00.

Contenido 2010
Memoria
Anual
p.03 Declaración de Responsabilidad p.32 División Inmobiliaria
p.04 Carta del Presidente Indicadores principales
Descripción del negocio
01 Resultados
p.06 Entorno Económico p.38 División de Estacionamientos
p.08 Entorno Económico General Indicadores principales
p.11 Riesgos Descripción del negocio

02 Resultados
p.44 División Hotelera
p.12 Nuestra Empresa
Indicadores principales
p.14 Presentación de la Empresa
Descripción del negocio
Breve historia de la Empresa
Resultados
Perfil de la Empresa
p.50 División Rentas
Datos generales
Indicadores principales
Objeto social
Resultados
Capital social y composición
p.52 División Central
accionaria
Descripción
Grupo económico
p.16 Directorio y Comité Ejecutivo
p.17 Plana Gerencial
04
p.56 Aplicación de Utilidades
p.17 Colaboradores
p.18 Compromiso Social p.57 Procesos Legales
p.19 Visión, Misión, Principios y Valores
p.57 Valores Inscritos en el
03 Registro Público
p.20 Creamos Espacios para
Vivir Mejor p.58 Responsables de la
Información Financiera
p.22 Descripción General de los Negocios
Los Portales y subsidiarias p.58 Normatividad
Panorama general de los
negocios p.60 Experiencia y Trayectoria
Empresas subsidiarias
p.65 Información Financiera
Resultados de operaciones y
situación económica financiera
 Declaración de Responsabilidad

El presente documento contiene información veraz y suficiente respecto al desarrollo del

negocio de Los Portales S.A. durante el año 2010. Sin perjuicio de la responsabilidad que
compete al emisor, los firmantes se hacen responsables por su contenido conforme a los
dispositivos legales aplicables.

Lima, 18 de marzo de 2011

Guillermo Velaochaga Raffo Raúl Salcedo Pachas

Gerente General Representante Bursátil

2010
Memoria
Anual

p. 3
Carta del Presidente
Señores accionistas:
En cumplimiento a lo dispuesto por nuestro Estatuto Social, nos es grato someter a su consideración la décimo quinta
Memoria Anual de Los Portales S.A., así como los Estados Financieros Individuales y Consolidados correspondientes
al ejercicio económico finalizado el 31 de diciembre del 2010, los mismos que han sido auditados por la firma BDO –
Pazos, López de Romaña, Rodríguez, asociada a BDO Internacional.
Resultados de la gestión
Conforme explicaremos en el capítulo Entorno Económico, Los Portales y sus subsidiarias desarrollaron sus
actividades en un entorno económico favorable, lo que aunado al correcto posicionamiento estratégico de la
empresa en los sectores de mayor dinamismo, al apoyo de sus accionistas y a la eficiente gestión, determinó la
obtención de los buenos resultados del 2010.
La utilidad neta obtenida por Los Portales y sus subsidiarias en el 2010, ascendió a S/. 36.2 millones, monto que
representa un crecimiento de 164% respecto a lo obtenido el año anterior (S/. 13.7 millones). La rentabilidad respecto
al patrimonio (ROE) fue de 30.1%, en tanto que medida respecto a los activos (ROA) fue de 10.1%.
Los ingresos consolidados de Los Portales y subsidiarias, ascendieron en el 2010 a S/. 293 millones, representando
un incremento de 68% con respecto a los registrados el año previo (S/. 175 millones). El 67% del monto mencionado
correspondió a la división inmobiliaria (lotes de terrenos, departamentos del programa MiVivienda y viviendas
de interés social), 21% a la división de estacionamientos, 12% a la división de hoteles y 0.3% a la nueva división de
rentas, por el arrendamiento de locales comerciales, que comenzó a operar en agosto.
La utilidad bruta consolidada de Los Portales y subsidiarias ascendió en el 2010 a S/. 105 millones, representando un
incremento de 75% con respecto al resultado del año previo (S/. 61 millones). La utilidad bruta representó el 36% de
las ventas (35% en el 2009).
Estos resultados fueron posibles debido a:
• El buen desempeño de la economía peruana, tanto por el crecimiento registrado en el producto bruto interno (PBI),
como al adecuado manejo de las políticas macroeconómicas, disciplina fiscal y estabilidad política.
• El continuo apoyo de los accionistas de Los Portales, quienes además de su permanente aporte en la dirección,
gestión y know how, realizaron aportes en efectivo por S/. 25 millones (equivalentes a US$ 9 millones).
• La consolidación en Los Portales mediante los procesos de fusión y absorción de las empresas relacionadas y
gestionadas: Inversiones en Inmuebles S.A. (INISA) e Inversiones de Estacionamientos S. A. (IESA). Esta fusión
representó el aporte de un patrimonio de S/. 36 millones (US$ 13 millones), en adición al proceso de absorción de
otras subsidiarias realizado en el año.
• Por cuarto año consecutivo, la división inmobiliaria registró un crecimiento sostenido (92% respecto 2009),
conservando su liderazgo en el negocio de habilitaciones urbanas en el país, Al respecto, se continuó con la expansión
de operaciones a nivel nacional, representando las provincias el 46% de sus ventas. Durante el año se iniciaron
nuevas operaciones en Chimbote, Ancón (Santa Rosa), Cieneguilla, entre otros; en paralelo a la presencia en la zona
norte (Carabayllo) de Lima, así como en Chincha, Ica, Piura y Chiclayo.
• La división de estacionamientos registró un crecimiento en sus ingresos de 43% respecto al año anterior; explicado
por la apertura de 29 nuevas operaciones.
• La división de hoteles registró un crecimiento en sus ingresos del 15% respecto al año anterior; el cual fue liderado
por las ventas del área de alimentos y bebidas del Country Club Lima Hotel (25% respecto al año anterior). Asimismo,
el Hotel Los Portales Piura reportó un incremento en sus ingresos (28%) generando beneficios, producto de la buena
gestión y de las inversiones realizadas.
Luego de presidir el Directorio de Los Portales S.A. desde 1996, Juan Francisco Raffo Novelli, dejó el cargo. En nombre
de nuestros accionistas, directores, gerencias y colaboradores, dejamos constancia de nuestro agradecimiento al
Sr. Raffo por el tiempo dedicado y por su decidida contribución al cumplimiento de los objetivos de la Empresa.
El 2010 fue un año especial para Los Portales. Un año de mucho trabajo pero también de muchos logros. Entre ellos,
destacamos la culminación del proceso de equiparación de participaciones entre los accionistas: Grupo Raffo
(LP Holding S.A.) y Grupo ICA de México, quienes mantienen el control compartido de la empresa. Además, se
fortaleció patrimonialmente a la empresa mediante aportes de capital efectivo y la fusión y absorción de empresas
vinculadas; iniciamos un proceso de modernización de la empresa que incluye la adopción de una serie de políticas,
procedimientos, prácticas de buen gobierno corporativo, implementación de sistemas de clase mundial y programas
de responsabilidad social, los cuales abarcan todas las áreas y actividades de la empresa: operativas, de gestión y
back office.
En adición a ello, se alcanzaron otros hitos: se superó los US$ 100 millones de ventas; se inauguró el Lima Outlet Center,
nuestro primer strip mall; se adquirió el inmueble donde se construirá la nueva sede corporativa de la Empresa; se
iniciaron nuevas operaciones hoteleras en Chiclayo y Cusco; y se continuó con el importante proceso de adquisición
de reservas inmobiliarias por 197 hectáreas para sustentar el crecimiento del negocio inmobiliario de la Empresa.
Finalmente y como consecuencia de todos estos avances, podemos terminar afirmando que Los Portales S.A. es hoy
una empresa moderna con un importante potencial de crecimiento y debidamente posicionada como líder en los
sectores donde realiza sus actividades. Todos estos logros y los favorables resultados del 2010 no hubieran podido
alcanzarse sin el decidido apoyo de nuestros accionistas, la confianza de nuestros clientes –a quienes les reiteramos
nuestro compromiso de seguir brindando cada día un mejor servicio–, la colaboración de nuestros proveedores y el
esfuerzo y dedicación constante de nuestras gerencias y colaboradores.
2010
A todos ellos, muchas gracias.
Memoria
Anual
Ernesto Raffo Paine
Presidente del Directorio
p. 5
01
Entorno
Económico

2010
Memoria
Anual

p. 7
Entorno
Económico General
El 2010 fue un año de crecimiento de la economía mundial (4.8%), siendo los
principales promotores de este comportamiento las economías de países
y regiones emergentes tales como: China, India, Brasil y el resto de países
Variación acumulada de la producción del
Latinoamericanos, en tanto que los principales países desarrollados mantuvieron sector construcción: 2000-2010 *
crecimientos moderados pero con mucha incertidumbre y turbulencia, asociados (Enero-Diciembre)

a los desequilibrios fiscales, altos niveles de desempleo y de endeudamiento, entre 20 16,31 16,42 17,44
15 14,83
otros factores. 10 8,76
4,79 4,69
8,72 6,14
5
0
-5

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010
-10 -4,62 -6,39

2000

2001
Dentro de este contexto, el Perú obtuvo un desempeño económico destacado, registrando un crecimiento del PBI de 8.78%, basado * Respecto a similar período del año anterior
en el dinamismo de la demanda interna, la inversión privada y pública, y el crecimiento del empleo, así como en un adecuado Fuente: INEI

manejo de las políticas macroeconómicas, disciplina fiscal y estabilidad política.

Con excepción de la pesca, todos los sectores económicos crecieron, siendo los que lideraron el crecimiento de la producción
nacional: construcción (17.44%), manufactura (13.64%), finanzas y seguros (11.53%), comercio (9.69%) y electricidad y agua Montos desembolsados del total
(7.69%). de créditos FMV por año
(al 31 de enero de 2011)
Por sexto año consecutivo, el sector construcción se muestra como el más dinámico de la economía peruana, sustentado en el 700,000
incremento del consumo interno de cemento (17%) y en el avance físico de obras (22%), debido a las significativas inversiones 623,954
594,671
600,000
en obras de infraestructura pública y privada. Entre estas se incluyen la construcción de vías de transporte masivo para Lima y
Callao, las nuevas autopistas al sur y norte de Lima, la construcción y rehabilitación de carreteras a lo largo y ancho del país y la 500,000 481,769
edificación de centros comerciales en Lima y provincias, así como de conjuntos habitacionales y el énfasis en los programas 400,000 376,949 368,331
gubernamentales de construcción de escuelas y hospitales, entre otros.
300,000 272,430
212,066
Es importante destacar el impulso otorgado por el gobierno para la construcción y adquisición de viviendas a través de los 204,668 201,708
200,000
programas gubernamentales MiVivienda, MiHogar y Techo Propio, los cuales alcanzaron en el 2010 la cifra récord de S/. 623
100,000 74,623
millones (S/. 272 millones en el 2009). El número de créditos otorgados totalizó 8,443 unidades (4,810 en el 2009).
8,405 24,174
0
Asimismo, merece resaltarse el incremento en la demanda efectiva de vivienda según rangos de precios respecto a la oferta

2010
1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009
existente, habiéndose observado una fuerte demanda por productos orientados al segmento C (US$ 20,000) y D (viviendas
de hasta US$ 15,000), incluidos en el ámbito de los programas de vivienda social, notándose una oferta de vivienda precaria
respecto a la demanda efectiva.

