Las Urbanizaciones: son habilitaciones para uso residencial, conformadas por lotes para

viviendas unifamiliares y/o multifamiliares, así como de sus servicios públicos

complementarios y el comercio local es decir se planifica su distribución y equipamiento;

Otros Usos : La infraestructura de otros usos en la ciudad está dada por la infraestructura
destinada a servicios complementarios tales como, cementerios, templos, aeropuerto, cárcel,
cuartel, comisarias, instituciones públicas de gestión y prestación de servicios básicos.

Habilitación Urbana: Es el proceso de cambio de uso de tierras agrícolas, rústicas o eriazas,

que requiere la ejecución de diversas obras de infraestructura urbana y de servicios.

Plano de Zonificación Urbana: Es el documento gráfico donde se señalan las diferentes zonas
de usos de suelo y las compatibilidades de usos permitidos por cada zona.

Reglamento de Zonificación Urbana: Documento normativo que establece las características

de los usos permisibles en cada una de las zonas señaladas en el Plano de Zonificación Urbana;
y especifica parámetros referidos a densidades de población, los coeficientes de edificación,
características de lote, porcentajes del área libre de edificación, etc.

Usos No Conformes: Uso que no es compatible con lo determinado en el ordenamiento y

manejo ambiental establecido mediante el presente Reglamento.

Usos Permitidos: Los señalados en el Reglamento de Zonificación Urbana a las que se ajustan
las actividades humanas.

1.0 Reglamento de Zonificación

1.1 Área Urbanizables

1.1.1 Zonas de Uso Residencial (R-1, R-2, R-3)

Corresponde a las áreas destinadas al uso de vivienda, admitiendo como actividades urbanas
compatibles el comercio local y los servicios, según lo establecido por los Índices de
Compatibilidad de Usos.

A. Zonificación Residencial de Baja Densidad R1  Son las zonas que se caracterizan por
el uso residencial unifamiliar o multifamiliar de baja densidad. Densidad neta máx.
500hab/ Ha.

Uso comercial: Se permite el uso comercial C1 en cualquiera de los lotes siempre que sea
complementario del uso residencial unifamiliar, el área destinada a comercio no supere los
60 m2 y el uso predominante del lote sea el residencial.

Se permite la actividad profesional individual hasta en un máximo de 40 m2, manteniendo

el uso predominante de vivienda, debiendo de funcionar a puerta cerrada y sin anuncio o
letrero exterior. Los usos de la actividad comercial y de la actividad profesional no son
incluyentes, sólo podrá aplicarse uno o el otro.
Coeficiente de edificación: Los coeficientes máximos de edificación para R1 unifamiliar y
multifamiliar será de 1.2 y 1.8 respectivamente.

 Altura de Edificación: 3 pisos

B. Zonificación Residencial de Baja Densidad R2 Son las zonas que se caracterizan por el
uso residencial unifamiliar o multifamiliar de baja densidad.

Uso comercial: Se permite el uso comercial C1 en cualquiera de los lotes siempre que sea
complementario del uso residencial unifamiliar, el área destinada a comercio no supere los
60 m2 y el uso predominante del lote sea el residencial.

Se permite la actividad profesional individual hasta en un máximo de 40 m2, manteniendo

el uso predominante de vivienda, debiendo de funcionar a puerta cerrada y sin anuncio o
letrero exterior. Los usos de la actividad comercial y de la actividad profesional no son
incluyentes, sólo podrá aplicarse uno o el otro.

Coeficiente de edificación: Los coeficientes máximos de edificación para R2 unifamiliar

será de 1.2- 1.8

Altura de Edificación: 2 pisos

C. Zonificación Residencial de Media Densidad R3 Son las zonas que se caracterizan por
el uso residencial unifamiliar o multifamiliar de media densidad.

Uso comercial: Se permite el uso comercial C1 en cualquiera de los lotes siempre que sea
complementario del uso residencial unifamiliar, el área destinada a comercio no supere los
60 m2 y el uso predominante del lote sea el residencial.

