IMPUESTOS INMOBILIARIO Y A LOS AUTOMOTORES

Vídeo 1.

Impuestos muy importantes en las provincias de Buenos Aires, quizás no desde el punto de vista de las
finanzas públicas porque su aporte a la recaudación total bonaerense es relativo al lado de otro, como los
ingresos brutos.
Son los impuestos más arraigados a la sociedad, los que más tocan a la mayor cantidad de habitantes posibles
y por ende, son aquellos que generan conflictos pequeños de escasa cuantía pero muy importantes para
quienes los padecen. Hablamos particularmente del impuesto inmobiliario y a los automotores. Impuesto
inmobiliario y la patente conocemos desde que somos chicos, son dos impuestos provinciales que comparten,
además de esta característica de ser los dos locales, recuerden que este carácter de impuesto local viene
regulado desde la ley 23.548 que menciona estos dos impuestos y genera las principales características que
deben respetar los Estados provinciales al momento de establecerlos.
Comparten varias particularidades mas, son dos impuestos patrimoniales que gravan el patrimonio, dentro
de las clasificaciones que hemos visto, dos impuestos reales que gravan un bien prescindiendo de las
carasteristicas o cualidades del contribuyente, también habíamos mencionado que esta clasificación
empezaba a perder cuerpo a medida que vamos viendo el beneficio fiscal, ambos regulados por el Código
Fiscal, tienen largos capítulos de exenciones, muchas de las cuales obedecen a motivos estrictamente
subjetivos, esto es por las cualidades que tienen los contribuyentes obligados al pago en cada caso, jubilados,
cruz roja, etc. Por lo cual esto de que son impuestos reales a la hora de gravar, a la hora de beneficios fiscales,
a la hora de otorgar exenciones u otras liberalidades, la cuestión subjetiva está presente, aun la mixta, hay
muchas exenciones que involucran cuestiones objetivas vinculadas al inmueble o al automotor, pero además
exigen como segundo requisito determinada condición del contribuyente por ej., que sea una asociación civil
sin fines de lucro que ejerza determinadas actividades de beneficencia, cultura, etc., por los inmuebles de su
propiedad.
Otra característica en común es en cuanto al tiempo, son impuestos anuales, pero que a diferencia de
ingresos brutos o impuestos a las ganancias que son periódicos o de ejercicio, estos son anuales en sentido
que su hecho imponible se configura tomando en cuenta el factor tiempo, el 1 de enero de cada año, quien
reúne las condiciones previstas en la ley el 1 de enero de cada año ya hace nacer el hecho imponible, la
obligación tributaria consecuente se cuantifica al inicio del año, totalmente por todo ese año y se puede pagar
anual, en un solo pago para todo el ejercicio, o bien en cuotas, viene estableciendo en 5 cuotas la ley
impositiva hace muchos años ya. La noción de cuotas, el fraccionamiento para un pago de una obligación ya
nacida y cuantificada, como la cuota de la heladera. Muy distinto al de anticipo que es un pago a cuenta de
una obligación que todavía no termino de nacer, un hecho imponible que todavía no termino de nacer y por
ende su obligación consecuente todavía no termino de nacer.
Son anuales y se pueden pagar de manera anual, al principio del ejercicio, o bien en 5 cómodas cuotas,
establecidas con carácter general. Esto lleva a la idea de la imposibilidad de aplicar un supuesto de
irretroactividad impropia. Si el impuesto tiene estas características, una ley que se da durante el periodo
fiscal, el año que se trate, no podría alterar la situación de un contribuyente, mucho menos si ya pago todo el
año, pero aun pagando en cuotas ya es una obligación cuantificada por ley. Sin embargo esto ha pasado, hay
antecedentes históricos en donde emergencias económicas mediante, no siempre declaradas, pero se ha
generado una sexta cuota para los inmuebles de mayor valor o los automóviles de mayor valor. Cuestión que
será necesaria judicializar llegado el caso que se vuelva a echar mano a esta costumbre.
Otra característica común que tienen es que se utiliza un instrumento para su liquidación, muy particular, la
liquidación administrativa. Sabemos que el principio general para la mayoría, o al menos los más importantes
impuestos tanto a nivel nacional como provincial, es la declaración jurada y sabemos que el fisco tiene
facultades de revisar esas declaraciones juradas y eventualmente dictar la determinación de oficio. Hasta acá
las dos formas de liquidar y determinar un impuesto. Hay una tercera vía, que es la liquidación administrativa
que tiene características muy marcadas y por ende, también una de ellas es que constituye base para la
ejecución por apremio, una liquidación administrativa incumplida en su pago puede dar lugar a la ejecución
de un titulo ejecutivo al inicio de un juicio de apremio.
Pero ¿Cómo se conforma? Se conforma, y acá viene su característica principal, con información aportada por
el propio contribuyente mas información obtenida por la propia autoridad de aplicación, en este caso la
Agencia de Recaudación Bonaerense, mas la aplicación inmediata de lo establecido en la ley.
¿Cómo funciona esto? En el inmobiliario es el contribuyente, el propietario del inmueble, el que debe
denunciar a través de declaraciones juradas las mejores que va produciendo en el mismo, hizo el quincho y
la pileta, debe presentar una declaración jurada, construyo una casa nueva, debe presentar una declaración
jurada catastral denunciando todas estas mejoras. Información que aporta el contribuyente.
En el impuesto de los automotores cuando se da el alta a un vehículo en la jurisdicción de la provincia de
Buenos Aires se denuncian todas sus características, marca, modelo, motor, tipo de vehículo, etc.
Con esta información más la aplicación inmediata de la ley, que es la ley impositiva la que establece la forma
de cálculo del impuesto, todo esto se vuelca en un sistema informático que emite las liquidaciones
administrativas que no son otra cosa que las boletas que llegan a la casa de los contribuyentes, conteniendo a
liquidación anual por si se quiere pagar, por lo general con bonificaciones y descuentos si se paga todo el año
junto, o bien la 1 cuota y luego vendrán sucesivamente las cuotas 2,3,4 y 5.

