El

 supuesto  de  hecho  de  la  evicción:  perturbaciones  

Iñigo  de  la  Maza  Gazmuri†  
Introducción  
En   el   Código   Civil   chileno   las   obligaciones   del   vendedor   son   dos:   la   entrega   y   el  
saneamiento.    No  basta,  entonces,  el  traspaso  material  y  jurídico  de  la  cosa  debida.  Es  
necesario,   además   –y   para   utilizar   un   lenguaje   más   reciente   al   del   Código-­‐   que   la   cosa  
sea  conforme,  tanto  material  como  jurídicamente.1  
De  esta  manera,  el  saneamiento  al  que  se  refiere  el  artículo  1824  corresponde  a  una  
primitiva   forma   de   asegurar   al   comprador,   de   una   parte,   que   la   cosa   resulta  
materialmente   apta   para   satisfacer   el   fin   protegido   por   el   contrato   y,   de   otra,   que   la  
situación  jurídica  de  la  cosa  le  permite  al  comprador  una  posesión  pacífica.  
Este   es   un   trabajo   sobre     el   principal   dispositivo   que,   en   ausencia   de   pacto   expreso,  
suministra  el  Código  Civil  al  comprador  para  tutelar  la  posesión  pacífica  de  la  cosa:  el  
régimen   de   la   evicción.   Más   específicamente,   se   trata   de   examinar   el   supuesto   de  
hecho   que   activa   el   régimen   de   la   evicción   y   prestar   especial   atención   a   lo   que   el  
artículo  1843  denomina  “causa  anterior  a  la  venta”  y  que,  en  la  práctica,  corresponde  
a  un  determinado  tipo  de  perturbaciones  a  la  posesión  pacífica  de  la  cosa.  El  objeto  de  
estas   páginas   consiste   en   responder   a   la   pregunta   acerca   de   ¿qué   cuenta  
jurídicamente  como  perturbación?  
En   orden   de   este   trabajo   es   el   siguiente.   En   primer   lugar,   me   detengo   sobre   el  
significado   de   la   expresión   “evicción”   y   “saneamiento   de   la   evicción”.     Luego   presto  
breve  atención  a  ciertos  instrumentos  normativos  extranjeros  que  tratan  la  cuestión  
de   la   protección   de   la   posesión   pacífica.   Con   eso   concluye   la   primera   parte   de   este  
trabajo.   Dedico   la   segunda   a   intentar   precisar   qué   cuenta   normativamente   como  
perturbación  en  el  derecho  chileno.  
I  
1. Evicción  y  saneamiento  de  la  evicción  
Para   precisar   el   significado   de   la   expresión   “evicción”   resulta   útil   comenzar   por   el  
artículo  1838  del  Código  Civil,  cuyo  tenor  es  el  siguiente:  
Hay  evicción  de  la  cosa  comprada,  cuando  el  comprador  es  privado  del  todo  o  parte  de  ella,  
por  sentencia  judicial.  

                                                                                                               
†   Abogado;   Doctor   en   Derecho;   Profesor   Investigador   Facultad   de   Derecho   de   la   Universidad   Diego  
Portales;   Profesor   de   Derecho   Civil;   Dirección   postal:   República   112,   Santiago   de   Chile.   Correo  
electrónico:   inigo.delamaza@udp.cl.   Este   artículo   se   enmarca   en   el   Proyecto   Fondecyt   regular   nº  
1140130.   Cumplimientos   imperfectos:   La   protección   del   acreedor   frente   a   los   derechos   de   terceros   y  
vicios  jurídicos  de  la  cosa.  
*   Abogado;   Magíster   en   Derecho   Civil   Patrimonial   Universidad   Diego   Portales,   Ayudante   de   Derecho  
Civil   en   la   misma   casa   de   estudios.   Dirección   postal:   República   112,   Santiago   de   Chile.   Correo  
electrónico:  juan.aburto@ips.gob.cl.  
1  Sobre  la  noción  de  conformidad  ver  VAQUER  ALOY  (2011)  

  1  
De   la   lectura   del   precepto   se   advierte,   sin   problemas,   que   la   expresión   “evicción”   se  
emplea   para   designar   la   pérdida   total   o   parcial   de   la   cosa   vendida   por   sentencia  
judicial.   Un   uso   de   la   expresión   que   se   adecua   perfectamente   a   su   etimología.  
Aparentemente,  ésta  proviene  de  evincere,  ser  vencido  en  juicio.2  
Siendo   de   esta   manera   las   cosas,   lo   natural   sería   que   el   saneamiento   de   la   evicción  
correspondiera   a   las   consecuencias   jurídicas   que   se   siguen   para   el   vendedor   de   la  
privación   de   la   cosa   por   sentencia   judicial.   Es   decir,   en   el   Código   Civil   chileno   a   las  
restituciones   e   indemnizaciones   a   que   se   refieren   los   artículos   1847   a   1856.   Sin  
embargo,   ni   los   tribunales   superiores   de   justicia   chilenos   ni   la   doctrina   parecen  
haberlo  entendido  exactamente  de  esta  manera.    
Tratándose   de   los   tribunales,   resulta   suficientemente   elocuente   una   sentencia   de   la  
Corte  Suprema3  en  cuyo  considerando  décimo  quinto  se  lee:  
El artículo 1837 dispone que "La obligación de saneamiento comprende dos objetos; amparar al
comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los efectos ocultos
de ésta, llamada vicios redhibitorios".
En lo que interesa al recurso, la jurisprudencia ha señalado: I.Uno de los objetos de la obligación de
saneamiento es el amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida.
Y este objeto se traduce en dos obligaciones diversas: a) amparar al comprador en la posesión de la
cosa vendida, o lo que es lo mismo, defender en los juicios que se entablen relativos a la cosa
haciendo cesar toda turbación o embarazo, y b) obligación de pago de la evicción, esto es, la
obligación en dinero que debe satisfacerse, una vez pronunciada la sentencia judicial que priva al
comprador de todo o parte de la cosa vendida.

Por  lo  que  toca  a  la  doctrina  nacional,  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  señala  lo  siguiente:  
la   obligación   de   saneamiento   tiene   como   único   objeto   defender   al   comprador   y   sólo   si   esta  
defensa   fracasa   se   transforma   en   una   indemnización   en   dinero,   en   el   hecho   comporta   dos  
obligaciones   para   el   vendedor:   una,   defender   al   comprador,   y   la   otra,   indemnizarlo,   si   es  
evicto.4  

La   misma   idea   parece   encontrarse   en   una   sentencia   de   la   Corte   Suprema5  en   cuyo  
considerando  octavo  se  lee:  
…la  obligación  de  saneamiento  tiene  como  fin  primero  y  esencial  defender  al  comprador,  esta  
obligación   de   hacer,   cuando   no   puede   cumplirse,   se   convierte   en   la   de   indemnización   de  
perjuicios.   Por   lo   tanto,   para   que   el   vendedor   esté   obligado   al   saneamiento   se   requiere   que   el  
comprador  se  vea  expuesto  a  sufrir  evicción  de  la  cosa  comprada  y  que  el  vendedor  sea  citado  
de  evicción.6  
Esta   idea   es   compartida   por   un   sector   de   la   doctrina   española.   En   este   sentido  
RODRÍGUEZ  MORATA  define  al  saneamiento  jurídico  como:  

                                                                                                               
2  DURÁN  RIVACOVA  (2002),  p.  42.  

3  Corte  Suprema,  19  de  enero  de  2015,  identificador  LegalPublishing  CL/JUR/258/2015  

4  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  (2003)  p.  37.  

5  Corte  Suprema,  4  de  junio  de  2012,  identificador  LegalPublishing  CL/JUR/1025/2012  

6  Ver   también   Corte   Suprema,   24   de   octubre   de   2002,   identificador   LegalPublishing  

CL/JUR/2685/2002  

  2  
 …aquella  actividad  del  vendedor  que,  con  carácter  judicial  o  extrajudicial,  evita  o  previene  la  
producción  de  la  evicción  sobre  la  cosa  adquirida  por  el  comprador”.7  

Por   su   parte,   y   desde   una   perspectiva   más   pragmática,   DURÁN   RIVACOVA   se   refiere   al  
saneamiento   como   un   “vínculo   legal”   que   involucra   la   llamada   en   garantía   y   la  
privación  de  la  cosa8.  
En   fin,   DÍEZ-­‐PICAZO,   refiriéndose   a   los   saneamientos   en   general   (por   vicios  
redhibitorios   y   por   evicción)   los   ha   considerado   como   “…un   régimen   particular   de  
responsabilidad   contractual,   que   se   anuda   al   incumplimiento   o   defectuoso  
cumplimiento  de  la  obligación  del  vendedor.”9  
Quizás,   la   lúcida   opinión   de   DÍEZ-­‐PICAZO   aconseje   un   matiz   respecto   de   la   expresión  
“responsabilidad”.  Si  esta  se  limita  al  remedio  indemnizatorio,  entonces,  no  se  trata  de  
regímenes   especiales   de   responsabilidad,   sino   de   un   régimen   de   remedios   especial  
frente  a  un  determinado  tipo  de  cumplimiento  imperfecto,  una  entrega  defectuosa.10    
Tratándose   de   la   evicción   ha   existido   entrega  –esto   es   traspaso   material   y   jurídico-­‐   de  
la   cosa,   pero   no   ha   sido   suficiente   para   cumplir   con   el   fin   protegido   por   el   contrato   de  
compraventa  (en  este  sentido  es  defectuosa).  
¿Cuál  es,  habrá  que  preguntarse,  en  lo  que  se  refiere  a  la  posición  jurídica  de  la  cosa,  
ese  fin?  En  el  ámbito  francés,  se  ha  señalado  que  la  garantía  de  la  evicción  tiene  por  
objeto   evitar   que   el   comprador   sea   perturbado   en   el   goce   de   la   cosa   por   el   mismo  
vendedor   o   por   terceros. 11  Una   opinión   semejante   ha   sostenido,   entre   nosotros,  
ALESSANDRI  RODRÍGUEZ,  señalando  que:  
La  obligación  de  sanear  la  evicción  que  la  ley  impone  al  vendedor  tiene  por  objeto  amparar  al  
comprador  en  el  dominio  y  posesión  pacífica  de  la  cosa  vendida.12  

