JLL Retail Report Colombia 2020 PDF

Reporte
Retail
Colombia
2020
1
Síntesis
Colombia se posiciona como el mercado más atractivo para el desarrollo de retail en la
región por su bajo índice de penetración comercial (15 m2/100 hab.), el crecimiento
sostenido de su clase media (16,3% en 2002 vs 30,9% en 2017), la concentración de su
población en centros urbanos, sus avances en conectividad y eficiencia logística y su
estabilidad macroeconómica histórica.
La industria de centros comerciales ha experimentado una importante expansión en la
última década: 109 nuevos centros comerciales y 2.772.224 m2 adicionales de superficie
arrendable, que representan aumentos de 79% y 90% respectivamente entre 2009 y 2019.
El modelo de propiedad única ha demostrado tener ventajas importantes frente al modelo
tradicional: mezcla comercial en línea con las tendencias de la industria y demanda
potencial, calidad de arrendatarios/marcas, centralización y agilidad en el proceso de toma
de decisiones, control de la operación del activo y alineación de estrategias con
arrendatarios/marcas.
Estas ventajas, el ingreso de desarrolladores internacionales y la consolidación de actores
inmobiliarios locales han catalizado una evolución en el modelo de negocio: aunque hoy
75% del GLA en operación está concentrado en centros comerciales de propiedad
horizontal, se proyecta que entre 2020-2022, un 55% del nuevo GLA se desarrollará bajo
esquema de propiedad única.
La mezcla comercial ha venido evolucionando en función de nuevos hábitos y dinámicas de
consumo, generando espacios que se conviertan en centros urbanos enfocados en el
entretenimiento, la gastronomía, los servicios, la salud, el bienestar y la conveniencia.
Los proyectos de uso mixto cobran cada vez mayor importancia en el mercado de Retail:
favorecen la creación de un producto más atractivo, permiten una mayor explotación del
potencial constructivo, generan eficiencias en el CapEx y una colocación más rápida. Todos
estos puntos se traducen en un mayor retorno de la inversión.
2
Indicadores económicos
Población PIB Inflación | Final de 2019 Tasa de cambio Ventas al por menor Consumo Privado
48 Millones 3,3% 3,8% $3.281** 5%*** 4,4%

Fuente: DANE, Oxford Economics, Bancolombia * Crecimiento anual , ** Promedio año, *** Proyección 2019
Indicadores retail
Inventario GLA en Operación Ratio Urbano Propiedad Horizontal Propiedad Única Aperturas 2019 Aperturas Estimadas 2020- 2022
212 C.Ciales 5,6 Mill m2 15 m2 /100 hab. 155 C.Ciales – 57 C.Ciales – 9 C.Ciales – 22 C.Ciales –
4,1 Mill m2 1,5 Mill m2 260.534 m2 868.434 m2
Fuente: JLL
3
Contenido
Panorama Latinoamericano 4
Panorama Colombia 6
Contexto Económico 8
Panorama Retail 11
Análisis Ciudades 17
Principales 18
Intermedias 30
Pequeñas 33
Casos de Estudio - Expansión 36
Tendencias Retail 42
4
Panorama Latinoamericano
5
. 5
En Latinoamérica, la actividad económica se desaceleró en el primer trimestre de 2019 principalmente por factores
idiosincráticos de cada economía. Según el FMI, se espera que la región crezca 0,6% este año, lo que significaría una reducción
Posición / 140
de 0,2 pps frente a lo que se esperaba anteriormente. Esta sería la tasa más baja de crecimiento de la zona desde 2016. Para países 33 48 57 65 71 83
2020, el panorama es más alentador ya que se espera una recuperación del 2,3% anual.
Instituciones
Esta revisión a la baja responde a disminuciones en el crecimiento de la actividad productiva de Brasil hacia el nivel de 0,8% en
2019, a raíz de la alta incertidumbre asociada a la aprobación de un nuevo sistema pensional. También, la revisión se explica Infraestructura
por las perspectivas en México (0,9% esperado para 2019), donde la demanda interna se ha debilitado. Entorno
propicio Adopción de TIC
De la misma manera, Argentina y Venezuela continúan registrando contracciones en su PIB. Respecto al primero, el pronóstico Estabilidad
de crecimiento para 2019 fue revisado a la baja (-1,3%) y la recuperación para 2020 se proyecta más modesta (1,1%). Respecto macroeconómic
a Venezuela, los conflictos políticos internos continuarían teniendo un impacto devastador. De hecho, se espera que la a
economía se contraiga 35% en 2019.
Capital Salud
humano
En Perú, se espera que el crecimiento anual se sitúe en 3,7%. Por su parte, la postura expansiva de la política monetaria de Educación
Chile y los continuos proyectos de inversión anunciados por el Gobierno permitirían que dicha economía crezca 3,2% en 2019
y a 3,4% en 2020. Mercado de
productos
Las dinámicas de crecimiento de las economías, las tensiones comerciales entre potencias del mundo y la incertidumbre
Mercados Mercado laboral
global se verán plasmadas en la evolución de los mercados locales. Por ello, cobrará relevancia la estabilidad fiscal y
monetaria de cada uno de los países para sobrellevar aquellos choques externos. Sistema
financiero
Según el Reporte de Competitividad Global publicado anualmente por el Foro Económico Mundial (WEF), la perspectiva de Tamaño del
productividad para el desarrollo económico y la atracción de inversión en el entorno latinoamericano continúa siendo mercado
retadora. En general, los países con mayores niveles de ingreso en la región se caracterizan por poseer fundamentales Dinamismo
macroeconómicos estables y mercados que se encuentran bien consolidados de manera interna y externa. Del lado negativo, Ecosistema de empresarial
Innovación
la región presenta deficiencias en la innovación, las tecnologías de la información y la calidad de sus instituciones.
Capacidad de
innovar
El estudio ubicó a Colombia en la posición 57 de 140 naciones en 2019. Al respecto, el país continúa promoviendo esfuerzos
para posicionarse mundialmente. Entre ellos se destaca la construcción de la primera línea del metro de Bogotá con una 3 mejores pilares del país
inversión de 3.5 miles de millones de dólares, posicionándolo como el proyecto de infraestructura más grande del país y el Neutro
Proyecto 4G – infraestructuras integradas para conectar los centros económicos más importantes del país –cuya inversión
3 peores pilares del país
supera los USD $50 mil millones, para la construcción de autopistas, trenes y aeropuertos.
6
70 45 Población PIB 2019 Inflación
40,2 (Mill) (USD 2019 (%)
40 Mill./proyectado)
(m² de área arrendable por cada 100 habitantes urbanos)

60
Brasil 212,6 1.837.412 3,7
32,2 35
México 132,5 1.264.998 3,6
Área arrendable (x 1.000.000 m²)
50
27,7 27,8 30 Colombia 48,2 316.085 3,8
Argentina 44,9 451.047 53,8
Ratio urbano
40 25
21,7 21,1
19,9 Perú 32,4 236.772 1,9
30 20 Chile 19,1 281.857 2,3

15,0 Fuente. Oxford Economics, Georesearch, ACEP, Cámara Argentina de Shopping Centers - 2019
13,0 15
20 Colombia representa un mercado con importantes oportunidades de
8,9 crecimiento en la industria de centros comerciales. Con 15 m2/100 hab.
10
posee un bajo índice de penetración comercial o ratio urbano
5,5
10 comparado con países como Chile (27,8 m2/100 hab.), o México (21,7
5 m2/100 hab.). Asimismo, el crecimiento sostenido de la clase media
(16,3% en 2002 vs 30,9% en 2017), la concentración de la población en
0 0 los principales centros urbanos, el desarrollo de proyectos de
infraestructura que incrementan la conectividad y eficiencia logística y la
estabilidad macroeconómica que mantiene el país, son factores que
posicionan a Colombia como el mercado más atractivo para el
desarrollo de retail en la región.
Area arrendable (x1.000.000 m²) Ratio urbano
7
Colombia
8
8
Contexto Económico
Desde la caída de los precios del petróleo en 2014, la economía colombiana ha permanecido
2019 en una fase de recuperación que se consolidó en 2019. Durante los primeros tres trimestres,
(observado y proyectado) el crecimiento promedió 3,1%, alineado con su tasa potencial de largo plazo. Esto estuvo
apoyado por el consumo privado y la inversión, quienes juntos contribuyeron con más de la
mitad del crecimiento de este año.
El gasto de los hogares estuvo impulsado por condiciones favorables para el poder
Población PIB Consumo privado Inversión adquisitivo: la accesibilidad a créditos con bajas tasas de interés, el mayor ingreso
48 millones 3,3%* 4,4%* 4,2%* disponible – gracias al aumento del salario mínimo por encima de la inflación-, el aumento
de las remesas – respaldado por la consistencia del mercado laboral estadounidense, y la
inmigración venezolana.
El comportamiento sólido de la inversión se atribuyó a incentivos aprobados en la reforma

tributaria inicial del año pasado, como las bajas tarifas a rentas corporativas y el descuento
Tasa de cambio Desempleo Ventas al por menor
del IVA a compras de maquinaria y equipo. La continuidad de estos incentivos está por
$ 3.281** 11,2%* 5%* definirse, ya que la reforma tributaria está parcialmente derribada por la Corte
Constitucional y está actualmente bajo negociación en el Congreso.
Las ventas al por menor crecieron en las principales ciudades y en el total nacional (4,4%
anual) durante noviembre de 2019. Se proyecta que el comercio lideró como segundo sector
Indicador 2018 2020 2021 con mayor crecimiento (4,9%) en 2019.
(proyectado) (proyectado)
Crecimiento del PIB (var. % anual) 2,6% 3,3% 3,3% De cara hacia el futuro, se espera que la economía continúe su recuperación. La aceleración
del crecimiento estaría soportada por el incremento de los ingresos de los hogares y del
Inflación (var. % anual) 3,2% 3,5% 3,6% Gobierno, solidez en el consumo privado, los mayores precios del petróleo, el crecimiento de
la minería y el comercio y, finalmente, las bajas tasas de interés. Con base en esto, la
Tasa de interés (% anual) 4,25% 4,5% 4,8% economía crecería ligeramente por encima de 3% en 2020, acompañada de una inflación
con presiones alcistas pero controladas (3,5% al final de este año). Así pues, las cifras
Tasa de cambio (promedio del año) $2.956 $3.310 $3.290 económicas sugieren que el contexto macroeconómico seguirá favoreciendo la inversión.
Ventas al por menor (USD millones) $107 $122 $128
La dinámica estable de la economía desde la caída de los precios del petróleo en 2014 ha
Fuente: DANE, Oxford Economics, Bancolombia tenido una lectura positiva entre los inversionistas: el mercado ha experimentado una
Nota: * Crecimiento anual , ** Promedio año
reactivación del lado de la demanda por nuevos proyectos de inversión.
9
Panorama de Inversión
Inversión Extranjera Directa (var. % anual)
130%
Para Colombia, la evolución del sector externo ha implicado una mayor volatilidad en sus 110%
variables financieras. Durante los últimos meses, se confirmó que la economía mundial, a 90%
pesar de contar con condiciones financieras más laxas, está atravesando una fase de 70%
desaceleración, como resultado de tensiones comerciales y de la incertidumbre 50%
económica. Este panorama ha incrementado la percepción de riesgo en los mercados 30%
financieros globales. Como reflejo de esto, el peso colombiano ha perdido valor: en 2019 10%
la tasa de cambio registró un nivel promedio de $3.281, superior al promedio observado -10%
en el mismo periodo de 2018 ($2.956). Esto implica una depreciación de 11%, siendo la -30%
cuarta moneda más devaluada de América Latina. -50%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
De igual forma, las condiciones retadoras de la economía mundial han afectado la América Latina Colombia
inversión extranjera directa (IED) de la región. De hecho, en 2018 Colombia evidenció un
retroceso en este frente, a pesar de haberse posicionado como el cuarto país de América
Latina en recibir la mayor cantidad de flujos (USD $11.352 millones). Durante el 2019, se Estados
Unidos
España
observó un crecimiento significativo de esta cuenta. Hasta el tercer trimestre del año 19,5% 17,4%
USD $1866 millones
pasado, la inversión extranjera directa contabilizó USD $10.821 millones, un 25,1% más de USD $2091 millones
lo observado en 2018. Durante este periodo, el mayor volumen de capital extranjero

