TERMINACION DE ARRENDAMIENTO

Expediente de Casación 224 LEXIS

Registro Oficial 193 de 20-oct.-2003

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Estado: Vigente

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En el juicio verbal sumario (recurso de casación) Nro. 181-2003 que, por terminación de
contrato de arrendamiento, sigue Enrique Viniegra Delgado, en su calidad de apoderado

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de la Compañía Linton Lending Services SA., en contra de Ricardo Guillermo Delle-
Donne Gaete, se ha dictado lo siguiente:

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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
PRIMERA SALA DE LO CIVIL Y MERCANTIL

Quito, 30 de julio de 2003; las 15h00.

VISTOS: Enrique Viniegra Delgado, en su calidad de apoderado de la Compañía Linton

Lending Services interpone recurso de casación de la sentencia y auto evacuatorio del
petitorio de ampliación dictados por la Cuarta Sala de la Corte Superior de Justicia de
Quito, dentro del juicio verbal sumario que, por terminación del vínculo contractual de
arrendamiento siguió el recurrente a nombre de su representada en contra de Ricardo
Guillermo Delle-Donne Gaete. Dicho recurso fue concedido, por lo que el proceso subió
a conocimiento de la Corte Suprema de Justicia; habiéndose radicado la competencia por
el sorteo de ley en esta Primera Sala de lo Civil y Mercantil, la que admitió a trámite el
recurso y, una vez que ha concluido la etapa de sustanciación de este proceso de
casación, para resolver considera:

PRIMERO.- El recurrente acusa al fallo impugnado de incurrir en falta de aplicación de

los artículos 605 y 1767, 1791 y 721, 1507 del Código Civil; artículo 1 de la Ley de
Registro, errónea interpretación de los artículos l de la Ley de Inquilinato, 118, 121 y 146
del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Ley Notarial; aplicación indebida del
artículo 119 inciso 10 del Código de Procedimiento Civil y del artículo 19 de la Ley de
Casación; y respecto de precedentes jurisprudenciales: aplicación indebida de la
Resolución Nro. 83-99, publicada en el Registro Oficial 159 de 20 de marzo de 1999, que
hace relación a la sana crítica; falta de aplicación de la resolución expedida dentro del
expediente Nro. 296-98, publicada en el Registro Oficial 318 de 15 de mayo de 1998, que
hace referencia a la obligatoriedad de los fallos de casación para los jueces de instancia; y
de inaplicación de la resolución de la Corte Suprema de Justicia, publicada en el Registro
Oficial 458 de 14 de junio de 1990; fundamenta su impugnación en las causales primera
y tercera del artículo 3 de la Ley de Casación.

SEGUNDO.- El fallo impugnado, en la parte pertinente dice: "Si bien el actor señala
entre los antecedentes de la demanda (literal a) del libelo inicial), que BALCOMAX SA.,
dio en arrendamiento a Guillermo Delle Done Gaete una casa de dos plantas, que dice
estar situada sobre los lotes números 231 y 232 de la urbanización El Condado, parroquia
Cotocollao, de esta ciudad de Quito, y que luego BALCOMAX S.A., ha vendido a la

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Sociedad ERVO CORPORATION, los indicados lotes de terreno, sociedad esta última,
que a su vez diera en venta y perpetua enajenación tales lotes de terreno a su mandante, la
Compañía Linton Lending Services S.A., en ningún momento ha demostrado la

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existencia de la indicada casa o local, a la que se refiere en su libelo inicial o escrito de
demanda, no solamente para asegurar la competencia del Juez de Inquilinato, sino para
que su demanda pudiera prosperar válidamente y ser admitida en sentencia. El Art. 1 de

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la Codificación de la Ley de Inquilinato establece: "AMBITO.- Esta Ley regla las
relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y subarrendamiento de locales
comprendidos en los perímetros urbanos". El "Diccionario Enciclopédico de Derecho

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Usual" de Guillermo Cabanellas, Tomo V, página 224, define al local como el "lugar
cercado y cerrado y además cubierto".- En la página 231 del mismo diccionario, consta:
"LOTE: Cada uno de los terrenos o parcelas en que se divide una propiedad, para su

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venta fraccionada".- Por lo manifestado y toda vez que durante la audiencia de
conciliación y contestación a la demanda, el demandado, entre otras excepciones ha
deducido: "a) Negativa pura y simple de los fundamentos de hecho y de derecho de la
demanda", el actor, a quien correspondía la carga de la prueba al tenor del primer inciso
del Art. 117 del Código de Procedimiento Civil, debió probar de manera elemental y
básica la existencia de tal local o "casa de dos plantas" referida en su demanda, pues, el
indicado particular no puede ser presumido por el juzgador; y antes por el contrario, -en
diferentes pasajes del proceso, el actor ha dedicado sus esfuerzos simplemente a
demostrar que su poderdante, esto es la Sociedad Linton Lending Services SA., es
propietaria de los lotes de terreno signados como 231 y 232 de la urbanización El
Condado.- El actor ha agregado al proceso (fojas 16) la "Solicitud de inscripción de
Predio Urbano" número 10161, presentada al Municipio del Distrito Metropolitano de
Quito, en la que, luego de señalar el nombre del propietario "Linton Lending Services",
se dice: Dirección y ubicación del predio que va a arrendarse: "Urbanización El Condado,
Etapa G. Lotes 231 y 232 (un solo cuerpo)". Los certificados que obran de fojas 26 y 27,
se refieren única y solamente a los lotes 231 y 232, etapa C situados en la parroquia de
Cotocollao.- De la copia de escritura pública que consta a fojas 33 a 60, mediante la cual
se conoce que la Compañía Linton Lending Services S.A., compra a ERVO
CORPORATION varios inmuebles, a fojas 37 y 37 vuelta, entre los cuales se encuentran
los referentes al inmueble objeto de la acción, solamente se habla de los lotes de terreno
231 y 232 antes indicados, sin que en ninguna parte se señale la existencia de una casa.-
En la confesión que rinde el actor de fojas 74 a 76, a la pregunta número 14, la que
textualmente dice: "... indique el local o casa de vivienda arrendada, su ubicación y
dirección, así como la fecha en la que se hubiera celebrado el respectivo contrato", el
actor dice: "..., y dejo en claro que el bien motivo del juicio son los lotes 231 y 232 de la
etapa C, de la urbanización El Condado".- Por lo expuesto y no habiéndose probado la
existencia de la casa a la que el actor se refiere en la demanda, sino que se trata de dos
lotes de terreno, la Sala, acogiendo las excepciones del demandado, REVOCA el fallo del
inferior y desecha la acción propuesta, por falta de prueba.".

TERCERO.- El recurrente acusa al fallo casado de no haber apreciado la prueba en

conjunto, de acuerdo con las reglas de la sana crítica y haber, en consecuencia,
transgredido lo que dispone el artículo 119 del Código de Procedimiento Civil e
inaplicado el precedente jurisprudencial contenido en su Resolución Nro. 83-99,

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publicada en el Registro Oficial Nro. 159 de 30 de marzo de 1999, no obstante haber
probado la relación de inquilinato y existencia de la casa objeto de la misma. Esta Sala,
en múltiples resoluciones ha tratado extensamente sobre la sana crítica como método de

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valoración de la prueba; así, en la sentencia Nro. 178 de 24 de junio de 2003, juicio Nro.
19-2003 (Bravo vs. Palma), dijo: "...El artículo 119 del Código de Procedimiento Civil,
citado por la recurrente como transgredido en la sentencia, tiene este texto: "La prueba

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deberá ser apreciada en conjunto, de acuerdo con las solemnidades prescritas en la ley
sustantiva para la existencia o validez de ciertos actos. El juez no tendrá obligación de
expresar en su resolución la valoración de todas la pruebas producidas, sino únicamente

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de las que fueren decisivas para el fallo de la causa.- La disposición transcrita señala el
método que ha de seguir el juzgador, en el proceso mental o intelectual para producir un
estado de certidumbre respecto de la existencia o no existencia de los hechos

