UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA

CENTRO UNIVERSITARIO DE QUICHÉ-CUSACQ-

SEXTO SEMESTRE CICLO 2020
LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

GRUPO NÚMERO: 1

LICDA. BERTILDA JORBETH JUÁREZ OROZCO

TEMA: CONTRATOS PREPARATORIOS

INTEGRANTES DEL GRUPO:

1. Ely Alexander Rodríguez Campos 1960 12961 1401

2. Heidy Julissa Ríos Orellana 3410 96369 1416

3. Clarita Ixchel Ignacio Nix 3104 58919 1406

4. Kevin Gaspar Nicolás De la Cruz Toj 2345 51224 1401

5. Esdras Abiud Noriega Ortiz 1703 11120 1401

6. Daniel Eduardo León Medrano 2374 88728 1401

FECHA DE PRESENTACIÓN: 20-08-2020

 Introducción

El contrato preparatorio, es un contrato que sólo produce el efecto de obligar a las partes
a celebrar un futuro contrato, requiere en consecuencia el consentimiento de las partes.
Para la conclusión de un contrato las partes normalmente realizan una serie de
actividades preparatorias al contrato definitivo, actividades que la doctrina denomina
instrumentales. Precisamente dentro de estas actividades preparatorias o
instrumentales, encaja lo que se denomina el contrato preliminar, entendiéndose como
tal un acuerdo bilateral o unilateral de emitir en el futuro una determinada manifestación
de voluntad contractual. En otras palabras, puede definirse el contrato preparatorio como
un contrato mediante el cual, las partes se obligan a concluir un contrato futuro.
 Índice
Definición: .................................................................................................................................................... 4
Naturaleza Jurídica: ................................................................................................................................... 4
Elementos: .................................................................................................................................................. 6
Clasificación ................................................................................................................................................ 6
Definición del Contrato de Promesa.................................................................................................... 6
Características fundamentales......................................................................................................... 8
Efectos del contrato de promesa ................................................................................................... 11
En Caso de Cumplimiento .............................................................................................................. 11
En el supuesto de incumplimiento del contrato ........................................................................... 12
Elementos esenciales del contrato de promesa.......................................................................... 13
Modalidades del contrato de promesa .......................................................................................... 13
El contrato de opción ........................................................................................................................... 15
Las partes del contrato .................................................................................................................... 15
Otras clases de opción .................................................................................................................... 15
Elementos definitivos ....................................................................................................................... 16
Ejemplo: ..................................................................................................................................................... 17
Conclusiones............................................................................................................................................. 21
Referencias ............................................................................................................................................... 22
 CONTRATOS PREPARATORIOS:
EL CONTRATO DE PROMESA Y OPCIÓN

Definición:
Aquel por el cual una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato cuyas
características se pactan desde antes. Este contrato recibe diversas denominaciones,
contrato preliminar, precontrato, ante contrato, contrato preparatorio y algunos otros
similares o dando la misma idea.

Se reduce, en consecuencia, a preparar y asegurar situaciones jurídicas que

comprometen a las partes a la formalización o ejecución de un contrato posterior. Su
función es de garantía para asegurar el cumplimiento de un contrato a realizarse a futuro.
Se utiliza normalmente un contrato preparatorio cuando existen algunas dificultades de
hecho o de derecho que impiden concluirlo en el mismo acto, pero sí resulta
recomendable que las partes aseguren su celebración futura. Los contratos preparatorios
pueden aplicarse a cualquier contrato, como puede ser a un mutuo, compraventa,
arrendamiento, o cualquier otro de cualquier naturaleza.

Naturaleza Jurídica:

Se trata de una figura jurídica cuyos contornos y caracterización han venido siendo muy
discutidos en la doctrina. En principio, el precontrato o contrato preliminar se concibe
como un contrato perfecto y obligatorio que tiene por fin asegurar la celebración de un
determinado contrato futuro (Castán). Sin embargo, frente a esta tesis que señala como
objeto del mismo una obligación de hacer, la de celebrar un contrato futuro, se dio
posteriormente otro enfoque a la institución, siendo interesantes al respecto la tesis de
Roca Sastre y la teoría de De Castro.
 Roca Sastre define el precontrato o contrato de promesa como un contrato
preparatorio, consensual, bilateral y atípico o general, en virtud del cual las partes sientan
las líneas básicas de un contrato específico y contraen La obligación de desarrollarlas
en el futuro, a fin de que aquel último quede en definitiva completo y concluso.

