Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
La Propiedad Horizontal en Colombia El Manual de Convivencia, Un Mecanismo de Solución Alternativa de Conflictos
La Propiedad Horizontal en Colombia El Manual de Convivencia, Un Mecanismo de Solución Alternativa de Conflictos
1
OSCAR FELIPE SÁNCHEZ MOYA, estudiante de derecho de la Universidad Católica de Colombia,
finalizó materias del pensum académico en el año 2013, actualmente se encuentra cumpliendo los
requisitos para obtener el título de abogado. Trabaja como Asistente Jurídico en una Firma de
Abogados. Correo Electrónico felippe_9876@hotmail.com
3
and rights of ownership on the ground and the other commons. The population
growth and the movement to cities make buy or acquire a property that is subject to
the horizontal property is common. Many of the conflicts generated inside a condo,
presented by lack of regulations governing the growing cities, being noticed constant
problems in implementing the law. This paper seeks to critically process analysis,
the ownership of private property and ownership rights that seek to guarantee the
peaceful coexistence in the property subject to this regime, which should have a
committee of coexistence, statutory body constitution aimed at resolving disputes
through settlement formulas
Sumario.
INTRODUCCIÓN.
CAPÍTULO 1. PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA. 1.1.Origen de la
Propiedad Horizontal en Colombia 1.2. Los derechos y deberes en la Propiedad
Horizontal. CAPÍTULO 2. SISTEMAS ALTERNATIVOS DE SOLUCIÓN DE
CONFLICTOS 2.1. Origen de los Mecanismos Alternativos en la solución de
Conflictos. 2.2. Los MASC una auténtica alternativa de solución de conflictos.
CAPÍTULO 3. MANUAL DE CONVIVENCIA LEY 675 DE 2001: UN MECANISMO
DE SOLUCION ALTERNATIVA DE CONFLICTOS? 3.1. Calidad de vida:
derecho a la ciudad en una ciudad de derechos. 3.1.1.Consejo de Administración.
3.2. El Comité de Convivencia. 3.3.Manual de Convivencia. 3.4.Problemas
actuales de la Propiedad Horizontal en Colombia.
CONCLUSIONES
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
4
INTRODUCCIÓN
Todo cambio genera crisis, que con el trascurrir del tiempo se puede ir solucionando;
de igual forma ocurre cuando aparece una nueva ley, ésta va a generar inquietudes
e inseguridades. La ley 675 de 2001 es un compendio de normas acorde con las
últimas tendencias del desarrollo urbanístico y con las directrices emanadas de la
Carta Política protectora de los Derechos Fundamentales de los colombianos.
La intolerancia, el egoísmo, entre otros, han sido factores que no permiten manejar
o canalizar adecuadamente los conflictos convirtiéndolos en actos beligerantes que
desconocen el ámbito legal y social, y en Colombia dadas las circunstancias, los
resultados no han sido los esperados, ya que a la falta de eficacia y efectividad en
5
Con el asesinato de este caudillo la violencia social y política que sacudía a Bogotá
se acrecentó y las protestas no se hicieron esperar, no sólo por la pérdida de éste,
6
el que era la esperanza política que cambiaría la forma de gobernar, sino también
porque la situación económica en la que se encontraban muchas personas era
precaria, debido entre otras cosas al aumento exagerado en el precio de los
alimentos y en los cánones de arrendamiento de las viviendas, lo que trajo una
situación de violencia que se conoce con el nombre de “bogotazo” en la que
murieron muchos colombianos.
2
Dichas reglas son las siguientes: “Las paredes maestras y el techo están a cargo de todos los
propietarios, en proporción al valor del piso que les pertenece. El propietario de cada piso hace el
pavimento sobre el cual anda. El propietario del primer piso hace la escalera que conduce al mismo;
8
Desde esta perspectiva es claro que el derecho de uso y goce de la propiedad debe
estar de acuerdo a las normas previstas en el reglamento de propiedad horizontal y
en la ley, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad del
edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad
de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.; pero el
cumplimiento de estas obligaciones no se da, de ahí que surjan los conflictos entre
propietarios, copropietarios o personas que habitan una propiedad sometida a este
régimen.
el propietario del segundo hace, a partir del primero, la escalera que conduce a su casa y así
sucesivamente”.