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controvertidos en el juicio y, por ende, de la verdad o falsedad de las afirmaciones sobre
los hechos formuladas por el actor en su demanda o por el demandado en sus
excepciones. Este método recoge dos principios: 1.- El principio de unidad de la prueba,
que exige al juzgador el examen concienzudo de cada uno de los medios de prueba;
desestimar las pruebas indebidamente actuadas o impertinentes, y las admisibles
confrontarlas o cotejarlas para sacar las conclusiones del caso. El resultado particular de
una prueba puede, apreciándole con otras, tomar un significado distinto aumentando,
corroborando o perdiendo su idoneidad frente al ánimo del juzgador. Al decir de Gladis
E. de Midon: "En un proceso con pluralidad de pruebas, la apreciación o hermenéutica
probatoria demanda generalmente una triple tarea: a) Fijar cuidadosamente las varias
pruebas referentes a cada hecho conducente y, desde luego, controvertido; b)
Relacionarlas entre sí para apreciar su concordancia debida a conexiones más o menos
estrechas entre ellas, o bien su discordancia, en cuyo caso: c) Se agruparán las que
resulten favorables con una hipótesis y las que por el contrario las desfavorezcan para,
luego de sopesar los elementos de cargo y los de descargo, concluir si se neutralizan
mutuamente o bien cuales prevalecen. O sea: un método critico de conjunto y al mismo
tiempo analítico, que se aplica a cada fuente pero que debe ser lo suficientemente
sistemático para comprender las relaciones con las demás, sin limitarse a analizar su
exclusiva significación directa, sino teniendo en cuenta las necesarias conexiones,
concordancias o discrepancias con las restantes..." (La Casación. Rubinzal - Culzoni,
Editores. Buenos Aires - Argentina. 2001, Pág. 300).- 2. Otro principio contenido en el
artículo 119 del Código de Procedimiento Civil, es el de las reglas de la sana crítica.
Eduardo J. Couture, que es quien con mayor claridad trata sobre el tema, dice: Las reglas
de las sana crítica son, ante todo, las reglas del correcto entendimiento humano en ellas
interfieren las reglas de la lógica, con las reglas de la experiencia del Juez. Unas y otras
contribuyen de igual manera a que el magistrado pueda analizar la prueba (ya sea de
testigos, de peritos, de inspección judicial, de confesión en los casos de que no es lisa y
llana) con arreglo a la sana razón y a un conocimiento experimental de las cosas. El Juez
que debe decidir con arreglo a la sana crítica, no es libre de razonar a voluntad,
discrecionalmente, arbitrariamente. Esta manera de actuar no seria sana crítica sino libre
convicción. La sana crítica es la unión de la lógica y la experiencia, sin excesivas
abstracciones de orden intelectual, pero también sin olvidar esos preceptos que los
filósofos llaman de higiene mental, tendientes a asegurar el más certero y eficaz
razonamiento. Las reglas de la sana crítica conducen en su sentido formal a una

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operación lógica. Existen algunos principios fundamentales de la lógica que no podrán
ser nunca desoídos por el juez... Las máximas de experiencias de que ya se ha hablado
contribuyen tanto como los principios lógicos a la valoración de la prueba. El Juez, nos

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permitimos insistir, no es una máquina de razonar, sino, esencialmente, un hombre que
toma conocimiento del mundo que le rodea y le conoce a través de sus procesos sensibles
e intelectuales. La sana crítica es, pues, la lógica apreciación de ciertas conclusiones

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empíricas de que todo hombre se sirve para moverse en la vida. Esas conclusiones no
tienen la estrictez de los principios lógicos tradicionales, sino que son contingentes y
variables con relación al tiempo y con relación al lugar. El progreso de la ciencia está

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hecho de una larga cadena de máximas de experiencia derogadas por convicciones más
exactas; y frente a la misma manera de desarrollar los principios lógicos, la historia del
pensamiento humano es un constante progreso en la manera de razonar. Es necesario,

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pues, considerar en la valoración de la prueba, el carácter forzosamente variable de la
experiencia humana, tanto como la necesidad de mantener con el rigor posible los
principios de lógica en que el derecho se apoya". (Fundamentos del Derecho Procesal
Civil, Segunda Edición. Editorial Depalma. Buenos Aires. 1951. pág. 174, 175 y 176). La
valoración de la prueba constituye un proceso que comprende varias etapas que
necesariamente se han de cumplir. En primer lugar, se responderá a las preguntas de qué,
quién y cómo se ha de probar. En efecto, si no se determina liminarmente qué es lo que se
debe probar, quién está obligado a actuar la prueba y cuáles son los medios de prueba
admisibles, no se contará con los elementos necesarios para proceder a la segunda etapa,
que es la determinación de los elementos fácticos de la controversia y tampoco se podrá
pasar a la tercera etapa, o sea a la subsunción de tales elementos fácticos en la hipótesis
de la ley, que permitirá por último sacar de todo ello la conclusión. Si es que no se
cumplen estas tres etapas del proceso, será imposible llegar a una conclusión valedera.
Por lo tanto, en primer lugar se procederá a determinar el objeto de la prueba, lo que se
logra mediante el examen de la pretensión del actor contenida en su demanda y la del
demandado que se expresa en su contestación. Este último puede adoptar diversas
actitudes frente a la pretensión del primero: si guarda silencio, dentro de los procesos de
conocimiento se presumirá que propone como medio de defensa la negativa general de
los fundamentos de hecho y de derecho de la demanda; en los juicios ejecutivos, en
cambio, su silencio se entenderá como aceptación de la pretensión del actor y de
allanamiento a la misma; si su contestación es positiva, a su vez puede aceptar en todo o
en parte la pretensión del actor o los fundamentos de hecho de la demanda, o puede
oponerse negando expresamente la pretensión o sus fundamentos, o proponer
excepciones, esto es, afirmando que se han producido hechos posteriores al nacimiento de
la relación jurídica en que se funda la pretensión del actor, que la desvirtúan. El Juez ha
de analizar con especial detenimiento tanto el acto de postulación del actor como el de
contestación del demandado, para de allí extraer la materia de la controversia. En
determinados casos, inclusive, deberá tener en cuenta que la ley establece el sistema de
excepciones tasadas, por lo que no formarán parte de la materia de la litis aquellas no
previstas en la previsión legal. Una vez establecido el contenido del litigio, en forma
completa, precisa y exacta, procederá a determinar los hechos que deben ser probados por
el actor y los que deben serlo por el demandado. El Código de Procedimiento Civil es
muy claro al respecto, cuando en el artículo 117 dice que es obligación del actor probar
los hechos que ha propuesto afirmativamente en el juicio y que ha negado el reo, que el

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demandado no está obligado a producir pruebas, si su contestación ha sido simple o
absolutamente negativa, y que el reo deberá probar su negativa, si contiene afirmación
explícita o implícita sobre el hecho, el derecho o la validad de la cosa litigada;

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adicionalmente, el artículo 118 añade que cada parte está obligada a probar los hechos
que alega, excepto los que se presumen conforme a la ley, y que cualquiera de los
litigantes puede rendir pruebas contra los hechos propuestos por su adversario.

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Posteriormente analizará si la prueba ha sido debidamente actuada, o sea sí se ha pedido,
presentado y practicado de acuerdo con la ley (artículo 121), determinará su pertinencia y
congruencia (artículo 120) e inclusive podrá disponer la práctica de determinadas pruebas

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como diligencias para mejor proveer (en la forma y con los limites que señala el artículo
122), buscando que la verdad procesal se aproxime, en lo posible, a la verdad real.
Examinará si las pruebas actuadas son idóneas para la demostración de los hechos

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controvertidos recordando que el artículo 125 del Código de Procedimiento Civil señala
los medios probatorios que admite nuestro sistema procesal, y que en determinados casos
la ley ha establecido el sistema de pruebas tasadas, por el cual únicamente admite
determinados medios probatorios con exclusión de los demás. Acto seguido, ha de
realizar el análisis de las pruebas actuadas, recordando los principios fundamentales que
guían esta materia: de la necesidad de la prueba, que incluye la prohibición de aplicar el
conocimiento privado del Juez sobre los hechos. de la eficacia jurídica y legal de la
prueba, de la unidad de la prueba, de la comunidad de la prueba, del interés público en la
función de la prueba, de la carga de la prueba y de la autor responsabilidad, de la lealtad y
propiedad o veracidad de la prueba, de la contradicción de la prueba, de la igualdad de
oportunidad para la prueba, de la publicidad de la prueba, de la formalidad y legitimidad
de la prueba, de la preclusión de la prueba, de la pertinencia o idoneidad de la prueba, así
como de la inmediación y de la dirección del Juez en la producción de la prueba, de la
imparcialidad del Juez en la dirección y apreciación de la prueba, de la originalidad de la
prueba, de la concentración y de la libertad de la prueba, de la naturalidad, espontaneidad
y licitud de la prueba y del respeto a la persona humana, de la inmaculación son, entre
otros, los principios fundamentales que ha de tener en cuenta el Juez para dar
cumplimiento al mandato contenido en el artículo 24 No 14 de la Constitución Política de
la República: "las pruebas obtenidas o actuadas con violación de la Constitución o de la
ley, no tendrán validez alguna". El artículo 119 inciso 20 del Código de Procedimiento
Civil dice que el Juez no tendrá la obligación de expresar en su resolución la valoración
de todas las pruebas producidas, sino únicamente de las que fueren decisivas para el fallo
de la causa; esta norma legal en ningún caso ha de interpretarse en el sentido de que se
concede al Juez un "cheque en blanco", o sea una facultad discrecional para que, con
absoluta libertad, escoja entre las diversas pruebas actuadas aquellas que, a su arbitrio, le
parezca preferibles. El Juez deberá realizar el análisis de todas ellas, desechará las que no
hayan sido debidamente actuadas y las impertinentes; además, si es que hay pruebas
suficientes e idóneas para establecer los hechos, podrá prescindir de las que no tengan
estos caracteres de suficiencia e idoneidad o que sean repetitivas; ocurre con alguna
frecuencia que, dentro del proceso se ha actuado válidamente pruebas que son
contradictorias entre si, ante tal anomalía el Juez ha de determinar cuál de ellas la
admitirá por considerar que tiene suficiente fuerza persuasiva, particularmente
relacionándola con otras pruebas que obren del proceso y que coadyuven a formar su
criterio, persuadiendo a las partes que su elección no es absurda ni arbitraria. En una

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sociedad democrática los jueces están obligados a persuadir, no a imponer su criterio,
únicamente mediante la persuasión y la racionalidad de sus decisiones se legitiman día a
día en el ejercicio de su ministerio. Como advierte Fernando de la Rúa (Teoría General

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del Proceso, Buenos Aires, Depalma, 1991, p. 146), "La sentencia, enseña Florian, no ha
de ser un acto de fe, sino un acto de convicción razonada. Por ella, la libertad de
convencimiento no puede degenerar en un arbitrio ilimitado, y en la estimación de la

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prueba no puede imperar la anarquía, toda vez que la ley no autoriza jamás juicios
caprichosos.".

