CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE FUTURO

Entre los suscritos DAVID ANTONIO DE JESUS SARABIA PUELLO, mayor de edad, domiciliado en
municipo de Turbaco, identificado con la cédula de ciudadanía No. 7.937.752 expedida en Arjona, de
estado civil casado, en su calidad de representante legal de la empresa DSP DESARROLLOS Y
PROYECTOS S.A.S., quien actúa como apoderado general, lo cual acredita con el poder conferido
por los señores XXXXX, y XXXX mediante Escritura Publica No. XXXX del X de XXXXX de 2021 y
quien en adelante se denominará EL PROMITENTE VENDEDOR, por una parte, y por la otra
______________, identificada con cédula de ciudadanía número ______________de
______________, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Bogotá, de estado civil
______________ (Soltera, casada, unión libre), y ______________, mayor de edad, domiciliado en la
ciudad de ______________, e identificado con la cédula de ciudadanía No______________de
______________, de estado civil casado, quienes actúan en nombre propio y quienes en adelante se
denominarán LOS PROMITENTES COMPRADORES, quienes en adelante y para los efectos de este
CONTRATO nos denominaremos individualmente “PARTE” y conjuntamente las “PARTES”, hemos
decidido celebrar un CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE FUTURO
(en adelante el “CONTRATO” o la “PROMESA”), previo las siguientes:

CONSIDERACIONES Y ANTECEDENTES

Las consideraciones que rodean la celebración del CONTRATO son las que a continuación se
detallan. Ellas revelan de manera expresa los móviles o motivos determinantes que han inducido a
las PARTES a contratar y su manifestación explícita tiene como finalidad que sean tenidas en cuenta,
siempre que se trate de aplicar o interpretar alguna cláusula, regla o estipulación del CONTRATO o
de solucionar alguna diferencia entre las PARTES o de fijar o determinar derechos u obligaciones por
razón de las relaciones que el presente documento regula entre ellas:

Con relación al negocio jurídico: Uno. Que el presente CONTRATO es una promesa y la obligación
principal que se deriva para las PARTES es una obligación de hacer, consistente en la celebración de
un contrato compraventa para la transferencia de la propiedad y demás derechos derivados sobre el
INMUEBLE objeto de la PROMESA. Dos. Que las PARTES reconocen que el INMUEBLE objeto de
esta PROMESA es un bien futuro, por lo que el negocio prometido está sujeto a la condición de su
existencia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.869 del Código Civil Colombiano. Tres. Que el
INMUEBLE hace parte de un proyecto urbanístico denominado LA VIVIANA CLUB RURAL, que se
desarrolla por etapas en el predio ubicado en el Municipio de Arjona - Bolívar, identificado con
matrícula inmobiliaria No. XXXXX de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena, y
Referencia Catastral No. XXXXXXX. El folio de matrícula inmobiliaria No XXXXXX resultó del englobe
de las matrículas inmobiliarias XXXXXX y XXXXXXX. El predio se identificada con los siguientes
linderos: Por el FRENTE (...). Por la DERECHA, (...). Por el FONDO, (...). Por la IZQUIERDA, (...).
Cuatro. Que el día XX de XX de 2021, el PROMITENTE VENDEDOR otorgo poder general, para la
venta, recaudo y administración de los recursos que serán destinados para el desarrollo de todas las
Etapas del PROYECTO. Cinco. Que el proyecto La Viviana Club Rural se desarrolla por etapas, que
a la fecha de suscripción de la presente promesa de compraventa, se está adelantando obras en la
Etapa I. Seis. Que será el PROMITENTE VENDEDOR, como APODERADO GENERAL y
DESARROLLADOR del PROYECTO, el encargado de ordenar y ejecutar todos los actos y
obligaciones materiales necesarios para la construcción del CLUB RURAL, y aquellos derivados,
tales como el saneamiento, garantía de postventa y, en general, aquellas inherentes a su calidad de
desarrollador del PROYECTO. Siete. Que las PARTES dejan expresa constancia de no haber
pactado arras en los términos del código civil, y que las sanciones por incumplimiento se tendrán bajo
los eventos y en las cuantías acordadas en la Cláusula XXXX del CONTRATO. Nueve. Que las
PARTES reconocen que no habrá lugar a retracto sin que éste implique incumplimiento del
CONTRATO, y que en el evento en que se presente justa causa para dar por terminado el
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CONTRATO u ocurra alguno de los hechos enunciados como condición resolutoria, se someterán a lo
aquí acordado.
Con relación al INMUEBLE y al PROYECTO: Once. Que las partes conocen el esquema de
negocio y aceptan el contenido del CONTRATO, el cual ha sido estudiado por ellas y aprobado sin
objeciones. Doce. El PROMITENTE COMPRADOR tiene conocimiento de que el PROMITENTE
VENDEDOR se encuentra realizando análisis económicos y de factibilidad para el desarrollo de otras
etapas del PROYECTO, por lo que las condiciones el diseño, la construcción y la promoción en
ventas serán definidos por el PROMITENTE VENDEDOR, lo cual entienden las PARTES que podrá
implicar reubicación y alteración en las ZONAS COMUNES de las Etapas del PROYECTO. Trece. EL
PROMITENTE COMPRADOR manifiesta que conoce que hasta tanto se termine la construcción,
enajenación y entrega del Proyecto, permanecerá personal de obra y por lo tanto se obliga
incondicionalmente a permitir el acceso de dicho personal y de los materiales y elementos necesarios
para el desarrollo de la obra, así como a respetar las políticas de mercadeo y publicidad que el
PROMITENTE VENDEDOR desarrolle. Catorce. La descripción, medidas y linderos de los
INMUEBLES quedarán consignados en la escritura pública con la cual se constituirá la propiedad
horizontal y a la que deberán someterse todos los inmuebles que hagan parte del PROYECTO. En la
enajenación de los INMUEBLES se entiende comprendido el dominio común, indivisible e inalienable,
de los bienes afectados al uso común general del condominio, en la proporción asignada a cada
unidad privada en el respectivo REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Quince. Las
PARTES reconocen y aceptan expresamente que la oportunidad prevista para la terminación del
PROYECTO se estimó de acuerdo con el cronograma de obra del PROMITENTE VENDEDOR. Las
PARTES han acordado como fecha para el otorgamiento de la ESCRITURA PUBLICA de venta el día
1 de junio de 2023, esto es, un rango de 24 meses contados a partir de la firma de la presente
promesa, Sin embargo, el día y la hora para la escrituración podrán ser variados, por parte de LA
PROMITENTE VENDEDOR dependiendo del avance del programa de obra, a la ocurrencia de
cualquier imprevisto ajeno y fuera del alcance y control de LA PROMITENTE VENDEDOR no
atribuible a su responsabilidad, como lo son mal tiempo, lluvias, estado de terreno, incumplimiento de
proveedores o cualquier otra circunstancia que impida la firma de la escritura del inmueble prometido,
cuyo evento EL PROMITENTE COMPRADOR autoriza a la PROMITENTE VENDEDOR desde ahora,
y por este instrumento, prorrogar la fecha de la firma de la escritura por 90 días más, contado a partir
de la fecha inicial fijada en el presente instrumento, sin que esta prórroga constituya causal de
incumplimiento por parte de LA PROMITENTE VENDEDOR, como tampoco dará lugar a
indemnización alguna, a lo cual renuncian las partes. En consecuencia, no obstante, lo anterior, EL
PROMITENTE VENDEDOR se obliga a llevar a cabo el cronograma previsto y a desarrollar todas las
actividades propias de la obra para hacer la entrega del INMUEBLE en la fecha prevista en el
cronograma, así mismo, EL PROMITENTE COMPRADOR, se obliga a recibir de conformidad la
cláusula XXXXXX de este CONTRATO. Dieciséis. Con base en estas CONSIDERACIONES Y
ANTECEDENTES, las PARTES aclaran los términos relevantes del texto del CONTRATO, mediante
las siguientes:

