NIC 40.

Propiedades de
Inversión en Colombia
—

1 © Asturias Corporación Universitaria

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Índice

1 Introducción ............................................................................................................................................................ 3
2 Propiedades de Inversión ............................................................................................................................... 3
2.1 Disposición ................................................................................................................................................ 8
2.2 Revelación ................................................................................................................................................. 8
3 Resumen ................................................................................................................................................................. 11

02 ASTURIAS CORPORACIÓN UNIVERSITARIA®

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Objetivos
• Objetivo 1: Conocer la NIC 40 y su contenido

• Objetivo 2: Aprender la operativa contable de dicha norma.

• Objetivo 3: Estudiar un ejemplo que pone de manifiesto la práctica de la NIC 40.

1 Introducción
El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de
inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes.

2 Propiedades de Inversión
Son propiedades (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o
“Son propiedades (terrenos o edificios, ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya
considerados en su totalidad o en parte, o
acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas, en
ambos) que se tienen (por parte del dueño
lugar de para:
o por parte del arrendatario que haya
acordado un arrendamiento financiero) para
(a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines
obtener rentas, plusvalías o ambas”
administrativos; o

(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.

Un derecho sobre una propiedad que se mantenga por un arrendatario en régimen de

arrendamiento operativo, se podrá clasificar y contabilizar como una propiedad de
inversión siempre que:

(a) se cumpla el resto de la definición de propiedad de inversión;

(b) el arrendamiento operativo se contabilice como si fuera un arrendamiento

financiero, de acuerdo con la NIC 17 Arrendamientos; y

(c) el arrendatario utilice el modelo del valor razonable establecido en esta Norma
para medir el activo reconocido.

Las propiedades de inversión se reconocerán como activos cuando, y sólo cuando:

(a) sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con
tales propiedades de inversión fluyan hacia la entidad; y

(b) el costo de las propiedades de inversión pueda ser medido de forma fiable.

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Las propiedades de inversión se medirán inicialmente al costo. Los costos asociados a

la transacción se incluirán en la medición inicial.

El costo inicial del derecho sobre una propiedad mantenida en régimen de

arrendamiento financiero y clasificado como propiedad de inversión, será el establecido
para los arrendamientos financieros en el párrafo 20 de la NIC 17; esto es, el activo se
reconocerá por el menor importe entre el valor razonable de la propiedad y el valor
presente de los pagos mínimos por arrendamiento. De acuerdo con ese mismo párrafo,
se reconocerá como pasivo, un importe equivalente.

La Norma permite a la entidad elegir entre:

(a) El modelo del valor razonable, según el cual se mide la propiedad de inversión,
después de la medición inicial, por su valor razonable, reconociendo los cambios
del valor razonable en el resultado del periodo; o

(b) El modelo del costo. El modelo del costo se encuentra desarrollado en la NIC 16,
y requiere que la propiedad de inversión sea medida al costo depreciado (menos
cualquier pérdida por deterioro acumulada).

La entidad que elige el modelo del costo debe revelar el valor razonable de la
propiedad de inversión. El valor razonable es el precio que se recibiría por vender un
activo o que se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre
participantes de mercado en la fecha de la medición.

Una propiedad de inversión se dará de baja en cuentas (será eliminada del estado de
situación financiera) cuando se venda o cuando la propiedad de inversión quede
permanentemente retirada de uso y no se esperen beneficios económicos futuros
procedentes de su disposición.

La pérdida o ganancia resultante del retiro o la disposición de una propiedad de

inversión, se determinarán como la diferencia entre los ingresos netos de la transacción
y el importe en libros del activo, y se reconocerá en el resultado del periodo en que
tenga lugar el retiro o la desapropiación (a menos que la NIC 17 exija otra cosa , en el
caso de una venta con arrendamiento posterior).

El párrafo 7 de la Normas internacionales de contabilidad del sector público IPSAS 16

establece que se reconocerán como propiedades de inversión los “terrenos o un
edificio, en su totalidad o en parte, o ambos que se tienen para obtener rentas o
plusvalía o ambas”. También se reconocen como PI los inmuebles con uso
indeterminado. El tratamiento de componentes y la sustitución de los mismos tratados
en la IPSAS 17 opera en forma similar para las propiedades de inversión.

