gj Dp Valor Pedido $
Fuente Vetustez Piso Habitaciones Baños M2 M2 Negociación $ Gj, Dp, Ter) Gj, Dp, Ter)
1 CLL 24A KR 81 3106130419 18 5 3 2 1 0 108,00 120,00 $ 370.000.000 5,00% $ 351.500.000 $ 3.069.444 $ 3.254.630
2 KR 81 24A 3168330341 25 5 3 2 1 0 79,00 79,00 $ 320.000.000 8,00% $ 294.400.000 $ 3.473.418 $ 3.726.582
3 KR 81 24A 6127556 25 5 3 2 1 0 108,00 120,00 $ 345.000.000 3,00% $ 334.650.000 $ 2.913.426 $ 3.098.611
KR 80B CLL 31058047940-

4 28 1 3 2 2 2 70,20 78,00 $ 280.000.000 4,00% $ 268.800.000 $ 3.116.809 $ 3.829.060
24D 7448202
KR 90 CLL 23I
5 3002690553 8 3 3 2 1 0 58,50 65,00 $ 254.000.000 10,00% $ 228.600.000 $ 3.565.812 $ 3.907.692
BIS
6 CLL 23 KR 82 3178751183 25 2 3 2 1 1 65,00 65,00 $ 280.000.000 9,00% $ 254.800.000 $ 3.535.385 $ 3.920.000
7 KR 82 25B-45 3164975343 8 4 3 3 1 0 84,60 94,00 $ 325.000.000 5,00% $ 308.750.000 $ 3.413.121 $ 3.649.527
CLL 23A BIS

8 4660620 12 6 2 2 1 1 93,00 93,00 $ 370.000.000 9,00% $ 336.700.000 $ 3.351.613 $ 3.620.430
KR 82
CLL 25C KR
9 3164917511 12 2 3 2 1 0 63,00 70,00 $ 270.000.000 9,00% $ 245.700.000 $ 3.582.540 $ 3.900.000
81D
Se tomó una muestra de nueve ofertas de predios en sectores el mismo sector y sectores aledaños, en este
caso como se trata de un predio PH, el método comparativo de mercado se utilizó para determinar el valor
por m² integral, es decir, incluyendo garajes, depósitos y terrazas.
33

VALOR M2
ESTADISTICA INTEGRAL (Con Gj,
Dp, Ter)
DESVIACION 222.650,56
COEFICIENTE DE 6,09%
VALOR ADOPTADO $ 3.878.000
menor al 7.50%, en este caso tenemos 6.09%, el valor adoptado se toma cercano al límite superior, ya que
en la muestra los predios con un área menor tienen un mayor valor por m², el predio objeto del avalúo se
asemeja a estos, el valor adoptado es de $ 3’878.000.
AVALUO
ITEM AREA (M2) VALOR SUBTOTAL $
AREA PRIVADA CONSTRUIDA
66,50 $ 3.878.000 $ 257.887.000
Finalmente, obtenemos un valor total de $ 257.887.000, este valor es similar a lo observado en la muestra,
si comparamos los valores finales de las ofertas con las menores áreas privadas en la muestra (Ofertas No.
5, 6 y 9) con valores entre $ 254’000.000 y $ 280’000.000.
Regresión Lineal.
Datos utilizados.
Valor Venta No. Area privada
No. Dirección Edad-Vetustez No. De Piso No. Habitaciones Gj Dp
Final $ Baños M2
2 KR 81 24A $ 351.500.000 18 5 3 2 1 0 108,00
3 KR 81 24A $ 294.400.000 25 5 3 2 1 0 79,00
4 KR 80B CLL 24D $ 334.650.000 25 5 3 2 1 0 108,00
KR 90 CLL 23I
5 $ 268.800.000 28 1 3 2 2 2 70,20
BIS
6 CLL 23 KR 82 $ 228.600.000 8 3 3 2 1 0 58,50
7 KR 82 25B-45 $ 254.800.000 25 2 3 2 1 1 65,00
CLL 23A BIS KR
8 $ 308.750.000 8 4 3 3 1 0 84,60
82
9 CLL 25C KR 81D $ 336.700.000 12 6 2 2 1 1 93,00
10 cll 25c kr 81d $ 245.700.000 12 2 3 2 1 0 63,00
34
Resultados Regresión.
0,991076867
múltiple
Coeficiente de
0,982233356
determinación R^2
R^2 ajustado 0,85786685
Observaciones 9
F
Regresión 7 1,5448E+16 2,20682E+15 7,89789296 0,26755115
Residuos 1 2,7942E+14 2,79419E+14
Total 8 1,5727E+16
Intercepción 110.420.445,44 173292343 0,637191718 0,63883389 -2091467538 2312308429 -2091467538 2312308429
Edad-Vetustez 324.666,50 1985462 0,163521893 0,89681199 -24903020,1 25552353,2 -24903020,15 25552353,15 15
No. Piso 4.563.684,64 13303843,2 0,343035059 0,78962483 -164477671 173605040 -164477671,2 173605040,5 4
No. Habitaciones - 14.057.140,42 71060405,2 -0,197819593 0,87566934 -916965198 888850917 -916965198,1 888850917,2 3
No. Baños 18.398.533,39 26481810,5 0,69476116 0,61344364 -318084773 354881840 -318084772,9 354881839,7 3
Gj 1.873.902,95 43010265,2 0,043568737 0,97228081 -544623332 548371138 -544623332 548371137,9 1
Dp 5.722.722,01 39284144,7 0,145675108 0,90790813 -493429663 504875107 -493429663 504875107 0
Area Privada M2 1.921.742,34 616065,631 3,119379242 0,19749594 -5906113,7 9749598,38 -5906113,697 9749598,38 66,5
Valor Final $ $ 276.239.129,15
en un 85.78% por las variables elegidas, lo cual indica que el modelo es bueno, así mismo podemos ver que
las variables que tienen mayor participación son Número de Baños y Número de Habitaciones, en ese orden,
destacando que este último tiene un impacto negativo.
Finalmente, el valor final del avalúo para el predio en estudio es de $ 276’239.129,15, el cual es similar al
valor obtenido por el método de comparación de mercado, aunque este se asemeja más al valor de las ofertas
observadas mencionadas en el anterior análisis (Ofertas No. 5, 6 y 9).
Método CRITIC.
Datos y Coeficiente de Correlación entre las variables y el valor final.
No. Habitaciones
No. Ubicación piso Edad (años) No. Baños (Und) Gj (Und) Deposito (Und) Area Privada (m2) Valor Venta Final ($)
(Und)
1 5 18 3 2 1 0 108,00 $ 351.500.000
2 5 25 3 2 1 0 79,00 $ 294.400.000
3 5 25 3 2 1 0 108,00 $ 334.650.000
4 1 28 3 2 2 2 70,20 $ 268.800.000
5 3 8 3 2 1 0 58,50 $ 228.600.000
6 2 25 3 2 1 1 65,00 $ 254.800.000
7 4 8 3 3 1 0 84,60 $ 308.750.000
8 6 12 2 2 1 1 93,00 $ 336.700.000
9 2 12 3 2 1 0 63,00 $ 245.700.000
OBJETO DE AVALUÓ 4 15 3 3 1 0 66,50
Coef. Corr. 0,8018 0,1045 -0,3819 0,1455 -0,1924 -0,1439 0,9691
Como podemos observar las variables con mayor coeficiente de correlación son Área Privada m² con
96.91% y Ubicación Piso con 80.18%, las demás variables no cumplen con el criterio de selección
35

