1.-Propiedad horizontal. Antecedentes históricos.

Objeto del derecho: unidades funcionales

y complementarias. Partes privativas y comunes. Análisis del art.1º de la Ley 13.512:
distintos supuestos. Análisis del proyecto de reforma 2012. Requisitos para la afectación al
régimen de propiedad horizontal. Aplicación de la propiedad horizontal a las nuevas
manifestaciones de la propiedad. Naturaleza del derecho sobre la parte privativa.
Caracterización legal de las partes comunes. Relación entre las partes propias y comunes.
Inseparabilidad. Conversión de partes exclusivas en comunes y viceversa.

2. Reglamento de copropiedad y administración. Naturaleza jurídica. Redacción.

Formalidades. Efectos de la inscripción (nacimiento del estado de propiedad horizontal).
Cláusulas obligatorias y facultativas. Límites a la autonomía de la voluntad. Reforma
voluntaria. Nulidad y reforma judicial. Modificación por vía convencional o judicial.
Reglamento interno. Tenencia de animales. Cerramiento de patio. Ruidos molestos. Obra
nueva. Jurisprudencia.

4. Adquisición del derecho de propiedad horizontal. Títulos suficientes y modos

suficientes. Partición en el condominio y en la comunidad hereditaria: liquidación de la
sociedad conyugal.

5.-Consorcio. Polémica sobre su personalidad. Responsabilidad de los consorcistas por

deudas del consorcio. Subconsorcio.

6.- Disposiciones reglamentarias de la ciudad de Buenos Aires. Ley 941 y normas

complementarias.

7.- Asambleas. Tipos. Funciones. Naturaleza jurídica de sus decisiones.

a) Presupuestos de la decisión: convocatoria, orden del día, lugar, día y hora,

notificación, capacidad, representación y unificación de la personería, quórum;

b) Formación de la decisión: cómputo de los votos, reglas para deliberar,

titularidad del voto, forma de votar, mayorías requeridas (carácter de las normas que
establecen determinadas mayorías);

c) Exteriorización de la decisión: actas y copias, notificación de los ausentes.

Asambleas judiciales.

d) Nulidad de la asamblea.

8.- Administrador. Quiénes pueden ser designados. Consejos de Administración. Naturaleza

jurídica de sus funciones. Designación originaria: mayorías, formalidades. Designaciones
posteriores: mayorías, formalidades. Duración. Remoción. Causales. Impedimento de
remoción individual. Funciones. El seguro. Posibilidad de constituir seguros individuales.
Alcances de sus decisiones. Remuneración. Rendición de cuentas. Modos de rendición de
cuentas. Juicio de rendición de cuentas. Representación ante autoridades administrativas,
ante terceros en general y judicial.

9a.- Disposiciones reglamentarias de la ciudad de Buenos Aires. Ley 941 y normas

complementarias.

9.- Derechos de los consortes:

a) Respecto de las partes privativas. Disposición jurídica. Actos materiales:

mejoras, aunamiento de unidades;

b) Respecto de las partes comunes. Distintos derechos. Uso exclusivo de

partes comunes. Disposición jurídica. Actos materiales. Sobreedificación, requisitos.
Excavación, requisitos. Mejoras prohibidas. Mayorías necesarias para decidir mejoras (arts.
7 y 8 de la Ley 13.512), recursos judiciales.

10.- . Prohibiciones. Respecto de las partes privativas y comunes. Prohibiciones en la Ley

y en el reglamento. Legitimados para accionar. Cerramiento de patio. Ruidos molestos.
Obra nueva. Jurisprudencia. Procedimiento. Efectos.

11.- . Obligaciones:

a) Respecto de las partes privativas. Gastos de conservación y reparación de

la unidad. Reparaciones. Impuestos, tasas y contribuciones.

b) Respecto de las partes comunes. Expensas comunes. Quién responde por

ellas. Medida de la obligación. Exenciones. Desigualdad en la contribución. Intereses. Otras
sanciones por el incumplimiento de la obligación de pagar las expensas. Procedimiento
para su cobro. Efectos del abandono y de la enajenación de la unidad. Privilegio del crédito
por expensas. Derecho de retención. Fallo Plenario Servicios Eficientes SA c/ Yabra
Roberto. Bien de familia y expensas.

12.-. Hipoteca. Del terreno. Del conjunto de unidades. De la unidad.

13.- Extinción del sistema. Casos. Destrucción. Vetustez. Mayorías. Cómputo. Situación de
las minorías.

PROPIEDAD HORIZONTAL
 CAPITULO I
Antecedentes históricos
1.- Conveniencia de su existencia:
Nadie discute hoy en día sobre la conveniencia de la existencia de este instituto, que
modernamente ha renacido para cubrir necesidades sociales, abaratamiento del costo en la
construcción, razones urbanísticas y permitir una mejor utilización de la tierra en las
grandes ciudades.
En poblaciones de pocos habitantes como existían en la Argentina de 1870 no tenía razón
de existir este derecho, siendo justificada la disposición del artículo 2617 de nuestro código
civil de prohibir la división en horizontal de los edificios. Pero con el devenir del tiempo,
dado la concentración que se fue produciendo en muchas de las ciudades de nuestro país
nació la necesidad de regular este derecho real.

2.- Antecedentes históricos:

Se cita como el antecedente más antiguo de este derecho un acta de la antigua caldea en la
ciudad de Babilonia, aproximadamente 2000 años a.C. en donde un enajenante vendió la
plata baja y se reservó para sí la planta alta1. Se considera que este derecho existió en
Egipto, Fenicia y Palestina. En la Roma clásica se considera, salvo opiniones aisladas, la no
existencia de este instituto, pero en el Bajo Imperio como en la Edad Media existió esta
modalidad de propiedad.

Edad Media: Durante este período es cuando más se desarrolla este instituto, debido a las
condiciones amuralladas de las ciudades y el poco espacio libre existente, produjo la
necesidad de construir casas en forma vertical con diversos titulares como propietarios de
los diferentes pisos. En Francia a través de las costumbres de las regiones como en Italia en
los statuti de las ciudades fue donde más se arraigó esta figura.

En Francia no solo se llegó a la división de edificios en pisos sino también hasta el

parcelamiento de habitaciones según nos muestran las costumbres de Auxerre de 1561,

1
Higthon, Elena I. Derechos Reales, vol. IV Propiedad Horizontal y Prehorizontal, Ed. Ariel Bs. As. ,1979 T° IV,
pág. 39.
Orleans, Montargis, Berry Bretaña, Bourbonnais, París y Clemont-Ferrand, Nantes, Saint
Malo, Rouen, Rennes y Grenoble alcanzando en este última su mayor apogeo.

En Rennes en el año 1720 a raíz de un incendio donde se quemaron 850 viviendas

quedando sin techo aproximadamente 8000 personas, se aprovechó la situación para
mejorar la planta urbana ensanchando las calles, por lo cual se agruparon familias en
comunidades de tres o cuatro de ellas, construyendo casas de alto dividiéndose los pisos
entre ellas, por lo que tomó un gran impulso este instituto.

En Grenoble también floreció esta figura debido a la poca superficie que tenía la ciudad
amurallada, imponiéndose la costumbre de la construcción de casas de alto dividida en
pisos o departamentos siendo diversos los titulares de ellas.

En Italia podemos citar los Statuti de la ciudad de Milan que permitía la división en partes
de un edificio entre diversos dueños.

También en España encontramos este instituto, la Partida III, Título XXXII, Ley XXVI,
permitía la división de un edificio o torre, señalando los historiadores que a partir del siglo
XVII se fue extendiendo esta modalidad. Recordemos que la legislación castellana era un
sistema de numerus abertus, que rigió en nuestro país hasta la entrada en vigencia del
código civil.

El código civil francés de 1804 lo recoge en el artículo 604 al establecer “Cuando los
diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad
no regulan la manera de hacer las reparaciones y reconstrucciones, deberán efectuarse de la
manera siguiente: las paredes maestras y el techo estarán a cargo de todos los propietarios
en proporción al valor del piso que les pertenece. Cada propietario deberá costear el
pavimento perteneciente a su piso. El propietario del primer piso hace la escalera que a él
conduce; el propietario del segundo piso hace, a partir del primero, la escalera que conduce
al suyo, y así sucesivamente”. Esta norma escueta en su contenido produjo numerosos
pleitos, lo que llevó necesariamente a su modificación posterior.

En el derecho comparado vemos que esta figura se encuentra vigente en la mayoría de los
países del mundo.
3.- Derecho argentino

El artículo 2617 del código civil establece: “El propietario de edificios no puede dividirlos
horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad”. Por
disposición del artículo 18 de la Ley N° 13.512 B.O. 18/10/1948, se dispone que el artículo
2617 del Código Civil queda derogado a los efectos de esta ley.

Vélez explica en la nota al artículo 2617 la no conveniencia de adoptar el sistema de

división en horizontal de los edificios al sostener “La mayoría de los códigos extranjeros
lo permiten, entrando luego a legislar sobre las escaleras o pasadizos de las diversas
partes del edificio. La división horizontal, dando a uno los bajos y a otro los altos, crea
necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los lugares que son
indispensables para el tránsito en los diversos altos de un edificio. En tales casos, la
propiedad del que ocupa el suelo no puede ser definida, y sin duda que no podría mudar
sus formas”.

Esta crítica no tiene sentido en los tiempos actuales lo que dio a la presentación de diversos
proyectos en el Congreso Nacional, así julio de 1928 el senador por Catamarca, Alejandro
Ruzo, presentó en la Cámara que integraba, un proyecto que incorporaba la propiedad
horizontal, dejando sin efecto la norma prohibitiva del art. 2617 del Código Civil, y
posteriormente, en 1939, otra iniciativa, persiguió la misma finalidad fue presentada en la
Cámara de Diputados por el Dr. Leónidas Anastasi. Iniciativa que fue seguida en 1946 y
1948 por proyectos del diputado Ernesto Sanmartino. Finalmente se sancionó la ley 13512
en base al proyecto enviado por el Poder Ejecutivo en el año 1947 con algunos retoques del
proyecto presentado por el senador Tesaire. La Comisión de Legislación General del
Senado presenta al cuerpo el proyecto definitivo, que sufrió algunas modificaciones a
instancia del senador Antille basándose en recomendaciones realizadas por el PE. El
Senado Nacional aprueba el proyecto definitivo el 26 de agosto de 1948 y la Cámara de
Diputados a libro cerrado y sin discusión el 30 de septiembre del mismo año y promulgada
el 13 de octubre y publicada en el Boletín Oficial el 18 de octubre de 1948.
El 6 de agosto de 1949 el Poder Ejecutivo dicta el decreto 18.734 reglamentario de la ley
13.512, conteniendo las mismas disposiciones que se aplican a todo el país (artículos 1 a
8°) y los restantes son de aplicación para la Capital Federal y los entonces Territorios
Nacionales. Hoy día en el ámbito local de la ciudad de Buenos Aires hay que agregar la Ley
941 de la ciudad y demás normas concordantes.

4.- La propiedad horizontal en los proyectos de reformas:

a)Anteproyecto de 1954:
Entre los artículos 1606 a 1621 recepta el texto de la ley 13512 suprimiéndose en artículo
1621 el derecho de retención por resultar de difícil aplicación.

b)Proyecto de la Comisión Federal de la Cámara de Diputados de 1993:

Regula el derecho de propiedad horizontal entre los artículos 3108 a 3152. Entre los
contenidos más importantes podemos citar:
-El artículo 3112 establece que las cosas comunes terminan en las llaves de paso o tableros
internos de cada unidad.
-La personalidad del consorcio es reconocida expresamente en el artículo 3115.
-El contenido del patrimonio del consorcio está establecido en el artículo 3116.
-Las alícuotas están establecidas en relación a la superficie de cada unidad conforme
artículo 3120.
-El artículo 3121 establece que los propietarios están obligados a permitir el acceso a su
unidad para verificación y reparación de los daños.
-Se permite la comunicación de las unidades contiguas en el artículo 3123.
-El artículo 3126 limita la responsabilidad patrimonial de los copropietarios al valor de su
unidad.
-Permite la asistencia de los ocupantes de las unidades a la asamblea, salvo oposición de los
propietarios, con voz pero sin voto, artículo 3139.
-El artículo 3143 regula el funcionamiento de los consejos de administración o de los
propietarios como así también sus atribuciones.
-El registro de los administradores está establecido en el artículo 3144.
-El artículo 3149 se refiere a los subconsorcios y su regulación.
-Se da un tratamiento especial a los conjuntos habitacionales pequeños o reducidos en el
artículo 3150.
-Se extiende la propiedad horizontal a los clubes de campo, centros de compra y parques
industriales en el artículo 3159.
-Con respecto a los cementerios privados y tiempo compartido permite aplicarle el régimen
del condominio con indivisión forzosa sin límite temporal en el artículo 3160.

c)Proyecto de unificación del régimen civil y comercial de 1998

Por decreto 685/95 se creó una comisión para concretar la unificación de la legislación civil
y comercial, firmaron dicho proyecto los doctores Héctor Alegría, Atilio Anibal Alterini,
Jorge Horacio Alterini, María Josefa Méndez Costa, Julio César Rivera y Horacio Roitman.
Actuó como Secretario de comisión el Dr. Luis F.P. Leiva Fernández.
Parte del Proyecto de la Comisión Federal de 1993 pero mejorando mucho de sus aspectos.
Se encuentra regulado entre los artículos 1972 a 2017, entre las disposiciones más
relevantes encontramos la regulación de los subconsorcios, personería del consorcio,
reconocimiento y aplicación de las reglas del mandato al administrador, la autoconvocatoria
de la las asambleas. Se prevé el procedimiento a seguir por el administrador para ingresar a
la unidad en caso necesario, se legisla un ágil procedimiento ante el tribunal para el caso de
violaciones de los propietarios y ocupantes al reglamento de copropiedad, entre otras
mejoras al sistema. En el fundamento 284 del proyecto se puede profundizar esta temática.

Proyecto del año 2012

Por decreto 191/11 se formó una comisión integrado por los Dres. Ricardo L. Lorenzetti,
Elena Highton y Aída Kemelmajer de Carlucci, que redactaron un anteproyecto de código
civil unificando la legislación civil y comercial. Dicho anteproyecto fue modificado
parcialmente por el PE encontrándose a consideración del H. Congreso de la Nación, que
formó una comisión bicameral para su estudio.
Con respecto al régimen de la propiedad horizontal ha seguido la doctrina del proyecto de
1998, transcribiendo muchas de sus normas, que serán comentadas en este trabajo cuando
se analice las disposiciones concordantes con la actual ley 13.512. Se encuentra
desarrollado esta figura entre los artículos 2037 al 2068 y la prehorizontalidad entre los
artículos 2070 2072.

CAPITULO II
Naturaleza jurídica del instituto:
Diversas teorías se han esbozado con respecto a la naturaleza jurídica del instituto.
Daremos una breve mención sobre las más importantes.

a)Teoría del derecho de superficie:

El derecho de superficie consiste en la división por capas de un inmueble, donde el
propietario del suelo es diferente del que construyó. Sin perjuicio de haber sido suprimido
por el artículo 2614 del código civil, la división por capas no condice con las disposiciones
de la ley 13512 donde se considera al terreno propiedad común.
La ley 25.509 que agrega al régimen de los derechos reales la superficie forestal o de
silvicultora no cambia en nada el estado de la cuestión porque esta es en realidad una
superficie agrícola.

b)Teoría del derecho real de usufructo y enfiteusis:

La enfiteusis significa la división de la propiedad inmueble en dominio directo y dominio
útil. En nada se asemeja este derecho real suprimido expresamente por el artículo 2614 del
código civil con el régimen de la propiedad horizontal, por las razones apuntadas en el
acápite anterior. Tampoco nada tiene que ver con el usufructo que es un derecho real de
disfrute y que es temporario o vitalicio como máximo a favor de las personas físicas, y por
veinte años a favor de las personas jurídicas.

c)Teoría de la sociedad:
Nada tiene que ver la sociedad que es un derecho personal donde los socios están unidos
por affecto societatis y tienen un objetivo común, además en el derecho comercial se le
agrega la finalidad de lucro, y su constitución es temporal.
Al contrario, la propiedad horizontal es un derecho real, no hay entre los integrantes
affectio societatis, no hay un fin de lucro y tampoco tiene una duración temporal.
Se ha utilizado esta figura antes de la sanción de la ley 13.512, también en la explotación de
la hotelería dentro de un consorcio donde determinados departamentos se encuentran
afectados a ese fin, pero sin que ello signifique confundir dichas figuras.
También se la utilizado conjuntamente con el tiempo compartido cuando el inmueble está
dividido en propiedad horizontal pero sin confundir ambos derechos.

d)Teoría de la servidumbre:
Tiene su origen en el artículo 664 del código francés. Según esta teoría el propietario de
cada piso es dominante del piso inferior, por ejemplo la escalera, el de planta baja del
terreno y el de último piso del techo. En consecuencia, se es propietario de la unidad
conviviendo con servidumbres, lo que no condice con nuestro derecho.

e)Teoría del ente de gestión:

Se entiende a la propiedad horizontal como un ente de gestión sin personalidad o con una
personalidad disminuida, que se diferencia de los componentes de la misma, es decir
como una colectividad organizada, independiente de las personas jurídicas y físicas,
encontrándose como en una situación intermedia.
No es correcto hablar de de la existencia de una personalidad disminuida que no constituya
un sujeto jurídico y la propiedad horizontal no es un ente sino un derecho.2

f)Teoría de la copropiedad indivisa:

Vendría a ser una copropiedad o condominio con indivisión forzosa pero con cada
comunero tiene la facultad de disponer libremente su unidad. No condice con la esencia de
nuestra propiedad horizontal en que cada titular es propietario de su unidad, y condómino
de las partes comunes. A su vez, cada copropietario puede arrendar su unidad, a diferencia
del condominio que no puede arrendar su parte ideal sin consentimiento de los demás
condóminos conforme lo dispone el artículo 1515 del Código civil3.

2
Higthon, Elena I. Derechos reales. Propiedad horizontal y prehorizontalidad. Ed. Ariel, 1979,.página 40.

3
Lafaille, Héctor; Derecho Civil, Tratado de los Derechos Reales, actualizado por Jorge Alterini. T° VI, pág. 88.
Ver Higthon, Elena; Derechos reales. Propiedad horizontal y prehorizontalidad. Ed. Ariel, 1979.página 44. Fue
también sostenido por Spota y Raciatti. También el proyecto del Instituto Argentino de Estudios Legislativos,
Sección Derecho Civil dirigido por Spota sostuvo esta doctrina para el proyecto de Propiedad Horizontal.
g)Teoría del dominio y condominio:
Esta teoría explica a la propiedad horizontal como dominio sobre cada una de las partes o
unidades funcionales y condominio sobre las partes comunes.
Hay diferencias fundamentales con la propiedad horizontal, en el condominio no hay
personalidad jurídica como en el consorcio, tampoco el condominio tiene reglamento de
copropiedad y administración que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
También difiere con el condominio en que las decisiones en la ley 13.512 se toman en
asamblea y las decisiones son obligatorias para las minorías y los ausentes, además tiene un
régimen especial en cuanto a supuestos de mayorías obligatorias lo que no ocurre en el
condominio.
Otra diferencia la encontramos comparando el dominio con la propiedad horizontal es que
las restricciones que sufre esta última son más numerosas que las del dominio. De esta
manera tenemos en la propiedad horizontal restricciones en la ley y las que impone el
reglamento de copropiedad.
Como señala Higthon se trataría de una institución mixta, constituida por dos derechos el
de dominio de cada parte privativa con la del condominio de las partes comunes, unidos en
forma inescindible4. Las partes comunes vendrían estar unidas como lo están en
condominio de accesorio a favor de dos o más heredades de los artículos 2710 al 2714 a
favor de las heredades principales.
Antes de la ley 13.512 la sostuvieron Novillo Corvalan5, Argañaras también la sostuvo y
entendió que la ley 13512 en los artículos 2° y 3° se basan en esta doctrina 6. Lafaille
consideró que antes de la sanción de la ley 13.512 que esta sería el mejor sistema frente a
una reforma legislativa, apoyando el proyecto del Instituto de Estudios Legislativos dirigido
por el Dr. Spota7.
4
Higthon, Elena; Derechos reales. Propiedad horizontal y prehorizontalidad. Ed. Ariel, 1979 página 46 y 47.

5
Salvat, Raymundo; Tratado de Derecho Civil Argentino, Derechos Reales actualizado por Sofanor Novillo
Corvalan; 1952. T°II, página 430.

6
Salvat, Raymundo; Tratado de Derecho Civil Argentino, Derechos Reales actualizado por Manuel J.
Argañaras, 1962, T° II, página 480.

7
Lafaille, Héctor; Tratado de los Derechos Reales, actualizado por Jorge Horacio Alterini, Editoriales La Ley y Ediar,
To. II, página 502, núm. 835.
Esta doctrina judicial recibió cierta aceptación en los primeros fallos de aplicación de la ley
13.5128.

h)Teoría del derecho real autónomo:

Esta es la teoría que más adeptos tienen en nuestro tiempo. Consiste en que cada propietario
es dueño de su departamento o unidad funcional, con las restricciones que impone este
derecho, pudiendo disponer libremente de ella y cotitular de las partes comunes, pudiendo
utilizar las mismas conforme lo autorice la ley y el reglamento de copropiedad, sin el poder
de veto que tiene en el condominio.
Además tenemos un elemento nuevo, la existencia del consorcio como persona jurídica
distinta de los copropietarios.
Adhieren a esta doctrina los autores modernos, pudiendo citar a Racciatti 9, Allende10,
Legón11, Borda12, Papaño, Kiper, Dillon y Causse13, Leiva Fernandez14, y Alterini15 entre
otros y es la que se inclina la jurisprudencia.
La jurisprudencia ha receptado esta doctrina: “El derecho real de propiedad horizontal es un
derecho autónomo, nuevo y distinto de los derechos reales enumerados en el art. 2503 del
Cód. Civil, que recae sobre una unidad funcional formada por un objeto exclusivo
8
En el sistema de propiedad horizontal la persona adquiere derechos exclusivos sobre un sector privativo de
aprovechamiento independiente en un edificio sometido a dicho régimen, juntamente con la cotitularidad de un porcentual
determinado sobre el terreno y demás partes comunes afectadas a un condominio de indivisión forzosa, con las
condiciones de ejercicio establecidas en el reglamento de copropiedad y administración vigente al momento de su
adquisición, en virtud de las cuales ningún copropietario puede ejercer sobre la cosa común actos materiales que importen
innovaciones físicas ni el ejercicio del derecho de propiedad, sin el consentimiento de los restantes comuneros. Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B. Consorcio de Propietarios Montevideo 1268 c. Cibeau, Nelly. 28/12/2001
ED 197 -78. AR/JUR/4618/2001.

9
Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página 39.

10
Allende, Guillermo; Panorama de derechos reales, Ed. La Ley, Bs. As. 1967, página 124.

11
Legón, Fernando; Tratado de los Derechos Reales en el código y en la reforma; Valerio Abeledo, Bs. As. 1943, T° VII,
página 1993.

12
Borda, Guillermo A., Tratado de derecho Civil. Derechos reales, La Ley Bs. As., 2009, T° I, núm. 680, página 574.

13
Papaño, Ricardo J.; Kiper, Claudio M.; Dillon, Gregorio A.; y Causse, Jorge R.; Derechos Reales, Depalma, Bs. As.,
1990, T° II, página 90.

14
Leiva Fernandez, Luis F. P., en Tratado de los Derechos Reales, de Héctor Lafaille, actualizado por Jorge Horacio
Alterini, Editoriales La Ley y Ediar, To. VI, página 90, núm. 2241.

15
Alterini, Jorge H.; Derecho de los consorcistas, ED, 68-779.
consistente en un departamento (del verbo "partiri" que implica la idea de una partición de
un edificio) y un porcentaje de cosas comunes. La suma de los derechos de propiedad
horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola cosa, un inmueble edificado y
cada uno sobre un sector del edificio, estructurado de modo tal que forma una unidad
autónoma pero que integra un mismo bloque de construcción. (Del fallo de la 1ª Instancia
confirmado por la cámara)”16.

Naturaleza jurídica en los proyectos de reforma del código civil:

Sin duda los últimos proyectos de reforma del código civil trataron a la propiedad
horizontal como un derecho real autónomo. El proyecto de 1998 lo trata extensamente entre
los artículos 1972 a 2014, siguiendo los lineamientos doctrinarios como de la
jurisprudencia de los últimos cincuenta años.
El proyecto de unificación del año 2012 lo trata entre los artículos 2037 al 2069 siguiendo
en gran medida los lineamientos del proyecto de 1998 con algunos agregados no siempre
del todo acertados. En cuanto a la naturaleza jurídica no hay duda que sigue considerando a
la propiedad horizontal como un derecho real autónomo.

CAPITULO III
Objeto del derecho. Unidades funcionales y complementarias.
El artículo 1° de la ley 13.512 establece: “Los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que
sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje
común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta
ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona”.
La ley 13512 establece como requisito jurídico la existencia de un inmueble construido que
se pueda dividir por departamentos, pisos o de una sola planta siempre que tenga acceso

16
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Epifanio, Osvaldo C. c. Banco de Galicia y Buenos Aires •
19/09/1989 • LA LEY 1991-A , 333 • AR/JUR/197/1989
directo o indirecto a la vía pública. En consecuencia cabe hacer notar la amplitud de la ley
que permite dividir en forma horizontal o vertical no solo inmuebles para vivienda, sino
también destinados al comercio, centro de compras, industria, cocheras y hasta guarderías
náuticas.
Siguiendo la evolución de este instituto en el derecho comparado, los nuevos proyectos
extienden la propiedad horizontal como un nuevo tipo a los clubes de campo, barrios
cerrados, chacras, cementerios privados parques industriales entre otros, encontrándonos
frente a nuevas modalidades del derecho de propiedad17.
También la ley permite que cada unidad pueda estar en condominio, coexistiendo de esta
manera dos formas de condominio, el condominio normal en las unidades constituidas bajo
este régimen y el condominio de indivisión forzosa sobre las partes comunes regido por la
ley 13.512.
El proyecto de unificación del código civil y código comercial del año 2012 define el
concepto de propiedad horizontal en el artículo 2037 de la siguiente manera: “Concepto.
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen
sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad y administración. Las
diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible”. Esta norma tiene su antecedente en
el artículo 1972 del proyecto de 1998, agregando en su parte final la interdependencia de
las partes privativas y comunes entre sí, y que estas son inescindibles.

Unidades funcionales: este concepto creado por la doctrina se refiere a los departamentos,
cocheras, etc., en que se pueda dividir las partes privativas de un edificio Hacemos notar la
extensión y aceptación general de este vocablo en la doctrina. Por ello se ha dicho: “La
propiedad horizontal requiere la existencia de distintos pisos o departamentos en edificio de
una sola planta, independientes, con salida a la vía pública, en donde se exterioricen la
propiedad exclusiva y la común”18. Con respecto a las cocheras, estas pueden ser unidades
17
Ver Corna Pablo María Clubes de campo y barrios cerrados Edicon 2011.

18
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • Luque, Oscar c. Las Casuarinas, S. R. L. 09/12/1985 LL, 1986-E
, 422 • DJ 1987-1 , 457 • AR/JUR/918/1985.
funcionales independientes o estar dentro de las partes o cosas comunes. En consecuencia
“Si del reglamento de copropiedad surgía que el espacio guardacoches formaba parte de las
cosas comunes, es claro, por tanto, que no era posible enajenar el derecho exclusivo de una
cochera que, junto con las otras, pertenecían a la comunidad, por lo que solamente se
distribuía en exclusividad no el dominio sino el uso” 19. En cambio, si están definidas como
unidades funcionales se ha consignado que “De conformidad con lo establecido en el
reglamento de Copropiedad del edificio, la unidad funcional destinada a cocheras es una
unidad funcional de propiedad exclusiva de sus titulares destinada a guardar automóviles
que en su esencia conceptual, no guarda ninguna diferencia con las restantes unidades de
que compone el inmueble destinadas a viviendas”20. El reglamento de copropiedad y
administración puede establecerlas como que solamente pueden ser propietarios de las
mismas titulares de las unidades funcionales. Si así no lo establece son de libre
disponibilidad a terceros propietarios del los departamentos.

Partes comunes: El artículo 2°de La ley 13512 establece que “Cada propietario será dueño
exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las
cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se
consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos
comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o

fría, refrigeración, etc.;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería;

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los

artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo

19
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Grunbaum, Oscar S. c. Salmain, Luis E. y otra • 28/07/1983 • LA
LEY 1984-A , 353 • AR/JUR/468/1983

20
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G • Fernández, María C. c. Consorcio de Propietarios Avda. Córdoba
2624/28 y otro • 26/04/1982 • AR/JUR/1618/1982
La enumeración que realiza el artículo 2° de la ley 13.512 no es taxativa así fue reconocida
por la jurisprudencia que ha dicho: “La enumeración del art. 2°, ley 13.512 - Propiedad
Horizontal no es taxativa, así, hay bienes o servicios que pueden ser o no comunes al
consorcio de propietarios de acuerdo a lo que determinen las partes al redactar el
reglamento de copropiedad y administración”21.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario”.

El artículo 2° enumera las partes comunes que las considera en copropiedad con indivisión
forzosa de los titulares del derecho real de propiedad horizontal. Debemos destacar que
existe alguna doctrina minoritaria, la cual no compartimos, que considera propietaria de las
partes comunes al consorcio de propietarios como persona jurídica22.
Se debe diferenciar las cosas que son propias como las que son comunes. Por ello, la
doctrina judicial ha dicho al respecto: “Dada la existencia de lo que físicamente es un solo
objeto (el inmueble edificado) en materia de propiedad horizontal la distinción entre "cosas
propias" y "cosas comunes" es muy artificiosa, porque en suma todo el edificio es común y
solamente es propio un sector circundado por cosas comunes. Así, todos los planos
horizontales y verticales que forman el edificio en sí mismo y que dividen pisos y
departamentos son comunes, y así son tales las estructuras, los muros, los techos, las losas,
el terreno, etc.; lo propio es solamente un "cubo de aire" delimitado por planos horizontales
y verticales comunes y todo lo que está dentro de ese espacio. (Del fallo de la 1ª Instancia
confirmado por la cámara)”23.

Debemos distinguir entre cosas necesariamente comunes por la naturaleza de las mismas y
cosas comunes por haber sido establecida por el reglamento de copropiedad y que no son

21
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • Demetrio, Mónica L. c. Consorcio de Propietarios, Salta 350. •
24/03/1999 • LA LEY 2000-D , 192 • AR/JUR/1313/1999

22
Leiva Fernández, Luis, en Derechos reales, de Héctor Lafaille actualizado por Jorge H. Alterini. T° VI,
página 94-95. Ed. La ley y Ediar, 2010. Posteriormente, en el mismo trabajo parece adoptar la postura
contraria.

23
• Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Epifanio, Osvaldo C. c. Banco de Galicia y Buenos
Aires • 19/09/1989 • LA LEY 1991-A , 333 • AR/JUR/197/1989
esenciales. Ejemplo de las primeras es la entrada del edificio, la escalera común, techo
común, paredes medianeras, el terreno, cañerías centrales entre otras.

A veces nos encontrarnos con cosas que son esenciales para un edificio no lo sea para otro,
por lo que no es imperativa las disposiciones de este artículo segundo. Ello surge
claramente de la norma en comentario en la parte que dice Cada propietario será dueño
exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las
cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Entonces
para que la cosa sea necesariamente común debe ser de uso común o indispensable para la
seguridad. También el reglamento puede establecer convencionalmente como comunes
cosas que no lo son necesariamente de esta categoría, como los locales de planta baja para
que se reduzcan los gastos de expensas.

Bienes comunes de uso exclusivo: Tenemos bienes que por su naturaleza son comunes que
para su uso son exclusivos de la unidad funcional por la cual se accede, como los balcones,
patios solares, que lo utiliza el propietario que tiene acceso y que sirve para aire y luz para
los departamentos que dan al mismo. Así tenemos a modo de ejemplo: “Por partes comunes
de uso exclusivo se entiende ordinariamente a aquellas partes del edificio que por su
ubicación no pueden usarlas todos los copropietarios, y cuando la reparación no tiene como
fuente el uso que hubiere hecho el propietario, la reparación corresponde al consorcio”24.

También debe tenerse en cuenta que la parte común de uso exclusivo como una terraza, no
lleva implícita la facultad de sobreelevar, techar o efectuar construcciones que por sus
cualidades pongan en riesgo la estructura, la seguridad o la integridad del edificio sometido
al régimen de la propiedad horizontal25.

El art. 3° de la ley 13.512 de propiedad horizontal establece el uso de las cosas comunes
conforme a su destino, lo cual impide alterar la sustancia de la cosa o modificar su forma, la
que debe mantenerse en el mismo estado anterior 26. Toda modificación que pretenda
construir sobre parte común, aunque sea de uso exclusivo, se necesita la autorización de la

24
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • Calpe, S. A. c. Zalamea, Luis R. • 18/08/1978 • •
AR/JUR/1643/1978.

25
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Lómas de Zamora, Sala I, Schiapacasse, Bartolomé, Jorge
c.Raimondi, Alejandro,20/09/2007, LLBA
asamblea a través de la unanimidad, no afectar la estabilidad del edificio y la modificación
de los planos vigentes con la respectiva aprobación municipal.

El terreno:

El terreno necesariamente debe ser común, porque sobre él se asienta el edificio. No rige la
máxima que establece que lo principal es el terreno y lo accesorio es lo construido porque
en el sistema de la propiedad horizontal lo principal es la unidad funcional y accesorio es el
terreno que se encuentra enumerado entre las partes comunes. De esta manera se invierte el
principio romano de superficies solo cedit por el de solum cedit superficiei.

La jurisprudencia ha sostenido: “…-todo el terreno de la parcela, aun donde no existen

construcciones- pertenece a los copropietarios, es de propiedad común, lo cual hace a la
esencia de nuestra legislación y prevalece sobre la voluntad de los condóminos y sobre la
clase de edificios comprendidos dentro del régimen de la ley 13512, (art. 2°). Lo mismo
ocurre con los patios solares destinados a proporciones aire y luz a las ventanas o balcones
que sobre ellos se abren o a beneficiar en cualquiera otra forma a los copropietarios”27
“El terreno -todo el terreno de la parcela, aun donde no existen construcciones- pertenece a
los copropietarios, es de propiedad común, lo cual hace a la esencia de nuestra legislación y
prevalece sobre la voluntad de los condóminos y sobre la clase de edificios comprendidos
dentro del régimen de la ley 13512, (art. 2°). Lo mismo ocurre con los patios solares
destinados a proporciones aire y luz a las ventanas o balcones que sobre ellos se abren o a
beneficiar en cualquiera otra forma a los copropietarios”28.
En cuanto a las disposiciones locales de extensión de la propiedad horizontal a la división
de clubes de campo, barrios privados y otro tipo de urbanizaciones por leyes provinciales
como la tienen las legislación francesa y española son inconstitucionales, por afectar la
tipicidad en la propiedad horizontal. Los proyectos de reforma legislan sobre esta cuestión

26
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala I • Consorcio Edificio Mitre 665/689 Rosario c.
Propietario Unidades 07/01 07/02 y/u otro • 12/03/2001 • LLLitoral 2001 , 1103 • AR/JUR/1103/2001

27
Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala VI • Huberman de Steimberg, Silvia I. y otro c.
Consorcio de Copropietarios Juncal 2151 • 16/10/1981 • AR/JUR/695/1981.

28
Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala VI • Huberman de Steimberg, Silvia I. y otro
c. Consorcio de Copropietarios Juncal 2151 • 16/10/1981 • AR/JUR/695/1981
creando un nuevo tipo de propiedad horizontal donde lo principal es el lote y las partes
comunes son accesorias a este29.

Cimientos y muros maestros:

Los cimientos por ser necesarios porque sobre ellos se construye el edificio, deben ser
comunes: “Si bien el art. 2° de la ley 13.512, acepta el dominio exclusivo por parte de cada
uno de los propietarios "de su piso o departamento", señala asimismo el condominio "sobre
el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener
su seguridad", mencionándose entre tales, precisamente "los cimientos, muros, maestros,
techos" de suerte que ubica al propietario de una unidad, simplemente como tal puesto que
si las paredes que se sirven de tabiques o muros maestros o medianeros son comunes, y lo
son también los techos, tomando en consideración que cada uno de ellos al mismo tiempo
que el techo sirve de apoyo para su propio piso, prácticamente la totalidad de las paredes
como tales queda involucrado en el concepto de cosas comunes”30. Esto ha llevado a
decirse que la propiedad de la unidad funcional es sobre el cubo de aire, sobre el cual tiene
las facultades de usar, gozar y disponer de la misma su titular.
“La titularidad pasiva de las relaciones jurídicas que tengan por motivo, objeto o causa el
muro divisorio de un edificio, corresponde al consorcio de propietarios, quien tiene una
personalidad restringida a los fines de la administración y gobierno de las partes comunes
del edificio. Ello así, pues aquél reviste la calidad de sujeto de derecho distinto de sus
integrantes, por la cual goza de personalidad limitada a los fines de su objeto; y porque tal
pared divisoria es una "parte común" (art. 2°, ley 13.512), indispensable para la seguridad y
la existencia del edificio”31. Con respecto a la titularidad pasiva y aún activa en las
relaciones jurídicas, como el cobro de medianería del muro medianero le corresponde al
consorcio como persona jurídica, representando a los copropietarios que son condóminos
de esta parte común. Este tipo de obligación es propter rem que sigue a la cosa, o que

29
Ver Corna, Pablo María, Clubes de campo y barrios cerrados Edicon 2011

30
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Olaechea, Santos y otra c. Consorcio Alvarez Jonte 3248 50/52 •
16/09/1980 • AR/JUR/380/1980.

31
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Consorcio de Propietarios Emilio Mitre 1252/58/66 c.
Construcciones Arquigrama S. R. L. • 13/08/1997 • LA LEY 1999-B , 815 • AR/JUR/849/1997
ambula con ella, donde el acreedor o deudor se determina cuando se exige el cumplimiento
de la obligación (artículo 2416 y 2420 CC), como el pago. El vecino puede liberarse
abandonando la pared, siembre que no se haya servido o apoyado en la misma.
“En la obligación "propter rem", la ley asume virtualidad de única generadora de la
obligación. Así, el propietario constreñido a pagar la deuda por medianería no ha convenido
nada con su vecino --fuente contractual-- ni ha cometido un hecho ilícito --fuente
extracontractual--, sino que está obligado a tal pago por la mera circunstancia de haber
adquirido la titularidad del inmueble que apoyó en la pared y en virtud de la ley (arts.
2726/7/8, 2736 y concs., Cód. Civil)”32.

Precisiones sobre determinadas cosas comunes:

Techos y azoteas: El artículo 2° de la ley 13512 dispone que el techo es de propiedad
común, en cambio la última parte del artículo dispone que “los sótanos y azoteas revestirán
el carácter de comunes, salvo convención en contrario” .No se debe confundir el techo con
la azotea. El techo es la parte que tapa el edificio pero tiene la característica que no se
puede utilizar, por ejemplo un tejado, es decir tiene solo esa función. La azotea, en cambio
tiene la característica de además de cubrir el edificio puede ser utilizada para otros fines. En
consecuencia puede ser utilizado para caminar sobre el mismo, utilizarlo como quincho, y
aún explotarlo para la colocación de carteles de propaganda. El reglamento también puede
disponer que pueda se constituido como unidad funcional, caso contrario que no se haga
mención alguna será común. “La azotea y las medianeras son partes comunes del edificio
(art. 2°, ley 13.512), por lo que la reparación de las anormalidades existentes en las mismas
corresponde al total de los consorcistas, de tal modo que al ocasionar ellas daños a una de
las unidades, el consorcio debe responder por los mismos”33.

Patios: Los patios son comunes porque el aire y luz que ellos generan también lo son. “Si
bien el reglamento de copropiedad y administración, al establecer las partes de propiedad

32
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Consorcio de Propietarios Emilio Mitre 1252/58/66 c.
Construcciones Arquigrama S. R. L. • 13/08/1997 • LA LEY 1999-B , 815 • AR/JUR/849/1997

33
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Halpern, Jacobo c. Consorcio Fragata Sarmiento 1980 •
08/03/1979 • LA LEY 1979-C , 575 • AR/JUR/5894/1979.
común, no incluye expresamente el patio del edificio que coincide con el hueco de aire y
luz del resto de los departamentos, su remisión a las partes enumeradas en el art. 2º de la
ley 13.512 de propiedad horizontal permite considerar que se trata de un sector de
propiedad común de uso exclusivo, pues el citado artículo menciona los patios solares en su
inc. a). Ello así, máxime considerando que el reglamento establece que todas las cuestiones
no previstas en él se regirán por las normas de la ley mencionada 34. “Es procedente la
demanda por cumplimiento de reglamento de copropiedad iniciada por un consorcista
destinada a que se ordene la demolición de un cerramiento realizado sobre un espacio
común y sin autorización del consorcio -en el caso, sobre el pasillo de acceso a las
unidades- pues tal obra transforma una parte común en sector exclusivo para provecho del
propietario, lo cual importa apropiación y materialización de una suerte de partición, que
excluye igual derecho de los demás titulares del condominio indiviso”35.

Jardines: El jardín por disposición del artículo 2° inciso a) es necesariamente común. Pero
el reglamento puede establecer el uso exclusivo para la unidad funcional que tiene solo el
acceso al mismo. También puede preverse que por esta facilidad tenga una mayor carga en
las expensas.

Servicios de calefacción y refrigeración: Debe ser común si el servicio es utilizado por

todos los censorcitas y administrado por el consorcio. También puede ser individual, cada
departamento tener su caldera o equipo de calefacción o refrigeración individual, por lo
tanto este servicio no es necesariamente esencial.

Local y departamento de portería: Los edificios de propiedad horizontal pueden tener o

no portería y departamento de portero, dependerá del reglamento de cada uno de ellos.
También puede suprimirse dichos locales, en caso de existir se requiere la unanimidad de

34
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala I • Trejster, Hersz W. c. Agoglia, Juan C. • 08/08/1997 • LA LEY
1998-B , 565 con nota de Marcelo Urbano Salerno • Colección de Análisis Jurisprudencial Derechos Reales - Director:
Marina Mariani de Vidal, Editorial LA LEY, 2002 , 424 • DJ 1998-3 , 337 • AR/JUR/3051/1997

35
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • Badino de Rende, Nora A. c. Otaegui, Julio • 20/07/2001 • DJ
2001-3 , 739 • LA LEY 2002-A , 558 • AR/JUR/1296/2001
los propietarios porque se afecta el derecho de propiedad sobre las partes comunes. En
cuanto a la naturaleza de los locales de portería se dijo: “El local o departamento destinado
a la vivienda del encargado y los otros locales afectados al servicio de portería propiamente
dicho, son de beneficio para todos, por lo que se trata de cosas de uso común, aunque los
propietarios no tengan acceso personal a los locales”36.

Tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos: Las paredes y muros

divisorios de los departamentos son de propiedad común. Los tabiques interiores son de
propiedad privativa de cada propietario de departamento, por lo que podrá cambiar su
destino, demolerlos, unir habitaciones, etc. siempre que no lleven carga, porque sino por
ser esencial al sostenimiento del edificio no puede ser afectado. Para unir dos
departamentos se requiere la conformidad de todos los propietarios por ser la pared
divisoria de propiedad común.

Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los

artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común: Los ascensores,
en principio son de propiedad común. Está supeditado a las disposiciones locales que en
general establecen que los edificios de dos pisos pueden no tener ascensores. Más de esa
altura deberán tener ascensores en forma obligatoria para ser aprobada la subdivisión.

Con respecto a las compactoras se dijo: “Por aplicación de los incs. b), y c), del art. 2° de la
ley 13.512, las compactadoras deben considerarse "cosas comunes", siendo comunes los
lugares donde está la instalación o las construcciones materiales para las mismas, así como
también los aparatos o maquinarias propiamente dichos. En ese orden de cosas, los
propietarios de los locales, en su caso, deben aportar para abonar el precio de adquisición
del compactador, según su porcentual, sin perjuicio de que el titular de la unidad que no
pudiera aprovechar la prestación del servicio de que se trata, gestione, eventualmente, en la
vía y forma correspondiente, la obtención de la exención de los gastos provenientes de la
utilización del servicio. Mientras tanto el copropietario también debe soportar, de
conformidad con el art. 8° de la ley 13.512, las erogaciones establecidas en el reglamento

36
- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • Roca, María Esther c. Consorcio de Prop. Triunvirato 2922. •
04/09/1997 • LA LEY 1999-B , 811 • AR/JUR/2703/1997
de copropiedad, sin que obste a ello el mayor o menor disfrute de los servicios, cuyo
mantenimiento las ocasionaron”37.

Montacargas: En edificio para vivienda tenemos a veces la existencia de montautos para

acceder a la cochera, siendo en este caso de propiedad común porque se ha suprimido la
rampa. Ello implica también la existencia obligatoria de una escalera de acceso que tiene la
doble función de acceder y de escape en caso de incendio.

En el derecho comparado tenemos la existencia de legislaciones que establecen que los

ascensores deben de tener cierta amplitud porque deben servir para la función de trasladar
muebles para el caso dueños que decidan mudarse del edificio. De esta manera el Ascensor
cumple con una doble función, la de acceder a trasladar los bienes de las personas que
habitan el edificio y para ascenso a las personas a su departamento.

Espacio guarda coche: Los espacios guarda coche pueden ser de propiedad común por lo
tanto el copropietario tiene solamente el uso pero no puede disponer por separado el
mismo. Por lo tanto se ha resuelto: “Si del reglamento de copropiedad surgía que el espacio
guardacoches formaba parte de las cosas comunes, es claro, por tanto, que no era posible
enajenar el derecho exclusivo de una cochera que, junto con las otras, pertenecían a la
comunidad, por lo que solamente se distribuía en exclusividad no el dominio sino el uso” 38.
En este caso, las consecuencias llegan hasta la imposibilidad de poder alquilar el espacio
guardacoche sin consentimiento de todos los propietarios como los establece el artículo
1512 del código civil: El copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendarla, ni aun
en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes.

.También pueden estar constituidas las cocheras como unidades funcionales, donde se haya
enajenado una alícuota o parte indivisa de un condominio. En consecuencia, tendría que
haber reuniones entre los condóminos para decidir las cuestiones referentes a la

37
Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala III • Consorcio de Copropietarios Avda. José
M. Moreno 793/5/7 c. Mache, Mercedes • 17/10/1980 • LA LEY 1981-B , 190 • AR/JUR/710/1980

38
5 • Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Grunbaum, Oscar S. c. Salmain, Luis E. y otra • 28/07/1983 •
LA LEY 1984-A , 353 • AR/JUR/468/1983
administración del condominio. En este caso, para el arrendamiento de su espacio guarda
coche requerirá el consentimiento de los demás condóminos de la unidad funcional.
También el reglamento puede establecer la prohibición de locarla a personas ajenas al
consorcio.