provino de Estados Unidos, seguido de España, Suiza e Inglaterra.
Las leyes tributarias que ya generaron un primer impulso a la inversión durante este año, Inglaterra
los futuros ajustes a estas mismas para los periodos siguientes y el periodo de estabilidad 8,3%
USD $886 millones
en tasas de interés (4,25%) configuran un entorno positivo para el desarrollo de la
inversión en los próximos años. Esto último responde a una inflación que se mantiene
cerca del rango meta de la autoridad monetaria y una actividad económica que continúa
por debajo de su potencial de largo plazo. Por lo tanto, es de esperarse que estas dos
variables faciliten la toma de decisiones sobre horizontes prolongados. Además del
ambiente favorable para la inversión, la tasa de cambio favorece en cierta medida la Suiza
9,5%
entrada de inversionistas locales al país al disminuir el ticket de entrada. USD $1014 millones
10
Panorama de Consumo
Canasta de 2008 vs Canasta de 2018
La distribución de los gastos en los hogares colombianos ha cambiado en los últimos 10
Bienes y servicios Información y años. Actualmente, las personas destinan una menor proporción de su ingreso a prendas
diversos comunicación
de vestir y calzado y le asignan una mayor parte a bienes relacionados con
Entretenimiento
Educación 5,4% 4,3% comunicación, entretenimiento y restaurantes. De hecho, el gasto de estos últimos tres
3,8%
4,4%
5,1% 3,7%
rubros ha crecido a tasas mayores a 40% entre 2008 y 2018.
3,1% Restaurantes y
5,7% hoteles
8,1% 9,4% Promedio de ingreso disponible y gasto final de hogares
Transporte
12,9%
(var. % anual)
7%
15,2%
6%
Hace 5%
Salud 1,7%
1,7%
10 años Hoy
4%
Bebidas 3%
alcohólicas 2,4%
26,6% 2%
y tabaco 1,3%
1%
0%
15,1% 33,1%
-1%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Alimentos y
bebidas no 20,1% Alojamiento, agua,
alcohólicas electricidad, gas y otros Promedio de ingreso disponible de los hogares Gasto final hogares (var. % anual)
3,5%
5,2%
combustibles
4,0%
4,2% Después de la contracción que se evidenció en el gasto e ingreso disponible de los
Prendas de
vestir y
hogares colombianos debido a la disminución del precio de las materias primas en
Muebles, artículos para el hogar y
calzado para la conservación ordinaria del 2014, el crecimiento de estos dos componentes empieza a acelerarse nuevamente. De
hogar hecho, el consumo de los hogares se posicionó como el principal motor de crecimiento
económico en 2019.
11
Panorama Centros Comerciales
Análisis JLL Centros Comerciales Ciudades m2 GLA
Población PIB GLA (Operación) GLA Proyectos

6% 6% 10% 1%
13% 10% 20% 6%

37% 47% 70% 92%
26,7 Mill de Hab. 63% PIB Nacional 5,6 Mill m² 0,8 Mill m²
5 Ciudades Principales 10 Ciudades Intermedias 12 Ciudades Pequeñas
Población > 1,1 Mill Hab. 350.000 <Población < 1 ,1. Mill Hab. 150.000 <Población < 350.000 Hab.
A nivel nacional operan 250 Centros Comerciales en 60 municipios , con una superficie total arrendable de aprox. 5.900.000 m 2
La muestra de JLL contempla más del 90% de GLA (área bruta arrendable) del país; el resto de superficie arrendable se concentra en ciudades con población
inferior a 150.000 habitantes y formatos que oscilan entre 5.000 y 15.000 m 2 de área comercial.
Fuente. JLL 2019

Nota: La muestra contempla 48 Centros Comerciales de formato Vecindario (GLA < 11.000 m2)
12
La industria de centros comerciales ha experimentado una importante expansión en la última En 1993 el grupo chileno Falabella (en alianza con Corona), ingresó al mercado
década, un reflejo del crecimiento económico de Colombia y el interés de los inversionistas. Entre colombiano con Homecenter, formato de hogar y construcción; posteriormente, en
2009 y 2019, con la apertura de 109 nuevos centros comerciales, la superficie arrendable 1995 la cadena holandesa Makro abrió la primera tienda mayorista, seguida de
prácticamente se duplicó al pasar de 3.053.349 m2 a 5.825.573 m2. Carrefour (hoy Cencosud) que incursionó en el país con la apertura de su primer
hipermercado en 1998.
El primer centro comercial de Colombia (San Diego) abrió en Medellín en 1972; sin embargo en 1976
entró en operación el formato comercial más grande del país desarrollado por Pedro Gómez: La expansión de grandes superficies en el territorio nacional favoreció el desarrollo
Unicentro Bogotá, más de 53.000 m2 de superficie arrendable, destinada exclusivamente a uso de centros comerciales en dos vías. En primer lugar a través del anclaje de proyectos,
comercial. viabilizando financieramente modelos de preventa bajo los cuales se estructuraba el
desarrollo de centros comerciales y generando atracción de otros retailers que se
En los siguientes años, Bogotá fue la ciudad que percibió mayor crecimiento de centros comerciales; sumaban a los proyectos, dada la presencia de anclas que garantizaran el éxito de
Granahorrar, Metrópolis, Bulevar Niza, Ciudad Tunal, así como Cosmocentro (Cali), y Cañaveral los mismos.
(Bucaramanga), constituyen algunas de las principales aperturas de los años 80.
Y en segundo lugar, los desarrolladores de grandes superficies adquirieron terrenos
En la década de los 90 se generó un periodo de fortalecimiento comercial, dada la consolidación del de gran extensión estratégicamente localizados, inicialmente para el desarrollo de
proceso de expansión de retailers locales y el ingreso de actores internacionales, que contribuyeron formatos stand alone, que posteriormente migraron a proyectos comerciales o bien
a la formalización del sector. a desarrollos de uso mixto.
Evolución del Inventario 5,81
6 5,55 600
GLA Colombia
5,18
Centros Comerciales (eje secundario) 4,87
5 500
4,34 4,49
4,13
Centros comerciales
GLA (x million m²)
4 3,76 400
3,54
3,38
2,96 3,05
3 2,69 300
2,37
2,02
2 1,75 238 247 200
1,45 1,50 214 225
1,25 1,33 187 198 203
152 158 166
1 133 139 100
121
92 104
68 82
58 61 64
0 0
Fuente. JLL 2019 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 13
En la década de los 90, más de 800.000 m2 se sumaron al inventario, concentrando 92% de la nueva Entre 2010 y 2014 la producción de superficie comercial fluctuó por el contraste
superficie arrendable en las cinco ciudades principales del país. A hoy, Bogotá, Medellín, Cali, entre la rápida recuperación que tuvo la economía colombiana y la persistente
Barranquilla y Cartagena, reúnen 37% de la población nacional y 70% de GLA (Gross Leasable Area - Área debilidad en el entorno global.
Bruta Arrendable) en operación.
En 2015 se frenó la entrega de nuevos proyectos, propiciado en parte por la
La crisis financiera de final de siglo impactó significativamente la actividad económica y el poder incertidumbre que generó el choque en los precios de las materias primas. 2016
adquisitivo de los hogares colombianos, al tiempo que motivó una marcada aversión al riesgo en los marcó el inicio de un nuevo ciclo de producción motivado por la resiliencia de la
mercados inmobiliarios que se mantuvo por varios años. Esto se reflejó en un bajo ritmo de producción economía colombiana pese al complejo entorno regional. Esto ha permitido no
de superficie comercial entre 2000 y 2003. En el quinquenio siguiente, se dio un pronunciado cambio de solo incorporar tendencias globales de la industria sino también fortalecer el
tendencia que permitió profundizar la oferta de centros comerciales en el país. inventario comercial en los mercados menos maduros.
2009 constituyó el año con la caída más importante tanto en número de aperturas (5 centros Puntualmente, 2019 cerró con 9 nuevos centros comerciales que sumaron
comerciales), como en superficie arrendable (95.666 m2) en los últimos 15 años; se cerró así el primer 260.534 m2 al inventario existente: dos en Bogotá, Medellín y Barranquilla,
ciclo de producción de la industria. respectivamente; y los restantes en Cartagena, Cúcuta y Cartago.
Histórico de aperturas anuales 380,3

400 GLA Anual 375,8 20
Centros Comerciales (eje secundario)
360 347,1 318,6 334,7 18
322,5
311,4
320 16
250,8 273,5
Centros comerciales
269,0 260,5
280 14
(GLA x 100.000 m²)
240 216,4 215,4 12

200 168,7 10
160 143,5 8
112,1 95,7
120 6
67,5 85,3 52,5
80 4
40 2
0 0
Fuente. Jones Lang LaSalle, Acecolombia
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
14
Panorama estructura de propiedad
GLA en Operación 2019 Tradicionalmente el desarrollo de centros comerciales en Colombia se ha dado bajo la
estructura de propiedad horizontal. Los proyectos son promovidos bajo esquemas de
Propiedad Horizontal preventa y una vez alcanzado el punto de equilibrio se da inicio a la etapa de construcción;
74% 155 Centros Comerciales de esta forma se logra mitigar el riesgo asociado a la inversión y al proceso de
4.118.931 m2 de GLA comercialización de espacios.
Grandes superficies, operadores de cine y marcas consolidadas con interés en el negocio
Propiedad Única inmobiliario, concentran la mayor participación propietaria de centros comerciales que
26%
57 Centros Comerciales operan bajo dicha estructura. El resto de superficie arrendable es adquirida por
1.468.467 m2 de GLA comerciantes e inversionistas locales.
Aunque actualmente el 75% del GLA en operación se encuentra concentrado en centros
comerciales de propiedad horizontal, en la última década se ha observado un cambio
significativo en el modelo de negocio, gracias al ingreso de desarrolladores internacionales y
a la consolidación de actores inmobiliarios locales.
GRUPO ÉXITO 451.320 m2 15 30,7%
En 2010 Parque Arauco, desarrollador y operador de centros comerciales en Colombia, Chile
PEI 287.846 m2 14 19,6% y Perú, inició operaciones en Colombia con la apertura de Parque Arboleda (Pereira), siendo
pionero en el negocio de centros comerciales del país con una aproximación sistemática de
PACTIA 206.786 m2 13 14,1% inversión bajo el modelo de propiedad única.
PARQUE ARAUCO 154.500 m2 4 10,5% Grupo Éxito, líder de desarrollo y operación de centros comerciales en Colombia, lanzó en
2011 su primer centro comercial Viva Mall Laureles (Medellín), logrando a hoy posicionar la
MALL PLAZA 124.446 m2 3 8,5% marca en diez ciudades del territorio nacional y concentrar la mayor superficie arrendable
CIMENTO 106.589 m2
bajo propiedad única del país.
2 7,3%
Paralelamente en 2011, Conconcreto (hoy Pactia) abrió bajo la marca Gran Plaza su primer
GRUPO ROBLE 65.000 m2 1 4,4% centro comercial en Yopal. La expansión de la marca se dio principalmente en ciudades con
CENCOSUD 35.281 m2
población inferior a 500.000 habitantes aunque hoy cuenta con tres centros comerciales en
2 2,4%
el sur de Bogotá.
UNICO 22.000 m2 2 1,5% En 2012 Mall Plaza, principal cadena de Centros Comerciales de Chile, ingresó a Colombia
OSPINAS 14.700 m2 1 1,0% con la apertura de Mall Plaza el Castillo (Cartagena), en 2018 abrió el segundo centro
comercial en Manizales y en octubre de 2019 se inauguró Mall Plaza Buenavista
Nota: GLA ajustado a participación en la propiedad del Centro Comercial (Barranquilla).
15
Panorama estructura de propiedad
Por su parte, la línea comercial del Patrimonio de Estrategias Inmobiliarias - PEI, ha crecido
GLA Proyectos 2020 - 2022 vía adquisición o estrategia de coinversión en proyectos comerciales. En 2018 sumaron a su
portafolio cinco centros comerciales Único Outlet (+70.000 m2), logrando ampliar su
Propiedad Horizontal presencia a diez ciudades del territorio nacional.
45% 13 Centros Comerciales
En el último quinquenio, dos grupos de amplia experiencia en el desarrollo y operación de
394.976 m2 de GLA centros comerciales de propiedad única en Centroamérica, Spectrum y Grupo Roble,
ingresaron al mercado, contribuyendo al crecimiento de este segmento en Colombia. En
Propiedad Única 2015, Cimento (alianza entre Amarilo y Spectrum) abrió Fontanar en Chía y en 2017 Grupo
55%
9 Centros Comerciales Roble inauguró Multiplaza la Felicidad su primer proyecto en Colombia.
473.458 m2 de GLA A nivel de aperturas proyectadas, de la superficie arrendable que entrará en operación entre
2020 y 2022 (868.434 m2) ), 55% se desarrollará bajo esquema de propiedad única, el doble
de su participación en el inventario actual en operación.
El modelo de propiedad única continúa ganando terreno en el mercado colombiano pues la
gestión de centros comerciales bajo dicha estructura representa ventajas importantes frente
MALL PLAZA 165.000 m2 1 34,9% al modelo tradicional: enfoque de la mezcla comercial en línea con las tendencias de la
industria y demanda potencial, calidad de los inquilinos, centralización y agilidad en el
GRUPO ÉXITO 134.000 m2 proceso de toma de decisiones, control de la operación del activo y alineación global de
3 28,3%
estrategias con las marcas, para el cumplimiento de metas comerciales vinculadas al
componente variable de rentas.
CENCOSUD 87.000 m2 2 18,4%
En términos de ventas, según RADDAR1, durante 2019 los centros comerciales del país
PEI 39.900 m2
alcanzaron ventas de COP 46 billones, lo que representa una variación de 21% frente a 2018,
1 8,4% el mayor crecimiento registrado desde 2011. Este mayor dinamismo se explica
principalmente por la reactivación de las ventas en las grandes superficies (+26%
PARQUE ARAUCO 29.558 1 6,2% crecimiento semestral) y el importante crecimiento de las ventas en ciudades intermedias
(+23%).
PACTIA 18.000 m2 1 3,8%
Se estima que 6,3% del gasto de un hogar colombiano, fue realizado en centros comerciales.
Nota: GLA ajustado a participación en la propiedad del Centro Comercial Dentro de dicho gasto fueron cuatro categorías2 que ganaron participación frente a 2018:
10,8% en educación (Instituciones de enseñanza); 6,1% en transporte (venta de
automóviles) y comunicaciones (servicios de telefonía), 5,9% en salud (servicios
1 RADDAR
profesionales, medicinas) y 1,1% en grandes superficies (supermercados, tiendas
– Cómo van los centros comerciales en el primer semester del 2019 (Medición para 83 Centros Comerciales de país)
2 Categorías RADDAR departamentales, hogar y construcción...etc).
16
Formatos Centros Comerciales
Super Regional Regional Comunitario Vecindario
• GLA : + 75.000 m2 • GLA : 37.000 - 74.999 m2 • GLA : 11.000 - 36.999 m2