DEFINICIONES
Para la adecuada interpretación de este CONTRATO, los términos que aparezcan con mayúsculas,
en plural o singular, tendrán el significado que se les atribuye a continuación, salvo que en otras
partes de este CONTRATO se les atribuya expresamente un significado distinto. Los términos que no
estén expresamente definidos deben interpretarse en su sentido natural y obvio, según el uso general
de las mismas palabras; pero cuando el legislador las haya definido expresamente para ciertas
materias, se les dará en éstas su significado legal. Las palabras técnicas de toda ciencia o arte se
tomarán en el sentido que les den los que profesan la misma ciencia o arte; a menos que aparezca
claramente que se han tomado en sentido diverso.
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DESARROLLADOR: Es DSP DESARROLLOS Y PROYECTOS S.A.S., quien en su calidad de

apoderado general será quien ordene la construcción del CLUB RURAL y promete en venta el
INMUEBLE. CONTRATO o PROMESA: Es el contrato de promesa de compraventa de inmueble
futuro celebrado mediante el presente acto, regulado por las cláusulas que más adelante se detallan,
el artículo 1.869 del Código Civil Colombiano y demás normas aplicables a este tipo de contratos.
CONTRATO DE COMPRAVENTA: Es el contrato que se promete celebrar, bajo las condiciones y
plazos establecidos en la PROMESA. ESCRITURA PÚBLICA: Es el documento público que deberán
suscribir la FIDUCIARIA, EL PROMITENTE VENDEDOR y el PROMITENTE COMPRADOR para
solemnizar el CONTRATO DE COMPRAVENTA prometido, una vez cumplidas las condiciones y
plazos pactados en la PROMESA. PROYECTO o CLUB RURAL: Es el desarrollo urbanístico
denominado LA VIVIANA CLUB RURAL, que se desarrollará en el predio identificado con matrícula
inmobiliaria Nro. XXXXX de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena, dicha
matrícula inmobiliaria resultó del englobe de las matrículas inmobiliarias XXXXXX y XXXXXX, y en el
cual se comprende el INMUEBLE objeto de la presente PROMESA. INMUEBLE: Es la unidad
identificada en la Cláusula Segunda de la PROMESA: “Alcance del Objeto”, como: Numero del lote.
ÁREA: Es el espacio completo del INMUEBLE. COPROPIEDAD: Es el derecho de cada propietario
sobre las zonas y bienes de uso común, de acuerdo con los planos presentados por el
DESARROLLADOR, y en la medida en que se vaya ejecutando el PROYECTO. Comprende los
índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios en las zonas
comunes del CLUB RURAL. ZONAS COMUNES: Se tienen como tales aquellas áreas y bienes del
PROYECTO distintas a las áreas privadas de cada inmueble, pertenecientes en proindiviso a todos
los propietarios y que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
Las zonas o bienes comunes del CONDOMINIO estarán sometidas al reglamento de propiedad
horizontal. ZONAS COMUNES ESENCIALES: Se tienen como tales los bienes indispensables para
la existencia, estabilidad, conservación de la seguridad del CLUB RURAL, así como los
imprescindibles para el uso, acceso y disfrute de los bienes de dominio particular, excluyéndose en
esta definición de forma explícita todas las instalaciones destinadas a la recreación. REGLAMENTO
DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Es el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de
los copropietarios del CLUB RURAL, constituido a través de la Escritura Pública No. XXXX del XXXX
(X) de XXXX de 2021 de la Notaría Única de Arjona, como unidad inmobiliaria cerrada, de acuerdo
con lo consagrado en la ley 675 del 3 de agosto de 2.001, sin embargo, con la evolución de la
construcción de las etapas del Club Rural, en dicho reglamento se estará adicionando la información
correspondiente a las nuevas unidades privadas. ETAPA DE CONSTRUCCIÓN: Es el periodo de
tiempo en que se desarrollarán todos los actos necesarios para la construcción del PROYECTO, fase
que, para su desarrollo, salvo imprevistos ajenos al PROMITENTE VENDEDOR. ACTA DE
ENTREGA: Es el documento que suscribirán las PARTES al momento de la entrega material del
INMUEBLE y de las ZONAS COMUNES esenciales para su uso. En este deberán constar las
observaciones hechas por el PROMITENTE COMPRADOR y aquellas que advierta el
DESARROLLADOR y/o constructor del PROYECTO. PREDIOS: Son los terrenos donde se desarrolla
el PROYECTO, los cuales fueron aportados al FIDEICOMISO a título de fiducia mercantil, libres de
embargos, hipotecas, condiciones resolutorias, arrendamientos por escritura pública, anticresis y
demás limitaciones de dominio.

DECLARACIONES DE LAS PARTES

Para la celebración de este CONTRATO, EL PROMITENTE COMPRADOR declaran:

1. Que ha revisado y comprendido los planos y leído las especificaciones del PROYECTO, y por
lo tanto no tiene salvedad alguna en cuanto a la localización, dimensiones y cabidas del
INMUEBLE y las ZONAS COMUNES.
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2. Que reconoce que la PROMESA se efectúa sobre planos, por lo que una vez realizada la
construcción podrá haber variaciones en la nomenclatura, linderos o cambios arquitectónicos
en el PROYECTO, como resultado de cambios que ordenen las autoridades competentes o,
por razones de tipo comercial a criterio del DESARROLLADOR, tanto en relación con las
unidades privadas como con la distribución del proyecto arquitectónico en sus zona comunes,
o por requerimientos de los arquitectos proyectistas de la obra, pero conservándose siempre
las características y concepto arquitectónico original.
3. Que ha tenido en su poder para el estudio la minuta de la presente PROMESA con antelación
a su firma y que no existen objeciones de su parte, razón por la cual acepta todas las
cláusulas y condiciones del negocio propuesto.
4. Que conoce la naturaleza, roles y obligaciones del DESARROLLADOR dentro del
PROYECTO, y las acepta.
5. Que no pertenece o ha pertenecido a una lista nacional o internacional que relacione personas
que amenazan la seguridad, la política exterior y la economía de cualquier país o que financie
o apoye tales actividades, incluidas en la lista denominada “Specially Designated Nationals
and Blocked Persons” administrada por la Oficina de Control de Activos Extranjeros del
Departamento del tesoro de los Estados Unidos de América conocida como “OFAC” por sus
siglas en inglés.
6. Que se compromete a dar cumplimiento a las políticas del DESARROLLADOR, y en especial
a las de prevención de lavado de activos, por lo que se compromete con la firma de esta
PROMESA a suscribir los documentos y certificaciones, así como aportar la documentación
que sea requerida.

Por su parte, el PROMITENTE VENDEDOR y DESARROLLADOR declara:

1. Que a la firma del presente CONTRATO no conoce de limitaciones legales u órdenes de

autoridades competentes que le impidan el desarrollo y posterior entrega del INMUEBLE.
2. Que el INMUEBLE será entregado a EL PROMITENTE COMPRADOR libre de toda clase de
gravámenes, perturbaciones, condiciones resolutorias y limitaciones al dominio.