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CUARTO.- En la especie, el fallo recurrido, en la parte pertinente dice: durante la
audiencia de conciliación y contestación a la demanda, el demandado, entre otras
excepciones ha deducido: "a) Negativa pura y simple de los fundamentos de hecho y de

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derecho de la demanda" , es decir, la litis se trabó en base a ésta y a otras excepciones, las
cuales no aparecen consideradas en la sentencia impugnada, no obstante que era su
obligación hacerlas constar para determinar en forma exacta, precisa y completa el objeto
de la litis. En efecto, en la contestación a la demanda, deducida en la audiencia de
conciliación llevada a cabo ante la Jueza Primera de Inquilinato de Quito que obra a fojas
25 del cuaderno de primera instancia, el demandado dijo: "Contestando a la demanda que
como señalamos ya es indebida e improcedente, deduzco las siguientes excepciones: a)
Negativa pura y simple de los fundamentos de hecho y de derecho de la demanda; b)
Falta de personería de la compañía actora y, consecuentemente, de su apoderado, así
como falta de personería del demandado; c) Niego que exista relación contractual de
inquilinato entre la compañía actora y el demandado. Por consiguiente, niego que yo
Ricardo Guillermo Delle Donne Gaete, tenga la calidad de inquilino de la Compañía
Linton Lending Services S.A.; d) Niego que la compañía actora sea dueña y propietaria
legítima de la casa de habitación que es materia del presente juicio de arrendamiento; e)
Tacho de falsa, y falsedad absoluta, la declaración juramentada rendida ante el titular de
este juzgado por el apoderado de la compañía actora, Ec. Enrique Viniegra Delgado,
reservándome el derecho a proponer, en su momento, las acciones civiles y penales que
considere convenientes; ó niego que la compañía actora se hubiere subrogado en la
calidad de arrendadora. Para que esta subrogación pueda darse legalmente, los
pretendidos arrendadores debieron tener el dominio y por tanto ser propietarios de la cosa
supuestamente arrendada, y en el presente caso esto no ha sucedido de manera alguna; g)
Dejo constancia de que la demanda es incompleta y que consiguiente no debió ser
admitida a trámite, conforme lo probaremos dentro del término respectivo; y, al ser de
conformidad con las excepciones que dejo planteadas, pido, señor Juez, que se rechace la
demanda y que se condene a la compañía actora al pago de las costas procesales y al pago
de los honorarios de mi abogado defensor.". De la sola lectura de las excepciones
propuestas, en su conjunto, aparece con claridad meridiana que el demandado reconoce
expresamente la existencia de la casa de habitación que es objeto de la controversia y lo
que niega es ser inquilino de la compañía actora porque no se habría producido la
subrogación en la relación de arrendamiento; las excepciones d) y O aunque redactadas
en forma negativa contienen la aceptación explícita de la existencia de la cosa litigada, ya
que de no ser así carecería de sentido negar la propiedad de algo que no existe o negar la
subrogación sujetiva en un contrato inexistente por carecer de objeto carecería de objeto.
No obstante lo anterior, en el fallo casado se dice: "el actor, a quien correspondía la carga

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de la prueba al tenor del primer inciso del Art. 117 del Código de Procedimiento Civil,
debió probar de manera elemental y básica la existencia de tal local o "casa de dos
plantas" referida en su demanda, pues, el indicado particular no puede ser presumido por

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el juzgador; y antes por el contrario, en diferentes pasajes del proceso, el actor ha
dedicado sus esfuerzos simplemente a demostrar que su poderdante, esto es la sociedad
Linton Lending Services SA., es propietaria de los lotes de terreno signados como 231 y

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232 de la Urbanización El Condado.". Es decir, el Tribunal de última instancia exige al
actor pruebe un hecho que no necesita de demostración por haber sido admitido por el
demandado; y como, a su criterio, no se ha probado la existencia de la casa de habitación,

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concluye desechando la demanda por falta de pruebas. En la especie, el recurrente
sostiene que el Tribunal de última instancia no ha considerado la prueba que obra del
proceso y que demuestra la existencia de la casa de habitación. El Juez, dentro del

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proceso lógico de valoración de la prueba y para poder dictar una resolución acertada,
debe examinar de modo exhaustivo si la prueba actuada demuestra o contradice las
afirmaciones de las partes, para determinar con absoluta fidelidad los hechos. Esta Sala
considera que tanto el fallar sobre la base de pruebas inexistentes como hacerlo con
prescindencia de prueba debidamente actuada, también constituye violación de las reglas
de la sana crítica. Así lo resolvió en su sentencia Nro. 172-2002 de 23 de agosto de 2002,
juicio Nro. 26-2002 (Villalva vs. Zurita) publicada en el Registro Oficial 666 de 19 de
septiembre de 2002: "la Sala reiteradamente ha expresado que es materia reservada a los
jueces de instancia todo lo referente a la apreciación de la prueba, sólo revisable en
casación cuando se alegue violación de las leyes que rigen la prueba, o absurdo evidente
en su valoración lógica o jurídica; así, en su Resolución Nro. 61-2002, publicada en el
Registro Oficial 307 de 17 de abril del mismo año, afirmó que "el fallo de última
instancia es inatacable por existir una mera discrepancia entre el método de valoración de
la prueba utilizado por los juzgadores de última instancia y el criterio que según el
recurrente debió utilizarse, pues la valoración de la prueba es atribución exclusiva de los
jueces y tribunales de instancia, a menos de que se demuestre que en ese proceso de
valoración se haya tomado un camino ilógico o contradictorio que condujo a los
juzgadores a tomar una decisión absurda o arbitraria". La Sala considera que, si en la
apreciación de la prueba el juzgador contradice las reglas de la lógica, el fallo se halla
incurso en causal de casación, compartiendo el criterio expresado por Ulrich Klug, en su
obra "Lógica Jurídica" (Bogotá, Temis, 1990, p. 203), quien dice: "El que, en desacuerdo
con las circunstancias fácticas tal como ellas fueron establecidas, ataca la apreciación que
de la prueba hizo el Tribunal, plantea una cuestión sobre los hechos, que no es
susceptible de revisión. Pero cuando en la apreciación de la prueba se evidencia una
infracción de la Lógica, ello constituye entonces una incorrecta aplicación de las normas
sobre la producción de la prueba. Pero el problema de si una norma ha sido correcta o
incorrectamente aplicada representa una cuestión de derecho. En consecuencia, la
apreciación de la prueba que contradice las leyes lógicas es, en esa medida, revisable.
Como lo dice con acierto Eb. Schmidt, la libertad en la apreciación de la prueba
encuentra en las leyes del pensamiento uno de sus límites. No es necesario, pues,
convertir la Lógica misma, artificialmente, en algo jurídico. Ella es una herramienta
presupuesta en la aplicación correctamente fundamentada del derecho.". Cuando en el
proceso de valoración de la prueba el juzgador viola las leyes de la lógica, la conclusión a
la que llega es absurda o arbitraria. Se entiende por absurdo todo aquello que escapa a las

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leyes lógicas formales; y es arbitrario cuando hay ilegitimidad en la motivación, lo cual
en el fondo es otra forma de manifestarse el absurdo ya que adolece de arbitrariedad todo
acto o proceder contrario a la justicia, la razón o las leyes, dictado solo por la voluntad o

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el capricho; cuando el juzgador, por error, formula una conclusión contraria a la razón, a
la justicia o a las leyes, estamos frente a un caso simplemente absurdo; pero si la
conclusión es deliberadamente contraria a la razón, a la justicia o a las leyes porque el

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juzgador voluntariamente busca este resultado, estamos frente a un proceder arbitrario
que, de perseguir favorecer a una de las partes o perjudicar a la otra, implicaría dolo y
podría constituir inclusive un caso de prevaricación. La valoración de la prueba es

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absurda por ilogicidad cuando existen vicios en el mecanismo lógico del fallo, porque la
operación intelectual cumplida por el Juez, lejos de ser coherente, lo lleva a premisas
falsas o conclusiones abiertamente contradictorias entre sí o incoherentes, así como en los

