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El estudio de viabilidad inmobiliario
GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO
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INDICE PRESENTACIÓN TEMA 3
1. El Estudio de Viabilidad inmobiliario. Definición
2. El Estudio de Mercado
GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO
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INDICE PRESENTACIÓN TEMA 3
5.2.1. Las gastos del solar
5.2.2. Los gastos de Ejecución Material
5.2.3. Los gastos de los Honorarios de los Técnicos
5.2.4. Los gastos Financieros
5.2.5. Los gastos de Notaría
5.2.6. Los gastos de Registro de la Propiedad
5.2.7. Los gastos Fiscales
5.2.8. Los gastos de contratación de las Compañías Suministradoras
5.2.9. Los gastos Generales o de Gestión
5.2.10.Los Gastos de la Compañía Aseguradora
5.2.11. Los gastos del Organismo de Control Técnico
5.2.12. Los gastos del Control de Calidad
5.3. El Beneficio
5.3.1. Cálculo de la rentabilidad
5.3.1.1. Métodos estáticos
5.3.1.2. Métodos dinámicos
GESTIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO
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1. El estudio de viabilidad. Definición
Consiste en la realización de un
estudio, fundamentalmente
económico, donde se cuantifica
cuales van a ser los previsibles
ingresos que vamos a obtener
de la realización de una
promoción inmobiliaria y cuales
van a ser los gastos que se
puedan derivar de la ejecución
de las misma. En función de
estos, determinaremos el
beneficio y por tanto la
idoneidad o no de realizar la
promoción.
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1. El estudio de viabilidad. Definición
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1. El estudio de viabilidad. Definición
DESGLOSE PORCENTUAL DE COSTES
APROXIMADOS DE UNA PROMOCIÓN
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2. El estudio de mercado
A la hora de plantear el desarrollo de una actuación inmobiliaria resulta imprescindible tener, de forma
preliminar, un conocimiento detallado y preciso del mercado donde se pretende implantar la promoción. El
mercado no es otra cosa que el conjunto de potenciales usuarios del producto inmobiliario que se pretende
desarrollar, por lo que resulta necesario conocer el producto que se necesita, en que cantidad y a que precio.
Otro aspecto importante es evaluar la posición de las empresas de la competencia en ese mercado. Se debe
conocer cómo actúan, precios, calidades, condiciones de venta...
Se realiza estudio precio de venta de solares de las características que necesito para comparar.
Se realiza un análisis de los precios de venta de promociones inmobiliarias de calidades similares a la
nuestra en el mismo ámbito de actuación, analizando tanto la evolución anterior como su tendencia hacia el
futuro.
Demanda edificación de viviendas de primera residencia Viviendas sitas en cascos urbanos
Demanda edificación viviendas de segunda residencia Viviendas sitas fuera del casco urbano
Demanda construcción centro comercial
Demanda construcción centro de ocio
Demanda construcción centro hospitalario...
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2. El estudio de mercado
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2. El estudio de mercado
Viviendas Valor unitario
m2 construidos
precio/euros (euros/ m2 )
360.607,26 100 3.606,07
330.556,66 90 3.672,85
432.728,72 120 3.606,07
240.404,84 80 3.005,06
372.627,5 95 3.922,39
426.718,59 110 3.879,25
Valor unitario medio VUM = Suma de valores unitarios/nº de valores = 21.691,69/6 = 3.615,28 euros/m2
Este precio de referencia servirá para conocer la condiciones del mercado y poder fijar el precio final
de forma coherente con aquel y, por otro lado, para conocer los posibles ingresos y, por tanto, los
resultados finales de la promoción
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3. El estudio del solar
3.1 Análisis del solar: Debemos de completar la siguiente información
Características intrínsecas del solar:
Superficie
Emplazamiento: Orientación y si es esquina o no
Geometría
Calidad del suelo
Topografía
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3. El estudio del solar
3.2. Limitaciones de la ordenación urbanística: Son una serie de
normas cuya misión es controlar el crecimiento de las ciudades y
evitar el desarrollo desordenado y caótico de los núcleos urbanos.