De  esta  manera,  podemos  considerar  que  el  saneamiento  por  evicción  corresponde  a  
un   régimen   especial   de   tutela   del   comprador   que   se   activa   cuando   el   comprador   es  
perturbado  en  el  dominio  o  posesión  pacífica  de  la  cosa.  
2. La  perturbación  
Planteadas   las   cosas   de   esta   manera,   diremos   que   el   hecho   operativo   que   activa   el  
régimen  del  saneamiento  por  evicción  es  la  perturbación  y,  por  lo  tanto,  la  pregunta  
central  es  qué  circunstancias  cuentan  normativamente  como  perturbación.  
Para   responder   a   esta   pregunta   habrá   que   comenzar   advirtiendo   que   la   opinión  
generalizada   en   Chile   es   que   el   vendedor   no   está   obligado   a   transferir   el   dominio,   por  
lo  mismo,  parece  evidente  que  el  sólo  hecho  de  vender  una  cosa  ajena  o  –con  mayor  
razón-­‐   con   derechos   de   terceros   no   constituye     un   hecho   operativo   en   el   sentido   en   el  
                                                                                                               
7  RODRÍGUEZ  MORATA    (1990)  pp.  103-­‐104.  

8  DURÁN  RIVACOVA  (2003)    p.  45.  

9  DÍEZ-­‐PICAZO  (2010),  p.  120  

10  Sobre  el  tema  de  los  incumplimientos  defectuosos  puede  considerarse  DE  LA  MAZA  (2012  a).  

11  HUET  ET  AL  (2012)  237.  

12  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ,  (2003)  p.  14.  

  3  
que   se   viene   expresando 13 ,   aunque   puede   constituir   el   hecho   operativo   de   la  
denominada  “exceptio  inminentis  evictionis”.14  
En   segundo   lugar,   bajo   la   disciplina   del   Código   Civil,   la   pregunta   acerca   de   la  
perturbación   exige   distinguir   lo   que,   siguiendo   a   ALESSANDRI   RODRÍGUEZ,   podemos  
denominar   “obligación   de   defensa”   de   lo   que   puede   denominarse   “obligación   de  
indemnización”.15  
Según   lo   dispuesto   en   el   artículo   1843   del   Código   Civil,   el   hecho   operativo   de   la  
obligación  de  defensa  quedaría  configurado  por  una  demanda  por  causa  anterior  a  la  
venta.  La  obligación  de  indemnización  añade  a  esto  que  el  vendedor  cite  de  evicción  al  
vendedor,   que   no   exista   un   pacto   en   que   se   exima   al   vendedor   del   saneamiento   en   los  
términos   del   artículo   1842,   que   no   opere   alguna   de   las   circunstancias   del   artículo  
1846,   que   el   comprador   sea   privado   total   o   parcialmente   de   la   cosa   por   sentencia  
judicial  y  que  no  sea  el  caso  que  la  privación  se  explique  porque  el  comprador  dejó  de  
oponer  alguna  defensa  o  excepción  suya.  
Pues  bien,  lo  que  interesa  a  este  trabajo  es  la  turbación  que  experimenta  el  vendedor  
cuando   se   le   demanda   y   lo   que,   más   específicamente,   interesa   es,   por   así   decirlo,   el  
contenido  de  la  demanda.    Formulada  al  abrigo  de  estas  consideraciones  la  pregunta  
debiese   ser   ¿cuáles   derechos   o   pretensiones   activan   el   régimen   de   protección   del  
saneamiento  por  evicción?  
Una   mirada   al   Código   Civil   muestra   que   su   tratamiento   de   la   cuestión   ha   sido  
extremadamente   parco.   Probablemente,   la   pista   más   directa   se   encuentre   en   la  
expresión  “causa  anterior  a  la  venta”  que  emplea  el  artículo  1843.  Y  siguiendo  con  el  
mismo  precepto,  podríamos  añadir  que,  en  virtud  de  esa  causa  anterior  “se  demanda  
la   cosa   vendida”.   Si   se   considera,   ahora,   el   artículo   1838   podría   añadirse   que   se  
demanda  al  comprador  con  el  objeto  de  “privarlo  del  todo  o  parte  de  ella  [la  cosa]”.  
Atendida  la  parquedad  del  Código  la  respuesta  a  esta  pregunta  debe  buscarse  en  otros  
lugares.  
Teniendo  en  cuenta  que  el  contrato  que  interesa  a  este  trabajo  es  la  compraventa16  y  
considerando   la   escasa   atención   que,   descontado   ALESSANDRI   RODRÍGUEZ,   se   le   ha  
prestado  a  esta  cuestión  en  Chile,  convendrá  comenzar  la  búsqueda  afuera.    
                                                                                                               
13  Sobre  esto  puede  consultarse  DE  LA  MAZA  y  TORRES  (2015)  

14  Ver  p…  

15  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  (2003)  p.  36.  

16  Aquí  conviene  apuntar  que  La  doctrina  ha  considerado  que  la  evicción  es  de  aplicación  general  en  el  

derecho  de  contratos.  A  propósito  de  la  aplicación  del  saneamiento  de  la  evicción  en  otros  negocios  o  
actos   jurídicos,   véase:   ANABALON   SANDERSON   (1946)   p.   154,   que   sostiene   que:   “El   saneamiento   por  
evicción   no   es   una   creación,   como   puede   imaginarse   a   primera   vista,   que   se   aplica   únicamente   en   el  
contrato   de   compraventa   (art.   1837)   y   comprendido   en   éste   el   de   permutación   (Art.   1900),   sino   que  
abarca   las   adquisiciones   onerosas   en   general,   siempre   que   haya   un   adquirente   a   quien   un   tercero  
pretende  privar  del  todo  o  parte  de  la  cosa  que  recibiera,  en  razón  de  una  causa  anterior  al  título  de  la  
tradición,   Tanto   es   así   que   en   nuestro   Código   Civil   existen   disposiciones   que   extienden   aquella  
obligación   a   otras   instituciones   jurídicas,   como   ser:   las   adjudicaciones   particionales   (Art.   1345);   el  
contrato  de  arrendamiento  en  el  caso  de  arrendarse  una  cosa  ajena  (Art.  1916)  y  la  sociedad,  en  cuanto  

  4  
De   esta   manera,   convendrá   considerar   dos   derechos   que,   en   general,   han   sido  
importantes   para   la   discusión   jurídica   en   temas   de   contratos   en   Chile   y   que   se  
asemejan   a   él   en   su   tratamiento   de   la   cuestión:   el   francés   y   el   español.   Igualmente,  
resultará  útil  prestar  atención  al  derecho  uniforme  y  al  último  instrumento  de  soft  law  
sobre  compraventa.  La  razón  es  que  allí  parece  encontrarse  la  regulación  más  actual  
del  contrato  de  compraventa.  
Por  lo  mismo,    entonces,  convendrá,  de  una  parte,    prestar  alguna  atención  al  ámbito  
francés   y   español   y,   de   otra,   examinar   brevemente   la   Convención   de   las   Naciones  
Unidas   sobre   contratos   de   compraventa   internacional   de   mercaderías   de   1980   (CISG)  
y   en   la   Proposal   for   a   Regulation   of   the   European   Parliament   and   of   the   Council  
Common  European  Sales  Law  (CESL)  
Considerar  estos  materiales,  aunque  brevemente,  debería  suministrar  de  un  enfoque  
útil   para,   con   posterioridad,   presentar   la   aproximación   al   tema   desarrollada   por   la  
doctrina  nacional  y  nuestros  tribunales  superiores  de  justicia.    
3. El  derecho  francés  y  el  derecho  español  
Tratándose   del   derecho   francés   se   ha   sugerido   que,   tratándose   de   la   evicción   debe  
distinguirse  según  se  trata  de  inmuebles  o  de  muebles.17  Si  se  trata  de  inmuebles,  se  
distingue  según  si  la  perturbación  proviene  del  hecho  del  vendedor  o  de  terceros.  En  
el   caso   del   vendedor,   se   considera   que   se   encuentra   impedido   de   perturbar   al  
comprador  ya  sea  alegando  derechos  reales  o  personales  o  bien  perturbarlo  por  vías  
de  hecho.  Por  lo  que  toca  a  los  terceros,  se  ha  señalado  que  existen  dos  restricciones.  
En  primer  lugar,  no  se  consideran  las  perturbaciones  de  hecho;  en  segundo  lugar,  los  
derechos   deben   tener   un   origen   posterior   al   contrato   de   venta.18  Se   considera   que  
ejemplos  paradigmáticos  de  este  tipo  de  perturbación  es  la  acción  reivindicatoria  y  las  
cargas   no   declaradas. 19  En   el   caso   de   los   muebles,   se   señalan   como   ejemplos  

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
a  los  aportes  de  los  socios  (Art.  2085).  La  transacción,  en  cuanto  es  traslaticia  de  dominio,  siempre;  o,  si  
se  quiere,  en  los  casos  que  lo  sea,  en  conformidad  a  la  distinción  doctrinaria  que  se  contiene  en  el  inciso  
final   del   artículo   703   del   Código   Civil,   dará   lugar   a   la   citación   de   evicción,   es   decir,   cada   vez   que   se  
transija  sobre  cosas  de  dominio  cierto.  De  un  modo  excepcional,  en  determinadas  adquisiciones  a  título  
gratuito  procede  aquella  acción,  y  son  ellas:  las  donaciones  remuneratorias  (Art.  1435)  y  las  donaciones  
con  causa  onerosa  en  los  casos  particulares  del  artículo  1423  del  mismo  Código.”  En  el  mismo  sentido:  
COSTA  Y  PEÑA  (1990)  pp.  112-­‐155.  Los  autores,  en  concreto,  aluden  al  contrato  de  Sociedad  (art.  2085),  a  
propósito  de  los  aportes  en  propiedad  o  usufructo;  la  Donación  (art.  1423),  en  particular  las  donaciones  
con   causa   onerosa;   la   Partición   (art.   1345)   en   caso   de   que   un   comunero   se   haya   adjudicado   la   cosa  
común  y  luego  sea  privado  de  ella  por  un  tercero;  la  Dación  en  Pago,  en  el  supuesto  de  que  el  acreedor  
sufra   evicción   de   la   cosa   recibida   en   pago;   la   Permuta   por   aplicación   de   las   reglas   de   la   Compraventa;   y  
la   Hipoteca,   que   si   bien   el   autor   reconoce   que   no   se   encuentra   plenamente   configurada,   sostiene   que   es  
posible   encontrar   en   su   reglamentación,   ciertos   rasgos   de   ella.     Tratándose   del   contrato   de  
arrendamiento,  el  artículo  1916  inciso  2°  establece  que  en  el  caso  de  arrendamiento  de  cosa  ajena,  el  
arrendatario  de  buena  fe,  tendrá  acción  de  saneamiento  contra  el  arrendador  en  caso  de  evicción.  
17  En  la  presentación  del  derecho  francés  sigo  a  HUET  ET  AL  (2012)  238-­‐250  

