CEDULAS HIPOTECARIAS

1. DEFINICIÓN

La cedula Hipotecaria es un título de crédito cabe advertir que este título tiene la
especialidad de estar garantizado, en cuanto a un futuro cumplimiento de la
obligación a que se refiere, con un derecho real de garantía, lo cual le da más
seguridad al sujeto beneficiario de la misma, y le permite utilizarla como título
ejecutivo en la vía de apremio.

Conceptualmente podemos decir que la cedula hipotecaria es un título de crédito

que representa todo o una parte alícuota de un crédito garantizado con un derecho
real hipotecario.

La cedula hipotecaria se convirtió en poco tiempo en un instrumento de diaria

utilidad para la inversión de ahorros que luego se canalizan, regularmente, en la
construcción de inmuebles, sobre todo los que son destinados para vivienda. En
ese sentido podemos decir que la cedula cumple, entre otras, dos funciones
especiales: una, la de captar ahorros del inversionista en valores; y otra, la de
garantizar con derechos reales la obligación dineraria que se incorpora al título.

2. FUNDAMENTO LEGAL
Código de Comercio
Artículo 605. Cédulas hipotecarias.

Las cédulas hipotecarias emitidas de conformidad con la ley, serán títulos de

crédito y aunque son garantizadas con hipoteca, no perderán su calidad de
muebles.

No se aplicarán las disposiciones del artículo 867 del Código Civil a la creación de
cédulas hipotecarias por un banco o con intervención o garantía del mismo, en
cuyo caso los avalúos efectuados por el banco servirán de base para determinar el
máximo de la emisión.

ARTICULO 606. Cancelación.

La cancelación de las cédulas hipotecarias que llenen los requisitos determinados
en el artículo anterior, podrá hacerse por cualquiera de los medios que señala el
artículo 878 del Código Civil, pero la constancia de la consignación exigida por
dicho precepto, se sustituirá por la del depósito en un banco del capital, intereses
y demás cargos que representen las cédulas. La escritura de cancelación se
otorgará por el banco fiduciario o por el agente financiero de la deuda.

Antes de la vigencia del Decreto 2-70 del Congreso de la Republica, Código de

Comercio, esta institución ya era conocida dentro de las disposiciones del Código
de Civil (Arts. 860 al 879) y fue regulada como un capítulo del título referente a los
derechos reales de garantía, ya que es un instrumento ligado a la hipoteca.

3. REQUISITOS FORMALES

Se debe observar lo siguiente: (Articulo 868 del Código Civil).

a) Numero de orden e indicación de la serie a que pertenecen;

b) Resumen de las disposiciones pertinentes de la escritura de constitución de
la hipoteca;
c) Numero de cupones y sus respectivos vencimientos;
d) Lugar y fecha de la emisión de las cedulas;
e) Firma del agente financiero;
f) Firma del otorgante de la hipoteca;
g) Firma y sello del registrador de la propiedad.

Si observamos los requisitos específicos que estipula el Código Civil, nos damos
cuenta que se omiten algunos elementos importantes, como el valor nominal de la
cedula o el lugar de cumplimiento de la obligación, deficiencias que señalaban un
discordia entre la formalidad del título y el contenido de la escritura que le daba
origen. Afortunadamente, con la vigencia del Código de Comercio se vino a llenar
esa laguna de la ley, porque el artículo 386 establece los requisitos generales de
todo título de crédito.
ARTICULO 386. Requisitos. Sólo producirán los efectos previstos en este
Código, los títulos de crédito que llenen los requisitos propios de cada título en
particular y los generales siguientes

1º. El nombre del título de que se trate.

2º. La fecha y lugar de creación.

3º. Los derechos que el título incorpora.

4º. El lugar y la fecha de cumplimiento o ejercicio de tales derechos.

5º. La firma de quien lo crea.