En el 2010 se edificaron un total de 3’759,695 m2, equivalentes a 14,365 unidades de vivienda (13,193 departamentos y 1,172 casas),
lo cual contribuyó a disminuir el déficit de viviendas prevaleciente en el país. Asimismo, se construyeron 129,000 m2 de locales Distribución de la actividad edifiicadora
según destinos 2008 a 2010

2010
comerciales, 168,000 m2 de oficinas y 1’024,000 m2 de centros comerciales.

El sector comercio creció 9.69% respecto del año anterior, impulsado por el dinamismo del segmento de vehículos y el comercio
Destino 2008 2009 2010 Memoria
al por mayor y por menor. La venta de vehículos nuevos en el 2010 alcanzó la cifra récord de 120,800 unidades (57% más que en % % % Anual
m2 m2 m2
el 2009).
> Vivienda > 3 210 165 > 73,37 > 3 892 177 > 71,15 > 3 759 695 > 73,97
> Locales Comerciales > 157 758 > 3,60 > 158 310 > 2,89 > 129 263 > 2,54
El sector restaurantes y hoteles experimentó un crecimiento de 7.04%, explicado por la mayor actividad de los restaurantes > Oficinas > 284 429 > 6,50 > 395 051 > 7,22 > 168 713 > 3,32
(7.82%) y hoteles (1.60%). El notable avance en esta actividad es consecuencia de la mayor preferencia de los consumidores > Otros destinos > 723 173 > 16,53 > 1 024 606 > 18,73 > 1 024 865 > 20,16
nacionales y extranjeros, debido entre otros factores a la difusión de la calidad y variedad de la gastronomía peruana. Los arribos > Total > 4 375 525 > 100 > 5 470 144 > 100 > 5 082 536 > 100
de visitantes internacionales registraron un incremento de 2% respecto al año previo (1.27 millones versus 1.25 millones).
p. 9
 Evolución del índice mensual de la producción nacional: diciembre 2010
(Año base 1994)

Variación Porcentual
Sector Ponderación Enero - Diciembre

Economía Total 100 8.78 Riesgos

DI-Otros Impuestos a los Productos 9.74 10.81
Total Industrias (Producción) 90.26 8.61
Agropecuario 7.60 4.29
Pesca 0.72 -16.63
Minería Hidrocarburos 4.67 -0.81 Las actividades y negocios de todas las divisiones de la empresa están expuestos a diversos riesgos en el curso normal de
Manufactura 15.98 13.64 sus operaciones. Tomando como base su conocimiento técnico y experiencia, la Gerencia viene desarrollando programas
Electricidad y agua 1.90 7.69 de administración de riesgos con la finalidad de minimizar los potenciales efectos adversos asociados a los mismos.
construcción 5.58 17.44
Comercio 14.57 9.69
Riesgo de liquidez
Transporte y Comunicaciones 7.52 6.71
Consiste en la posibilidad de que el efectivo no se encuentre disponible para pagar obligaciones a su vencimiento, a un costo
Financiero y Seguros 1.84 11.53
razonable. La gerencia controla dicho riesgo mediante una adecuada gestión de los vencimientos de sus activos y pasivos, con
Servicios Prestados a Empresas 7.10 8.25
la finalidad de lograr un óptimo calce entre los vencimientos de los pagos futuros y el flujo de ingresos. A su vez, la empresa
Restaurantes y Hoteles 4.17 7.04
ha estructurado sus pasivos financieros de manera tal que logre asegurar una posición de liquidez estructural que le permita
Servicios Gubernamentales 6.33 3.45
afrontar adecuadamente posibles requerimientos de liquidez inesperados.
Resto de Otros Servicios 2/ 12.29 8.66
Riesgo crediticio
Este tipo de riesgo se concentra en las cuentas por cobrar a clientes, principalmente del negocio inmobiliario. El comportamiento
En el sector externo, se obtuvo un superávit comercial de US$ 6,750 millones (US$ 5,873 millones en el 2009). Las exportaciones de la cartera es monitoreado detallada y permanentemente para identificar a tiempo potenciales problemas de morosidad o
sumaron US$ 35.5 miles de millones, monto que representó un incremento de 32% respecto al año anterior (US$ 26.9 miles retrasos. Los principales proyectos inmobiliarios de Los Portales tienen, a la fecha, una cartera madura, lo que asegura su
de millones en el 2009), en tanto que las importaciones ascendieron a US$ 28.8 miles de millones, un 37% por encima de las desempeño eficiente y sostenido. El ratio de morosidad global agregado al promediar el 2010 fue de 0.43% y se cerró el año con
registradas el año previo (US$ 21 miles de millones en el 2009). Las reservas internacionales netas sumaron US$ 44.1 miles de 0.40%. Adicionalmente, la empresa realiza ventas con reserva de propiedad, lo que permite mantener la propiedad del inmueble
millones al cierre del año, aumentando en 33% en relación con el saldo del 2009 (US$ 33.1 mil millones de diciembre de 2009). vendido con saldo de precio hasta la cancelación total del mismo, lo que implica que, ante una omisión en los pagos, puede
aplicarse la penalidad contractualmente pactada y proceder a revender el bien.
La inflación fue de 2.1% en línea con los objetivos macroeconómicos del año, mientras que la revaluación del sol respecto al dólar
fue de 6.2%. Riesgo de moneda
La mayor parte de ventas de la empresa se realiza en dólares estadunidenses. La exposición a la fluctuación de los tipos de
En conclusión, el 2010 fue un año de crecimiento ordenado, luego del brusco descenso del 2009, con fundamentos macroeconómicos cambio proviene de los pasivos que toma la empresa, préstamos, cuentas por pagar a afiliados y proveedores; sin embargo, la
y fiscales sólidos que refuerzan los índices de confianza, los cuales permiten vislumbrar un 2011 y años siguientes de crecimiento empresa mantiene un equilibrio entre los activos y pasivos de una misma moneda, y los financiamientos, créditos para compra
robusto y sostenible. de terrenos y contratación de obras se realizan en la misma moneda de las ventas.

La Gerencia monitorea este tipo de riesgo a través de las variables macroeconómicas del país y, a la fecha de la elaboración de los
Aeropuerto Internacional Jorge Chávez Estados Financieros, no existen factores que indiquen que podría haber una variación importante en los términos de intercambio
Lima: Llegada Mensual de Visitantes Extranjeros, 2007 - 2010
de la moneda peruana.
Variación Variación
Porcentual Porcentual Finalmente, las transacciones en moneda extranjera se efectúan a las tasas de la oferta y demanda.
Mes 2007 2008 2009 2010 2009/2008 2010/2009

> Enero 72,072 87,508 94,807 99,340 8.3 4.8 Riesgo de inflación
> Febrero 71,674 85,536 91,422 85,255 6.9 -6.7 El fuerte dinamismo de la actividad económica del país y los efectos de situaciones externas, pudieran ser fuente de presiones
> Marzo 87,410 99,512 102,752 93,799 3.3 -8.7 alcistas en los precios de algunos productos básicos como alimentos, electricidad, combustibles y materiales de construcción,
> Abril 77,571 88,703 99,585 90,786 12.3 -8.8 entre otros. La empresa monitorea permanentemente esta variable, reduciendo su impacto mediante el establecimiento de
> Mayo 78,995 93,112 96,541 103,648 3.7 7.4 convenios de largo plazo con sus proveedores, ajustando sus estructuras de costos e investigando e innovando productos y

2010
> Junio 93,257 108,566 110,008 114,058 1.3 3.7 materiales sustitutos y/o complementarios.
> Julio 114,300 126,750 122,377 132,532 -3.5 8.3
> Agosto 96,761 110,410 107,118 116,454 -3.0 8.7 Riesgo de tasa de interés
Memoria
> Setiembre 87,944 101,012 102,970 106,888 1.9 3.8 La empresa podría verse expuesta a este tipo de riesgo por cambios en las tasas de interés en sus activos y pasivos financieros. Anual
> Octubre 91,227 104,126 108,928 113,626 4.6 4.3 Los Portales mantiene sus activos financieros y, principalmente, sus cuentas por cobrar (letras), sujetos a una tasa de interés fija.
> Noviembre 89,375 95,357 103,233 108,434 8.3 5.0 Los pasivos financieros también están sujetos a tasas de interés fijas y son contratados a tasas menores que las de los activos
> Diciembre 92,955 104,604 109,224 112,470 4.4 4.4% financieros, generando un spread positivo a favor de la empresa.

> Total 1,053,541 1,205,196 1,248,965 1,277,290 3.6 2.3 Riesgo de siniestralidad
La empresa mantiene una cobertura por sus activos y operaciones con pólizas de seguros adecuadas, que garantizan la reposición
Visitantes Extranjeros = Turistas extranjeros + Excursionistas extranjeros Fuente: MININTER-Dirección General de Migraciones y Naturalización (DIGEMIN) de los mismos y la operatividad del negocio. p. 11
Elaboración: MINCETUR/SG/OGEE-Oficina de Estudios Turísticos y Artesanales Con información disponible a febrero de 2011
02
Nuestra
Empresa
2010
Memoria
Anual

p. 13
Presentación de
la Empresa El 28 de febrero del 2000, la Junta General de Accionistas acordó el cambio de razón social de Consorcio Inmobiliario Los Portales
S.A.A. a Los Portales S.A., el mismo que se hizo efectivo a partir del 31 de mayo de dicho año.