Se permite la actividad profesional individual hasta en un máximo de 40 m2, manteniendo

el uso predominante de vivienda, debiendo de funcionar a puerta cerrada y sin anuncio o
letrero exterior. Los usos de la actividad comercial y de la actividad profesional no son
incluyentes, sólo podrá aplicarse uno o el otro.
Zonas de Equipamiento Urbano (EU)

Áreas destinadas para cubrir las necesidades de equipamiento de Educación, Salud y

Recreación, con coberturas a nivel Regional, Provincial y distrital.

A. Educación
E-4 Educación superior (universitaria, institutos tecnológicos, pedagógicos y otros).
E-3 Educación Secundaria (centros educativos).
E-2 Educación Primaria (centros educativos).
E-1 Educación inicial de cobertura barrial o vecinal como usos compatibles con área
residencial (por su nivel de cobertura no se identifican en el plano de zonificación del
uso de suelo).
EE Educación Especial
B. Salud
S-1 Instalación hospitalaria de cobertura Regional y Provincial.
S-2 Instalación de salud de cobertura distrital.
S-3 Instalación de salud de cobertura vecinal o barrial, por su cobertura no se han
identificado de manera puntual en el plano de zonificación de uso de suelos.
C. Zonas de Recreación
Son áreas dedicadas a actividades de recreación activa, pasiva y actividades
complementarias que se han clasificado de acuerdo a la cobertura de servicio y el tipo
de recreación al que son destinados:
ZRP Áreas de Preservación de los ríos Cumbaza, Shilcayo y quebradas Choclino y
Ahuashiyacu que han sido implementadas para la recreación pasiva y complementaria
de la ciudad. Corredores ecológicos.
ZR-2 Parque zonal distrital: Instalaciones recreativas y/o deportivas de cobertura a
nivel distrital.
ZR-1 Áreas recreacionales: Áreas para recreación activa y/o pasiva como plazas y
parques, losas deportivas y parques infantiles.
ZAV Áreas verdes: Áreas destinadas básicamente a la recreación pasiva y para
preservación del medio ambiente y el paisaje urbano como: áreas arboladas, paseos y
alamedas, espacios residuales.
Zona de Usos Especiales (OU) Están constituidos por los usos relacionados con las
actividades político -administrativas, institucionales, culto y cultura y servicios en
general, incluyéndose:
 Servicios comunales y sociales
 Los centros cívicos y de administración pública
 Los centros culturales, locales de culto y establecimientos de beneficencia.
 Los terminales terrestres, ferroviarios, marítimos y aéreos y de transporte masivo
rápido
 Los locales de espectáculo masivo como ferias.
 Los locales de comercialización: mercados y centros comerciales.
 Las instalaciones complementarias de la infraestructura de servicios como plantas
de potabilización de agua, energía, etc.
 Los servicios públicos complementarios: correos y telecomunicaciones (cabinas de
Internet, locutorios, etc.), cementerios

Áreas de reserva Urbana (ARU)

 Son grandes las áreas que conservan uso agrícola y que serán reservadas para
actividades urbanas de uso residencial, comercial y de equipamiento prevaleciendo el
uso de parques de nivel metropolitano (espacio natural y paisajista para el
esparcimiento, recreación y actividades culturales al aire libre). Dentro de ésta
clasificación se encuentran las áreas agrícolas contenidas entre los ríos Cumbaza y
Shilcayo que bordean al aeropuerto en su parte sur, la zona ubicada al sur oeste
contigua a la laguna “Lagartococha” y las de ambas bandas del río Shilcayo en la zona
del aeropuerto y las áreas de expansión que no se requieran usar en el horizonte
temporal del presente Plan.

1.2. Área No Urbanizables

1.2.1 Áreas de Tratamiento Especial (ATE)

Dentro de ésta clasificación se han considerado las áreas de cauces de ríos que actualmente
constituyen focos de contaminación de la ciudad (ríos Cumbaza, Shilcayo,) y de áreas agrícolas
o de bosque natural agredidas por el trazo de vías o incursiones urbanas. Deberá recibir un
tratamiento especial y de forestación. No se admitirán ni aprobarán habilitaciones en estas
áreas, de existir una ocupación de hecho la municipalidad procederá a su desalojo.