4. ELEMENTOS PERSONALES
 Librador-librado: Es la persona jurídica que puede ser una institución
bancaria o la persona individual, que emite la cédula hipotecaria. También
recibe el nombre de emisor o agente financiero si fuere una institución
crediticia la encargada del servicio de la deuda, pago de intereses,
comisiones y amortizaciones.
 Tenedor o beneficiario: Es la persona que acredite ser legítimo poseedor
del título.
5. EMISION

Se debe tomar en cuenta los cuatro pasos que debe de seguirse ya que es
indispensable el otorgamiento de una escritura pública para su creación y posterior
emisión de los títulos.

Paso 1 Escritura Pública de Creación: El artículo 865 del Código Civil, dispone que
la hipoteca de cédulas se hará constar en escritura pública llenando los requisitos
especiales siguientes:

a. El monto del crédito representado por las cédulas y el monto de cada serie, si
se emitieron varias;

b. El valor o número de cédula que se emiten y la serie a que pertenecen;

c. El tipo de interés y el tiempo y lugar de pago;

d. El plazo del pago o los pagos sucesivos en caso de hacerse amortizaciones
graduales;

e. Identificación de la finca o fincas hipotecadas y expresión del monto del avalúo

practicado;

f. Designación de persona o institución que como agente financiero esté

encargado del servicio de la deuda, pago de intereses, comisiones y
amortizaciones;

g. El nombre de la persona o institución a cuyo favor se hace la emisión, en caso

de que no fuere al portador y el del propio otorgante si fuere a su favor;

h. La especificación de las emisiones anteriores, si las hubiere; e

i. Si la emisión se divide en series, el orden de preferencia para su pago, si se

hubiere establecido. Dichos requisitos son especiales, sin olvidar que además
deben de observarse necesariamente los requisitos generales de cualquier
escritura pública establecidos en el artículo 29 del Código de Notariado. Un
requisito adicional para poder crear cédulas hipotecarias, es que la emisión no
puede ser mayor al setenta y cinco por ciento del avalúo que debe de practicársele
al inmueble que se pretende hipotecar, lo que presupone como requisito previo la
existencia de este avalúo que debe de ser practicado por un valuador autorizado
por el Ministerio de Finanzas Públicas.

Paso 2 Inscripción: La escritura de creación de cédulas hipotecarias debe de ser

inscrita en el Registro de la Propiedad previo a emitirse las cédulas, de acuerdo a
lo establecido en el artículo 866 del Código Civil.

Paso 3. Emisión: Una vez inscrita la escritura pública de creación el deudor emite
las cédulas, cada cédula será del valor de cien quetzales o cualquier múltiplo de
cien .

Paso 4. Circulación: Una vez creados los títulos de crédito o cédulas hipotecarias
se atenderá a las disposiciones especiales en cuanto a su emisión, pudiendo ser
al portador o nominativos. Artículo 866, 867. 872 Código Civil.
 6. CIRCULACIÓN

Las cédulas hipotecarias pueden emitirse al portador, o de manera nominativa.

7. NEGOCIACIÓN

La persona emisora del título puede ser una persona particular o una institución
bancaria. De acuerdo con lo que establece la ley, planificada la cantidad de dinero
que el emisor necesita, la divide en tantas cedulas como quiera colocar; de
manera que regularmente, no se sabe quién va a resultar legitimándose como
acreedor, pues los títulos se colocan en el mercado de valores. En este último
aspecto, ha sido común que la cedula devengue intereses mayores que los
percibidos en depósitos de ahorro, y ellos hace que se obtengan mejores
resultados invirtiéndose en cedulas hipotecarias.

8. PRESENTACIÓN

Para emitir cedulas hipotecarias se sigue un procedimiento que agota dos

momentos principales:

a) Otorgar una escritura en la que se constituya la hipoteca sobre uno o varios

inmuebles que van a garantizar las cedulas que se emitan. El testimonio de
esta escritura debe inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble por
tratarse de un derecho real sujeto a registro;
b) Otorgada la escritura e inscrita la garantía, se emiten las cedulas, cuya
particularidad, en cuanto a su valor nominal, es que deben ser del valor de
cien quetzales o de cualquier múltiplo de cien.

