Finanzas Inmobiliarias. 2016

26/08/2016
Finanzas
Inmobiliarias
Bases y su aplicación en los
negocios inmobiliarios
Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

Ing. Alfonso Medina Meave
Objetivo.
1
26/08/2016
Objetivo General.
o Revisión de los conceptos básicos

de matemáticas financieras y su
aplicación particular a los negocios
inmobiliarios.

Contenido.
2
26/08/2016
Contenido.
1. Antecedentes.
1.1 Conceptos generales.
1.1.1 Matemáticas financieras e ingeniería económica
1.1.2 Porcentaje
1.1.3 Capital
1.1.4 Intereses
1.1.5 Indicador o tasa
1.2 Tasa de interés y tasa inflacionaria
1.3 Valor del dinero en el tiempo.
1.3.1 Relación dinero – tiempo - tasa
2. Concepto de Interés
2.1 Interés simple.
2.2 Interés compuesto.
2.3 Frecuencia de capitalización.

Contenido.
3. Tasas. Tipos y relaciones
3.1 Tasa nominal y tasa efectiva
3.2 Tasa inflacionaria
3.3 Tasa real
3.4 Ganancia Anual Total (GAT)
4. El valor del dinero en el tiempo

4.1 Valor presente o futuro de una cantidad individual
4.2 Valor presente o futuro de una anualidad o pago periódico
4.3 Valor presente de una anualidad perpetua
4.4 Valor presente neto de flujos de efectivo irregulares
4.5 Tasa interna de retorno
5. Ejercicios de aplicación práctica en negocios

inmobiliarios.
6. Conclusiones y recomendaciones
3
26/08/2016
1. Antecedentes.
1. Antecedentes
 Las matemáticas financieras tienen como

objetivo analizar el valor del dinero en el
tiempo (VDT). . .
DINERO TIEMPO
TASA

4
26/08/2016
1. Antecedentes
¿ Porque me interesa
conocer el valor del
dinero en el tiempo ?

1. Antecedentes
Por el cambio en el poder

adquisitivo del dinero en
el tiempo (inflación).
VDT
Porque el dinero genera
ganancias (intereses)

5
26/08/2016
1.1.1 Matemáticas Financieras e Ing. Económica

 Matemáticas Financieras. Rama dentro de la
ciencia matemática que se ocupa del estudio del
valor del dinero a través del tiempo. Se divide en
dos grandes bloques de operaciones financieras:
• Operaciones simples. Con un solo capital
• Operaciones complejas. Involucra corrientes de
pagos.
 Ingeniería Económica. Aplicación de las
matemáticas financieras en el desarrollo de un
procedimiento comprensible y racional para
evaluar los aspectos económicos de las diferentes
alternativas para lograr un objetivo dado. Es una
herramienta de ayuda para la toma de decisiones.
1.1.2 Porcentaje
 Porcentaje. Número asociado a una razón que
representa una cantidad dada como una fracción
en 100 partes.
Se usa para comparar una fracción (relación
entre dos cantidades) con otra, expresándolas
como porcentaje para usar 100 como
denominador común.
Ejemplo 1: Se tienen dos alternativas de
préstamo. La primera cobra anualmente por usar
el dinero $ 15,000 por cada $ 100,000 de
préstamo y la segunda cobra $ 17,500 por cada
$ 120,000. ¿Cuál alternativa es mas económica?

6
26/08/2016
1.1.2 Porcentaje
Solución:
Alternativa 1:
Relación 1 = 15,000/100,000 = 0.15
Porcentaje 1 = 0.15 = 15/100 = 15 %
Alternativa 2:
Relación 2 = 17,500/120,000 = 0.1458
Porcentaje 2 = 0.1458 = 14.58/100 = 14.58 %
Como 14.58 % < 15.00 %, la alternativa 2 es mas

económica.

1.1.3 Capital
 Capital. Monto obtenido en préstamo, cantidad

inicial invertida u obtenida después de cierto
tiempo.
• Se denomina Capital Inicial, Valor Actual o
Valor Presente (VA, VP, PV o P) a la cantidad
inicial invertida.
• Se denomina Capital Final o Valor Futuro (VF,
FV o F) al monto obtenido después de cierto
tiempo.
Nota: Generalmente en los libros de texto:
PV o P = C ( capital ) y FV o F = M ( monto ).