• GLA : 2.500 - 10.999 m2
• Radio de Atracción : 8 - 40 Km • Radio de Atracción : 8 - 25 Km • Radio de Atracción : 5 - 10 Km
• Radio de Atracción : 5 Km
• Anclas: 3+ • Anclas: 2+ • Anclas: 2+
• Anclas: 1
• Tipo de Ancla: Supermercado • Tipo de Ancla: Supermercado • Tipo de Ancla: Supermercado/Hogar/
• Tipo de Ancla: Supermercado
Departamental/Hogar y Construcción Departamental / Hogar y Construcción • Departamental/Tienda Especializada
• Oferta: Orientada a conveniencia
• Oferta: Orientado a moda + servicios • Oferta: Orientado a moda + servicios • Oferta: Orientado moda + Servicios
Medellín – Viva Envigado - GLA 137.000 m2 Bogotá – Parque Colina - GLA 63.000 m2 Cartagena – Mall Plaza Castillo - GLA 32.000 m2 Santa Marta – Arrecife - GLA 11.000 m2
Bogotá – Centro Mayor - GLA 109.000 m2 Chía – Fontanar - GLA 57.000 m2 Barranquilla – Portal del Prado - GLA 30.000 m2 Bogotá – El Retiro - GLA 9.000 m2
Fuente. ICSC – US Shopping Clasification

17
Ciudades Principales
18
Ciudades Principales
Barranquilla
Cartagena Población: 1.940.644
No. Centros Comerciales: 17
Población: 1.144.063 Inventario: 404.012 m2
No. Centros Comerciales: 10 Ratio Urbano (m2/100hab.): 19,7
Inventario: 171.390 m2 Propiedad Horizontal: 58%
Ratio Urbano (m2/100hab.): 16,4
Propiedad Horizontal: 75%
Bogotá
Medellín Población: 8.693.841
Población: 3.728.073 No. Centros Comerciales: 59
No. Centros Comerciales: 35 Inventario: 1.920.770 m2
Inventario: 978.923 m2 Ratio Urbano (m2/100hab.): 22,1
Ratio Urbano (m2/100hab.): 26,3 Propiedad Horizontal: 74%
Cali Población Colombia

Población: 2.135.875
Inventario: 427.047 m2
PIB Nacional
GLA en Operación
Fuente. JLL 2019 (Población Áreas Metropolitanas ajustadas a CNPV DANE 2018)
Nota1 : Centros Comerciales + Inventario en Operación reportados a Diciembre de 2019
Nota 2: Los datos de propiedad horizontal representan porcentajes sobre el total de GLA. El restante se trata de propiedad única.
Nota 3: El mercado de Bogotá incluye Chía y Soacha , el de Medellín, Bello, Itagüí, Envigado y Sabaneta, el de Cali, Jamundí y el de Barranquilla, Soledad y Malambo
19
Bogotá
Chía
Submercados y principales centros comerciales C.C. en Operación 6
2
GLA (m ) 138.956
41% Proyectos 2020 - 2022 -

59% 2
GLA (m ) -
Rentas (COP/m2) 85.000 -128.000
Leyenda Noroccidente
C.C. en Operación 5
Centros comerciales
GLA (m2) 168.368
Súper Regional Proyectos 2020 - 2022 1 Norte
Clasificación ICSC
3%
Regional
2
GLA (m ) 35.000 C.C. en Operación 21
13%
Rentas (COP/m2) 89.000 - 133.000 GLA (m2) 593,500
Comunitario 38%
46% 31% 29% Proyectos 2020 - 2022 2
Vecindario 2
GLA (m ) 64,000
40%
En construcción Centro + Calle 26 Rentas (COP/m2) 160.000 -240.000
Proyecto C.C. en Operación 13

2
GLA (m ) 586.956
El tamaño de la burbujas Proyectos 2020 - 2022 2

4%
representa el área neta 2
GLA (m ) 121.000
arrendable de cada Sur
Rentas (COP/m2) 69.000 - 103.000 25%
centro commercial (en m2)
41% C.C. en Operación 14
30%
> 110.000 2
GLA (m ) 432.990
60.000
Proyectos 2020 - 2022 1
< 3.000 2
GLA (m ) 75.000
Rentas (COP/m2) 63.000 -95.000
Fuente. JLL 2019, Galería Inmobiliaria

Nota 1: Para la estimación de rentas se incluyen Centros Comerciales con GLA entre 11.000 m 2 - 75.000 m2
Nota 2: Rentas estimadas para local tipo de 50-100 m2 en primer nivel del Centro Comercial
Nota 3: Rentas reportadas corresponden a oferta disponible en el mercado, no a valor de cierre de negociación 20
Bogotá
C.C. en Operación 59 Rentas por Submercado x(MCOP /m2)
COP1000/m²/mes Población
GLA por submercado
2
GLA (m ) 1.920.770 - 25 50 75 100 125 150 175 200 225 250 800.000
Proyectos 2020 - 2022 6 GLA Operación 2019
Norte 700.000
2
GLA (m ) 295.000 GLA Proyectos 2020 - 2022
600.000
Rentas (COP/m2) 109.000 -163.000 Suba + Calle 80
500.000
GLA (m2)
Chía 400.000
3%
Participación Formatos
Sur 300.000
Super Regional 18%
Regional 35% 200.000
Centro + Calle 26
Comunitario 44% 100.000
Vecindario Promedio
0
Norte Centro + Calle 26 Sur Suba + Calle 80 Chía
Bogotá es el mercado más grande de Centros Comerciales a nivel nacional; concentra 18% de la población colombiana En 2015, con la apertura de Fontanar, propiedad de Cimento, se reactivó el
residente en su área metropolitana y 30% del GLA en operación a nivel nacional. desarrollo de proyectos comerciales de tenencia única, que se había iniciado una
década atrás. El año siguiente, en línea con las tendencias internacionales de la
El mercado de centros comerciales en Bogotá se abrió en 1976 con la entrada en operación de Unicentro. En las décadas
industria, se promovió el fortalecimiento de conceptos gastronómicos como nuevas
de los 80 y 90 la oferta se fortaleció principalmente en el norte de la ciudad, en torno a zonas residenciales consolidadas de
anclas de los proyectos comerciales. Dos claros ejemplos de dicha tendencia son
estratos medio y alto. Además, se implantaron los primeros desarrollos en sectores de usos mixtos (Andino y Atlantis) en los
Delizia, en Plaza Central, y Social, en Parque La Colina.
que se compensó la ausencia de un ancla tradicional con la presencia de marcas exclusivas.
En los últimos tres años, gran parte de dichas tendencias se ha robustecido. Es el
A partir de 2004, la presencia de centros comerciales se propagó a zonas como Suba + Calle 80, Chía y Sur. La evolución de
caso de Boho en Usaquén Plaza como ancla gastronómica y la reciente apertura de
estos dos últimos submercados se explica por la consolidación de polos residenciales en municipios anexos a Bogotá. En el
El Edén, con su amplia oferta de entretenimiento, que incluye un complejo
caso de Chía, en los últimos 15 años se construyeron complejos residenciales de alto nivel socioeconómico, mientras que
deportivo, y la diversidad de sus formatos ancla.
en Soacha hubo un auge de desarrollos informales y de vivienda de interés social.
Para el análisis segmentamos la ciudad en cinco submercados:
En los años siguientes, el crecimiento en volumen y cobertura del mercado estuvo acompañado por hitos que marcaron la
evolución de la industria local. En 2004 y 2005, se inauguraron los primeros centros comerciales bajo el modelo de El submercado Norte, concentra 30% del GLA y reúne los sectores de nivel
propiedad única (San Rafael, Santa Ana), dando paso a una tendencia que ha cobrado importancia en los últimos años. Un socioeconómico alto de la ciudad (estratos 4-6). Este fue el submercado que primero
año más tarde, Santafé incursionó en el mercado como el primer centro comercial de formato súper regional (GLA>75.000 se desarrolló en la ciudad. De hecho, en 2000 ya contaba con 379.000 m2 de GLA.
m2) y con una novedosa ancla de entretenimiento infantil (Divercity).
El submercado Centro y Calle 26 concentra hogares con nivel socioeconómico
En 2010, Centro Mayor se diferenció de sus predecesores por extender la oferta comercial de calidad a zonas de bajo nivel medio y medio alto (estratos 3-5). A partir de 2006, se dio inicio a un proceso de
socioeconómico y por reunir anclas de diversos formatos (hogar y construcción, supermercado y tienda departamental). En desarrollo comercial con la apertura de Gran Estación, en línea con crecimiento de
2012, Titán lanzó una propuesta atractiva en la que convergían los usos mixtos (oficinas y comercio) y la integración con el viviendas en el sector de El Salitre y la consolidación de la Calle 26 como polo de
sistema de transporte masivo. oficinas Prime. 21
Bogotá
La zona centro de la ciudad constituye un sector poco dinámico en términos de nuevas El inventario con estructura de propiedad única se concentra principalmente en seis actores: Pactia (Gran
aperturas; sin embargo en 2018 ingresó Neos Moda, el primer complejo textil 100% Plaza Ensueño, Bosa y Soacha), PEI (Plaza Central + Atlantis), Construcciones Planificadas (El Edén), Parque
colombiano, localizado en San Victorino, sector con marcada presencia de comercio informal. Arauco (Parque La Colina), Grupo Roble (Multiplaza la Felicidad), y Cimento (Fontanar Chía).
El submercado Sur concentra 23% del GLA de la ciudad y a su vez, la mayor cantidad de En cuanto a rentas, el promedio por metro cuadrado en Bogotá oscila entre COP $109.000 - $163.000. Los
hogares de nivel socioeconómico medio y bajo (Ciudad Bolívar, Usme, San Cristóbal, mayores niveles de renta se aprecian en Norte y Suba + Calle 80. En estos casos, los altos niveles de rentas
Tunjuelito, entre otras localidades). coinciden con la presencia de centros comerciales con sólido posicionamiento/trayectoria en el mercado, la
estratégica mezcla comercial con amplia oferta de servicios y entretenimiento y los bajos niveles de vacancia
Entre 2016 y 2017, se destacó la entrada de dos nuevos proyectos (Gran Plaza Bosa y Gran
(inferior a 5%).
Plaza Ensueño), que buscaban atender la demanda potencial de sectores sin presencia de
Centros Comerciales (Ciudad Bolívar y Bosa). Dichos proyectos entraron a operar bajo el La extensión geográfica, la magnitud del mercado potencial y el sólido desempeño económico hacen de
modelo de propiedad única. Bogotá una plaza singular. Esto se refleja en características como la marcada descentralización del
inventario, la amplia presencia de marcas con fuerte posicionamiento local e internacional en diferentes
Noroccidente constituye un sector con fuerte densidad demográfica, predominio de clase
sectores de la ciudad, la penetración de diversos tipos de anclaje y conceptos multiformato en todos los
media (estratos 2 y 3) y oferta de comercio tradicional. Tres proyectos se destacan en Suba
niveles socioeconómicos.
(Plaza Imperial, Subazar y Centro Suba) y los tres restantes, próximos al corredor Calle 80
(Portal 80, Unicentro de Occidente y Diver Plaza). El sostenido crecimiento demográfico (+15%), la estabilidad económica y el aumento del inventario en la
ultima década (superior al millón de m2), han convertido a Bogotá en una de las plazas más atractivas para
Chía reúne 7% del GLA de la ciudad y consumidores de alto poder adquisitivo. Fontanar es el
que desarrolladores y marcas internacionales incursionen en el mercado colombiano.
centro comercial más importante de Chía a nivel de superficie arrendable (56.000 m2). Cimento,
desarrollador de este complejo, ha logrado un fuerte posicionamiento a través de su acertado De cara a los próximos tres años, esperamos que se mantenga un crecimiento sostenido de la oferta
anclaje, amplia oferta comercial y de servicios, propuesta de entretenimiento variada y de comercial en la ciudad, con el ingreso de seis nuevos proyectos que aportarán 295.000 m2 al inventario. Entre
rotación periódica y su portafolio gastronómico consolidado. estos desarrollos se destacan Paseo Villa del Río, con el área de entretenimiento más grande de Bogotá
(31.800 m2); y Viva Suba + Viva 80, que incorporarán una importante mezcla de usos (oficinas, comercio y
A nivel de estructura de propiedad, existe un dominio de la propiedad horizontal; 74% de la
entretenimiento) en una superficie que tradicionalmente era ocupada de forma exclusiva por un
superficie arrendable de la ciudad se encuentra bajo dicho modelo.
supermercado.
22
Medellín Centro + Oriente
Submercados y principales centros comerciales 2
GLA (m ) 90.158
Proyectos 2020 - 2022 -
GLA (m2) -
52% 48% Rentas (COP/m2) 86.000 - 117.000