18  Id.,  p.  241.  

19  Id.,  pp.  241-­‐246.  

  5  
paradigmáticos   la   presencia   de   derechos   reales   y   de   derechos   intelectuales   sobre   la  
cosa.20  
En  el  ámbito  español  DURÁN  RIVACOBA  señala  que  la  mayoría  de  los  autores  considera  
que   cuentan   como   perturbaciones   las   acciones   reivindicatoria   e   hipotecaria.21  Y,   por  
su  parte,  añade:  
…tampoco   deberían   olvidarse   otros   procesos   que,   ganando   firmeza,   impliquen   la   condena  
para   entregar   el   usufructo,   el   censo,   la   servidumbre,   la   cuota   de   copropietario,   o   también    
incluso   las   acciones   «petitio   hereditatis»,   las   de   partición   de   un   patrimonio   conjunto   y   de  
bienes   individuales   –así,   la   «familiae   ercirscundae»   y   la   «communni   dividundo»-­‐   junto   a   la  
«restitutio  in  integrum».22  

Mayores  dudas  expresa  este  autor  respecto  de  las  acciones  personales  intentadas  por  
terceros,   sin   embargo,   señala   que,   desde   una   perspectiva   pragmática   deben  
aceptarse.23  En  tercer  lugar,  considera  que  las  simples  perturbaciones  de  hecho  deben  
ser   enfrentadas   no   a   través   del   régimen   de   la   evicción,   sino   de   los   interdictos  
posesorios.24  Finalmente,   este   autor   indica   que   quedan   comprendidas   en   el   régimen  
de   la   evicción   aquellas   perturbaciones   de   carácter   administrativo   que,   en   definitiva  
entorpezcan  la  posesión  o  estén  destinadas  a  privar  de  ella  al  comprador.25  
4. La  CISG  y  el  CESL  
Tanto  el  Código  Civil  francés  como  el  español  presentan  importantes  semejanzas  con  
el  chileno  en  el  tratamiento  de  la  materia  que  aquí  interesa.  Con  la  CISG  y  el  CESL  no  
sucede   lo   mismo,   por   eso,   para   considerar   la   utilidad   de   la   CISG   y   la   CESL   a   efectos   de  
este   trabajo   resulta   primero   necesario   advertir   las   diferencias   que   las   separan   del  
tratamiento  del  Código  Civil  respecto  de  la  evicción.  
En  primer  lugar,  la  CESL  y  la  CISG  no  contienen,  como  sucede  con  el  artículo  1824  una  
división  en  las  obligaciones  de  entrega  y  saneamiento  que  se  refleje  en  el  régimen  de  
remedios.   Para   decirlo   de   otra   manera,   en   estos   dos   cuerpos   normativos   –y   a  
diferencia   del   Código   Civil-­‐   no   existe   un   régimen   general   de   remedios   para   el  
incumplimiento  y  otro  especial  para  los  saneamientos.  
En   segundo   lugar,   tanto   la   CISG   como   la   CESL   –como   también   sucede   en   el   caso   del  
Código   Civil   francés-­‐   exigen   al   vendedor   la   transferencia   del   dominio   de   la   cosa  
vendida.    
En   tercer   lugar,   ni   la   CISG   ni   la   CESL   exigen   que   los   derechos   o   pretensiones   sean  
hechos  valer  en  juicio  en  contra  del  comprador.  

                                                                                                               
20  Id.,  pp.  250-­‐251.  

21  DURÁN  RIVACOVA  (2003)  p.  131.  

22  Id.,  p.  131.  Mayor  detalle  sobre  gravámenes  en  la  cosa  en  LÓPEZ  HERNÁNDEZ  (2008).  

23  Loc  cit.  

24  Id.,  p.  139.  

25  Id.,  p.  143.  

  6  
Ahora   bien,   no   obstante   esas   diferencias,   ambos   instrumentos   pueden   resultar   de  
utilidad  para  considerar  que  deba  entenderse  por  “causa  anterior  a  la  venta”.  
Para   avanzar   en   esta   tarea   resultará   útil  formular   una   diversa   respecto   a   los   derechos  
y  pretensiones  de  terceros.  
Por  lo  que  toca  a  la  CISG,  su  artículo  41  de  la  CISG,  exige  lo  siguiente:  
El  vendedor  deberá  entregar  las  mercaderías  libres  de  cualesquiera  derechos  o  pretensiones  
de  un  tercero,  a  menos  que  el  comprador  convenga  en  aceptarlas  sujetas  a  tales  derechos  o  
pretensiones.   No   obstante,   si   tales   derechos   o   pretensiones   se   basan   en   la   propiedad  
industrial  u  otros  tipos  de  propiedad  intelectual,  la  obligación  del  vendedor  se  regirá  por  el  
artículo  42.  

Por   su   parte,   el   artículo   102.1   CESL   dispone:   “Los   bienes   y   los   contenidos   digitales  
deberán  estar  libres  de  cualquier  derecho  o  pretensión  no  manifiestamente  infundada  
de  terceros.”  
La  pregunta  que  debe  formularse  respecto  de  ambos  cuerpor  normativos,  entonces,  es  
qué   cuenta   como   derecho   o   pretensión   en   ambos   cuerpos   normativos.   la   expresión  
“derechos”   es   deliberadamente   amplia.   Como   señala   MIQUEL   respecto   del   artículo   41  
de  la  CISG:  
El  vendedor  debe  entregar  las  mercaderías  libres  de  cualesquiera  derechos  de  terceros.  Aquí  
se  alude  a  derechos  verdaderamente  existentes  en  oposición  a  pretensiones  que  pueden  ser    
fundadas   o   simplemente   invocadas.   La   expresión   «derechos»   se   entiende   en   el   sentido   más  
amplio,   con   tal   de   que   sean   susceptibles   de   afectar   al   comprador   en   el   uso,   posesión   o  
disposición  de  las  cosas.  No  importa  la  naturaleza  del  derecho  con  tal  que  sean  susceptibles  
de  afectar  al  comprador.  26  

Lo  decisivo,  como  han  señalado  MULLIS  respecto  de  la  CISG,    es  si,  por  así  decirlo,  que  
la  situación  jurídica  del  bien  impide  que  el  vendedor  pueda  gozar  pacíficamente  de  la  
cosa  y  utilizarla,  revenderla  o  disponer  de  otra  manera  de  la  cosa.27    
La  situación  jurídica  de  la  cosa,  entonces,  puede  verse  afectada  ya  sea  porque  existen  
derechos   reales   (el   dominio   u   otro   –por   ejemplo   un   usufructo)   o   personales   de  
terceros   sobre   la   cosa.28  Se   comprenden,   además,   derechos   asociados   a   la   propiedad  
industrial   o   intelectual,   aunque   esto   se   encuentra   tratados   en   otros   preceptos.   Lo  
mismo  puede  predicarse  de  la  CESL.    
Por  lo  que  respecta  a  cargas,  limitaciones  u  obligaciones  derivadas  de  derecho  público,  
en  el  caso  de  la  CISG,  se  ha  señalado  que  algunas  –en  general  aquellas  que  establecen  
titularidades   distintas   de   la   del   comprador   sobre   la   cosa   caerían   dentro   del   artículo  
41,   otras   como   las   referentes   a   limitaciones   derivadas   de   leyes   de   seguridad   nacional,  
quedarían  cubiertas  por  el  artículo  35  de  la  CISG  como  supuestos  de  disconformidad  

                                                                                                               
26  MIQUEL  GONZÁLEZ  (1997),  p.  365    

27  HUBER  y  MULLIS  (2007),  p.  170.  

28  MIQUEL  GONZÁLEZ  (1997),  pp.  365-­‐366,  señala  como  ejemplos  garantías  y  privilegios  de  los  acreedores,  

bajo   algunas   condiciones,   reservas   de   dominio,   derechos   de   retención,   acciones   revocatorias   o  

paulianas,  etc.  