1.2.2 Área De Protección Ambiental (APA)

Áreas aledañas a franjas marginales de ríos y quebradas, altas pendientes, Humedales,

Aguajales, que por sus condiciones físicas y geo-morfológicas constituyen áreas no-aptas para
la ocupación urbana, deberán ser forestadas y constituir áreas de monitoreo permanente, son
sujetas a proyectos específicos de tratamiento.

1.2.3.Áreas Agrícolas (AG)

Son las áreas destinadas exclusivamente al uso agrícola, por su alto valor agrológico o por la
importancia que tienen para el equilibrio ecológico de la cuenca y el abastecimiento de
productos de pan llevar. Estas tierras son intangibles, la municipalidad tiene la potestad de
determinar qué áreas son agrícolas de acuerdo al art° 195 inc 1ro. de la Constitución del 93 y
no procede el cambio de uso. Las habilitaciones que se asienten en áreas agrícolas no serán
reconocidas por las municipalidades y no deberán acceder a los servicios públicos mediante
acción concertada con las empresas prestadoras de servicios. Se ha considerado dentro de
esta clasificación al área agrícola de La Planicie en el sector Morales. Zonificación: la que
determina el plano de propuesta de zonificación y usos del suelo del presente plan.

1.2.4. Zona de Protección Ecológica (ZPE)

Son áreas especiales en las que se encuentran flora, variedades de especies nativas se
constituyen en áreas intangibles (lagunas pluviales, Bosques, cauces y franja marginal de ríos),
esta zona es restringida a las actividades que provoquen riesgo ambiental se caracteriza en el
plano de zonificación con el color azul achurado vertical.
PDU 2019-2029

c. Áreas de Protección Ecológica – Protección Ambiental Son los espacios que son de alto valor
ecológico por presentar cualidades ambientales, de diversidad natural y paisajística y que
integran la red de Espacios Naturales necesarios para el equilibrio y la calidad ambiental de la
ciudad.

a. ZONIFICACIÓN RESIDENCIAL (R) Se aplica a las áreas que están destinadas prioritariamente a
la localización de viviendas, admitiendo complementariamente al equipamiento y servicios que
requiera y que sean compatibles con la actividad residencial, como la vivienda taller y el
comercio vecinal, cuyas actividades de tipo artesanal no constituyen molestias a la comunidad;
y en concordancia al Cuadro de Compatibilidad de Usos del Suelo Urbano.

Zona de Densidad Alta (RDA): Es el uso identificado con las viviendas o residencias tratadas en
conjunto que permitan la obtención de una alta concentración poblacional.

Zona de Densidad Media (RDM): Es el uso identificado con las viviendas o residencias tratadas
individualmente o en conjunto que permiten la obtención de una concentración poblacional
media, a través de unidades de viviendas unifamiliares y multifamiliares.

Zona de Densidad Baja (RDB): Es el uso identificado con las viviendas o residencias tratadas en
forma individual que permiten la obtención de baja concentración poblacional a través de
viviendas unifamiliares

b. VIVIENDA TALLER (I1R): Área urbana destinada predominantemente al uso de vivienda de

uso mixto (vivienda e industria elemental y complementaria); así como, servicios públicos
complementarios y comercio local. Las actividades económicas que se desarrollan tienen
niveles de operación permisibles con el uso residencial.

c. ZONIFICACIÓN COMERCIAL (C) Área urbana destinada fundamentalmente a la ubicación y

funcionamiento de establecimientos de compraventa de productos y de servicios, admitiendo
actividades urbanas compatibles como la vivienda. Se desagregan por la complejidad y radio
de influencia de los establecimientos comerciales, localizándose en el ámbito de intervención s

Zona de Comercio Especializado (CE): Toda actividad comercial industrial que no pueda
considerarse molesta o peligrosa por sus propias características ya sean de volumen.
dispositivos de seguridad probadamente efectivos, mercados y centros comerciales. Este tipo
de comercio es compatible con RDA ya que podemos contar con edificaciones comerciales y/o
centros comerciales compatibles con esta zona. Está constituida por los establecimientos
comerciales cuya producción se orienta a niveles de transformación bajos, que cuentan con la
adecuada infraestructura vial y de servicios y no son molestos o peligrosos.