7
26/08/2016
1.1.4 Interés
 Intereses. Es la manifestación del dinero en el
tiempo y constituye una medida del incremento
entre la suma original ya sea tomada en
préstamo o invertida y el monto final pagado o
acumulado.
• Se reciben intereses por inversiones o
ahorros en instituciones financieras.
• Se pagan intereses sobre hipotecas,
préstamos o compra de bienes a crédito.
• Se reciben ganancias o beneficios por
inversiones en negocios.
1.1.4 Interés
• Para el caso de una inversión de dinero en
tiempo pasado los intereses serán:
• Para el caso de un préstamo en tiempo pasado

el interés será:
• En términos generales, podemos decir que:

8
26/08/2016

 Tasa. Relación entre dos cantidades de la
misma especie; comúnmente es expresada en
términos porcentuales.
 En matemáticas financieras el concepto de tasa
se define como la relación que hay entre los
intereses ganados o pagados y la inversión
original o préstamo original.


Ejemplo 2: Se adquiere un terreno en $ 250,000. Al
cabo de dos años se vende en $ 450,000.
¿Cuál en el monto total de intereses o ganancias de la
inversión inmobiliaria en todo el plazo y a que tasa
corresponde?
Solución:
Interés (I) = $ 450,000 - $ 250,000 = $ 200,000

9
26/08/2016
1.2 Tasa de interés

 Tasa de interés. Es la relación porcentual que
hay entre los intereses por unidad de tiempo y la
cantidad original.
• El periodo de tiempo más comúnmente utilizado

para expresar las tasas de interés es un año
(p. ej. 8 % anual o simplemente 8 %)
• También pueden expresarse en periodos de

tiempo menores a un año (p. ej. 5 % bimestral)
 Periodo de interés. Es la unidad de tiempo

utilizada para expresar una tasa de interés.
 La tasa de interés es un indicador muy

importante en la economía de un país porque le
coloca valor al dinero en el tiempo.
 La tasa de interés nominal es la más

comúnmente utilizada en finanzas como tasa de
referencia.

10
26/08/2016
 Tasa Nominal. Tasas de interés y UDIS

Fecha Indicador Actual Anterior
05 – Abr. UDI 4.9495 4.9479
05 – Abr. TIIE 28 días 4.338 % 4.346 %
05 – Abr. TIIE 91 días 4.348 % 4.355 %
03 – Abr. CETES 28 días 3.88 % 3.95 %
03 – Abr. CETES 92 días 3.95 % 3.95 %
03 – Abr. CETES 182 días 4.06% 4.06 %
03 – Abr. CETES 336 días 4.10 % 4.22 %
Ene. Tarjetas de crédito 30.20 % 30.20 %
Ene. Crédito hipotecario 12.13 % 12.13 %
Ene. CAT Hipotecario 13.85 % 13.85 %
• Fuente: EL UNIVERSAL Viernes 5 de Abril de 2013.

 Tasa Nominal. Tasas de interés y UDIS

Fecha Indicador Actual Anterior
25 – Jul. UDI 5.416482 5.416452
22 – Jul. TIIE 28 días 4.5849% 4.5854 %
19 – Jul. CETE 28 días 4.21 % 4.19 %
19 – Jul. CETE 91 días 4.38 % 4.38 %
19 – Jul. CETE 182 días 4.58 % 4.58 %
19 – Jul. CETE 364 días 4.79 % 4.46 %
22 – Jul. Bono a 10 años 5.93 % 5.95 %
Jul. Tarjeta de crédito 35.80 % (clásica BB)
May. CAT hipotecario 12.62 % 12.65 %
May. Tasa hipotecaria 10.17 % 10.23 %
• Fuente: EL UNIVERSAL y datos propios Lunes 25 de Julio de 2016.
11
26/08/2016
 Otros indicadores:
Inflación Fecha Último Anterior
Inflación (Índice) FEB. 108.208 107.678
Inflación Mensual FEB. 0.49 % 0.40 %
Acumulada (%) FEB. 0.90 % 0.40%
Inflación anual (%) FEB. 3.55 % 3.25 %
• Fuente: EL UNIVERSAL Viernes 5 de Abril de 2013.
Inflación Fecha Último Anterior

INPC JUL. 119.21 118.90
Inflación Mensual (%) JUL. 0.26 % 0.11 %
Acumulada (%) JUL. 0.57 % 0.31 %
Inflación anual(%) JUL. 2.65 % 2.54 %
• Fuente: EL UNIVERSAL Lunes 22 de Agosto de 2016.