Quedan definidas en la Ley del Suelo, el Plan General de
Ordenación Urbana, la Ley de Costas y las Ordenanzas Municipales
y permiten conocer las condiciones de clasificación del suelo tales
como uso, aprovechamiento urbanístico, edificabilidad, posibles
cargas urbanísticas, limitaciones de construcción, servidumbres
por cercanía a carreteras, costas…
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3. El estudio del solar
3.3. Plan General de Ordenación Urbana
Es un instrumento de ordenación que regula las actividades de edificación y uso del suelo en un
Municipio, con sujeción a la Ley del Suelo, sus Reglamentos y demás normativa aplicable
Las determinaciones del Plan General serán de obligado cumplimiento para la Administración y los
administrados
Tendremos que consultar:
3.3.1. Las Condiciones Generales de la Edificación:
Define las condiciones de volumen, estéticas, de salubridad, calidad y confort. Prevalece las
establecidas por las Normas de Habitabilidad y Diseño
Ocupación: Superficie máxima de una parcela sobre la que se puede edificar
Edificabilidad: Superficie útil máxima edificable sobre una parcela
Alzado: Define la organización de los volúmenes y la forma de la edificación
3.3.2. Las Condiciones Generales de los Usos:
Tipifican los usos
Residencial: Viviendas
Terciario: Servicios de alojamiento temporal, comercio y oficinas
Industriales: Almacenaje, distribución, elaboración, transformación...
Dotacionales: Espacios libres, equipamientos, servicios urbanos...
3.3.3. Las Condiciones Particulares de la edificación de los usos en suelo urbano:
Las tipologías de las edificaciones, diferenciadas por sus claves son:
Área central (AC): Manzanas cerradas
Ensanches (ES): Manzanas cerradas con patios de manzanas
Renovación de periferias (RP): Edificación cerrada
Conservación de periferias (CP): Vivienda en hilera conformando manzana cerrada
Edificación abierta (EA): Edificación abierta
Núcleos periféricos (NP): Manzanas cerradas
Vivienda unifamiliar (VU): Edificación aislada o adosada
Núcleos de segunda residencia (SR): Vivienda unifamiliar aislada
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3. El estudio del solar.
•Urbanismo
•Planos
•Calificación
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3. El estudio del solar
Informe de una Cédula Urbanística emitida por Ayuntamiento: Se trata de un documento
informativo emitido por el Ayuntamiento o Gerencia de Urbanismo del lugar donde se sitúe la
parcela y en el que se pone de manifiesto todas las circunstancias urbanísticas que afecten al
terreno, su clasificación y calificación, derecho al aprovechamiento urbanístico, edificabilidad,
posibles cargas derivadas del planeamiento...
Por esta Oficina Técnica Municipal, en relación con el escrito de D. referente a la
calificación urbanística de la finca sita en C/ Reyes Católicos esquina C/ Pi y Maragall, se informa:
1. Que de acuerdo con el Plan General de Ordenación Urbana, la finca se situa en la zona 1.4.
que corresponde a Suelo Urbano zona de edificación entre medianeras.
2. Que las características principales de la edificación en dicha zona son las siguientes:
Alineaciones: Las señaladas en el plano correspondiente del P.G.O.U. En esquina será
obligatorio un chaflán de al menos 2 metros lineales.
Altura máxima: 13,5 metros, equivalente a 4 plantas en altura normal y 19,30 metros
equivalente a 6 plantas en altura excepcional,
Número de plantas: Planta baja más tres plantas piso, en régimen normal y planta baja
más cinco plantas piso en régimen excepcional, previa transferencia de aprovechamiento
urbanístico.
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Valor de repercusión para transferencia (año 1999): 16.969 Pts/m (VxSuperficie
excepcional/1,5)
Fondo edificable: 16 metros
Altura libre plantas: Planta baja mínimo de 3 metros para local y 2,60 metros para
vivienda. Plantas pisos mínimo 2,60 metros.
Cuerpos salientes: A partir de 4 metros de altura. Vuelo máximo 10% ancho de la calle y
máximo 1 metro. Distancia mínima del vuelo a medianería de 0,60 metros. Vuelos cerrados o
semi-cerrados: longitud máxima 50% de la longitud de la fachada.