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“La NIC 40 en su párrafo 27 establece que
las PI se miden inicialmente al costo, pero
en el evento en que el activo surja de una
transacción sin contraprestación, se deberá
medir al valor razonable”
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Establece que las PI se miden inicialmente al costo, pero en el evento en que el activo
surja de una transacción sin contraprestación, se deberá medir al valor razonable
(párrafo 27).
En la medición posterior, la entidad elige una política contable para medir al costo o al
valor razonable Las propiedades de inversión medidas al valor razonable no se
deprecian, las medidas al modelo del costo si son objeto de depreciación. El principal
efecto en la medición de las propiedades de inversión a valor razonable, es el
reconocimiento o pérdidas en el resultado por cambios en dicho valor.
Desde Inventarios: La diferencia se contabilizará con cargo a resultados Hacia
Inventarios: Solo cuando se evidencie un desarrollo por parte de la entidad y el nuevo
valor de la propiedad será el valor razonable en la fecha de reclasificación.
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La propiedad para inversión se debe reconocer como activo cuando sea probable que
los beneficios económicos futuros que están asociados con la propiedad fluirán para la
empresa, y que el costo de la propiedad se pueda medir confiablemente La propiedad
para inversión se mide inicialmente al costo, incluyendo los costos de transacción. Tales
costos no deben incluir costos de inicialización, desechos anormales, o pérdidas
operacionales iniciales en los que se incurre antes que la propiedad para inversión logre
el nivel planeado de ocupación.

Medición subsiguiente al reconocimiento inicial

La NIC 40 permite que la empresa escoja entre: [NIC 40.30] modelo a valor razonable; y
modelo del costo

Un método tiene que ser adoptado para toda la propiedad para inversión de la entidad.
“La NIC 40 permite que la empresa escoja Se permite el cambio solamente si esto resulta en una presentación más apropiada. La
entre el modelo a valor razonable y el NIC 40 observa que esto es altamente improbable para el cambio desde el modelo a
modelo del costo” valor razonable hacia el modelo del costo

La propiedad para inversión se vuelve a medir a valor razonable, que es la cantidad por
la cual la propiedad podría ser intercambiada entre partes conocedoras, dispuestas, en
una transacción en condiciones iguales. Las ganancias o pérdidas que surgen de los
cambios en el valor razonable de la propiedad para inversión tienen que ser incluidos
en la utilidad o pérdida neta para el período en el cual surgen. [NIC 40.35]

El valor razonable debe reflejar los actuales estado y circunstancias del mercado a la
fecha del balance general. [NIC 40.38]. La mejor evidencia del valor razonable
normalmente es dada por los precios corrientes en un mercado activo para propiedad
similar en la misma localización y condición y sujeto a similares arrendamiento y otros
contratos. [NIC 40.45] En ausencia de tal información, la entidad puede considerar los
precios corrientes de propiedades de naturaleza diferentes o sujetas a condiciones
diferentes, precios recientes en mercados menos activos con ajustes para reflejar los
cambios en las condiciones económicas, y proyecciones de los flujos de efectivo
descontados con base en estimados confiables de los flujos de efectivo futuros. [NIC
40.46]

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Hay una presunción refutable de que la empresa será capaz de determinar

confiablemente el valor razonable de la propiedad para inversión haciéndolo sobre una
base continua. Sin embargo, en circunstancias excepcionales, la entidad que sigue el
modelo de valor razonable pero en la adquisición concluye que el valor razonable de
una propiedad para inversión no se espera que se pueda medir confiablemente sobre
una base continua, la propiedad se contabiliza de acuerdo con el tratamiento de
comparación según la NIC 16, Propiedad, planta y equipo (costo menos depreciación
acumulada menos pérdidas por deterioro acumuladas). [NIC 40.53]

Cuando una propiedad ha sido previamente medida a valor razonable, debe continuar
siendo medida a valor razonable hasta la disposición, aún si las transacciones del
mercado comparable se vuelven menos frecuentes o los precios del mercado se
vuelven menos fácilmente disponibles. [NIC 40.55]

Después del reconocimiento inicial, la propiedad para inversión se contabiliza de

acuerdo con el modelo del costo que se establece en la NIC 16, Propiedad, planta y
equipo – costo menos depreciación acumulada y menos pérdidas por deterioro
acumuladas.