Breve historia de la Empresa La empresa ha pasado por distintas fusiones y escisiones: (i) El 26 de diciembre del 2005, la Junta General de Accionistas aprobó
la fusión por absorción de la empresa Constructoras ICA Perú S.A., de capitales mexicanos vinculados al grupo ICA de México; (ii)
Los Portales inició operaciones en el año 1996 con tres líneas de negocio: la Junta General de Accionistas del 31 de agosto del 2009 aprobó la fusión por absorción de tres de sus subsidiarias: Los Portales
Negocios Inmobiliarios SAC, Promotora Huampaní SAC y Promotora Golf SAC; (iii) la Junta General de Accionistas del 19 de abril
inmobiliario, estacionamientos y hoteles. La Empresa soportó el impacto del 2010 acordó la escisión de un bloque patrimonial constituido por las acciones de Inversiones Centenario S.A.A., el mismo
ocasionado por la crisis económica del país de principios del 2000, reenfocando su que fue aportado a una sociedad pre-existente y; (iv) la Junta General de Accionistas del 29 de abril del 2010 aprobó la fusión
oferta de productos inmobiliarios, los mismos que fueron canalizados de manera por absorción de la subsidiaria Constructora Los Portales S.A. y las empresas vinculadas Inversiones en Inmuebles S.A. (INISA) e
Inversiones de Estacionamientos S.A. (IESA).
prioritaria al sector socio económico C/D, siendo pioneros en dichos sectores. En
paralelo a esta estrategia, la Empresa refinanció de manera directa e integralmente Capital social y composición accionaria
la totalidad de sus obligaciones y a partir del 2005 inició un ciclo de crecimiento En el ejercicio 2010 se efectuó una reducción de capital como resultado de la escisión acordada, así como diversos aumentos
del capital social (por capitalización de resultados, por aportes en efectivo y por fusión). Como consecuencia de todos estos
que se mantiene a la fecha. actos, al 31 de diciembre de 2010 el capital suscrito y pagado de la sociedad era de S/. 119’633,798.00 (Ciento diecinueve millones
seiscientos treinta y tres mil y setecientos noventa y ocho y 00/100 nuevos soles), representado por 119’633,798 acciones, de
A partir de ese momento, los negocios y los sectores donde Los Portales invirtió un valor nominal de S/. 1.00 cada una, totalmente suscritas y pagadas, de propiedad de dos inversionistas nacionales y dos
extranjeros, representando a los principales accionistas: LP Holding S.A. y Santa Aurelia S.A., empresas peruanas pertenecientes
maduraron y empezaron a generar resultados significativos. En el 2010 se concluyó al Grupo Raffo, con el 50%; y, las empresas Constructoras ICA S.A. de C.V. e Ingenieros Civiles Asociados S.A. de C.V., pertenecientes
el proceso de equiparación de participaciones entre los accionistas LP Holding al Grupo ICA de México, con el 50% restante.
(Grupo Raffo) y el Grupo ICA de México (www.ica.com.mx); marcando este hito
No existen acciones sin derecho a voto ni acciones de inversión.
el inicio de una nueva etapa en la que se realizarán importantes proyectos e
inversiones, adecuación de políticas de gobierno corporativo y establecimiento de Grupo económico
La composición accionaria de Los Portales S.A. al 31 de
Los principales accionistas de Los Portales S.A. son dos grupos
objetivos comunes, que permitirán a la Empresa mirar al futuro con confianza y una empresariales, el Grupo Raffo, de capitales nacionales, y el Grupo ICA, de diciembre de 2010 es la siguiente:
gran expectativa. capitales mexicanos.
Tenencia Número de Porcentaje de
Con más de 100 años de presencia en la economía nacional, el Grupo accionistas participación
Raffo ha participado a lo largo de su trayectoria empresarial en los
> Menor a 1% > 1 > 0.01%
Perfil de la Empresa sectores financiero y de seguros, inmobiliario y textil. Actualmente,
> Entre 1% - 5% > 1 > 1.60%
desarrolla actividades en los sectores inmobiliario (habilitación urbana,
Datos generales vivienda multifamiliar de interés social y renta inmobiliaria), hotelero > Entre 5% - 10% > 0 > 0
Los Portales S.A. fue constituida mediante escritura pública el 6 de marzo de 1996, encontrándose inscrita en la ficha No. 126437 y de estacionamientos. Las principales entidades que conforman > Mayor a 10% > 2 > 98.39%
y en la partida electrónica No. 11008436 del Registro de Personas Jurídicas de Lima. El domicilio de la sociedad es José Granda 167, el Grupo Raffo son: i) LP Holding S.A., empresa holding que gestiona > Total > 4 > 100%
San Isidro, Lima; teléfono 211-4466, fax 442-9196. Su dirección electrónica es www.losportales.com.pe. una importante cartera de inversiones; ii) Los Portales S.A., dedicada
a negocios inmobiliarios de vivienda multifamiliar y habilitación
Objeto social urbana, hotelería y estacionamientos, entre otros; iii) Compañía Minera
La empresa se dedica a toda clase de inversiones y negocios de promoción y desarrollo inmobiliario y habilitación urbana, así Caudalosa S.A., dedicada a actividades mineras, principalmente a la producción de concentrados de plomo, zinc y cobre.
como a la prestación de servicios turísticos, hoteleros y de hospedaje. Entre sus rubros de inversión también figuran la prestación
de servicios de administración, promoción, desarrollo y operación de playas de estacionamiento, sistema de peaje y actividades El Grupo ICA, por su parte, es el conglomerado de empresas constructoras más grande de México, cuyas principales líneas de
conexas, al igual que las operaciones de carácter comercial y financiero que sean necesarias para los fines enunciados. negocio son construcción, ingeniería, infraestructura y vivienda. Con más de 60 años de presencia en el mercado mexicano,

La duración de la sociedad es indefinida y debido a su principal actividad económica se encuentra agrupada, de acuerdo con la
Clasificación Industrial Uniforme (C.I.I.U.) de las Naciones Unidas, en el grupo 70109, bienes inmuebles. Su registro como persona
jurídica es el No. B70032.
ha desarrollado megaproyectos de infraestructura, construcción civil, urbana e industrial, mantenimiento y operación de
carreteras, puertos y aeropuertos, represas y túneles; de igual modo, participa a nivel de concesiones en el manejo nacional del
agua y recolección de basura. El Grupo ICA desarrolla sus actividades en diversos países de Latinoamérica y Europa. Su matriz
2010
Memoria
Anual
(Empresas ICA S.A. de C.V) cotiza sus acciones en la Bolsa Mexicana de Valores y en el New York Stock Exchange (NYSE).

Modificaciones estatutarias, fusiones y reorganizaciones societarias En el 2010 el Grupo ICA registró ingresos por US$ 2,824 millones. La experiencia del Grupo ICA ha contribuido decididamente a
Por acuerdo adoptado por la Junta General de Accionistas del 20 de setiembre de 1999, la empresa se fusionó con su subsidiaria consolidar las operaciones de Los Portales S.A., aprovechándose el know how, la experiencia y las estrategias comerciales de este
Los Portales Consorcio Hotelero S.A. socio estratégico.

p. 15
Directorio y Plana
Comité Ejecutivo Gerencial
En Junta Obligatoria Anual de Accionistas del 29 de abril del 2010
fueron elegidos los siguientes directores para el ejercicio 2010:

> PRESIDENCIA > GERENCIA GENERAL

Ernesto Raffo Paine - Grupo Raffo Guillermo Velaochaga Raffo - Gerencia General

> DIRECTOR TITULAR > GERENCIAS CENTRALES

Eduardo Ibarra Díaz Ufano - Independiente Ramón García Quintana - Gerencia Central de Administración y Finanzas
Ernesto Fernandini Raffo - Grupo Raffo Wilfredo de Souza Ferreyra Ugarte - Gerencia Central de Negocios
Alberto Pescetto Raffo - Grupo Raffo Inmobiliarios
Bernardo Quintana Isaac - Grupo ICA
Sergio Fernando Montaño León - Grupo ICA
> GERENCIAS
Diego Quintana Kawage - Grupo ICA
Alonso Quintana Kawage - Grupo ICA Eduardo Ibarra Rooth - Gerencia de Negocios de Estacionamientos
Luis Gómez Corthorn - Gerencia de Negocios de Hoteles
> DIRECTOR SUPLENTE Raúl Salcedo Pachas - Gerencia de Administración y Contabilidad
Rodrigo Antonio Quintana Kawage - Grupo ICA María Patricia Mendoza Franco - Gerencia Legal
Alejandro Vargas Reyes - Grupo ICA Fernando Gómez Ñato - Gerencia de Finanzas
Jaime González Melly - Gerencia de Tecnología de la Información
> COMITÉ EJECUTIVO
El Comité Ejecutivo constituye un órgano de decisión para la gestión
administrativa de la sociedad. Fueron elegidos miembros del Comité
Ejecutivo para el periodo 2010:

> MIEMBRO TITULAR COMITÉ EJECUTIVO

Ernesto Raffo Paine - Grupo Raffo
Colaboradores
Ernesto Fernandini Raffo - Grupo Raffo
Sergio Fernando Montaño León - Grupo ICA Al cierre del 2010 la Empresa contaba con 2,143 colaboradores: 9 de
Alonso Quintana Kawage - Grupo ICA los puestos corresponden a las gerencias de la empresa, 43 personas
correspondían a programas de formación profesional, 125 personas eran
> MIEMBROS SUPLENTES COMITÉ EJECUTIVO

Alberto Pescetto Raffo - Grupo Raffo
Eduardo Ibarra Díaz Ufano - Independiente
Alonso Quintana Kawage - Grupo ICA
Rodrigo Antonio Quintana Kawage - Grupo ICA
2010
obreros de construcción civil y 1,966 personas ocupaban diversos cargos.
Del total de colaboradores, 1,930 eran temporales y 213 permanentes.
Memoria
En el 2009 la Empresa tenía 1,588 colaboradores: 7 personas ocupaban los Anual
cargos de gerencia, mientras que 1,581 colaboradores tenían ocupaciones
diversas. Del total, 1,382 personas eran temporales y 206 permanentes.

p. 17
 Visión, Misión,
Compromiso Social Principios y Valores

> Visión >

Ser una empresa líder en el desarrollo de negocios relacionados
La Empresa tiene como uno de sus objetivos prioritarios y fundamentales estructurar –en el corto plazo– programas
sostenidos de RS, enfocados principalmente en el rubro educativo y que contribuyan con lograr mejoras sociales, económicas con el sector inmobiliario, que se diferencien por su calidad y
y ambientales en la sociedad. A través de estas iniciativas se piensa fomentar conductas y actitudes que motiven la solidaridad marquen hitos innovadores, generando valor para nuestros
y el comportamiento ético de los colaboradores, trazando vínculos sólidos entre las iniciativas de RS y, la visión y misión de la accionistas, clientes, colaboradores y la sociedad.
Empresa.

Cabe destacar que Los Portales ha asumido el compromiso de promover mejoras en la calidad de vida de la población,

> Misión >

Desarrollamos negocios inmobiliarios, de estacionamientos,
particularmente en la de aquellos sectores menos favorecidos. Al respecto, una de las principales carencias que sufre la
comunidad nacional es la falta de vivienda digna. Con proyectos inmobiliarios sociales como MiVivienda, MiHogar y Techo hoteleros y afines, creando espacios innovadores para vivir
Propio, Los Portales contribuye con cubrir las necesidades de vivienda del país; en tanto que con los proyectos de habilitación mejor, sustentados en el conocimiento de nuestros clientes,
urbana, Los Portales realiza un aporte relevante en la formalización de segmentos de la población sin acceso actual al sistema el compromiso y creatividad de nuestra gente y el desarrollo
financiero, posibilitando que dichos grupos obtengan créditos para financiar la compra de lotes de terreno para vivienda futura, sostenible de nuestro entorno.
manteniendo un récord de pagos e historial crediticio y fomenta la formalización y el acceso a una propiedad que no solo puede
servir de garantía para un préstamo bancario futuro, sino como base de la vivienda propia.

> Principios >

Asimismo, Los Portales participa en la campaña “Recíclame, cumple tu papel”, en asociación con la ONG Fundades y la empresa • Integridad
Kimberly Clark. Esta campaña busca contribuir con la preservación del medio ambiente a través del fomento de la cultura del Nuestras decisiones, acciones y compromisos se basan en el
reciclaje. A este objetivo ambiental se suma, además, la ayuda social, pues con el dinero recaudado a través del reciclaje se respaldo ético, financiero y profesional de nuestros colaboradores y
entregan becas de estudios a niños con discapacidad y bajos recursos económicos. Los Portales recolecta permanentemente accionistas, quienes sustentan nuestra promesa de valor.
papeles, periódicos, cartones y guías telefónicas a través de tachos distribuidos en todas las oficinas y diversos contenedores
especiales colocados en áreas claves de acopio, a fin de entregar el material recolectado a Kimberly Clark, quien destina el pago • Calidad
por el papel reciclado a Fundades. En el 2010, Los Portales logró recolectar 1.2 TM de papel, que fueron donadas a Fundades. La calidad es nuestro sello. Todos nuestros productos y servicios
son elaborados y entregados con pasión y devoción, ofreciendo lo
Finalmente, Los Portales también participa activamente apoyando al proyecto “Rum Rum el Explorador”, de la Asociación mejor de nosotros mismos a nuestros clientes.
Promotora de Educación Inicial “Caritas Graciosas”, que promueve el aprendizaje activo y de autodescubrimiento en alumnos • Confi anza
menores de 6 años en centros estatales de educación inicial, ubicados en zonas urbano marginales. Dentro de este programa, Los Buscamos no solo hacer negocios, sino construir relaciones de
Portales ha participado en la mejora de la infraestructura del centro de educación inicial Pronoi “Los Angelitos” ubicado en la zona mutuo beneficio y sostenibles en el tiempo, con nuestros socios,
de Zapallal al norte de la ciudad de Lima. clientes y proveedores.
• Responsabilidad Social
Estamos comprometidos con el progreso de nuestros clientes,
colaboradores y proveedores y el desarrollo sostenible de la
sociedad.