Bauleras: Pueden estar constituidas como unidades complementarias a las cuales los
copropietarios deben tener libre acceso a las mismas. Así se ha establecido que: “La
limitación al propietario de ingresar a su unidad complementaria baulera, afecta el ejercicio
regular de los derechos que derivan de la titularidad del dominio. El consorcio debe adoptar
las medidas necesarias para asegurar el libre y permanente acceso de los consorcistas a sus
fracciones privativas, en caso de que el sótano constituya la única vía de acceso a ellas, más
aún si se advierte que no existe restricción legal o reglamentaria que de algún modo lo
limite” 39

Cañerías: Las cañerías empotradas en la pared y que abastecen a las diferentes unidades
funcionales es común. Pero se plantea la duda hasta donde es común, la puede ser zanjada
por el reglamento de copropiedad y administración. Así se ha señalado: “Si el reglamento
respectivo señala que las cañerías son comunes hasta que estén al "descubierto", debe
considerarse que es propia la cañería ubicada en el departamento de uno de los
copropietarios a partir del momento en que quedó "descubierta" por una llave de paso (por
mayoría)”40.

Servicios e instalaciones comunes: El reglamento de copropiedad y administración puede

establecer sobre la existencia de servicios comunes como calefacción, agua caliente entre
otros. Por ello se ha dicho que: “Un edificio en propiedad horizontal es una cosa
compuesta "ex conderantibus", es decir un conjunto completo y la ley impone a cada
consorcista la contribución pertinente en el sufragio de los gastos necesarios para su
mantenimiento y conservación e incluso para su comodidad. Si el actor tiene condominio
sobre las partes comunes, entre las que se incluyen las instalaciones de servicios centrales

39
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E • Trenes, Bernardo c. Consorcio de Propietarios Paraguay 4361/5. •
21/06/1991 • LA LEY 1991-E , 19 • DJ 1991-2 , 1031 • AR/JUR/1739/1991

40
Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires • Podestá, Arturo J. c. Consorcio de Propietarios General
Richieri (Ac. 41.892). • 05/06/1990 • LA LEY 1990-E , 305 • DJ 1991-1 , 589 • AR/JUR/1295/1990.
-art. 2° de la ley 13.512, haga o no uso de las mismas, desde que cada condómino tiene
derecho al uso de la cosa en común (art. 2684, Cód. Civil), no se ve por qué debe estar
dispensado de contribuir a gastos que son la natural consecuencia de la cosa sobre la cual el
actor tiene su parte de copropiedad”41

En cuanto a la naturaleza de las partes comunes se entiende que se encuentran en

condominio de indivisión forzosa. La jurisprudencia ha dicho: “Los derechos de los
copropietarios sobre las partes comunes, en lo que no sea modificado por el reglamento de
copropiedad, se rigen por las normas generales del Código Civil y especialmente por el art.
2681 que dispone que ninguno de los condominios puede hacer en la cosa común
innovaciones materiales sin el consentimiento de todos los otros”42.

Con respecto al artículo 2° se ha dicho: “La enumeración del art. 2°, ley 13.512 - Propiedad
Horizontal, no es taxativa, así, hay bienes o servicios que pueden ser o no comunes al
consorcio de propietarios de acuerdo a lo que determinen las partes al redactar el
reglamento de copropiedad y administración”43.

Proyecto de reforma de 1998:

Define la Unidad Funcional en el artículo 2039 como: “El derecho de propiedad horizontal
se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros
espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan
independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje
común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas
y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede
abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla”.
41
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Sercol Soc. en com. por Accs. c. Consorcio Pedro
Goyena 69/71 • 29/09/1978 • • AR/JUR/3103/1978.

42
Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala III • Consorcio de Propietarios Avda. Las Heras
1975/77 c. Macagno, Armando y otro • 27/03/1979 • AR/JUR/3227/1979.

43
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • Demetrio, Mónica L. c. Consorcio de Propietarios, Salta 350. •
24/03/1999 • LA LEY 2000-D , 192 • AR/JUR/1313/1999
Define legislativamente a la unidad funcional, siguiendo la doctrina que lo ha receptado
hace largos años, quedando comprendidos departamentos, locales, cocheras, etc.
Debe considerarse positivo que se mantenga el criterio de proyectos anteriores, que fuera
consagrado en el artículo 1974 del proyecto de 1998, donde la unidad funcional está
determinada por espacios que no constituyan pisos, departamentos o locales. Esta
comprensión permite la aplicación de la propiedad horizontal a las nuevas formas de
propiedad44

El artículo 2040 del proyecto de 2012 se refiere a las cosas y partes comunes, estableciendo
que “Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de
uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan
en el reglamento de propiedad y administración. Las cosas y partes cuyo carácter de
comunes o propias no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio
de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales”.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.
Su fuente son los artículos 1975 y 1978 del proyecto de 1998.Establece tres tipos de cosas
comunes: a) Cosas de uso común: El vestíbulo del edificio, los pasillos para acceder a los
departamentos, ascensores comunes, escaleras necesarias para acceder a los departamentos
y que sirvan también para caso de incendio, etc. b) Las cosas comunes indispensables para
mantener la seguridad del edificio. Ejemplo cimientos, paredes portantes de carga,
columnas, vigas, etc. c) Las que se determinen en el reglamento de propiedad y
administración, como una pileta de natación común, sala para reuniones para ser utilizada
por los propietarios, quincho, etc. Su uso debe estar determinado en el reglamento para
evitar conflictos entre los copropietarios.
Existe la libertad de usar las partes comunes de acuerdo al reglamento y destino de ellas, y
sin causar perjuicio a los otros propietarios.

44
Conf. Alterini, Jorge Horacio en Primeras consideraciones sobre los Derechos reales en el Proyecto de
Código..Publicado en: Acad.Nac. de Derecho 2012 (setiembre) , 1 • LA LEY 2012-E , 898
El artículo 2041, sigue parcialmente los lineamientos del artículo 1976 del proyecto de
1998 se refiere a que:
Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el
exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras,
incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión si están
embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) los locales para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes
comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
No obstante encontramos una importante contradicción en este artículo porque intenta
indicar cuales son las cosas y partes necesariamente comunes, y termina diciendo que la
enumeración tiene carácter enunciativo. El inciso “k” establece que son necesariamente
comunes "todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común"
pues comprende a las menciones previas en ese carácter más a las instalaciones que sirvan
al beneficio común45. Es un defecto de técnica legislativa.

45
Ver primeras consideraciones sobre los Derechos reales en el Proyecto de Código.Alterini, Jorge Horacio .Publicado
en: Acad.Nac. de Derecho 2012 (setiembre) , 1 • LA LEY 2012-E , 898
Cabe hacer notar que tanto el proyecto de 1998 y el del 2012 establecen que los techos,
azoteas, terrazas y patios solares son necesariamente comunes a diferencia de la ley 13.512
que dispone que el reglamento puede permitir que sea privativo.
El artículo 2042 del proyecto 2012 enuncia una serie de cosas comunes no indispensables
como partes comunes: Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
Esta norma la consideramos innecesaria porque existe libertad para colocar que cosas
pueden ser comunes o privativas, respetando las normas de los artículos anteriores.
Se presenta una nueva contradicción entre este artículo y el inciso “k” del artículo 2041,
porque según para este último artículo e inciso serían necesariamente comunes las cosas
que enumera46.

Disposición de las partes privativas en la actual legislación:

La ley 13512 establece en el art. 4° que “Cada propietario puede, sin necesidad de
consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o
constituir derechos reales o personales sobre el mismo”.
Actos de disposición jurídica: Los propietarios de los pisos o departamentos tienen la más
amplia facultad de constituir derechos reales y personales sobre cada unidad compatible
con la propiedad horizontal. De esta manera pueden constituir derecho de usufructo, uso,
habitación, hipoteca, anticresis y ser titular de la unidad funcional en condominio. Puede
llegarse a constituir en ciertos casos derecho real de servidumbre sobre la unidad, como
muchas veces ocurre, cuando la azotea es privativa y se necesita el paso para acceder al
tanque de agua.

46
Ver Alterini, Jorge Horacio en Primeras consideraciones sobre los Derechos reales en el Proyecto de Código.Publicado
en: Acad.Nac. de Derecho 2012 (setiembre) , 1 • LA LEY 2012-E , 898. Corna, Pablo María en Análisis del Proyecto de
nuevo código civil y comercial 2012. UCA-El Derecho. Página 570.
Con respecto al usufructo, el usufructuario se hará cargo de los gastos ordinarios de
conservación y mantenimiento, como los extraordinarios de la unidad, conforme lo dispone
el artículo 2881. En cuanto a las extraordinarias, que sean necesarias para mejoras y
reparaciones de partes comunes arruinadas por vejez o caso fortuito estarán a cargo del
nudo propietario quien deberá concurrir a las asambleas.

Hipoteca: Cada propietario puede hipotecar su departamento como lo establece el artículo

14 de la ley 13.512, dicha hipoteca comprende también la porción que le corresponde de las
partes comunes, porque ambas se encuentran unidas en forma accesoria e inseparable.
En cuanto a los derechos personales, puede darse en locación o comodato la unidad
funcional con las limitaciones que establezca el reglamento de copropiedad y
administración. Las limitaciones pueden estar dadas en cuanto al destino que establezca el
reglamento, así si fuera solo para vivienda no podrá cederse su uso para comercio o
cualquier otra actividad que no fuera vivienda. Si existe unidades complementarias como
cocheras, bauleras habrá que estar a lo que disponga el reglamento. De esta manera, si están
dentro de las cosas comunes, por ejemplo las cocheras, y sea para uso de los copropietarios,
si nada dice el reglamento se necesitará para locarla o darla en comodato el consentimiento
de los demás copropietarios conforme lo dispone el artículo 1515 del código civil. Pero si
se constituye usufructo en el departamento como no existe la limitación del artículo 1515
del código civil, será válida su extensión a la cochera.
Con respecto a los actos de disposición material esta se encuentra limitado a no afectar la
estructura del edificio. Por lo tanto podrá realizar los actos necesarios para la ampliación de
determinados cuartos suprimiendo tabiques interiores que no lleven carga. Pero si compra
la unidad vecina para aunar ambos departamentos necesitará contar con la autorización de
la asamblea, modificación de plano de subdivisión y reglamento porque la pared divisoria
es de propiedad común.

Proyecto de reforma de 2012:

El artículo 2043 se refiere a las Cosas y partes propias. Son necesariamente propios con
respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por
sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas,
artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad y administración, sin perjuicio de las
restricciones que impone la convivencia ordenada.

La fuente de esta norma es el artículo 1977 del proyecto de 1998 que lo copia textualmente.
Los fundamentos del proyecto del 98 explican la importancia de la norma propuesta por lo
que vale transcribirlos: “Es novedosa la enumeración de las cosas y partes propias, la que
permite rescatar en la propiedad horizontal algunos otros perfiles del dominio clásico y
denotar cuan efectista es la alusión de a que se trata únicamente de una desteñida propiedad
sobre el cubo de aire”. El proyecto de 2012 reconoce que ha tomado en esta materia una
gran cantidad de normas del proyecto de 1998, y refiriéndose al texto transcripto del
anterior proyecto, en cuanto a las unidades funcionales, dice que se ha ampliado dicho
concepto “a todos los locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su
naturaleza y destino, siempre que tengan independencia funcional, en comunicación con la
vía pública, directamente o por un pasaje común”.

Conversión de partes privativas en comunes viceversa:

Puede convertirse partes privativas en comunes y viceversa, el requisito es la unanimidad
en la asamblea correspondiente, se deberá cambiar el plano de subdivisión y los
porcentuales de cada unidad funcional. En la práctica muchas veces se realiza de hecho el
aunamiento lo que no es legal. El proyecto de reforma de 1998 permitía el aunamiento
siempre y cuando no se afecte la estructura del edificio. Así lo establecía en el artículo
1986 que decía que “Los propietarios de unidades funcionales contiguas pueden
comunicarlas, sino perjudican la seguridad del inmueble”. Esta norma, lamentablemente no
fue transcripta en el proyecto de 2012.

Requisitos de afectación al régimen de la propiedad horizontal:

Los requisitos para la afectación de un edificio a la propiedad horizontal se requiere que los
departamentos tengan acceso directo a la vía púbica o en forma indirecta a través de
pasillos pudiendo ser el edificio de una sola o de varias plantas. Se requiere también que se
cumpla con los requisitos locales para este tipo de subdivisión, redacción del reglamento de
copropiedad y administración e inscripción en el registro de la propiedad inmueble.

CAPITULO III
EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN

Reglamento de copropiedad y administración:

Tenemos en el derecho comparado tres sistemas con respecto a la exigencia del reglamento
de copropiedad y administración:

a)Facultativo: no se exige la redacción de reglamento, en caso de no existir la misma rigen

las disposiciones supletorias de la ley, que las partes pueden dejar sin efecto si no se viola el
orden público y las buenas costumbres.

b)Obligatoriedad condicionada: solamente se debe dictar reglamento si existe un mayor

número de determinada cantidad de unidades. Ejemplo diez en Italia.

c)Obligatorio: El sistema de nuestro país, en donde es necesario el dictado de un

reglamento sin importar el número de unidades existentes.

Por ello, en nuestro régimen, el reglamento de copropiedad y administración es la norma

que rige la vida del consorcio, así lo establece el artículo 9 de la ley 13.512 en su primera
parte al decir: Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un
reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se
inscribirá en el Registro de la Propiedad...

Naturaleza jurídica del reglamento de copropiedad y administración:

Se han desarrollado diversas tesis sobre este tema, citaremos las más importantes.

a)Teoría del estatuto normativo:

Considera al reglamento un conjunto de normas jurídicas que rigen la vida interna del
consorcio47. Borda da diversas razones en apoyo de esta teoría, como que los
copropietarios entran y salen de esta supuesta relación contractual, que se modifica por los
dos tercios de los propietarios conforme lo dispone el artículo 9 de la ley 13512, y lo
compara con los estatutos de las asociaciones y no por ello es un contrato48.

Para Racciatti el reglamento de copropiedad y administración es la ley de las partes

integrantes del consorcio, a las que estas deben ajustarse en el cumplimiento de sus
derechos y ejercicio de sus obligaciones49.

Continúa diciendo este autor que en definitiva se trata de un instrumento que participa del
carácter de los contratos plurilaterales dirigidos la consecución de un fin común cuyas
previsiones conforman el régimen normativo particular de cada consorcio50.

b)Teoría del contrato:

Es la doctrina mayoritaria a favor de la misma se ha volcado la mayoría de los autores y la

jurisprudencia. Es necesario el reglamento porque con él cuando se haya inscripto nace el
estado de propiedad horizontal, que es un estado latente, en potencia constituyéndose el
derecho real con la primera enajenación y tradición traslativa del dominio (artículos 2601 a
2603 del código civil).

Para la existencia de un contrato debe existir:

a)consentimiento: se manifiesta cundo concurren dos o más personas que exterioricen su

voluntad de acordar. (artículos 897 y 913).

47
Borda, Guillermo Alfredo; Tratado de derecho Civil. Derechos reales. T° I, página 615. Núm. 772. Ed. Perrot,
Buenos Aires. 1975.

48
Borda, Guillermo Alfredo; Tratado de derecho Civil. Derechos reales. T° I, página 616 y 617. Núm. 772.

49
Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, página 130, Ed. Depalma, 1975.

50
Racciatti, Hernán; Manual de la propiedad horizontal, Depalma, Bs. As., 1998, página 96.
b)declaración de voluntad común de acordar, en este caso en cuanto a las relaciones entre
los copropietarios.

c)finalidad jurídica: debe haber un interés jurídico patrimonial donde se regle los derechos
de las partes u sus sucesores, dada la característica del instituto.

La jurisprudencia sostuvo que “El reglamento de copropiedad y administración, tiene

naturaleza esencialmente contractual, naturaleza que determina la intervención necesaria de
quienes son partes interesadas en su modificación, o sea, los vinculados por dicho
reglamento, que son los restantes propietarios consorcistas. Luego es evidente que dicha
intervención en el litigio, no puede ser suplida ni reemplazada por la del administrador del
consorcio, el que no puede obligar con ella a los restantes, comuneros, atento las facultades
conferidas al mismo en el reglamento acompañado y de su propio carácter de tal”51.

“El reglamento de copropiedad constituye un contrato formal, multilateral, conmutativo,

consensual, en el cual impera soberanamente la voluntad de las partes, conforme lo dispone
el art. 1197 del Cód. Civil, en la medida en que los derechos que se obliguen a respetar
recíprocamente y las obligaciones que se impongan no sean incompatibles con el régimen
especial al que se someten las partes. La importancia del reglamento de copropiedad y
administración es tal que las partes que lo conforman quedan sujetas a las obligaciones
asumidas en el mismo”52. Quedan obligados no solamente las partes, sino también los
sucesores universales y los particulares y aún los tenedores. Más aún, el que adquiere la
unidad funcional por usucapión extraordinaria también queda sujeto y obligado por el
reglamento de copropiedad y administración atento la naturaleza de este derecho real.

Por ello esta doctrina también señala que por “el carácter contractual del Reglamento de
Copropiedad y Administración surge la obligatoriedad de sus disposiciones para todos
aquellos que de una forma u otra se hallan adheridos a su redacción. El Reglamento de
Copropiedad es un estatuto que fija los derechos y obligaciones de los titulares de las
unidades de propiedad horizontal, determinando así los límites que recíprocamente se

51
Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala V • Canes de Castro, Zaira G. y otro c.
Consorcio de Propietarios Céspedes 2305 • 12/07/1978 • AR/JUR/3755/1978.

52
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 6a Nominación de Córdoba • Callegher, Jorge A. y otros •
07/04/1998 • LA LEY 1998-E , 784 • LLC 1998 , 853 • AR/JUR/4074/1998
imponen los copropietarios para la buena convivencia. Así el derecho de dominio de cada
consorcista está sujeto a numerosas restricciones y limitaciones normadas no sólo en el
texto de la ley y de su decreto reglamentario, sino también en el Reglamento de
Copropiedad. La obligación de respetar el destino previsto por el reglamento consorcial
pesa no solamente sobre los titulares del dominio de las unidades sino también sobre todo
ocupante cualquiera fuera el título de su ocupación”53.

Teoría del cuasicontrato: En nuestro derecho esta doctrina no tuvo éxito. En el

cuasicontrato, para quienes lo aceptan son obligaciones que surgen de los hechos, no existe
consentimiento y por determinadas razones crean obligaciones. Escriche sostiene que
estamos ante un hecho lícito voluntario que sin mediar convención ni pacto expreso,
produce obligación a favor de un tercero y a veces obligaciones recíprocas entre las
partes54.

Leiva Fernández expresa que “aquí se debe distinguir la situación del derecho real de
condominio en el que existe un cuasicontrato que prevé el estatuto del derecho real el que
luego es sustituido por el contrato de condominio, título de este derecho real, de la actual
circunstancia que es un contrato sustituido por otro contrato, cual es el reglamento de
copropiedad y administración”55.

Redacción: Hemos visto que el artículo 9° de la ley 13.512 establece que: Al constituirse el
consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y
administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la
Propiedad. El legislador de 1948 creyó que la propiedad horizontal iba ser utilizada por
53
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • Consorcio de Prop. San Martín 102/118 c. Rodríguez Berón de
Araujo, Mabel C. • 17/10/1994 • AR/JUR/140/1994

54
Escriche, Joaquín; Diccionario razonado de legislación y jurisprudencia, página 530, voz cuasi – contrato,
París, Ed. Garnier Hnos., 1896.

55
Leiva Fernández, Luis F.P.; en Tratado de los Derechos Reales, de Héctor Lafaille, actualizado por Jorge Horacio
Alterini, Editoriales La Ley y Ediar, To. VI, página 127.
personas que se asociaban para construir y adjudicarse los departamentos previa compra de
un terreno. Pero la práctica enseñó que lo que se impuso fue la de empresas constructoras
que procedían a invertir con fondos propios o asociándose con inversores. Por ello el
decreto reglamentario 18734/49 en su artículo 1° ampliando esa facultad establece: “Sin
perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un reglamento de copropiedad y
administración, impuesta al consorcio de propietarios por el artículo 9 de la ley 13.512,
dicho reglamento podrá también ser redactado e inscripto en los registros públicos por
toda persona física o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad –
conforme el régimen de la ley n° 13512- un edificio existente o a construir y que acredite
ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la inscripción del referido
reglamento”.

En consecuencia, en este último caso estamos frente a un contrato de adhesión, que es

cuando el propietario del edificio decide subdividirlo otorgando el reglamento de
copropiedad y administración al cual van adhiriendo los adquirentes al suscribir las
escrituras de adquisición correspondientes. El contrato por adhesión tiene la característica
que las cláusulas la redacta una de las partes, llamada predisponente, mientras que la otra
las acepta o rechaza. Si las rechaza no se formaliza el negocio jurídico. Leiva Fernández lo
define como un contrato de asociación y de adhesión, formal, multilateral, conmutativa,
consensual56.

El artículo 2° del decreto reglamentario establece que “No se inscribirá en los registros
públicos títulos por los que se constituya o transfiera el dominio u otros derechos reales
sobre pisos o departamentos, cuando no se encontrare inscripto con anterioridad el
reglamento de copropiedad y administración o no se presentare en ese acto en condiciones
de inscribirlo”. Por lo tanto para inscribir una enajenación debe estar previamente inscripto
el reglamento, o presentar al registro de la propiedad tanto el reglamento como la
enajenación en forma conjunta. Hasta que salga inscripto el reglamento no se podrá
presentar nuevas enajenaciones para su inscripción.

56
Leiva Fernández, Luis F.P. en Tratado de los Derechos Reales, de Héctor Lafaille, actualizado por Jorge Horacio
Alterini, Editoriales La Ley y Ediar, To. VI, página 126, núm. 2276.
El decreto reglamentario establece que para la inscripción en el Registro de la Propiedad
Inmueble en su artículo 4° que: Para la inscripción del Reglamento de Co-propiedad y
Administración deberá presentarse éste al Registro de la Propiedad, juntamente con el
Formulario Nº 1 a que se refiere el art. 29 y un plano del edificio extendido en tela,
firmado por profesional con título habilitante. En dicho plano las unidades se designarán
con numeración corrida y comenzando por las de la primera planta; se consignará las
dimensiones y la descripción detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio
y se destacará en color las partes de propiedad exclusiva. La norma del artículo 29 ha
quedado desactualizado por las reglas registrales posteriores.

Cabe recordar que la ley de prehorizontalidad 19.724 establece en su artículo 3° inciso e)

que como recaudo para la afectación al régimen de dicha ley la redacción de un proyecto
de copropiedad y administración.

Fuerza vinculante del reglamento de copropiedad y administración:

El reglamento de copropiedad y administración obliga a todos los propietarios y sus

sucesores, universales y singulares. En cada adquisición los adquirentes están aceptando
sus cláusulas.

Lo mismo ocurre con el proyecto de reglamento en el régimen de prehorizontalidad en el

sentido que si se ceden los boletos de compraventa que deben estar inscripto obliga a los
sucesores universales y singulares.

Las obligaciones que establece el reglamento de copropiedad y administración se traspasan

a los sucesores universales y singulares en virtud de los dispuesto por el artículo 3266 que
establece: Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto a la
misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor particular
no está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales
lo representa, sino con la cosa transmitida.
Por ello “la incorporación al consorcio importa la total e incondicional adhesión a las
previsiones contenidas en el reglamento de copropiedad y administración, el que reviste
naturaleza contractual, debiendo las partes ajustarse a sus disposiciones como a la ley
misma. La estricta observancia de sus disposiciones es de fundamental importancia para el

mantenimiento del sistema creado por la ley 13.512”57

También se encuentra vinculado con el reglamento el que haya contratado con un

copropietario, como un inquilino, un comodatario y aún un usufructuario porque a ellos se
extiende las obligaciones que este impone.

Para los que consideramos que consorcio tiene personería jurídica ella nace del reglamento,
por lo tanto si se dejara sin efecto por los propietarios estaríamos a frente una forma de
extinción del derecho de propiedad horizontal y la transformación en otro, por ejemplo en
un condominio. Algo semejante ocurriría, pero por razones legales, cuando se aplican las
causas de extinción por destrucción de más de los dos tercios del edificio o por vetustez
conforme los establecen los artículos 12 y 16 de la ley 13.512.

Cláusulas obligatorias y facultativas. Límites a la autonomía de la voluntad.

El artículo 9° de la ley 13512 dispone que las siguientes cláusulas son obligatorias en los
reglamentos al decir: El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los
siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un

extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y
proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho
representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción;

debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas

comunes;

57
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • Fernández, Elsa B. y otra c. Luque de Beneditt, Dolores •
29/10/1979 • • AR/JUR/2094/1979
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que
presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras
resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.

A su vez el decreto reglamentario n° 18.734/49 aumenta las cláusulas obligatorias al

establecer: Art. 3º – El reglamento de copropiedad y administración, deberá proveer sobre
las siguientes materias:

1) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva;

2) Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con

relación al valor de conjunto;

3) Enumeración de las cosas comunes;

4) Uso de las cosas y servicios comunes;

5) Destino de las diferentes partes del inmueble;

6) Cargas comunes y contribución a las mismas;

7) Designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción;

facultades y obligaciones;

8) Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de

propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias
para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cómputo de los votos;
representación;

9) Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. 5 y 6 del presente
decreto;

10) Constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.

11) Autorización que prescribe el art. 27. (Inciso incorporado por art. 2º del Decreto Nº
23.149/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

Pasaremos a estudiar cada una de las cláusulas que establece el decreto reglamentario
18.734/49 ya que allí se encuentra subsumido el artículo 9° de la ley 13.512.

1) Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva:

Se detalla cada una de las unidades funcionales, superficie, ubicación, si tiene acceso a
vía pública en forma directa o a través de un pasillo común.
2)Determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con
relación al valor de conjunto;

Se establece el porcentual sobre el conjunto del edificio, la suma de ello debe dar cien por
ciento, lo que es controlado por el Registro cuando entra a calificar el reglamento.

3) Enumeración de las cosas comunes;

Se debe enumerar cuales son las cosas comunes, ejemplo si hay calefacción o agua caliente
central, si el edificio tiene pileta de natación común, cocheras y bauleras común, quincho o
sala de reuniones o de uso múltiple común, locales comunes destinados a alquilar para
contribuir al mantenimiento del edificio, estas a manera de ejemplo.

4) Uso de las cosas y servicios comunes;

El reglamento debe establecer la forma de uso de las cosas y servicios comunes, como
horarios para utilizarlos, en caso como quinchos y salones de uso múltiple de que manera se
puede reservar su uso, si la utilización de los mismos implica el pago de un suplemento
para la conservación y mantenimiento.

5) Destino de las diferentes partes del inmueble;

Esta norma tiene su importancia para las partes privativas, es decir, si el destino es solo
para vivienda, o también para uso profesional o comercial. A veces se prohíbe ciertas
actividades como poner pescadería, o prohibición de instalación de consultorios
radiológicos por la problemática de la radiación.

6) Cargas comunes y contribución a las mismas;

Se relaciona con el artículo 9° inciso c y con el artículo 8° de la ley 13.512; se especifica la

manera en se van a dividir los gastos del consorcio, cuáles de ellos son comunes y la forma
en que se liquidará su pago. También puede establecerse que unidades quedan excluidas del
pago de determinados gastos, como por ejemplo propietarios de planta baja por el no uso
del ascensor.

7) Designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción;

facultades y obligaciones;

Este artículo está en relación con el artículo 9° inciso a y el artículo 11 de la ley 13.512.
Debe especificarse la manera de cómo se designará al administrador, mayoría necesaria
para ese cometido, la retribución del mismo y la forma de remoción. Un tema importante
es la duración del plazo del mandato del administrador. La ley de propiedad horizontal
como en decreto reglamentario nada dice, por lo que su designación sería por tiempo
indefinido. La ley 941 de la ciudad de Buenos Aires estableció que ante la ausencia de
plazo debe considerarse que si el reglamento nada dice al respecto al año de su designación
cesa y debe designarse nuevo administrador. La retribución es otro tema que es importante,
porque muchos reglamentos y convenios que hacen con los administradores es un
porcentaje sobre los gastos, lo que consideramos perjudicial porque ello puede invitar a
administradores poco escrupulosos a incrementar los mismos para tener una mejor
retribución.

En cuanto a las facultades, conviene que el reglamento le conceda la de representación

judicial del consorcio. También está obligado a tomar y despedir a los empleados del
consorcio, contratar un seguro de incendio del edificio, y el cobro de las expensas.

8) Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de

propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias
para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cómputo de los votos;
representación;

Completa los artículos 9° inciso d y el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal. Debe

estar establecida la forma de convocatoria a las asambleas, las que tienen que ser fehaciente
y acompañarse el respectivo orden del día la respectiva citación. Debe estar claro quién
puede citar a las asambleas que generalmente es el administrador. También el reglamento
puede establecer que la pueden citar el consejo de administración cuando este existe, como
así mismo se ha reconocido la posibilidad de la autoconvocatoria cuando concurren todos
los copropietarios.

El decreto reglamentario distingue entre asambleas ordinarias, en la cual se debaten todos

los temas repetitivos como también para tratar las cuestiones que la ley considera que son
ordinarias, como la aprobación del estado patrimonial del consorcio que se realiza todos los
años. A las asambleas ordinarias se oponen las extraordinarias, que son generalmente
asuntos urgentes, como la designación de un administrador o la limpieza del frente del
edificio a manera de ejemplo.

9) Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. 5 y 6 del presente
decreto;
Los artículos cinco y seis del reglamento se refiere a las copias de las asambleas y los
certificados de deuda que en toda enajenación debe ser solicitada para que en escribano
autorice la enajenación de una unidad funcional.

10) Constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.

Es el domicilio que deben constituir los propietarios que no habiten el departamento donde
deben de recibir las notificaciones.

11) Autorización que prescribe el art. 27. (Inciso incorporado por art. 2º del Decreto Nº
23.149/56 B.O. 11/1/1957. Vigencia: a partir de los 15 días de su publicación).

Cláusulas facultativas:

Dentro de estas podemos citar:

1)Establecer en el reglamento el interés por mora en el pago de las expensas, el lugar de

pago de las expensas, si en consorcio debe tener una cuenta en donde los copropietarios
abonen las expensas, etc.

2)Establecer un fondo de reserva obligatorio, que tiene por finalidad hacer frente al pago de
los gastos por atrasos de pago de los copropietarios, o hacer frente a gastos imprevistos,
modo de contribución, forma de aumentarlo y donde debe ser invertido.

3)Fecha aproximada en la que se debe realizar la asamblea ordinaria para la aprobación del
estado patrimonial, rendición de cuentas del administrador de su gestión y su aprobación,
presentación de presupuestos para reparaciones ordinarias o extraordinarias.

4)Libros que debe llevar el administrador y la forma de consulta por los copropietarios, son
libros obligatorios el de actas, libro de administración del inmueble, también se suele
agregar el de IVA, el diario e inventario, el de cuenta corrientes con los copropietarios, y el
de reclamos.

5)Consejo de administración: es una creación doctrinaria a la que no se opone la ley

13.512. La función que tiene es la de vigilancia, control de gastos y si el reglamento lo
autoriza remplazar al administrador en caso de ausencia intempestiva del mismo. Por
ejemplo, renuncia o muerte del administrador. Pero la obligación que surge es la de
convocar a asamblea para la designación de un nuevo administrador. Debe velar para que se
cumpla con la ley y el reglamento. También, si el reglamento lo establece, puede convocar
a asambleas extraordinarias en caso necesario.

Reforma voluntaria.

Con respecto a la reforma voluntaria la ley 13512 en el artículo 9° en la segunda parte del
primer párrafo establece: Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá
también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

La ley prevé una mayoría mínima de dos tercios para la modificación del reglamento. Pero
debemos distinguir dos casos; modificaciones que afectan el derecho de propiedad, en cuyo
caso se requiere la unanimidad, y supuestos que esto no ocurra, pudiéndose modificar por
los dos tercios de los propietarios, pudiendo el reglamento agravar dicha mayoría.

Se requiere la unanimidad, por lo menos en los siguientes casos:

1)Cuando se intenten convertir partes comunes en privativas o viceversa.

2)Cambio en los porcentuales de cada departamento.

3)Cláusulas relativas al destino de las partes exclusivas.

La escritura de modificación puede hacerse concurriendo el escribano a la asamblea y el

acta de esta se hiciera por escritura pública. Debe tener certificado de dominio todos los
propietarios que concurrieren a la asamblea, y si hay un departamento gravado con hipoteca
o usufructo deberá contar con la conformidad de éste.

Puede realizarse también después de terminada la asamblea, concurriendo los propietarios

que votaron favorablemente. Si la mayoría requerida no es la unanimidad, puede ser
suscripta por los concurrentes, previo obtención de los certificados de dominio. Realizada
la asamblea y alguno de los propietarios que haya suscripto el acta asamblearia no
concurriera a suscribir la escritura, puede ser compelido judicialmente a suscribir la misma,
y si no concurre la puede firmar en su nombre por el juez.
Inexistencia de derechos absolutos:

En el régimen de propiedad horizontal ninguno de los copropietarios puede tener derechos

absolutos que menoscaben el de los demás, ni puede existir violación alguna de las
garantías constitucionales cuando se sujetan voluntariamente a las restricciones al dominio;
el interés general es el factor determinante de esta excepcional situación, sin que pueda
concebirse la existencia del sistema sin dichas restricciones siendo ello consecuencia,
también, del carácter contractual del Reglamento de Copropiedad y Administración, cuya
observancia deriva de lo normado por los artículos 1137 y 1197 del Código Civil58 .

Nulidad y reforma judicial.

Algunos autores entienden que el juez pude decretar la nulidad parcial del reglamento,
pero no puede remplazar la norma dictando o cambiándola por una nueva, porque no puede
remplazar la voluntad de los propietarios59.

Para otros autores, tesis que compartimos, el juez puede no sólo declarar la nulidad de la
cláusula y modificarla haciéndola legal. Ejemplo, cláusula que imponga que al constructor
no esté obligado a pagar expensas, o que todos los gastos de carga y descarga de su pileta
de natación ubicada en el último piso estén a cargo de todos los consorcistas, o que el
propietario de cochera esté obligado al pago de los gastos de calefacción, a manera de
ejemplo60.

También se debe tener en consideración que en el caso de cláusulas esenciales y

obligatorias, si esta es arbitraria no puede quedar simplemente suprimida, el juez debe
modificarla y corregirla.

58
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L • Cons. de Prop. Amenábar 1935 c. Ayala, Fernando G. y otro •
21/12/2001 • ED 197 , 235 • LLO • AR/JUR/4663/2001.

59
En esa tesitura encontramos a Laje, Eduardo Jorge; La propiedad horizontal en la legislación argentina, Ed.
Abeledo Perrot, 1957, pág. 124.

60
En ese sentido se expide Borda, Guillermo A., en ob. cit. página 623, núm. 781. Distingue cuando se
reclama la nulidad de la cláusula el juez está obligado solamente a ello, y cuando se reclama por arbitraria es
cuando la puede modificar y corregir.
Deben ser cláusulas notoriamente injustas, pues esta facultad debe ser aplicada con
prudencia, así por ejemplo, el juez puede autorizar obras nuevas que cambian los
porcentuales (art. 7°). También el caso que el juez puede imponer el reglamento en caso de
haber acuerdo de partes, caso de partición en el condominio, en las sucesiones, liquidación
de la sociedad conyugal61.

Proyecto de reforma2012:
En el artículo 2056 del proyecto 2012 establece; El reglamento de propiedad y
administración debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad.
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar
cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad
y administración;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de

61
Ver Higthon, Elena en Derechos reales. Propiedad horizontal y prehorizontalidad. Ed. Ariel, 1979, página 148
núm. 2.
unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

Comentario al artículo 2056 del proyecto 2012:

El inciso a) dispone que el reglamento de copropiedad y administración debe contener la
determinación del terreno. Corresponde al inciso a) del artículo 1998 del proyecto de 1998.
Es decir se debe detallar el inmueble en su ubicación, provincia, partido o departamento,
cuartel o pedanía, ciudad o pueblo, calle, matrícula, nomenclatua catastral, etc. También
deberá establecer la superficie del mismo.
El inciso b) establece determinación de las unidades funcionales y complementarias.
Corresponde al inciso b) del artículo 1998 del proyecto de 1998. Se deberá enunciar cada
una de ellas en forma correlativa, aunque la norma no es muy explícita conviene empezar
por la planta baja; su superficie, el acceso si es a través de un pasillo común o acceso
directo a la vía pública.
El inciso c del artículo en comentario dispone enumeración de los bienes propios,
correspondiendo al inciso c) del artículo 1998 del proyecto de 1998 debiéndose enumerar
los bienes propios que le pertenecen a los copropietarios, ejemplo termotanque, ascensor
particular de una unidad para llegar a la planta baja en forma directa, caldera de una unidad
colocada en parte común, etc.
El inciso d nos habla de la enumeración de las cosas y partes comunes, ejemplo los
ascensores comunes, la portería, escaleras comunes, etc. Corresponde al inciso d) del
artículo 1998 del proyecto de 1998.
El inciso e exige que se detalle la composición del patrimonio del consorcio, los bienes que
lo conforman, fondo de reserva, su constitución, si el consorcio ha adquirido alguna unidad
funcional, también se podrá indicar fecha de cierre del estado patrimonial y aprobación del
balance por la asamblea. Corresponde al inciso e) del artículo 1998 del proyecto de 1998
que lo menciona como “enumeración de los bienes del consorcio”.
El inciso f exige la determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad, que es
necesario para el cálculo de gastos de cada unidad. El artículo 1998 en el inciso f lo detalla
como “determinación de la alícuota de cada unidad”.
El inciso g exige la determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes,
que puede corresponder a la parte proporcional que se establezca en el inciso anterior o ser
diferente al mismo. Ejemplo, que tengan un suplemento en la colaboración al pago de los
gastos los pisos más alto por tener una mayor valuación de mercado. No tiene correlación
con el proyecto de 1998 pues está subsumido en sus incisos.
El inciso h se refiere al uso y goce de las cosas y partes comunes. Corresponde al inciso g)
del artículo 1998 del proyecto de 1998, determinándose el uso la utilización de las partes
comunes por los propietarios de las diferentes unidades funcionales.
El inciso i nos habla del uso y goce de los bienes del consorcio corresponde al inciso h del
artículo 1998 del proyecto de 1998, el cual transcribe. Si el consorcio ha adquirido bienes la
norma proyectada establece como se debe utilizar dichos bienes por los copropietarios.
El inciso j se refiere al destino de las unidades funcionales, transcribe textualmente el
inciso i del artículo 1998 del proyecto de 1998. Se debe fijar el destino de las unidades si
son exclusivas para vivienda, o apto uso profesional, o también para uso comercial, o con
variantes mixtas.
El inciso k se refiere al destino de las partes comunes; no tiene correlación con el proyecto
de 1998, pues consideró que bastaba con el inciso g del artículo 1998 de dicho proyecto que
se refiere uso y goce de partes comunes. Consideramos que hay una repetición innecesaria
de normas en el proyecto de 2012.
El inciso l nos habla de las facultades especiales de las asambleas de propietarios;
corresponde textualmente con el inciso k del artículo 1998 del proyecto del año 1998.
El inciso m establece la determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios
y su periodicidad; no tiene correlación con el proyecto de 1998. Consideramos que el
agregado es conveniente por lo que de esta manera se supera muchas dudas que se plantea
en la actualidad, en cuanto a las formas y quienes pueden convocar a las asambleas de
copropietarios, la perioricidad de las mismas dado que muchos reglamentos actuales no
mencionan este tema lo que plantea complicadas discusiones judiciales.
El inciso n establece especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que
puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; no
tiene correlación en el proyecto de 1998, por lo que es un inciso nuevo. Consideramos que
la inclusión de esta norma es prudente porque es una manera de evitar abusos por
determinados copropietarios que convencen a sus vecinos en darse poder para
representarlos en las asambleas y de esta manera manejar el consorcio a su voluntad. De
esta manera se intenta a poner límite a estas maniobras.
El inciso ñ establece la determinación de las mayorías necesarias para las distintas
decisiones. Sin perjuicio que el reglamento pueda establecer mayorías especiales para
ciertas decisiones, cabe recordar para el caso que se afecte el derecho de propiedad se va a
requerir siempre la unanimidad o la conformidad de los copropietarios afectados, porque
sino podríamos estar frente a confiscaciones que la constitución prohíbe. No tiene
correlación con el proyecto de 1998, por lo que es un artículo nuevo en el proyecto de
2012.
El inciso o establece determinación de las mayorías necesarias para modificar el
reglamento de propiedad y administración; este inciso es nuevo con respecto al proyecto de
1998. Podría estar comprendido, con una redacción adecuada dentro del inciso anterior,
por lo que su redacción por separado la consideramos superflua.
El inciso p nos habla de la forma de computar las mayorías. No tiene correlación con el
proyecto de 1998. Los reglamentos pueden establecer que las mayorías pueden ser simples,
especiales, por valor, por superficie, por departamento. Este inciso trata que se deje claro de
que manera se va a computar las mismas.
El inciso q establece la determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o
locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios. No tiene correlación
con el proyecto de 1998. Ha surgido muchas veces problemas cuando se alquila una unidad
funcional si con ello también se puede alquilar unidades complementarias. Ejemplo de ello
han sido algunas veces las cocheras cuando son unidades complementarias en que no se ha
permitido el alquiler de las mismas sin el consentimiento de los demás propietarios. Con
esta norma se trata de evitar estos problemas.
El inciso r contempla la designación, facultades y obligaciones especiales del
administrador; corresponde al inciso m del artículo 1998 del proyecto de 1998. Sin
perjuicio de las disposiciones de los artículos 2065 y 2067, de donde surgen las
obligaciones del administrador, esta norma señala si se le deben dar facultades especiales
al administrador además de las comunes. Si no existiera igual podría otorgársele facultades
especiales por reglamento, por lo que consideramos que es innecesaria.
El inciso s dice: plazo de ejercicio de la función de administrador; no tiene correlación en
el proyecto de 1998. Es acertada su inclusión atento la falta de plazo establecido en muchos
reglamentos, lo que dio que la ciudad de Buenos Aires se sancionara la ley 941 que
estableció un plazo de un año si en el reglamento no está establecido el mismo.
Consideramos acertada la norma.
El inciso t establece la fijación del ejercicio financiero del consorcio; norma que no tiene
correlación con el proyecto de 1998. Es adecuado su establecimiento, hay consorcios que
los administradores no presentan el estado patrimonial ni financiero del consorcio, no
sabiendo los copropietarios el endeudamiento del mismo. Lo que presenta a veces graves
problemas cuando ello se exterioriza en la realidad.
El inciso u nos dice facultades especiales del consejo de propietarios. Corresponde al
inciso l del artículo 1998 del proyecto de 1998. El consejo de propietarios tiene la función
de asesoramiento y fiscalización de la administración del edificio. Puede llegar a remplazar
al administrador en caso de urgencia, muerte o renuncia intempestiva del mismo, pero la
obligación que tiene el consejo es llamar a asamblea extraordinaria para la designación de
un nuevo administrador. Corresponde que el reglamento fije detalladamente la funciones
del consejo, que generalmente en la actualidad tiene además de la función de fiscalización
del administrador el de autorizar ciertos gastos cuando traspasa cierto límite, citación a
asamblea de copropietarios entre otros.

Modificación del reglamento en el proyecto de reforma 2012:

El artículo 2057 del proyecto de reforma 2012 establece: reglamento sólo puede
modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de DOS
TERCIOS (2/3), excepto que el mismo indique una mayoría superior. Si la modificación
que se intenta introducir afecta el derecho de propiedad de los consorcistas entendemos que
se requerirá unanimidad como la doctrina y jurisprudencia ha establecido.
 Reglamento interno

La jurisprudencia ha definido el reglamento interno como “un instrumento otorgado en

forma pública o privada por el consorcio, para el mejor desenvolvimiento para la vida en
común, a fin de evitar los problemas que las relaciones de vecindad traen aparejados,
estableciendo el uso de partes o servicios comunes, y el único requisito formal que requiere
es la aprobación por asamblea, no necesita elevación a escritura pública”62.

La ley 13.512 no lo menciona, por lo que no es obligatoria su existencia legal. Tiende a

solucionar la vida diaria común y armonizar la relación entre los copropietarios.
Fundamentalmente debe reglamentar la convivencia en los sectores comunes, en cuanto a
las partes privativas no debe afectar el derecho de propiedad.

En el reglamento interno suele verificarse prescripciones sobre el volumen de los aparatos

de audio, horario sobre reuniones y fiestas, utilización de ascensores, horarios sobre
apertura y cierre de la puerta de calle, tránsito por los pasillos, horario sobre el ingreso de
proveedores, horario del suplente del portero si el mismo existe. Debe hacerse conocer y
debe tener publicidad apropiada para el conocimiento de los copropietarios. Debe ser
aprobada por la asamblea, en cuanto a la mayoría necesaria si nada dice el reglamento,
basta la mayoría simple, conforme el artículo 10 de la ley 13.512.

En caso de violación reiterada por los consorcistas es de aplicación las sanciones previstas
en los artículos 5° y 6° de la ley 13.512.

Tenencia de animales:

Prohibición en el Reglamento de copropiedad y administración

La ley 13.512 de Propiedad Horizontal no prohíbe la tenencia de animales en los edificios,

pero establece en el artículo 6° que "queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos; … b) perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad
de los vecinos,… ".

62
CNCiv., Sala B, 18/02/72, JA, 14-1972-363.
En consecuencia, siempre y cuando el Reglamento de Copropiedad y Administración no lo
prohíba, no existe ningún impedimento para tener un animal en los departamentos de un
edificio.

Sin embargo, se exige del propietario diligencia en el modo de tenerlo bien controlado y
evitar que produzca daños y molestias a los vecinos, pues en ese caso si perturba la paz y
patrimonio de los habitantes, se podrá reclamar ante los Tribunales la exclusión del animal.

En el caso de producirse las molestias indicadas precedentemente, se podrá convocar a

Asamblea Extraordinaria a los fines de que la misma disponga de las medidas necesarias
para iniciar las acciones tendientes a la cesación de esta violación a la ley 13.512. Sin
perjuicio de ello, cualquier propietario puede iniciar las acciones que considere adecuadas
para el cese de dichas molestias.

Algunas decisiones judiciales se inclinan por la aplicación estricta del Reglamento de

Copropiedad y Administración o del Reglamento Interno, cuando estos prohíben la tenencia
de animales en las unidades. Queda fuera de esta prohibición los animales como perros
guías para no videntes o para personas con capacidad reducida o especial. "Los únicos
perros que deben aceptarse en las ciudades son los auxiliares del cuerpo de policía, o los
que utilizan los no videntes".63

“La prohibición expresa respecto a la tenencia de animales impuesta por el reglamento de

copropiedad de un edificio de propiedad horizontal en modo alguno puede interpretarse
como lesiva del derecho de propiedad, pues quien por decisión propia y libre adquirió una
unidad en dicho edificio se sometió a sus disposiciones, importando su incorporación al
consorcio la total e incondicional adhesión a las previsiones contenidas en el mencionado
reglamento”. 64

Se ha reconocido que la prohibición de la tenencia de animales en los departamentos es una

restricción al dominio, válida por las cercanías en la convivencia de los vecinos. "La
prohibición de la tenencia de animales domésticos en las unidades importa una franca y

63
CNCiv., Sala B, 9/10/74,LL, 1975-A-103.

64
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Consorcio de Coprop. Ed. Lavalle 1818/20 c. Martínez de
Ibarreta, María E. • 14/12/2004 • La Ley Online • AR/JUR/7112/2004
expresa restricción al derecho de dominio que integra esencialmente el sistema de la ley
13.512"65. Además recordemos que el reglamento de copropiedad y administración en su
naturaleza jurídica es un contrato, y aún, los futuros adquirentes se adhieren a él como si lo
hubieren suscripto. Es de aplicación el artículo 1197 y 953 del código civil.