Area Privada Valor Venta Final
No. Ubicación piso
(m2) ($)
1 5 108,00 $ 351.500.000
2 5 79,00 $ 294.400.000
3 5 108,00 $ 334.650.000
4 1 70,20 $ 268.800.000
5 3 58,50 $ 228.600.000
6 2 65,00 $ 254.800.000
7 4 84,60 $ 308.750.000
8 6 93,00 $ 336.700.000
9 2 63,00 $ 245.700.000
OBJETO DE AVALUÓ 4 66,50
Suma 37 795,8
No. Ubicación piso
(m2) ($)
1 0,1351 0,1357 $ 351.500.000
2 0,1351 0,0993 $ 294.400.000
3 0,1351 0,1357 $ 334.650.000
4 0,0270 0,0882 $ 268.800.000
5 0,0811 0,0735 $ 228.600.000
6 0,0541 0,0817 $ 254.800.000
7 0,1081 0,1063 $ 308.750.000
8 0,1622 0,1169 $ 336.700.000
9 0,0541 0,0792 $ 245.700.000
Suma 1 1
Ubicación piso Area Privada M2
Desv 0,0442 0,0230
Ubicación piso Area Privada M2
Ubicación piso 1 0,7224
Area Privada M2 0,7224 1

Ponderación Normalización
Ponderación Ubicación Piso 0,0123 0,6580
Ponderación Área Privada M2 0,0064 0,3420
Suma 0,0187 1
36

No. Baños Ponderacion
M2 Final $
1 0,1351 0,1357 $ 351.500.000 0,1353
2 0,1351 0,0993 $ 294.400.000 0,1229
3 0,1351 0,1357 $ 334.650.000 0,1353
4 0,0270 0,0882 $ 268.800.000 0,0480
5 0,0811 0,0735 $ 228.600.000 0,0785
6 0,0541 0,0817 $ 254.800.000 0,0635
7 0,1081 0,1063 $ 308.750.000 0,1075
8 0,1622 0,1169 $ 336.700.000 0,1467
9 0,0541 0,0792 $ 245.700.000 0,0626
OBJETO DE AVALUÓ 0,1081 0,0836 0,0997
Normalización
0,6580 0,3420 1
Ponderación
No. Baños Ponderacion RATIOS
M2 $
1 0,1351 0,1357 $ 351.500.000 0,1353 2597304824,5564
2 0,1351 0,0993 $ 294.400.000 0,1229 2396039268,3327
3 0,1351 0,1357 $ 334.650.000 0,1353 2472796755,4419
4 0,0270 0,0882 $ 268.800.000 0,0480 5605483035,5581
5 0,0811 0,0735 $ 228.600.000 0,0785 2912397103,5113
6 0,0541 0,0817 $ 254.800.000 0,0635 4012478835,7529
7 0,1081 0,1063 $ 308.750.000 0,1075 2872293409,4677
8 0,1622 0,1169 $ 336.700.000 0,1467 2295633537,8977
9 0,0541 0,0792 $ 245.700.000 0,0626 3922265730,8188
OBJETO DE AVALUÓ 0,1081 0,0836 0,0997
Valor Final $ $ 322.260.425,28
Valor por
Valor por Valor por
Comparación de
Regresión CRITIC
Mercado
$ 257.887.000,00 $ 276.239.129,15 $ 322.260.425,28
Análisis.
Como podemos observar para este caso, el valor obtenido por el método de comparación o de mercado y el
valor obtenido por la regresión de los datos de la muestra, son cercanos, siendo el segundo mayor en un
6.64%, en contraste, el valor obtenido al aplicar el método CRITIC en comparación al valor por
37
comparación de mercado aumenta en 19.98%, una diferencia significativa, la diferencia con la regresión de
14.28%, aunque menor sigue siendo considerable.
• Ubicación Piso: Los valores de la muestra tienen un promedio de 3.66, el inmueble objeto del
avalúo se ubica en un piso 4, por encima de la media, hay una oferta en el mismo piso, hay cuatro
ofertas se ubican en pisos mayores a las 4 y cuatro ofertas en pisos menores al 4.
• Área Privada: Las ofertas tienen en promedio un área de 81.03 m², hay seis ofertas con áreas
mayores al predio en estudio, tres ofertas con áreas menores, de estas últimas hay una con área
similar, la oferta tiene 65.00 m² y el predio en estudio tiene 66.50 m².
Comparando las variables que tienen mayor participación en la Regresión con las variables que tienen
mayor peso el método CRITIC, podemos observar que las variables que tuvieron mayor relevancia en la
Regresión no lo tuvieron en el CRITIC y viceversa.
38
Caso 4.
Dirección: Carrera 128 # 22G-15
Cuadro de Mercado.
Telefono Edad- No. De No. No. Area Area Valor Pedido Valor Venta Valor Asignado Valor resultado
No. Dirección % Negociación
Fuente Vetustez Pisos Habitaciones Baños Terreno M2 Construida M2 $ Final $ Construccion Terreno M2
CR 118A CL 18B-
1 FONTIBON SAN 3124570242 30 3 6 3 88,00 246,00 $ 290.000.000 10,00% $ 261.000.000 $ 650.000,00 $ 1.148.863,64
PABLO
2 CR 111A CL 22F 3102854334 30 3 5o+ 5o+ 200,00 550,00 $ 680.000.000 10,00% $ 612.000.000 $ 700.000,00 $ 1.135.000,00
CLL 22J #109B- 3144680504