En cuanto a los intereses que deben pagarse al tenedor de la cedula, la ley obliga
a que tenga títulos accesorios llamados cupones, al igual que las acciones de las
sociedades anónimas, con los cuales se van haciendo efectivos los beneficios que
obtiene el propietario del título. Tanto la cedula hipotecaria como los cupones,
pueden crearse en forma nominativa o al portador.
 9. EJEMPLO DE CÉDULA HIPOTECARIA

BANCO INMOBILIARIO S.A.

CEDULA HIPOTECARIA UNICA

Numero de orden 1 Valor Q 2000,000.00 Interés 5 % Anual

EL BANCO INMOBILIARIO S.A., en adelante llamado “BANCO” en su carácter de Agente

Financiero y Apoderado especial del emisor, pagara al portador la presente CEDULA
HIPOTECARIA, la suma de Q 2000,000.00 con el interés del 5 % anual, en el plazo convenido
de 2 años, mediante el pago de 24 cuotas consecutivas de acuerdo con la tabla de
amortización correspondiente, que comprende la amortización de capital e interés, debiendo
efectuase el primer pago el día 10 de marzo y las siguientes amortizaciones los días ultimo
de cada mes, hasta la fecha de vencimiento que será el día en el domicilio del BANCO,
situado en la 6ª. Avenida 5-31 de la zona 1, en la ciudad de Santa Cruz del Quiché. Las
obligaciones contenidas en la presente Cedula Hipotecaria están garantizadas con primera
hipoteca constituida sobre el inmueble ubicado en 5ª. Cale 5-22 de la zona 1 de Santa Cruz
del Quiché el cual está inscrito en el Registro General de la Propiedad, formando la finca 5
Numero 20 Folio 200 libro 1 de Santa Cruz del Quiché incluyendo sus anexidades y se regirá
por las clausulas y condiciones establecidas en la escritura Publica Numero 10 de fecha 11
de marzo del año 2020 ante el Notario LUIS ENRIQUE ROJAS HERNÁNDEZ El valor del
inmueble gravado es de Q500,000.000 suma en que conforme a la ley figura inscrito en la
Matricula Fiscal del emisor.

El Banco queda facultado para poner en circulación esta CEDULA sin mayor trámite y en
representación del tenedor de la Cédula podrá dar por vencido el plazo de la obligación y
cobrar judicialmente el saldo adeudado por el capital, interés, costas y demás expensas, al
emisor que incurriere en mora en el pago de una de las amortizaciones señaladas o
incumpliere cualquiera otra de las obligaciones que están pactadas en la escritura
debiéndose tramitar la ejecución por el procedimiento contenido en la ley del Instituto de
Fomento de Hipotecas Asegurada –F.H.A.- Bastara para iniciar el procedimiento, la simple
manifestación del ejecutante de haberse incumplido la obligación, siendo suficiente para fijar
el saldo adeudado en este y cualquier otro caso la constancia escrita y contable que presente
el BANCO.

La Hipoteca relacionada se constituye para los efectos de su aseguramiento al amparo del

Resguardo de Asegurabilidad Numero 1 emitido con fecha 11 de marzo por el Instituto de
Fomento de Hipotecas Aseguradas, F.H.A. EL BANCO INMOBILIARIO, S.A. en su carácter de
AGENTE FINACIERO, certifica que la hipoteca que garantiza la emisión ha quedado
constituida en primer término, así como que los datos aquí consignados constan en las citada
Escritura.

Santa Cruz del Quiché 13 de marzo del año 2020

Juana Ameli Santiago Brito

Nombre del emisor
BANCO INMOBILIARIO, S.A.
Agente financiero y
Apoderado especial del emisor
Firma autorizada (SELLO)