En cambio, otra corriente jurisprudencial exige la prueba concreta de que los animales
ocasionan molestias a pesar de la prohibición reglamentaria. Adopta el criterio de que en
justicia no se puede pedir por pedir o en el solo interés de la ley. Por el contrario, debe
probarse un perjuicio real y no meramente hipotético. Así se ha dicho: "Si un canario o un
jilguero pueden escapar a la prohibición de perturbar a los vecinos, no ocurre lo mismo con
un perro, que puede afectar su tranquilidad aunque a otros pueda no causarles la menor
molestia"66.

"El copropietario poseedor de un perro que molesta con sus ladridos, y cuya presencia en
lugares comunes del edificio motiva el desagrado e incluso el temor de los demás ocupantes
de los departamentos' está incurso en infracción al art. 6º de la ley 13.512, que prohíbe
perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos"67.

Supuesto en que no exista prohibición en el reglamento

Si no existe prohibición en el reglamento de copropiedad y administración la tenencia de

animales estará permitida con el único límite del artículo 6° inciso b)) perturbar con ruidos
o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos,… ".

Por ello se resolvió: "No procede ordenar el retiro de un perro de una unidad en propiedad
horizontal, si no existe una prohibición expresa al respecto en el reglamento de copropiedad
y el animal no altera la tranquilidad de los vecinos"68.

65
(Voto del doctor Foutel). CNCiv., Sala C, 20/7 /65, ED, 16-332; LL, 120-536.

66
CNCiv., Sala E, 18/2/72, JA, 1972-14-363; ED, 42-276.

67
CNCiv., Sala D, 29/2/72, JA, 1972-15-341; ED, 42-284.

68
CNCiv., Sala E, 9/10/74, JA, 1975-25-349; ED, 57-622.
No obstante el fallo anterior la jurisprudencia también entendió que si está indicado el
destino para vivienda familiar no está permitido la tenencia de un perro."Corresponde
condenar a un copropietario a retirar el perro que tiene en su departamento, si el reglamento
de copropiedad establece que las unidades deben ser destinadas a vivienda familiar honesta
y decorosa"69.

También debe tenerse en cuenta, que si decide la prohibición de tenencia de animales esta
tiene vigencia para el futuro y debe redactarse la reforma del reglamento en escritura
pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Frente a adquirentes futuros
debe estar inscripto en el Registro, sino la reforma es inoponible.

"La prohibición de la tenencia de animales domésticos, dispuesta en su oportunidad por la

asamblea de copropietarios -aunque formalmente válida- es inoponible al adquirente de uno
de los departamentos, si la escritura pública que la contiene no fue inscripta en el registro
de la propiedad (art. 9, ley 13.512), y esa inscripción era exigible, con mayor razón, desde
que la veda, de la que no se probó tuviese noticia el comprador al momento de la
adquisición, importaba una restricción al uso y goce de la propiedad" 70. “Las
modificaciones del reglamento interno -en el caso, prohibición de tener animales
domésticos en el edificio-, aun cuando se hayan adoptado con las mayorías exigidas para
reformar el reglamento de copropiedad, son inoponibles a quien adquirió su unidad
funcional luego de dicha reforma si no fueron instrumentadas mediante escritura pública ni
inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble -arts. 9°, ley 13.512 artículos 975 a 978
y 1183, Cód. Civil-, ya que no puede pretenderse que el copropietario esté obligado a
compulsar los libros de actas de asambleas para conocer su existencia.71

El reglamento prohíbe los animales que causen perjuicio:

En este caso el reglamento permite la tenencia de animales siempre que no causen perjuicio
a los comuneros, sea a través de ladridos continuos o que se produzcan asiduamente, olores,
69
CNCiv., Sala E, 18/2/72, JA, 1972-14-363; ED, 42-276

70
CNCiv., Sala C, 20/7/65,JA, 1965-IV-524;ED, 16-332;LL, 120-536

71
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • 21/04/2003 • Consorcio de Prop. Av. Santa Fe 3336/38 c. Beltrán,
Ramón O. • • LA LEY 2003-C , 492 • JA 2003-IV , 813 • AR/JUR/96/2003
peligrosos, entre otros. Así por ejemplo se hizo retirar reptiles que tenía un copropietario
que se dedicaba a la creación de los mismos y que acostumbraban deambular por los
pasillos.

“Es suficiente prueba para acreditar que la tenencia de un perro en una de las unidades
molestaba a los vecinos, los siguientes cargos: ladridos extemporáneos a cualquier hora del
día o de la noche; fetidez que desprenden los alimentos balanceados, como los malos olores
que hacen nauseabundo el ambiente del corredor de uso común; detritos del perro que
quedan en los ascensores del edificio utilizado para su traslado e idéntica situación que
acontece con las escaleras y corredores del inmueble"72. En el juicio de daños y perjuicios
derivados de las relaciones de vecindad, incoado contra la consorcista a quien se le imputa
tener en su unidad funcional de escasas dimensiones una cantidad considerable de
animales, corresponde desestimar la impugnación de la pericia veterinaria efectuada por
ésta, pues si bien el experto no pudo constatar la cantidad de animales existentes en el
departamento de la demandada, quien impidió su ingreso y no desvirtuó la efectiva
presencia de animales en su domicilio, sí pudo percibir con sus sentidos esta presencia, por
haberse constituido en un departamento vecino desde donde pudo ver algunos animales en
el patio de la accionada y percibir los ruidos y olores característicos de éstos73.

También sobre el tema debe tenerse presente el artículo 2618 sobre ruidos olores que
superen la normal tolerancia y el abuso del derecho consagrado en el artículo 1071 del
código civil.

La doctrina es también contradictoria al respecto de la tenencia de animales. Gabás

entiende que no puede prohibirse la tenencia absoluta de animales porque ello viola el
derecho de propiedad. Considera que “...lo que debe sancionarse es el perjuicio o molestia
que ocasiona dicho animal...Por aplicación del artículo 1.124 y concordantes del Código
Civil el dueño del animal que por cualquier motivo altera la tranquilidad y vida de otros
consorcistas, debe responder por aplicación de dichas normas complementadas con las del
artículo 6º de la Ley 13.512. El dueño del animal es responsable de los daños ocasionados a
72
CNCiv., Sala E, V8/68, JA, 1968-VI-90; ED, 27-420.

73
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • Consorcio de Prop. Carlos Calvo 628/638 c. Antunez, María A. •
28/04/2006 • LA LEY 06/12/2006 , 8 • LA LEY 2006-F .
terceros.” Por lo tanto entiende que no puede sancionarse la tenencia del animal si ello no
causa perjuicio a los demás copropietarios, caso contrario se estaría violando el derecho de
propiedad.

Sin embargo, Sí puede reglamentarse la manera de vida de ese animal y sancionarse al

dueño de dicho animal por daños, molestias o perjuicios que causare a los residentes del
edificio, conforme lo dispone el Código Civil en su Art. 1124 y ss., y la norma del Art. 6º de
la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal. Cabe recordar que lo que se pena no es la tenencia
en sí, sino el daño producido y tal como expresa el erudito autor, la tenencia del animal no
es pasible de una sanción, pero si los daños y perjuicios que éste origine74.

Cossari75 entiende que en este caso debe cumplirse con dicha prohibición, porque el
propietario cuando compró o adquirió el departamento así lo aceptó. Se ha planteado que
dicha prohibición absoluta viola no solo el derecho de propiedad sino también el artículo 19
de la Constitución Nacional y el artículo 11 del Pacto de San José de Costa Rica76.

Prohibición en el reglamento interno:

Para Gabás la prohibición en el reglamento interno es ilegal si ello no está en el reglamento

de copropiedad y administración, porque sino estaríamos violando una cláusula del mismo,
postura a la que adherimos. No prohibirlo implica permitirlo. A su vez nos encontramos con
la contradicción que el reglamento de copropiedad se requiere como mínimo la voluntad de
los dos tercios de los propietarios, y el reglamento interno se aprueba por la mayoría de los
propietarios77.

Prohibición asamblearia:

74
Gabás, Alberto Anibal; Manual práctico de propiedad horizontal, Ed. Hamurabi,2011, página 612.

75
Cossari, Nelson G.A., La normal tolerancia y los animales en la propiedad horizontal, LL, 2006-F-763

76
Ver a Bueres en su voto de la CNCivil, sala D, 15/8/95, en autos caratulado “Consorcio de propietarios
Lavalle 1459 c/Berbenaste, Moisés”, JA, 1996-II-603.

77
Ver Gabás, Alberto Anibal; Manual práctico de propiedad horizontal, Ed. Hamurabi,2011, página 617.
La asamblea de propietarios no puede prohibir la tenencia de animales, salvo que con la
mayoría necesaria modifique el reglamento de copropiedad y lo inscriban para oponibilidad
a terceros78.

Sanciones por el incumplimiento de la sentencia:

La violación a la tenencia de animales prohibida en el reglamento e incumplimiento de la

sentencia de exclusión de los mismos trae aparejado la aplicación de multa, desalojo,
arresto y resarcimiento de daños y perjuicios conforme lo dispone el artículo 15 de la ley
13.512.

Modificación por vía convencional

Por vía convencional puede modificarse el reglamento de copropiedad y administración,

estableciendo la ley 13.512 una mayoría de dos tercios, la que podrá agravarse
convencionalmente. El artículo 9° establece en su primera parte: - Al constituirse el
consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y
administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la
Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios,
mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también
consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Pero si la reforma se refiere a cuestiones que hace al derecho de propiedad como cambio de
parte privativa a común, o viceversa, modificación de los porcentuales, cambio en el
destino de las unidades, o cualquier otro cambio que afecte el derecho de propiedad, la
mayoría será la unanimidad.

La ley nada dice como se hace la escritura de reforma. Puede concurrir el escribano a la
asamblea y el acta se hiciera por escritura pública. Debe el escribano dar fe de
conocimiento o cumplir con el artículo 1101 en su nueva redacción, de cada uno de los
participantes a la asamblea y tener los certificados de dominio e inhibiciones. Si alguna

78
Gabás, Alberto Anibal; Manual práctico de propiedad horizontal, Ed. Hamurabi,2011, página 618.
unidad está hipotecada se va a requerir la conformidad del propietario. Lo mismo
entendemos, si está gravada con usufructo, uso, habitación o anticresis.

Si el escribano no concurre a la asamblea, deben firmar los asistentes la respectiva

escritura, o dar poderes para ello. Si alguno que haya firmado el acta de la asamblea no
concurriere a suscribir la escritura, puede ser compelido a firmarla por vía judicial, sino lo
hará el juez a su nombre79.

Modificación por vía judicial.

En cuanto a la modificación judicial del reglamento tenemos dos corrientes doctrinarias:

1.- Existe una doctrina que entiende que el juez puede decretar la nulidad de una cláusula,
pero no modificarla ni llenar el vacío que ella deja. En consecuencia, la única modificación
que podría hacerse por vía judicial es la supresión de alguna cláusula a través de la acción
de nulidad80.

2.- Otra corriente doctrinaria entiende que el juez, en caso de cláusulas abusivas puede
redactar una cláusula nueva que no atente contra el equilibrio de las relaciones entre los
propietarios, como señala Highton en el sentido que si la ley establece la existencia de
cláusulas obligatorias no puede dejar un vacío, lo que afectaría principios legales y de
equidad81, tesis a la cual adherimos. Por ello se ha dicho: “Si las cláusulas del reglamento
de copropiedad resultan injustas en su aplicación o lesivas de los legítimos derechos de los
copropietarios, deben corregirse mediante la reforma del reglamento promovida ante la

79
Ver Higthon, Elena; Derechos reales, prehorizontalidad y propiedad horizontal, vol. 4, Ed. Ariel, Buenos
Aires, 1979, página 147, número 155.

80
En esta corriente se encuentran autores como Laje, Eduardo Jorge, Modificación del reglamento de copropiedad
horizontal, LL, T° 104, páginas 506 y s.s.; Laquis, Manuel Antonio y Siperman, Arnoldo en La propiedad horizontal en el
derecho argentino, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1966, página 11; Gutierrez Zaldívar, La liberación del pago de expensas
comunes, LL, T° 137, página 486 a 490.

81
Higthon, Elena; Derechos reales, propiedad horizontal y prehorizontalidad, volumen 4°, página 148,
numero 2. También encontramos dentro de esta postura a Borda, Guillermo, Tratado e derecho Civil –
Derechos Reales, Ed. Perrot, T° I, página 623 núm. 781.
asamblea de propietarios y, en caso en que la decisión de ésta fuera arbitraria o injusta,
puede reclamarse el amparo judicial”82.

“La reforma del reglamento de propiedad sólo puede hacerse en asamblea válida, por las
mayorías necesarias, y si la decisión de ésta fuera arbitraria o injusta, puede reclamarse el
amparo jurisdiccional ; éstos son los dos únicos caminos para modificar el destino de las
unidades fijadas por el reglamento: por ello ningún valor hubiera tenido, aun de haberse
probado su existencia, una "autorización puesta" para cometer la conducta
antirreglamentaria83.

Implicancias de la naturaleza jurídica del Reglamento.

a)Responsabilidad contractual:

La responsabilidad por el incumplimiento de las disposiciones del reglamento de

copropiedad y administración es de diez años, por regir la doctrina del artículo 4023 del
código civil y no haber una prescripción inferior. Así lo ha entendido la jurisprudencia:
“Como la acción de cumplimiento del reglamento de copropiedad tiende a hacer efectiva la
responsabilidad contractual cuando se configura una lesión al vínculo emergente de aquel
que liga a los copropietarios, la prescripción aplicable es decenal” 84. “Tratándose de
consorcistas -en el caso, se demandaba por los daños y perjuicios ocasionados por la
utilización de un local perteneciente al edificio- rige la responsabilidad contractual, pues el
quebrantamiento de la obligación de cumplir con la ley de propiedad horizontal y con el
reglamento de copropiedad y administración no constituye delito ni cuasidelito, sino que es
incumplimiento de una obligación específica respecto de personas determinadas”85.

82
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Construcciones de Luca S.R.L. c. Consorcio de Propietarios
Echeandía 4841/47. • 15/07/1998 • LA LEY 2000-B , 532. DJ 2000-1 , 783 • AR/JUR/1585/1998

83
Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala IV • Consorcio de Propietarios Medrano 866 c.
Frugola de Lambusta, Aída y otro • 30/06/1983 • AR/JUR/28/1983

84
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Consorcio de Propietarios Uruguay 1351/61 c. Iulita, Alicia S. •
16/07/1997 • LA LEY 1999-B , 816 • AR/JUR/3470/1997.

85
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Arias Ripoll, Dora c. Fast Chicken de Zafare S.A. y otro •
19/10/2001 • LA LEY 2002-A , 894 • DJ 2002-1 , 466 • AR/JUR/2653/2001
b)Prescripción

La prescripción liberatoria derivada del incumplimiento del reglamento de copropiedad y

administración es de diez años. Así se encuentra reconocida por la jurisprudencia. “La
prescripción liberatoria, como medio de extinción de la acción, corre desde que ésta última
ha sido deducida. Como ella afecta a toda clase de derechos, para que no funcione, se
requiere la norma excepcional que exima de la prescripción a determinada acción”86.

“Dada la naturaleza contractual del reglamento de copropiedad y administración, la

prescripción decenal del art. 4023 del Cód. Civil se aplica a la acción por violación de
cualquiera de sus cláusulas, con las referidas a las obras nuevas o al uso indebido de la
unidad”87.

“Corresponde aplicar el plazo de prescripción liberatoria amplia del art. 4023 del Cód.
Civil, a la pretensión de obtener la devolución del importe abonado en exceso del
porcentual en concepto de expensas comunes”88.

c)Inaplicabilidad de la excepción de incumplimiento:

Cuando un copropietario ha incumplido en respetar al reglamento de copropiedad y

administración, ello no implica que el infractor pueda ampararse en su defesa que otros
propietarios así lo han hecho. “Que algunos copropietarios hayan realizado un uso del
inmueble no permitido por el Reglamento de Copropiedad no los autoriza a seguir violando
la disposición en cuestión ni impide que el consorcio exija su respeto, pues, en general y
salvo supuestos de excepción, la tolerancia a tal transgresión no puede convertirse en fuente
de un derecho”89.

86
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Consorcio de Propietarios Uruguay 1351/61 c. Iulita, Alicia S. •
16/07/1997 • LA LEY 1999-B , 816 • AR/JUR/3470/1997.

87
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • Couso de Espinal, Corina O. c. Consorcio de Propietarios Peña
3183 esquina Coronel Díaz. • 23/12/1996 • LA LEY 1997-C , 233 • DJ 1997-2 , 173 • AR/JUR/2655/1996

88
• Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Blanco, Carlos Guido y otros c. Consorcio Prop. Virrey del
Pino 3346 Esquina Conde 1670/72 y otros • 27/12/2002 • ED 203 , 484 • LLO • AR/JUR/6958/2002
“Las supuestas violaciones al reglamento de copropiedad por otros comuneros no legitiman
a la copropietaria demandada a vulnerarlo también -en el caso, quien construyó un
cerramiento en su balcón alega la presencia en otros balcones de defensas para niños y
toldos-, pues si aquélla considera que se vio afectada la estética del edificio deberá hacer
valer los mecanismos consorciales para solucionarlo, pero no proseguir en infracción”90.

CAPITULO IV
Adquisición del derecho de propiedad horizontal.

Títulos suficientes y modos suficientes. Partición en el condominio y en la comunidad

hereditaria: liquidación de la sociedad conyugal.

Título suficiente: Nuestro código en la actual redacción no definió al título suficiente, por
lo tanto conviene dar una definición del mismo. Es título suficiente todo acto jurídico
revestido de las formalidades legales que tiene por objeto constituir, modificar o trasmitir
un derecho real, emanado del verdadero propietario siendo este capaz.
En cambio el justo título es aquél que es apto para usucapir con una posesión de buena fe y
de diez años. El código actual lo define de la siguiente manera: Art. 4.010. El justo título
para la prescripción, es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de
propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin
consideración a la condición de la persona de quien emana. No se tiene en cuenta la
persona que transmite, pudiendo ser un no propietario, pero el título debe corresponder al
inmueble objeto de la transacción.

El título putativo, que es aquél que cree que tiene un título, pero no corresponde al
inmueble poseído lo define el código en el artículo 2357: El título putativo equivale a un

89
• Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Consorcio de Propietarios Av. Corrientes 1251/53 c. Faggella,
Ricardo O. y otros • 24/09/1998 • LA LEY 2000-A , 322 • AR/JUR/8/1998

90
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • Cons. Prop. Espinosa 4232/25/33/35 c. Gandolfo, Beatriz D. •
01/09/2000 • Colección de Análisis Jurisprudencial Derechos Reales - Director: Marina Mariani de Vidal, Editorial LA
LEY, 2002 , 243 con nota de Marina Mariani de Vidal • AR/JUR/5546/2000.
título realmente existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la
existencia de un título a su favor, o para extender su título a la cosa poseída.

En consecuencia en la propiedad horizontal para la adquisición del derecho, como en

cualquier otro derecho real, salvo para la hipoteca, se requiere títulos y modo suficientes.
Lo ponemos en plural, porque el reglamento de copropiedad hace al título suficiente, pues
si no existiera el mismo no podemos hablar de propiedad horizontal. La otra causa de
adquisición puede ser una compraventa, donación, permuta, etc. revestida de las
formalidades legales, es decir la escritura pública. Con respecto al reglamento la
jurisprudencia ha dicho: “El reglamento de copropiedad, que forma parte integrante del
titulo de dominio de los copropietarios, constituye la ley a la que deben ajustarse sus
derechos y obligaciones, su acatamiento es fundamental en el sistema organizado por la ley
13.512, es decir, que constituye el estatuto y crea el marco legal donde han de actuarse los
derechos individuales, todo lo concerniente a él se rige por los principios generales
aplicables a los contratos o sea que sus alcances dependen de la voluntad de los interesados
en cuanto no sea restringida por la ley91.

Con respecto a los modos suficientes, el artículo 2524 del código civil los enumera para el
dominio: El dominio se adquiere:

1° Por la apropiación;

2° Por la especificación;

3° Por la accesión;

4° Por la tradición;

5° Por la percepción de los frutos;

6° Por la sucesión en los derechos del propietario;

7° Por la prescripción.

Nos interesa tres de ellos: la tradición, la sucesión en los derechos del propietario y la
prescripción adquisitiva.

91
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • Arias de Zurita, Casiano c. Aguilar Zurita, Noel. • 09/10/1990 •
LA LEY 1991-A , 400 • DJ 1991-1 , 734 • AR/JUR/100/1990.
Con respecto a la tradición recordemos el principio general que antes de tradición no se
adquiere ningún derecho real, por lo tanto la tradición es constitutiva de los derechos reales,
como surge de los artículos 577 y 3265 que consagra estos principios.

Art. 577. Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún
derecho real.

Art. 3.265. Todos los derechos que una persona transmite por contrato a otra persona, sólo
pasan al adquirente de esos derechos por la tradición, con excepción de lo que se dispone
respecto a las sucesiones.

Co respecto a la tradición, que es la entrega material y la recepción material de la cosa por

el adquirente, debemos distinguir dos tipos de tradición, a) la tradición de la posesión y b)
la tradición traslativa del dominio.

Con respecto a la primera, el código civil la define en el artículo 2377 de la siguiente

manera: La posesión se adquiere también por la tradición de las cosas. Habrá tradición,
cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la
recibiese. Tiene importancia también el artículo 2378 que establece que la tradición debe
ser realizada realmente y de acuerdo a una de las formas que el código establece: La
tradición se juzgará hecha, cuando se hiciere según alguna de las formas autorizadas por
este código. La sola declaración del tradente de darse por desposeído, o de dar al
adquirente la posesión de la cosa, no suple las formas legales. Con respecto a los
inmuebles le dedica los artículos 2379, 2380 y 2383 estableciendo las siguientes formas:
a)actos posesorios del adquirente en presencia del transmitente y con consentimiento de
éste, b)actos de desposesión del transmitente en presencia del adquirente y con
consentimiento de de éste y c) cuando la posesión está vacía y el adquirente ingresa en la
propiedad, y no existe contradictor alguno.

Las normas expuestas dicen lo siguiente:

Art. 2.379. La posesión de los inmuebles sólo puede adquirirse por la tradición hecha por
actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos
materiales del que la recibe, con asentimiento del que la entrega.
Art. 2.380. Puede también hacerse la tradición de los inmuebles, desistiendo el poseedor
de la posesión que tenía, y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble en
presencia de él, y sin oposición alguna.

Art. 2.383. Para juzgarse hecha la tradición de los inmuebles, no estando el adquirente en
la simple tenencia de ellos, es necesario que el inmueble esté libre de toda otra posesión, y
sin contradictor que se oponga a que el adquirente la tome.

Para que la tradición de la posesión sea traslativa del dominio, es decir que constituya el
derecho real en cabeza del adquirente se requiere el cumplimiento de los artículos 2601,
2602 y 2603, que dicen:

Art. 2.601. Para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio de la
cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar,
y el que la reciba ser capa adquirir.

Art. 2.602. La tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio.

Art. 2.603. Los únicos derechos que pueden transmitirse por la tradición, son los que son
propios del que la hace.

Es decir, se requiere el cumplimiento de los tres requisitos: a)capacidad de las partes para
disponer y adquirir, b)existencia de título suficiente como ya se explicara y c)ser
propietario el que transmite. De esta manera se constituye el derecho real en cabeza del
adquirente.
Inscripción registral: El derecho real se constituye por el título y el modo como hemos
explicado, ¿qué funciones cumple la inscripción registral? Cumple con la de oponibilidad
con respecto a terceros. La ley 17.711 al modificar el artículo 2505 estableció expresamente
este requisito con respecto a terceros: Art. 2.505. La adquisición o transmisión de derechos
reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los
respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas
adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.
La parte primera se contradice con la segunda, porque habla la primera de ellas de
“perfeccionamiento” y la última de “oponibilidad” a terceros. La ley 17.801 aclara que la
inscripción registral no perfecciona los defectos sino que es un requisito de oponibilidad a
terceros, pero aunque no esté registrado es también oponible a las partes y terceros que
hubieren conocido el acto de transmisión. Son importantes los artículos 4 y 20 de la ley
17801:
Art. 4ºde la Ley 17801: La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos
de que adoleciere según las leyes.
Art. 20 de la ley 17801. - Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la
formalización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no
podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se
considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades
civiles y sanciones penales que pudieran corresponder.
El principio de la buena fe subjetiva Vélez lo desarrolla en materia de la publicidad
hipotecaria en el artículo 3136 al decir: Si estando constituida la obligación hipotecaria,
pero aun no registrada la hipoteca, y corriendo el término legal para hacerlo, un
subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento de la obligación hipotecaria, hiciere primero
registrar la que en seguridad de su crédito se le haya constituido, la prioridad del registro
es de ningún efecto respecto a la primera hipoteca, si ésta se registrare en el término de la
ley.

La nota de Vélez a dicho artículo es más que explicativa: “El código francés, en el art.
1071, dispone lo contrario. Dice así: “El defecto de inscripción no podrá ser suplido ni
considerado como subsanado por el conocimiento de los acreedores pudiesen haber tenido
de la constitución de la hipoteca, por otra vía que de la inscripción”. Pero una doctrina más
que razonable y más moral prevalece en Inglaterra y en los Estados Unidos, según lo dice
Kent en su Comentario a las Leyes Americanas, Secc. 28, n°169, y es la de nuestro artículo
pues juzga que sería un deshonor de la ley, que los jueces cerrasen sus ojos ante una
conducta fraudulenta y permitieran que ésta triunfar”.
Por lo tanto Vélez adopta la buena subjetiva en el agente, sistema que ha mantenido la ley
17.801.

Partición en el condominio y en la comunidad hereditaria: liquidación de la sociedad

conyugal.

a)Partición en el condominio:
La partición es la conversión de la alícuota incorpórea en un lote material y determinado92.
Cabe preguntarnos si se puede partir el condominio en propiedad horizontal. Recordemos
que el artículo 2326 refiriéndose a las cosas divisibles nos dice Son cosas divisibles,
aquellas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada
una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la
cosa misma. Pero la ley 17711 le hizo un agregado en esta norma que dice No podrán
dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconómico su uso y aprovechamiento. Las
autoridades locales podrán reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mínima de
la unidad económica. (Párrafo incorporado por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O.
26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968.)
Por lo tanto, si los condóminos están de acuerdo y cumple el edificio con las normas
reglamentarias locales y de fondo con la ley 13.512 y su decreto reglamentario podrán
convenir la división en propiedad horizontal el antiguo condominio. Redactarán el
reglamento de copropiedad y procederán a adjudicarse los departamentos.
La división del condominio es declarativa así lo establece el artículo 2.695. La división
entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de
que cada condómino debe ser considerado como que hubiese sido, desde el origen de la
indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, y como que
nunca hubiese tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros
condóminos.

Acción de división de condominio:

Cualquier condómino puede pedir la división del condominio salvo que exista alguna causa
de indivisión, Así lo establece el artículo 2692: Cada copropietario está autorizado a pedir
en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una
indivisión forzosa.
¿Puede un condómino solicitar en ese caso que la partición se realice en propiedad
horizontal?

92
Coglhan, Antonio R. M.; El condominio sin indivisión forzosa, La Ley 1980, página 131. Lafaille, Héctor, ob.
cit. T° III, página 323, número 1110. Mariani de Vidal, Marina; Curso de derechos reales, Víctor de Zavalía
Editor, Buenos Airs, 1974, T° II, página 51.
En materia de división de condominio el artículo 2698 nos remite a la partición de las
sucesiones Las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la manera de hacerla y a
los efectos que produce, deben aplicarse a la división de cosas particulares.

La ley 17.711 estableció un principio en cuanto a la preferencia de la partición de la cosa

en especie cuando ello es posible: Art. 3.475 bis. Existiendo posibilidad de dividir y
adjudicar los bienes en especie, no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos.
Basta que un condómino exija la división en especie, si ella es posible, así la tendrá el juez
que efectuar.

Hay quienes opinan que la división del condominio en propiedad horizontal no es posible
porque continúan las partes comunes en condominio. Se ha contestado a esta
argumentación que lo principal es el departamento y el terreno y demás partes comunes
son accesorias y secundarias de las partes privativas93.

Higthon hace notar que a pesar que la copropiedad existe y que no se trata de una cuestión
cuantitativa sino si se logra o no una autentica partición. Debe el inmueble ser divisible
desde dos puntos de vista, divisibilidad material y que la divisibilidad no sea antifuncional,
todo dentro de la doctrina establecida en el artículo 2.32694.
Las distintas fracciones del inmueble deben constituir porciones reales y autónomas con
todos los atributos que las hacen susceptibles de un derecho real exclusivo95.
Además, aunque en la propiedad horizontal siguen existiendo partes comunes, las que son
accesorias, partido el condominio a través de este derecho, no va ser necesario nuevas
particiones, pues los ex condóminos son titulares de unidades funcionales independientes
entre sí.
Para llevarse a cabo la partición del condominio en propiedad horizontal es preciso que el
edificio sea susceptible de división a través de este derecho real, es decir se cumpla con lo

93
Mazeaud, Henri y Leon y Mazaud, Jean; Lecciones de Derecho Civil, Ediciones Jurídicas Europa América,
Buenos Aires, 1969, Parte segundas, Volumen IV, páginas 47 y 48. Dicen estos autores: “El derecho del
propietario de un departamento es, pues doble: un derecho de propiedad privativo sobre el departamento;
un derecho de copropiedad de las partes comunes”.

94
Higthon, Elena; Derechos reales. Propiedad horizontal y prehorizontalidad. Ed. Ariel, 1979, página 115, núm. 131.

95
Higthon, Elena; Derechos reales. Propiedad horizontal y prehorizontalidad. Ed. Ariel, 1979, página 115, núm. 131.
dispuesto en el artículo 1° de la ley 13.512 y que en la partición queden los ex condóminos
en un pie de igualdad, como así también con las disposiciones reglamentarias locales.
Como argumento contrario a la partición judicial se ha esgrimido la demora en aprobarse
los trámites administrativos de subdivisión y la redacción del reglamento de copropiedad y
administración en el caso de haber de algún condómino que se opone a este tipo de
partición.
El problema se presenta cuando un condómino no se pone de acuerdo en la redacción del
reglamento, en ese caso deberá intervenir el juez, que redactará las cláusulas controvertidas,
tratando de armonizar las posiciones de las partes y en definitiva previo dictamen de peritos
y teniendo en cuenta los lineamientos de reglamentos tipos resolverá la redacción
definitiva.

Partición en las sucesiones:

Se aplican los principios de la división del condominio dado que para la partición del
mismo se aplican la división de las sucesiones. Si existen más bienes dentro del sucesorio
se puede pactar hasta la división parcial de los bienes en caso de existir un inmueble apto
con las características de afectarlo a la propiedad horizontal.

Liquidación de la sociedad conyugal:

¿Se puede liquidar el patrimonio de la sociedad conyugal en el caso de existir un edificio en
que se pueda dividir en propiedad horizontal a través de este derecho?
Entendemos que sí, porque lo que la ley prohíbe es ciertos contratos entre conyugues, como
la compraventa, donación. Pero no le está prohibido convenir la partición de los bienes de
la sociedad conyugal redactando el reglamento de copropiedad y administración. Aún
siendo casados y condóminos de un inmueble apto para la división en propiedad horizontal
pueden afectarlo a este derecho. Lo mismo ocurriría en el caso que se decidiera la
disolución de la sociedad conyugal en razón de la aplicación del artículo 1294 del código
civil.
Las mismas razones explicadas para la disolución del condominio son aplicables para este
caso.
 CAPITULO V

PERSONALIDAD DEL CONSORCIO

Consorcio. Polémica sobre su personalidad:

Etimológicamente proviene de del latín consortium. Se trata de un término que admite
varias definiciones. Por un lado, un consorcio es una asociación económica en la que una
serie de empresas buscan desarrollar una actividad conjunta mediante la creación de una
nueva sociedad96. También se la define como la participación y comunión de una misma
suerte con uno o varios97 o como lo define el diccionario de la Real academia española de
la lengua: “participación y comunicación de una misma suerte con una o varias personas o
Unión o compañía de quienes viven juntos, principalmente los cónyuges o agrupación de
entidades para negocios importantes”.
La ley 13.512 menciona esta palabra solamente en el artículo 9° cuando nos dice Al
constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de
copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro
de la Propiedad…

Naturaleza jurídica
La falta de una referencia específica en la ley 13.512 que definiera la existencia de la
personalidad del consorcio provocó una larga polémica acerca de la misma, dividiéndose la
doctrina en considerar la existencia como la de negarla. Dicha polémica se extendió
también en la jurisprudencia, encontrándonos con fallos divididos al respecto.

Doctrina que niega personalidad jurídica al consorcio:

96
Ver la voz consorcio en wilkipedia.

97
Enciclopedia del idioma, diccionario histórico y moderno de la lengua española (siglo XII al XX) de Martín
Alonso. Ver la voz consorcio.
Los partidarios de esta doctrina98 se fundan en que la ley 13.512 dice en sus artículos 9,
inciso c, 10 y 11, que el administrador es el representante de los propietarios y no dice del
consorcio. Lo consideran representante de los propietarios y el de un colectivo como
pudiera ser el del consorcio. Cabe preguntarnos, ¿si son representante de los propietarios,
los que no lo votaron también los representa? O en este caso, ¿la decisión mayoritaria en la
elección del administrador impone el mandato legal a la minoría o ausentes? Solución que
consideramos incongruente con las reglas del mandato y la propia ley 13.512.
También consideran que los propietarios pueden actuar por sí, tanto respecto de las partes
privativas, del edificio, como de las partes comunes (artículos 8, apartados 2° y 3°, artículos
10, 12 y 15.
También los seguidores de esta doctrina sostienen que los propietarios soportan los
impuestos, tasas y contribuciones por sus partes privativas y en las valuaciones se
computará las partes proporcionales indivisas que le correspondan de los bienes comunes
conforme lo determina el artículo 13 de la ley 13512 que dice Los impuestos, tasas o
contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto
se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte
proporcional indivisa de los bienes comunes. También dicen que sobre las partes comunes
existe condominio y el condominio no es sujeto del derecho.
También sostienen que los propietarios están obligados al pago de las deudas en relación al
valor de su piso o departamento como lo señala el artículo 8°: Los propietarios tienen a su
cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario,
98
Podemos citar entre los sostenedores de esta doctrina a Novillo Corvalán en Salvat, Tratado de Derecho Civil
Argentino, Derechos Reales T° II, pág. 463; Argañaraz en Salvat Tratado de Derecho Civil Argentino, Derechos Reales.
T° II, pág. 498; Sívori, Alfredo R., Algunos aspectos de la ley 13.512 de propiedad horizontal, La Plata, 1954,
páginas 3 y 4; Laquis, Manuel Antonio Nuevas consideraciones sobre la posibilidad de un sujeto de derecho
en la ley 13.512, LL T° 111, páginas 1113 a 1131 artículo transcripto en la obra Derecho Notarial, Registral e
inmobiliario dirigido por Jorge H. Alterini, LL y Colegio de Escribanos de la Capital Federal, Pág. 1398 a 1430 y
del mismo autor que mantiene la misma opinión en Otra vez sobre el problema de la personalidad del
consorcio de propietarios –en relación con la aplicación del art. 33, inc. 2, del Código Civil- , LL T° 1975 – A,
pág. 69. Este autor señala “que una eventual consagración de la personalidad jurídica del consorcio, si en
definitiva prevalecerá la doctrina que lo sostiene , deberá ser acompañada de una adecuada reglamentación,
de su capacidad o incapacidad y representación, cuidando asimismo de armonizar la coexistencia del sujeto
de derecho con la estructura individual de su substrato; y sobre todo en la esfera obligacional, el
establecimiento de su régimen y responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones, teniendo en
cuenta la inexistencia de un patrimonio autónomo, dada la estructura del sistema horizontal de la propiedad
inmueble.
las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio,
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y
decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro
del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y
bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o
de uso y goce más cómodo o de mayor renta.

Las partes comunes están en condominio, como lo establece el artículo 2° de la ley 13.512
pero no en propiedad del consorcio; y la modificación del artículo 33 inciso 2° no ha
modificado la situación y no le ha dado personalidad al consorcio.
En un fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A de fecha 5 de junio de
1984 en los autos caratulados Consorcio de Propietarios Marcelo T. de Alvear 1275/77 c.
Arminfé, S. A.99 con el voto del Dr. Zannoni sigue la tesis de negar la personalidad del
consorcio al decir “…el único modo de explicar por qué los copropietarios deban ejercer
las acciones y derechos a través del representante del consorcio es declinar la pretendida
personalidad y entender que cuando la ley alude al consorcio de propietarios -así, en el
párr. 1º del art. 9º de la ley 13.512 - no lo hace para atribuirle el carácter de entidad que
tiene capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones (arg. art. 33, inc. 2º, Cód.
Civil) distinta a los integrantes de ella, sino más bien se refiere al conjunto de los
copropietarios sometidos a un específico o particular modo de conservar y administrar las
cosas comunes. Y este específico o particular modo de conservar y administrar implica, la
designación de un administrador que represente a todos los copropietarios, la
determinación acerca de la forma y proporción en la contribución de los gastos y expensas
comunes, el derecho de cualquier copropietario, ausencia del administrador a realizar
expensas necesarias no mediando oposición de los demás.
Es impropio calificar al consorcio como una persona jurídica. Adviértase, la ley 13.512,
establece claramente que cada copropietario es dueño exclusivo de su propio piso o
departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del
edificio o indispensables para mantener su seguridad (art. 2°). Es decir, existe un
condominio con indivisión forzosa -arts. 2710 a 2716 del Cód. Civil- sobre las cosas,
99
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A(CNCiv)(SalaA), LL 1985-A-541 y DJ 1985 -1-680;
Cita Online: AR/JUR/1380/1984
partes o servicios comunes, o al menos, las normas relativas al condominio con indivisión
forzosa son aplicables por analogía en el caso.
Este fallo intenta reabrir la vieja disputa alrededor de la personalidad del consorcio,
cuestión superada en la actualidad siendo la doctrina pacífica en reconocerle su
personalidad.

Doctrina que asigna personalidad al consorcio:

Dentro de los partidarios de esta doctrina encontramos algunos autores que le asignan
personalidad restringida100, y otros consideran que tiene personalidad plena101.
100
Bendersky, Mario J., Propiedad horizontal, Bibliográfica Omeba, Buenos Aires, 1967, páginas 124 a 138;
del mismo autor en Las Asambleas de propietarios en el régimen de la propiedad horizontal, LL, T° 92, pág.
868, sección doctrina; Laje, Eduardo Jorge, La personalidad del consorcio de propietarios creado por la ley
13.512, LL, T° 99, pág. 430, También se puede ver en Derecho Notarial Registral e Inmobiliario, LL 2012
paginas 1385 a 1397. Dicho autor señala que “La personalidad del consorcio, o dicho en otros términos, el
reconocimiento de su existencia como ente distinto de los individuos que lo integran y con capacidad
limitada, ha sido reconocida en la doctrina y jurisprudencia. Racciatti, Hernán considera al consorcio con una
personalidad limitada a los efectos del funcionamiento del mismo, al administrador lo considera “no como
representante de cada uno de los dueños en forma individual, sino del consorcio constituido por todos ellos
en base a un fin común perseguido”. También considera que las partes comunes le pertenecen al consorcio.
Ver Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario” T° VI, Ed, LL y Col. De Escribanos; Bs. Aires, página 1383.

101
Borda, Guillermo A ., Tratado de Derecho Civil. Derechos reales. Ed. Perrot, 1978, T° I,, pág. 625; Chavarri,
Ángel B., Sobre figuras jurídicas novedosas (a propósito de la propiedad horizontal, en Estudios de derecho
civil en homenaje a Héctor Lafaille, Depalma, Buenos Aires, 1968, páginas 242 a 255; Alterini, Jorge Horacio
en Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio (Enfoque dinámico de la personalidad del
consorcio), ED, T° 56, página 729; Palmiero, Andrés Rafael, Tratado de la propiedad Horizontal, Depalma,
Buenos Aires, 1974, páginas 198 a 202; Negri, José A., Régimen argentino de la propiedad horizontal, Arayú,
Buenos Aires, 1953 pág. 118; Colombo, Leonardo, El reglamento de copropiedad en la ley 13.512, Aequitas,
N° 6, publicación de la Universidad del Salvador, pág. 6; Marina Mariani de Vidal, Los derechos del consorcio
de copropietarios ¿sobre qué bienes pueden hacerse efectivos?, ED, T° 45, pág. 865; Raffo Benegas, Patricio y
Sassot, Alejandro Rafael, Clasificación actual de las personas jurídicas, JA, Doctrina, 1969-559 y 560; Racciati,
Hernán, Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, páginas 170 a 174, mantiene esta
postura en un trabajo del mismo autor en La naturaleza jurídica del consorcio de de propietarios en la ley
argentina de propiedad por pisos o por departamentos, pero con un criterio mas restrictivo como lo
señalamos en la nota anterior LL, T° 71, páginas 902 a 907, pero en un trabajo más reciente adopta la
postura más amplia Manual de la propiedad horizontal. Interpretación exegética de la ley 13.512,
concordada con la jurisprudencia, Depalma, páginas páginas 83 a 90; Llambías, Jorge Joaquín, Tratado de
derecho civil, parte general, en T° II, páginas 53, 33 y 34; Spota, Alberto Gaspar, Tratado de derecho civil, vol.
3, páginas 75 y76, nota 28; Curutchet, Julio Ernesto, Naturaleza jurídica del consorcio en la propiedad
horizontal, JA, T° 1961 III-528. A pesar de reconocer que el consorcio de propietarios es persona no se expide
si tiene o no personalidad restringida. Cita en su trabajo a los autores que consideran que el consorcio tiene
personalidad restringida.
La jurisprudencia, al principio tuvo una actitud dubitativa si aceptaba la tesis de la plena
responsabilidad y capacidad del consorcio102. Posteriormente se volcó en adoptar su plena
capacidad103. De esta manera se admitió que los copropietarios pudieran declarar como
testigos en juicios en que fueran parte el consorcio104.
Es importante el fallo plenario de la Cámara Nacional del Trabajo del 2 de diciembre de
1965105 que reconoció plenamente la personalidad del consorcio. Alterini señala que
lamentablemente tanto la doctrina y la jurisprudencia no supieron resolver la problemática
de la insolvencia del consorcio106.
Se ha negado la personalidad del consorcio que no sería un sujeto distinto porque carecería
de un “interés jurídico autónomo del conjunto de los propietarios”107.
En el fallo plenario de la Cámara Nacional del Trabajo de 1965, el dictamen del Procurador
General del Trabajo Dr. Sureda Graelles que la Cámara hizo suyo, ya se había tratado este
tema al decir que: “El factor determinante de la personalidad está configurado por la
presencia de una voluntad colectiva comunitaria que se manifiesta por un poder normativo
originado en un órgano deliberativo, que funciona conforme a un estatuto y un órgano
ejecutivo, personificado físicamente por el administrador, que interpreta y pone en marcha
las decisiones adoptadas por el otro órgano, actuando como celoso guardián de los intereses
de la comunidad”108.

102
Se pronunciaron a favor de la personalidad del consorcio el Tribunal de Trabajo N° 2 de Mar del Plata, 22
de julio de 1952, LL 68-166; Capel, Mar del Plata, 23 de junio 1955, LL, LL , 79-429; CNCiv., sala A, 9 de
octubre de 1956, LL 84-311; en contra CNTrab., sala II, 3 de septiembre de 1959, LL, 99-430.

103
CNCiv., sala A, 26 de octubre de 1962, LL, 119 947-9048-S- julio 19 de 1963, ED 8-534; mayo 13 de 1969,
ED, 28-526; octubre 16 de 1969, LL, 146-660; ED, 6-110; 8 de julio de 1968, ED, 27-441; sala C, 29 de junio de
1961, ED 1-211; 27 de marzo 5-241, ED 5-241; Suprema Corte de Buenos Aires 39-306.

104
Sala A en el ED, 8-534. También la misma sala en el ED 28-225.

105
CNTrab. En pleno “Nogueira Seoane José c. Consorcio de propietarios Tucumán 1639 y otro”. ED, 13-665

106
Alterini, Jorge Horacio; Responsabilidad de los consorsistas por deudas del consorcio, en el ED, T° 56,
página 735.

107
Ver el voto del Dr. Zannoni en CNCiv. Sala A, Consorcio propietarios Marcelo T. de Alvear 1275/77 c.
Arminfé S.A.”, LL 1985-A-541.

108
ED, 13-672.
También dicho dictamen establece que en otras normas de la ley surge la existencia de la
personalidad del consorcio, por ejemplo cita al artículo 10° que en los supuestos en que
puedan presentarse situaciones relacionadas con el interés común, no previstas o
contempladas en las atribuciones conferidas al representante, ellas deben ser resueltas
previa deliberación de los propietarios por mayoría de votos, computados en la forma que
previó el reglamento. En caso de no poder resolverse de la manera establecida en dicha
norma, deberá el juez resolver, luego haber escuchado a los propietarios.
Otro tema, que no es de menor importancia es el personal. El administrador toma y despide
al personal de acuerdo a lo que dispone el artículo 9° inciso a. ¿Quiénes responden en caso
de despido injustificado? No responden los copropietarios en forma directa, sino de manera
indirecta como en las sociedades civiles109, en caso de que el consorcio sea insolvente para
el pago del mismo.
En caso de negarse la personalidad del consorcio el personal del mismo estaría en relación
de dependencia con los copropietarios. ¿Cuándo uno de los copropietarios vende su unidad,
cesa esa relación laboral? ¿Es remplazado por el nuevo copropietario como empleador?
Situación verdaderamente disparatada, el empleado del edificio de propiedad horizontal es
necesariamente empleado del consorcio como persona jurídica, y no de los copropietarios.
Si se diera el caso de una propiedad que se vendiera sucesivamente varias veces, ¿el
empleado del edificio cambiaría de empleador sucesivamente? Este es otro argumento
irrefutable de la personalidad del consorcio.
Lo mismo ocurre en caso de daño a terceros por culpa del consorcio y aún en caso de daño
a un propietario como el rompimiento de un caño que perjudique a una unidad funcional.
Son estos algunos de los argumentos para reconocer la personalidad del consorcio como un
ente diferente de los propietarios.
Por ello, es innegable el aporte al derecho civil realizado por otra disciplina jurídica, que
surge del fallo plenario de la Cámara Nacional del Trabajo del 2 de diciembre de 1965 que
haciendo suyo el dictamen del Procurador General del Trabajo concluyó: “El consorcio de
propietarios instituido por la ley 13.512, tiene personalidad jurídica distinta de cada uno de
sus componentes”110.
109
Ver Alterini, Jorge Horacio, Derecho de los consorcistas, ED,68-793

110
Ver Vázquez, Gabriela Alejandra, El regreso al derecho civil para la protección del trabajador, Educa,
Buenos Aires, 2004, página 58.
Los simposios académicos
Diversos simposios académicos se han volcado a favor de reconocer la personalidad del
consorcio, así tenemos las “XII Jornadas Nacionales de Derecho Civil” de 1989 con sede
en San Carlos de Bariloche se recomendó: “Es conveniente, por un principio de seguridad
jurídica, que en una futura reforma de la legislación se consagre expresamente que el
consorcio de propietarios es persona jurídica”. Con idéntica doctrina se expidió las “XIV
Jornadas Nacionales de derecho Civil” celebradas en el año 1993 en San Miguel de
Tucumán se había propiciado aconsejar “la consagración legislativa de la de la personalidad
del consorcio en los términos del artículo 33 del Código Civil”.
También se expresaron en el mismo sentido las “IV Jornadas Rosarinas de Derecho Civil”
de septiembre de 2004, que fueron organizadas por el Instituto de Derecho Civil del
Colegio de Abogados de Rosario, declararon que: “El consorcio de propietarios,
mencionado en el artículo 9° de la ley 13.512, está dotado de personalidad, con capacidad
restringida, como toda persona jurídica, a los fines de su objeto”.
En forma más contundente, y de “lege data” se expidió el “XIII Congreso Nacional de
Derecho Registral”, realizado en octubre de 2004 de la siguiente manera: “El consorcio de
propietarios de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal es persona jurídica privada, con
ajuste a lo preceptuado por el artículo 33, segundo párrafo, apartado 2) del Código Civil.
Como persona, el consorcio presenta los atributos inherentes a todas ellas: capacidad de
derecho, nombre, domicilio y patrimonio”. La única postura disidente de este simposio fue
la de la Dirección de Registro Público de la Provincia de Mendoza, quien se manifestó que
“El Consorcio no es persona jurídica. De lege ferenda propone la postura que admite la
personalidad del consocio…”.