Fachada mínima: 7,50 metros
Usos: Vivienda unifamiliar y plurifamiliar (uso preferente)
Otros usos: Hotelero, sanitario-asistencial, oficinas, educativo, recreativo, deportivo,
socio-cultural, religioso, garajes, espectáculos, comercial.
Dotación de aparcamientos: 1 plaza por vivienda, o planta de sótano entera destinada a
garaje.
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3. El estudio del solar.
3.4. Consultas en el Registro de la Propiedad
En el Registro de la Propiedad se inscriben los bienes
inmuebles y sus propietarios. Esta nota simple o certificado
emitido por el Registrador de la Propiedad del lugar donde
se haya inscrito el terreno proporciona una información
total y completa de la situación jurídica de la finca,
constando todos los datos relativos a su titular, superficie,
linderos y posibles cargas registrales existentes, hipotecas, http://registropropiedad.derecho.com/
servidumbres, derechos de superficie...
¿POR QUÉ SOLICITAR ESTA INFORMACIÓN?
Comprobar que el titular del solar Comprobar que el solar está libre
es el que propone la venta de cargas (no hipotecas, embargos...)
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4. El estudio arquitectónico previo
Consiste en esbozar la futura edificación
según las directrices del promotor y los
datos obtenidos de la Cédula
Urbanística Anteproyecto
Determina cuantos bloques, cuantas
viviendas de cada tipo y con qué
superficies, las dotaciones con que
vamos a contar…
Fin de realizar el Estudio Arquitectónico
Tener una base para calcular el
coste de toda la construcción y realizar
el Estudio Económico, y por tanto,
comprobar la viabilidad de la
edificación
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5. El estudio económico previo
Objetivo Determinar si la promoción es viable económicamente o no,
dependiendo de los beneficios que se produzcan por la venta. Las cifras sobre
las que se habrá de trabajar son meras previsiones de futuro, que pueden
sufrir modificaciones a lo largo de la vida de la promoción (ventas menores de
las previstas, desviación de los costes presupuestados, modificaciones del
proyecto de obras con inclusión de nuevas partidas de obra no previstas...), por
lo que los resultados pueden sufrir importantes desviaciones; en consecuencia,
resulta aconsejable realizar el estudio económico sobre distintos escenarios,
uno sobre hipótesis más optimistas y otros más pesimistas, y, sobre esa base,
adoptar la decisión final de realizar o no la promoción.
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5. El estudio económico previo
5.2. Los gastos:
Gasto del solar
Gesto del coste de construcción
Gasto de los honorarios de los técnicos
Gasto del coste de laboratorio de control de calidad
Gastos financieros
Gastos de notaría
Gastos de registro
Gastos fiscales
Gastos de Contratación de las Compañías Suministradoras
Gastos Organismo de Control Técnico
Gastos de la Compañía Aseguradora
Gastos Generales
5.1. Gastos del solar
Su valor está sujeto a las características de la zona donde se encuentra
Verificar el precio que pide el propietario realizando un estudio de mercado de los solares colindantes
Estudiar bien las condiciones de pago del solar
Además de la compraventa, se puede conseguir un solar realizando una permuta con el propietario del
mismo.
Además del coste del solar hay que incrementar el coste de los impuestos derivados de la transmisión:
El IVA (Impuesto de Valor Añadido), el ITP (Impuesto de Transmisión de Bienes Patrimoniales) y AJD
(Actos Jurídicos Documentados). En el enlace siguiente se puede consultar la coordinación IVA/ITP para
las cualquier tipo de transmisión patrimonial
http://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios
/Empresas_y_profesionales/Cuadro_IVA_ITP.pdf
Para que lleve IVA, lo debe realizar un empresario o profesional o que se trate de entrega de bienes o
una prestación de servicios realizada a título oneroso en el ejercicio de la actividad empresarial.
Por el IVA se habrá de liquidar el 21% y, si se instrumenta en escritura pública, además el 1% en
concepto de AJD.
ww.aeat.es/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios/Empresas_y_profesionales/Empresario_individuales
_y_profesionales/I.V.A./ManualIVA2010.pdf
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5.2. Gastos de ejecución material y costes de construcción
Es el gasto más importante de una promoción
Deberemos tener en cuenta dos aspectos
El coste de ejecución material: Es la suma de los precios de los materiales, mano
de obra y medios empleados
El coste de ejecución por contrata: Resulta de la adición al Presupuesto de
ejecución material del Beneficio Industrial BI del constructor junto con los Gastos
Generales GG del mismo. No existe en obra privada una cuantía fija dado que ello
dependerá del libre criterio del constructor; no obstante, como referencia, podemos
decir que en obra pública este presupuesto supone un porcentaje añadido del 19%
al presupuesto de ejecución material. Corresponden al 13% de GG y al 6% de BI.