CAT: Depende de la tasa

de interés, comisiones,
seguros obligatorios y
otros gastos por servicios
financieros.
Calculadora del CAT:

14.5 % www.banxico.org.mx
12.6 %
Imagen: Revista INVERSIONISTA
Octubre 2012

12
26/08/2016
Imagen: Folleto PUBLICITARIO

Abril 2016

13
26/08/2016
 En el ejemplo anterior el periodo de interés era

de un año y el interés se calculó al final de un
periodo.
 Cuando hay mas de un periodo de interés

involucrado (p. ej. si en el ejercicio anterior el
periodo fuera de dos años), se hace necesario
determinar si el interés se paga sobre una base
simple o compuesta.
 En los apartados 2.1 y 2.2 se tocará este tema

1.3 Valor del dinero en el tiempo
 El valor del dinero en el tiempo es el concepto

mas importante en las matemáticas financieras.
 El dinero cambia de valor con el tiempo debido a
la inflación.
 La inflación es el fenómeno económico que
hace que el dinero pierda poder adquisitivo
derivado del aumento sostenido en el precio de
bienes y servicios.
 El concepto del valor del dinero dio origen a los
intereses.

14
26/08/2016
 El valor del dinero en el tiempo significa que

sumas iguales de dinero no tendrán el mismo
valor si se encuentran ubicadas en diferentes
tiempos (siempre y cuando la tasa de interés
que las afecta sea diferente de cero).
 La tasa de interés y el valor del dinero en el
tiempo, utilizados conjuntamente, generan el
concepto de equivalencia.
 La equivalencia expresa que diferentes
cantidades de dinero en diferentes tiempos
pueden tener igual valor económico.


 El concepto de equivalencia también se puede
definir como el proceso mediante el cual el
dinero ubicado en diferentes periodos de tiempo
se trasladan a una fecha o periodo común para
poder compararlos.
Ejemplo 4: Si la tasa de interés anual es del 15 %,
a cuanto equivalen $ 1,000 de hoy…
a) dentro de un año
b) un año antes.
Solución:

15
26/08/2016

2. Concepto de interés.
16
26/08/2016
2. Concepto de interés
 En la sección anterior se tocaron los conceptos

de intereses y tasa de interés. En el ejemplo 4
se utilizaron estos conceptos para calcular la
equivalencia del dinero a un periodo de interés
anual anterior y a un periodo de interés anual
posterior.
 Cuando se necesita tener en cuenta más de un

periodo de interés, se necesitan considerar los
conceptos de interés simple e interés
compuesto.

2.1 Interés simple
 El interés simple se calcula utilizando

únicamente el capital sin considerar los
intereses que hubieran podido acumularse en
periodos anteriores.
 En el interés simple, el capital permanece

constante.
Donde:
I: Interés simple ($)
P: Capital ($)
J: Tasa de interés por unidad de tiempo (%)
n: Número de periodos o plazo
17
26/08/2016
2.1 Interés simple
Como: F=P+I
Sustituyendo: F = P+Pjn
Entonces:
Ejemplo 5: Si se solicita un crédito de $ 100,000

durante 5 años con una tasa de interés simple del
10 % anual, ¿Cuánto se pagará al final de los 5
años?.

2.1 Interés simple
Solución:
F = P(1+jn)
F = ($100,000)[1+(0.10)(5)]
F = $ 150,000
Se pagarán en total $ 150,000
* * * * *

18
26/08/2016
2.2 Interés compuesto
 El interés compuesto se calcula utilizando

el capital más el total de los intereses
acumulados en periodos anteriores para
formar un nuevo capital. El interés
compuesto significa interés sobre el interés.
 En el interés compuesto, el capital NO

permanece constante.
 Para entender mejor este concepto,

veamos el siguiente ejemplo.