Las PARTES declaran tener conocimiento de:

1. Que, culminada la ETAPA DE CONSTRUCCIÓN, el INMUEBLE será sometido al régimen de

propiedad horizontal, en cumplimiento de la ley 675 de 2001.
2. Que como resultado de las modificaciones o ajustes que se hagan durante la ETAPA DE
CONSTRUCCIÓN, el área construida, área total y los linderos generales del PROYECTO, al
igual que la descripción, medidas, linderos y áreas privadas del INMUEBLE quedarán
definidos en el REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL y podrán variar respecto de
los consignados en la presente PROMESA. Así mismo, las partes declaran que la venta se
hace como cuerpo cierto, vale decir que cualquier eventual diferencia que pueda resultar en
las cabidas reales y las declaradas esta promesa, que supere el 2% no dará lugar a reclamo,
circunstancia que declara conocer EL PROMITENTE COMPRADOR.
3. Que el margen de variación aceptada del área definitiva para el INMUEBLE objeto de la
PROMESA es de un 2% o menos. Cualquier variación dentro de dicho porcentaje no será
causa de reajuste del precio acordado en la Cláusula Tercera del CONTRATO. En el evento
en que el área definitiva se aumentara o disminuyera en más de un 2% con respecto a la que
se establece en la PROMESA, el precio se aumentará o disminuirá según sea el caso en la
cantidad resultante de multiplicar la mayor o menor área en metros cuadrados en exceso o
defecto del 2% del margen de variación aceptado por las PARTES, por el precio unitario
promedio por metro cuadrado de acuerdo al precio estipulado en la oferta mercantil suscrita
por las partes. Para el cálculo en la variación del precio no se contabilizarán los metros
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cuadrados correspondientes al margen de variación aceptado por las PARTES, es decir el 2%

de variación en el área.
4. Que cualquier saldo que resulte a favor del PROMITENTE VENDEDOR o de EL
PROMITENTE COMPRADOR, por ajuste en el área, deberá ser cancelado por la parte
correspondiente, a más tardar dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes a la fecha
en que se notifique por escrito el área final del INMUEBLE, y en todo caso antes de la fecha
prevista para el otorgamiento de la ESCRITURA PÚBLICA. En todo caso, dicho margen solo
se podrá alegar por causas ajenas a la voluntad del DESARROLLADOR, es decir, en el
evento que por motivos de diseño o instrucciones de autoridades competentes el proyecto así
lo requiera.
5. Las PARTES en este CONTRATO reconocen y aceptan que el INMUEBLE hace parte de un
PROYECTO que se irá desarrollando por etapas y, el avance del mismo conllevará
necesariamente la afectación del coeficiente que corresponda a cada propietario en la
COPROPIEDAD. Por lo anterior, desde la firma del presente documento, EL PROMITENTE
COMPRADOR autorizan de manera expresa e irrevocable al PROMITENTE VENDEDOR
para: (i) Realizar todas las revocatorias, modificaciones, adiciones y/o reformas que de
manera exclusiva el PROMITENTE VENDEDOR le haga por su cuenta exclusiva al
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL; (ii) Hacer los ajustes al mismo
específicamente en lo relacionado con las Etapas, a fin que se determinen los coeficientes de
propiedad horizontal, todo ello según las disposiciones previstas en la ley 675 de 2001; (iii) EL
PROMITENTE COMPRADOR declara conocer y aceptar que EL PROMITENTE VENDEDOR,
directamente o por intermedio de una persona natural o jurídica contratada para tal efecto
realizara la administración provisional del Club Rural, hasta que se haya construido y
enajenado un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por
ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.
6. Que las PARTES hacen las declaraciones precedentes con el fin de hacerlas vinculantes, en
cumplimiento del deber de buena fe en la celebración y ejecución de los contratos y, en
reconocimiento de las condiciones y eventualidades que pueden ocurrir en la construcción del
PROYECTO.

Previa aprobación por las PARTES de las CONSIDERACIONES, ANTECEDENTES, DEFINICIONES

y DECLARACIONES, suscriben la PROMESA que se regirá por las siguientes CLAUSULAS:

PRIMERA. OBJETO DEL CONTRATO: 1.1. Por medio del presente CONTRATO, el PROMITENTE
VENDEDOR promete venderle a EL PROMITENTE COMPRADOR, y éstos por su parte, se obligan a
adquirir a título de compraventa, pura y simple, el derecho real de dominio y posesión sobre el
INMUEBLE identificado a continuación, dentro del PROYECTO denominado VILLANELA
CONDOMINIO CLUB, de acuerdo con las condiciones y plazos pactados por las PARTES en la
Cláusulas Octava, y demás elementos definidos en la PROMESA.
1.2. Para la transferencia del dominio, La FIDUCIARIA en su condición de propietaria inscrita y como
vocera del patrimonio autónomo, por instrucción del PROMITENTE VENDEDOR procederá a la
ratificación de la venta.

SEGUNDA. ALCANCE DEL OBJETO: Para todos los efectos, el INMUEBLE prometido en venta se
encuentra identificado dentro del PROYECTO así:

Lote Etapa Área Total del Lote

XX Mts 2

TERCERA. PRECIO DEL INMUEBLE Y FORMA DE PAGO: 3.1. Las PARTES acuerdan como precio
del INMUEBLE la suma de XXXXXXXX ($ XXXXXX), que serán cancelados por EL PROMITENTE
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COMPRADOR, mediante consignaciones verificadas en la cuenta de ahorros Banco XXXXXX, a

nombre del DESARROLLADOR DPS DESARROLLOS Y PROYECTOS S.A.S., en las fechas y
montos que se establecen a continuación:

3.1.1. La suma de XXXXXX ($ XXXXXX), que el PROMITENTE VENDEDOR, declara haber recibido
en etapa de preventa, por parte del PROMITENTE COMPRADOR, por concepto de separación.

3.1.2. La suma de XXXXXXXXXX ($XXXXX), correspondiente al saldo de la cuota inicial, será

cancelado por el PROMITENTE COMPRADOR en XX (X) cuota(s), en la(s) fecha(s) y monto(s) que
se detalla en la siguiente tabla:

Cuota Valor fecha

X $XXXX XXXX

3.1.3. El saldo final del valor total de la vivienda, esto es, XXXXXXX ($XXXXX), serán cancelados a
más tardar cinco (5) días hábiles antes del día señalado para la firma de la ESCRITURA PÚBLICA,
en el evento de solicitar crédito para el lote deberá aportar la respectiva aprobación del crédito
expedida por la entidad financiera de acuerdo a la cláusula xxxx del contrato de Promesa de
Compraventa.

3.2. La fecha para la firma de la escritura pública será notificada a EL PROMITENTE COMPRADOR
mediante comunicación enviada a su correo electrónico, de acuerdo lo señalado en la cláusula XXXX.

3.3. Cada una de las cuotas anteriormente señaladas se tendrá como una obligación de pago
independiente, por lo que las PARTES aceptan que en el evento en que EL PROMITENTE
COMPRADOR no cancele alguna dentro de los plazos pactados, correrán a partir del siguiente día
intereses moratorios en favor del PROMITENTE VENDEDOR a la tasa máxima de mora autorizada
por la Superintendencia Financiera de Colombia para el periodo respectivo. El cobro de intereses se
extenderá hasta que se verifique su pago completo y EL PROMITENTE COMPRADOR conocen y
aceptan que todo pago amortizará primero los intereses y el saldo restante se abonará al capital.

3.3. En caso de que EL PROMITENTE COMPRADOR solicite un crédito para el pago de alguna de
las cuotas, la demora en el desembolso de cualquier suma de dinero, cualquiera que sea su causa,
no se tendrá como eximente de responsabilidad para EL PROMITENTE COMPRADOR.

3.4. El PROMITENTE VENDEDOR entregará a EL PROMITENTE COMPRADOR la certificación

bancaria en la que conste la información de la cuenta en la que deben consignarse los pagos.