El principio de las mayorías

Se ha sostenido, que otro fundamento que incide en reconocer que existe personalidad
jurídica en el consorcio es el juego de las mayorías 111. Así, cuando en un agrupamiento rige

111
Ver Alterini, Jorge Horacio y Vázquez, Gabriela Alejandra en Reafirmación de la personalidad del consorcio
y su capacidad para adquirir bienes” en Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario, Colegio de escribanos de
la ciudad de Buenos Aires y La Ley, T° VI, página 1433.
la voluntad de la mayoría que se puede imponer sobre las minorías suele reconocerse la
existencia de su personalidad.
Por ello, Lafaille llegó a considerar que en el condominio se estaba en presencia de un
embrión de persona112. En los actos de administración del condominio, va a prevalecer la
decisión mayoritaria conforme lo dispone el artículo 2700 y se computa por valor, aunque
la tenga un solo condómino, y debe ser absoluta conforme lo dispone los artículos 2704 y
2705.
En la propiedad horizontal, la voluntad mayoritaria tiene una importancia mayor y
definitoria que en el condominio, esto lo vemos reflejado en el artículo 8° que establece
que: Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de
cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales
para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior
del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y
resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la
mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.

Sólo requiere la voluntad mayoritaria que solo se suspende cuando exista orden judicial.
Lo mismo ocurre en caso de destrucción parcial del artículo 12: En caso de destrucción
total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios
puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá
recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar
a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a
ello dicha minoría, a adquirir la parte de esta, según valuación judicial.

Lo mismo en caso de vetustez en el artículo 16: En caso de vetustez del edificio, la mayoría
que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y
materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a
ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación
judicial.
La mayoría le impone a la minoría la reconstrucción en ambos casos, pero la ley le da la
facultad a la minoría de retirarse.
112
Ver especialmente a Lafaille, Héctor, Tratado de los derechos reales Vol. II, Buenos Aires 1944, páginas
206, en n° 1060; 209/210, en n° 1064; 220 en n° 1070; 233 en n° 1094.
A diferencia del condominio, la voluntad de la mayoría se impone no solo en los actos de
administración sino también en los de disposición, situación distintiva entre ambos
institutos, lo que demuestra que en el consorcio existe un interés jurídico autónomo con
respecto a los propietarios.

El consorcio como persona jurídica pero también como gestor

Se ha sostenido que la teoría de la personalidad del consorcio implica “que los propietarios
no puedan actuar individualmente persiguiendo el interés que tienen como condóminos”
sobre las partes y cosas comunes. La mayoría de la doctrina entiende que las partes y cosas
comunes están en condominio como establece el artículo 2° de la ley 13.512. Por ende se
ha admitido que los copropietarios están legitimados para ejercer las acciones
correspondientes para la protección de ese derecho, lo que ha sido reconocido en la doctrina
y jurisprudencia. No hay duda que el consorcio se encuentra también legitimado para
actuar en defensa de las partes comunes, tiene su razón de ser que lo realiza en su carácter
de gestor de los bienes en que los consorcistas son propietarios113.

Proyectos de reforma:
El proyecto de Reforma de la ley 13.512, que tuvo media sanción de la Cámara de
Diputados de la Nación en 1992 se manifestó a favor de reconocer la personalidad del
consorcio.
El proyecto de unificación de la legislación Civil y Comercial de la Comisión Federal, que
tuvo media sanción en 1.993, el artículo 3115 expresaba: “El conjunto de los propietarios
113
CNCiv. Sala C, 24-8.1995, “Emefa S.A. c/Evans, Eduardo G.”. Con nota de Gabriela Alejandra
Vázquez “Las acciones reales iura novit curia”, LL, 1996-B-445. En dicho fallo se resolvió que un
consorcista está legitimado si un tercero desposee una parte común del edificio de propiedad
horizontal para instalar una torre de enfriamiento. Como bien señala quien anotara a dicho fallo la
Dra. Gabriela Vázquez: “El tribunal no extiende al caso la limitación que el art. 15 de la ley 13.512
establece a la legitimación activa de los copropietarios para exigir el cumplimiento de las
restricciones dispuestas por el art. 6° del mismo cuerpo legal. Mientras que en la esfera interna de
la vida consorcial un copropietario no puede exigir a otro, por ejemplo, que cumpla con una
cláusula del reglamento de copropiedad y administración, si no resulta ser damnificado directo,
ello no es exigible cuando la lesión proviene de un tercero ajeno a la vida de la comunidad
consorcial”.
de las unidades funcionales o el único propietario de todas ellas constituye el consorcio; es
persona jurídica de conformidad con el inciso 2° de la segunda parte del artículo 33.
El proyecto de reforma del año 1998 establecía en su artículo 1979: .- “Persona jurídica. El
conjunto de los propietarios de las unidades funcionales o el único propietario de todas
ellas, constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus
órganos son la asamblea, el consejo de propietarios, si lo hay, y el administrador”.

El proyecto del año 2012 establece en el artículo 2044: “Consorcio. El conjunto de los
propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su
domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del
inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los
propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el
registro inmobiliario”.
En definitiva, todos los proyectos de reforma tienden a reconocer la personalidad del
consorcio.

Atributos de la personalidad del consorcio:

Los atributos que le corresponden a la personalidadson: 1) capacidad; 2) nombre; 3)
domicilio; 4) patrimonio114.

1°) Capacidad:

Nos interesa la capacidad de derecho en la persona que tiene que estar necesariamente
presente, en cambio la capacidad de hecho puede estar ausente, tanto de un modo absoluto
como en la persona por nacer o como en el caso de los interdictos del artículo 152 bis del
Código Civil en que el curador completa su capacidad. Vemos que la capacidad de los
sujetos puede ser plena o menos plena, como hemos explicado en los interdictos del
artículo 152 bis, pero no puede haber una personalidad disminuida porque ella hace a la

114
Ver Llambías, Jorge Joaquín; Tratado de Derecho Civil, Parte General, T° I, núm.389/390; pág. 271
existencia misma del sujeto, no existe un categoría de semisujetos como bien señala
Llambías115.
Para este autor la reforma de la ley 17.711 que modifica el artículo 33 del código civil
entiende que subsiste la “diferenciación entre personas jurídicas y personas de existencia
ideal propiamente dichas, denominación esta última que ha de reservarse para distinguir a
las personas ideales que como las sociedades civiles y comerciales, el consorcio de la
propiedad horizontal, la sociedad conyugal y ahora indiscutiblemente las simples
asociaciones, no dependen para existir como personas de derecho de un acto de
reconocimiento expreso por parte del Estado”116.
Por lo tanto, las personas físicas, como las jurídicas, como las de existencia ideal están
dotadas de la facultad de adquirir derechos y contraer obligaciones conforme lo señala el
artículo 30 del código civil. Toda persona está dotada de esa aptitud, tanto por su
naturaleza como las personas físicas como las de existencia ideal o jurídica por disposición
de la ley. La capacidad de obrar o de hecho estará dada en las personas humanas por si
mismo, la de los incapaces que actuaran a través de sus representantes; en las personas de
existencia ideal o jurídica que son incapaces por su naturaleza, actuarán a través de sus
órganos o representantes.
Otro argumento fundamental para considerar al consorcio como persona jurídica es que el
administrador está facultado a accionar contra los consortes que violaran las restricciones
del artículo 6° de la ley 13.512 y hasta poder solicitar pena de arresto o multa del
propietario. De esta manera si fuere mandatario de los comuneros estaría violando el
artículo 1907 del código civil que dice “El mandatario debe abstenerse de cumplir el
mandato, cuya ejecución fuera manifiestamente dañosa al mandante”. Lo mismo ocurrirá
ante la falta de pago de las expensas, dado que el administrador puede ejecutar al
propietario moroso.

El proyecto de reforma de 2012, siguiendo en gran parte la doctrina del artículo 1979 y
1981 del proyecto de 1998, reconoce expresamente la personalidad del consorcio en el
artículo 2044: “Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales

115
Llambías, Jorge Joaquín, Tratadode derecho Civil, Parte General, número 1087, 3ª. Ed., Buenos Aires,
1967, página 32.

116
Llambías, Jorge Joaquín, Tratadode derecho Civil, Parte General Número 1089 bis, página 33.
constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos
son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en
escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario”.

Capacidad del consorcio para adquirir bienes para sí:

El principio de especialidad con respecto a la capacidad para las personas jurídicas lo
tenemos en el artículo 35 del código civil que establece: “Las personas jurídicas pueden,
para los fines de su institución, adquirir los derechos que este código establece, y ejercer
los actos que no les sean prohibidos, por el ministerio de los representantes que sus leyes o
estatutos les hubiesen constituido”.

Se ha señalado que todas las personas jurídicas “tienen su aptitud limitada por los fines para
los cuales han sido creadas”117.
¿Cuáles son los fines que tiene el consorcio de propietario? De la misma ley surge que el
consorcio fue ideado para cumplir actos que hacen al interés o bien común, consistente en
la búsqueda de la seguridad, salubridad, comodidad y optimización y racionalización de los
recursos y los gastos que requiere el mantenimiento del edificio y las relaciones
consorciales, lo que surge de los artículos 8° primero y segundo párrafo y 9° inciso a de la
ley 13.512. Al cumplimiento de estos objetivos apunta la función del administrador, el que
debe ser controlado por la asamblea y el consejo de administración si es que existe y evitar
posible desvíos en el desarrollo de sus funciones.
Por lo tanto, no hay ninguna duda, que el consorcio formado por los propietarios y siendo
persona jurídica, tiene la función de recaudar los distintos créditos de los que es titular
gestionar el patrimonio que hace al interés de los copropietarios y cumplir con los fines que
hemos enunciado.

Adquisición de bienes por parte del consorcio del consorcio:

117
Videla Escalada, Federico N., “Las sociedades civiles”, Buenos Aires, 1962, página 35, en número 36.
¿Puede el consorcio adquirir bienes para sí? ¿Comprar una unidad del edificio para abaratar
gastos? ¿Comprar el inmueble vecino para ampliar el jardín o partes recreativas?. Estas
cuestiones se suelen plantear muchas veces en la realidad y está ligada a la capacidad del
consorcio.
Entendemos que sí, la ley 13.512 no se opone a esta posibilidad, sino que al contrario, en el
artículo 8° de dicha norma reconoce la posibilidad que se aspire con el fin de optimizar y
racionalizar los recursos y gastos, su mejoramiento o el uso y goce más cómodo de los
bienes y lograr una mayor renta.

Esto se ve más claro en el decreto ley 8912 de la Provincia de Buenos Aires que ha
extendido, con dudosa constitucionalidad, la propiedad horizontal a los clubes de campo y
barrios cerrados, en que el consorcio de propietarios puede adquirir inmuebles a los efectos
de ampliar áreas recreativas y deportivas y hasta el tamaño de la urbanización, agregando
nuevas unidades funcionales cuando el reglamento así lo prevé.

Nombre:
A la comunidad de propietarios se le atribuye un nombre que generalmente es el de la calle
y número municipal del mismo. Ello no obsta a que tenga nombres de fantasía como ocurre
en los lugares de veraneo o turismo o como en los consorcios divididos en propiedad
horizontal de club de csmpo o barrios cerrados.

Domicilio:
Generalmente es el domicilio donde está ubicado el inmueble. Pero ello no obsta a que
pueda tener otro domicilio aún ubicado en otra jurisdicción, como ocurres en los clubes de
campo o barrios cerrados.

Patrimonio:
Para Aubry y Rau “el patrimonio de una persona es la universalidad jurídica de sus
derechos reales y de sus derechos personales propiamente dicho…” 118considera al
patrimonio uno de los atributos necesarios de la persona, la emanación de la personalidad y

118
Aubry y Rau, Cours de Droit Civil Français, París 1857, (Tercera edición), T° V, §573, página 1.
“la expresión de la potestad jurídica de que está investida una persona” 119. Es la
universalidad jurídica que contiene todos los bienes activos y pasivos de una persona.
Ello provocó reparos por parte de los autores que niegan al consorcio la imposibilidad de
detentar la existencia de patrimonio. La teoría clásica declara que el patrimonio es
necesario e inherente a toda persona, ello no quita que el mismo pueda existir en el
consorcio como en cualquier otra persona y en consecuencia ser positivo o negativo, y en
este último caso insolvente120.
Hay autores que han sostenido que el patrimonio del consorcio está integrado también por
las cosas y partes comunes del edificio, como las enumeradas en el artículo 2° de la ley
121
13.512. Por ejemplo, Corchon dice que los copropietarios se “desprenden para llevar al
consorcio de su derecho sobre la cosa común”. Raciciatti 122 en idéntico sentido opinó en un
primer momento, evolucionando posteriormente a la postura contraria. Vernengo Prack 123,
dijo que “…propietario de las partes comunes es el consorcio… La ventaja de esta
concepción radica que funciona con más coherencia todo lo relativo a la afectación o

119
La nota anterior
120
; Alterini, Jorge Horacio en Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio (Enfoque
dinámico de la personalidad del consorcio), ED, T° 56, página 740. Señala este autor que “si bien creemos
que el consorcio puede mostrar un patrimonio con signo positivo, donde el haber supere a los débitos, de
todos modos, ante una hipotética insolvencia del consorcio, no cabría argumentar con ella para negar su
personalidad”.
121
Por ejemplo Corchón, Juan F., Sistema jurídico argentino de la propiedad por departamentos. Propiedad
horizontal, Buenos Aires, 1958, página 111. También dice en “Hipoteca y Privilegios en la ley 13.512”
Editorial Calacor, Buenos Aires 1951, página 108 en nota 70 que “El traspaso, por cierto no requiere un acto
especial, formal y voluntario; se produce “ipso jure”. Siguiendo a Spota (en la propiedad por pisos… La Ley ,
Rep. T° 24, Doctrina página 76) continúa diciendo Corchon, que “el consorcio es “depositario” legal y
necesario de la cosa común, “titular del derecho de copropiedad del edificio como tal” (incluso del terreno).

122
Racciatti, Hernán, Propiedad por pisos o por departamentos. Buenos Aires, 1958, página 111 decía “Los
propietarios se desprenden en la figura, de sus derechos sobre los bienes comunes en favor del consorcio…
como titular del derecho de propiedad sobre el edificio continente de las diversas unidades autónomas…”.
Posteriormente evoluciona este autor y reconoce en el Manual de la propiedad horizontal Ed. Depalma,
1998, página 18 “…corresponde entonces distinguir dos partes en el artículo 2. La primera cuando considera
a cada dueño de unidades propietario –además del suelo- de todas las cosas o beneficios comunes o
indispensables para mantener la seguridad del edificio, señala cuales son los bienes que de iure pertenecen
al condominio de indivisión forzosa por ser cosas que necesariamente deben estimarse en comunes”.

123
Vernengo Prock, Romulo E.M., en su dictamen en el Tercer Congreso Nacional de derecho Civil (Córdoba 9
al 14 de octubre de 1961), Actas, T° I, Córdoba, 1962 página 226/229.
desafectaciones de los llamados bienes comunes y en su facultad de disposición de los
mismos en ciertos supuestos”.
No adherimos a esta doctrina porque el artículo 2° de la ley 13.512 es claro al decir “Cada
propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el
terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener
su seguridad” y posteriormente enumera en cinco incisos a manera ejemplificativa las
cosas comunes. Nos encontramos con cosas comunes necesarias y otras que así puede
establecerla el reglamento. También tenemos la inseparabilidad entre las cosas propias y
comunes en el artículo 3° tercer apartado al establecer “Los derechos de cada propietario
en los bienes comunes son inseparables del dominio uso y goce de su respectivo
departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso
se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con
relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan”.

No tendría sentido, en consecuencia, que el departamento fuera propio y las partes comunes
inseparable de las unidades funcionales propiedad de otra persona como el consorcio. A su
vez el artículo 14 establece que para hipotecar No podrá hipotecarse el terreno sobre el
que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si
no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá
hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de
todos los propietarios.

El patrimonio del consorcio está conformado por las expensas devengadas, los créditos por
expensas impagas, sus intereses y los intereses de los dineros depositados en sus cuentas
bancarias124.También los créditos por medianería, por alquiler de antenas colocados en el
techo o azotea cuando es de propiedad común, alquileres de locales cuando es propiedad
común. Las cosas comunes como están en condominio de indivisión forzosa no pueden ser
embargadas por deudas del consorcio en virtud de la inseparabilidad establecida en el
artículo 3° de la ley 13.512. En cambio, las deudas surgidas por hechos ilícitos en las partes

124
Conf. en Tratado de los Derechos Reales, de Héctor Lafaille, actualizado por Jorge Horacio Alterini, Editoriales La
Ley y Ediar, To. VI, página 145, núm. 2291. También Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La propiedad horizontal,
Lexis nexis, Buenos Aires, 2005, página 253 y 257.
comunes, los copropietarios responden subsidiariamente excutidos los bienes del
consorcio.
Sin lugar a dudas, conforme a lo establecido en los artículos 2°, 3°, 8° y14 de la ley 13.512,
surge que las partes y cosas comunes pertenecen a los copropietarios y no son titularidad
del consorcio.
La obligación de contribuir que tienen los propietarios que surge principalmente del
artículo 8° de la ley 13.512 y demás normas de la misma ley, es el consorcio a través del
administrador que recauda dichos fondos para liquidar y hacer frente a los gastos de
mantenimiento y conservación del edificio. Dichos fondos, como todos aquellos que
recaude el consorcio pertenece al mismo y no a los propietarios de los departamentos, por
lo que no podrán pedir la división y reparto del mismo. La utilización de los mismos debe
estar aprobada por la asamblea consorcial. No hay duda que le consorcio es titular de los
créditos por expensas, del fondo de reserva, de los créditos por medianería, los derivados
por publicidad de las medianeras o azotea cuando es común, de los locales que alquila y
son de propiedad común. Estudiaremos más adelante si en consorcio puede adquirir una
unidad funcional del edificio, o inmuebles vecinos para utilidad y beneficio común125.
El proyecto de reforma de 1998 establece en el artículo 1980: “El patrimonio del consorcio
se integra con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los créditos contra los consortes o
terceros, las unidades funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble, y en general
las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia”.

El proyecto de 2012 establece en el artículo 2056 que el reglamento de copropiedad y

administración debe establecer dentro de su contenido en el inciso e) la “composición del
patrimonio del consorcio”. Consideramos poco feliz por parte del proyecto de 2012 que no
haya transcripto el artículo 1980 del proyecto de 1998, porque si solo queda a merced del
reglamento establecer la composición del patrimonio esto va a crear imprecisiones,
sobretodo en reglamentos mal redactados. El proyecto de 1998 no impedía que el
reglamento estableciera que bienes integrara el patrimonio, pero establecía como norma
estatutaria cuales como mínimo debían integrarlo.

125
Conf. Alterini, Jorge Horacio, en Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio, ED, T° 56,
página 742.
¿Puede el consorcio adquirir una unidad funcional o un inmueble aledaño?

Gran parte de la doctrina, basándose en la capacidad plena que le reconoce al consorcio, se

inclina a que pueda adquirir bienes para sí, y con respecto a bienes inmuebles entiende que
puede adquirir unidades funcionales del mismo edificio, y que el límite está dado por el
artículo 1° de la ley 13.512 al establecer que “ Los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que
sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje
común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta
ley…”. Basándose en el artículo 2502 del código civil que impone el sistema de

numerus clausus, no tendría capacidad para adquirir bienes inmuebles fuera del edificio en
que se encuentra constituido el derecho real de propiedad horizontal126.

Los autores que niegan la personalidad del consorcio no aceptan la posibilidad que pueda
adquirir una unidad funcional para sí, dada la falta de la misma127.

Entendemos que si puede adquirir unidades funcionales del edificio dada la capacidad plena
del consorcio, conforme el artículo 35 del código civil, porque ello se encuentra dentro de
los fines de la institución. Debe interpretarse en forma amplia este principio de
especialidad, como bien dice Llambías128, en el ejemplo que menciona donde una sociedad
compra el terreno vecino a su fábrica para ampliar la misma. El consorcio por ser persona
está capacitado para adquirir una unidad funcional, sea porque se subasta un departamento
por falta de expensas, o los copropietarios decidan en la asamblea citada a ese efecto

126
Ver Alterini, Jorge Horacio y Vázquez, Gabriela Alejandra, en Reafirmación de la personalidad del
consorcio y su capacidad para adquirir bienes, Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario, páginas 1446 y
1448.

127
Así autores que niegan la personalidad del consorcio, sostienen que aun cuando se le reconozca
personalidad tampoco podría adquirir una unidad funcional debido a que la capacidad del mismo se agotaría
en los actos de administración. Ver Vinassa, Liliana, ¿Es posible la adquisición de una unidad por el consorcio
en la subasta judicial?. “Problemática de derecho Privado y Registral”; en Revista de Derecho Privado y
Comunitario, T° 2002-2, página 389. Rubiral Culzoni, Santa Fe 2002.

128
Llambías, Jorge Joaquín; “Código Civil Anotado” T° I, Ed. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1978, página 86.
comprar una unidad para portería, o para alquilarla con fines rentísticos a los efectos de
bajar gastos129.

En cuanto a la mayoría necesaria en la asamblea a para tomar dicha decisión varían la

posturas, algunos autores entienden que basta la mayoría absoluta y otros la unanimidad130.

Responsabilidad del consorcio por deudas del consorcio

¿Cabe preguntarse, cómo responden los consorcistas por las deudas del consorcio?. La ley
13512 nada dice al respecto, lo que ha planteado discusiones en la doctrina.
Los autores que niegan la personalidad del consorcio sostienen que los consorcistas
responden directamente a tenor de lo dispuesto por el artículo 8° de la ley 13.512 por lo que
vale la pena repetir dicha norma: Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor
de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de
administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio…

Podemos citar dos posturas que se han impuesto en la doctrina. Marina Mariani de Vidal
entiende que los acreedores del consorcio solo podrán ejecutar el fondo de reserva y los
créditos por expensas y si ello no alcanza responderán los consorcistas con sus unidades en
el porcentual correspondiente sobre las cosas comunes. Concluye dicha autora diciendo:
“Pero sobre cada consorte solo podrá caer por la porción de la deuda que le corresponde
soportar de conformidad al artículo 8° de la ley 13.512”131.

129
Están en la posición en que el consorcio puede adquirir una unidad funcional para sí, entre otros autores:
Alterini, Jorge Horacio y Vázquez, Gabriela Alejandra en Reafirmación de la de la personalidad del consorcio y
su capacidad para adquirir bienes, en derecho Notarial, Registral e Inmobiliario, página 1448 y 1449; Cossari,
Nelson G. A. y Luverá, Miguel Ángel, en El consorcio de propietarios: su aptitud para ser titular de unidades
funcionales, en LL, 2005-A, 973 y en Derecho Notarial, registral e Inmobiliario, página 1457; Mariani de
Vidal, Marina y Abella, Adriana, N. Propiedad Horizontal. El consorcio dueño de unidades funcionales, ED,
208-1022.

130
Se vuelcan a favor de la unanimidad Marina Mariani de Vidal y Adriana N. Abella en Propiedad Horizontal.
El consorcio dueño de unidades funcionales en el ED, 208-1023. Por la mayoría de los copropietarios, tesis a
la que adherimos Nelson G.A. Cossari y Miguel Ángel Luvera “El consorcio de propietarios: su aptitud para
ser titular de unidades funcionales en Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario, Editorial LL, página 1057,
Jorge Horacio Alterini y Gabriela Vázquez, en Reafirmación de la Personalidad del consorcio y su capacidad
para adquirir bienes. Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario, Editorial LL, página 1431.
 Nos parece más acertada la doctrina expuesta por Jorge Horacio Alterini que sostiene que
en la ley 13.512 nos encontramos con un vacío que la solución la tenemos que buscar en el
artículo 16 del código civil que establece: Si una cuestión civil no puede resolverse, ni por
las palabras, ni por el espíritu de la ley, se atenderá a los principios de leyes análogas; y si
aún la cuestión fuere dudosa, se resolverá por los principios generales del derecho,
teniendo en consideración las circunstancias del caso.
También el artículo 46 del Código Civil nos remite a la analogía en el caso similar para las
simples asociaciones al disponer en su parte final: Supletoriamente regirán a las
asociaciones a que este artículo se refiere las normas de la sociedad civil.

Por lo tanto, sea por una vía u otra nos tenemos que remitir a la figura análoga en el código
civil que es la sociedad civil. En consecuencia son de aplicación la norma del artículo 1713
de dicho ordenamiento legal que dice: Los acreedores de la sociedad son acreedores, al
mismo tiempo, de los socios. Si cobraren sus créditos de los bienes sociales, la sociedad no
tendrá derecho de compensar lo que les debiere con lo que ellos debiesen a los socios,
aunque éstos sean los administradores de la sociedad. Si los cobrasen de los bienes
particulares de algunos de los socios, ese socio tendrá derecho para compensar la deuda
social con lo que ellos le debiesen, o con lo que debiesen a la sociedad.

¿Qué significa que la norma diga que los acreedores de la sociedad son acreedores, al
mismo tiempo, de los socios? La solución estaba en el antiguo artículo 443 del Código de
Comercio, que establecía con referencia a la liquidación de las sociedades comerciales
expresaba: “Los bienes particulares de los socios que no se incluyeron en la formación de la
sociedad, no pueden ser ejecutados para el pago de la deuda social, sino después de
ejecutados todos los bienes de la sociedad”. Dicha doctrina fue transferida al artículo 56
de la Ley de Sociedades 19.550 que se encuentra ubicada en la Sección tercera
denominada “De los socios y terceros” que se titula “Sentencia contra la Sociedad:
Ejecución contra los Socios” que establece: La sentencia que se pronuncie contra la
sociedad tiene fuerza de cosa juzgada contra los socios en relación a su responsabilidad
social y puede ser ejecutada contra ellos, previa exclusión de los bienes sociales, según
corresponda de acuerdo con el tipo de sociedad de que se trate.
131
Mariani de Vidal, Marina, Las deudas del consorcio de copropietarios, ¿sobre que bienes pueden hacerse
efectivas? ED, 45-865.
 Por lo tanto, los consortes responden en forma subsidiaria una vez previa excusión de los
bienes del consorcio. ¿Cómo responden los consortes? Responden por partes iguales,
conforme lo dispone el artículo 1747 del código civil para las sociedades civiles. Artículo
1.747: Los socios no están obligados solidariamente por las deudas sociales, si
expresamente no lo estipularon así. Las obligaciones contratadas por los socios juntos, o
por uno de ellos, en virtud de un poder suficiente, hacen a cada uno de los socios
responsables por una porción viril, y sólo en esta proporción, aunque sus partes en la
sociedad sean desiguales, y aunque en el contrato de sociedad se haya estipulado el pago
por cuotas desiguales, y aunque se pruebe que el acreedor conocía tal estipulación.
Los consortes se repetirán entre ellos las diferencias que hayan pagado demás, conforme lo
establece el artículo 1752 para las sociedades civiles. Artículo 1.752: Si los socios hubiesen
pagado las deudas de la sociedad por entero, o por cuotas iguales o desiguales, la división
entre ellos se hará en proporción a la parte en la sociedad, o a la parte en que participasen
de las ganancias y pérdidas. Lo que alguno hubiese pagado de más será indemnizado por
los otros.

Veamos lo que ha dicho la doctrina judicial:

1.- La Suprema Corte de Justicia de Mendoza, sala II sostuvo que debía ser citados los
consorcistas en la ejecución de sentencia contra consorcio: “, sostuvo que cabe hacer lugar
a la nulidad planteada contra los embargos trabados sobre los bienes de los copropietarios
en virtud de la insuficiencia patrimonial del consorcio condenado, si los consorcistas no han
sido citados a intervenir en el trámite de ejecución de sentencia, pues lo contrario implicaría
una clara violación de la defensa en juicio y el debido proceso132.

2.- Cuando la recaudación de expensas comunes o el fondo de reserva resulten

insuficientes a los fines de cubrir las deudas del consorcio, los acreedores de éste, son
acreedores de los copropietarios, respondiendo estos últimos por partes iguales, sin
perjuicio de repartir luego la deuda en la proporción asignada para el pago de las expensas
comunes. Si ello no fuera así los derechos de los terceros se tornarían ilusorios si sólo
pudieran dirigirse contra el patrimonio del consorcio, caracterizado por su exigüidad133.

132
"Fiordelisi Ruiz, J. I. y otros", 30/09/2004, LLGran Cuyo 2005 (octubre), 1067
3.- Cabe hacer lugar a la medida cautelar solicitada por el ejecutante de una sentencia
dictada contra un consorcio de copropietarios a fin de que se trabe embargo sobre las
unidades funcionales por los importes que en cada caso corresponda según su participación
en el pago de las expensas, toda vez que, de lo contrario, los derechos de los terceros se
tornarían ilusorios si sólo pudieran dirigirse contra el patrimonio del consorcio, el cual se
caracteriza por su exigüidad134.

4.- Frente a la ejecución de una sentencia de condena contra el consorcio y ante la

imposibilidad de trabar una medida cautelar sobre la recaudación de expensas comunes o
fondo de reserva -por no existir o resultar insuficiente- se puede dirigir la ejecución
directamente contra los copropietarios, quienes resultan subsidiariarnente responsables, y
responden por partes iguales, sin perjuicio de repartir luego la deuda en la proporción
asignada para el pago de las expensas comunes (conf, arts. 1745, 1750 y 1752 del Código
Civil)135.

5.- “Comprobada la carencia o insuficiencia de bienes del Consorcio de Propietarios para

responder por la deuda daños y perjuicios que le reclamara la actora, se justifica y queda
habilitada su pretensión contra los consorcistas por responsabilidad subsidiaria por el cobro
de la parte proporcional de la deuda en mérito al valor de la unidad de cada demandado,
siendo el fundamento de tal responsabilidad que el Consorcio de Propietarios es una
persona jurídica ideal diversa a los consorcistas y aun cuando dicha responsabilidad
subsidiaria resulte exigible en la medida en que se compruebe la incapacidad patrimonial
del consorcio para afrontar la deuda común”136.

133
ED, 217-256, sumario 53.987 - CNCiv., sala L.. febrero 28-2006. - Tejerina, Carlos c. Cons. De Propietarios
Ayacucho 832.

134
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L(CNCiv)(SalaL) Fecha: 28/02/2006. Tejerina, Carlos c.
Consorcio de Prop. Ayacucho 832/4. Publicado en: DJ 10/05/2006, 119 - LA LEY 08/05/2006, 10 . Sumario 110.318.
2006-C. ED, 217-256.

135
Mazzolini De Yacopino, Celestina c/ Consorcio de Copropietarios Nazca 2026/30/32 s/ daños y perjuicios. ED, Bol. De
Jurisprudencia de la CNCiv. 2-2000, pág.41

136
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala I • Aguilar, Enrique y otros c. Avalis, Rosalia y/o V.68
P.11-03 San Lorenzo 1381/85 • 10/05/2007 • La Ley Online • AR/JUR/4064/2007
Créditos laborales del consorcio

Una problemática que se suele presentar es la deuda por créditos laborales, es decir el
consorcio despidió al encargado o portero o cualquier otro dependiente y ante el juicio que
este realiza no puede cobrar por insuficiencia patrimonial del consorcio.

En el supuesto que haya agotado la vía común contra el consorcio después de haberse
realizado la excusión sobre los bienes de este, ya sea a los a) créditos por expensas
comunes; b) el fondo de reserva del consorcio para responder a sus obligaciones, si este
existiere; c) los créditos por medianería que tuviere eventualmente el consorcio; d) los
créditos por publicidad sobre las paredes medianeras en caso de existir ellos; e) los créditos
que tuviere el consorcio sobre unidades de renta a su cargo. Si ello es infructuoso el fuero
laboral de la ciudad de Buenos Aires adhirió a la doctrina civilista y podrá irse en forma
particular una vez aplicada la excusión sobre los bienes del consorcio contra las unidades
de los copropietarios137.

Jurisprudencia

1.- Aun cuando el consorcio de propietarios es una persona jurídica distinta a la de cada uno
de los miembros que lo componen, si la recaudación de expensas comunes o el fondo de
reserva resultan insuficientes para cubrir la deuda, los copropietarios tienen responsabilidad
subsidiaria, previa exclusión de los bienes sociales, respondiendo en partes iguales, sin
perjuicio de repartir luego —en el orden interno— la deuda en la proporción asignada para
el pago de las expensas comunes138.

2.- “Procede confirmar el decisorio que en el marco de un incidente de extensión de

responsabilidad solidaria responsabilizó subsidiariamente a los consorcistas frente a la
insuficiencia de fondos para cubrir la deuda reclamada, puesto que aquéllos tienen

137
Ver Pose, Carlos: Sobre la responsabilidad patrimonial de los consorcistas ante las deudas laborales del
consorcio, LL, 2008-D-76. También Vázquez, Gabriela: Ejecución de condenas dinerarias contra los consorcios
de propiedad horizontal, revista “La causa laboral”, diciembre 2007, página 19.

138
Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, sala X • Correa, Aida Esther c. Consorcio de Propietarios del Edificio La
Rioja 1975 • 30/12/2010 • La Ley Online • AR/JUR/91175/2010
responsabilidad subsidiaria, previa excusión de los bienes sociales, respondiendo por partes
iguales y sin perjuicio de repartir luego, en el orden interno, la deuda en la proporción
asignada para el pago de las expensas comunes”139.

3.- "En este caso se han excutido los bienes del consorcio, y por ello ante la insuficiencia de
los mismos, queda entonces habilitada la posibilidad de avanzar sobre los bienes de los
copropietarios”140.

Concurso del consorcio

En el año 1969 la Cámara civil y comercial de la ciudad de Mar del Plata, sala 1, 22/4/69
JA 5-1970-649, declaró la procedencia del concurso de un consorcio basándose en la
completa personalidad de este, si es sujeto de derecho y ante el caso de su insolvencia
puede ser declarado su concursamiento.

La doctrina en el marco de la ley 24.522 e gran parte se declaró en contra de la posibilidad

del concursamiento del consorcio. La misma se ha manifestado controvertida, así Higthon
considera que lo dispuesto en el artículo 2° en su parte final que dice: No son susceptibles
de ser declaradas en concurso, las personas reguladas por las leyes 20091; 20321 y, así
como las excluidas por leyes especiales, entiende que no se encuentra comprendidas en la
posibilidad de su concursamiento141. Para otros autores, como Gurfinkel de Wendy, Lilian
N. entiende que es insuficiente esa concepción142.

La jurisprudencia se ha volcado en gran parte en entender que el consorcio de propietarios

es un ente necesario creado por la ley, que sin perjuicio de ser persona jurídica con
patrimonio, ella no puede ser liquidado por el sistema falencial porque igualmente va seguir

139
Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo, sala IV • Couselo, Carmen Alicia del Pilar c. Consorcio de Propietarios
de la Calle Salguero 290/300 esq. Potosí s/n • 14/11/2007 • LA LEY 20/06/2008 , 5 con nota de Carlos Pose • LA LEY
2008-D , 76 con nota de Carlos Pose • AR/JUR/9798/2007

140
Perez Susana Julia c/Consorcio de Propietarios del Edificio Albariño 3065/70 Torre 2 EX 11 s/ indemn. por
fallecimiento" - CNTRAB - 09/06/2009. El Dial Del 11/08/09

141
Highton, Elena I, Propiedad Horizontal y prehorizontalidad, pág. 564.

142
Gurfinkel de Wendy, Lilian N., La propiedad horizontal, Lexis Nexis,, Buenos Aires, 2005, página 267.
subsistiendo para el funcionamiento del edificio. Existe una imposibilidad jurídica, fáctica
y funcional de aplicar dicho régimen al consorcio de propietarios de la ley 13.512; ello es
así, porque decretada la quiebra de una persona de esta especie, tal quiebra no tendría ni
podría tener los efectos que le son propios y típicos143.

La Cámara entiende que el consorcio de propietarios no es sujeto excluido de la quiebra por

norma legal alguna, sin dejar de considerar que es persona jurídica pero que le es dado la
imposibilidad de aplicarle el régimen falencial, es irrelevante que el consorcio se halle en
cesación de pagos, la cuestión no pasa por la insolvencia sino por las características de esta
peculiar persona jurídica, a la que puede considerarse una persona jurídica necesaria, dado
que "...el consorcio de la propiedad horizontal es un resorte indispensable de ese régimen y
está llamado a perdurar en tanto subsista la misma propiedad horizontal144.

También niega que el consorcio tenga el privilegio de contraer deudas y luego no pagarlas
simplemente, existe una imposibilidad jurídica, fáctica y funcional de decretar la quiebra de
un deudor de tal especie, lo cual no lo libera de otras vías de cobro compatibles con sus
características.

Efectivamente, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala A, en los autos

citados resolvió lo siguiente:

(i)”Si la quiebra (a) impide al fallido celebrar nuevos contratos y actos jurídicos y (b)
produce la disolución de la persona jurídica, su régimen se presenta como inaplicable al
consorcio de propietarios. Ello es así, a poco que se considere que necesariamente el
consorcio deberá continuar funcionando y realizando los contratos y actos jurídicos
imprescindibles para la administración de las cosas comunes, que es imposible que el
consorcio sea disuelto pues necesariamente continuará operando, como se dijo y que no
será liquidado su patrimonio no ejecutable – consistente en los espacios de entrada común,

143
CNCOM- Sala D - 26/12/2005. - "Consorcio de Propietarios de Edificio C. Calvo 869/75, le pide la
quiebra Alvarez Egues, Neidi" Expte Nº. 51.208/05. En idéntico sentido la CNCom. Sala A en Consorcio de
propietarios edificio Guemes 4215 s/ pedido de quiebra por Fischetti Nunzio A- 031514/2007 del
30/12/2010

144
Llambías, Jorge Juaquín, Código Civil Anotado I, pág. 81, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1978
pasillos, escaleras, ascensores, entre otras -, porque será sometido a la permanente
indivisión forzosa.

También ha entendido que el consorcio está excluido de la admisibilidad del concurso,

mediante una interpretación amplia del último párrafo del art. 2* de la Ley 24.522, según el
cual no son susceptibles de ser declaradas en concurso, las personas reguladas por las leyes
20.091, 20.321 y 24.241, así como las excluidas por leyes especiales, entendiendo que la
Ley 13.512 es una ley especial que, dado el modo en que dispone sobre el consorcio, lo
excluye de la contingencia falencial.

El consorcio de propietarios, en tanto resulta persona necesaria, inevitablemente debe tener

continuidad no pudiendo disolverse con la consiguiente desaparición del consorcio de la
vida jurídica, ya que la indivisión forzosa del inmueble, hace ineluctable la permanencia de
la comunidad organizada, y el régimen de este derecho real está basado en la existencia del
consorcio, ente cuya creación no es optativa sino automática ( art. 9 ley 13.512)

También la Sala A en el fallo citado sostiene siguiendo a la corriente que reconoce

personalidad jurídica al consorcio de propietarios distinta de la de cada uno de los
componentes, sostiene que tal conclusión surge naturalmente de la circunstancia de que el
consorcio posee los atributos propios de toda persona jurídica: a) sus órganos de gobierno
que son el administrador y la asamblea de copropietarios; b) Su patrimonio es distinto del
de cada uno de sus integrantes. Este patrimonio está constituido por los fondos aportados
por los censorcitas y por los créditos por expensas comunes145.

Subconsorcios:

En el derecho comparado tenemos su antecedente en la ley francesa del 10 de julio de

1965, ley 65.667, art. 27. La ley 13.512 no los prohíbe por lo cual puede el reglamento de
un edificio de propiedad horizontal establecer subconsorcios, por ejemplo podemos
encontrarnos, a manera de ejemplo, con el subconsorcio de cocheras, de galería
comerciales, de torre uno, de torre dos, los que tendrán sus asambleas parciales y

145
Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales. T. 1, pág. 625.
subadministradores. Pero en nuestro sistema siempre existirá la asamblea general o de
delegados de los subconsorcios, según lo disponga el reglamento.

El proyecto de unificación de la legislación civil y comercial del año 2012 en el artículo

2068 recepta a la figura del subconsorcio dándole autonomía, pero frente a tercero responde
todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran. La norma citada
dispone:

“ Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga

conveniente, el reglamento de propiedad y administración puede prever la existencia de
sectores con independencia económica, funcional o administrativa, en todo aquello que no
gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben
regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de
conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo
integran.

Consorcio de hecho:

El estado de propiedad horizontal nace cuando se dicta e inscribe el reglamento de

copropiedad y administración y el derecho real cuando se realiza la primera tradición
traslativa de dominio. Pero suele ocurrir, que el propietario originario haya vendido
departamentos por boleto de compraventa y aún no haya dictado el reglamento. En este
caso la doctrina habla de un consorcio “de hecho”, dado que los adquirentes tienen un
derecho personal a la cosa, es decir un ius ad rem, por detentar con una promesa de
compraventa a su favor. No tienen título suficiente de adquisición ni reglamento, ni modo
suficiente, por lo que carecen del derecho real de propiedad horizontal. Pero se ha
designado un administrador y los adquirentes pagan las contribuciones al mantenimiento
del edificio, lo que crea una comunidad de derechos e intereses que se asemeja al consorcio
de propietarios, sin serlo así, por lo que se le llama consorcio de hecho que tiene
consecuencias jurídicas146.

La jurisprudencia ha dicho: “Antes de la situación de consorcio se vive en la de pre-

consorcio o consorcio de hecho. En consecuencia, la ausencia de reglamento o la falta de
escritura traslativa de dominio, si bien puede resultar un impedimento legal para el ejercicio
de los derechos y acciones de los distintos titulares respecto de terceros, no puede ser
obstáculo para poner en marcha la regulación de las acciones existentes entre los
coadquirentes, los que forman una especie de comunidad de derechos e intereses y se
someten en sus relaciones a las normas propias de la institución en su carácter de miembros
ideales de un consorcio al suscribir los pertinentes boletos de compraventa por medio de los
cuales acogieron anticipadamente al régimen legal”147.

“En una acción por cobro de medianería, resulta improcedente condenar al consorcio
demandado si, no se ha producido aun la constitución definitiva del mismo, la cual se
produce con la inscripción, en el Registro de la Propiedad, del respectivo reglamento de
copropiedad pues, se trata de un “consorcio de hecho” que carece de la personalidad
jurídica prevista en el art. 9 de la ley 13.512, no siendo posible reclamar el cumplimiento de
obligaciones a un sujeto futuro”148.

Sin embargo algún fallo pareciera que quisiera extender la responsabilidad al consorcio de
hecho al decir: “Si al tiempo del siniestro ocurrido a raíz del defecto que presentaba un
ascensor, el "consorcio de hecho" existía y compartía la guarda de los mentados artefactos,
de los que se servían y aprovechaban los consorcistas, ese "servirse de la cosa" constituye
una nota relevante -no excluyente- de la condición de "guardián", particularmente
ponderable en la medida en que la afectación es permanente y denota un poder fáctico de
vigilancia y gobierno de la cosa”. Continúa diciendo dicho fallo: “La responsabilidad del

146
Highton, Elena I, Propiedad Horizontal y prehorizontalidad, página 252. Racciatti, Hernán Naturaleza
Jurídica y constitución de la propiedad por pisos o departamentos en nuestro derecho. LL, T° 83, páginas
124 a 129.
147
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • Corvino, María R. y otros c. Sindicato de Empleados Jaboneros. •
28/02/1995 • LA LEY 1996-C , 793 • AR/JUR/2549/1995

148
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M • Consorcio de Propietarios Juan María Gutiérrez 3981 c.
Construcciones y Desarrollos S.R.L. fiduciario y otro • 12/02/2009 • La Ley Online • AR/JUR/310/2009
"consorcio de hecho" por el accidente ocurrido a raíz de las fallas que presentaba uno de los
-ascensores emplazados en el edificio, reposa en el art. 1113, parte 2ª del párr. 2º del Cód.
Civil -en su calidad de guardián de la cosa-, y no en el art. 3266 del citado cuerpo legal, ya
que la obligación de que se trata no configura un supuesto de obligación "propter rem"149.

Pero finalmente reconoce la responsabilidad del vendedor de los departamentos al

establecer: “Resultando la Cooperativa de Vivienda -a la fecha del accidente ocurrido- la
propietaria del edificio, y una de cuyas instalaciones fuera la causante del daño, al no haber
ninguna duda de que el hecho fue causado por el vicio de una cosa (ascensor con
deficiencias), no habiéndose probado culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe
responder, la responsabilidad que le cabe deviene indiscutible. En el supuesto en que la
guarda de la cosa hubiere pasado de la Cooperativa de Vivienda a un tercero, tal
circunstancia no la exime de responsabilidad toda vez que su obligación resarcitoria viene
impuesta por su condición de "dueño"150.

CAPITULO VI
ASAMBLEAS

CAPITULO VII
ADMINISTRADOR

CAPITULO VIII
149
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil y Comercial Federal, sala II • Traversaro, Ramón A. c. Consorcio de
Propietarios R. Huidobro 3923/35 • 20/08/1993 • AR/JUR/1642/1993

150
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil y Comercial Federal, sala II • Traversaro, Ramón A. c. Consorcio de
Propietarios R. Huidobro 3923/35 • 20/08/1993 • AR/JUR/1642/1993
 Derechos de los consortes:
a) Respecto de las partes privativas.

Disposición jurídica.

La ley 13.412 en su artículo 4°establece: Cada propietario puede, sin necesidad de

consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o
constituir derechos reales o personales sobre el mismo.

A.-Como consecuencia cada copropietario puede realizar todos los actos jurídicos
compatible con la propiedad horizontal, la realización de los mismos comprenderá a la
parte que le corresponda en los bienes comunes. De esta manera puede disponer
jurídicamente de la cosa, puede vender, donar, permutar, aportar a una sociedad, dar en
pago entre otros supuestos y puede darla en locación, comodato, depósito, etc.