Se debe calcular capítulo a capítulo, es decir, de cada una de las unidades de obra para
mayor exactitud
En función de la superficie a construir y calidades de viviendas, locales, plazas de
aparcamiento... calculados al realizar el estudio arquitectónico previo se estima el precio
por metro cuadrado construido que pagaría el promotor en caso de la ejecución del
edificio. Aproximadamente y dependiendo de las calidades de las edificaciones a construir
puede estar alrededor de 600 euros/m2
Cuando se trate de terrenos sin urbanizar se incluirá en este concepto el gasto
ocasionado por la realización de las obras de urbanización
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5.2. Gastos de ejecución material y costes de construcción
CAPÍTULOS PRECIO/EUROS
1. Movimiento de tierras 1.897,97
2. Saneamiento 558,88
3. Cimentación y estructura 22.664,84
4. Albañilería 24.922,49
5. Solados y alicatados 13.596,02
6. Carpintería y cerrajería 8.682,32
7. Instalación de fontanería 6.354,57
8. Instalación electricidad 4.778,01
9. Instalación calefacción 1.481,68
10. Pintura 1.880,28
11. Vidrios 1.874,53
12. Varios 925,32
TOTAL PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL 89.616,9
13% GASTOS GENERALES 11.650,1
6% BENEFICIO INDUSTRIAL 5,377,1
TOTAL COSTE DE CONSTRUCCIÓN 106.644,2
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5.3. Gastos de honorarios de los técnicos
Constituye uno de los desembolsos más importantes que realiza el promotor. La cuantía de los honorarios viene
establecida en el caso de los Arquitectos por el RD 84/1990 de 19 de enero y en el caso de los Aparejadores o
Arquitectos Técnicos por el RD 314/1979 de 19 de enero y por el RD 84/1990 en lo relativo al Estudio de Seguridad
y Salud. Sin embargo, la Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y Colegios
Profesionales deroga todas las disposiciones relativas a honorarios profesionales o tarifas en el sentido de que los
Colegios Profesionales negociados y acordados por los técnicos y el promotor.
Arquitecto:
Honorarios redacción del Proyecto de Ejecución: 7% PEM x 0,3 para el Básico y 7% PEM x 0,4 para el de
Ejecución
Honorarios Dirección Obra : 7% PEM x 0,3
Arquitecto Técnico:
Honorarios Dirección Ejecución Material de la Obra: 7% PEM x 0,3
Honorarios Seguridad y Salud Laboral: 2% PEM
Coordinador de Seguridad y Salud y en la fase de redacción del Estudio de Seguridad y Salud
Coordinador de Seguridad y Salud en la fase de ejecución de la obra
Honorarios Control de Calidad: 1% PEM
Redacción y firma del Proyecto de Control de Calidad
Seguimiento de control de calidad. LC‐91
Honorarios Proyecto de Derribo
Ingeniero:
Honorarios Proyecto y Dirección Obra Proyectos Parciales (Capítulo Instalaciones): 1% PEM
En el caso de que se tenga que recalificar el suelo se realizarán también los Proyectos de Reparcelación, Plan Parcial,
Proyecto de Urbanización por los técnicos competentes (Arquitectos, Abogados Urbanistas…).
El Colegio profesional de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Alicante de Alicante
establece las tarifas para el cálculo del derecho por intervención profesional DIP en función del PEM y los coeficiente Ka y
Ca resultado de aplicación de los valores consignados en las tablas del siguiente enlace web:
http://www.coaatalicante.org/visados/ficheros/TARIFA%20DIP%20VISADO%20COAATIEA%202012.pdf
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5.4. Gastos financieros
Son los gastos ocasionados con los bancos por la concesión de un préstamo
(comisiones de apertura, intereses de capital...). La financiación de una promoción
debe basarse en un profundo conocimiento de los instrumentos de financiación
existentes en el mercado, que permita una mejor negociación para reducir el coste
financiero y facilitar la comercialización del producto.