Ejemplo 6: Calcular la cantidad total pagada para el

mismo crédito a 5 años de $ 100,000 del ejemplo
anterior, a una tasa de interés anual compuesta del 10%.
Periodo Capital Inicial Intereses Capital Final
1 $ 100,000 $ 10,000 $ 110,000
2 $ 110,000 $ 11,000 $ 121,000
3 $ 121,000 $ 12,100 $ 133,100
4 $ 133,100 $ 13,310 $ 146,410
5 $ 146,410 $ 14,641 $ 161,051
Se pagarán en total $ 161,051

( $ 100,000 del capital inicial y $ 61,051 de intereses)
19
26/08/2016

Deducción de la fórmula.
Periodo Capital Inicial Intereses Capital Final
. . . .
. . . .
n

 Fórmula de interés compuesto.
Donde:
F: Capital final o futuro ($)
P: Capital inicial o presente ($)
i: Tasa de interés para el periodo (%)
n: Número total de periodos o plazo.
* * * * *

20
26/08/2016
 Para usar adecuadamente la fórmula anterior,

deberán tomarse en cuenta los siguientes
conceptos:
o Tasa Nominal: Es la tasa de interés simple que

se da para todo un año. Generalmente es la tasa
publicada o tasa de referencia en el mundo
financiero. Se identifica como J.
o Tasa para el periodo: Es la tasa de interés

compuesto y corresponde a un periodo. Se
identifica como “i”
Nota: Algunos textos le llaman “r” (rate)

o Periodo: Es el tiempo que transcurre entre el

pago de un interés y otro (meses, semanas,
semestres, años, cada 28 días, etc.). Lo
establece la forma en que se pagan o reciben
intereses.
o Plazo: Es el tiempo que transcurre en una

operación financiera. Se identifica con la letra
“n” o “N” y es igual al número de periodos.

21
26/08/2016
 Relación Plazo – Periodos:

Plazo Periodo n
2 años mensual n = 24 meses ó 24 periodos
½ año mensual n = 6 meses ó 6 periodos
3 años trimestral n= 12 trimestres ó 12 periodos
½ año bimestral n = 3 bimestres ó 3 periodos
1 año Cada 28 días n = 13 periodos

2.3 Frecuencia de capitalización
 Se conoce como frecuencia de capitalización

o periodos de capitalización al número de
periodos que hay en un año. Se identifica con la
letra m.
Plazo Periodo m
1 año semanal m = 54 periodos
1 año mensual m = 12 periodos
1 año trimestral m = 4 periodos
1 año semestral m = 2 periodos
1 año anual m = 1 periodos

22
26/08/2016
 Como ya se explicó, en finanzas es común

utilizar como tasa de referencia la tasa nominal
( J ). Esta tasa, generalmente anual, se puede
capitalizar varias veces en un año dependiendo
de la frecuencia o periodos de capitalización.
 En la fórmula de interés compuesto:
La tasa de interés “i” debe corresponder a la del

periodo de capitalización según sea el caso.
 Para calcular la tasa de interés “ i ” por periodo

de capitalización se aplica la siguiente fórmula:
Donde:
J: Tasa de interés nominal anual (%)
m: Número de periodos de capitalización
que hay en un año.

23
26/08/2016
2.3 Frecuencia de capitalización

 Para una tasa nominal anual J = 4 % los
valores de m, i y n para diferentes plazos y
periodos serían:
Tasa N
nominal Plazo Capitalización m i (plazo x
(periodos/año) (j/m)
(J) períodos)
4% 3 años semanal 52 0.0769 % 156

4% ½ año mensual 12 0.3333 % 6
4% 1 año mensual 12 0.3333 % 12
4% 2 años mensual 12 0.3333 % 24
4% 2 años c/28 días 13 0.3077 % 26
4% 1 año anual 1 4% 1
Observe: Si el plazo es un año m = n e i = J

2.4 Uso de la calculadora financiera (HP10bII.)
24
26/08/2016
2.4 Uso de la calculadora financiera.
Calculadora financiera HP 10bII:

 Encendido: ON
 Apagado: ON
 Borrado de memorias: C
 Cambio de signo: +/-
 Cambio de , por . .
 Decimales: = 4 0.0000
 Configurar a 1 PAGO por AÑO:

1 PMT

2.4 Uso de la calculadora financiera.
Teclas de funciones financieras:
Tecla Cantidad
N N° períodos o plazo
I/YR Tasa (%) / m *
Valor Presente **
PV ingresar con (+/-)
PMT Payment (pago)
FV Valor Futuro
* Tasa en % entre N° períodos en un año.