También puede realizar actos de disposición como hipoteca, usufructo, uso, habitación,
servidumbre, anticresis, y hasta censos y rentas por menor plazo de cinco años que en la
práctica no se utiliza.

a) Hipoteca: Cada propietario puede hipotecar su departamento conforme lo establece

el artículo 14 segunda parte de la ley 13.512: Cada piso o departamento podrá
hipotecarse separadamente,… La hipoteca comprende la parte proporcional de las
cosas comunes que le corresponda a la unidad funcional. La subasta de la parte
principal implica la de la parte proporcional por ser inescindible una con la otra.

b) Usufructo: El usufructuario tiene la facultad de usar y gozar de la cosa. Estará a

cargo del usufructuario los gastos de reparación como lo indican los artículos 2881,
2884 y 2968 para el derecho de habitación. El nudo propietario tiene sigue obligado
al pago frente al consorcio, sin perjuicio de reclamarle su obligación al
usufructuario.

c) Uso y habitación: También puede el propietario constituir derecho de uso y

habitación con el alcance que se determina para estos derechos reales.
 d) Servidumbre: Puede constituirse este derecho real en algunos casos, como por
ejemplo la servidumbre de tránsito sobre el departamento pata acceder a la azotea
donde se encuentra el tanque de agua para su reparación o limpieza, cuando esta
corresponda privativamente a un consorcista.

e) Anticresis: Puede constituirse este derecho real como derecho de garantía en pago
de una obligación, para que el anticresista lo explote como por ejemplo darla en
locación. También el propietario puede constituir hipoteca y anticresis en forma
conjunta conforme lo dispone los artículos 3256 y 3257 del código civil.

B.- Renuncia a su derecho: El propietario puede abdicar o renunciar a su derecho de

propiedad, pero la renuncia no lo libera del pago de las expensas conforme lo establece el
artículo 8° de la ley 13.512: Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las
expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece.

Cabe recordar que el artículo 18 de la ley 13.512 establece que a los efectos de esta ley
queda derogado el artículo 2685 del código civil en su parte final. Este último artículo
establece: Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes
a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta
obligación por el abandono de su derecho de propiedad.

Esto no quita que puedan aplicarse por analogía los artículos 2607, 2933. 2969, 3047 y
3193 del código civil, pero no se liberará de las deudas existentes hasta el mismo abandono,
abandono que tendrá que hacerse por escritura pública, conforme lo establece el artículo
1184, e inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros.

En cuanto al resultado del abandono entendemos que favorece al Estado en virtud de lo

dispuesto en el artículo 2342 incisos 1° y 3°, que atribuye al dominio privado del estado los
bienes que no tengan dueño o se encuentren vacantes151.

151
Conf. Alterini, Jorge Horacio en Derecho de los consorcistas, ED, 68-779; Higthon, Elena I., Derechos reales, Vo. 4,
La propiedad horizontal y la prehorizontalidad, Ed. Ariel, página 218 y 219. En contra de esta postura; Laje, Eduardo
Jorge, La propiedad horizontal en la legislación argentina, Ed, Perrot, Buenos Aires, 1957, página 357, número 772
expresa que la prohibición del artículo 8° de la ley 13.512 se refiere “…al derecho que se abandona y a las circunstancias
en que la renuncia se establece”. Más adelante, en el trabajo citado el autor comenta que solo se puede abandonar la parte
privativa y no la común, pero que dicha cosa no traspasa al estado sino a los copropietarios que la acepten. Postura que
Proyecto de reforma 2012:

El artículo 2049 receptando la doctrina antes señalada establece en dicha norma:

“Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o
contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por
renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o
forzosa, ni por abandono de su unidad funcional”.

Actos materiales:

Cada copropietario es dueño exclusivo de su piso o departamento también llamada unidad

funcional152 teniendo sobre dicha unidad facultades semejantes a la del dominio.

Derecho de poseer:

El derecho de poseer nace de tener su posesión en forma legítima, pues tiene su origen en
haber adquirido la cosa a través del título suficiente y modo suficiente. No se debe
confundir con el derecho a poseer que es el que tiene todo poseedor por ser tal; ni con el
derecho a la posesión que es el que tiene un título suficiente pero no la posesión, en caso de
oposición debe reclamarla por las vías legales conforme lo establece el artículo2468.

rechazamos por la inseparabilidad de la parte privativa con la común. No se puede abandonar por separado. Vr páginas
353 a 374 el trabajo del autor citado. Racciatti, Hernán, La propiedad por pisos o por departamentos, 3ª. Edición,
Depalma, Buenos Aires, página 453 expresa: “…que la disposición legal no prohíbe el ejercicio del derecho de abandono
como forma de extinción del derecho de propiedad, sino que solo tiene por objeto evitar que por medio del abandono, un
propietario pueda liberarse de obligaciones por expensas o gastos comunes que sean anteriores al abandono, o que
surgidas con posterioridad a él tengan su origen su en gastos previos al ejercicio del derecho”. Principio que reafirma en
Manual de la propiedad horizontal, Depalma, 1998, página 97 expresando “El abandono está permitido, pero como no es
liberatorio, el deudor que lo efectúa queda personalmente obligado con la totalidad de su patrimonio por el excedente de
las obligaciones existentes en ese momento”. Argañaraz, Manuel en la actualización del Tratado de Derecho civil
argentino, Derechos Reales de Raymundo Salvat, Ed. TEA año 1962 en página 542 número 142 entiende que la
prohibición se prohíbe cuando hay deuda, pero caso contrario puede realizarse.

152
Término acuñado en el III Congreso Nacional de Derecho Civil, Córdoba, 1961, publicación de la Universidad
nacional de Córdoba, 1962, T° I, página 220. Es más adecuado que el de parcela, piso o departamento porque puede ser
utilizado para bauleras, cocheras, entre otros.
Derecho de usar y gozar de la cosa:

El derecho de usar y gozar de la cosa no es el mismo que el que tiene el titular de dominio
conforme lo dispone el artículo 2513 y normas complementarias, porque no puede afectar
la esencia de la cosa, es decir la materialidad, ni afectar su destino. Lo mismo con respecto
a las mejoras físicas que pueda realizar, no debe afectar la integridad sustancial de la cosa.

Mejoras

Es todo mejoramiento que a través de modificaciones materiales que implican

acrecentamiento económico de la cosa. Dentro de este concepto incluimos las reparaciones,
los gastos, las obras nuevas, las innovaciones y las reconstrucciones 153, que implican
mutaciones materiales de diversa índole. Con respecto a los gastos hablamos de los que
puedan implicar presupuestos para la mejoras, quedando excluidas las expensas que son
gastos de conservación.

El artículo 5°de la ley 13.512 establece en su primera parte: Cada propietario atenderá los
gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento estando prohibida
toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes.

Sin lugar a dudas, el artículo 591 del código civil es superior en cuanto a este concepto en
estudio, el que se encuentra aceptado en gran medida por el derecho comparado. Dicha
norma dice: Son mejoras necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podría ser
conservada. Son mejoras útiles, no sólo las indispensables para la conservación de la
cosa, sino también las que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella.
Son mejoras voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las
hizo.

Sin embargo, el artículo 5° de la ley 13.512 surge claramente que dichas “mejoras” están a
cargo exclusivo del propietario y no del consorcio. Así se ha expedido la jurisprudencia al

153
Ver Alterini, Jorge Horacio en Derecho de los consorcistas, ED, 68-790. Higthon, Elena I., Derechos Reales,
Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad , página 158.
decir “Está vedado al consorcio liquidar como expensas comunes el gasto por reparaciones
sobre partes o cosas privativas que son siempre gastos particulares -en el caso, se condenó
al consorcio demandado a reembolsar lo abonado bajo protesta por los copropietarios, en
proporción a su porcentual, en las expensas comunes que incluían el gasto de reparación de
una filtración en la unidad exclusiva de un copropietario- y aun cuando aquél las hubiera
llevado a cabo, deben ser luego cobradas al copropietario beneficiado”154.

En definitiva, el propietario puede realizar mejoras siempre que no caiga en la prohibición

del artículo 5° de la ley 13.512, primer apartado, en la parte final del mismo. Podrá cambiar
la decoración, pisos, unir dos habitaciones tirando tabiques internos que no lleven carga,
puertas, revoques, cielo raso, herrajes, etc.

Sin embargo se ha resuelto en el caso de un copropietario que hizo un entrepiso en su

departamento se le exigió la conformidad de los demás propietarios. “El copropietario de
un inmueble sujeto a condominio en propiedad horizontal, no puede efectuar innovación en
su vivienda que signifique una modificación de la estructura interna o externa de la misma,
sin la conformidad de todos sus condóminos o al menos del número que determina el
respectivo reglamento de copropiedad para para asuntos de esa naturaleza” 155, porque ello
significaría cambio de superficie del departamento y modificación del plano y reglamento
de copropiedad y administración en cuanto a los porcentuales”.

Proyecto de reforma 2012:

El artículo 2046 que se refiere a las obligaciones en la propiedad horizontal dice: “El
propietario está obligado a: …b)Conservar en buen estado su unidad funcional;” y el
artículo 2048 que se refiere a los Gastos y Contribuciones establece en su primera parte:
“Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad
funcional”.

154
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Blanco, Carlos Guido y otros c. Consorcio Prop. Virrey del Pino
3346 Esquina Conde 1670/72 y otros • 27/12/2002 • ED 203 , 484 • LLO • AR/JUR/6958/2002

155
CNCiv., sala F, abril 1970. Consorcio de propietarios Las Heras 1628 c. Montes deUriburu , Estela I. ED,32-508 .
Aunamiento de unidades;

Con el sistema actual del régimen de propiedad horizontal para lograr el aunamiento de dos
o más departamentos o unidades funcionales se requiere la unanimidad, sin perjuicio de que
se considere abusivo y pueda morigerarse la decisión de la asamblea por decisión judicial
por aplicación del artículo 1071 del código civil.

Antecedentes y proyectos de reformas

La primera conferencia nacional sobre el régimen de la ley 13.512 celebrada en Rosario en

el año 1961 había propuesto la necesidad de “que el propietario de unidades colindantes de
un mismo edificio en propiedad horizontal pueda unificarlas, siempre que no se perjudique
los derechos de los propietarios”. De la misma manera se expidió el III Congreso Nacional
de Derecho Civil. En postura semejante se adhirió Novillo Corvalán, al sostener que
“puede hacer de dos departamentos uno solo, o transforma uno en dos”156 sin dar mayores
argumentaciones.

También el Congreso Argentino de la propiedad Horizontal celebrado en Buenos Aires en

1964 se volcó a favor de la posibilidad de que con una mayoría de dos tercio y sin que se
afecte la solidez del edificio se pudiera aunar dos departamentos comunicándolos entre si,
el anteproyecto de ley de propiedad horizontal redactado en 1968 por la Secretaría de
Justicia de la Nación se inclina en igual postura en facilitar la unión de dos departamentos
en un mismo plano o planos diferentes, y si fuera necesario abrir lozas divisorias, se
necesitaría el consentimiento de dos terceras partes del consorcio.

El proyecto de unificación de la legislación civil y comercial de 1998 siguiendo estos

antecedentes en el artículo 1986 proponía “Los propietarios de unidades funcionales
contiguas pueden comunicarlas, sino perjudican la seguridad del inmueble”.

El proyecto del año 2012 guarda silencio sobre este tema, por lo que deberá resolverse por
las normas generales. Así el artículo 2041 inciso “i” declara que son comunes los muros

156
Novillo Corvalán, Sofanor, en su actualización de Salvat, Raymundo M., Tratado de derecho Civil Argentino, Derechos
Reales, 4ª. Edición, T° II, Buenos Aires 1952, página 442.
divisorios, por lo tanto jugarían los siguientes artículos que transcribimos: artículo 2051.-
Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre
cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la
mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.

Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés

particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje
sin efecto la decisión de la asamblea.

El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento
o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico
exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden
judicial expresa.

Artículo 2052 del proyecto 2012.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la
mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes
comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o
modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el
acuerdo unánime de los propietarios.

También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en
interés particular que sólo beneficia a un propietario.

Artículo 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva
autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe
efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad y
administración y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

Estas tres normas nos plantean algunos interrogantes:

a)Si se aplicara solo el artículo 2051 bastaría con la mayoría de los copropietarios previo
informe técnico de un profesional de la ingeniería para autorizar y realizar el aunamiento de
dos departamentos, siempre que no se afecte la estructura del edificio, es decir, que la pared
divisoria no sea portante de carga.
b)Si se aplicara los artículos 2052 última parte y el 2053 se requeriría además del informe
técnico la unanimidad y hasta el cambio de porcentual del nuevo departamento que se haya
unido, modificación de plano y reglamento de copropiedad. Solución que entendemos es
excesiva y antifuncional. Hubiera sido conveniente la transcripción del artículo 1986 del
proyecto de 1998 lo que evitaría posibles dudas y pleitos inútiles si se sanciona con el
actual esquema.

División material de la unidad funcional

La división material de una unidad para poder realizarse necesita que las mismas cumplan
con el requisito del artículo 1° de la ley 13.512. Desde el punto de vista jurídico se
requerirá el consentimiento de todos los propietarios pues estamos creando una pared
divisoria que será de propiedad común como asimismo se requerirá la adecuación del plano
y los porcentuales, lo que significará la modificación del reglamento de copropiedad y
administración157.

Destino de las unidades

El artículo 6° de la ley 13.512 establece: Queda prohibido a cada propietario y ocupante
de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas
costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y
administración. A su vez el decreto reglamentario 18.739/49 establece en su artículo 3°
inciso 5°: El reglamento copropiedad y administración deberá proveer sobre las siguientes
materias:…5° destino de las diferentes partes del inmueble.

El copropietario no puede cambiar el destino de la unidad que establezca el reglamento,

igual sentido como se establece para el destino de la locación en el artículo 1554 158 como
para el usufructo en los artículos 2878 y 2879159.
157
Ver Alterini, Jorge Horacio en Derecho de los consorcistas, ED, 68-779

158
Art. 1.554. El locatario está obligado a limitarse al uso o goce estipulado, de la cosa arrendada, y en falta de convenio,
al que la cosa ha servido antes o al que regularmente sirven cosas semejantes .

159
Art. 2.878. El usufructuario debe usar de la cosa como lo haría el dueño de ella, y usarla en el destino al cual se
encontraba afectada antes del usufructo. Art. 2.879. El usufructuario no puede emplear los objetos sometidos a su derecho
El reglamento debe contener en su articulado el destino de las unidades conforme lo
establece el decreto reglamentario, pero si nada dice, habrá que estar al destino normal de
las mismas o por su naturaleza. Son de aplicación analógica los principios que surgen de los
artículos 2878 y 2879 del código civil.
Estos preceptos nos dan dos limitaciones que se pueden imponer al destino de los
departamentos, no alterar al destino de los departamentos que convencionalmente fuera
pactado en el reglamento ni alterar la convivencia de los consorcistas afectando su destino a
la moral o buenas costumbres.
Nos podemos encontrar con los siguientes supuestos:

a)Destino previsto en el reglamento:

Si el reglamento fija un destino determinado no puede ser cambiado sino por la voluntad de
todos los copropietarios. Puede ocurrir que los copropietarios hayan adquirido la unidad
funcional pensando en la conveniencia del destino acordado en el reglamento y no puede
verse perjudicado porque algún copropietario decida darle un uso diferente al establecido.
Así se ha dicho que si un edificio está destinado a vivienda no puede afectarse un
departamento a otro destino. “La disposición reglamentaria que prohíbe dar a las unidades
sometidas al régimen de propiedad horizontal un destino distinto al de vivienda familiar no
puede, en principio, considerarse abusiva, toda vez que los destinos convenidos encuentran
su justificación en impedir que cualquiera de tales unidades sea utilizada para una finalidad
diferente de la acordada160. Por ello: “La ley de propiedad horizontal contempla un sistema
para la normal y pacífica convivencia de los copropietarios, mediante el cual ninguno de
ellos puede tener derechos que menoscaben las prerrogativas de los restantes” 161. “Los
copropietarios de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal carecen de derecho
para decidir por sí y unilateralmente cambios de destino en tanto importen de modo
sino en los usos propios a la naturaleza de ellos. Debe abstenerse de todo acto de explotación que tienda a aumentar por el
momento, los emolumentos de su derecho disminuyendo para el porvenir la fuerza productiva de las cosas sometidas al
usufructo.

160
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Consorcio de Propietarios Av. Corrientes 1251/53 c. Faggella,
Ricardo O. y otros • 24/09/1998 • LA LEY 2000-A , 322 • AR/JUR/8/1998

161
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Consorcio de Propietarios Av. Corrientes 1251/53 c. Faggella,
Ricardo O. y otros • 24/09/1998 • LA LEY 2000-A , 322 • AR/JUR/8/1998.
indirecto una reforma del reglamento, que, de modo necesario debe contar con la
aquiescencia del resto de los copropietarios, porque de lo contrario el régimen correría el
riesgo de desnaturalizarse”162. “Cabe confirmar la sentencia que rechazó la demanda
instaurada por el consorcio de propietarios contra la empresa de modelos propietaria de una
unidad funcional a fin de que respete el destino de vivienda establecido en el reglamento de
copropiedad, en tanto se demostró que el departamento no era utilizado como instituto de
enseñanza de las modelos, sino como lugar de residencia de las chicas provenientes del
interior de país”163. “Cuando el representante o administrador del consorcio inicia una
demanda tendiente a obtener el respeto de una limitación prevista en el reglamento de
copropiedad se presume "iure et de iure" que existe un interés, cual es el cumplimiento de
ese reglamento. En cambio, cuando la inicia el propietario debe demostrar que tal violación
le produce la afectación de un interés particular” 164.” Cuando el reglamento de copropiedad
fija como destino exclusivo de las unidades el de vivienda, este concepto no puede
exagerarse, toda vez que ello no impediría el cumplimiento de ciertas tareas menores,
cuando se efectúan sin las molestias que estuvo en la razonable intención de esas cláusulas
prohibitivas eliminar”165.

Su extensión a los tenedores u otros ocupantes:

La obligación de respetar el destino de las unidades funcionales se extiende a los tenedores
como a cualquier otro ocupante, pues estos no pueden desconocer las cláusulas del mismo,
las que se encuentran publicitadas en el registro de la Propiedad Inmueble, por lo que les
resulta oponible.

162
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Angrigiani, Carlos A. c. Mazziotti, Mario F. • 16/11/2006 • LA
LEY 01/03/2007 , 7 • LA LEY 2007-B , 114 • AR/JUR/8414/2006

163
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Consorcio de Propietarios Av. Santa Fe 1823/25/27/29 c.
Multitalent Agency S.A. • 12/04/2006 • LA LEY 24/07/2006 , 7 • LA LEY 2006-D , 513 • DJ 2007-I , 170 •
AR/JUR/1612/2006

164
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Consorcio de Propietarios Av. Corrientes 1251/53 c. Faggella,
Ricardo O. y otros • 24/09/1998 • LA LEY 2000-A , 322 • AR/JUR/8/1998

165
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Consorcio de Propietarios Av. Santa Fe 1823/25/27/29 c.
Multitalent Agency S.A. • 12/04/2006 • LA LEY 24/07/2006 , 7 • LA LEY 2006-D , 513 • DJ 2007-I , 170 •
AR/JUR/1612/2006
El reglamento de copropiedad y administración es tan obligatorio para ellos como para el
dueño o cualquier adquirente posterior de una unidad funcional, y puede ser pasible de de
las sanciones dispuesta en el artículo 15 de la ley 13.512, llegando al desalojo del tenedor u
ocupante y la imposición de sanciones conminatorias al dueño y hasta el arresto del
mismo como medida disciplinaria.
Cualquier oposición a la cláusula que se refiera al cambio de destino que establezca el
contrato de locación es nula, a lo sumo producirá daños y perjuicios contra el locador y
podrá llegar el locatario rescindir el contrato de locación.
Pero puede ocurrir que la locación fuera de fecha anterior a la redacción del reglamento de
copropiedad y administración, en ese caso el contrato de locación es oponible al
reglamento, por ser el inquilino en este caso un tercero frente a las obligaciones asumidas
por el propietario. Por ello se ha dicho desde antiguo que “si la locación es muy anterior a
la fecha de constitución del consorcio de propietarios y de la adquisición de su unidad por
el apelante, el inquilino, por tanto, no puede ver afectados sus derechos contractuales –que
se han beneficiado, seguramente, con las prorrogas de ley –en virtud de un acto posterior-
constitución del consorcio y formulación del reglamento de copropiedad- en relación al
cual y en lo que atañe al departamento en cuestión, al menos, el es un tercero. Su situación
no obstante el carácter absoluto que tiene la prohibición, contenida en el reglamento
referido, de destinar los departamentos a otra cosa que no sea vivienda familiar, debe
respetarse mientras rija el contrato de locación, desde que él tenía derechos adquiridos con
mucha anterioridad a la vigencia de cláusula mencionada en virtud de la cual pretende
modificarse el actual destino del departamento” 166. En igual sentido también se ha dicho:
“El inquilino debe ser respetado en tanto rija el contrato de locación desde que tiene
derechos adquiridos con anterioridad a la cláusula prohibitiva del reglamento de
copropiedad, establecida para asegurar el destino de vivienda familiar de las unidades que
componen el edificio167.

166
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil , Sala D, Vélez, José c. Musso, Arturo R. y otro. Julio 20/1960. LL T°
101, pág. 1000 (6170-S).

167
CNCiv. Sala C,agosto 14 de 1963. Consorcio de propietarios Finca Asamblea 390/400 c. Lisenberg Zelman,Julio y
otra. LL, T° 114,pág. 837, (10.053-S).
Pero si el inquilino comprara el departamento se sujetaría a dicha cláusula porque en el
momento de la adquisición adhiere al reglamento y sus cláusulas168.
Puede ocurrir que un adquirente compre por boleto de compraventa un departamento antes
de producirse la subdivisión y redactarse el reglamento de copropiedad y administración se
indique en el boleto que es apto para vivienda y uso profesional, y le sea entregada la
posesión, y posteriormente, el vendedor suscribe el reglamento con la condición que sea
solo apto para uso de vivienda. Entendemos que el comprador al momento de escriturar
deberá impugnar la cláusula del reglamento que le perjudica, para poder ejercer la nulidad
parcial del reglamento, sobre todo si lo estaba ejerciendo físicamente para el uso que le
interesaba, porque consideramos que se impondría la publicidad posesoria, sin perjuicio
del reclamo por daños y perjuicios contra el vendedor y de las acciones penales que
correspondan.
Si está afectado al régimen de prehorizontalidad el inmueble esta problemática no existiría
porque en el reglamento provisorio debe figurar el destino del inmueble.
“Debe hacerse lugar a la demanda promovida por un consorcio de copropietarios a fin de
que se ordene el cese de la actividad llevaba a cabo en una unidad que fue alquilada para
instalar una inmobiliaria, pues el locatario no puede alegar que no tenía conocimiento de
que fuera una actividad prohibida por el reglamento de copropiedad del edifico, ya que en
el contrato de locación celebrado se comprometió a respetar dicho reglamento, es decir que
sólo le es imputable a él, no haber analizado su contenido antes de suscribirlo, y
especialmente, si el destino que pensaba darle a la unidad estaba o no autorizado”169

b)Ausencia de previsión reglamentaria:

En este caso será libre la elección del destino que se le quiera darle a la unidad funcional,
con la limitación que señaláramos del artículo 6° de la ley 13.512 en cuanto a la moral y
buenas costumbres atendiendo también a la naturaleza de ellas y características del
edificio170.

168
Conf. Racciatti, Hernán, La propiedad por pisos o por departamentos, 3ª. Edición, Depalma, Buenos Aires, página418
y ss.

169
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E • Cons. de Prop. Avda. Cnel. Díaz 2381 c. Olivar, Juan Carlos y
Otros • 07/05/2009 • LA LEY 15/01/2010 , 4 • AR/JUR/15299/2009
c)Destino contrario a la moral y buenas costumbres:
Además de tener la obligación de respetar el destino de las unidades que tenga el consorcio
no puede usarse o destinarse los departamentos para la realización de actividades que vayan
contra la moral y malas costumbres como casa de tolerancia, consultorios para
enfermedades infecto contagiosa en edificios que no tengan baños propios las unidades171.

b) Respecto de las partes comunes. Distintos derechos.

El artículo 2° de la ley 13.512 establece que: Cada propietario será dueño… sobre el
terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio,…” Con respecto a la utilización
de las cosas comunes el artículo 3° señala: “Cada propietario podrá usar de los bienes
comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los
demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del
departamento o piso de su propiedad,…”

Es decir, cada copropietario es condómino de las partes comunes, con el alcance de los
artículos 2710 y 2712 los que se refieren al condominio de indivisión forzosa a favor de
más de dos o más heredares. Art. 2.710. Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio
sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más
heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá
pedir la división. Art. 2.712. Cada uno de los condóminos puede usar de la totalidad de la
cosa común y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condición de no
hacerla servir a otros usos que aquellos a que está destinada, y de no embarazar al
derecho igual de los condóminos.

La proporción de la parte indivisa estará dada como indica el artículo tercero de la ley
13.512 en relación al valor de cada departamento y si ello no está señalado en el reglamento
de copropiedad y administración se tomará por el aforo inmobiliario, a los efectos del
impuesto inmobiliario o contribución fiscal.
170
Ver Alterini Jorge Horacio en Derecho de los consorcistas, ED, 68-779y Racciatti, Hernán, , La propiedad por pisos o
por departamentos, 3ª. Edición, Depalma, Buenos Aires, página 410

171
La nota anterior.
Facultades materiales:

No existe el ius prohibendi del artículo 2680 del código civil que dice: Ninguno de los
condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la
menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el
ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para
impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto. Sino todo lo contrario, podrá usar
de la cosa común como señala el artículo 3° de la ley 13.512 en el sentido de que Cada
propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir el legítimo derecho de los demás.

En consecuencia tiene el:

a)Derecho de poseer: como todo condómino tiene el derecho de poseer que surge de la
posesión legítima (en este caso coposesión), que establece el artículo 2355, que se adquiere
con título suficiente y modo suficiente.

b)El copropietario, condómino en las partes comunes, puede usar y gozar de estas, como el
código lo establece para este derecho real, pero sin posibilidad de oposición de los demás
comuneros.

De acuerdo con las nomas de condominio expuestas anteriormente cada copropietario

puede usar de las cosas comunes que tienen las características de ser utilizadas para ese fin.
A los supuestos expresados podemos agregar el artículo 2730 del código civil que hace al
muro medianero que dice: La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a
servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según
su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y
no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino. Por lo tanto, el consorte puede
utilizar la pared medianera para empotrar vitrinas, cajas de seguridad, etc. Sin afectar la
estructura de la misma.

Todo lo expresado está en un todo de acuerdo con el artículo 3° de la ley 13.512 y al

decreto reglamentario 18.734 que establece que el reglamento debe prever el “uso de las
cosas y servicios comunes” (art. 3° inc. 4°), “y el destino de las diferentes partes del
inmueble” (inc. 5°).

Naturaleza jurídica del derecho de usar las partes comunes:

La facultad de usar surge del derecho real de condominio puesto que el artículo 2684
dispone: Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al destino de ella, con
tal que no la deteriore en su interés particular. Esta disposición está en consonancia con el
artículo 3° de la ley 13.512 en el sentido que Cada propietario podrá usar de los bienes
comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los
demás.

1.- Deben usar y gozar las cosas comunes conforme a su destino.

Uso exclusivo de partes comunes.

Nos podemos encontrar con el uso exclusivo de algunas partes comunes sea por la
naturaleza material de la cosa como los balcones, terrazas o porque el reglamento así lo
prevea especialmente.

Se ha intentado explicar la naturaleza de este derecho, si es un derecho real o personal de

uso nacido contractualmente, es decir del mismo reglamento, como lo entendió Laje 172.
Alterini entiende que nos encontramos en una abdicación del uso de los demás
copropietarios pero sin que ello varíe el carácter de condominio de las cosas comunes173.

Racciatti opina que estamos ante una “partición limitada en el uso”, lo que condice con la
doctrina de los artículos 2712 y 2713 del código civil174.

La jurisprudencia ha señalado en las cosas comunes de unos exclusivo la reparación de los

daños frente a otros consorcistas depende si la causa es por el uso que le daba el propietario

172
Laje , Eduardo Jorge en Modificación del reglamento de copropiedad horizontal, LL, 104-506.

173
Alterini, Jorge Horacio en Derecho de los consorcistas, en ED,68-793.

174
Conf. Racciatti, Hernán, La propiedad por pisos o por departamentos, 3ª. Edición, Depalma, Buenos Aires, página 263.
o era sin su culpa. “Por partes comunes de uso exclusivo se entiende ordinariamente a
aquellas partes del edificio que por su ubicación no pueden usarlas todos los copropietarios,
y cuando la reparación no tiene como fuente el uso que hubiere hecho el propietario, la
reparación corresponde al consorcio”175. “En los supuestos donde el balcón-terraza es parte
común, la obligación de reparar corresponde al propietario que goza de su uso exclusivo si
el perjuicio deriva precisamente de ese goce (en el caso las filtraciones se originaron en un
cantero o revestimiento exterior, de allí penetraron la losa hasta pasar al piso inferior). (Del
fallo de 1ª instancia)176. Dentro de la categoría de los "bienes comunes de uso exclusivo",
mientras el dominio del bien o de la cosa -en la especie el balcón de un edificio sometido al
régimen de propiedad horizontal- se encuentra en cabeza de la totalidad de los
copropietarios, su uso es exclusivo del titular del departamento o de la unidad a la que
accede directamente”177. “Al pertenecer los "bienes comunes de uso exclusivo" al
consorcio, éste debe responder como dueño de la cosa causante del daño. Dicha
circunstancia consagra la responsabilidad objetiva y personal del consorcio de
copropietarios frente a la víctima, prevista en el art. 1113, párr. 2º apart. 2º del Cód.
Civil”178. “Corresponde hacer lugar al pedido de demolición de una obra efectuada en forma
antirreglamentaria en la terraza de una unidad sujeta al régimen de propiedad horizontal si a
través del dictamen pericial ha quedado acreditado que dicha construcción produce
filtraciones de humedad en las unidades funcionales destinadas a cocheras”179.

Disposición jurídica.

175
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • Calpe, S. A. c. Zalamea, Luis R. • 18/08/1978 • •
AR/JUR/1643/1978

176
Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala IV • Tur, Pedro A. c. Tamara de Kutrulis, Nina
y otro • 23/03/1979 • LA LEY 1980-D , 747 • AR/JUR/538/1979

177
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • García, Manuel A. c. Consorcio de Propietarios Junín 1194 y
otro • 23/03/1993 • • AR/JUR/736/1993

178
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • García, Manuel A. c. Consorcio de Propietarios Junín 1194 y
otro • 23/03/1993 • • AR/JUR/736/1993.

179
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Lomas de Zamora, sala I • Schiappacasse, Bartolomé Jorge c.
Raimondi, Alejandro • 20/09/2007 • LLBA 2008 (junio) , 548 • AR/JUR/11989/2007
Las partes comunes como señala el artículo 3° de la ley 13.512 son inseparables e las partes
privativas estableciendo el artículo 3° que: “El derecho de cada propietario sobre los
bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el
que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los
efectos del impuesto o contribución fiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio uso
y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de
un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse
estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que
accedan”.

El artículo 2680 y el 2682 del código civil establecen que: Art. 2.680. Ninguno de los
condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la
menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el
ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para
impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.

Art. 2.682. El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con

perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por
alguno de ellos es de ningún valor.

En definitiva, las partes comunes son inseparables de las partes privativas, la venta de un
departamento implica la venta de la parte común que le corresponde en forma proporcional
conforme lo dispone la ley de propiedad horizontal.

Cabe recordar que la inseparabilidad establecida en la ley de propiedad horizontal entre las
partes privativas y cosas comunes produce como consecuencia que en caso de juicios
contra el consorcio, sobre todo los laborales, en caso de pérdida del mismo por parte del
consorcio, no se puede embargar ni ejecutar las partes comunes, y en caso de insolvencia
del consorcio responderán los copropietarios en forma subsidiaria como ya lo
expresáramos.
Proyecto código civil de 2012

El artículo 2039 segunda parte refiriéndose a las unidades funcionales establece: “La
propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y
partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede
abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla”.

El artículo 2040 completa diciendo: “Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a
algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o
indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de
propiedad y administración. Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no está
determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio
de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios”.
El artículo 2037 a su vez establece en su última parte “Las diversas partes del inmueble así
como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no
escindible”.

En cuanto a las facultades que tiene el propietario sobre la unidad funcional el artículo 2045
dispone: “Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar
la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La
constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la
unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y
no puede realizarse separadamente de éstas”.
El proyecto mantiene la inseparabilidad de las partes privativas y comunes recogiendo la
doctrina que sobre la misma se fue produciendo y siguiendo, en forma no tan clara, la
doctrina del proyecto de unificación de 1998.

Medianeras y paredes privativas:

A las paredes medianeras el código civil argentino las diferencia del francés que en que este
último en su naturaleza jurídica las coloca entre las servidumbres, nuestro código las ubica
como condominio de indivisión forzosa. Así lo establece expresamente el artículo 2716 que
dice: El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separación entre
dos heredades contiguas, es de indivisión forzosa. Por lo tanto, en virtud de lo dispuesto
por el artículo 2° de la ley 13.512 los muros medianeros y los contiguos les pertenecen en
condominio a los copropietarios en el porcentual que le corresponda a cada uno. Si el muro
se encuentra encaballado y cumple con los requisitos de la medianería, hasta la altura
común de los edificios contiguos se encontrará en condominio con los propietarios de los
mismos.

Por la parte que sobresale en altura entre los edificios contiguos, como también si el terreno
vecino no se encuentre construido o no esté apoyado el vecino en la pared divisoria, el
muro será propiedad del propietario del fundo de quien haya construido dicha pared.

“La pared o muro medianero, no es de propiedad del consorcio, sino de los copropietarios
de las distintas unidades que constituyen el consorcio de propietarios conforme a lo
preceptuado en la ley 13.512. De tal manera que si a consecuencia de deficiencias del
edificio colindante se producen filtraciones en el muro medianero que producen daños en la
unidad de uno de los copropietarios, éste puede reclamar legitimamente la reparación del
ilícito a su autor o sea al propietario del inmueble vecino causante del daño (art. 2°, ley
13.512). No es obstáculo para ello el carácter común del muro medianero, pues en el
régimen de la propiedad horizontal, todos los propietarios tienen la posesión y el dominio
exclusivo acordados en la subdivisión del inmueble y además el condominio y la posesión
como propietarios de los lugares a los que la ley y el reglamento respectivo acuerdan el
carácter de común”180.

Puede suceder que exista deuda por medianería a favor del consorcio, en ese caso puede
iniciar el consorcio el cobro por medianería al vecino deudor, y quien se encuentra
legitimado a tal efecto es el administrador como representante del consorcio.

180
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • Antoniazzi, Ronaldo c. Barral, Celia • 12/11/1980.
AR/JUR/5931/1980.
“El régimen de la propiedad horizontal, crea una indivisión forzosa sobre las partes
comunes, que hace a la esencia de dicho régimen y cuya duración queda subordinada a la
existencia de la construcción hecha en el suelo. La medianera es propiedad común, no
puede haber duda al respecto y el acreedor de la deuda de medianería y el dinero resultante
de ese cobro es del consorcio quien lo utiliza en la forma más útil y conveniente”181.

“El consorcio de propietarios posee personalidad jurídica para el ejercicio de derechos

relacionados con la subsistencia, conservación y funcionamiento del mismo, como lo es el
cobro de un crédito proveniente de la utilización de una pared divisoria o ser demandado a
pagar la deuda de medianería”182.

El consorcio de propietarios, ya sea en calidad de persona jurídica o de un conjunto de

derechos comunes, posee legitimación activa o pasiva para intervenir en procesos por cobro
de medianería183.

Publicidad en el muro medianero o contiguo:

En consecuencia, cumpliendo con las normas administrativas, podrá el consorcio explotar

dicha pared, como exhibiendo propaganda mural en el mismo. También puede ceder su uso
para explotación, a través de un derecho personal o real como usufructo o uso. También se
ha admitido que un bien de uso secundario, como la pared medianera pueda reservarse su
uso por parte de algunos de los propietarios.

“Ciertos bienes comunes pueden ser usados de manera exclusiva por parte de alguno o
algunos de los integrantes del consorcio, en cuyo caso el reglamento de copropiedad
respectivo puede admitir una partición limitada al disfrute de esta clase de bienes mediante
una cláusula que consagre el uso individual en favor de alguno o algunos propietarios. Tal

181
Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala IV • Gabi-Ser, S. C. A. c. Consorcio Mariscal
Antonio J. de Sucre 2840/42/44 • 19/10/1981 • AR/JUR/4521/1981

182
• Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Consorcio de Propietarios Av. Rivadavia 1611/13 c. Consorcio
de Propietarios Av. Rivadavia 1615/17. • 23/12/1992 • LA LEY 1993-D , 482 • AR/JUR/1103/1992

183
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Consorcio de Propietarios Av. Rivadavia 1611/13 c. Consorcio de
Propietarios Av. Rivadavia 1615/17. • 23/12/1992 • LA LEY 1993-D , 482 • AR/JUR/1103/1992
partición, en caso de recaer sobre un bien de uso necesariamente común, viola la
disposición del art. 3º de la ley 13.512, pero sólo en el caso de tratarse del destino
específico de la cosa y no si la partición recae sobre un destino secundario, como sucede
cuando el muro medianero es utilizado con fines publicitarios”184.

Consorcio de hecho y medianería:

Si estamos frente a un consorcio de hecho, es decir antes de constituirse formalmente y se

produce un daño al vecino por error en la construcción del muro medianero, la
responsabilidad estará en los condóminos. Pero si posteriormente se constituye
formalmente el consorcio la obligación pendiente de responsabilidad no se transmite al
consorcio porque no es una deuda propter rem. Así se ha resuelto en el fallo plenario
Dodero “La obligación de reparar los daños ocasionado por la construcción de un inmueble
no se transmite a los futuros adquirentes de dominio185” y en diversos fallos posteriores
siguiendo dicha doctrina.

“Si los daños a la propiedad de la actora fueron provocados por la construcción del edificio
lindante, ésta debió demandar a quien ejecutó la obra o al dueño de la misma, ya que carece
de legitimación pasiva el consorcio de propietarios inexistente en aquella época”186.

“La obligación del pago de la medianería pesa sobre el titular registral del inmueble
lindero, sin perjuicio de que una vez constituido legalmente el consorcio y determinados los
titulares de las diferentes unidades, nazca para ellos la obligación de pago de la parte
proporcional de la obligación”187.

184
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Consorcio de Propietarios Capitán General Ramón Freire
2691/93 c. Investors S.A. • 28/05/1996 • LA LEY 1997-D , 864 • AR/JUR/1638/1996

185
E.D. Tomo 73, pág. 276. L.L. Tomo 1977-B, pág. 424. J.A. Tomo 1977-II, pág. 586. Dodero, Hipólito c/ Consorcio de
propietarios Neuquen 586/88/90 y/u otro s/ 77/05/11 P011091 Civil - Sala 0

186
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Eskenazi, Ana V. c. Consorcio Olazabal 4449 • 11/11/1994 •
AR/JUR/408/1994

187
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M • Consorcio de Propietarios Juan María Gutiérrez 3981 c.
Construcciones y Desarrollos S.R.L. fiduciario y otro • 12/02/2009 • La Ley Online • AR/JUR/310/2009
“Siendo que la obligación de reparar los daños ocasionados por la construcción no es
transmisible, carece de legitimación pasiva el consorcio demandado, si se alegan daños
provocados durante la construcción del edificio, es decir, antes de que el consorcio existiera
como tal y fuera dueño del edificio”188.

Sobredificación:

La sobreelevación, como su nombre lo indica es la facultad de elevar nuevos pisos o

construcciones sobre el último piso del edificio.

El artículo 7° de la ley 13.512 establece en su primera parte que “El propietario del último
piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los
propietarios de los otros departamentos o pisos…”

Este texto no figuraba en el proyecto del Poder Ejecutivo, que fue incluido en el despacho
de la Comisión del Senado, siendo su fuente el artículo 13 de la ley uruguaya.

Se ha planteado la inquietud si existe contradicción entre el artículo 7° que exige la

unanimidad y el artículo 8° que ante la falta de ella se pueda pedir autorización al juez, este
último establecen la parte pertinente que nos interesa: “Cuando las innovaciones ordenadas
por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias
al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o
aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación
formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto
de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una
expresa orden de dicha autoridad”.

La doctrina ha criticado la falta de armonía y claridad entre los artículos 7° y 8° de la ley

13.512. La mayoría de los autores entienden que para poder realizar la sobreelevación se

188
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Eskenazi, Ana V. c. Consorcio Olazabal 4449 • 11/11/1994 •
AR/JUR/408/1994.
requiere la unanimidad por disposición del artículo 7° de la ley 13.512, entre ellos nos
encontramos con Alterini189, Racciatti190, Gabbás191 entre otros.

La jurisprudencia se ha volcado por idéntica doctrina: “La utilización exclusiva de la

terraza descubierta, no lleva implícita la facultad de sobreelevar, techar o efectuar
construcciones que por sus cualidades pongan en riesgo la estructura, la seguridad o la
integridad del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal”192.

La norma del art. 7° de la ley 13.512, en cuanto alude a la elevación de nuevos pisos y a la
realización de construcciones en el plano superior del edificio, es aplicable también a las
obras que se pretendan efectuar en otros espacios libres o superficies descubiertas, tales
como jardines o terrazas de uso exclusivo. Ello así, pues una construcción sobre un patio de
uso exclusivo invade el espacio aéreo común y contraría, cuando es efectuada sin
autorización de todos los copropietarios, la prohibición legal dispuesta en el citado
artículo193.

La terraza, patios solares y azotea son de propiedad común, que se extiende al espacio
aéreo (art. 2518, Cód. Civil), por lo que para realizar obras nuevas que afecten esa parte del
edificio en beneficio exclusivo de uno de los copropietarios, es necesaria la autorización
expresa de todos los propietarios. En caso contrario corresponde ordenar la demolición de
la obra194.

189
Alterini, Jorge Horacio en Derecho de los consorcistas, en ED,68-795

190
Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página 400, reafirma dicha
posición en Manual de la propiedad horizontal, página 59.

191
Gabás, Alberto A., Derecho práctico de la propiedad horizontal, Hammurabi, 2001, página 514 y ss.

192
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Lomas de Zamora, sala I • Schiappacasse, Bartolomé Jorge c.
Raimondi, Alejandro • 20/09/2007 • LLBA 2008 (junio) , 548 • AR/JUR/11989/2007

193
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E • Consorcio de Propietarios Gelly 3550 c. Colmegna, María Teresa.
• 13/03/1995 • LA LEY 1996-B , 115 • AR/JUR/2402/1995

194
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • Consorcio de Propietarios Magariños Cervantes 1804 c. Amzel,
Gerardo D. y otros. • 25/08/1998 • LA LEY 1999-B , 469 • DJ 1999-2 , 184 • AR/JUR/2885/1998
“No puede un copropietario levantar una construcción en un espacio común de su uso
exclusivo sin la autorización del consorcio, pues ello importaría la violación de normas
estatutarias y legales”195.

La autorización tácita de todos los copropietarios para la realización de las obras encaradas
por un copropietario en partes comunes, variando la fisonomía del edificio -en el caso, se
levantó un cobertizo de madera y tejas en el patio-, sólo puede acreditarse mediante la
actitud pasiva del consorcio durante el inicio y la prosecución de los trabajos, lo que debe
descartarse si el administrador intimó fehacientemente al demandado -de profesión
abogado- para que cesara en los mismos196.

Autorización:

La autorización debe efectuarse en forma expresa, pudiendo ser expresada a través de una
Asamblea unánime de todos los copropietarios volcarse a escritura pública, reformarse el
Reglamento de copropiedad y administración y los planos correspondientes.

Se ha pretendido hacer valer el abuso del derecho en caso de no autorizarse la

sobreelevación lo que se ha rechazado judicialmente. “El abuso de derecho no puede ser
invocado por el copropietario que en su interés particular pretende efectuar innovaciones en
las partes comunes sin la autorización de todos los otros”197.

En cambio en ciertos supuestos se ha aceptado el abuso del derecho cuenda ha habido

inacción en el reclamo. “La solicitud de demolición de lo construido en infracción al art. 7
de la ley 13.512 importa abuso del derecho cuando el consorcista demandante -en el caso,

195
2 • Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • Consorcio de Propietarios Magariños Cervantes 1804 c.
Amzel, Gerardo D. y otros. • 25/08/1998 • LA LEY 1999-B , 469 • DJ 1999-2 , 184 • AR/JUR/2885/1998
196
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Consorcio de Prop. Río de Janeiro 65 c. Bulstein, Salomón •
18/09/2002 • LA LEY 2002-F , 279 • RU 2002-5 , 10 • AR/JUR/491/2002

197
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • Consorcio de Propietarios Magariños Cervantes 1804 c. Amzel,
Gerardo D. y otros. • 25/08/1998 • LA LEY 1999-B , 469 • DJ 1999-2 , 184 • AR/JUR/2885/1998.
se trata de un edificio integrado sólo por dos consorcistas- hubiera consentido con su
inacción que la construcción se terminara, iniciando la acciones legales varios meses
después de ello; o cuando no obstante su ilegalidad de origen la misma no causare perjuicio
concreto o irreparable a los intereses del aquél o no pusiera en serio riesgo la seguridad o
estabilidad del edificio, ni afectara el ambiente, la ventilación o la luz solar que penetra por
los espacios comunes”198.

Por otro lado, la sobreelevación debe contar con la autorización administrativa previa antes
de ser efectuada. En la ciudad de Buenos Aires se exige que debe presentarse para la
aprobación de los planos para sobreelevar la conformidad de todos lo copropietarios.

La sobreelevación no debe afectar la seguridad del edificio:

La sobrelevación no debe afectar la seguridad del edificio ni los servicios comunes, lo que
surge de los artículos 5° apartado 1°, in fine, 6° inciso b y 7° apartado 1° in fine. Si el
edificio sea por los cimientos y columnas o paredes portantes, no puede soportar la carga
adicional que se pretende construir no se podrá sobreelevar, puesto se corre con el peligro
de destrucción del edificio. Esta es una valla importante para la autonomía de la voluntad,
como se ha sostenido199.

Legitimados para sobreelevar:

a)Reserva del derecho por el propietario vendedor:

Este supuesto puede darse cuando el propietario vendedor se reserva el derecho a

sobreedificar. Se ha discutido la facultad del redactar del reglamento al propietario en virtud
de lo dispone el decreto n° 18734/49 en su artículo 1° disponiendo: Sin perjuicio de la
198
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • Louro Romay de Bareiro, Carmen y otro v. Cobas, Oscar M. y
otros • 24/05/1999 • AR/JUR/1123/1999

199
Alterini, Jorge Horacio en Derecho de los consorcistas, en ED, T° 68 página 796.
obligación de redactar e inscribir un reglamento de copropiedad y administración,
impuesta al consorcio de propietarios por el art. 9 de la Ley 13.512, dicho reglamento
podrá también ser redactado e inscripto en los registros públicos por toda persona, física o
ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad -conforme al régimen de la
Ley 13.512- un edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del
inmueble con respecto al cual solicite la inscripción del referido reglamento.

Gabás entiende que “bajo la apariencia de reglamentar, el decreto 18.734 lo que ha hecho es
afectar la sustancia de la propia ley y concretamente un derecho nuclear del consorcista
como es el de dictar su propio estatuto, su propia ley”200.

Continúa diciendo este autor que “cuando el derecho de sobreedificar no surja de una
asamblea unánime de copropietarios o de un reglamento de copropiedad redactado u
aprobado por idéntica mayoría, sino que proviene de un reglamento de naturaleza
preconstituida, o sea redactado por el vendedor o constructor, dicha cláusula será de ningún
valor, si la misma no es expresamente reproducida en el boleto de compraventa –o
instrumento similar de adquisición- y en la respectiva escritura traslativa de dominio201.