Video 2.

Otra cuestión en común que tienen estos impuestos tienen que ver con, desde el punto de vista económica,
su forma de liquidación. Ambos son impuestos progresivos, (esto lo pueden ver en la ley impositiva que
tengan, aunque no sea la última, no es importante esto, pueden verla a manera de ejemplo, en la página de
ARBA se encuentran las leyes impositivas y sino la buscan en cualquier buscador), van a ver que tanto el
inmobiliario como automotores son impuestos progresivos por escala, como principio general, esto quiere
decir que se divide la base imponible en escalones y a cada uno de esos escalones le corresponde pagar una
suma fija creciente y una alícuota creciente. Históricamente existen también algunos ejemplos, también
comunes entre ambos impuestos, de impuesto fijo que son aquellos inmuebles o autos de escasísima
valuación, entonces se le impone un monto mínimo, muy bajo, por ejemplo $500 anuales como impuesto fijo
a abonar por ese inmueble o automotor, además de su valuación fiscal.
La base imponible en ambos casos estará dada por la valuación fiscal, en el caso del impuesto inmobiliario
esa valuación fiscal se va a dar aplicando la ley de catastro, que genera las formas de cálculo de un valor de
la tierra, valor por m2 en superficies urbanas o hectáreas en superficies rurales, a lo cual se le debe agregar
el valor de las mejoras que cada uno de esos inmueble tenga. Esto va a generar un tratamiento diferenciado,
se trate de planta urbana edificada o planta urbana baldía, al que comparativamente se le aplica un
tratamiento más gravoso para desincentivar la existencia de baldíos, y algo similar sucede en el campo, en las
superficies rurales, cuando son sin mejoras tienen un tratamiento más gravoso de cuando tienen mejoras,
alambrado, molinos, canales, galpones, casas, etc.
Se entiende que la superficie rural sin mejoras es terreno improductivo que no está involucrado con la
producción agropecuaria y por ende se trata de desincentivar esto.
En el caso de los automotores la valuación fiscal va a estar dada por el Registro Nacional de la Propiedad
Automotor, que tiene tablas con valores que se utilizan para varios impuestos, entre ellos para el impuesto
de los automotores, sin perjuicio de la facultad que tiene ARBA de valuar determinados vehículos cuando no
se encuentren en esas tablas, pero esto es cada vez más extraño. La participación del Registro de la Propiedad
Automotor en la recaudación del impuesto a los automotores es cada vez más relevante, cada vez más
protagónica.
Esta característica de que se traten de impuestos progresivos tienen algunas particularidades en el impuesto
del automotor también, porque hay supuestos de progresión, no ya por escala de base imponible, sino por
categorías, es el caso de los camiones por ejemplo, que se toma en cuenta para generar las escalas, a cada una
de ellas aplicarle un impuesto mayor, según el modelo, año del camión, y la carga transportable que tenga, a
mayor carga y a mas nuevo su modelo, mayor impuesto le corresponderá abonar.
También encuentra cierto paralelismo en el caso de cotitulares del bien, el impuesto es, como principio
general indivisible, por ende cada uno de los propietarios de un inmueble o automotor son solidariamente
responsables por el 100% del impuesto, este es el principio general. El fisco le puede cobrar a uno, a todos y
obviamente cuando uno paga ya tiene un derecho, pero dentro del campo del derecho privado a repetir
respecto de los demás copropietarios.
Esto cede, tiene una excepción que se da cuando uno de los propietarios tiene una exención de pago ,
subjetiva obviamente, que le otorga esa liberalidad, entonces acá el impuesto si se vuelve divisible, se le
puede cobrar a los demás copropietarios la porción no exenta, la porción no tocada por la exención, pero no
se puede obviamente cobrarle nada al sujeto exento.