** Si es inversión, ingresar monto (PV) y
cambiar signo (+/-).
25
26/08/2016
2.5 Diagrama de flujo
Valor Futuro
(FV)
0 N
 Retiros.
 Préstamos.
 Ventas. INGRESOS (+)
 Rentas.
Valor Presente
(PV)
 Inversiones.
 Ahorros. EGRESOS ( - )
 Pagos.
 Compras.
Ejemplo 7: ¿Qué cantidad podré retirar del Banco

en 3 años, si invierto $ 1,000 en día de hoy, y la tasa
de interés nominal aplicable es del 18 % anual
capitalizable mensualmente?

26
26/08/2016
Solución usando la
calculadora financiera:
Tecla Cantidad
N 36
I/YR 18/12
PV -1,000 +/-
PMT 0
FV ?
FV = 1,709.14

Ejemplo 8: ¿Cuál sería el monto para la misma

inversión e igual tasa si ahora la capitalización es
semanal ?. ( m = 52 )

27
26/08/2016
Solución usando la
Tecla Cantidad
N 156
I/YR 18/52
PV -1,000 +/-
PMT 0
FV ?
FV = 1,714.41


Ejemplo 9. Calcular el VALOR PRESENTE de los FLUJOS
NETOS FUTUROS ( F1 ) , ( F2 ) Y ( F3 ) para una TASA de
DESCUENTO del 25%
2,000
1,500
1,000
0 1 2 3
VP = ? Tasa = 25 %
N i% PV PMT FV
1 25% ? 0 1,000
2 25% ? 0 1,500
3 25% ? 0 2,000
VP = - 2,784.00
28
26/08/2016

Ejemplo 10: Revisemos el siguiente estado de cuenta
del Banco ¡Gana Más!
Banco
¡Gana Más!
N i% PV PMT FV
31 0.20/360 -7,019.34 (+/-) 0 ?
FV = 7,020.55
3. Tasas. Tipos y relaciones
29
26/08/2016
3.1 Tasa Nominal y Tasa Efectiva
 En la sección anterior se presentaron los conceptos

de interés simple y compuesto.
 La diferencia entre ambos radica en que el interés

compuesto incluye el interés sobre el interés ganado
en el año anterior.
 La tasa nominal y la tasa efectiva en esencia

tienen la misma relación que el interés simple y el
interés compuesto.
 Se usan cuando el periodo de capitalización es

menor a un año.

 La tasa de interés nominal anual (J ) se define

como la tasa de interés del periodo ( i )
multiplicada por el número de periodos en un año
(m).
 Por ejemplo una tasa (i) del 5% equivale a una

tasa nominal anual ( J ) del 60 %. (5 % x 12).
 El cálculo de la tasa de interés nominal ignora el

valor del dinero en el tiempo (como en el interés
simple).
30
26/08/2016
 Cuando la tasa de interés anual se calcula a partir

de tasas de interés periódicas se denomina Tasa de
Interés Efectiva Anual (TEA).
 La diferencia entre ambas tasas de interés se ilustra

con el siguiente ejemplo:
Ejemplo 10: Calcular el Valor Futuro de $ 1.00 después

de un año si el banco paga:
a) el 12% anual capitalizable anualmente.
b) el 12 % anual capitalizable semestralmente.


31
26/08/2016
 Los intereses efectivamente pagados para el caso b

son:
I = F – P; I =1.1236 - 1.00 = 0.1236
y la tasa: Tasa = Intereses / Capital invertido
Tasa = 0.1236/1.00 x 100 = 12.36 %
De lo anterior concluimos que una tasa del 12 %

anual capitalizable semestralmente equivale a una
Tasa Efectiva Anual del 12.36 % .

 La fórmula para calcular la tasa efectiva anual

(TEA) es:
Donde:
TEA: Tasa Efectiva Anual ( Debe expresarse en %)
J: Tasa de interés nominal anual (%)
m: Número de periodos de capitalización que hay en un año.

