1

REGLAMENTO DE CONSTRUCCION
RESIDENCIAL VISTAS DE SANTA BARBARA
Los habitantes del Proyecto Vistas de Santa Bárbara que quieran construir en las Quintas
o Lotes Residenciales se obligan a acatar el presente Reglamento, el cual, les fue
entregado al momento de comprar su propiedad

PRIMERO: P L A N O S CONSTRUCTIVOS. Toda residencia o edificación

que pretenda hacerse en el Proyecto de Quintas Residenciales “Vistas de Santa Bárbara”
deberá contar con todos los permisos de ley y ser tramitado a través de un profesional en
Arquitectura o Ingeniería debidamente inscrito en el Colegio Federado de Ingenieros y
Arquitectos, en adelante nombrado como el CFIA.
Estos planos, previo a su presentación al CFIA, deberán contar con un visto bueno que
otorgará la Administración del Proyecto a través de su Comisión Revisora de planos. La
Junta Directiva de la Reserva Biológica Santa Bárbara Treinta Dos SA selecciona la
entidad que administra el Residencial Vistas de Santa Bárbara, Administración, y la cual
es ratificada por la Asamblea de los propietarios con derecho de voto. , dentro del
Proyecto. El visto bueno de los planos será requisito indispensable para autorizar el inicio
de las obras de construcción y el mismo pretende un Desarrollo armónico del Proyecto
respetando el diseño global del mismo.

SEGUNDO: ALTURA DE LAS CONSTRUCCIONES: En concordancia con el

espíritu que protege el Decreto Ejecutivo número Veinticinco mil novecientos dos (
25902 MIVAH-MP-MINAE ) publicado en el Alcance Número Quince de la Gaceta 66
del siete de abril de mil novecientos noventa y siete con relación a los Aparcelamientos
de ésta naturaleza, la altura máxima de las construcciones permitidas en el Proyecto, será
de dos pisos, dándole preferencia a las construcciones de una sola planta. En ambos
casos, se deberá respetar al área de cobertura máxima de construcción que no podrá ser
superior a un diez por ciento de la totalidad del terreno al que pertenece en el caso de las
Quintas y al sesenta por ciento en el caso de los Lotes.

TERCERO: MATERIALES UTILIZADOS EN LAS CONSTRUCCIONES: Se

aceptarán aquellos materiales estructurales y decorativos de características técnicas y
estéticas que el comisión Revisora considere que no dañan el Diseño General del
Proyecto y crean una armonía y estética adecuada del mismo. En cuanto al acabado de los
techos, la cubierta de los mismos deberá ser del tipo shingle o en teja de barro. Asimismo
los adquirentes utilizarán en sus exteriores materiales naturales tales como teja de barro,
piedra, ladrillo de barro, repellos de textura rústica, madera, hierro forjado, u otro tipo de
materiales de tal calidad.
No se permitirá el uso de materiales o elementos reflectantes como vidrio-espejo ni se
permitirá la utilización en los exteriores de las casas de colores chillones. Las paredes
externas deberán de ser de block, ladrillo de barro, hormigón, o bloque de hormigón

1
 2

repellado, o en materiales naturales como ladrillo de barro, piedra, etc, quedando

prohibido el uso de materiales fácilmente degradables como yeso, fibrolit, etc.
Las líneas eléctricas, telefónicas o cualquier otra deberán ser conducidas desde la red
general hasta el tablero principal de cada edificación de forma subterránea. Cada
propietario de una Quinta o Lote tendrá la obligación por su cuenta y riesgo de la
ornamentación de su propiedad, la cual puede ser hecha con árboles frutales u
ornamentales evitando que los follajes invadan los predios vecinos y tapen la vista a los
demás habitantes del Proyecto.
Lo anterior con la finalidad de proteger la inversión de los vecinos que habiten en el
Proyecto Residencial “Vistas de Santa Bárbara”

CUARTO: COBERTURA MÁXIMA DE CONSTRUCCION: Las construcciones

que se realicen en las Quintas Residenciales, entendiéndose por éstas, las casas y obras
complementarias, no podrán superar el diez por ciento de cobertura de terreno, debiendo
dejarse el resto de la propiedad como zona verde. En el caso del área de cobertura de
construcción en los Lotes, ésta no podrá superar el sesenta por ciento del terreno de los
mismos. En éste sentido, se deberá respetar cualquier disposición que emita la
Municipalidad local con base en los Reglamentos Constructivos vigentes. En ambos
casos se permitirá la edificación de una construcción por propiedad, con la salvedad en el
caso de las Quintas de la posibilidad de que se construya en ellas obras complementarias
que no sean para habitación. Lo anterior igualmente sin perjuicio de que se respete el
máximo de área de cobertura. La Comisión Revisora, además de la cobertura, tomara en
cuenta el tamaño de nuevas casas para velar que el tamaño de ellas sea razonable con
respecto a las casas existentes.