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casos en que la reflexión se auxilia con premisas falsas, o cuando el silogismo empleado
para establecer las conclusiones fácticas se aparta de las leyes de la razón y de la lógica o
existen proposiciones distintas que se excluyen entre sí recíprocamente. Pero como se ha
señalado, el absurdo en la valoración de la prueba no se limita a la sola ilogicidad de las
sentencias, sino que también se presenta cuando hay ilegitimidad en la motivación, lo
cual ocurre cuando el juzgador prescinde de pruebas esenciales, compota pruebas
inexistentes o vibra pruebas inválidas, y si este proceder lo adopta voluntariamente, se
tratarla de una arbitrariedad. El vicio de la valoración absurda de la prueba constituye, al
mismo tiempo, transgresión del mandato de motivación contenido en el No 14 del
artículo 24 de la Constitución Política de la República, ya que la violación de las reglas
de la lógica en la valoración de la prueba no constituye motivación válida, porque atenta
contra la sana crítica (que es el método de valoración probatoria de general aplicación en
virtud de lo que dispone el artículo 119 del Código de Procedimiento Civil) y si la
motivación no es válida, jurídicamente la resolución carece de motivación, conforme lo
señala el mandato constitucional antes indicado que dice "no habrá tal motivación si en la
resolución no se enunciaren normas o principios jurídicos en que se haya fundado, y si no
se explicare la pertinencia de su aplicación a los antecedentes de hecho"; la falta de
motivación no se da únicamente cuando se ha omitido por completo la enunciación de las
normas o principios jurídicos en que se fundamenta o de la explicación de su aplicación a
los antecedentes de hecho, es decir cuando hay un vacío físico, sino también cuando hay
una fundamentación absurda. Si en el recurso de casación se acusa al fallo de instancia de
estar viciada su resolución por fundarse en una valoración absurda de la prueba, y se
explícita claramente en qué consiste este absurdo a criterio del recurrente, el tribunal de
casación habrá de examinar el proceso para determinar si, efectivamente, se han violado
o no las reglas de la sana crítica y si se ha incurrido o no en el vicio acusado...". Si el Juez
decide rechazar la pretensión por falta de prueba y la parte agraviada contradice esta
conclusión afirmando que sí existe tal prueba y que la prescindencia de la misma
constituye una violación del principio de la sana crítica, el Tribunal de Casación
procederá a verificar si este cargo es fundado o no, y en caso de serlo, en cumplimiento
de su deber de control de la legalidad en los fallos de instancia y con fundamento en la
causal tercera del artículo 3 de la ley de la materia, deberá casar el fallo impugnado. En la
especie, contradiciendo la afirmación del Tribunal de última instancia, obran del proceso
las siguientes constancias procesales, reproducidas en la estación probatoria, que
demuestran la existencia de la casa de habitación declarada inexistente por el fallo

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casado: (1) Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre
BALCOMAX S.A. y Ricardo Guillermo Delle-Donne Gaete, cuya cláusula segunda dice:
"La ARRENDADORA es propietaria de dos lotes de terreno números doscientos treinta

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y uno y doscientos treinta y dos que forman un solo cuerpo de la Etapa C de la
Urbanización El Condado, parroquia Cotocollao, cantón Quito, provincia de Pichincha,
sobre el cual se encuentra edificada una casa de dos plantas en 980 m2, de construcción

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con acabados de primera" (fojas 2-3 vta, del cuaderno de primer nivel); (2) la solicitud de
inscripción de predio urbano del inmueble materia del arrendamiento, que describe
detalladamente la composición de la casa edificada en los lotes 231 y 232 antes referidos

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(fojas 16 ibídem), documento en donde consta que el inmueble se compone de 4 piezas, 1
cocina, 1 garaje, 4 servicios sanitarios, 2 pisos, 2 patios y 4 habitaciones, además de que
el tipo de construcción del inmueble es de cemento armado, con servicios de agua y de

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luz; la sentencia de última instancia omite sin embargo esta constancia y se refiere a este
documento en forma diminuta, cuando únicamente dice: "El actor ha agregado al proceso
(fojas 16) la -Solicitud de Inscripción de Predio Urbano- número 10161, presentada al
Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, en la que, luego de señalar el nombre del
propietario "Linton Lending Services", se dice: Dirección y ubicación del predio que va a
arrendarse: -Urbanización El Condado, Etapa G. Lotes 231 y 232 (un solo cuerpo)- y
prescinde de lo que conforma la casa de habitación levantada en dichos predios; (3) las
actas de las citaciones al demandado efectuadas en el domicilio señalado para el efecto,
calle H, número 0e5-70, lote 231-232, sentadas por el funcionario citador, lo cual
necesariamente implica la existencia de una construcción en donde se more, es decir, la
casa de habitación que es materia de la demanda (foja 20); domicilio, según la definición
del artículo 45 del Código Civil, "consiste en la residencia, acompañada, real o
presuntivamente, del ánimo de permanecer en ella", pero además existe la definición
gramatical de domicilio, que significa "morada fija y permanente", y morada es "casa o
habitación", según señala el Diccionario publicado por la Real Academia Española, y en
este sentido ha empleado la palabra el citador al sentar la razón de la diligencia,
anotándose que en la especie ni se ha alegado ni se ha probado que el demandado sea
gitano o que more en un carromato o en una carpa; (4) la razón sentada por el Alguacil
Mayor del cantón Quito, Lcdo. Carlos N. del Pino A. (fojas 19), quien señala: "En
cumplimiento a lo dispuesto por su Autoridad, en providencia que antecede, concurrí al
domicilio del demandado, señor Guillermo Delle Done Gaete, quien me atendió en la
puerta de la casa; pero me manifestó que había hablado con su abogado y le había dicho
que no me permitiera la entrada. Por tal motivo no se pudo practicar la diligencia de
retención.". En definitiva, en el fallo impugnado, por evidente error inexcusable, el
Tribunal de última instancia se ha limitado a considerar únicamente la negativa general
de los fundamentos de la acción, prescindiendo de las demás excepciones que formaron
el objeto controvertido, y no han analizado prueba legalmente actuada o la han
interpretado diminuta y en forma distorsionada, para apoyar la conclusión de que no se ha
probado la existencia de la casa de habitación objeto de la controversia. Por lo tanto, al
haberse violado las reglas de la sana crítica, por no haberse valorado las pruebas
aportadas al proceso de conformidad con las normas de la lógica, la sentencia de último
nivel se halla incursa en la causal tercera del artículo 3 de la Ley de Casación, y
corresponde casarla, para dictar en su lugar el fallo que corresponda, de conformidad con
el artículo 14 ibídem.

LEXIS
QUINTO.- En el proceso se han observado todas las solemnidades sustanciales comunes
y las inherentes a esta clase de juicios, por lo que se declara la validez procesal.

FINDER -
SEXTO.- Enrique Viniegra Delgado, en su calidad de apoderado de la Compañía Linton
Lending Services S.A., demanda a Guillermo Delle-Donne Gaete la terminación de la

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relación de arrendamiento de la casa ubicada en la urbanización El Condado, etapa C,
lotes Nos. 231 y 232 parroquia urbana Cotocollao de la ciudad y cantón Quito, la
desocupación del inmueble, el pago de las pensiones de arrendamiento en mora desde

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agosto de 2000, el máximo interés que por este concepto se genere hasta la fecha de pago,
el pago de los servicios básicos de luz eléctrica, agua potable y telefonía que se encuentre
en mora y el pago de las costas procesales y los honorarios de sus abogados

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patrocinadores. El demandado propone los medios de defensa y excepciones que se han
transcrito en el considerando cuarto que antecede, y que son: "a) Negativa pura y simple
de los fundamentos de hecho y de derecho de la demanda; b) Falta de personería de la
compañía actora y, consecuentemente, de su apoderado, así como falta de personería del
demandado; c) Niego que exista relación contractual de inquilinato entre la compañía
actora y el demandado. Por consiguiente, niego que yo Ricardo Guillermo Delle Donne
Gaete, tenga la calidad de inquilino de la compañía Linton Lending Services S.A.; d)
Niego que la compañía actora sea dueña y propietaria legítima de la casa de habitación
que es materia del presente juicio de arrendamiento; e) Tacho de falsa, y falsedad
absoluta, la declaración juramentada rendida ante el titular de este juzgado por el
apoderado de la compañía actora, Ec. Enrique Viniegra Delgado, reservándome el
derecho a proponer, en su momento, las acciones civiles y penales que considere
convenientes; O Niego que la compañía actora se hubiere subrogado en la calidad de
arrendadora. Para que esta subrogación pueda darse legalmente, los pretendidos
arrendadores debieron tener el dominio y por tanto ser propietarios de la cosa
supuestamente arrendada, y en el presente caso esto no ha, sucedido de manera alguna; g)
Dejo constancia de que la demanda es incompleta y que consiguiente no debió ser
admitida a trámite, conforme lo probaremos dentro del término respectivo.". De
conformidad con lo dispuesto en los artículos 117 y 118 del Código de Procedimiento
Civil, al actor le corresponde la carga de la prueba de los hechos que ha propuesto
afirmativamente y que han sido negados por el reo y a éste le corresponde probar su
negativa si contiene afirmación explícita o implícita sobre el hecho, el derecho o la cosa
litigada; igualmente, a cada parte le corresponde la carga de la prueba de los hechos
afirmativos que alega, excepto los que la ley presume.

