INFORME DE AVALÚO

REALIZADOR POR:

JUNIOR CURRA

C.I. 8.490.776

PROFESIÓN: ABOGADO Y PERITO EVALUADOR CON VEINTIOCHO

(28) AÑOS DE EXPERIENCIA EN LAS ÁREAS DE:

AVALÚO DE BIENES INMUEBLES, ELABORACIÓN DE ANÁLISIS DE

PRECIOS UNITARIOS, AMPLIOS CONOCIMIENTOS Y EXPERIENCIA EN LA

EJECUCIÓN E INSPECCIÓN DE OBRAS CIVILES (MOVIMIENTO DE

TIERRA, ASFALTADO, ETC.),

 INFORME DE AVALÚO.

PRESENTADO A: CARLOS JOSE DALAS GARCIA

CI: 5.467.386

OBJETO DEL AVALÚO: DETERMINAR EL VALOR ACTUAL DE UN INMUEBLE

CONSTITUIDO POR UNA (1) CASA DE HABITACION CON VARIAS

DIVISIONES LA CUAL ESTA EDIFICADA SOBRE UN LOTE DE TERRENO

CON UN ÁREA APROXIMADA DE TRES MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SIETE

METROS CUADRADOS CON SETENTA CENTIMETROS CUADRADOS (3.867,70 m2),

que formo parte de una mayor extensión que originalmente era

aproximadamente OCHO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS

CON TREINTA Y OCHO CENTIMETROS CUADRADOS (8.951,38 m2).

UBICACIÓN: EL INMUEBLE SE ENCUENTRA UBICADO EN LA CALLE LA

PLANTA, SECTOR LAS CHARAS DE LA CIUDAD DE ANACO, MUNICIPIO ANACO DEL

ESTADO ANZOÁTEGUI.

MONTO DEL AVALÚO: Bs. 292.000.000,00

FECHA DEL AVALÚO: 06 DE JUNIO DEL AÑO 2019.

CONCEPTOS PRINCIPALES QUE SERÁN MANEJADOS EN EL PRESENTE

PROCEDIMIENTO PARA LLEGAR A UNA CONCLUCION FINAL DEL VALOR A

DETERMINAR Y QUE SON DE IMPORTANCIA PARA PODER ENTENDER A LO

QUE REALMENTE QUEREMOS LLAGAR QUE ES DETERMINAR EL VALOR

ACTUAL DEL REFERIDO INMUEBLE.

Aspectos fundamentales sobre avalúos. “El avalúo de bienes es

una disciplina relativamente nueva en nuestro país, que se nutre

de los conocimientos formales de otras ciencias y ha

desarrollado un espacio particular, con conceptos y términos

propios. Se presentan y explican algunos términos manejados

con regularidad en el léxico del mundo valuatorio”.

Avalúo. Es el conjunto de técnicas que permiten recabar,

clasificar, analizar y procesar toda la in formación sobre

bienes en un momento dado con el fin de dar asignación de

precio a un activo, con la finalidad de comprarlo, venderlo o

pagar algún servicio, aunque Marstong lo define más

precisamente como el "Arte de estimar en su justa medida

monetaria, la apetencia de poseer en propiedad bienes

específicos para fines determinados."

Tipos de Avalúo. Según su utilización pueden ser para:

Solicitud de Créditos públicos o bancarios, privados o

particulares, judiciales, expropiaciones, fines impositivos,

aumento de capitales, revalorización de activos, etc.

Avaluador. Es la persona o experto versado en las técnicas

valuatorias, y basado en su experiencia y conocimiento en la

materia, va a dar su opinión sobre la cosa vista.

Bienes. Son todas las cosas susceptibles de ser objeto de

propiedad, se dividen en BIENES INMUEBLES (art. 526-531 CC)"

son bienes que están incorporados o adheridos permanentemente

a la tierra y no pueden ser movilizados, edificaciones,

árboles y sus cargas, animales en pastoreo, lagunas, mejoras

y construcciones'. Los BIENES MUEBLES (art.531- 537) "son

bienes que pueden cambiar de lugar por sí mismos o movidos

por fuerza externa, sillas, maquinarias, cuadros, vehículos,

otros".