3 6 2 3 2 98,70 110,00 $ 205.000.000 10,00% $ 184.500.000 $ 700.000,00 $ 1.089.159,07
23 5403449
4 KR 113A CLL 22I 3124845409 40 3 13 5 120,00 369,00 $ 370.000.000 5,00% $ 351.500.000 $ 620.000,00 $ 1.022.666,67
5 KR 113 23B 06 3194720365 30 4 14 10 201,00 536,00 $ 679.000.000 10,00% $ 611.100.000 $ 700.000,00 $ 1.173.631,84
CL 14B 116 70
6 3164243943 13 2 2 1 36,99 73,98 $ 100.000.000 6,00% $ 94.000.000 $ 670.000,00 $ 1.201.227,36
IN9
7 KR 107 23B 51 3164692870 35 2 33 11 360,00 587,00 $ 889.955.000 10,00% $ 800.959.500 $ 650.000,00 $ 1.165.026,39
8 AK 97 22K 06 6062444 40 1 2 2 320,30 208,70 $ 489.900.000 7,00% $ 455.607.000 $ 600.000,00 $ 1.031.492,35
9 KR 107 22 09 3002085092 40 1 5 3 123,20 123,20 $ 240.000.000 10,00% $ 216.000.000 $ 600.000,00 $ 1.153.246,75
Tabla 38 Estudio de mercado Caso No. 4
Se tomó una muestra de nueve ofertas de predios en el mismo sector y sectores vecinos, en este caso como
se trata de un predio NPH, el método comparativo de mercado se utiliza para determinar el valor por m² de
terreno, ya que el valor de la construcción se obtiene mediante el método de costo de reposición, así para
este caso nos fijaremos únicamente en este valor.
39

ESTADISTICA VALOR TERRENO M2
PROMEDIO $ 1.124.479,34
menor al 7.50%, en este caso tenemos 5.60%, el valor adoptado se toma cercano al límite superior $
1’188.000, toda vez que los predios de la muestra con menor área de terreno presentan el valor más alto por
m2 de terreno.

AVALUO
ITEM AREA (M2) VALOR SUBTOTAL $
AREA TERRENO 50,430 $ 1.188.000 $ 59.910.840
AREA CONSTRUIDA 100,860 $ 750.000 $ 75.645.000
Asignando un valor por m² de construcción de $ 750.000, obtenemos finalmente un valor total de $

135.555.840, este valor es consecuente con lo observado en la muestra, toda vez que el predio en estudio
tiene menor área de terreno que todas las ofertas a excepción de una que tiene un área menor, y menor área
construida que todas las ofertas salvo por una (la misma que cuenta con un área de terreno menor).
Regresión Lineal.
Datos utilizados.
Edad- No. No. Area
No. Dirección Valor Venta Final $ No. Pisos Area Construida M2
Vetustez Habitaciones Baños Terreno M2
CR 118A CL 18B-
1 FONTIBON SAN $ 261.000.000 30 3 6 3 88,00 246,00
PABLO
2 CR 111A CL 22F $ 612.000.000 30 3 17 8 200,00 550,00
3 CLL 22J #109B- 23 $ 184.500.000 6 2 3 2 98,70 110,00
4 KR 113A CLL 22I $ 351.500.000 40 3 13 5 120,00 369,00
5 KR 113 23B 06 $ 611.100.000 30 4 14 10 201,00 536,00
6 CL 14B 116 70 IN9 $ 94.000.000 13 2 2 1 36,99 73,98
7 KR 107 23B 51 $ 800.959.500 35 2 33 11 360,00 587,00
8 AK 97 22K 06 $ 455.607.000 40 1 2 2 320,30 208,70
9 KR 107 22 09 $ 216.000.000 40 1 5 3 123,20 123,20

40
Coeficiente de correlación múltiple 0,999468173
Coeficiente de determinación R^2 0,99893663
R^2 ajustado 0,995746519
Observaciones 9
Grados de libertad
Suma de cuadrados
Promedio de los cuadradosF Valor crítico de F
Regresión 6 4,4848E+17 7,4746E+16 313,135431 0,003186719
Residuos 2 4,774E+14 2,387E+14
Total 8 4,4895E+17
Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95%Inferior 95,0% Superior 95,0% Datos Avalúo
Intercepción 40.078.189 37416918,9 1,07112479 0,39623154 -120913818,8 201070197 -120913819 201070197,2
Edad-Vetustez - 974.050 589993,362 -1,65095097 0,24054176 -3512586,659 1564486,44 -3512586,66 1564486,439 20
No. Pisos - 16.099.019 17167002,6 -0,9377886 0,44734975 -89962669,91 57764631,4 -89962669,9 57764631,36 3
No. Habitaciones - 2.029.787 1703591,27 -1,19147552 0,35568746 -9359748,931 5300174,33 -9359748,93 5300174,328 4
No. Baños 11.329.843 6055111,83 1,87112041 0,20223074 -14723200,13 37382886,8 -14723200,1 37382886,75 2
Area Terreno M2 936.912 129547,369 7,23219779 0,01858736 379514,8564 1494309,54 379514,856 1494309,542 50,43
Area Construida M2 732.435 162323,275 4,51220023 0,04577028 34014,43593 1430855,8 34014,4359 1430855,8 100,86
Valor final $ $ 107.962.555
Tabla 42 Regresión lineal Caso No. 4
en un 99.57% por las variables elegidas, lo cual indica que el modelo es muy bueno, así mismo podemos
ver que las variables que tienen mayor participación son No. Pisos que tiene un impacto negativo y No.
Baños con un impacto positivo, en ese orden.
El valor final del avalúo para el predio en estudio es de $ 107’962.555, el cual no es similar al valor obtenido
anteriormente por el método de comparación de mercado, es un valor bajo a la realidad, toda vez que la
oferta No. 6 cuenta con un área de terreno de 36.99 m², un área construida de 73.98 m² y un valor de venta
final de $94.000.000 y nuestro predio tiene mayor área de terreno y mayor área construida.
Método CRITIC.