Zona de Comercio Intensivo (CI): Compatible con la RDM el cual cuenta con edificaciones de
hasta 5 pisos compatibles con edificaciones comerciales y de vivienda al mismo tiempo. Este
nivel de comercio se localiza adyacente de la zona de comercio distrital en donde actualmente
se ubican los principales establecimientos de comercialización Minorista y al entorno de los
mercados, para la complementación de los servicios que genera esta actividad alrededor de
estos equipamientos de comercialización.

Zona de Comercio Zonal (CZ): Es el tipo de comercio que se da en forma nucleada (en los
puntos de intersecciones de vías importantes) o lineal (a lo largo de vías principales). La
característica fundamental de este tipo de comercio está dada por el grado de especialización
comercial en función de las áreas a las que sirve: áreas residenciales y áreas industriales.

Zona de Comercio Vecinal (CV): Es el tipo de comercio destinado a ofrecer bienes de consumo
diario especialmente alimentos y artículos o servicios de primera necesidad. Detallado en las
vías principales y secundarias cuya aptitud es comercial y de atención a los sectores,
urbanizaciones y barrios. En el ámbito de intervención el comercio

e. ZONA PRE URBANA (ZPU) Son las zonas destinadas al Crecimiento Urbano futuro de la
ciudad, es decir en el mediano o largo plazo. No se asigna zonificación hasta que no sean
clasificadas como Áreas Urbanizables Inmediatas. ubicada en las áreas urbanizables
inmediatas, que pueden ser habilitadas temporalmente para granjas o huertas, localizados en
la expansión urbana de los sectores Oeste, este y norte del ámbito del Plan de Desarrollo
Urbano de la ciudad de Tarapoto, aledañas a las nuevas centralidades.

f. ZONAS DE RECREACION PUBLICA (ZRP) Son las zonas destinadas a la recreación pasiva,
activa y servicios complementarios de recreación y campus, clubes, centros deportivos y
parques (plazas y plazuelas), que son de uso público irrestricto, las mismas que se encuentran
zonificadas en sectores de habilitación y procesos de consolidación urbana.

g. ZONA DE OTROS USOS O USOS ESPECIALES (OU) Son las áreas urbanas destinadas
fundamentalmente a la habilitación y funcionamiento de instalaciones de usos especiales no
clasificados anteriormente como: Centros cívicos, dependencias administrativas del Estado,
culturales, terminales terrestres, aéreos, establecimientos de entidades e instituciones
representativos del sector privado, nacional o extranjero, establecimientos religiosos, asilos,
orfelinatos, grandes complejos deportivos y de espectáculos, estadios, coliseos,
establecimientos de seguridad y de las fuerzas armadas; e instalaciones de producción y/o
almacenamiento de energía eléctrica, gas, telefonía, comunicaciones, agua potable y de
tratamiento sanitario de aguas servidas, entre otros.1

i. ZONA DE REGLAMENTACION ESPECIAL Son las áreas urbanas y áreas urbanizables, con o sin
construcción, que poseen características particulares de orden físico, ambiental, social o
económico que son desarrolladas urbanísticamente mediante Planes Específicos, para
mantener o mejorar su proceso de desarrollo urbano – ambiental
5.3.5.1. VIAS PRIMARIAS

Son aquéllas vías que, por su posición, jerarquía, magnitud y continuidad en el sistema vial
urbano del ámbito de intervención interrelacionan las áreas urbanas de la ciudad entre sí.
Llevan apreciables volúmenes de vehículos, a velocidad media de circulación. Articulan las
actividades que ejercen el rol y función de la misma (centro político administrativo, grandes
equipamientos, áreas de acopio y comercialización, entre otros).