El VALOR. Existen diferentes apreciaciones con relación al

concepto del valor y en el lenguaje popular se podría

interpretar como "el grado de utilidad o deseabilidad de un

bien en el mercado en un momento determinado", interpretando

con esto, que se determina una cantidad expresada en términos

de dinero. Técnicamente existen diferentes apreciaciones

desde el punto de vista de los autores, por ejemplo para:

Santiago Briceño E. (Terminología de la Valuación de Bienes

Inmuebles), es la cantidad de un bien que puede ser obtenida

a cambio de otra, interpretando con esto que puede ser

expresado en términos de otro.

A. Marstong. (Valuación de Instalaciones Industriales), lo

define coma la cuantía de la apetencia de poseer algo en

propiedad, la cual se mide por probables rendimientos,

beneficios.

Robert Huck (Manual General de Avalúos), plantea que el

Valor es el poder de un bien para adquirir otros bienes.

Tendríamos que tomar en cuenta que el valor está

influenciado por la utilidad y escasez de los bienes. Las

condiciones para que un bien tenga valor son las

siguientes:

 Que sea escaso.

 Qué sea útil.

 Que esté presente la deseabilidad y el poder adquisitivo

simultáneamente.

 Que tenga factibilidad de cambio o de transferencia.

Es importante señalar que existen dos (2) corrientes de la

Valuación, la primera comente llamada polivalente de Stanley

Mac Michael, que busca diferencias con relación al enfoque

del mismo según su finalidad.

La segunda corriente mantiene como criterio que el valor es

único ya que su determinación es independiente de su

finalidad. Esto se refiere a un diagrama donde las curvas de

la Oferta y la Demanda se cruzan en un momento determinado.

Valor de Mercado: Lo definiremos como un intercambio en

términos de dinero, por el cual un bien podría ser transado

en un mercado de competencia formal, entre un vendedor y un

comprador que actúan por su propia voluntad, sin presión de

alguna especie, en un tiempo razonable en el cual el

comprador tenga conocimiento integral de los usos, capacidad

y características del activo.

Igualmente lo podríamos interpretar como el Valor Comercial,

estableciendo que es el Valor de Intercambio, entendiendo que

existe un equilibrio entre la pertenencia del activo

mencionado al que se desprende y lo que se percibe como

retribución monetaria, esta condición de equilibrio estará

enmarcada en un mercado de libre acceso entre vendedores y

compradores.

Valor de Uso: Es el Valor de los bienes que forman la

estructura productiva de una empresa en pleno proceso

productivo. Expresa un valor en función del uso al que está

destinada la propiedad, mayor que el valor que podría

significar el activo mismo, si se sometiera a la venta en un

mercado de competencia formal. Para determinarlo se tomará

en cuenta, la edad cronológica y la vida útil, el estado de

conservación y la simple comparación con iguales activos

usados en el mercado.

Valor de Liquidación Ordenada: Igualmente conocido como

Valor de Liquidación Forzosa, definiéndolo como la

cuantificación de dinero de un activo a ser ofrecido en un

mercado de competencia formal, ofrecido en un tiempo

determinado, para contactar a un comprador dispuesto,

estando los otorgantes en total conocimiento de la naturaleza

y capacidad de los activos considerados.

Esta situación es frecuente en empresas en mala condición

económica, que se plantee una venta obligada de sus activos

en un lapso compulsivo para liquidarlos. Las condiciones que

finalmente llevan a ésta situación, son proyectos mal

formulados, excesivos pasivos industriales y productos

de demanda inadecuada.

Al entrar una empresa en esta condición de deterioro

económico y cerrar sus puertas, los activos requerirán de

mantenimiento y vigilancia, seguidamente se inicia un

proceso de pérdida de valor acelerada y no es descabellado

pensar en el desmantelamiento de la misma.

Valor de Libros o Contable: Referido como la expresión en

dinero que se asienta en Libros de Contabilidad de una

Empresa, que representa la sumatoria de todos los egresos

para la representación del mejor grado de producción de un

activo industrial.

En términos generales estará reflejado por el Valor Original

menos la Depreciación que establezca el propietario de la

Maquina o Equipo Industrial.

Valor Actual: Lo entendemos como el Valor Actualizado de

todos los beneficios netos futuros que se aspiran de una

inversión en un flujo de caja, analizando los egresos e

ingresos recientes, actuales y futuros.

El concepto mencionado deberá entenderse como la sumatoria

de los ingresos y egresos que genera en un ciclo económico

determinado un activo en función del tiempo, siendo en una

fase involutiva, regresados a Valor Presente.