  7  
material.29  En  la  CESL,  en  cambio,  no  parece  hacerse  esa  distinción,  señalándose  que  
las  restricciones  administrativas  que  recaen  sobre  las  cosas  deben  ser  tratadas  como  
faltas  de  conformidad  jurídica.30  
Con  respecto  a  la  expresión  “pretensiones”,  se  ha  señalado,  a  propósito  de  la  CISG,  que  
no  es  sólo  que  el  vendedor  debe  transferir  la  propiedad  de  la  cosa  sin  otros  derechos  
de  terceros,  sino  que,  además,  el  comprador  no  debe  quedar  expuesto  a  reclamaciones  
posteriores  de  las  cuales  deba  defenderse  con  los  correspondientes  gastos  y  molestias  
que  esto  le  puede  llegar  a  ocasionar.31    
*  
La   primera   parte   de   este   trabajo   ha   intentado   mostrar   que   una   pregunta   clave   para  
examinar   el   hecho   operativo   que   desencadena   el   régimen   de   protección   del  
saneamiento   por   evicción   se   refiere   a   las   turbaciones   que   debe   experimentar   el  
comprador.  Esas  turbaciones,  dispone  el  Código,  deben  basarse  en  una  “causa  anterior  
a   la   venta”   que   determine   o   pueda   determinar   una   privación   total   o   parcial   del  
dominio.   La   parquedad   de   esta   formulación   invita   a   considerar   las   cosas   con   más  
detalle;  mi  proposición  es  que  para  hacer  eso  resulta  útil  comenzar  dando  una  mirada  
a   códigos   civiles   que,   en   esto   al   menos,   se   asemejan   al   chileno   y   a   instrumentos   de  
derecho  uniforme  y  soft  law  que  de  manera,  más  o  menos  reciente,  se  han  hecho  cargo  
de  la  cuestión.    
II  
Al  considerar  tanto  el  derecho  francés  y  el  español  como  la  CISG  y  el  CESL,  se  advierte  
la   presencia   de   dos   formas   diversas   de   tutelar   la   posesión   pacífica.   El   primero  
corresponde   al   saneamiento   de   la   evicción,   el   segundo   a   la   conformidad   de   la   cosa  
vendida.  
Cuando   se   presta   atención   al   segundo   sistema   se   advierte   que   la   protección   no   es  
únicamente   respecto   de   acciones   judiciales,   sino   que,   además,   incluye   otro   tipo   de  
pretensiones  que  aún  no  se  han  judicializado.  Por  lo  mismo,  una  primera  pregunta  es  
qué  sucede  con  ese  tipo  de  pretensiones  en  el  derecho  chileno.  
Una  segunda  cuestión  que  se  aprende  poniendo  atención  al  ámbito  francés  es  que  las  
perturbaciones   pueden   provenir   tanto   del   mismo   vendedor   como   de   terceros.   La  
segunda   pregunta,   entonces,   es   si   resulta   posible   trasladar   con   provecho   esa  
distinción  al  derecho  chileno.  

                                                                                                               
29  SCHLECHTRIEM   Y   BUTLER   (2009),   p.   133.   La   discusión,   sin   embargo,   parece   un   poco   más   compleja.  

MIQUEL   GONZÁLEZ   (1997),   p.   368,     señala   hay   quienes   consideran   que   habría   disconformidad   jurídica  
únicamente  cuando  las  limitaciones  de  derecho  público  involucran  un  derecho  de  privación  de  la  cosa;  
otros  han  señalado  que  habría  un  defecto  jurídico  cuando  la  regulación  de  derecho  público  establezca  
una  titularidad  independiente  para  una  persona  distinta  del  comprador.    
30  ZOLL  (2012),  p.  482.  

31    MIQUEL  GONZÁLEZ  (1997)  pp.  370-­‐371.  

  8  
Como  se  verá,  a  propósito  de  las  perturbaciones  del  mismo  vendedor  se  advierte  que  
es  dudoso  que  la  causa  deba  ser  anterior,  de  esta  manera,  resultará  útil  saber  si  esto  
también  puede  predicarse  respecto  de  terceros  
En  fin,  respecto  de  las  perturbaciones  provenientes  de  terceros,  tanto  en  los  códigos  
como  en  la  CISG  y  la  CESL,  se  han  identificado  como  especies  de  estas  la  presencia  de  
derechos   reales,   de   derechos   personales,   de   acciones   posesorias,   de   cargas  
administrativas  y  de   derechos  intelectuales.   Convendrá   examinar,   prestando   atención  
a  la  doctrina  nacional  y  a  las  decisiones  de  nuestros  tribunales  superiores  si  otro  tanto  
se  puede  predicar  del  ámbito  nacional.    
4.  Pretensiones  sin  demanda:  la  excepción  de  evicción  inminente  
Como   ya   ha   quedado   dicho,   en   la   CISG   y   en   la   CESL   no   es   necesario   que   se   demande   al  
comprador   para   que   éste   pueda   alegar   por   una   falta   de   conformidad   jurídica.   En   el   ámbito  
nacional  se  afirma  que  si  es  necesaria.32  Sin  embargo,  el  sólo  hecho  de  la  turbación  –al  margen  
de   la   demanda-­‐   activa   un   sistema   de   protección,   la   denominada   “exceptio   inminentis  
evictionis”33  
Para  considerarla  resultará  útil  prestar  atención  al  tenor  del  artículo  1872:  
El  precio  deberá  pagarse  en  el  lugar  y  el  tiempo  estipulados,  o  en  el  lugar  y  el  tiempo  de  la  
entrega,  no  habiendo  estipulación  en  contrario.  
Con  todo,  si  el  comprador  fuere  turbado  en  la  posesión  de  la  cosa  o  probare  que  existe  contra  
ella   una   acción   real   de   que   el   vendedor   no   le   haya   dado   noticia   antes   de   perfeccionarse   el  
contrato,  podrá  depositar  el  precio  con  autoridad  de  la  justicia,  y  durará  el  depósito  hasta  que  
el  vendedor  haga  cesar  la  turbación  o  afiance  las  resultas  del  juicio.  
Como  puede  verse,  este  mecanismo  de  tutela  opera  aún  cuando  no  se  encuentren  satisfechos  
los  requisitos  del  saneamiento  por  evicción.  En  este  sentido,  resulta  necesario  mostrar  que  el  
comprador   puede   servirse   de   él   aún   cuando   no   se   le   haya   notificado   de   la   acción   por   parte   de  
quien   se   pretende   dueño.   En   esta   tarea   podemos   servirnos   de   la   opinión   de   ALESSANDRI  
RODRÍGUEZ.34Señala  este  autor  que  el  campo  operativo  del  inciso  segundo  queda  determinado  
por   dos   situaciones   diversas.   La   primera   de   ellas   tiene   lugar   cuando   se   ha   turbado   al  
comprador   en   la   posesión   de   la   cosa,   la   segunda   cuando   el   comprador   acredita   que   existe   una  
acción  real  en  contra  de  la  cosa.  
En  opinión  de  ALESSANDRI,  la  primera  situación  exige  que  se  haya  entablado  un  juicio  contra  
del   vendedor   pretendiendo   derechos   sobre   la   cosa   vendida   o   sobre   su   posesión.35  En   la  
segunda  situación,  en  cambio,  basta  que  exista  un  derecho  real  del  cual  surja  la  acción  y  que  
no  haya  sido  informado  al  comprador,  sin  necesidad  de  que    dicha  acción  sido  ejercida  por  el  
titular.36  
Esta  lectura  de  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ   encuentra  apoyo  en  algunas  antiguas  sentencias  de  los  
tribunales   superiores   de   justicia.   Así,   por   ejemplo,   se   ha   utilizado   la   facultad   de   depositar   el  

                                                                                                               
32  Ver  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  (2003)  p.  82.  

33  Ver  RODRÍGUEZ  MORATA  (1990)  p.  105.  

34Ver  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  (2003),  pp.  295-­‐306.  

35ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  (2003),  p.  297.  

36ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  (2003),  p.  302.  

  9  
precio  del  artículo  1872  tratándose  prohibiciones  de  enajenar37  y  sobre  todo,  de  hipotecas.38  
Respecto  de  estas  últimas,  existen  un  par  de  sentencias  que  nos  muestran,  con  total  claridad,  
que   el   depósito   al   cual   alude   el   artículo   1872   puede   hacerse   antes   de   que   el   comprador   sea  
notificado   de   una   acción   en   su   contra.   Así,   por   ejemplo,   una   sentencia   de   la   Corte   de  
Apelaciones   de   Talca,   de   4   de   septiembre   de   192639,   resuelve   el   caso   de   la   venta   de   un  
inmueble  que  se  entregó  con  una  hipoteca  cuya  existencia  no  constaba  en  autos.  El  comprador  
demanda  la  ejecución   forzada,   solicitando   que   se   le   entregue   el   inmueble   libre   de   gravámenes  
y,  además,  solicita  al  tribunal  que  el  dinero  depositado  sea  retenido  conforme  a  lo  señalado  en  
el   inciso   segundo   del   artículo   1872.   La   opinión   de   la   Corte   de   Apelaciones   de   Talca   es   la  
siguiente:  
Que  en  orden  a  la  facultad  que  para  depositar  el  precio  confiere  al  comprador  el  artículo  1872  
del  Código  Civil,  y  que  en  el  caso  presente  ejercita  Pinochet  por  medio  de  la  petición  tercera  
de  su  demanda,  debe  recordarse  que  el  precepto  aludido  consigna  dos  casos  diversos  que  lo  
autorizan:  el  uno  cuando  el  comprador  es  turbado  en  la  posesión  de  la  casa,  y  el  otro  cuando  
exista   contra   ella   una   acción   real   de   que   el   vendedor   no   le   dio   noticias   antes   de  
perfeccionarse  el  contrato;  
Que  siendo  muy  obvias  las  diferencias  que  los  principios  establecen  entre  derecho  y  acción,  
es   notoriamente   evidente   que   el   concepto   en   que   este   último   término   fue   empleado   en   el  
recordado   precepto   es   el   de   significativo   de   derecho   real,   toda   vez   que   de   no   ser   así   y   de  
exigirse  que  hubiera  un  juicio  por  acción  real  contra  el  comprador  se  habría  incurrido  en  una  
vaciedad   desprovista   de   todo   significado   útil   al   determinarse   en   la   ley   el   segundo   caso   que  
hace   procedente   el   depósito   del   precio,   pues   la   exigencia   de   un   juicio   constituye   la   esencia   de  
la   turbación   en   la   posesión,   ya   habría   sido   comprendida   en   la   primera   hipótesis   en   que   ese  
depósito  es  permitido;  
Que   esta   interpretación   encuadra   perfectamente   con   los   propósito   que   han   inspirado   la  
disposición   en   examen,   que   no   han   sido   otros   que   los   de   mirar   por   el   resguardo   de   los  
elementos   esenciales   del   contrato   de   venta,   ya   que   siendo   éste   conmutativo   y   debiendo  
mirarse   las   mutuas   prestaciones   de   las   partes   como   equivalentes,   esta   equivalencia   no   se  
mantendría  si  fuera  posible  tolerar  que  este  comprador  estuviera  siempre  obligado  a  pagar  el  
precio,   no   obstante   el   peligro   cierto   que   para   él   significa   el   que   la   cosa   se   desmembrara   o  
sufriera   detrimento   causa   de   un   derecho   eral   que   le   afecta,   sin   que   el   vendedor,   por   su   parte,  
afrontara  las  responsabilidades  que  le  conciernen.  
En  un  sentido  similar  podemos  considerar  la  sentencia  de  la  Corte  de  Apelaciones  de  Santiago  
de  24  de  marzo  de  1926.40  En  los  hechos  Se  vende  un  inmueble  y  el  comprador  declara  tener  
conocimiento   de   una   hipoteca   a   favor   de   la   Caja   Hipotecaria.   Sin   embargo   luego   aparecen  
nuevos   derechos   de   terceros   que   pueden   producir   una   “evicción”.   El   vendedor   cede   sus  
derechos  a  un  tercero  que  reclama  el  cobro  de  pesos.  El  comprador  deposita  el  pago  del  precio  
ante  tribunales.  Frente  a  la  demanda  de  pago,  la  opinión  de  la  Corte  fue  la  siguiente:  
Que   consta   del   expediente   agregado   que   el   ejecutado,   comprador,   hizo   con   autorización  
judicial  la  consignación  que  faculta  el  artículo  1872  del  Código  Civil  y  practicó  la  notificación  
del  caso  al  cesionario,  actual  acreedor,  y  al  cedente.  