Dicha sobreelevación no solo puede producirse sobre el edificio construido sino también
sobre terrenos no construidos y pertenecientes al consorcio. Ha habido jurisprudencia que
ha adherido al pensamiento de este autor: “El propietario vendedor ni los propietarios
integrantes del consorcio pueden imponer cláusulas que repugnen la finalidad perseguida
por la ley, y en tal caso la reforma debe admitirse, no en cuanto a la facultad de la mayoría
que compone el ente, sino como acto de sanear un instrumento (el reglamento) que contiene
una disposición anulable, por irrelevante, frente a las disposiciones contrarias e
inderogables de la ley”202. “Las reservas referidas no deben demandarse de nulidad, siendo
la acción negatoria como remedio idóneo para obtener la liberación de una restricción
ilegítima del dominio y la indemnización de los daños que el cercenamiento hubiera
causado si el reclamo estuviera debidamente fundado, ya se trate de un cargo (uso o

200
Gabás, Alberto A., Derecho práctico de la propiedad horizontal, Hammurabi, 2001, página 515.

201
Gabás, Alberto A., Derecho práctico de la propiedad horizontal, Hammurabi, 2001, página 515.

202
Consorcio Edificio Larrea 328/30 c. Los Arrayanes S.A. CNCiv., Sala E, 24/12/64.
usufructo, de una servidumbre latu sensu, servidumbre sui generis, o de otra figura
limitativa del derecho de propiedad203

Fontbona en cambio entiende que “Si bien nuestra ley facilita la autorización, cabe aclarar
que, siguiendo la doctrina, legislación y jurisprudencia comparadas, esa autorización debe
ser conferida no por el consorcio, cuya existencia lo es como ente administrador de los
bienes comunes, sino por los titulares del dominio de las unidades singulares, como bien
dice el citado art. 7° en sus dos párrafos. En el primero, para que el propietario del último
piso pueda elevar nuevos pisos o realizar construcciones y, el último, "todos los
propietarios", para el supuesto de toda "obra nueva"204.

Racciatti opina que la contradicción entre el artículo 7° y 8° no existe porque en el primer

artículo dice que: “En estos casos no se persigue la obtención de un beneficio común a
todos los titulares, sino que sólo se trata de satisfacer el interés individual de los
propietarios. En consecuencia, cuando esa clase de innovaciones tenga por objeto el
edificio común, se requerirá el consentimiento unánime de los dueños por tratarse de actos
de verdadera disposición de partes de pertenencia de la comunidad, en beneficio exclusivo
de uno o más partícipes. Renace aquí el principio del jus prohibendi del condominio normal
(arts. 2680 y 2681, Cód. Civil). Distinto es el caso que legisla el art. 8°; él prevé las
innovaciones que se ordenen en beneficio común, que a todos aprovechen, y en
consideración a ese fin autoriza que ellas se dispongan por resolución de la mayoría205"

Fotbona considera que durante “el curso de una construcción ampliatoria, nuevo piso, el
autorizado debe ser considerado como quien realiza obras en inmueble ajeno, poseyendo
solamente contra el dueño del inmueble un derecho crediticio por el valor de lo construido
y que únicamente adquirirá derecho real de dominio cuando se modifique dicho reglamento
de copropiedad y administración y "todos los propietarios" le acuerden la propiedad de lo
construido”206.

203
CNCiv., Sala D, 21/8/67, ED, 23-336.

204
Fontbona, Francisco I.J, La sobreelevación de edificios y la propiedad horizontal. Publicado en: Revista del Notariado
701 , 1253

205
Racciatti, Hernán: Propiedad por pisos o departamentos, página 252
Laje al estudiar la relación entre las partes comunes y privativas entiende: "Como los
bienes comunes constituyen elementos necesarios para los privativos, es decir, para cada
piso o departamento, éstos no podrán tener existencia sin el complemento de aquéllos. A su
vez, la presencia de las partes generales no se concibe sin que se encuentren vinculadas,
también necesariamente, a las fracciones. De ahí que nadie puede tener derecho de dominio
sobre el suelo, techos, muros maestros, escaleras, patios, etcétera, de un edificio dividido en
partes materialmente separadas en cuanto a la propiedad exclusiva, sin ser al mismo tiempo
dueño o condómino de alguna de esas partes. Recíprocamente, ninguno de estos dueños
puede estar desvinculado de la copropiedad de las partes generales, ni por lo tanto,
impedido de usarlas conforme a los términos de la ley especial"207.

Tranchini entiende que para sobreelevar se requiere la unanimidad de los copropietarios del
edificio, y continua diciendo: “Aun cuando la ley puede inducir a pensar que la facultad de
sobreelevar le pertenece al propietario del último piso, no hay inconveniente en que otro
consorcista, o aún un tercero ajeno al consorcio, sea autorizado a ello”208.

También reconoce que el propietario que redacta el reglamento pueda reservarse el derecho
de sobreelevar y aún cederlo a un tercero, derecho que surge de la facultad que tiene como
titular del dominio, puesto que aun no ha nacido el derecho de propiedad horizontal. Si la
clausula es abusiva reconoce que puede ser modificada por decisión judicial.

También sostiene “que el carácter abusivo de una reserva de sobreelevar, no puede

calificarse "in abstracto", debiendo atenderse a las particularidades del caso concreto. La
existencia de algún tipo de contraprestación favor de los consorcistas, el mayor valor que
pueda adquirir el edificio, o si sólo se trata de una reserva para elevar una o dos unidades o
ampliar una existente particularmente si se trata de edificios de una sola planta sin que ello

206
Fontbona, Francisco I.J, La sobreelevación de edificios y la propiedad horizontal. Publicado en: Revista del Notariado
701 , 1253

207
, Laje, Eduardo Jorge; La propiedad horizontal en la legislación argentina, Ed. Abeledo Perrot, 1957,

208
Tranchini, Marcela, 181 La sobreelevación en la propiedad horizontal (Títulos y modo de adquisición de las
nuevas construcciones). Publicado en: UNLP 2005-36 , 181
importe perjuicio para los consorcistas, son ejemplos de pautas a tener en cuenta por el
juzgador”209.

Naturaleza jurídica del derecho de sobreelevar:

No tenemos duda que el derecho de sobreelevar en nuestro derecho es un derecho

personal210, cuestión que fuera ratificada en XV Congreso Nacional de derecho Registral
(Tema I, conclusión 1.A).

Los artículos 2518 y 2521 del código civil, como el sistema de numerus clausus
establecido por el legislador, como la prohibición originaria del artículo 2614 con respecto
a la constitución de la superficie como también la del artículo 2617 a para la propiedad
horizontal nos permite sostener con la mayoría de la doctrina que dicho derecho es un
derecho personal y no real. Como bien señala Cossari y Luna211 todo intento de configurarlo
como derecho real valdrá como derecho personal si como tal pudiera valer, como reza el
artículo 2502 del código civil, cuestión que no representa inconveniente alguno. En el
mismo sentido se expidió Moiset de Espanés con respecto a los pactos de reserva de
sobreelevación que solo dan nacimiento a derechos personales212

El derecho a sobreelevar puede darse por voluntad del propietario originario que lo faculta
al redactar el reglamento de copropiedad y administración como a los consorcistas si se
encuentra constituido el derecho real de propiedad horizontal, siendo ello una facultad
inherente al derecho real que surge por ser titulares del terreno. La jurisprudencia ha
entendido que “el derecho de sobreelevar pertenece al propietario del inmueble, ya que
integra las facultades emergentes del derecho real de dominio. Si se trata de un inmueble
sometido al régimen de la propiedad horizontal, “tal derecho pertenece a la totalidad de los

209
Tranchini, Marcela, 181 La sobreelevación en la propiedad horizontal (Títulos y modo de adquisición de las nuevas
construcciones). Publicado en: UNLP 2005-36 , 181

210
Conforme Cossari, Nelson G.A. y Luna, Daniel G., La Ley 2009-C, 1090

211
La nota anterior.

212
Moisset de Espanes, Luis "Estudios de Derecho Civil. Cartas y Polémicas", Buenos Aires, Ed. Zavalia, 1982, p. 112
propietarios de unidades del edificio”213 pero no al consorcio como persona jurídica. Tanto
el derecho de los consorcistas como el requisito de la unanimidad surgen de su calidad de
condóminos de las partes comunes y lo encontramos en el artículo 7° de la ley 13.512 y en
los artículos 2680 y 2681 del código civil.

Debemos hacer notar que la sobreelevación pertenece desde el origen de la construcción a

los consorcistas como un accesorio al dominio en el o como un accesorio del terreno común
dentro de la sistematización organizada por la ley 13.512. A lo sumo los copropietarios
pueden prometer al constructor que al finalizar la obra le hará tradición traslativa de
dominio de las nuevas unidades que se crearon, constituyendo de esa forma el derecho real
a favor del beneficiario de la obra.

Constitución del derecho de sobreelevación:

a)El derecho de sobreelevación puede reservarse por el propietario original que redactó el
Reglamento de copropiedad y Administración, por lo tanto se convierte para los sucesores
en un contrato de adhesión, lo que se cumple en cada adquisición cuando los adquirentes
aceptan el reglamento.

En la gran mayoría de los casos es el propietario originario que redacta el reglamento de

copropiedad y administración y realiza la reserva para sobreedificar. Sin perjuicio de la
opinión de Gabás la que ya citamos en el sentido que si los copropietarios no han
intervenido en la redacción del reglamento, dicha cláusula deberá constar en los boletos de
compraventa y las respectivas escrituras de adquisición, bajo pena de nulidad, lo cierto es
que si las clausulas impuestas fueran abusivas podrá pedirse siempre la modificación de la
misma214.

Toda autorización posterior para sobreelevar requerirá la unanimidad conforme lo dispone

el artículo 7° de la ley 13.512.

213
Cámara Nacional Especial Civil y Com., sala V, abril 3 - 987. - "Consorcio de Propietarios República de la India
3025/29/31 c. Hurovich, Lázaro" La Ley, 1988-A, 258

214
Conforme Moreira, Laureano en su trabajo presentado en las XXV Jornada Notarial Bonaerense y que lo
cita Cossari y Luverá en Propiedad Horizontal: techo edificable y tráfico inmobiliario, ED, 212-687.
Registración:

Las XIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil resolvieron en el despacho de la Comisión

n° 4 en su punto III refiriéndose a los pactos de sobreelevación: a) Implicando una
modificación del reglamento se considerará publicitada con su inscripción registral215.
b)Recomendar a los registros de la propiedad la inscripción de los pactos la inscripción de
los pactos de sobreelevacción que no fueron realizados en oportunidad de la constitución
del régimen de propiedad horizontal216

La posición b de las conclusiones admite que el pacto de sobreelevación pueda realizarse

por instrumento separado del reglamento, y autores como Moisset de Espanés217, Alecha de
Vidal y Ventura sostienen que cuando el documento suscripto fuera en instrumento privado
deberá contener las firmas certificadas para su acceso al registro218 y oponibilidad a
terceros.

Se ha manifestado la doctrina en cuanto tratándose de un derecho personal tiene efectos

reales si consta en el reglamento de copropiedad y administración y este se encuentra
inscripto219

Con respecto a los efectos de la inscripción registral se ha dicho que esta tiene efectos con
respecto a la buena fe de los terceros, pero no le otorgaría las características propias del
derecho real en cuanto a su inmediatez, preferencia y persecución. Requiere esta cuestión
una modificación legal. La inclusión de este derecho en el reglamento de copropiedad y
administración soluciona muchas de las cuestiones que pudieran ocurrir220.

215
Suscribieron dicho despacho los profesores: Alterini, Andorno, Araoz, Sivestre, Cura Grassi, Constantino, Racciatti,
Calegari, Petrik, Vila, Radkievich, Smaryevsky, Vázquez de Llorente, Ruda Bart y Tranchini.

216
Votaron esta recomendación Musto y Bortolatto.

217
Moisset de Espanés, Luis "Estudios de Derecho Civil. Cartas y Polémicas", Buenos Aires, Ed. Zavalia, 1982, p. 112.

218
Alecha de Vidal, y Ventura Gabriel, en www.acaderc.org.ar/doctrina

219
Conforme Moisset de Espanés, Luis "Estudios de Derecho Civil. Cartas y Polémicas", Buenos Aires, Ed. Zavalia,
1982, p. 112. También Sarubo Oscar, Abella Adriana y Navas, Raúl (h.); "El derecho a sobreelevar en la propiedad
horizontal", en Curso de Derecho Notarial página 293.
Prestaciones que se debe a los consortes por quien sobreeleva

En nuestro régimen como la sobreelevación debe ser autorizada por la totalidad de los
copropietarios como indica el artículo 7° de la ley 13.512, lo más probable que quien
contrata el sobrevuelo acordará alguna contraprestación con los consortes.

Pero la problemática se puede plantear fácilmente en caso de reserva del propietario

original y se plantee la nulidad por abuso del derecho. La solución tendrá que ser dada en la
vía judicial.

En otros países, como en Italia donde se autoriza al propietario del último piso a
sobreedificar, el código civil pacta una indemnización que consiste en “quien lleva a cabo
la mayor elevación debe abonar a los otros condóminos una indemnización igual al valor
actual del ala a ocuparse con la nueva construcción, dividido por el número de pisos,
comprendido en dicho número el piso a edificar y distraído el importe de la cuota
correspondiente a él. Está obligado también a reconstruir la terraza de la que todos o parte
de los condóminos tenían el derecho de usar”221

Sobreelevavión en un sector. Extensión a otros supuestos:

Nada impida que se pueda establecer la sobreelevación de un sector del plano superior del
edificio, lo que estaría comprendido cunando el artículo 7° de la ley 13.512 nos habla de
nuevas construcciones que no tienen necesariamente extender a toda la superficie del techo
del edificio222. Más aún, puede suceder que disposiciones municipales establezca que a la
altura que se quiera sobredificar debe haber un retiro en el frente del edificio.

220
Cossari, Nelson G. A.Luna, Daniel G Derecho de sobreelevación y propiedad horizontal. Publicado en: LA LEY ,
2009-C , 1090

221
Citado por Jorge H. Alterini en: Derechos de los Consorcistas, ED, 68-797.

222
Conforme Alterini, Jorge Horacio en: Derechos de los Consorcistas, ED, 68-797.
Extensión de la sobredificación a partes libres del terreno:

Las explicaciones vertidas sobre la edificación en el vuelo de los edificios se puede

extender a lugares no edificado del terreno como espacios libres o superficies descubiertas,
siempre que se cumpla con las disposiciones locales sobre los límites sobre la ocupación
de los terrenos. Se requerirá también la unanimidad como dispone el artículo 7° de la ley
13.512.

Un antiguo fallo contempló la posibilidad de permitir la construcción en una terraza que era
de propiedad común pero de uso exclusivo, en que el vecino se oponía porque se le
modificaba la vista que tenía desde su departamento, porque el demandado que realizaba la
construcción obedeció su actuación a la necesidad de ampliar su ámbito habitable y que
siempre había vivido en dicha casa223.

Proyectos de reforma

El proyecto de 1998 establece que el derecho de superficie puede constituirse sobre el

espacio aéreo conforme el artículo 2025: “Emplazamiento y proyección. La construcción
puede emplazarse en el suelo, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre
construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.

El derecho de superficie puede comprender una extensión del inmueble afectado mayor que
la necesaria para la construcción, pero que sea útil para su aprovechamiento”.

El proyecto 2012 lo regula en el artículo 2116 siguiendo el proyecto de 1998:

“Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o
sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre
construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.

223
CNCiv., sala C, septiembre 23-1954. LL, 77-358. J.A., 1955-II-132. Conforme Alterini, Jorge Horacio
en: Derechos de los Consorcistas, ED, 68-797.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento”.
También establece en el artículo 2124 la extinción por el no uso por el plazo de diez años
en el caso que no se realice la construcción.
El proyecto de 2012 permite la constitución del derecho a sobreelevar como derecho real
con el límite de diez años en el caso que se extinga por el no uso.
Terminada la construcción se puede pactar su inclusión al régimen de la propiedad
horizontal, si así estaba pactado se podrá subdividirlo e incorporarlo dentro del sistema de
la propiedad horizontal modificando los planos y el reglamento.
El superficiario, mientras se encuentre constituido dicho derecho podrá constituir sobre su
derecho de superficie derechos de garantía como lo establece el artículo 2120 del proyecto
de 2012.
Otra cuestión más compleja es la aplicación de la segunda parte del artículo 2120 que
establece: “El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad
horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en
contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u
otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de
consentimiento del propietario”.
Cabe preguntarnos si este caso nos podemos encontrar con un sistema de doble propiedad
horizontal sobre un mismo edificio. Claro está, que esta segunda propiedad horizontal no
podrá extenderse por un mayor plazo que el de setenta años, conforme el artículo 2117.
Vencido dicho plazo, la propiedad de lo construido se consolidaría en el propietario
constituyente, es decir sería propiedad de los copropietarios originales, administrada por el
consorcio original. También con el vencimiento de la superficie se extinguiría el segundo
consorcio. En consecuencia acrecería al constituyente la propiedad superficiaria. No así los
créditos del ex consorcio que le pertenecería a los ex superficiarios.
En cuanto a los efectos de la extinción de la superficie rige el artículo 2125 del proyecto
2012: “Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie por el
cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo
construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el
superficiario”.
Pero si el derecho de superficie se extingue antes del vencimiento regiría la última parte del
artículo 2125: “Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo
legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo
continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción,
hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido”.
Por la extinción de la superficie en artículo 2126 establece un régimen de indemnización,
salvo pacto en contrario: “Indemnización al superficiario. Producida la extinción del
derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al
superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las
partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta
los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los DOS (2) últimos años,
descontada la amortización”.

Excavación

El artículo 7° in fine de la ley 13.512 establece que “al de la planta baja o subsuelo le está
prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos,
etc”.

Este texto no aparecía en el proyecto del PE pero fue agregado por la comisión del Senado,
siguiendo los lineamientos de la ley uruguaya n° 10751 de septiembre de 1946
reproduciendo su artículo 13.

Requisitos:

a)Debemos destacar que la norma tiene una prohibición al establecer que el propietario de
la planta baja realice obras que perjudique la solidez del edificio, como excavaciones,
sótanos entre otros. Resaltemos que este principio de la ley está de acuerdo con el artículo
5° apartado 5° de la ley 13.512 que establece en la parte dispositiva la prohibición de
“toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes”.

b)Se requiere la conformidad de todos los copropietarios para la realización de la obra,

aunque la ley no lo diga expresamente. Recordemos que el suelo es propiedad común, ello
justifica que se requiera la unanimidad.

c)Deberá contarse también con la autorización administrativa correspondiente.

El derecho a excavar lo tiene cualquiera que fuera autorizado para ello, atento como
señaláramos en el acápite b la propiedad del suelo es común y se aplican las reglas del
condominio. En cuanto a la naturaleza del derecho a excavar es similar al del derecho a
sobreelevar, es decir un derecho personal con las características apuntadas para dicho
derecho.

También se supone que la facultad a excavar ha sido concedida en virtud de alguna

prestación convenida con los consorcistas.

Mejoras:

Significa acrecentar una cosa haciéndola pasar de un estado bueno a otro mejor224,
provocando en nuestro caso su acrecentamiento económico.

Alterini señala que dentro de este concepto podemos incluir en la propiedad horizontal con
las reparaciones, los gastos, las obras nuevas, las innovaciones y las reconstrucciones225.

Las reparaciones implican mejoras en cuanto significan una mutación material que lleva a
la cosa a su revalorización generalmente devolviéndole su valor originario. La
reconstrucción implica que la cosa se ha destruido y nuevamente se la crea. Las obras
nuevas son construcciones realizadas en la cosa y puede implicar una mejora. Los gastos
pueden implicar mejoras cuando trasciende su alcance, es decir produce un acrecentamiento

224
Enciclopedia del Idioma del Idioma de Martín Alonso. T° II.

225
Alterini, Jorge Horacio en Derecho de los consorcistas, en ED,68-790.
material de la cosa. Dejamos de lado en este concepto al pago de las expensas que implican
en cambio el costo material de los servicios226.

El artículo 591 del código civil al hablar de las mejoras se explaye en un concepto más

claro que el del artículo 5° de la ley 13.513. La norma citada (art. 591 dice que son mejoras

necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada. Son mejoras útiles, no

sólo las indispensables para la conservación de la cosa, sino también las que sean de

manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella. Son mejoras voluntarias las de mero

lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las hizo.

El concepto de mejoras en el artículo 591 es más preciso y con una equivocidad menor

que el expresado en la ley 13.512. De esta manera, el artículo 5° de la ley 13.512 dispone

en su primer apartado: Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación

de su propio piso o departamento estando prohibida toda innovación o modificación que

pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. De esta manera el

propietario de cada departamento no podrá cobrar las mejoras que hiciere en su unidad

funcional, pudiendo cambiar tabiques o suprimirlos, siempre que no afecte la seguridad del

edificio, cambiar el piso, cielo raso, etc. Con respecto a las partes comunes, se podrán

realizar mejoras siempre que no afecte la seguridad del edificio o los servicios comunes. En

caso de autorizarse mejoras prohibidas la misma llevaría la nulidad absoluta de los artículos

953 y 1044 del código civil.

Mejoras o innovaciones permitidas:

226
Ver Alterini, Jorge Horacio en Derecho de los consorcistas, en ED,68-790.
Estas mejoras exceden los límites de la conservación y administración normal de la cosa

común, produciendo un cambio sustancial en la misma, para beneficio de los consorcistas,

en cuanto al destino y la forma, sin que ello afecte la seguridad del edificio o los servicios

comunes.

A manera de ejemplo, podemos citar la conversión de una terraza en lavadero común, de

un patio en convertirlo en un espacio en guardacoches, la de una piscina en el jardín
común del consorcio, un salón de uso múltiple en la terraza o en el espacio libre no
construido de la planta baja, entre otros. Es decir debe cumplir con el principio del artículo
8° segunda parte de la ley 13.512: Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios
fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la
ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico
exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la
autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva,
pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de
dicha autoridad. Estas son las condiciones en la que puede la mayoría imponer a la minoría
en la realización de mejoras. La ley siguiendo una posición eclética entre la que fue la ley
chilena de propiedad horizontal, que tenía un sentido más amplio en la toma de decisiones
circunstanciales, frente a la otra fuente, la ley uruguaya de propiedad horizontal, mas
estricta en las autorizaciones escoge un camino eclético, en el cual la minoría tiene el
derecho a oponerse judicialmente como lo indica el segundo apartado del artículo 8° de la
ley de propiedad horizontal.

Racciatti227 sigue a Guidi228, en que clasifica los requisitos en dos grupos, el primero lo
denomina positivo, es el que se refiere a los fines de la innovación y que tienen por objeto
el uso o goce más cómodo o de mayor renta.

Las negativas, perteneciente al segundo grupo, son aquellas que autorizan a la minoría a
impugnar las innovaciones ante la autoridad judicial cuando fueren, contrarias a la ley o al

227
Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página 340

228
Guidi, Umberto, Il condominio nel nuovo Codice Civile, Milano 1942, página 108 y s.s.
reglamento, de costo excesivo o perjudicial para la solidez, salubridad, destino y aspecto
arquitectónico del edificio.

Condiciones positivas:

Las podemos dividir en tres categorías: a)mejoramiento de la cosa común; b)uso y goce
más cómodo y c)de mayor renta.

a)Mejoramiento de la cosa común: A veces es difícil de precisar y se confunde con las otras
condiciones positivas. Podemos citar como ejemplo, supuesto donde se realza la categoría
del edificio, como revestir las paredes del vestíbulo de entrada con planchas de madera, o
mármol. Pero puede darse el caso que algún copropietario no esté de acuerdo y reclame
judicialmente la decoración anterior, o quejarse por ser excesivamente costosa, o de mal
gusto, lo que quedará librado a la apreciación judicial. También pueden ser trabajos para
prevenir filtraciones o rajaduras en paredes contiguas o en el techo. La jurisprudencia
estimó que estos supuestos no se encuadran dentro del artículo 7° sino dentro del 8° 229 de la
ley 13.512.

b)Condición de uso y goce más cómodo: Este supuesto se debe analizar en cada caso en
particular porque lo que puede ser una mejora conveniente para un edificio de propiedad
horizontal de una sola planta sea desventajoso para un edificio de alto. Ejemplo de ello
puede ser el ensanchamiento del pasillo común de un edificio de una sola planta difiere el
supuesto si es de varias plantas. El cambio del motor del ascensor en uno edificio de varias
plantas donde concurre mucha gente, para poner uno moderno y más veloz, lo que
disminuiría la cola de espera para ser utilizado.

Condición de mayor renta: Muchas veces apunta a supuesto de cambio de destino.

Ejemplo de ello podría ser convertir parcialmente la planta baja en locales para arriendo
para abaratar las expensas, transformar parte de la planta baja en garaje para que los
copropietarios puedan guardar sus automóviles. Estas decisiones se toman por mayoría y

229
ED, T° 39, fallo 18.918
solo pueden ser vetadas judicialmente debiéndose mostrar que causa perjuicio para la
minoría.

Condiciones negativas: La doctrina las agrupa en dos supuestos:

a)Innovaciones de costo excesivo y contrarias a la ley o al reglamento.

b)Obras perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto

arquitectónico exterior o interior del edificio.

a)Innovaciones de costo excesivo y contrarias a la ley o al reglamento: Las innovaciones

de costo excesivo está sujeto a la apreciación subjetiva, porque lo que puede ser gravoso a
un propietario no lo sea a otro.

La onerosidad de la innovación se puede plantear desde diversos puntos de vista: a) Desde

el punto de vista del patrimonio de los dueños de los departamento; b) relacionando el
monto de la obra con el valor de los departamentos; c) una posición eclética, teniendo en
cuenta ambos criterios, creyendo que esta es la solución más justa. Sin perjuicio de tener
siempre presente el límite del abuso del derecho (artículo 1071 del código civil).

Otro aspecto relativo a la onerosidad estará en relación al monto de la obra y el presupuesto

de gasto presentado, Esto requiere un fuerte control de los copropietarios porque podemos
estar ante supuestos que la innovación propuesta sea demasiado onerosa con respecto al
costo real de los materiales.

Racciatti plantea la posibilidad de la existencia de realizar innovaciones que se refieran a

prestaciones divisibles230. Ejemplo de ello podría ser de un consorcio antiguo donde
existiera un sistema de calefacción y agua caliente central, cuya prestación figure en el
reglamento, el que se ha convertido en oneroso para los copropietarios en el del pago del
gasto de combustible, y ante la decisión de la minoría de la supresión total del mismo, y
restringir la prestación horaria, la mayoría resuelva agregar un sistema complementario de
servicio individual para dicho servicio.

230
Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página 345
Nos podemos encontrar con innovaciones contrarias a la ley o al reglamento, en estos casos

se facilita la labor del juez para dejar sin efecto la resolución de la mayoría.

b)Obras perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto

arquitectónico exterior o interior del edificio:

1.- Las innovaciones u obras que afecten la seguridad o solidez del edificio están
prohibidas, tratándose estas de cuestiones técnicas, como el caso de sobreelevación,
excavación, ampliación de salas o piezas debiéndose demoler paredes o columnas con
carga. Este tipo de obras no pueden ser autorizadas, sin un debido estudio y apreciación
técnica.

También están prohibidas las innovaciones que perjudiquen la salubridad de los moradores
del edificio, como olores, humo, ruidos intolerables, calor excesivo, etc.

Con respecto al destino del edificio está prohibido el cambio en perjuicio de moradores
como por ejemplo un edificio destinado a vivienda que se lo quiera convertir para oficinas.
Para ese cambio se necesita la unanimidad.

En cuanto a las innovaciones que perjudiquen el aspecto arquitectónico del edificio los
autores se refieren a lo estético 231. Si el cambio estético es para mejorar el edificio
difícilmente podrá triunfar la oposición al cambio.

Se ha dicho “Las mejoras del art. 7° constituyen un acto individual de disposición de bienes
comunes, que pueden, además de perjudicar la solidez, seguridad o estética del edificio, o
su uso o destino, implicar una modificación del reglamento en cuanto a discriminación de
partes comunes y propias o de uso exclusivo, porcentuales de valor y de pago de expensas,
superficies propias y comunes y pueden incluirse en este artículo no sólo los casos
extremos de sobreelevación y excavación en espacio aéreo y terreno común, sino también
cerramientos de balcones, patios, azoteas o construcciones en los mismos, aperturas o
clausuras de ventanas, puertas y similares en pasillos y escaleras”232.

231
Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página 347

232
CNCiv., aL H, Cons. deProp. Juan Francisco Seguí 3963/67/69/71 c. Martínez, Silvina Leonor, 14/05/2010.
Doctrina Judicial on line.
Derecho de la Minoría:

El artículo El 8° de la ley 13.512 segunda parte establece: Cuando las innovaciones

ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o
contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad,
destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de
reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente
al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida
sin una expresa orden de dicha autoridad.

El proyecto del Poder Ejecutivo establecía el juicio sumario, pero el miembro informante
de la Comisión del Senado propuso una medida con mayor celeridad, el interdicto de obra
nueva el que fue aceptado. Por lo tanto, si los requisitos que establece la ley no se cumplen
los copropietarios que se encuentren en disidencia con lo aprobado por la mayoría pueden
reclamar a través del interdicto de obra nueva que como dijimos, es la medida judicial que
establece la ley 13.512. De este modo se establece un trámite rápido para la mejor defensa
de la minoría que se considera afectada. Los interdictos son medidas policiales que los
códigos procesales establecen en virtud del poder de policía que se reservaron las
provincias.

El código procesal civil y comercial de la Nación regula el interdicto de obra nueva en los
artículos 619 y 620. El primero de ellos dice: Cuando se hubiere comenzado una obra que
afectare a un inmueble, su poseedor o tenedor podrá promover el interdicto de obra nueva.
Será inadmisible si aquélla estuviere concluida o próxima a su terminación. La acción se
dirigirá contra el dueño de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o encargado
de ella. Tramitará por el juicio sumarísimo. El juez podrá ordenar preventivamente la
suspensión de la obra.

El trámite de los interdictos es sumarísimo, en cuanto a la legitimación activa la ley de

fondo 13.512 se la extiende a los copropietarios que se consideren afectados por la
resolución asamblearia del artículo 8°, hayan estado o no en el acto asambleario impugnado
sin importar la actitud asumida en el mismo 233. Se considera superior los intereses del
consorcio sobre los particulares de los copropietarios. Por disposición de la ley de fondo no
importa si se haya comenzado o no la obra, a diferencia de lo dispuesto por el artículo 619
que establece que la obra haya comenzado. Pueden pedir la suspensión de la obra
aprobada, como medida cautelar conforme lo establece la norma. En caso de triunfar el juez
resolverá conforme lo dispone el artículo 620 de dicho ordenamiento legal: La sentencia
que admitiere la demanda dispondrá la suspensión definitiva de la obra o, en su caso, su
destrucción y la restitución de las cosas al estado anterior, a costa del vencido.

Legitimado pasivo es el consorcio que aprobó la resolución impugnada. El plazo para

ejercer dicha acción es de un año como dispone el CPCCN: CADUCIDAD. Artículo 621.
Los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva no podrán promoverse después de
transcurrido un (1) año de producidos los hechos en que se fundaren.

Vencido el plazo del año, ¿Pueden los consorcistas disidentes recurrir a la vía ordinaria?.
Entendemos que sí, si se violan disposiciones de orden público, como construcciones de
más altura que la que permiten los códigos de edificación, o se afecte la solidez del edificio.
En cuanto se violen derechos inherentes a la posesión del artículo 2418 tendrán también la
acción real que sería la confesoria.

En los casos apuntados, que se violen normas legales o estatutarias la prescripción de la

acción sería de diez años por disposición del artículo 4023. Si vencido el plazo de
prescripción se produjere amenaza de ruina tendría acción administrativa o judicial para
solución del mismo, como la acción de daño temido.

La acción por violaciones al artículo 7°, la doctrina está conforme que prescribe a los diez
años234.

Proyecto de reforma 2012: arts. 2051 a 2053.

233
Conf. Alterini, Jorge Horacio en Derecho de los consorcistas, en ED,68-800.

234
Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página 349.
El proyecto de reforma 2012 regula las mejoras en el capítulo 3 del Título de la Propiedad
Horizontal en los artículos 2051 a 2053. El primero de ellos nos habla de las Mejora u obra
nueva que requiere mayoría que “Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes
comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los
propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés
particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje
sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento
o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico
exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden
judicial expresa”. Le suprime el trámite del interdicto de adquirir que especialmente le
había adjudicado el artículo 8° de la ley 13.512 para que los códigos procesales
provinciales establezcan el trámite procesal adecuado. Si no lo establecen, en el caso del
CPCCN se deberá ir al juicio ordinario ya que se suprimió el juicio sumario.
El artículo 2052 regula las mejoras u obra nueva que requiere unanimidad: “Si la mejora u
obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes
comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o
modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el
acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en
interés particular que sólo beneficia a un propietario”.

El 2053 se refiere a las mejora u obra nueva en interés particular estableciendo: “Si la
mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el
beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del
reglamento de propiedad y administración y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos”.

Modificaciones y alteración en la fachada del edificio

El artículo 5° segunda parte de la ley 13512 establece: Está prohibido cambiar la forma
externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a
las del conjunto.

Varias son la razones en las que se prohíbe la modificación de la fachada, como de estética,
ejemplo de ello poner toldos de colores diferentes, realizar construcciones en los balcones,
cierres no autorizados, salvo cerramiento por seguridad, sobrecargar los balcones poniendo
en peligro la seguridad de los mismos.
Para modificación de la fachada se requiere la unanimidad de los consortes, y cumplir con
las disposiciones administrativas. Laje opina que para hacer cambios en el frente se necesita
la unanimidad respetando las disposiciones administrativas, pero el artículo 8° le permitirá
a la mayoría realizar reparaciones o mejoras como repintar o limpiar el frente para volverlo
a su estado original235. De esta manera estaríamos dentro del concepto de conservación
utilizado por el artículo 2430 del código civil.
Otra cuestión de importancia si los copropietarios pueden colocar carteles en la fachada del
edificio. Si no está permitido en el reglamento, se requerirá la unanimidad de los
propietarios. El destino de los bienes comunes debe efectuarse conforme lo dispone el
artículo 2° y 3° de la ley 13.512 porque debe respetarse lo dispuesto en el reglamento y la
ley.
Otra temática de importancia es la explotación del frente para alquiler con la colocación de
carteles. Entendemos que estaríamos frente a las disposiciones del artículo 8° de la ley de
propiedad horizontal, porque se lograría una mayor renta que rebajara los gastos de
conservación, salvo que estuviera previsto especialmente en el Reglamento. La
contratación estará a cargo del administrador por disposición del artículo 9°, y si tal
facultad le estuviera vedada, debería resolverlo los copropietarios por mayoría conforme lo
dispone el artículo 10° de la ley 13.512.

Reparaciones en las partes comunes:

El artículo 8° en su tercer apartado establece: Cualquiera de los propietarios, en ausencia
del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede

235
Laje, Eduardo Jorge, La propiedad horizontal en la legislación argentina, Abeledo-Perrot, 1957, página 247 a 249,
núm. 487 a 491. Alterini, Jorge Horacio en Derecho de los consorcistas, en ED,68-802 a 803.
realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes
comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios
realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados,
pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá
ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.

Las reparaciones de las partes comunes están a cargo del administrador conforme lo
dispone el artículo 9° inciso a. Puede ocurrir que el administrador ante su ausencia o
negativa no quiera hacerse cargo de la obligación que le corresponde. En este caso,
conforme surge de la lectura del artículo 8° tercera parte cualquier propietario podrá
realizar: a) actos conservatorios de reparación normal y b) actos necesarios de reparación
urgente. Veamos cada uno de ellos:

a)Actos conservatorios de reparación normal:

Se ha dicho que el acto conservatorio es aquel que tiende a mantener o preservar la
existencia de la cosa, impedir su deterioro, o la pérdida de un derecho constituido sobre
ella236.
Dichos gastos para ser reembolsables debe cumplirse con los requisitos que establece la ley,
ausencia del administrador, aviso a los demás consortes, falta de oposición de los mismos,
puede realizar las erogaciones necesarias. Si hay oposición, debe solicitar la autorización
judicial correspondiente.
Faltando el administrador, para realizar los gastos necesarios de reparación normales
requerirá la autorización unánime, aun siendo tácita.

Actos necesarios de reparación urgente:

Son aquellos gastos que deben realizarse urgentemente para evitar un perjuicio actual o un
daño mayor237. No es lo mismo gasto que mejora. La mejora incrementa el valor de la cosa,
el gasto en cambio tiende a la conservación de la cosa para que no pierda valor. Debemos
también distinguir las mejoras necesarias de las expensas necesarias. Ambas son necesarias
236
Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página 329

237
Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página 331
porque conservan la cosa, pero debemos hacer notar que la expensa conserva solo el valor
de la cosa, y la mejora necesaria no solo conserva la cosa sino que también incrementa el
valor de la misma238. El artículo 8° señala que cualquiera de los propietarios podrá realizar
las reparaciones indispensables y urgentes, sin que medie el requisito de ausencia del
administrador y conformidad de los demás copropietarios, pudiendo reclamar el reembolso
en la medida que resultare útil. Deberá demostrar la necesidad y urgencia del gasto
anticipado, los demás propietarios deberán pagar en la medida de las cuotas o porcentuales
que les corresponda. Los gastos a los que se le concede reembolso son aquellos que han
sido necesarios. El concepto de necesarias y útiles lo tomamos del artículo 591 del Código
Civil que dice en su parte dispositiva dice: “Son mejoras necesarias aquellas sin las cuales
la cosa no podría ser conservada. Son mejoras útiles, no sólo las indispensables para la
conservación de la cosa, sino también las que sean de manifiesto provecho para cualquier
poseedor de ella….”

La ley lo que concede es la realización de las expensas necesarias que no requiere dilación
y no admite dilación. Pero puede ocurrir que la realización del gasto de expensas necesarias
produzca indirectamente una mejora, en ese caso los consortes deberán contribuir al pago
del mismo. Vaya como ejemplo el cambio de una columna de agua antigua y que se
encuentra picada por una nueva, el cambio de baldosas aislante del techo del edificio que se
han dejado de fabricar por aislantes modernos como membranas; reparación urgente de la
caldera del edificio, del motor del ascensor, etc.

Son de aplicación los artículos 2306 y 2309 con respecto al gestor oficioso: artículo 2.306.
Cuando alguno sin ser gestor de negocios ni mandatario hiciese gastos en utilidad de otra
persona, puede demandarlos a aquellos en cuya utilidad se convirtieron .El y artículo 2309
establece: Juzgase útil todo empleo de dinero que aumentó el precio de cualquiera cosa de
otro, o de que le resultó una ventaja, o mejora en sus bienes, aunque después llegase a
cesar la utilidad. Debemos completar la temática con el artículo 2709 del condominio que
reza: Cualquiera de los condóminos que sin mandato de los otros, administrase la cosa
común, será juzgado como gestor oficioso.
238
Llambías, Jorge Joaquín. , Tratado de derecho Civil, Obligaciones. T° II-A, página 92. Abeledo Perrot, Edición
2004, página 92. Este autor distingue con un buen ejemplo la diferencia entre expensas necesarias, como el pago del
impuesto inmobiliario, y mejoras necesarias el cambio de un caño deteriorado del edificio, que además de conservar le
da mayor valor a la cosa. Ver nota 57 del mismo texto.
Es interesante la nota al artículo 728 en que Vélez sigue la doctrina de Marcadé en cuanto si
no se le pagara al acreedor los gastos necesarios realizados habría un enriquecimiento
indebido, en este caso de los demás copropietarios. La doctrina de dicho artículo 728 se
armoniza con disposiciones comentadas: El pago puede también ser hecho por un tercero
contra la voluntad del deudor. El que así lo hubiese verificado tendrá sólo derecho a
cobrar del deudor aquello en que le hubiese sido útil el pago.

Proyecto de reforma de 2012

El artículo 2054 es copia casi igual del artículo 1996 del Proyecto de unificación de la
legislación civil y comercial del año 1998. Dice el artículo 2054: “Reparaciones urgentes.
Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de
propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con
carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el
reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado
anterior, a costa del propietario”.
El texto en comentario recoge la doctrina que hemos expuesto del artículo 8° tercera parte
de la ley 13.512, reconociendo al copropietario que realiza el gasto y la obra necesaria el
carácter de gestor de negocios. Agrega la norma proyectada que el consorte puede realizar
el pago si se encuentran ausentes el administrador y el consejo de administración. Si el
gasto es injustificado puede negar el consorcio el pago total o parcial y hasta mandar
deshacer la obra a costa del consorte que la realizara.

CAPITULO
10.- Prohibiciones. Respecto de las partes privativas y comunes.
Prohibiciones en la Ley y en el reglamento.
Prohibiciones en las partes privativas:

El artículo 6° de la ley 13.512 establece: Queda prohibido a cada propietario y ocupante

de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías
peligrosas o perjudiciales para el edificio.

a) Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral y buenas costumbres:

Además de las obligaciones y restricciones que le impone el reglamento la ley exige que
no se utilice la unidad funcional a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, como
por ejemplo establecer una casa de tolerancia, o de masajes, o fines peligrosos como
acumular explosivos aunque fuera para utilizarlos en pirotecnia, clínica de enfermedades
infecto contagiosas entre otros supuestos, no importando si tienen autorización municipal.

a2.- Destino previsto en el Reglamento de Copropiedad y Administración:

El decreto 18734/49 reglamentario de la ley 13.512 establece en el artículo 3° inciso 5° que

el reglamento de copropiedad y administración debe establecer el destino de las diferentes
partes del inmueble. Por lo tanto se debe especificar si los departamentos, por ejemplo, si
son solo apto para vivienda o admite estudios profesionales, o se acepta actividad
comercial. También hay caso que admite variantes mixtas como de utilización para
vivienda y utilización profesional o comercial solo para el titular y no para tenedores.

Así se ha dicho que en casos de dudosa interpretación “debe en tal sentido … señalarse que
la vida común que caracteriza al llamado sistema de propiedad horizontal importa
restricciones más numerosas y de mayor entidad que las que existen respecto de quienes
ocupan casas separadas. Por ello en los supuestos en que deba interpretarse una cláusula
cuyos términos pueden dejar margen de duda, corresponde que la misma sea comprendida
en favor o beneficio de la comunidad, es decir conforme el interés general de los
copropietarios y no particular del comunero”239.

La doctrina ha estado de acuerdo con esta postura, así se ha dicho que “estando establecidas
las previsiones del reglamento de copropiedad y administración, en interés recíproco de los
239
CNCiv. Sala K, Consorcio de Propietarios Juncal 1879 c. Abreo, Graciela A. • 03/11/1992, Publicado en: LA LEY
1993-C , 385 con nota de Hernán Racciatti • DJ 1993-2 , 691.Cita online: AR/JUR/265/1992
consorcistas, el incumplimiento de las prescripciones relativas al destino de las unidades
puede afectar derechos preconstituidos de éstos, si se tiene en cuenta que las restricciones
relativas al destino tienden a protegerlos del ejercicio de actividades que ocasionen
molestias o que no se compadecen con la categoría del edificio de que se trate”240.

La obligación de cumplimiento del destino se extiende al tenedor, por ello se dijo: “Debe
hacerse lugar a la demanda promovida por un consorcio de copropietarios a fin de que se
ordene el cese de la actividad llevaba a cabo en una unidad que fue alquilada para instalar
una inmobiliaria, pues el locatario no puede alegar que no tenía conocimiento de que fuera
una actividad prohibida por el reglamento de copropiedad del edifico, ya que en el contrato
de locación celebrado se comprometió a respetar dicho reglamento, es decir que sólo le es
imputable a él, no haber analizado su contenido antes de suscribirlo, y especialmente, si el
destino que pensaba darle a la unidad estaba o no autorizado”241.

La jurisprudencia ha sido exigente en el sentido de exigir el cumplimiento del destino de

loas unidades funcionales: “Los copropietarios de un edificio sujeto al régimen de
propiedad horizontal carecen de derecho para decidir por sí y unilateralmente cambios de
destino en tanto importen de modo indirecto una reforma del reglamento, que, de modo
necesario debe contar con la aquiescencia del resto de los copropietarios, porque de lo
contrario el régimen correría el riesgo de desnaturalizarse” 242. También se resolvió en el
mismo fallo que se rechazó el hecho consumado y la falta de valor la autorización parcial
de algunos consortes. “Resulta antijurídico, y no corresponde admitir llevar adelante una
reforma sin pedir autorización del consorcio o haber obtenido conformidad de algún grupo
de propietarios, y su convalidación por vía judicial no sólo crearía desorden en el régimen
de propiedad horizontal, sino que premiaría al que presentara los hechos consumados,
dejando la enseñanza de que sería conveniente proceder en contra de las normas
jurídicas”243.
240
Racciatti, Hernán, Destino de la unidades en propiedad horizontal. Publicado en: LA LEY 1993-C , 385

241
CNCivil, sala E • Cons. de Prop. Avda. Cnel. Díaz 2381 c. Olivar, Juan Carlos y Otros • 07/05/2009 • LA LEY
15/01/2010 , 4 • AR/JUR/15299/2009.

242
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Angrigiani, Carlos A. c. Mazziotti, Mario F. • 16/11/2006 • LA
LEY 01/03/2007 , 7 • LA LEY 2007-B , 114 • AR/JUR/8414/2006

243
El fallo anterior.
“Las disposiciones del reglamento de copropiedad que establecen el uso de las unidades y
prohíben otros, participan del carácter de normas estatutarias, que afectan la extensión y la
existencia misma de los derechos reales y personales de los copropietarios de las partes
privativas y comunes”244. Por ello, “la elección de un destino determinado para las unidades
en el reglamento de copropiedad y administración implica, lógicamente, la prohibición de
todo otro que no esté expresamente autorizado”245.

Tampoco se justifica que si algunos de los consortes han realizado un uso no autorizado por
el reglamento signifique ello la facultad de que otros procedan del mismo modo. Por lo
tanto se dijo: “Que algunos copropietarios hayan realizado un uso del inmueble no
permitido por el Reglamento de Copropiedad no los autoriza a seguir violando la
disposición en cuestión ni impide que el consorcio exija su respeto, pues, en general y salvo
supuestos de excepción, la tolerancia a tal transgresión no puede convertirse en fuente de
un derecho”246.

Proyecto de reforma 2012:

En el artículo 2056 inciso j) estable que el reglamento debe contener el destino de las
unidades, siguiendo al artículo 1998 del proyecto de 1998 en su inciso i.

Legitimados para accionar.

Legitimado para accionar se encuentra autorizado el administrador que es representante del

consorcio, pero la ley le extiende la facultad a cualquier propietario. El artículo 15 primera
parte establece: En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u
ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados
formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio

244
CNCiv., sala F. Consorcio de Propietarios Vicente López 1757/59/61 c. Menéndez Alvarez, Donato O. y otro. •
06/03/1997. Publicado en: LA LEY 1999-D , 16 Cita online: AR/JUR/4066/1997

245
Fallo anterior.

246
CNCiv. , sala A. Consorcio de Propietarios Av. Corrientes 1251/53 c. Faggella, Ricardo O. y otros • 24/09/1998.
Publicado en: LA LEY 2000-A , 322. Cita online: AR/JUR/8/1998
sumarísino la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o
multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.