QUINTO: DIVISIONES DE LINDEROS. Los residentes de las Quintas quedarán

autorizados para la construcción de cercas, bardas, mallas y que la mismas sean cubiertas
por setos naturales o cualquier otro elemento divisorio entre linderos siempre que los
mismos sean de índole naturales y no superen un metro y cincuenta centímetros de
altura.. Lo anterior para garantizar una apariencia coherente y con la finalidad de
garantizar una amplia y libre visibilidad de todos los habitantes, tanto del Proyecto en sí,
como de la vista que el mismo proporciona. Además, en el caso de las Quintas se deberá
dejar una distancia mínima de cinco metros entre cualquier colindancia ( incluyendo la
calle ) y la construcción más cercana. En el caso de los Lotes se deberá dejar una
distancia mínima de tres metros con respecto a los demás lotes que les sean colindantes y
cinco metros como mínimo con respecto a la colindancia de la calle del proyecto. Los
Propietarios de los lotes que vayan a construir su casa deberán presentar, junto con el
anteproyecto, el plan de manejo de aguas pluviales y muros de contención, si fuera
necesario, del lote al comité de construcción. Una vez acordado como proceder, se
convoca a los propietarios de los lotes colindantes para sus observaciones y aprobación.
En caso que no fuera posible llegar a un acuerdo con el propietario del lote y/o los vecinos,
las recomendaciones del Comité de Construcción serian de carácter obligatorio

2
 3

En este mismo sentido, y con la finalidad de procurar a todos los habitantes del Proyecto
Vistas de Santa Bárbara un libre disfrute de la vista que proporciona el mismo, los
árboles, plantaciones decorativas, palmeras o arbustos de cualquier naturaleza que
decidan tener los vecinos en sus propiedades, deberán cumplir con el mismo requisito de
distancia con respecto a los linderos y su altura no deberá superar los dos metros, a
excepción de aquellos árboles que por su posición en la Quinta no tape la vista de otros
vecinos.

No obstante lo anterior, y siendo que la seguridad es primordial dentro del Proyecto

Vistas de Santa Bárbara, los Residentes de propiedades perimetrales que colindan con
terceros ajenos al mismo se obligan a levantar con respecto a dichos colindantes las
tapias traseras de sus propiedades de conformidad con el diseño que para tal efecto le
entregará la Administración del Proyecto. Estas tapias deberán estar construidas a más
tardar el treinta y uno de diciembre del dos mil seis (31/12/2006) con la finalidad de generar
un mayor grado de privacidad y seguridad. En este mismo sentido, aquellos propietarios
de Quintas que colinden con el Río Potrerillos, se obligan a levantar con respecto a éste
lindero una malla tipo ciclón.

SEXTO: SERVICIOS COMUNALES: Los Residentes del Proyecto y quienes hayan

adquirido una propiedad en el mismo, correrán con el pago de los servicios de agua, luz,
recolección de basura, teléfono, mantenimiento de las servidumbres que servirán como
calles internas, y cualquier servicio adicional que preste, ya sea, la Administración del
Residencial, cualquier Ente estatal o bien la Municipalidad de Santa Bárbara. Los habitantes
del Proyecto Vistas de Santa Bárbara conocen y aceptan que las calles del Proyecto
constituyen servidumbres de naturaleza agrícola, por lo que, desde autorizan el paso de los
demás habitantes del Proyecto y sus visitantes debidamente identificados ante la seguridad
del Proyecto, por el frente de sus propiedades.

SETIMO: MANTENIMIENTO DE AREAS COMUNES: Al adquirir cada una de las

propiedades dentro del Proyecto Vistas de Santa Bárbara, los propietarios se obligan a
cooperar en el mantenimiento de las áreas y servicios comunes, tales como, Servidumbres
internas de paso, Área de reserva, La entrada, la Seguridad y el Centro de Acopio de
Basura del Proyecto, El pozo de Agua, y en general el mantenimiento y la renovación del
mismo.

OCTAVO: MANTENIMIENTO DE LOTES: Mientras no exista construcción, los

propietarios de los lotes, deberán mantener los mismos en condiciones de limpieza y estética
a criterio de la Junta Directiva y la administración del Residencial, la cual podrá recordarles
a los propietarios de éste deber e incluso, quedará autorizado para que de oficio, mande
a limpiar el lote con cargo al propietario del mismo si éste en un plazo prudencial de ocho
días hábiles a partir de la notificación no procede a la limpieza de su terreno.