3
para una reseña histórica del desarrollo del concepto de propiedad horizontal, véase M. Borja
Martínez, La propiedad de pisos o departamentos en el derecho mexicano (México, Porrua, 1957),
pp.17-48.
9
reglamento de propiedad horizontal, cuyo contenido no puede tener partes que sean
contrarias a la Constitución ni a la ley, porque de tenerlas se considerarán como no
escritas.
Si bien es cierto en Colombia la ley señala que existen mecanismos alternativos para
solucionar conflictos y que son formas pacíficas que pueden utilizar los ciudadanos para
solucionar sus diferencias, distintas a la justicia ordinaria, es necesario analizar si la ley 675
de 20015, materia de este trabajo es un mecanismo alternativo de solución de conflictos.
Se presentan conflictos entre los habitantes de una propiedad horizontal
4
C.N. Artículo 116. La Corte Constitucional, la Corte Suprema de Justicia, el Consejo de Estado, el
Consejo Superior de la Judicatura, la Fiscalía General de la Nación, los Tribunales y los Jueces,
administran Justicia. También lo hace la Justicia Penal Militar.
El Congreso ejercerá determinadas funciones judiciales.
Excepcionalmente la ley podrá atribuir función jurisdiccional en materias precisas a determinadas
autoridades administrativas. Sin embargo no les será permitido adelantar la instrucción de sumarios
ni juzgar delitos.
Los particulares pueden ser investidos transitoriamente de la función de administrar justicia en la
condición de jurados en las causas criminales, conciliadores o en la de árbitros habilitados por las
partes para proferir fallos en derecho o en equidad, en los términos que determine la ley.
5
Congreso de la República. Ley 675 de 2001. En:
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=4162
11
desapareciendo así el objeto de esta Ley, toda vez que la convivencia pacífica
perdería su esencia entre los moradores sean o no propietarios, generándose de
paso inseguridad entre ellos. Dice el artículo 1:
Entre los propietarios del edificio o conjunto o entre ellos y los órganos de dirección
o administración y control de la persona jurídica se presentan por lo general
conflictos. La ley señala en el artículo 58 al respecto lo siguiente:
La misma ley señala entonces los mecanismos a los cuales pueden acudir las partes
si hay conflicto, esos mecanismos son: la Conciliación, amigable composición,
arbitraje. Las partes podrán acudir y someter sus controversias también y si se
requiere, a las Autoridades Jurisdiccionales por medio de un procedimiento verbal
sumario consagrado en el Código de Procedimiento Civil.
pero si no te oyere, lleva contigo uno o dos, para que en boca de dos o tres testigos
esté la palabra”. (Gamboa, 2000, págs. 71 - 72)
difícil llegar a un acuerdo con un familiar, vecino o compañero de trabajo que con
un extraño (Navarro, 2007, pág. 1)
La conciliación como proceso que se pacta entre las partes y que tienen la voluntad
para llegar a acuerdos porque la decisión es voluntaria y con la intervención de un
tercero, no es definitiva la solución a un conflicto y eso está claro, pero es importante
porque involucra temas vitales como un sistema alternativo a las sanciones
tradicionales y algo muy valioso que dentro de las prioridades está la de optimizar
la eficacia de la justicia, asistir a las víctimas, orientar caminos hacia la reparación,
a la interacción con la comunidad en el sistema penal, reducir penas, ajustar
condenas, responsabilizar a los sujetos activos o infractores.