3.5. El presente acuerdo presta merito ejecutivo por las obligaciones aquí contenidas.

3.6. EL PROMITENTE VENDEDOR informará al PROMITENTE COMPRADOR, mediante

comunicación escrita enviada al correo electrónico que aparece en la presente promesa de
compraventa, el número de convenio y/o cuenta y las instrucciones, donde se deberá continuar
haciendo los pagos de acuerdo a lo convenido en la presente promesa.

CUARTA. OBLIGACIONES DE LAS PARTES: 4.1. El PROMITENTE VENDEDOR, en virtud de

esta PROMESA, asume las siguientes obligaciones:
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4.1.1. Vender y transferir a ese título al EL PROMITENTE COMPRADOR la propiedad del INMUEBLE
libre de limitaciones y gravámenes, en las fechas y bajo las condiciones convenidas.
4.1.2. Tramitar y aportar los documentos a su cargo que, de acuerdo con la ley, deban protocolizarse
junto con la ESCRITURA PÚBLICA de venta del INMUEBLE.
4.1.3. Hacer entrega material del INMUEBLE a EL PROMITENTE COMPRADOR, en los plazos y
términos consignados en la Cláusula Undécima.
4.1.4. Suscribir con EL PROMITENTE COMPRADOR el ACTA DE ENTREGA en la que se
especificará el estado en que es recibido el INMUEBLE. La validación de la entrega y suscripción del
Acta deberá hacerse en la fecha y bajo los términos previstos en la PROMESA.
4.1.5. Habilitar las ZONAS COMUNES esenciales para el uso del INMUEBLE. Lo anterior, sin
perjuicio de que el PROMITENTE VENDEDOR pueda realizar cerramientos sobre el resto del
PREDIO a efecto de continuar las labores de construcción, lo cual no afectará la unidad e integridad
del CONDOMINIO, y su desarrollo por etapas solo tendrá efectos respecto a la forma de contribuir a
las expensas comunes del CONDOMINIO durante su construcción.
4.1.6. Librar a EL PROMITENTE COMPRADOR de toda perturbación en el dominio y posesión del
INMUEBLE una vez se haya efectuado la entrega material del mismo, mantenerlo indemne frente a
cualquier evento de limitación de tales derechos, y sanear los vicios ocultos que pueda presentar el
INMUEBLE conforme a lo dispuesto en los artículos 1.893 y siguientes del Código Civil.
4.1.7. Informar con una antelación no inferior a 5 días calendario a EL PROMITENTE COMPRADOR
de los cambios en el número de cuenta o entidad bancaria donde se recibirán los pagos por el
INMUEBLE.
4.1.8. Las demás contenidas en la ley y en el CONTRATO.

4.2. EL PROMITENTE COMPRADOR, en virtud de esta PROMESA, adquiere las siguientes

obligaciones:

4.2.1. Pagar al PROMITENTE VENDEDOR el precio del INMUEBLE, en la cuantía, plazos y

condiciones pactados en la PROMESA.
4.2.2. Una vez adquiera la propiedad del INMUEBLE, cumplir con el REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL al que esté sometido y sus respectivas modificaciones, especialmente al pago
oportuno de las expensas comunes que le corresponda a partir de la fecha que se acuerde para la
entrega del INMUEBLE, aun cuando no se haya hecho efectiva la entrega por razones no imputables
al PROMITENTE VENDEDOR.
4.2.3. Entregar oportunamente al PROMITENTE VENDEDOR la información y documentación
necesaria para el diligenciamiento, soporte y posterior firma de la ESCRITURA PÚBLICA.
4.2.4. Pagar en el porcentaje acordado, los costos que se originen con el otorgamiento de la
ESCRITURA PÚBLICA, incluidos los gastos notariales e impuestos.
4.2.5. Entregar la ESCRITURA PÚBLICA de compraventa al PROMITENTE VENDEDOR, a mas
tardar dentro de los tres (3) días calendarios siguientes a su firma, con el fin de realizar el trámite de
Registro.
4.2.6. Recibir el INMUEBLE en el plazo dispuesto por el PROMITENTE VENDEDOR, una vez firmada
y registrada la ESCRITURA PÚBLICA de compraventa.
4.2.7. Suscribir conjuntamente con el PROMITENTE VENDEDOR, el ACTA DE ENTREGA del
INMUEBLE y comunicar a éste cualquier reclamación relacionada directamente con el INMUEBLE al
momento de su entrega, para que quede constancia en el Acta que se levante, así como cualquier
siniestro que se presente en el mismo, ya sea total o parcial, con el fin de que el PROMITENTE
VENDEDOR proceda a las reparaciones pertinentes, en los términos que establecen las cláusulas
Undécima y Décimo Tercera de la PROMESA.
4.2.8. No intervenir de manera directa o indirecta en el desarrollo de la construcción del INMUEBLE ni
del CLUB RURAL, salvo autorización expresa en contrario que siempre deberá constar por escrito.
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4.2.9. EL PROMITENTE COMPRADOR tiene la obligación de realizar la gestión del avalúo del
inmueble, ante la entidad financiera, inmediatamente el PROMITENTE VENDEDOR le notifique que
el inmueble se encuentra terminado, so pena de aplicarse la clausula penal por incumplimiento a sus
obligaciones.
4.3. Informar cualquier cambio de dirección de domicilio, teléfono o correo electrónico.
4.4. Las demás contenidas en la ley y en el CONTRATO.

QUINTA. ACEPTACIÓN DE PLANOS Y MODIFICACIONES: 5.1. Las especificaciones constructivas

del INMUEBLE y del PROYECTO en general han sido presentadas a EL PROMITENTE
COMPRADOR, quienes declaran conocerlas, estar conforme y aceptarlas expresamente. En
consecuencia, se adhiere a las condiciones establecidas en los planos del PROYECTO y se obliga a
no modificar las bases del mismo ni afectar su construcción. Sin perjuicio de lo anterior, EL
PROMITENTE COMPRADOR reconoce la facultad en cabeza del PROMITENTE VENDEDOR de
hacer modificaciones al PROYECTO, en los términos acordados en la PROMESA y sin necesidad de
previo aviso ni autorización por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR. Las obligaciones nacidas
con ocasión de este CONTRATO no serán modificadas en su esencia, ni se generará responsabilidad
alguna para el PROMITENTE VENDEDOR por la aplicación de las autorizaciones contenidas en esta
cláusula, salvo que de la misma se derive un perjuicio o detrimento en la calidad del INMUEBLE o los
bienes que lo componen, para EL PROMITENTE COMPRADOR.
5.2. EL PROMITENTE COMPRADOR reconoce que, de existir muebles y enseres dentro de la sala
de ventas o unidad modelo, estos constituyen elementos de decoración que pertenecen al
PROMITENTE VENDEDOR.
5.3 EL PROMITENTE COMPRADOR conoce y acepta expresamente que en el REGLAMENTO DE
PROPIEDAD HORIZONTAL quedará consignada la prohibición para los propietarios u ocupantes a
cualquier título de las unidades privadas, de construir edificación alguna en sus ÁREAS PRIVADAS
destinadas a terraza, balcón o la fachada con el propósito de no afectar la armonía arquitectónica del
CONDOMINIO.

SEXTA. DERECHO DE COPROPIEDAD: 6.1. La enajenación del INMUEBLE comprenderá además

la COPROPIEDAD sobre los bienes o ZONAS COMUNES del PROYECTO, de acuerdo con lo
establecido en la ley 675 de 2001 y en el porcentaje señalado en el REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL del CONDOMINIO.