Valor Residual: Es la expresión en términos de porcentaje en

función del Valor de Reposición de lo que representará en

términos de Valor, lo que representa un activo al final de

su Vida Útil, puede entenderse igualmente como Valor de

Desecho o Valor de Salvataje. En relación con los Principios

Generalmente Aceptados se acepta como un 10,00 % del Valor de

Reposición.

Valor de Reposición: Lo entendemos como el Valor que se habrá de

pagar por la reposición de un activo de características idénticas

al objeto que se está avaluando, siendo esto él límite superior

del valor en él proceso valuatorio.

Existe una consideración importante en Equipos descontinuados en el

cual el concepto será de una utilidad equivalente y por lo tanto, no

habrá reposición sino reemplazo.

Este valor de Reposición será el punto de partida o inicio para

desarrollar el Valor Actual mediante el Método del Costo.

El COSTO: Es el conjunto de gastos en que se incurre para

poder producir un bien, dentro de un sistema de producción.

En el contexto de avalúos, el término costo se refiere

también a todos los gastos en que se incurre para reponer un

bien.

El costo se obtiene de considerar todos los elementos

directos e indirectos que inciden en la producción del bien.

Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización

de un bien. Por otra parte, el precio pagado por un comprador

al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para

él.

Es importante señalar que la expresión Costo como parte

importante del termino Valor, no es coincidente, ya que la

primera representa una renuncia de obtener algo, mientras que

el Valor representa la medición de beneficios medidos a

futuro.

Costo Original: Es el costo inicialmente capitalizado

(registrado en libros) de un bien en manos de su propietario

actual. Puede ser un costo de estado nuevo o usado.

Lo entendemos como la suma de todos los egresos que se

produjeron al momento de la adquisición, construcción o

montaje de una máquina, equipo e instalación.

En equipos adquiridos en el país, sin importar su procedencia, el

costo será su valor de cancelación a contado, no incluyendo los

gastos ocasionados por los intereses generados por el crédito.

Para los equipos importados será importante el costo de la

mercancía nacionalizada (Costo FOB, embalaje, fletes de fábrica a

puerto, flete y seguro al puerto de destino, que es el costo GIF),

más los gastos de aduana (derechos e impuestos).

Costo de Oportunidad: Es el valor máximo sacrificado

alternativo al realizar alguna decisión económica, es decir,

es el beneficio no obtenido.

Costo de Reemplazo: Es la cantidad necesaria, expresada en

términos monetarios, para sustituir un bien por otro nuevo

que proporcione un servicio similar, considerando las

características que la técnica hubiera introducido dentro de

los modelos considerados equivalentes.

Costo de Reposición Asegurable: Es el costo de reemplazo o de

reproducción nuevo de un bien, después de deducir el costo de

las partidas específicamente excluidas en la póliza de

seguros.

Costo de Reposición Depreciado: Es el método del costo de

reposición depreciado se basa en un estimado del valor actual

de una propiedad, resultado de la suma del valor del terreno

en el mercado, más los costos brutos de reposición

(reproducción) de las mejoras, menos las deducciones por el

deterioro físico y demás formas pertinentes de obsolescencia

y depreciación.

Costo de Reposición Nuevo: Es el costo actual de un bien

valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de

ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a

precios de contado. Este costo considera entonces todos los

costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al

que se está valuando, en estado nuevo y condiciones

similares. Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o bien

como Costo de Reproducción.

Costo de Reproducción: Es la cantidad necesaria, expresada en

términos monetarios, para construir una réplica nueva de un

bien existente, utilizando el mismo diseño y materiales de

construcción. El costo de reproducción se considera un

“valor” en tanto aparece registrado en libros.

Costos Directos: Son los costos asociados directamente con

la producción física de un bien, tales como materiales o de

mano de obra.

Costo Financiero: Es el integrado por los gastos derivados de

allegarse fondos de financiamiento por lo cual representa las

erogaciones destinadas a cubrir en moneda nacional o

extranjera, los intereses, comisiones y gastos que deriven de

un título de crédito o contrato respectivo.

Costo Histórico: Es el costo inicialmente capitalizado

(registrado en libros), de un bien, en la fecha en que fue

puesto en servicio por primera vez.