En este escenario de la Conciliación, las partes son protagonistas, para que lejos
de un estrado judicial y sin que haya presión alguna puedan de manera voluntaria
expresar frente a frente el alcance del daño sufrido, tanto material como moral, y los
sentimientos que acompañaron el acto. Esto conlleva a que el responsable del daño
causado reconozca su papel y el grado de responsabilidad durante el proceso ya
que aporta con su reconocimiento su actuar delictivo, dejando a la víctima la opción
de verbalizar su situación en la mesa de mediación
Lo anterior refiere a que hay un tercero que asiste a las partes, quienes llegan a
conciliar de manera voluntaria, confidencial, todo con el ánimo de satisfacer sus
necesidades con relación a una controversia presentada y que lo vivieron en común
con la posibilidad, si no se diese el mecanismo de la conciliación, de ser
contemplado dentro de un proceso penal, trayendo como consecuencia las propias
de un litigio, además de avizorar una sentencia condenatoria que implique la perdida
de la libertad de la parte que resulte culpable.
En tal sentido, se puede entrever que la conciliación tiene que ver con la educación
y la enseñanza de valores los cuales si son aprehendidos y puestos en práctica
serian la base para crear una cultura que traiga consigo la solución de conflictos,
además como dice De Roux para “Desarrollar capital social, para hacer ciudadanía
y para el ejercicio de la democracia”. (De Roux, 2000)
competentes, es así como diferentes autores han expresado que el poder punitivo
no resuelve los conflictos porque deja a la víctima fuera de su modelo, máximo
puede aspirar a suspenderlos, dejando que se disuelva en el tiempo, lo que en
definitiva parece no ser una solución, pues la suspensión fija el conflicto y la
dinámica social, que continúa su curso, lo erosiona hasta disolverlo y en muchas
ocasiones habrá desgaste e inconformismo por la parte vencida incluso la
vencedora en un proceso.
Es de subrayarse que son muchos los conflictos que se presentan entre los
propietarios, residentes, administradores y miembros del Consejo de Administración
en una Propiedad Horizontal. No se puede desconocer que si existen mecanismos
legales para solucionarlos, pero esta acción tardaría mucho tiempo en obtener una
respuesta, que permita ver acciones de corrección de conductas inapropiadas que
vulneran y violentan los derechos de los vecinos. Entonces, acudir ante el Comité
de Convivencia, puede ser una solución más expedita.
contrario, éste va a constituirse en un reto para que todos, sin excepción alguna,
trabajando en pro de la seguridad social, reconozcan sus derechos y a su vez los
de sus congéneres, que los lleven a respetarlos y a compartir justa equitativamente
espacios comunes, dispuestos para todos en condiciones de igualdad. Pues bien lo
dice (Jiménez & González, 2014) “La ciudad de derechos no es posible sin el
derecho a la ciudad”.
6
La importancia de este órgano colegiado radica según la Corte Constitucional “La dirección y
administración del condominio está a cargo de la Asamblea General, integrada por la totalidad de
propietarios de los apartamentos o pisos, cuyo representante legal es el Administrador señalado en
el reglamento debidamente legalizado – elevado escritura pública e inscrito en la Oficina de
Instrumentos Públicos -. Dicha Asamblea General, como órgano de administración y dirección de la
unidad residencial encargado de examinar los aspectos generales, económicos y financieros de la
copropiedad, tienen la facultad de adoptar las decisiones que conciernen a la comunidad, las que, si
se ajustan a los reglamentos, deben ser acatados por todos.” (Sentencia T – 233 de 1994)
20
deberán integrar la Asamblea General para poder tomar las decisiones que sean
propias de la misma.