SÉPTIMA. VIGENCIA DE LA PROMESA: 7.1. La PROMESA se mantendrá vigente para las PARTES
a partir de la firma de este documento y hasta que ocurra alguno de los siguientes eventos:

7.1.1. La firma de ESCRITURA PÚBLICA que perfeccione el negocio prometido;

7.1.2. La terminación anticipada del CONTRATO por causal contractual o legal;
7.1.3. El acaecimiento de una de las condiciones expresamente pactadas como resolutoria del
CONTRATO.

OCTAVA. FIRMA DE LA ESCRITURA PÚBLICA: 8.1. La ESCRITURA PÚBLICA que perfeccione la

compraventa prometida se otorgará de acuerdo con las CONDICIONES y PLAZOS que siguen:

8.2. CONDICIONES: En ejercicio de las facultades establecidas en el numeral 3° del artículo 1.611
del Código Civil, las PARTES aceptan las siguientes condiciones para la celebración del CONTRATO
DE COMPRAVENTA prometido:
8.2.1. Que EL PROMITENTE COMPRADOR esté a paz y salvo con todas las obligaciones a su cargo
dentro del CONTRATO, especialmente haber cancelado la totalidad del precio acordado del
INMUEBLE, sus reajustes por variación en el tamaño, intereses y/o multas causados.
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE FUTURO

8.2.2. Que el DESARROLLADOR haya culminado la ETAPA DE CONSTRUCCIÓN del INMUEBLE y

las ZONAS COMUNES esenciales para uso y goce del mismo, dentro de los plazos pactados.
8.2.3. Que el PROMITENTE VENDEDOR cuente con los documentos que de acuerdo con la ley
deben protocolizarse junto con la ESCRITURA PÚBLICA, como la prueba del pago del impuesto
predial y demás que se requieran.
8.2.4. Que EL PROMITENTE COMPRADOR haya entregado al PROMITENTE VENDEDOR los
dineros necesarios para que ésta cancele en nombre de EL PROMITENTE COMPRADOR, los
derechos notariales y los de registro y anotación de la ESCRITURA PÚBLICA, así como cualquier
garantía real o acto sujeto a registro que afecte el INMUEBLE, si hubiere lugar a ello.
8.2.5. Que no haya concurrido una de las causales contenidas en la Cláusula Decimoquinta del
CONTRATO, pactadas como resolutorias del mismo, o que, en caso de haber ocurrido, las PARTES
mediante acuerdo expreso y por escrito hayan decidido desestimarla.

8.3. PLAZOS: Las PARTES acuerdan que cumplidas y verificadas las condiciones anteriores, el plazo
para otorgamiento de la ESCRITURA PÚBLICA será a más tardar el quinto (5) día hábil del mes
siguiente a aquel en que todas las condiciones detalladas en la presente cláusula se hayan cumplido,
acto que será llevado a cabo en el municipio de Arjona, en la fecha, hora y lugar señalado para tal
efecto en la comunicación que enviará el PROMITENTE VENDEDOR a EL PROMITENTE
COMPRADOR, sin perjuicio que las PARTES decidan de mutuo acuerdo adelantar el cumplimiento de
esta obligación. En consecuencia, las PARTES han acordado como fecha para el otorgamiento de la
ESCRITURA PUBLICA de venta cualquier día del mes de junio de 2023, adicionalmente a lo anterior,
El PROMITENTE COMPRADOR tiene la obligación de realizar la gestión del avalúo del inmueble
ante la entidad financiera, una vez se le notifique que la unidad privada se encuentra terminada, so
pena de incurrir en la terminación anticipada del presente contrato y hacerse efectiva la clausula
penal.

PARÁGRAFO PRIMERO: Si el día acordado para la firma de la ESCRITURA PÚBLICA no estuviese

abierta la Notaria por cualquier causa, la firma se pospondrá hasta el siguiente día hábil a la misma
hora, en la misma Notaría señalada por el PROMITENTE VENDEDOR.

PARÁGRAFO SEGUNDO: En el evento en que EL PROMITENTE COMPRADOR solicite

financiación por una Entidad de Crédito para el pago del INMUEBLE, deberá entregar constancia
de la obtención del crédito para la cancelación del saldo adeudado a más tardar treinta (30) días
hábiles anteriores a la fecha de la firma de la ESCRITURA PÚBLICA. A su vez, tendrá que
encontrarse debidamente expedida la certificación del leasing, si hubiere lugar a ello, en el que este
acredite el cumplimiento por parte del locatario de todos los requisitos necesarios para el
desembolso.

PARÁGRAFO TERCERO: Las PARTES reconocen y aceptan expresamente que la oportunidad

prevista para la terminación de la I ETAPA DEL PROYECTO se estimó de acuerdo con el
cronograma de obra del PROMITENTE VENDEDOR. Las PARTES han acordado como fecha
para el otorgamiento de la ESCRITURA PUBLICA de venta dentro de los 60 días siguientes a la
firma de la presente promesa de compraventa, sin embargo, el día y la hora para la escrituración
podrán ser variados, por parte de LA PROMITENTE VENDEDOR dependiendo del avance del
programa de obra, a la ocurrencia de cualquier imprevisto ajeno y fuera del alcance y control de
LA PROMITENTE VENDEDOR no atribuible a su responsabilidad, como lo son mal tiempo,
lluvias, estado de terreno, incumplimiento de proveedores o cualquier otra circunstancia que
impida la firma de la escritura del inmueble prometido, sin que esta variación constituya causal de
incumplimiento por parte de LA PROMITENTE VENDEDOR.
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE FUTURO

NOVENA. PAGO DE IMPUESTOS Y CONTRIBUCIONES: 9.1. El PREDIO donde se va a desarrollar

el PROYECTO se encuentra a paz y salvo a la fecha por toda clase de impuestos, tasas,
contribuciones y gravámenes con el Tesoro Municipal, por lo cual se obliga el PROMITENTE
VENDEDOR al pago del impuesto predial del INMUEBLE hasta el día de otorgamiento de la
ESCRITURA PÚBLICA.

9.2. No obstante lo anterior, cualquier eventual contribución a partir de la fecha de la firma de la

Escritura serán a cargo del PROMITENTE COMPRADOR, cualquier suma que se genere en relación
con el impuesto a las ventas IVA y /o cualquier otro impuesto de carácter Nacional, Departamental o
Municipal, que cause o se liquide o se haga exigible sobre el inmueble objeto de esta PROMESA.
Cualquier eventual contribución por valorización a partir de la firma de la presente PROMESA será
asumida por EL PROMITENTE COMPRADOR y en tal caso el pago de esta contribución antes de la
fecha de firma de la ESCRITURA PÚBLICA, será requisito indispensable para la venta del
INMUEBLE, y para que se entienda cumplido este CONTRATO por parte de EL PROMITENTE
COMPRADOR.

DÉCIMA. GASTOS: 10.1. Las PARTES acuerdan que los gastos que causen con la celebración y
perfeccionamiento del CONTRATO DE COMPRAVENTA serán pagados así:
10.1.1. Los impuestos del orden municipal serán pagados por el PROMITENTE VENDEDOR.
10.1.2. Los derechos notariales se pagarán entre las PARTES por sumas iguales.
10.1.3. Los impuestos de Tesorería, Registro y de Anotación y demás correspondientes a la
ESCRITURA PÚBLICA de compraventa y aquellas que contengan derechos reales en favor de
terceros, si fuere el caso, serán asumidos en su totalidad por EL PROMITENTE COMPRADOR.

UNDÉCIMA. ENTREGA: 11.1. El PROMITENTE VENDEDOR, en su calidad de DESARROLLADOR,

hará entrega real y material del INMUEBLE a EL PROMITENTE COMPRADOR, a más tardar dentro
de los 30 días calendarios siguientes a la firma de la ESCRITURA PÚBLICA de venta, siempre y
cuando, se haya pagado la totalidad del valor del inmueble, y cualquier obligación a cargo del
PROMITENTE COMPRADOR. El INMUEBLE se entregará con todas sus anexidades, usos y
servidumbres, así como LAS ZONAS COMUNES esenciales del CONDOMINIO. Las ZONAS
COMUNES no esenciales se entregarán progresivamente, en la medida en que se encuentren
terminadas.