                                                                                                               
37Municipalidad  de  Valparaíso  con  Fisco  (1907)  

38Sin  identificación  de  partes  (1904)  

39Ruperto  Pinochet  con  Onofre  Pradema  y  otra  (1926)  

40Lizarralde  con  Petzold  (1926).  

  10  
 Que   esta   situación   jurídica   originó   la   suspensión   del   derecho   del   vendedor   para   exigir  
actualmente   el   precio,   y   por   lo   mismo,   la   del   derecho   del   cesionario   que   no   adquirió   más   que  
los  derechos  que  el  vendedor  cedente  tenía.    
5. La  perturbación  proviene  del  vendedor  
No   sólo   los   terceros   pueden   perturbar   al   vendedor,   sino   que,   también   el   vendedor.   La  
obligación  de  garantizar  la  posesión  pacífica  no  se  encuentra  referida  exclusivamente  
a   los   derechos   de   terceros,   sino   que,   también   alcanza   a   pretensiones   del   propio  
vendedor.  Como  ha  sugerido  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ:  
Puesto  que  el  vendedor  debe  sanear  al  comprador  y  defenderlo  de  toda  turbación  emanada  
de  un  tercero,  es  claro  que  no  lo  puede  turbar  en  el  dominio  y  posesión  de  la  cosa  ejercitando  
sobre  ésta  algún  derecho  que  le  acarree  la  pérdida  de  toda  o  parte  de  la  misma.  Si  así  no  fuera  
la   obligación   de   defenderlo   sería   ilusoria,   ya   que   defender   y   turbar   son   términos  
inconciliables.41  
Esta   idea   de   ALESSANDRI   RODRÍGUEZ   ha   sido   recogida   por   una   sentencia   de   la   Corte   de  
Apelaciones  de  Concepción    de  20  de  mayo  de  2013.42  Los  hechos  de  la  sentencia  son  
los  siguientes.  La  actora  ejercitó  una  acción  reivindicatoria  parcial,  como  la  denominó,  
alegando   que   es   dueña   de   "cinco   hectáreas   aproximadamente   del   inmueble   sin  
nombre   o   El   Rancho.   Explicó   que   por   escritura   pública   otorgada   el   24   de   mayo   de  
2007   en   la   Notaría   de   San   Pedro   de   La   Paz,   suscribió   un   contrato   de   compraventa   con  
los   demandados,   mediante   el   cual   les   vendió   los   Lotes   Dos   y   Cinco,   provenientes,  
según   se   consignó   en   el   instrumento,   de   ciertas   subdivisiones   que   se   citan.   Hizo  
presente   que   estas   subdivisiones   fueron   o   deberían   ser   tramitadas   en   la  
Municipalidad   de   San   Pedro   de   La   Paz   por   los   demandados   en   sus   calidades   de  
arquitectos.   Sin   embargo,   señaló,   pese   a   haber   transcurrido   más   de   cuatro   años   desde  
la   mencionada   subdivisión,   las   respectivas   transferencias   no   han   logrado   ser   inscritas  
en   el   Registro   de   Propiedad   de   San   Pedro   de   La   Paz,   por   lo   que   no   existe   tradición   del  
derecho   real   de   dominio   sobre   los   Lotes   Dos   y   Cinco,   y   como   los   demandados   se  
pretenden  dueños  y  poseedores  de  los  mismos,  interpone  acción  reivindicatoria  en  su  
contra   para   que   se   declare   que   los   mencionados   lotes   son   de   su   dominio   y   les   sean  
restituidos  dentro  de  tercero  día.    En  lo  relativo  a  la  evicción,  la  demandada  alegó  la  
excepción  de  garantía  o  saneamiento  de  la  evicción,  fundada  en  dicha  obligación  que  
pesa  sobre  el  vendedor  conforme  al  artículo  1837.  La  Corte,  en  el  considerando  7°  de  
la  sentencia  dispuso  que:  
Al  respecto  cabe  señalar  que,  como  lo  ha  destacado  la  doctrina,  quien  está  obligado  a  sanear  o  a  
impedir   que   se   produzca   la   evicción,   mal   puede   emplear   una   acción   dirigida   justamente   a  
producirla,  obligación  que  también  alcanza,  desde  luego,  a  sus  sucesores.  Es  inconciliable  con  la  
obligación  del  vendedor  de  defender  al  comprador  de  toda  turbación,  el  ejercicio  por  parte  de  
éste  de  la  acción  reivindicatoria  o  de  cualquiera  otra  dirigida  a  privar  o  perturbar  al  comprador  
en   el   dominio   y   posesión   pacífica   de   la   cosa   (Arturo   Alessandri   "De   la   Compraventa   y   Promesa  
de   Venta",   Memoria   de   Prueba,   T.   II,   N°s.   1200   a   1206;   mismo   autor,   comentario   favorable   a  

                                                                                                               
41  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ    (2003)  pp.  37-­‐38.  

42  Sandoval  Vera  Marlene  del  Carmen  con  Etchepare  Ibarra  Pedro  Enrique  y  otro   Corte   de   Apelaciones   de  

Concepción,  sentencia  de  20  de  mayo  de  2013,  Identificador  Legalpublishing    CL/JUR/1072/2013.  Ver  
también   Deyanira   del   Carmen   Salas   y   otra   contra   María   Florentina   Bello,   Corte   de   Apelaciones   de  
Concepción,  sentencia  de  4  de  noviembre  de  2005,  Identificador  Legalpublishing    CL/JUR/900/2005  

  11  
 una  sentencia  de  la  Corte  Suprema,  RDJ.  T.31,  Sec.  1ra.,  pág.  29.     Luis   María   Rezzonico  
"Estudio   de   los   Contratos   en   Nuestro   Derecho   Civil,   2da.   Edición,   pág.   217–218,   con   citas   de  
autores  franceses,  Buenos  Aires  1958).  En  el  mismo  sentido  se  han  pronunciado  los  tribunales  
nacionales  de  justicia  (Vid.  jurisprudencia  sobre  el  artículo  1837  del  Código  Civil,  N°s.12  y  13  
en  Repertorio  de  Legislación  y  Jurisprudencia,  año  1997).  
Agrega  en  el  considerando  8°  que:  
  (…)   en   consecuencia,   obligada   la   demandante   vendedora   a   proteger   a   los   demandados  
  compradores  de  toda  turbación  que  pueda  afectar  la  cosa    vendida,   no   puede   ella   misma  
  turbarlos,   por   lo   que   la   excepción   en   estudio   debe   ser   acogida   y   negarse   lugar   a   la   demanda  
  principal.  
Sin  embargo,  en  otra  sentencia,  esta  vez  de  la  Corte  Suprema43,  se  consideró  que  los  
herederos   del   vendedor   no   respondían   de   la   obligación   de   saneamiento.   En   el  
considerando  3º  de  la  sentencia  se  lee:  
  Que,  en  primer  término,  cabe  descartar  desde  ya  la  aplicación  de  las  normas  que  el  recurrente  
  asocia  a  una  supuesta  infracción  a  las  reglas  que  regulan  la  obligación  del  vendedor  de  amparar  
  al   comprador   en   el   dominio   y   posesión   pacífica   de   la   cosa   que   compra,   y   que   el   Código   Civil  
  denomina   obligación   de   saneamiento   por   evicción,   pues   de   acuerdo   al   artículo   1839   de   ese  
  cuerpo     legal  tal  deber  tiene  lugar  cuando  la  evicción  tiene  causa  anterior  a  la  venta,  cuyo  no  es  
  el  caso  de  autos.  
De  la  lectura  del  considerando  se  infiere  que  no  puede  citarse  de  evicción  al  vendedor  
alegando  como  “causa”,  el  propio  contrato  de  compraventa  del  cual  surge  la  obligación  
de   amparar   en   el   dominio   y   posesión   pacífica   al   comprador,   pues   de   ese   modo   la  
“causa”  no  podría  ser  anterior,  y  de  ese  modo,  cumplir  con  el  artículo  1839.  
Pues   bien,   la   doctrina   considera   que   se   puede   recurrir   a   la   disciplina   del   saneamiento  
de   la   evicción   cuando   las   turbaciones   vienen   del   vendedor;   tratándose   de   los  
tribunales,   si   bien   es   cierto   que   hay   sentencia   que   lo   aceptan,   al   menos   una   niega   esta  
posibilidad.  
Ahora   bien,   hasta   donde   ha   podido   investigarse,   ni   la   doctrina   ni   los   tribunales   se  
refieren   a   las   turbaciones   de   hecho   que   provienen   del   vendedor   como   un   hecho  
operativo   del   saneamiento   de   la   evicción.44  Parece,   entonces,   ser   éste   más   bien   el  
dominio  de  las  acciones  posesorias.45  
6. La  “causa  anterior  al  contrato”  
 Que   la   causa   debe   ser   anterior   fluye   con   toda   naturalidad   de   lo   dispuesto   en   el  
artículo  1839:  
El  vendedor  es  obligado  a  sanear  al  comprador  todas  las  evicciones  que  tengan  una  causa  
anterior  a  la  venta,  salvo  en  cuanto  se  haya  estipulado  lo  contrario.  
Según  la  opinión  de  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ,  la  razón  de  ser  de  este  requisito  aparece  a  
simple  vista  pues:    

                                                                                                               
43  Briones   con   Fuentes,   Corte   Suprema,   sentencia   de   12   de   octubre   de   2006,   Identificador   Microjuris  

MJJ18091.  
44  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  (2003  )  pp.  38,  60  lo  limita  a  turbaciones  de  derecho.  