SEPTIMO.- La negativa pura y simple de los fundamentos de hecho y de derecho se ha

desvirtuado por las restantes excepciones. Respecto de la excepción de falta de personería
de la compañía actora y, consecuentemente, de su apoderado, así como falta de
personería del demandado, se anota: En su libelo de demanda, el Econ. Enrique Viniegra
Delgado invoca actuar a nombre de la Compañía Linton Lending Services SA., demanda
a la cual ha adjuntado la protocolización del poder que le ha otorgado esta compañía para
actuar en su nombre y representación en cualquier clase de proceso contencioso, según se
desprende de la cláusula 10 de dicho instrumento (fojas 4 vta.), otorgado en la ciudad y
República de Panamá, que debidamente legalizado, autenticado y traducido se ha

LEXIS
incorporado al proceso (fojas 4 a 9); como ya lo ha dicho esta Sala en múltiples
resoluciones (entre ellas: Nro. 405-99 de 13 de julio de 1999, Registro Oficial Nro. 273
de 9 de septiembre de 1999; Nro. 516-99 de 15 de octubre de 1999, RO. Nro. 335 de 9 de

FINDER -
diciembre de 1999; Nro. 314 de 25 de julio de 2000, Registro Oficial Nro. 140 de 14 de
agosto de 2000), la ilegitimidad de personería o falta de legitimatio ad processum se
produce cuando comparece a juicio: 1) Por si solo quien no es capaz de hacerlo ("la

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capacidad legal de una persona consiste en poder obligarse por si misma, y sin el
ministerio o la autorización de otra": artículo 1448 inciso final del Código Civil). 2) El
que afirma ser representante legal y no lo es ("Son representantes legales de una persona,

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el padre o la madre bajo cuya patria potestad vive; su tutor o curador; y lo son de las
personas jurídicas, los designados en el Art. 589": artículo 28 del Código Civil). 3) El que
afirma ser procurador y no tiene poder ("Son procuradores judiciales los mandatarios que

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tienen poder para comparecer ajuicio": artículo 40 del Código de Procedimiento Civil). 4)
El procurador cuyo poder es insuficiente. 5) El que gestiona a nombre de otro y éste no
aprueba lo hecho por aquél, pues se puede comparecer a juicio a nombre de otro sin
poder, pero con oferta de ratificación (gestión de negocios)"; sin que aparezca que el
actor o la compañía que- representa se halle en ninguno de estos casos, así como tampoco
el demandado, por lo que esta excepción debe ser rechazada por improcedente.

OCTAVO.- La parte actora ha probado ser propietaria del inmueble ubicado en la

urbanización El Condado, etapa C, lotes Nos. 231 y 232 parroquia urbana Cotocollao de
la ciudad y cantón Quito, con los certificados extendidos por el señor Registrador de la
Propiedad del cantón Quito, que obran a fojas 26 y 27 del cuaderno de primera instancia;
igualmente ha probado que en dicho inmueble se levanta una casa de habitación, según
las constancias procesales examinadas en el considerando cuarto, la cual es un edificio de
conformidad con lo que establece el artículo 605 inciso primero del Código Civil; esta
disposición legal hace sinónimas las palabras inmueble, predios o bienes raíces, que son
las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las tierras y minas, y las
que se adhieren permanentemente a ellas, como los edificios y los árboles y añade que las
casas y heredades se llaman predios o fundos. Por edificio debe entenderse toda obra o
construcción ejecutada por el hombre mediante la unión de materiales y adherida al suelo
permanentemente (Arturo Alessandri y Manuel Somarriva, Curso de Derecho Civil, T. II,
De los Bienes, Santiago, Editorial Nascimento, 1957, p. 19). Todo edificio, por adherirse
al suelo, es de propiedad del dueño del terreno; si éste lo ha levantado con materiales
propios, adquiere la propiedad por incorporación; en caso de que lo haya levantado con
materiales ajenos, lo será por accesión al tenor de lo que dispone el artículo 703 del
Código Civil; y si otra persona levanta el edificio, el dueño del terreno tendrá las acciones
que establece el artículo 704 ibídem. Si el dueño del edificio quiere singularizar sus
diversos pisos o locales, para enajenarlos o gravarlos separadamente, necesariamente
deberá someter al inmueble al régimen de la propiedad horizontal, modalidad del
dominio en el que coexiste una propiedad individual (sobre los locales y los espacios de
uso exclusivo) y una copropiedad (sobre el terreno y más bienes comunes en la alícuota o
parte proporcional al valor de los diferentes pisos o locales). Puesto que en nuestro
ordenamiento legal no existen más derechos reales que los que se hallan expresamente
enumerados en la ley, y dentro de ella no se halla el "derecho superficiario" ni la
"enfiteusis", no cabe enajenar o gravar separadamente al edificio del, terreno que lo

LEXIS
sustenta. Si el dueño de un inmueble en el cual se ha levantado un edificio lo vende o
grava tal inmueble, en la venta o gravamen se comprenderá no solamente el terreno sino
también el edificio, sin necesidad de que se lo diga expresamente, ya que edificio y

FINDER -
terreno son un todo inseparables; la ley se preocupó de aclarar que, inclusive aquellos
inmuebles "por accesión" se comprenden en la venta; así lo dispone el artículo 1797 del
Código Civil, que dice: "En la venta de una finca se comprende naturalmente todos los

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accesorios, que según los artículos 607 y siguientes se reputan inmuebles". Por cierto que
el dueño del inmueble puede limitar la venta o el gravamen a una parte del inmueble,
pero en ningún caso podrá separar el edificio del terreno, ya que ello implicaría constituir

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un "derecho superficiario" que, como se ha señalado antes, no está enumerado entre los
derechos reales que reconoce nuestro ordenamiento legal. Esta Sala, en fallo Nro. 112 de
marzo de 2000, publicado en el Registro Oficial 64 de 25 de abril de 2000 y en la Gaceta

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Judicial, Serie XVII, Nro. 3, pp. 592-599, declaró que no existe ni cabe constituir el
"derecho superficiario", ya que la enumeración que hace la ley de los derechos reales, por
tener directa relación con la propiedad, sus modalidades y limitaciones, constituye norma
de orden público. Por lo tanto, en la especie, al haberse transmitido el dominio del antes
referido inmueble integrado por los lotes 231 y 232 de la urbanización El Condado, etapa
C, parroquia urbana Cotocollao de la ciudad de Quito a favor del actor, éste adquirió
también la propiedad del edificio, o sea de la casa de habitación objeto de la controversia,
y lo hizo sin reserva ni limitación alguna, ya que de los certificados extendidos por el
señor Registrador de la Propiedad del cantón Quito, que constan a fojas 26 y 27 de la
primera instancia, no consta que los vendedores hayan formulado reserva o limitación
alguna a su favor. Por lo tanto, la excepción de que la compañía actora no es dueña y
propietaria legítima de la casa de habitación que es materia del presente juicio de
arrendamiento carece de fundamento y se la rechaza.

NOVENO.- En virtud de lo que dispone el artículo 856 del Código de Procedimiento

Civil, y por haberse probado que el demandado ocupa la casa de habitación de propiedad
de la compañía actora, se presume la relación de arrendamiento. La parte actora ha
señalado haberse subrogado en el contrato de arrendamiento celebrado por el anterior
propietario del inmueble y que obra a fojas 2 del cuaderno de primera instancia; el
demandado niega que la compañía actora se haya subrogado en la calidad de arrendadora
y manifiesta: "Para que esta subrogación pueda darse legalmente, los pretendidos
arrendadores debieron tener el dominio y por tanto ser propietarios de la cosa
supuestamente arrendada, y en el presente caso esto no ha sucedido de manera alguna.".
Aparte de que para ser arrendador no se precisa tener la calidad de propietario del bien
arrendado, ya que cabe perfectamente arrendamiento de cosa ajena, en la especie la
compañía actora ha probado ser la propietaria de la casa de habitación arrendada. Por ser
un tema jurídico de interés, la Sala anota: cuando se transmite el dominio de un bien
arrendado, el adquirente puede poner fin a la relación de arrendamiento, y si se trata de
un local urbano, lo hará mediante el desahucio por transferencia de dominio que ha de
practicarse en la forma y época prevenida en el artículo 31 de la Ley de Inquilinato, lo
que origina un proceso sumarísimo en el cual el inquilino puede ejercitar su derecho a la
defensa en la forma prevista en el artículo 48 ibídem; pero si este desahucio no se da en la
época y forma prevenida en el antes citado artículo 31, ello no significa que se modifique
el título jurídico en virtud del cual el inquilino detenta el local que arrendó; sigue siendo

LEXIS
inquilino y el nuevo propietario se subroga en la posición contractual del anterior
arrendador, con todos los derechos y las obligaciones de tal. Sostener lo contrario
conduciría a formular la pregunta: entonces, - a qué título el inquilino detenta el bien

FINDER -
arrendado -. No será poseedor porque no ha probado tener el ánimo de señor y dueño;
tampoco será comodatario porque este contrato requiere de acuerdo de las partes y
porque, al ser a título gratuito o de beneficencia, no se presume; si fuera en comodato

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precario, la situación del detentador sería extremadamente grave porque en cualquier
momento el propietario le podría exigir la desocupación y entrega del local, lo cual
contradiría la voluntad del Legislador manifestada en la exigencia del desahucio en el

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tiempo y la forma expresamente establecidas; por lo tanto, necesariamente debe
interpretarse - la disposición legal antes citada en el sentido de que la falta de desahucio
por transferencia de dominio produce la continuidad en la vigencia de la relación de

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arrendamiento entre el inquilino y el nuevo dueño, teniendo este último la calidad de
arrendador por subrogación. Además, como ya se ha señalado, existe a favor de la
compañía actora la presunción legal establecida en el artículo 856 del Código de
Procedimiento Civil, que dispone: "en los casos en que invocándose la calidad de
arrendador o subarrendador, se demande, del actual ocupante de un predio urbano, el
pago de pensiones de arrendamiento o la desocupación y entrega del predio, se presumirá
existir el contrato de arrendamiento o subarrendamiento, a menos que el demandado
justifique tener derecho a la posesión o a la tenencia, por cualquier otro título"; por lo
mismo, al afirmar el demandado que el actor no tiene la calidad de arrendador, debió
justificar que tiene derecho a la posesión o a la tenencia, por cualquier otro título, prueba
que no la ha actuado, por lo que debe aplicarse la presunción establecida en la disposición
legal antes transcrita. Por lo tanto, esta excepción no tiene fundamento y se la rechaza. La
tacha de falsedad absoluta de la declaración juramentada rendida ante el titular del
juzgado de inquilinato por el apoderado de la compañía actora, Econ. Enrique Viniegra
Delgado que realiza el demandado carece de razón de ser y de fundamento legal. porque
el declarante la formuló en conformidad con la realidad de los hechos y en cumplimiento
del requisito de procedibilidad de la acción establecido en la disposición transitoria
primera de la Ley de Inquilinato en concordancia con el artículo 47 de la misma ley.