Como principales características, para repasar, se trata de impuestos reales con la salvedades que hicimos,
anuales con las salvedades que hicimos (nacimiento a principio del ejercicio fiscal, pagable anualmente o en
cuotas) progresivo por escala para su cálculo, liquidables por liquidación administrativa. Estas son
características comunes de ambos impuestos.
Vamos a ver ahora las particularidades que podemos encontrar.

Video 3.

En el impuesto inmobiliario, art 169 y siguientes del código fiscal de la provincia. Encontramos una
particularidad en cuanto al hecho imponible, no hay un aspecto material de hecho imponible descripto sino
que lo hace indirectamente a través de la descripción de los sujetos obligados al pago, el 169 dice que están
obligados al pago los propietarios, pero agrega además a los usufructuarios y a los poseedores a título de
dueño, con el tiempo se agregaron, con la reforma del ccycn, los superficiarios pero son casos de excepción
residual. ¿Qué tienen en común un propietario, un usufructuario o un poseedor a título de dueño (es decir
aquel que compro y tiene el boleto de compraventa, todavía no escrituro o viene pagando cuotas todavía y no
escrituro, y tiene la posesión, no es un simple tenedor sino un poseedor a título de dueño)? Lo que tienen en
común estos tres sujetos no es la disponibilidad jurídica del bien, lo que tienen en común estos tres sujetos es
la disponibilidad económica del bien, la oportunidad, la posibilidad de explotar ese bien, de obtener de ese
bien una renta de efectivo potencial (cuando hablo de renta hablo de renta en sentido económico más amplio,
esto es no obtener un alquiler o platita, sino de obtener servicios de ese inmueble, usarlo para vivir, para
explotarlo para obtener frutos de él), esto es lo que tienen en común y es lo que establece el hecho imponible
en su aspecto material, y en su aspecto subjetivo claramente ahí surgen estos tres sujetos como obligados al
pago, como sujetos pasivos de la obligación tributaria y esto convierte automáticamente en sujetos no
alcanzados por el impuesto por ejemplo al nudo propietario, es decir aquel que hasta puede tener la
disponibilidad jurídica pero no la económica y también al simple tenedor, un inquilino no es un obligado al
pago, más allá que en el marco del derecho privado muchos contratos de locación negocien y establezcan en
una cláusula del contrato que será obligación del inquilino pagar el impuesto inmobiliario, esto será nunca
oponible al fisco de la provincia de Bs As, se lo va a ir a cobrar al propietario. Y se establece, a partir de las
necesidades recaudatorias extraordinarias, pero además, a partir de ese carácter progresivo en cuanto a la
liquidación del impuesto, se generó una especie de complemento que es el llamado IMPUESTO INMOBILIARIO
COMPLEMENTARIO, que es como un segundo impuesto o una extensión del mismo impuesto, la ley lo
establece como una extensión como un complemento, en aquellos supuestos de algún propietario de más de
un inmueble o algún usufructuario o poseedor a título de dueño, de más de un inmueble de una misma plata,
más de un inmueble urbano edificado, más de un inmueble urbano baldío o más de un inmueble rural. En
estos casos de pluralidad de bienes inmuebles total o parcialmente en cabeza de un mismo sujeto, además del
impuesto inmobiliario que debe pagar por cada uno de ellos, se le genera un inmobiliario complementario
¿Cómo es esto? A los fines tributarios se suman todas las valuaciones fiscales de todos sus inmuebles o de las