45  Sobre  el  tema  puede  consultarse  PEÑAILILLO  ARÉVALO  (2006)  545-­‐560.  

  12  
   Estando   obligado   el   vendedor   a   entregar   la   cosa   exenta   de   todo   gravamen   o   limitación   en    
  forma  de  que  el  comprador  pueda  gozarla  tranquilamente,  no  cumple  con  esa  obligación  si  un  
  tercero  lo  molesta  a  virtud  de  un  derecho  que  exista  sobre  ella  al  tiempo  de  la  venta46.  
Ahora  bien,  conviene  considerar  las  cosas  con  cautela.    Si  la  turbación  proviene  de  un  
tercero  pueden  presentarse47,  al  menos  tres  situaciones  que  desafían  la  literalidad  de  
la  regla.  
La   primera   de   ellas,   advertida   por   DÍEZ-­‐PICAZO,   tiene   lugar   bajo   las   siguientes  
circunstancias:   el   derecho   subjetivo,   en   su   configuración   exterior,   existe   con  
anterioridad   a   la   venta;   sin   embargo,   la   adquisición   de   dicho   derecho   por   parte   del  
demandante   tiene   lugar   con   posterioridad   a   dicha   venta.48  El   ejemplo   que   utiliza   el  
autor  para  ilustrar  la  situación  es  el  siguiente:  
…en   el   momento   de   celebrarse   la   compraventa   entre   A   y   B,   la   cosa   pertenecía   a   C   y   quien  
después  la  transmitió  a  D  (demandante)  el  requisito  del  Código  se  ha  cumplido.49  
Como   puede   advertirse,   se   trata   de   un   caso   de   venta   de   cosa   ajena.   Por   lo   tanto,   si  
fuera   quien   en   ese   momento   era   dueño,   entonces   no   existe   ningún   desafío   a   la  
anterioridad  de  la  causa,  en  este  caso  el  derecho  de  dominio  del  dueño.  Sin  embargo,  
la   peculiaridad   es   que,   con   posterioridad   a   la   venta   efectuada   por   el   vendedor   no  
dueño,  el  dueño  vende  a  D  la  cosa  y  es  éste  quien  demanda.  
La   segunda   situación,   a   la   cual,   citando   a   Manresa,   también   se   refiere   DÍEZ-­‐PICAZO   es   el  
caso   de   la   doble   venta.50  Para   considerar   esta   situación   al   abrigo   del   Código   Civil  
chileno,  resultará  conveniente  recordar  el  artículo  1817,  cuyo  tenor  es  el  siguiente:  
Si   alguien   vende   separadamente   una   misma   cosa   a   dos   personas,   el   comprador   que   haya  
entrado  en  posesión  será  preferido  al  otro;  si  ha  hecho  la  entrega  a  los  dos,  aquel  a  quien  se  
haya   hecho   primero   será   preferido;   si   no   se   ha   entregado   a   ninguno,   el   título   más   antiguo  
prevalecerá.  

En  este  caso,  el  segundo  comprador  ha  entrado  en  posesión  primero,  sin  embargo,  la  
cosa  se  encuentra  en  poder  del  segundo  comprador.  El  segundo  comprador  demanda  
al  primero.  Según  los  autores  españoles  citados,  el  primer  comprador  puede  citar  de  
evicción   a   su   vendedor,   no   obstante   que,   en   rigor,   la   causa   resulta   ser   posterior   a   la  
venta.51  

                                                                                                               
46  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  (2003)  p.  69.  

47  Si  viene  del  vendedor,  desde  luego  no  será  anterior  tampoco.  Sobre  la  situación  de  las  turbaciones  del  

vendedor  ver  p…  

48  DÍEZ-­‐PICAZO  (2010),    p.  123.  

49  Loc  cit.  

50  Loc  cit.  

51  Esta  opinión,  sin  embargo,  no  es  unánime  en  la  doctrina  española,  ver,  por  ejemplo,  DURÁN  RIVACOBA  

(2002)  p.  153,  quien,  refiriéndose  a  ella  señala:  

…la  evicción  provocada  por  el  vendedor  parece  insólita  con  el  texto  codicial  español  a  la  vista,  
que  no  lo  ha  prevenido  así.  

  13  
En   el   ámbito   nacional,   ALESSANDRI   RODRÍGUEZ   ha   considerado   que   ésta   es   una   de   las  
situaciones   en   que   procede   la   evicción,   no   obstante   el   carácter   posterior   de   la   causa  
pues   dicha   causa   nació   de   un   hecho   imputable   al   vendedor.52  Considera,   además,  
como  situaciones  equivalente  aquella  en  que  con  posterioridad  a  la  venta,  pero  antes  
de   la   inscripción,   el   vendedor   hipoteca   el   bien   y   aquella   en   que   el   vendedor   había  
adquirido   la   cosa   por   prescripción,   pero,   con   posterioridad   a   la   venta   y   con  
anterioridad  a  la  inscripción  de  dicho  título,  renuncia  a  la  prescripción.53  
Como   puede   verse,   el   mínimo   común   denominador   de   los   casos   agrupados   por   esta  
segunda   situación   es   el   reproche   que   puede   formulársele   al   vendedor   quien,   de  
diversas   maneras,   por   un   hecho   suyo,   ha   puesto   en   peligro   la   posesión   pacífica   del  
comprador.  
La   tercera   situación,   considerada   también   por   ALESSANDRI   RODRÍGUEZ   corresponde   a  
una   prescripción   que   ha   comenzado   a   correr   con   anterioridad   a   la   venta,   pero   cuyo  
tiempo   se   cumple   con   posterioridad   a   ésta.54  La   opinión   de   este   autor   es   que   el  
vendedor  responde  de  esta  evicción,  no  obstante  ser  su  causa  posterior  a  la  venta:  
Cuando   la   prescripción   se   completa   después   de   la   venta,   pero   en   un   momento   tan  
aproximado   a   la   fecha   de   su   celebración   (días   o   semanas   después   de   aquella),   que   el  
comprador  no  tiene  tiempo  para  conocerla  e  interrumpirla.55  

7. Causas  anteriores  según  la  doctrina  y  los  tribunales  nacionales  

Convendrá   comenzar   prestando   atención   a   la   autorizada   opinión   de   ALESSANDRI  
RODRÍGUEZ.  Sugiere  este  autor  distinguir  según  se  trate  de  un  caso  de  evicción  total  o  
parcial;  si  es  evicción  total,  este  autor  distingue  los  siguientes  supuestos56:  
1º  cuando  la  cosa  vendida  era  ajena  y  su  dueño  se  presenta  reivindicándola  
2º   cuando   la   cosa   vendida   está   gravada   con   una   hipoteca   que   el   comprador   no   conoció   o   que,  
conociendo,  debió  sanear  el  vendedor  y  por  no  pagarla,  el  acreedor  hipotecario  lo  desposee  
de  ella;  
3º   Cuando   la   cosa   comprada   está   afecta   a   un   pacto   de   retroventa   y,   en   general,   a   una  
condición  resolutoria,  como  si  el  vendedor  debe  una  parte  del  precio  y  su  antecesor,  por  su  
falta   de   pago,   pide   la   resolución   de   la   venta   a   consecuencia   de   la   cual   reivindica   la   cosa   del  
segundo  comprador  quien,  por  lo  tanto,  será  privado  de  ella  por  sentencia  judicial  y  por  causa  
anterior  a  la  venta.  
Continúa  el  autor  señalando  que:  
En  todos  los  demás  casos  hay  evicción  parcial  y  son:  
1º  Cuando  parte  de  la  cosa  vendida  era  ajena  y  su  propietario  la  reivindica  (…)  
2º   Cuando   un   tercero   pretende   sobre   la   cosa   un   derecho   de   usufructo,   uso,   habitación,  
hipoteca,  censo  o  servidumbre  que  viene  a  disminuir  el  derecho  del  comprador  (…)  

                                                                                                               
52  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  (2003  )  p.  75.  

53  Loc  cit  

54  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  (2003)  p.  72.  

55  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  (2003)  p.  75.  