Roca Sastre considera que en el precontrato no se trata de un contrato que promete otro
contrato, sino de un contrato base, en el cual las partes prometen su actividad, dirigida
al desenvolvimiento necesario para su conclusión definitiva. En el precontrato se
convienen, de momento, unas bases contractuales, dejando para después su desarrollo.
De Castro, sin estar de acuerdo con la construcción doctrinal de Roca llega a
conclusiones bastante semejantes. Es innecesario -escribe- hacer un nuevo contrato
cuando ha sido ya convenido al quedar obligado por el contrato proyectado. Considera
que es inexacto hablar de una obligación de contratar, la promesa de contrato es una
etapa de un iter. En la relación jurídica, que puede desembocar en la relación contractual
definitiva, hay que distinguir dos momentos:

 1º Promesa de contrato, en la que se conviene el contrato proyectado y se crea la

facultad de exigirlo, que funciona con cierta independencia, en cuanto tiene su
propia causa;
 2º La exigencia de cumplimiento de la promesa, que origina la vigencia del
contrato que fuera proyectado. La promesa de contrato es, según esto, el
convenio por el que las partes crean a favor de una de ellas (onerosa o
gratuitamente) o de cada una de ellas, la facultad de exigir la eficacia inmediata
(ex nunc) de un contrato por ellas proyectado.
Elementos:

a) Capacidad. Las partes han de tener la misma capacidad para celebrar el

precontrato que se exige para el contrato definitivo.
b) Forma. La forma del precontrato es, en principio, libre. No obstante, si para el
contrato se exige por el Derecho alguna forma especial, el precontrato habrá de
observarla siempre que se requiera para el primero como forma constitutiva.
c) Objeto. El objeto del precontrato es el contrato proyectado, la ulterior conclusión
del contrato que no se quiere o no se puede celebrar por el momento.

De ahí que ha de estar determinado en sus elementos esenciales o necesarios, aunque

no es preciso que consten los extremos que regulan normas puramente dispositivas a
falta de convenio. Así, por ejemplo, en una promesa bilateral de compra y venta ha de
existir la fijación de la cosa y el precio, pero no es indispensable que consten las
obligaciones de las partes como comprador y vendedor en cuanto éstas están ya
dispuestas por el Código Civil. Como el contrato futuro se ha de resolver en una
prestación que sea posible, lícita y determinada o determinable, surge así la
consecuencia de que el contrato preliminar que tenga por fin la celebración de un contrato
sobre objeto inexistente, ilícito, fuera de comercio o de imposible determinación, será
imposible a su vez, y por ende, nulo.

Clasificación
 Contrato de promesa.
 Contrato de opción.

Definición del Contrato de Promesa

La exposición de motivos del Código Civil Guatemalteco, indica: “Se acepta que la
promesa de celebrar un contrato futuro constituyente un contrato de promesa y puede
referirse a cualquier contrato cuya naturaleza lo permita.
Casi todos los contratos, dice De Castro, citado por Castán pueden ser objeto de la
promesa; y en la práctica, los más corrientes son la venta, el arrendamiento, la
constitución de derechos reales, el compromiso y la constitución de sociedad”.

El contrato de promesa se refiere a un contrato preparatorio o precontrato, es decir, un

contrato perfecto en sí mismo, pero que no es la compraventa, sino aquel cuyo contenido
obligatorio consiste en celebrar ex post, lo que se traduce en una adquisición preferente.

El artículo 1,674 del Código Civil proclama: “Se puede asumir por contrato la obligación
de celebrar un contrato futuro. La promesa de contrato debe otorgarse en la forma exigida
por la ley para el contrato que se promete celebrar.”

La promesa de contrato tiene, pues, carácter de figura jurídica independiente en la

señalada etapa previa, creado inmediatamente un vínculo obligatorio entre las partes,
con propia causa. Pactado un contrato para un futuro: fijados su objetivo y precio ciertos,
hay que estimarlo como perfeccionado y exigible si alguna de las partes realiza actos
que hacen pensar en su auténtica intencionalidad de obligarse y aun cuando no llegar a
producirse efectivamente su formalización.