DECIMO.- El demandado manifiesta: "Dejo constancia de que la demanda es incompleta

y que consiguiente no debió ser admitida a trámite, conforme lo probaremos dentro del
término respectivo"; al respecto se anota: una demanda será obscura por intrincada,
laberíntica o incompleta; por lo tanto, la excepción propuesta significa "obscuridad del
libelo"- el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil dispone que no puede
oponerse la excepción de obscuridad del libelo, y si bien esta norma legal se refiere al
juicio ordinario, ha de tenerse en cuenta que las disposiciones relativas a esta clase de
procesos tienen carácter general y deben ser aplicadas a los restantes procesos, salvo que
exista norma expresa en contrario. Esta Corte Suprema de Justicia ya se pronunció en el
sentido de la excepción de obscuridad de libelo es inoponible, en la sentencia de la
Quinta Sala de fecha 9 de junio de 1983, que se halla publicada en la Gaceta Judicial,
Serie XIV., Nro. 3, páginas 708-711, y dijo: "...recuérdese que la oscuridad del libelo es
una excepción inoponible; pues para el demandado renuente, nunca habría una pretensión
y peor una acción, absolutamente claras...". Por lo tanto, se rechaza esta excepción por
inoponible, aparte de que revisado el libelo de demanda se encuentra que la misma es

LEXIS
completa y que la calificación que en este sentido hizo el juzgador de primer nivel se
halla ajustada a derecho.

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UNDECIMO.- Probada la relación de arrendamiento se ha probado el derecho del
arrendador a percibir las pensiones conductivas y corresponde al demandado probar que
esta obligación la ha extinguido por cualesquiera de los medios que contempla el artículo

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1610 del Código Civil. En la presente causa, el inquilino demandado no ha probado haber
cancelado las pensiones de arrendamiento de la casa de habitación que ocupa, desde el
mes de agosto de 2000; tampoco ha probado haber cancelado los valores

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correspondientes a los consumos de luz eléctrica, agua potable y telefonía a que estaba
obligado en virtud de lo convenido en el contrato que obra a fojas 2 del cuaderno de
primera instancia. De conformidad con lo que dispone el artículo 1602 Nos. 3 y 4 del

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Código Civil, puesto que el inquilino no ha sido judicialmente reconvenido de acuerdo
con lo que dispone el artículo 1917 del Código Civil en la forma prevenida en el artículo
1050 del Código de Procedimiento Civil, no se ha convertido en injusto detentador, por lo
que no cabe se reclamen el pago de intereses de las pensiones de arrendamiento
atrasadas.

DUODECIMO.- En el transcurso del proceso, se ha presentado el abogado Dr. David

Vaca Jaramillo en la calidad de procurador judicial de los cónyuges Richard Samuel
Espinoza Bernales y Vitalia Elena Zúñiga Bustamante (fojas 103-104), así como María
Teresa Salem Dávalos de Delle-Donne, cónyuge del demandado (fojas 130-13 1),
alegando ser "terceros perjudicados" por esta acción de terminación del contrato de
arrendamiento, ya que afirman ser los "verdaderos dueños" de la casa que se levanta
sobre los lotes 231 y 232 de la etapa C de la urbanización El Condado, materia de esa
acción de inquilinato. El artículo 502 del Código de Procedimiento Civil dice: "En
cualquier juicio puede ser oído un tercero a quien las providencias judiciales causen
perjuicio directo. La reclamación del tercero se sustanciará como incidente, sin perjuicio
de lo establecido en los parágrafos siguientes, respecto de las tercerías", y el artículo 859
ibídem señala: "Ningún incidente que se suscitare en este juicio (verbal sumario), sea
cual fuere su naturaleza, podrá suspender el trámite. Todo incidente será resuelto al
tiempo de dictar sentencia.". Por lo tanto, corresponde resolver este incidente. La
pretensión de los terceros se funda en el alegato de que son titulares del derecho de
dominio y que la compañía actora pretende apropiarse de la casa de su propiedad, por lo
tanto, implica una acción petitoria; pero, el presente juicio de inquilinato únicamente se
refiere a la tenencia del bien, de ninguna manera tiene relación con la titularidad del
dominio del mismo, por lo que es improcedente discutir y resolver en esta clase de juicios
acciones petitorias como la reivindicación, las que deben ser discutidas en juicio de
conocimiento por la vía ordinaria y respetando las garantías del debido proceso. Por lo
tanto, no es de competencia de esta Sala de Casación, que momentáneamente actúa como
Tribunal de instancia, pronunciarse dentro de este proceso, respecto de las pretensiones
de quienes se han presentado como terceros perjudicados.

DECIMOTERCERO.- Una consideración final respecto de los requisitos formales de la

sentencia. Como señala Fernando de la Rúa (op. cit., p. 144), Considerada en sí misma, la
sentencia debe reunir ciertos elementos estructurales que son imprescindibles para su

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existencia como acto procesal. .. Los requisitos que atañen a la estructura de la sentencia
son los siguientes: a) elementos subjetivos o individualización de los sujetos a quienes
alcance el fallo; b) enunciación de las pretensiones; e) motivación de las sentencia, que

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configura el tema amplio y trascendental de estas reflexiones; d) parte resolutiva; y, ó
fecha y firma. Son los que considero esenciales. Algunas leyes añaden otros, pero éstos
son los imprescindibles. Esta afirmación se apoya en que la sentencia debe ser

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suficientemente comprensiva como para bastarse a sí misma, es decir, para que se pueda
inferir de ella, de modo claro y completo, la voluntad jurisdiccional, con amplitud para
aplicarla a la realidad sin necesidad de integrarla o completarla con otras constancias del

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proceso. Si alguno de los elementos indicados está ausente, el fallo no tendrá virtualidad
por sí mismo. De allí que deban ser considerados esenciales, y que su omisión ocasione
un vicio capaz de invalidar la sentencia.". El artículo 280 del Código de Procedimiento

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Civil dispone: "En la sentencia y en los autos que decidan algún incidente o resuelvan
sobre la acción principal, se expresará el asunto que va a decidirse y los fundamentos o
motivos de la decisión; por su parte el artículo 24 Nro. 13 de la Constitución Política de
la República dispone que "las resoluciones de los poderes públicos que afecten a las
personas, deberán ser motivadas. No habrá tal motivación si en la resolución no se
enunciaren normas o principios jurídicos en que se ha a fundado, y si no se explicare la
pertinencia de su aplicación a los antecedentes de hecho". La técnica judicial en nuestro
país diferencia, en los autos y sentencias, entre la parte expositiva que expresa el asunto
que va a decidirse, que suele consignarse en los VISTOS, y la parte motiva o
considerativa que contiene los fundamentos aparece en los CONSIDERANDOOS, para
concluir con la parte resolutiva que, en el caso de las sentencias, ha de ser precedida por
la fórmula "Administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la
Ley", en cumplimiento del mandato constante en el artículo 179 de la Ley Orgánica de la
Función Judicial; si bien es cierto que esta Sala ha señalado que el uso indebido de esta
fórmula o su omisión no produce la nulidad del acto procesal, sino que ha de examinarse
su contenido para determinar su verdadera naturaleza, (Resolución Nro. 587-96,
publicada en el Registro Oficial 448 de 6 de junio de 1996; Resolución Nro. 184-98,
publicada en el Registro Oficial 318 de 15 de mayo de 1998; y Resolución No 325-99,
publicada en el Registro Oficial 256 de 17 de agosto de 1999), pero el empleo indebido o
la inobservancia del requisito contemplado en el artículo 179 de la Ley Orgánica de la
Función Judicial acarrea responsabilidad administrativa para el Juez que procede con
grave descuido de sus deberes al no acatar el mandato legal. La Sala considera necesario
dejar constancia de su extrañeza por la forma como se ha elaborado el fallo de última
instancia en la presente causa, ya que el mismo adolece de múltiples omisiones formales
y es totalmente ajeno a nuestra técnica judicial, sin que implique una innovación digna de
considerar, ya que no distingue entre la parte expositiva de las pretensiones de las partes
(carece de los VISTOS) y la parte motiva (igualmente carece de los
CONSIDERANDOOS), y ni siquiera utiliza la fórmula propia de la sentencia
"Administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley", de uso
obligatorio en cumplimiento de lo que dispone el artículo 179 de la Ley Orgánica de la
Función Judicial, la cual no es una mera fórmula rituaria sino el mecanismo idóneo (y de
rico significado) de legitimación republicana y democrática del Juez en el ejercicio de
una potestad pública que no la posee por sí mismo sino en virtud de una delegación
indirecta del pueblo y ante quien debe realizar su legitimación funcional en forma