> Valores >

• Compromiso
Ofrecemos lo mejor en todo lo que hacemos.
• Proactividad
Tenemos una actitud positiva para solucionar los problemas,
presentamos iniciativas y hacemos lo necesario para cumplir
nuestros objetivos.
• Orientación a resultados
2010
Memoria
Estamos permanentemente enfocados al logro de resultados que Anual
agreguen valor a nuestro negocio y al entorno donde lo desarrollamos.
• Creatividad e innovación
Romper paradigmas y generar el cambio es una cualidad inherente a
nuestra esencia.
• Capacidad de anticipación
Nos anticipamos a los hechos, lo que nos permite estar a la vanguardia p. 19
de la competencia.
03
Creamos
Espacios
Para Vivir
Mejor
2010
Memoria
Anual

p. 21
Descripción Panorama General de los Negocios
General de
los Negocios Los Portales, directamente y/o a través de sus empresas subsidiarias ha estructurado sus
actividades en las divisiones de negocios que se detallan a continuación. Su estructura
organizacional es matricial. El área central brinda servicios de finanzas, contabilidad,
legal, sistemas, marketing, recursos humanos y capital humano a las áreas de negocio,
aprovechando las sinergias corporativas de un tratamiento centralizado.

> División Se dedica a la promoción y desarrollo de proyectos de

habilitación urbana, viviendas de interés social y proyectos
Inmobiliaria multifamiliares de vivienda, a través de programas
gubernamentales como MiVivienda, MiHogar o Techo Propio.

> División de Se dedica a la operación de hoteles mediante la inversión

en unidades propias y de terceros, así como a la prestación
Los Portales S.A.
Hoteles de servicios vinculados al negocio de alimentos y bebidas,
banquetes y eventos dentro de los establecimientos
operados. Dentro de esta división se encuentra la unidad
de Telemarketing, la cual opera y administra un call center
encargado de dar soporte y potenciar el desarrollo de las otras
División División División División divisiones de negocios.
Inmobiliaria Estacionamientos Hoteles Rentas

Gerencia Central
de Administración
y Finanzas > División de Se dedica a la administración, operación, concesión e
inversión de estacionamientos, tanto propios como de
Estacionamientos terceros, así como a la gestión de negocios asociados como
valet parking, publicidad indoor y lavado de autos, entre otros.

2010
Memoria

> División de Constituida en el 2010, se dedica a la inversión, desarrollo

y operación de centros comerciales, así como a la gestión
Anual

Rentas del negocio de arrendamiento de locales comerciales de

propiedad de la empresa.

p. 23
Empresas Resultados de las Operaciones
Subsidiarias y Situación Financiera

Las actividades de negocio de Los Portales se realizan de manera directa y/o a través de empresas subsidiarias, según se detalla Ingresos
a continuación:
Los ingresos consolidados de Los Portales y subsidiarias ascendieron en el 2010 a S/. 293 millones, representando un incremento
Inversiones Nueva Etapa S.A.C. de 68% con respecto al registrado el 2009 (S/. 175 millones); estando constituidos en un 67% por la venta de inmuebles (lotes de
Constituida en marzo del 2003, con el objeto de dedicarse a toda clase de inversiones y negocios inmobiliarios, de habilitación terrenos y viviendas de interés social), 21% por prestación de servicios de estacionamientos, 12% por servicios hoteleros y 0.3%
urbana de denuncios agrícolas y urbanos, construcción y venta de inmuebles y de gerenciar proyectos inmobiliarios. Su actividad por arrendamiento de locales comerciales.
principal es el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, enmarcados dentro del programa de fomento estatal Techo
Propio en las provincias de Chincha e Ica (departamento de Ica), y la habilitación urbana en la provincia de Ica. Los Portales se ha
constituido en la empresa pionera en el país en cuanto a desarrollo de vivienda social.
Millones de S/. Ventas Anuales 2008-2010
En la provincia de Chincha ha ejecutado el proyecto “Los Viñedos”, etapas I y II, que consiste de 746 viviendas construidas con
funcionales diseños arquitectónicos, en lotes de aproximadamente 60 m2, ubicados en la zona de crecimiento de la ciudad, que
forman parte de una urbanización cerrada con áreas de recreación, comerciales y educativas.
350
300
variación
2008 - 2010 +65% 293
En la provincia de Ica viene realizando el proyecto de viviendas “Sol de Ica”, etapas II, V y VI, dentro del programa Techo Propio, 250
conformado por 559 viviendas. Asimismo, se encuentra desarrollando el proyecto de habilitación urbana “Sol de Ica”, etapas I, III
200 178 175
y IV, que consta de 479 lotes de terreno para vivienda.
150
En total, esta empresa subsidiaria es propietaria de aproximadamente 30 hectáreas de terrenos, que constituyen una valiosa 100
reserva para futuros desarrollos inmobiliarios. La participación de Los Portales en esta empresa al 31 de diciembre del 2010 es
50
de 99.98%.
0
Los Portales Estacionamientos S.A.C. 2008 2009 2010
Constituida en octubre del 2005 para dedicarse a la inversión y a los negocios de promoción y desarrollo de playas de
estacionamiento. Su actividad principal es la operación del estacionamiento del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez, en el
Callao, y del estacionamiento ubicado en la avenida Canaval y Moreyra, en Lima. La participación de Los Portales en esta empresa
al 31 de diciembre del 2010 es de 99.98%.

Consorcio Los Portales S.A.

Se constituyó en julio del 2002 con el fin de dedicarse a toda clase de negocios inmobiliarios, de construcción, compra y venta
de bienes muebles e inmuebles, así como para prestar servicios de administración y asesoría gerencial. Desde el 2008 ya no
opera, ya que las ventas por sus proyectos concluyeron en el 2007. Su principal proyecto fue “El Bosque de la Campiña” un proyecto Piura i h

multifamiliar. La participación de Los Portales S.A. al 31 de diciembre de 2010 es de 99.98%.

i h
Chiclayo

Chimbote i
Tarma

Lima i h
h
2010
Memoria
Anual
h Cusco
Chincha i
Ica i

Proyectos Inmobiliarios i
Hoteles h
p.25
Costo de ventas y margen bruto
El costo de ventas consolidado de Los Portales y subsidiarias ascendió a S/. 188 millones (S/. 114 millones en el 2009), el cual
representa el 64% de las ventas (65% en el 2009). Esta reducción del costo de ventas es explicado principalmente por el adecuado
control de costos y el mix de productos orientados al incremento del valor por metro cuadrado de la División Inmobiliaria.

Producto de lo anterior, la utilidad bruta consolidada de Los Portales y subsidiarias ascendió en el 2010 a S/. 105 millones,
representando un incremento de 75% con respecto al resultado obtenido el 2009 (S/. 61 millones). La utilidad bruta representó el
36% de las ventas en el 2010 (35% en el 2009).

Resultados
Los gastos e ingresos operacionales de Los Portales y subsidiarias ascendieron a S/. 50 millones (S/. 44 millones en el 2009).
El incremento es explicado por la implementación de diversos programas para el fortalecimiento de sistemas, procesos y
organización de la Empresa.

La utilidad neta del ejercicio de Los Portales y subsidiarias ascendió a S/. 36 millones, lo que representa un incremento de 164%
respecto al resultado obtenido el año anterior (S/. 14 millones).

Estos resultados positivos han sido posibles debido a: Millones de S/. Resultados 2008-2010
• El buen desempeño de la economía peruana, tanto por el crecimiento registrado en el producto bruto interno (PBI), como al
adecuado manejo de las políticas macroeconómicas, disciplina fiscal y estabilidad política.
65%
350
• El continuo apoyo de los accionistas de Los Portales, quienes además de su permanente respaldo en la dirección, gestión y know 2008
how, en el 2010 realizaron aportes en efectivo por S/. 25 millones (equivalentes a US$ 9 millones).
293
300 2009
• La consolidación en Los Portales de las inversiones y operaciones, mediante la fusión por absorción de las empresas vinculadas
de propiedad de nuestros accionistas: Inversiones en Inmuebles S.A. (INISA) e Inversiones de Estacionamientos S.A. (IESA). Esta 250 2010
fusión representó el aporte de un patrimonio de S/. 36 millones (US$ 13 millones).
200 175
• Por cuarto año consecutivo, la División Inmobiliaria registró un crecimiento sostenido (92% respecto al año anterior), 53%
conservando su liderazgo en el negocio de habilitaciones urbanas en el país. Durante el 2010 se continuó con la expansión de
operaciones a nivel nacional, representando las provincias el 46% de sus ventas, habiendo iniciado nuevas operaciones en
150
108 104 86% 195%
Chimbote, Ancón (Santa Rosa), Cieneguilla, entre otros; manteniendo presencia en las zonas norte de Lima (Carabayllo) y en
provincias (Chincha, Ica, Piura y Chiclayo). En el 2010, esta división registró un récord de ventas: 3,945 unidades inmobiliarias 100
68
800%
61 54 59
(3,113 en el 2009).
50 29 17 36
20 23
• La División de Estacionamientos registró un crecimiento de sus ingresos de 43% respecto al año anterior; explicado por la 6 14
apertura de 29 nuevas operaciones. Los Portales es reconocida como el operador líder de estacionamientos en el Perú. 0
• La División de Hoteles registró un crecimiento de sus ingresos del 15% respecto al año anterior. Este incremento es liderado por Ventas Utilidad Utilidad de Utilidad Utilidad

2010
las ventas del área de Alimentos y Bebidas del Country Club Lima Hotel (que mejoraron 25% respecto al año anterior), en tanto Bruta Operación antes de Neta
que el Hotel Los Portales Piura reportó un incremento en sus ingresos (28%) generando beneficios, producto de la buena gestión Impuestos
y de las inversiones realizadas.
Memoria
Anual

p. 27
 Hectareas Existencias e Inversiones Inmobiliarias
250
Principales Ratios e Indicadores Financieros 200
variación
2008 - 2010 +233% 200

Cuentas por cobrar

Las cuentas por cobrar de Los Portales y subsidiarias al cierre del ejercicio 2010 ascendieron a S/. 206 millones, lo que representa 150
108
un incremento del 56% respecto al año anterior (S/. 132 millones el 2009). Este resultado se debe principalmente al incremento
de las ventas de terrenos –a los clientes de este producto, la empresa les otorga financiamiento directo de hasta 72 meses, con 100
60
garantía del bien inmueble (reserva de dominio)– y al traslado de la cartera de letras de la empresa absorbida Inversiones en
Inmuebles S. A. por S/. 54 millones.
50