a. Vías Expresas Son aquellas vías que nacen en la ciudad y que por su posición, jerarquía y
magnitud permiten vincular a la ciudad de Tarapoto con otras ciudades y/o centros
poblados del Distrito, Provincia y de la Región.
b. vías arteriales: Son aquéllas vías que, por su posición, jerarquía, magnitud y continuidad
en el sistema vial urbano, articula cada uno de los Sectores Urbanos del ámbito de
Intervención del PDU y los vincula con sus respectivos Subcentros de servicios. Llevan
volúmenes medios de vehículos, a velocidad media de circulación.
c. Vías Colectoras: Son aquéllas vías que tienen como función principal articular cada uno de
los Subsectores Urbanos, vincularlos con sus respectivos Subcentros de servicios y enlazar
el tránsito de las vías locales hacia las vías arteriales

Alineamiento de la Edificación: Línea que establece el límite entre la vía pública y cualquier
predio, relación entre la Línea de propiedad y el emplazamiento del área edificada la
coincidencia de ambas genera un espacio urbano continuo.

Altura de Edificación: Es la dimensión vertical de una edificación. Es un parámetro del

Reglamento de Zonificación del Plan de Desarrollo Urbano, aplicable al lote donde se
construirá una obra. Se mide en el punto más alto de la vereda del frente principal de acceso
de personas al inmueble a edificar, sobre el límite de propiedad.

Área Bruta: Es la superficie encerrada dentro de los linderos de la poligonal de un terreno

rústico.

Área Común: Área libre o techada de propiedad común de los propietarios de los predios en
que se ha subdividido una edificación. Se mide entre las caras de los muros que la limitan. En el
caso de áreas comunes colindantes con otros predios se mide hasta el límite de propiedad.

Área de Aportes: Es la suma de las superficies que se transfieren a las entidades beneficiarias
para uso público como resultado del proceso de habilitación urbana. Se calcula sobre el área
bruta, menos las áreas que deban cederse para vías expresas, arteriales y colectoras.

Área Libre: - Es la superficie de terreno donde no existen proyecciones de áreas techadas. Se

calcula sumando las superficies comprendidas fuera de los linderos de las poligonales definidas
por las proyecciones de las áreas techadas sobre el nivel del terreno, de todos los niveles de la
edificación y hasta los límites de la propiedad.

Área Neta: Es la superficie de terreno resultante después de haberse efectuado las cesiones
para vías y los aportes reglamentarios.

Área Techada: Es la suma de las superficies de las edificaciones techadas. Se calcula sumando
la proyección de los límites de la poligonal que encierra cada piso, descontando los ductos. No
forman parte del área techada, las cisternas, los tanques de agua, los espacios para la
instalación de equipos donde no ingresen personas, los aleros desde la cara externa de los
muros exteriores cuando tienen como fin la protección de la lluvia, las cornisas, balcones y
jardineras descubiertas y las cubiertas de vidrio u otro material transparente cuando cubran
patios interiores. Los espacios a doble o mayor altura se calculan en el nivel del techo
colindante más bajo.

Área Rural: Tierras, aguas y bosques que son susceptibles de aprovechamiento en explotación
agraria, ganadera, forestal, de fauna silvestre, piscícola, o minera. Suele estar delimitada en los
planes de ordenamiento territorial y desarrollo urbano

Área Urbana: Es la superficie de la ciudad actualmente ocupada y consolidada con actividades

urbanas (suelo urbano) y las áreas de expansión urbana programadas por el Plan de Desarrollo
Urbano destinada a albergar actividades urbanas (suelo urbanizable). Constituye el territorio
sujeto a las disposiciones legales y administrativas de zonificación urbana emanadas de la
Municipalidad Distrital.

Área de Expansión Urbana: Son las áreas comprendidas entre el límite de consolidación y el
límite urbano, constituyen áreas señaladas por el Plan de Desarrollo Urbano para cubrir los
requerimientos de espacio fisco para el crecimiento poblacional de la ciudad y sus actividades
urbanas, según los horizontes de planeamiento trazados. Se le denomina también Suelo
Urbanizable.