LEXIS
permanente, conforme se ha señalado en líneas precedentes. Las omisiones anotadas
podrían entenderse en el caso de un Juez bisoño y sin experiencia, pero resultan
inexplicables cuando el acto procesal proviene de ministros jueces de Corte Superior, con

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amplia experiencia judicial. Por las consideraciones que anteceden, esta Primera Sala de
lo Civil y Mercantil, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA
REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, casa la sentencia pronunciada por la

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Cuarta Sala de la Corte Superior de Justicia de Quito y declarando terminada la relación
de arrendamiento existente entre Linton Lending Services S.A. y Ricardo Guillermo
Delle Donne Gaete respecto del inmueble compuesto de casa y terreno, identificado

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como lotes 231 y 232 de la etapa C de la urbanización El Condado, parroquia urbana de
Cotocollao, de la ciudad de Quito: se condena a Ricardo Guillermo Delle-Donne Gaete a
que proceda de inmediato a la total desocupación y entrega del bien arrendado, así como

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al pago de las pensiones de arrendamiento, a partir de agosto de 2000 y hasta la total
desocupación y entrega, a razón de un mil doscientos dólares de los Estados Unidos de
América por cada mes; al pago de las planillas por consumo de energía eléctrica,
telefonía y agua potable que se encuentren pendientes de pago. Con costas a cargo del
demandado. En quinientos dólares de los Estados Unidos de América se fijan los
honorarios de los doctores Pablo Espinosa Quiroz y Jaime Tamayo Martínez, abogados
patrocinadores de la parte actora, por su intervención en este proceso de casación.- En
cumplimiento de lo que dispone el inciso 20 del artículo 1 de la resolución obligatoria de
esta Corte Suprema de Justicia, publicada en el Registro Oficial Nro. 611 de 4 de julio de
2002, póngase en conocimiento de la Comisión de Recursos Humanos del Consejo
Nacional de la Judicatura que los señores Ministros Jueces de la Cuarta Sala de la Corte
Superior de Justicia de Quito, doctores Jorge R. Ortiz B., Guido Garcés Cobo y Fernando
Moreano, han incurrido en las irregularidades anotadas, en el presente fallo. Notifíquese,
publíquese y devuélvase.

Fdo.) Dres. Santiago Andrade Ubidia, Galo Galarza Paz y Ernesto Albán Gómez,
Ministros Jueces.

AMPLIACION Y ACLARACION

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

PRIMERA SALA DE LO CIVIL Y MERCANTIL

Quito, 4 de septiembre de 2003; las 10h00.

VISTOS: Agréguese el escrito que antecede por Secretaria y a costa del peticionario,
concédanse las copias certificadas solicitadas por el Dr. David Vaca Jaramillo,
procurador, judicial de Richard Samuel Espinosa Bernales y Vitalia Zúñiga. En lo
principal: A fojas 55-61 de este cuaderno, el demandado Ricardo Delle-Donne Gaete
solicita la ampliación y aclaración de la sentencia dictada por este Tribunal el 30 de julio
de 2003; una vez que se ha satisfecho el traslado con el que se corrió a la contraparte por
el término de cuarenta y ocho horas, para resolver la Sala considera:
PRIMERO.- Según el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, la aclaración

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tendrá lugar si la sentencia fuere obscura y la ampliación, cuando no se hubiere resuelto
alguno de los puntos controvertidos, o se hubiere omitido decidir sobre frutos, intereses o
costas.

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SEGUNDO.- Ricardo Delle-Donne Gaete solicita que se aclare cómo fue el
pronunciamiento de la Sala respecto a cada una de las excepciones propuestas en la

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contestación a la demanda, ya que los demandados nunca han negado la existencia del
inmueble, "como falsamente afirma la sentencia dictada por la Sala, sino que se han
referido constantemente a que la parte actora no era la dueña del -inmueble materia del

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arrendamiento"; al respecto, se señala: En el recurso de casación, la materia de la
controversia se delimita exclusivamente por las acusaciones que, en contra de la
sentencia de última instancia, formula el casacionista en su escrito de interposición del

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recurso extraordinario. Por lo tanto, el objeto del análisis del Tribunal de Casación no es
la confrontación de las pretensiones del actor frente a las excepciones y medios de
defensa propuestos por el demandado, sino el estudio de los errores in iudicando o in
procedendo que al momento de dictar la sentencia recurrida haya cometido el Tribunal de
última instancia. En virtud de la vigencia del principio dispositivo, es el recurrente quien,
en los fundamentos y causales en que apoya el recurso, delimita lo que ha de ser la
competencia del Tribunal de Casación para la revisión de la sentencia impugnada; cambia
por completo el objeto del controvertido. No es un recurso de tercera instancia, en el cual
bastaba al recurrente manifestar su inconformidad con el fallo y formalizarlo en su
oportunidad, para que la Corte Suprema de Justicia tenga competencia para revisar la
totalidad del proceso y, a base de esa revisión, confirmar, modificar o revocar el fallo
recurrido, según el mérito del proceso, aun cuando el Tribunal superior hubiese omitido
en su resolución decidir alguno o algunos de los puntos controvertidos, y por ello, podía
el Tribunal de tercera instancia referirse tanto a las pretensiones como a las excepciones
propuestas. El ámbito de competencia dentro del cual puede actuar el Tribunal de
Casación está dada por la confrontación de la fundamentación realizada por el recurrente
frente a los errores que ha cometido el Tribunal de última instancia, así como por la Ley
de Casación. Por lo tanto, si el Tribunal de Casación advierte que, efectivamente y
conforme a la acusación del recurrente, la sentencia del Tribunal ad quem incurre en
estos errores, la casará y dictará en su lugar la sentencia que corresponda, de conformidad
con lo que dispone el artículo 14 de la Ley de Casación y únicamente en este momento
entrará a analizar las pretensiones del actor y las excepciones del demandado que dieron
origen al proceso de instancia. En la especie, eso es precisamente lo que ha hecho la Sala:
el Tribunal ad quem, en su fallo señaló (fojas 53 a 54 del cuaderno de segundo nivel):
toda vez que durante la audiencia de conciliación y contestación a la demanda, el
demandado, entre otras excepciones ha deducido: "a) Negativa pura y simple de los
fundamentos de hecho y de derecho de la demanda", el actor, a quien correspondía la
carga de la prueba al tenor del primer inciso del Art. 117 del Código de Procedimiento
Civil, debió probar de manera elemental y básica la existencia de tal local o "casa de dos
plantas" referida en su demanda, pues, el indicado particular no puede ser presumido por
el juzgador; y antes por el contrario, en diferentes pasajes del proceso, el actor ha
dedicado sus esfuerzos simplemente a demostrar que su poderdante, esto es la sociedad
LINTON LENDING SERVICES S.A., es propietaria de los lotes de terreno signados
como 231 y 232 de la Urbanización El Condado.- Por lo expuesto, y no habiéndose

LEXIS
probado la existencia de la casa a la que el actor se refiere en la demanda, sino que se
trata de dos lotes de terreno, la Sala, acogiendo las excepciones del demandado,
REVOCA el fallo del inferior y desecha la acción propuesta, por falta de prueba... "; es

FINDER -
decir, los juzgadores de último nivel fueron quienes aseguraron que no se había probado
la existencia de la casa; ellos fueron quienes, equivocadamente, llegaron a la conclusión
de que al haberse propuesto entre las excepciones la de negativa pura y simple de los

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fundamentos de hecho y de derecho de la demanda (sin analizar las demás), se trasladó la
carga de la prueba al actor, y como éste, según su errónea valoración de la prueba, no
había probado la existencia de la casa de habitación materia de la demanda, rechazó la

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demanda. Para llegar a esta absurda conclusión, no analizó siquiera las demás
excepciones propuestas por el demandado, que en su conjunto hacen relación a la
existencia de la casa, la cual nunca ha sido negada, como señala el peticionario en su

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escrito de aclaración y ampliación. Fue el Tribunal de instancia quien erró al apreciar la
prueba, y ese yerro probatorio fue debidamente acusado, con fundamento en la causal
tercera de la Ley de Casación, por la parte recurrente. Este Tribunal de Casación en
ningún momento ha afirmado que el demandado haya negado la existencia de la casa de
habitación, como gratuitamente le imputa el peticionario; por lo tanto, esta aclaración no
tiene fundamento y se la rechaza.

TERCERO.- El peticionario dice: "Si la Sala ha llegado a la presunción de que por

ocupar la casa soy inquilino y que debido a ello existe la relación de arrendamiento
(cláusula 9 pág. 19 de la sentencia) con iguales derechos me permito pedirles, muy
atentamente, que me contesten y aclaren, con el aval de una indudable lógica y sindéresis
jurídica, porqué no se acepta, o al menos se presuma también, que con mi cónyuge somos
dueños de la casa de habitación y que en tal calidad vivimos en ella...". Este argumento,
que constituye una falacia de inatinencia, y de ninguna manera una conclusión válida de
"indudable lógica y sindéresis jurídica", se destruye con la lectura de 10 que dispone el
artículo 856 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue examinado ampliamente por
esta Sala, por lo que este pedido se lo rechaza por improcedente.