Costos Indirectos: Son los costos asociados con la

construcción o la fabricación de un bien que no se pueden

identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los

costos de financiamiento, los impuestos, la utilidad del

constructor o el promotor, los costos administrativos y los

gastos legales.

Costo Neto de Reposición: Valor físico que tiene un bien a la

fecha del avalúo y se determina a partir del costo de

reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la

vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de

conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos

de depreciación.

El PRECIO: Es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga

por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona

con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez

que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea

revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho

histórico y se le denomina costo. El precio que se paga

representa la intersección de la oferta y la demanda. El

precio también equivale al valor establecido en un avalúo.

Precio de Oferta: Es aquel precio al cual el propietario de

un bien lo ofrece formalmente para su venta en el mercado.

Precio Neto de Venta: Es la cantidad que se obtiene de la

venta de un activo en una transacción prudente entre partes

dispuestas y con conocimiento, menos todos los costos y

descuentos en que se incurrió para concluir su venta.

Precio Tope: Es el precio máximo al cual puede ser vendido un

producto o servicio.
1.- PREFACIO

1.1.- OBJETO DEL INFORME.

Determinar el valor actual de un inmueble constituido por una

(1) casa de habitación con varias divisiones la cual esta

edificada sobre un lote de terreno con un área aproximada de

TRES MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SETENTA

CENTIMETROS CUADRADOS (3.867,70 m2), que formo parte de una mayor

extensión que originalmente era aproximadamente OCHO MIL NOVECIENTOS

CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS CON TREINTA Y OCHO CENTIMETROS

CUADRADOS (8.951,38 m2), y del cual se han vendido lotes de menor

extensión por varios documento, tal como consta de documento

debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro

Público de Anaco Estado Anzoátegui bajo el Nº 23, Tomo 4to, 4to

Trimestre de 1995, con sus respectivas notas marginales, cuyos

linderos medidas y demás determinaciones constan del referido

documento cuya copia de anexa.

1.2 ACLARATORIA.

Se hace notar que toda la información referente a cantidades,

precios, valores unitarios, consideraciones y criterios

utilizados en el presente informe no podrán ser utilizados

por terceras personas sin la aprobación del avaluador que

suscribe el presente avaluó.

1.3 FECHA.

Este avalúo se realizó para la misma fecha que lleva este

informe: 6 de Junio del Año 2019.

1.4 INFORMACIÓN.

El presente informe contiene una descripción detallada del

avalúo practicado a un inmueble conformado por una (1) casa

de habitación con varias divisiones internas, con área

aproximada de 89,08 m2, de construcción, cuya parte principal

tiene una (1) habitación principal con baño, una (1) sala,

una (1) cocina, un (1) comedor, dos (2) habitaciones

secundarias, un (1) lavandero y un (1) porche, estando la

casa edificada con paredes de bloques, techos de láminas

galvanizadas, pisos de cemento, puertas de hierro, ventanas

de aluminio con vidrio, estando el terreno cercado con

paredones de bloque y doble pared perimetral en su parte del

frente que da a la calle La Planta con portón metálico en su

entrada principal.

2.- MODO DE PROCEDER AL AVALÚO.

Para realizar el presente avalúo ha sido necesario recabar

una serie de informaciones que incluyen visitas de

inspección, tanto al citado inmueble en su lugar de ubicación

como sus alrededores. Se analizó el uso de terreno y

construcciones adyacentes, así como la vialidad,

comunicaciones y diversos factores que inciden en la

determinación del valor. Se realizaron investigaciones de

carácter técnico ante las autoridades correspondientes a la

ubicación del inmueble, y se realizaron los cálculos y

mediciones necesarios. De igual modo se procedió a investigar

en la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio

correspondiente, las operaciones de compra-venta de terrenos

que pudieran servir como referenciales y apoyo para el

establecimiento de los valores actuales, se utilizaron los

reportes, Proyectos y Cálculos de Costos de Obras elaborados

por el Profesional que suscribe el presente informe con la

finalidad de formar la composición del valor y finalmente se

pulsaron las ofertas de ventas de inmuebles de

características similares con la finalidad de poder verificar

el valor logrado del inmueble objeto del avalúo.