56  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  2003),  pp.  50-­‐51  

  14  
 3º   Cuando   el   comprador   es   privado   por   un   tercero   de   una   servidumbre   activa   o   de   un  
derecho  de  aguas  que  creyó  incorporado  al  predio  comprado  y  comprendido  en  la  venta  (…)  
4º  Cuando  el  comprador  se  ve  obligado  a  pagar  una  deuda  que  pesa  sobre  el  predio  vendido  
para  no  ser  molestado  en  su  posesión  y  dominio  tales  como  réditos,  censos,  hipotecas,  etc.  
5º   Cuando   un   tercero   reclama   sobre   la   cosa   el   cumplimiento   de   un   contrato   de  
arrendamiento  celebrado  con  el  vendedor.57  

Pues   bien,   según   la   opinión   de   ALESSANDRI   RODRÍGUEZ,   hay   espacio   para   acudir   al  
régimen  del  saneamiento  frente  a  casos  de  venta  de  cosa  ajena,  cuando  existen  otros  
derechos   reales   diversos   del   dominio   que   graven   la   cosa   vendida,     cuando   existen  
derechos  personales  de  terceros  que  puedan  terminar  lesionando  la  situación  jurídica  
del   comprador.   Como   se   ve,   los   supuestos   de   hecho   de   la   evicción   resultan   ser  
bastante   ser   bastante   variados.   De   hecho,     siguiendo   la   opinión   de   Pothier,  ALESSANDRI  
RODRÍGUEZ,  extiende  el  saneamiento  de  la  evicción  a  supuestos  en  lo  que  la  privación  
no  recae  exactamente  sobre  la  cosa  o  parte  de  ella,  sino  sobre  su  valor  o  parte  de  su  
valor;  la  cita  a  Pothier  empleada  por  el  autor,  que  ilustra  bien  el  punto  es  la  siguiente:  
Se  llama  evicción  no  sólo  la  sentencia  que  condena  a  abandonar  una  cosa  lisa  y  llanamente,  
sino  la  que  condena  a  pagar  o  a  obligarse  a  alguna  cosa.  Por  esta  razón,  si  el  comprador  de  un  
predio,   condenado   a   virtud   de   una   acción   hipotecaria,   paga   la   hipoteca   para   evitar   el  
abandono  de  aquél,  que  vale  tanto  o  más  que  el  crédito  del  demandante,  ha  sufrido  evicción  
sobre   la   cosa,   puesto   que   no   puede   conservarla   sino   dando   dinero,   por   cuya   razón   el  
vendedor  lo  debe  sanear,  reembolsando  lo  que  ha  pagado.58  

Es   el   turno,   ahora,   de   considerar   la   opinión   de   los   tribunales   superiores   de   justicia  

chilenos.   Al   hacerlo,   se   advierte   que   han   considerado   como   perturbaciones   que  
configuran   el   hecho   operativo   de   la   evicción   las   siguientes:   presencia   de   derechos  
reales,  acciones  posesorias  y  cargas  administrativas.  
a.  Derechos  reales  
Tratándose   de   derechos   reales,   el   más   obvio   ha   de   ser   el   dominio   y,   por   lo   tanto,   el  
ejercicio   de   la   acción   reivindicatoria.   Una   rápida   mirada   a   las   sentencias   de   los  
tribunales  superiores  muestra  un  frecuente  empleo  del  régimen  de  la  evicción  frente  
al  ejercicio  de  la  acción  reivindicatoria.59  
Otra  acción  a  través  de  la  cual  se  ha  procurado  tutelar  el  dominio,  y  frente  a  la  cual  los  
compradores   se   han   servido   del   régimen   de   la   evicción,   es   la   propia   del   comodato  
precario.  En  este  sentido  conviene  prestar  alguna  atención  a  la  sentencia  de  la  Corte  
Suprema  de  29  de  abril  de  195060.  En  el  presente  caso,  una  persona  ocupa  un  predio  
por   la   entrega   de   aquél   que   le   realizó   el   aparente   dueño,   a   través   de   un   título   de  
comodato   precario.   Quien   dice   ser   dueño   de   tal   inmueble   intenta   la   restitución   a  
través   de   la   acción   de   comodato   precario-­‐   La   demandada,   antes   de   contestar   a  
                                                                                                               
57  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  (2003  c),  p.  51  

58  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  (2003  c),  p.  52.  

59  En  ese  sentido,  por  ejemplo,  puede  consultarse:  Corte  Suprema,  Rol  N°  13553-­‐13,  de  22  de  octubre  de  

2014;   Corte   de   Apelaciones   de   Valparaíso,   Rol   N°   2349-­‐13,   de   20   de   junio   de   2014;   Corte   Suprema,   Rol  
N°  2917-­‐13,    de  13  de  mayo  de  2014;  Corte  Suprema,  Rol  N°:  3882-­‐97,  de  7  de  noviembre  de  1998.      
60  Corte  Suprema,  no  registra  rol,  de  29  de  abril  de  1950.    

  15  
demanda  en  la  audiencia  respectiva,  pide  que  se  cite  de  evicción  a  sus  vendedoras  –
una   comunidad-­‐   pues   desconoce   el   dominio   de   la   actora.   La   Corte   Suprema,   dando  
aplicación  general  al  saneamiento  de  la  evicción  establece  que:    
tampoco   se   puede   sostener   que   este   juicio   especial   de   la   citación   de   evicción   no   proceda  
legalmente   en   el   comodato   precario,   puesto   que   al   respecto   no   existe   razón   alguna   en   la  
legislación   civil   que   induzca   a   pensar   en   ese   sentido   (…)   la   citación   de   evicción   se   aplica   a  
toda   clase   de   juicios,   siempre   que   para   ello   concurran   todos   los   elementos   jurídicos   que   se  
han   referido   y   porque   además   este   procedimiento   de   amparo   que   la   ley   ha   otorgado   al  
comprador   que   es   objeto   de   un   ataque   de   parte   de   un   tercero,   ha   sido   puesto,   en   nuestra  
estructura  procesal,  entre  los  juicios  especiales  (…)  

Respecto  de  otros  derechos  reales,  diversos  del  dominio,  es  posible  considerar  el  caso  
de   la   hipoteca.   Así,   por   ejemplo,   ALESSANDRI   RODRÍGUEZ   menciona   una   antigua    
sentencia  de  la  Corte  de  Apelaciones  de  1888  en  la  que,  respecto  de  la  evicción  se  lee:  
Que  la  existencia  de  una  hipoteca  o  censo  inscrito  gravando  la  cosa  comprada  puede  traer  y  
trae,  en  efecto,  la  privación  del  todo  o  parte  de  esa  misma  cosa,  puesto  que  el  acreedor  en  uso  
de   su   derecho   puede   hacer   vender,   con   intervención   de   la   justicia   y   para   pagarse,   la  
propiedad  afecta  a  su  crédito.61  

Mucho  más  recientemente,  aunque  obiter  dicta,  la  Corte  de  Apelaciones  de  la  Serena62,  
parece   haberlo   entendido   las   cosas   de   la   misma   manera   tratándose   de   una   hipoteca  
recaída   sobre   unas   pertenencias   mineras   objeto   de   un   contrato   de   compraventa   en  
cuya   cláusula   tercera   se   estipuló   que   la   entrega   se   hace   libre   de   gravámenes   o  
limitaciones  al  dominio.  En  la  cláusula  cuarta  del  mismo  contrató  se  estableció  que  la  
entrega   material   se   hace   en   el   acto   a   entera   satisfacción   del   comprador   y   con  
conocimiento   material   y   jurídico.   La   parte   compradora   demandó   la   resolución   del  
contrato   con   indemnización   de   perjuicios,   reclamando   que   la   vendedora   no   cumplió  
con  su  obligación  de  entrega  en  los  términos  que  reza  el  contrato,  por  cuanto  la  cosa  
se  encontraba  afectada  por  una  hipoteca,  debiendo  además,  efectuar  ciertos  pagos  al  
acreedor  hipotecario  con  el  fin  de  explotar  el  yacimiento.    En  el  considerando  cuarto  
de  dicha  sentencia,  que  niega  lugar  a  la  acción  deducida,    se  lee:  
  No  hay  evicción  puesto  que  el  comprador  no  ha  sido  privado  de  la  cosa  por  sentencia  judicial.  
  Tampoco   hay   vicios   redhibitorios,   ya   que   la   hipoteca   de   que   se   trata   estaba   inscrita  
  regularmente   con   más   de   7   años   de   antelación   a   la   venta,   de   modo   que   tal   situación   con   la  
  debida  formalidad  por  vía  de  publicidad  pudo  y  debió  ser  conocida  por  el  comprador  si  hubiese  
  desplegado  un  mínimo  de  diligencia.  Es  más,  si,  con  todo,  fuese  efectivo  el  desconocimiento  que  
  alega   el   comprador   demandado,   aquel   se   debería   a   una   negligencia   grave   de   su   parte   que   no  
  resulta  excusable  desde  el  punto  de  vista  jurídico,  tal  como  el  propio  legislador  se  encarga  de  
  establecer  en  el  artículo  1858  regla  3ª  del  Código  Civil.  
Lo  que  aquí  importa  de  esta  sentencia  es  simplemente  el  hecho  de  que,  en  principio,  la  
evicción  ampara  al  comprador  cuando  se  trata  de  hipotecas.  
Siempre  tratándose  de  los  derechos  reales,  podemos  considerar  un  caso  de  prenda.  Se  
trata   de   una   sentencia   de   09   de   enero   de   2002   de   la   Corte   de   Apelaciones   de  