No.
Area Terreno Area Construida.
No. No. Pisos (Und) Edad (años) Habitaciones No. Baños (Und) Valor Venta Final $
M2 M2
(Und)
1 3 30 6 3 88,00 246,00 $ 261.000.000
2 3 30 17 8 200,00 550,00 $ 612.000.000
3 2 6 3 2 98,70 110,00 $ 184.500.000
4 3 40 13 5 120,00 369,00 $ 351.500.000
5 4 30 14 10 201,00 536,00 $ 611.100.000
6 2 13 2 1 36,99 73,98 $ 94.000.000
7 2 35 33 11 360,00 587,00 $ 800.959.500
8 1 40 2 2 320,30 208,70 $ 455.607.000
9 1 40 5 3 123,20 123,20 $ 216.000.000
OBEJTO DE AVALÚO 3 20 4 2 50,43 100,86
Coef.corr 0,305798825 0,459412569 0,855673349 0,909166889 0,853409788 0,929322569
Como podemos observar las variables con mayor coeficiente de correlación son No. Habitaciones con
85.56%, No. Baños con 90.91%, Área de Terreno m² con 85.3.4% y Área Construida m² con 92.93%, las
demás variables no cumplen con el criterio de selección establecido en un mínimo de 65%.
41

No. Habitaciones No. Baños Area Terreno Area Valor Venta
No.
(Und) (Und) M2 Construida. M2 Final $
1 6 3 88,00 246,00 $ 261.000.000
2 17 8 200,00 550,00 $ 612.000.000
3 3 2 98,70 110,00 $ 184.500.000
4 13 5 120,00 369,00 $ 351.500.000
5 14 10 201,00 536,00 $ 611.100.000
6 2 1 36,99 73,98 $ 94.000.000
7 33 11 360,00 587,00 $ 800.959.500
8 2 2 320,30 208,70 $ 455.607.000
9 5 3 123,20 123,20 $ 216.000.000
OBEJTO DE AVALÚO 4 2 50,43 100,86
Suma 99 47 1598,62 2904,74
No. Habitaciones No. Baños Area Terreno Valor Venta
No. Area Const. M2
(Und) (Und) M2 Final $
1 0,060606061 0,063829787 0,055047478 0,084689163 $ 261.000.000
2 0,171717172 0,170212766 0,125107906 0,18934569 $ 612.000.000
3 0,03030303 0,042553191 0,061740751 0,037869138 $ 184.500.000
4 0,131313131 0,106382979 0,075064743 0,127033745 $ 351.500.000
5 0,141414141 0,212765957 0,125733445 0,184525982 $ 611.100.000
6 0,02020202 0,021276596 0,023138707 0,025468717 $ 94.000.000
7 0,333333333 0,234042553 0,22519423 0,202083491 $ 800.959.500
8 0,02020202 0,042553191 0,200360311 0,071848083 $ 455.607.000
9 0,050505051 0,063829787 0,07706647 0,042413435 $ 216.000.000
OBEJTO DE AVALÚO 0,04040404 0,042553191 0,031545958 0,034722557
Suma 1 1 1 1
No. Habitaciones No. Baños Area Terreno Area Const.
(Und) (Und) M2 M2
Desv 0,098561799 0,077723507 0,068527555 0,070157459
No. Habitaciones No. Baños Area Terreno Area Const.
(Und) (Und) M2 M2
No. Habitaciones (Und) 1 0,909284638 0,642801724 0,874802213
No. Baños (Und) 0,909284638 1 0,629135809 0,959766524
Area Terreno M2 0,642801724 0,629135809 1 0,653632727
Area Const. M2 0,874802213 0,959766524 0,653632727 1

Ponder No. Habitaciones 0,056486893 0,275513445
Ponder No. Baños 0,039002669 0,190234566
Pond Area de Terreno M2 0,073628043 0,359118984
Pond Area Construida M2 0,035906485 0,175133006
Suma 0,20502409 1
42