Norte
Leyenda GLA (m2) 59.789

Proyectos 2020 - 2022 2
Rionegro
Centros comerciales GLA (m2) 66.000 100%
Súper Regional Rentas (COP/m2) 119.000 - 161.000
Clasificación ICSC
13% 2
GLA (m ) 47.700
Regional Proyectos 2020 - 2022 -
2
87% GLA (m ) -
Comunitario
Occidente Rentas (COP/m2) 49.000 - 67.000
Vecindario C.C. en Operación 8 3%
En construcción GLA (m2) 198.793

Proyectos 2020 - 2022 2 35%
Proyecto 2 62 El Poblado
GLA (m ) 125.000
% C.C. en Operación 13
Rentas (COP/m2) 96.000 - 130.000 12%
El tamaño de las burbujas GLA (m2) 276.851
11%
representa el área neta Proyectos 2020 - 2022 -
arrendable de cada centro 77%
GLA (m2) -
commercial (en m2)
Itaguí Rentas (COP/m2) 150.000 - 205.000
> 165.000 C.C. en Operación 1
80.000 GLA (m2) 16.832 Envigado + Sabaneta
< 3.000 Proyectos 2020 - 2022 1 C.C. en Operación 6
2
GLA (m ) 20.000 100% GLA (m2) 288.800
3%
Rentas (COP/m2) 96.000 - 130.000 Proyectos 2020 - 2022 -
14%
GLA (m2) -
Rentas (COP/m2) 52.000 - 71.000
83%
Fuente. JLL 2019 , Galería Inmobiliaria
Nota1: Para la estimación de rentas se incluyen Centros Comerciales con GLA entre 11.000 m 2 -75.000 m2
Nota2: Rentas estimadas para local tipo de 50-100 m2 en primer nivel del Centro Comercial
Nota 3: Renta reportadas corresponde a oferta disponible en el mercado, no a valor de cierre de negociación 23
Medellín 300.000
GLA por submercado
C.C. en Operación 35 Rentas por Submercado x(MCOP /m2)

COP1000/m²/mes
GLA Operación 2019
- 25 50 75 100 125 150 175 200 225 250 250.000
GLA (m2) 978.923
GLA Proyectos 2020 - 2022
Proyectos 2020 - 2022 5 Poblado 200.000
GLA (x 1.000 m2)

GLA (m2) 211.000 Norte
Rentas (COP/m2) 100.000 - 136.000 150.000
Occidente
Itaguí 100.000
Participación Formatos 6%
Centro + Oriente
Super Regional 50.000
25% Envigado + Sabaneta
Regional 30%
Rionegro 0
Comunitario
39%
Promedio Envigado + Poblado Occidente Norte Centro + Rionegro Itagui
Vecindario
Sabaneta Oriente
Medellín es el segundo mercado más grande de Centros Comerciales a nivel nacional. Cerca de 4 millones de personas (8% de la población El submercado Centro + Oriente, concentra una importante oferta de comercio
colombiana) residen en su área metropolitana. El mercado concentra 17% del GLA nacional en operación. informal, así como hogares de niveles socioeconómicos medio-bajo y bajo,
históricamente desatendidos por complejos comerciales; sin embargo la oferta de
La industria de centros comerciales se destaca por la significativa presencia de oferta multiestrato y multiformato en la gran mayoría de las comunas
centros comerciales empezó a desarrollarse en el último quinquenio, con la
de la ciudad.
apertura de Aventura y La Central, sumando cerca de 46.000 m2 al submercado.
Cada zona de la ciudad posee un carácter particular que se refleja en su inventario comercial. Por esto, prevalece el desarrollo de formatos que
Los submercados Norte e Itaguí, son sectores cuya vocación ha migrado de
permiten la especialización de la oferta por sectores, cubriendo así demandas puntuales de nicho.
industrial a residencial y comercial, destacándose la presencia de los centros
Medellín es una ciudad pionera en la adopción de nuevos formatos que responden a tendencias mundiales de transformación de la industria, tales comerciales Puerta del Norte y Parque Arrayanes que atienden la demanda hogares
como la incursión de conceptos gastronómicos (mercados del río/mercado del tranvía), la consolidación del entretenimiento como principal ancla de niveles socioeconómicos medio y bajo (estratos 2 y 3).
(Viva Envigado) y la explotación de usos complementarios a la propuesta comercial (El Tesoro: comercio + torre médica +hotel).
En cuanto a rentas, el promedio por metro cuadrado varía entre COP $100.000 -
Analizamos el mercado segmentándolo en siete submercados. $136.000. Poblado y Norte son los submercados con los mayores niveles de rentas.
En el primer caso se explica por su ubicación en un sector de alto poder adquisitivo,
El submercado Envigado + Sabaneta concentra la oferta de formato súper Regional (GLA >75.000 m2) de la ciudad. Alberga el primer y tercer centro
mientras que en Norte se refleja la baja presencia de centros comerciales.
comercial en términos de superficie arrendable a nivel nacional: Viva Envigado (137.000 m2) y Mayorca (109.000 m2). Estos centros comerciales
entraron en operación en 2018 y 2005 respectivamente. A nivel de estructura de propiedad, 77% del GLA opera bajo el modelo de propiedad
horizontal; mientras que la propiedad única, se concentra principalmente Viva
El submercado El Poblado presentó un importante desarrollo en la década de los 90, aportando alrededor de 180.000 m2 al inventario, con la apertura
Envigado y Viva Laureles del Grupo Éxito y Arkadia de Cimento.
de tres centros comerciales icónicos: San Diego, Oviedo y el Tesoro. Este submercado constituye la zona de mayor poder adquisitivo de la ciudad y
cuenta con una fuerte presencia de malls orientados a oferta de conveniencia (GLA < 11.000 m2), anclados en su gran mayoría por supermercados. Pese a ser la ciudad con la concentración comercial más alta (26,3 m2/100 hab.) de
las cinco ciudades principales, el ritmo de aperturas se mantiene dinámico. Para el
El submercado Occidente corresponde a un sector residencial con predominio de niveles socioeconómicos medio-alto y alto, cuya oferta comercial
periodo 2020 – 2022 ingresarán al mercado cuatro nuevos centros comerciales, que
empezó a consolidarse con la apertura de Unicentro en 1991. Este sector experimentó un importante crecimiento demográfico, lo que dio paso, a
sumarán 161.000 m2 al inventario de la ciudad, entre los que se incluyen Gran
partir del año 2005, a la apertura de cuatro centros comerciales: Molinos, Viva Laureles, La Florida y De Moda Outlet, que llegaron a suplir la creciente
Manzana (Itagüí), Plaza Fabricato (Bello) y Proyecto Cencosud La 65.
demanda del sector. 24
Cali
Submercados y principales centros comerciales
Centro + Oriente
GLA (m2) 128.750
Leyenda 27% Proyectos 2020 - 2022 1
Oeste 73% GLA (m2) 48.000

Centros comerciales Rentas (COP/m2) 39.000 - 53.000
Súper Regional GLA (m2) 81.000
Clasificación ICSC
Regional Proyectos 2020 - 2022 1 48%

2
11.000 52%
GLA (m )
Comunitario
Rentas (COP/m2) 80.000 - 108.000
Vecindario
Agua Blanca
En construcción
2
Proyecto GLA (m ) 12.588
Proyectos 2020 - 2022 -
El tamaño de las burbujas GLA (m2) -

100%
representa el área neta Rentas (COP/m2) 23.000 - 30.000
arrendable de cada centro Sur
commercial (en m2)
> 165.000 2
GLA (m ) 189.709
80.000 Proyectos 2020 - 2022 1 28%
2
< 3.000 GLA (m ) 165.000
72%
Rentas (COP/m2) 115.000 - 156.000

Cali Rentas por Submercado x (MCOP /m2)
COP1000/m²/mes 400.000
GLA por Submercado
Población
C.C. en Operación 14 - 25 50 75 100 125 150 175 200 225 250 350.000 GLA Operación 2019
GLA (m2) 427.047
300.000 GLA Proyectos 2020 - 2022
Proyectos 2020 - 2022 4 Sur
250.000
GLA (m2)
GLA (m2) 235.000
Oeste 200.000
Rentas (COP/m2) 75.000 - 101.000
150.000
Participación Formatos 8% Centro + Oriente
Super Regional 100.000
Regional Agua Blanca 50.000