partes indivisas que tenga de distintos inmuebles siempre de una misma planta, urbana edificada, urbana
baldía o urbana rural, no se mezcla el departamento con el campo, la casa con el campo, el campo con la
casilla, ¿tiene 3 campos? Entonces se le suman las valuaciones fiscales de los tres campos, esto le da una súper
valuación que obviamente caerá en una alícuota mucho mayor en las escalas de progresión del impuesto, al
caer en una escala mayor le corresponde pagar una alícuota mucho mayor de la que pago por cada uno de los
tres por separado y por ende se degenera un impuesto gigante que deberá pagar, previo a ello la liquidación
culmina restando lo que pago por cada uno de los impuestos en particular, por cada inmueble en particular, y
la resta de eso le va a dar el inmobiliario complementario que debe pagarse anualmente. ¿Qué otra
particularidad con respecto al impuesto inmobiliario? Mencionábamos el tema de la base imponible, de la
importancia de la ley 10.707 de catastro territorial, recuerden ustedes que la Agencia de Recaudación de la
Provincia de Bs As tiene además facultades catastrales, se creó absorbiendo la dirección de provincial de
catastro territoriales, es la autoridad de aplicación de esta ley, y por ente tiene facultades para inspeccionar y
determinar de oficio la valuación fiscal de todos los inmuebles de la provincia de Bs As, esa determinación de
oficio que efectúa ARBA ante la falta de denuncia por parte de un contribuyente de las mejoras de su
inmueble puede ser apelada en el tribunal fiscal o recurrida a través del recurso de reconsideración con una
determinación impositiva común. De las excepciones van a encontrar un larguísimo capitulo, mi consejo es
que traten de recordar el concepto de excepción que se refiere al pago del impuesto y nada más, no se pierde
la calidad de contribuyente y tienen numerosos casos previstos por el código fiscal en el art 77, es muy
importante que sepa un ejemplo de cada tipo de excepción, una excepción objetiva, subjetiva y una mixta,
aquellas que solamente se otorgan viendo las particularidades del inmueble o las particularidades del
contribuyente o exigen en sus requisitos particularidades de uno y de otro. Algo para agregar con respecto al
impuesto inmobiliario algo que es muy importante, todo aquel protagonismo que tiene el registro de la
propiedad automotor en el impuesto de los automotores la encontramos en el impuesto inmobiliario en
cabeza de los escribanos públicos, el art 40 del código fiscal exige que ante cualquier tipo de operación
instrumentada por escritura pública sobre inmuebles que afecte derechos reales sobre inmuebles, el
escribano tiene la obligación sustantiva, como agente de recaudación y por ende como responsable solidario,
debe verificar la existencia de deuda y de retener no solo esto sino también el impuesto de sello, pero debe
verificar si tiene deuda del impuesto inmobiliario y en su caso retener y depositar libre de deuda, ese
certificado de libre de deuda que se otorga en el momento de la operación sobre el inmueble, previo pago por
parte del escribano de lo retenido, tiene efectos liberatorios para el comprador, ARBA va a mantener un año
para verificar si existía alguna deuda y si llega a encontrarla solamente puede percibir a quien era vendedor, es
decir a quien era contribuyente al momento de generarse esa deuda, nunca al comprador que compra algo
liberado de deuda, partiendo de 0 desde el momento que empieza a ser contribuyente.

Video 4.

