GERENCIA DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS” (1RAV, 1RA E)

MODULO: “VIABILIDAD DE CADA PRODUCTO INMOBILIARIO,

ESPECIAL MENCION EN PRODUCTOS SINGULARES ”

Arq. A. Fabrizzio Arteaga Ramirez

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TRABAJO EN EQUIPO
REGLAS

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1.- Cada grupo debe ser interdisciplinario

(en lo posible)
2.- Sorteo de proyectos
3.- Cada individuo será evaluado por su
participación individual y por su trabajo grupal
4.-El resultado del análisis no afectará la nota.

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Modo de trabajo y evaluación

El proyecto hotelero.

-El proyecto hospitalario.

-El proyecto de penitenciario.

-El proyecto deportivo.

-El proyecto educativo.

-El proyecto de cementerios.

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Análisis FODA – PRE INVERSIÓN

La sigla FODA, son:
Fortalezas (factores críticos positivos con los que se cuenta),

Oportunidades, (aspectos positivos que podemos aprovechar utilizando

nuestras fortalezas),

Debilidades, (factores críticos negativos que se deben eliminar o reducir) y

Amenazas, (aspectos negativos externos que podrían obstaculizar el logro

de nuestros objetivos).

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Evaluación de proyectos
En gestión de proyectos, la evaluación de proyectos es un proceso por el cual se
determina el establecimiento de cambios generados por un proyecto a partir de la
comparación entre el estado actual y el estado previsto en su planificación.
Es decir, se intenta conocer qué tanto un proyecto ha logrado cumplir sus objetivos
o bien qué tanta capacidad poseería para cumplirlos.
En una evaluación de proyectos siempre se produce información para la toma de
decisiones, por lo cual también se le puede considerar como una actividad
orientada a mejorar la eficacia de los proyectos en relación con sus fines, además
de promover mayor eficiencia en la asignación de recursos. En este sentido, cabe
precisar que la evaluación no es un fin en sí misma, más bien es un medio para
optimizar la gestión de los proyectos.

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Matriz de Crecimiento
Matriz BCG - Boston Consulting Group
Es un método gráfico de análisis de cartera de negocios desarrollado por el Boston
Consulting Group en la década de 1970 y publicada por el presidente de la citada
consultora, Bruce D. Henderson, en 1973. Se trata de una herramienta de análisis
estratégico, específicamente de la planificación estratégica corporativa. Sin
embargo por su estrecha relación con el marketing estratégico, se considera una
herramienta muy vinculada a dicha disciplina. Su finalidad es ayudar a decidir
enfoques para distintos negocios o Unidades Estratégicas de Negocio.
Se trata de una sencilla matriz con cuatro cuadrantes, cada uno de los cuales
propone una estrategia diferente para una unidad de negocio. Cada cuadrante
viene representado por una figura o icono.

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Matriz de Crecimiento
Matriz BCG - Boston Consulting Group
ESTRELLA. Gran crecimiento y Gran
participación de mercado. Se recomienda
potenciar al máximo dicha área de negocio hasta
que el mercado se vuelva maduro, y la UEN
(Unidad estratégica de negocio) se convierta en
Vaca.
INTERROGANTE. Gran crecimiento y Poca
participación de mercado. Hay que revaluar la
estrategia en dicha área, que eventualmente se
puede convertir en una Estrella o en un Perro.
VACA. Bajo crecimiento y alta participación de
mercado. Se trata de un área de negocio que
servirá para generar efectivo necesario para
crear nuevas Estrellas.
PERRO. No hay crecimiento y la participación de
mercado es baja. Áreas de negocio con baja
rentabilidad o incluso negativa.
Se recomienda deshacerse de ella cuando sea
posible. Generalmente son negocios o productos
que se encuentran en su última etapa de vida.
Raras veces conviene mantenerlos en el
portafolio de la empresa, también se dice que
hace parte del marketing.

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Evaluación de proyectos
Requisitos para una exitosa evaluación
Objetivo: Debe medirse y analizarse los hechos definidos tal como se presentan.
Imparcial: La generación de conclusiones del proceso de evaluación debe ser neutral,
transparente e imparcial. Quienes realizan la evaluación no deben tener intereses
personales o conflictos con la unidad ejecutora del proyecto.
Valido: Debe medirse lo que se ha planificado medir, respetando las definiciones
establecidas. En caso el objeto de análisis sea demasiado complejo para una medición
objetiva, debe realizarse una aproximación cualitativa inicial.
Confiable: Las mediciones y observaciones deben ser registradas adecuadamente,
preferentemente recurriendo a verificaciones in-situ.
Creíble: Todas las partes involucradas en el proyecto deben tener confianza en la
idoneidad e imparcialidad de los responsables de la evaluación, quienes a su vez
deben mantener una política de transparencia y rigor profesional.