34%
Comunitario 58%
0
Promedio
Vecindario Sur Centro + Oriente Oeste Jamundí Agua Blanca
Cali es el tercer mercado de Centros Comerciales; concentra 4% de la población nacional y 8% de GLA en operación del país. El submercado Jamundí atiende la demanda de alrededor 130.000 habitantes residentes
en ese municipio, que ha cobrado importancia gracias al acelerado crecimiento de oferta
La oferta de centros comerciales en Cali está claramente ligada a la ubicación de los hogares de ingresos medios y altos. Los
residencial. El centro comercial Alfaguara (15.0000 m2) constituye la principal oferta
submercados Sur y Oeste consolidan la oferta destinada a hogares con mayor poder adquisitivo (estratos 4-6) , mientras que Centro -
comercial presente en dicho submercado.
Oriente reúnen los centros comerciales que cubren la demanda de la clase media de la ciudad. La población de nivel socioeconómico
bajo ubicada mayoritariamente en sectores periféricos y el distrito de Agua Blanca, está atendida principalmente por el comercio El submercado Agua Blanca constituye un sector con predominio de estratos 1 y 2 sin
informal con una presencia muy limitada de centros comerciales. apertura de centros comerciales desde 2007, dada la presencia de mercado tradicional,
las preferencias de consumo y el nivel de seguridad de la zona.
Para el análisis se segmentó la ciudad en cinco submercados.
A nivel de estructura de propiedad, es un mercado mayoritariamente de complejos
El submercado Sur es el más importante en términos de superficie comercial (44%) y constituye una de las zonas de mayor poder
comerciales de Propiedad Horizontal, con 88% del GLA total bajo dicho modelo.
adquisitivo y de mayor desarrollo residencial de la ciudad. En consecuencia, este submercado, junto con Oeste, se diferencian del resto
de la ciudad por la presencia de tiendas por departamento, el perfil de los supermercados y una oferta de entretenimiento más nutrida. En materia de rentas, el promedio por metro cuadrado en la ciudad ronda entre COP
$75.000 - $101.000. Sur y Oeste son los submercados que perciben mayores niveles de
La década de los 80 y 90 estuvo marcada por la apertura del primer centro comercial de la ciudad, Cosmocentro (inaugurado en 1981) y
rentas, consolidan sectores de mayor poder adquisitivo, con presencia de centros
por Unicentro (1998), el de mayor superficie arrendable (68.000 m2). Entre los años 2004 y 2009 entraron en operación tres proyectos que
comerciales de tradición y posicionamiento en la ciudad, así como la oferta más reciente,
sumaron al inventario más de 90.000 m2 (Palmeto Plaza, Jardín Plaza y Premier Limonar) que fueron anclados con las primeras tiendas
en el caso del submercado Oeste.
de cadenas internacionales en Cali: Falabella y Carrefour (hoy Cencosud).
Pese a que Cali experimenta un bajo crecimiento del inventario, con sólo dos aperturas
El submercado Centro + Oriente está constituido por hogares de nivel socioeconómico medio-bajo (estratos 2 y 3) y concentra 30% del
en el último cuatrienio (Pacific Mall - 2015 y La Estación - 2016), anticipamos una
GLA de la ciudad. Resalta dentro de este submercado la apertura en la década de los 90 del Centro Comercial Único, el primer formato
reactivación del mercado para los próximos años. Hasta 2022 prevemos cuatro aperturas
outlet y a la fecha el de mayor dimensión a nivel nacional, así como la presencia de Calima, complejo comercial desarrollado alrededor
(235.000 m2) destacándose Mall Plaza, cuarto centro comercial del grupo en el país, y
de La 14, la cadena de supermercados de mayor tradición en la ciudad.
Paraíso (48.000 m2), que hace parte de uno de los planes de renovación urbana más
El submercado Oeste es el segundo sector residencial con mayor presencia de hogares de nivel socioeconómico alto. 2007 es su año de ambiciosos de la ciudad.
mayor crecimiento, con la apertura de Chipichape (42.000 m2), uno de los centros comerciales más emblemáticos de la ciudad; nueve
años después se inaguguró Pacific Mall, desarrollado como complejo de uso mixto (Oficinas 7.500 m2 + Comercio 27.000 m2). 26
Barranquilla
Norte Centro
Leyenda 8%
C.C. en Operación 7 C.C. en Operación 1
GLA (m2) 212.935 GLA (m2) 32.500
14%
Centros comerciales Proyectos 2020 - 2022 2 Proyectos 2020 - 2022 -
Súper Regional GLA (m2) 27.000 GLA (m2) -
Clasificación ICSC
78% 100%
Rentas (COP/m2) 134.000 - 180.000 Rentas (COP/m2) 102.000 138.000
Regional
Comunitario
Vecindario
En construcción
Proyecto Sur
El tamaño de las burbujas 2
GLA (m ) 77.726
representa el área neta 28% Soledad
Proyectos 2020 - 2022 2 6%
arrendable de cada centro C.C. en Operación 4
GLA (m2) 74.300
commercial (en m2) 72%
GLA (m2) 80.851
Rentas (COP/m2) 56.000 - 76.000
> 60.000 Proyectos 2020 - 2022 -
30.000
GLA (m2) -
< 3.000 94%
Rentas (COP/m2) 63.000 - 86.000

Barranquilla GLA por submercado
Rentas por Submercado (MCOP /m2) 250.000
x COP1000/m²/mes
GLA (m2) 404.012 - 25 50 75 100 125 150 175 200 225 250
GLA Operación 2019
Proyectos 2020 - 200.000
4 GLA Proyectos 2020 - 2022
2022 Norte
GLA (m2) 101.300 150.000
GLA (m2)
Rentas (COP/m2) 91.000 - 123.000 Centro
100.000
Participación Formatos 11% Soledad
Super Regional
50.000
Regional 41% Sur
Comunitario 48% 0
Vecindario
Promedio
Norte Sur Soledad Centro
Barranquilla es el cuarto mercado de Centros Comerciales a nivel nacional; alrededor de 1,9 millones de habitantes El submercado Centro concentra el comercio tradicional de la ciudad. Sobresale Portal del Prado, uno
residen en su área metropolitana. El mercado concentra 7% de GLA en operación a nivel nacional. de los más antiguos y tercero en términos de superficie comercial (32.500 m2 ).
La expansión de centros comerciales de la ciudad se concentró principalmente en dos sectores: en el norte con el A nivel de estructura de propiedad, 58% de la superficie arrendable de la ciudad opera bajo Propiedad
aumento del dinamismo comercial en zonas tradicionalmente residenciales de ingresos medios y altos y al sur, en el Horizontal, mientras que la propiedad única se concentra en tres desarrolladores nacionales Grupo
municipio de Soledad que ha experimentado un aumento significativo de hogares de menores ingresos. Éxito (Viva Barranquilla ); Pactia (Gran Plaza Soledad) y PEI (Único).
Para el análisis se segmentó la ciudad en cuatro submercados. En cuanto a rentas, el promedio por metro cuadrado en la ciudad varía entre COP $91.000 - $123.000.
Norte y Centro son los submercados que perciben mayores niveles de renta. Norte concentra la oferta
El submercado Norte, reúne los sectores de mayor poder adquisitivo de la ciudad y concentra 52% del GLA en operación.
de centros comerciales de tipo regional de la ciudad, con alto poder de atracción dado su estratégico
Dentro de las dos últimas décadas, tres centros comerciales del sector, Buenavista, Viva Barranquilla y Mall Plaza
anclaje; mientras que Centro cuenta con la presencia de un único centro comercial de gran formato
(abiertos en 2001, 2016 y 2019 respectivamente) han marcado los mayores incrementos en el inventario de la ciudad.
(Portal del Prado).
Viva Barranquilla (62.800 m2) es el centro comercial de mayor superficie arrendable de la ciudad. Se destaca por su amplia
Barranquilla sobresale por la penetración de centros comerciales. Pese a que la ciudad
oferta gastronómica y dos clústeres diferenciadores: servicios financieros y salud. Buenavista es el segundo en términos
tradicionalmente se percibía como una de las plazas con mayor presencia de comercio informal,
de GLA y fue desarrollado en dos etapas en una zona inicialmente residencial, que se ha posicionado como un sector con
actualmente es la ciudad en Colombia donde los hogares destinan mayor proporción de su gasto (7,4%)
importante actividad comercial dada la llegada de grandes superficies (Pricesmart, Homecenter, Éxito, Jumbo) y el
a las compras en centros comerciales.
desarrollo de formatos de conveniencia (Plaza Parque, Country Plaza, Miramar).
La ciudad percibirá un crecimiento significativo en el inventario (+100.000 m2) antes de terminar 2022 y
El submercado Sur alberga hogares de nivel socioeconómico medio y medio-bajo. En línea con el perfil de la demanda,
un fortalecimiento del modelo de negocio de propiedad única; cerca de 85% de la futura superficie
cuenta con presencia de centros comerciales desarrollados alrededor de hipermercados prexistentes (hoy anclas de los
arrendable corresponde a proyectos bajo dicha estructura: Alegra (52% de Parque Arauco), Gran Plaza
proyectos): Americano (Jumbo), Panorama y Metropolitano (Éxito).
(Pactia) y Altos del Prado (Cencosud).
El submercado Soledad ha evidenciado un crecimiento importante en el último quinquenio en términos de superficie
arrendable, alineado con el crecimiento demográfico del municipio (+15%) para el mismo periodo. Se destacan la
apertura de Gran Plaza, Nuestro y Carnaval, que aportaron 75.000 m2 al inventario existente, con oferta orientada a un
público objetivo en su gran mayoría perteneciente a estratos 1 y 2. 28
Cartagena
Norte
Leyenda C.C. en Operación 3
GLA (m2) 81.699 12%
Proyectos 2020 - 2022 2
Centros comerciales 48%
GLA (m2) 24.329 40%
Súper Regional
Clasificación ICSC
Rentas (COP/m2) 132.000 - 179.000

Regional
Centro + Getsemaní
Comunitario
Vecindario 2
GLA (m ) 9.840
En construcción Proyectos 2020 - 2022 -
2
GLA (m ) - 100%
Proyecto
Rentas (COP/m2) 98.000 - 133.000
Bocagrande + Manga
El tamaño de las burbujas
representa el área neta
2
arrendable de cada centro GLA (m ) 24.502
commercial (en m2) Proyectos 2020 - 2022 -
GLA (m2) - 100%
> 50.000
Rentas (COP/m2) 91.000 - 123.000
30.000
< 3.000
Oriente
2
GLA (m ) 55.349 10%
Proyectos 2020 - 2022 3
GLA (m2) 80.804 90%
Rentas (COP/m2) 58.000 - 78.000
Cartagena
GLA por Submercado
C.C. en Operación 10 Rentas por Submercado (MCOP /m2) 140.000
GLA (m2) 171.390 120.000 GLA Operación 2019
x COP1000/m²/mes
Proyectos 2020 - 2022 5 GLA Proyectos 2020 - 2022
- 25 50 75 100 125 150 175 200 225 250 100.000
GLA (m2) 105.133
GLA (m2)
Rentas (COP/m2) 113.000 - 153.000 Norte 80.000
Centro + Getsemaní 60.000