La promesa de contrato responde a la imposibilidad o dificultad material o jurídica de las

partes para concluir o celebrar en ese momento el contrato definitivo. Los promitentes
están interesados en contratar, pero no lo pueden hacer en la actualidad porque, o bien
están ligados por un vínculo contractual incompatible, o bien carecen de posibilidades
económicas, o porque necesitan realizar ciertas operaciones de aproximación (por
ejemplo, estudiar la viabilidad urbanística); y como quieren asegurarse de que la otra
parte no esté vinculada con otra persona una vez superados los obstáculos se
comprometen ahora a contratar en el futuro.
Características fundamentales

 Se trata de un contrato preliminar o preparatorio

 Es un Contrato Formal
 La aceptación del contrato de promesa debe ser expresa
 El plazo del contrato de promesa si se trata de inmuebles no puede exceder de
dos años, y si se trata de otros bienes un año
 En el contrato de promesa es frecuente fijar una cláusula de indemnización.

1. Se trata de un contrato preliminar o preparatorio

El contrato de promesa es sólo una etapa preparatoria, un iter nacional, y como tal debe
ser valorado. Este contrato, tiene por finalidad la celebración de un contrato futuro. Esto
es, el objeto y el fin del contrato de promesa, es la celebración en el futuro de un nuevo
contrato, de naturaleza diferente o de cualquier clase. En este sentido, el artículo 1,679
del Código Civil preceptúa: “La promesa bilateral de contrato obliga a ambas partes y les
da derecho a exigir la celebración del contrato prometido de entero acuerdo con lo
estipulado.”
Precisamente la promesa presenta una importancia práctica, en virtud de su utilidad para
preparar y asegurar situaciones jurídicas futuras, dejando en proyecto un contrato;
compromiso que tendrá la eficacia inmediata de entregar a uno o ambos contratantes el
poder de exigir la conversación de lo proyectado en contrato, y hacerle desde ese
momento eficaz. Cuando por ejemplo, se quiere asegurar la adquisición de la cosa que
resulta de una división, pero no se quiere comprar una cuota; las cosas que adquiera
una persona, pero sin que éste actúe de mediador, ni haya venta de cosa futura; sin que
la venta nazca, ni siquiera ya sometida a plazo o condición.

Por medio del contrato de promesa se sientan las líneas básicas de un contrato
específico y contraen la obligación de desenvolverlas o desarrollarlas en un futuro, a fin
de que aquel último quede en definitiva completo y concluso.
Por esa razón, se considera que la función esencial del precontrato o pactum de
contrahendo consiste en ligar a las partes para la conclusión de un contrato futuro, de
manera que no ofrece elementos suficientes para vincular sin nuevo convenio u originar,
por sí mismo, la efectividad de lo estipulado.

2. Es un Contrato Formal
El artículo 1,575 del Código Civil requiere que conste por escrito los contratos que tengan
un valor mayor de Q 300.00 y que los contratos que deben inscribirse o anotarse en los
registros, cualquiera que sea su valor, deberán formalizarse en escritura pública, según
los artículos 1,576 y 1,577 del Código Civil.

El segundo párrafo del artículo 1,674 del Código Civil ordena que: “La promesa de
contrato debe otorgarse en forma exigida por la ley para el contrato que se promete
celebrar”; y además, el artículo 1,680, determina que cuando la promesa se refiere a la
enajenación de inmuebles o derechos reales sobre los mismos, el contrato debe
inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que guarda una estrecha relación con lo
estipulado en la parte final del inciso 2”, del artículo 1,125 del mismo cuerpo legal.

3. La aceptación del contrato de promesa debe ser expresa

En efecto el artículo 1,678 establece: “La aceptación del optante debe ser expresa y no
puede ceder a otro su derecho de opción, si no estuviere expresamente facultado por el
promitente.”

De la lectura del artículo antes descrito, se desprende la intención del legislador, de

proteger la posición de las partes, es decir, de quien ofrece en venta al indicar que la
aceptación debe ser expresa por parte del optante, y la facultad del prometiente de
vender el bien a la persona con quien realizó los tratos previstos y no a otra, salvo
facultad expresa otorgada al optante. Con ello, se persigue que quede perfeccionado el
contrato de promesa, y por consiguiente se convierte en una prueba preconstituida, en
caso de incumplimiento por una de las partes.
4. El plazo del contrato de promesa si se trata de inmuebles no puede exceder de dos
años, y si se trata de otros bienes un año.