11.2. Para la entrega del inmueble, el PROMITENTE COMPRADOR debe encontrarse a paz y salvo
con todas las obligaciones a su cargo y demás obligaciones que deriven del presente contrato. Son
requisitos indispensables para la entrega material del INMUEBLE, que EL PROMITENTE
COMPRADOR: (i) Que la ESCRITURA PÚBLICA de Compraventa se encuentre registrada ante la
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para lo cual deberá presentar el respectivo certificado.
Es decir que, el PROMITENTE COMPRADOR, debe facilitar toda la documentación requerida para tal
fin, puesto que dicho registro se deberá realizar dentro de los cinco (5) siguientes a la firma de la
Escritura Pública. (ii) Suscribir el ACTA DE ENTREGA en el formato que para este fin tiene dispuesto
el PROMITENTE VENDEDOR y en la cual se dejará constancia de la entrega de los bienes o ZONAS
COMUNES esenciales que permiten el uso adecuado del INMUEBLE.

11.3 Si EL PROMITENTE COMPRADOR no comparecen a la entrega del INMUEBLE en la fecha

indicada por el PROMITENTE VENDEDOR, o presentándose, se abstiene de recibirlo sin causa
justificada, éste se tendrá como entregado para todos los efectos, a satisfacción. En este evento, las
llaves del INMUEBLE quedarán a disposición de EL PROMITENTE COMPRADOR en la dirección de
contacto anotada en la PROMESA.
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE FUTURO

11.4. El CLUB RURAL contará con la infraestructura de servicios públicos indispensables, cuyos
costos de acometida, derecho e instalación serán asumidos en su totalidad por el PROMITENTE
VENDEDOR. Por tanto, el INMUEBLE será entregado a paz y salvo por concepto de derechos de
conexión a las respectivas redes de servicios públicos, pero, no será responsable el PROMITENTE
VENDEDOR por el incumplimiento de las Empresas Prestadoras de estos servicios.

11.5. El costo de los medidores y su instalación serán asumidos por EL PROMITENTE

COMPRADOR.

11.6. Los bienes y ZONAS COMUNES no esenciales de uso y goce general, y demás equipos que
se instalen en el CLUB RURAL, así como los planos correspondientes a redes eléctricas,
hidrosanitarias y, en general, a los servicios públicos, se entregarán a la persona o firma
responsable de la administración definitiva de aquel o a la persona que para el efecto designe la
Asamblea General de Copropietarios, una vez terminado el PROYECTO en su totalidad y cuando
se haya enajenado un número de bienes privados que represente por lo menos, el cincuenta y uno
por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, en la forma y términos previstos en el artículo
24 de la ley 675 de 2.001.

11.7. A partir de la fecha programada para entrega del INMUEBLE, EL PROMITENTE

COMPRADOR pagará los gastos de Administración por las ZONAS COMUNES esenciales que se
encuentren habilitadas para el uso del INMUEBLE, de acuerdo con el REGLAMENTO DE
PROPIEDAD HORIZONTAL; cuotas de Administración que serán reguladas por el administrador
provisional y, posteriormente, por la el Administrador definitivo y el Consejo de Administración del
CONDOMINIO.

DUODÉCIMA. SANEAMIENTO: 12.1. El PROMITENTE VENDEDOR garantiza a EL PROMITENTE

COMPRADOR:

12.1.1. Que el derecho de dominio sobre el INMUEBLE prometido en venta será transferido libre de
embargos, hipotecas, condiciones resolutorias, arrendamiento por escritura pública, anticresis y
demás limitaciones al dominio, diferentes a las inherentes al régimen legal de propiedad horizontal al
cual deberá ser sometido.

12.1.2 Que se obliga al saneamiento por evicción y vicios redhibitorios en los casos previstos en la
ley y la costumbre mercantil.

DÉCIMO TERCERA. GARANTÍA DE POSTVENTA: 13.1. Al momento de la entrega material del

INMUEBLE, las PARTES deberán dejar constancia en el ACTA DE ENTREGA de los imperfectos en
los acabados y demás defectos visibles que se adviertan en el INMUEBLE, los cuales estará obligado
a subsanar el DESARROLLADOR dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes a la firma del
ACTA DE ENTREGA.
13.2. Si en el ACTA DE ENTREGA no constan observaciones al estado en que se recibe el
INMUEBLE por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR, estará obligado el DESARROLLADOR a
subsanar solo aquellos que se presenten por defectos en los acabados, cuya verificación y
reclamación se hará dentro del año siguiente a la fecha de entrega del INMUEBLE. El deterioro
causado por el paso del tiempo o como resultado de mal uso no está sujeto a esta garantía.
13.3. La garantía por vicios que afecten la estructura o estabilidad del INMUEBLE y aquellos defectos
ocultos o redhibitorios, que deban ser saneados por el PROMITENTE VENDEDOR y
DESARROLLADOR, se someterán a los plazos y condiciones dispuestos en la Ley 1480 de 2011 y a
la legislación civil colombiana.
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE FUTURO

DÉCIMO CUARTA. TERMINACIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO: 14.1. El CONTRATO podrá

darse por terminado por las siguientes causales:

14.1.Por mutuo acuerdo de las Partes.

14.2. Por decisión unilateral del PROMITENTE VENDEDOR, o del EL (LOS) PROMITENTE(ES)
COMPRADOR(ES), cuando uno de los socios y/o administradores de todos estos o de los negocios
que estos tengan si es el caso, llegare a ser: (i) condenado por parte de las autoridades competentes
por delitos de narcotráfico, terrorismo, secuestro, lavado de activos, financiación del terrorismo,
administración de recursos relacionados con dichas actividades o en cualquier tipo de proceso judicial
relacionado con la comisión de los anteriores delitos. (ii) incluido en listas para el control de lavado de
activos y financiación del terrorismo administradas por cualquier autoridad nacional o extranjera, tales
como la lista de Control de Activos en el Exterior – OFAC emitida por del Tesoro de los Estados
Unidos de Norte América, la lista de la Organización de las Naciones Unidas y otras listas públicas
relacionadas con el tema del lavado de activos y financiación del terrorismo.
14.3. Cuando EL (LOS) PROMITENTE(ES) COMPRADOR(ES) no tramite(n) oportunamente el
crédito con la entidad financiera para la adquisición del inmueble, en caso que no lo pague con
recursos propios o cuando (LOS) PROMITENTE(ES) COMPRADOR(ES) deciden pagar con
recursos propios y no realiza(n) el desembolso en el tiempo pactado.
14.4.Por decisión unilateral del PROMITENTE VENDEDOR, cuando EL (LOS) PROMITENTE(ES)
COMPRADOR(ES) incumpla con su obligación de pago de los últimos dos (2) meses o incurra en
mora total o parcial de pago por mas de sesenta (60) días calendario, dentro de los términos previstos
en la clausula Tercera o cualquier otro incumplimiento grave por parte de EL (LOS)
PROMITENTE(ES) COMPRADOR(ES) de las obligaciones a su cargo, y no cumpla con cualquiera de
las obligaciones que le corresponda conforme a la presente promesa.