Participación Formatos Bocagrande + Manga 40.000
15%
Super Regional 23%
Regional
Sur 20.000
Comunitario Promedio 0
62%
Vecindario Sur
Oriente Norte Bocagrande + Manga Centro + Getsemaní
Cartagena es el quinto mercado de Centros Comerciales a nivel nacional, con alrededor de 1,2 millones de habitantes y Centro + Getsemaní constituye una zona con oferta informal significativa; algunas marcas nacionales y
3% de la superficie nacional en operación. diseñadores icónicos hacen presencia bajo formatos stand alone. El único centro comercial es La Serrezuela
(9.800 m2), abierto recientemente, cuya oferta está enfocada en cultura, entretenimiento y gastronomía.
La oferta de Centros Comerciales en Cartagena se concentra principalmente en dos grandes sectores: Norte y Sur,
claramente diferenciados en términos de público objetivo y la antigüedad de los activos, esto último como reflejo de las A nivel de estructura de propiedad, 71% del GLA en la ciudad funciona bajo propiedad horizontal, mientras que
zonas donde se han ubicado las clases de ingresos altos a través del tiempo. la propiedad única se concentra mayoritariamente en Mall Plaza.
El sector norte concentra los centros comerciales que atienden gran parte de la población turística y los segmentos de En materia de rentas, el promedio por metro cuadrado en la ciudad oscila entre COP $113.000 - $153.000. Norte
hogares con alto poder adquisitivo; en contraste con el sector sur, que concentra zonas con mayor densidad demográfica y Centro + Getsemaní son los submercados que perciben mayores niveles de renta y a su vez la oferta más
y menor nivel socioeconómico. reciente de la ciudad. El submercado Norte reúne los centros comerciales de mayor posicionamiento, mientras
que Centro + Getsemaní concentra en Serrezuela, el único formato de centro comercial especializado en la
Para el análisis se segmentó la ciudad en cuatro submercados.
ciudad.
El submercado Norte, reúne parte de la oferta comercial mas reciente, cuyas aperturas se realizaron en la ultima década.
El crecimiento del inventario para el periodo de 2019 – 2022 estará asociado al desarrollo residencial de la
Tiene presencia de centros comerciales multiformato que concentran 48% del GLA total en operación. Hacen parte de
ciudad.
este submercado Mall Plaza El Castillo (32.000 m2 ) y Caribe Plaza (39.000 m2 ), los centros comerciales de mayor superficie
arrendable. En el oriente se proyectan tres aperturas: Ventura, Gran Manzana y Parque Heredia (73% del GLA proyectado
para los próximos tres años), dentro del plan parcial Triángulo de desarrollo social (400 ha. para desarrollo de
El submercado Oriente contiene la oferta más tradicional: La Plazuela, Paseo La Castellana y Supercentro Los Ejecutivos
vivienda de interés social, equipamientos y espacio público).
fueron los primeros centros comerciales que se inauguraron en la ciudad (1996 y 1997), anclados con supermercados
Éxito y SAO. En el submercado Norte, se prevé la apertura de un centro comercial en Serena del Mar, el proyecto
inmobiliario de uso mixto mas ambicioso de la ciudad, que contará con mas de 17.000 unidades de vivienda,
El submercado Bocagrande + Manga reúne centros comerciales de tipo comunitario (GLA inferior a 15.000 m2), atienden
además de oficinas, centro hospitalario y una universidad.
la demanda de un sector residencial de nivel socioeconómico alto y de población turística. Plaza Bocagrande y Nao,
hacen parte de este submercado, con una propuesta orientada principalmente al entretenimiento (casino, cines y
gastronomía) y oferta comercial complementaria. 30
Ciudades Intermedias
31
31
Montería Santa Marta
Población: 524.336
Población: 473.929 No. Centros Comerciales: 5
No. Centros Comerciales: 4 Inventario: 65.488 m2
Valledupar
Manizales Población: 501.931
Inventario: 109.849 m2 Ratio Urbano (m2/100hab.): 21
Cúcuta
Pereira Población: 879.143
Ratio Urbano (m2/100hab.): 19
Ibague Bucaramanga
Población: 1.179.104
Población Colombia
Pasto
Población: 384.987
Villavicencio PIB Nacional
Inventario: 37.600 m2 Población: 493.040
GLA en Operación
Fuente. JLL 2019 (Población Area Metropolitana ajustada a CNPV DANE 2018) Ratio Urbano (m2/100hab.): 37,3 32
Nota: Centros Comerciales + Inventario en Operación reportados a Diciembre de 2019
Ciudad B/manga Pereira Cúcuta Ibagué Santa Marta Valledupar Villavicencio Montería Manizales Pasto Total
Centros Comerciales en Operación 7 6 3 4 5 4 6 4 5 3 47
GLA (m2) 210.700 125.511 88.397 85.300 65.488 105.645 184.141 83.528 109.849 37.600 1.096.159
Proyectos Q4 2019 - 2022 1 1 1 3
GLA (m2) 19.000 36.000 21.000 76.000

Participación - GLA Nacional en
4% 2% 2% 2% 1% 2% 3% 2% 2% 1% 20%
Operación
9% 8% 15% 10% 8% 9%
Participación Formatos
10% 32%
Super Regional 16% 21%
46% 32% 45% 16% 35%
Regional 55%
45% 52% 85% 75%
56% 79%
59%
Comunitario 92% 100% 90%
Vecindario
Nuestro análisis considera 10 ciudades intermedias, dichas poblaciones junto con sus áreas El mercado de centros comerciales en ciudades intermedias y en proceso de maduración está
metropolitanas, reúnen alrededor de 6,1 millones de habitantes (13% de la población de Colombia). marcado por 3 características: la fuerte presencia de marcas locales como Flamingo, Surtitodo y
Jamar; la ausencia de una segmentación por clases sociales y nichos como sí ocurre en ciudades
La expansión de estos mercados tomó fuerza a partir de 2005. Dicho crecimiento ha sido propiciado por
grandes y; la prevalencia del modelo de propiedad horizontal (80% del GLA). De cara a los próximos
el fortalecimiento de la clase media y su poder adquisitivo, la baja competencia, el crecimiento
años, esperamos que se evidencien paulatinamente tendencias de las ciudades más grandes, tales
poblacional y, en el caso de las ciudades intermedias más grandes, la conurbación. Este último
como la ampliación de la presencia de marcas internacionales en el país, la creación de nuevos
fenómeno evidenciado en Bucaramanga y Pereira, gracias a la incorporación de municipios anexos
centros comerciales orientados a atender a ciertas áreas o nichos de la población y el
permite acceder no solo a una mayor población objetivo sino también a una mayor disponibilidad de
fortalecimiento del esquema de propiedad única.
terrenos.
En términos de concentración comercial, las ciudades intermedias con mayor ratio urbano son
El florecimiento de los centros comerciales en las ciudades intermedias ha estado marcado por dos
Villavicencio (37,2 m2/100 hab) y Manizales (25,1 m2/100 hab). En ocasiones, estos altos indicadores
tendencias. De un lado, los supermercados han servido como primera semilla de desarrollos
se alcanzan como producto de periodos de marcada producción sin coordinación, lo que suele
comerciales que se dan en torno a ellos, como es el caso del Éxito-San Pedro Plaza en Neiva y Sao-
derivar en una saturación temporal del mercado.
Buenavista en Montería. En segundo lugar, las ciudades intermedias han servido como escenario para
que desarrolladores internacionales como Parque Arauco y Sonae Sierra lancen o consoliden su A nivel de desarrolladores, los que sobresalen por su presencia son: Pedro Gómez con 6 Unicentros
presencia en el país. (Ibagué, Villavicencio, Pasto, Cúcuta Pereira y Valledupar); Único, con 3 formatos outlets (Pasto,
Villavicencio, Dosquebradas); Ospinas, con 2 centros comerciales (Cúcuta Ventura y Zazué Plaza); y
La incursión de los centros comerciales ha contado con el apoyo de los Gobiernos locales, debido a los
Grupo Éxito, con Viva Villavicencio.
beneficios que representan para las ciudades a nivel de mejoramiento urbano, generación de empleo
(en etapa de construcción y operación) y formalización del comercio. Para los próximos tres años, esperamos que la dinámica de nuevos desarrollos esté concentrada en
Pereira, Cúcuta y Montería, con aperturas que aportarán 76.000 m2 de GLA a este grupo de ciudades. 33
Ciudades Pequeñas
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34
Ciudades Pequeñas
Riohacha Barrancabermeja
Población: 194.034 Población: 218.064
No. Centros Comerciales: 2 No. Centros Comerciales: 2
Inventario: 32.800 m2 Inventario: 19.635 m2
Ratio Urbano (m2/100hab.): 16,9 Ratio Urbano (m2/100hab.): 9,0
Sincelejo Tunja
Población: 300.080 Población: 183.564
No. Centros Comerciales: 2 No. Centros Comerciales: 2
Inventario: 55.145 m2 Inventario: 48.000 m2
Ratio Urbano (m2/100hab.): 18,4 Ratio Urbano (m2/100hab.): 26,1
Armenia Yopal
Población: 301.193
No. Centros Comerciales: 4 Población: 171.491
Inventario: 58.467 m2 No. Centros Comerciales: 3
Ratio Urbano (m2/100hab.): 19,4 Inventario: 43.715 m2
Tuluá
Población: 204.509
Neiva
Población: 343.683
Buenaventura Ratio Urbano (m2/100hab.): 41,8
Población: 282.403
No. Centros Comerciales: 1 Florencia
Población: 171.323
Palmira Ratio Urbano (m2/100hab.): 8,9
Población: 330.697
Popayán Población Colombia
Población: 302.973 PIB Nacional
Fuente. JLL 2019 (Población Area Metropolitana ajustada a CNPV DANE 2018) Ratio Urbano (m2/100hab.): 22,1 GLA en Operación
35
Nota: Centros Comerciales + Inventario en Operación reportados a Diciembre de 2019
Ciudades Pequeñas
Ciudad Neiva Palmira Armenia Riohacha Sincelejo Popayán Tuluá Tunja Buenaventura B/bermeja Florencia Yopal Total
Centros Comerciales
6 3 4 2 2 2 2 2 1 2 1 3 30
en Operación
GLA (m2) 143.583 65.872 58.467 32.800 55.145 67.000 26.000 48.000 13.685 19.635 15.195 43.715 589.097
Participación - GLA
3% 1,2% 1,1% 0,6% 1,0% 1,2% 0,5% 0,9% 0,3% 0,4% 0,3% 0,8% 11%
Nacional en Operación
Participación Formatos 14% 11%
Super Regional 12%
8% 15
29% 18% %
37% 42% 39%
Regional
63% 58% 61% 75%
Comunitario 57% 88% 92% 100% 100% 100% 100% 100% 82%
Vecindario
Nuestro análisis incluye 12 ciudades con población entre 150.0000 y 350.000 habitantes; en conjunto, 2013 y 2017 son los periodos que concentran mayores aperturas en los últimos años (108.252 m2 y
suman tres millones de habitantes (6% de la población de Colombia) . 112.457 m2, respectivamente), resaltándose el ingreso a mercados sin presencia de centros
comerciales (Viva Buenaventura, Gran Plaza Florencia) o bien la consolidación de plazas
Para este tipo de ciudades, por tradición la oferta estaba limitada al comercio informal presente en
comercialmente dinámicas como Neiva, Palmira y Yopal (Unicentro) , Armenia (Calima), Popayán
las zona céntrica, representado principalmente en centros de abastecimiento de productos frescos
(Terra Plaza) y Sincelejo (Guacarí).
(plazas de mercado), supermercados, comercio de calle y oferta comercial alineada a la demanda
puntual de la población: servicios bancarios, farmacias, ferreterías, distribuidores de insumos En términos de estructura de propiedad, se evidencia el predominio de Centros Comerciales en
agropecuarios y oficinas de telecomunicaciones, entre otros. propiedad horizontal; tan sólo cinco de los 30 centros comerciales en operación, se encuentran bajo
propiedad única; tres del Grupo Éxito (Viva Sincelejo, Tunja y Wajira) y dos de Pactia (Gran Plaza
La incursión de centros comerciales mayoritariamente a partir del año 2000, generó una
Florencia y Yopal); para un total de 125.191 m2 (21% del GLA total).
oportunidad importante de formalización del comercio, descentralización de la oferta, e ingreso de
formatos que no tenían presencia en este tipo de plazas. Para los próximos años no se proyecta el desarrollo de centros comerciales de gran dimensión en
este tipo de ciudades, la expansión estará concentrada en formatos de conveniencia/clusters
En la última década se sumaron 23 nuevos centros comerciales, aportando 440.000 m2 que
especializados que complementen la oferta existente. El crecimiento del inventario será moderado,
constituyen 75% de la superficie comercial operación al día de hoy. La significativa evolución en el
en gran parte por los importantes desafíos que se enfrentan nivel de comercialización; plazas como
inventario estuvo favorecida por el ingreso de grandes superficies y formatos de entretenimiento
Neiva, presentan altos índices de concentración comercial (41,8 m2/100 hab); ratio mas alto del país,
(cine/juegos infantiles), que incursionaron a estas ciudades como anclas de proyectos comerciales,
por encima del promedio nacional (15 m2/100 hab) y alcanzando altos niveles de vacancia en
o bien, bajo formatos stand alone, alrededor de los cuales también se generó una oportunidad de
algunos proyectos en operación.
fortalecimiento de la oferta comercial.
36
Casos de Estudio
La oferta de centros comerciales en Colombia ha tenido una marcada
transformación impulsada por la creciente llegada de marcas
internacionales que logra responder a una demanda local cada vez más
exigente.
Para aterrizar las tendencias del mercado en casos tangibles,