0
2008 2009 2010
Millones de S/. Cuentas por Cobrar Comerciales
Millones de S/. Existencias e Inversiones Inmobiliarias
250
variación
2008 - 2010 +75% 206
200 200 180
132
180
160
variación
2008 - 2010 +160%
150 118 140
120
100 100 81
80 69
50 60
40
20
0 0
2008 2009 2010 2008 2009 2010

Existencias e inversiones inmobiliarias

Durante el 2010 Los Portales y subsidiarias adquirió 197 hectáreas de terrenos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios por Millones de S/. Ingresos y Gastos Financieros
un valor de S/. 133 millones (US$ 44 millones).
40
Al cierre del ejercicio 2010, Los Portales registró un total de existencias inmobiliarias por 200 hectáreas, con un valor de S/. 124
millones (108 hectáreas y S/. 35 millones al cierre del 2009). Estas existencias corresponden principalmente a terrenos que se 35 34 Ingresos
encuentran en proyectos inmobiliarios o futuros desarrollos.
30 Gastos
30
Los Portales conserva terrenos como inversiones inmobiliarias, que se mantienen como reserva inmobiliaria para generar
beneficios por plusvalía o para ser destinados a futuros proyectos de rentas. Al cierre del ejercicio 2010 estos terrenos tienen una 25
25
extensión aproximada de 42 hectáreas y un valor de S/. 50 millones. 22 21
Ingresos y gastos financieros
Los ingresos financieros provenientes del financiamiento que otorga la Empresa a sus clientes inmobiliarios constituyen una
20

15 14
2010
Memoria
Anual
importante fuente de ingresos; en el 2010 los ingresos financieros ascendieron a S/. 33 millones (S/. 25 millones en el 2009) lo que
representa un incremento de 29% respecto al año anterior, debido a las mayores ventas inmobiliarias con financiamiento y a la
10
maduración de la cartera de cuentas por cobrar de la División Inmobiliaria
5
El gasto financiero del ejercicio fue de S/. 30 millones (S/. 21 millones en el 2009), importe que representa un incremento del 40% 0
respecto del año anterior, debido a los financiamientos obtenidos para el desarrollo del negocio inmobiliario. 2008 2009 2010
p. 29
Ratios financieros
A continuación se presentan los principales ratios financieros de la Empresa: Millones de S/. Indicadores Financieros- Balance General
Indicadores Financieros 2010 2009
2010
> Margen de Contribución > 35.5% > 34.8% 2009
> Margen Operativo > 18.5% > 9.7% 1.23
Prueba
> Margen antes de Impuestos > 20.1% > 12.9%
Corriente
> Margen Neto > 12.3% > 7.9% 0.78
> Margen EBITDA > 19.6% > 11.0%
> Margen EBITDA Ajustado > 31.1% > 25.3%
Prueba 0.66
> Prueba Corriente > 1.23% > 0.78% Ácida
> Prueba Ácida > 0.66% > 0.53% 0.53
> Endeudamiento > 0.40% > 0.36%
> Solvencia > 0.29% > 0.27%
0.40
Endeudamiento
> Retorno sobre Patrimonio (ROE) > 30.1% > 16.8%
> Retorno sobre Activos (ROA) > 10.1% > 4.4% 0.36

0.29
Solvencia
Indicadores de Gestión
0.27

Retorno sobre Activos (ROA)

0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4
2009 Retorno sobre Patrimonio (ROE)
16.8% 4.4%

2010
Indicadores Financieros- Estado de Resultados
30.1% 10.1%

0% 10% 20% 30% 40% 2010

Margen de 35.5% 2009
Contribución
34.8%

Margen 18.5%
Operativo
9.7%

Margen antes 20.1%

de Impuestos
12.9%

Margen
Neto
7.9%
12.3%
2010
Memoria
Anual
Margen 19.6%
EBITDA
11.0%

Margen EBITDA 31.1%

Ajustado
25.3%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% p. 31
Los Portales 2010
Inmobiliaria
Memoria
Anual

p. 33
Indicadores
Principales
> Ventas por S/. 196 millones (US$ 70 millones versus US$ 36 millones el 2009).

> 3,945 unidades inmobiliarias vendidas el 2010 (3,113 el 2009), 26% de incremento.
Millones de S/. Ventas División Inmobiliaria 2008-2010

> Presencia en 6 principales ciudades del país: Lima (zonas norte, este y centro),
Chincha, Ica, Piura, Chiclayo, Chimbote; diversificación de los ingresos, Lima 200
variación
2008 - 2010 +81%
196
54%, Provincias 46%.
150
108 102
> 200 hectáreas de terrenos para desarrollo inmobiliario (108 en el 2009),
incremento del 85%.
100

50

> Margen bruto de contribución de la división inmobiliaria: 34.7% (29.5% en el 2009). 0

2008 2009 2010

> Utilidad operativa de S/. 42 millones (S/. 15 millones en el 2009), lo que

representa un aumento de 180% en relación al año anterior. Millones de S/. 92%
Resultados 2009-2010 División Inmobiliaria

196
> Utilidad neta de S/. 39 millones (S/. 24 millones en el 2009), lo que representa
200

2010
2009
un aumento de 62% en relación al año anterior.
150 123% 2010
102 Memoria
100 311% 94% Anual
67
50 30 37 33
9 17
0
Ventas Utilidad Utilidad Utilidad
Bruta Operativa Neta
p. 35
2010 Provincia Sur - Ica
$12,010M
17%
Lima Norte Piura
(Carabayllo/ Santa Rosa/ Hu)
$22, 525M
32% Chiclayo

Provincia Norte/ Piura

$14,942M Chimbote
22%

Lima
Lima Este
Provincia Norte / Chiclayo (Huampaní/ Cieneguilla/ Hu)
$4,977M $11,231M
Chincha
7% 16% Ica

Lima Centro
(Multifamiliares/ MV)
$3,850M
6%

Descripción del negocio Resultados

A través de su División Inmobiliaria, Los Portales desarrolla proyectos inmobiliarios de habilitación urbana, vivienda social,
departamentos en edificios multifamiliares y viviendas en condominio (vivienda secundaria / casa de campo), de manera
directa o a través de empresas subsidiarias.
Los Portales es líder a nivel nacional en la venta y desarrollo de proyectos de habilitación urbana en zonas de expansión urbana,
con presencia en 6 ciudades importantes de la costa peruana (Lima, Chincha, Ica, Piura, Chiclayo y Chimbote), focalizando sus
actividades principalmente en los niveles socioeconómicos C y D. La habilitación urbana consiste en la implementación y venta
de lotes de terreno para vivienda con instalaciones de servicios básicos (agua, desagüe y electricidad) en urbanizaciones
modernas y ordenadas, rodeadas de áreas verdes y zonas de esparcimiento. Al cierre del 2010, Los Portales y subsidiarias
contaba con una cartera de aproximadamente 64 proyectos inmobiliarios en comercialización y desarrollo.
Durante el 2010 la División Inmobiliaria continuó con su proceso de crecimiento en volumen, diversificación geográfica y de
productos, objetivos que fueron cumplidos con éxito. La división registró ventas totales por S/. 196 millones (3,945 unidades),
lo que representa un incremento de 92% respecto al año anterior (S/.102 millones y 3,113 unidades). Las ventas de la división
inmobiliaria se concentraron en lotes de terreno (63%), viviendas de interés social – Techo Propio (17%), viviendas de campo
(14%) y departamentos en edificios multifamiliares (6%).
El margen bruto de contribución de la División Inmobiliaria del 2010 fue de S/. 68 millones (34.7% de las ventas), cifra superior en
126% a lo obtenido el año anterior (S/. 30 millones, 29.5% de las ventas).
El EBITDA, ajustado por la inclusión del ingreso financiero devengado, fue de S/. 74 millones.

Asimismo, Los Portales se ha constituido en la principal empresa privada que desarrolla y promueve proyectos de vivienda
de interés social, financiados por el programa gubernamental Techo Propio. Los proyectos más importantes se desarrollan en
provincias; el proyecto “Los Viñedos”, en Chincha, tiene 746 casas, el proyecto “Sol de Ica”, en Ica, tiene 559 casas, y el proyecto
“Techo Propio Sol de Piura” cuenta con 1,051 casas. El desarrollo de estos proyectos dentro del marco de los programas sociales
permite que familias de bajos recursos puedan acceder a viviendas saneadas legalmente y con todos los servicios públicos,
facilitándoles así el ingreso al sistema financiero para la obtención de crédito.

Los Portales mantiene una permanente política de ampliar su reserva inmobiliaria. Durante el 2010 adquirió 197 hectáreas y cerró
2010
Memoria
el ejercicio con un inventario de 200 hectáreas, en Lima y en provincias. Anual

Las fortalezas de la división inmobiliaria son: (i) la capacidad para identificar y desarrollar negocios inmobiliarios en zonas y
áreas de expansión urbana; (ii) el conocimiento profundo del mercado inmobiliario y de los productos específicos que demandan
los potenciales clientes; (iii) la gestión técnica para la obtención de permisos y factibilidades de servicios; y (iv) la gestión
comercial de la empresa, que constantemente diseña estrategias comerciales innovadoras y eficientes para la promoción y
venta de nuevos productos, lo cual, sumado a un nivel de profesionales especializados como fuerza de ventas, garantiza el éxito
comercial de todos los proyectos. p. 37
Los Portales
Estacionamientos
2010
Memoria
Anual

p. 39
 Indicadores Estratégicos - División Estacionamientos

Indicadores Número de playas

50%
Número de cocheras
75%

Principales
120 114 25000 20,977
100 85 20000
76 14,478
80
15000 11,952
60
40 10000
20 5000
0 0
2008 2009 2010 2008 2009 2010
> Ventas por S/. 62 millones (equivalentes a US$ 22 millones versus US$ 18
millones el 2009). Número de abonados (mes) Número de horas vendidas (mes)
- en millones de horas
31% 20%
50000 4,422 10 8.9

>
45000 9
40000 3,586 8 7.4 7.4
114 playas de estacionamientos (85 en el 2009), 20,977 cocheras (14,478 en 35000
3,369
7
el 2009), 4,422 abonados (3,586 abonados en el 2009), 8.9 millones de horas 30000 6
25000 5
vendidas (7.4 millones en el 2009). 20000 4
15000 3
10000 2
5000 1
0 0

> 1,114 colaboradores (884 en el 2009).

2008

Descripción del negocio

2009 2010 2008 2009 2010

> Margen bruto de contribución de la división estacionamientos: 25.2%

(29.1% en el 2009).
La experiencia de más de 40 años de Los Portales en el negocio de estacionamientos se inició bajo la gestión de LP Holding S.A. con
la apertura en 1968 del Estacionamiento Washington y la operación desde 1992 del estacionamiento del Aeropuerto Internacional
Jorge Chávez, siendo estos los primeros intentos locales de manejo especializado y profesional del negocio de estacionamientos,
eventos que evidencian que desde un inicio se tuvo la visión de crear la mejor y más grande red de estacionamientos del país.
Actualmente, Los Portales opera 114 estacionamientos y cuenta con 20,977 cocheras distribuidas en Lima, Arequipa, Piura,

>
Trujillo y Chiclayo. Los estacionamientos operados por Los Portales son reconocidos por su excelencia en el servicio, calidad,
Utilidad operativa de S/. 9.4 millones (S/ 7.4 millones en el 2009), lo que modernidad, el compromiso de sus colaboradores y la visión de sus líderes, así como por el respaldo de sus accionistas.
representa un aumento de 27%.
Al cierre del 2010 Los Portales operaba 114 estacionamientos (85 en el 2009) y cuenta con 20,977 cocheras (14,478 en el 2009) en
Lima, Piura, Trujillo, Chiclayo y Arequipa.