                                                                                                               
61  ALESSANDRI  RODRÍGUEZ  (2003  C),  p.  51.    

62  Corte  de  Apelaciones  de  La  Serena,  Rol  N°  612-­‐13,  de  20  de  mayo  de  2014.    

  16  
Concepción  que  confirma  la  del  tribunal  de  instancia  de  fecha  09  de  mayo  de  200063.  
Los   hechos   corresponden   a   la   venta   de   un     taxibús   que,   a   la   fecha   del   contrato,   se  
encontraba   prendado   a   favor   de   un   tercero.   Cinco   meses   después   de   la   venta   el  
vehículo   fue   retirado   de   circulación   por   una   orden   judicial   pues   el   demandado   (el  
vendedor)  no  había  cumplido  con  sus  obligaciones  contraídas  al  adquirir  el  vehículo.  
El   comprador   demandó   la   resolución   del   contrato,   alegando   incumplimiento   de   la  
obligación   de   entrega     pues,   en   su   opinión,   la   entrega   debía   realizarse   sin   limitaciones  
al   dominio.   El   tribunal   de   instancia   y   la   Corte   de   Apelaciones   de   Concepción  
consideraron  que  no  había  existido  incumplimiento  de  la  obligación  de  entrega  pues  
ésta  limitaba  su  alcance  al  traspaso  legal  y  material  de  la  cosa.  “El  vendedor  –señala  el  
tribunal-­‐   no   se   obliga   a   dar   la   propiedad   al   comprador,   sino   a   constituirlo   en  
poseedor”.  Y  añade:    
Otra   cosa   y   muy   distinta   a   la   infracción   de   la   obligación   de   entrega   lo   constituye   el   hecho   que  
el   actor   se   haya   visto   turbado   en   la   posesión   pacífica   y   tranquila   del   vehículo   por   vías   de  
derecho  el  embargo  y  retiro  de  que  habla  en  su  demanda  toda  vez  que  esto  cae  en  el  campo  
de  la  obligación  de  saneamiento  y  específicamente  de  la  evicción.  
En   la   misma   demanda   (fs.   22)   se   reconoce   que   el   taxibús   estuvo   seis   meses   en   poder   del  
demandante  y,  en  razón  de  ello,  malamente  puede  discurrirse  acerca  de  la  vulneración  de  la  
obligación   de   entrega,   pues   todos   los   tópicos   de   argumentación   enderezados   para   tales  
efectos   en   el   escrito   de   demanda   redundan   en   el   fondo   en   una   supuesta   infracción   a   la  
obligación   de   saneamiento   que   evidentemente,   es   ajena   a   la   fundamentación   de   la   acción  
resolutoria  intentada.  
b.  Acciones  posesorias  
A   continuación   prestaré   atención   a   las   acciones   posesorias.   Tratándose   de   ellas,   nos  
encontramos   con   una   sentencia   de   la   Corte   de   Apelaciones   de   Santiago64,   relativa   a  
una   querella   de   restitución,   en   la   que   la   parte   demandada   promovió   un   incidente  
sobre   citación   de   evicción.   La   Corte,   junto   con   señalar   que   la   acción   para   pedir   el  
saneamiento   de   la   evicción   no   sólo   procede   en   el   juicio   ordinario   sino   que   en  
cualquiera,   ratificando   lo   que   venimos   diciendo   en   torno   a   su   amplio   ámbito   de  
aplicación,    establece  que  el  objeto  de  la  evicción  es  “amparar  al  comprador  no  sólo  en  
el  dominio,  sino  que  también  en  la  posesión”.  
c.  Cargas  y  limitaciones  administrativas  
El   examen   de   las   sentencias   de   los   tribunales   superiores   de   justicia   muestra   que  
también   se   ha   recurrido   al   régimen   de   la   evicción   en   aquellos   casos   en   que   la   cosa  
comprada  se  encuentra  afecta  a  cargas  y  limitaciones  administrativas.  De  esta  manera,  
la  sentencia  de  31  de  diciembre  de  1982  de  la  Corte  de  Apelaciones  de  Santiago65,  se  
pronuncia  sobre  un  caso  en  el  que  el  dueño  de  un  inmueble  interpuso  un  reclamo  de  
ilegalidad  en  contra  de  la  I.  Municipalidad  de  Las  Condes,  con  ocasión  de  la  dictación  
de  un  decreto  alcaldicio  que  ordenó  la  demolición  de  un  cierre  exterior  del  inmueble,  

                                                                                                               
63  Corte   de   Apelaciones   de   Concepción,   de   9   de   enero   de   2002   y   Tribunal   de   letras,     de   9   de   mayo   de  

2000.      
64  Corte  de  Apelaciones  de  Santiago,  no  registra  rol,  de  31  de  agosto  de  1949.  

65  Corte  de  Apelaciones  de  Santiago,  no  registra  rol,  de  31  de  diciembre  de  1982.    

  17  
por   cuanto   se   verificó   una   disconformidad   con   el   respectivo   plano   de   loteo.   En   el  
trámite   de   las   gestiones   indicadas,   el   reclamante   solicitó   que   se   cite   de   evicción   a   la  
Sociedad   Financiera   Latinoamericana   de   Desarrollo   S.A.,   de   quien   adquirió   la  
propiedad.  Sobre  la  petición,  la  Corte  establece  en  el  Considerando  5°:    
“Que   resulta   obvio   que   al   dictarse   un   decreto   por   parte   de   la   Ilustre   Municipalidad   de   Las  
Condes   que   ordena   la   demolición   dentro   del   plazo   de   30   días   de   un   cierre   exterior   de   la  
propiedad   del   reclamante,   está   afectando   el   dominio   y   la   posesión   de   parte   de   su   propiedad,  
por  cuanto  su  superficie  está  expuesta  a  ser  reducida,  y  en  tal  caso  el  afectado  se  encuentra  en  
el  legítimo  derecho  de  citar  a  su  vendedor  a  fin  de  que  lo  asista  en  su  defensa,  en  los  términos  y  
bajo  los  apercibimientos  que  establece  la  ley.66  

Y  agrega:    
Que  no  obsta  a  lo  anterior  la  circunstancia  de  tratarse  de  un  procedimiento  especial  de  reclamo  
de   ilegalidad   de   un   decreto   alcaldicio.   Lo   importante   es   tener   en   cuenta   que   la   sola   dictación  
del  decreto  en  referencia,  y  su  notificación  para  que  sea  cumplido  dentro  de  cierto  plazo  que  se  
ha   fijado,   constituye   una   pretensión   cierta   de   amenaza   de   la   posesión   de   parte   del   predio,  
suficiente  para  que  el  afectado  haga  uso  de  sus  derechos  en  relación  a  su  tradente  (…)67  

Ante   todo,   nos   encontramos   ante   una   entrega   justificada   en   un   contrato   de  

compraventa,   por   lo   que   en   ese   sentido,   la   sentencia   no   presenta   gran   novedad.   Lo  
relevante   para   nosotros,   es   que   la   Corte   entiende   –hasta   el   punto   de   considerarlo  
obvio-­‐   que   la   dictación   de   un   acto   administrativo,   como   lo   es   un   decreto   alcaldicio,  
puede  provocar  la  privación  de  la  posesión  de  parte  del  inmueble,  lo  cual  constituye  
un   fundamento   suficiente   para   recurrir   a   las   normas   sobre   evicción.   Por   lo   tanto   –
aunque   resulte   excesivo   en   razón   de   la   falta   de   evidencia-­‐   podemos   entender   que   si   el  
tercero  que  reclama  derechos  o  pretensiones  corresponde  a  un  ente  público,  y  en  el  
ejercicio  de  su  potestad  pública,  dicta  un  acto  administrativo  que  pudiere  provocar  el  
despojo   o   pérdida   de   la   cosa,   el   adquirente   puede   recurrir   a   la   disciplina   de   la  
evicción.   Para   ello,   la   causa   que   motive   el   acto   administrativo   debe   ser   anterior   al  
momento  de  la  adquisición  de  la  cosa68,  pues  en  caso  contrario  no  se  cumpliría  con  el  
artículo  1.839,  al  tratarse  de  una  evicción  con  causa  posterior  a  la  venta.    
8. Hacia  la  conformidad  jurídica,  a  manera  de  conclusión  
Tras   los   contratos   late   un   propósito   práctico69  que   las   partes   procuran   satisfacer   a  
través   de   ellos.     Tratándose   de   la   compraventa,     y   centrándose   en   la   posición   del  
comprador,   ese   propósito   no   queda   satisfecho   por   la   mera   entrega,   sino   que   es,  
además,   necesario,   que   la   cosa   sirva   tanto   material   como   jurídicamente   para   el   fin  
considerado  por  las  partes.  En  otras  palabras,  es  necesario  que  la  cosa  sea  conforme  al  
contrato.  
Tratándose   de   la   conformidad   jurídica,   el   principal   dispositivo   que   utiliza   el   Código  
Civil  para  garantizarla  es  el  régimen  de  la  evicción.  Al  considerarlo  como  se  ha  hecho  

                                                                                                               
66  Corte  de  Apelaciones  de  Santiago,  no  registra  rol,  de  31  de  diciembre  de  1982,  Considerando  5°.    

67  Corte  de  Apelaciones  de  Santiago,  no  registra  rol,  de  31  de  diciembre  de  1982,  Considerando  6°.    

68  RODRIGUEZ  MORATA  (1990),  p.  199.  

69  Acerca  de  la  noción  de  “propósito  práctico”  ver  MORALES  MORENO  (2006)  

  18  
en   estas   partes   aparece   con   cierta   claridad   que   es   insuficiente.   Por   dos   razones.   La  
primera   de   ellas   es   que,   en   general,   no   se   exige   que   el   vendedor   transfiera   el   dominio.  
Y   esto,   que   tiene   una   explicación   histórica70,   carece   de   una   justificación   dogmática   o  
práctica.   En   realidad,   bien   pensadas   las   cosas,   todo   indica   que   debería   añadirse   al  
régimen   de   la   compraventa   una   obligación   de   transferir   el   dominio.   Salvo   que   se  
entienda  que  las  personas  cuando  compran  lo  hacen  para  adquirir  la  posesión,  no  el  
dominio.  Si,  en  cambio,  asumimos  que  compramos  para  hacernos  dueños,  el  contenido  
obligacional  de  la  compraventa  debería  reflejar  esta  pretensión.  
Por   otra   parte,   el   régimen   de   la   evicción   resulta   deficitario   en   tanto,   por   lo   general,  
dispensa   protección   al   comprador   únicamente   cuando   se   le   ha   demandado.   Sin  
embargo,  no  resulta  nada  infrecuente  que  la  situación  del  comprador  se  vea  afectada  
por  la  sola  presencia  de  derechos  de  terceros,  aunque  no  se  le  haya  demandado.  Basta  
pensar   en   la   presencia   de   una   hipoteca   o   de   una   prenda   que   grave   una   cosa,   aún  
cuando   el   acreedor   no   haya   demandado.   Por   lo   mismo,   un   régimen   de   protección   más  
satisfactorio   debería   tutelar   al   comprador   con   independencia   de   si   se   le   ha  
demandado   o   no.   Es   cierto,   el   artículo   1872   hace   algo   de   esto,   pero   de   manera  
extremadamente  circunscrita.  
Tanto  la  CISG  como  la  CESL  ofrecen  modelos  de  tutela  más  satisfactorios  que  los  del  
Código  Civil;  se  trata  de  modelos  que  deben  tenerse  a  la  vista  al  momento  de  repensar  
la  defectuosa  tutela  del  comprador  en  el  Título  XXIII  del  Libro  IV  del  Código  Civil.  
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70  Ver  DE  LA  MAZA  y  TORRES  (2015)  

  19  
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