entrevistamos a Adidas, Decathlon y Miniso. Estos testimonios resultan
ilustrativos en cuanto al desarrollo de formatos, planes de expansión y
perspectivas sobre el país. Así mismo, conocimos la exitosa estrategia de
Vélez, una emblemática marca local.
Dichas marcas resaltan el contexto muy favorable que ofrece Colombia en

términos económicos, políticos y demográficos. Al mismo tiempo,
reconocen los retos que han experimentado en la implementación de su
estrategia de expansión y los desafíos logísticos de nuestro mercado.
38
Casos de Estudio Decathlon
“Sport for all, - All for sport”
Decathlon es una compañía familiar de origen francés, que diseña, fabrica y distribuye material deportivo en 56 países. Bajo el
desarrollo de alrededor de 40 marcas propias, logra consolidar un sólido portafolio de productos que permiten acceder a más de
1.100 disciplinas deportivas. Aunque no cotiza en bolsa, otorga a sus más de 90.000 colaboradores en el mundo, la posibilidad de
contar con acciones del grupo: actualmente 11% de su capital global está en manos de empleados.
Durante la primera década, la cadena de tiendas deportivas enfocó su expansión en el mercado europeo; actualmente Francia,
Italia y España concentran alrededor de 42% de sus puntos de venta (más de 700); después de Europa, China constituye el país
con mayor presencia establecimientos (más de 220 tiendas).
En América, Argentina fue en 2000 el primer mercado donde Decathlon se implantó; sin embargo dos años más tarde, producto
de la crisis económica y política que enfrentaba el país tuvo que cerrar su única tienda en operación. Sin embargo durante los Año de Fundación 1976
próximos años, consolidó su presencia en el continente con el ingreso en tres mercados: Brasil (2001), México (2016), Chile 2018. País Origen Francia
En 2017 la cadena ingresó a Colombia.
Presencia Mundial 56 países
Dadas la naturaleza densa y compacta de las ciudades colombianas, su formato original de tiendas en su mayoría stand alone , No. de tiendas 1.600
de gran superficie (>8.000 m2), localizadas en power centers/zonas periféricas, debió compactarse en tiendas de 3.000 m2 de sala
de ventas, dentro de sectores urbanos consolidados e incluir presencia en centros comerciales. Asimismo su modelo de negocio Sector/Industria Artículos deportivos
debió adaptarse a la oferta inmobiliaria local: aunque en el mundo 40% de la tiendas en operación son de propiedad del grupo, Colombia
en Colombia 100% de sus tiendas son en renta, con contratos firmados a un plazo mínimo de 15 años y bajo un esquema de renta
fija/variable o mixta. Año de Ingreso: 2017
Presencia 4 ciudades
En términos de localización, son cuidadosos en su proceso de expansión y su éxito ha radicado en encontrar ubicaciones
No. Tiendas 6
estratégicas en términos de accesibilidad, visibilidad, densidad demográfica y facilidad de estacionamiento. Dentro de centros
comerciales, la ubicación se condiciona a primer nivel, en corredores principales de alto trafico, notable presencia de marca y Estructura de
100 % en renta
layouts regulares que faciliten el recorrido del cliente al interior de la tienda. Propiedad
Formato Tipo 3.000 – 4.000 m2
Con tres años de operación en el país, la marca ha logrado posicionarse exitosamente en las cuatro ciudades principales con seis
Modelo de Operación Propio
tiendas en operación (cuatro en Centros Comerciales: Viva Envigado, Viva Barranquilla, El Edén y Plaza Claro). Los resultados de
las aperturas han excedido las expectativas en términos de ventas (Decathlon La Colina, su primera tienda, triplicó las ventas Localización C. Comerciales + Locales Calle
proyectadas inicialmente), y aceptación de marca, con 100% de su portafolio de productos bajo marca propia.
De cara al futuro, Decathlon proyecta ingresar en ciudades intermedias sin presencia de marca y consolidar su operación en
ciudades principales. Sin embargo, no se establecen metas puntuales de crecimiento y su expansión estará en función de las “Nuestra principal competencia es Netflix”
oportunidades de negocio que resulten estratégicas para la compañía. Augusto Felix – CEO Decathlon Colombia
39
Casos de Estudio Miniso
“No sabia que lo necesitaba”
Miniso es una marca japonesa, cuyo nombre significa “elemento pequeño de alto diseño”. Nace de la conjunción del diseño
japonés y la capacidad de producción china y está enfocado en la venta de objetos de bajo costo y muy buen diseño, cuyo target
principal lo constituyen los millennials. Maneja un portafolio de más de 5.000 referencias. La cadena tiene una importante
presencia a nivel mundial, donde cuenta con un modelo de negocio de operación propia y franquicias, concentrando su
producción principalmente en China (400 plantas).
En América Latina, bajo un modelo de franquicia liderado por inversionistas de México, incursionó por primera vez en ese país en
el año 2016 y al cierre de 2019, Mexico contaba con más de 200 tiendas en funcionamiento. En la región se maneja un portafolio de
3.000 referencias. Colombia representa un mercado altamente atractivo para la marca, por las favorables condiciones
demográficas y económicas y dada la ausencia de un formato “mini departamental de estilo de vida”, que constituya un
competidor directo en el mercado.
En el segundo semestre de 2018 se abrió la primera tienda stand alone (800 m2) en la Zona T de Bogotá , el sector con mayor Año de Fundación 2013
posicionamiento en cuanto a comercio de calle se refiere; en cuestión de dos meses, la cadena contaba con 10 tiendas en
operación. El proceso de expansión de la marca se inicia con el ingreso a centros comerciales de ciudades principales e País Origen Japón
intermedias, lo que les ha permitido consolidar su presencia nacional y posicionarse como un formato multiestrato. Hoy, 80% de Presencia Mundial 90 países
las tiendas están localizadas dentro de centros comerciales.
El 20% restante se desarrolló bajo formato stand alone, viabilizando el ingreso de la marca no sólo a los principales corredores No. de tiendas 5.000
comerciales, sino a complejos de uso mixto (Connecta 26) y aeropuertos, ubicaciones donde se logra captar un importante flujo Sector/Industria Mini departamental
peatonal. Justamente en diciembre de 2019 bajo dicho formato, se abrió el primer flagship store del país (Parque de la 93 -
Colombia
Bogotá), que representó la tienda más grande de la marca en América.
Año de Ingreso: 2018
El crecimiento de la cadena ha sido significativo, en 15 meses abrió 60 tiendas en 18 ciudades del país; la totalidad de los locales se
Presencia 18 ciudades
encuentran en renta. Este acelerado crecimiento se atribuye principalmente al cumplimiento de la promesa de valor: diseño, alta
calidad y bajo costo (por norma general, 40% de los productos cuesta $8.900 o menos), novedad (50% del portafolio de cada punto No. Tiendas 60
de venta rota cada mes) y a la rápida y estratégica consecución y adecuación de espacios comerciales. Durante 2020, Miniso abrirá Estructura de
entre 20 y 30 nuevas tiendas con lo que mantendrá un acelerado ritmo de penetración en el mercado colombiano. 100 % en renta
Propiedad
Formato Tipo 250 - 800 m2
De cara al futuro se evidencian importantes retos y oportunidades de crecimiento, en tres frentes principalmente:
1. Desarrollo de formatos stand alone, dada la oferta existente y el potencial de mercado vinculado a corredores comerciales de Modelo de Operación Propio
calle. C. Comerciales + Locales Calle
2. Incursión en Centros Comerciales de propiedad única, donde se facilita la consecución de locales alineados al formato tipo Localización
+ Aeropuertos
(250- 800 m2), layout cuadrado, ubicados en primer piso) y la gestión comercial, producto de alianzas con el desarrollador para
el posicionamiento y desempeño de la marca. “Continuaremos con un sólido proceso de expansión en 2020”
3. Fortalecimiento logístico; actualmente cuenta con un único centro de distribución en Mosquera, que cubre la operación a Daniel Rodríguez – Director de Operaciones Miniso Colombia
nivel nacional, bajo un modelo de negocio con altísima rotación de inventarios.
40
Casos de Estudio Adidas
“Impossible is nothing”
Adidas es una compañía de origen alemán, segundo fabricante a nivel mundial de calzado, ropa y artículos deportivos y
patrocinador oficial de la copa mundial de la FIFA desde 1970. La compañía produce al año 900.000.000 de artículos deportivos y
de moda deportiva.
Con una fuerza laboral que asciende a 60.000 personas, la marca tiene presencia en más de 50 países con aproximadamente
2.700 tiendas en operación y alrededor de 900 fábricas a nivel mundial. A nivel mundial 14.000 tiendas se encuentran bajo modelo
de franquicias (17 en Colombia) y 2.700 bajo operación propia (70 en Colombia).
El grupo adidas adicionalmente es propietario de Reebok, la marca austriaca Runtastic (aplicación que combina fitness móvil,
redes sociales y gamificación) y 9% del football club Bayern Munich.
El proceso de expansión en América Latina se inicia en Argentina en 1999, país seleccionado por la alta concentración de equipos
de fútbol reconocidos en su capital. En dicho mercado, la marca ingresa bajo modelo de operación propia. Año de Fundación 1949
En Colombia, adidas ingresa en 2008 con la apertura de 6 tiendas que posteriormente fueron cerradas por deficiencias de País Origen Alemania
ubicación; sin embargo, con un mayor conocimiento del mercado local caracterizado por la baja presencia de competidores Presencia Mundial + 50 países
directos y con un proceso operativo y logístico más robusto, la compañía logra consolidar la apertura de 23 tiendas en los
siguientes tres años. En 2010 adidas se convierte en patrocinador oficial de la selección nacional de fútbol. La camiseta oficial de la No. de tiendas 2.500
selección Colombia lanzada en 2014 rompió récords para convertirse en la camiseta de selección más vendida en el mundo. Ese Sector/Industria Artículos Deportivos
mismo año adidas inicia sus operaciones de e-commerce.
Colombia
Adidas cuenta con un nicho de mercado definido de deportistas orientados a mejorar su rendimiento, niños, adolescentes y Año de Ingreso: 2008
adultos identificados con la marca y con su estilo de moda deportiva y en general consumidores dispuestos a pagar el valor de la
marca. Opta por ubicaciones premium en locales de calle o en centros comerciales posicionados, alineados con su target de Presencia 20 ciudades
mercado. Adidas cuenta con múltiples canales de comercialización (tiendas por departamentos, grandes superficies, almacenes No. Tiendas 90
especializados) y por lo tanto sus tiendas propias se enmarcan en una estrategia de posicionamiento de marca más que de
Estructura de
generación de volumen de ventas. 100 % en renta
Propiedad
Dinámicas de informalidad y falsificación en el mercado colombiano, han hecho que adidas desarrolle estrategias proactivas para Formato Tipo 250 – 1.000 m2
contrarrestarlas. Partiendo de la base de que se trata más de un problema de acceso y capacidad de compra sumado la alta Modelo de Operación Propio + Franquicias
concentración demográfica en niveles socioeconómicos medio y bajo (donde hay un déficit relativo de centros comerciales de
destino) la compañía adoptó una estrategia para acceder a dichos sectores: formatos Outlet. El desarrollo de dichos formatos la Localización C. Comerciales + Locales Calle
ha brindado una penetración de mercado significativa: en el caso de Bogotá alcanzó 30% de captación de mercado de la zona
centro, sur y occidente de la ciudad. “En países como China, India, Filipinas y Colombia,
la capacidad de comprar crece más rápido que la
De cara al futuro, encuentran importantes oportunidades de crecimiento con el desarrollo del formato Outlet, lo que les permitirá capacidad de vender”
tener presencia en ciudades de menor tamaño y sectores con menor poder adquisitivo, así como fortalecer el posicionamiento de Rakesh Joshi– Director – Retail, Colombia
marca a nivel nacional.
41
Casos de Estudio Vélez
“For leather lovers”
Vélez es una marca que surge de una historia del emprendimiento de un joven colombiano de 25 años, vendedor de productos
Gillete en las comunas de Medellín, quien posteriormente decidió independizarse e iniciar su empresa de fabricación de correas.
Inicialmente fabricaba 120 correas al día y una vez empezó a crecer el negocio, logró escalar su producción a mas de 50.000
unidades/mes, diversificar su portafolio de productos, desarrollar la marca Vélez y abrir la primera tienda en Medellín en 1994.
Para 2009 la cadena contaba con 23 puntos de venta a nivel nacional y en 2013 se inició el proceso internacionalización de la
marca en Panamá y Costa Rica; en 2016 la marca ingresa a Estados Unidos través del canal de e-commerce. Actualmente la
cadena tiene presencia en siete países de América Latina con más de 300 tiendas, 85% de ellas concentrados en Colombia.
Año de Fundación 1986
El proceso de expansión se ha visto favorecido por dos factores principalmente. Primero, el sólido posicionamiento de marca País Origen Colombia
gracias a la innovación en la industria de cuero, procesos de fabricación artesanal que resultan en productos con altos estándares Presencia Mundial 7 países
de diseño y calidad, y segundo, el desarrollo de diferentes formatos (Vélez, Tannino y Nappa) orientados a tres diferentes
segmentos de mercado. No. de tiendas 319
Sector/Industria Marroquinería
La diversificación de formatos ha permitido captar clientes con diferente poder adquisitivo y preferencias, y a su vez consolidar la
presencia a nivel nacional, gracias al ingreso principalmente en centros comerciales. Colombia
Año de Ingreso: 1986
En Colombia, más de 90% de las tiendas están localizadas en centros comerciales; para la compañía la expansión del formato
stand alone no resulta estratégica dada la limitada maduración del mercado respecto a comercio de calle. Con excepción de Presencia 47 ciudades
algunos sectores de Bogotá, los corredores comerciales de calle están orientados mayoritariamente a formatos de conveniencia, No. Tiendas 274
hard discount o tiendas tipo outlet.
Estructura de
100 % en renta
Propiedad
En cuanto a planes futuros, el crecimiento de la compañía más que enfocarse en nuevas aperturas (cinco nuevas tiendas en
Colombia en 2021), estará concentrado en el proceso de renovación de tiendas, con el objetivo de fortalecer el nuevo concepto de Formato Tipo 60 – 400 m2
marca. La experiencia en el punto de venta, así como la personalización de productos son los principales pilares de la marca; cada Modelo de Operación Propio
vez más los consumidores buscan piezas únicas y a través de tecnología laser aplicada al cuero, dicha personalización es
C. Comerciales + Locales Calle
totalmente viable en el momento de la compra. Localización
+ Aeropuertos
En términos de expansión internacional, la cadena crece bajo el modelo de franquicias. Actualmente se adelantan estudios para
un posible ingreso al mercado europeo, con la apertura de flagship stores en Madrid y Barcelona en 2021. “En Colombia el comercio high street
es limitado, casi inexistente ”
Jorge A. Ospina – Gerente General
42
Tendencias
Industria Retail
Uso Mixto en crecimiento
Los proyectos de uso mixto cobran cada vez mayor importancia en el mercado de retail.
En Colombia surgen principalmente como respuesta a la escasez y consecuente
encarecimiento de la tierra en zonas urbanas atractivas, problemas de movilidad, nuevas
dinámicas de consumo y la búsqueda de mayores rentabilidades.
Desde el punto de vista financiero, el desarrollo de proyectos mixtos resulta atractivo