Área Libre de Lote: Es la superficie de terreno donde no existen proyecciones de áreas

techadas. Se calcula sumando las superficies comprendidas fuero de los linderos de las
poligonales definidas por las proyecciones de las áreas techadas sobre el nivel del terreno, de
todos los niveles de la edificación y hasta los límites de la propiedad.

Área Mínima de Lote: Es la menor superficie que puede tener un lote para gozar de las
ventajas reglamentarias de la zona donde está ubicado. Coeficiente de Edificación: Factor por
el que se multiplica el área de un lote y cuyo resultado es el área máxima posible que se puede
techar sobre el mismo, sin considerar los estacionamientos ni sus áreas tributarias

Densidad: Es un indicador de la intensidad con que es usado el suelo urbano en las zonas
residenciales. La densidad se expresa en habitantes por hectárea.

Densidad = Población = Nº de Habitantes =Hab. /ha

Área Nº de Hectáreas

Densidad Bruta: Es el indicador o relación resultante de dividir el número de habitantes y la

superficie total comprendida en una demarcación territorial. Para efectos de los procesos de
habilitación urbana con fines residenciales este indicador considera el área que engloba las
manzanas, pistas, veredas, áreas libres (parques y vías), equipamientos, otros usos, etc.

Densidad Neta: índice, aplicable exclusivamente a zonas residenciales. Para los fines de
habilitación, es la relación entre el número de habitantes que habita en un área utilizada
exclusivamente para vivienda, descontando las áreas ocupadas por vías, parques,
equipamiento, otros usos, etc. Se aplica para fines de edificación, considerando como
promedio para efectos de su cálculo cinco (5) habitantes por unidad de lote, vivienda o
departamento. Se expresa en: Hab. /Ha. Neta.
Frente Normativo de Lote: Longitud mínima recomendable para el frente de lote que da a un
espacio público como vías, parques, pasajes peatonales, etc.

Habilitación Urbana: Es el proceso de convertir un terreno rústico en urbano, mediante la

ejecución de obras de accesibilidad (Vías), distribución de agua y recolección de desagüe,
distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente podrá contar
con redes para distribución de gas y redes de comunicaciones. Estas habilitaciones urbanas
pueden ser para fines Residenciales, industriales o comerciales y/o de otros usos según la
zonificación establecida.

Infraestructura Urbana: Son las instalaciones necesarias para el óptimo desarrollo de las
actividades urbanas; comprende básicamente las redes de agua potable, de alcantarillado, de
energía eléctrica, de telecomunicaciones, y las vías urbanas.

Retiros: En las zonas nuevas a habilitarse para las edificaciones se exigirá un retiro de 3.00 m.
Frente a vías urbanas principales y de 1.00 m. frente a vías secundarias; para fines de ornato o
ensanche de vías, la Municipalidad podrá exigir retiros mayores.

Usos: Los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas, áreas y predios de un
centro urbano.

Usos Compatibles: Se refiere al uso o actividad que ejecuta funciones que pueden
desarrollarse simultáneamente al uso predominante de una zona sin causar ningún tipo de
interferencia, por lo que es permitido.

Uso Predominante: el o los usos que se caracterizan de una manera principal una zona,
siendo plenamente permitida su ubicación en la zona señalada.

Uso Restringido: El o los usos que desarrollan funciones complementarias dentro de una zona
estando sujetos para su aprobación o permanencia al cumplimiento de determinadas
condiciones establecidas previamente, o bien a la presentación de un estudio detallado que
demuestre que no causan impactos negativos al entorno.

Zonificación Urbana: Es la distribución normativa de los usos de suelos de la ciudad,

constituyendo un instrumento básico para el planeamiento del desarrollo urbano.

Zonas: Corresponden a las superficies de carácter homogéneo en cuanto a la asignación de los

usos del suelo, así como de las condiciones de edificación, señaladas en el Plano de
Zonificación General y destinadas a los diversos usos del suelo que se establecen en el Plan de
Desarrollo Urbano.

Zona Altamente Peligrosa: Es la zona en la cual la ocurrencia de fenómenos naturales ejerce

una fuerza devastadora que afecta a todas las edificaciones, causando pérdidas humanas y
materiales.