No. Area Const. M2 Ponderacion
1 0,0606 0,0638 0,06 0,0847 $ 261.000.000 0,0634
2 0,1717 0,1702 0,13 0,1893 $ 612.000.000 0,1578
3 0,0303 0,0426 0,06 0,0379 $ 184.500.000 0,0452
4 0,1313 0,1064 0,08 0,1270 $ 351.500.000 0,1056
5 0,1414 0,2128 0,13 0,1845 $ 611.100.000 0,1569
6 0,0202 0,0213 0,02 0,0255 $ 94.000.000 0,0224
7 0,3333 0,2340 0,23 0,2021 $ 800.959.500 0,2526
8 0,0202 0,0426 0,20 0,0718 $ 455.607.000 0,0982
9 0,0505 0,0638 0,08 0,0424 $ 216.000.000 0,0612
OBEJTO DE AVALÚO 0,0404 0,0426 0,03 0,0347 0,0366
Ponderacion 0,0565 0,0390 0,0736 0,035906485 1
No. Area Const. M2 Ponderacion RATIOS
1 0,0606 0,0638 0,06 0,0847 $ 261.000.000 0,0634 4.114.066.603,32
2 0,1717 0,1702 0,13 0,1893 $ 612.000.000 0,1578 3.878.817.505,01
3 0,0303 0,0426 0,06 0,0379 $ 184.500.000 0,0452 4.077.492.960,63
4 0,1313 0,1064 0,08 0,1270 $ 351.500.000 0,1056 3.327.929.469,56
5 0,1414 0,2128 0,13 0,1845 $ 611.100.000 0,1569 3.894.668.840,46
6 0,0202 0,0213 0,02 0,0255 $ 94.000.000 0,0224 4.199.534.348,47
7 0,3333 0,2340 0,23 0,2021 $ 800.959.500 0,2526 3.170.562.181,06
8 0,0202 0,0426 0,20 0,0718 $ 455.607.000 0,0982 4.639.715.820,77
9 0,0505 0,0638 0,08 0,0424 $ 216.000.000 0,0612 3.531.634.795,41
OBEJTO DE AVALÚO 0,0404 0,0426 0,03 0,0347 0,0366
Valor Final $ $ 141.802.274,03
Valor por
Valor por Valor por
Comparación de
Regresión CRITIC
Mercado
$ 135.555.840 $ 107.962.554,77 $ 141.802.274,03
Análisis.
Como podemos observar para este caso, dos de los valores obtenidos son similares (Valor por comparación
de mercado y Valor por CRITIC), siendo el segundo mayor en un 4.41%, el valor de la regresión difiere
con los otros métodos entre un 20.36 y 23.86%, lo cual es una diferencia considerable.
43
Si analizamos las variables negativas que tiene en cuenta la regresión lineal y los valores que presentan la
muestra comparados con el predio objeto del avalúo, podemos observar que:
• Número de Habitaciones: Los valores de la muestra tienen un promedio de 11, no hay ninguna
oferta con 4 habitaciones, como el predio en estudio, aunque cinco de las nueve ofertas presentan
valores entre 2 y 6, lo cual hace pensar que el nuestro es un dato típico.
• Número de pisos: Los valores de la muestra tienen un promedio de 2, existen tres ofertas con tres
pisos de altura, como el predio en estudio.
• En cuanto a la edad, es claro que entre mayor sea la vetustez del predio, su valor comercial
disminuye, lo cual es acorde al coeficiente negativo de la regresión.
Teniendo en cuenta lo anterior, se puede entender porque el valor comercial del inmueble da inferior a los
valores obtenidos por el método de mercado y por el método CRITIC.
Si analizamos las variables que tiene en cuenta el método CRITIC, como es de esperarse para predios NPH,
se tiene en cuenta al igual que en el método de mercado, el Área de Terreno y el Área Construida, y como
ya lo destacamos el predio objeto del avalúo tiene un área de terreno menor que ocho de las nueve ofertas,
lo cual se repite con el área construida. Además de las dos variables anteriormente nombradas CRITIC tiene
en cuenta No. de habitaciones y No. de Baños.
En cuanto a la regresión lineal las variables que tuvieron mayor participación fueron No. Pisos con un
impacto negativo, lo cual nos parece extraño, ya que en las ofertas hay predios con 1 y 2 pisos, que tienen
un alto valor de venta, como predios con 3 y 4 pisos con un alto valor; por otra parte, No. Baños si se ve
relacionada directamente, ya que las ofertas con mayor número de baños, son aquellas con mayor valor.
Podemos concluir que para este caso el Método CRITIC, fue aplicado obteniendo valores similares a los
obtenidos por el método de mercado, lo cual indica confianza y aceptación en su aplicación.
44
Caso 5.
Dirección: Calle 116 A No. 71 F - 34
Cuadro de Mercado:
Valor
Telefono Edad- No. Area Terreno Area Valor Venta Final Valor Resultado
No. Dirección No. De Pisos No. Baños Valor Pedido $ % Negociación Asignado
Fuente Vetustez Habitaciones M2 Construida M2 $ Terreno M2
Construccion
1 CL 116 A 70 D 3127444455 40 2 4 4 290 248 $ 895.000.000 6,00% $ 841.300.000 $1.165.000,00 $ 1.904.758,62
2 CL 117 71 H 3153587697 44 2 4 5 290 349 $ 980.000.000 6,00% $ 921.200.000 $ 903.000,00 $ 2.089.837,93
3 CL117 71 H 3187755709 44 2 4 4 284 246 $ 900.000.000 10,00% $ 810.000.000 $ 903.000,00 $ 2.069.936,62
4 CL 101 71B 3158299088 44 2 4 4 290 263 $ 980.000.000 7,50% $ 906.500.000 $ 903.000,00 $ 2.306.934,48
5 CL 116A 71D 3228421757 44 2 4 3 319 315 $ 1.100.000.000 9,00% $ 1.001.000.000 $ 903.000,00 $ 2.246.253,92
6 CL 116A 71 3202638712 40 2 4 3 266 253 $ 1.000.000.000 12,00% $ 880.000.000 $1.165.000,00 $ 2.200.206,77
7 CL 116 71D 3228421757 44 2 5 4 290 320 $ 1.100.000.000 7,00% $ 1.023.000.000 $1.106.000,00 $ 2.307.172,41
8 KR 71 116A 3165372590 42 2 4 2 250 185 $ 850.000.000 6,00% $ 799.000.000 $1.136.000,00 $ 2.355.360,00
Se tomó una muestra de ocho (8) ofertas de predios en el mismo sector y sectores vecinos, para este caso
que se trata de un predio NPH, el método comparativo de mercado se utiliza para determinar el valor por
m² de terreno, ya que el valor de la construcción se obtiene mediante el método de costo de reposición, así
para este caso nos fijaremos únicamente en este valor.
45

COEFICIENTE DE
7,00%
VARIACION
menor al 7.50%, en este caso tenemos 7.0%, el valor adoptado se toma cercano al promedio $ 2’186.000.