32
26/08/2016

 La siguiente tabla muestra la equivalencia entre
diferentes tasas nominales anuales y tasas
efectivas anuales.
Tasa
nominal Plazo Capitalización m=n TEA
(J)
4.50 % 1 año mensual 12 1.0459 4.594 %
8.45 % 1 año c/28 días 13 1.0879 8.787 %
12.00 % 1 año mensual 12 1.12682 12.682 %
12.00 % 1 año bimestral 6 1.1262 12.616 %
24.6 % 1 año c/91 días 4 1.2696 26.964 %
18.25 % 1 año cuatrimestral 3 1.1938 19.382 %
Se advierte que las Tasas Efectivas Anuales > Tasas Nominales


Cálculo de la TEA usando la
p ej. J = 4.50 %, cap. mensual
Tecla Cantidad
N 12
I/YR 4.50/12
PV -1.00 +/-
PMT 0
FV ?
FV = 1.0459
TEA = (1.10459 - 1.0 ) / 1.0 *100 = 4.59 %

33
26/08/2016
3.2 Tasa Inflacionaria
 De acuerdo al Banco de México la inflación se

define como:
“Crecimiento sostenido y generalizado de precios de
los bienes y servicios de una economía a lo largo del
tiempo”.
 Para su medición se desarrolló en Índice
Nacional de Precios al Consumidor (INPC).
 El INPC es un indicador económico que mide a

través del tiempo la variación de los precios de
una canasta fija de bienes y servicios
representativa del consumo de los hogares.
 El INPC es publicado mensualmente por el Instituto

Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) a través
del portal inegi.org.mx
 En este mismo portal se ofrece una calculadora de
inflación que nos permite conocer la inflación total
para un periodo específico de tiempo.
 Por ejemplo si quisiéramos conocer la inflación total

que se tuvo de Julio 2010 a Julio de 2016,
tendríamos lo siguiente:

34
26/08/2016

 Para el ejemplo anterior tenemos:

35
26/08/2016
 El Índice Nacional de Precios Productor (INPP) es un

conjunto de indicadores que mide los cambios de
precios de una canasta de bienes y servicios
representativa de la producción nacional.
 Este índice también es publicado mensualmente a
través del portal del INEGI para diferentes sectores
mas específicos, como el de la construcción o el de
servicios inmobiliarios y de alquiler de bienes muebles
e intangibles.
 Su uso es similar al del INPC mostrado anteriormente.

 Si quisiéramos calcular la inflación para el sector

de la construcción para el mismo periodo
anterior, tendríamos:

36
26/08/2016
 De manera análoga, la inflación para el sector

de servicios inmobiliarios y alquiler de bienes
muebles e intangibles para el mismo periodo
sería:

 La tasa inflacionaria anual (TIF) es una tasa

efectiva anual (TEA) ya que se calcula a partir de
las tasas inflacionarias periódicas.
 Si quisiéramos calcular la TIF para el periodo Jul
2010 a Jul 2016 utilizando el INPC tendríamos (con
ayuda de la calculadora financiera):
N I/YR PV PMT FV
6 ? +/- 97.0775 0 119.211
TIF = 3.482 %

37
26/08/2016
 La fórmula que nos permite calcular la tasa de

interés para interés compuesto es:
 Matemáticamente es equivalente a:

3.3 Tasa Real
 Como se mencionó con anterioridad, la Tasa

Efectiva Anual (TEA) es la tasa que nos indica
cuál es el verdadero interés aplicado a una suma
de dinero al final de un periodo.
 La Tasa Real (TR) toma en cuenta un factor

macro-económico muy importante para indicarnos
el rendimiento porcentual real del dinero ganado
o pagado durante un periodo de tiempo. Este
factor es la inflación.

38
26/08/2016
3.3 Tasa Real
 Mediante la siguiente ecuación (ecuación de Fisher)

podemos calcular la Tasa Real (TR).
 Las tasas reales pueden ser negativas en algunos

casos, esto es, que después de tener en cuenta el
porcentaje relativo a la inflación, el total pagado es
menor al valor inicial. En la expresión anterior la tasa
real será negativa cuando el numerador sea mayor
al denominador: 1+TEA > 1 + TIF
3.3 Tasa Real
Ejemplo 11: Calcular la tasa real (anual) de una

inversión que paga una tasa nominal de 4.2 %
(anual) capitalizable trimestralmente, si los índices
inflacionarios (UDIS) fueron:
Año Índice
2011 4.589736
2012 4.760638
Solución:
Cálculo de la Tasa Efectiva Anual TEA:
N i% PV PMT FV FV = 1.042666
4 4.2 % / 4 -1.00 0 ?
TEA = (1.042666 - 1.0 ) / 1.0 *100 = 4.2666 %