Para el caso infrecuente en que el promotor financie las obras con recursos
propios, este gasto no se producirá
Cuando se ha de recurrir a la concesión de un préstamo hipotecario se han de
cuantificar las siguientes partidas:
Tasación: Los propios Bancos o Cajas pueden tener personal dedicado a ese fin o bien
recurrir a convenios con Sociedades de Tasación. El importe puede ser entre 60 y 72
euros por cada una de las viviendas que integran la promoción y sobre las cuales, luego
se podrá constituir una hipoteca
Comisión de Estudio y Comisión de Apertura: Siempre, la concesión de un
préstamo genera la aportación de gran cantidad de documentación al banco relativa a
la personalidad y solvencia del solicitante, escritura de constitución, de apoderamiento,
cuentas anuales, balances, justificación de cuentas y saldos con otras entidades,
viabilidad de la promoción, escritura de Obra Nueva y División Horizontal, presupuestos
contratas... El estudio de esta documentación representa un coste que el prestamista
repercute en el prestatario por medio de una comisión que puede cifrarse en torno a un
1,5% del importe del préstamo concedido
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5.4. Gastos financieros
Gastos financieros: Existen dos momentos diferenciados: periodo de
carencia y periodo de amortización. El primero se inicia con la formalización de la
escritura pública y concluye una vez llegado al periodo pactado. Durante este periodo
no tiene lugar la amortización del préstamo, que solo genera intereses al tipo pactado
y sobre las cantidades dispuestas, razón por la que su cuantificación exacta a priori es
imposible, y solo podemos aproximarnos a la misma si, para el abono de las
certificaciones de obra al contratista, nos ajustamos a un calendario de obra
aproximado. Dilatando el pago de las certificaciones y recortando el plazo de
ejecución, podremos reducir el coste de esta partida. Si las obras se ejecutan en el
plazo previsto y los inmuebles se venden en el plazo previsto el periodo de
amortización es totalmente ajeno al promotor, que queda desligado del préstamo en
el momento en que se produce la subrogación. En otro caso, el promotor deberá
empezar a amortizar el préstamo, capital e intereses de la parte correspondiente.
Otros gastos: Comisión por cancelación anticipada. Gastos de descuento...
Se puede valorar en un 10% sobre el capital previsto como máximo
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5.5 y 5.6. Gastos de Notaría y Registro
El notario es un funcionario público que da fe o deja constancia de
determinadas acciones para posteriormente inscribirlas en el
Registro de la Propiedad para que posean carácter público.
Sus honorarios vienen determinados en el correspondiente Real
Decreto RD 1426/89 de 17 de Noviembre, Notariado Arancel de los
Notarios.
Se toma como base para calcular sus honorarios el valor declarado
del inmueble
Existen bonificaciones de sus honorarios si se efectúa VPO.
El Registrador de la Propiedad, también es un funcionario público.
Sus honorarios vienen determinados en el RD 1427/89 de 17 de
Noviembre.
Se toma como base para calcular sus honorarios el valor declarado
del inmueble.
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5.5 y 5.6. Gastos de Notaría y Registro
En una promoción inmobiliaria será necesario formalizar ante
notario e inscribir en el Registro:
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5.7. Gastos fiscales
Son los impuestos, tasas y tributos que gravan la construcción. Suelen estar
en torno al 4% PEM
Tributos de la Hacienda estatal
Tributos de la Hacienda autonómica
Tributos de la Hacienda provincial...
5.8. Gastos Contratación Compañías Suministradoras
Se hace cargo el constructor para la contratación del suministro necesario
para poner en marcha la obra y el promotor para dar de alta al edificio
Se realiza dos veces, una al inicio de la obra y otra finalizada esta para la
contratación del suministro en cada una de las viviendas.