Nuestro Código Civil señala que el plazo del contrato de promesa si se trata de bienes
inmuebles o de derechos reales sobre los mismos no puede exceder de dos años y que
si el objeto del contrato definitivo lo son otros bienes, el plazo no puede exceder de un
año, (art. 1,681), bajo ningún punto de vista las partes pueden pactar plazos más largos
de los señalados.

De acuerdo a lo estipulado en el artículo 1,682 del Código Civil, a falta de estipulación

contractual expresa en cuanto a plazo del contrato de promesa, se aplican los máximos
establecidos por el artículo 1,681 del Código Civil.

5. En el contrato de promesa es frecuente fijar una cláusula de indemnización

Por la misma naturaleza de este contrato, en el tráfico jurídico es normal que se fije o
pacte una cláusula de indemnización, cláusula penal o pena convencional con el objeto
de hacerla efectiva en caso de incumplimiento de la obligación. También suele pactarse
arras de retractación.

El artículo 1,685 del Código Civil dispone: “Cuando en la promesa de convierte en el

pago de una multa sin expresar que este pago es sin perjuicio del cumplimiento del
contrato, pagada la multa cesa la obligación de celebrar el contrato prometido.”

De la lectura de esta norma se deduce que el pago de la multa no substituye el

cumplimiento del contrato, ni libera a la aparte que incumplió la obligación de realizar la
prestación a que se obligó (celebrar el contrato definitivo), por lo que el acreedor podría
exigir a la parte que incumplió el pago de la multa y la celebración del contrato prometido.

Advertimos que la norma que contiene el artículo 1,685 se aparta notablemente de los
principios y características que rigen la cláusula de indemnización y las arras,
que están contenidos en los artículos 1,436 al 1,441 del Código Civil, pues precisamente
uno de los objetivos de estas garantías, es servir de refuerzo a la obligación principal, ya
que ejerce una presión sobre el deudor, apartándolo del incumplimiento de la obligación
adquirida.

Efectos del contrato de promesa

Dentro de una unidad funcional, el contrato de promesa se caracteriza por tener dos
momentos claramente diferenciados:

 El contrato de promesa o acuerdo sobre futuro contrato: aún no se han

originado los derechos y deberes que van a constituir el contenido típico de la
relación contractual en su fase definitiva. Sólo existe el compromiso de
contratar en el futuro y un acuerdo sobre los elementos básicos, como sucede,
por ejemplo, con la promesa de compra o venta, en que debe existir
conformidad en la cosa y en el precio. Si los elementos básicos no están
determinados, no estaremos en presencia de un contrato de promesa o
precontrato, sino de unos tratos preliminares.
 Exigencia del cumplimiento, para la celebración del contrato definitivo. El
acuerdo precontractual se caracteriza por conceder a una o ambas partes la
posibilidad de determinar a su voluntad el momento en que se va a exigir la
celebración del contrato. Aunque es lógico que exista un período temporal en
el que deba llevarse a afecto el contrato proyectado.

En Caso de Cumplimiento
El efecto del contrato de promesa es obligar a las partes a la celebración del contrato
definitivo, en virtud de ello, al celebrarse el contrato prometido, se cumplen con las
obligaciones acordadas en el contrato de promesa y, por ende, éste se agota y deja de
surtir efectos.
En el supuesto de incumplimiento del contrato

La exposición de motivos de nuestro Código Civil no indica; “Vencido el plazo

convencional o el legal de dos años, cualquiera de las partes puede requerir el
otorgamiento del contrato o demandar jurídicamente al remiso para que el juez proceda,
en su rebeldía, o el otorgamiento de la escritura en su caso; pero si la naturaleza del
contrato ofrecido no lo permite, o si el demandante lo prefiere, podrá pedirse el pago de
daño y perjuicios.”

Es necesario puntualizar que si el optante o beneficiario le solicita al promitente el

otorgamiento del contrato prometido y éste incumple su obligación y se niega a celebrar
el contrato prometido, el optante puede: a) en el caso de haber pactado la multa, exigirle
el pago de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual; b) exigir la
devolución de las arras;” o c) exigir el cumplimiento de la obligación, es decir, la
celebración del contrato proyectado, por lo tanto se debe acudir al órgano jurisdiccional
competente en un procedimiento ejecutivo, el otorgamiento del contrato prometido, como
obligación especial de escriturar de conformidad con lo que establece el artículo 338 del
Código Procesal Civil y Mercantil, más la multa contractual si así lo hubieran pactado
las partes, y en el momento procesal oportuno el juez otorgará el contrato definitivo
prometido, en rebeldía del promitente que incumpla, de acuerdo con lo que estipula esta
norma y el artículo 1,683 del Código Civil. Esta acción de cumplimiento especifico, se
traduce en una ejecución forzosa, siempre que se haya exigido dentro del plazo pactado.