PARÁGRAFO PRIMERO: Para que EL PROMITENTE VENDEDOR haga efectiva las causales 14.2 ,
14.3 y 14.4, bastará una comunicación por escrito que se envíe al correo electrónico de EL
PROMITENTE COMPRADOR que aparece registrado en la presente promesa de compraventa,
donde se le informa la decisión de terminación unilateral por justa causa, y se le hará efectiva
cláusula DÉCIMO SEXTA de la presente promesa. Con la suscripción del presente documento, EL
PROMITENTE COMPRADOR acepta como válida cualquier comunicación que sea enviada a la
dirección de correo electrónica que aparece en la Cláusula Vigésimo Primera para efectos de
notificación y comunicación entre las partes.

DÉCIMO QUINTA. CONDICIÓN RESOLUTORIA: 15.1. En ejercicio de la facultad establecida en el

artículo 1.625 del Código Civil y teniendo en cuenta las contingencias a las que puede estar sometido
el desarrollo del PROYECTO, las PARTES acuerdan expresamente que el acaecimiento de
cualquiera de los siguientes hechos se tendrá como condición resolutoria de la PROMESA, para lo
cual, en caso de configurarse, se obligan de manera inmediata a su reconocimiento. Por su
naturaleza, las siguientes condiciones no dependen de la voluntad de las Partes y su reconocimiento
no implica un retracto, por lo que aceptan las PARTES que en caso de presentarse, no se entenderán
como incumplimiento del CONTRATO ni darán lugar a indemnización y/o compensación alguna,
distinta a la dispuesta en esta Cláusula.
15.1.1. La destrucción del INMUEBLE por causas no imputables al PROMITENTE VENDEDOR y
DESARROLLADOR, antes de la firma de la ESCRITURA PÚBLICA.
15.1.2. Por imposibilidad de desarrollarse el PROYECTO.
15.1.3. Por cambios en las políticas o leyes nacionales, incluidas las tributarias, que afecten
gravemente el equilibrio económico del CONTRATO para alguna de las PARTES, haciendo inviable la
continuidad del PROYECTO por el precio inicialmente pactado.
15.2. Ocurrida alguna de las causales anteriores, operará la resolución del CONTRATO sin necesidad
de declaración judicial. Las Partes se obligan a reconocerla y darle los efectos aquí acordados, sin
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE FUTURO

perjuicio de que puedan desestimarla de mutuo acuerdo, lo cual deberá constar por escrito para que
sea vinculante.
15.3. En caso de resolución del CONTRATO por alguna de las condiciones pactadas en esta
Cláusula, procederá el PROMITENTE VENDEDOR a ordenar la devolución a EL PROMITENTE
COMPRADOR de las sumas recibidas, sin que a estas se incluyan valores como indexaciones,
intereses, frutos civiles, sanciones, ni algún otro concepto similar.

DÉCIMO SEXTA. CLAUSULA PENAL:

16.1. Incumplimiento de EL PROMITENTE COMPRADOR:

16.1.1. CLAUSULA PENAL MORATORIA: El incumplimiento por parte de EL PROMITENTE

COMPRADOR de cualquiera de sus obligaciones de pago dará derecho al PROMITENTE
VENDEDOR a cobrar intereses a la tasa acordada en la Cláusula Tercera de la PROMESA. Dicha
pena se causará tantas veces como sean los incumplimientos durante la vigencia del CONTRATO.
Por el pago de esta pena, no se entiende extinguida la obligación principal de EL PROMITENTE
COMPRADOR.

16.1.2. CLAUSULA PENAL COMPENSATORIA: Sin perjuicio de la pena estipulada arriba, en caso
de que el incumplimiento de las obligaciones de EL PROMITENTE COMPRADOR bajo el
CONTRATO, sea por desistimiento, retraso en el pago en cualquier cuota y/o sus intereses con una
mora superior a sesenta (60) días calendario, el PROMITENTE VENDEDOR podrá dar por terminado
unilateralmente el CONTRATO y EL PROMITENTE COMPRADOR pagará, a título penal, una suma
igual al veinte por ciento (20%) del valor acordado del INMUEBLE.

16.1.3. El incumplimiento por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR, de cualquiera de las

obligaciones a su cargo que implique retraso en la firma de la ESCRITURA PUBLICA de compraventa
y/o en la entrega que deba hacerle del INMUEBLE el PROMITENTE VENDEDOR, dará derecho a
que éste último cobre una suma equivalente al diez por ciento (10%) del salario mínimo mensual legal
vigente en Colombia a la fecha del incumplimiento, por cada día de retraso en la firma de la
ESCRITURA PUBLICA de compraventa y/o en la entrega que deba hacerle del INMUEBLE.

16.1.4. Sin perjuicio de lo anterior, cualquier otro incumplimiento por parte de EL PROMITENTE
COMPRADOR que no sea subsanado dentro de los diez (10) días calendarios siguientes a su
ocurrencia, dará derecho al PROMITENTE VENDEDOR a cobrar una suma equivalente a Un (1)
SMMLV en Colombia por cada treinta (30) días calendarios, hasta que dicho incumplimiento sea
subsanado , sin perjuicio de que el PROMITENTE VENDEDOR ejerza las demás acciones legales a
que tenga derecho, para terminar el CONTRATO o para exigir el cumplimiento de la obligación
principal y el pago de las penas e indemnizaciones de perjuicios a que hubiere lugar.

PARÁGRAFO PRIMERO. El PROMITENTE COMPRADOR faculta al PROMITENTE VENDEDOR

para compensar o descontar el valor correspondiente que eventualmente resulte de las penas
estipuladas en la presente clausula penal con los saldos que existan a su favor, ya sea en virtud de
este contrato o de cualquier otro contrato o convenio que se haya suscrito entre las mismas partes, o
por cualquier otro concepto. La terminación anticipada por mutuo acuerdo entre las partes queda
exenta de la aplicación de la clausula penal.

16.2. Incumplimiento del PROMITENTE VENDEDOR:

16.2.1. CLAUSULA PENAL MORATORIA: El incumplimiento por culpa del PROMITENTE

VENDEDOR que retrase la firma de la ESCRITURA PÚBLICA de compraventa por mas de treinta
(30) días calendario dará lugar, a partir del segundo mes retraso, a una compensación del cero punto
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE FUTURO

cinco por ciento (0.5%) mensual sobre las sumas recibidas por concepto del pago de la cuota inicial,
compensación que se repetirá todos los meses hasta la firma de la ESCRITURA PÚBLICA.
PARÁGRAFO PRIMERO. La compensación será exigible, sólo si el PROMITENTE COMPRADOR no
ha incurrido en mora de pago parcial o total de alguna de las cuotas y/o intereses durante los tres (3)
meses anteriores al retraso en la firma de la escritura pública, y en caso de ponerse a paz y salvo
dentro de este término solo se hará exigible hasta tres (3) meses después del pago de las
obligaciones adeudadas.

16.2.2 CLAUSULA PENAL COMPENSATORIA: Sin perjuicio de lo anterior, el incumplimiento por

parte del PROMITENTE VENDEDOR de cualquiera de las obligaciones a su cargo derivadas del
CONTRATO que no sea subsanado dentro de los diez (10) días calendarios siguientes a su
ocurrencia, dará derecho al PROMITENTE COMPRADOR a cobrar una suma equivalente a Un (1)
SMMLV en Colombia por cada (30) días calendarios hasta que dicho incumplimiento sea subsanado
a título de tasación de perjuicios.

16.3. Las Partes reconocen y aceptan que el régimen de penalidades acordado determina la
indemnización de los perjuicios causados por incumplimiento, por lo que declaran expresamente su
intención de no pactar arras.