Suele rondar entre el 1% del PEM
5.9. Gastos Organismo de Control de Técnico
Son los gastos de contratación de los Organismos de Control Técnico
obligatorios para el que el promotor pueda suscribir Seguro de
Responsabilidad. Su coste puede rondar entre el 1% del PEM
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5.10. Gastos Generales
Se incluyen los costes de funcionamiento interno de la promotora
como:
Gastos alquiler local
Gastos salarios personal
Gastos asesores externos
Gastos teléfono, agua, luz, material fungible...
Gastos comerciales, de marketing y publicidad
Su cantidad suele estar entre el 4% del CC
5.11. Gastos Control de Calidad
Gastos de contratación del Laboratorio de control de calidad que
realizará los ensayos y pruebas de servicio obligatorios establecidos
en el Proyecto de Control de Calidad redactado por el Director de la
Ejecución. Ronda en torno al 1% del CC
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5.12. Gastos contratación Compañías de Seguros
Nos referimos al Seguro decenal que debe suscribir el promotor por
el 100% del coste final de la ejecución para cubrir los daños o
defectos que afecten a elementos estructurales. Puede suponer el
1% del PEM
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6. Los beneficios
RENTABILIDAD
La apuesta por el futuro que significa toda inversión, en cualquier
tipo de activo (bien o derecho), conlleva un riesgo; y éste será el
elemento clave de toda inversión. Se acepta mayor riesgo si la
esperanza de beneficios futuros es alta; si la rentabilidad es baja, la
aversión al riesgo aumentará.
La formación de capital e inversión son conceptos relacionados.
UN PROMOTOR REALIZA UNA INVERSIÓN CUANDO COMPRA UN
SOLAR PARA EDIFICAR, TRANSFORMÁNDOLO EN PRODUCTOS
INMOBILIARIOS PARA SU POSTERIOR VENTA.
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5.3.1. Cálculo de la rentabilidad
5.3.1.1. MÉTODOS ESTÁTICOS
No tienen en cuenta el tiempo como elemento de la valoración, procediendo a su análisis como si se tratase de
cantidades monetarias percibidas en el mismo momento en el tiempo.
Consiste en aplicar ratios de rentabilidad a la operación concreta de inversión inmobiliaria.
ROI (return on Investment)
ROI=(Resultado/Inversion)X100
ROI= ((Ingresos‐Gastos)/Inversion)x 100
El resultado es muy claro ya que mide en % la rentabilidad en su periodo de vida. Se descompone fácilmente en
rotación y margen.
ROI= (Ventas/Inversión) x (Resultado/Ventas)
El primer cociente mide la rotación de la inversión, y por tanto la eficiencia (obtencion de objetivos al menor
coste posible), el segundo ratio refleja el margen de beneficio en ventas y por tanto la habilidad de la dirección
al relacionar ingresos y gastos.
Si consideramos los resultados antes de los intereses e impuestos, hablamos de rentabilidad económica, que
nos mide la capacidad de generar beneficios en un proyecto de inversión, si consideramos intereses e impuestos
hablamos de rentabilidad financiera, obteniéndose ambos ratios del Estudio Económico.
SE CONSIDERARÁ VIABLE SI ES MAYOR DEL 20%
RAZON BENEFICIO/COSTO
Beneficio/Coste Explotacion
Beneficio/Coste Total
Si es mayor que 1 es económicamente factible. Permite emprender o no un determinado proyecto, aunque no
determina cual es el más rentable.
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5.3.1. Cálculo de la rentabilidad
5.3.1.2. MÉTODOS DINÁMICOS
Tienen en cuenta el tiempo como elemento de valoración, utilizando leyes de
capitalización o descuento con el objetivo de homogeneizar las cantidades percibidas
en diferentes momentos de tiempo.
Se miden por el flujo monetario de los cobros y los pagos que se originan en el
desarrollo en el tiempo de la promoción inmobiliaria, por medio del “cash flow” (flujos
de caja).
La determinación de los flujos de caja puede admitir numerosas situaciones, a veces los
futuros propietarios pueden anticipar cantidades en obra.
Ejemplo: Plantearemos las siguientes hipótesis:
Vamos a suponer que compramos el terreno el 21 de noviembre de 2012
Dos años más tarde realizaremos las obras de urbanización (viales y jardines)
La construcción tardará en realizarse otros dos años
Un año más tarde se venderá (cobrará) la primera fase
Otro año más tarde se venderá (cobrará) la segunda fase
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