Para llegar a la fijación del valor total, la metodología del

avalúo contempla el análisis del avalúo del terreno por el

“Método del Mercado”, el avalúo de las construcciones o

instalaciones especiales se realizó por el Método de costo de

Reposición Depreciado de Ross Heidecke, el cual toma en

consideración las características de las construcciones, los

factores de mantenimiento y la edad.

3.- AVALÚO DEL TERRENO
3.1- PROPIEDAD.

El inmueble, objeto del presente avalúo. Pertenece en

propiedad a: CARLOS JOSE DALAS GARCIA, CI: 5.467.386, (ver

documento de propiedad anexo).

3.2 FORMA.
El terreno tiene la forma rectangular.
3.3 TOPOGRAFÍA.
La topografía es inclinada de norte a sur en una relación de
más o menos dos por ciento y al nivel de la calle.
3.4 LINDEROS.
Los linderos se pueden observar en la fotocopia del documento
de propiedad.
3.5 USO.
Aunque en la actualidad se encuentra desocupado su uso
siempre ha sido residencial.
3.6 SERVICIOS.
La zona donde se ubica el referido terreno posee los
servicios básicos necesarios, como son acueducto, aseo,
electricidad, alumbrado público, vialidad, teléfono,
transporte Público y privado.-
3.7 UBICACIÓN.
El inmueble se ubica en la Calle La Planta del Sector Las
Charas a escasos metros de la Avenida José Antonio Anzoátegui
que comunica al centro de la ciudad y que es la salida hacia
las ciudades del Norte y Sur del Estado, en la Ciudad de
Anaco Municipio Anaco del Estado Anzoátegui.
3.8 VIALIDAD DEL SECTOR.
La vialidad del sector está pavimentada y en buenas
condiciones de transitabilidad, con buen acceso desde las
distintas partes de la ciudad y zonas de mayor valor
residencial y comercial.
4.- FORMACIÓN DEL VALOR.
De acuerdo a la investigación realizada en la Oficina
Subalterna de Registro de la Ciudad de Anaco, Municipio Anaco
del Estado Anzoátegui, se consiguieron una serie de
referenciales, que comparados o completados con las ofertas y
corregidos con el uso de los servicios del urbanismo que
tiene incorporado el sector, permiten establecer el valor de
los terrenos en: 70.000,00 Bs./ M2.
AVALÚO:
Una vez establecido el valor unitario del terreno se procede
a aplicarlo como factor sobre el área del mismo con la
finalidad de obtener el valor total, tomando en cuenta el
cercado perimetral, como sigue:
AVALÚO: 70.000,00 Bs./ M2 X 3.867,70 M2.
Bs. 270.739.000,00

5.- AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES.

5.1 DESCRIPCIÓN.
Una vez descritas las construcciones, se procedió a
establecer el costo de reposición de cada una de ellas las
cuales son de una data aproximada de 26 años de construcción,
en consecuencia poseen una depreciación por la edad, pero
tomando en cuenta las regulares condiciones de mantenimiento
y en ese sentido su valor actual es el correspondiente al
costo de reposición restando la depreciación por edad y
reajuste por conservación.
CASA DE USO RESIDENCIAL
ÁREA DE CONSTRUCCIÓN EN METROS CUADRADOS = 89,08 m2.
VALOR BACICO APLICADO AL TIPO DE CONSTRUCCION = 420.800,00
Bs/m2
VALOR DE REPOSICIÓN = Bs. 37.484.864,00
EDAD PROMEDIO DE USO = 26 AÑOS
ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGUN APRECIACIÓN = 0,15
DEPRECIACIÓN TOTAL POR EDAD Y CONSERVACIÓN= Bs. 15.368.794,20
VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN = 22.116.070,00 Bs.

TOTAL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN: Bs. 22.116.070,00

6.- RESUMEN DEL AVALÚO.
Una vez obtenido el valor del terreno y el de las
construcciones, se procede a integrarlos con la finalidad de
obtener el valor total del inmueble:

MONTO AVALÚO DEL TERRENO..................Bs. 270.739.000,00

MONTO AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES......Bs. 22.116.070,00
TOTAL AVALÚO DEL INMUEBLE................Bs. 292.855.070,00
REDONDEANDO SON: ....................... Bs. 292.000.000,00

7.- CONCLUSIÓN.
Tomando en consideración lo antes expuesto, el valor actual
del inmueble objeto del avalúo es de: DOSCIENTO NOVENTA Y DOS
MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 292.000.000,00).