16.4. En caso de terminación unilateral del CONTRATO con justa causa por parte del PROMITENTE
VENDEDOR, EL PROMITENTE COMPRADOR le autoriza con la firma de este documento para
disponer del INMUEBLE objeto del CONTRATO, y de los dineros recibidos podrá el PROMITENTE
VENDEDOR descontar el valor de la penalidad sin necesidad de acudir a la vía judicial, devolviendo
si fuera el caso a EL PROMITENTE COMPRADOR las sumas de dinero recibidas que exceden dicho
valor, en un término máximo de treinta (30) días calendarios, sin indexación, intereses, frutos civiles,
sanciones, ni algún otro concepto similar.

PARÁGRAFO PRIMERO: Una vez aplicada la correspondiente CLAUSULA PENAL, si resultare

alguna suma de dinero a favor del PROMITENTE COMPRADOR, y, este no comparece para la
devolución de las sumas de dinero excedentes del descuento de la penalidad sanciones y multas en
el término establecido, se procederá a consignar en la cuenta bancaria aportada por el PROMITENTE
COMPRADOR al momento de la firma de la presente promesa. La terminación anticipada por mutuo
acuerdo entre las partes queda exenta de la aplicación de la clausula penal.

PARÁGRAFO SEGUNDO: En el evento en que el PROMITENTE COMPRADOR no haya

suministrado la información bancaria, o la misma no esté completa o presente inconsistencias para
efectos de efectuar transacciones, el PROMITENTE COMPRADOR declara que acepta que cualquier
devolución o abono que se deba efectuar en desarrollo del presente contrato sea mantenido en el
Departamento de Contabilidad del PROMITENTE VENDEDOR, hasta que se acerque a recibirlo
conforme al procedimiento y en los términos señalados en el presente contrato liberando al
PROMITENTE VENDEDOR de cualquier responsabilidad por este efecto y al cobro de intereses,
indexación o cualquier concepto.

DÉCIMO SÉPTIMA. CESIÓN DEL CONTRATO: 17.1. Dado a que el presente CONTRATO se ha
celebrado en consideración a la calidad de las PARTES y, puntualmente a las condiciones
económicas de EL PROMITENTE COMPRADOR, la cesión de la posición contractual de este último
requiere de la aceptación previa expresa y por escrito del PROMITENTE VENDEDOR.

17.2. Por su parte, con la suscripción del CONTRATO EL PROMITENTE COMPRADOR acepta
cualquier cesión que del mismo haga el PROMITENTE VENDEDOR, quien se obliga a notificar
la cesión a EL PROMITENTE COMPRADOR.
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE FUTURO

DÉCIMO OCTAVA. SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS: 18.1. Las diferencias o controversias

relativas a este CONTRATO, su ejecución o liquidación, se resolverán siguiendo estas reglas:

18.1.1. Aquellas diferencias que no involucren derechos económicos y aquellos cuya cuantía se
estime en un valor igual o inferior a CIEN (100) salarios mínimos mensuales legales vigentes al
momento de la controversia, serán sometidas a la decisión de un amigable componedor nombrado
por las PARTES de mutuo acuerdo dentro de los cinco (5) días comunes siguientes a la fecha en que
la parte interesada comunique a la otra la razón de la controversia.

18.1.2. Aquellas diferencias cuya cuantía se estime en un valor superior a CIEN (100) salarios
mínimos mensuales legales vigentes se someterá a la decisión de un tribunal de arbitramento de
acuerdo con las siguientes reglas: a) El tribunal decidirá en derecho; b) El tribunal estará integrado
por tres (3) árbitros, salvo que el asunto a debatir sea de menor cuantía caso en el cual el árbitro será
solo uno (1); c) El tribunal será integrado por la Cámara de Comercio de Cartagena.

18.2. Esta regla se seguirá, igualmente, cuando cumplido el plazo para designar al amigable
componedor, las partes no logran ponerse de acuerdo.

18.3. Sin perjuicio de lo anterior, podrán siempre las Partes resolver directamente sus diferencias y de
los acuerdos a los que lleguen se dejará constancia en un contrato de transacción.

DÉCIMO NOVENA. DOMICILIO CONTRACTUAL: 19.1. Para todos los efectos legales, las Partes
tendrán como domicilio contractual la ciudad de Cartagena D.T y C.

VIGÉSIMA. INTEGRIDAD Y MODIFICACIONES: 20.1. Este CONTRATO constituye la manifestación

inequívoca y definitiva de la voluntad de las PARTES y deja sin vigencia cualquier acuerdo anterior
verbal o no verbal que haya sido celebrado. En todo caso y para cualquier efecto del desarrollo del
CONTRATO, el texto y los términos del CONTRATO sólo podrán modificarse mediante Otrosí suscrito
por las mismas PARTES aquí firmantes o sus cesionarios. En consecuencia, cualquier otro acuerdo
verbal o escrito, acta o documento sobre el particular no tendrá fuerza modificatoria alguna. La
omisión de cualquiera de las PARTES a reclamar por el incumplimiento de una obligación derivada
del CONTRATO, no será considerada como aceptación de dicho incumplimiento ni condonación del
mismo. La omisión o demora de una parte en el ejercicio de un derecho no perjudicará su posterior
ejercicio en los términos de la ley. La declaración de nulidad o inaplicabilidad de alguna de las
disposiciones del CONTRATO no afectará el resto de su contenido, el cual será plenamente aplicable
a las PARTES.

VIGÉSIMO PRIMERA. DIRECCIÓN DE NOTIFICACIÓN: 21.1. Todas las notificaciones y

comunicaciones que una PARTE haya de hacer a la otra de acuerdo con el CONTRATO, se harán por
escrito y se entenderán recibidas si se entregan personalmente con constancia de recibo, o si son
enviadas por correo certificado o electrónico, dirigido a las siguientes direcciones:

AL PROMITENTE VENDEDOR:
Ate: DAVID ANTONIO DE JESUS SARABIA PUELLO
Dirección: XXXXXXXXXX, Turbaco, Bolívar
Teléfono: 313-749 09 76
Correo Electrónico: contactenos.dsp@gmail.com
AL PROMITENTE COMPRADOR:
Ate: XXXXXX
Dirección: XXXXXX.
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE FUTURO

Teléfono: XXXXXX
Correo Electrónico: XXXXXX

El PROMITENTE COMPRADOR, deberá informar cuando realice cambio de teléfono, dirección o

correo electrónico, con el fin de mantener una comunicación inmediata entre LAS PARTES. Todas las
comunicaciones y notificaciones se entenderán recibidas el primer día hábil siguiente a su entrega por
mensajero o de su remisión por correo electrónico. Cualquier cambio de dirección será notificado por
escrito a la otra PARTE. De no mediar esta comunicación, las notificaciones tendrán plena validez si
se hacen a la dirección inicialmente señalada.

VIGÉSIMO SEGUNDA. ANEXOS: 22.1. Hacen parte del CONTRATO, los siguientes anexos:

22.1.1 Planos del INMUEBLE.

22.1.2. Certificado de existencia y representación legal del PROMITENTE VENDEDOR.

VIGÉSIMA TERCERA. MÉRITO EJECUTIVO: La presente promesa presta mérito ejecutivo para la
exigibilidad de cualquiera de las obligaciones en él contenidas, sin necesidad de reconocimiento de
su contenido por LAS PARTES, ni requerimiento o reconvención judicial o extrajudicial alguna para
constituir en mora al deudor, por renunciar LAS PARTES expresamente a ello.

Para constancia de lo anterior, se firma el presente contrato en la ciudad de Cartagena de Indias D.T.
y C., en tres (3) ejemplares del mismo tenor y valor, por las partes a los cinco (5) días del mes de
diciembre de 2018.

PROMITENTE VENDEDOR, PROMITENTE COMPRADOR,

____________________________ _______________________________
DAVID SARABIA PUELLO XXXXXXXXXXXXXXXXXXX
C.C. No. C.C. No.
Apoderada General