AVALUO
VALOR UNITARIO
($/M2)
AREA TERRENO 367,340 $ 2.186.000 $ 803.005.240
AREA CONSTRUIDA 225,000 $ 866.000 $ 194.850.000
Asignando un valor por m² de construcción de $ 886.000, obtenemos un valor total de $ 997.855.240, este
valor es consecuente con lo observado en la muestra, toda vez que el predio en estudio tiene mayor área de
terreno que todas las ofertas y menor área construida que todas las ofertas salvo por la oferta 8.
Regresión Lineal.
Datos utilizados.
Area
Edad- No. Area
No. Dirección Valor Venta Final $ No. Pisos No. Baños Construida
Vetustez Habitaciones Terreno M2
M2
1 CL 116 A 70 D $ 841.300.000,00 40 2 4 4 290 248
2 CL 117 71 H $ 921.200.000,00 44 2 4 5 290 349
3 CL117 71 H $ 810.000.000,00 44 2 4 4 284 246
4 CL 101 71B $ 906.500.000,00 44 2 4 4 290 263
5 CL 116A 71D $ 1.001.000.000,00 44 2 4 3 319 315
6 CL 116A 71 $ 880.000.000,00 40 2 4 3 266 253
7 CL 116 71D $ 1.023.000.000,00 44 2 5 4 290 320
8 KR 71 116A $ 799.000.000,00 42 2 4 2 250 185
46
Coeficiente de correlación múltiple 0,97255335
Coeficiente de determinación R^2 0,945860018
R^2 ajustado 0,621020125
Observaciones 8
Grados de libertad Suma de cuadrados Promedio de los cuadrados F Valor crítico de F
Regresión 6 4,53331E+16 7,55551E+15 2,911772968 0,420784141
Residuos 1 2,59481E+15 2,59481E+15
Total 7 4,79279E+16
Intercepción $ 47.267.330,19 565580134,7 0,08357318 0,946919013 -7139109656 7233644317 -7139109656 7233644317
Edad-Vetustez -$ 886.730,11 12684063,15 -0,069908996 0,955566843 -162053033,4 160279573,1 -162053033,4 160279573,1 44
No. Pisos $ - 0 65535 #¡NUM! 0 0 0 0 2
No. Habitaciones $ 87.582.661,24 61905953,78 1,414769596 #¡NUM! -699007061,8 874172384,3 -699007061,8 874172384,3 4
No. Baños -$ 42.604.711,86 28899196,22 -1,474252486 0,37943813 -409803815,7 324594392 -409803815,7 324594392 4
Area Terreno M2 $ 1.196.580,09 1468461,863 0,814852684 0,564722645 -17461996,99 19855157,18 -17461996,99 19855157,18 367,34
Area Construida M2 $ 1.250.769,09 712425,1235 1,755649894 0,329615457 -7801450,386 10302988,57 -7801450,386 10302988,57 225
Valor Final $ $ 909.137.779,20
La regresión nos muestra que el R² ajustado es de 0.6210 lo cual señala, que el valor final del avalúo se
describe en un 62.10% por las variables elegidas, es decir, este no es un modelo tan bueno, sin embargo,
podemos ver que las variables que tienen mayor participación son No. Habitaciones, y con un impacto
negativo No. Baños, en ese orden, también es de resaltarse que al tener todas las ofertas con dos pisos, esta
variable no aporta nada al modelo.
El valor final del avalúo para el predio en estudio es de $ 909’137.779,20, el cual no es similar al valor
obtenido anteriormente por el método de comparación de mercado, es un valor bajo a la realidad, toda vez
que la oferta No. 5 cuenta con un área de terreno de 319 m², un área construida de 315 m² y un valor de
venta final de $1.001.000.000 y nuestro predio tiene mayor área de terreno mayor pero menor área
construida, por lo que compensa y no debería estar por debajo aproximadamente $90.0000.
Método CRITIC.
No. Habitaciones Area Construida.
No. No. Pisos (Und) Edad (años) No. Baños (Und) Area Terreno M2 Valor Venta Final $
(Und) M2
1 2 40 4 4 290,00 248,00 $ 841.300.000
2 2 44 4 5 290,00 349,00 $ 921.200.000
3 2 44 4 4 284,00 246,00 $ 810.000.000
4 2 44 4 4 290,00 263,00 $ 906.500.000
5 2 44 4 3 319,00 315,00 $ 1.001.000.000
6 2 40 4 3 266,00 253,00 $ 880.000.000
7 2 44 5 4 290,00 320,00 $ 1.023.000.000
8 2 42 4 2 250,00 185,00 $ 799.000.000
9 2 44 4 4 367,34 225,00
Coef.corr NO APLICA 0,465760409 0,611617071 0,255258942 0,676511833 0,812632908
Como podemos observar las variables con mayor coeficiente de correlación son Área de Terreno m² con
67.65% y Área Construida m² con 81.26%, las demás variables no cumplen con el criterio de selección
47

No. Area Terreno M2
Construida. M2 $
1 290,00 248,00 $ 841.300.000
2 290,00 349,00 $ 921.200.000
3 284,00 246,00 $ 810.000.000
4 290,00 263,00 $ 906.500.000
5 319,00 315,00 $ 1.001.000.000
6 266,00 253,00 $ 880.000.000
7 290,00 320,00 $ 1.023.000.000
8 250,00 185,00 $ 799.000.000
9 367,34 225,00
suma 2646,34 2404,00
No. Area Terreno M2
Construida. M2 $
1 0,109585314 0,103161398 $ 841.300.000
2 0,109585314 0,145174709 $ 921.200.000
3 0,107318032 0,102329451 $ 810.000.000
4 0,109585314 0,109400998 $ 906.500.000
5 0,120543845 0,131031614 $ 1.001.000.000
6 0,100516185 0,105241265 $ 880.000.000
7 0,109585314 0,133111481 $ 1.023.000.000
8 0,094470098 0,076955075 $ 799.000.000
9 0,138810584 0,09359401
suma 1 1
Area Terreno M2 Area Construida. M2
Desv 0,012595201 0,02148357
Area Terreno M2 Area Construida. M2
Area Terreno M2 1 0,136635844
Area Construida. M2 0,136635844 1
Pond Area Terreno M2 0,010874245 0,369590827
Pond Area Construida. M2 0,018548144 0,630409173
suma 0,029422389 1
48

Valor Venta Final
No. Area Terreno M2 Area Construida. M2 Ponderacion
$
1 0,11 0,1032 $ 841.300.000 0,1055
2 0,11 0,1452 $ 921.200.000 0,1320
3 0,11 0,1023 $ 810.000.000 0,1042
4 0,11 0,1094 $ 906.500.000 0,1095
5 0,12 0,1310 $ 1.001.000.000 0,1272
6 0,10 0,1052 $ 880.000.000 0,1035
7 0,11 0,1331 $ 1.023.000.000 0,1244
8 0,09 0,0770 $ 799.000.000 0,0834
9 0,14 0,0936 0,1103
ponderacion 0,3696 0,630409173 1,0000
Valor Venta Final
No. Area Terreno M2 Area Construida. M2 Ponderacion RATIOS
$
1 0,11 0,1032 $ 841.300.000 0,1055 7.971.716.222,95
2 0,11 0,1452 $ 921.200.000 0,1320 6.977.667.487,78
3 0,11 0,1023 $ 810.000.000 0,1042 7.775.513.468,63
4 0,11 0,1094 $ 906.500.000 0,1095 8.280.874.114,91
5 0,12 0,1310 $ 1.001.000.000 0,1272 7.872.255.180,74
6 0,10 0,1052 $ 880.000.000 0,1035 8.502.832.930,95
7 0,11 0,1331 $ 1.023.000.000 0,1244 8.222.387.007,74
8 0,09 0,0770 $ 799.000.000 0,0834 9.577.066.797,36
9 0,14 0,0936 0,1103
Al calcular el promedio de los ratios obtenemos el valor del ratio medio (898.719.527,25). Luego se calcula
el producto entre este ratio medio y la ponderación (0,1103) del inmueble a valorar, así obtenemos el valor
final de este.
Valor Final $ $ 898.719.527,25
Valor por
Valor por Valor por
Comparación
Regresión CRITIC
de Mercado
$ 997.855.240 $ 909.137.779,20 $ 898.719.527,25