39
26/08/2016
3.3 Tasa Real
Solución: . . . (continuación)
Cálculo de la Tasa Inflacionaria TIF:
N i% PV PMT FV
1 ? -4.589736 +/- 0 4.760638
TIF = 3.723 %
Cálculo de la Tasa Real TR:

1+ TR = 1.042666 / 1.03723 = 1.5236 %
TR = 0.5236 %

3.3 Tasa Real
Ejemplo 12: Calcular la tasa real (anual) de una

inversión que paga una tasa nominal de 3.84 %
(anual) capitalizable semanalmente, si los índices
inflacionarios (INPC) fueron:
Año Índice
Ene 2004 74.2423
Ene 2011 110.2280
Solución:
Cálculo de la Tasa Efectiva Anual TEA:
N i% PV PMT FV FV = 1.039083
52 3.84 % / 52 -1.00 +/- 0 ?

40
26/08/2016
3.3 Tasa Real
Solución: (continuación)
Cálculo de la Tasa Inflacionaria TIF:
N i% PV PMT FV
7 ? -74.2423 +/- 0 110.2280
TIF = 4.38 %
Cálculo de la Tasa Real TR:

1+ TR = 1.039083 / 1.0438 = 0.9955 %
TR = - 0.4500 %

3.4 Ganancia anual total (GAT)

41
26/08/2016


42
26/08/2016
Recordemos:

Recordemos:

43
26/08/2016


 Revisemos la siguiente publicidad de algunas
instituciones financieras:
Imagen: Folleto PUBLICITARIO. Abril 2016

44
26/08/2016
4. Valor del dinero en el tiempo
4.1 Valor presente de una cantidad individual.

 Como ya vimos con anterioridad, para encontrar
el valor presente de una cantidad individual
aplicamos la fórmula:
Donde:
F: Capital final o futuro ($)
P: Capital inicial o presente ($)
n: Número total de periodos o plazo.

45
26/08/2016
4.2 Valor presente de una anualidad o pago periódico.

 Cuando existen una serie de flujos periódicos
iguales, para encontrar el valor presente
aplicamos la fórmula:

4.3 Valor presente de una anualidad perpetua.

 Cuando los flujos periodicos tienden a repetirse
indefinidamente (anualidad perpetua), la fórmula
anterior puede simplificarse como:
Dado que el término:

46
26/08/2016
4.4 Valor presente de una serie de flujos irregulares.

 Cuando se tienen una serie de flujos de efectivo
irregulares, el valor presente será igual a la suma
total de cada uno de los flujos descontados a valor
presente.
NOTA: Cuando los flujos están estabilizados Fn = Fn +1

4.5 Valor presente de una serie de flujos irregulares.

 Cuando se tienen una serie de flujos de efectivo
irregulares, el valor presente será igual a la
suma total de cada uno de los flujos
descontados a valor presente.

47
26/08/2016
4.6 Tasa interna de rendimiento o retorno (TIR).

 La Tasa Interna de Retorno o Rendimiento
(TIR) de una inversión, es la TEA que hace que
el Valor Presente Neto (VPN o NPV) de todos
los flujos de efectivo (positivos y negativos) de
una inversión sea igual a cero.
 Las TIR se usan habitualmente para evaluar la

conveniencia de las inversiones o proyectos.
 Mientras mayor sea la TIR de un proyecto,

mayor es la conveniencia de llevarlo a cabo.