> Utilidad neta de S/. 5 millones (S/. 3.7 millones en el 2009), lo que representa un
aumento de 35%.
La clave del éxito de este negocio se centra en: (i) el reconocimiento de su capital humano como eje central de negocio, habiéndose
empezado a cosechar los frutos de los programas de selección, inducción y capacitación de personal iniciados en los últimos 24
meses; y (ii) en la capacidad de brindar soluciones innovadoras a las necesidades de los clientes particulares y corporativos, a
través de un servicio de excelencia, moderna infraestructura y tecnología de punta.

La División de Estacionamientos de Los Portales hoy en día lidera el mercado especializado de estacionamientos y servicios de
2010
Memoria
parqueos en el Perú, a través de sus cuatro líneas de negocio (mega operaciones, micro operaciones, operaciones comerciales y Anual
servicios de valet parking), ofreciendo soluciones específicas a múltiples escenarios de negocio, con flexibilidad, creatividad y
altos índices de calidad en el servicio.

Un aspecto resaltante del negocio es la identificación de la marca Los Portales por parte de los consumidores de Lima y provincias.
Gracias a sus excelentes características, la percepción de la empresa en términos generales es sumamente positiva, mientras
que la marca Los Portales es percibida por el consumidor nacional como distintiva de la empresa líder en estacionamientos,
circunstancia altamente favorable tratándose de una empresa peruana no asociada a ningún operador internacional. p. 41
Resultados
La División de Estacionamientos de Los Portales registró en el 2010 ingresos por S/. 62 millones (S/. 43 millones en el 2009), lo que
representa un incremento de 44% respecto al año anterior. Los rubros que tuvieron buen desempeño fueron: ventas de abonados
(+20%), ventas de clientes eventuales (+24%) y servicios administrativos (+23%).

Millones de S/. Ventas

70
variación
2008 - 2010 +60% 62
60
50 43
38
40
30
20
10
0
2008 2009 2010

El margen bruto de contribución de la división fue de S/. 15.6 millones (S/. 12.6 millones en el 2009), equivalente a 25% de las ventas
(29.1% de las ventas el 2009); la reducción respecto al año anterior se explica por el incremento del costo de los terrenos (US$/
m2 debido al boom inmobiliario), aumento de costos laborales y la maduración de nuevas operaciones de estacionamientos.

Millones de S/. Margen de Contribución

18
variación
2008 - 2010 +50%
16 15
13
2010
14
12 10
10
Memoria
8 Anual
6
4
2
0
2008 2009 2010

El EBITDA de la división de estacionamientos fue de S/ 9.2 millones.

p. 43
Los Portales
Hoteles
2010
Memoria
Anual

p. 45
Indicadores
Principales
> Ventas por S/. 34.5 millones (S/. 30 millones en el año 2009).

> Cinco unidades hoteleras en operación (3 en el 2009); bajo dos marcas, Country
Club Lima Hotel (lujo) de 83 habitaciones y Los Portales Hoteles (corporativo): en
Piura (45 habitaciones), Chiclayo (35 habitaciones), Tarma (45 habitaciones) y
Cusco (50 habitaciones).

> 258 habitaciones (173 habitaciones en el 2009).

Millones de S/. Ventas División Hoteles

> Margen bruto de contribución: 61.4% (61.3% en el 2009).

35
variación
2008 - 2010 +6% 35
34

> Utilidad operativa de S/. 5.3 millones (S/. 3.9 millones en el 2009, lo que
representa un aumento de 36% en relación al año anterior.
33
32
33

31
30
30

> Utilidad neta de S/. 3.7 millones (pérdida de S/. 2 millones en el 2009). 29
28
27
2008 2009 2010

2010
Memoria
Anual

p. 47

Descripción del negocio
Los Portales participa en el negocio de hoteles desde 1996. El objetivo fue establecer una cadena nacional de hoteles que provea
de servicios de calidad a huéspedes extranjeros y turistas locales. Actualmente, los hoteles de Los Portales se distinguen por la
excelencia en el servicio y ofrecen a los huéspedes una experiencia del mejor nivel durante su estadía, marcada por la calidez del
personal, el cuidado en el detalle y la comodidad de las instalaciones.
Al cierre del 2010 la División de Hoteles de Los Portales operaba cuatro establecimientos en provincias, bajo la marca Los Portales,
destinado al segmento corporativo: Los Portales Piura (45 habitaciones), Los Portales Chiclayo (35 habitaciones), Los Portales
Tarma (45 habitaciones) y Los Portales Cusco (50 habitaciones). En Lima opera el Country Club Lima Hotel (83 habitaciones),
marca de lujo dedicada a atender al segmento de mayor poder adquisitivo de turistas extranjeros y al segmento corporativo VIP.
El Country Club es un hotel de la categoría luxury de cinco estrellas ubicado en el exclusivo distrito de San Isidro. Construido en 1927,
es considerado monumento histórico nacional por su hermosa arquitectura, su excelente distribución y elegantes habitaciones;
alberga, más de 300 obras de arte proporcionadas por convenio con el Museo Pedro de Osma. Su Restaurante Perroquet ha sido
premiado por tercer año consecutivo como uno de los 10 mejores restaurantes de Lima para hacer negocios, así como el mejor
restaurante de hotel por “Summum”, circunstancia públicamente reconocida por los consumidores locales. Debemos señalar que
este restaurante compite con los mejores de la exigente plaza culinaria de Lima, lo cual constituye un gran logro, considerando
que no es usual que un restaurante de hotel ingrese en estas ligas culinarias.
Los Portales Hotel Piura está dedicado al segmento corporativo, categoría 4 estrellas. Está ubicado en el centro financiero y
cultural de la ciudad y ostenta también la calidad de monumento histórico, debido a su impactante arquitectura. Los equipos
modernos han sido acondicionados en estricta armonía con su carácter de patrimonio histórico y las remodelaciones han sido
efectuadas respetando el entorno urbano. El hotel cuenta con cómodas y amplias habitaciones consideradas las más lujosas de
la ciudad, ofrece exquisita comida gourmet en su restaurante y una excelente atención.
Ubicado a solo cinco horas de Lima, Los Portales Hotel Tarma, de 3 estrellas, se encuentra a cinco minutos de la Plaza de Armas y
opera en una antigua casona construida en el 1954, cuyo carácter monumental también se ha respetado al momento de efectuar
las adecuaciones en el mobiliario. El hotel tiene instalaciones de primer nivel y un excelente servicio, sumados al salón de eventos,
discoteca y al restaurante Pollo Stop (ambos administrados por Los Portales).
Los Portales Hotel Chiclayo inició operaciones en marzo del 2010. Se encuentra a tres minutos del aeropuerto y en el centro
comercial de la ciudad. Cuenta con 35 modernas habitaciones equipadas con televisores LCD y óptimas comodidades, entre ellas
wireless en todas las instalaciones del hotel, salón de eventos, entre otros. Está dirigido para atender principalmente al segmento
corporativo de negocios (comercio e industria de la zona) así como a los turistas que acuden a la zona (restos arqueológicos,
playas, entre otros).
En diciembre del 2010 se inició la operación de un establecimiento en Cusco bajo la modalidad de usufructo por un plazo de 20
años, Los Portales Hotel Cusco cuenta con 50 habitaciones. Para el 2011 se tiene prevista una remodelación integral con el objetivo
de adecuarlo al estándar de confort que poseen Los Portales Hoteles.
Resultados
El 2010 fue un año de recuperación para esta división, luego del impacto de la crisis económica internacional que afectó las
operaciones en el año anterior, principalmente debido a la reactivación de arribos de pasajeros corporativos, permitiendo una
recuperación en los ingresos, que crecieron 15% con respecto al año interior. La eficiente gestión del equipo gerencial permitió
esta recuperación, principalmente a partir del segundo trimestre, logrando un buen mix entre la ocupación de los hoteles y las
tarifas.
La División de Hoteles registró en el ejercicio 2010 ventas por S/. 34.5 millones (S/. 29.9 millones el 2009). El margen bruto de
contribución fue de S/. 21.2 millones (S/ 18.3 millones en el 2009), equivalente a 61.4% de las ventas (61.3% de las ventas el 2009).
Se continuó la estrategia de crecimiento adquiriendo e incorporando nuevas operaciones hoteleras, lo que permitirá el
2010
incremento de los ingresos, la reducción de gastos administrativos y de gestión y, por lo tanto, la mejora en los resultados. En
línea con esta estrategia, se sentaron las bases para la definición de la nueva imagen, diferenciación y estandarización de los
productos de la División de Hoteles, así como también su reestructuración corporativa para soportar su crecimiento. Este plan
Memoria
se ejecutará en el primer semestre del 2011. Anual
Es importante resaltar la consolidación del área de Alimentos y Bebidas como una de las principales fortalezas de la división
hoteles, resultando en una importante fuente de ingresos para el negocio. La administración de la totalidad de los restaurantes,
bares y salones de eventos de Los Portales constituye a la fecha el 43% de los ingresos de la división.
Finalmente, la unidad de negocios Telemarketing, integrante de la División de Hoteles, registró en el 2010 ingresos por S/. 1.2
millones, consolidándose como una importante unidad generadora de ingresos y soporte para las otras divisiones de negocios. p. 49
 Indicadores
Principales
> 8,000 m2 arrendables.

> 80% ocupación en Lima Outlet Center, 5,000 m2 arrendables.

Constituida en el 2010, se dedica a la habilitación de centros comerciales, strip malls, así como a la gestión de arrendamientos de
los locales comerciales de propiedad de la Empresa.

En julio del 2010 inició la operación del Lima Outlet Center, construido sobre un terreno de 10,000 m2, con una inversión de US$ 4

Los Portales
millones, ubicado en la Av. Elmer Faucett al costado del Aeropuerto Internacional Jorge Chávez.

Resultados

Rentas
Al cierre del 2010 la División de Rentas registro ventas por S/. 924 mil, el margen bruto de contribución fue de S/. 502 mil,
equivalente a 54.3% de las ventas.

2010
Memoria
Anual

p. 51
 Descripción
En el 2010 se continuó con el proceso de reorganización del área central de la empresa, iniciado en el 2009, con la finalidad de que
esta pueda responder adecuadamente a los nuevos requerimientos de una compañía de la envergadura actual de Los Portales,
matricialmente organizada. Durante el 2010 se desarrolló y puso en operación el sistema integrado para el back office SAP, se
reestructuró la organización creando las gerencias de Tecnología de la Información, Logística, Capital Humano y la sub gerencia
de Organización y Métodos.