NOVENO: TRAMITE PARA AUTORIZACIÓN DE CONSTRUCCIONES:

Además de los trámites que los propietarios deban realizar ante las instancias que
correspondan en materia constructiva, deberán someter sus anteproyectos y luego los

3
 4

planos terminados, ante de preséntalos al Colegio De Ingenieros y Arquitectos, a la

Administración del Proyecto para obtener a través de la Comisión Revisora interna
nombrada al efecto, su visto bueno, objeciones o recomendaciones, quedando expresamente
prohibido el adelanto de obras o construcciones sin que de previo se cuente con dicha
aprobación. Además del anteproyecto y los planos terminados, cada propietario debe de
tomar en cuenta, con un plan de drenaje, el manejo de las aguas pluviales de su quinta o
lote, y si es necesario, hablar con los dueños de quintas y o lotes colindantes en caso de
que sea necesario resolver el drenaje en conjunto con otra quinta o lote.. Para ello, la
administración del Residencial servirá de apoyo para que esto se lleve a cabo de forma
idónea y en concordancia con los intereses comunes de todos los propietarios. La
Administración del Proyecto se reserva el derecho de ejercer la supervisión de la
construcción con la finalidad de verificar el cumplimiento de las normas de éste reglamento.
Todo ello con la finalidad de cuidar y proteger la inversión que realicen aquellas personas
que vayan a vivir en el Proyecto Vistas de Santa Bárbara y mantener un desarrollo uniforme
y estético del mismo. La Comisión Revisora velará por que se cumplan las propuestas
y detalles que fueron presentados y aprobados en los planos. En caso de violación del
Reglamento de Construcción, la Comisión Revisora contactará al propietario para resolver
el o los puntos en cuestión y promover la solución, de forma que la construcción se haga
de acuerdo con los lineamientos de este reglamento. Si no hubiera acuerdo entre el
propietario y la comisión, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de
la Junta Directiva y ésta decidirá las acciones a tomar para que la situación se
resuelva de la mejor manera para el Residencial Vistas De Santa Bárbara..

DECIMO: MOVIMIENTOS DE TIERRA. Los movimientos de tierra que se deban

realizar dentro del Proyecto Vistas de Santa Bárbara, ya sea para nivelar una propiedad o
bien, para la construcción de una casa de habitación, debe garantizar no causar daños a la
infraestructura del proyecto ni a las fincas colindantes. Para tal efecto, la Administración
cuenta con una base de datos que contiene los nombres de las Empresas que han
desarrollado el Proyecto Vistas de Santa Bárbara y que tienen un conocimiento previo del
mismo, por lo que es recomendable tomar en cuenta estas empresas para realizar este tipo
de trabajos.
Para evitar la perdida de la capa vegetal por la lluvia en invierno y por el viento en el
verano no se recomienda algún movimiento de tierra hasta que se empieza la
construcción de la casa. Aun así, la parte del lote o quinta que se expone con el
movimiento de tierra deberá de inmediato protegerse con la siembra de zacate.

DECIMO PRIMERO: SUMINISTRO DE AGUA. El residencial tiene sus propios

pozos y red de distribución para el suministro de agua a cada lote y quinta. Sin embargo,
se pueden presentar problemas que requieran reparación de tuberías, del sistema de bombeo,
el consumo durante horas pico y el riego de las zonas verdes, por lo que se solicita a
los propietarios de las quintas instalar un tanque de captación de 25 metros cúbicos y los
lotes de 10 metros cúbicos.

DECIMO SEGUNDO: DESARROLLO CONSTRUCTIVO: Durante el desarrollo

constructivo de cualquier obra, los propietarios, contratistas y encargados deberán velar

4
 5

por las condiciones que se establecen en el presente artículo, ya que, la inobservancia de