CUARTO.- Respecto del pedido de que se aclare la sentencia en "el sentido de cómo y
porqué medios llegaron a la presunción de que la compañía actora era dueña de la casa de
habitación referida, señalando concretamente el titulo que contenga la transferencia de
dominio, ya que de los certificados conferidos por el Registrador de la Propiedad de
Quito, tampoco aparece que Linton Lending Services SA. sea dueña de casa alguna
dentro del Distrito Metropolitano de Quito. Si es por presunción, que nos digan y nos
prueben que se trata de una presunción de derecho, porque de lo contrario, lo saben y
deben aceptarlo, aunque en el presente caso les sea muy difícil, que los bienes inmuebles
no se transmiten por mera presunción..."; la Sala, en su fallo, ha explicado con absoluta
claridad que quien adquiere un bien raíz, adquiere no solamente el terreno sino también
los inmuebles a él incorporados y todos los bienes que se reputan inmuebles por
adherencia o destinación; ha hecho la cita de las disposiciones legales y de los principios
jurídicos que sustentan esta conclusión, por lo que no es necesario volver a repetir tal
explicación, por lo que este pedido se lo rechaza por impertinente.
QUINTO.- Se solícita que se aclare cuáles son las condiciones y requisitos que prevé la

LEXIS
Ley de Inquilinato respecto al desahucio, "Nos dicen los señores ministros, en el marco
de un acto de transmisión de conocimiento sumamente interesante y grata, que el
desahucio es una manera sumarísima de dar por terminados los contratos de

FINDER -
arrendamiento de locales de vivienda urbanos, cuando el comprador de esos locales así lo
requiere, al respecto se señala: el pedido de aclaración, de la manera como se formula,
sacando la frase del contexto, no tiene razón de ser, ya que la Sala se refirió al desahucio

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por transferencia de dominio, su naturaleza y efectos, para precisar que si no se da este
desahucio por transferencia de dominio, la relación de arrendamiento se mantiene con la
subrogación subjetiva de la parte arrendadora, y lo hizo con toda amplitud y claridad, por

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lo que no procede, en consecuencia, el petitorio de aclaración en este punto.

SEXTO.- Respecto del pedido de que se aclare el por qué del rechazo de la excepción de

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legitimidad de personería de la parte actora que propuso el demandado, además de que
"la afirmación que hacen los señores ministros de la H. Sala, cuando se refieren a que el
poder (de quien actúa a nombre de la parte actora) ha sido otorgado en la ciudad de
Panamá, República del mismo nombre, es completamente falsa y además porque el
demandado ha señalado que "la ilegitimidad de personería del actor, es decir, a la falta de
capacidad de Enrique Viniegra Delgado para comparecer en juicio representando a su
mandante.., lo hemos señalado insistentemente con las exigencias previstas en los
artículos 192 y 194 del Código de Procedimiento Civil y por tanto, es un documento
ilegítimo que le niega capacidad procesal al sujeto activo de dicha relación, por fundar su
representación en un instrumento que adolece de vicios que lo invalidan totalmente..." se
señala: en la autenticación y protocolización del poder al que se hace referencia, y que
consta de fojas 4 a 9 del cuaderno de primer nivel, se han cumplido estrictamente con las
disposiciones contenidas en los artículos 192 y 194 del Código de Procedimiento Civil,
conforme lo declaró ya la señora Jueza Segunda de Inquilinato del Cantón Quito,
contrario a las aseveraciones del peticionario de que dicho instrumento no ha cumplido
con las formalidades que prevén estas normas; igualmente consta que el poder se otorgó
en la ciudad de Panamá, República de Panamá; el peticionario pretende inducir a error al
Tribunal al afirmar contra la verdad procesal que el poder se ha otorgado en las islas
vírgenes británicas; lo que en el poder se señala es que la poderdante es una compañía
"constituida y existente" según las leyes de las islas vírgenes británicas, lo cual es
sustancialmente diferente. La afirmación del peticionario de que Enrique Viniegra
Delgado al absolver posiciones, "dice que el poder ha sido otorgado e inscrito en el
propio domicilio de la compañía LINTON LENDING SERVICES S.A., o sea en las Islas
Vírgenes Británicas.", no es verdadera, ya que en su confesión que consta a fojas 76 del
cuaderno de primer nivel, respondiendo a la pregunta 12, lo que Enrique Viniegra
Delgado dice es: "La compañía Linton Lending, es una, compañía off-shore, y por tanto
el nombramiento se encuentra inscrito en el país donde la compañía está establecida. Para
actuar en el Ecuador tengo un poder realizado y notarizado que me faculta actuar y toda
la documentación requerida a este respecto se encuentra en el Juzgado.", es
sustancialmente diferente de lo que afirma el peticionario. Tampoco es verdadera la
afirmación del peticionario de que "lo propio dice la juez de primer nivel en su
sentencia", ya que la señora Jueza de Inquilinato en ninguna parte de su sentencia dice tal
cosa. El pedido de que se precise si la compañía actora debe o no cumplir con las
disposiciones de los artículos 415, 418 y 419 de la Ley de Compañías es pretender que se

LEXIS
entre a tratar cuestiones nuevas en casación, ya que no se alegó expresamente al contestar
la demanda y, por lo tanto, no forma parte de la materia controvertida, porque se atentaría
de esta manera contra la fijeza y estabilidad de lo discutido, lo cual ha sido declarado en

FINDER -
múltiples ocasiones por esta Sala. Además, se recuerda al peticionario que, en virtud de
lo dispuesto por el artículo 13 de la Ley de Casación, "Durante el trámite del recurso de
casación no se podrá solicitar ni ordenar la práctica de ninguna prueba ni se aceptará

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incidente alguno", por lo que este Tribunal no puede pronunciarse sobre el documento
adjuntado al escrito de aclaración y ampliación. Por lo tanto, se rechaza este pedido.

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SEPTIMO.- El peticionario solicita que se aclare la sentencia explicando por qué y sobre
la base de qué la Sala afirma y no ha inculpado cuando así debía hacerlo al actor por
haber incurrido manifiestamente en perjurio, al haber otorgado su declaración

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juramentada respecto a la relación de inquilinato habida entre las partes, rendida ante la
señora Jueza Segunda de Inquilinato de Pichincha; al respecto se anota: al formular su
declaración juramentada Enrique Viniegra Delgado de ninguna manera incurre en
perjurio, ya que la Compañía Linton Lending Services S.A., al adquirir los lotes 231 y
232 de la etapa C de la urbanización El Condado, adquirió la edificación construida en
dichos lotes y existente a la época de la compra, conforme se ha explicado extensamente
en el fallo de esta Sala, y al ser propietaria de los lotes de terreno la mencionada
compañía lo es de la edificación que en ellos se habla levantado y existía al momento de
la adquisición de los predios; el titulo adquisitivo de dominio de la casa de habitación es
la escritura de compraventa de los referidos lotes de terreno, por ello es exacto y
conforme con la verdad que el actor, dueño de los lotes y de la casa de habitación, así lo
afirme en su declaración juramentada. Esto se ha explicado hasta la saciedad en el fallo
de esta Sala, por lo que se rechaza este pedido de aclaración.

OCTAVO.- Respecto a las preguntas de si la Sala "reconoce la existencia de nuestra

legislación de los llamados derechos superficiarios, o se trata de innovar nuestro derecho
de dominio y establecer la compraventa de inmuebles por adherencia se señala: La Sala
fue muy clara al señalar que nuestro sistema jurídico no reconoce el derecho
superficiario, y esta posición la ha sostenido desde hace algún tiempo, conforme aparece
del fallo citado Nro. 112 de marzo de 2000, publicado en el Registro Oficial 64 de 25 de
abril de 2000 y en la Gaceta Judicial, Serie XVII, Nro. 3, pp. 592-599 que ilustra en
detalle este tema. La Sala en ningún momento pretende innovar nuestro derecho, ya que
cuando se vende un bien raíz, naturalmente se lo hace con sus accesorios, conforme lo
declara expresamente el artículo 1797 del Código Civil; la Sala, con mucha amplitud lo
explicó en el considerando octavo, lo que parece no haber sido leído con la debida
atención por el peticionario por lo que no cabe aclaración alguna en este punto.

NOVENO.- El peticionario, en el No 12 de su escrito de aclaración y ampliación dice:

"...muy comedidamente nos permitimos solicitarles, señores ministros, que en base a lo
dispuesto en el Art. 286 del Código de Procedimiento Civil, se sirvan ampliar la sentencia
rechazando la demanda , lo cual demuestra que lo único que pretende con su petitorio es
entorpecer el curso de la litis, e inducir a error al Tribunal, ya que es de conocimiento de
todo abogado que el Juez que dictó sentencia, no puede revocaría, ni alterar su sentido en
ningún caso, conforme lo dispone el artículo 285 del Código de Procedimiento Civil, y no

LEXIS
obstante ello, demostrando mala fe o error inexcusable, pide que este Tribunal revoque su
sentencia y rechace la demanda, petitorio que es ilegal, por lo que se lo rechaza. Queda
de esta manera evacuado el petitorio de aclaración y ampliación formulado por Ricardo

FINDER -
Delle-Donne Gaete. Notifíquese y publíquese.

Fdo.) Dres. Santiago. Andrade Ubidia, Galo Galarza Paz y Ernesto Albán Gómez,
Ministros Jueces.
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RAZON: Las copias que anteceden son iguales a sus originales.

Certifico. w.lexis.co
Quito, 31 de julio de 2003.
m.ec
f.) Dra. Isabel Garrido Cisneros, Secretaria Relatora de la Primera Sala de lo Civil y
Mercantil de la Corte Suprema de Justicia.