Que el derecho a decidir sólo lo tienen los propietarios de las unidades privadas,
pero esto no significa que los moradores no propietarios carezcan de derechos en
materia de propiedad horizontal maxime si sus derechos eventualmente puedan
resultar afectados por decisiones que adopten las Asambleas Generales de
propietarios o por otras autoridades internas de las copropiedades, luego es
innegable que les asisten derechos tales como el de elevar peticiones y obtener
pronta resolución, a ser oídos antes de que adopten las decisiones que los afecten,
a que se les garantice el debido proceso y el derecho a la defensa, para lo cual
pueden actuar directamente o por intermedio de representantes suyos con
sujeción al reglamento de propiedad horizontal, teniendo incluso el derecho a
acudir a las autoridades administrativas o judiciales para la resolución de conflictos
que se susciten en la convivencia. (Sentencia C- 318, 2002)
7
Gaceta del Congreso año X, número 210, 16 de marzo de 2001, p. 14
8
Gaceta del Congreso año X, número 262, 4 de junio de 2001, p. 14
22
Igualmente hay que contemplar que la misma Ley 675 señala que acudir a un comité
de convivencia no es un requisito de procedibilidad para luego recurrir a la justicia
ordinaria y que por el contrario en su artículo 58 se contempla el carácter voluntario
de su intervención. (Nader, 2002, pág. 218)
Resulta evidente que la mayoría de conflictos entre residentes que conviven en una
propiedad de régimen de propiedad horizontal se originan por el incumplimiento de
normas básicas contenidas en el manual de convivencia. Es por ello que todos los
órganos destinados al buen convivir en estos espacios requieren de procesos de
reflexión y educación, destinados a minimizar las controversias y a mejorar el nivel
de vida de todos los moradores.
convivencia sin embargo, éste debe contar con requisitos legales a fin que su fuerza
coercitiva se maximice y se eviten inconvenientes. Al respecto, señala (Valencia &
Giraldo, 2014), que en los términos de la Ley 675 y de la Sentencia 488 de 2002 de
la Corte Constitucional, queda claro que no es obligatoria la adaptación de los
reglamentos existentes, de los inmuebles que se encuentran sometidos a la
propiedad horizontal previamente a esta Ley 675; la conveniencia de hacerlo o no,
se desprende de la misma norma. (Valencia & Giraldo, 2014, pág. 35)
No obstante, el manual no puede contener normas que estén por encima de las
contempladas en la Carta Política, mucho menos que vulneren derechos
fundamentales, pues bien lo señala la Corte Constitucional en Sentencia T - 661 de
2008 Magistrados Ponentes Dr. Marco Gerardo Monroy Cabra, Dr. Nilson Pinilla
Pinilla y Dra. Martha Sáchica Méndez
Tal como lo dispone la Ley 675 de 2001, una vez constituida legalmente la
propiedad horizontal, surge una persona jurídica conformada por los propietarios
de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es administrar en forma oportuna
24
y eficaz los bienes y servicios comunes, así como manejar los asuntos de interés
común y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal (art.32).
(Sentencia T – 661, 2008)
Así mismo el Ministerio de Vivienda al respecto dice que en ningún caso las
disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán
vulnerar las normas imperativas contenidas en la Ley y, no podrá contener normas
que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado ni limitar
o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título. (Ministerio de Vivvienda, 2014)
Desde épocas remotas la lucha por la propiedad ha sido una constante y el ser
poseedor es uno de los derechos más antiguos, constituyéndose así como de los
primeros dentro de la categoría de derechos humanos y para consolidarse como
tantos otros derechos fue necesario trasegar por constantes luchas, conflictos e
25
incluso sacrificios como la vida. En tal sentido, (Pineda, 2009, pág. 151) establece
que en una sociedad que continúa ganando mayores niveles de desarrollo la
propiedad sigue transformándose. Así se ha mostrado en esta relación del derecho
de propiedad inmobiliaria, con los derechos al adecuado ordenamiento urbanístico
de la ciudad, el espacio público y la participación en plusvalía. Donde la propiedad
se transforma incluyendo dentro de su estructura a la función social, con la cual
contribuye adecuadamente a la consolidación de todos los demás derechos.
Conclusiones
Referencias Bibliográficas
Jiménez, B. W., & González, B. J. (2014). Calidad de vida urbana: una propuesta
para su evaluación. Recuperado el 5 de Junio de 2015
http://www.javeriana.edu.co/biblos/tesis/derecho/dere4/Tesis-58.pdf.