La finalidad de la División Central es integrar, consolidar y optimizar los esfuerzos de las divisiones de negocios, proveyendo
servicios de la más alta calidad y convirtiéndose en el socio estratégico que siente las bases para el crecimiento, la sostenibilidad
y la diversificación de los negocios de la Empresa, así como de sus subsidiarias.

Actualmente, la División Central vela por el cumplimiento de las políticas corporativas y el planeamiento de negocios centralizado,
brindando servicios oportunos, confiables y costo efectivo aprovechando las sinergias corporativas.

Los Portales 2010

Central
Memoria
Anual

p. 53
04
Aplicación de Utilidades
Procesos Legales
Valores Inscritos en el Registro Público
Responsables de la Información Financiera
Normatividad
Experiencia y Trayectoria
Información Financiera

2010
Memoria
Anual

p. 55
 Procesos Legales
Los Portales tiene pendientes algunos litigios civiles y administrativos relacionados con las acciones propias de su actividad
económica, ya sea en calidad de demandante o demandado. Ninguno de estos procesos implica una contingencia económica
significativa para la Empresa.

Valores Inscritos en el Registro Público

A continuación se presentan los valores en circulación de Los Portales, inscritos en el Registro Público del Mercado de Valores.

Acciones de Capital
La Junta de Accionistas del 29 de abril del 2010 acordó modificar la estructura de capital de Los Portales S.A. mediante la
eliminación de las acciones Clase A (clase listada en la Bolsa de Valores de Lima) y Clase B, y la consecuente creación de una única
clase de acciones comunes. Como resultado de dicho acuerdo fueron deslistadas las acciones Clase A (LPORTAC1) y listadas las
acciones comunes (PORTAC1). El monto registrado y en circulación de acciones comunes al 31 de diciembre del 2010 asciende a
S/.119’633,798.00, con un valor nominal de S/. 1.00 cada una.

En el 2010 las acciones de Los Portales S.A. registraron negociación en la Bolsa de Valores de Lima, conforme al siguiente detalle:

Aplicación de Utilidades Los Portales S.A.

Renta Variable
La utilidad neta del ejercicio 2010 de Los Portales asciende a S/. 36,213 mil y, conforme a lo dispuesto por la Ley General de Sociedades
y a los estatutos de la Sociedad, se propone distribuirla como sigue: Cotizaciones 2010 Precio
Código ISIN Nemónico Año - Mes Apertura S/. Cierre S/. Máxima S/. Mínima S/. Promedio S/.
PEP730501108 LPORTAC1 2010-01 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60
S/. Miles
PEP730501108 LPORTAC1 2010-02 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60
> A reserva legal > 3,621 PEP730501108 LPORTAC1 2010-03 1.60 1.60 1.60 1.60 1.64
> A distribución de dividendos > 14,000 PEP730501108 LPORTAC1 2010-04 1.60 1.60 1.60 1.60 1.60
> A resultados acumulados > 18,592 PEP730501108 LPORTAC1 2010-05 0 0 0 0 0
> Total utilidad neta > 36, 213 PEP730501108 LPORTAC1 2010-06 0 0 0 0 0
PEP730501108 LPORTAC1 2010-07 0 0 0 0 0
* en miles de nuevos soles PEP730501108 LPORTAC1 2010-08 0 0 0 0 0
PEP730501108 LPORTAC1 2010-09 0 0 0 0 0
PEP730501108 LPORTAC1 2010-10 0 0 0 0 0
De aceptarse la propuesta de aplicación de resultados, el patrimonio de la sociedad quedará conformado como sigue:

2010
PEP730501009 PORTAC1 2010-11 0 0 0 0 0
PEP730501009 PORTAC1 2010-12 0 0 0 0 0

S/. Miles Memoria

Anual
> Patrimonio neto
> Capital social > 119,634
> Reserva legal > 8,031
> Resultados acumulados > 14,963
> Total patromonio neto > 142,628
p. 57
* en miles de nuevos soles
Emisión de Bonos Corporativos Los Portales

Primera emisión
Con fecha 9 de enero de 1998, la empresa emitió bonos corporativos denominados Bonos Los Portales, por un monto de S/.
13’500,000.00, a un plazo de seis años y con una tasa de interés efectiva, reajustada según la variación del Índice de Reajuste
Diario más 8% anual (IRD +8%). Esta primera emisión se encuentra en la actualidad totalmente cancelada conforme a los
cronogramas pactados, habiéndose procedido a la exclusión de los mismos del Registro Público del Mercado de Valores de la
Comisión Nacional Supervisora de Empresas y Valores (CONASEV), mediante Resolución Gerencial No. 029-2006-EF/94.45.

Segunda emisión
El 23 de julio de 1999 la empresa emitió bonos corporativos denominados Bonos Los Portales Segunda Emisión, por un monto de
US$ 5’000,000.00, a un plazo de seis años, a una tasa de interés nominal de 12.875% anual, a ser pagados por trimestre vencido
sobre el saldo no amortizado. Mediante Escritura Pública con fecha 22 de agosto del 2002, otorgada ante Notario Público de Lima,
Dr. Luis Dannon B., se celebró la Modificación de las Escrituras Públicas de Emisión y Oferta Pública de Bonos Corporativos y
Constitución de Fideicomiso de Administración, adecuando el acuerdo de la Asamblea de Obligacionistas de modificar –entre
otros– las condiciones de la emisión, reestructurándola. Para tal efecto, se subordinó la Segunda Emisión a la total redención
de la Primera Emisión y se crearon dentro de la Segunda Emisión dos series, la Serie A y la Serie B. La Serie B se subordinó a la
cancelación de la Serie A. La reestructuración de la segunda emisión comprendió dos tramos: el Tramo 1 del 24 de abril del 2001 al
23 de enero del 2004 y el Tramo 2 del 24 de enero del 2004 hasta la redención de la Segunda Emisión – Serie A.

Asimismo, mediante Escritura Pública de fecha 28 de agosto del 2006, otorgada ante Notario Público de Lima, Dr. Luis Dannon
B., se celebró la Modificación de las Escrituras Públicas de Emisión y Oferta Pública de Bonos Corporativos y Constitución
de Fideicomiso de Administración, adecuando el acuerdo de la Asamblea de Obligacionistas de modificar –entre otros– las
condiciones de la Emisión, reestructurándola nuevamente. Como consecuencia, se estableció una tasa de interés fija equivalente
a 10.5% efectiva anual, y se amplió el plazo para el pago total de la emisión hasta abril del 2012, efectuándose el pago a los bonistas
mediante un esquema de pago fraccionado estipulado en cupones fijos trimestrales (que incluyen principal e intereses),
liberándose los flujos excedentes de libre disposición para gastos operativos, inversión y otros que el emisor considere
necesarios. El cumplimiento de las condiciones de la emisión se viene dando puntualmente, conforme al compromiso asumido.
En diciembre del 2010, Los Portales en su calidad de emisor, comunicó su decisión de prepago del saldo en circulación de las
Series A y B de la Segunda Emisión. El prepago se realizó en enero del 2011, conforme a lo convenido en el contrato de emisión. La
exclusión de los valores del Registro Público del Mercado de Valores de la Comisión Nacional Supervisora de Empresas y Valores
(CONASEV) se encuentra en trámite.

Responsables de la Información Financiera

Los auditores externos para el ejercicio 2010, BDO – Pazos, López de Romaña, Rodríguez S.C., han emitido un dictamen con opinión
limpia sobre los Estados Financieros de Los Portales S.A., así como sobre los Estados Financieros de Los Portales y Subsidiarias.

Asimismo, cabe indicar que la referida firma auditora se encuentra encargada de la auditoría externa de la empresa desde el
ejercicio 2009. Cabe añadir que desde el 29 octubre del 2009 la Srta. Giovanna Roxana Cárdenas Ramírez asumió el cargo de

2010
contadora general de Los Portales.

Memoria
Anual
Normatividad
La presente memoria ha sido elaborada de acuerdo con las normas establecidas en la Resolución CONASEV Nº141-98-EF/94.10 y
su modificatoria, la Resolución CONASEV N°119-99-EF/94.10, donde se aprueban y modifican el Reglamento para la Preparación y
Presentación de Memorias Anuales y Reportes Trimestrales, y la Resolución Gerencia General Nº211-98-EF/94.11 modificada por
las Resoluciones Gerencia General N°040-99-EF/94.11 y Nº147-99-EF/94.11, en las que se aprueban el Manual para la Preparación y
Presentación de Memorias Anuales y Reportes Trimestrales y otros Documentos Informativos. p. 59
Experiencia y Trayectoria
Directorio y Comité Ejecutivo

Ernesto Raffo Paine Bernardo Quintana Isaac

Presidente del Directorio
Miembro del Comité Ejecutivo
Director de diversas empresas, Ernesto Raffo forma parte del Directorio de Los
Portales desde su fundación, en 1996. Graduado en Administración de Empresas
por la Saint Mary University at San Antonio, Texas, EE.UU., cuenta además con una
maestría en Dirección de Empresas por la Universidad de Piura, Perú.
Director
Director desde el 2005, es presidente del Grupo ICA de México, y forma parte del
directorio de importantes empresas de su país como CEMEX, TELMEX y el Grupo
Carso, entre otras. Graduado en Ingeniería Civil por la Universidad Autónoma
de México, tiene también una maestría en Administración de Empresas por la
Universidad de California en Los Ángeles (UCLA), EE.UU.

Eduardo Ibarra Díaz Ufano Sergio Montaño León

Director Director
Miembro Suplente del Comité Ejecutivo Miembro del Comité Ejecutivo
Director de Los Portales desde el 2006, también es director de diversas empresas Vicepresidente ejecutivo del Grupo ICA de México, es director de Los Portales desde
nacionales. Es abogado graduado de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, el 2005. Graduado como contador público en la Universidad Autónoma de México.
Perú.

Alonso Quintana Kawage

Ernesto Fernandini Raffo
Director
Miembro del Comité Ejecutivo
Es graduado en Administración de Empresas por la Universidad de Lima y master en
Finanzas por la Universidad de Bentley College, Boston, Massachusetts, EE.UU. Desde
1996 integra el Directorio de Los Portales y de otras empresas del Grupo Raffo.
Director
Miembro Suplente del Comité Ejecutivo
Vicepresidente de Administración y Finanzas / Chief Financial Officer (CFO) de las
Empresas ICA, S.A.B. de C.V. Miembro del Comité Ejecutivo de Los Portales desde
el 2009. Es ingeniero civil graduado en la Universidad Iberoamericana y tiene un
master en Administración de Negocios por la Northwestern's Business School: The
Kellogg School of Management, EE.UU.

Alberto Pescetto Raffo

Director Diego Quintana Kawage
Miembro Suplente del Comité Ejecutivo Director
Es Gerente General de la Compañía Minera Caudalosa y Gerente Corporativo de
LP Holding S.A., ambas empresas pertenecientes al Grupo Raffo. Director de Los
Portales desde el 2008. Es administrador de empresas graduado en North Eastern
Vicepresidente de Empresas ICA, S.A.B. de C.V. y miembro de la Comisión Ejecutiva
de la Cámara Nacional de Vivienda de México. Se recibió como licenciado en
Economía y cuenta con estudios de finanzas, análisis de proyectos y administración
2010
Memoria
Anual
University, Boston, EE.UU., y tiene una maestría en Administración de Empresas por de proyectos.
la University of Miami, Florida, EE.UU.

p. 61
Alejandro Vargas Reyes Luis Gómez Corthorn
Miembro Suplente del Directorio Gerencia de Negocios de Hoteles
Director Corporativo de Auditoría Interna del Grupo ICA de México, es Director Cuenta con más de 25 años de experiencia hotelera internacional, habiendo ocupado
suplente de Los Portales desde el 2005. Se graduó como contador público en la durante 15 años posiciones gerenciales en operaciones en hoteles de la cadena
Universidad Tecnológica de México. Sheraton ubicados en la América Latina y el Caribe. Trabaja para Los Portales desde
1999. Se graduó en Administración Hotelera en la Universidad de Nevada, Las Vegas,
EE.UU.