4.7 Tasa interna de rendimiento o retorno (TIR).

 Matemáticamente la TIR será la tasa que
satisfaga la siguiente ecuación:

48
26/08/2016
4.8 Valor Presente Neto ( VPN)
Calcular el VALOR PRESENTE de los FLUJOS NETOS

FUTUROS ( F1 ) , ( F2 ) Y ( F3 ) , para una TASA de
DESCUENTO del 25% y comparar el resultado con el VALOR
de la INVERSIÓN INICIAL ( Cfo ) .
2,000
1,500
1,000
0 1 2 3
Tasa = 25 %
Cfo = 3,000 (Inversión Inicial)

4.8 Valor Presente Neto
( Cont.) El cálculo del VALOR PRESENTE de los FLUJOS NETOS

FUTUROS ( F1 ) , ( F2 ) y ( F3 ) se llamará VPi.
Debido a que los Flujos Netos Futuros, son positivos (+) , su Valor
Presente será también positivo (+).
2,000
VPi
1,500
1,000
0 1 2 3
Tasa = 25 %
F1 F2 F3
VPi =
(1+i)1 (1+i)2 (1+i)3
49
26/08/2016
( Cont.) . . . . . Comparemos el Valor Presente de los Flujos

Futuros ( VPi ) con la Inversión Inicial ( Cfo):
VPi 2,000
1,500
1,000
0 1 2 3
La diferencia de ( VPi - Cfo ) = NPV

Cfo = 3,000
NPV = Valor Presente Neto ( VPN ó VAN )
NPV = 2,784.00 – 3,000.00 = - 216.00
( Cont ) . . . .
2,000
1,500
VPi
1,000
0 1 2 3
Cfo = 3,000
Si VPi = Cfo ; NPV = 0 , y la ecuación será:

F1 F2 F3
VPi = Cfo =
(1+ IRR)1 (1+IRR)2 (1+ IRR)3
donde IRR = Tasa Interna de Retorno (TIR )
IRR = ? Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa
50
26/08/2016
4.8. Valor Presente Neto .

VALOR PRESENTE NETO.
 El Valor Presente Neto (VPN ó VAN) de un proyecto de inversión es

el valor de dicho proyecto medido en dinero de hoy.
 También se puede definir como el equivalente en pesos actuales de

todos los ingresos y egresos, presentes y futuros, que constituyen el
proyecto.
 El Valor Presente Neto, resulta de restarle, al Valor Presente de los

Flujos Futuros ( ingresos y egresos ), el monto de la inversión inicial (
Cfo )
VPN = VPi – Cfo.
Si VPN > 0 El proyecto es conveniente.

Si VPN = 0 El proyecto es indiferente e i = IRR
Si VPN < 0 El proyecto es inconveniente.

Finanzas Inmobiliarias.
Fin.
Agosto, 2016.
51

Finanzas Inmobiliarias. 2016

Cargado por

Información del documento

Descripción original:

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Finanzas Inmobiliarias. 2016

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

26/08/2016

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

o Revisión de los conceptos básicos

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

4. El valor del dinero en el tiempo

5. Ejercicios de aplicación práctica en negocios

 Las matemáticas financieras tienen como

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

Por el cambio en el poder

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

1.1.1 Matemáticas Financieras e Ing. Económica

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

Como 14.58 % < 15.00 %, la alternativa 2 es mas

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

 Capital. Monto obtenido en préstamo, cantidad

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

• Para el caso de un préstamo en tiempo pasado

• En términos generales, podemos decir que:

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

1.1.5 Indicador o tasa

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

1.1.5 Indicador o tasa

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

1.2 Tasa de interés

• El periodo de tiempo más comúnmente utilizado

• También pueden expresarse en periodos de

1.2 Tasa de interés

 Periodo de interés. Es la unidad de tiempo

 La tasa de interés es un indicador muy

 La tasa de interés nominal es la más

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

1.2 Tasa de interés

 Tasa Nominal. Tasas de interés y UDIS

• Fuente: EL UNIVERSAL Viernes 5 de Abril de 2013.

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

1.2 Tasa de interés

 Tasa Nominal. Tasas de interés y UDIS

1.2 Tasa de interés

Inflación Fecha Último Anterior

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

1.2 Tasa de interés

CAT: Depende de la tasa

Calculadora del CAT:

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

1.2 Tasa de interés

Imagen: Folleto PUBLICITARIO

1.2 Tasa de interés

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

1.2 Tasa de interés

 En el ejemplo anterior el periodo de interés era

 Cuando hay mas de un periodo de interés

 En los apartados 2.1 y 2.2 se tocará este tema

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

1.3 Valor del dinero en el tiempo

 El valor del dinero en el tiempo es el concepto

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

1.3 Valor del dinero en el tiempo

 El valor del dinero en el tiempo significa que

Ing. Luis F. Cuéllar Ulloa

1.3 Valor del dinero en el tiempo