A los tenedores se lo podrán desalojar estableciéndolo así el tercer apartado del artículo 15:
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no
propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser
ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.

En el apartado segundo del artículo 15 establece la posibilidad de que se tome medidas

precautorias para exigir el cumplimiento: El juez adoptará además las disposiciones
necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o
el uso de la fuerza pública si fuera menester.

Por lo tanto, si el infractor es un ocupante o tenedor el juez puede ordenar el pago de

astreintes o el desalojo, y aún una pena de arresto has veinte días. Si fuera el infractor el
propietario, corresponderá astreintes, pero no el desalojo porque se afectaría el derecho de
propiedad. El arresto de hasta veinte días como establece el artículo 15 no tiene el carácter
de pena, sino sanción disciplinaria, por lo que se puede repetir frente al infractor contumaz.

Proyecto 2012:

En caso de violación por un propietario u ocupante el artículo 2069 del proyecto establece:
“En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en
este Código o en el reglamento de propiedad y administración, y sin perjuicio de las demás
acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para
hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que
dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser
desalojado en caso de reiteración de infracciones”.
Consideramos que era más efectiva y rápida la fuente de esta disposición que es el artículo
2014 del proyecto de unificación de 1998 el que reza así: “Régimen. En caso de violación
por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el
reglamento de propiedad y administración, o de incumplimiento de la obligación del
artículo 16 inciso f), y sin perjuicio de las demás acciones que correspondan, el consorcio o
cualquier propietario afectado tiene acción para hacer cesar la infracción, la que debe
substanciarse en una única audiencia en la que las partes deben acompañar toda la prueba
de que intenten valerse. El tribunal puede ordenar allanamientos. La sentencia debe dictarse
dentro de los cinco (5) días posteriores a la audiencia, y disponer el cese de la infracción,
pudiendo imponer multas, en beneficio del fisco respectivo, de hasta el diez (10) por ciento
de la valuación fiscal de la unidad funcional.

Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor es un ocupante no propietario,

puede ser desalojado en caso de reincidencia”.

OBRA NUEVA NO AUTORIZADA

CAPITULO
Relaciones de vecindad: restricciones al dominio
Debemos de distinguir los límites de las limitaciones. Estas últimas afectan al derecho de
propiedad, como puede ser una servidumbre. En cambio, los límites son la regulación
normal del dominio, como establece el artículo 14 de la Constitución Nacional al establecer
con respecto al derecho de propiedad: Todos los habitantes de la Nación gozan de los
siguientes derechos conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio; a saber: …de usar y
disponer de su propiedad;…. El anteproyecto de 1954 de Llambías en la nota al artículo
1559 dijo “que son condiciones generales del ejercicio normal del derecho. A su vez el
artículo 2418 del Código Civil establece: El que tuviere posesión de cosas inmuebles,
tendrá para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el Título VI de este
Libro. El Título VI del libro III del código civil se refiere a los Derechos Reales y en
especial los artículos 2611 al 2660 sobre las restricciones y límites al dominio. El artículo
2611 remite al derecho administrativo al establecer: Las restricciones impuestas al dominio
privado sólo en el interés público, son regidas por el derecho administrativo. Vélez
justifica la remisión al derecho administrativo diciendo en la nota al artículo 2.611 que “las
restricciones impuestas al dominio por sólo el interés público, por la seguridad salubridad o
seguridad del pueblo, o en consideración a la religión, aunque se ven en casi todas los
Códigos, son extrañas al Código Civil”247. De esta manera tenemos como ejemplo de estas
remisiones los códigos de planeamiento urbano como las demás disposiciones locales,
provinciales y nacionales248. Luego el código civil regula las restricciones impuestas en
interés público, como las reguladas en los artículos2612 al 2617 y 2639/2640. Las
posteriores mayormente corresponden al interés privado de los vecinos. En la propiedad
horizontal estas restricciones tienen por objeto proteger la convivencia entre los consortes,
y mantener una situación de equilibrio permanente en beneficio de la comunidad249.

En cuanto a las fuentes, las restricciones en general tienen como fuente exclusiva a la ley,
pero en la propiedad horizontal el reglamento que tiene origen contractual puede imponer
ciertas restricciones a favor de mejorar o proteger la convivencia entre los consortes.

Las restricciones y límites imponen deberes de no hacer, dejar hacer y hasta de hacer, a
diferencia de las servidumbres que solo pueden imponer obligaciones de no hacer y dejar
hacer. Las restricciones y límites son recíprocamente impuestas a los obligados, en este
caso los copropietarios, lo que no ocurre con la servidumbre, pues solo sufre la restricción
el fundo sirviente.

247
Dassen encuentra la fuente de este artículo en la obra de Aubry y Rau y dice al respecto: “Este sabio precepto ha sido
tomado, repito que a mi juicio, de la obra de los citados Aubry et Rau, quienes en el § 193 de su Cours (tomo II, p. 188, 4ª
edic.), exponen la siguiente doctrina”:"El interés, público puede exigir que el ejercicio de tal o cual facultad naturalmente
inherente al derecho de propiedad sea completamente prohibida al propietario, o no le sea permitida sino bajo ciertas
condiciones. Las restricciones o cargas que resulten de disposiciones legislativas fundadas sobre ese motivo, constituyen
servidumbres legales cuando son establecidas sobre un fundo para utilidad inmediata de otra heredad que reviste desde ese
punto de vista el carácter de fundo dominante. Fuera de tal hipótesis no deben verse más que simples limitaciones
impuestas al ejercicio del derecho de propiedad. Las restricciones de la última especie, bastantes numerosas por lo demás,
están fundadas sobre motivos de seguridad o de salubridad públicas, sea sobre razones que atañen a la conservación o
desarrollo de la riqueza nacional, sea sobre las necesidades de la Marina o de la Armada, sea en fin, sobre las exigencias
del tesoro. Esta materia concerniendo más al derecho administrativo que al derecho civil no tendremos que exponerla en
detalle". Ver LL online en la voz: restricciones y limites al dominio doctrina num. 57

248
Ejemplo de ello lo tenemos en el código aeronáutico que establece la obligación de colocar balizas en los edificios de
cierta altura, para que puedan ser identificados en la aereonavegación.

249
Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página 423. También Puig
Brutau, José, Fundamentos de derecho civil, To. 3, Deerecho de cosas, Barcelona, 1953, páginas 153 A 160.
Por ello se ha dicho que “la finalidad de las restricciones y límites al dominio previstas en
el código civil están recíprocamente impuestas a los propietarios vecinos, como lo
advierte el Codificador en la nota al artículo 2611, por su interés respectivo, y no tienen en
realidad otro objeto que el determinar los límites en los cuales deben restringirse el
ejercicio normal del derecho de propiedad o conciliar los intereses opuestos de |los
propietarios vecinos”250

“Entre las limitaciones impuestas en interés público al derecho de propiedad inmueble, está
la relativa a la construcción de edificios y tales restricciones se establecen no solamente en
la seguridad del edificio y de las exigencias de salubridad para los moradores o vecinos,
sino también por motivos de orden estético –altura, arquitectura, línea de estilo, etc.”251.

“Como las restricciones al dominio impuestas en el interés público se rigen por normas del
derecho administrativo, es legítima la exigencia de la Municipalidad relativas a las medidas
mínimas impuestas por el código de la Edificación… 252

Ruidos molestos:

El artículo 6° de la ley 13512 establece que queda prohibido a los propietarios y ocupantes:
“b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías
peligrosas o perjudiciales para el edificio”. Se ha discutido si esta norma de la ley 13.512
la que esa más amplia que el artículo 2618 del código civil en su articulado originario la
desplazaba necesariamente. La nueva versión impuesta por la ley 17.711 al artículo 2618
que es más completa que la originaria, supera al inciso b) del artículo 6° de la ley 13.512.
Por lo tanto entendemos que no hay ninguna duda que en caso de conflicto entre el
consorcio con inmuebles vecinos, aún aquellos que se encuentren divididos en propiedad
horizontal, rige sin duda alguna en su amplitud el artículo 2618 del código civil.

250
ED, 52-197.

251
CNciv. Sala F. ED 42-176 id. 42-181.

252
CNCiv. Sala C, LL, Rep. XXXVIII. 882-34
Pero en cambio, en la relación entre vecinos de un mismo edificio dividido en propiedad
horizontal se aplica las prohibiciones del artículo 6° llamado por la doctrina imisiones
indirectas en la propiedad horizontal. Señalamos que el artículo 6° inciso b) de la ley
13.512 no solo se refiere a ruidos molestos sino también toda perturbación no solo con
ruidos sino también cuando se afecte la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades
que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o
perjudiciales para el edificio. Sin perjuicio de reconocer que el inciso b) de la ley 13.512
desplaza al artículo 2618 del código civil, porque norma especial prima sobre general 253,
pero ello no quita que cuando sea necesario se pueda completar la falencia de la norma con
principios del artículo 2618 del código civil, que puede actuar como complemento en
cuanto fuere necesario. Ejemplo de ello sería adoptar el parámetro de la normal tolerancia
del artículo 2618, lo que se traduce en la utilización de determinaciones técnicas como si
los decibeles producidos por los ruidos afectan al oído. De allí la necesidad y conveniencia
de complementar ambas normas en los casos necesarios, lo que se ve robustecido en cuanto
el código en caso de plantearse una laguna en el derecho el artículo 16 nos remite a las
normas análogas.

Supuestos en que se aplica el artículo 2618 del código civil:

El artículo 2618 del código civil reza: “Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las
condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los
daños o la cesación de tales molestias.

En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la

producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta
la prioridad en el uso.

El juicio tramitará sumariamente”.

En la versión originaria del código civil teníamos en los artículos 2618 y 2619, hoy
refundidos en el nuevo artículo 2618 y ampliado sensiblemente. Ha tenido importante

253
Ver Cossari, Nelson G.A. y Luna, Daniel G. en el Código civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y
jurisprudencial dirigido por Alberto J. Bueres, T° 9 A página 767
influencia el artículo 844 del código civil italiano de 1942 que establece: “El propietario de
un fundo no puede impedir las penetraciones de humo o de calor, las exhalaciones, los
ruidos, las sacudidas y similares propagaciones derivadas del fundo vecino, sino superan la
tolerancia normal teniendo también en consideración la condición de los lugares. Al aplicar
esta norma la autoridad judicial debe contemporizar las exigencias de la producción con los
derechos de la propiedad. Puede tener en cuenta la prioridad de un determinado uso”.

También hacemos notar que el último apartado del artículo 2618 ha sido influenciado por el
artículo 1561 del Anteproyecto Llambías de 1954, que en su apartado final nos dice: “En la
aplicación de esta norma, el juez deberá tener en cuenta las exigencias de la producción y la
prioridad de un determinado uso de los inmuebles en la zona respectiva”.

En su versión originaria, Vélez aludió únicamente al “ruido causado por un establecimiento

industrial”, texto que fue ampliado en su aplicación, haciéndolo notar Lafaille al decir: “La
jurisprudencia los ha inducido también, al hacer extensivo el deber de reparar, a los que se
derivan no ya de la cosa misma, sino de elementos extraños, vinculados con la industria:
tal se declaró con referencia a los carros y al movimiento de transportes de la materia prima
y de los productos elaborados en un establecimiento fabril”254

Messineo, a cuya opinión adhieren Adrogué255 y Alterini256, vierte esclarecedoras ideas con
respecto al artículo 844 del código civil italiano y que sirven para interpretar a nuestro
artículo 2618 del código civil. Expresa, refiriéndose a las intromisiones inmateriales que:
“En estas intromisiones no hay una penetración en fundo ajeno, sino que el origen de la
intromisión debe buscarse siempre en el fundo propio, desde el cual la misma se propaga al
fundo ajeno; si se trata de algo que implique operar directamente en el fundo ajeno, no hay
ya intromisión, sino invasión; la cual no se admite sin un título que la autorice” 257. Continúa
diciendo más adelante este autor que “…la intromisión, para ser lícita, no debe superar la
254
Lafaille, Héctor Tratado de los Derechos Reales, actualizado por Jorge Horacio Alterini, Editoriales La Ley y Ediar,
To. II, página 537, núm. 845.

255
Adrogué, Manuel, Las molestias entre vecinos en la reforma civil (Ley 17.711. El fallo”. LL 145-335.

256
Llambías, Jorge Joqupin, Alterini, Jorge Horcaio, Código Civil Anotado. Doctrina-Jurisprudencia. Derechos Reales. T°
IV-A, Abeledo – Perot, 1981, página 423.

257
Messineo, Francesco, Manual de derecho Civil y Comercial, traducción de Santiago Sentis Melendo, Ediciones
Jurídicas Europa-América, Buenos aires, 1971 T° III, página302.
normal tolerabilidad, teniendo también en consideración la condición de los lugares (o de
los fundos), o sea que no debe constituir carga excesiva”258.

Destaquemos que el artículo 2618 también extiende su aplicabilidad a “daños similares”,

por lo que no se limita solo a las molestias tipificadas expresamente en la norma, por lo
tanto es meramente enunciativa, en consecuencia entran también molestias similares.

La jurisprudencia ha dicho que “El art. 2618 del Cód. Civil contempla las inmisiones
inmateriales que se distinguen no sólo de los materiales, sino también de las influencias. El
distingo reviste la mayor trascendencia, pues aquéllas deben ser soportadas salvo cuando
excedan la normal tolerancia ; en tanto que las inmisiones corpóreas (líquidos o cuerpos de
mayor tamaño o peso), no necesitan ser consentidas en medida alguna”259.

La normal tolerancia y el uso regular de la propiedad:

La norma tiene dos aspectos importantes: “la normal tolerancia” del primer apartado y el
“uso regular de la propiedad”. El original artículo 2618 establecía que las molestias de
vecindad no podían exceder las “incomodidades ordinarias” lo que demuestra un cierto
paralelismo entre las fórmulas legales sucesivas. Necesariamente la vecindad impone la
“tolerancia” de ciertas molestias siempre que no supere la normal tolerancia.

Además nuestra norma impone un requisito más que la establecida por el código civil
italiano de 1942, “el respeto debido al uso regular de la propiedad” lo que surge de los
artículo 1071, 2513 y 2514. La diferencia estriba en que la primera surge de la influencia de
la molestia en el fundo afectado, mientras que la segunda se refiere al uso regular de la
propiedad por parte de quien genera la molestia. Ambos supuestos pueden llegar a no
coincidir, por lo tanto podrá haber intromisiones que se pueden basar en cada uno de los
criterios enunciados, exceder la normal tolerancia o el uso irregular de la propiedad con
intención o culpa de querer perjudicar al vecino.

258
La nota anterior.

259
Cámara Civil y Comercial de Río Cuarto • Centro de Empleados de Comercio de Laboulaye c. Magnasco y Cía. Ltda.
S. A., Luis • 16/12/1986 • AR/JUR/1813/1986
Así el uso normal de un aparato de radiofonía o de un instrumento musical, las voces y
pasos de personas por los pasillos, la realización de reuniones en departamentos vecinos
mientras no realicen ruidos excesivos, se respeten las disposiciones que el reglamento tenga
establecido, no constituyen mientras se mantengan dentro de los límites establecidos, y se
respete el horario de reposo260.

Atribuciones de los jueces:

La segunda parte del artículo 2618 dispone “Según las circunstancias del caso, los jueces
pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias”. El
artículo 2619 originario establecía solo las indemnizaciones.

Mariani de Vidal y Alterini, criterio que compartimos, entienden que el juez puede disponer
la indemnización de los daños causados como también el pago de una suma hasta la
supresión de las molestias, porque la subsistencia de las mismas acarrea un perjuicio que es
necesario indemnizarse por los principios comunes del derecho de daños261.

Si el uso es irregular la solución es la cesación de la molestias a través de la supresión de la

actividad, pero el juez debe tener como señala la tercera parte del artículo que dice: En la
aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y
el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad
en el uso. Si el establecimiento fabril o local que realiza los ruidos molestos está primero en
el tiempo, no debería, en principio, indemnización alguna porque como dice Messineo, “en
tal supuesto “determina él mismo el propio daño, mediante una innovación por él
conscientemente introducida, en la situación anterior, para él no dañosa”262.

260
Ver Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página 425.
261
Mariani de Vidal, Marina, Derechos Reales, 7a. edición, Ed. Zavalía, Buenos Aires, 2004, T° II, página25.
Lafaille, Héctor Tratado de los Derechos Reales, actualizado por Jorge Horacio Alterini, Editoriales La Ley y Ediar, To.
II, página 544, núm. 846 sexies. También entre otros Papaño, Ricardo J.; Kiper, Claudio M.; Dillon, Gregorio A.; Causse,
Jorge R. Derechos reales, 2ª. Edición, Ed. Astrea, Buenos Aires, 2004, T° I, parr. 61, página 225.

262
Messineo, Francesco, Manual de derecho Civil y Comercial, traducción de Santiago Sentis Melendo, Ediciones
Jurídicas Europa-América, Buenos aires, 1971 T° III, página304.
Legitimación activa y pasiva

Son legitimados activos y pasivos tanto los poseedores como los tenedores, estos últimos
porque las obligaciones y derecho inherentes a la posesión se le extienden también a la
tenencia, en especial el artículo 2418 del código civil. Por eso se ha dicho que: “La acción
del art. 2618 del Cód. Civil deriva de la vecindad y no de la propiedad, de ahí que se tiene
en contra del que ejerce la actividad molesta, sea o no propietario”263.

Prueba. Valoración de los daños

Los medios de prueba pueden ser variados, pueden ser prueba pericial para determinar si
los decibeles son excesivos para el oído humano, y aún se han admitido la prueba
testimonial. “Tratándose de la demanda promovida contra la propietaria de una unidad por
la producción de olores y ruidos molestos, la aportación de la prueba referida a las
mentadas molestias, encuentra su medio más adecuado en la testimonial, ya que,
precisamente, son las personas quienes podrán advertir si las actividades desarrolladas en el
local producen exteriorizaciones que exceden su marco físico y, a través de sensaciones
olorosas o auditivas, puedan llegar a perturbar la tranquilidad, el sosiego, el sueño o el
descanso de terceros”264.

En cuanto a la valuación de los daños se dijo: “A los fines de valuar el daño moral sufrido
por una consorcistas debido a los ruidos molestos y olores emanados de un negocio del
mismo consorcio debe tenerse en cuenta que los inconvenientes en la vivienda no fueron de
menor relieve, superando lo acontecido la idea de meras molestias al producir una
alteración de su modo de vida y un peligro para la integridad de los moradores, aunque es
suficiente con el temor fundado al peligro, todo lo cual tiene una innegable proyección en el
plano espiritual”265.

263
Camara de Apelaciones civil y comercial de Moron, sala I, 23/5/1995, Rossi, Jorge O. c/Ricla SRL,

Publicado en: LLBA 1995 , 740 , Cita online: AR/JUR/3888/1995

264
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Arias Ripoll, Dora c. Fast Chicken de Zafare S.A. y otro •
19/10/2001 • LA LEY 2002-A , 894 • DJ 2002-1 , 466 • AR/JUR/2653/2001

265
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Arias Ripoll, Dora c. Fast Chicken de Zafare S.A. y otro •
19/10/2001 • LA LEY 2002-A , 894 • DJ 2002-1 , 466 • AR/JUR/2653/2001
La acción real. Acción confesoria:

El artículo 2756 establece que las: Acciones reales son los medios de hacer declarar en
juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio,
cuando hubiere lugar, de indemnización del daño causado. Cuando se afecta las imisiones
de la posesión el artículo 2996 establece: Compete la acción confesoria a los poseedores de
inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos
inherentes a la posesión, que se determinan en este código: a los titulares verdaderos o
putativos de servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de ejercerlas: a los
acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de
ejercer derechos inherentes a su posesión.

Es decir, todos los poseedores con derecho de poseer, que son los titulares de derechos
reales que se ejercen por la posesión pueden ejercer la acción confesoria para la protección
de los derechos inherentes a la posesión, en este caso juegan los artículos 2418 y 2618 del
código civil. No tenemos que olvidarnos que el acreedor hipotecario estaría también
legitimado para ejercer la acción confesoria si la imisión produce un desmedro en la
garantía del inmueble266.

Olores:

El artículo 2625 del código civil puede relacionarse con el artículo 2618. Dice el primero de
ellos: Aun separados de las paredes medianeras o divisorias, nadie puede tener en su casa
depósitos de aguas estancadas, que puedan ocasionar exhalaciones infestantes, o
infiltraciones nocivas, ni hacer trabajos que transmitan a las casas vecinas gases fétidos o
perniciosos, que no resulten de las necesidades o usos ordinarios; ni fraguas, ni máquinas
que lancen humo excesivo a las propiedades vecinas.

Esta norma se relaciona con el 2618 sobretodo el último apartado en cuanto no se puede
producir gases fétidos, olores, humos excesivos contra el vecino, protegiendo de esta
266
Ver Lafaille, Héctor Tratado de los Derechos Reales, actualizado por Jorge Horacio Alterini, Editoriales La Ley y
Ediar, To. II, página 544, núm. 846 octies.
manera las relaciones de vecindad. Por ello, la doctrina y jurisprudencia relacionando
ambas normas le ha dado un carácter expansivo en su interpretación al artículo 2618267.

La jurisprudencia ha dicho: “Corresponde hacer lugar a la demanda entablada contra la

propietaria de un local del cual se emanan olores fuertes y ruidos molestos que alteran el
normal desenvolvimiento de la vida de los vecinos pues el art. 6° inc. b) de la ley 13.512
prohíbe perturbar a los vecinos, con ruidos o de cualquier otra manera, resultando una
limitación más severa que la prevista por el art. 2618 del Cód. Civil, sin que pueda
exonerársela porque alquilaba el negocio si se encuentra acreditado su conocimiento
respecto de lo que allí sucedía, por vivir en el mismo edificio268.

“Si bien son insuficientes para la configuración del daño moral los desagrados o molestias
provocadas por meros daños materiales a un objeto, lo cierto es que la vida en el hogar se
deteriora ante la irrupción en la paz de la vivienda --unidad sometida al régimen de la
propiedad horizontal-- de olores, manchas de filtraciones y humedades, entrada y salida de
trabajadores, con la consiguiente necesidad de destinar tiempo y atención a los problemas,
así como por la prolongación de incomodidades por trabajos mal terminados, todo lo cual
legitima el resarcimiento de dicho rubro”269.

Filtraciones:

Los consorcistas están obligados al mantenimiento de sus unidades funcionales, por lo tanto
si por culpa de ellos se producen filtraciones nace la obligación de reparar los daños
causados. Si en cambio, los daños son causados por rotura de cañerías maestras de
propiedad común, será el consorcio responsable en el pago de los daños causados. Lo
mismo ocurrirá por filtraciones que tienen por causa el techo del edificio que es de
propiedad común. Por ello la jurisprudencia ha dicho:
267
Ver Llambías, Jorge Joqupin, Alterini, Jorge Horcaio, Código Civil Anotado. Doctrina-Jurisprudencia. Derechos
Reales. T° IV-A, Abeledo – Perot, 1981, página 432 y 433..

268
: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Arias Ripoll, Dora c. Fast Chicken de Zafare S.A. y otro •
19/10/2001 • LA LEY 2002-A , 894 • DJ 2002-1 , 466 • AR/JUR/2653/2001

269
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • Couso de Espinal, Corina O. c. Consorcio de Propietarios Peña
3183 esquina Coronel Díaz. • 23/12/1996 • LA LEY 1997-C , 233 • DJ 1997-2 , 173 • AR/JUR/2655/199
“Es improcedente la demanda entablada contra el ex administrador del edificio por
reparación de los daños y perjuicios derivados de la demora en la reparación de la cañería
de desagüe de la unidad de un copropietario, toda vez que si bien en la práctica en muchos
casos el administrador acostumbra a adoptar recaudos aptos para que el dueño de las partes
privativas active los arreglos en su unidad de modo de contribuir a la pacífica convivencia
entre los copropietarios, de los testimonios rendidos no se puede aseverar una especial
reticencia del demandado para colaborar en la solución del conflicto”270.
“Debe resarcir el daño moral infligido al actor, el copropietario de la unidad funcional del
piso superior que prolongó excesivamente en el tiempo el arreglo de las filtraciones
existentes en su unidad -en el caso, en el piso de su cocina-, lo que repercutió en la
funcionalidad de similar sector del inmueble del actor, pues durante ese lapso se vio
alterado significativamente el ámbito doméstico y perturbada la tranquilidad”271.
“Debe responsabilizarse al propietario de la unidad funcional del piso superior al del actor y
no al consorcio, por los gastos incurridos para reparar los daños causados por filtraciones
habidas en su unidad si de la prueba hidráulica surge que el daño se originó en desperfectos
de desagües propios de la unidad de propiedad de aquél”272.

Sólo son reparables por el consorcio las filtraciones y todo daño que tenga por origen cosas
comunes y no privativas. “Está vedado al consorcio liquidar como expensas comunes el
gasto por reparaciones sobre partes o cosas privativas que son siempre gastos particulares
—en el caso, se condenó al consorcio demandado a reembolsar lo abonado bajo protesta
por los copropietarios, en proporción a su porcentual, en las expensas comunes que incluían
el gasto de reparación de una filtración en la unidad exclusiva de un copropietario— y aun
cuando aquél las hubiera llevado a cabo, deben ser luego cobradas al copropietario
beneficiado”273. Es improcedente la realización de otra inspección por parte del perito, a fin
de controlar los deterioros sufridos en una unidad funcional a causa de filtraciones, cuando
270
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Blanco, Carlos Guido y otros c. Consorcio Prop. Virrey del Pino
3346 Esquina Conde 1670/72 y otros • 27/12/2002 • ED 203 , 484 • LLO • AR/JUR/6958/2002

271
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Blanco, Carlos Guido y otros c. Consorcio Prop. Virrey del Pino
3346 Esquina Conde 1670/72 y otros • 27/12/2002 • ED 203 , 484 • LLO • AR/JUR/6958/2002.

272
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Blanco, Carlos Guido y otros c. Consorcio Prop. Virrey del Pino
3346 Esquina Conde 1670/72 y otros • 27/12/2002 • ED 203 , 484 • LLO • AR/JUR/6958/2002
ha sido el propio damnificado quien no ha controvertido que fuera éste el profesional que
realizara la pericia, máxime si fue él quien indicó el lugar donde se encontraban los
daños274. “Cabe otorgar al damnificado indemnización en concepto de daño moral por los
perjuicios sufridos en su unidad funcional a causa de filtraciones, ya que la humedad
ocasionada puede provocar daño en los que allí moran, sumado al hecho que en el caso se
tuvo que tolerar esta situación por un lapso prolongado de tiempo, perturbado sin dudas la
tranquilidad y desarrollo de la vida cotidiana del actor y su hija”275.

“Es improcedente el reclamo de un copropietario en cuanto pretende que el consorcio

demandado la indemnice los daños que sostiene haber sufrido a causa de la actuación de
aquel al realizar arreglos de plomería en la unidad, toda vez que no puede tenerse por
probado que la falta de pago de alquileres, servicios y expensas por el locatario haya sido
consecuencia de aquellos arreglos, en la medida en que el propio peticionario reconoció que
el locatario venía incumpliendo el contrato y que, de todos modos, las reparaciones
tuvieron origen en un caso fortuito o fuerza mayor”276.

Prescripción de la acción de daño:

La prescripción por daños o incumplimiento de las obligaciones contractuales emanadas del

reglamento es de diez años.“Los daños que experimenta el consorcista -en el caso, por
filtraciones- con relación al consorcio o a otros consorcistas encuadra en la responsabilidad
contractual, en consecuencia el plazo de prescripción a aplicar es el de diez años, dispuesto
por el art. 4023 del Cód. Civil”277. El mero reclamo verbal por parte del copropietario por

273
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Blanco, Carlos Guido y otros c. Consorcio Prop. Virrey del Pino
3346 Esquina Conde 1670/72 y otros • 27/12/2002 • ED 203 , 484 • LLO • AR/JUR/6958/2002.

274
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • Cirigliano, Alberto Horacio c. Tofalo, Vicente y otro •
29/09/2006 • DJ 13/12/2006 , 1093 • AR/JUR/6394/2006.

275
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • Cirigliano, Alberto Horacio c. Tofalo, Vicente y otro •
29/09/2006 • DJ 13/12/2006 , 1093 • AR/JUR/6394/2006

276
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • Debernardi, María Inés y otro c. Consorcio de Prop. Riobamba
178 • 17/09/2008 • La Ley Online • AR/JUR/10541/2008

277
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M • Liggerini, Stella Maris c. Consorcio de Prop. Anchorena 559
esq. Carlos Gardel 3177/99 • 16/09/2004 • DJ 2005-1 , 430 • AR/JUR/4185/2004
los daños sufridos en su unidad funcional a causa de filtraciones no constituye prueba
idónea a los fines del inicio del cómputo de la prescripción, ya que el mismo debe
remontarse al momento en que el damnificado pueda apreciar su relevancia o entidad278.

La infracción al reglamento de copropiedad, en virtud del incumplimiento por parte del

consorcio de sus obligaciones, origina una responsabilidad de carácter contractual,
resultándole aplicable en materia de prescripción lo dispuesto en el art. 4023 del Cód.
Civil279

“La relación jurídica existente entre el consorcio de copropietarios y los titulares de

dominio de las distintas unidades del inmueble se vertebra en el reglamento de copropiedad
y administración, que reviste naturaleza contractual, por lo cual las acciones destinadas a
obtener el cumplimiento específico de aquel y el resarcimiento de los daños y perjuicios
derivados de la inejecución de las obligaciones asumidas, se encuentran sujetas al plazo
decenal de prescripción del art. 4023 del Cód. Civil”280.

CAPITULO
11.- Obligaciones: Respecto de las partes comunes. Expensas comunes.

Expensas comunes:

La voz expensa significa los gastos que tienen que soportar determinadas personas para la
conservación, mejora de determinada cosa.

El artículo 8° de la ley 13.512 establece que “Los propietarios tienen a su cargo en

proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las
expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio,

278
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • Cirigliano, Alberto Horacio c. Tofalo, Vicente y otro •
29/09/2006 • DJ 13/12/2006 , 1093 • AR/JUR/6394/2006

279
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • Cirigliano, Alberto Horacio c. Tofalo, Vicente y otro •
29/09/2006 • DJ 13/12/2006 , 1093 • AR/JUR/6394/2006

280
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • Debernardi, María Inés y otro c. Consorcio de Prop. Riobamba
178 • 17/09/2008 • La Ley Online • AR/JUR/10541/2008
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y
decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro
del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y
bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o
de uso y goce más cómodo o de mayor renta.

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de
ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la
seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del
edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta
por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la
mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de

los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la
conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados.
Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y
urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la
medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas
a su anterior estado.

Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del
uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que
le pertenece”.

En este artículo debemos distinguir aquellas expensas que tienden a la conservación,

mantenimiento y reparación del edificio como aquellas que atienden a la realización de
mejoras e innovaciones y las que se refieren al pago del seguro.

Las primeras y el pago de las primas del seguro serían las expensas ordinarias y las que se
refieren a las innovaciones serían las extraordinarias. En la práctica se suele hablar a las
ordinarias como las previsibles y extraordinarias las que se presentan imprevistamente281.

281
Ver Cossari, Nelson G.A. y Luna, Daniel G. en el Código civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y
jurisprudencial dirigido Alberto J. Bueres, T° 9 A página 767
Expensas por conservación, mantenimiento y reparación:

Deben incluirse dentro de este rubro los gastos normales de la administración del edificio,
como los sueldos y retribución del personal del consorcio como los ayudantes de portería,
personal de seguridad para los consorcios que tengan este servicio, la retribución del
administrador, gas, electricidad, seguro de incendio obligación que le impone al
administrador la ley 13.512, demás seguros y obligaciones que imponen las leyes locales,
como la limpieza del tanque de agua, ascensores, etc.282

Estas expensas tienen como finalidad, como lo establece la ley 13512 en su artículo 8°,

la administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables

para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Por
decoro se entiende que es la “parte de la arquitectura que enseña a dar a los edificios el
aspecto y propiedad que les corresponde según sus destinos respectivos”283. Muchas veces,
se suele plantear la oposición de los propietarios en realizar o dilatar los gastos necesarios
para el cumplimiento de la disposición legal. También se ha discutido si son válidas las
disposiciones del reglamento que establece la previa aprobación por parte de la asamblea
para la realización de estos gastos284. Entendemos que lo único que cabe discutir son los
presupuestos que debe presentar el administrador y que no se puede demorar la realización
de los trabajos más de lo necesario para su realización. ¿Puede el consorcista disconforme
con la demora en la realización de los trabajos de mantenimiento y reparación reclamar
judicialmente el cumplimiento de la norma legal?. Entendemos que sí, y hasta podría
solicitar la remoción del administrador, porque esta es una obligación que la ley le impone.

282
Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil. Derechos reales. Abeledo Perrot, 1978, T° I, página 586. Molina
Quiroga, Eduardo, Pago de expensas y reparación de partes comunes, LL, 2005-F-218.

283
Alonso, Martín, Enciclopedia del idioma. Diccionario Histórico y moderno de la lengua española (siglo XII
al XX). T° II. Ed. Aguilar, 1982. Página 1402

284
Cossari y Luna entienden que las disposiciones que establecen los reglamentos de la previa aprobación no son
válidas. Ver Cossari, Nelson G.A. y Luna, Daniel G. en el Código civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y
jurisprudencial dirigido Alberto J. Bueres, T° 9 A página 767. Higthon también entiende que los consorcistas no tienen
derecho a oponerse y que si no están de acuerdo deberían promover la remoción del administrador. Higthon, Elena, I.
Derechos reales. Propiedad horizontal y prehorizontalidad. Ed. Ariel, 1979. Página 206.
Por ello se ha dicho que “las expensas comunes si bien tienen origen en un peculiar
régimen legal vinculado al dominio y a la copropiedad, hacen al sistema mismo de la ley de
propiedad horizontal, sin lo cual ello no podría subsistir” 285. También el mismo tribunal en
el fallo citado continuo diciendo: “En el régimen de la propiedad horizontal la obligación al
pago de las expensas comunes nace de la ley, porque en suma constituye la esencia misma
del régimen de propiedad horizontal, sin cuya observancia el mismo no tendría el
funcionamiento que el espíritu que la ley le asigna. Siendo ello así, no cabe en general,
liberación de la obligación a la contribución de las expensas comunes, salvo el acuerdo de
partes limitado a la determinación de las bases (valor y uso), sobre las cuales ellas deben
apreciarse”. También en el sentido apuntado la jurisprudencia sostiene: “El art. 8° de la ley
13.512, dispone que los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o
departamentos, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes
del edificio y no es preciso entrar en interpretaciones muy sutiles para convenir que
semejantes términos no autorizan a hacer un distingo entre gastos de conservación y gastos
de uso286.

En cuanto a la división de los gastos de estas expensas Racciatatti entiende que la ley
prefiere que la contribución de cada unidad sea realizada en relación al valor o proporción
de las respectivas unidades porque muchas veces es difícil determinar la medida de las
ventajas o servicios que las partes comunes prestan a las privativas 287. En el primer caso,
cuando se reparte en relación al valor de cada unidad, se repartirá los gasto en proporción a
dicho valor, ejemplo de ello sería cuando el reglamento establece el valor, que puede ser un
porcentual de cómo se reparte los gastos; en el segundo supuesto, sería en relación al uso
potencial que cada unidad funcional pudiera hacer uso de ella. Para aplicación de estos
principios podemos constituir un porcentual para cada unidad siguiendo el criterio del
supuesto que se elija. Para el primero podría ser en relación a la superficie de cada uno de
285
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala I • Consorcio de Copropietarios del Edificio
Departamentos Bel-Air c. Czerweny S. A. • 14/11/1979 • AR/JUR/6458/1979

286
Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala IV • Gabi-Ser, S. C. A. c. Consorcio Mariscal
Antonio J. de Sucre 2840/42/44 • 19/10/1981 • AR/JUR/4521/1981

287
Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página Racciatti, Hernán;
Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por
departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma,
Bs. As., 1975, página 304
los departamentos, para el segundo criterio, en proporción al uso potencial de la utilización
de los servicios.

La jurisprudencia ha dicho: “El porcentaje en la contribución de expensas comunes no se

lleva a cabo sino en función de todo el edificio, considerado como una unidad y en
proporción al valor de cada una de sus partes porque, como la ley lo establece, se hacen
sobre la base de lo indispensable para mantener en buen estado sus condiciones de
seguridad, comodidad y decoro. Tal como está ordenada la materia no parece admisible la
posibilidad de efectuar divisiones porque tratándose de gastos indispensables para alcanzar
tales fines hacen una particular y especial referencia al edificio en sí y no a cada una de sus
partes”288.

“Un edificio en propiedad horizontal es una cosa compuesta "ex conderantibus", es decir un
conjunto completo y la ley impone a cada consorcista la contribución pertinente en el
sufragio de los gastos necesarios para su mantenimiento y conservación e incluso para su
comodidad. Si el actor tiene condominio sobre las partes comunes, entre las que se incluyen
las instalaciones de servicios centrales -art. 2° de la ley 13.512 -, haga o no uso de las
mismas, desde que cada condómino tiene derecho al uso de la cosa en común (art. 2684,
Cód. Civil), no se ve por qué debe estar dispensado de contribuir a gastos que son la natural
consecuencia de la cosa sobre la cual el actor tiene su parte de copropiedad”289.

“El régimen de la ley 13.512, impone el pago a todos los propietarios por los gastos de
conservación, mantenimiento y administración del edificio, seguro por daños, mejoras,
etcétera. La distribución de esos pagos, comprendidos en la expresión genérica de
expensas, responde a un criterio equitativo y compensatorio del uso y disfrute, en
proporción al valor de cada piso, departamento o unidad, salvo estimulación convenida por
cláusula especial del reglamento (art. 8°, ley citada)”290.
288
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Sercol Soc. en com. por Accs. c. Consorcio Pedro Goyena 69/71
• 29/09/1978 • • AR/JUR/3103/1978

289
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Sercol Soc. en com. por Accs. c. Consorcio Pedro Goyena 69/71
• 29/09/1978 • • AR/JUR/3103/1978

290
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Bernardello de Dodera, María L. c. Consorcio de Propietarios
Sarmiento 2081/87 • 04/12/1979 • LA LEY 1980-B , 262 • AR/JUR/503/1979
“El principio de igualdad de contribución de gastos comunes en proporción al valor del
departamento se sustenta en que se presume, de acuerdo con la realidad circundante y la
generalidad de los casos (aparte de las relativamente pequeñas diferencias, que por motivos
prácticos son incomputables), que la utilidad, uso y goce de las partes comunes y de los
servicios generales están en proporción o correlación al valor económico de la unidad (arts.
2 y 3, parte 2). Pero eso no quita que en casos particulares -que son la excepción- tal
principio igualitario (justo a veces, otras no; práctico algunas veces y otras no), no sea el
más apropiado a las características netamente diferenciales de la construcción de la que
forma parte la unidad de la emplazada en autos. Es por ello que en el caso, en que el
consorcio pretende hacer abonar al propietario del cinematógrafo existente en el edificio la
parte proporcional de un compactadora, lo justo es apartarse de la citada regla legal -por lo
menos en parte- estableciendo otra proporcionalidad: la del uso”291.

“Si bien la regla genérica del art. 8°, parte 1ª ley 13.512, es la de la igualdad de las cargas,
de tal modo que cada copropietario se encuentra en la obligación de colaborar con los
titulares de las unidades privativas, lo que se adapta a una pacífica y generosa convivencia,
ello no quita, sin embargo, que también por evidentes razones de equidad y en forma
excepcional se permita a alguno o algunos de los copropietarios eludir el pago de servicios
o mejoras”292.

Los gastos y expensas comunes en el régimen de propiedad horizontal, se establecen

fundamentalmente en base a la proporción que corresponde a cada piso o departamento en
relación al valor del conjunto. Dicha proporción es determinada por convención de los
propios interesados (reglamento de copropiedad y administración), y su reforma sólo puede
ser establecida por decisión de los propietarios en una Asamblea General convocada a
dichos efectos293.

291
Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala IV • Consorcio Suipacha 370/4/8 c. Clemente
Lococco, S. A. • 29/03/1982 • AR/JUR/2758/1982

292
Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala IV • Consorcio Suipacha 370/4/8 c. Clemente
Lococco, S. A. • 29/03/1982 • AR/JUR/2758/1982
“La decisión asamblearia es el único modo de alterar el régimen y las proporciones en base
a las cuales se determina la contribución de las expensas comunes. La intervención judicial
sólo es admisible cuando fuera requerida para la invalidación, por vía de nulidad o
anulación, de decisiones asamblearias irregulares o violatorias de la ley, o para poner coto a
cláusulas que avasallen el derecho de las minorías, la moralidad o las buenas
costumbres”294.

Seguro:

El artículo 8° de la ley 13.512 establece entre las obligaciones de los propietarios el pago
del seguro diciendo al efecto en la parte pertinente: Están obligados en la misma forma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común. A su vez el artículo 11°,
última parte, del precepto legal establece dentro de las obligaciones del administrador:
Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

Como tiene por objeto la conservación del edificio común, deben contribuir los
consorcistas al pago proporcional de las primas del seguro. Cabe hacer notar que el pago de
los gastos de conservación son expensas necesarias por su naturaleza, en cambio el seguro
es un gasto útil, que cuya contraprestación se produce con la producción del siniestro. Al
establecerlo obligatoriamente la ley este se convierte en un gasto necesario, cuyo
cumplimiento le corresponde al administrador en virtud de lo dispuesto por el artículo 11 de
la ley 13.512.

En cuanto a la extensión de la obligación la ley 13.512 en su artículo 11° establece como

obligación del administrador el de asegurar el edificio contra incendio. La ley 941 de la
ciudad de Buenos Aires establece como obligaciones del administrador en el artículo 9°
inciso c): Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del
Consorcio y terceros. Estos seguros son legalmente obligatorios. ¿Puede el consorcio

293
Cámara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca, sala I • De la Torre, Carlos c. Consorcio de
Propietarios Edificio Chiclana 681 • 18/09/1987 • LA LEY 1988-A , 468 • AR/JUR/1982/1987

294
Cámara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca, sala I • De la Torre, Carlos c. Consorcio de
Propietarios Edificio Chiclana 681 • 18/09/1987 • LA LEY 1988-A , 468 • AR/JUR/1982/1987
mediante resolución de la Asamblea el establecer otros seguros obligatorios? Creemos que
sí, estaría dentro de las facultades que tiene en virtud del artículo 8° de la ley 13.512295.

¿Pueden los copropietarios contratar otros seguros complementarios con el general del
consorcio? La ley 17.418 de seguros regula en la Sección II la Pluralidad de seguros y
establece la obligación de notificar la existencia de coseguro a todas la compañías
intervinientes bajo pena de caducidad. El artículo 67 dice al respecto: Quien asegura el
mismo interés y el mismo riesgo con más de un asegurador, notificará sin dilación a cada
uno de ellos los demás contratos celebrados, con indicación del asegurador y de la suma
asegurada, bajo pena de caducidad, salvo pacto en contrario.

También regula la forma del pago de la indemnización en el caso citado en la parte final del
mismo artículo: Responsabilidad de cada asegurador. En caso de siniestro, cuando no
existan estipulaciones especiales en el contrato o entre los aseguradores se entiende que
cada asegurador contribuye proporcionalmente al monto de su contrato, hasta la
concurrencia de la indemnización debida. La liquidación de los daños se hará
considerando los contratos vigentes al tiempo del siniestro. El asegurador que abona una
suma mayor que la proporcionalmente a su cargo, tiene acción contra el asegurado y
contra los demás aseguradores para efectuar el correspondiente reajuste.

Expensas por innovaciones:

También la jurisprudencias se expide sobre el alcance de la norma del artículo 8° de la ley

13.512: “Es obligación que pesa sobre el conjunto de copropietarios, la de contribuir a las
expensas que la mayoría resolviera invertir en las partes comunes, en mira de obtener su
mejoramiento de uso y goce más cómodo o de mayor renta (art. 8°, ley 13.512. Al
consagrar este principio nuestra ley acepta como suficiente el pronunciamiento de la
mayoría de los condóminos para decidir la realización de innovaciones que mejoran la cosa
común. Se establece así el predominio del derecho de la mayoría sobre el interés individual,
pero sin dejar de reconocer los derechos de la minoría disconforme, a quien queda la
facultad de presentar su reclamación fundada a la autoridad judicial. De esta forma se
295
Conforme Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página 334 y ss.
sustituye, en esta materia, la regla del art. 2681 del Cód. Civil, por el principio de la
mayoría”296.

El artículo 8° de la norma en estudio permite que por mayoría se mejore el edificio para
ventaja común, por ello se ha resuelto también: “El mejoramiento de los bienes comunes,
tiende a realzar la categoría del edificio, a hacerlo de mayor utilidad. Cómo se sabe, el
concepto de mejoramiento, como el de uso y goce más cómodo o de mayor renta,
constituye materia difícil de precisar objetivamente, por tratarse de cuestiones de hecho
discutible y que deben ser resueltas en cada caso concreto. Aunque el cambio hecho en el
edificio de autos es, objetivamente considerado, beneficioso a su presentación estética y al
aprovechamiento del lugar, sin embargo, puede siempre darse el caso de que algún
condueño estime preferible la decoración anterior ; es muy difícil contentar a todo el mundo
en esta materia tan subjetiva de las preferencias o gustos individuales. Por ello, en materia
esencialmente discutible como ésta debe adoptarse el criterio de mantener, salvo los casos
de abusos evidentes, la validez de las resoluciones de la mayoría297.

Kiper refiriéndose a este tipo de expensas dice: “En cuanto a los "extraordinarios o
especiales", dado que por su extraordinariedad o especialidad, valga la redundancia,
difícilmente serán destinados a atender erogaciones normalmente indispensables para
mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del edificio,
sino que apuntan a un fin superior (v. gr.: supuesto de destrucción parcial de menos de las
dos terceras partes del valor; adquisición de un terreno lindero para convertirlo en garaje,
etc.), juzgamos que el ocupante no propietario no está obligado a satisfacerlos mientras no
se obligue a ello en forma expresa298.

296
Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala IV • Gabi-Ser, S. C. A. c. Consorcio Mariscal
Antonio J. de Sucre 2840/42/44 • 19/10/1981 • AR/JUR/4521/1981

297
Cámara Nacional de Apelaciones Especial en lo Civil y Comercial, sala IV • Gabi-Ser, S. C. A. c. Consorcio Mariscal
Antonio J. de Sucre 2840/42/44 • 19/10/1981 • AR/JUR/4521/1981

298
Kiper, Claudio, Situación del locatario de inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal que asume la
obligación de contribuir al pago de las expensas comunes. LA LEY 1983-D , 1067.
La jurisprudencia ha sostenido que “El hecho de que un gasto o expensa pueda resultar
“extraordinario”, no le quita el carácter de “común”, que es lo que la define por tener que
ser soportada por todo los consorcistas”299

Fondo de reserva:

No está previsto en la ley 13.512 pero puede establecerlo el reglamento. Es un fondo en que
consiste en un ahorro que realizan los consorcistas para hacer frente a gastos imprevistos o
de emergencia y que escapa a la administración ordinaria y que deben por su urgencia
cubrirse de inmediato.

Kiper entiende que el fondo de reserva sirve para “cubrir tres clases de gastos:
extraordinarios, especiales o imprevisibles; indemnizaciones; y despidos. Claro está que
dicha clasificación es meramente enunciativa”300.