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Evaluación de proyectos
Requisitos para una exitosa evaluación
Oportuno: Debe realizarse en el momento adecuado, evitando los efectos negativos que
produce el paso del tiempo.
Útil: Debe ser útil y elaborarse en un lenguaje conciso y directo, entendible para todos
los que accedan a la información elaborada, los resultados de una evaluación no deben
dirigirse sólo a quienes tienen altos conocimientos técnicos sino que debe servir para que
cualquier involucrado pueda tomar conocimiento de la situación del proyecto.
Participativo: Debe incluirse a todos los involucrados en el proyecto, buscando de
reflejar sus experiencias, necesidades, intereses y percepciones.
Retroalimentador: Un proceso de evaluación debe garantizar la diseminación de los
hallazgos y su asimilación por parte de los involucrados en el proyecto (desde las altas
esferas hasta los beneficiarios), para así fomentar el aprendizaje organizacional.
Costo/eficaz: La evaluación debe establecer una relación positiva entre su costo
(económico, de tiempo y recursos) y su contribución en valor agregado para la
experiencia de los involucrados en el proyecto.

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Ciclo de proyectos inmobiliarios

1.-PRE INVERSIÓN

2.- INVERSIÓN

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Ciclo de proyectos inmobiliarios

1.-PRE INVERSIÓN

A: Concepción de la idea
B: Perfil
C:Pre factibilidad (estudio de las alternativas)
D: Factibilidad (Ante proyecto)
E: Diseño final
D: Terreno
% del proyecto final

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Ciclo de proyectos inmobiliarios

2.-INVERSIÓN

A: Montaje
B: Operación
C: Costos de construcción
D: Pago de amortización o apalancamiento

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Tipos de desarrolladores inmobiliarios

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Manejo de Proyectos Goliath

BASADO EN EL PMBOK

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Análisis y gestión para un

desarrollo inmobiliario en 9 pasos.
1.- Conceptualización del proyecto
La conceptualización de un proyecto
inmobiliario inicia con la
identificación de una propiedad o
terreno, con ciertas características
que cubra una demanda o necesidad
en una zona determinada. Esta
conceptualización comprende la pre-
estructuración legal y financiera del
proyecto, estudios de factibilidad y
conceptual, análisis de riesgos.
Evaluación de la viabilidad del
desarrollo inmobiliario.

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Análisis y gestión para un

desarrollo inmobiliario en 9 pasos.
2.- Legislación, marco jurídico y fiscal de operaciones inmobiliarias

Revisar que sea viable la obtención de

los permisos necesarios de acuerdo a
la legislación vigente. Considerar el
régimen jurídico de la propiedad,
ordenación urbanística y régimen de
suelo, el registro público de la
propiedad, valuación de inmuebles,
cargas fiscales y marco jurídico
aplicable a operaciones inmobiliarias.

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Análisis y gestión para un

desarrollo inmobiliario en 9 pasos.
3.- Plan de negocios y financiamiento

Documentar el análisis de la información, la

viabilidad y factibilidad del proyecto
inmobiliario. Desarrollar la propuesta, su
enfoque, su objetivo, analizando diversos
factores como: el marketing, riesgos,
contingencias y oportunidades, fortalezas,
debilidades, oportunidades y amenazas, los
recursos a emplear (financieros, jurídicos,
legales, humanos, tecnológicos, etc.),
alcances, costos y utilidades. Identificar las
fuentes de financiamiento para el desarrollo
del proyecto inmobiliario, recursos propios
del desarrollador, aportes de capital de
inversionistas, créditos puente y créditos
directos, buró de crédito, tasas de interés,
garantías, etc.

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Análisis y gestión para un

desarrollo inmobiliario en 9 pasos.
4.- Compra o garantías sobre la propiedad

La compra o aseguramiento de la propiedad

resulta trascendental y se puede efectuar
después del estudio de factibilidad. Asegure
el evalúo de la propiedad, que se encuentre
libre de gravamen, el financiamiento, la
escrituración y la gestión de trámites.

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Análisis y gestión para un

desarrollo inmobiliario en 9 pasos.
5.- Diseño, planeación y organización del desarrollo.

Abarca el diseño arquitectónico,

ingenierías, consultores, contratistas,
servicios legales y contables, estudios,
presupuestos, programas, manuales,
políticas y procedimientos; así como la
planeación de obra, procesos constructivos
y adquisición de recursos.

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Análisis y gestión para un

desarrollo inmobiliario en 9 pasos.
6.- Estudios y permisos

Realizar y gestionar los estudios, permisos y

documentación que requieran las
autoridades gubernamentales para la
realización del desarrollo inmobiliario.

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Análisis y gestión para un

desarrollo inmobiliario en 9 pasos.
7.- Construcción.

Construir el desarrollo inmobiliario de

acuerdo al diseño, lineamientos y la
planeación definida.

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Análisis y gestión para un

desarrollo inmobiliario en 9 pasos.
8.- Mercadotecnia inmobiliaria

Evaluar y desarrollar estrategias de

comercialización y difusión de acuerdo a las
necesidades o deseos existentes en el
mercado inmobiliario, objetivos,
pronósticos y presupuesto. Publicidad,
relaciones públicas y promociones en sitio.

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Análisis y gestión para un

desarrollo inmobiliario en 9 pasos.
9.- Comercialización: venta / renta y administración

Efectuar la promoción y venta del desarrollo

inmobiliario, o renta y administración del
mismo si su objetivo no es la venta.
Aunque cada desarrollo inmobiliario es único
y tiene sus peculiaridades, es importante
tener siempre presente estos pasos, que son
indispensables para garantizar el éxito del
desarrollo y asegurar la rentabilidad de los
inversionistas, así como el prestigio y la
imagen de la empresa desarrolladora.

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