La acción para determinar la obligación de escriturar, caduca en tres meses después del
vencimiento del plazo de la promesa, según el artículo 1,684 del Código Civil.

Creemos que no proceden soluciones generales, sino que deberá atenderse en cada
caso a la intención de las partes, optando por la solución más justa, exigiendo el
cumplimiento de la obligación o la indemnización.
Elementos esenciales del contrato de promesa
El compromiso de contratar debe contener por lo menos, los elementos esenciales del
contrato definitivo, tales como las partes que intervendrán en ambos contratos, el objeto
del contrato, el precio, o el plazo. Otros elementos o algunos de ellos pueden faltar y
definirse en el definitivo.

Modalidades del contrato de promesa

De acuerdo al artículo 1,675 de nuestro Código Civil el contrato de promesa puede ser
bilateral o unilateral, asignándole caracteres distintos a cada modalidad.

 El Contrato de Promesa Bilateral

Es bilateral, si ambas partes de obligan recíprocamente (art. 1,587 del Código Civil).
Respecto del contrato de promesa bilateral, la expresión de motivos de nuestro Código
Civil enuncia: “Siendo la promesa un contrato perfecto, obliga a ambas partes cuando es
bilateral, de manera que los contratantes se obligan recíprocamente a la celebración del
contrato futuro y cualquiera de ellos pueden requerir al otro el debido cumplimiento o la
indemnización de los daños y perjuicios.”

 El Contrato de Promesa Unilateral o la Opción del Contrato

De acuerdo con la exposición de motivos del Código Civil guatemalteco: “La promesa
unilateral, que es la estipulación que una persona hace a favor de otra, sin que ésta
contraiga ningún compromiso, otorgándole la facultad de adquirir una cosa o un derecho,
establece el contrato de opción, aunque también puede constituirse la opción como pacto
accesorio de otro contrato. La aceptación del optante debe ser expresa y, por tratarse de
un derecho personal, no se admite la cesión, a no ser que la acepte el prometiente.”

De consiguiente hemos de subrayar que el contrato de promesa es unilateral, cuando la

obligación recae únicamente sobre una de las partes contratantes.
El contrato de promesa unilateral se denomina “opción” y en él, una sola parte (el
beneficio u optante), puede exigir el cumplimiento del contrato definitivo, en tanto que la
otra (el promitente), no tiene derechos y sólo la obligación de otorgar el contrato definitivo,
cuando el beneficiario se lo requiera, sin poder revocar la promesa que ha hecho.

El derecho de opción se ejercita mediante un acto unilateral del optante, de carácter

recepticio. Ese acto no tiene el carácter de oferta, sino de aceptación, pues no precisa
ya, de ninguna declaración de voluntad del concedente-optatario para que se perfeccione
el contrato.

La opción del contrato es, a su vez, un convenio en virtud del cual una persona concede
a otra, durante un tiempo determinado, la posibilidad de celebrar un contrato en el futuro,
recogiéndose los requisitos indispensables para su existencia, como sería, por ejemplo,
la cosa y el precio cuando se trata de una opción de compra.

La opción se traduce en un derecho de adquisición preferente, que confiere a su titular

la facultad de adquirir determinado bien o derecho en las condiciones establecidas
previamente.

El artículo 1,677 del Código Civil regula que la opción puede ser accesorio de otro
contrato o un contrato principal. Así, este precepto establece: “La opción puede ser
contrato independiente o celebrarse como pacto accesorio de otro y, en ambos casos,
debe contener las condiciones en que ha de realizarse el convenio.” De ellos se refiere,
que este convenio puede estipularse de forma automática o figurar incluido en otro
contrato, por ejemplo, arrendamiento con opción de compra.

La opción requiere para su validez la aceptación expresa del beneficiario y establece una
relación de carácter personal, de ello deriva que el beneficiario no puede ceder sus
derechos a ella, si no ha sido facultado por el promitente (art. 1,678 del Código Civil).
A la luz de lo considerado, podemos afirmar que el contrato de promesa y la opción son
figuras distintas: la opción es un contrato perfecto, en el que el beneficiario tiene la
libertad de exigir o no la producción de efectos, mientras que el concedente no puede
exigir la realización del contrato futuro, elemento claramente diferenciador respecto al
precontrato. En la opción, la iniciativa corresponde siempre al beneficiario.