Las transferencias a, o desde, la propiedad para inversión se deben hacer solamente

cuando haya cambio en el uso, evidenciado por: [NIC 40.57]

• inicio de ocupación por parte del propietario (se transfiere desde propiedad para
inversión hacia propiedad ocupada por el propietario);

• inicio de desarrollo con vista a la venta (se transfiere desde propiedad para
inversión hacia inventarios);

• fin de la ocupación por parte del propietario (se transfiere desde propiedad
ocupada por el propietario hacia propiedad para inversión);

• inicio de un arrendamiento operacional con otra parte (se transfiere desde

inventarios hacia propiedad para inversión); o

• fin de la construcción o del desarrollo (se transfiere desde propiedad en el curso

de construcción/desarrollo hacia propiedad para inversión.

Cuando la empresa decide vender una propiedad para inversión sin desarrollo, la
“Cuando la empresa decide vender una propiedad no se reclasifica como propiedad para inversión sino que se trata como
propiedad para inversión sin desarrollo, la
propiedad para inversión hasta que se dispone de ella.
propiedad no se reclasifica como
propiedad para inversión sino que se trata para la transferencia desde propiedad para inversión llevada a valor razonable hacia
como propiedad para inversión hasta que
propiedad ocupada por el propietario o hacia inventarios, el valor razonable al cambio
se dispone de ella”
del uso es el ‘costo’ de la propiedad según la nueva clasificación; [NIC 40.60]

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para la transferencia desde propiedad ocupada por el propietario hacia propiedad para
inversión llevada a valor razonable, la NIC 16 se debe aplicar a partir de la fecha de la
reclasificación. Cualquier diferencia que surja entre el valor en libros según la NIC 16 a
esa fecha y el valor razonable se trata como revaluación según la NIC 16. [NIC 40.61]

para la transferencia desde inventarios hasta propiedad para inversión a valor

razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable a la fecha de la transferencia y
su anterior valor en libros se debe reconocer en la utilidad o pérdida neta del período;
[NIC 40.63] y cuando la entidad completa la construcción/desarrollo de una propiedad
para inversión que será llevada a valor razonable, cualquier diferencia entre el valor
razonable a la fecha de la transferencia y los anteriores valores en libros debe ser
reconocida en la utilidad o pérdida neta para el período. [NIC 40.65]

Cuando la entidad usa el modelo del costo para la propiedad para inversión, las
transferencias entre las categorías no cambian el valor en libros de la propiedad
transferida, y para los propósitos de medición o revelación no cambian el costo de la
propiedad.

2.1 Disposición

La propiedad para inversión debe ser des-reconocida en la disposición o cuando la

“La propiedad para inversión debe ser des- propiedad para inversión es retirada en forma permanente del uso y de su disposición
reconocida en la disposición o cuando la no se esperan beneficios económicos. La ganancia o pérdida en la disposición debe ser
propiedad para inversión es retirada en
calculada como la diferencia entre los resultados netos de la disposición y el valor en
forma permanente del uso y de su
disposición no se esperan beneficios
libros del activo y debe ser reconocida como ingreso o gasto en el estado de
económicos” resultados. [NIC 40.66 y 40.69] La compensación recibida de terceros se reconoce
cuando se convierte en cuenta por cobrar. [NIC 40.72]

2.2 Revelación

Tanto para el modelo a valor razonable como para el modelo del costo [NIC 40.75]

• si se usó el modelo a valor razonable o el modelo del costo;

• si se usó el modelo a valor razonable, si los intereses en la propiedad tenida

según arrendamientos operacionales se clasificaron y contabilizaron como
propiedad para inversión;

