ORGANIZACION DE LA PROPIEDAD ROMANA

El concepto de propiedad se desarrolló  paulatinamente desde la época arcaica, con

características diversas que le han llevado a diferentes concepciones.
Primero fue un concepto de señorío, en interés del grupo familiar, indiferenciado, nucleado en
cabeza del Pater Familiae, a quien estaban sujetos (ligados o atados) las personas (alieni iuris,
libres o esclavos) y las cosas.

Subsecuente, es entonces, desde la emisión de las XII Tablas, que se comenzó a distinguir el
poder del Pater sobre las personas libres, mujer in manus e hijos de familia, por una parte,  y
otra propiedad autónoma sobre esclavos y cosas; fue esta última la que se consideró
Propiedad en tiempos históricos.

Desde los primeros siglos de Roma, la propiedad estuvo organizada por el derecho civil
siguiendo reglas precisas. Los romanos sólo reconocen una clase de propiedad, el dominium ex
jure quiritium, que se adquiere por modos determinados, fuera de los cuales no podría
constituirse. El derecho civil sanciona el derecho del propietario con una acción in rem, la rei
vindicatio. Todo propietario desposeído de su cosa puede reivindicarla contra aquel que la
retiene, para hacer reconocer su derecho y obtener restitución.

Modos Originarios de Adquirir la Propiedad

 Se entiende por adquisición de la propiedad el modo de convertirse en propietario de una
cosa conforme al derecho.

 La adquisición de la propiedad puede tener lugar de las siguientes Formas:

            
En forma originaria o derivada

La forma originaria, es el modo de adquirir la propiedad de una cosa que no pertenecía a

nadie, sin que haya trasmisión de propiedad de un propietario anterior al adquirente. Ejemplo,
lo que ocurre en la ocupación.

En tanto que constituye un modo de adquisición derivado cuando se produce por transmisión
de la propiedad, que hace al adquirente, el anterior propietario.

 El interés práctico de esta distinción radica en que el adquirente derivado sufre las cargas
reales, servidumbres e hipotecas, que el propietario anterior hubiera constituido sobre su
cosa. En tanto que, el adquirente originario, adquiere la cosa libre de toda carga o gravamen.
Adquisición a título universal y a título particular

La adquisición a título universal es la que hacía adquirir un patrimonio íntegramente o una

parte alícuota de él; por ejemplo, la sucesión por parte del heredero; la adrogación, por parte
del adrogante.
La adquisición a título particular, es la que hace entrar en el patrimonio del adquirente una
cosa determinada o un conjunto de cosas determinadas.
Convencionales y No Convencionales

Las adquisiciones convencionales, son aquellas que resultaban de un acuerdo de voluntades

entre el enajenante y el adquirente, como ocurría por ejemplo: en la mancipatio, en la in
iurecessio, en la tradición.
Las adquisiciones no convencionales, eran las que no implicaban ningún acuerdo de
voluntades, como ocurría por ejemplo: en la ocupación, en la usucapión, en la adjudicación y
en la ley.

Occupatio

 La “occupatio” u ocupación, era un modo de adquirir la propiedad del derecho de gentes, y
consiste en tomar posesión de una cosa que no pertenece a nadie, de una res nullius. La
adquisición de la posesión y de la propiedad son concomitantes.

Los requisitos para que tenga lugar la ocupación son los siguientes: a) Que el sujeto sea capaz;
b) Que tome posesión de la cosa; y, c) Que la cosa no pertenezca a nadie.

Accessio

 Hay “accessio” o accesión cuando una cosa se adhiere a otra por obra natural o artificial para
integrarse ambas en un solo cuerpo. EI dueño de la cosa principal se hace dueño de la cosa
accesoria.

Si la unión puede deshacerse conservando la cosa accesoria su originaria individualidad,

determina sólo una adquisición resoluble, pues al dueño de la cosa accesoria se le concede la
actio adexhibendum, para reclamar luego su cosa por la reivindicatio.

ORIGEN Y DESARROLLO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN ROMA

En Ias etapas iniciales de Ia historia jurídica romana carecieron Ios romanos de Ia palabra
adecuada para expresar Ia idea abstracta dei derecho de propiedad. Durante Ia época de
Cicerón se utilizó el vocablo "mancipium" a fin de designar Ia propiedad romana y,
posteriormente, Ios términos: "dominium", "dominium Iegitimum" y "propietas", fueron
usados en igual sentido.

En roma de Ios primeros tiempos, Ia única propiedad conocida por Ios romanos era Ia
propiedad quiritaria que se Ie denominaba, "dominium ex iure quiritium", por estar
sancionada por ei derecho civii, requiriéndose para ser propietario:

         Que se tratara de una cosa mancipi.

         Que el propietario fuera ciudadano romano.
         Que el dominio se hubiera adquirido por "mancipatio" o por "in jure cessio".

Luego, Ia propiedad que era reconocida y sancionada por el derecho pretoriano, se expresaba
con ei vocabio "in bonis haberes”; de ahí surgió Ia denominación "dominium bonitarium"
opuesta ai "dominium quiritarium" que hacía referencia a Ia propiedad amparada por el
derecho civil.

Para Ia edad republicana, ei concepto de propiedad es eminentemente individual, pertenece al

Pater familia Ia titularidad sobre ei patrimonio y es el único capacitado para ejercer cualquier
ciase de negocio en su inmediato interés y el de Ia familia. Sólo a su muerte, quienes estaban
inmediatamente en su potestad, entrarían como herederos de Io suyo en el patrimonio-
herencia (Heredes sui).
Pero, en una época indeterminada se opera una evolución en el régimen de Ia propiedad. En
efecto, en Ia época anterior Ia tradición, o sea Ia entrega de Ia cosa de manos del propietario a
un tercero, no afectaba Ia traslación de Ia propiedad; pues, ei adquirente sólo recibía Ia
posesión de Ia cosa y el enajenante conservaba Ia propiedad quiritaria de Ia cosa hasta tanto
aquel, Ia adquiriera por usucapión; para Io cual era necesario, que hubiera estado poseyendo
esa cosa durante un año si se trataba de una cosa mueble o durante dos años si se trataba de
un inmueble; pero, mientras transcurría ese Lapso ocurría Io siguiente:

         Que el vendedor continuaba siendo propietario quiritario de Ia cosa.

         Que el comprador era sólo propietario bonitario, reconocido por ei derecho natural.

Paulatinamente el pretor, en defensa de este poseedor, fue acordando prerrogativas para

beneficiar al adquirente, semejantes a Ias que el derecho de propiedad confería a su titular; y
así Ie concedió:

1)    La llamada "acción publicana", para cuando el propietario quiritario Ie arrebatara Ia

posesión de Ia cosa transmitida pudiera recuperaría ejerciendo esta acción reivindicatoria
concedida por ei derecho civil a propietario quiritario.
2)    La "exceptio doií", pues como Ios frutos de Ias cosas pertenecían ai propietario bonitario,
puede oponerse esta excepción ai enajenante en caso de que esta pretenda Ia propiedad de
estos frutos.
3)    La "exceptio rei venditate et traditae", para ei caso en que ei vendedor pretenda, haciendo
valer su título que Ie otorga el derecho civil, ejercer Ia acción reivindicatoria; en cuyo caso, ei
adquiriente, puede oponerse esta excepción, paralizando así Ia acción reivindicatoria del
propietario quiritario.