No obstante, el contrato de promesa y opción coinciden en el dato de que es necesario

que contengan los elementos esenciales del contrato proyectado, matriz en el que se
diferencian de los tratos preliminares. Y difieren entre sí en que la opción tiene efectos
similares a una oferta de contrato de carácter temporal, por lo que ya se ha emitido
anticipadamente una de las dos declaraciones de voluntad que se precisan para que
exista el contrato, mientras que en la promesa es preciso que se emitan nuevamente las
dos declaraciones. Eso puede explicar que, en la práctica, la opción suele tener un
contenido más desarrollado que la promesa, ya que en éste siempre cabe la posibilidad
de que las partes, que están obligadas a contratar, perfilen ciertos detalles en el momento
del contrato definitivo.

El contrato de opción
Por este contrato, una de las partes queda obligada a celebrar en el futuro un contrato
definitivo, y la otra parte tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no. La opción es un
contrato completo, de naturaleza peculiar, porque es preparatorio del contrato definitivo
y sólo cumple su objetivo una vez que se celebra.

Las partes del contrato

a. Sujeto activo: es la parte que tiene el derecho de ejercitar la opción; se le
denomina, optante.
b. Sujeto pasivo: es el deudor, es el que está obligado a celebrar el contrato
definitivo. Se le denomina, opcionista.
Otras clases de opción
a. Opción recíproca: cuando se ha pactado que la opción de celebrar o no el contrato
definitivo, pueda ser ejercitada indistintamente por cualquiera de las partes.
 b. Opción con reserva de beneficiario: cuando se ha pactado que eh optante se
reserva el derecho de designar la persona con la que se establecerá el vínculo
definitivo.

Elementos definitivos
El contrato de opción debe contener todos los elementos y condiciones del contrato
definitivo. Esta es una de las más importantes diferencias que tiene la opción con el
compromiso de contratar. En la opción deben pactarse todos los elementos y condiciones
del contrato definitivo y no únicamente los elementos esenciales.
Ejemplo:
Contrato de Promesa de Compraventa de Bien Inmueble

NUMERO ______________ (____) En la ciudad de Guatemala; el diecinueve de Junio

de mil novecientos noventa y nueve. ANTE MI: _________________________ Notario,

Comparecen: por una parte el señor: _________________________, de treinta y cuatro

años de edad, casado, guatemalteco, comerciante y de este domicilio quien se identifica

con la cédula de vecindad con número de orden G guión Siete (G-7) y de

registro______________________, extendida por el Alcalde Municipal del Municipio de

San Antonio del departamento de _________________________, quién en curso de

este instrumento se denominara el PROMITENTE PERMUTANTE Y por la otra parte la

señora _________________________, de cincuenta y dos años de edad, soltera, Ama

de casa, guatemalteca y de este domicilio, quién se identifica con la cédula de vecindad

con número de orden C guión tres (C-3) y de registro número _____________________

( _______), extendida por el Alcalde Municipal del municipio de san Martín Jilotepeque

del departamento de Chimaltenango, quien actúa en representación de su menor hijo

_________________________, en ejercicio de la patria postedad tal como lo acredita

con la certificación de la partida de nacimiento número de acta ___________________

(_____), folio ____________ (____), del libro __________ (____) de nacimientos del

Registro Civil de esta ciudad capital. Hago constar que la representación que se ejercita

es suficiente de conformidad con la ley y a mi juicio para el presente acto, que quién en

el curso de este instrumento se denominará como la PROMITENTE PERMUTANTE. Los

comparecientes me aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles, y que

por el presente instrumento celebran CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

DE BIEN INMUEBLE, de conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERA:

manifiesta el señor _________________________, que es propietario de las fincas

inscritas al registro General de la Propiedad de la Zona Central a los números

_________________________ (53), FOLIO _________________________ (53), del

libro _________________________ (1,752), la que consiste en un lote de terreno con

casa, ubicado en la séptima avenida dos guión cincuenta y cuatro de la zona tres del

municipio de San José Pinula, departamento de Guatemala con la superficie, medidas y

colindancias que le aparecen en el referido registro; SEGUNDA: Manifiesta el señor