para los inversionistas, ya que la generación de sinergias entre los usos favorece la
rentabilidad. Esto se logra gracias a la creación de un producto más atractivo, la mayor
explotación del potencial constructivo, la generación de eficiencias en el CapEx y una
colocación más rápida; hechos que favorecen el retorno de la inversión.
Desde la perspectiva urbana, permite la revitalización de sectores

estratégicos de la ciudad, en algunos casos con la explotación de inmuebles
tradicionalmente improductivos y reduce la necesidad de desplazamientos con la
convergencia de diferentes usos (comercio/oficinas/vivienda/hotel/institucional) física y
funcionalmente integrados.
Desde la óptica de mercado, a través de los usos mixtos

se logran satisfacer los diferentes tipos de demanda
del entorno. El componente de retail se convierte
en eje articulador de este tipo de desarrollos,
generando oferta de conveniencia
complementaria, favoreciendo el tráfico cruzado y
propiciando la creación de espacios no solo para
el consumo sino para la socialización.
44
Redefinición de la Mezcla Comercial
Los centros comerciales han sufrido una importante transformación en términos de oferta;
nos enfrentamos a consumidores cada vez mas informados, que priorizan la experiencia
mas allá de la necesidad básica de compra.
¿Qué motiva a los consumidores a visitar los
centros comerciales? Se ha evidenciado la necesidad de replantear la mezcla comercial en función de los
(% de consumidores)
nuevos hábitos y dinámicas de consumo, generando espacios que se conviertan en
centros urbanos enfocados al entretenimiento, la gastronomía, los servicios, la salud, el
Ocio y entretenimiento 62%
bienestar y la conveniencia.
Restaurantes de Comida
Rápida/Cafeterías
56%
En Estados Unidos, la proporción del espacio total del centro comercial a arrendatarios
Restaurantes Full Service 53% distintos a retailers (Life Time Athletic Gym/Orange Theory Fitness, Le District, Kidzania,
Medical Centers), aumentó de 19,2% en 2012, a 24,5% en 20181. Este cambio en la mezcla
Restaurantes Fast-Casual 51% de inquilinos ha propiciado que los consumidores incrementen el número de visitas a
centros de acondicionamiento físico y bienestar (47%), alimentos y bebidas (42%), ocio y
Fitness y Bienestar 47% entretenimiento (39%) y servicios médicos (35%), en los últimos dos años.
Servicios de cuidado personal 46%
Sin embargo la redefinición de la oferta comercial no solo está limitada a la incorporación
Servicios Profesionales 42% de diferentes categorías. Aparecen nuevos formatos (pop - up stores), a través de marcas
que se han consolidado gracias a su presencia exclusiva en plataformas digitales.
ICSC, “Mixed-use Properties: A Convenient Option for Shoppers,” April 2019
La presencia de dichos formatos permite renovar la oferta convencional existente con

propuestas innovadoras, atraer diferentes tipos de consumidores a los centros
comerciales, mitigar parcialmente la vacancia de espacios comerciales y generar
alternativas de ocupación a largo plazo, en función del desempeño de la marca.
1 ICSC, “Mixed-use Properties: A Convenient Option for Shoppers,” April 2019
45
Gastronomía,nueva ancla
El sector de alimentos y bebidas desempeña un papel clave en la recomposición de
la oferta comercial. Los formatos gastronómicos se convierten en las nuevas
anclas, tanto de centros comerciales, como de proyectos de uso mixto.
La oferta gastronómica en los centros comerciales ha crecido significativamente y

se ha descentralizado. Una década atrás, los espacios destinados a servicios de
alimentación, no superaban el 5% del total de superficie arrendable; hoy en
algunos mercados europeos pueden alcanzar entre 20-25% del total de GLA.
Los centros comerciales reinventaron las tradicionales plazoletas de comidas. El

nuevo enfoque no se limita al diseño y la apropiación de los espacios, sino que
busca el balance óptimo entre calidad del producto y experiencia.
Así mismo, se abrió espacio para la incursión de nuevos formatos gastronómicos

(food halls / food markets) que responden a nuevas tendencias de consumo
vinculadas a la valoración por los productos locales, el impacto al medio ambiente,
el consumo consciente y la conveniencia especializada.
46
Te interesa saber más?
Jean-Baptiste Wettling Francisco Ruiz Adriana Pinzón Rodrigo Torres Camila Ávila
Jean.Wettling@am.jll.com Francisco.Ruiz@am.jll.com Adriana.Pinzon@am.jll.com Rodrigo.Torres@am.jll.com Camila.Avila@am.jll.com
Sobre JLL Sobre JLL Research
JLL (NYSE: JLL) es una firma líder de servicios profesionales que se especializa en bienes raíces y administración de El equipo de investigación de JLL ofrece inteligencia, análisis y conocimiento a través de informes y servicios líderes en el
inversiones. Una compañía Fortune 500, JLL ayuda a los propietarios de bienes raíces, inquilinos e inversionistas a lograr mercado que ilustran la dinámica inmobiliaria comercial actual e identifican los desafíos y oportunidades del mañana.
sus ambiciones comerciales. En 2016, JLL tuvo ingresos de USD 6,8 mil millones y e ingresos por comisiones de USD 5,8 Nuestros más de 400 profesionales de investigación global rastrean y analizan las tendencias económicas y de bienes
mil millones y, en nombre de los clientes, administró 4,4 mil millones de pies cuadrados, o 409 millones de metros raíces y pronostican las condiciones futuras en más de 60 países, produciendo perspectivas locales y globales que no
cuadrados, y completó adquisiciones de ventas y transacciones financieras de aproximadamente USD 145 mil millones. tienen comparación. Nuestra investigación y experiencia, impulsada por la información en tiempo real y el pensamiento
Al final del segundo trimestre de 2017, JLL tenía cerca de 300 oficinas corporativas, operaciones en más de 80 países y innovador en todo el mundo, crea una ventaja competitiva para nuestros clientes e impulsa estrategias exitosas y
una fuerza laboral global de casi 80.000. Al 30 de junio de 2017, LaSalle Investment Management tenía USD 57,6 mil decisiones de bienes raíces óptimas.
millones en activos de bienes raíces bajo administración. JLL es el nombre de la marca y una marca registrada de Jones
Lang LaSalle Incorporated. Para más información, visite: www.jll.com.

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Reporte

48 Millones 3,3% 3,8% $3.281** 5%*** 4,4%

(m² de área arrendable por cada 100 habitantes urbanos)

Argentina 44,9 451.047 53,8

30 20 Chile 19,1 281.857 2,3

El comportamiento sólido de la inversión se atribuyó a incentivos aprobados en la reforma

lo observado en 2018. Durante este periodo, el mayor volumen de capital extranjero

Análisis JLL Centros Comerciales Ciudades m2 GLA

Población PIB GLA (Operación) GLA Proyectos

13% 10% 20% 6%

Fuente. JLL 2019

Histórico de aperturas anuales 380,3

240 216,4 215,4 12

• GLA : + 75.000 m2 • GLA : 37.000 - 74.999 m2 • GLA : 11.000 - 36.999 m2

Fuente. ICSC – US Shopping Clasification

Cali Población Colombia

41% Proyectos 2020 - 2022 -

Proyecto C.C. en Operación 13

El tamaño de la burbujas Proyectos 2020 - 2022 2

Fuente. JLL 2019, Galería Inmobiliaria

52% 48% Rentas (COP/m2) 86.000 - 117.000

Leyenda GLA (m2) 59.789

En construcción GLA (m2) 198.793

C.C. en Operación 35 Rentas por Submercado x(MCOP /m2)

GLA (x 1.000 m2)

Oeste 73% GLA (m2) 48.000

Regional Proyectos 2020 - 2022 1 48%

El tamaño de las burbujas GLA (m2) -

Fuente. JLL 2019 , Galería Inmobiliaria

Regional Agua Blanca 50.000

Fuente. JLL 2019 , Galería Inmobiliaria

Rentas (COP/m2) 132.000 - 179.000

Centro + Getsemaní 60.000

Centros Comerciales en Operación 7 6 3 4 5 4 6 4 5 3 47

Proyectos Q4 2019 - 2022 1 1 1 3

GLA (m2) 19.000 36.000 21.000 76.000

© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 34

Para aterrizar las tendencias del mercado en casos tangibles,

Dichas marcas resaltan el contexto muy favorable que ofrece Colombia en

Desde el punto de vista financiero, el desarrollo de proyectos mixtos resulta atractivo

Desde la perspectiva urbana, permite la revitalización de sectores

Desde la óptica de mercado, a través de los usos mixtos

La presencia de dichos formatos permite renovar la oferta convencional existente con

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Los centros comerciales reinventaron las tradicionales plazoletas de comidas. El

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