Rodrigo Quintana Kawage

Miembro Suplente del Directorio
Miembro Suplente del Comité Ejecutivo Eduardo Ibarra Rooth
Abogado General de Empresas ICA, S.A.B. de C.V. desde junio de 2010. Es licenciado en Gerente de Negocios de Estacionamientos
derecho por el Instituto Tecnológico Autónomo de México en la Ciudad de México y Trabaja en Los Portales desde el 2005 y es administrador graduado en la Universidad
tiene una maestría en Derecho por la University of Chicago, EE.UU. de Lima.

Guillermo Velaochaga Raffo Raúl Salcedo Pachas

Gerencia General
Director en las empresas del Grupo Raffo, trabaja en el grupo desde 1993 y en Los
Portales desde 1996. Es abogado graduado en la Pontificia Universidad Católica del
Perú y tiene una maestría en Administración de Negocios por la Universidad Arthur
D. Little, Boston, EE.UU., con especialidad en el área de evaluación de negocios.
Gerente de Administración y Contabilidad
Trabaja en Los Portales desde el 2002 y en el Grupo Raffo desde 1997. Es contador
público colegiado y cuenta con una maestría en Administración de Empresas por la
Universidad del Pacífico, Perú. Actualmente también se desempeña como Gerente de
Administración y Finanzas de LP Holding S.A.

Ramón García Quintana

Gerente Central de Administración y Finanzas Fernando Gómez Ñato
Es ingeniero industrial graduado en la Universidad Iberoamericana en México y Gerente de Finanzas
tiene un master en Finanzas Avanzadas de la IE Business School en Madrid, España. Trabaja en Los Portales desde el 2004, es contador público colegiado y tiene una
Es funcionario de Empresas ICA S.A.B. de C.V. desde el 2005 y trabaja en Los Portales maestría en Administración de Empresas por la Universidad de Lima, Perú.

2010
desde el 2010.

Memoria
María Patricia Mendoza Franco Anual
Wilfredo de Souza Ferreyra Ugarte Gerente Legal
Gerencia Central de Negocios Inmobiliarios Trabaja en el Grupo Raffo desde el 2000 y en Los Portales desde el 2008. Es abogada
Trabaja en Los Portales desde 1997. Es administrador graduado en la Universidad graduada en la Pontificia Universidad Católica del Perú. Actualmente también se
de Lima y cuenta además con estudios en Administración de Empresas (PADE) de la desempeña como Gerente Legal de LP Holding S.A.
Escuela de Administración de Negocios (ESAN).

p. 63
Información
Financiera
Estados Financieros
Se adjunta la información financiera auditada correspondiente a los ejercicios
2010 y 2009.

2010
Memoria
Anual

p. 65
Los Portales S.A.
y Subsidiarias

Estado de Situación Financiera Consolidado

Al 31 de diciembre de 2010 y 2009
(Expresado en miles de nuevos soles)

Activo Pasivo y Patrimonio Neto

2010 2009 2010 2009

ACTIVO CORRIENTE PASIVO CORRIENTE

Efectivo y equivalente de efectivo 33,872 20,611 Cuentas por pagar comerciales 107,104 61,474

Cuentas por cobrar Tributos y otras cuentas por pagar 35,419 16,965
Comerciales, neto de estimación
para cuentas de cobranza dudosa Cuentas por pagar a matriz y vinculadas 7,986 16,692
por S/. 41 en 2010 y S/. 40 en 2009 91,598 51,349
Obligaciones financieras 27,731 23,882
Diversas 11,916 4,947
Obligaciones con terceros 46,772 37,856
103,514 56,296
Total pasivo corriente 225,012 156,869
Existencias 129,464 39,895
Cuentas por Pagar Comerciales Largo Plazo 22,491 4,381
Gastos pagados por anticipado 10,866 5,487
Tributos a Largo Plazo 3,861 4,652
Total activo corriente 277,716 122,289
Obligaciones Financieras a Largo Plazo 53,396 65,924
Cuentas por Cobrar Comerciales A Largo Plazo 115,233 80,474
Obligaciones con Terceros a Largo Plazo 48,729 13,295
Inversiones Disponibles para la Venta 0 31,354
Participación de los Trabajadores e
Inversiones Financieras Permanentes 10,444 4,832 Impuesto a la Renta Diferido 33,932 14,909

Inversiones Inmobiliarias 50,154 41,587 Ingresos Diferidos 3,754 4,042

Inmuebles, Maquinaria Y Equipo Patrimonio Neto

neto de depreciación acumulada 54,425 44,544 Capital social 119,634 74,033
Reserva legal 4,410 626
Intangibles
neto de amortización acumulada 39,831 34,356


Resultados no realizados
Resultados acumulados
0
32,584
6,969
13,736 2010
Memoria
Total Patrimonio Neto 156,628 95,364 Anual
547,803 359,436

547,803 359,436

p. 67
Las notas a los estados financieros adjuntas forman parte del estado de situaciòn financiera.
Estado de Resultados Integrales Consolidado Estado de Cambios en el Patrimonio Neto Consolidado
Por los años terminados el 31 de diciembre de 2010 y 2009 Por los años terminados el 31 de diciembre de 2010 y 2009
(Expresado en miles de nuevos soles) (Expresado en miles de nuevos soles)

2010 2009 Capital Reserva Resultado no Resultado

Social Legal Realizado Acumulado
Ingresos por Ventas de Inmuebles y Otros Servicios 196,387 101,788 Saldos al 31 de diciembre de 2008 82,259 1,813 0 (9,413)
Ingresos por Servicios de Playas de Estacionamiento 61,363 43,190 Apropiación 0 571 0 (571)
Ingresos por Servicios Hoteleros 34,641 29,973 Reducción (8,226) (1,758) 0 9,984
Ingresos Por Servicios De Renta Inmobiliaria 924 0 Ajuste de inversiones disponibles para la venta 0 0 6,969 0
293,315 174,951
Utilidad neta 0 0 0 13,736
Costo de Ventas de Inmuebles (129,372) (71,775)
Costos por Servicios de Playas de Estacionamiento (46,026) (30,622) Saldos al 31 de diciembre de 2009 74,033 626 6,969 13,736
Costo de Servicios Hoteleros (13,344) (11,595) Apropiación 0 1,373 0 (1,373)
Costo de Servicios de Renta Inmobiliaria (422) 0 Capitalización 12,339 0 0 (12,339)
(189,164) (113,992) Escisión (24,385) 0 (6,969) 0
Aporte 25,524 0 0 0
Utilidad Bruta 104,151 60,959
Fusión 32,123 2,411 0 1,899
Ajuste de cuentas por cobrar comerciales (Nota 6 (d)) 0 0 0 (5,602)
Gastos de Administración (46,243) (36,074)
Ajuste 0 0 0 50
Gastos de Ventas (15,951) (9,380)

Otros, Netos 12,342 1,418
Utilidad neta 0 0 0 36,213
Utilidad Operativa 54,299 16,923
Saldos al 31 de diciembre de 2010 119,634 4,410 0 32,584
Ingresos (Gastos):
Financieros, Neto 3,604 3,696
Diferencia de Cambio, Neta 1,009 1,891
4,613 5,587
Utilidad Antes de Participación de los
Trabajadores e Impuesto a la Renta 58,912 22,510
Participación de los Trabajadores e
Impuesto a la Renta Diferido (11,261) (6,146)
Participación de los Trabajadores (1,707) 0
Impuesto a la Renta (9,731) (2,628)

2010

Utilidad Neta 36,213 13,736
Memoria
Utilidad Básica y Diluida por Acción 0.303 0.167 Anual

p. 69
Las notas a los estados financieros adjuntas forman parte de este estado.
Estado de Flujos de Efectivo Consolidado
Por los años terminados el 31 de diciembre de 2010 y 2009
(Expresado en miles de nuevos soles)

2010 2009 2010 2009

Actividades de Operación: Conciliación del Resultado Neto con El Efectivo Proveniente de las
Cobros a clientes 268,092 165,957 Actividades de Operación
Pagos a proveedores (223,521) (133,352) Utilidad neta 36,213 13,736
Pago de remuneraciones y beneficios sociales (89,890) (50,825)
Otros cobros y pagos de efectivos relativos a la Más (menos) ajustes a la utilidad neta
actividad, neto 56,234 24,225 Depreciación 3,312 2,355
Amortización 3,025 3,316
Aumento de Efectivo y Equivalente de Efectivo Proveniente de las Ajuste a valor razonable de las inversiones
Actividades de Operación 10,915 6,005 inmobiliarias (6,198)
Castigo de costos de proyecto registrados
Actividades de Inversión: como existencias 0 1,002
Compra de activo fijo (11,730) (5,386) Ajuste de activo fijo (7) 659
Compra de intangibles (3,767) (2,789) Ajuste de intangibles 0 548
Compra de inversiones disponibles para la venta 0 (58) Costo neto de retiro de activo fijo 0 97
Compra de inversiones financieras perm (2,838) (2,843) Estimación para cuentas de cobranza dudosa 1
Recupero de cuentas incobrables 0 (9)
Disminución de Efectivo y Equivalente de Efectivo Proveniente Ajuste de resultados acumulados 50 0
de las Actividades de Inversión (18,335) (11,076) Impuesto a la renta diferido 11,261 6,146

Actividades de Financiamiento: Cargos y abonos por cambios netos en el activo y pasivo
Aporte 25,524 0 Aumento de cuentas por cobrar comerciales y
Disminución de obligaciones financieras (17,551) (3,219) diversas a corto y largo plazo (3,094) (12,567)
Aumento de obligaciones con terceros 26,555 8,791 Aumento de existencias (44,300) (6,377)
Disminución de cuentas por pagar a matriz Aumento de gastos pagados por anticipado (5,287) (2,744)
y vinculadas (13,847) 6,645 Aumento de cuentas por pagar comerciales 4,605 7,018
Aumento de tributos y otras cuentas por pagar 11,506 2,856
Aumento de Efectivo y Equivalente de Efectivo Proveniente Ajuste por fusión correspondiente a las
de las Actividades de Financiamiento 20,681 12,217 partidas no monetarias 196 (9,825)
Variación de diferidos (368) (206)
Aumento Neto de Efectivo y Equivalente de Efectivo 13,261 7,146

2010
Aumento de Efectivo y Equivalente de Efectivo Proveniente de las
Saldo de Efectivo y Equivalente de Efectivo al Inicio 20,611 13,465 Actividades de Operación 10,915 6,005

Memoria
Saldo de Efectivo y Equivalente de Efectivo al Final 33,872 20,611 Anual

p. 71
Las notas a los estados financieros adjuntas forman parte de este estado.
Conceptualización y diseño
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