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La Purga de La Hipoteca
La Purga de La Hipoteca
Paulina Carreño
Sergio Henriquez
Introducción
Purga de la Hipoteca
Concepto:
Es una manera especial de extinción de la hipoteca y opera cuando una persona
compra un inmueble hipotecado en pública subasta (compra venta forzosa) que se efectuó
para la realización del bien, habiendo el acreedor hipotecario ejecutante citado a los
restantes acreedores hipotecarios y habiendo transcurrido el plazo de emplazamiento entre
la citación y el remate.
Efectos:
Relación entre el artículo 2428 del Código Civil y el artículo 492 del Código de
Procedimiento Civil.
El artículo 2428 C.C. señala que "La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la
finca hipotecada, sea quien fuera el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido.
Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca
hipotecada en pública subasta, ordenada por el juez.
Mas para que esta excepción surta efecto a favor del tercero deberá hacerse la subasta con
citación personal, en el término de emplazamiento, de los acreedores que tengan
constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del
remate en el orden que corresponda.
El juez entre tanto hará consignar el dinero."
El artículo 492 C.P.C. señala que "Si por un acreedor hipotecario de grado posterior se
persigue una finca hipotecada contra el deudor personal que la posea, el acreedor o los
acreedores de grado preferente, citados conforme al artículo 2428 del Código Civil, podrán,
o exigir el pago de sus créditos sobre el precio del remate según sus grados, o conservar sus
hipotecas sobre la finca subastada, siempre que sus créditos no estén devengados.
No diciendo nada, en el término del emplazamiento, se entenderá que optan por ser
pagados sobre el precio de la subasta.
Si se ha abierto concurso a los bienes del poseedor de la finca perseguida, o se le ha
declarado en quiebra, se estará a lo prescrito en el artículo 2477 de dicho Código.
Los procedimientos a que den lugar las disposiciones anteriores, se verificarán en
audiencias verbales con el interesado o los interesados que concurran."
La opción que tienen estos acreedores preferentes respecto de la situación señalada en
el artículo 492 del Código de Procedimiento Civil, no la tienen los acreedores hipotecarios
de grado posterior al que realiza el bien hipotecado. Tampoco lo tienen ningún acreedor
hipotecario de grado posterior en la situación señalada en el artículo 2428 del Código Civil
(y es lógico, puesto que el acreedor hipotecario ejecutante a que se refiere, es el de primer
grado).
Tercería de prelación:
a) La citación que debe realizar el acreedor hipotecario ejecutante a los otros acreedores
hipotecarios, debe llevarse a cabo en un plazo anterior a la realización del bien hipotecado
equivalente al término de emplazamiento para la contestación de la demanda en el juicio
ordinario de mayor cuantía, en virtud de los artículos 258 y 3º del Código de Procedimiento
Civil.
Esta tesis es sostenida por el profesor de la cátedra de Derecho Civil III de la Universidad
de Chile, don Víctor Vial, según consta en apuntes de clases.
También es sostenida por Raúl Espinosa Fuentes en su "Manual de Procedimiento Civil, El
Juicio Ejecutivo (pág. 164)".
b) La citación que debe realizar el acreedor hipotecario ejecutante a los otros acreedores
hipotecarios debe llevarse a cabo en un plazo cualquiera, o sea, el indispensable para poder
comparecer antes del remate. Esto en virtud de que no se trata de un juicio ordinario, sino
ejecutivo, y además por que el artículo 2428 del Código Civil al referirse a dicho plazo, no
especificó si era un término de emplazamiento ordinario o especial del juicio ejecutivo, o
sea, del plazo para responder a las excepciones, de todo lo cuál se desprende que
haciéndose la citación con antelación a la subasta, se llenan los requisitos establecidos por
el artículo 2428 del Código Civil.
Esta posición la sostienen algunos autores, como lo señala don Mario Casarino Viterbo en
su "Manual de Derecho Procesal Civil, tomo IV (págs. 173 y 174)".
También es avalada por una sentencia de la Corte Suprema, del 27 de Noviembre de 1929,
según consta en el "Repertorio de Legislación y Jurisprudencia chilena del Código de
Procedimiento Civil", tomo III, pág. 169.
Efectos de la citación a que se refieren el artículo 2428 del Código Civil y el
artículo 492 del Código de Procedimiento Civil.
Una vez citados los acreedores hipotecarios de forma legal (personalmente, según el
artículo 40 Código de Procedimiento Civil), éstos tendrán como carga el asistir a una
audiencia en la cual, sin mayores formalidades, discutirán las bases del remate, las posturas
de éste y defenderán sus respectivos derechos. En el evento de que no asistan a la antes
dicha, se entenderá que dicho acreedor acepta pagarse con el producto de la realización de
la finca hipotecada.
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