49
Análisis.
En este caso, dos de los valores obtenidos son similares (Valor por Regresión y Valor por CRITIC), siendo
el primero mayor en 1.15%, el valor obtenido por el método de mercado es mayor que estos en 8.89% y
9.94% respectivamente, lo cual es una diferencia considerable.
• Área Terreno m2: Los valores de la muestra tienen un promedio de 285 m², la mayoría de ofertas
cuentan con un área de terreno de 290 m2, solo hay una oferta con un área de 319 m2, es decir las
ofertas tienen un área menor en comparación con el predio en estudio.
• Área Construida m2: Los valores de la muestra tienen un promedio de 272 m² lo cual ubica nuestro
predio por debajo de la media.
• Si analizamos con detenimiento la relación que tienen entre si estas dos variables, encontramos que
todas las ofertas salvo dos, cuentan con un área construida menor a su área de terreno, esta
proporción tiene un promedio de 0.95, para nuestro predio es menor ya que esta proporción es de
0.61, se podría decir que es un predio atípico.
Comparando las variables que tienen mayor participación en la regresión con las variables que tienen mayor
peso el método CRITIC, no vemos ninguna relación entre ellas, ya que las que tienen mayor peso en una
modelo, no lo tienen en el otro.
Podemos concluir que para este caso el Método CRITIC, fue aplicado obteniendo valores bajos a los
obtenidos por el método de mercado y no genera confianza y aceptación en su aplicación, el predio objeto
de estudio tiene un valor similar al valor obtenido por medio del método de comparación de mercado.
50
V. ANÁLISIS DE RESULTADOS
En la siguiente tabla podemos ver el consolidado de los resultados obtenidos, en cada uno de los cinco
casos, mostrando los valores finales por cada método y la diferencia entre ellos, lo cual permitirá
contrastarlos entre si de una manera más fácil y rápida.
Valor por Mercado Regresión Mercado

Valor por Valor por
CASOS Comparación de VS VS VS
Regresión CRITIC
Mercado Regresión CRITIC CRITIC
CASO No. 1 $ 358.555.224,00 $ 359.939.429,79 $ 253.871.604,54 0,38% 29,47% 29,20%
CASO No. 2 $ 175.050.000,00 $ 172.479.947,23 $ 174.162.244,21 1,47% 0,97% 0,51%
CASO No. 3 $ 257.887.000,00 $ 276.239.129,15 $ 322.260.425,28 6,64% 14,28% 19,98%
CASO No. 4 $ 135.555.840,00 $ 107.962.554,77 $ 141.802.274,03 20,36% 23,86% 4,41%
CASO No. 5 $ 997.855.240,00 $ 909.137.779,20 $ 898.719.527,25 8,89% 1,15% 9,93%
Tabla 64 Consolido de resultados.
• La aplicabilidad del modelo CRITIC tuvo resultados más confiables, entendiendo como confiables
aquellos valores cercanos a los obtenidos por el método tradicional de comparación de mercado en
los predios NPH, como podemos ver en la tabla, la diferencia entre ellos en los casos 2, 4 y 5, no
supera el 10%.
• Al analizar los casos de predios NPH, se encontró que, en todos ellos el modelo CRITIC al igual
que en el método tradicional, las variables que mayor peso tienen son el Área de Terreno y el Área
Construida. Siendo las únicas dos variables que tuvo en cuenta en los casos 2 y 5. Esto nos indica
que son las variables que mayor incidencia tienen en el momento de establecer el valor del
inmueble, lo cual, como ya hemos mencionado, es algo natural en predios NPH.
• En los casos de predios PH (Casos 1 y 3), los valores obtenidos por el método de mercado y los
obtenidos mediante la regresión, presentan una menor diferencia que aquellos obtenidos al aplicar
el modelo CRITIC, su diferencia son para el caso 1 de aproximadamente 29% menor, y para el caso
3 entre el 14% y 20% mayor. Se podría pensar que para predios PH no es tan confiable la aplicación
del modelo.
• En las variables que tuvo en cuenta el modelo CRITIC en los casos de predios PH, fue constante
que se utilizara la variable Área Privada, lo cual, es de esperarse, ya que mientras mayor sea el área
de un apartamento mayor será su valor, pero además de esta variable, también tuvo peso relevante
la variable relacionada al Piso de Ubicación del apartamento, esto llama la atención, ya que no
siempre este dato es determinante en el valor de inmuebles.
• La dispersión de los valores en las variables de los comparables, no puede irse a los extremos, es
decir, los datos no pueden ser ni muy similares, ni muy diferentes, ya que en el modelo CRITIC,
para estos casos, los valores resultantes no son tan confiables.
• Podemos pensar que la aplicabilidad del modelo CRITIC para avalúos puntuales, no siempre es lo
suficientemente confiable, para validarlo como un método totalmente funcional, sin embargo, se
recomienda comprobar su aplicabilidad para procesos masivos, ya que con una mayor cantidad de
variables y comparables, se podrían cumplir con sus condiciones fundamentales que son, tener una
desviación estándar alta entre los datos de cada variable, así como una menor correlación entre
variables, en la determinación del valor final.
51
VI. BIBLIOGRAFÍA
-AZNAR, J. y GUIJARRO, F. “Nuevos métodos de valoración. Modelos multicriterio”, Valencia: UPV,

2005.
-AZNAR, Jeronimo, CERVELLÓ, Roberto, GARCÍA, Fernando “Una alternativa multicriterio a la

valoración de empresas: aplicación a las Cajas de Ahorro” en la revista de ESTUDIOS DE ECONOMÍA
APLICADA VOL. 29 - 1 2011.
-AZNAR, Jerónimo, GONZÁLEZ, Ronny, GUIJARRO, Francisco, LÓPEZ, Arturo “Valoración

inmobiliaria, métodos y aplicaciones”, editorial universitat politecnica de valencia, 2012.
-INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, “RESOLUCIÓN NÚMERO 0070 DE 2011”

recuperado de http://www2.igac.gov.co.
-LLANO, J. “Valoraciones inmobiliarias. Fundamentos teóricos y manual práctico”, Ediciones

Inmobiliarias Llano, 2007.
-MARTÍNEZ, S. “Capitalización de rentas”, FECISVAL, 2003.
-MURILLO, Álvaro “Metodología Multicriterio” en el Campo de la Valoración de Bienes Inmuebles”,

Cartago, febrero 2010.
-REAL ACADEMIA ESPAÑOLA, “Definición de valorización”, recuperado de Internet, 2017.