• si la clasificación es difícil, el criterio para distinguir entre la propiedad para

inversión, la propiedad ocupada por el propietario y la propiedad tenida para la
venta;

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• los métodos y los supuestos importantes que se aplicaron para determinar el

valor razonable de la propiedad para inversión;

la extensión en la cual el valor razonable de la propiedad para inversión se basa en una

“La revelación se establece tanto para valuación realizada por un valuador independiente calificado; si no ha habido tal
el modelo a valor razonable como valuación, se tiene que revelar ese hecho las cantidades reconocidas en utilidad o
para el modelo del costo” pérdida para:

• ingresos por alquiler derivados de la propiedad para inversión;

• gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) que

surgen de la propiedad para inversión que generó ingresos por alquiler durante
el período; y

• gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) que

surgen de la propiedad para inversión que no generó ingresos por alquiler
durante el período.

• restricciones sobre la posibilidad de realizar la propiedad para inversión o la

remisión de los ingresos y resultados de la disposición

• obligaciones contractuales para comprar, construir, o desarrollar propiedad para

inversión o para reparaciones, mantenimiento o mejoramientos

Revelaciones adicionales para el modelo a valor razonable [NIC 40.76]

• conciliación entre los valores en libros de la propiedad para inversión al inicio y al

final del período, mostrando adiciones, disposiciones, ajustes al valor razonable,
diferencias de cambio netas, transferencias a y desde inventarios y propiedad
ocupada por el propietario, y otros cambios

• ajustes importantes a la valuación externa (si los hay)

• si la entidad que de otra manera usa el modelo a valor razonable mide un

elemento de propiedad para inversión usando el modelo del costo, se requieren
ciertas revelaciones adicionales.

Revelaciones adicionales para el modelo del costo [NIC 40.79]

• el método de depreciación usado;

• las vidas útiles o las tasas de depreciación usadas;

• el valor en libros bruto y la depreciación acumulada (agregada con las pérdidas

por deterioro acumuladas) al comienzo y al final del período;

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“No tienen la consideración de inversiones
inmobiliarias las que la empresa tiene para
su uso en la producción, así como las que
tiene para su venta en el curso ordinario de
las operaciones ”
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la conciliación del valor en libros de la propiedad para inversión al comienzo y al final
del período, mostrando adiciones, disposiciones, depreciación, deterioro reconocido o
reversado, diferencias de cambio, transferencias a y desde inventarios y propiedad
tenida por el propietario, así como otros cambios el valor razonable de la propiedad
para inversión. Si el valor razonable de un elemento de propiedad para inversión no se
puede medir confiablemente, se requieren revelaciones adicionales, incluyendo, si es
posible, el rango de los estimados dentro de los cuales es altamente probable que se
ubique el valor razonable.
Las inversiones inmobiliarias se contabilizan en cuentas específicas, y son inmuebles
(terrenos, solares, construcciones, edificios) que se tienen con la finalidad de obtener:
• Rentas (por arrendamiento o cesión)
• Plusvalías (por enajenación), o
• Ambas.
No tienen la consideración de inversiones inmobiliarias las que la empresa tiene para:
• Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o para fines
administrativos.
• Su venta en el curso ordinario de las operaciones.
La sociedad X destinada al alquiler de oficinas adquiere por 1.300.000 dos plantas del
edificio donde tiene su sede social con la finalidad de dedicar todo el edificio al alquiler,
trasladando su sede social a otro edificio más céntrico adquirido por 500.000 La
antigua sede social se adquirió hace 10 años por 300.000 y estaba depreciada en 1/3
de su valor.
Contabilizar las operaciones anteriores, sabiendo que el valor del suelo en todos los
casos es del 20% del valor del edificio y que todas las operaciones se realizaron por
bando.
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correspondientes.

• Son propiedades (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o

ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya
acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas,

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• Las propiedades de inversión se reconocerán como activos cuando, y sólo

cuando:

(a) sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados
con tales propiedades de inversión fluyan hacia la entidad; y

(b) el costo de las propiedades de inversión pueda ser medido de forma

fiable.

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