FACTOR DE CORRECCIÓN

Hasta ahora para el cálculo de la merced conductiva solo se tuvo en cuenta la rentabilidad
general del mercado de alquileres a nivel agregado, sin embargo, existen otros factores que
hacen que la rentabilidad sea mayor o menor, por ejemplo, suele suceder que un local
comercial es más caro que el alquiler de una vivienda, por lo que para corregir dichos efectos
se ha considerado pertinente incluir otras variables tales como precio de alquileres en zonas
aledañas con el mismo fin, además de la sección dentro de la que se encuentran los distintos
puestos que conformar el Mercado Central.

Acorde con lo descrito anteriormente empezaremos a analizar la rentabilidad que genera el

metro cuadrado para alquiler de locales comerciales en las zonas aledañas, para ello se
dispuso conveniente recolectar los distintos precios que se cobran para tal fin en una muestra
aleatoria obteniendo que en promedio el precio por metro cuadrado por alquiler es de 250
soles mensuales.

Ahora para obtener la rentabilidad que representa este precio debemos tener en cuenta el
valor comercial por metro cuadrado del inmueble, que es la suma del precio por metro
cuadrado de terreno, precio por metro cuadrado de edificaciones y precio por metro cuadrado
de áreas comunes, dichos valores son de 3,795.61; 208.92 y 31.34 soles respectivamente, un
total de 4,035.87 soles.

Finalmente tenemos que la rentabilidad resultante que viene dada por la relación entre el
precio de alquiler por metro cuadrado y el precio de venta por metro cuadrado es del 6.19%
mensual, si comparamos dicha rentabilidad con la tasa de rentabilidad promedio general que
se ha venido trabajando (0.42% mensual) tenemos que la rentabilidad obtenida en las zonas
aledañas es mucho más elevada, como se mencionó anteriormente se debe a que es una zona
altamente comercial por lo que el precio de alquiler es mucho mayor que en cualquier zona del
resto del territorio, hay razones entonces para corregir el precio de la Merced Conductiva.

Otra variable que complementa el análisis anterior viene dada por el giro al que pertenece
determinado puesto del mercado en análisis, no todos los giros tienen la misma dinámica, para
ello se dispuso conveniente realizar encuestas a una muestra aleatoria del total de puestos
(ver Anexo N°).

Para tal fin se segmentó los distintos giros existentes en 9 secciones las cuales se enumeran a
continuación:

TABLA XX

ID SECCIÓN DE CLASIFICACIÓN

Varios: Plásticos, Bisutería, Perfumería, Talleres, Zapatería, Ropa, Telas,

1 Peluquería
2 Alimentos Preparados (Comprende: cocinerías, cebicherías)
3 Otros
4 Carnes rojas y blancas
5 Abarrotes
6 Jugos y refrescos
7 Productos lácteos. Comprende: queso, mantequilla, yogurt
8 Verduras
9 Frutas
 
Fuente: Elaboración propia
Para agrupar los distintos giros en las 9 secciones creadas se tuvo en cuenta que sean giros
más o menos similares, por ejemplo, la sección de alimentos preparados comprende giros
tales como cocinerías y cebicherías. A cada sección le corresponderá un factor de corrección
igual o diferente de acuerdo a los resultados obtenidos en la encuesta realizada.

Del trabajo de campo realizado se obtuvo la siguiente información, existen 532 puestos
públicos en total, donde el 55.6% del total de puestos se agrupó en la sección Varios, mientras
que solo el 3.9% en la sección verduras. La estructura del Mercado Central es equilibrada en el
sentido que un poco más del 50% ofrece productos no perecibles y la cantidad restante
productos perecibles.

TABLA XX

CANTIDAD DE FRECUENCI
ID SECCIÓN DE CLASIFICACIÓN
PUESTOS A

Varios: Plásticos, Bisutería, Perfumería, Talleres, 296 55.6%

1
Zapatería, Ropa, Telas, Peluquería
Alimentos Preparados (Comprende: cocinerías, 94 17.7%
2
cebicherías)
3 Otros 32 6.0%
4 Carnes rojas y blancas 31 5.8%
5 Abarrotes 20 3.8%
6 Jugos y refrescos 13 2.4%
Productos lácteos. Comprende: queso, mantequilla, 1 0.2%
7
yogurt
8 Verduras 24 4.5%
9 Frutas 21 3.9%
       
Fuente: Elaboración propia

Es necesario poner en contexto la importancia que tiene el Mercado Central en la ciudad y

distrito de Chiclayo, ya que viene a ser uno de los mercados más importantes después del
Mercado Moshoqueque y el Mercado Modelo, siendo este último un mercado muy cercano al
mercado en análisis, es un punto importante porque viene a ser su competidor más fuerte.

La dinámica del Mercado Central es relativamente menor a lo que maneja el Mercado Modelo
en cuanto a afluencia, principalmente porque tiene un menor tamaño, además de que es un
mercado más reciente; sin embargo, tiene ciertas ventajas en cuanto a la infraestructura,
aunque estas son mínimas.

En resumen, el factor de corrección toma en cuenta el precio por metro cuadrado de zonas
aledañas, dinámica comercial de la sección a la que pertenece cada grupo y en cierto grado al
nivel de competencia que existe en la zona. Por lo expuesto, se obtuvieron los siguientes
factores de corrección:
 TABLA XX

FACTOR DE
ID SECCIÓN DE CLASIFICACIÓN
CORRECCIÓN

Varios: Plásticos, Bisutería, Perfumería, Talleres, Zapatería, Ropa,

1 3.0
Telas, Peluquería
2 Alimentos Preparados (Comprende: cocinerías, cebicherías) 3.0
3 Otros 2.7
4 Carnes rojas y blancas 2.8
5 Abarrotes 2.8
6 Jugos y refrescos 2.6
7 Productos lácteos. Comprende: queso, mantequilla, yogurt 2.4
8 Verduras 2.4
9 Frutas 2.4
     
Fuente: Elaboración propia

De la tabla XX, se tiene que el mayor factor de corrección pertenece a las secciones de Varios y
Alimentos Preparados (3 veces la merced conductiva sin factor de corrección) mientras que las
secciones de Productos Lácteos, Verduras y Frutas tienen el menor factor de corrección (2.4
veces la merced conductiva sin factor de corrección). Tales factores de corrección son
coherentes con las variables descritas anteriormente, la misma que está en un rango medio
respecto de la rentabilidad que se genera por concepto de alquileres en las zonas aledañas.

Teniendo en cuenta los factores de corrección asignados se tiene que el precio de alquiler por
metro cuadrado diario es de 2.84 soles, lo que se traduce en una recaudación de 42,917.79
soles semanales para el Mercado Central de la ciudad de Chiclayo. Los detalles de recaudación
por secciones se describirán más adelante.