52
VII. ANEXOS
Anexo 1. Estudio de mercado Caso 1

53
Anexo 1 Estudio de mercado Caso 1

ANEXO DATOS DE MERCADO
Nombre Telefono Edad- No. De Area Area Valor Venta Valor M2 (Sin Gj, Valor M2 (Con Gj,
No. Dirección Link No. Habitaciones No. Baños Tipo Cocina Gj Dp Terraza M2 Valor Pedido $ % Negociación Valor Garaje $ Valor Depósito $ FOTO OBSERVACIONES
Sector Fuente Vetustez Piso privada M2 Const. M2 Final $ Dp, Ter) Dp, Ter)
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Comparación y Validación Del Método Critic Con El Método Molanotorresdianamaritza2018

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Comparación y Validación Del Método Critic Con El Método Molanotorresdianamaritza2018

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1

COMPARACIÓN Y VALIDACIÓN DEL MÉTODO CRITIC CON EL MÉTODO

DIANA MARTIZA MOLANO TORRES

JUAN CARLOS ALVARADO SÁNCHEZ

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

* Ing. Edwin Robert Pérez Carvajal

Nuestros más sinceros agradecimientos a

Se prohíbe total o parcialmente para cualquier fin

Ilustración 1 Fórmula Ponderación CRITIC ............................................................................................... 16

Tabla 1 Consolidado casos de estudio ........................................................................................................ 18

Tabla 43 Correlación entre variables .......................................................................................................... 40

Anexo 1 Estudio de mercado Caso 1 .......................................................................................................... 53

El método CRITIC es original de Diakoulaki et al (1995) y su nombre es el acrónimo de CRiteria

I.1. OBJETIVO GENERAL

Comparar y validar la metodología Decisión Multicriterio Universalmente conocida como el

I.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

- Identificar las cualidades de la metodología de Decisión Multicriterio Universalmente conocida

- Desarrollar un análisis multicriterio de las variables representativas en la determinación del valor

- Validar la metodología del modelo CRITIC a valoración de bienes inmuebles residenciales de

II. MARCO TEÓRICO

- El valor catastral de Bogotá es de $479 billones.

- En total, en Bogotá hay 278 millones de metros cuadrados construidos.

- Bogotá pasó de 1.9 millones de predios en 2008 a 2.4 millones en 2016

En correspondencia a lo anteriormente dicho se expide la resolución 70 del 2011, la cual tiene la

Finalmente se encuentra prioritario para la presente investigación la ubicación y caracterización de la

II.1. MÉTODOS DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN

II.2. ESTADO DEL ARTE SOBRE INVESTIGACIONES QUE IMPLEMENTAN EL

III. METODOLOGÍAS VALUATORIAS

A continuación, se mencionan y se describen de manera general las metodologías valuatorias

III.1. MÉTODO TRADICIONAL

Método de comparación o de Mercado

Método de Costo de Reposición (Construcciones)

Teniendo en cuenta el método comparación o de mercado, se debe mencionar la estrechez de un

III.2. MÉTODO CRITIC

Ilustración 1 Fórmula Ponderación CRITIC

Fuente: AZNAR, J. y GUIJARRO, F. “Nuevos métodos de valoración. Modelos multicriterio”,

En resumen, una forma de traducción de la implementación de dicha fórmula está interpretada de la

III.3. REGRESIÓN LINEAL

III.4. RUTA METODOLÓGICA

IV. IMPLEMENTACIÓN DE LA METODOLOGÍA (CASOS DE ESTUDIO)

CONSOLIDADO CASOS DE ESTUDIO

Primer Nivel: Bodega con baño, patio.

Primer nivel: Sala-comedor, cocina, zona

Primer piso: sala-comedor, cocina,

Tabla 1 Consolidado casos de estudio

Ilustración 2 Localización de los casos de estudio

Ilustración 3 Ubicación Caso No. 1 y fachada edificio

Método comparativo de mercado.

A continuación, se presenta el cuadro de mercado con las ofertas encontradas en la zona:

CRA 27 A BIS CON

4 KR 24 53B 3016258091 29 3 3 3 1 0 0,00 101,70 $ 345.000.000 4,00% $ 331.200.000 $ 3.059.980 $ 3.256.637

5 KR 24 CLL 57 3112830237 30 3 2 1 1 0 0,00 81,00 $ 280.000.000 4,00% $ 268.800.000 $ 3.071.605 $ 3.318.519

7 AV CLL 34 KR 20 3212569485 20 4 4 4 1 0 0,00 117,90 $ 380.000.000 4,00% $ 364.800.000 $ 2.924.512 $ 3.094.148

10 KR 27 61F 3176411746 30 3 1 1 1 0 0,00 89,10 $ 290.000.000 3,00% $ 281.300.000 $ 2.932.660 $ 3.157.127

Tabla 2 Estudio de mercado Caso No. 1

VALOR INTEGRAL SOBRE

AREA PRIVADA RESUMEN AVALUO

Tabla 4 Avaluó comercial por el método de comparación o de mercado Caso No. 1

Valor Venta Final No. De Area Privada

Valor Avalúo $ 359.939.429,79

Ilustración 4 Regresión lineal Caso No. 1

De acuerdo a lo anterior se tiene que el coeficiente de determinación 𝑅 2 ajustado es de 0.72268922, lo

No. Habitaciones No. Baños Area Privada Valor Venta

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