El "Reglamento de copropiedad y administración-tipo" elaborado por la Cámara Argentina

de la Propiedad Horizontal dice en su capítulo: XVII - FONDO DE RESERVA: Artículo
36: Para la atención de gastos extraordinarios, indemnizaciones y despidos u otros gastos
especiales o imprevisibles, deberá constituirse un fondo de reserva en forma de una
contribución, ajena a la ordinaria. Sobre el particular resolverá anualmente la Asamblea
Ordinaria debiendo expedirse acerca del monto de dicho fondo y la forma de pago del
mismo. El fondo de reserva quedará depositado en una cuenta a nombre del Consorcio. El
Administrador, previa autorización por asamblea o del Consejo de Copropietarios si ésta así
lo dispusiese, podrá hacer uso del mismo conforme lo dispuesto en el Art. 27º, y/o para
compensar las deudas del Consorcio para con él, debiendo rendir cuenta del mismo en
oportunidad de celebrarse la Asamblea General Ordinaria”.

Al enajenar su departamento, ha habido opinión contradictoria en que si el consorcistas

tiene derecho a que se le rembolsen los fondos aportados a tal efecto. En este sentido se ha

299
Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y contencioso administrativo de la 2ª. Nominación de Río Cuarto,
Ardiles, Eugenia C, c/Administración del Consorcio Galería Sobremonte, Sector “A”, 28/5/1998, LLC 1998, 1494.

300
Kiper, Claudio, Situación del locatario de inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal que asume la
obligación de contribuir al pago de las expensas comunes. LA LEY 1983-D , 1067.
expedido Lambois301, y en sentido contrario, en opinión que compartimos Mariani de
Vidal302, al decir que “El fondo de reserva forma parte del patrimonio del consorcio. Es un
bien común en los términos del art. 3° de la ley 13.512”. El copropietario al haber realizado
el aporte para integrar el fondo de reserva, destinado generalmente para gastos de urgencia
u obras determinadas, el copropietario se desprende de su propiedad, y en caso de venta de
su unidad no tiene derecho para reclamar su reintegro al consorcio. En ese sentido se ha
expresado el proyecto de 1998 que establecía en el artículo 1980 que el fondo de reserva
integra el patrimonio del consorcio y el artículo 1987 inciso e) en el capítulo III de la
Propiedad Horizontal, la obligación de “contribuir a la integración de un fondo de reserva si
lo hay” para hacer frente a imprevistos. El proyecto 2012 establece la misma obligación en
el artículo 2046 inciso d.

No encontramos que la jurisprudencia dijo que “El fondo de reserva incluido en los
reglamentos de copropiedad se conforma con el aporte de cada copropietario, y cuando
alguno de estos deje de serlo se le restituye la parte proporcional que le corresponde,
integrando el concepto de expensas comunes”303, fallo que no compartimos y que
consideramos errónea la solución dada al caso.

Exenciones

Se ha discutido en la doctrina y jurisprudencia si los propietarios de determinados

departamentos pueden solicitar la eximición del pago de determinados gastos de expensas
de servicios que no utilizan o que no se les prestan pero que por disposición del reglamento
están igualmente obligados al pago de los mismos. Se han vertido opiniones disímiles con
respecto a que si puede el Tribunal modificar las cláusulas abusivas o solo está facultado,

301
Ver Lambois, Susana E.,, en Código civil y normas complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial dirigido
Alberto J. Bueres, T°5B,página 376.

302
Mariani de Vidal, Marina, LA LEY 2001-E , 1137. Opina que el fondo de reserva integra el patrimonio del consorcio.

303
Consorcio de Propietarios Edificio La Bola de Nieve c. Passaro, Fernando y/u otro • 22/02/2000. LLLitoral 2001 ,
134. Cita online: AR/JUR/947/2000
como opina Racciatti a declarar la nulidad de la misma, por entender que no puede el Juez
redactar las cláusulas del reglamento304.

Pero puede ocurrir que la eximición al pago de expensas sea parcial, o que un consorcista
sólo esté obligado al pago de algunos de los rubros que conforman las expensas. En este
aspecto nuestros tribunales han reconocido que la eximición parcial es procedente,
adoptando el criterio del "no servicio", o la reducción de la cuota frente a un servicio de
"menor uso"305, pero se han negado a reconocer la eximición total de un copropietario por
violación al principio establecido por el artículo 8 de la ley 13.512. Por ello se ha dicho:
“Conforme al art. 8° de la ley 13.512, salvo convención en contrario, todos los
copropietarios deben contribuir a los gastos que determina la administración y reparación
de la cosa común. Sólo a título excepcional puede ser eximido judicialmente un
copropietario de contribuir en los gastos comunes, lo que implica aplicar un criterio
restrictivo”306.

También se ha dicho que “Si las cláusulas del reglamento de copropiedad resultan injustas
en su aplicación o lesivas de los legítimos derechos de los copropietarios, deben corregirse
mediante la reforma del reglamento promovida ante la asamblea de propietarios y, en caso
en que la decisión de ésta fuera arbitraria o injusta, puede reclamarse el amparo judicial”307.

Por ello “Es posible eximir a un copropietario de contribuir a gastos de servicios que no
está absolutamente en condiciones de recibir, ni de utilizar”308.

Pero si con los gastos comunes tiene algún aprovechamiento para la unidad quejosa, en ese
caso no se le debe eximir del pago de las expensas. El no uso debe ser absoluto, por ello en

304
Racciatti, Hernán; Propiedad por pisos o por departamentos, Depalma, Bs. As., 1975, página 314, núm. 122. También
del mismo autor Manual de la propiedad horizontal, Depalma, Bs. As., 1998, página 65.

305
Causse, Federico Javier, Deber y exención de contribuir a las expensas, LA LEY 1996-D , 1

306
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • López de Lucini, María, E. c. Consorcio Guayaquil 200. •
16/09/1991 • LA LEY 1991-E , 529 • DJ 1992-1 , 430 • AR/JUR/908/1991

307
Construcciones de Luca S.R.L. c. Consorcio de Propietarios Echeandía 4841/47. • 15/07/1998. LL 2000-B , 532 DJ 2000-
1 , 783. Cita online: AR/JUR/1585/1998

308
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • López de Lucini, María, E. c. Consorcio Guayaquil 200. •
16/09/1991 • LA LEY 1991-E , 529 • DJ 1992-1 , 430 • AR/JUR/908/1991
el caso citado el tribunal decidió: “El mantenimiento en buen estado de un edificio de
copropietarios constituye una carga para cada uno de ellos conforme el régimen de la ley
13.512. Por lo que un copropietario no podría desobligarse de tal carga alegando su no
uso”309. “En materia de propiedad horizontal, quien se beneficia con el gasto común no
puede eximirse de pagar su parte, pues los gastos se hacen a costa de todos los propietarios,
inclusive el perjudicado, pues no son los demás sino el consorcio --como ente distinto con
personalidad jurídica y patrimonio propios-- quien paga por vía de expensas, aunque sea
con carácter indemnizatorio”310.

La doctrina ha señalado que “La cláusula abusiva puede aparecer por defecto o por exceso,
cualquiera de las dos posibilidades cuando resulte abusiva o lesiva a los derechos
patrimoniales o de dominio del reclamante, permite el planteamiento de una revisión de las
cláusulas reglamentarias”311. La cláusula de exención o reducción es común que se presente
en locales de planta baja o en las azoteas de edificios de propiedad horizontal cuando son
privativos312. Es decir allí se tolera la desigualdad en las contribuciones. Pero ello puede
ser a veces abusiva y puede solicitarse su modificación, cuando por ejemplo el propietario
originario al dictar el reglamento establece la exención total de su unidad para el pago de
las expensas.

El procedimiento debe primeramente agotar la vía interna, solicitando o intimando al

administrador a convocar a una asamblea extraordinaria con el objeto de modificar el
reglamento, y en caso de fracasar o resolver negativamente podrá recurrir a la vía judicial,
citando a todos los copropietarios. Para la modificación del reglamento en este caso se
requiere la unanimidad porque se afecta el derecho de propiedad, por ello se ha resuelto:

309
Construcciones de Luca S.R.L. c. Consorcio de Propietarios Echeandía 4841/47. • 15/07/1998. LL 2000-B , 532 • DJ
2000-1 , 783. Cita online: AR/JUR/1585/1998

310
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H • Lagomarsino, Ismael A. y otro c. Consorcio de Propietarios
Juncal 2259/61. • 31/10/1996 • LA LEY 1997-D , 853 • AR/JUR/1031/1996

311
Villanustre, Cecilia A., Modificación por vía judicial del reglamento de copropiedad y administración del consorcio de
propietarios de propiedad horizontal. LA LEY 2000-B , 532

312
La nota anterior.
“La modificación del porcentual de participación en los gastos comunes del consorcio
representa una reforma estatutaria, que requiere unanimidad de todos los copropietarios”313.

Pero lo más probable que el copropietario beneficiado se niegue a modificar el

reglamento, por ello la jurisprudencia ha considerado esta actitud como abusiva y se ha
dispuesto: “- En materia de propiedad horizontal, aun en los asuntos que exigen
unanimidad, puede requerirse judicialmente la modificación que se considera justa y
necesaria, para evitar arbitrariedades”314.

También la jurisprudencia ha distinguido el caso de servicios que no pueden ser prestados

de los gastos de conservación general del edificio. Así sería el caso de los propietarios de
cocheras que contribuyan al gasto de calefacción central y la cochera no tuviere ese
servicio. Por ello se dijo: “Ante el pedido de eximición de contribución a los gastos del
consorcio, debe distinguirse el pago de servicios que no se prestan ni pueden prestarse a un
copropietario, de los gastos de conservación y reparaciones vinculados al edificio en
general”.315 “Los locales de planta baja con salida directa a la calle deben contribuir a los
gastos de portería y limpieza del edificio y mantenimiento de las instalaciones cloacales;
sin embargo, no deben contribuir a los gastos de mantenimiento de los ascensores”316.

El proyecto de código civil de 2012 en el artículo 2049 permite que “El reglamento de
propiedad y administración puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a
las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del
edificio que generan dichas erogaciones”.

313
• Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • López de Lucini, María, E. c. Consorcio Guayaquil 200. •
16/09/1991 • LA LEY 1991-E , 529 • DJ 1992-1 , 430 • AR/JUR/908/1991.

314
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • López de Lucini, María, E. c. Consorcio Guayaquil 200. •
16/09/1991 • LA LEY 1991-E , 529 • DJ 1992-1 , 430 • AR/JUR/908/1991

315
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • López de Lucini, María, E. c. Consorcio Guayaquil 200. •
16/09/1991 • LA LEY 1991-E , 529 • DJ 1992-1 , 430 • AR/JUR/908/1991

316
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F • López de Lucini, María, E. c. Consorcio Guayaquil 200. •
16/09/1991 • LA LEY 1991-E , 529 • DJ 1992-1 , 430 • AR/JUR/908/1991
Oportunidad para el pago

Generalmente los reglamentos establecen que las expensas deben ser pagadas entre los
cinco a diez días al comienzo de cada mes. Pero puede ocurrir que existan reglamentos
donde no se haya establecido plazo, en ese caso se debe interpelar previamente al deudor
para ponerlo en mora. En ese caso se resolvió: “Siendo tácito el plazo para pagar las
expensas, por cuanto si bien no está expresamente convenido en el reglamento de
copropiedad surge de la naturaleza y circunstancias de la obligación, es necesario interpelar
al deudor de las expensas para constituirlo en mora”317.

En caso que el reglamento establezca plazo para el pago se ha dicho: Frente a la explícita
previsión del Reglamento de copropiedad y administración en el sentido de que el pago de
las expensas comunes devengadas corresponde "entre el primero y el cinco de cada mes",
no se configura en la especie una hipótesis de plazo tácito, sólo derivado "de la naturaleza y
circunstancias de la obligación" (art. 509, párr. 2°, Cód. Civil), sino de plazo expreso,
encuadrable como tal en la previsión de mora de pleno derecho que contempla la parte 1°
del art. 509 del Cód. Civil, precisamente por ser, a la vez, no perentorio o esencial, ya que
el vencimiento no excluye la posibilidad de cumplimiento por la parte morosa, con la
consiguiente reparación del daño moratorio sufrido318. “Si se trata de una litis entre el
consorcio de propietarios y un consorcista, que ha dejado de pagar las expensas comunes
del edificio del cual es propietario, resulta innecesario todo requerimiento puesto que se
trata de una obligación que se halla sometida a un plazo cierto (art. 509 del Cód. Civil)”319.

Procedimiento para su cobro

317
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Consorcio de Propietarios Piedras 611 c. García Guerra, Manuel,
suc. • 02/11/1982 • LA LEY 1983-A , 293 • AR/JUR/2574/1982

318
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Consorcio de Propietarios Aguirre 673 c. Zamberg, Margarita •
20/08/1984 • AR/JUR/1005/1984

319
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 8a Nominación de Córdoba • Comisión administradora del sub-
consorcio "B" del edificio Colón c. Lerner, Alberto • 26/02/1987 • AR/JUR/1868/1987
La ley 13.512 guarda silencio con respecto al procedimiento para el cobro de las expensas
comunes. Muchos reglamentos establecieron convencionalmente esta vía, tras algunas
vacilaciones la jurisprudencia terminó aceptándolo.

Antes de la sanción del actual Código Procesal se admitía el procedimiento ejecutivo

solamente si lo preveía el reglamento de copropiedad. Modernamente los códigos
procesales locales en su mayoría han establecido el juicio ejecutivo para este trámite siendo
el certificado de deuda del administrador título hábil para ello. Podemos citar a los códigos
de las provincias de Buenos Aires, Córdoba, Catamarca, Chaco, Chubut, Entre Ríos,
Misiones, Santa Cruz, Formosa, La Pampa, Neuquén, Río Negro, Santiago del Estero, San
Luis, Salta y Tierra del Fuego.

El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación en su artículo 524 establece:

Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen
de propiedad horizontal.

Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda

que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere
previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido
a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces.

La jurisprudencia dijo: “Constituye título hábil para la ejecución de expensas el certificado

de deuda suscripto por el administrador del consorcio, donde se constata la existencia de
una obligación líquida y exigible de dar cantidades de dinero de conformidad con lo
previsto en el art. 520 del Cód. Procesal”320.

En la presentación de la demanda deberá acompañarse certificados de deuda que reúnan

los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si el reglamento no lo hubiere
previsto deberá acompañarse copia protocolizada de las actas de las asambleas de los
propietarios realizadas conforme a las disposiciones asamblearia en la que se hubiere
aprobado las expensas. No es obligatorio la intimación previa, así se ha resuelto “La falta

320
• Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E • Consorcio de Prop. Adolfo Alsina 424/30 c. Montali, Renato
Gabriel y otros • 05/06/2003 • DJ 2003-3 , 184 • AR/JUR/1498/2003.
de intimación extrajudicial al pago de expensas no obsta a la procedencia de la pretensión
ejecutiva, ya que el requerimiento quedará cumplido en forma suficiente con la intimación

pago y citación de remate”321.

El certificado debe cumplir con los recaudos exigidos por la ley y el reglamento, sino el
título es inhábil. “Carece de todos los elementos que debe contener para que se conforme en
título ejecutivo hábil, el certificado de deuda que no contiene ningún detalle acerca de cada
uno de los períodos de expensas comunes adeudadas, que llevan al reclamo de la suma
global demandada”322. Se ha dejado librado al reglamento establecer los recaudos con que
debe cumplir el certificado de deuda.

La demanda debe estar acompañada por el reglamento de copropiedad y administración, la

constancia de quien es el propietario y la constancia de la legitimación representativa de
quien quién firma el certificado. Estas constancias las expide el administrador, sino fuere un
tercero quien haga sus veces323.

La jurisprudencia ha tenido en cuenta que: “Tratándose del cobro del crédito por expensas
comunes no debe extremarse el análisis del título, ya que la regular percepción de aquellas
es fundamental para el normal funcionamiento del sistema”324. “En la ejecución de
expensas comunes el título ejecutivo lo constituye el certificado de deuda expedido
conforme a las previsiones del reglamento de copropiedad o, a falta de éste, la copia
protocolizada de las actas de las reuniones de consorcio en las que se ordenaron o
aprobaron las expensas”325. “Es procedente la vía ejecutiva para el cobro de expensas
comunes en la que se acompañó el certificado que en lo sustancial cumple con los recaudos
321
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E • Consorcio de Prop. Adolfo Alsina 424/30 c. Montali, Renato
Gabriel y otros • 05/06/2003 • DJ 2003-3 , 184 • AR/JUR/1498/2003.

322
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D. Consorcio de Propietarios Medrano 1701/17 c. Catalini, Juan C. •
29/09/1990. Publicado en: LA LEY 1991-B , 269 • DJ 1991-2 , 324

323
Colombo, Claudio J. y Kiper, Claudio, M; Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado y comentado, La
Ley, 2006,T° V, comentario al artículo 524, página 5.

324
CNCiv. Sala C, Consorcio de Propietarios Los Cardales Country Club c/Crespo, Celia. 18/11/1993. LL, 1994-C-89.
DJ 1994-2, 241. AR/JUR/28/1993.

325
• Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul, sala II • Consorcio Edificio Horizonte c. Haeusser, Eduardo
R. • 17/08/1999 • LLBA 2000 , 26 • AR/JUR/3433/1999
del art. 524 del Cód. Procesal, es decir, constancia del saldo acreedor por parte del
consorcio, el lugar y la fecha, períodos o cuentas que comprende y la firma y aclaración del
emisor”326. “En los juicios ejecutivos por cobro de expensas comunes no es posible admitir
que los instrumentos que tienen fuerza ejecutiva, carezcan de las constancias que aseguren
su certeza respecto de todos y cada uno de los periodos que se piden, sino que el certificado
debe contener una constancia de saldo acreedor por parte del consorcio, el lugar y la fecha,
períodos o cuentas que comprende y la firma y aclaración del emisor” 327. Es procedente la
desestimación de la excepción de inhabilidad de título opuesta por los consorcistas en un
juicio por ejecución de expensas, pues no procede el cuestionamiento de la legitimidad de
la deuda si de los certificados expedidos por el administrador, de conformidad con los
requisitos y recaudos exigidos por el ritual, no surge que se reclamen rubros indebidos”328.

La reforma al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación por la ley 22.434 suprimió el
requisito de agregar una copia protocolizada de las actas de las asambleas del consorcio en
las que aprobaron expensas, condición que se mantiene en el artículo 522 del Código
Procesal de la Provincia de Buenos Aires, lo que a veces ha sido atemperado por los
tribunales.

“El crédito por expensas comunes relativas a inmuebles sujetos al régimen de propiedad
horizontal constituye un título ejecutivo siempre que se acompañe certificado de deuda que
reúna los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad o cuando, no habiendo
previsto dicho estado tal situación, se acompañen copias protocolizadas de las actas de
reuniones del consorcio, celebradas de conformidad con el Reglamento, en las que se
ordenaron o aprobaron las expensas; debiendo acompañarse en ambos casos constancia de
la deuda líquida y exigible y del plazo concedido para su abono, expedido por el
administrador o quien haga sus veces (art. 522, Cód. Procesal Civil y Comercial). En caso
de duda sobre la condición de título ejecutivo de la que se pretende está investida la
326
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Consorcio de Prop. La Pampa 2495/97 c. Bolbochan, Ana y otros
• 11/12/2003 • DJ 2004-1 , 424 • IMP 2004-B , 3004 • AR/JUR/3764/2003

327
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D • Consorcio de Propietarios Av. Belgrano 1364/68/70 c. Trepat
Automotores S.A. • 27/04/2004 • LA LEY 13/08/2004 , 7 • IMP 2004-B , 3001 • JA 2004-III , 654 •
AR/JUR/1237/2004.

328
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K • Consorcio de Prop. Gurruchaga 870 c. Gualco, Celia y otros •
06/04/2005 • DJ 2005-3 , 302 • AR/JUR/2405/2005
documentación acompañada a la ejecución, debe entenderse que el título es hábil, toda vez
que el legislador a través de distintas normas legales busca asegurar el adecuado
funcionamiento del Consorcio, el cual requiere ineludiblemente del pago oportuno de las
expensas comunes por parte de sus integrantes”329.

“Aunque no se haya acompañado copia protocolizada de las actas celebradas de

conformidad al reglamento con constancias de la cantidad líquida exigible y el plazo para
abonarla no cabe hacer lugar a la excepción de inhabilidad de título en tanto el "título
ejecutivo" está constituido por el crédito por expensas, de conformidad al art. 524 Cód.
Procesal, y en la medida que el certificado fue expedido por el administrador”330.

“Si el reglamento de copropiedad y administración, que rige la vida comunitaria de los

propietarios, establece que la falta de pago de las cargas comunes autoriza la vía ejecutiva
para su cobro y que el administrador está autorizado a certificar las deudas que reconozca
cada propietario sin ningún otro aditamento y que aquél representa el consorcio en los
juicios por incumplimiento al pago de las cuotas por expensas comunes, cabe acordarle
fuerza ejecutiva al certificado de deuda expedido por él en tales condiciones, sin necesidad
de cumplir ningún otro recaudo para integrar el título ejecutivo”331.

Intereses

Por el atraso en el pago de las expensas comunes corresponde la aplicación de intereses.

Pueden estar pactados en el reglamento, caso contrario el tribunal debe poner los intereses
moratorios que corresponda, facultad emanada del artículo 622 del código civil. Se admite
también que estos intereses sean más alto que los que se imponen en otros juicios, para

329
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala I • Consorcio de Propietarios Avda. Maipú 3090 c.
Primavera, Ricardo A. • 03/10/1989 • DJ 1990-1 , 700 • AR/JUR/698/1989

330
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul, sala II • Consorcio Edificio Horizonte c. Haeusser, Eduardo
R. • 17/08/1999 • LLBA 2000 , 26 • AR/JUR/3433/1999

331
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul, sala II • Consorcio Edificio Horizonte c. Haeusser, Eduardo
R. • 17/08/1999 • LLBA 2000 , 26 • AR/JUR/3433/1999
incentivar a los morosos al fiel cumplimiento de los pagos. Sin perjuicio de ellos, el juez
puede morigerar los mismos si son excesivamente elevados.

Por ello e ha dicho: “Tratándose de una ejecución de expensas por parte del consorcio
ejecutante, es razonable la aplicación de una tasa de interés punitorio del 3% mensual -en el
caso, el a quo dispuso el pago de intereses entre compensatorios y punitorios del 24% anual
y la cámara elevó la tasa de intereses punitorios al 36% anual- toda vez que su pago es
esencial para la subsistencia de dicho régimen”332.

“A los fines del cálculo de intereses aplicables a una deuda por expensas, corresponde fijar
una tasa del 30% anual, pues no es admisible hacer jugar idénticas pautas a las que regulan
la usura en otro tipo de créditos, no sólo por las especiales características del régimen
instrumentado por la ley 13.512 en el que los copropietarios y el consorcio pueden revestir
recíprocamente la calidad de acreedor y deudor, sino porque además la vida del consorcio
de propiedad exige el pago puntual y exacto de las expensas por la trascendental función
que cumplen”333. “En el cobro de expensas comunes, en principio, no pueden jugar
idénticas pautas que las que regulan la usura en otro tipo de créditos, puesto que la
percepción de aquéllas hace a la existencia del consorcio y los intereses punitorios
constituyen un estímulo eficaz para asegurar su pago”334. “Debe confirmarse la resolución
que fijó una tasa de interés del 30% respecto de un crédito por expensas comunes, toda vez
que en la materia no se aplican las mismas pautas que regulan los intereses respecto de otro
tipo de crédito y se admiten tasas de interes superiores a las reconocidas en otras hipótesis,
pues dada la importante función que éstas poseen para el sostenimiento para la vida de la
propiedad horizontal se exige el pago puntual y exacto”335.

332
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • Consorcio de Prop. Virrey Olaguer y Feliú 2670/72/74/76 c.
Rojo, Justo P. • 18/02/2003 • LA LEY 2003-F , 23 • AR/JUR/1427/2003

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala B • Consorcio de Prop. Virrey Olaguer y Feliú 2670/72/74/76 c. Rojo,
Justo P. • 18/02/2003 • LA LEY 2003-F , 23 • AR/JUR/1427/2003

333
CNCiv. Sala F, Cons. De Prop. De Campichuelo 446/448 c. Reichenbaum, Liliana C. y otro. “5/02/2005. La
Ley online.

334
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C • Consorcio Club de Campo La Martona c. Falbo, Luciano •
13/12/2005 • La Ley Online • AR/JUR/7964/2005
Ampliación de la ejecución:

Se puede ampliar la ejecución en cuando venzan nuevos plazos que vayan quedando
impagos durante la tramitación juicio y aún los posteriores a la sentencia en virtud por lo
dispuesto en los artículos 540 y 541 del Código Procesal.

Quiebra del propietario:

En caso de quiebra del propietario el administrador deberá verificar el crédito por expensas
como lo dispone el artículo 32 de la LCQ. El en virtud de las facultades que le otorga la ley
podrá morigerar la tasa de interés en atención en que estamos ante un juicio universal y en
protección de la pars conditio creditorum. Si el consorcio no está conforme con la
resolución del artículo 38 podrá revisionar el crédito. La obligación verificatoria
corresponde en caso de concurso preventivo o quiebra.

Naturaleza jurídica de las expensas.

El artículo 17 de la ley 13.512 establece: La obligación que tienen los propietarios de

contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al
dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3266 del Código
civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; …”

Corresponde explicar las características de las obligaciones propter rem que son aquellas
que siguen a la cosa, llamadas también ambutatorias o cabalgantes. Una característica de
ellas es que nacen y se transmite en cabeza de los sujetos que se encuentran por lo menos
en alguna relación real (no necesariamente derecho real) con la cosa 336. También podemos
mencionar como rasgos propios es que a)son de fuente legal, b)tienen relación real con la

335
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E • Consorcio de Prop. Barrio Privado Rincón de la Costa c. Nuevo
Tigre S.A. • 04/11/2008 • DJ 20/05/2009 , 1346 • AR/JUR/11905/2008

336
Alterini, Jorge Horacio en su voto en el plenario Dodero, Hipólito C c/Consorcio de propietarios Neuquen 566/88/u
otro. CNCiv. En pleno mayo 11 1977. ED,-73-276.
cosa, en cuanto al c)contenido puede tratarse de obligaciones de dar, como pagar la
medianería o las expensas, d)prestaciones en razón de la cosa, que puede ser de dar, hacer
o no hacer que son debidas en razón y con referencia a la cosa, e)extensión de la
responsabilidad de la deuda prexistente cuando adquirió la cosa. En el caso de las expensas,
el artículo 17 de la ley 13.512 limita la responsabilidad para las deudas anteriores a la
adquisición de la cosa, respondiendo solamente por ellas, con la cosa. F)Transmisión de la
obligación con la transmisión de la cosa, tanto a título universal como singular, g)Extinción
del crédito y de la deuda con la cesación con la relación de la cosa. En el caso de las
expensas el deudor no se libera con el abandono de la cosa, disponiéndole así el artículo 8°
de la ley 13.512 en su parte final.

La fuente legal de las obligaciones propter rem la tenemos en el artículo 2416 del código
civil, que dice: “Son obligaciones inherentes a la posesión, las concernientes a los bienes,
y que no gravan a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor
de una cosa determinada”.

Las obligaciones mencionadas en este artículo no son todas propter rem, porque en el
capítulo III del Título II del Libro tercero se refiere a las obligaciones y derechos inherentes
a la posesión que incluye también las cargas reales.

El artículo 3266 que menciona el artículo 17 de la ley 13.512 no se refiere a las

obligaciones propter rem. La norma nos dice: Las obligaciones que comprenden al que ha
transmitido una cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor
particular; pero el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes, por las
obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida. Señala
acertadamente Alterini que la primera parte del artículo se refiere a las transmisiones a
título universal siguiendo lo lineamientos del artículo 3417 en cuanto el sucesor universal
continúa con la personalidad del causante. La segunda parte, que se refiere a las
transmisiones a título singular corresponde a distintos supuestos de reimpersecuciones.

a)La reimpersecución derivada de ciertos derechos reales como el dominio y condominio.

El que vende una cosa ajena el propietario verdadero puede perseguirla contra los sucesores
particular del vendedor. En el caso de las cosas muebles rigen los artículos 2412, 2767 y
2778.

b)La reimpersecución derivada del ejercicio de derechos reales sobre cosa ajena, como la
hipoteca, ususfructo, uso habitación, servidumbre, prenda y anticresis.

c)La reimpesecución derivada del ejercicio de ciertas acciones personales. Ejemplo de ello
es la acción de nulidad que posibilita la persecución de la cosa contra el poseedor, artículos
1051 y 2413.

Por lo tanto el artículo 3266 no corresponde a las acciones reales, porque el sucesor
responde de una manera reducida, es decir con la cosa. El artículo 17 de la ley 13.512 así lo
establece, a modo de excepción, para las expensas comunes337.

Plenario Yabra con Servicios Eficientes

En dicho plenario se resolvió que “No corresponde que el adquirente en subasta judicial
afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones,
devengadas antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no
alcanza para solventarlas. No cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes
para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley 13.512”338

Es decir, las deudas por impuestos y otras cargas se extinguen con la subasta, no así las
expensas que por lo dispuesto por el artículo 17 de la ley 13.512 sigue al dominio de los
departamentos. El voto por la mayoría en dicho plenario busca armonizar el plexo
normativo de la ley de propiedad horizontal. Por ello dicen: “…de la interpretación
armónica y sistemática de los arts. 8°, 17 y 18 de la ley 13.512, resulta que el titular de la
unidad funcional responde con todo su patrimonio por la deuda devengada durante el
tiempo que dure esa titularidad. Por ello, cuando existen obligaciones por expensas en
casos de titulares sucesivos de la unidad, cada uno de ellos responde con todo su patrimonio

337
Ver el fallo Dodero, el voto de Jorge Horacio Alterini. ED, 73-276. También Musto, Néstor Jorge Derechos Reales,
Astrea, 2000; T° I, página 66.

338
: LA LEY 1999-B , 384.
y puede ser perseguido en sus otros bienes, a pesar de la enajenación o abandono de la cosa,
por las expensas devengadas durante el tiempo en que fueron propietarios (conf. Highton,
Elena I., "Derechos reales - Propiedad horizontal y prehorizontalidad", vol. 4, p. 222, Ed.
Ariel, Buenos Aires, 1979). Es decir, el deudor del crédito por expensas será el titular de la
unidad respectiva en lo que atañe a las devengadas durante el período de su titularidad y
responde con todo su patrimonio. El sucesor universal será deudor en los mismos términos,
en cuanto sigue la personalidad de su autor, dentro de los límites que establece el Código
para las sucesiones por causa de muerte. El sucesor particular responderá con todo su
patrimonio por las devengadas durante su propia titularidad y con la cosa por las
devengadas antes de su adquisición. Esto significa que en cuanto deje de ser titular de la
cosa, podrá ser perseguido solamente por las devengadas durante el período en que fue
propietario (conf. Dassen, Julio, "La obligación real del art. 17 de la ley 13.512 y el
privilegio del acreedor hipotecario", LA LEY, 118-251/256)”.

En el fundamento de su voto Jorge Horacio Alterini encuentra que solo se pueden

armonizar los artículos 8° y 17° de la ley 13.512, dado que este último remite al artículo
3266 del código civil, literalmente contradictorios, entendiendo que las expensas anteriores
a la adquisición responde solo con la cosa y las posteriores con su patrimonio.

Privilegio de las expensas

La parte final del artículo 17 de la ley 13.512 dice en su parte pertinente: y el crédito
respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código
civil.

El artículo 3901 se refiere al privilegio del conservador de cosa mueble: “Los gastos
hechos para la conservación de la cosa son preferidos a todos los créditos, en el interés de
los cuales han sido también hechos. Son preferidos a los gastos de la última enfermedad, a
los sueldos o salarios de la gente de servicio, a los alimentos del deudor y su familia, y a
las deudas al Fisco y municipalidades; pero el privilegio del conservador es preferido por
los gastos funerarios, y por los causados para la venta de la cosa conservada”.
Llambías, refiriéndose a este privilegio, ha dicho que la remisión corresponde al 3931 y no
al 3901 como el legislador lo hizo, por lo tanto estamos en presencia de una grave falla de
técnica legislativa, que hace inoperante el privilegio por falta de asiento339.

Algunos autores entienden que, habiendo un error material en la norma legal, debe
leerse en el artículo 17 de la ley 13.512, artículo 3931 donde dice 3901340.

En cambio, otros autores han entendido, que el privilegio realmente existe y tiene
su asiento en el departamento, y se le debe dar el rango del conservador de cosa mueble341.

La jurisprudencia fue vacilante; en un primer momento siguió la tesis negativa de

Llambías, para luego evolucionar y receptar la existencia del privilegio por expensas342.

“La ley de propiedad horizontal ha creado un nuevo privilegio sobre inmuebles y la alusión
que hace el artículo 17 de la misma al artículo 3901 CC no tiene otra finalidad que la de
asegurar a aquél el rango o jerarquía que el código civil acuerda al conservador de cosas
339
Llambías, Jorge J., Tratado de Derecho Civil, Obligaciones pág. 834, núm. 651. “Continúa diciendo este autor:
“Como en nuestra hipótesis no hay cosa mueble alguna sobre la cual pueda recaer el privilegio del crédito por
contribución “al pago de las expensas y primas del seguro” (art. 17 ley 13.512), ocurre que esta preferencia carece de
aplicación posible. Nos parece claro que no puede el intérprete, suplir esa falla legal, completando la norma que crea el
privilegio, con el agregado del asiento respectivo, por mas obvio que sea identificar ese asiento con la fracción divisa
sometida a un dominio exclusivo”.

340
Ver Cichero, N. En División horizontal de la propiedad edificada, en “Revista de la Facultad de Derecho de la
Universidad de Buenos Aires”, N° 12, octubre-diciembre 1948, pág. 964-965, y Reffino Pereyra V., La propiedad
horizontal en los inmuebles, Bs. As., 1947, págs. 42 y 43. Corchon, también entiende que el privilegio del art. 17 de la ley
13.512 ha nacido inoperante “ya que el asiento de la garantía ha de estar, en este caso, en el inmueble por cuyos
accesorios se origina la deuda”, Corchon, Juan F., Hipotecas y privilegios en la ley 13.512, Ed. Calacor, Buenos Aires,
1951, pág. 85.

341
En este sentido ver Racciati, Hérnan que dice: “Por ello, concluimos, que lo que la ley de la materia ha querido en
realidad, ha sido, prescindiendo del objeto a que se refieren estas disposiciones, asegurar al crédito emergentes de
expensas comunes, el rango otorgado por el art. 3901 del Código civil, creando así un nuevo privilegio especial sobre
inmuebles, cuyo asiento debe encontrarse, en el valor de la cosa conservada, constituida por el piso o el departamento con
sus accesorios”. Propiedad por pisos o departamentos, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1982 pág. 370, núm. 144. En
parecido sentido: Laje, Eduardo J. en La propiedad horizontal en la legislación argentina, Ed. Abeledo Perrot, 2ª ed. Bs.
As. 1957, Pág. 348 y 349, núm. 759. También Dassen adhiere a esta tesis, aunque opina que la postura citada en la nota
anterior no es tampoco desacertada. Dassen, Julio; La obligación real del artículo 17 de la ley 13.512 y el privilegio del
acreedor hipotecario en La Ley, T° 118. En igual sentido Colombo, Claudio J. y Kiper, Claudio, M; Código Procesal
Civil y Comercial de la Nación, anotado y comentado, La Ley, 2006,T° V, comentario al artículo 524, página 24

342
. Ver Corna, Pablo María, Teoría General de los privilegios, Cathedra Jurídica. 208, página 109 y ss.
muebles, con abstracción de la diferencia existente en cuanto a la naturaleza del objeto
conservado. Por consiguiente, no puede sostenerse que falte el asiento de éste privilegio: el
mismo es la unidad de la que es propietario el deudor y las porción que le corresponde en
las cosas comunes”343. “El crédito por expensas comunes y primas del seguro de un edificio
es privilegiado, conforme el art. 17 de la ley 13.512 -en el caso, fue subastado un
departamento y durante la ejecución de sentencia, el administrador del edificio presentó una
deuda por expensas comunes sobre el mismo-, porque representa el costo de los servicios
devengados para el mantenimiento de la unidad funcional y protección de su deterioro,
inclusive sobre el precio del bien, recayendo su prelación de pago sobre todo crédito en
cuyo interés se efectuaron esos gastos conforme los arts. 3892 y 3901 del Cód. Civil”344.

En caso de quiebra las expensas comunes por ser gastos de conservación se encuentran
protegidas por el artículo 241 inciso 1° de la LCQ que establece: Créditos con privilegio
especial. Tienen privilegio especial sobre el producido de los bienes que en cada caso se
indica:

1) Los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre ésta,
mientras exista en poder del concursado por cuya cuenta se hicieron los gastos;…

Los gastos realizados para conservar la cosa tiene su fundamento que con los mismos se
ha mantenido la cosa y se han beneficiado los demás acreedores. Se favorece el interés
social en que los acreedores tiendan a conservar los bienes útiles y evitar su deterioro o
destrucción. se les concede a quienes han realizado gastos necesarios para evitar la pérdida
de la cosa, total o parcialmente con independencia de la tenencia de la misma. La ley
concursal exige que la cosa se encuentre en poder del concursado345.
343
CNCiv. Sala C, 16/4/1984, Donato de Kussrow, Graciela c/Kussrow, Roberto J.A.-1984-III-1965”.

344
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de 8a Nominación de Córdoba • Gastaldi Hnos. S. A. c. Miranda,
Carlos D. • 05/06/2000 • LLC 2001 , 73 • AR/JUR/799/2000
345
Conf. Llambías, Jorge J., Tratado de Derecho Civil. Obligaciones. T° I, 1973 Aneledo Perrot, n° 531. Con
referencia al fundamento del privilegio del conservador véase Martou, M. Edmond. Des priviléges et
hypothèques: ou comentaire de la loi di 16 dédembre 1851, Librairie Polytechnique D’Aug. Decq., Bruselas,
1856 T° II, n° 455. Salvat, Raymundo M, Tratado de derecho civil. Derechos reales, T° II, TEA, Buenos Aires,
1960, n°2957. . Lafaille, Héctor; Tratado de derecho civil. Obligaciones. Ediar-La Ley, 2010 n° 707, nota 168.
La jurisprudencia se ha pronunciado: “El crédito por expensas comunes tiene el privilegio
especial del inciso 1° del artículo 241 de la ley 24522” 346. “Toda vez que las deudas por
expensas generadas por los gastos necesarios para el mantenimiento y conservación de las
partes comunes de un club de campo, revisten el carácter de gastos hechos para afrontar las
cargas de la cosa común, en los términos del artículo 2686 y gozan del privilegio del
artículo 3901 quedan comprendidas en el concepto genérico de conservador de la cosa
establecida en la ley de concursos, artículo. 241”347.Las expensas comunes tienen privilegio
especial en los términos del art. 241 inc. 1º de la ley 24.522 . Ello pues, son gastos que
pueden ser de construcción, mejora o conservación de la cosa y que son necesarios para el
funcionamiento de la vida del consorcio348.

Las expensas que se devenguen durante el período de quiebra tienen la preferencia del
artículo 240:

Gastos de conservación y de justicia. Los créditos causados en la conservación,

administración y liquidación de los bienes del concursado y en el trámite del concurso, son
pagados con preferencia a los créditos contra el deudor salvo que éstos tengan privilegio
especial.

El pago de estos créditos debe hacerse cuando resulten exigibles y sin necesidad de
verificación.

No alcanzando los fondos para satisfacer estos créditos, la distribución se hace a prorrata
entre ellos.

Extensión del privilegio en caso de quiebra: Dado el carácter de excepcionalidad que

establece el artículo 242 de la LCQ el privilegio por expensas que se asimila al del

Actualizado por Pablo M. Corna.

346
CNCom., Sala D, 27/2/1998.Yaski, Silvia y otro s/quiebra s/inc. De verificación por Herrera Desmit, María E. JA
1998-IV-111”.

347
CNCom., sala C, 30/6/98. JA, 2002-I-síntesis”.

348
Cámara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mar del Plata, sala II • Consorcio de Copropietarios Edificio
Huayra c. González, Norma S. • 25/09/1997 • LA LEY 1998-B , 213 • AR/JUR/3673/1997
conservador solamente cubre el capital y no a los intereses: Los privilegios se extienden
exclusivamente al capital del crédito,…

Derecho de retención

El artículo 17 de la ley de propiedad horizontal, remite en su última parte al artículo 2686

del código civil. El derecho de retención en este caso, es de muy difícil aplicación por el
consorcio de copropietarios, dado que se encuentra el departamento en manos del
propietario y no se dan los extremos para aplicar el derecho de retención.

Sería de aplicación, si el consorcio tuviera la tenencia del departamento 349, de esta manera
se podría aplicar en aquellos consorcios lujosos que tuvieran partes recreativas, como
cancha de tenis, pileta de natación, gimnasio, y que por ejercicio del derecho de retención
se impidiera su uso al copropietario moroso.

Proyectos de reformas:

El artículo 2046 del proyecto de 2012 que establece las obligaciones de los copropietarios
dispone en sus incisos: c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la
proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo
hay;…

El artículo 2048 refiriéndose a los gastos y contribuciones nos dice: Cada propietario debe
atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o

sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener
en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las
resultantes de las obligaciones impuestas al administrador.

349
Conf. Laje, Eduardo Jorge; ob. cit. pág. 191 y s.s.; núm. 394 y.s.s. Racciatti, Hernán, Manual de la propiedad
horizontal, Depalma, Bs. As., 1998, página 147. Corna, Pablo María, Corna, Pablo María en Teoría General de los
privilegios, Ed. Catherda Jurídica, 2008, página 202.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias
para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías
de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la
asamblea.

El certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los
propietarios de las expensas y demás contribuciones.

Estas disposiciones tienen su antecedente en el proyecto de reforma de 1998 en los artículos

1987 incisos c y d.

Compensación de deudas del consorcio con expensas:

En principio si no está pactada la compensación no se puede realizar. Deberá el consorte

litigar contra el consorcio y obtenida la sentencia embargar los fondos del mismo y si estos
no alcanzan podrá ejecutar la misma contra los demás copropietarios dado que estos
responden subsidiariamente.

El proyecto de reforma de 2012 establece en el artículo 2049 segundo apartado: “Tampoco

pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier
causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación,
sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente”. Se entiende que para oponer la
compensación debe existir deuda líquida, o sentencia firme al respecto.

Si se ha pagado en exceso por resolución de la Asamblea si consintieron dicho pago en

dicha reunión de copropietarios a pesar de que estuviera violando el reglamento. “Debe
rechazarse la acción intentada por los copropietarios contra el consorcio por devolución de
lo pagado en exceso en concepto de expensas comunes si rigió desde el principio un
acuerdo entre los copropietarios, en virtud del cual dividían por partes iguales las expensas,
pese a la disposición en contrario del reglamento”350.
350
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A • Blanco, Carlos Guido y otros c. Consorcio Prop. Virrey del Pino
3346 Esquina Conde 1670/72 y otros • 27/12/2002 • ED 203 , 484 • LLO • AR/JUR/6958/2002
 CAPITULO

Abandono de la unidad Sus efectos. Hipoteca del terreno y de las unidades

El artículo 8° de la ley 13.512 establece en su parte final: “Ningún propietario podrá

liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o
servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.

Hemos señalado que el plenario Servicios Eficientes c/Yabra, Ricardo que el adquirente
responde con la cosa las deudas anteriores a su adquisición, y con su patrimonio las
posteriores. Por lo tanto si abandona su propiedad, cuestión que no está prohibida en la ley,
quedará liberado por las deudas anteriores y no por las posteriores. Lo mismo ocurrirá si la
enajena o transmite la misma, seguirá respondiendo solamente por el período en que fue
propietario.

El proyecto de reforma de 2012 en cambio adopta una doctrina contraria en el artículo 2049
primera parte: “Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna
expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su
adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación
voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional”.

En cambio el proyecto de unificación de la legislación civil y comercial de 1998 establecía

en la primer parte del artículo 1991:”Liberación del pago. Defensas. Los propietarios no
pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo por renuncia al uso
y goce de las cosas y partes comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por
abandono de su unidad funcional, salvo lo dispuesto en el artículo 1997”. El artículo 1997
de dicho proyecto establecía que en caso de “Grave deterioro o destrucción del edificio” la
minoría disconforme con la venta del terreno y materiales o reconstrucción del edificio
“puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros o por abandono a favor del
consorcio”.
El proyecto 2012 en cambio establece otra doctrina en el artículo 2055 con respecto a la
minoría disconforme: “Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a
contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a
emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte
de los disconformes, según valuación judicial”.

Hipoteca. Del terreno. Del conjunto de unidades. De la unidad.

El artículo 14 de la ley 13.512 establece que No podrá hipotecarse el terreno sobre el que
se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no
cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá
hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de
todos los propietarios.

Es decir, se puede hipotecar el conjunto de los departamentos con el terreno o el terreno con
el conjunto de los departamentos. Se requiere para ello la unanimidad porque se está
afectando el derecho de propiedad.

Cada departamento puede gravarse por separado, pro el gravamen de cada uno de ellos se
extiende por inseparabilidad a la parte indivisa de la propiedad común. En caso de haberse
hipotecado la totalidad del inmueble a favor de un acreedor, y haberse pagado parcialmente
el crédito el deudor puede solicitar, siempre que no le cause perjuicio al acreedor, establecer
un orden en la subasta de los departamentos hasta que se cancele el crédito. Así lo establece
el artículo 3113: El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá a su
elección perseguirlos a todos simultáneamente o sólo a uno de ellos, aunque hubieren
pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Ello
no obstante, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes
afectados.

CAPITULO

EXTINCIÓN DEL SISTEMA

Extinción del sistema. Casos. Vetustez. Mayorías. Cómputo. Situación de las minorías.

Destrucción parcial:
El artículo 12 de la ley 13.512 establece : En caso de destrucción total o parcial de más de
dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del
terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad
judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir
a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a
adquirir la parte de esta, según valuación judicial.

Vetustez:

El artículo 16 de la ley 13.512 establece: En caso de vetustez del edificio, la mayoría que
represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y
materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a
ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación
judicial.

Vetusto significa viejo, pero aquí está empleado como inservible. Puede ser un edificio
antiguo pero encontrarse en óptimas condiciones, o un edificio relativamente nuevo y por
abandono de sus propietarios haberse vuelto inservible. En ese caso se exige una doble
mayoría, de personas y de valor.

Otros casos de extinción del sistema:

Podemos encontrarnos que los propietarios decidan extinguir voluntariamente la propiedad

horizontal, quedando convertido en un condominio. O también, deciden vender todo el
edificio en su conjunto a una empresa que utilice el terreno, previa demolición, para
construir una torre.

También se puede extinguir cuando un copropietario compre todas las unidades, porque así
como no existe condominio de una persona, tampoco existe la propiedad horizontal de un
solo titular.
Proyecto de reforma de 2012:

El artículo 2055 del proyecto establece: Grave deterioro o destrucción del edificio. En
caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente
más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los
materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede
liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la
ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según
valuación judicial.
Cabe señalar que en este artículo se subsume los casos de destrucción parcial y vetustez de
la actual ley 13.512

El acreedor hipotecario es preferente respecto de los créditos por expensas comunes.

(C. Nac. Com., sala E, 25/3/1988, - Banco de Crédito Rural Argentino v. Galmarini, José A.
R. y otra). JA 1989 - I, síntesis.