_________________________, que por el precio de CIENTO DOCE MIL QUETZALES

(112,000.00), promete en venta la finca identificada en la cláusula primera de este

instrumento a la señora _________________________, entregándolo en este acto la

cantidad de DOCE MIL QUETZALES, ( Q. 12,000.00) los que recibe a su entera

satisfacción y el saldo será cancelado de conformidad con las siguientes estipulaciones:

a) PLAZO: El plazo para la cancelación total de la finca prometida en venta a la señora

: _________________________, es para el quince de febrero de mil novecientos

noventa y nueve, contados a partir de la presente fecha de este instrumento; b). LUGAR

DE PAGO: El pago del saldo de la presente promesa se efectuara en la residencia del

Promitente vendedor, ampliamente conocida por la promitente compradora, c)

INCUMPLIMIENTO: al cumplirse el plazo estipulado, sino se hiciere efectivo el saldo que

corresponden a la cantidad de CIEN MIL QUETZALES (Q.100,000.00), en la fecha y

forma convenida, faculta al promitente vendedor a rescindir el presente contrato sin

declaración judicial alguna y como consecuencia la cantidad que hoy se otorga al señor

_________________________, en concepto de enganche, se la aplicara para el

resarcimiento de daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento de parte de la

promitente compradora y comprometiéndose a desocupar en una forma inmediata el bien

inmueble y d) DE LA ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO: Al momento de

cancelarse el saldo pendiente en plazo acordado, el promitente vendedor se compromete

a otorgar la Escritura Pública de traslativa de dominio correspondiente y la promitente

compradora ocupa desde este momento el bien inmueble con la condición resolutoria

arriba mencionada TERCERA: Por advertencia del Notario declara el señor

_________________________ en forma expresa que sobre el bien inmueble que

promete hoy en venta no pesan gravámenes, anotaciones o limitaciones que puedan

afectar los derechos de la promitente compradora y que está enterado de los alcances

legales de esta declaración. CUARTA: En los términos relacionados la señora

_________________________, acepta la PROMESA DE VENTA DE LA FINCA

relacionada en la cláusula primera de este instrumento, Y ambos el contenido del

presente contrato. Yo el notario DOY FE: a) Que todo lo escrito me fue expuesto; b). Que

tuve a la vista las cédulas de vecindad relacionada de los otorgantes y el testimonio de

la Escritura Pública Número cincuenta y dos, autorizada en esta ciudad con fecha

veinticinco de abril de mil novecientos noventa y siete, por el infrascrito notario con el
cual el promitente vendedor acreditó su derecho de propiedad; c). Que advierto los

efectos legales de la presente escritura y la obligación del pago de los impuestos

respectivos que gravan el presente contrato. d). Que leo lo escrito a los otorgantes,

quienes bien enterados de su contenido, objeto, validez y demás efectos legales, lo

ratifican, aceptan y firman.

 Conclusiones

1. El contrato preliminar es un acuerdo bilateral o unilateral de emitir

en el futuro una determinada manifestación de voluntad contractual.
2. Mediante el precontrato las partes se obligan a concluir un contrato
futuro.
3. En el contrato preliminar existe un acuerdo de voluntades
(convención) entre dos o más personas para constituir un vínculo
jurídico (la obligación a un futuro).
4. La peculiaridad del contrato preliminar consiste en que los efectos
jurídicos normales del contrato y que las partes persiguen, no se
producen todos inmediatamente, sólo se producen algunos, porque
las partes lo quieren así.
5. El contrato preparatorio no transmite el dominio, en él falta la causa
jurídica, que constituye de conformidad con la intención de las partes
el fin jurídico.
6. En nuestro ordenamiento positivo las arras son una fijación
contractual de los daños y perjuicios para el caso de incumplimiento
de la obligación y cuando el acreedor pida la resolución del contrato,
por lo tanto cumplen una función semejante al de la cláusula penal.
 Referencias

Bibliográficas

 Vladimir Aguilar Guerra (2007). los contratos civiles en particular. Guatemala

 Lic. Ernesto R. Viteri (1992). Los contratos en el derecho civil. Guatemala
 CONTRATOS PREPARATORIOS – Fernando Hinestrosa

 https://es.scribd.com/document/340718105/CONTRATOS-PREPARATORIOS
 https://guiasjuridicas.wolterskluwer.es
 https://moodle2.unid.edu.mx

Legislativas

 Decreto Ley 106. Código Civil de Guatemala