las mismas, puede implicar el cese de las obras por orden de la Administración del
Proyecto.
A) Todos los materiales y equipos a utilizarse en la construcción, deben
mantenerse dentro del terreno donde se realiza la construcción, quedando
totalmente prohibida la permanencia de todo tipo de material en las calles y/o
zonas verdes.
B) Queda completamente prohibido la utilización de las calles o zonas verdes
para efectuar labores de preparación de concreto o trabajos similares.
C) Antes de iniciar la construcción debe gestionarse ante la Administración del
Proyecto la paja de agua, la instalación del respectivo medidor.
D) Los cobertizos, bodegas y cualquier otro tipo de instalación provisional
deben quedar ubicados dentro del proyecto en que se construye.
E) El personal que labore en las construcciones no tendrán acceso a las áreas
comunes, ya sea, deportivas, de recreo o esparcimiento.
F) El ingreso a las obras de construcción debe hacerse únicamente por la
entrada principal, no debiendo utilizar ninguna área no autorizada.
G) Todo el personal de construcción, así como los subcontratistas y los
colaboradores que ingresen al Residencial, deberán entregar la hoja de
delincuencia y copia del documento de identidad y cualquier otra información
necesaria para la seguridad del residencial antes de ser admitido .Los
propietarios o los encargados deberán suministrar a la Administración un listado
del personal que labora a su cargo.
H) Durante el proceso de construcción, no será permitido que los trabajadores
duerman o vivan dentro del proyecto, ni se encuentren dentro del mismo fuera de
las horas laborales. En consecuencia, únicamente el guarda de la construcción
será el que podrá permanecer dentro del Desarrollo, siempre y cuando, se
encuentre debidamente identificado y será el encargado del cuido y vigilancia de
la obra y de los materiales de construcción, ya que, la Administración no asumirá
responsabilidad alguna por materiales o herramientas extraviados.
I) Los propietarios y los encargados de las construcciones deberán velar
porque los vehículos que transportan el material y/o el personal de la
construcción no causen daños a la infraestructura del Desarrollo ni a los demás
terrenos, ya que, en caso de comprobarse que por negligencia, imprudencia o
impericia, se ha causado un daño a bienes comunes o privados, el propietario de
esa construcción deberá correr con los gastos que implique el restablecimiento del
daño causado en virtud de su construcción.
J) El horario de trabajo de las construcciones será de Lunes a Sábado de 6 de
la mañana a 5:30 de la tarde.
K) Al terminar cada construcción, los propietarios de las mismas deberán
remover y retirar de sus terrenos todos los materiales sobrantes generados por el
proceso de construcción, de forma tal que, los lotes luzcan siempre limpios.
L) La rampa de acceso a las viviendas debe iniciar su desarrollo de la línea de
cordón y caño hacia adentro y la zona verde debe quedar al mismo nivel de la
calle.

5
 6

M) Los suscribientes aceptan que en caso de desatenderse alguna de las

condiciones establecidas en el presente reglamento o en el contrato en sí,
autorizan a la Administración del Proyecto para que, de pleno derecho, clausure
una construcción hasta que no se resuelva la disconformidad a criterio de la
misma Administración o bien, que ésta niegue el acceso a los trabajadores,
encargados o transportistas que no cumplan con las anteriores disposiciones, por
lo cual, el propietario se compromete a hacer de conocimiento de sus empleados
el presente documento.

N) Se debe levantar una barrera al frente y lados de la construcción para mayor

privacidad de los vecinos y evitar que el polvo, el ruido y desechos de la
construcción afecten a las otras propiedades.

Yo cedula , en mi calidad de
representante legal con facultades plenas, a nombre de de mi representada BRISAS DE
SANTANDER VEINTITRES SOCIEDAD ANONIMA , cedula jurídica 3-101-383512 en adelante
la propietaria, y por su parte los señores: WILBERT JIMENEZ PEREZ cedula 5-196-078, y
el señor FIORENZO GEORGE PATARACCHIA cedula 11240000556, en calidad de
representantes legales con facultades plenas de Reserva Biológica de Santa Bárbara
Treinta y Dos Sociedad Anónima, cedula jurídica 3-101-33514, en adelante Reserva,
acordamos: que por la presente el señor cedula
___________________ como representante legal de la propietaria, manifiesta que en forma
libre y expresa se adhiere al reglamento denominado “REGLAMENTO DE
CONSTRUCCION”, habiendo leído el mismo previa y plenamente al acto de firma aquí
impuesto , manifiesta que ha sido enterado de los derechos y obligaciones que el mismo
estipula, y manifiesta la voluntad de su representada de acatar el mismo. Ambas partes
suscriben una copia original del reglamento, el cual se compone de siete páginas. Firmado
al pié de cada página con excepción de la última página, que firmamos sobre nuestros
nombres. Es todo, Heredia, Santa Bárbara, a las horas del mes de del año

(Firma propietario)

Nombre:

Cedula: -------------------------------------------

PROPIETARIO:

Numero de finca #: --------------------

Reserva

Nombre

Cedula _ _

6
 7

Reserva

Nombre

Cedula _

RESIDENCIAL VISTAS DE SANTA BARBARA

SANTA BARBARA, HEREDIA
DEL ESTADIO 700 METROS NORTE