En cuanto al IMPUESTO A LOS AUTOMOTORES vamos a encontrar a partir del art.228 y ss. del código fiscal,
más la ley impositiva (que les recomiendo leer como ejemplo de ver de cómo funciona el impuesto, al igual
que el inmobiliario) encontrarnos particularidades respecto a los sujetos obligados al pago. Acá el hecho
imponible es más estrictamente definido digamos, tiene que ver con la titularidad de auto. Recuerdan uds
que la anotación en el Registro de la Propiedad Automotor tiene naturaleza constitutiva del derecho de
propiedad sobre el automóvil, cuestión que es meramente declarativa que es respecto del inmueble la
inscripción registral (esa distinta naturaleza hace que acá no hablemos de obviamente usufructuario ni de
poseedores a título de dueño). El titular registral del auto como principio general es el contribuyente, y eso
es lo que genera su hecho imponible desde su aspecto material también. Sin embargo, como todos sabemos
muchas veces los autos se venden sin hacer la transferencia en el Registro de la Propiedad Automotor, esto
generaba históricamente situaciones increíbles, de sujetos que habían vendido el Torino modelo ´76 hacía 20
años y seguían figurando como contribuyentes y por ende todos los juicios de apremios que se iniciaban iban
contra él y no tenía forma –en principio- de liberarse de su responsabilidad al seguir siendo el titular registral.
Esto con el tiempo cambió algo, con la creación de una figura legal del adquirente, aquellos casos en los que
se vende sin la transferencia el titular registral puede denunciar impositivamente la venta para lo cual debe
cumplir con una serie de requisitos: hacer la denuncia civil de venta ante el Registro, obviamente liberar de
deuda que pudiera tener el automóvil, denunciar todos los datos del comprador y así lograr que el adquirente
sea responsable frente al fisco de la deuda de ese automotor, obviamente desde la fecha de esa operación.
Ahora bien, esto no es absoluto, es totalmente relativo. Si ARBA no puede alcanzar a ese adquirente, no lo
encuentra, no lo ubica, alguno de los datos es erróneo; se cae toda esta denuncia impositiva de venta y renace
la responsabilidad del titular registral (consejo: la venta de los autos se hace con transferencia incluida,
aunque cueste algún manguito más).
En paralelo, encontramos una extensión de este impuesto que abarca a las embarcaciones deportivas o de
recreación (artículo 244 y ss.) art 244 dice: “El impuesto que establece el presente Título (que es el impuesto a
los automotores) también comprende a las embarcaciones afectadas al desarrollo de actividades deportivas o
de recreación…” o sea toda aquella embarcación destinada a la producción, al trabajo, transporte de cosas o
de personas, pesca, etc, NO están alcanzadas por este impuesto. SI las embarcaciones deportivas o de
recreación. “…propias o de terceros, radicadas en el territorio de la Provincia, que estén propulsadas principal
o accesoriamente a motor…” requisito de que estén propulsadas ¿qué quiere decir propulsadas principal o
accesoriamente? Que por ejemplo un súper velero, su propulsión principal es a vela. Sin embargo, es muy
difícil tener un velero de 5 millones de pesos (o dólares según el caso) y no tener un motor para sacarlo del
puerto o de la guardería (esperar que empiece a correr viento para poder salir de “fiesta”), por eso el
legislador amplió y la propulsión secundaria a motor hace verificar el hecho imponible. En la actualidad la
recaudación impositiva está cayendo estrepitosamente, el impuesto cuya recaudación más cayó es este, el
impuesto a las embarcaciones deportivas (necesariamente no vinculado a la clase trabajadora). Radicadas en
la Provincia de Buenos Aires, dice el legislador qué se entiende “…Se entenderá radicadas en la Provincia,
aquellas embarcaciones que tengan su fondeadero, amarre o guardería habitual dentro de su territorio.”
Quiere decir tenerlo amarrado a una guardería dentro de la Provincia de BA. Obviamente acá tiene una
intervención vital la Prefectura Naval Argentina que es quien lleva el registro de estas embarcaciones para
poder mandar toda la información con la que se necesite contar. Establece como base imponible no sólo el
valor de compra de la embarcación o el valor del seguro sin además en el caso de no aportarlo el propietario,
se le puede aplicar tablas de valuación que preestablece ARBA por delegación legal.
Con respecto al resto de lo que podemos decir con respecto al impuesto de los automotores, más allá de las
características que comparte con el impuesto inmobiliario que mencionábamos al principio, podemos ver la
posibilidad de defraudación que se tiene con este impuesto que ha sucedido mucho y tiene que ver con
cuáles son los titulares registrales que están alcanzados con la obligación de pagar patente, son aquellos
cuyos domicilios se encuentran en la PBA, más allá de dónde ande con el auto (puede andar en Capital, por el
resto de la provincia de BA o en otras provincias por ser un viajante, por ejemplo) si su domicilio habitual está
en la PBA, tiene que pagar acá. Fue muy común durante muchos años (ahora se lo está combatiendo bastante
en los últimos años) que se radique el automóvil en provincias que tienen un impuesto mucho más benigno o
directamente no lo tienen o lo tienen municipalizado y se cobran dos monedas, la gente cambiaba el domicilio
a una localidad de Neuquén o La Pampa, Chaco o de Formosa. Caso muy conocido en Neuquén donde había
1.500 bonaerenses todos dueños de BMW, Audi y Mercedes, que estaban domiciliados en una misma esquina
de un pueblito de allí. Esquina que era un baldío y pertenecía al municipio (uds sacarán sus conclusiones).